تصحيح عدم وجود نوافذ في مساحة البيع بالتجزئة. تصحيح معاملات وحدات المقارنة للأشياء التناظرية. تصحيح إجمالي المساحة

تعديل للمساومة

وفقًا لوكالات العقارات الرئيسية (Penny Lane Realty ، مؤشرات سوق العقارات ، KnightFank) ، تُباع جميع العناصر العقارية اليوم بخصم معين ، يعتمد مستواه على شريحة معينة من سوق العقارات. وفقًا لخبراء هذه الشركات ، يتم بيع المستودعات بخصم 5-10 ٪ بالدولار والروبل المعادل. الموقع المناسب لموضوع التقييم وغياب العوامل التي تقلل من تكلفته ، تقرر تطبيق خصم تفاوضي بنسبة 5 ٪.

تعديل جودة الحقوق

سيتم بيع العقار المقدر بنفس الطريقة التي يتم بها بيع الخصائص المقارنة المحددة ، لذلك لا يلزم إجراء أي تعديل لهذا العامل.

تعديل شروط تمويل الصفقة

يعني الدفع المطلوب مقابل الأشياء التناظرية أن شروط التمويل ستكون قائمة على السوق ، وهو ما تؤكده المشاورات مع البائعين ووكلائهم. لذلك ، لم يتم إجراء أي تعديل.

تعديل شروط العرض

تعتمد شروط عرض العقارات المماثلة على السوق ، أي لم يكن البائعون مقيدين من حيث البيع ، ولم تكن هناك علاقة خاصة بين أطراف الصفقة ، ولم يتم الحصول على الأشياء لغرض استخدامها المعقد مع الأشياء القريبة. لذلك ، لم يتم إجراء أي تعديل لهذا العامل.

التعديل اعتبارًا من تاريخ العرض

يتزامن تاريخ عرض الكائنات المماثلة مع تاريخ التقييم. لا يلزم إجراء أي تعديل.

تصحيح الموقع

جميع الكائنات التناظرية لها موقع مشابه مع موضوع التقييم ، لذلك لا يلزم إجراء أي تعديلات.

تصحيح المنطقة

تقع مناطق العناصر في نفس النطاق السعري ، والذي لم يتطلب هذا التعديل.

تصحيح الحالة الداخلية

حالة جميع الكائنات التناظرية المحددة متطابقة ، لذلك لم يتم إجراء تصحيح للحالة.

تصحيح لوجود الاتصالات والمعدات الإضافية

تشير بيانات السوق إلى أن مباني البنوك أغلى قليلاً في السوق من مباني المكاتب الأخرى. تم تحديد مبلغ التعديل بناءً على المبيعات المزدوجة. للحصول على التصحيح ، تم إجراء مقارنة لثلاثة أزواج من نظائر متطابقة ، تختلف في معيار رئيسي واحد - الغرض الوظيفي.

الجدول 7.16.

تحديد التصحيح لوجود قبو البنك

يتم تطبيق هذا التعديل على جميع المباني مع وجود اختلافات مماثلة ، لأن هذه النسبة لا تعتمد على موقع العناصر أو على تاريخ التقييم. يتم تأكيد البيانات التي تم الحصول عليها من خلال المعلومات الواردة في دليل المثمن "المباني العامة" ، حيث يتضمن عمود "العمل الآخر" لمباني البنك تكاليف الجهاز وفقًا لمعايير GOST الحالية للمودع ، والسجلات النقدية ، والفيديو المخفي أنظمة المراقبة. هذه التكاليف الإضافية لتعزيز البنك من حيث النسبة المئوية تصل إلى 10-15 ٪ من سعر الوحدة - أعمال البناء والتركيب للكائن ، والتي من الضروري أيضًا إضافة قيم ربح المطور وربح صاحب المشروع للتكوين القيمة السوقية للعنصر المباع.

الفرق في القيمة من حيث النسبة المئوية هو 21٪. تم إدخال هذا التصحيح بعلامة ناقص إلى قيم النظائر - مباني البنك من أجل مواءمتها مع موضوع التقييم وفقًا لهذا المعيار.

وبالتالي ، فإن سعر الإيجار في السوق سيكون 9539 روبل. ل 1 متر مربع. إجمالي المساحة في السنة باستثناء ضريبة القيمة المضافة.

تحديد الدخل الإجمالي المحتمل.

