في الاتحاد الروسي ، التشريع ، من ناحية ، مربك للغاية ومتشعب ، ومن ناحية أخرى ، لا لبس فيه وصارم. لا يفهم كل محام كل تعقيدات العلاقات القانونية التي قد تنشأ بين المواطنين والأشياء على أراضي بلدنا.
هناك عدد هائل من النقاط المثيرة للجدل والقضايا التي لم يتم حلها والتي لم تنعكس بعد في التشريعات الروسية. ومع ذلك ، مهما كان الأمر ، هناك بعض الأساسيات التي يجب أن يعرفها الجميع ، وليس مجرد شخص يعمل في المجال القانوني.
تشمل هذه الأسس المجالات الأساسية للحياة التي تؤثر على كل روسي. بادئ ذي بدء ، هذه بالطبع علاقات ملكية. هناك العديد من الصعوبات المرتبطة بها ، والعديد من التناقضات التي تجعل من المستحيل فهمها تمامًا في جميع حالات علاقات الملكية القانونية. ومع ذلك ، فإن معظم الناس لا يحتاجون إلى هذا - مثل هذه "الحالات الصعبة" نادرة جدًا ، ويمكنك دائمًا اللجوء إلى محام محترف سيساعد في حل هذه المشكلة أو تلك.
ومع ذلك ، يجب أن تعرف بعض أساسيات علاقات الملكية القانونية في روسيا. لا يهم ما تفعله - موظف أو رائد أعمال أو ربة منزل أو سيدة أعمال. على أي حال ، فأنت ، بطريقة أو بأخرى ، تواجه علاقات ملكية. ينطبق هذا على جميع الأشخاص في روسيا الذين يمتلكون بعض العقارات على الأقل.
يمكن تقسيم جميع الممتلكات إلى مجموعتين - المنقولة وغير المنقولة. يبدو أنه من الأسهل؟ المتحرك هو كل ما يمكن نقله ، والثابت هو ما لا يمكن نقله. بشكل عام ، هذا أمر منطقي ، ومع ذلك ، يشير الكثيرون إلى العقارات حصريًا على أنها شقق ومنازل ومباني سكنية أو غير سكنية أخرى ، وإلى الممتلكات المنقولة - السيارات والآلات والمعدات ، باختصار ، البضائع الكبيرة. هذا خطأ جوهري ، وفي هذه المقالة سنحلل السبب.
الممتلكات المنقولة وغير المنقولة مجموعتان كبيرتان يمكن أن تتدفق في بعض الأحيان إلى بعضها البعض. هذا ليس خطأ التشريع - فهو ينظم هذا المجال جيدًا ، ولكن ليس من الممكن دائمًا تخصيص مائة بالمائة من أي ملكية لإحدى هذه الفئات إلى الأبد.
في مقال اليوم سوف نتعامل مع العلاقات القانونية للممتلكات المتعلقة بالممتلكات المنقولة وغير المنقولة. المقال مفيد تمامًا لجميع مواطني روسيا ، وخاصة أولئك الذين لديهم الكثير من الممتلكات المتنوعة. أيضًا ، ستكون المادة مفيدة للمحامين (المبتدئين وذوي الخبرة). سنقوم بتحليل ليس فقط أسس وأساسيات هذه العلاقة القانونية ، ولكن أيضًا بعض التفاصيل المتعلقة مباشرة بالممتلكات المنقولة أو غير المنقولة ، والتي غالبًا ما تسبب العديد من الأسئلة والخلافات والنزاعات. ستكون قادرًا على التعامل مع بعض المشكلات والقضايا التشريعية ، بالإضافة إلى تحديد الوضع القانوني لأي ملكية بشكل لا لبس فيه.
يبدو ، حقًا - لماذا نقسم الملكية؟ ما هو الاختلاف ، لأنه على أي حال ، ستكون حزمة المستندات منفصلة لكل نوع من العقارات ، والسعر مختلف تمامًا لكل منتج في السوق. لماذا هذا التقسيم؟
هذا يرجع في المقام الأول إلى الإطار التشريعي لروسيا. تخضع العلاقة بين المشتري والبائع ومالك العقار والدولة والمالك والسلطات الضريبية لقوانين مختلفة في حالة الممتلكات المنقولة وغير المنقولة. وبالتالي ، فإن بعض القواعد التي تنطبق على الشقق لا تنطبق على المعدات التقنية والعكس صحيح.
يمكن أن تساعد معرفة نوع الممتلكات الخاصة بك أثناء أي دعوى قضائية ، وكذلك في تقسيم الممتلكات المكتسبة بشكل مشترك في حالة الطلاق. هذه المعرفة مفيدة بشكل خاص لموظفي المجال القانوني ، لأنهم غالبًا ما يواجهون قضايا مثيرة للجدل ، ويمكن تحديد نتيجة المحاكمة من تحديد نوع الملكية.
بشكل عام ، يكمن الاختلاف في التشريع تحديدًا في حقيقة أن المعاملات مع العقارات أكثر تعقيدًا ، وفي بعض الحالات تكون مستحيلة بشكل عام. تتطلب العقارات مستندات مثل خطة أو مخطط أو جواز سفر أو جواز سفر فني ، وما إلى ذلك ، في حين نادرًا ما يتم تقديم هذه المستندات الفنية إلى الممتلكات المنقولة - على الأقل فهي اختيارية وتحمل معلومات مرجعية للمستخدم أكثر من المعلومات المحاسبية - للحكومة وكالات.
