التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما هو عليه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - وهي الموقع ونوع المبنى وحالة الكائن والملء والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم يتم التعبير عنها في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأول أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة في الطابق الأول. في المتوسط ، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، يمكن حل مشكلة تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. ومع ذلك ، فإن مراعاة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل والتنبؤ بنموه أو تراجعه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان هذا هو الحال قبل خمس وعشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. وبالمثل ، من المرجح أن يكون السكن في الضواحي أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى منه بالقرب من المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة. يتم ملاحظتها فقط في خمس إلى عشر سنوات.
على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. إنها تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت استجابة للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، لكنها مشتركة بين جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، يصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث التناسب تقريبًا ، بينما في أي أزمة تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه الأساس لمنهجية المركز التحليلي لمؤشرات سوق العقارات. من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقية ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، أي مستقل عن k و pi ، و Lk (pi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k ، بغض النظر عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في لوحة مكونة من 17 طابقًا ، ليست بعيدة عن المترو ، وليس في الطابق الأول ، ففي الوقت الحالي قد لا توجد مثل هذه الشقق على الإطلاق ، أو قد يكون هناك أن يكون اثنان أو ثلاثة فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لمثل هذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن لا توجد إحصاءات كافية.
إن طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير تجعل من الممكن حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لحقيقة أن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. ومع ذلك ، فإن نظام التصنيف هذا يتطلب حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة للتقييم المجاني للشقق باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح ذلك للجميع باستخدام التقنية الجديدة واختبارها عمليًا.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في الوقت الحالي ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني على الإطلاق بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) ، على العكس من ذلك ، قيم Lk المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، ونتيجة لذلك يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل جميع قيم هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى التكلفة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.
من المزايا الواضحة للفلسفة الموصوفة ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، أولاً وقبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة طويلة الأجل ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية الهامة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل. كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يجعل من الممكن مقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. وبالتالي ، فإن الأيديولوجية الموصوفة هي خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر المنتج ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ومتوسط الربح وأيضًا مراعاة العرض والطلب.
يمكنك تحديد المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) التسعير ، الأمثل للتكاليف الإجمالية.
طريقة "التكلفة + الربح".
يتم احتساب السعر وفقًا للتنسيق: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية لإنتاج وبيع البضائع ،
R هو التسامح الطبيعي.
طريقة الربح المستهدف.
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey and planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - الاستثمارات المنفصلة في رأس المال الثابت والمتداول الناتج عن إنتاج وبيع البضائع ،
هـ- معدل أرباح رأس المال يعكس الرغبة في تحصيل مبلغ الأرباح قبل دفع الضرائب.
2) التسعير على أساس الطلب. عند استخدام هذه الطريقة ، يتم أخذها من جودة وكمية التحليل الجيد لاستهلاك العناصر المهمة المدروسة هنا هي الفائدة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير ، الأمثل للمنافسة.
طريقة أسعار منتصف السوق. تفترض الطريقة مسبقًا بيع البضائع وفقًا لـ "متوسط السعر" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة لتحديد سعر المنتج ، يعتمد السعر على سعر المنافسة الرائدة فيما يتعلق بالقدرة التنافسية للوضع ، وفقًا لمبدأ المنافسة. بالمناسبة ، تفترض هذه الطريقة رفض تطوير سياسة التسعير الخاصة على أساس السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس التداولات المفتوحة. تستخدم الطريقة تقديرات موثوقة وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل تكتيكات التجارة ، باستخدام المنافسة المحتملة ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي تطلبه المنافسة ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وإلى ارتفاع هائل في الأسعار. بمساعدة الأسعار المرتفعة المصطنعة ، يسدد المنتجون أي تكاليف إنتاج ، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992 ، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب على السلع في السوق. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
تشكيل السعر في سوق العقارات السكنية على سبيل المثال مدينة ييكاترينبرج
ليونتييف الكسندر إيغوريفيتش 1 ، إيفانوفا أولغا يوريفنا 2
1 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، طالبة
2 جامعة ولاية أورال الاقتصادية ، مساعد قسم الاقتصاد الإقليمي والبلدي والإدارة
التسعير في سوق الإسكان كمثال لمدينة إيكاترينبرج
ليونتييف ألكسندر إيغوريفيتش 1 ، إيفانوفا أولغا يوريفنا 2
1 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، طالبة
2 جامعة ولاية أورال للاقتصاد ، مساعد ، قسم الاقتصاد الإقليمي والبلدي والإدارة
رابط ببليوغرافي للمقال:
ليونتييف إيه ، إيفانوفا أو يو. التسعير في سوق العقارات السكنية على غرار مدينة ايكاترينبرج // الأبحاث والابتكارات العلمية الحديثة. 2017. رقم 2 [مورد الكتروني] .. 02.2019).
سوق العقارات نظام خاص يعتمد على عوامل كثيرة. يحاول العديد من الباحثين فهم ما الذي يحدد قيمة عقار معين في المدينة. يتم طرح تصنيفات مختلفة للعوامل التي تؤثر على التسعير في سوق العقارات. لكن السؤال هو: ما هو تأثير العوامل على السوق نفسه ، هل من المستحسن إدراكها.
في الدراسة المقدمة ، يتم النظر في سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ ويقترح تصنيف المؤلف لعوامل التسعير التي تؤثر على سوق العقارات السكنية. وفقًا للمؤلف ، سيكون التصنيف المقترح هو الأكثر أهمية لإثبات اتجاهات الأسعار في سوق العقارات السكنية في أكبر مدينة ، بعد تحليلها باستخدام مثال يكاترينبرج.
يجب أن تشمل العوامل الكلية:
عامل نفسي
عامل مالي
عامل القوة الشرائية
شروط الإقراض.
العامل النفسي (السلوكي)له تأثير مباشر ليس فقط على سوق العقارات ، ولكن أيضًا على أسواق السلع والخدمات في الاتحاد الروسي. يمكن اعتبار العقوبات مثالاً صارخًا. لقد أدى فرض العقوبات إلى إرباك سكان بلدنا وتفعيل توقعات المستهلكين السلبية. أجبرت عواقب فرض العقوبات أصحاب رأس المال على اعتبار العقارات واحدة من أكثر الأشياء استدامة للاستثمار. حفز هذا الطلب ، ونتيجة لذلك كان هناك اتجاه للنمو في أسعار العقارات الأولية والثانوية من ديسمبر 2013 إلى أبريل 2015 (الشكل 1).
الشكل 1 - ديناميكيات متوسط أسعار العرض في سوق العقارات الأولي والثانوي في يكاترينبورغ للفترة من ديسمبر 2013 إلى أبريل 2015
في رأينا ، يمكن أن يُعزى العامل النفسي إلى عدد العوامل الأساسية عند النظر في عوامل التسعير في سوق العقارات السكنية في أكبر المدن ، بما في ذلك يكاترينبورغ.
العامل الماليبنفس القدر أجبر سوق العقارات السكنية على العيش في واقع جديد. نحن نفهم العامل المالي باعتباره تأثير سوق الصرف الأجنبي على تسعير سوق العقارات السكنية.
من عام 2013 إلى أبريل ويوليو 2015 ، كان هناك تغيير في سوق العملات (الشكل 2) ، ونتيجة لذلك ، لوحظ زيادة في متوسط العرض في سوق العقارات السكنية.
ولكن بعد ذلك كان هناك انخفاض في الأسعار في سوق العقارات السكنية الثانوية في يكاترينبورغ ، بسبب انخفاض الطلب من السكان. على الرغم من أن سوق العقارات السكنية الأولية قد زاد من عنصر القيمة للعرض ، وذلك بسبب الزيادة في تكلفة عملية البناء بسبب نمو أسعار صرف الدولار واليورو (الشكل 3).
الشكل 2 - ديناميكيات أسعار صرف الدولار واليورو للفترة من يناير 2014 إلى أبريل 2015
الشكل 3 - ديناميكيات متوسط أسعار العرض في سوق العقارات الأولي والثانوي في يكاترينبرج للفترة من ديسمبر 2013 إلى أبريل 2015
التسعير يعتمد أيضا على الاختلاف قوة شرائيةتعداد السكان. في عام 2016 ، حدث انخفاض كبير في معاملات شراء وبيع العقارات السكنية ، بسبب انخفاض متوسط الدخل النقدي للفرد للسكان في الاتحاد الروسي في عام 2016 (الجدول 1). والنتيجة هي انخفاض في حجم الحقوق المسجلة والمعاملات والقيود (الرهونات) على حقوق العقارات (الشكل 4)
الجدول 1 - متوسط الدخل النقدي للفرد للسكان في الاتحاد الروسي للفترة الربع الأول 2014 - الربع الأول 2016
| ربع لا. |
متوسط الدخل النقدي للفرد للسكان ، روبل / ربع |
في٪ للفترة السابقة |
| الربع الأول 2014 |
22 823,3 |
73,3 |
| الربع الثاني 2014 |
27 347,2 |
119,8 |
| الربع الثالث 2014 |
28,112,9 |
102,8 |
| الربع الرابع 2014 |
32 901,2 |
117,0 |
| الربع الأول 2015 |
25 391,9 |
77,8 |
| الربع الثاني 2015 |
29 626,7 |
116,7 |
| الربع الثالث 2015 |
30 432,5 |
102,7 |
| الربع الرابع 2015 |
35 561,8 |
116,9 |
| الربع الأول 2016 |
26 340,5 |
74,1 |
الشكل 4 - ديناميات الحقوق المسجلة والمعاملات والقيود (الالتزامات) على الحقوق العقارية للفترة من يناير إلى سبتمبر 2014 - يناير - سبتمبر 2016
يمكن تفسير هذه الحقيقة من خلال حقيقة أن المشتري بدأ أولاً في اختيار ممتلكاته المحتملة بعناية. ثانياً ، هناك انخفاض في متوسط دخل الفرد للسكان في عام 2016. وهكذا بدأ متوسط أسعار العرض في الانخفاض بسبب قلة الطلب من السكان. ثالثًا ، يسعى المشتري المحتمل إلى الاحتفاظ بأمواله في البنك ، بدلاً من الاستثمار في مشروع ما مفيد.
شروط الإقراضهي إحدى طرق الحكومة لتحفيز وتسخين الطلب في سوق العقارات السكنية.
