مقدمة. 3
الفصل الأول: إجراءات إبرام عقد البناء. 5
1.1. مفهوم ومعنى عقد البناء. 5
1.2 أطراف عقد البناء. عشرة
1.3 الشروط الأساسية لعقد البناء. 16
2.1. حقوق والتزامات الأطراف. 22
2.2. مسؤولية الأطراف. ثلاثين
2.3 تسليم الأعمال وقبولها. 32
2.4 ضمان الجودة في عقد البناء. 34
استنتاج. 38
قائمة الأدب المستعمل .. 40
يتم التعبير عن الاختلاف الرئيسي بين العقد قيد النظر بشكل كامل في الشكل المحدد لعقد البناء - البناء "الجاهز". نحن نتحدث عن الحالات التي ينص فيها العقد المبرم بين العميل والمقاول على تنفيذ الدورة الأخيرة "التصميم - البناء والتركيب وأعمال البناء الخاصة ، المنصوص عليها في قوانين ولوائح البناء - تشغيل الكائن". بالاتفاق بين الطرفين ، يمكن للعميل تحمل جزء من الالتزامات المتعلقة بالبناء (على سبيل المثال ، لتوفير الموارد المادية). ومع ذلك ، حتى في نفس الوقت ، يظل المقاول مسؤولاً عن نقل الكائن الذي تم إنشاؤه بنظام تسليم المفتاح إلى العميل ، حيث إنه ملزم بتسليم الكائن الجاهز للتشغيل وفقًا لشروط العقد. في بناء المنشآت الصناعية ، عادة ما يكون المقاول ملزمًا بنقل التصميم الفني والوثائق الفنية وتعليمات التشغيل في وقت واحد.
من سمات التنظيم القانوني لعقود البناء أن العلاقات بين الطرفين يمكن أن تستمر بعد تسليم نتيجة العمل. يشير هذا إلى افتراض المقاول الالتزام بعد الانتهاء من البناء لتقديم أنواع مختلفة من الخدمات المتعلقة بتشغيل المنشأة ، بما في ذلك ، على سبيل المثال ، تدريب موظفي العميل ، وإعداد أنواع مختلفة من تعليمات التشغيل ، يتم تحديد النطاق والتكلفة والخصائص الأخرى لهذا النوع من الخدمات في عقد البناء نفسه. في هذه الحالات ، نعني إبرام عقد "يدوي الصنع" ، يستخدم على نطاق واسع في ممارسة البناء الدولية ، حيث يكون المقاول مسؤولاً ليس فقط عن إكمال بناء المرفق بأكمله ، ولكن أيضًا عن نقل المهارات التقنية والإدارية والمعرفة اللازمة للتشغيل الناجح للمنشأة لموظفي العميل. ... إن طبيعة العلاقة التعاقدية تجعل من الممكن أن تشمل بالإضافة إلى ذلك في مثل هذه الاتفاقية جميع الالتزامات المعنية ، وبالتالي ، لضمان النتيجة الناجحة للأنشطة التي يتم تنفيذها بشكل احترافي ، وكذلك توفير أشكال أخرى من التعاون اللاحق.
الممارسة التي تهدف إلى توسيع الإطار التقليدي للعقد ، وتوفير عناصر من العقود الأخرى فيه ، تنعكس الآن في القانون المدني للاتحاد الروسي. نحن نتحدث عن إدراج في الفقرة 2 من الفن. رقم 740 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، مكرس لتوضيح جوهر عقد البناء ، مشيرًا إلى أنه يجوز للمقاول تحمل الالتزام بضمان تشغيل المنشأة بعد قبولها من قبل العميل خلال الفترة المنصوص عليها في العقد.
يجوز تضمين العقد شرطًا يحظر التزام المقاول ، بناءً على طلب العميل وعلى نفقته ، بإزالة أوجه القصور التي لا ينبغي أن يكون المقاول مسؤولاً عنها. إذا كان هذا الشرط واردًا في العقد ، فسيكون المقاول قادرًا على إعفاء نفسه من الالتزام المقابل والمسؤولية عن انتهاكه فقط إذا تمكن من إثبات أن العيوب التي تم العثور عليها لا تتعلق مباشرة بموضوع العقد أو أن المقاول غير قادر على القضاء عليهم لأسباب خارجة عن إرادته ...
في مثل هذه الحالات ، نحن نتحدث عن العقود التي تتضمن عناصر العقد والخدمات المدفوعة ، مما يعني ، بموجب الفقرة 3 من الفن. 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي لهم ، ما لم ينص الاتفاق على خلاف ذلك أو يتبع من جوهر العقد المختلط ، فمن الممكن تطبيقه في الجزء ذي الصلة ، بالإضافة إلى القواعد الخاصة بعقود البناء ، وكذلك المواد من الباب المخصص لعقد تقديم الخدمات.
إن أهم ما يميزه ، والذي استرشد به المشرع عند تخصيص عقد البناء كجزء من باب "العقد" ، هو طبيعة العمل والمجال الخاص الذي ينفذ فيه. وبالتالي ، فإن عقد البناء هو عقد له السمات العامة للعقد ، والذي يتم استخدامه في المجال ذي الصلة ، مع مراعاة خصوصياته المتأصلة. لهذا السبب ، من الممكن تطبيق نظام تعاقدي ذي طبيعة مختلفة على نفس العمل.
لتوصيف نوع أو آخر من عقود القانون المدني ، لتمييزه عن الأنواع الأخرى ، من الضروري تحديد من يمكن أن يكون طرفًا في هذا العقد.
وفقًا للقانون المدني ، يمكن لعملاء البناء أن يكونوا كيانات قانونية وأفرادًا لديهم موارد مالية (مستثمرون) ، وكذلك الأشخاص المتخصصون في أداء هذا النوع من العمل ، هم المقربون من العميل ، ويعملون نيابة عنه وفي مصلحته أثناء دورة الاستثمار بأكملها.