تنظم الدولة علاقات الملكية المتعلقة بالعقار بعناية أكبر. على سبيل المثال ، لشراء سيارة (حتى لو كانت باهظة الثمن) ، لن تحتاج إلى بذل الكثير من الجهد في جمع المستندات كما هو الحال عند شراء أرض أو شقة. هذا يرجع إلى حقيقة أن العقارات بها المزيد من نقاط الاتصال بممتلكات الدولة. سنتحدث عن هذا بعد قليل ، ولكن الآن دعونا نلقي نظرة على الاختلافات الرئيسية بين الممتلكات المنقولة وغير المنقولة.
يرجى ملاحظة أن كلاً من الشخص العادي (الطبيعي أو القانوني ، لا يهم) والدولة يمكن أن تتصرف كمالك.
جميع الاختلافات المدرجة أدناه هي ميزات شائعة يمكن تغييرها في حالات معينة. يتم توفير مزيد من المعلومات حول فئتي الملكية في الأقسام التالية. هنا سنقدم فقط الاختلافات الرئيسية بين مجموعتي الأصول.
نأتي الآن بسلاسة إلى السؤال الأكثر أهمية: ما الذي ينتمي بالضبط إلى إحدى الفئتين؟ لنبدأ بالعقارات ، حيث يسهل وصف الممتلكات المنقولة بأنها "كل شيء لا ينتمي إلى العقارات" - فهذه الفئة كبيرة جدًا.
تعد معرفة أساسيات التشريع الروسي إلزامية ليس فقط للمحامين الذين يجرون معاملات من هذا النوع ، ولكن أيضًا لأي مواطن يمتلك أي نوع من الممتلكات. نظرًا لأن علاقة المالك بالدولة والسلطات الضريبية والمشترين تنظمها قواعد تشريعية مختلفة ، اعتمادًا على انتماء الكائن إلى الممتلكات المنقولة أو غير المنقولة ، فإن القدرة على التمييز بين أنواعها ضرورية. لفهم ما ينتمي إلى العقارات ، من الضروري تحديد الخصائص الرئيسية للكائنات في هذه الفئة.
ينص القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينظم علاقات الملكية ، على تقسيم أشياء الملكية (سواء كانت حكومية أو شخصية) إلى فئتين كبيرتين: المنقولة و. الاختلافات بين هذه الأنواع هي كما يلي:
جميع الاختلافات المدرجة غامضة إلى حد ما ولا تعطي فهمًا واضحًا لأساس تصنيف الكائن. ولهذا السبب توجد حالات خاصة في الممارسة القانونية عندما يكون من الصعب تحديد نوع الملكية التي تنتمي إليها. ومع ذلك ، يمكن أن تُنسب إليها بعض الأشياء التي لا تحتوي على علامات على العقارات من الناحية القانونية لتسهيل إجراءات تسجيل الدولة والمحاسبة والتحكم في المعاملات ذات الأشياء باهظة الثمن.
في معظم المصادر ، يتم إبراز العديد من الميزات الإضافية التي تميز كائنات العقارات:
وفقًا للمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أن يُنسب ما يلي إلى الممتلكات غير المنقولة:
وفقًا للقانون المدني ، تعني الممتلكات المنقولة كل ما لم يتم تضمينه في مفهوم العقارات. وهذا يشمل أيضًا المال والأوراق المالية. تتمثل الاختلافات في ملكية الممتلكات المنقولة وغير المنقولة في إجراءات تسجيل حقوق الملكية والفروق الدقيقة القانونية عند إجراء المعاملات مع أشياء من أنواع مختلفة.
ينص التشريع الروسي على متطلبات أكثر صرامة للمعاملات العقارية ، ويفرض في بعض الحالات حظرًا على تنفيذها (على سبيل المثال ، عندما يتم التعرف على المبنى كنصب تذكاري معماري أو مرهون - قيد الحجز ، أو مرهون ، وما إلى ذلك).
كقاعدة عامة ، يتطلب تسجيل ملكية الأشياء غير المنقولة تسجيلًا إلزاميًا للدولة ، والذي يتضمن استلام المخططات والمخططات وجوازات السفر المساحية والفنية ، في حين أن هذا النوع من الوثائق ليس إلزاميًا بالنسبة للممتلكات المنقولة. بالإضافة إلى ذلك ، هناك اختلافات كبيرة في نظام الضرائب لمختلف فئات الممتلكات لكل من الأفراد والكيانات القانونية.
كما ذكرنا سابقًا ، فإن معرفة أساسيات التشريع القانوني في مجال علاقات الملكية ستسمح لك بتجنب العديد من المشاكل عند إجراء أنواع مختلفة من المعاملات ، ودفع الضرائب ، والتبرع ، والتأجير ، وتقسيم الممتلكات في حالة الطلاق.
تسيطر الدولة بصرامة على جميع الجوانب القانونية المتعلقة بالعقار. هذا يرجع إلى حد كبير إلى حقيقة أن عقارات الأفراد والكيانات القانونية لديها العديد من نقاط الاتصال بممتلكات الدولة. هناك اختلافات كبيرة في عملية تداول الممتلكات المنقولة وغير المنقولة:
الأمثلة التي تم النظر فيها لا تشكل سوى جزء صغير من الاختلافات التي تميز الإجراءات مع فئات مختلفة من الممتلكات. جميع تعقيدات التشريع معروفة فقط للمحامين الممارسين ، ومع ذلك ، لا يمنع وجود فكرة عن نوع الممتلكات الموجودة في الحيازة الشخصية كل مالك.
