حالة ديون المستأجر السابق للشقة:
ساماركيكتب 02.07.2013:
مرحبا بالجميع! حصل على شقة بلدية من غرفة واحدة مع زوجته السابقة ، في سكن ثانوي ، مقدم من دائرة إدارة الممتلكات في سامراء. بقرار من المحكمة - الانتقال من السكن البلدي للطوارئ! عند الفحص ، كانت الشقة عبارة عن حظيرة - لم يعملوا ، لا المرحاض ، ولا الموقد الكهربائي ، ولا السباكة ، والنظارات في الإطارات متصدعة ، والأرضيات منثنية من اللوح ، جميع الأسقف مبللة وخزانة الممر مصنوعة من الألواح الخشبية المنهارة ، في أي لحظة يمكن أن تسقط على المستأجر! رعب! شقة من الثمانينيات ، التصميم المعتاد! لقد صورت كل هذا وذهبت إلى القسم لعرضه ورفضه. لكن نائب رئيس القسم (الذي كان يجلس منذ فبراير من هذا العام بتهمة الاحتيال مع الشقق ، فقد أخذ جديدة مجانًا) قال ، أنني لن أحصل على أخرى لمدة 26 عامًا أخرى (لقد عشت كثيرًا في ثكنة مع عائلتي). لم يكن هناك شيء لفعله سوى التوقيع على اتفاقية قرض اجتماعي! و 02/21/12 وقعت عليه ولم يكن هناك أي ديون للشقة ، فقد تم إخفاء كل شيء من قبل المسؤولين في الإدارة (انتهاك الجزء 2 من المادة 24 من دستور الاتحاد الروسي). في النهاية ، وقعت في الفخ الذي أعده لي هذا المحتال! لم ترفض الإدارة إجراء الإصلاح الشامل ، لكنها لم تكن في عجلة من أمرها أيضًا. اتضح أنه وفقًا للمادة 153 الجزء 2 ، بعد توقيع اتفاقية الإيجار الاجتماعي ، فأنا ملزم بالفعل بدفع ثمن الشقة (الإيجار ، الإصلاح الحالي ، أي لصيانة السكن) ، وهذا على الرغم من حقيقة أنه كان مستحيلاً للعيش في الشقة. لم يتم وضع وثيقة قبول ونقل الشقة إليّ في غضون 10 أيام (أساس اتفاقية الإيجار الاجتماعي القياسية رقم 315) ولا يمكن وضعها ، لأن الشقة كانت بحاجة إلى إصلاح شامل. تم الإصلاح فقط في 28.12.12 (تم وضع عقد القبول ، قمت بالتوقيع عليه مسبقًا ، على الرغم من أن الشرفة لم يتم إنشاؤها بعد (حل الشتاء) ، ولكن تم تقديم خطاب ضمان لي من قبل شركة البناء التي نفذت إصلاح). وبعد عطلة رأس السنة الجديدة ، ذهبت أنا وزوجتي للخروج من ثكنات الطوارئ والتسجيل في الشقة. في 18 يناير 2013 ، كتبوا لي رقم حساب شخصي ... في MP EIRTs الخاصة بهم المنطقة ... - مع ديون شخص آخر لهذه الشقة! الدين 30799 روبل ، مستأجر متوفٍ لم نعرفه في حياتنا (لا أقارب ولا معارف ولا أحد لبعضنا البعض). حانت لحظة الحقيقة - لماذا يجب أن أسدد ديون شقة هذا الشخص الآخر؟ لهذا ، في جميع حالات المدينة - إدارة منطقة المدينة ، وإدارة منطقة المدينة ، والقانون الجنائي ، و EIRTs MP ، ومفتشية الإسكان - أجابوا أنه كان دينًا للشقة (الرعب) للكائن وأنه تم نقله إلى مستأجر جديد ، هذا عليّ !؟ لا أعلم كيف يمكن للعقارات أن تخلق ديونًا ، لكن الحقيقة تبقى! اتضح أن ضريبة النقل يتم إنشاؤها بواسطة آلة ، وليس شخصًا ، لذا دع الآلة نفسها تدفعها - تشبيهًا للوضع! التزم مكتب المدعي العام الصمت وعشرات الشكاوى إلى مكتب المدعي العام ولجنة التحقيق في الاتحاد الروسي وما إلى ذلك ، لم تقدم أي شيء حتى الآن! منذ أن قررت أنا وزوجتي خصخصة هذه الشقة ، بعد التجديد ، لدينا 21 عاملاً. بقيت أيام لهذا ، أي القليل بشكل كارثي ، حتى انتهاء سريان القانون رقم 1541 "بشأن خصخصة المساكن في الاتحاد الروسي". لم يكن هناك وقت للاعتراض على ديون شخص آخر ، وفي ظل وجود هذا الدين ، لم يعطوني شهادة واحدة للخصخصة في MP EIRTs ولم يكن هناك وقت للطعن في ذلك (وفقًا لقانون الخصخصة ، الدين لا يهم) ، ولكن تبقى الحقيقة. إنهم لا يعطون شهادات ، ولا يعطون دعمًا لدفع تكاليف الإسكان والخدمات المجتمعية ، مثل شخص معاق 3gr (هناك إجابة من هذه المنظمة) ، كان السبيل