يمكن أن يكون المقاولون ، أولاً ، بغض النظر عن شكل الملكية والبناء والتشييد والتصميم والبناء وغيرها من المنظمات والمؤسسات. ثانيًا ، يمكن للمقاولين أيضًا أن يكونوا أفراداً أو منظمات وسطاء يتولون مهام تنسيق العمل ، ومسجلين وحاصلين على ترخيص لأنشطة البناء. يتم ترخيص أنشطة البناء من أجل حماية حقوق ومصالح المستهلكين من منتجات البناء. حاليًا ، "اللائحة الخاصة بترخيص أنشطة البناء" سارية المفعول. مرسوم حكومة الاتحاد الروسي المؤرخ 25 مارس 1996 N 351 "بشأن الموافقة على اللائحة الخاصة بترخيص أنشطة البناء" // SZ RF ، أبريل رقم 1 ، 1996 ، رقم 14. ، والذي بموجبه يتم إصدار التراخيص من قبل وزارة البناء أو سلطة تنفيذية أخرى. ينص هذا القانون المعياري على أنه يجوز تنفيذ أنشطة البناء على أساس التراخيص الصادرة عن السلطات التنفيذية للكيانات المكونة للاتحاد الروسي على أراضي الكيانات الأخرى المكونة للاتحاد الروسي بعد تسجيل هذه التراخيص من قبل السلطات التنفيذية الكيانات المكونة لكل من الاتحاد الروسي. يتم التسجيل في غضون 30 يومًا من تقديم الترخيص الأصلي مع التحقق ، إذا لزم الأمر ، من البيانات المحددة في الترخيص ، وشروط تنفيذ نوع النشاط ذي الصلة وشروط السلامة.
الآن أود أن أقول عن مثل هذا الرقم في عقد البناء كمهندس ، يجب أن تجد ممارسته للمشاركة في تنظيم البناء مكانه في الظروف الاقتصادية الجديدة. ذكر "المهندس" لأول مرة في الفن. 749 القانون المدني. وفقًا لـ M.I. Braginsky ، "إلى حد ما ، من الممكن اعتبار التشكيل ، الذي أطلق عليه" إدارة المؤسسة قيد الإنشاء "، والآن" مطور العميل "كسابق لمثل هذا الرقم. و" المهندس " هناك فرق كبير. تستند العلاقات مع "المهندس" (شركة هندسة البناء) إلى عقد التنازل. وبالتالي ، يتصرف "المهندس" نيابة عن العميل ، وبالتالي ، تقع عواقب أفعاله على العميل ، بينما تعمل الإدارة والمطور-العميل نيابة عنه ومن المفترض أنهما سينقلان الكائن لاحقًا إلى شخص يقوم بتشغيله نيابةً عنه.
يتم التعبير عن صلاحيات "المهندس" في توكيل رسمي أو ، والتي تكون أكثر انسجامًا مع طبيعة العلاقة مع مشاركته ، منصوص عليها في العقد نفسه. في كلتا الحالتين ، قد تكون هذه الصلاحيات محدودة بطريقة معينة. يختار العميل بنفسه "المهندس" (شركة هندسية) ، ويصبح اختياره إلزاميًا للمقاول. بالطبع ، هذا لا يستبعد إمكانية أن يتفق الطرفان مبدئيًا على رقم "المهندس". يتحمل العميل مسؤولية جميع الإجراءات القانونية "للمهندس" (شركة هندسية) ، إذا تم تنفيذ هذه الإجراءات في إطار صلاحيات "المهندس" (شركة هندسية). كقاعدة عامة ، هو نفسه (الشركة نفسها) مسؤول عن أفعاله الفعلية. من الممكن أن يكون هناك متغير يتم فيه أداء وظائف "المهندس" بواسطة موظف في مؤسسة أو مواطن-عميل. إذن فهم مسؤولون عن الأفعال غير القانونية التي يرتكبونها وفقًا لمعايير المسؤولية التقصيرية. يشير هذا إلى الفن. رقم 1068 ، الذي يجعل كيانًا قانونيًا أو مواطنًا مسؤولاً عن الضرر الذي يسببه موظفهم أثناء أداء واجبات العمل (الرسمية ، الرسمية).
خطر تدمير مواد ومواد البناء
واحدة من العلامات الرئيسية للعقد ، والتي تحدد أساس العلاقة بين طرفي هذا العقد ، هو توزيع المخاطر بينهما. يتطابق حل المشكلة فيما يتعلق بعقد العمل مع الحل الوارد في الأحكام العامة للعقد اتفافية.
في الفقرة 1 من الفن. ينص 741 من القانون المدني على أن المقاول يتحمل مخاطر الخسارة العرضية أو التلف العرضي لموضوع العقد (كائن البناء) قبل قبوله من قبل العميل. تتضمن مخاطر المقاول ، من بين أمور أخرى ، عواقب أفعال الأطراف الثالثة. ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أنه على عكس الفن. 705 ، التعامل مع توزيع المخاطر فيما يتعلق بعقد البناء ، الفن. 741 يحتوي على قواعد إلزامية. لذلك ، إذا انحرف الطرفان عنه في العقد ، فستظل أحكام هذه المادة سارية.
لا تنظم المادة 741 من القانون مسألة مخاطر الفقد العرضي أو التلف العرضي للمواد والمعدات المنقولة لمعالجة أو معالجة شيء ما (على سبيل المثال ، لإعادة بناء مبنى). هذا يعني أن هذه المشكلة تمت تسويتها بالفقرة 1 من الفن. 705 (على وجه الخصوص ، يتحمل الطرف الذي يقدم المواد المخاطر ذات الصلة).