ارتباط المصطلحات التي تحدد العقارات
من أشهر تصنيفات الملكية تقسيمها إلى غير منقولة ومنقولة. في الوقت الحالي ، سنركز على مشاكل تعريف الأشياء العقارية ، وخصائصها المميزة (تمييزها عن الممتلكات المنقولة) والقضايا التي تنشأ في الممارسة عند تطبيق هذا المفهوم. تقليديًا ، يبدأ تحليل أي فئة بتحديد السمات التي تميز نوعًا موضوع البحث عن الكائنات المماثلة الأخرى وتشرح إدراج عدد من المكونات في المفهوم الذي تم تحليله ، وينتهي بإنشاء تعريفها وتعريفها. بادئ ذي بدء ، أود أن أسهب في الحديث عن العلاقة بين المصطلحات التي تحدد العقارات. وهكذا ، يذكر التشريع مفاهيم مختلفة: "العقارات" ، "العقارات" ، "الشيء غير المنقول" ، "الشيء العقاري" ، وغالبًا ما يتم التعرف على هذه المفاهيم على أنها متطابقة في المعنى. تجدر الإشارة هنا إلى ميزة مصطلحات معينة: لا يستخدم القانون المدني للاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي - القانون المدني للاتحاد الروسي) مفهوم "كائن عقاري" ، ولكن استخدامه نموذجي بالنسبة لمعظم التشريعات و -القوانين وكذلك للممارسة القضائية. الفرق بين المفاهيم أعلاه كما يلي. مفهوم "العقارات" ، "العقارات" هو المفهوم الأكثر عمومية ، والذي يمكن أن يشمل كلا من المعنى القانوني وغير القانوني (أي أن العقارات ليست بالمعنى القانوني المدني - المزيد عن ذلك لاحقًا). بالإضافة إلى ذلك ، فإن "العقار" هو نوعية العقار نفسه الذي يحدده. "الكائن العقاري" هو مفهوم أكثر تحديدًا ، وإضفاء الطابع الفردي والمساعدة على إعطاء خاصية الكمية والقابلية للمقارنة. بالنظر إلى قضايا تشكيل مفهوم العقارات وتخصيص السمات النظامية للكائن العقاري ، أود أن أشير إلى ما يلي. عند صياغة تعريف العقارات ، تم اعتماد تجربة المحامين قبل الثورة إلى حد كبير. لذلك ، حتى قانون قوانين الإمبراطورية الروسية ينسب السفن إلى العقارات (المجلد العاشر ، الجزء الأول ، المواد 384-400). كتب DI Meyer: "ومع ذلك ، ليست هناك حاجة لأن يتزامن التقسيم مع الجمود المادي للأشياء أو تنقلها: في مجال القانون ، هذا التقسيم للممتلكات له معنى أن بعض التعريفات مرتبطة بالممتلكات غير المنقولة ، والبعض الآخر - مع ممتلكات متنقلة؛ ولكن سواء كانت الممتلكات ، المعترف بها القانون على أنها غير منقولة ، غير منقولة بطبيعتها أو أنها منقولة ، فكلها متشابهة ". ومع ذلك ، فقد عمل المحامون لفترة طويلة ويحاولون تحديد العلامات وتعريف "الشيء العقاري" ، "العقار" ، ولكن تبين أن هذه التعريفات إما مرهقة للغاية وغير قانونية ، أو غير مكتملة ومحدودة إلى حد ما. السبب الأكثر أهمية لذلك هو تعقيد البنية القانونية لمفهوم العقارات. الحقيقة هي أن تعريف العقارات يتضمن عددًا من الأشياء التي لها سمة مشتركة واحدة (والتي هي في نفس الوقت الغرض من الجمع بين هذه الأشياء) ، والتي تميزها نوعياً عن الممتلكات المنقولة ولها أهمية خاصة بالنسبة إلى حالة. دعنا ننتبه إلى العلامات النظامية الرئيسية للأشياء العقارية ، أي تلك الميزات التي لا تميزها نوعياً عن الفئات القانونية الأخرى فحسب ، بل تشير أيضًا إلى الترابط الموضوعي الحالي لمثل هذه الكائنات. ألاحظ أن الميزة الأولى في القائمة التي قدمها المؤلف بالكاد يمكن أن تسمى سمة مميزة للأشياء العقارية ، ومع ذلك ، بناءً على خصوصيات التنظيم القانوني لقضايا العقارات من خلال التشريع الروسي ، ينبغي الانتباه إليها و يجب استخلاص الاستنتاج التالي. 1. كائن الملكية هو شيء.وفقًا للمادة 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تشمل أشياء الحقوق المدنية الأشياء ، بما في ذلك النقود والأوراق المالية والممتلكات الأخرى ، بما في ذلك حقوق الملكية ؛ الأشغال والخدمات. معلومة؛ نتائج النشاط الفكري ، بما في ذلك الحقوق الحصرية لها (الملكية الفكرية) ؛ البضائع غير الملموسة. وفقًا للمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات والعقارات) قطع الأراضي وقطع الأراضي الجوفية والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي تكون حركتها مستحيلة بدون ضرر غير متناسب لغرضها ، وكذلك يخضع لتسجيل الدولة للطائرات والسفن البحرية وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية والممتلكات الأخرى المصنفة على أنها غير منقولة بموجب القانون. وهكذا ، وضع المشرع الروسي قيدًا شديدًا: يمكن للممتلكات غير المنقولة في التداول المدني أن تعمل حصريًا كشيء.