يتم حساب الدخل الإجمالي المحتمل وفقًا للصيغة: أنا pvd = L × S + DD ،

حيث: - الدخل الإجمالي المحتمل من الشيء ، روبل ؛

إل- سعر إيجار المباني ، روبل ؛

س- حجم المنطقة المؤجرة بالمتر المربع. م (في إطار هذا العمل ، مع مراعاة عقد إيجار المبنى ككل ، تم إجراء الحساب بناءً على المساحة الإجمالية للمبنى).

د- دخل إضافي. العقار المقدر ليس له دخل إضافي

الدخل الإجمالي المحتمل هو 348.3 * 9539 = 332434 روبل.

تحديد الدخل الإجمالي الفعلي.

الدخل الإجمالي الفعلي هو الدخل المقدر بعد الأخذ بعين الاعتبار الخسائر من المباني غير المأهولة وعدم دفع الإيجار ، وجميع الخصومات في الإيجار ، وكذلك مع الأخذ في الاعتبار الدخل الآخر من العقارات.

يتم احتساب الخسائر من البطالة إما بناءً على توقعات السوق ، أو يتم احتسابها لخاصية معينة باستخدام الصيغة:

ك ن- معدل دوران المساحات المؤجرة ، والذي يعكس حصة المساحات المؤجرة التي يتغير فيها المستأجرون خلال فترة معينة ،٪ ؛

ن و- عدد فترات الإيجار خلال الفترة قيد النظر والضرورية للعثور على مستأجرين جدد بعد إجازة القدامى ، أشهر ؛

لا- إجمالي عدد فترات الإيجار خلال الفترة قيد النظر ، الأشهر.

يتغير مستأجرو هذه الأشياء مرة كل 3 سنوات. يستغرق البحث عن مستأجرين جدد للمناطق التي تم إخلاؤها حوالي شهر واحد. وبالتالي ، يتم تقريب الخسائر من البطالة:

نظرًا لأن الشرط النموذجي لعقود الإيجار هو ممارسة الدفعات المقدمة ، فإننا نقبل الخسائر الناتجة عن عدم دفع الإيجار بنسبة 0٪.

تعديل للمساومة... عند فحص الوضع الحالي في السوق ، تبلغ قيمة تعديل المساومة حاليًا 3-7٪. في حالات نادرة جدًا ، يتطابق سعر المعاملة وسعر العرض. السعر الأولي في معظم الحالات أعلى بكثير من القيمة الحقيقية للكائن. هذا القسط ، وفقًا لحساباتنا ، هو 3-7٪ أعلاه.

بناءً على هذه المواقع:

http://shkolazhizni.ru/archive/0/n-3099/

http://www.vikup-kvartir.ru/news.php؟id=609

وهكذا ، في هذا التقرير ، كان تعديل المساومة 5٪.

تعديل الحقوق المنقولة. نظرًا لأنه يتم نقل حقوق الملكية إلى كائن التقييم والأشياء التناظرية ، لم يتم إجراء أي تعديل على الحقوق المنقولة.

تعديل شروط التمويل. نظرًا لأن موضوع التقييم وموضوعات نظائرها لها شروط تمويل السوق ، لم يتم إجراء أي تعديل على شروط التمويل.

تعديل شروط الصفقة. نظرًا لأن موضوع التقييم وكائنات نظائرها لها ظروف السوق الخاصة بالمعاملة ، لم يتم إجراء تعديل لشروط المعاملة.

تعديل ظروف السوق (تاريخ البيع). وفقًا لظروف السوق ، يمكن مقارنة موضوع التقييم وأشياء النظير. وبالتالي ، لم يتم إجراء أي تعديل لظروف السوق.

تعديل المسافة من المترونظرًا لوجود موضوع التقييم والأشياء المماثلة في نفس الربع ، لم يتم إجراء أي تعديل على المسافة من المترو.

تعديل نوع المنزل. نظرًا لأن نوع المنزل لموضوع التقييم وأشياء النظير هو نفسه ، لم يتم إجراء تعديل لنوع المنزل.

التصحيح حسب الأرضية / عدد الطوابق.العامل الذي يؤثر على التكلفة هو في أي طابق تقع الشقة. إذا كانت الأرضية هي الأولى ، فإن هذا يستلزم وجود رطوبة ودرجة حرارة منخفضة للهواء في الشقة ، وكقاعدة عامة ، لا يوجد ما يكفي من ضوء النهار الطبيعي في الشقق بالطابق الأرضي بسبب الأشجار أو الشجيرات المزروعة حول المنزل. أما بالنسبة للطابق الأخير ، فهناك احتمال كبير بحدوث تسرب في السقف وتدفئة قوية للنوافذ في الصيف. لا يتم أيضًا استبعاد مشكلة ضغط الماء بسبب الطابق العلوي. لذلك ، ستكلف الشقق في الطوابق العليا أكثر من الشقق في الطوابق السفلية.