في عام 2014 ، رفع القطاع المصرفي المعدل بشكل كبير إلى 16-18٪ سنويًا. أدى هذا التغيير إلى شل سوق العقارات ، لذلك شرعت الحكومة الروسية في نهاية عام 2014 في تطوير إجراءات حكومية لدعم سوق العقارات.
في مارس 2015 ، بدأت البنوك في قبول طلبات الحصول على قروض عقارية بنسبة 13٪ وحتى 10٪ سنويًا. أصبح هذا ممكنا بسبب تخصيص حكومة الاتحاد الروسي 20 مليار روبل لدعم الإقراض العقاري. نتيجة لذلك ، أثرت هذه الإجراءات على أسعار سوق العقارات السكنية: زاد الطلب على المعروض من سوق العقارات السكنية في مدينة يكاترينبورغ بسبب توفر قروض الرهن العقاري.
في الوقت الحالي ، ينتهي البرنامج بسعر مصرفي المدعوم. بدوره ، أفاد وزير البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي M. Men أنه يمكن استبدال برنامج الإعانات التفضيلية بتدابير دعم أخرى ، ولا سيما الإعانات لتطوير البنية التحتية.
بالإضافة إلى العوامل الكلية المذكورة أعلاه ، فإن سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ له ميزاته الحصرية (البلدية أو العوامل الدقيقة) التي لها تأثير على تكوين الأسعار. يعتقد المؤلف أن العوامل الدقيقة التالية هي سمة من سمات سوق العقارات السكنية في ايكاترينبرج:
العامل البيئي؛
عامل الأمان؛
عامل القرب من محطة مترو الأنفاق ؛
عامل الإسكان المتضمن.
يعتمد عامل تقسيم الأسعار على نظام الحزام في مدينة يكاترينبورغ ، الذي أوصت به غرفة العقارات الأورال (الجدول 2).
الجدول 2 - مناطق الأسعار لمدينة يكاترينبورغ
|
اسم منطقة السعر |
مناطق سكنية |
|
مركز |
حدود الشوارع: Moskovskaya و Chelyuskintsev و Vostochnaya و Dekabristov و Belinsky و Bolshakov |
|
1 حزام |
محطة الحافلات ، VIZ ، Parkovy ، Yugo-Zapadny ، Botanichesky ، Zarechny ، Vtuzgorodok ، سوق Shartashsky ، Pionersky ، Vokzalny. |
|
2 حزام |
Uralmash ، Elmash ، Zavokzalny ، الفرز الجديد ، سيبيريا ، الحجارة الزرقاء ، Uktus ، نهر Shirokaya ، أكاديمي ، سلع خرسانية |
|
3 حزام |
تشيرميت ، فرز ستارايا ، هيماش ، طبي ، ضاغط ، إليزافيت ، جامعة كاليفورنيا ، مزرعة حكومية |
|
4 حزام |
Shartash، Izoplit، Koltsovo، Poultry Farm، Nizhneisetsky، Seven Keys، Ore، Istok، Verkhnemakarovo، Pyshma، Sadovy، Shabrovsky، Palkino، Shuvakish، Medny، Chusovskoe Lake |
يساعدنا تشكيل هذه المناطق السعرية على فهم المناطق التي يكون فيها موقع هذا العقار السكني أو ذاك ممكنًا. توجد مساكن من الدرجة الاقتصادية في جميع مناطق الأسعار ، ولكن بشكل رئيسي في المناطق 3 و 4. على سبيل المثال ، مجمع Serebryanaya podkova السكني ، الذي تم بناؤه في منطقة Vtorchermet الصغيرة ، مباني جديدة في منطقة Solnechny الصغيرة. في المقابل ، يتم تقديم السكن من الدرجة المريحة بشكل أساسي في مناطق الأسعار 1 و 2. الممثلون البارزون هم مجمع "بريمينا" السكني ، والمجمع السكني "ميتشورينسكي" ، والمجمع السكني "موسكوفسكي كفارتال" والعديد من المجمعات السكنية الأخرى. تقع مرافق فئة الأعمال والنخبة بشكل رئيسي في مناطق المركز والحزام 1. تتضمن هذه الكائنات RC "Aristocrat" و RC "De Gennin" و "Champion Park" و RC "Diplomat" و RC "Garinsky" وما إلى ذلك.
لا تتأثر السمات المحددة لموقع حزام السكن الطبقي في يكاترينبورغ بشكل ضئيل بعامل الموقع ، والذي يتضمن خصائص مثل:
إمكانية الوصول إلى وسائل النقل ؛
حماية؛
توافر البنية التحتية (مراكز التسوق والمحلات التجارية والصيدليات) ؛
البنية التحتية الاجتماعية (المدارس ورياض الأطفال وما إلى ذلك) ؛
البنية التحتية الخضراء (الحدائق والمساحات الخضراء)
ومن الأمثلة الصارخة من وجهة النظر هذه حي أكاديميشيسكي. هذه المنطقة جذابة للمستهلك لأن الغابة ومناطق المشي المريحة أصبحت السمة المميزة لمنطقة Akademichesky الصغيرة. يمكن مقارنة أسعار الشقق في Akademichesky (بمتوسط 3.5-4.0 مليون روبل) ، في السنوات الأخيرة ، مع الأسعار في منطقة محطة الحافلات (حزام واحد).
يؤثر الأمن أيضًا على أسعار سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ. في الآونة الأخيرة ، تم تسييج المباني السكنية بشكل متزايد من أجل زيادة قيمة الكائن بسبب الخدمات الأمنية المضمنة. وبالتالي ، تغيرت منطقة محطة الحافلات بشكل كبير خلال السنوات الخمس الماضية. في شوارع Shchorsa و 8 Marta ، تم بناء عدة عشرات من المرافق المحروسة والتي يتم صيانتها جيدًا من الدرجة الاقتصادية والراحة ودرجة رجال الأعمال. أصبحت منطقة محطة الحافلات أقل إجرامية وجاذبة للاستثمار للمطورين ، فضلاً عن كونها مرغوبة للمشترين المحتملين.
بالنسبة لمدينة يكاترينبورغ ، يعتبر وجود خط مترو عابر من الأصول الخاصة. أي عقار سكني يقع في المنطقة المجاورة مباشرة لأي من محطات المترو سيرتفع سعره تلقائيًا.
الجدول 3 - هيكل العوامل التي تؤثر على تسعير سوق العقارات السكنية في يكاترينبورغ
|
اسم مجموعة العوامل |
عوامل |
|
عوامل الماكرو |
نفسي؛ الأمور المالية؛ قوة شرائية؛ شروط الإقراض. |
|
العوامل الدقيقة |
عامل تقسيم الأسعار ؛ العامل البيئي؛ |
المؤسسة التعليمية لميزانية الدولة الفيدرالية للتعليم العالي
"الأكاديمية الروسية للاقتصاد الشعبي وخدمة الدولة برئاسة رئيس الاتحاد الروسي"
فرع فلاديمير
قسم الاقتصاد
اتجاه التكوين: 03/38/01 "اقتصاديات"
الملف الشخصي: اقتصاديات الشركات والمنظمات
القسم: الاقتصاد
عمل الدورة
عن طريق الانضباط:
الاقتصاد الجزئي
حول الموضوع:
"أنماط الاقتصاد الجزئي للتسعير في سوق العقارات"
طالب في السنة الأولى
مجموعات EB-116
تعليم دوام كامل
Kopytina K.S.
التحقق:
مرشح العلوم الاقتصادية ، أستاذ مشارك
Fedin S.V.
فلاديمير 2016
مقدمة ……………………………………………………………………………………… .3
1. الأسس النظرية للتسعير في سوق العقارات ........ 4
1.1. جوهر السوق العقاري …………………………………… ....… ... 4
1.2. عوامل التسعير …………………… .. …………………………… ....... 4
1.3 عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها.
2. تحليل التسعير في سوق العقارات على سبيل المثال من منطقة موسكو .................................................................................. 7
الخلاصة ………………………………………………………………………… ... 14
المراجع …………………………………………………………. 15
مقدمة
في روسيا ، في ظل ظروف ظهور اقتصاد السوق ، يلعب السوق دورًا متزايد الأهمية. من أنواعه سوق العقارات ، حيث تلعب العقارات وقيمتها والمشاركين في السوق الدور الرئيسي.
من المؤشرات الرئيسية لتطور علاقات السوق الطبيعية في الدولة حالة سوق العقارات ككل وقطاعاته الفردية. العقارات ليست فقط نشاطًا تجاريًا مربحًا ، ولكنها أيضًا واحدة من أهم احتياجات الإنسان. يعتبر سوق العقارات مكوناً أساسياً في أي اقتصاد وطني ، لأن العقارات هي أهم جزء من الثروة الوطنية ، والتي تمثل أكثر من 50٪ من ثروة العالم. بدون سوق للعقارات ، لا يمكن أن يكون هناك سوق على الإطلاق ، لأن أسواق العمل ورأس المال والسلع والخدمات ، وما إلى ذلك ، لتنفيذ الأنشطة القانونية يجب أن يكون لديها المباني اللازمة. تتأكد أهمية سوق العقارات المحلي كقطاع من قطاعات الاقتصاد من خلال حصته العالية في الناتج القومي الإجمالي ، ومستوى عالٍ من إيرادات الميزانية من البيع الأولي ، وتأجير العقارات الحكومية والبلدية (بما في ذلك الأراضي) ، ارتفاع مستوى تحصيل الضرائب إلى الميزانية من الضرائب العقارية ، والتعامل معها.
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى.
يختلف سوق العقارات اختلافًا جوهريًا عن الأسواق الأخرى. لها سمتان على الأقل تميزانها عن الأسواق الأخرى:
1. عدد محدود من السلع التي يمكن أن تلبي احتياجات المشترين ، وبالتالي ، عدد محدود من المشترين المحتملين للبائعين ؛
2. ارتفاع مستوى التكاليف المرتبطة بالبحث عن المنتج المطلوب وربط الصفقة.
الكائن العقاري له سمات مميزة مثل الثبات ، والتفرد ، والمتانة ، ومدة الإنشاء ، والأرض المحدودة وغير القابلة لإعادة الإنتاج. تحدد هذه العلامات عددًا من ميزات السوق ، على وجه الخصوص ، مثل خصوصية التسعير ، والعدد المحدود للبائعين والمشترين ، ومكان الأسواق ، وما ينتج عن ذلك من اعتماد كبير للعمليات التي تجري في سوق العقارات على حالة الاقتصاد الإقليمي والإطار التشريعي والتنظيمي ، إلخ.