هنا من الضروري الانتباه إلى حقيقة أن مفهوم "الملكية" في هذه المادة من القانون يستخدم بمعنى أضيق مقارنة بالمفهوم المحدد في المادة 128 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وكذلك ، يلاحظ كوزير أن المشرع الروسي "يستخدم مصطلح" عقار "كمرادف لـ" الأشياء غير المنقولة "فقط مشروطة بحتة ، في الواقع يقصر فئة العقارات على الأشياء". ومع ذلك ، فإن تكافؤ مفاهيم العقارات والعقارات والممتلكات غير المنقولة ليس واضحًا تمامًا ، لأن العقارات في الواقع هي أضيق مفهوم ، وحتى في روسيا ما قبل الثورة أشار العلماء المدنيون إلى أن العقارات والعقارات متكافئة مع بعضها البعض ، وفيما يتعلق بالعقارات - في مفاهيم معقدة وأوسع نطاقًا. في الواقع ، يمكن تقديم العقارات ليس فقط في شكل شيء غير منقول. لذلك ، في تشريعات بعض الدول الأجنبية (فرنسا وألمانيا وإيطاليا وغيرها) يمكن تصنيف أنواع أخرى من الممتلكات ، بما في ذلك حقوق الملكية ، على أنها عقارات. بعد أن ساوى المشرع الروسي مصطلحات "الممتلكات غير المنقولة" و "الممتلكات غير المنقولة" و "العقارات" ، استبعد إمكانية إدراج أشياء أخرى من الحقوق المدنية في مفهوم "الممتلكات غير المنقولة". وفقًا للمؤلف ، تم ذلك بسبب حقيقة أنه لأكثر من 60 عامًا لم يتم استخدام مفهوم العقارات ، فإن التصميم المعقد (مع إدراج أشياء أخرى ، باستثناء الأشياء ، في مفهوم العقارات) يسبب مشاكل أكبر في التطبيق العملي لهذه القاعدة. (ملاحظة إد.تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من حقيقة أنه في الحقبة السوفيتية ، منذ عام 1922 ، لم يكن هناك تقسيم إلى ممتلكات منقولة وغير منقولة في القانون المدني ، إلا أن سمات التنظيم القانوني لدوران بعض الأشياء المصنفة كعقارات ظلت (مميزة من العقارات). على سبيل المثال ، يتعلق هذا بدوران المباني والمباني السكنية وما إلى ذلك. وفي هذا الصدد ، لا يمكن القول أن العقارات كفئة قانونية كانت غائبة في القانون المدني في ذلك الوقت.) وبالتالي ، وفقًا للمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن أن تكون العقارات سوى شيء. ومع ذلك ، حرفياً ، بعد مادتين من المدونة ، صادفنا ظاهرة يمكن اعتبارها استثناءً للقاعدة المذكورة أعلاه. وفقًا للجزء الثاني من الفقرة 1 من المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتم الاعتراف بالمشروع ككل كمجمع عقاري كعقار. تعتبر المؤسسة كمجمع عقاري نوعًا من كيان منفصل فيما يتعلق بالكائنات الأخرى المصنفة كعقارات وفقًا للمادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي. يصنف بعض العلماء المشروع على أنه شيء معقد غير منقول ، وهذا غير صحيح ، لأن الشيء المعقد ، بالمعنى المقصود في المادة 134 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يتكون فقط من أشياء ، في حين أن المشروع قد يشمل ، وفقًا لـ الفقرة الثانية من الفقرة 2 من المادة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، وجميع أنواع الممتلكات ، وحقوق المطالبة ، والديون ، وكذلك حقوق التعيين ، ومنتجات الشركات ، والأعمال / الخدمات والحقوق الحصرية الأخرى. وبالتالي ، كقاعدة عامة ، فإن أي غرض عقاري هو شيء ، باستثناء مؤسسة ، والتي ، بموجب القانون ، مصنفة كعقار ولا تندرج تحت المعايير المذكورة أعلاه. 2. الغرض الخاص ونطاق التطبيق الذي يتطلب اهتمامًا عامًا متزايدًا. اليوم ، بين علماء القانون ، وجهة النظر الأكثر شيوعًا هي أن الأشياء غير المنقولة بسبب الخصائص الطبيعية ، أي الأشياء المحددة في الفقرة 1 من المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن أن تُعزى إلى الأشياء الحقيقية. كائنات الحوزة. ومع ذلك ، في هذه الحالة ، يبقى عدد من الأشياء العقارية خارج التنظيم القانوني ، وعند صياغة مفهوم قانوني جديد لشيء عقاري ، يبقى السؤال: ما الذي يجب تضمينه في الأشياء التي لا تندرج تحت هذا التعريف؟ بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما يُشار إلى أنه لا يوجد "نظام للأشياء العقارية" في تشريعاتنا ، حيث لم يتم تطوير معيار تصنيف واحد. ومع ذلك ، لا تنس أن مفاهيم "الشيء العقاري" و "العقارات" وما إلى ذلك هي في الأساس مفاهيم قانونية خاصة ولا تتوافق في محتواها مع المفهوم الفعلي للعقار. على الرغم من أن الخصائص الفيزيائية لجميع أنواع الممتلكات المصنفة بموجب القانون على أنها عقارات ، بالمعنى الدقيق للكلمة ، لا تشكل وحدة واحدة ، إلا أنها في المجمل لا تزال تمثل "هيكلًا منظمًا صارمًا" إلى حد ما. من الصعب الاختلاف مع الفكرة التي عبر عنها إس إيه ستيبانوف بأن العقارات عبارة عن نظام "مستقل مشروط ، من حيث التمييز بين كائنات عقارية منفصلة" ، ويرجع ذلك إلى عدة عوامل ، بما في ذلك التواجد المستمر والمترابط والمتنوع من "مكون عام واحد" والاستمرارية