قاعدة خاصة ليس لها نظير في الأحكام العامة ، المنصوص عليها في الفقرة 2 من الفن. 741 من القانون ، يشير إلى عواقب تدمير أو تلف الكائن بسبب رداءة جودة المواد (الأجزاء ، الهياكل) أو المعدات التي يوفرها العميل ، أو تنفيذ تعليمات خاطئة من العميل.
في مثل هذه الحالات ، يكتسب العميل الحق في دفع التكلفة التقديرية الكاملة للعمل ، ولكن بشرط أن تكون المتطلبات المنصوص عليها في البند 1 من الفن. 716 سي سي. وبالتالي ، يجب على المقاول ، أولاً ، إثبات أن الجودة غير الملائمة للمواد أو استيفاء التعليمات الخاطئة للعميل تسببت في تدمير الكائن ، وثانيًا ، قام المقاول بواجبه في تحذير العميل من عدم ملاءمته أو ضعف جودة المواد التي يقدمها العميل ، أو العواقب السلبية المحتملة على المقاول لاستيفاء تعليمات العميل بشأن طريقة أداء العمل ، وكذلك استيفاء المتطلبات الأخرى المشار إليها في الفقرات. 1 و 2 ملعقة كبيرة. 716 سي سي. من المفهوم أن المقاول ، بعد تحذير مناسب ، أوقف العمل وبدأ العمل به فقط من لحظة استلام تأكيد العميل ، وفي حالة عدم وجود هذا التأكيد ، فقط بعد انقضاء مهلة معقولة للرد. ومع ذلك ، فإن الامتثال لهذه المتطلبات لا يكفي دائمًا. يحق للمقاول (البند 3 من المادة 716) في حالة عدم قيام العميل ، على الرغم من التحذير ، باستبدال المواد أو المعدات أو الوثائق الفنية غير القابلة للاستخدام ، أو عدم تغيير التعليمات الخاصة بطريقة أداء العمل أو قيامه بذلك. عدم اتخاذ الإجراءات الضرورية الأخرى ، لإنهاء العقد واسترداد الأضرار ... ومع ذلك ، إذا تبين لاحقًا أن الجودة غير الملائمة للعمل كانت بسبب الظروف التي أشار إليها المقاول في إخطاره ، يُحرم الأخير من فرصة الإشارة إلى حقيقة أنه تصرف بناءً على توجيه من العميل . في ظل ظروف معينة ، المنصوص عليها في الفقرة 3 من الفن. 716 ، يجب أن يُنظر إلى الحق في رفض الأداء على أنه التزام من قبل المقاول.
تأمين ضد المخاطر
في ظل الظروف الجديدة لوجود عقد البناء ، تكتسب مسألة التأمين على أنواع مختلفة من المخاطر التي تقع على الجانب ذي الصلة أهمية. يتم التأمين لصالح كلا الطرفين - الذي تقع عليه المخاطر ، لأنه في حالة وجود حدث مؤمن عليه ، فإنه لا يتكبد خسائر تزيد عن إجمالي مبلغ قسط التأمين الذي يدفعه والطرف المقابل ، الذي يحصل على ضمان حقيقي لاستلام المبلغ المؤمن عليه عند حدوث ظروف تشكل حدثًا مؤمنًا عليه ... يتم التعبير عن هذا النوع من الضمان في الملاءة العالية المفترضة لشركات التأمين ، والتي توفرها قواعد مختلفة من تشريعات التأمين.
قد يغطي التأمين بموجب الفقرة 1 من الفن. 742 من القانون المدني ، أولاً وقبل كل شيء ، خطر الموت العرضي أو التلف العرضي لجميع الممتلكات المستخدمة في البناء ، بما في ذلك أنواع مختلفة من المواد والمعدات ، وكذلك كائن البناء نفسه. فيما يتعلق بمواد بناء المنشآت الكبيرة ، يمكن استخدام التأمين بموجب السياسة العامة (المادة 941). الأنواع الأخرى المذكورة في نفس الفقرة 1 من الفن. 742 ، هو تأمين المسؤولية للتسبب في ضرر للحياة أو الصحة أو الممتلكات لأطراف ثالثة أثناء البناء. يتم تنفيذه في المقام الأول لصالح الضحايا المحتملين. ومع ذلك ، قد يكون ذلك ذا أهمية خاصة للمقاول كشخص مدعو لتحمل المسؤولية في مثل هذه الحالات التي تسبب الضرر. على وجه الخصوص ، قد يتم تضمين مبلغ الأقساط التي يدفعها المقاول فيما يتعلق بهذا النوع من التأمين ، بموجب شروط العقد ، في ظروف معينة (على سبيل المثال ، إذا حدثت المسؤولية تجاه أطراف ثالثة دون خطأ المقاول) في التكلفة الإجمالية للبناء.
في اتفاقية العقد ، التي تنص على الحاجة إلى التأمين ، من المستحسن الإشارة إلى أنواعه ، ومخاطر التأمين ، ومبلغ التأمين ، وشروط التأمين. في هذا الصدد ، الفقرة 1 من الفن. يتطلب 742 من الطرف أن يقدم للطرف المقابل دليلًا على إبرام عقد التأمين وفقًا للشروط المحددة في العقد (على وجه الخصوص ، بشأن مبلغ المبلغ المؤمن عليه والمخاطر المؤمن عليها). تفترض البيانات الخاصة بشركة التأمين المشار إليها في نفس اللائحة تأكيدًا لموثوقية شركة التأمين التي اختارها الطرف.
