تشتري العديد من العائلات المساكن بقرض الرهن العقاري ، والذي يتم سداده في غضون 10-20 سنة. خلال هذه الفترة ، قد تتغير الظروف الشخصية للمقترض: الزواج ، ولادة الأطفال ، ونقص الأموال لخدمة القرض ، أو العكس ، الرغبة في توسيع مساحة معيشتهم. نتيجة لذلك ، في بعض الأحيان يبرز السؤال حول استبدال الشقة ، التي تعهد بها البنك ، بسكن آخر. سنقوم اليوم بتحليل السؤال بالتفصيل: هل من الممكن استبدال شقة مرهونة وبأي شروط يمكن ذلك؟
لا يجوز التصرف في العقارات المرهونة إلا بإذن من البنك. في الواقع لاستبدال شقة ، يجب عليك أولاً إزالتها من الرهن... سيقوم البنك بذلك فقط عند التسوية الكاملة للمقترض بموجب اتفاقية القرض. لذلك ، لحل المشكلة ، يجب عليك أولاً الاتصال بالمقرض. قد تؤدي محاولات إجراء عملية بدون إذن إلى حقيقة أن البنك ، في إشارة إلى انتهاك جسيم لاتفاقية القرض ، سيتطلب سداد الدين في وقت مبكر. من الأرجح أن يحصل المقترض على إذن ، والذي لم يسمح بالتأخير ويفي في الوقت المناسب بجميع متطلبات البنك ، بما في ذلك فيما يتعلق بإبرام عقود التأمين. من الأفضل إبرام اتفاقية القرض الحالية قبل عامين على الأقل ، وسدد المقترض ثلث القرض على الأقل خلال الفترة الماضية.
يجب أن يفهم المقترض ذلك قد يسمح البنك بالتبادل ، لكنه غير ملزم بذلك... بالنسبة للمقرض ، فإن مثل هذا الإجراء هو عبارة عن أعمال ورقية غير ضرورية ، والتي تنطوي على مخاطر معينة. لذلك ، فإن مهمة المقترض هي تلبية جميع متطلبات المُقرض من حيث توفير المستندات والامتثال للإجراء.
يجب الحصول على الإذن المبدئي من البنك حتى قبل البدء في البحث عن مالك شقة جديد واختيار منزل جديد. خلاف ذلك ، يمكن للمقترض أن يضيع الوقت والمال.
متطلبات الضمان ، والتي ستكون بمثابة ضمان بعد التبادل ، هي نفسها للحصول على قرض. سيقوم البنك بفحص جميع المستندات الخاصة بالعقار وكذلك نقاوته القانونية.
يمكن تنفيذ إجراء التبادل نفسه بالطرق التالية:
يعتمد اختيار الطريقة على العديد من العوامل ، ولكن أولاً وقبل كل شيء ، على رغبة البنك في المضي في عملية معينة.
إذا تم استلام الإذن المبدئي بتبادل الشقة المرهونة ، يمكن للمقترض البدء في تحديد الخيارات.
يُنصح عادةً بإجراء معاملة على أساس اتفاقية التبادل في حالة يكون فيها للشقق نفس القيمة تقريبًا. يمكن أن يكون ، على سبيل المثال ، كائنًا مشابهًا في الخصائص التقنية والجاذبية ، ولكن في منطقة مختلفة.
إذا أراد المقترض الانتقال إلى تسوية أخرى ، فسيظهر عدد من الصعوبات الفنية. كحد أدنى ، يجب أن يكون هناك فرع مصرفي في فرع جديد في منطقة الإقامة ، وإلا فلن يكون الحصول على تصريح للتبادل أمرًا محتملًا.
أيضًا ، غالبًا ما يذهب البنك لمقابلة العميل إذا أراد أن يصبح مالكًا لشقة أكثر تكلفة ، خاصةً عندما لا يتعلق الأمر بزيادة مبلغ القرض. وهكذا يتلقى البنك ضمانات أكثر تكلفة.
إذا أراد المقترض شراء شيء أغلى ثمناً من حيث القيمة وزيادة مبلغ القرض ، فمن الأفضل إبرام عقدي مبيعات.