القانونية للأشياء العقارية ، معبراً عنها بالكامل قدر الإمكان في القانون العام وبدرجة أقل في القانون الخاص. وبالتالي ، يتم شرح تجزئة معينة للأشياء ، مجتمعة في مفهوم واحد "للعقار". وتجدر الإشارة إلى أن قرار المشرع بإنشاء مثل هذا الهيكل يبدو عفويًا وغير مجدي للوهلة الأولى. ومع ذلك ، فإن هذا التعريف واسع الانتشار ومعروف في تشريعات العديد من البلدان. على سبيل المثال ، ينص القانون المدني لولاية كاليفورنيا على القدرة على تصنيف الممتلكات العقارية بموجب القانون. علاوة على ذلك ، في تشريعات الدول الأجنبية هناك أكثر تعقيدًا - ثلاثي - بناء كائنات عقارية. لذلك ، وفقًا للتشريعات المدنية في فرنسا والبرازيل وبعض البلدان الأخرى ، إلى جانب العقارات "بحكم الممتلكات الطبيعية" و "بموجب القانون" توجد "العقارات بحكم الغرض" ، والتي تشمل العناصر الموضوعة على قطعة أرض لصيانتها واستغلالها ، أو منقولة مرتبطة بعقار بشكل دائم. السمة التي تم تحليلها للكائنات العقارية هي ميزتها القانونية. تشمل الأشياء العقارية فقط تلك التي لها أكبر قيمة عامة واجتماعية وتتطلب تنظيمًا قانونيًا خاصًا وحماية الدولة. إن الحاجة إلى تسجيل الدولة (التي ستتم مناقشتها أدناه) لا تمليها القيمة الاقتصادية للأشياء ، ولكن أهميتها العامة والعامة. وبالتالي ، يمكن بناء الأشياء العقارية في نظام يتكون من مجموعتين رئيسيتين: 1. الأشياء العقارية لخصائصها الطبيعية والفيزيائية(أي تلك المشار إليها في الجزء الأول من التصرف في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ؛ 2. العقارات الأشياء بحكم القانون(المشار إليه في الجزء الثاني من التصرف في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بالإضافة إلى مؤسسة ومجمع سكني وبعض الشركات الأخرى). وتجدر الإشارة إلى أن عددًا من المؤلفين ، عند النظر في هذه المسألة ، يميزون في مجموعة منفصلة من المؤسسات ، سواء كانت شركات ، أو وحدات سكنية ، أو منازل ، أو قطع أرض تحت الأرض (مجتمعة في مجموعة واحدة - "كائنات عقارية معقدة") ، أو مباني. ومع ذلك ، يبدو أن هذا الموقف مثير للجدل ، لأنه بناءً على معنى المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، لا يمكن تمييز سوى مجموعتين ، والثاني يشمل جميع الممتلكات غير المنقولة ، التي منحت مكانة العقارات بموجب القانون. كما لاحظت OM Kozyr بشكل صحيح ، فإن المشروع هو عقار ليس بسبب ارتباطه غير المنفصل بالأرض ، ولكن بقرار من المشرع أن يمتد إلى هذا الكائن المحدد ميزات النظام القانوني المنشأ للعقار. لذلك ، من الأصح تصنيف مؤسسة على أنها ملكية غير منقولة بموجب القانون. والتأكيد المعروف على ذلك هو أن مفهوم "المؤسسة" ينظمه مادة منفصلة 132 من القانون المدني للاتحاد الروسي. تنشأ مشكلة خاصة عن طريق إسناد السفن والطائرات إلى العقارات ، وكذلك الأجسام الفضائية ، لأنه غالبًا ما يُنسى في التشريعات التنظيمية أن هذه الأشياء تنتمي أيضًا إلى العقارات (على سبيل المثال ، أولاً ، القانون المدني الروسي الاتحاد ، عند استئجار العقارات ، يصنف العقارات فقط بسبب الممتلكات الطبيعية ، على الرغم من أنه لا يوجد في أي مكان يذكر أن كائنات العقارات الأخرى لا تنتمي إليها ؛ ثانيًا ، في أمر وزارة العدل في الاتحاد الروسي بتاريخ 06.08.04 رقم 135 "بشأن الموافقة على التعليمات المتعلقة بإجراءات تسجيل الدولة لاتفاقيات إيجار العقارات" أن هذا القانون ينطبق على جميع الممتلكات ، باستثناء المؤسسات كمجمعات ملكية ، وقطع أراضي موارد حرجية (غابات) ، ومسطحات مائية معزولة ومعمرة المزارع ، مما يجعل من الممكن افتراض أن هذا القانون ينظم أيضًا قضايا تأجير السفن ، وأنه ينطبق فقط على العقارات بسبب الخصائص الطبيعية). في هذا الصدد ، ينتقد بعض العلماء إسناد هذه الأشياء إلى العقارات ، وعند توصيف الأشياء العقارية ، يقتصر علماء القانون على تحليل هذه الفئة من العقارات فقط. في رأينا ، لا تكمن المشكلة في حقيقة أن هذه الأشياء مصنفة كعقارات ، ولكن في عدم اهتمام المشرع عند إنشاء التصرف في أي حكم قانوني و / أو وضع حدود تنظيم فعل معين. 3. العزيمة الفردية.