البند 2 من الفن. 742 من القانون المدني ، الذي يشير إلى أن التأمين لا يعفي الطرف المعني من الالتزام باتخاذ التدابير اللازمة لمنع وقوع حدث مؤمن عليه ، مهم لأنه يمكّن الطرف الذي تم تنفيذ التأمين لصالحه من التعافي من الطرف المقابل مبلغ الخسائر التي لا يغطيها تعويض التأمين (متاح بشكل رئيسي في ضوء التأمين التعاقدي). عند تأمين المسؤولية عن الضرر الذي يلحق بالآخرين ، يجب أن يسترشد المرء بالفن. 931.
مسألة لحظة نقل الملكية
تستند مسألة توزيع المخاطر إلى مسألة أكثر عمومية: في أي نقطة يصبح العميل مالكًا لموضوع العقد؟ في رأينا ، إن تعريف العقد في القانون المدني ليس على أنه عمل ، ولكن باعتباره إنجازًا لنتيجة العمل ، يسمح لنا باستنتاج أن العميل يكتسب ملكية العنصر المصنّع فقط من اللحظة التي أخذها فيها من مقاول. من غير المرجح أن يثير مثل هذا القرار الشكوك كما هو مطبق ، على سبيل المثال ، على عقد الأسرة. وهذا يعني أنه قبل تسليم الدعوى التي طلبها الخياط ، على سبيل المثال ، يكون المقاول هو مالكها ، وبالتالي ، لا يمكن للعميل التصرف فيها إلا من لحظة استلام الدعوى.
بناء رأس المال أمر مختلف. بالإضافة إلى تعقيد هذه العلاقات ، ينبغي ألا يغيب عن البال أنه قبل اعتماد القانون المدني ، كان من الواضح أن المبدأ المعاكس كان يعمل هنا. ابتداءً من عام 1932 ، تم اختصاره على النحو التالي: المبنى الجاري تشييده ملك للعميل ص. 5 قرارات اللجنة التنفيذية المركزية لعموم روسيا ومجلس مفوضي الشعب في روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 1 أغسطس 1932 "على توفير قطع الأراضي للمؤسسات والشركات والمنظمات في القطاع الاجتماعي للبناء على حق الاستخدام الدائم "- SU RSFSR، 1932، N 66، art. 295 .. كانت النتيجة المباشرة لهذا القرار توزيع مخاطر الوفاة العرضية لموضوع عقد البناء في البداية ، على عكس ما هو وارد الآن في القانون المدني.
في الفقرة 48 من قواعد عقود البناء الرأسمالي ، قرار مجلس وزراء اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية بتاريخ 24 ديسمبر 1969 - SP اتحاد الجمهوريات الاشتراكية السوفياتية ، 1970 ، رقم 2 ، ص. 11. فيما يتعلق بحالة إتلاف موضوع العقد بسبب كارثة طبيعية ، فقد تم إثبات: "يلتزم العميل بدفع تكلفة العمل الذي قام به المقاول قبل وقوع الكارثة الطبيعية".
أدى ظهور أشكال اقتصادية وقانونية جديدة للبناء إلى ظهور عدد من المشاكل الحادة التي لم تنشأ على الإطلاق ، في ظل الظروف السابقة للنموذج الموحد لعقد بناء رأس المال ، أو تم حلها بسهولة نسبية.
إذا بحكم الفن. 219 من القانون المدني ، ينشأ حق ملكية كائن عقاري من لحظة التسجيل ، وحتى ذلك الحين لا يمكن اعتبار الكائن المقابل عقارًا ، والذي لا يمكن اعتباره E. تعليق سوخانوف على الجزء الأول من القانون المدني للاتحاد الروسي لرجال الأعمال. - م: مؤسسة "الثقافة القانونية" ، هيئة تحرير مجلة "الاقتصاد والقانون" ، 1995 ، ص. 241 .. إن موضوع البناء ، إذن ، هو نوع من عقدة الملكية ، يعمل كوحدة معينة. تنشأ ملكية هذا الكائن من العميل منذ لحظة قبوله من المقاول ، وهو أمر لا شك فيه. تكمن الصعوبات في تحديد موضوع الحق في كائن بناء قبل نقله وفقًا للمادة. 753 من القانون المدني.
لتوضيح المشكلات الرئيسية ، دعونا ننظر في حالة بسيطة إلى حد ما ، للوهلة الأولى ، وبالطبع حالة نموذجية.
حصلت منظمة البناء RSU JSC "Sintez" على قطعة أرض للتطوير في مدينة ميخائيلوفسك بإقليم ستافروبول ، وأبرمت عقدًا مع JSC "Kanels" ، بصفتها زبونًا ، لبناء مبنى سكني مكون من 16 شقة .
وبدوره أبرم العميل اتفاقية مع دائرة الهجرة تعهد بموجبه بضمان البناء على حساب الأخيرة ونقل المبنى السكني لها.
نظرًا لحقيقة أن العميل ، بعد قبول المرحلة التالية من العمل ، لم يدفع ثمنها بالكامل (باستخدام أموال خدمة الترحيل) ، فقد تم إنهاء العقد بعد مراسلات طويلة ، وظل الكائن غير مكتمل.
رفع المقاول دعوى في المحكمة ضد Canels JSC لاسترداد مبلغ الدين مقابل العمل المقبول ، وكذلك تكاليف حماية المنشأة بعد إنهاء البناء ، وبسبب نقص الأموال من المدعى عليه ، طلب حبس الرهن على منشأة البناء نفسها.
بطبيعة الحال ، أولاً وقبل كل شيء ، نشأ السؤال حول من يمتلك حق الملكية في الشيء.