الوحيد للخروج هو سداد ديون شخص آخر! قررنا اقتراض المال وسداد هذا الدين ، ثم رفع دعوى قضائية واسترداد نقودنا (الآن الدعوى في المحكمة). تم تقديم الدين لي من قبل EIRTs MP ، جنبًا إلى جنب مع الإدارة ، وهو مؤسسها ، حتى قبل أن أوقع اتفاقية القرض الاجتماعي ، هذا ما يقرب من 11000 روبل! وهذا لم يزعجهم ، كما أن الدين معلق عليّ لاستئجار شقة لم نتمكن من العيش فيها ، حيث لم يتم تجديدها وبالتالي فهي غير مأهولة! أجاب القسم (هو مالك هذه الشقة وكان سيضطر لدفع جميع الديون لقانون العقوبات ، لصيانة المسكن) ومكتب المدعي العام للمدينة ، بأنني ، بمبادرة شخصية ، دفعت كل الديون. ديون الآخرين!؟ أنا صاحب معاش معاق بمعاش 10 سنوات ، ينفق ثلثه على الأدوية ، هل قمت بسداد الدين عمداً بمبادرة مني؟ تم الرد على هذا من قبل أشخاص ليس لديهم ضمير أو شرف! لقد رفعت دعوى قضائية أمام المحكمة العالمية في نهاية أبريل للتعافي من EIRTs MP والقانون الجنائي (بشكل مشترك ومنفردين) ، المستحقة لدي بشكل غير معقول لديون شقة لشخص آخر و الفائدة ، لاستخدام أموال شخص آخر بشكل غير معقول! جلسات المحكمة التمهيدية ، MP EIRTs ، فجأة "يخصص" (كما يكتبون كلمة بكلمة) من حساب شخصي لشقة ، حساب شخصي آخر! بدون بياني حول ذلك ، فقط بمبادرة مني! ولكن وفقًا لشاشة RF LCD ، يُحظر تقسيم وتخصيص واستنساخ حسابات الشقق الشخصية ، حتى لا يتم إنتاج شقق مشتركة!
:
(استمرار)
الدفع والمستندات المالية ، لدفع تكاليف الإسكان والخدمات المجتمعية ، مع تخصيص مؤسسة توريد الموارد ، وحسابها الشخصي ، لأي صاحب عمل (مالك) ، يتم حلها بناءً على طلب أصحاب العمل (المالكين) من خلال المحكمة على سؤالي وسؤال المحكمة على أي أساس قامت به MP EIRTs ، متبوعة بإجابة غير مفهومة - هل كانت ضرورية ؟! إلى من؟ في هذا الصدد ، اضطررت إلى إضافة إلى ادعاءاتي في الدعوى ، سطر على التزام المحكمة ، النائب EIRTS - بترك الشخص الأصلي. الحساب! ويرجع ذلك أيضًا إلى أنه بحلول هذا الوقت وصلت وثائق خصخصة الشقة وهي الاتفاقية مع الدائرة حيث كان هناك ارتباط بالحساب الشخصي القديم! لم تحل محكمة الصلح مثل هذه الأمور الخلافية وأحالت القضية إلى المحكمة الجزئية! حتى الآن لم يتم النظر فيها. والسؤال: من واجه هذا الموقف وكيف تم حله؟ ما هي النصيحة الجيدة التي يمكن أن يقدمها شخص ما في هذه الحالة بالذات؟ الوضع تافه بشكل عام ، لكن بعد أن دفعت ديون شخص آخر بقيمة 30799 روبل ، المستأجر المتوفى ، الدين على رقم الحساب الشخصي الأصلي .. نشأ مرة أخرى ، ولكن بالفعل بمبلغ 15500 روبل! ؟؟ في المحكمة العالمية ، لم يستطع أحد الإجابة على هذا - لا ممثل الدائرة ولا القانون الجنائي ولا الشخص الذي كتب هذا الدين الجديد (MP EIRTs) للمستأجر المتوفى (كانت هي ، وكانت بالفعل في الجنة لمدة 2.5 سنة)! ربما يكون لدى MP EIRTs والإدارة ، مؤسس هذه المنظمة الوسيطة ، صلة بالموتى؟ النيابة صامتة ، ربما تبحث عن هذا الارتباط أو وجدتها بالفعل ، لذلك فهي صامتة. لكن مسارات السادة المسؤولين والموظفين في حكومتنا البلدية ومكتب المدعي العام وهياكل السلطة الأخرى في البلاد غامضة! ننتخبهم أولاً (أو لا نختارهم) ، ممثلينا الجدد في السلطات والبلديات ، وبعد ذلك ، منذ اليوم الأول تقريبًا ، نبدأ صراعًا لا نهاية له معهم! هذا هو واقع حياتنا اليوم ، الذي أتينا إليه عمدا ، متفقين مع كل الأساليب غير القانونية لإدارتها! شكرا لك يا فياتشيسلاف.
عند شراء العقارات ، يمكن أن تواجه غير سارة
لحظة في شكل ديون لخدمات المرافق ، والتي هي
المالك السابق للمسكن. في أغلب الأحيان ، يمكن لهذه الحقيقة
تظهر بعد بيع الشقة من قبل المدين للمالك الجديد.