الغرض من مشروع الدورة هو النظر في حساب الأسعار بجميع الطرق والأساليب الممكنة باستخدام مثال محدد.
لتحقيق هذا الهدف ، من الضروري حل المهام التالية:
1. تحديد جوهر السوق العقاري.
2. تحديد عوامل التسعير.
3. تحديد عوامل التسعير في السوق العقاري وعلاقتها.
4. النظر في أنماط التسعير في سوق العقارات على غرار منطقة موسكو.
1- الأسس النظرية للتسعير في سوق العقارات:
1.1. جوهر السوق العقاري:
أي مجال من مجالات النشاط الاقتصادي ، بما في ذلك مجال العقارات ، له سماته الخاصة التي تفرض نكهة خاصة على العمليات الاقتصادية. في ظروف علاقات السوق ، تعتبر سمات سوق العقارات تعبيرا مباشرا عن هذه الخصوصية.
ومع ذلك ، قبل الحديث عن تفاصيل سوق العقارات ، دعونا نحدد ما نعنيه بمصطلح "سوق العقارات".
هذا التعريف مهم ليس فقط من وجهة نظر الاهتمام الأكاديمي ، ولكن أيضًا من وجهة نظر عملية ، لأنه يسمح لنا بالتفرد بين موضوعات علاقات السوق أولئك الذين ترتبط اهتماماتهم بشكل أساسي بالعقارات ، لإظهار تفاصيل هذه المصالح ، للكشف عن الآليات المتأصلة في سوق العقارات ، وترابطها واعتمادها على بعضها البعض ، وعلى هذا الأساس - لتشكيل إستراتيجيتها الخاصة وتكتيكات السلوك في هذا السوق.
إذا لجأنا إلى الأدبيات ، فغالبًا ما يُفهم سوق العقارات على أنه سوق دوران الحقوق العقارية.
ومع ذلك ، مع هذا التعريف ، فإن مجموعة كاملة من العلاقات المتعلقة بإنشاء كائنات عقارية جديدة وإدارة وتشغيل الكائنات الموجودة تقع خارج سوق العقارات. وفي الوقت نفسه ، ترتبط اهتمامات العديد من المشاركين في السوق بالعقارات على وجه التحديد فيما يتعلق بهذه العمليات. على سبيل المثال ، عند الاستثمار في العقارات ، يكون المستثمر مهتمًا بالتأكيد بحقوقه ، ولكنها ليست حقوقًا في العقارات ، بل هي حقوق الحصول على الدخل من العقارات ، وموثوقيتها. وبالمثل ، بالنسبة لمستخدمي العقارات ، تعد ضمانات حقوقهم مهمة ، ولكن لا تقل أهمية عن قضايا جودة تشغيل الكائن العقاري ، ومقدار تكاليفه المرتبطة باستخدام الكائن. وبالتالي ، فإن دوران الحقوق هو جوهر سوق العقارات ، ولكن ليس السوق بالكامل بعد.
في هذا الصدد ، يبدو أن التعريف التالي لسوق العقارات هو الأصح:
سوق العقارات هو نظام مترابط من آليات السوق التي تضمن إنشاء ونقل وتشغيل وتمويل الأشياء العقارية.
مع هذا النهج ، يشمل نظام سوق العقارات العلاقات الناشئة عن:
أثناء إنشاء كائنات عقارية - بين المستثمرين والمطورين والمقاولين ومستخدمي العقارات ؛
في عملية دوران الحقوق في العقارات - بين البائعين والمشترين ، الملاك والمستأجرين ، إلخ ؛
أثناء تشغيل كائنات العقارات - بين الملاك والمديرين والمديرين والمستخدمين ، إلخ.
تختلف هذه العلاقات ، بالطبع ، اختلافًا كبيرًا في محتواها عن بعضها البعض ، لكنهم جميعًا متحدون بمبدأ واحد مشترك - كائن عقاري. إن خصوصية هذا الكائن هي العامل الرئيسي الذي يحدد خصائص سوق العقارات.
يتميز سوق العقارات ، مثل أي نظام ذاتي التنظيم ، بالطلب والعرض والسعر والبنية التحتية. تشمل الوظائف الرئيسية لسوق العقارات ما يلي:
معلومات عن الأسعار والعرض والطلب ؛
الوساطة - إقامة روابط بين المستهلكين والعرض والطلب ؛
حرية تكوين أسعار الأشياء العقارية وحماية حقوق الملكية ؛
إعادة توزيع الاستثمار العقاري. ضمان حرية ريادة الأعمال ؛ حل فعال للبرامج الاجتماعية.
من وجهة نظر ريادة الأعمال والنشاط التجاري ، فإن سوق العقارات (الشكل 1) له مزايا وعيوب.
الشكل 1 - مزايا وعيوب سوق العقارات
يعد سوق العقارات جزءًا لا يتجزأ من مساحة السوق. في ذلك ، كما هو الحال في الأسواق الأخرى ، "تحدد العلاقة بين العرض والطلب السعر ، لكن ارتفاع السعر يحدد العلاقة بين العرض والطلب. إذا ارتفع الطلب ، يرتفع السعر ؛ ولكن إذا ارتفع السعر ، ينخفض الطلب ، وإذا انخفض السعر ، يرتفع الطلب. علاوة على ذلك ، إذا زاد الطلب ، وبالتالي السعر ، يزداد العرض ، لأن الإنتاج يصبح مربحًا. وبالتالي ، يحدد السعر العرض والطلب ، ويحدد العرض والطلب السعر ؛ علاوة على ذلك ، يحدد الطلب العرض ، والعرض يحدد الطلب. علاوة على ذلك ، تميل كل هذه التقلبات إلى الاستواء. إذا زاد الطلب وارتفع السعر فوق المستوى الطبيعي ، يزداد العرض ؛ هذه الزيادة تتخطى بسهولة الحدود الضرورية ، ثم ينخفض السعر إلى ما دون المعتاد ".
سوق العقارات هو سوق للمنافسة غير الكاملة ، ويرجع ذلك إلى سماته الأساسية: تفرد كل كائن ، وظروف التمويل ، والحقوق القانونية المعقدة ، والسيولة المنخفضة (الجدول 1).
الجدول 1 - خصائص سوق المنافسة الكاملة وغير الكاملة.
| سوق المنافسة الكاملة | سوق المنافسة غير الكاملة |
| 1. البضائع المتجانسة والقابلة للقسمة | 1. المنتجات غير المعيارية ، حيث أن كل عنصر فريد من نوعه |
| 2. وجود عدد كبير من المشاركين مما يجعل من المستحيل على كل منهم التأثير على مستوى السعر | 2. محدودية عدد المشاركين بسبب ظروف التمويل والحقوق القانونية المعقدة الخاصة بكل عقار |
| 3. معلومات كاملة وموثوقة ويمكن الوصول إليها لجميع المشاركين | 3. من الصعب الحصول على معلومات موثوقة وفي الوقت المناسب وكاملة حول المعاملات |
| 4. إدارة المعاملات المركزية | 4. العطاءات اللامركزية |
| 5. تكاليف تشغيل منخفضة | 5. ارتفاع تكاليف المعاملات |
في السنوات الأخيرة ، زاد سوق العقارات من نشاطه من خلال إجراءات الشركات المتخصصة في المعاملات العقارية ، والمؤسسات المالية والهيئات الحكومية ، والمثمنين ، والمحامين. ومع ذلك ، لا يمكن أن تُعزى إلى سوق المنافسة الكاملة بسبب السمات الأساسية لعملها ، بسبب عوامل مثل:
تفاصيل الأشياء العقارية ؛
مستويات أعلى نسبيًا من المخاطر الكامنة في العقارات ؛
تأثير سوق رأس المال ؛
استحالة تحقيق حالة التوازن بين العرض والطلب.
العوامل المؤثرة في سوق العقارات:
يتم تحديد تطور سوق العقارات من خلال:
والمنظور الاقتصادي لمنطقة معينة . بعض المناطق في حالة نمو اقتصادي أو توقع لمثل هذا النمو . على الرغم من أن السوق قد يواجه ظروفًا مواتية على المدى القصير في غياب النمو ، إلا أن مثل هذه الظروف نادرة.
الفرص المالية للاستحواذ على العقارات ، والتي بدورها ترجع إلى مرحلة التطور الاقتصادي للمنطقة (أزمة ، ركود ، تطور صناعي) ، ووجود وطبيعة الوظائف.
لقد أصيبت العلاقات بين قيمة العقارات بالركود ، حيث انتقلت صناعاتها الرئيسية إلى أجزاء أخرى من البلاد أو تدهورت. المناطق التي تعتمد على صناعة واحدة ، على سبيل المثال ، في منطقة كيميروفو ، في حالة ركود ، مما قد يؤدي إلى زعزعة استقرار سوق العقارات في هذه المناطق في سياق التغيرات الهيكلية في الاقتصاد.
يتأثر سوق العقارات بشكل كبير بالعوامل التي تحدد التنمية الاجتماعية والاقتصادية لكل من الدولة ككل والمناطق الفردية ، والعوامل التي تحدد الاستقرار السياسي. تلعب عوامل الاقتصاد الكلي دورًا حاسمًا: الوضع السياسي في الدولة والمناطق ، والوضع الاقتصادي العام ، وحالة السوق المالية. إذا كان تأثير عوامل الاقتصاد الكلي مستقرًا نسبيًا ، فإن حالة سوق العقارات المدرة للدخل يتم تحديدها من خلال عوامل الاقتصاد الجزئي. هذه هي السمة الرئيسية للعوامل المؤثرة في سوق العقارات.
هيكل سوق العقارات:
يتسم سوق العقارات بهيكل متفرع ومعقد ويمكن تمييزه وفقًا لمعايير مختلفة:
1. بناءً على ثالوث جوهر العقار كسلعة ، يمكن تقسيم سوق العقارات إلى ثلاثة قطاعات:
o تطوير (إنشاء) العقارات ؛
س دوران العقارات.
o إدارة وتشغيل العقارات.
يشكل قطاع دوران العقارات سعر السوق لأهدافه.
يراقب قطاع إدارة وتشغيل العقارات درجة تأثير خصائص سلع معينة للأشياء العقارية على ربحيتها. هذا هو المكان الذي يأتي منه الطلب على قطاع التطوير لإنشاء أكثر أنواع العقارات ربحية. مع وجود قطاع إداري متخلف ، كما هو الحال الآن في سوق العقارات المحلي ، يتم تحويل الطلب إلى قطاع التطوير مباشرة من قطاع المبيعات.
