تجلب الملكية المشتركة للشقة الكثير من الإزعاج ، وغالبًا ما تزعج المواطنين المشاركين فيها. تنشأ الخلافات في مناسبات مختلفة: سواء في أمر الدفع مقابل السكن أو إجراءات استخدام هذه الشقة أو التصرف فيها. دعونا نتناول المشكلة الأخيرة وننظر فيها بمزيد من التفصيل.
إذا كانت الشقة مملوكة للعديد من الأشخاص الذين لا يستطيعون أو لا يرغبون في العيش معًا ، فغالبًا ما يكون لدى أحدهم رغبة إما في بيع حصته أو شراء الحصة من "المالك المشترك".
ما هي الحالات التي يحق للمالك أن يطالب فيها الملاك الآخرون بشراء حصته؟
وهذا مسموح به في حال استحالة ، لأسباب موضوعية ، على هذا المالك أن يخصص للاستخدام والحيازة جزء من الشقة يتناسب مع نصيبه ، أو على الأقل قريبًا منها.
على سبيل المثال ، يمتلك مالك واحد لشقة من غرفة واحدة 4/5 من السهم ، والثاني - 1/5. بالطبع ، في هذه الحالة ، يحق لمالك الحصة الصغيرة المطالبة بتعويض من "شريكه في الملكية" ، لأنه من المستحيل ببساطة تحديد الإجراء الخاص باستخدام الشقة ، والمعاشرة لكليهما غير مرغوب فيها أو مستحيلة تمامًا . إذا كان مالك الحصة الأكبر لا يريد شراء حصة من "شريكه في الملكية" ، فيحق للمالك "المتميز" اللجوء إلى المحكمة والمطالبة بالتعويض في المحكمة.
وإذا حصل الوضع المعاكس: "أصحاب الأسهم" يريدون شراء جزء من شقتهم من مالك حصة صغيرة ، لكنه لا يريد بيعها؟
وهل يمكن إجباره على بيع حصته أو حرمانه من ملكية جزء من الشقة قسراً؟ بعد كل شيء ، حق الملكية يخضع للحماية ، وللمالك الحق في التصرف في ممتلكاته وفقًا لتقديره الخاص.
لتقديم مطالبة للاسترداد الإجباري للسهم من المالك ، يجب توفر عدة شروط في نفس الوقت. هناك حاجة إلى مزيج من الظروف التالية.
أولايجب أن تكون حصة المالك الذي لا يريد بيعها ضئيلة. ما إذا كانت الحصة كذلك - تقرر المحكمة ، في كل قضية على حدة. لكن من الواضح تمامًا ، على سبيل المثال ، أن خُمس حصة الشقة المكونة من أربع غرف لا يمكن اعتباره غير ذي أهمية. و 1/25 - قد يتم التعرف عليها على هذا النحو.
ثانيا، يجب أن تكون هذه الحصة "غير قابلة للفصل" ، أي يجب إثبات عدم وجود إمكانية حقيقية لفصل هذه الحصة عن الملكية المشتركة. كما أن إثبات هذا الظرف ليس بالأمر الصعب. وثالثًا ، يمكن استرداد حصة غير مهمة بالقوة إذا لم يكن لمالكها مصلحة كبيرة في استخدام الشقة. عدم وجود "مصلحة جوهرية" يعني أن هذا المالك له مكان إقامة مختلف ، ويمكنه الاستغناء عن هذه الحصة.
في كلتا الحالتين المعتبرين ، قد ينشأ نزاع حول مبلغ التعويض المالي عن حصة الشقة بين المشتري والبائع ، بغض النظر عما إذا كان أحدهما يشتريها قسراً أو ببيع الآخر لحصته.
مهم!في حالة الخلاف على سعر "الاسترداد" ، يحق للمحكمة ، بناءً على طلب المدعي أو المدعى عليه ، أن تعين فحصًا تقديريًا. سيحدد المثمن المستقل القيمة السوقية لهذه الحصة ، مع مراعاة العديد من العوامل (موقع الشقة في المنزل وموقع المنزل في البنية التحتية للمستوطنة ، والحالة الصحية والتقنية للشقة ، وهكذا. على).
في كلتا الحالتين ، مع استلام التعويض ، يتم إنهاء ملكية الحصة في الشقة من بائع الحصة.
الانتباه!بسبب التغييرات الأخيرة في التشريعات ، قد تكون المعلومات الواردة في المقالة قديمة! سوف ينصحك محامينا مجانًا - اكتب في النموذج أدناه.
الاعتراف بالحصة على أنها غير ذات أهمية - ننشر هذه المعلومات بناءً على طلبات العمال العديدة! هناك بالتأكيد رأي بين الناس أن هذا ممكن ، وعلاوة على ذلك ، فهو مربح للغاية. سنحاول تغطية هذا الموضوع بالكامل. الخطة هي:
الإطار القانوني والتنظيمي ؛
إجراء؛
الشروط اللازمة ؛
1. الإطار التنظيمي.