وتجدر الإشارة على الفور إلى أن المدنيين يفهمون هذا المصطلح بطرق مختلفة. يعتقد البعض أن الشيء المحدد بشكل فردي له سمات وخصائص فريدة متأصلة فقط. يشير آخرون إلى أن الأشياء المحددة بشكل فردي لا يجب أن تكون فريدة من نوعها ، فهي تتضمن أي أشياء يبدو أنه من الممكن تمييزها عن الأشياء الأخرى المماثلة. ومع ذلك ، يجب الاعتراف بأنه نظرًا لخصائص التنظيم القانوني للعقارات التي يحددها القانون ، يتم التعرف على كل كائن عقاري على أنه محدد بشكل فردي. تجدر الإشارة إلى أنه على الرغم من حقيقة أن المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي لا تحتوي على هذه الميزة ولا يتم ذكرها مباشرة في أي مكان ، ومع ذلك ، بناءً على محتوى القواعد الأخرى للقانون المدني ، يمكن تحديدها بثقة كميزة متأصلة في أي كائن عقاري. لذلك ، على سبيل المثال ، تنص المادة 554 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أنه عند بيع العقارات ، يجب الإشارة إلى البيانات التي تسمح لها بتحديد العقارات بشكل مؤكد ، أي لتخصيصها ، وإلا فإن اتفاقية البيع والشراء لن تعتبر منتهية. 4. استحالة تغيير البيئة ، ونطاق الاستخدام دون التسبب في ضرر لا يُصدق أو دون الحفاظ على حالتها. تقليديا ، يميز المحامون كعلامة على الممتلكات غير المنقولة الارتباط القوي بالأرض واستحالة التنقل دون التسبب في ضرر غير متناسب للغرض من هذه الممتلكات. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، هناك مشاكل مرتبطة باستخدام العقارات. في البدايه،كما لاحظ E. Yu. بيتروف بشكل صحيح ، فإن تطوير تكنولوجيا البناء يجعل من الممكن نقل الأشياء التي تعتبر عادة عقارات من مكان إلى آخر ، ويصبح تطبيق معيار التقييم كصلة قوية مع الأرض أكثر وأكثر أكثر صعوبة ، لأنها الأرض ليست دائما ممكنة. ثانيا،لا يمكن دائمًا توسيع السمة المشار إليها لتشمل جميع الحالات المحتملة الناشئة في التداول المدني الحديث. يمكن توضيح ذلك بمثال بسيط ورد في الأدبيات. وبالتالي ، فإن الطائرة المستخدمة لنقل الركاب على الخطوط الجوية العادية هي ممتلكات غير منقولة ، ولكن إذا تم الحصول على الطائرة من قبل شخص خاص واستخدامها لأغراضه الشخصية ، فإن هذا الكائن يصبح بالفعل ملكية منقولة. ووفقًا للمؤلف ، فإن السمة المقترحة أوسع من تلك المشار إليها وتعكس جوهر الفهم الحديث للعقار. 5. فرصة أن تصبح أحد أهداف الحقوق المدنية فقط بعد تسجيل الدولة. في علم القانون المدني ، كان هناك نقاش لفترة طويلة حول جوهر موضوع الحقوق المدنية فيما يتعلق بالعقار. هناك نوعان من المناصب الرئيسية. وفقًا لعدد من العلماء 16 ، من أجل الاعتراف بشيء ما كممتلكات غير منقولة ، من الضروري فقط إثبات وجود الممتلكات المحددة في المادة 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي: ارتباط قوي بالأرض والاستحالة لنقل الأشياء دون ضرر غير متناسب ، أو الإسناد المباشر لشيء معين إلى العقارات بموجب القانون. وبالتالي ، من أجل التعرف على شيء ما كعقار ، ليست هناك حاجة لاتخاذ أي إجراءات خاصة لمنحه مثل هذا الوضع (أي لإجراء تسجيل الحالة). وجهة النظر الثانية ، والتي بموجبها يمكن الاعتراف بالعقار كممتلكات اجتازت تسجيل الدولة ، وحتى لا يكون تسجيل الدولة للممتلكات غير المنقولة موجودًا بشكل قانوني. لذلك ، يشير KI Sklovsky: "إذا انطلقنا من حقيقة أن العقار هو ملكية للممتلكات نفسها ، فعلينا أن نعترف بأن الكائن العقاري ينشأ بغض النظر عن تسجيله ، إذا كان يستوفي المعايير المحددة في المادة 130 من القانون المدني. على العكس من ذلك ، إذا اعتبرنا أن العقار مفهوم قانوني ، فلا يمكن أن يكون موجودًا قبل التسجيل ". عند تطوير هذه الفكرة ، كتب OM Kozyr ما يلي: "لا يُعترف بالعقار في القانون المدني على أنه أي ملكية تفي بعلامة الارتباط بالأرض ، ولكن فقط ، بامتلاك مثل هذه الخصائص ، يمكن أن يكون موضوعًا للحقوق المدنية ... من المثير للاهتمام أن التشريع المدني لهولندا ... يعترف بفئة الممتلكات غير المنقولة ويحددها ، فهو يعمل بشكل أساسي مع فئة أخرى - الممتلكات المسجلة ، التي تربط قواعد دوران الكائنات ذات الصلة بالحاجة إلى تسجيل الدولة حدوث ونقل الحقوق إلى مثل هذه الأشياء ". هذا يعني أن الممتلكات التي يمكن أن تنشأ الملكية والحقوق الأخرى فيها هي فقط التي يجب اعتبارها ممتلكات غير منقولة. ولظهور مثل هذه الحقوق ، يلزم تسجيل الدولة. يبدو أن الموقف الأخير هو الأكثر صحة واتساقًا مع التشريع الحالي ، لأنه من أجل أن تصبح قابلة للتداول ، يجب الاعتراف بأي ملكية كموضوع للحقوق المدنية. تصبح الممتلكات غير المنقولة على الفور موضوعًا للممتلكات غير المنقولة (وبالتالي ، أحد أنواع كائنات الحقوق المدنية) فقط بعد تسجيل الحق الأساسي فيها. ليس من قبيل المصادفة أن يستخدم المشرع مفهوم "موضوع القانون المدني" ، بالتركيز على حقيقة أن الوجود في فهم القانون المدني لأي موضوع يعتمد على إمكانية توسيع القانون المدني إليه. يسلط بعض المؤلفين الضوء أيضًا على ميزة أخرى لكائن عقاري: غير قابلة للتجزئة وغير قابلة للتجزئة... ومع ذلك ، فإن هذا الموقف يثير النقد بناءً على ما يلي. من غير المقبول إدراج علامة عدم الاستهلاك للأسباب التالية. أولاً ، لا يعكس السمات المميزة فقط للعقار. هذا يفسر كالتالي. يستخدم المصطلح "عدم الاستهلاك" من قبل المشرع في القانون المدني للاتحاد الروسي فقط في الفصل الخاص بالإيجار ؛ علاوة على ذلك ، بناءً على معنى المادة 607 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن استنتاج أن الأشياء غير الاستهلاكية هي أي أشياء لا تفقد خصائصها الطبيعية أثناء استخدامها ، بينما:
وبالتالي ، فإن خاصية عدم القابلية للاستهلاك متأصلة في أي كائن عقاري ، ولكنها مع ذلك ، على الرغم من أنها ليست زائدة عن الحاجة ، فهي ليست ميزة إلزامية. ثانياً ، المفهوم الذي تم تحليله تقييمي. التشريع الحالي مليء بالفئات التقييمية ، وهذا يثير العديد من المشاكل في الممارسة. يجب أن ندرك أنه في بعض الحالات تكون ضرورية وحتمية. ومع ذلك ، عند وضع توصيات لتحسين التشريعات ، يجب أن يسعى المرء إلى صياغة تعاريف أوضح. أود أن أشير مرة أخرى إلى أنه على الرغم من حقيقة أن مسألة تعريف العقارات والعقارات والعقارات كانت موضع اهتمام العلماء المدنيين لعدة قرون ، إلا أن مفهومها الموحد لم يتم تطويره بعد ؛ التعريف الذي اقترحه المؤلف أيضًا لا يدعي أنه حقيقي ولا جدال فيه. في رأي المؤلف ، تعتبر الميزات المذكورة أعلاه ضرورية للفئة القانونية التي تم تحليلها في هذا العمل ، مما يجعل من الممكن تقديم التعريف التالي. الممتلكات غير المنقولة هي شيء محدد بشكل فردي يمكن أن يكون موضوعًا للحقوق المدنية فقط من لحظة تسجيل الدولة ، ويكون التغيير في نطاقه مستحيلًا دون التسبب في ضرر غير متناسب لها أو دون الحفاظ على وضعها القانوني ، فضلاً عن امتلاك نطاق خاص من الغرض والتطبيق الذي يتطلب مزيدًا من الاهتمام العام. إي ديميدكوفا ،محام في شركة Legas Law Firm ، موسكو ، تم نشر المادة في مجلة "Arbitration Disputes" (الجريدة الرسمية لـ FAS SZO).
غالبًا ما يخلط المواطنون في بعض المفاهيم القانونية ، مما يؤدي إلى أخطاء في إعداد المستندات التجارية. يؤثر تصنيف العقارات على إجراء أنواع مختلفة من المعاملات القانونية.
يحدد القانون قواعد الفصل بين الممتلكات المنقولة وغير المنقولة. الاختلاف في الأشياء ضروري لتنظيم العلاقة بين المشترين والبائعين ومالكي العقارات ومكتب الضرائب.
سيساعد وعي المواطن أثناء إجراءات المحكمة المصممة لحماية حقوقه. يتم أيضًا تسوية اللحظات المثيرة للجدل عندما يعرف الشخص أي مادة في القانون المدني للاتحاد الروسي وغيرها من الإجراءات القانونية التنظيمية التي يجب أن يستأنف إليها.
يتم فرض متطلبات أكثر صرامة على العقارات. بعض المعاملات معه مستحيلة أو صعبة للغاية. لاستلام أو نقل الممتلكات المنقولة ، يكفي إعداد الوثائق الفنية. تتطلب المعاملات العقارية نهجًا خاصًا لإعداد المستندات ، وتقديم الخطط ، والمخططات ، وجوازات السفر المساحية للأشياء.
يولي الاتحاد الروسي اهتمامًا للمعاملات العقارية أكثر من اهتمامه بالممتلكات المنقولة. يمكن أن يكون مالكو كلا النوعين من الممتلكات الدولة أو الأفراد أو الكيانات القانونية. يسلط المحامون الضوء على الاختلافات الرئيسية بين هذين المفهومين.
تعتبر المسؤولية عن المخالفات في نقل العقارات خطيرة للغاية ، خاصة عندما يُحرم الطفل من شقة أو منزل. سرقة الممتلكات المنقولة أقل عقوبة.
حدد القانون المدني للاتحاد الروسي التعريف التالي: تشمل العقارات جميع مناطق الأراضي والمباني التي لا يمكن نقلها دون التسبب في ضرر. يشمل هذا المفهوم أيضًا البناء الجاري ، والمناطق الطبيعية (مزارع الغابات) ، والهياكل الفضائية ، وجميع أنواع السفن والطائرات (المادة 130).
العقارات لها الخصائص التالية:
أنواع العقارات لها خصائص مشتركة تحدد انتمائها إلى هذه الفئة من الممتلكات. تشمل هذه القائمة:
تتكون الممتلكات غير المنقولة من أشياء أو أشياء لها خصائص وخصائص معينة. بالنسبة للعقار ، هذا كائن يقع على قطعة أرض ومرتبط بها ارتباطًا وثيقًا. لا يمكن نقل الكائن أو إعادة ترتيبه دون تدميره وفقدان قيمته السوقية.
تصنيف العقارات يعني تقسيم أغراضها إلى فئات. يتم إجراء التقسيم الفرعي الأول بناءً على أصل العنصر. يقسم القانون المدني أنواع الأشياء العقارية إلى أشياء طبيعية ومصطنعة.
ما هو في الفئة الطبيعية؟ هذه أشياء طبيعية: الخزانات والحقول والأراضي والغابات. يتم تصنيف هذه الأنواع من العقارات إلى:
لا يمكن استخدام أنواع معينة من العقارات الطبيعية للتحويل إلى ملكية بسبب الاستخدام الحالي. عندما يكون العقار قيد التداول ، يُسمح بنقله أو بيعه.