2. حسب طريقة المعاملات ، يمكن تقسيم سوق العقارات إلى أساسي وثانوي.
في ظل سوق العقارات الأساسي ، من المعتاد فهم مجمل المعاملات التي تتم باستخدام العناصر المنشأة حديثًا ، وكذلك الأشياء التي تمت خصخصتها. يضمن تحويل العقارات إلى التداول الاقتصادي.
تحت سوق العقارات الثانوية - دخلت المعاملات التي تمت باستخدام كائنات تم إنشاؤها بالفعل قيد التشغيل ومرتبطة بإعادة البيع أو غيرها من أشكال نقل العناصر إلى السوق من مالك إلى آخر.
الأسواق الأولية والثانوية ، التي تعمل كجزء من سوق عقاري واحد ، تؤثر بشكل متبادل على بعضها البعض.
3. حسب أنواع المعاملات داخل السوق العقاري بأكمله ، يمكن التمييز بين: سوق الشراء والبيع. تأجير؛ الرهون العقارية. حقوق الملكية (إدارة الثقة) ، إلخ.
4. حسب درجة الاستعداد للتشغيل: البناء قيد التنفيذ. بناء جديد؛ إعادة البناء ، إلخ.
5. شكل الملكية: عقار خاص. كائنات العقارات الحكومية والبلدية.
6. حسب الصناعة: المنشآت الصناعية. منشآت زراعية؛ المباني والمنشآت العامة. ترفيهية ، إلخ.
7. غرض وظيفي: عقارات سكنية. مباني صناعية؛ المباني والمباني غير المنتجة (مكاتب ، مستودعات ، إلخ) ؛ الفنادق؛ مباني البيع بالتجزئة ومباني تقديم الطعام ، إلخ.
8. حسب نوع العقار: سوق الأراضي. المباني والإنشاءات. مقدمات؛ الشركات كمجمعات عقارية ؛ الوحدات السكنية. حقوق الملكية؛ المزروعات المعمرة.
من بين أسواق العقارات المذكورة أعلاه ، تعد الأسواق الأكثر تطورًا لقطع الأراضي والعقارات السكنية والتجارية (غير السكنية) مهمة.
تشكلت هياكل السوق المختلفة وتعمل بنشاط في سوق العقارات ، مما يساهم في كفاءة مبيعاتها. الترابط والعلاقات بين موضوعات السوق الأولية والثانوية لها هيكل وظيفي معقد ، والغرض منه هو تلبية طلب المستهلك على العقارات.
ملامح عمل سوق العقارات:
سوق العقارات له خصائصه الخاصة:
1. الحاجة إلى مستوى مرتفع من الاستثمار. من الصعب الحصول على عقارات بالكمية التي يرغب فيها المستثمر. وهذا يتطلب أموالًا كبيرة ومحددة جيدًا ، والتي ، من ناحية ، قد تتطلب تخفيض الأصول الأخرى ، من ناحية أخرى ، قد لا يمتلك المستثمر أموالًا كافية.
2. الحاجة إلى الإدارة. العقارات ، على عكس الأصول الأخرى ، بحاجة أكثر إلى الإدارة لتوليد الدخل. يعتمد مستوى الربحية بشكل كبير على كفاءة الإدارة. يؤدي هذا إلى استنتاجين على الأقل:
أ. بالنسبة لمعظم المستثمرين ، تعتبر العقارات ككائن استثماري أصلًا معقدًا إلى حد ما ؛
ب. بالنسبة للمستثمرين الذين لديهم معرفة كافية في مجال إدارة العقارات ، فقد يكون ذلك بمثابة كائن استثماري مفضل ، مما يسمح لهم بتوليد المزيد من الدخل والتحكم في الأصل.
3. عدم تجانس العقارات. يحدد هذا العامل تمايزًا كبيرًا في الدخل بين مختلف الأشياء العقارية من نفس النوع داخل نفس المنطقة.
4. تأمين الدخل من التضخم. العقارات أكثر حماية من التضخم من الأصول المالية. من خلال الإيجار أو السعر ، يتم تحويل التضخم إلى الدخل ، بحيث يرتفع الدخل مع التضخم.
5. ارتفاع تكاليف المعاملات. تتطلب المعاملات العقارية تكاليف معاملات (تشغيلية) عالية. بالنسبة للعقارات التجارية ، تبلغ هذه التكاليف حوالي 1٪ من سعر العقار ، أما بالنسبة للعقارات السكنية فهي أعلى بكثير ويمكن أن تصل إلى 10٪ من السعر.
6. ارتباط منخفض بين الدخل من العقارات والدخل من الأصول المالية. الاستقلال النسبي للدخل العقاري مقابل دخل الأصول المالية يجعل العقارات نوعًا من الحكم لمحافظ الأصول المالية.
7. ميزات التسعير. أسعار سوق الأوراق المالية هي نتيجة مباشرة للمعاملات الأخيرة في الأوراق المالية ، ولا سيما معاملات الشركات. التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما هو عليه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
8. سلامة الأموال المستثمرة. يوفر العقار للمستثمر المزيد من الضمانات لسلامة الأموال المستثمرة. الأرض غير قابلة للتدمير (إذا لم تأخذ في الاعتبار التدهور المحتمل لصفاتها). المباني والهياكل هي هياكل دائمة ، ولكن تأمين الممتلكات قد يتطلب جهودًا إضافية (على سبيل المثال ، التأمين).
من خلال امتلاك عدد من السمات المميزة بالمقارنة مع الأصول المالية الأخرى ، يمكن اعتبار العقارات جزءًا من محفظة الاستثمار الإجمالية ، مما يسمح بتقليل المخاطر الإجمالية ، وكأصل مستقل. في الوقت نفسه ، يمكن شراء العقارات كسلعة ضرورية للإنتاج أو للاستهلاك الشخصي.
وبالتالي ، يمكن وصف سوق العقارات بأنه مجال استثمار رأس المال في العقارات ونظام العلاقات الاقتصادية الناشئ عن المعاملات العقارية.
تخضع الأشياء العقارية لتأثير الحكومة إلى حد أكبر من أي سلع أخرى ، ونتيجة لذلك قد تكون مخاطر فقدان الاستثمارات في هذه الأشياء أعلى منها في السلع الأخرى.
المنتج الموجود في السوق العقاري هو قطعة أرض تنتمي إليها الموارد الطبيعية (التربة والمياه والموارد المعدنية والنباتية) ، وكذلك المباني والمنشآت الموجودة عليها. بالإضافة إلى ذلك ، هناك ما يسمى بجزء لا يتجزأ من العقارات: الأشياء في تكوينها ، والتي في ظل ظروف معينة يمكن تفسيرها على أنها "متحركة". هذا مهم في معاملات البيع والشراء ، عند تسجيل الرهون العقارية ، في وصف شروط الإيجار وعند تقييم الأشياء العقارية.
وبناءً على ذلك ، فإن أي عنصر من العناصر العقارية في طور الوجود يمر بعدة مراحل. يسمى:
1. الخلق - مرحلة الاستثمار والبناء في تطوير الأشياء العقارية (مفهوم الاستثمار ، تحديد الغرض من الكائن العقاري ، تصميمه ، حيازة الأرض ، البناء وإعادة الإعمار) ، التكليف.
2. دوران الحقوق على العقارات التي تم إنشاؤها سابقا , بما في ذلك البيع والإيجار وما إلى ذلك. في هذه المرحلة ، هناك عائد على الاستثمار في الدورة السابقة وبداية الربح ، بالإضافة إلى التدهور الأخلاقي والمادي.
3. إدارة الممتلكات - التشغيل والإصلاح والصيانة في نظام البنى التحتية والمرافق الحضرية. هذه المرحلة هي الأطول ومحدودة بجدوى تشغيل العقار ومقدار التكاليف للقضاء على التدهور المادي والمعنوي.
تشمل الخصائص المحددة للعقار كسلعة متداولة في هذا السوق ، أولاً وقبل كل شيء ، ثباته (عدم الحركة). لا يمكن فصل الأشياء العقارية عن المنطقة التي تقع فيها ، ويكتسب مشتري العقارات معها النطاق الكامل لخصائص المنطقة.
التفرد والتفرد والتنوع تشكل مجموعة أخرى من الميزات العقارية. قد تختلف الأشياء في الحجم والتصميم والجودة وأنظمة الخدمات العامة (إمدادات المياه والصرف الصحي والتدفئة وتكييف الهواء والمصاعد وما إلى ذلك) والعناصر الهيكلية والتشطيبات.
ومن الخصائص الأخرى للعقار متانته ، وهي أعلى من متانة المنتجات الأخرى. تفرض المتانة على مالك العقار التزامًا بإجراء إصلاحات (رأسمالية وتجميلية) والتحكم في معدل البلى البدني.
تتميز الأشياء العقارية أيضًا بمدة الإنشاء. متوسط مدة دورة البناء أو التجديد هو 3 - 3.5 سنوات.
العقارات سلعة باهظة الثمن وغالبًا ما تستخدم المخططات المالية المعقدة لشرائها ، بما في ذلك الرهن أو التعويض عن قيمة العقار السابق ، وأنواع مختلفة من الرهون العقارية ، وما إلى ذلك. تختلف حقوق الملكية واستخدام العقارات والتصرف فيها. من حقوق ملكية البضائع الأخرى وتكون موضوع الصفقة. نظرًا لتعقيد إجراءات نقل الحقوق إلى الأشياء العقارية ، يتم إنشاء مستوى منخفض من السيولة كسلعة ، أي لا يمكن تنفيذه بسرعة.
عوامل التسعير
تصنيف العوامل:
عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (RN) ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، الداخلية فيما يتعلق بـ RN والعوامل الخارجية ، مما يحفز نمو الأسعار ويمنعه ، بشكل مستقل ومترابط.
الجدول 2 - الهيكل النموذجي الموسع لعوامل التسعير في سوق الإسكان.
في رأينا ، لا يتم إيلاء الاهتمام الكافي هنا لفصل العوامل اعتمادًا على عمق الفترة المدروسة (في الفترات طويلة الأجل ، متوسطة الأجل ، قصيرة الأجل ، قد تعمل عوامل مختلفة) ، وفقًا للمستوى الهرمي (شجرة العوامل) ، وفقًا لحالة السوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق ، يمكن أن تعمل عوامل مختلفة في مراحل التطوير ، ويمكن أن تكون طبيعة عمل نفس العامل معاكسة).