تقليديا ، يمكن تقسيم هذا القسم إلى قسمين: القاعدة التشريعية والممارسة القضائية.
الإطار التشريعي هو ، أولاً وقبل كل شيء ، المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، بشأن تقسيم الملكية في الملكية المشتركة ، وفصل الحصة عنها. نستشهد به بالكامل ، لكننا مهتمون فقط بالبند 4 من حكم القانون هذا.
1. يجوز تقسيم الملكية في الملكية المشتركة بين المشاركين فيها بالاتفاق بينهم.
2. يحق للمشارك في الملكية المشتركة المطالبة بفصل حصته عن الملكية المشتركة.
3. إذا فشل المشاركون في الملكية المشتركة في التوصل إلى اتفاق بشأن طريقة وشروط تقسيم الملكية المشتركة أو فصل حصة واحدة منهم ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة أن يطلب قضائيًا الفصل في الملكية المشتركة. نوع من نصيبه من الملكية المشتركة.
إذا كان الفصل بين الحصة العينية غير مسموح به بموجب القانون أو كان مستحيلًا دون إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات المشتركة ، يحق للمالك الناشئ أن يدفع له قيمة حصته من قبل مشاركين آخرين في الملكية المشتركة.
4. عدم التناسب في الممتلكات المخصصة عينيًا لمشارك في الملكية المشتركة على أساس هذه المادة ، يتم إلغاء نصيبه في حق الملكية عن طريق دفع مبلغ مناسب من المال أو تعويض آخر.
يسمح بدفع تعويض للمشارك في الملكية المشتركة من قبل باقي الملاك بدلاً من تخصيص حصته العينية بموافقته. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك غير مهمة ، ولا يمكن تخصيصها حقًا ، وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام الملكية المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة دفع تعويضات له.
5. عند استلام التعويض وفقًا لهذه المادة ، يفقد المالك حق المشاركة في الملكية المشتركة.
ومع ذلك ، تجدر الإشارة إلى أن الممارسة القضائية لها دور مهيمن في هذه المسألة. وهذا ما تؤكده حقيقة أنه لم تكن هناك حالات جماعية للاعتراف بعدم الأهمية والاسترداد اللاحق للأسهم في الممارسة القضائية حتى الآن. الأولى ، المعروفة على المستوى الفيدرالي ، حالة دفع تعويضات قسرية لحصة ضئيلة حدثت في ربيع عام 2012. ومع ذلك ، فإن هذه القضية لها تحفظات قانونية خطيرة إلى حد ما ، لذا فإن التطبيق الشامل لمثل هذا القياس يبدو لنا أمرًا صعبًا للغاية.
يتم نشر حكم المحكمة العليا في هذه القضية نفسها في قسم الأخبار.
2. الإجراء.
ستكون هذه العملية ، بالطبع ، قضائية ومدنية ، بالإضافة إلى أنها ستكون طويلة جدًا وغير واعدة. بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى تقديم بيان مطالبة إلى محكمة المقاطعة في موقع العقار. سيكون موضوع المطالبة هو الاعتراف بالحق ، وهو أساس المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي. سننشر قريبًا النص المناسب لبيان الدعوى في قسم الممارسات القضائية.
3. الشروط اللازمة لربح القضية.
انطلاقاً من حكم المحكمة العليا للاتحاد الروسي ، الذي أكد بشكل خاص على حقيقة أن السماح بالحق في شراء حصة غير مهمة في المحكمة ، لم ينطلق المشرع إلا من حصرية مثل هذه الحالات ، ولا يجوز دائمًا اتخاذ مثل هذا القرار من قبل المحكمة ، ولكن فقط في ظل ظروف محددة. بعد أن قمنا بتحليل السابقة القضائية بعناية ، فإننا ، باختصار ، نحدد لك هذه الظروف.
وهكذا ، ستقرر المحكمة لصالحك إذا:
من المستحيل تخصيص غرفة معزولة للوالد بحجم نصيبه.
من المستحيل تخصيص جزء من الملكية المشتركة لـ Sodolschik ، بما يتناسب مع حصته.
لم ينتقل podolschik أبدًا إلى الشقة المثيرة للجدل.
ما تبقى من سودولشيكي غرباء عنه.
عند إبرام العقد ، علم Sodolschik بالوضع حول الشقة.
لم يستخدم Sodolschik السابق هذه الشقة.
Sodolschik ، قبل مقاضاته لاسترداد الحصة ، لم يطلب الشقة ولم يجادل في هذا الوضع في أي مكان.