أصعب شيء هو الحصول على تصريح بنكي عند استبدال السكن الأرخص. يمكن للمقرض الموافقة على العملية فقط بشرط أن يكون قد تم بالفعل سداد معظم الدين ، وأن يكون مبلغ القرض أقل بنسبة 20-30٪ من تكلفة السكن الجديد. أسهل طريقة لتبرير مثل هذا القرار أمام البنك هي انخفاض الدخل وعدم القدرة على الوفاء بشروط اتفاقية القرض الأصلية.
إجراء الصرف كالتالي:
يكمن تعقيد هذه الصفقة أيضًا في حقيقة أنه ليس من السهل العثور على مالك عقار يوافق على قبول شقة مرهونة للتبادل.
أحد خيارات تغيير الضمان هو إصدار قرض استهلاكي قصير الأجل من قبل المقترض. قد تتضمن العملية الخطوات التالية:
إذا كان مبلغ القرض الاستهلاكي المطلوب كبيرًا ، فقد يطلب البنك ضمانًا من شخص واحد أو أكثر.
يتمثل الجانب الإيجابي لهذا الخيار في أنه من الأسهل العثور على مشتر لشقة غير مرهونة وقت توقيع الشراء والبيع مقارنة بشيء مرهون. لكن هناك أمر مؤكد الصعوبات:
سيكون الخيار الأفضل هو الموقف الذي يجد فيه المقترض مشترًا لممتلكاته ومنزلًا جديدًا ، وعندها فقط يتلقى قرضًا استهلاكيًا وينفذ المعاملات. من الممكن أيضًا تقديم عقارات أخرى للضمانات. قد لا يكون الخيار الأخير مربحًا ، لأن الرهن العقاري ينطوي على تكاليف معينة مرتبطة بالتسجيل. بالنظر إلى وجوب سداد القرض في وقت قصير جدًا ، فمن الأفضل اختيار الخيار غير المضمون. سيؤدي ذلك إلى تقليل الأعمال الورقية.
للحصول على قرض استهلاكي ، سيحتاج المقترض إلى تقديم مجموعة كاملة من المستندات ، بما في ذلك شهادات الدخل. يمكن إصدار القرض على أساس عام ، إذا كان لدى البنك منتج مناسب ، وعلى أساس فردي.
يمكن للمقترض أيضًا تغيير الشقة ، ببساطة عن طريق بيعها وشراء شقة أخرى برهن عقاري أيضًا. للقيام بذلك ، تحتاج إلى التحضير والإكمال سلسلة من الإجراءات:
إذا لم يكن لدى المشتري المحتمل للشقة التي تم التعهد بها أموال كافية ، وأراد الاتصال بالبنك ، فيمكن للمقرض الحالي استبدال المقترض. يضع المقترض الأصلي يديه على الفرق بين تكلفة الشقة ورصيد القرض. غالبًا ما تستخدم هذه الأموال لسداد الدفعة المقدمة عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري جديد.
يمنح هذا الخيار للمقترض مزيدًا من الخيارات بين الأشياء العقارية ، على عكس خيار إبرام اتفاقية التبادل. لكن الصعوبة الرئيسية تكمن في العثور على مشترٍ مستعد لتوقيع اتفاقية بيع وشراء بشرط أن تكون الشقة مرهونة.
يمكن للمقترض أن يغير ليس المنزل فحسب ، بل المُقرض أيضًا. إذا كانت شروط المقرض الحالي في وقت التسجيل الأول للقرض هي الأمثل بالنسبة للمقترض ، فقد يتغير الوضع بالنسبة لفترة الصرف.
غالبًا ما تقدم البنوك هذا الخيار للمقترضين.، حيث تتحمل مؤسسات الائتمان أقل المخاطر.
أيًا كانت الطريقة التي يختارها المقترض والبنك ، فإن الأمر يستحق التحضير بعناية للإجراء. يجب فحص الشقة التي سيتم نقلها إلى الرهن بعناية. من الأفضل للمقترض الحصول على دعم محامٍ في جميع مراحل العملية. إذا حدث خطأ ما في إحدى المراحل ، فقد تُترك بلا مأوى.
يتم إصدار الرهن العقاري لعدة سنوات ، في كثير من الأحيان لأكثر من 10 سنوات. خلال هذا الوقت ، يمكن أن "تحدث الحياة منعطفًا حادًا" وستكون هناك حاجة للانتقال إلى مدينة أخرى.
القراء الأعزاء! يتحدث المقال عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية ، لكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك- اتصل بالمستشار:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار الساعة طوال أيام الأسبوع وبدون أيام.