يمكن لعمال الإسكان والخدمات المجتمعية أن يطالبوا بإصرار بسداد ديون الإسكان والخدمات المجتمعية الجديدة
صاحب الشقة متجاهلاً القانون لأنه لا يحبون
التعامل مع المالكين السابقين والعمل على أعمالهم الداخلية الصعبة
ديون المرافق هي موضوع ساخن ليس فقط ل
أولئك الذين يواجهون ديون المالكين السابقين. مواجهة
بين عمال الإسكان والخدمات المجتمعية والمستأجرين الذين يدفعون بانتظام دفعات شهرية
المشكلة التي نشأت ، وكما يقولون ، محذرة ، مما يعني ذلك
مسلح.
بادئ ذي بدء ، عليك أن تفهم بوضوح هذا الدين
ليست مدرجة للشقة ، ولكن للمالك الذي يملكها أو يمتلكها والشخص الجديد
المالك غير مسؤول عن ديون المالك السابق. هذا واضح
يقول في القانون التشريعي ، دعونا نلقي نظرة فاحصة.
يتم تنظيم هذه المشكلة من خلال قانون الإسكان RF للفنون. 153 مادة 5 -
"الالتزام بدفع تكاليف السكن والمرافق". أين
يقال أنه من اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المسكن ،
المالك ملزم بدفع ثمن هذه المباني والمرافق.
يتم تحديد لحظة منشأ حق الملكية بموجب المادة 223 من المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي
- "اللحظة التي ينشأ فيها حق المشتري في الملكية بموجب العقد".
في الحالات التي يخضع فيها نقل الملكية لتسجيل الدولة ،
تنشأ ملكية المشتري من لحظة هذا التسجيل ، إذا
خلاف ذلك لا ينص عليه القانون.
دفع تكاليف السكن والمرافق
يلتزم جميع المالكين ، وينظمهم قانونًا الفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي - "عبء
ديون المالك السابق.
كيفية التعامل مع مساهمات رأس المال
يصلح؟
لسوء الحظ ، هناك استثناء لرسوم
إصلاح شامل. هنا ، لا يفصل القانون بين ديون الماضي والحاضر.
أصحاب. بمجرد أن تم تغيير المالكين على نقل الحق إلى
الملكية ، فإن التزام السابق ينتقل إلى المالك الجديد
صاحب السداد مقابل إصلاح مبنى سكني ، بما في ذلك
ومتأخرات المالك السابق لإصلاحات رأس المال.
يجب عدم الوفاء بالالتزام بدفع الاشتراكات من قبل المالك السابق
سداد مالك المنزل الجديد. هذه المسؤولية يحكمها الجزء 3 من الفن.
158 ZhK RF - "نفقات أصحاب المباني في مبنى سكني". استراحة
ديون معلقة على المالك السابق لفواتير المياه والكهرباء ليست كذلك
يتم نقلهم إلى المالك الجديد للسكن.
ما يجب القيام به لتجنب الوقوع في هذا
قارة؟
من المعقول أن تطلب من البائع شهادة
لا يوجد دين لفواتير المرافق. هذه طريقة واحدة
التحقق من الشقة المشتراة كديون قائمة على الاشتراكات
الإصلاح الشامل مضمون للذهاب إلى المشتري. ديون الكهرباء
يمكنك معرفة ذلك عن طريق الاتصال بخدمة المعلومات الهاتفية في Mosenergo ، أو عن طريق الاتصال
مكتب المعلومات ، يمكنك معرفة الديون الحالية في MGTS ، إذا كانت الشقة
تم الاشتراك بهاتف المنزل.
ما يجب أن يفعله المالك الجديد
شقق ذات طلب غير قانوني من عمال الإسكان والخدمات المجتمعية لسداد الديون
المالك السابق؟
بادئ ذي بدء ، تحتاج إلى إخطار المالك السابق بـ
تقديم مطالبات سداد المتأخرات عن سداد فواتير الخدمات العامة
مدفوعات الفترة التي لم تكن فيها المالك. من الممكن أن يكون هذا
سيتم حل المشكلة دون مشاكل وسيدفع ديونه طوعا
في حالة التقصير من جانب السابق
ينصح صاحب الشقة أمام المرافق بالآتي:
نتلقى في Rosreestr مستخلصًا جديدًا من USRN ، حيث يشار إلى تاريخ الانتقال
حقوق المالك الجديد. نحيل البيان إلى شركة الإدارة أو
في HOA ، أو في نافذة "المستندات" واطلب تغيير المعلومات الموجودة في الحساب الشخصي.
من الآن فصاعدًا ، سيتم إرسال جميع فواتير الخدمات العامة إلى
في حالة رفض إعادة إصدار حساب شخصي بسبب دين غير مسدد
المالك السابق ، نشرح موقفنا القانوني بالإشارة إلى الفن.
153 LCD من الاتحاد الروسي ، سيكون هذا غالبًا كافيًا.
إذا لم ينجح البند 2 ، نكتب خطاب إشعار بتغيير الملكية
شقق لرئيس شركة الإدارة التي تخدمك
منزل سكني. نشير في الرسالة إلى سبب الاستئناف بالإشارة إلى القانون.