وبالتالي ، من الواضح أنه من الصعب للغاية عملياً استخدام قرار المحكمة بالقياس. على سبيل المثال ، تمكنت Sodolshchik من رفع دعوى قضائية للانتقال إليها ، قبل رفع دعوى قضائية ضده للاعتراف بأن الحصة غير ذات أهمية ، والآن يخرج البند رقم 7 من القائمة. أو ، على سبيل المثال ، استخدم Sodolschik السابق الشقة لبعض الوقت ، والآن ناقص البند رقم 6. أو ، على سبيل المثال ، Sodolschik في المحكمة لا يعترف بأنه كان على علم بالوضع مع الشقة ، ثم ناقص البند رقم 5 من أحد الأقارب ، قم بشراء حصة صغيرة أيضًا لن تنجح ، فهناك النقطة رقم 4 لهذه الحالة. ناهيك عن أنه إذا كانت هناك فرصة لتخصيص غرفة معزولة بما يتناسب مع جزء من الحصة (1/2 في شقة من غرفتين ، و 1/3 في ورقة نقدية بثلاثة روبل ، و 1/4 في غرفة من أربع غرف الشقة تختفي على الفور) ، ثم تسقط النقطة الأكثر أهمية رقم 1.
من كل ما سبق ، يمكن ملاحظة أن جزءًا ضئيلًا تمامًا من الأسهم الصغيرة في حق الملكية المشتركة يقع تحت سيف القانون. لا يوجد أي معنى على الإطلاق من مثل هذه السابقة القضائية. الحدود ، التي اقترحت المحكمة العليا على المواطنين الدخول إليها من أجل شراء حصص صغيرة من الشقق ، ضيقة تمامًا ، وفي رأينا واهية إلى حد ما. يمكن كسرها ليس من قبل محام كفء إلى حد ما ، ولكن حتى من قبل المدعى عليه - سودولشيك نفسه ، دون اللجوء إلى خدمات المتخصصين ، ولكن ببساطة من خلال قراءة نصيحتنا.
نعم وكل هذا هراء صريح مقارنة بما يلي.
4. المنفعة.
وبسبب ما ، في الواقع ، كل هذه الجلبة؟ فلنأخذ آلة حاسبة ونستخدم عقولنا.
بالنسبة لأولئك الذين لم يذهبوا على الفور إلى قسم الأخبار لقراءة حكم المحكمة العليا ، نذكر أن المحكمة تصرفت بإنصاف في مجال آخر. لذلك ، عند تحديد مقدار استرداد حصة غير كبيرة ، أخذت المحكمة في الاعتبار القيمة السوقية للمسكن بأكمله ، والتي تحددها فحص التقييم ، وليس القيمة السوقية للسهم نفسه (ستوافق على أن هذا أمر مهم فرق). هذا هو الجوهر الرئيسي للتعريف !!!
لنلقي نظرة على مثال.
شقة من 4 غرف بمساحة 80 مترًا مربعًا في كيس نوم في موسكو تكلف ، نسبيًا ، 8 ملايين روبل ، لذلك ستمنح المحكمة الاسترداد:
لم يعد من الممكن استرداد 1/4 بسبب عدم أهميته ، منذ ذلك الحين يمكنك اختيار غرفة معزولة. إذا كانت الغرف متجاورة ، مقابل مليوني روبل. تخليص من فضلك))))
1/5 نصيبه مقابل 1.6 مليون روبل. خذها بجرأة)))
1/6 حصة منه مقابل 1/3 مليون روبل. فداء لا تخطئ)))
1/8 حصة منه مقابل 1 مليون روبل ، الحصول على الملكية)))
مثل هذه المحاذاة تصب في مصلحة مالك الحصة الضئيلة فقط ، لأنه لن يبيعها من السوق مقابل هذا النوع من المال في حياته. على سبيل المثال ، 1/4 في شقة من 4 غرف مع غرف مجاورة ، لا يزال بإمكانك التنقل وفقًا للوضع ، مقابل 800 ألف روبل ، وكل شيء أقل مقابل 100-200 ألف روبل فقط. للتسجيل. إذن ، هناك فائدة مباشرة للأشياء الصغيرة للاستسلام ، إذا جاز التعبير ، في أيدي العدالة!
مثال آخر.
تبلغ تكلفة الشقة المكونة من غرفة واحدة في منطقة سكنية في موسكو ما معدله 5 ملايين روبل. لذا ستعرض المحكمة شراء 1/3 مقابل 2 مليون روبل ، 1/4 مقابل 1.25 مليون روبل ، 1/5 مقابل مليون روبل ، 1/10 مقابل 500 ألف روبل. إلخ. على الرغم من أن Sodolschiki ، في الواقع ، لن تكون قادرة على بيع حصصها في السوق مقابل هذه الأموال.
قم الآن بتقدير تكلفة الشقة في المنطقة الإدارية المركزية والمبلغ الذي يتعين عليك دفعه بما يتناسب مع الحصة. إذا كانت الشقة تكلف 20-30 مليون روبل ، فكيف؟ مقابل 1/10 ، سيتعين عليك دفع 2-3 مليون روبل طوعًا. على التوالى. لا تعكر! ومع ذلك ، بالنسبة لوسط موسكو ، سيظل أرخص من الاتصال بغزاة الشقق. هؤلاء سوف ينتزعون أكثر.