إنه سريع و مجاني!
ما العمل بالمسكن الذي لم يتم سداد القرض من أجله بعد؟ هل يمكن استبدال شقة مرهونة؟
تقدم البنوك 3 طرق للخروج من هذا الموقف:
قرض الرهن العقاري له ضمان (على أساس). غالبًا ما تكون هذه شقة تم شراؤها. تسمح البنوك لعملائها بتبادل الضمانات لشقة أخرى.
للقيام بذلك ، يجب أن يتمتع المقترض بسمعة طيبة لدى البنك ، وأن تفي الشقة الأخرى بمتطلبات البنك.
تسمح البنوك بتبادل الشقق بشروط مختلفة:
من أجل السماح للبنك بالاستبدال بدقة ، يجب استيفاء جميع الشروط الثلاثة.
يتم تنظيم تبادل الضمانات. واستبدال ضمان الرهن - باللوائح الداخلية للبنك ، وفق هذه المادة من القانون المدني.
الغرض من استبدال موضوع التعهد شراء شقة في مدينة جديدة.
يمكن استبدال الشقة المرهونة والتي هي موضوع الرهن. جاء ذلك في المادة 345 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
لهذا ، يجب استيفاء شروط معينة:
لا يتم استبدال شقة بأخرى إلا بموافقة البنك.
هذا يتطلب:
يجب استيفاء الشروط التالية:
لذلك ، قبل كتابة طلب للتبادل ، تحتاج إلى استشارة أخصائي في أي منطقة يمكنك شراء شقة فيها.
من الناحية النظرية ، من الممكن استبدال شقة مرهونة بأخرى أكبر. لكن يجب أن يكون أرخص! يمكن القيام بذلك عندما تقع الشقة الجديدة في منطقة مختلفة.
أغلى الشقق في موسكو وسانت بطرسبرغ. إذا كانت الشقة ، وهي ضمان الرهن العقاري ، تقع في إحدى هاتين المدينتين ، وكان الرهن العقاري الجديد خلف جبال الأورال ، حيث تكون الشقق أرخص بكثير ، فمن الممكن استبدال مساحة أكبر.
يجب أن يخدم البنك فقط هذه المنطقة ، وإلا فلن يسمح البنك بالتبادل.
هو البنك الأكبر والأكثر موثوقية في بلدنا. ليس من المستغرب أن يفضل المواطنون الحصول على قروض عقارية هنا.
لكن من الصعب للغاية استبدال شقة تم شراؤها برهن عقاري من سبيربنك. يحجم البنك عن استبدال الضمان.
يمنح البنك الفرصة لتبادل الضمانات للعملاء المعتمدين فقط:
إذا كانت هناك حاجة لتغيير شقة رهن عقاري من سبيربنك ، فيمكنك استخدام خيار البيع والشراء.
هناك عدة خيارات لاستبدال شقة الرهن العقاري:
سيتم الحصول على موافقة البنك على استبدال الشقة المرهونة إذا:
كيف تستبدل شقة في الرهن العقاري؟ لاستبدال شقة مرهونة من أحد البنوك ، يجب:
إذا تمت الصفقة بمساعدة أصحاب العقارات ، فيمكن إتمامها في 3 أشهر.
لإتمام المعاملة ، يجب عليك إعداد المقترضين التاليين:
ستحتاج إلى مستندات للشقة (القديمة والجديدة):
يمكن استبدال شقة الرهن العقاري إذا كنت تتعاون باستمرار مع البنك وتجنب التأخير في قرض الرهن العقاري. في معظم الحالات ، تذهب البنوك لاستبدال الضمان أو استبدال المقترض.
يتم حساب الإقراض العقاري لفترة طويلة من الزمن ، وأحيانًا لعشرات السنين. خلال هذه الفترة ، تنشأ مواقف مختلفة في الحياة. على سبيل المثال ، يحتاج المقترض إلى الانتقال إلى مدينة أخرى ، أو هناك حاجة إلى سكن آخر. ونتيجة لذلك ، فإن السؤال الذي يطرح نفسه هو ما إذا كان من الممكن بيع أو تبادل شقة في الرهن العقاري. يعتمد حل هذه المشكلة على عدة عوامل.