في هذا الصدد ، من الضروري النظر في جميع علامات التصنيف المدرجة في الجدول.
الجدول 3 - علامات تصنيف عوامل التسعير على RN:
في الجدول أدناه ، استنادًا إلى سنوات عديدة من البحث في سوق الإسكان في موسكو ، يوجد تحليل ظاهري وقائمة بعوامل التسعير الحالية ، مما يشير إلى تصنيفها وفقًا لجميع المعايير المقدمة. علاوة على ذلك ، تُظهر المخططات الهيكل الهرمي للعوامل والسهام - تفاعلها.
من المهم أن نلاحظ أن التحليل الظاهري الهادف لعوامل التسعير ، بناءً على معرفة الخبراء بالسوق ، والدراسات النوعية والكمية لأنماط السوق ، والسمات التي تميز أسواق البلدان ذات الاقتصادات الانتقالية عن اقتصادات السوق المتقدمة ، يجب أن تسبق أي محاولات في نمذجة السوق الرسمية. لا يمكن التعرف على النماذج الرياضية ، حتى أنها اجتازت بنجاح مرشحات التحليل الإحصائي لأهمية العوامل ، على أنها كافية إذا لم تعتمد على فرضية اقتصادية حول جوهر العمليات التي تحدث في السوق في مرحلة معينة ومرحلة تطوير.
عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها.
الجدول 4 - عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها
| عوامل | تحليل العوامل الظواهر |
| عوامل الطلب | |
| 1. حجم الطلب الفعال على المساكن | العامل الداخلي RN من رتبة 1. على المدى الطويل ، يعتمد على العوامل 2 و 3. في المدى المتوسط ، يعتمد على العوامل 3 و 4 و 5 وعلى مستوى السعر (علاقة عكسية - الطلب هو السعر المرن). مع الزيادة ، يؤدي إلى ارتفاع الأسعار ، مع انخفاض يؤدي إلى انخفاض. |
| 2. الطلب على الإسكان (الطلب المحتمل) | العامل الداخلي طويل الأجل RN هو حوالي 2. في سياق النقص التاريخي في المساكن في الاتحاد الروسي (العامل 14) ، فإنه يزيد الأسعار بشكل مطرد من خلال العامل 1. |
| 3. مداخيل السكان وتمايزهم | عامل خارجي بترتيب 2. يعتمد على العوامل 6 و 7. على المدى الطويل ، مع زيادة الدخل ، يؤدي إلى زيادة في العامل 1 ، ومن خلاله ، الأسعار ، ومع الانخفاض ، إلى الانخفاض . على المدى المتوسط ، يؤدي التفاوت الكبير في الدخل في الاتحاد الروسي إلى حقيقة أنه عندما ترتفع الأسعار ، يغادر جزء كبير من السكان ذوي الدخل المنخفض السوق ، ويتوقف ارتفاع الأسعار ، وإذا استمر الدخل في النمو ، يؤجل يتم تحقيق الطلب بعد نصف فترة في زيادة جديدة في الطلب والأسعار. |
استمرار الجدول 4
| 4. نزعة السكان والمستثمرين المضاربين لشراء المساكن وتوقعات الأسعار | العامل الداخلي RN هو حوالي 2. على المدى الطويل ، في سوق العجز ، يكون مرتفعًا بشكل ثابت ، في المدى المتوسط يعتمد على العوامل 3 (المرونة من حيث معدلات نمو الدخل) ، 8 و 9 (مع تعزيز الروبل ، انخفاض في التضخم ، ينمو ، مع انخفاض) ، 12 (مع انعدام الثقة في المطورين ، انخفاض معدلات البناء ، يترك السكان السوق المحلي). من خلال العامل 1 ، يؤدي إلى زيادة الأسعار مع نموها وانخفاض الأسعار - مع انخفاض. هناك علاقة عكسية مع تغيرات الأسعار: توقعات الأسعار خاملة ، وعندما ترتفع الأسعار ، يندفع المشترون لإجراء عملية شراء ، وزيادة الطلب وتحفيز الأسعار ؛ وعندما تنخفض الأسعار ، فإنهم يغادرون السوق ، ويتوقعون انخفاضًا أكبر ، وبالتالي ينخفضون الطلب وزيادة معدل انخفاض الأسعار. |
| 5. شروط وحجم القروض العقارية للمشترين ، بما في ذلك. عدد ونسبة معاملات الرهن العقاري | العامل الخارجي بترتيب 2. يعتمد على العوامل 6-11 وسياسة المجتمع المصرفي. عندما تتحسن الظروف (2003-2006) من خلال العامل 1 فإنه يحفز نمو الأسعار ، وعندما تتدهور الظروف (2008-2006) فإنه يقلل العامل الأول ويوقف تحفيز الأسعار. هناك علاقة عكسية مع العامل 1 و 13: مع ارتفاع معدلات نمو الأسعار ، ينخفض حجم المعروض من الشقق ومعاملات الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى إبطاء نمو الأسعار. |
استمرار الجدول 4
| 6- العوامل المالية الكلية (القاعدة النقدية) | العامل الخارجي بترتيب 3. يعتمد على العوامل 7-11 والسياسة النقدية للبنك المركزي. مع النمو ، فإنه يساعد على زيادة دخل السكان ، ومن خلال العامل 1 ، زيادة الأسعار ، مع انخفاض ، يؤدي إلى انخفاض معدل نمو الدخل ، وميل السكان إلى إنفاق الأموال ، ومن خلال العامل 1 يبطئ نمو الأسعار. |
| 7- عوامل الاقتصاد الكلي (معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي ، الإنتاج الصناعي ، مستوى التوظيف) | العوامل الخارجية من أجل 3. في سياق طبيعة المواد الخام للاقتصاد الروسي يعتمد بشكل أساسي على العامل 10. مع النمو ، فإنه يساهم في زيادة القاعدة النقدية ، ومن خلالها - في نمو العوامل 6 ، 5 ، 3 ، 1 وزيادة الأسعار. |
| 8. التضخم والانكماش | عامل خارجي بترتيب 3. يعتمد على العوامل 9-11 وعلى عامل الترتيب الفردي 6. يؤثر على العوامل 4 و 5 ، ومن خلالها ، العامل 1 والأسعار. |
| 9- العوامل المالية الكلية (التغير في أسعار الصرف - تخفيض قيمة العملة وإعادة التقييم) | العامل الخارجي بترتيب 4. يعتمد على العوامل 10-11. مع تقوية الروبل مقابل الدولار في ظروف الاقتصاد المدولر لروسيا ، يزداد ميل السكان لإنفاق كل من مدخرات الروبل والدولار وشراء الشقق (العامل 4) ، والتي من خلال العامل 1 يساهم بشكل طفيف في الارتفاع في الأسعار. مع انخفاض قيمة العملة بشكل سلس ، ينخفض الميل إلى إنفاق مدخرات الدولار ، ويزداد مدخرات الروبل ، ولا يتم تحديد تأثير التأثير على الأسعار. مع انخفاض حاد في قيمة العملة ، ينشأ تأثير عدم ثقة السكان في السياسة المالية للسلطات ، وينخفض الميل إلى إنفاق جميع المدخرات ، وينخفض الطلب على الإسكان ، ولا يتم تحفيز الزيادات في الأسعار. مع إعادة التقييم الحاد ، يزداد الميل إلى إنفاق جميع المدخرات ("الهروب من الدولار") ، يُنظر إلى العقارات على أنها مخزن للمدخرات. |
| 10. أسعار النفط والسلع التصديرية الأخرى | |
| 11. حجم تدفق رأس المال | عامل خارجي بترتيب 5. يعتمد على البيئة العالمية. يحدد الطلب الفعال وأسعار المساكن من خلال العوامل 5-9. |
| 12. سمعة المطورين والممتلكات | العامل الداخلي بترتيب 5. يعتمد على حالة مخزون المساكن القائمة والبناء (عامل. يؤثر العامل 4. |
| عوامل العرض | |
| 13. كمية المساكن المعروضة | العامل الداخلي RN من رتبة 1. على المدى الطويل ، يعتمد على العوامل 14 (في السوق الثانوية) و 15 (النمو في أحجام البناء يزيد العرض ويقيد زيادات الأسعار). على المدى المتوسط ، هناك علاقة عكسية مع العامل 1: مع ارتفاع الطلب ، يتم شطب العرض من القوائم ، مما يساهم في زيادة معدل نمو الأسعار والحد من معدل النمو في عدد معاملات الرهن العقاري ؛ مع انخفاض الطلب ، يتراكم العرض ، ويحد من ارتفاع الأسعار ويساهم في زيادة عدد وحصة معاملات الرهن العقاري ... في حالة انخفاض الطلب ، يعتمد ذلك على العامل 22 - يقوم البائعون بتقليل حجم العرض لتحفيز الأسعار. |
| 14. عدد المساكن المحددة | العامل الداخلي RN حوالي 2. وهو يعتمد على الوضع التاريخي في المدينة ، المنطقة ، على التخلص من الأموال المتداعية وعلى حجم البناء (العامل 15). في هذه الحالة ، يؤدي على المدى الطويل إلى ارتفاع مستوى الطلب على الإسكان (العامل 2) ، وبشرط أن يكون نمو دخل السكان إيجابيًا (العامل 3) ، يؤدي إلى زيادة الأسعار (2000-2008). ). مع انخفاض في الدخل (2009) ، فهو محايد. على المدى المتوسط ، فهي محايدة. |
| 15. حجم البناء والتكليف بالمساكن ، معدل بناء المرافق | عامل الأس الهيدروجيني الجوهري هو من 2. ويعتمد على العوامل 16-22. يعمل من خلال العوامل 13 و 14: على المدى الطويل ، يجب أن يؤدي النمو في أحجام البناء إلى زيادة مخزون المساكن وحجم العرض ، وبالتالي إبطاء معدل نمو الأسعار على المدى الطويل. في حالة نقص المساكن ونمو السوق (2000-2008) ، فهي محايدة. على المدى المتوسط ، فهي محايدة. في حالة الأزمة (2009) ، لا يؤثر انخفاض حجم التشغيل على اتجاه السعر ، ولكن انخفاض معدلات البناء يؤثر على العامل 4 ومن خلاله على الأسعار. |