ومع ذلك ، فإن غالبية سكان العاصمة لا يعيشون في الوسط ، ولكن في الأحياء ، حيث سعر المتر المربع أرخص بكثير. من الحسابات البسيطة ، يصبح من الواضح أنه في ظل الاسترداد الإجباري للشقق في قطاع الإسكان ذي التكلفة المتوسطة والمنخفضة ، فمن المنطقي جلب الأسهم المجهرية بالكامل فقط ، مثل 1/30 أو أقل ، والتي يتم بيعها مبدئيًا من السوق تحت تصريح إقامة.
ومن هنا الاستنتاج: أردنا الأفضل ، لكن اتضح كما هو الحال دائمًا!
الآن ، بمعرفة قواعد حبس الرهن ، فإن قواعد Sodolschikov الذين ما زالوا يعتقدون حقًا في شراء أسهم صغيرة مقابل لا شيء ، سوف يخنقون زملائهم في المحن بشكل أكثر صعوبة ، لأنهم يعرفون أنه من المربح أكثر شراء حصة صغيرة من السوق ، مقابل لا شيء عمليًا ، وعدم الدفع عن طريق المحكمة بأموال حقيقية من القيمة السوقية للشقة بأكملها بما يتناسب مع الحصة المستردة.
اليوم ، هناك حوالي 95٪ من الشقق. يتم تنفيذ معاملات مختلفة بأشياء غير منقولة. نتيجة لبعض منهم ، هناك حصة ملكية في الشقة. في كثير من الحالات ، يكون حجمها كافياً للقيام بالاستخدام العادي للمنطقة. ومع ذلك ، في بعض الأحيان يمكن أن تتشكل حصة صغيرة في الشقة.
يواجه العديد من المواطنين صعوبات ليس فقط في تنفيذ المعاملات مع هذه العقارات ، ولكن أيضًا في استخدامها. في الواقع ، في كثير من الأحيان ، عند تحويلها إلى متر مربع ، تصبح مساحة جزء ضئيل من الغرفة بحيث يصعب عليك وضع قدمك هناك ، ناهيك عن الحياة الطبيعية. دعنا نفكر أكثر في ما يمكن فعله بمثل هذه الممتلكات.
حصة غير مهمة في شقة أقل من ربع مساحتها وأصغر غرفة معزولة فيها. في بعض الحالات ، قد لا تصل إلى 1 متر مربع. على سبيل المثال ، إذا كان هناك 1/10 من الشقة ، لكن المساحة الإجمالية للعنصر 300 قدم مربع. م ويوجد بها 12 غرفة ، ثم قد تتناسب معها بعض الغرف. في هذه الحالة ، يمكنك ضبط ترتيب الاستخدام دون صعوبة كبيرة. ومع ذلك ، فإن حصة ضئيلة في الشقة تخلق بعض الصعوبات. بادئ ذي بدء ، فهي مرتبطة بعدم القدرة على عزلها.
في السابق ، كان يُسمح بشراء حصة في الشقة إذا لم يكن من الممكن تمييزها عينيًا. تم تنفيذ هذا الإجراء بموجب الفن. 247- وهذا ما تقوله هذه القاعدة:
في بعض الحالات ، يكون التخصيص مستحيلًا دون إلحاق ضرر غير متناسب بالشيء غير المنقول أو لا يسمح به القانون. في هذه الحالة ، الفن. 247 من القانون المدني ينص على تعويض عن حصة في شقة. يتم دفعها من قبل مالكي العقارات الآخرين بموافقة الشخص المعني. ومع ذلك ، فإن القاعدة تقدم تحفظًا: إذا لم تكن هناك مصلحة كبيرة للمشارك ، وتم الاعتراف بحصته على أنها غير ذات أهمية ، فيمكن دفع التعويض دون موافقته. بعد استلام الأموال ، لا يمكن للموضوع أن يطالب بالملكية المشتركة.
المتخصصين الذين استخدموا الفن. 247 في أنشطتهم ، قرأوا بشكل أساسي أنه يمكن الحصول على حصة ضئيلة في الشقة دون موافقة مالكها. قلة من الناس اهتموا بالأحكام الأخرى للقاعدة. نتيجة لذلك ، أصبح شراء حصة في شقة واحدة من أكثر القضايا شعبية في المحاكم. في الوقت نفسه ، في جميع الحالات ، نشأ سؤال موضوعي حول السعر. إذا كان من الممكن تحديد تكلفة الغرفة في الشقة دون صعوبة كبيرة ، فلن يكون كل شيء سلسًا مع منطقة افتراضية. ونتيجة لذلك ، ظهرت العديد من فرص الفساد في عملية تطبيق القاعدة.
يعتبر الاعتراف بالحصة على أنها غير ذات أهمية إجراءً شاقًا وطويلًا إلى حد ما. بادئ ذي بدء ، يقدم الشخص المعني دعوى إلى المحكمة. يحرر الطلب وفقا لقواعد قانون الإجراءات المدنية. يتم رفع الدعوى إلى محكمة المقاطعة الواقعة على عنوان موقع العقار المتنازع عليه. سيكون موضوع البيان هو الاعتراف بالحق. في الممارسة العملية ، تم تطوير عدد من الشروط لضمان احتمالية كسب النزاع. تجدر الإشارة إلى استنتاجات VS. وأكد في رسالته أن المشرع ، معترفاً بإمكانية استرداد السهم ، انطلق من حصرية مثل هذه الحالات.