نرفق به مستخرجًا جديدًا من USRN ونرسله بالبريد المسجل مع
تنبيه.
إذا لم يساعد كل ما سبق ، فإننا ننتقل إلى
Rospotrebnadzor ، مفتشية الإسكان الحكومية أو مكتب المدعي العام.
هل هناك احتمال لمسؤول
تحويل الديون؟
موجود. هذه المسألة ينظمها القانون المدني للاتحاد الروسي ، ص. 1 ،
2 ملعقة كبيرة. 391 - "شرط وشكل تحويل الدين". التزامات السابق
مالك لدفع فواتير المياه والكهرباء يمكن نقلها إلى جديد
المالك فقط من خلال الصفقة - تحويل الديون. هذه الصفقة
يتطلب التعبير عن إرادة المالك الجديد وبدون ذلك لا يمكن القيام بذلك.
ونقطة واحدة أكثر أهمية ، في حالة الكشف
الديون القائمة من البائع قبل شراء شقة ، فمن المستحسن
يشير عقد شراء وبيع الشقة ووثيقة القبول والتحويل إلى ذلك
حقيقة - "بسبب حقيقة أن المالك السابق كان
الديون لفواتير المياه والكهرباء ، والديون للمشتري ليست كذلك
أحال. "
الخبيرة العقارية إيلينا سولداتكينا.
سؤال:قمنا بشراء شقة في مبنى سكني بموجب اتفاقية بيع وشراء. من أجل إبرام عقد توفير المرافق ، لجأنا إلى شركة الإدارة ، حيث قلنا إن المالك السابق لديه متأخرات في السداد عن السكن والمرافق ، لذلك يجب علينا ، بصفتنا ملاكًا جديدًا ، سدادها. هل يلتزم المالك الجديد بسداد دين المالك السابق؟
إجابه:وفقًا للمادة 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل المالك عبء الحفاظ على ممتلكاته ، ما لم ينص القانون أو العقد على خلاف ذلك.
وفقًا للجزء 3 من المادة 30 من قانون الإسكان RF ، يتحمل مالك المباني السكنية عبء صيانة هذا المبنى ، وإذا كان هذا المبنى عبارة عن شقة ، فإن الملكية المشتركة لأصحاب المباني في المبنى السكني المقابل ، ويتحمل مالك غرفة في شقة مشتركة أيضًا عبء الحفاظ على الممتلكات المشتركة لأصحاب الغرف في هذه الشقة ، ما لم ينص القانون أو العقد الفيدرالي على خلاف ذلك. ينص الجزء 1 من المادة 153 من LC LC على أن المواطنين والمنظمات ملزمون بالدفع بالكامل وفي الوقت المناسب للإسكان والمرافق. على النحو التالي من الجزء 2 من المادة 154 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، فإن دفع ثمن المباني السكنية والمرافق لمالك المباني في مبنى سكني يشمل: 1) الدفع مقابل صيانة وإصلاح المباني السكنية ، بما في ذلك الرسوم للخدمات والعمل على إدارة مبنى سكني ، الصيانة ، الإصلاح الحالي للممتلكات المشتركة في مبنى سكني ؛ 2) المساهمة في الإصلاح ؛ 3) الدفع مقابل المرافق. وفقًا للبند 5 من الجزء 2 من المادة 153 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ لحظة ظهور ملكية المباني السكنية ، مع مراعاة القاعدة المنصوص عليها في الجزء 3 من المادة 169 من هذا القانون. وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق ينشأ من مالك الشقة (المباني السكنية) في موعد لا يتجاوز ظهور ملكيته للشقة.
تنص الفقرة الفرعية 1 من الفقرة 1 من المادة 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي على أن الحقوق والالتزامات المدنية تنشأ عن العقود والمعاملات الأخرى التي ينص عليها القانون ، وكذلك من العقود والمعاملات الأخرى ، على الرغم من عدم وجود نصوص عليها في القانون.
بموجب البند 2 من المادة 8.1 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة وتتغير وتنتهي من لحظة إدخال الإدخال المقابل في سجل الدولة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. وفقًا للبند 2 من المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، ينشأ حق المشتري في الملكية من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. يُعترف بالعقار على أنه مملوك لمشتري حسن النية (الفقرة 1 من المادة 302) بموجب حق الملكية منذ لحظة هذا التسجيل. وفقًا للبند 1 من المادة 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يخضع نقل ملكية العقارات بموجب اتفاقية بيع العقارات للمشتري لتسجيل الدولة. يخضع عقد بيع مبنى سكني أو شقة أو جزء من مبنى سكني أو شقة لتسجيل الدولة ويعتبر مُبرمًا منذ لحظة هذا التسجيل (البند 2 من المادة 558 من القانون المدني للاتحاد الروسي). بناءً على أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ ملكية الشقة من لحظة تسجيل الدولة للملكية في سجل الدولة الموحد لحقوق العقارات والمعاملات معها. في هذا الصدد ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي يتم فيها تسجيل ملكية الشقة في سجل الدولة. وبالتالي ، لا يتعين عليك سداد ديون المالك السابق للشقة ، حيث أن الالتزام بدفع هذه المدفوعات نشأ منذ اللحظة التي اكتسبت فيها ملكية هذه الشقة ، أي أنك ملزم بالدفع مقابل تلك الخدمات فقط ، والدفع التي ستتحملها من لحظة نشوء ملكية هذه الشقة.