| 16- تمويل بناء المساكن من الأموال الخاصة للمطورين والمستثمرين ، والقروض المصرفية ، وأموال السكان والمستثمرين المضاربين ، والأموال الأخرى التي تم جذبها | العامل الداخلي RN حوالي 3. يعتمد على ظروف الاقتصاد الكلي (العامل 7) ، على استراتيجية الاستثمار للمطور (العامل 20) ، على توافر كائنات الاستثمار البديلة (العامل 21). يعتمد الإقراض المصرفي بالإضافة إلى ذلك على العوامل 6-11 وسياسات المجتمع المصرفي. يعتمد التمويل عن طريق السكان والمستثمرين المضاربين على العوامل 3-5 ، 12 ، في النهاية - 1. زيادة التمويل على المدى الطويل تزيد من حجم البناء (العامل 15) وتساعد على تقليل معدل نمو الأسعار. على المدى المتوسط ، يعمل على تسريع معدل تشييد المباني وبالتالي زيادة العامل 12 ، ومن خلاله - الطلب (العامل 1) والأسعار. |
| 17. التكلفة والتكلفة الإجمالية (الاستثمارية) للبناء | عامل الأس الهيدروجيني الجوهري هو 3. يعتمد على العوامل 18-19. على المدى المتوسط ، مع ارتفاع مستوى الأسعار وربحية المشاريع (2005-2007) ، فإنه لا يؤثر على أسعار المبيعات ؛ مع انخفاض مستوى الأسعار والربحية (2009) ، يؤدي إلى انسحاب المطورين من السوق ، انخفاض في حجم البناء والعرض (العوامل 15 و 13) ويحفز ارتفاع الأسعار. على المدى الطويل ، مع ارتفاع مستوى الأسعار والربحية ، هناك تدفق لرأس المال إلى صناعات الموارد ، وزيادة في إنتاج الموارد ، وبالتالي - على الرغم من نمو التكاليف - زيادة في أحجام البناء ، والتي يمكن أن تبطئ انخفاض نمو أسعار المساكن. |
| 18. توافر قطع الأراضي لبناء المساكن وشروط الوصول إليها | العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على توازن الأرض في المدينة ، المنطقة ، البلد ، على أسعار الأراضي ، على سياسة السلطات الفيدرالية والإقليمية والمحلية لتطوير بناء المساكن ودعمها الهندسي والبنية التحتية. يؤثر العامل 17 ، 15 ، ومن خلاله على الأسعار على المدى الطويل. |
| 19. دعم الموارد للبناء | العامل الداخلي من أجل 4. يعتمد على توافر القدرات الإنتاجية (بما في ذلك التكنولوجيا والمعدات والموظفين) من منتجي الموارد ، على أسعار الموارد (بأسعار منخفضة في ظروف عدم كفاية الاستثمار من أجل التنمية ، يتم تشكيل نقص في الموارد). يؤثر العامل 17 و 15 وعبره - على الأسعار على المدى الطويل وأحيانًا على المدى المتوسط. |
| 20. الظروف الإدارية والاقتصادية للمطور لدخول السوق والعمل في السوق | العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على سياسة السلطات في مجال تنظيم التخطيط الحضري ، ودرجة البيروقراطية والفساد في العملية ، على مستوى ربحية التنمية. يؤثر العامل 17 و 15 ومن خلاله - على الأسعار على المدى الطويل والمتوسط وأحيانًا على المدى القصير. |
| 21. توافر أغراض استثمارية بديلة | العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على ظروف السوق الإقليمية والعالمية ويتم التعبير عنه في البحث عن كائنات استثمارية جذابة خارج المدينة ، المنطقة ، البلد ، خارج RN (سوق الأوراق المالية). يؤثر على حجم المعروض من البناء والمساكن (العامل 15 ، 14) ، وكذلك حجم الطلب الفعال (العامل 1): في حالة 2006-2007 ، هاجر المطورون والمستثمرون والمشترين من موسكو إلى منطقة موسكو ، من روسيا إلى بلغاريا والجبل الأسود وغيرها. |
| 22. استراتيجية الاستثمار للمطورين | العامل الداخلي بترتيب 5. يعتمد على المؤهلات الاقتصادية والإدارية للمطورين والوضع في الدولة والمنطقة. على المدى الطويل والمتوسط ، تؤدي استراتيجية التوسع إلى تشتت الموارد المالية على عدد كبير من قطع الأراضي والمشاريع الجديدة وانخفاض معدل إنشاء المرافق ، ثم من خلال العوامل 15 و 13 تحفز زيادة الأسعار ، و من خلال العوامل 4 و 1 يؤدي إلى انخفاض في الطلب والأسعار ، وتجميد مشاريع البناء وخراب المطورين (2004 ، 2009). تعمل إستراتيجية الاستثمار المختصة على تحسين الاستثمارات التي تم جذبها والتكاليف الحقيقية وتؤدي إلى نمو تطوري في أحجام البناء مع احتمال كبح معدل نمو الأسعار. |
| 23. استراتيجية التسويق والتسعير للبائعين والمطورين | العامل الداخلي من أجل 5. يعتمد على المستوى المتوقع للربح ، فيما يتعلق بالسوق الذي يُعرض عليه ارتفاع في الأسعار. في الحالات التي يتجاوز فيها الطلب الفعلي العرض ، تتحقق التوقعات (2003-2007). في الحالة المعاكسة ، هناك ثلاث استراتيجيات ممكنة. 1) يقوم البائعون بتخفيض الأسعار (بمعامل 0) ، وتحقيق زيادة في الطلب والأسعار والمبيعات. 2) يقلل البائعون من حجم العرض (العامل 13) ، ويحققون التوازن مع حجم الطلب وارتفاع الأسعار. 3) لا يقوم البائعون بتخفيض الأسعار ، وبالتالي تقليل معدل دوران السوق وتوقع زيادة في الطلب بسبب عوامل خارجية. |
2. تحليل التسعير في سوق العقارات على سبيل المثال من منطقة موسكو.
الجدول 5 - متوسط أسعار قطع الأراضي في أقرب منطقة في موسكو في 4 اتجاهات اعتبارًا من أبريل 2015.
| P / p No. | موقع قطعة الأرض لبناء المساكن الفردية (مدخل جيد ، إمدادات الغاز ، إمدادات المياه ، الكهرباء) | سعر البيع فرك / حياكة | المسافة من MKAD ، كم لكل 1-20 كم) | متوسط السعر ، فرك / نسج |
| 1. | طريق كالوغا السريع | 762 500 | 470 000 | |
| 565 217 | ||||
| 381 818 | ||||
| 166 500 | ||||
| 2. | طريق كييف السريع | 750 000 | 585 000 | |
| 600 000 | ||||
| 521 700 | ||||
| 466 667 | ||||
| 3. | طريق Novorizhskoe السريع | 646 153 | 554 000 | |
| 603 000 | ||||
| 413 333 | ||||
| 4. | Rublevo - الطريق السريع Uspenskoe | 1 474 015 | 955 000 | |
| 1 000 000 | ||||
| 700 000 | ||||
| 645 000 |
كما يتضح من الجدول 1 ، اتخذنا 4 اتجاهات للتحليل (Kaluzhskoe و Kievskoe و Novorizhskoe و Rublevo - Uspenskoe shosse) ، والتي تعتبر أكثر واعدة من حيث الاستثمار. تم اختيار جميع قطع الأراضي وفقًا للمؤشرات التالية: الاستخدام المسموح به (الغرض) - بناء المساكن الفردية ، المسافة من طريق موسكو الدائري من 1 كم إلى 20 كم ، توافر البنية التحتية الهندسية - إمدادات الغاز ، وإمدادات المياه ، وإمدادات الطاقة ، وطرق الوصول الجيدة (أسفلت). بالأسعار المختارة ، حسبنا متوسط تكلفة الأرض لكل مائة متر مربع وقدمنا البيانات التي تم الحصول عليها في الرسم التخطيطي (الشكل 2).
الشكل 2 - متوسط أسعار قطع الأراضي اعتبارًا من أبريل 2015
للحصول على صورة كاملة للوضع في سوق الأراضي ، من الضروري معرفة مقدار الزيادة أو الانخفاض في أسعار قطع الأراضي. دعنا نحلل العام الماضي ونقارنه بمؤشرات اليوم (الجدول 6).
الجدول 6 - ديناميكيات أسعار قطع الأراضي في أقرب منطقة في موسكو للفترة من نوفمبر 2014 إلى أبريل 2015
ويترتب على ذلك من الجدول 2 أنه خلال الأشهر الستة الماضية ، ارتفعت أسعار قطع الأراضي في أقرب منطقة في موسكو بشكل كبير. انخفضت أكبر زيادة في الأسعار على قطع الأراضي الواقعة على الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe (بنسبة 71 ٪). ضع في اعتبارك أسباب هذا النمو الهائل بمساعدة آراء الخبراء.
"تقع أغلى قطع الأراضي في منطقة موسكو في اتجاه Rublevo-Uspenskoe: هنا ، على بعد 12 كم من موسكو ، يتم تقديم تلك الأرض ، وتكلفتها أعلى بعشر مرات من سعر قطع الأراضي المماثلة في المناطق الأخرى من منطقة موسكو.
ارتفعت الرياح المواتية ، وغياب الصناعات الضارة ، وغابات الصنوبر ، ونهر موسكفا ، التي لم تفسدها تصريفات المدينة ، والبنية التحتية المتطورة بشكل عام تجعل هذه المناطق جذابة حقًا. بادئ ذي بدء ، يتم تفسير هيبة الاتجاه من خلال الوضع الاجتماعي للأشخاص الذين يعيشون هناك. لقد تطور موقع Rublevka الخاص تاريخيًا. بمجرد أن تم اختيار هذه الأراضي من قبل الديوان الملكي ، عاشت النخبة السياسية والثقافية والتجارية في البلاد هنا. اليوم ، العديد من القرى على طول الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe يسكنها ممثلو المثقفين المبدعين الأثرياء والمسؤولين رفيعي المستوى. اندمج الماضي القديم والحداثة معًا ، مما خلق شعبية لهذه الأماكن بقدر لا بأس به من الإثارة غير الصحية ".
نقطة مثيرة للاهتمام بنفس القدر هي مساحة الأرض الموجودة في منطقة موسكو ومساحة الأرض التي يمتلكها الأفراد الذين يحصلون على قطع أراضي لمشاريعهم الخاصة ، أو كاستثمار موثوق.