وبناءً على ذلك ، يمكن للمحاكمة الأولى أن تحكم لصالح المدعي ليس في جميع الحالات ، ولكن فقط في وجود عدد من الظروف. وتشمل هذه:
من الناحية العملية ، فإن اتخاذ القرار عن طريق القياس في الحالة قيد النظر سيكون إشكالية للغاية. لنفترض أن أحد زملائك في العمل قد قدم طلبًا يشتمل على شرط الانتقال قبل تقديم عدم أهمية الحصة إليه. يتم استبعاد النقطة الأخيرة مما ورد أعلاه في هذه الحالة. قد ينشأ موقف عندما استخدم زميل العمل السابق الشقة لفترة معينة. في هذه الحالة ، لم يتم استيفاء البند 5 من القائمة. لا يجوز للموضوع أثناء الإجراءات أن يعترف بأنه كان على علم بالوضع مع الكائن. يستنتج من كل هذا أن القانون لا ينطبق إلا على عدد قليل من الأسهم الصغيرة.
يواجه مالك الحصة في شقة ضرورة تحديد سعر عقاره الافتراضي. تحقيقا لهذه الغاية ، ستبدأ المحكمة عملية التقييم. اقترح الخبراء نظام الخصم. وفقًا لذلك ، تم تقدير أي حصة أرخص مرتين إلى ثلاث مرات مما لو تم بيعها مع الشقة.
لنلقي نظرة على مثال. الشقة 2 سهم. السعر الإجمالي للكائن 5 ملايين روبل. وفقًا لذلك ، سيتم تقييم 1/2 بـ 2.5 مليون. ومع ذلك ، إذا تم بيع نصف الكائن بشكل منفصل ، بينما يوجد مالك آخر فاضح ، فلا يمكن أن يكون له سعر مرتفع. الحد الأقصى الذي يمكن تقديمه له هو 30٪ من 5 ملايين روبل. نتيجة لذلك ، بدأ تنفيذه بالتزامن مع الكائن بأكمله. هذا بالتأكيد أكثر ربحية. اتفق المشاركون مع بعضهم البعض ، وباعوا الشقة ، وقسمت العائدات وفقًا للأسهم المتاحة.
ومع ذلك ، ليس من الممكن دائمًا التوصل إلى مثل هذا الحل الوسط. في الوقت نفسه ، من المرجح أن يتم اعتبار الأسهم ذات المشاكل استثناءات. في هذا الصدد ، يجب تقييم المساحة الافتراضية فيما يتعلق بالممتلكات بأكملها. ومع ذلك ، كان هناك أيضًا مكان للفساد. لنفترض أن هناك شقة بأسهم 7/8 و 1/8. هذه الأخيرة أصغر من أصغر غرفة من حيث المساحة. أراد صاحب الحصة الأكبر شراء 1/8. ومع ذلك ، فإن صاحب هذا الأخير لا يريد بيعه بمبلغ صغير. صاحب 7/8 يطلب محامياً. يقوم المحامي برفع دعوى لصاحب 1/8 لاستردادها وتعويضها النقدي. يجب على المحكمة أن تأمر بفحص التقييم. في الوقت نفسه ، يمكنه اللجوء إلى أي متخصص حسب تقديره.
إذا تم تحديد مثمن الخصم ، سيفوز المدعي. نتيجة ل:
ومع ذلك ، دفع صاحب 1/8 لجميع الإجراءات. تكبد هذا الموضوع خسائر كبيرة ، حيث تم بيع حصة في الشقة بالقوة مقابل ثمن باهظ.
في الوقت الحاضر ، يتم تصنيف حالات استرداد الأسهم غير المهمة على أنها خاسرة. علاوة على ذلك ، فإن مثل هذه المعاملات مستحيلة بشكل عام اليوم. في عام 2012 ، أوضحت المحكمة العليا ومحكمة موسكو الإقليمية ومحكمة مدينة موسكو أن استرداد حصة غير مهمة لا يُسمح به إلا إذا أثار المدعى عليه مسألة فصلها عينيًا. ومع ذلك ، نظرًا لحجم الخاصية الافتراضية ، فإن هذا غير ممكن عمليًا. يتطلب الفصل معدات مدخل منفصل ومطبخ وحمام. من المستحيل القيام بذلك في شقة.
تم تعيينه في أحد تعريفات الطائرة. من الصعب تحديد عدد مالكي العقارات الذين تأثروا بهذا القانون. تم اعتماد التعريف عند مراجعة الخلاف بين أصحاب شقة صغيرة. ومع ذلك ، فإن أحكام القانون تنطبق على عدد غير محدد من الأشخاص. تكمن أهمية القانون في حقيقة أن العديد من المواطنين يمتلكون حاليًا حصة في شقة. يتم استلامه عن طريق الميراث أو نتيجة لمعاملات أخرى - لا يهم.