يبدو أنه في أي حال من الأحوال المدعي بحكم الفن. 359-360 من القانون المدني للاتحاد الروسي له الحق في الاحتفاظ بشيء كدائن ضد المدين المعيب ، حتى تنفيذه بالطريقة المنصوص عليها في التعهد. ومع ذلك ، من الواضح تمامًا أنه لا يزال من الضروري تحديد انتماء الشيء ، أولاً ، للإشارة الصحيحة للبائع الاسمي وتوزيع الالتزامات الضريبية أثناء البيع ، وثانيًا ، للوفاء بمتطلبات الفقرة 6 من الفن. 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي تتطلب إعادة رصيد العائدات من بيع المبلغ إلى المرتهن (في هذه الحالة - للمالك) ، خاصة وأن تكلفة الكائن تجاوزت بوضوح مبلغ الدين. بالإضافة إلى ذلك ، تفاقم الوضع بسبب وجود دائن آخر للمدين نفسه - دائرة الهجرة.
لا يتم حل مسألة الحق في كائن عقد البناء بشكل مباشر بواسطة القانون ، ولا يسمح محتوى قواعد العقد للمرء بالتوصل إلى تفسير لا لبس فيه.
كما كتب ك.سكلوفسكي ، "إلغاء قاعدة التفوق الموجودة سابقًا منفردة (ما ينتمي على السطح إلى الأرض) ، والتي كانت حالة خاصة لقاعدة" الانتماء يتبع الشيء الرئيسي "(وفقًا لأي عقار ينتمي إلى مالك الأرض) ، في تشريعاتنا ، يستبعد المسار الطبيعي الأكثر منطقية للبناء ، والذي بموجبه يكفي تحديد مالك الأرض وبالتالي الحكم مسبقًا على جميع القضايا الأخرى ، وبالتالي يزيل تفاصيل عقد البناء في هذا الصدد ، مما اضطر للبحث عن حل في قانون العقود ككل "Sklovsky KI الحق في شيء بناء // "التشريع" ، 1997 ، رقم 3 ، ص 20 ..
حكم الفن. 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي في لحظة ظهور ملكية العقار الذي تم إنشاؤه حديثًا من لحظة تسجيله لدى الدولة ، كما لو أن استبعاد ممتلكات المقاول (دون التأثير على الممتلكات المنقولة) ، لا يحل أيضًا جميع القضايا التي تنشأ ، نظرًا لأن "كائن البناء" يمتلك وحدة معينة للملكية حتى قبل إمكانية الاعتراف به كمبنى أو هيكل أو أي عقار آخر متورط بالفعل في التداول المدني ويمكن أن يكون موضوع معاملات ( تعهد وغيرها ، بما في ذلك تلك المحددة في المواد 360 ، 712 ، 720 (البند 6) ، 729 ، 742 من القانون المدني للاتحاد الروسي). ومع ذلك ، فيما يلي ، عند الحديث عن ملكية شيء ما ، يجب علينا بالطبع أن نضع في اعتبارنا دائمًا قاعدة الفن. 219 من القانون المدني للاتحاد الروسي ونفهم أنه نظرًا لعدم وجود تسجيل ، فقد لا يتعلق الأمر بملكية العقارات ، ولكن يتعلق بملكية الحق الكامل في عقد البناء ، وقبل كل شيء الحق في التصرف منه.
المعضلة هي: قبل نقل شيء ما ، يمكن أن يكون مملوكًا للمقاول أو مملوكًا من قبل العميل. وبالتالي ، في وقت تنفيذ العقد (نقل الشيء إلى العميل) ، يتم نقل الملكية ، وفي الثانية ، يتم نقل الملكية فقط.
م. أظهر براغينسكي أن للقضية تاريخًا صعبًا في قانوننا وتم حلها في فترات مختلفة بطرق مختلفة. ويستشهد بالحجج التي تم طرحها في عملية إعداد الإصلاح التشريعي في عام 1982: "يجب أن تكون المهمة العاجلة هي فرض مخاطر الخسارة العرضية لموضوع العقد على المقاول. وأن النتيجة أصبحت حقًا موضوع اتفافية. " في هذا الصدد ، قام M.I. يعتقد براغينسكي أن قاعدة الفقرة 2 من الفن. 703 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي بموجبه "ينقل المقاول حقوقه إلى العميل" ، يؤكد أن المشرع يعترف بمالك الشيء قبل نقل المقاول إلى MI Braginsky. العقد / القانون المدني للاتحاد الروسي. الجزء الثاني. نص ، تعليقات ، موضوع أبجدي مرسوم. // إد. Kozyr O.M.، Makovsky A.L.، Khokhlova S.A. م ، 1996. س 368 .. مما لا شك فيه أن هذه القاعدة حجة جادة لصالح هذا النهج ، على الرغم من حقيقة أن المشرع لم يشر بعد إلى الحقوق التي يتم نقلها.
هذا هو التفسير الذي يمكن العثور عليه في الممارسة القضائية. على سبيل المثال ، تقييم متطلبات العميل ، الذي دافع عن ملكيته لجزء من المبنى غير المكتمل (نشأ النزاع فيما يتعلق ببيع المبنى من قبل المقاول إلى طرف ثالث ، والذي قام بدوره بإكمال المبنى وبيعه إلى أربعة كيانات قانونية على أساس الملكية المشتركة) ، أشارت هيئة رئاسة المحكمة العليا للتحكيم في الاتحاد الروسي إلى أن "حق ملكية المبنى المتنازع عليه ينشأ من اللحظة التي ينقل فيها المقاول المبنى إلى العميل عند الانتهاء من بنائه. لذلك ، لم يكن للمدعي حق ملكية مشروع البناء غير المكتمل "فيستنيك لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي. 1996. N 9.S. 81.
تم اعتماد القرار مع تطبيق معايير الفن. 95 من أساسيات التشريع المدني ، والتي لا تحتوي على اختلافات جوهرية من قواعد الفن. 703 من القانون المدني للاتحاد الروسي. ومع ذلك ، نظرًا لأن القانون المدني يدخل بالتأكيد أحكامًا جديدة أخرى في تنظيم العقد ، فلا يمكن استبعاد أن الموقف المعبر عنه في هذا القرار قد يكون مختلفًا فيما يتعلق بالقانون المدني.