يشمل الإقراض العقاري تسجيل العقارات المكتسبة كضمان. تصبح هذه الخطوة رهنها الفعلي ، مما يحد من جميع المعاملات الممكنة مع العقارات. ومع ذلك ، يمكن استبدال شقة الرهن العقاري بأخرى حسب.
تنص أحكام هذه المادة على أن تصبح الملكية الجديدة هي نفس الضمانات السابقة. في الوقت نفسه ، يشار إلى أن جميع شروط العقد صالحة أيضًا فيما يتعلق بالكائن الجديد.
وفقًا للقانون ، يمكن استبدال شقة الرهن العقاري. ومع ذلك ، تحجم البنوك عن الدخول في مثل هذه المعاملات ، حيث لا توجد فائدة مالية في هذه الإجراءات. ومع ذلك ، يتم تقديم هذه الخدمة من قبل البنوك اعتمادًا على تنفيذ عدة شروط:
في بعض المؤسسات المصرفية ، يمكن تسليط الضوء على هذه الشروط بشكل منفصل. ومع ذلك ، فليس من غير المألوف أن يتم عرضها على الفور.
عادة ما يتم إصدار فرصة استبدال شقة الرهن العقاري بأخرى بسعر أقل دون أي صعوبات خاصة. تستغرق هذه العملية وقتًا طويلاً ، وتتطلب إعادة تسجيل الوثائق ، فضلاً عن إعادة الحساب. لكن البنك يمكن أن يوافق على مثل هذا التبادل. استخراج أو تكوين السؤال، كيفية تغيير الشقة في الرهن العقاريإلى مساحة كبيرة.
بشكل افتراضي ، من المفترض أنه كلما كبرت المساحة ، زادت قيمة العقار. وهذا يعني أن التغيير في شروط الإقراض مطلوب ، أي توفير قرض إضافي. من النادر أن يوافق البنك على إعادة الحساب هذه.
لذلك ، للحصول على شقة بمساحة أكبر ، هناك ثلاثة خيارات ممكنة:
يأخذ الخيار الأخير في الاعتبار العروض ليس فقط لنفس المدينة ، ولكن أيضًا في مناطق أخرى. على سبيل المثال ، ستكون الشقة المكونة من غرفة واحدة في موسكو أغلى من شقة من غرفتين في منطقة بعيدة. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، من المهم أيضًا مراعاة وجود مكتب تمثيلي للبنك في المنطقة التي يُخطط لشراء مساكن جديدة فيها.
تبادل شقة مع استرداد الرهن العقاري هو فرصة لإجراء تبادل مع سداد القرض في وقت واحد. يحدث على النحو التالي:
يمكن تنفيذ مثل هذا الإجراء ، لكن وثائقه معقدة للغاية. لذلك ، لن يكون من الممكن الاستغناء عن مشاركة واحد أو أكثر من المحامين المحترفين.
يتم تحديد مسألة كيفية استبدال شقة في الرهن العقاري بالمنزل بنفس الشروط. النقطة المهمة هي وجود البنك في المنطقة التي يتم فيها شراء السكن. إذا تم استيفاء جميع الشروط ، يتم تنفيذ إعادة الإصدار لضمانة جديدة.
ومع ذلك ، قد لا يوافق البنك على مثل هذه الصفقة. قد تكون الحجج مختلفة ، لكن السبب يكمن في عدم اهتمام المؤسسة المصرفية بهذه الصفقة.
يمكنهم تلبية هؤلاء العملاء الذين لديهم سمعة طيبة لدى البنك- دخل مرتفع ، حساب مفتوح ، لا تأخير في السداد. ومع ذلك ، في أي حال ، من الأفضل أولاً الحصول على موافقة البنك قبل ترتيب تبادل أو بيع عقارات الرهن.
يعتبر استبدال الشقة بدفع إضافي من خلال الرهن العقاري إجراءً صعبًا للغاية من وجهة نظر وثائقية. في هذه الحالة ، يُفترض أنها دفعة إضافية كقرض رهن عقاري ، أي أن المبلغ أقل من القيمة الإجمالية للعقار. نادرًا ما يكون الفرق في هذه الحالة كبيرًا ، وعادة ما يصل إلى مليون. لذلك ، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار و.