"على الرغم من أن منطقة موسكو أصبحت في العقد الماضي مركزًا لبناء الأكواخ في روسيا ، إلا أن سوق الأراضي في منطقة موسكو لا يزال أحد أكثر القطاعات المغلقة في سوق العقارات في منطقة العاصمة. اليوم ، وفقًا للخبراء ، يتركز ما يقرب من 60 إلى 70 ٪ من جميع قطع الأراضي الشاغرة التي يمكن طرحها في السوق في المنطقة في أيدي عشرين إلى ثلاثين مالكًا فقط. في الوقت الحالي ، يقرر أصحاب الأصول اللاتينية في منطقة موسكو كيفية زيادة استخدام الأراضي الواقعة تحت سيطرتهم.
وفقًا لصندوق العقارات في منطقة موسكو ، تبلغ المساحة الإجمالية للمنطقة 4579.9 ألف هكتار (الجدول 7).
الجدول 7 - توزيع الأراضي في منطقة موسكو حسب الفئة
دعنا نقدم البيانات في شكل رسم بياني وللحصول على الأسهم نقوم بتحويلها إلى نسب مئوية (الشكل 3).
الشكل 3 - هيكل توزيع الأراضي في منطقة موسكو حسب الفئة.
حوالي 30٪ من أراضي منطقة موسكو مملوكة للقطاع الخاص. وبحسب عدد من الخبراء ، فإن حوالي 60٪ مملوكة لهياكل تمثل المجتمع المصرفي وصناديق الاستثمار ، تشتري الأراضي لأغراض الاستثمار ؛ حوالي 25-30٪ من شركات الاستثمار والبناء تبحث عن أكثر المواقع سيولة للتطوير ؛ 10-15٪ أفراد يشترون قطع أراضي لمشاريعهم الخاصة ، أو كاستثمار موثوق. دعنا نتخيل البيانات في الشكل 4.
الشكل 4 - تكوين أراضي منطقة موسكو.
استنتاج
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. وعليه ، فإن التغير في الأسعار في هذا السوق يعتمد على عوامل كثيرة ، فغالباً ما يعتمد التسعير في سوق العقارات بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة ، وعلى تطورها واستثماراتها. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء ، أو جودتها ، أو الغرض منها ، أو حتى مجموعة كاملة من الميزات ، والتي درسناها بالتفصيل في عمل الدورة هذا.
يركز عمل الدورة ، الذي تم تطويره حول موضوع "أنماط الاقتصاد الجزئي للتسعير في سوق العقارات" ، على دراسة آلية التسعير في سوق العقارات وتحليل سوق الأراضي في منطقة موسكو ، وكذلك آفاق تطوره. لهذا الغرض ، تم النظر في أسعار قطع الأراضي في منطقة موسكو وتحليلها في 4 اتجاهات (طريق Kaluzhskoe السريع ، طريق Kievskoe السريع ، طريق Novorizhskoe السريع ، الطريق السريع Rublevo - Uspenskoe). أظهر التحليل أنه خلال الأشهر الستة الماضية ، ارتفعت أسعار قطع الأراضي في أقرب منطقة في موسكو بشكل كبير. أعلى معدل يصل إلى 71٪ في اتجاه الطريق السريع Rublevo-Uspenskoe. هناك طلب كبير على قطع الأراضي الكبيرة. وفقًا للخبراء ، فإن معدل النمو في قيمة الأرض سيتباطأ بمرور الوقت.
نتيجة لدراسة حساب الأسعار بجميع الطرق والأساليب الممكنة على مثال العقارات في منطقة موسكو ، تم الحصول على النتائج التالية.
1. يعتبر جوهر سوق العقارات.
2. تحديد عوامل التسعير.
3. دراسة عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها.
4. يتم النظر في انتظام التسعير في سوق العقارات على غرار منطقة موسكو ويتم تحديد آفاق تطويرها. لهذا ، تم تحليل أسعار قطع الأراضي في منطقة موسكو في عدة اتجاهات.
قائمة ببليوغرافية
1. التسعير: كتاب مدرسي / تحرير د. Econ. العلوم ، أ. V.A. سليبوف. - م: اقتصادي ، 2007. - 574 ثانية
2. التسعير: كتاب مدرسي / آي. ساليمجانوف. الطبعة الثانية ، ممحو. - م: KNORUS ، 2008. - 304 ص.
3. Makhovikova، G.A. الاقتصاد الجزئي. دورة متقدمة: كتاب مدرسي وورشة عمل / ج. ماخوفيكوفا ، إس. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt ، 2015. - 322 ص.
4.34. Makhovikova، G.A. الاقتصاد الجزئي. دورة متقدمة. الكتاب المدرسي وورشة العمل / ج. ماخوفيكوفا ، إس. Pereverzeva. - Lyubertsy: Yurayt، 2016. - 322 صفحة.
5. 35. موخوفيكوفا ، ج. الاقتصاد الجزئي: كتاب مدرسي للبكالوريوس / GA. موخوفيكوف. - م: يورايت ، 2013. - 268 ص.
6. 36. مانكيو ، ن. الاقتصاد الجزئي / N.G. مانكيو ، إم. تايلور ؛ لكل. من الانجليزية أ. سمولسكي. - SPb .: بيتر ، 2013. - 544 ص.
7. 37. نيكولينا ، إن. الاقتصاد الجزئي: كتاب مدرسي / I.N. نيكولين. - م: NITs INFRA-M ، 2013. - 553 صفحة.
8. 38. Nosova، S. الاقتصاد الجزئي. ملاحظات المحاضرة: Textbook / S. نوسوف. - م: KnoRus ، 2013. - 224 ص.
9. 39. روزانوفا ، ن. الاقتصاد الجزئي لشركة: كتاب مدرسي / N.M. روزانوفا ، آي في. زرادشت. - م: Binom ، 2013. - 383 ص.
10. 40. روزانوفا ، ن. الاقتصاد الجزئي. المهام والتمارين. الدورة التعليمية. Grif UMC "كتاب مدرسي محترف". (سلسلة "دورة عملية"). / ن. روزانوف. - م: UNITI ، 2013. - 559 صفحة.
11. هالبرين ، ف. الاقتصاد الجزئي. في 3 مجلدات V. 2. Microeconomics / V.М. هالبرين. - SPb.: إك. shk. SU HSE، 2008. - 512 ص.
12. Gromyko، V.V. الاقتصاد الجزئي: كتاب مدرسي / V.V. جروميكو ، ج. Zhuravleva. - م: ITs RIOR ، 2012. - 159 ص.
13. حسينوف ، ر. الاقتصاد الجزئي: كتاب مدرسي للبكالوريوس / R.M. جوسينوف ، ف. سيمينخين. - م: أوميغا إل ، 2012. - 447 ص.
14. Dengov، V.V. الاقتصاد الجزئي في مجلدين .2. أسواق عوامل الإنتاج. حالة توازن. اقتصاديات المخاطر الطبعة الرابعة. الكتاب المدرسي لبرامج البكالوريوس والدراسات العليا / V.V. مال. - Lyubertsy: Yurayt ، 2016. - 384 صفحة.
15. Dengov، V.V. الاقتصاد الجزئي في مجلدين .1. نظرية سلوك المستهلك. نظرية الشركة. نظرية السوق الطبعة الرابعة. الكتاب المدرسي لبرامج البكالوريوس والدراسات العليا / V.V. مال. - Lyubertsy: Yurayt، 2016. - 410 ص.
16. جايلي ، د. الاقتصاد الجزئي: المستوى المتقدم: الكتاب المدرسي: لكل. من الانجليزية / نعم. جايلي ، ف د. ريني. علوم. إد. ف. Busygin [وآخرون]. - م: ID GU HSE، 2011. - 733 ص.
17. جايلي ، د. الاقتصاد الجزئي: مستوى متقدم / د. جيلي. - م: GU HSE ، 2011. - 733 ص.
18. Efimova، E.G. النظرية الاقتصادية. الجزء 1 الاقتصاد الجزئي. الطبعة الرابعة ، ممحو / E.G. إيفيموفا ، س. بوردونوفا ، (دكتور في الطب) زاسلافسكايا ، إ. بوتابوف. - م: MGIU ، 2008. - 237 ص.
19. Zhuravleva، G.P. النظرية الاقتصادية. الاقتصاد الجزئي: كتاب مدرسي / G.P. Zhuravleva، N.A. بوزدنياكوف ، يو. بوزدنياكوف. - م: INFRA-M، 2013. - 440 ص.
20. Anokhin، LM Microeconomics [نص]: textbook / LM Anokhin، AA Egorova، Yu. V. Petrichenko. - تشيليابينسك: دار النشر شلياب. حالة جامعة ، 2012. - 213 ص. : سوف. - (تعليم جامعي كلاسيكي). - ببليوغرافيا: ص. 212.
21. غريزنوفا إيه. الاقتصاد الجزئي: النظرية والممارسة الروسية: كتاب مدرسي لطلاب الجامعات الذين يدرسون في التخصصات والمجالات الاقتصادية / إد. A.G. Gryaznova ، A.U. Yudanova. - الطبعة الثانية. - م: KnoRus ، 2001. - 541 ص. - ببليوغرافيا: ص. 542.
22. بروتاس. الاقتصاد الجزئي: المخططات الهيكلية المنطقية: كتاب مدرسي للجامعات / ف.بروتاس. - م: البنوك والبورصات: UNITI ، 1996. - 168 صفحة.
23. Pindike، RS Microeconomics [نص]: [دروس]: لكل. من الانجليزية / آر إس بينديك ، دي إل روبينفيلد. - الطبعة الثانية. - م: ديلو ، 2001. - 807 ص. : سوف. - (كتاب الاقتصاد الأجنبي).
24. Prykin B.V. الاقتصاد الجزئي في جداول ورسوم بيانية [نص]: كتاب مدرسي للجامعات / BV Prykin [وآخرون] ؛ إد. بي في بريكين. - M: التمويل: UNITI ، 1999. - 503 ص. : سوف. - ببليوغرافيا: ص. 496.
25. Safronchuk، MV Microeconomics [نص]: مقدمة في الاقتصاد الجزئي: الاختبارات والمهام / MV Safronchuk. - م: إيكسمو ، 2006. - 255 ص. - (التعليم العالي في الاقتصاد) (إكمال الدورة في ثلاثة أيام).