حقيقة أن خطًا معينًا لم يتشكل بعد يمكن استنتاجه على ما يبدو من حكم آخر لمحكمة التحكيم العليا: تم تضمين بند في عقد العمل بموجبه ، في حالة عدم تمويل العميل للكائن ، يتم نقل "حقوقه ونصيبه من الشقق" إلى شخص أو مقاول آخر. ولكن عندما طالب المقاول باستيفاء هذا الشرط قبل تنفيذ العقد ، رفضت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي هذا المطلب ، مشيرة إلى عدم وجود أساس قانوني للتحويل الإجباري للحقوق من العميل إلى مقاول. 1996. N 11. S. 58-59 .. إذا وقفت المحكمة بحزم على موقف ملكية الكائن للمقاول ، فعندئذ في القرار سيجد هذا بلا شك بعض الانعكاس ، على الرغم من أنه كان في المقام الأول حول التصرف في الحقوق من الالتزام. في الواقع ، في هذه الحالة ، يُفترض أن "حصة الشقق" ملك للمقاول دون شروط إضافية ، حتى يتم نقل القطعة النهائية.
الحق الناتج للمقاول في التخلص من الكائن قبل تسليمه إلى العميل وفقًا لتقديره الخاص ، بما في ذلك عن طريق التنفير إلى أطراف ثالثة ، له عواقب عملية بعيدة المدى ، بالطبع ، لم يعد ممكنًا للشك في أهمية القضية أو تقييمها على أنها ذات مصلحة أكاديمية بحتة.
ومع ذلك ، هناك بعض الشكوك التي ما زالت لا تسمح لنا بالنظر في حل المشكلة.
أولا ، بحكم الفن. 705 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يُعهد إلى المقاول بمخاطر التدمير العرضي لموضوع العقد قبل تسليمه إلى العميل (وبالتالي اتبع المشرع التوصيات المعقولة لشركة M.I. Braginsky). ومع ذلك ، إذا كان من المفترض أن يكون المقاول هو مالك الشيء ، فلا داعي لنقل المخاطر إليه على وجه التحديد ، حيث هنا ، العمل المباشر للفن. 211 من القانون المدني للاتحاد الروسي. وبالتالي ، فإن هذه القاعدة لا تؤكد ملكية المقاول بقدر ما تلقي بظلال من الشك عليها.
ثانيًا ، وفقًا للفن. 729 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يحق للعميل المطالبة بنقل نتيجة العمل الجاري إليه في حالة إنهاء العقد قبل التنفيذ. ما هو هذا الشرط الذي يعتمد على ما إذا كان من المفترض أن يكون المقاول هو مالك الشيء؟
ثالثاً: ليس من الواضح ما هو الهدف من منح المقاول حق الاحتفاظ بالشيء وخاصة حق بيعه وفق القواعد المقررة للرهن ، أي. لشيء شخص آخر (المادتان 712 و 360 من القانون المدني للاتحاد الروسي) ، إذا كان مالكه. يمكن تتبع نفس المنطق في قاعدة الفقرة 6 من الفن. 720 من القانون المدني للاتحاد الروسي: إذا تهرب العميل من استلام الشيء ، يتم بيعه ، وتودع العائدات ، مطروحًا منها جميع المدفوعات المستحقة للمقاول ، باسم العميل. هذا الترتيب ينطبق فقط على أشياء الآخرين.
رابعا ، من المستحيل إثبات نشوء ملكية المقاول سواء اقتصاديا أو قانونيا.
من وجهة نظر اقتصادية ، إذا كان العميل ملزمًا بدفع مقابل العمل منذ لحظة إبرام العقد ، فإن التكرار المتزامن لحق المقاول في دفع ثمن العمل والنتيجة المادية لهذا العمل هو خالية من أساس واضح.
من وجهة نظر قانونية ، ليس من الواضح على أي أساس يصبح المقاول هو المالك. بشكل عام ، إذا تجاهلنا تحليل الخيارات ، عندما تم نقل المادة إلى أحد أطراف العقد أو ذاك ، والذي ، من حيث المبدأ ، غير قادر على تغيير جوهر المشكلة ، فإن أساس ظهور يجب أن تكون الملكية هي تصنيع (إنتاج) الشيء (البند 1 من المادة 218 من القانون المدني للاتحاد الروسي). وهنا ، على ما يبدو ، نجد ظرفًا حاسمًا: بحكم القاعدة المحددة ، فإن تصنيع الشيء لا يؤدي إلا إلى حق الملكية للمصنع ، عندما يتم إنشاؤه بواسطة الأخير لنفسه.
من الواضح أن جوهر وخصوصية العقد ، التي تميزه عن عدد العقود الأخرى ، تكمن على وجه التحديد في حقيقة أن الشيء قد تم إنشاؤه لعقد آخر. وبالتالي ، فإن أساس الفقرة 1 من الفن. 218 من القانون المدني للاتحاد الروسي غير صالح للمقاول ، بل على العكس من ذلك ، ينطبق على العميل (تمامًا كما أن نقل أي شيء إلى وكيل العمولة يؤدي مباشرة إلى ظهور حق الملكية من الملتزم ، نظرًا لأن الوكيل بالعمولة يعمل لصالح الآخرين).
إذا كان هذا هو الحال ، ولا يمكن للمقاول أن يكون مالك الشيء ، فمن الضروري تحديد طبيعة حق المقاول في الشيء قبل نقله.
على سبيل المثال ، يتيح لنا فرض تكاليف صيانة البناء على العميل دون خطأ العميل (المادة 752 من القانون المدني للاتحاد الروسي) أن نستنتج أن الكائن يتم إنشاؤه خصيصًا للعميل.