تنشأ المشاكل بسبب تفاوت المناطق الافتراضية. يمتلك بعض الملاك أسهمًا كبيرة. يمكن أن تتوافق مع غرفة واحدة أو أكثر. البعض الآخر لديهم حصة صغيرة جدًا في الشقة. في غضون ذلك ، يريد الجميع تقديم حقوق الملكية على قدم المساواة. على وجه الخصوص ، يحتاج أصحاب المساحات الافتراضية المجهرية إلى التحرك. سبق أن انتهى النظر في مثل هذه القضايا في المحاكم بحكم لصالح المدعين. ونتيجة لذلك ، تم تحويل الشقق إلى ما يسمى "مستوطنات الغراب" ، حيث لا يمكن للمستخدمين القدامى ولا الجدد التعايش معها. تبدأ الصراعات التي ينتصر فيها الأقوى. ومع ذلك ، فهو ليس دائمًا الشخص الذي يتمتع بمزيد من الحقوق. بعد أن نظرت المحكمة العليا في إحدى هذه القضايا ، أشارت بوضوح إلى القواعد التشريعية ، موضحة متى يُسمح لأصحاب الأسهم بالانتقال إلى الشقق ، ومتى لا يُسمح بذلك.
قدم مواطن ، كان صاحب نصيب الشقة ، وكذلك المدعى عليه ، طلبًا إلى محكمة منطقة موسكو. علاوة على ذلك ، كان مقدم الطلب 1/40. يمتلك المدعى عليه 1/2. كان الشيء المتنازع عليه عبارة عن شقة صغيرة من غرفة واحدة. حكمت المحكمة لصالح المدعي. نتيجة لذلك ، انتقلت إلى الشقة. واستأنف المدعى عليه الحكم أمام المحكمة العليا. بعد فحص المواد ، وجدت المحكمة أن الهيئة الإقليمية قد انتهكت القانون. وبناءً على ذلك ، فإن ادعاءات المدعى عليه تستند إلى أسس سليمة.
في سياق دراسة المواد ، تم الكشف عن أن المدعي قد سجل في المبنى عشية إيداع الطلب. المدعى عليه ، بدوره ، عاش في الشقة لفترة طويلة. استرشدت الحالة الأولى ، التي تفي بالمطالبة ، بما يلي: يحق للمدعي أن يطلب الانتقال ، لأنه بموجب المادة 30 من قانون ZhK ، يمكنها التصرف في المبنى وامتلاكه واستخدامه. ووصفت القوات المسلحة هذا الاستنتاج بأنه انتهاك للقواعد المادية. تم إثبات الموقف على النحو التالي. تشير شاشة LCD إلى أن المباني السكنية هي موضوع الحقوق. يمكن تقديمها في ثلاثة أشكال. يمكن أن يكون هذا منزلًا أو شقة أو أجزاء منها ، وكذلك غرفة.
وفقا للفن. 30 ، يمكن للمالك القانوني التصرف وامتلاك ممتلكاته. ومع ذلك ، فإن الشقة المتنازع عليها مملوكة لأربعة ملاك. ويترتب على ذلك أنه لا يمكن تطبيق المادة 30 بمفردها. إلى جانب ذلك ، من الضروري استخدام معيار مختلف. إنها المادة 247 من القانون المدني. تقول أنه لا يجوز التصرف في الملكية المشتركة إلا بموافقة المشاركين. إذا لم يتم تحقيق ذلك ، فعليك الذهاب إلى المحكمة. عند دراسة مواد القضية ، كشف الأخير أن هناك قرارًا مطابقًا. المدعية ، التي تمتلك 1/40 ، مع ابنها ، قد قدمت بالفعل طلبًا لإنشاء إجراء للاستخدام. ومع ذلك ، رفضت المحكمة تلبية هذا الطلب. في الوقت نفسه ، أشار القرار إلى أن الأسهم صغيرة جدًا بحيث لا يمكن تخصيصها للاستخدام. ولم تأخذ المحكمة الجزئية بدورها هذا الحكم بعين الاعتبار.
وشددت المحكمة العليا على أنه عند اتخاذ القرار ، لم يؤخذ في الاعتبار ظرف واحد مهم: عند إعادة الحساب ، تبلغ الحصة المتنازع عليها 0.5 متر مربع. م من المستحيل تحديد هذه المنطقة عينيًا تحت أي ظرف من الظروف. نتيجة لذلك ، فإن الوضع لا يمكن استخدام الكائن المتنازع عليه من قبل جميع المالكين دون انتهاك حقوق المالك الذي لديه الحصة الأكبر. علاوة على ذلك ، يجب ملاحظة نتيجة مهمة لاتفاقية بازل. ويشير إلى أن إدراك المالك لإمكانية استخدام وامتلاك المبنى يعتمد على حجم الجزء الخاص به وموافقة جميع المشاركين. نظرًا لأن محكمة الصلح قد رفضت بالفعل المدعي ، لم يكن لدى محكمة المقاطعة سبب للموافقة على مطالبة جديدة.