للحصول على مثل هذا القرض ، ستحتاج إلى نفس المستندات الخاصة بالحصول على رهن عقاري قياسي. من الضروري تحديد موقف البنك مسبقًا في هذه المسألة - ما إذا كان سيوافق على إصدار قرض عقاري مقابل دفعة إضافية. في حالة وجود مثل هذه الموافقة ، يتم وضع الإجراء وفقًا للمخطط القياسي. ومع ذلك ، لإكمال الوثائق ، من الضروري تقديم بيانات طرف ثالث - الشخص الذي يتم إجراء التبادل لشقته بدفع إضافي.
قائمة هذه الوثائق تشمل:
يحسب البنك هذه الممتلكات كسوق إسكان ثانوي. لذلك ، قد تكون هناك حاجة لتوفير وثائق إضافية.
تنظم المادة 345 من القانون المدني جميع المسائل المتعلقة بتبادل مساحة المعيشة في الرهن العقاري. هناك مكتوب باللونين الأسود والأبيض أنه "بالاتفاق بين المرتهن والمرتهن ، يمكن استبدال العنصر المرهون بممتلكات أخرى". وهذا يعني أن أي مقترض ، بالاتفاق مع المقرض ، يمكنه استبدال ممتلكات الرهن العقاري بمنزل آخر.
عادة تمنح مؤسسات الإقراض ثلاث طرق إذا كنت ترغب في الحصول على الرهن العقاري بسرعة وبيع منزلك.
نعم ، يمكنك استبدال الرهن العقاري ولكن بشرط معينة.
البنوك تملي الشروط التي بموجبها يمكنك استبدال السكن بشقة حقيقية فقط... هذه نقطة يجب وضعها في الاعتبار للعائلات التي تأمل في الانتقال إلى منزل قيد الإنشاء. يقوم المقرض بالضرورة بتقييم كائن القرض الجديد.
انتباه:يدفع المقترض للتقييم.
عند تبادل السكن ، يجب عليك تقديم حزمة من المستندات المماثلة لتلك المطلوبة لاتفاقية الرهن العقاري. القائمة واسعة جدًا ، وإليك بعضًا من أهمها:
يمكن توسيع القائمة أو تضييقها حسب متطلبات المؤسسة المقرضة.
بالإضافة إلى تطلب البنوك طلبًا لزيادة حجم الرهن العقاري بمبلغ يساوي الفرق بين المنزل القديم والجديد(لو اي). غالبًا ما يُطلب من المقترض دفع الدفعة المقدمة لشراء منزل جديد.
الخيار البسيط ليس حتى تبادلًا كلاسيكيًا في حد ذاته. أولا ، تحتاج إلى بيع شقة الرهن العقاري ، ومع العائدات لشراء منزل جديد. سنتحدث عنها في نهاية المقال.
ينطوي الخيار الصعب على إبرام عقدي بيع وشراء متزامنين بين البنك والمقترض وبين المقترض وبائع العقارات. في هذه الحالة ، انتبه للأشياء التالية:
بقدر ما العقار مرهون من قبل مؤسسة ائتمانية ، تحتاج إلى الحصول على موافقتها... يتحدث عن ذلك. لكي يحدث كل شيء دون تأخير ، يجب بالفعل سداد جزء كبير من قرض الرهن العقاري دون تأخير. كقاعدة عامة ، تكفي 4-5 سنوات من المدفوعات القابلة للخدمة.
ستكون الميزة هي تكلفة العقارات الجديدة ، والتي يجب أن تكون أقل من أو تساوي الممتلكات المرهونة ، والسيولة العالية للمساكن التي يتم شراؤها.
ثم يجب على المقترض التقدم بطلب مكتوب إلى البنك ، والذي يشير إلى أنه يحتاج إلى إذن لتبادل الإسكان الرهن. حزمة من المستندات مرفقة بالاستئناف:
تم تحديد إجراء تبادل العقارات بموجب الفصل 31 من القانون المدني لروسيا. عند استبدال شقة بمنزل ، يُقترح إما العثور على عقار معادل ، أو عقار غير متكافئ مقابل تكلفة إضافية لاحقة. يتم تحديد تكلفة السكن من خلال خبرة التقييمالتي يدفعها المقترض.
لن تحتوي اتفاقية الشراء والبيع على معلومات حول المنزل فحسب ، بل ستحتوي أيضًا على خصائص قطعة الأرض. من الضروري أيضًا الإشارة إلى قطعة الأرض في شهادة القبول.