اقرأ أيضًا نصيحة المحامي:
فواتير الخدمات مرتفعة للغاية. هذا هو السبب في تراكم الديون على العديد من الملاك لعدة أشهر ، مما ينتج عنه مبالغ دائرية.
إذا لم تدفع في الوقت المحدد ، فهناك خطر مصادرة الشيء.
شراء شقة بديون جماعية لها خصائصها الخاصة.
إذا اشترى شخص شقة ، فإنه لا يلتزم بدفع ديون للمرافق ، وهذا ما يؤكده قانون الإسكان RF للفقرة الفرعية 5 ، الفقرة 2 ، المادة 153.
لكن القانون الجنائي غالبًا ما يتطلب الدفع لفترة طويلة من المالك الجديد. في الوقت نفسه ، لا معنى للاتفاقات الشفهية.
بعد التوقيع على سند النقل واتفاقية البيع والشراء ، يمكن للقانون الجنائي حرفياً أن يرهب بمطالب دفع ديون المالك السابق.
ولكن ، في هذه الحالة ، هناك استثناء - وجود اتفاق تم إعداده ومصدق عليه من قبل كاتب عدل بشأن الدفع مقابل الخدمات من قبل المالك السابق.
قبل التوقيع على اتفاقية الشراء والبيع ، يجب عليك التحقق مما إذا كان هناك أي ديون على العقار. للقيام بذلك ، يمكنك الاتصال بشركة الإدارة ومعرفة جميع المعلومات اللازمة. يتم تقديمه عادة دون أي صعوبة.
إذا كانت هناك حسابات معلقة ، فوفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، وتحديداً المادة 391 ، يمكنك إبرام اتفاق مع المالك ، والذي سيشير إلى أنه يتولى متأخرات الإيجار.
طريقة أخرى هي أخذ الإيصالات ، ويجب على المالك إعطائها ، والذهاب إلى الإسكان والخدمات المجتمعية.
شراء شقة بالديون أمر شائع إلى حد ما. إذا وافق المالك الجديد على سداد ديون المالك السابق ، فيجب وضع اتفاقية إضافية.
يجب أن يتم إعداده في وجود كاتب عدل ، كما يجب أن يكون مصدقًا عليه. إذا لم يكن هناك اتفاق من هذا القبيل ، فلا يحق للقانون الجنائي مطالبة المالك الجديد بدفع الديون.
في حال تم بيع الشقة بديون ، ولم يكن هناك اتفاق إضافي ، فيجب تسجيل بيانات أجهزة القياس.
من الضروري الإشارة إلى البيانات من العدادات عند التوقيع على شهادة القبول للشقة. على أساسها سيتم الدفع مقابل توفير المرافق.
فيما يلي نموذج لعقد شراء شقة ذات ديون مجتمعية.
شراء شقة مع سداد الديون ليست خطيرة. ولكن بسبب إخفاء المالك السابق للبيانات ، فقد يواجه المالك الجديد بعض الصعوبات.
في كثير من الأحيان ، يبدأ القانون الجنائي في المطالبة بسداد الديون ، وهو أمر غير معقول على الإطلاق. إذا لم يكن هناك اتفاق إضافي ، فيجب على شركة الإدارة أن تطلب الدفع من المالك القديم.
يتم تنفيذ جميع التسويات مع المالك الجديد بناءً على بيانات أجهزة القياس في وقت الشراء.
وتجدر الإشارة إلى أنه عند استخدام خدمات سمسار عقارات ، يجب ألا تكون هناك صعوبات في الشراء.
سيتأكد الموظف الجيد من تقديم المشورة بشأن ما يجب التحقق منه عند عقد صفقة.
في حالة وجود صعوبات ، يجب على سمسار العقارات اقتراح مخرج. لكن الأمر متروك للبائع والمشتري للتحقق من الإيصالات والذهاب إلى القانون الجنائي.
دفع ثمن شقة مشتركة اليوم مكلف للغاية. وعند بيع شقة بها ديون ، لا تتاح للمالك فرصة سدادها.
لذلك ، تنشأ مثل هذه المشكلة مثل بيع شقة بدين جماعي.
لكن لا يجب أن تخاف ، لأن وجود الدين ليس عائقًا ولا يعد بمشاكل خطيرة في المستقبل. الحد الأقصى الذي يمكن أن ينشأ هو الخلافات مع شركة الإدارة.
كما ذكرنا سابقًا ، وفقًا لقانون الإسكان للاتحاد الروسي ، البند الفرعي 5 ، البند 2 من المادة 153 ، يكون المالك السابق مسؤولاً بالكامل عن الديون المستحقة على فواتير الخدمات ، ما لم ينص على خلاف ذلك بموجب اتفاقية إضافية.
لا يحق للقانون الجنائي أن يطالب المالك الجديد بالدفع.
ولكن هناك ميزة واحدة مثيرة للاهتمام ، وهي أن القانون الجنائي قد يتجاهل تمامًا تغيير المالك ويرسل إيصالات بالديون القديمة.
في هذه الحالة ، يمكنك رفع دعوى. سيتم كسب القضية وسيتعين على القانون الجنائي إعادة حساب الدين.