ويترتب على ذلك أيضًا أن العميل ، إلى جانب المقاول ، لهما الحق في إثبات صحة الشيء ضد أطراف ثالثة ، والتي لا يمكن الطعن في أهميتها. في الوقت نفسه ، فإن محاولات العميل للاستيلاء على الكائن الذي يتجاوز الأمر القانوني تمنح المقاول حق الدفاع ضد العميل على أساس الفن. 305 من القانون المدني للاتحاد الروسي (تحدث مثل هذه النزاعات في الممارسة العملية).
ومع ذلك ، فإن حيازة المقاول ، التي يعززها حق الاحتفاظ والحق في بيع الشيء كرهن ، لا تكتسب صفة حق الملكية وتظل حقًا ملزمًا. وفقًا لذلك ، يجب أن نعترف بأنه ليس للمقاول الحق في التصرف في كائن البناء على أنه ملكه.
وبالتالي فإن وجود مثل هذا الحق معترف به من قبل العميل. عند التخلص من كائن غير مكتمل ، لا يقوم العميل ، بالتالي ، بنقل الملكية (وبدون إنهاء العقد ، هذا مستحيل ، لأن ملكية المقاول محمية ، كما رأينا ، من خلال العنوان) ، مع الأخذ في الاعتبار أن ، إلى جانب الحقوق الأخرى ، يتلقى المشتري الحق في المطالبة بنقل الأشياء له وفقًا لأي من المادتين. 703 ، 720 من القانون المدني للاتحاد الروسي (عند الانتهاء من العمل) ، أو من الفن. 729 من القانون المدني للاتحاد الروسي (إذا تم إنهاء الاتفاقية مبكرًا). في هذه الحالة ، يتم تحديد اللحظة التي ينشأ فيها حق المشتري في الملكية وفقًا لقواعد الفن. 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
لذلك ، لا يحق للمقاول ، وفقًا لـ K. أطراف ثالثة ، بما في ذلك ضد العميل ، إذا ، على سبيل المثال ، هذا الأخير دون أسباب تحاول الاستيلاء على البناء غير المكتمل. في رأينا ، يمكن للمرء أن يتفق تمامًا مع وجهة النظر هذه.
تعتمد درجة الحماية القانونية للمشاركين فيها على مدى الأهلية القانونية لتحديد شروط عقد البناء.
يتضمن عقد البناء ، مثل أي عقد تجاري آخر ، عددًا من الخصائص القانونية ، التي تتيح لك معرفتها الحصول على فكرة عن هيكل العلاقات القانونية للمشاركين فيها. يتم الكشف عن مفهوم عقد البناء من قبل المشرع في الفن. 740 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، والتي بموجبها "بموجب عقد البناء ، يتعهد المقاول ببناء كائن محدد بناءً على تعليمات العميل أو تنفيذ أعمال تشييد أخرى خلال الفترة الزمنية المحددة بموجب العقد ، والعميل يتعهد بتهيئة الظروف اللازمة للمقاول لأداء العمل وقبول النتيجة ودفع الثمن المتفق عليه ". يتم إبرام عقد البناء لبناء أو إعادة بناء مؤسسة أو مبنى (بما في ذلك مبنى سكني) أو هيكل أو منشأة أخرى ، وكذلك لأداء التركيب والتشغيل وأعمال أخرى مرتبطة ارتباطًا وثيقًا بالمنشأة قيد الإنشاء. وفقًا للقانون المدني ، تنطبق قواعد عقود البناء أيضًا على الإصلاحات الرأسمالية للمباني والهياكل ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. في الحالات المنصوص عليها في العقد ، يفترض المقاول الالتزام بضمان تشغيل المنشأة بعد قبولها من قبل العميل خلال الفترة المحددة في العقد. وتجدر الإشارة إلى أنه عندما يتم ، بموجب عقد البناء ، تنفيذ العمل لتلبية الاحتياجات المنزلية أو الاحتياجات الشخصية الأخرى للمواطن-العميل ، فإن قواعد الفقرة 2 من الفصل 37 من القانون المدني للاتحاد الروسي بشأن حقوق يطبق العميل بموجب عقد منزلي على مثل هذه الاتفاقية.عقد البناء هو اتفاقية يتعهد بموجبها المقاول ببناء وتسليم كائن خلال فترة زمنية محددة أو القيام بأعمال بناء أخرى وفقًا لتصميم وتقدير الوثائق ، ويتعهد العميل بتزويد المقاول بموقع بناء (النطاق) من العمل) ، ونقل التصميم المعتمد وتقدير الوثائق ، إذا لم يتم تعيين هذا الالتزام للمقاول ، وقبول الكائن أو أعمال البناء المكتملة ودفع ثمنها (الجزء 1 من المادة 875 من القانون المدني).
يتم إبرام عقد البناء للإنشاءات الجديدة والإصلاح وإعادة الإعمار (إعادة المعدات التقنية) للمؤسسات والمباني (على وجه الخصوص ، المباني السكنية) والهياكل والتركيب والتشغيل وغيرها من الأعمال المرتبطة ارتباطًا وثيقًا بموقع المنشأة.
الغرض القانوني للعقد- لتنفيذ أعمال البناء وإعادة الإعمار وإصلاح الأشياء والمباني والمنشآت وتسليمها للعميل.
الخصائص القانونية للعقد- ثنائى ، رضائى ، معوض.
هذا العقد هو نوع من عقد العمل.