ولكن هذا ليس كل شيء. كان الانتهاك الرئيسي ، وفقًا للمحكمة العليا ، هو التعدي على حقوق أصحاب الأسهم الآخرين. هنا تشير المحكمة إلى الأحكام الدستورية. ينص القانون الأساسي على أن حق الشخص في اختيار مكان إقامته يجب ألا ينتهك مصالح الأشخاص الآخرين. تلفت VS الانتباه إلى حقيقة أن الممتلكات المتنازع عليها لم يستخدمها المدعي أبدًا ، على عكس المدعى عليه. هذا الأخير ليس فقط صاحب معظم الكائن ، ولكنه يعيش أيضًا على أراضيه لفترة طويلة. وهكذا ، قضت المحكمة العليا بما يلي: وفقا للفن. بموجب المادة 10 من القانون المدني ، لا يمكن ممارسة حقوق مالك الشقة فقط بقصد إيذاء مواطن آخر ، كما تُحظر الأفعال التي تتجاوز القواعد لغرض غير قانوني وغير ذلك من السلوكيات غير العادلة.
وأكدت المحكمة أن الظروف التي تم التحقيق فيها من قبلها تسمح لأحد بتقييم تصرفات مقدم الطلب ، صاحب 0.5 متر مربع. م ، التي تتطلب إحضارها إلى الغرفة ، باعتباره إساءة استخدام لقدراتهم القانونية. قاموا بتعطيل الشقة التي تمتلك نصف المنشأة. تم نقض جميع القرارات السابقة من قبل المحكمة العليا ، وأحيلت القضية للمراجعة. نتيجة لذلك ، رفضت محكمة موسكو الإقليمية المدعي.
تتضمن أي معاملة عقارية إبرام عقد مكتوب. يجب أن يحتوي المستند على المعلومات التالية:
في الفقرة الأخيرة ، يمكنك ، على سبيل المثال ، الإشارة إلى أن مالك الحصة سيعيش في الشقة لفترة معينة أو لن يتم إخلاء سبيله منها. ليس من الضروري ذكر سعر العقار.
كيف تحصل على نصيب في شقة؟ يجب عليك الاتصال بسلطة التسجيل على عنوان موقع العقار. يتم توقيع العقد أمام متخصص من وكالة مرخصة. يتم تقديم المستندات التالية إلى المسجل:
إذا كان الممثل يتصرف نيابة عن أي طرف ، يتم توفير توكيل إضافي يؤكد سلطته. إذا كان الخاضع للتبرع بالحصة قاصرًا أو عاجزًا ، يتم تقديم موافقة سلطة الوصاية والوصاية. يجب توضيح الحاجة إلى تقديم هذه الوثيقة مع سلطة التسجيل. مرفق بهذه الأوراق إيصال يؤكد سداد واجب الدولة. بعد قبول جميع المستندات ، يقوم المسجل بإعداد طلب من نسختين. يتم فحصها وتوقيعها من قبل أطراف الصفقة. بعد ذلك ، يصدر المسجل إيصالًا يوضح تاريخ استلام الشهادة.
هذا هو الخيار الثاني لتسجيل نقل حصة في الشقة. هذه الطريقة أكثر تكلفة ، لكنها في بعض الحالات أكثر تبريرًا من تطبيقها على الغرفة الإقليمية. يتم تقديم المستندات التالية إلى كاتب العدل:
في بعض الحالات ، يطلب كتاب العدل أيضًا شهادة الأشخاص المسجلين في مساحة المعيشة. سيتم تحرير اتفاقية التبرع من عدة نسخ. في هذه الحالة ، سيشير المستند إلى سعر العقار. على أساسه سيتم احتساب الرسوم وتكلفة خدمات كاتب العدل. يمكنك أيضًا التصديق على موافقة زوجتك.
للتسجيل ، سيأخذ كاتب العدل أصول المستندات (باستثناء جوازات السفر) واتفاقية التبرع. كما هو الحال بالنسبة للغرفة الجهوية ، فإنها تصدر إيصالاً يوضح تاريخ استلام الأوراق. يمكنك استلامها من كاتب عدل أو هيئة تسجيل. يتم إصدار الشهادة عند إبراز جوازات السفر. بالإضافة إلى ذلك ، سيتلقى المالك الجديد مقتطفًا من USRR مع الإدخال المقابل.
الملكية المشتركة للعقار ، الناشئة عن الميراث ، على سبيل المثال ، تسبب الكثير من الجدل. ومن الأسباب بيع أحد المالكين حصة صغيرة. أوضحت المحكمة العليا كيفية تنفيذ هذه العملية بشكل قانوني: لا يمكنك إجبار أصحاب الشقق الآخرين على شراء حصة.