الأهمية:يجب أن تكون جميع المستندات المصاحبة نظيفة ، ويجب أن تكون قطعة الأرض خالية من أي أعباء. إذا كانت متوفرة ، يتم وصفها في العقد.
خطوات الإجراء:
هذا هو الخيار الأسهل. للتحقق من سلامة الشقة ، يجب عليك طلب مقتطفات من قسم الإسكان ، USRN ، إدارة المنزل. المقترض يدفع لهم.
إذا كانت جميع المستندات سليمة ، يشرع الطرفان في إبرام اتفاق، في نفس الوقت إعداد اتفاقية التبادل ونقل تعهد جديد وإزالة الأعباء من الشقة القديمة.
إذا وافق البنك على الفور على صفقة مقابل تكلفة إضافية ، فإن تسلسل الإجراءات يكون مطابقًا لمبادلة السكن المكافئ. إذا رفض المقرض ، يحاول المواطنون بيع مساكنهم العقارية أثناء التقدم بطلب للحصول على قرض جديد.
غالبًا ما تتبع الموافقات المصرفية مخططًا مبسطًا: لذلك من المهم أن يكون لديك سجل ائتماني نظيف وضمانات جديدة قوية تناسب المُقرض.
عندما يتلقى المقترض الموافقة على كلا الطلبين ، فإنه يضع عقدين: لبيع العقد القديم وشراء عقد جديد. حيث يتم تنفيذ إجراءات تسجيل تعهد الإسكان الجديد في المقام الأول... الشقة القديمة لا تزال تحت الأعباء ، والتي يتم إزالتها بعد إبرام اتفاقية قرض جديدة.
بالإضافة إلى المستندات الخاصة بالمنزل والمطابقة لوثائق الشقة التي تحدثنا عنها أعلاه ، ستحتاج إلى أوراق خاصة بقطعة الأرض:
يتم وضع عقد البيع لتبادل الرهن العقاري في شكل مكتوب بسيط. يجب بالتأكيد توضيح النقاط التالية:
إذا رغبت في ذلك ، يدخل الطرفان في الوثائق الفترة التي ستكون فيها الشقة فارغة ويتم نقلها، التزام البائع بدفع فواتير الخدمات حتى تاريخ المغادرة ، وما إلى ذلك.
في بعض الأحيان يدخل الطرفان في اتفاق مسبق إذا كان هناك حاجة لإثبات الدفع الذي لا يقبل الجدل. سيكون من المفيد الإشارة في العقد إلى أن الدفعة المقدمة تخضع لإعادتها إلى المشتري في حالة اكتشاف الظروف التي تعرقل المعاملة. خلاف ذلك ، يخاطر المشتري بخسارة المال والمساكن الجديدة.
بدلاً من الاتفاق المسبق ، من الممكن استخدام اتفاقية أولية ، والتي ستتحدث عن النوايا الثابتة للأطراف.
في وقت المعاملة ، يجب أن يكون لدى المشتري مبلغ كافٍ لتغطية الرهن العقاري، والتي تنقسم إلى جزأين. الأول ، الذي يساوي رصيد الدين على القرض ، يتم إرساله إلى السداد المبكر الكامل للقرض. يتم وضع الثانية في صندوق ودائع آمن مع شروط وصول معينة. هذه الأموال مخصصة لبائع المنزل الجديد وسيتم تحويلها بعد التسجيل.
الأهمية:سيتعين على المشتري الحصول على القرض من نفس البنك مثل قرض البائع. الاستثناءات نادرة ويصعب للغاية تصميمها.
بعد إتمام الصفقة ، من الضروري تقديم مجموعة كاملة من المستندات من البنك إلى Rosreestrحيث سيتم تسجيل المشتري باعتباره المالك الجديد. هذا ضروري لإزالة العبء. بعد الانتهاء من هذا الإجراء ، يستلم المشتري المسكن والحقوق فيه ، ويستلم البائع الفرق بين سعر الشقة ومقدار الرهن الذي تم رهنه في الخلية.
في المستقبل ، يبقى فقط التوقيع على شهادات القبول والإشارة إلى الحفلة المنزلية.
يعتمد المبلغ الذي سيشتريه المقترض على ارتفاع تكلفة أو تكلفة السكن على المبالغ التي يجب تخصيصها له. علاوة على ذلك ، تفضل البنوك مبادلة عقار معادل ، لأن هذا هو أبسط إجراء لتبادل العقارات المرهونة. هذا يعني أنه من الأسهل الحصول على موافقة المؤسسة المالية لمثل هذه الصفقة.