.اطراف عقد البناء -المقاول والعميل: لا يمكن أن يكون موضوع هذه الاتفاقية كيانات قانونية فحسب ، بل أفرادًا أيضًا ، بما في ذلك المواطنين الأجانب. قد يكون المشارك في العلاقات الناشئة بموجب عقد البناء مستثمرًا - كيانًا يقرر استثمار ممتلكاته الخاصة والمُقترضة والمُقترَضة والقيم الفكرية في أشياء استثمارية. يعد الحصول على إذن لتنفيذ أعمال البناء للبناء الجديد والتوسع وإعادة الإعمار وإعادة المعدات الفنية وترميم وإصلاح المرافق أمرًا إلزاميًا لجميع مواضيع البناء ، بغض النظر عن الملكية والانتساب الإداري ومصادر التمويل.
يتم توفير الإذن لأداء أعمال البناء من قبل مفتشيات الدولة للهندسة المعمارية ومراقبة البناء ، والتي تحتفظ بسجل للتصاريح الممنوحة. يحظر القيام بأعمال البناء دون إذن محدد.
شرط أساسيعقد البناء هو توافر وثائق التصميم والتقدير ، والتي تحدد حجم ومحتوى العمل ومتطلبات العمل الأخرى والتقدير الذي يحدد سعر العمل.
يعد عدم وجود وثائق التصميم والتقدير بموجب عقد العمل هو الأساس للاعتراف بأنه لم يتم الانتهاء منه.
موضوع العقدعقد البناء (النتيجة النهائية لنشاط المقاول) هو كائن بناء مناظر يتم تسليمه من قبل المقاول إلى العميل ، وبموجب عقد من الباطن - مجموعة كاملة من بعض الأعمال. هو تحقيق نتيجة مادية محددة بشكل فردي في شكل مبنى تم تشييده أو إعادة بنائه أو كائن تشييد آخر ، مجمع مكتمل للتركيب وأعمال بناء أخرى على الكائن ككل ، ويتم توجيه عقد البناء.
يتم تحديد موضوع العقد من خلال اسمه (بناء هيكل معين ، إعادة بناء مؤسسة) وإشارة إلى تنفيذ العمل وفقًا للتصميم المطور ووثائق التقدير.
سعر العقدهي تكلفة منتجات البناء (العمل المنجز). يتم تحديده على أساس تعاقدي. يتم تحديد السعر على أساس المستوى الأساسي للتكلفة المقدرة والتكاليف الإضافية للمقاول (زيادة تكلفة الموارد المادية والتوريد والتسويق عند البيع من خلال الوسطاء ، وما إلى ذلك). يتم تعويض الزيادة في التكاليف مقارنة بالسعر المنصوص عليه في العقد دون اتفاق مع العميل من قبل المقاول على نفقته الخاصة.
شكل العقد- مكتوب.
حقوق والتزامات الأطراف.
المقاول ملزم:
1. قم ببناء كائن ضمن إطار زمني محدد أو قم بتنفيذ أعمال بناء أخرى وفقًا للتصميم وتقدير الوثائق.
2. القيام بالدعم المادي والفني للبناء ، ما لم ينص عقد البناء على خلاف ذلك.
3. لتأمين كائن البناء. يلتزم المقاول بإبرام عقد تأمين لشيء بناء أو مجموعة أعمال ، ما لم ينص عقد البناء على خلاف ذلك.
4. ضمان الجودة في عقد البناء. يضمن المقاول أن كائن البناء سيحقق المؤشرات المحددة في التصميم وتقدير الوثائق وإمكانية تشغيل الكائن وفقًا للعقد خلال فترة الضمان ، ما لم ينص عقد البناء على خلاف ذلك. فترة الضمان هي عشر سنوات من تاريخ قبول العميل للكائن ، ما لم يتم تحديد فترة ضمان أطول بموجب العقد أو القانون.
5. تسليم قطعة أو أعمال تشييد أخرى للعميل خلال الفترة المحددة في العقد.
6. القضاء على أوجه القصور والعيوب المحددة في الوقت المناسب
في عملية قبول العمل ، وكذلك القضاء على النقص
ki ارتكبت من خلال خطأه (أو بسبب خطأ مقاولين من الباطن) وتم تحديدها خلال فترة الضمان.
يلتزم العميل بما يلي:
1. تزويد المقاول بموقع بناء (واجهة عمل).
2. تزويد المقاول بالخدمات المتعلقة بإمدادات الطاقة والمياه
الجني ، إلخ.
قد يفرض العقد على العميل التزامًا بمساعدة المقاول في تزويد البناء بإمدادات المياه والكهرباء وما إلى ذلك ، وكذلك في تقديم خدمات أخرى.
3. قبول الكائن.
يقوم العميل بتنظيم وتنفيذ قبول العمل على نفقته الخاصة ، ما لم ينص العقد على خلاف ذلك. يجب أن يشارك ممثلو سلطات الدولة وهيئات الحكم الذاتي المحلية في قبول الأعمال في الحالات التي ينص عليها القانون أو غيرها من الإجراءات القانونية التنظيمية.
يتم إضفاء الطابع الرسمي على نقل الأعمال من قبل المقاول وقبولها من قبل العميل بموجب قانون موقع من كلا الطرفين. إذا رفضت إحدى المناطق المائة التوقيع على القانون ، فإن هذا يشار إليه في القانون ويوقعه الطرف الآخر.
يجوز للمحكمة أن تعترف بأن الفعل الذي وقع عليه أحد الطرفين باطل فقط إذا اعترفت المحكمة بأسباب رفض الطرف الآخر للتوقيع على القانون على أنها مبررة.
يحق للعميل رفض قبول العمل في حالة وجود أوجه قصور تستبعد إمكانية استخدام الكائن للغرض المحدد في العقد ولا يمكن للمقاول أو العميل أو الطرف الثالث إزالته.
4. دفع ثمن العمل.
ترتيب؛ يتم تحديد مدفوعات العمل الذي يؤديه المقاول باتفاق الطرفين.