يمكن للمالك الجديد سداد الدين بناءً على طلبه. في كثير من الأحيان ، يطلب المشترون خفض الأسعار بسبب الديون. الاتفاق الشفهي مع مالك الشقة ليس له أي أثر قانوني.
عادة ، يتم إبرام اتفاقية مع كاتب العدل ، والتي تنص على أن المالك الجديد يتعهد بدفع جميع الديون.
لا تختلف إجراءات إبرام اتفاق في عام 2017 عن إجراءات عام 2018. تجدر الإشارة إلى أن هذا الحل مستقل تمامًا.
بادئ ذي بدء ، يجب على المشتري الاستفسار عن المبلغ الكامل للدين:
على الرغم من كل شيء ، هناك دفعة مقابل إصلاح شامل. إذا كان هناك دين على هذا الإيصال ، فيلزم المالك الجديد بإسقاطه.
وفقًا لقانون الإسكان ، يتم تحويل ديون الإصلاحات الرئيسية من المالك القديم إلى المالك الجديد.
وتجدر الإشارة إلى أن إيصال الدفع مقابل خدمة ما يأتي أحيانًا في شكل منفصل وفي نفس الوقت ليس له تفسير واضح دائمًا. من الصعب للغاية توضيح ما إذا كان قد تم الدفع مقابل الخدمة.
لذلك ، يجب طرح السؤال مباشرة على البائع متى كانت آخر مرة تم فيها دفع قيمة الإصلاح. ويجب عليك أيضًا طلب التأكيد - تحقق أو شهادة.
في أي حال ، يجب على المالك الجديد إبرام عقد لتوفير المرافق. وستحتاج أيضًا إلى فتح حساب شخصي ، لأن الحساب القديم لن يتم إعادة تسجيله تلقائيًا.
عند إبرام عقود جديدة ، يبدأ القانون الجنائي عادة في سحب ديون المالك القديم. للمالك الجديد كل الحق في "إرسال" قانون العقوبات إلى المالك السابق ، لأنه غير ملزم بدفع الديون.
إذا استمرت شركة الإدارة في الإصرار على سداد الديون ، فما العمل في هذه الحالة؟ بالنسبة للمبتدئين ، يمكنك ببساطة أن تطلب عدم إصدار مدفوعات.
لدعم الطلب ، تحتاج إلى كتابته على الورق وإرفاق اتفاقية بشأن معاملة الشراء والبيع. لن يكون من الضروري إرفاق بيانات أجهزة القياس.
في الحالات القصوى ، سيتعين عليك الاتصال بمكتب المدعي العام أو رفع دعوى.
يجب أن يكون مفهوماً أن مطالبات سداد ديون المالك السابق غير قانونية.
هذا هو السبب في أنه يمكنك تجاهل شركة الإدارة بأمان ودفع فواتيرك فقط. في الوقت نفسه ، لن تتمكن شركة الإدارة من فعل أي شيء.
إذا حدث أنك اشتريت شقة "بديون" ، فلا تنزعج. أنت ملزم بدفع فواتير الخدمات العامة فقط من اللحظة التي تصبح فيها المالك ، أي من لحظة تسجيل ملكية المباني السكنية. صحيح ، على الأرجح ، ستتلقى إيصالات للدفع ، حيث سيتم الإشارة إلى ديون المالك السابق للمياه والكهرباء والتدفئة بالكامل. يعتقد "Kommunalshchiki" أنه يجب عليك سداد ديون المالك القديم ومصالحه مفهومة ، لأنه أسهل من البحث عن مدين ، ثم محاولة استرداد شيء منه على الأقل في المحكمة. مرة أخرى ، لا داعي للدفع ، وإليك الأسباب.
"مالك" الشقة السابق عليه دين ناتج عن عقد لتقديم خدمات مدفوعة (مرافق). كان الطرف في هذه الاتفاقية هو المالك السابق ، وليس العقار (الشقة) ، على التوالي ، ويقع الالتزام بالدفع على عاتق المالك السابق. وبوجه عام ، من الصعب تخيل أن المدين يمكن أن يكون أي ملكية ، وليس شخصًا ، على الأقل في التشريع الروسي لا يوجد مثل هذا الهيكل. يبدو الأمر كما لو أن أحد الجيران في الموقع سيأتي إلى المالك "الجديد" ويطالب بسداد الدين ، بحجة أن المالك السابق فاسيلي مدين له بمئتي.
حسب الفن. 30 ZhK RF ، صاحب المبنى السكني يتحمل عبء صيانة المباني السكنية. علاوة على ذلك ، وفقًا للمادة 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المباني السكنية. وهكذا فإن القانون لا ينص على أي عبء نفقة قبل نشوء الملكية!
قد يحدث أيضًا أنك تدفع مقابل المرافق المستهلكة للشهر الحالي ، ويتم تضمين أموالك في سداد ديون المالك السابق. بطبيعة الحال ، هذا غير قانوني ويمكن الطعن فيه بسهولة في المحكمة.