قلنا سابقًا أن هناك خيارًا بديلًا لتبادل العقارات. يكمن جوهرها في حقيقة أنك تبيع شقة برهن ، لكنك تشتري على الفور مكانًا جديدًا للمعيشة مرة أخرى برهن عقاري. من بين عيوب هذه الطريقة ، يجدر التركيز على عدة أمور:
المرجعي:من المزايا المهمة لهذا النهج أن الشقق والمنازل الأخرى المرهونة أصبحت متاحة ، أي هؤلاء في الرهن العقاري. الرهون العقارية ليست دائما عبودية.
تتدفق الحياة وتتغير بسرعة ، ويسعى كثير من الناس إلى تغيير مكان إقامتهم. لذلك ، من المهم أن تتذكر خيارات التبادل الممكنة للشقق والمنازل المرهونة.
يتم أخذ قرض الرهن العقاري لفترة طويلة. ومع ذلك ، يمكن أن تتغير الظروف في الحياة في أي وقت ، ونتيجة لذلك سيكون من الضروري استبدال السكن بآخر. سنخبرك إذا كان من الممكن تغيير شقة في الرهن العقاري لآخر ، وكيفية القيام بذلك ، والفروق الدقيقة الأخرى.
حتى يسدد المقترض الرهن العقاري ، تكون الشقة مرهونة لمؤسسة مصرفية. بدون موافقتها ، لا يمكن إجراء معاملات الإسكان. تعود الحقوق في ذلك إلى البنك.
لكن استبدال الشقة لا يزال ممكنا وحتى السداد الكامل للديون!
تنص المادة 345 من القانون المدني للاتحاد الروسي بوضوح على أن استبدال ضمان الرهن العقاري ممكن بعد موافقة المرتهن ، أي البنك.
من الناحية القانونية ، يمكن تنفيذ الصفقة. لكن في الواقع ، هذا إجراء معقد سيتطلب إنفاق الكثير من المال. سيتعين عليك اتباع نفس الإجراءات مرة أخرى كما هو الحال عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري. يجب تنسيق كل إجراء مع المؤسسة المصرفية.
يحدث هذا كثيرًا. يرث المقترض السكن ويرغب في تقديمه كضمان للبنك. وبالتالي ، يمكنه إضفاء الطابع الرسمي على ملكية مسكن الرهن العقاري على الفور.
إذا حدث شيء للضمانات الأولية ، فقد المقترض ملكيتها ، فيجب استبدالها بأي ممتلكات معادلة.
كما قلنا ، الشرط الرئيسي هو موافقة البنك. إذا وافق ، فسيتعين عليه بيع الشقة المرهونة وشراء شقة أخرى على الفور. من المهم أن يلبي العقار الجديد جميع متطلبات المؤسسة المالية.
ملحوظة! سيقوم البنك بتقييم السكن الجديد. المقترض يدفع ثمنها.
ستحتاج إلى إعادة تجميع حزمة المستندات بالكامل. سيتأكد موظفو البنك من قدرتك على الوفاء. سيتم أيضًا فحص سجلك الائتماني ، لذلك من الأفضل ألا تتأخر عن سداد أقساط الرهن العقاري.
مفتاح الصفقة الناجحة هو المستندات المعدة جيدًا:
بمجرد أن يعطي البنك الضوء الأخضر ، عليك أن تبدأ في البحث عن شقة مناسبة. يجب أن تفي بمتطلبات الطرفين. إذن عليك أن تجد من سيشتري الشقة القديمة. ومع ذلك ، ينبغي ألا يغيب عن البال أن قلة من الناس يرغبون في شراء شقة برهن عقاري.
الأهمية! من المؤكد أن البنك يتحقق من دخل المقترض الجديد. يجب أن يكون مذيبًا.
ثم تبيع الشقة ، وتغطي العائدات ديون الرهن العقاري. يقوم البنك بدوره بإزالة الرهن من الشقة. بعد ذلك ، تشتري منزلًا جديدًا وتبرم اتفاقية مع مؤسسة ائتمانية لزيادة متناسبة في مبلغ الرهن العقاري. بعد أن يتم تسجيل حقوق ملكية الشقة لك ، يتلقى السكن حالة الضمان.