استأنف صاحب المنزل معظمه أمام المحكمة العليا ، التي خسرت أمام شريكها في محكمة إقليم كراسنودار. أُمر مالك الجزء الرئيسي من العقار بشراء حصة لأنها صغيرة جدًا بحيث يتعذر استخدامها. كان على مالك الجزء الأكبر أن يدفع 295 ألف روبل للمدعي ، كما تم تحصيل 80 ألف تكاليف قضائية منها. نقضت أعلى سلطة قضائية في البلاد هذا القرار ، معترفة بالملاك المشتركين بالحق في رفض شراء أسهم المالكين الآخرين.
الحقيقة هي أنه كان هناك في وقت سابق سوء تفسير لقواعد القانون الموضوعي. وفقًا للقانون المدني ، إذا كان من المستحيل استخدام جزء من الشقة ، فيحق للمالك أن يطلب من المالكين المشتركين شراء حصة. كذلك ، إذا لم يكن من الواقعي تخصيص حصة ، فقد يحق للمالك الحصول على تعويض عن نصيبه من الشقة. وأوضحت المحكمة العليا أن مثل هذا الخيار ممكن فقط إذا كان المالكون الآخرون لا يمانعون في شراء السهم. في مواد الدعوى التي نظرت فيها المحكمة ، تم الإشارة إلى أن مالك معظم المنزل لم يبد رغبته في شراء حصة الشريك في الملكية ، وعلاوة على ذلك ، لم يكن لديه الوسائل اللازمة لذلك. . قرارات المحكمة العليا عملية ، لذا من الآن فصاعدًا يمكن توقع أنه لن يكون من الممكن الإكراه على شراء السهم.
أحد القرارات التي تؤثر على علاقات المشتركين في الملكية الجزئية هو قرار المحكمة العليا بشأن حظر إدخال أسهم صغرى في الشقة من قبل الملاك. وأشارت المحكمة إلى أن حق الشريك في السكن في الشقة ليس غير مشروط. تعتمد إمكانية انتقال مالك الحصة إلى الشقة على حجم حصته وموافقة المشاركين الآخرين. إذا كان من المستحيل الاتفاق مع المالكين المشاركين حول الانتقال ، فعليك الذهاب إلى المحكمة. من الواضح أنه حتى المحكمة لن تحدد إجراءات استخدام شقة صغيرة ، على سبيل المثال شقة من غرفة واحدة ، لمالكين اثنين. من غير المحتمل أن يتمكن صاحب الحصة الصغيرة من التسجيل في الشقة ، مع مراعاة المسار نحو مكافحة الشقق "المطاطية". لذلك ، في هذه الحالة ، من المفيد تحقيق شراء طوعي للحصة من قبل مشاركين آخرين.
يقوم نواب مجلس الدوما بإعداد مشروع قانون بموجبه ، إذا ورث العديد من الأشخاص شقة ، فسيكونون ملزمين ببيع أسهمهم. دعونا نتذكر ، كما ذكرت BKN.RU بالفعل في رقم 14 بتاريخ 11.04.2016 ، أنه من المقترح طرح العقار للمزاد ، ويجب تقسيم العائدات بما يتناسب مع الأسهم بين المالكين. وبحسب واضعي مشروع القانون ، فإن هذه التدابير ستقلل من عدد المنازعات والإجراءات القانونية بين المواطنين الذين ورثوا الممتلكات. وبالتالي ، يمكن اختزال الميراث إلى علاقات نقدية حصرية.
مساء الخير لدي مثل هذا الوضع. أنا وأخي لدينا شقة من 3 غرف لشخصين ، 1/2 لكل منهما ، تم تخصيص الأسهم ، والشقة مسجلة: أنا وأخي وابنة أخي. أنا وأخي علاقتنا سيئة ، لذا أود بيع الشقة. لو بعتها بكاملها هي 2.6 مليون ، وجزء من الشقة زهاء 600 ألف ، أخي يرفض بيعها وشراء جزء من الشقة مني. هل يمكنني إسكان مستأجرين غير اجتماعيين من ناحيتي دون موافقته ، من أجل دفعه لبيع الشقة بأكملها؟ أو كيف يمكن حل الوضع الحالي أصلاً؟
ماريا
هناك إجابة
سلام. ماذا تقصد "تم تمييز 1/2 نبضة"؟ هل لديك شقة ككائن واحد يخصك على أساس حق الملكية المشتركة ، أم أن كائنين منفصلين منفصلين عن كائن واحد؟
إذا كان الخيار الأول ، أي الشقة ملكية مشتركة ، ليس لديك الحق في الانتقال إلى شخص ما دون موافقة المالك الثاني والبالغين المسجلين. يمكنك إرسال إشعار خطي إلى المالك الثاني بنيتك بيع حصتك ، والإشارة إلى السعر والشروط المادية الأخرى للمعاملة ، وعرضه على ممارسة حق الشفعة أو رفضه. إذا قدم لك الأخ رفضًا كتابيًا أو تجاهل عرضك ، فبعد 30 يومًا من استلامه للإخطار ، يحق لك بيع حصتك إلى جميع المشترين المهتمين بالشروط المدرجة في الإشعار أعلاه.
.jpg)