ومع ذلك ، إليك ما يجب مراعاته. عند شراء شقة ، تحتاج إلى تسجيل قراءات عداد الكهرباء والإشارة إليها في شهادة قبول الشقة. بعد ذلك ، يمكنك الدفع بأمان فقط مقابل تلك الكيلوواط من الطاقة التي استهلكتها بنفسك ، وإلا فإنه يكاد يكون من المستحيل تحديد "مقدار ما كان على العداد" في وقت نقل المسكن إليك بموجب العقد ، وفي هذه الحالة أنت سيدفع ثمن حقيقة أن "لا يزال بائعًا.
قررت الانتقال واشترت شقة. سارت الصفقة بسلاسة ، وحصلنا على شهادة في Rosreestr. دعنا نذهب إلى شركة الإدارة للتسجيل. ثم يخبرونك أنه لن يكون هناك تسجيل حتى تسدد الدين لدفع فواتير الخدمات ...
حالة مألوفة؟ للأسف ، نعم. ليس كل بائعي الشقق يتسمون بالضمير الحي ، وحتى الصفقة مع سمسار عقارات لا تعد ضمانًا بنسبة 100٪ بعدم وجود مشاكل في السكن الجديد. ما هي النصيحة التي يمكن إعطاؤها للمالك الجديد للشقة إذا كان يحاول دفع ديون المالك السابق له؟
في هذه الحالة ، يكون القانون إلى جانب المالك الجديد للشقة. تنص المادة 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي مباشرة على أن الالتزام بالدفع مقابل المرافق وصيانة السكن من مالك الشقة والغرفة والمساكن الأخرى ينشأ من لحظة الحصول على ملكية مساحة المعيشة هذه. من وجهة نظر قانونية ، تعتبر هذه اللحظة تاريخ إصدار شهادة الملكية للمالك الجديد للشقة.وفقًا لذلك ، يجب سداد جميع ديون الإسكان والخدمات المجتمعية التي ظهرت قبل هذا التاريخ من قبل المالك السابق للشقة.
ومع ذلك ، هناك فارق بسيط مهم هنا: في بعض الأحيان لا يزال يتعين على المالك الجديد للشقة سداد ديون المالك القديم مقابل المرافق. يحدث هذا إذا نسيت تمامًا ، عند نقل شقة ، التحقق من قراءات أجهزة القياس وتسجيلها. في هذه الحالة ، من الصعب تحديد القراءات التي كانت على عدادات الماء أو الكهرباء وقت حصولك على الشقة. من الجيد أن يقوم المالك السابق ، في نفس الوقت ، على الأقل بإرسال شهادته بانتظام إلى شركة الإدارة. إذا لم يتم نقل الشهادة على الإطلاق ، أو إذا كان المالك القديم يقلل من شأنها بشكل منتظم ، فقد يزيد مبلغ الدين بشكل كبير.
لتجنب سداد فواتير الخدمات للمالك القديم للشقة ، قم بعمل شهادة قبول للشقة من نسختين ووقعها مع البائع. في القانون ، من الضروري ملاحظة قراءات العداد للمياه والتدفئة والكهرباء والغاز في التاريخ الفعلي لنقل الشقة.
للأسف ، شركات الإدارة ورؤساء HOA لا يعرفون دائمًا القانون جيدًا. من المفاهيم الخاطئة الشائعة جدًا عن المرافق العامة أن الدين لا يقع على عاتق المالك ، بل على الشقة نفسها. في الحقيقة، ليس هذا هو الحال. إذا انتقل المالك السابق دون دفع تكاليف المرافق ، فإن دينه لا يذهب إلى أي مكان ولا يذهب إلى المالك الجديد للشقة. في حالة عدم سداد الدين ، يمكن للقانون الجنائي دائمًا تحصيل ديون الإسكان والخدمات المجتمعية من المالك القديم في المحكمة - والتي ، بالمناسبة ، هي المسؤولية المباشرة للقانون الجنائي ، والتي يدفع المستأجرون المال مقابلها إليها. يجب ألا يعاني مالك الشقة الجديد حسن النية بأي شكل من الأشكال من "خطايا" المالك السابق.
في أغلب الأحيان ، في هذا الموقف غير السار ، تهدد شركة الإدارة:
كل هذا بالطبع غير قانوني.
سنناقش الوضع بشكل منفصل مع مدفوعات الإصلاح. في الجزء 3 من المادة 158 من قانون الإسكان ، يُقال إن الالتزام بدفع تكلفة الإصلاح في المبنى السكني يظهر مع المالكين منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المبنى في المنزل. ومع ذلك ، في حالة نقل الملكية (على سبيل المثال ، عند بيع شقة) ، يتم نقل جميع التزامات المالك السابق للشقة بدفع تكلفة الإصلاح الشامل إلى المالك الجديد في نفس الوقت. أي ، ديون مدفوعات الإصلاح ، المتبقية من المالك السابق ، يجب أن يسددها المالك الجديد للشقة.
ينص القانون على استثناء لهذه القاعدة للشقق التي كانت مملوكة سابقًا للاتحاد الروسي أو الكيانات المكونة للاتحاد الروسي أو البلديات: سيتعين عليهم تغطية ديونهم على المساهمات لإصلاح أنفسهم حتى نقل الملكية إلى المالك الجديد.