هناك طريقة أخرى ، عندما يتم أخذ قرض ، ثم يتم استخدامه لسداد الرهن الحالي. للقيام بذلك ، سوف تحتاج إلى جمع حزمة من جميع المستندات للحصول على قرض جديد.
إذا كان البنك لا يمانع ، فإنه يمنحك قرضًا لفترة قصيرة. يمكنك استخدامها لسداد القرض الحالي ولم تعد الشقة مؤمنة. بعد ذلك ، عليك أن تجد مشترًا للشقة. ستذهب الأموال المستلمة من هذا لسداد قرض قصير الأجل. ما تبقى ، تنفقه على شراء منزل جديد والدفعة الأولى مقابل ذلك.
هذا ممكن ، ولكن فقط بموافقة البنك. الشقة مرهونة لمؤسسة ائتمانية ، جميع المعاملات معها ممكنة بعد الحصول على إذن من المؤسسة المالية.
يوافق البنك بشرط أن تزيد تكلفة السكن الجديد عن القديم بما لا يزيد عن 20-30٪..
هناك أوقات يتم فيها استبدال المسكن القديم بآخر جديد ، ولكن بنفس السعر. لذلك تقع الشقة الجديدة في منطقة مختلة. سيقدم البنك تنازلات إذا كان هناك فرع هناك ، ضع ذلك في الاعتبار.
يتكون الإجراء من الخطوات التالية:
يرجى ملاحظة أن جميع تكاليف هذا الإجراء يدفعها المقترض. استعد لهذا.
سبيربنك متردد للغاية في عقد مثل هذه الصفقات. يمكن فقط للعملاء استبدال شقة مرهونة بأخرى كبيرة يمكن للمؤسسة المصرفية التأكد من:
إذا وافق البنك ، فسيتم التبادل وفقًا للمخطط الذي ذكرناه مرارًا وتكرارًا سابقًا.
أسهل طريقة لتبادل شقة تم شراؤها بموجب برنامج الرهن العقاري العسكري هي سداد الديون. ثم تصبح الشقة ملكك بالكامل وتفعل بها ما تريد:
مع الأخذ في الاعتبار خصوصيات الرهن العسكري ، فمن الأفضل تبادل المساكن بهذه الطريقة. إنه بسيط وآمن.
هناك مفهوم التنازل عن الالتزامات بموجب العقد. يمكن أن تتعلق بكل من العقارات والحقوق والالتزامات المتعلقة بالتزام القرض. يفضل المشترون شراء مساكن على رهن عقاري عند التعيين ، حيث يمكن أن تكون فترة السداد متواضعة للغاية.
الأهمية! إذا وافق البنك على مثل هذا الإجراء ، يوافق المقترض الجديد على جميع شروط الاتفاقية الموقعة من قبل المالك السابق.
بمجرد تسجيل حقيقة الانتقال في سجل المسبحة ، يتلقى المالك الجديد ملكية المسكن. حتى اكتمال التسجيل ، يمكن للأطراف الانسحاب من المعاملة عن طريق تقديم طلب.
سيقوم متخصصو الائتمان بتقييم المقترض الجديد واتخاذ القرار. إذا كانت موثوقة مثل سابقتها ، يوافق البنك. ومع ذلك ، هناك أوقات لا يكون فيها لمؤسسة الإقراض خيار لأن المقترض القديم لا يستطيع الدفع ويوافق على أي مالك جديد.
للحصول على إذن للتنازل ، تحتاج إلى الاتصال بقسم الرهن العقاري في البنك الذي تتعامل معه. إذا تم اتخاذ قرار إيجابي ، تبدأ المؤسسة المالية في إعداد جميع الوثائق.
في نهاية المعاملة:
مزايا التعيين:
من الممكن استبدال شقة الرهن العقاري بأخرى ، ولكن فقط إذا وافق البنك على هذه الصفقة. يتأثر قرار مؤسسة الائتمان بالعديد من العوامل ، بما في ذلك موقع السكن الجديد. يجب أن يكون في منطقة جيدة. إذا وافق البنك ، فأنت بحاجة إلى التحضير بعناية ، والعثور على سكن جيد ، وستقوم المؤسسة المالية بتقييمه. ابحث عن مشتر لشقة قديمة. يجب أن يكون لديه تاريخ ائتماني إيجابي. استخدم توصياتنا وستنجح بالتأكيد.