26. Safronchuk، MV Microeconomics [نص]: ملاحظات المحاضرة: دليل الدراسة / MV Safronchuk. - م: إيكسمو ، 2006. - 255 ص. - (أكمل الدورة في ثلاثة أيام). - مرسوم. الأسماء: s. 254-255. - ببليوغرافيا: ص. 246.
27. Sedov، V.V. النظرية الاقتصادية [نص]: في 3 أجزاء: كتاب مدرسي / V. V. Sedov. - الطبعة الثانية ، إضافة. وتنقيحها - تشيليابينسك: ChelSU، B.G. الجزء 2: الاقتصاد الجزئي. - 2007. - 215 ص. : سوف.
| اسم المعلمة | المعنى |
| موضوع المقال: | التسعير في سوق العقارات |
| قواعد التقييم (فئة مواضيعية) | منزل |
التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية مما هو عليه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتم تحديد سعر أي غرض عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - الموقع ، ونوع المبنى ، وحالة ملء الكائن ، والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم ، يتم التعبير عنه في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من سعر الشقة. في المتوسط ، فإن تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة تبلغ حوالي 2 ٪ أكثر من نظيرتها ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، من الممكن حل مشاكل تقييم كائن منفصل ، ومعرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. في الوقت نفسه ، فإن الأخذ بعين الاعتبار العوامل المحلية لا يسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل ، والتنبؤ بنموه أو انخفاضه. لمواجهة تحديات ديناميكيات السوق ، من المهم للغاية الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، قبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا في جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
إن فصل جميع العوامل المؤثرة في التسعير إلى محلي وعالمي له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان هذا هو الحال قبل خمس وعشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المنتزه أغلى من قرب المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا تغير دورهم ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور وجود الهاتف في الشقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات وتغيرات ملموسة يمكن ملاحظتها فقط في خمس إلى عشر سنوات.
على العكس من ذلك ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. Οʜᴎ تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت استجابة للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ولكنها مشتركة بين جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، يصبح أي عقار أكثر تكلفة من حيث التناسب تقريبًا ، بينما في أي أزمة تعاني جميع قطاعات السوق من انخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات". من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقية ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة لجميع الكائنات ، ᴛ.ᴇ. بغض النظر عن k و pi ، و Lk (pi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k-th بشكل مستقل عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في لوحة مكونة من 17 طابقًا ، وليس بعيدًا عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأول ، فقد لا توجد مثل هذه الشقق في الوقت الحالي على الإطلاق ، أو هناك قد يكون اثنان أو ثلاثة منهم فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لمثل هذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن لا توجد إحصاءات كافية.
تتيح طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لأن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. علاوة على ذلك ، يتطلب نظام التصنيف هذا حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة للتقييم المجاني للشقق باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح هذا للجميع باستخدام التقنية الجديدة وتجربتها في العمل.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في لحظة معينة ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
من ناحية أخرى ، تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) قيم Lk المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، بحيث يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من خلال جميع القيم السابقة من هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى القيمة السلس بملاحظة الاتجاهات الصاعدة أو الهابطة الجديدة بسرعة.
من المزايا الواضحة للفلسفة الموصوفة ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، قبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة متعددة السنوات ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية الهامة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل.
تم النشر في ref.rf
كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يسمح للفرد بمقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ ، تعتبر الأيديولوجية الموصوفة خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر المنتج ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ومتوسط الربح وأيضًا مراعاة العرض والطلب.
يمكنك تحديد المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) التسعير ، الأمثل للتكاليف الإجمالية.
طريقة "التكلفة + الربح".
يتم احتساب السعر وفقًا للتنسيق: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية لإنتاج وبيع البضائع ،
R هو التسامح الطبيعي.
طريقة الربح المستهدف.
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey and planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - الاستثمارات المنفصلة في رأس المال الثابت والمتداول الناتج عن إنتاج وبيع البضائع ،
هـ- معدل أرباح رأس المال يعكس الرغبة في تحصيل مبلغ الأرباح قبل دفع الضرائب.
2) التسعير على أساس الطلب. عند استخدام هذه الطريقة ، يتم أخذها من جودة وكمية التحليل الجيد لاستهلاك العناصر المهمة المدروسة هنا هي الفائدة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير ، الأمثل للمنافسة.
طريقة أسعار منتصف السوق. تفترض الطريقة مسبقًا بيع البضائع وفقًا لـ "متوسط السعر" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة لتحديد سعر المنتج ، يعتمد السعر على سعر المنافسة الرائدة فيما يتعلق بالقدرة التنافسية للوضع ، وفقًا لمبدأ المنافسة. بالمناسبة ، تفترض هذه الطريقة رفض تطوير سياسة التسعير الخاصة على أساس السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس التداولات المفتوحة. تستخدم الطريقة تقديرات موثوقة وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل تكتيكات التجارة ، باستخدام المنافسة المحتملة ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي تطلبه المنافسة ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وإلى ارتفاع هائل في الأسعار. بمساعدة الأسعار المرتفعة المصطنعة ، يسدد المنتجون أي تكاليف إنتاج ، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992 ، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب على السلع في السوق. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
التسعير في سوق العقارات - المفهوم والأنواع. تصنيف ومميزات فئة "التسعير في سوق العقارات" 2017 ، 2018.
ملامح عمل سوق العقارات. أسعار تخدم سوق العقارات.
طرق تحديد أسعار منتجات البناء. تكوين أسعار مجانية (قابلة للتفاوض).
تشكيل معدل الإيجار للمباني المؤجرة والمباني.
في سوق العقارات ، الأشياء الصناعية ، البناء قيد التنفيذ ، المساكن المباعة ، المباني مؤجرة. هذا السوق جزء لا يتجزأ من الاقتصاد الوطني.
البنية التحتية لسوق العقارات - المناقصات والمزايدات والاستشارات وشركات العقارات والوكالات المتخصصة في تجارة العقارات.
ملامح تشكيل السوق العقاري:
سوق العقارات عبارة عن مجموعة من الأسواق الإقليمية والمحلية التي تختلف اختلافًا كبيرًا عن بعضها البعض من حيث مستويات الأسعار ومستويات المخاطر وكفاءة الاستثمارات العقارية.
العقارات ثابتة ولا يمكن نقلها من مكان إلى آخر ؛ لذلك ، يتم نقل كائن العقار من البائع إلى المشتري عن طريق نقل الحقوق إليه.
شراء وبيع العقارات هو حركة رأس المال ، أي. القيمة التي تدر دخلاً ، منذ شراء المنزل أو الشقة ، إلخ. يمكن بيعها بسعر أعلى.
يتكون سوق العقارات من عدد من القطاعات المعزولة نسبيًا (المباني الصناعية ، المساكن ، المباني غير السكنية ، الأراضي ، إلخ). يتطور كل قسم من هذه القطاعات بشكل مستقل وله إطار تشريعي وتنظيمي خاص به.
بالنسبة للجزء الأكبر ، فإن حجم العقارات هو نتاج صناعة البناء.
يتكون سوق العقارات من مكونين:
السوق الرئيسي- هذا هو الوضع الاقتصادي عندما تدخل العقارات كسلعة إلى السوق لأول مرة. البائعون الرئيسيون هم الدولة التي تمثلها السلطات الجمهورية والمحلية وشركات البناء - موردي العقارات السكنية وغير السكنية ؛
سوق ثانوي،حيث تعمل العقارات كمنتج كان مستخدمًا سابقًا وينتمي إلى مالك معين - فرد أو كيان قانوني.
ميزات تسعير العقارات التي هي نتاج صناعة البناءيتم تحديدها مسبقًا من خلال تفاصيل العملية التكنولوجية في الصناعة والتنظيم الاقتصادي والقانوني لهذا السوق. وتشمل هذه:
مجموعة متنوعة من منتجات البناء (المباني والهياكل للأغراض الصناعية ، ومرافق الرعاية الصحية والتعليمية ، والإسكان ، وما إلى ذلك) ؛
الحجم ، أي الكائنات الفردية تكلف مليارات الروبلات ؛
التوحيد الإقليمي للأشياء - استخدامها في مكان الصنع ؛
إنتاج المنتجات وفقًا لمشروع فردي "تحت الطلب" ؛
اعتماد تكاليف البناء على الظروف الطبيعية والمناخية ؛
مدة طويلة لدورة الإنتاج (من عدة أشهر إلى عدة سنوات).
نظرًا لاستمرار بناء العديد من الكائنات لفترة طويلة ، يتم أيضًا تحديد أسعار أنواع معينة من العمل ، والمرحلة ، والعناصر الهيكلية ، وما إلى ذلك ، بالإضافة إلى تكلفة الأشياء العقارية. في هذا الصدد ، يخدم سوق منتجات البناء أنواعًا مختلفة من الأسعار.
أنواع أسعار الأشياء العقارية.
التكلفة التقديرية لأعمال البناء والتركيب ، والتي تتكون من تكلفة إنشاء المباني والهياكل وتركيب المعدات.
التكلفة التقديرية لأعمال التشييد والتركيب ، وتشمل تكلفة شراء المعدات والتكاليف الرأسمالية الأخرى.
الأسعار التعاقدية لمنتجات البناء ، والتي يتم الاتفاق عليها بين العميل والمقاول وتستند إلى التكلفة المقدرة لأعمال البناء والتركيب والضرائب والخصومات الإلزامية.
أسعار العطاءات التعاقدية لمنتجات البناء ، والتي يتم تحديدها في سياق المنافسات الجارية (المناقصات).
أسعار التبادل والمزادات التي يتم تشكيلها في المبادلات العقارية أو أثناء المزادات لبيع المشاريع الإنشائية.
أسعار المساكن ، مع مراعاة صفاتها الاستهلاكية ، وكذلك البيوت ، والمرائب ، والبيوت الصيفية.
إيجار المباني السكنية وغير السكنية المؤجرة مع مراعاة القيمة المتبقية للمبنى والراحة وموقعه واستهلاكه ودفعات الأرض.
أسعار محددة لوحدة استهلاكية أو وحدة طاقة مستخدمة في الحسابات التقريبية ، والتحليل (تكلفة 1 م 2 من المنطقة السكنية أو القابلة للاستخدام ، و 1 كم من خط نقل الطاقة ، ومقعد واحد في السينما ، وما إلى ذلك).