بحسب المواقع:

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-28.html

التعديل للطابق الأول والأخير 5-15٪. ولكن نظرًا لأن الشقق متشابهة ، فجميعها تقريبًا في الطوابق الوسطى ، لا يتم تضمين تعديل الأرضية / عدد الطوابق.

تصحيح عدد الغرف. حسب عدد الغرف ، فإن موضوع التقييم وأشياء النظير هي نفسها - 3 غرف. لذلك ، لم يتم إجراء أي تعديل على عدد الغرف.

التعديل على المساحة الإجمالية.يتم إدخال هذا التعديل في حالة انحراف مساحة موضوع التقييم عن منطقة التناظرية بأكثر من 10 متر مربع. نظرًا لأن الكائنات التناظرية تختلف اختلافًا طفيفًا عن المساحة الإجمالية لكائن التقييم ، لم يتم إجراء أي تعديل على المساحة الإجمالية.

ضبط منطقة المطبخ.يتم تقديم هذا التعديل في حالة انحراف مساحة المطبخ للكائن الذي تم تقييمه عن منطقة المطبخ التناظرية بأكثر من 1 متر مربع.

بحسب المواقع:

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/korr-kuhni.html

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow.html

يتم أخذ مبلغ التعديل بمعدل 0.5٪ لكل 1 متر مربع.

التكيف مع مساحة المعيشة.نتيجة لتحليل السوق ، تم الكشف عن أن متوسط ​​التكلفة 1 متر مربع. م من شقة من غرفتين في منطقة ياسينيفو هو 157834 روبل. لذلك ، تم حساب التعديل على أنه الفرق بين مساحة المعيشة لكائن التقييم والكائن التناظري ، مضروبًا في تكلفة 1 متر مربع. تم إجراء التعديلات على جميع الكائنات التناظرية باستثناء الرقم 4 ، نظرًا لأن المساحة الإجمالية للأجسام التماثلية رقم 1 ورقم 2 ورقم 3 ورقم 5 تختلف بمتوسط ​​2 متر مربع. من مساحة المعيشة لموضوع التقييم.

تصحيح ارتفاع الأسقف. نظرًا لأن سلسلة المنزل ، وهي P-3 ، تتمتع جميعها بنفس ارتفاع السقف أيضًا ، لذلك لم يتم إجراء أي تعديل على ارتفاع السقف .

وبحسب الموقع:

http://tipdoma.ru/series_p-3.html

تعديل للنوافذ. نظرًا لأن نوافذ موضوع التقييم وكائنات النظير هي نفسها ، لم يتم إجراء التصحيح.

التكيف مع المنظر من النافذة. منذ المنظر من نافذة موضوع التقييم وأشياء من نظائرها في الفناء وفي الشارع ، لم يتم التصحيح.

تصحيح للحمام. يتم الجمع بين الحمام موضوع التقييم ، في حين أن مرافق النظائر منفصلة ، لذلك تم إجراء التعديل بمبلغ 2 ٪.

وبحسب الموقع:

http://www.directeconomic.ru/dhoms-669-6.html

تصحيح لوجود شرفة / لوجيا.يتضمن هذا التعديل زيادة في تكلفة الشقة في ظل وجود هذا النوع من التحسين ، هي 1-5٪ ، حيث أن موضوع التقييم يحتوي على لوجيا ، والتي لها مزايا على الشرفة ، نقوم بإجراء تعديل بنسبة 2٪ إلى الكائن التناظري رقم 3.

بحسب المواقع:

http://forum.ners.ru/viewtopic.php؟f=39&t=35314

http://www.ocenchik.ru/docs/1293-correktirovka-realty-moscow

http://www.ocenka-i.ru/korr-all/2010-10-22-05-42-02

تصحيح لحالة النهاية.يؤثر التجديد وجودة التشطيب على تكلفة الشقة بطريقة مباشرة. تشطيب خالي من العيوب وعالي الجودة يزيد السعر بنسبة 10٪. نظرًا لأن جودة إنهاء موضوع التقييم لا تختلف كثيرًا عن جودة إنهاء الكائنات المماثلة ، لذلك لم يتم إجراء أي تعديل.

تعديل لخصائص إضافية.نظرًا لأن الخصائص الإضافية لموضوع التقييم وكائنات النظير لا تختلف كثيرًا ، لم يتم إجراء أي تعديل.