تصنيف كائنات العقارات التي تنتمي إلى الفئة الاصطناعية واسع جدًا. من بينها الخصائص التالية مذكورة:
يمكن تقسيم هذه الأنواع من كائنات العقارات إلى أشياء غير مكتملة أو قيد التشغيل أو في انتظار الإصلاح.
مجمع عقاري واحد هو مرحلة جديدة في إدارة العقارات السكنية. وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي (المادة 133) ، يعد هذا اتحادًا للأشياء والأشياء المتشابهة في الغرض ، والتي تكون مترابطة أو تقع داخل نفس المنطقة. الشرط الأساسي للوحدة هو مجمع عقاري واحد.
يتكون المجمع الثابت الفردي من مجموعات خطية تتكون من سرير سكة حديد وخطوط طاقة وخطوط أنابيب. يتكون المجمع العقاري الفردي من عدة مبانٍ ، ولكن عندما يتم تسجيلها في سجل الدولة الروسي ، يتم إدخال عنصر واحد.
وفقًا للمادة 133.1 ، على الرغم من إدراج العديد من العناصر ، فإن المجمع غير قابل للتجزئة. أثناء بناء المجمع ، يجب أن يكون مفهوما أنه في وقت لاحق سيكون من المستحيل تقسيمه وعزله إلى أجزاء. يُسمح بتسجيل مجمع عقاري واحد في ملكية مشتركة ، لكنه سيكون غير قابل للتجزئة في المستقبل.
عند تسجيل مثل هذا الكائن ، يجب الإشارة إلى العلاقة بين مكوناته. البيانات المساحية مطلوبة لتأكيد الملكية. أثارت هذه المسألة الكثير من الجدل بسبب الإدخال الأخير لهذه الأشياء في الممارسة. قبل تسجيل المجمع ، من الأفضل استشارة محامٍ متمرس على موقعنا. سيخبرك على الفور بكيفية الاستعداد لطلب تسجيل الحقوق.
تستخدم هذه الفئة لسكن المواطنين. وهي مقسمة إلى الابتدائية والثانوية والثالثية. اعتمادًا على الفئة ، تختلف تكلفتها وخصائصها. الأغلى هو الخيار الأول. الفئة الثالثة تشمل الفنادق والفنادق (للإقامات القصيرة).
ينقسم السكن إلى الأنواع الفرعية التالية:
المباني الجديدة والمنازل الريفية هي مساكن النخبة. الفئة التالية هي أدنى من مساكن النخبة من حيث الموقع ، ومع ذلك ، فهي تتميز بزيادة الراحة. يمتلك سكان الحضر مساكن قياسية مبنية وفقًا لخطة عامة. الشقة التي تقع بعيدًا عن تقاطع المرور ، في منطقة قذرة ، ذات عدد قبيح من الطوابق ، هي عقارات ذات جودة منخفضة للمستهلكين.
عند شراء شقة ، يجب الانتباه إلى وقت البناء. بناءً على هذا المؤشر ، يتكون السكن من الفئات التالية:
الخيار الأخير لديه تصميم محسن وتكلفة عالية.
تشمل العقارات التجارية جميع المباني والمنشآت المستخدمة في الإنتاج الصناعي. لا تستخدم هذه المنطقة كمنطقة معيشة. بالمقارنة معها (90٪) ، تشكل العقارات التجارية جزءًا صغيرًا من سوق العقارات.
تنقسم هذه الأنواع إلى الفئات التالية:
الفئة الأولى تشمل المطاعم والفنادق والمجمعات الرياضية وغيرها من مرافق قطاع الخدمات. المجموعة الثانية تشمل المحلات التجارية ومراكز الترفيه والصيدليات وأمثلة أخرى من العقارات التجارية. النوع الصناعي يستخدم في أي إنتاج. يتم تضمين الأشياء ذات الأهمية الاجتماعية للمواطنين في الفئة الاجتماعية للعقارات التجارية. هذه هي محطات القطار والمستشفيات والمباني الأخرى.
تعتبر العقارات التجارية من الأصول المالية. تقوم بدور نشط في الإنتاج أو هي وسيلة للدخل. هذا النوع من العقارات محمي من عمليات التضخم ، لذلك غالبًا ما يكون تأجير المساحات والمكاتب دخلًا حقيقيًا للمواطنين. يمكنك التعرف على هذا النوع من العقارات من خلال تكوين استعلام "عن العقارات التجارية وما هي".
تشمل العقارات البلدية العقارات المملوكة للبلدية. وتشمل هذه المرافق المباني السكنية وغير السكنية ، وأنظمة الاتصالات والهندسة. الهياكل التي تقع فيها هيئات البلدية مدرجة أيضًا في ممتلكاتهم.
يمكن شراء العقارات البلدية أو تأجيرها. يتم تنفيذ المعاملات العقارية مباشرة من قبل السلطات.
من المهم أن نفهم أن عقارات البلدية والعقارات التابعة للدولة ليست مفاهيم متطابقة. تتم المعاملات المتعلقة بهذا النوع بمشاركة الحكومات المحلية. إنهم ينفذون الأوامر المتعلقة بالعقارات البلدية وهم مسؤولون عن سلامتها.
من بين الأشياء العقارية للبلدية عينات من التراث الثقافي للمنطقة ، أشياء توفر دعم الحياة في المدينة. أشياء من مجال التعليم وأنواع أخرى من الأغراض الاجتماعية والثقافية هي أيضا في حوزة البلدية.
المواطنون ملزمون بفهم ماهية العقارات ، ومعرفة أنواع العقارات لتجنب الزوايا الحادة عند إجراء المعاملات مع الأشياء. قبل الاتصال بالسلطات المختصة ، يجب عليك استشارة محامٍ مؤهل. سوف ينظر في الموقف ويقترح حلاً فرديًا للمشكلة. سيقدم خبراء الموقع المساعدة في غضون 5 دقائق.