يمكن لبعض شركات الإدارة المثابرة بشكل خاص أن تخلق مشاكل عند التسجيل في شقة جديدة ، ورفض قبول جوازات سفر المالك الجديد وأفراد أسرته. إذا قام موظفو الجوازات من قانون العقوبات بوضع إمكانية التسجيل بشرط سداد ديون المالك القديم للشقة ، تقدم بطلب للتسجيل في شقة جديدة مباشرة إلى المديرية الرئيسية للشؤون الداخلية بوزارة الداخلية في الاتحاد الروسي في مدينتك. يمكن تقديم طلب إلغاء التسجيل على العنوان القديم والتسجيل في عنوان جديد في نفس الوقت. من الملائم القيام بذلك من خلال موقع خدمات الدولة.
غالبًا ما يحدث أنك اشتريت شقة ، ولم تتحقق من حالة فواتير الخدمات ، وكان على المالك السابق ديونًا. عادة ، قبل إتمام الصفقة والحصول على مستخرج من دفتر المنزل ، يتم فحص كل شيء نيابة عنك في مركز التسوية النقدية ، مما يؤخر إصدار المستخرج حتى يتم سداد الدين. ولكن في كثير من الأحيان ، كما هو معتاد في روسيا ، يمكن حل هذه المشكلات مقابل رسوم رمزية. لن نتورط في النقاش حول الفساد بين المسؤولين الروس ، ولكن تخيل مثل هذا الموقف ، تقدم لك شركة الإدارة (المالك الحالي) مطالبة بالديون السابقة. ما يجب القيام به؟
أبسط شيء هو الذهاب إلى المحكمة ، وسوف يكتشفون الأمر. لكن عليك أيضًا أن تذهب إلى المحكمة بشيء ما. بتعبير أدق ، دع أولئك الذين يحتاجون إليها يتقدمون بمطالبة. ويمكنك أن تنام جيدًا ولا تلتفت إليه. بالطبع ، هناك خطر تحويل هذا الدين إلى وكالة تحصيل. لكن حتى الرجال المتوحشين الذين يحبون الاتصال بالليل وإخافتهم بالتهديدات يمكن أن يقتنعوا بشرعية وشرعية أفعالك.
لذلك ، إذا كان عقد بيع الشقة لا يحتوي على بند بشأن تحويل ديون "البلدية" إلى المالك الجديد ، فإنه يشترط دفع ثمن الموارد المستهلكة بعد تسجيل الدولة لحقوق الملكية ().
المادة 153 - الالتزام بدفع ثمن المباني السكنية والمرافق1. المواطنون والمنظمات ملزمون بالدفع الكامل في الوقت المناسب للإسكان والمرافق.
2. ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق مما يلي:
1) مستأجر عقار سكني بموجب اتفاقية إيجار اجتماعي من لحظة إبرام هذه الاتفاقية ؛
2) مستأجر المباني السكنية للدولة أو المساكن البلدية من لحظة إبرام اتفاقية الإيجار المقابلة ؛
3) مستأجر المباني السكنية بموجب عقد إيجار المباني السكنية للدولة أو المساكن البلدية من لحظة إبرام مثل هذه الاتفاقية ؛
4) عضو في جمعية تعاونية إسكان منذ اللحظة التي يتم فيها توفير السكن من قبل تعاونية الإسكان ؛
5) صاحب المسكن من لحظة الملكيةلأماكن المعيشة.
3. قبل تسوية المباني السكنية للدولة وصناديق الإسكان البلدية ، وفقًا للإجراءات المعمول بها ، يجب أن تتحمل تكاليف صيانة المباني السكنية والمرافق ، على التوالي ، من قبل سلطات الدولة وهيئات الحكومة الذاتية المحلية أو الأشخاص المرخص لهم عن طريقهم.
ومع ذلك ، هناك معاملات بيع وشراء مع علاقات تعاقدية ، يتم فيها تحويل جميع الديون السابقة (على وجه الخصوص ، فواتير المرافق) إلى المالك الجديد للشقة. في الوقت نفسه ، يتم إبرام اتفاق مع رهن ديون لمدفوعات المرافق والخدمات الأخرى. هنا يبدأ الالتزام بسداد الدين من لحظة تسجيل الدولة لحقوق الملكية. يتم تحويل الدين النقدي من شخص (المالك السابق للمسكن) إلى شخص آخر (المالك الجديد للشقة) وفقًا للمادة 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي. هذا يتطلب موافقة خطية ليس فقط من مالكي الشقة ، ولكن أيضًا من الدائن - المنظمة المديرة.
إذا أرسلت شركة الإدارة دفعة متأخرات من المالك السابق للشقة ، فلا تتردد في المطالبة بإيقاف مطالبات دفع المتأخرات حتى تسجيل حقوق الملكية. للقيام بذلك ، يجب عليك إعداد طلب مكتوب مع إخطار ونسخ من وثائق البيع والشراء وتسجيل الدولة لحقوق الملكية. لن يضر إرفاق حزمة المستندات وقراءات العداد المسجلة وقت الدخول إلى ملكية الشقة.
الدين هو التزام المالك السابق للمنزل الذي لم يتم الوفاء به لشركة الإدارة. لذلك ، يحق للمنظمة المديرة بالكامل أن تطلب سداد جميع الديون في غضون فترة التقادم (3 سنوات) بالنسبة له. لا علاقة للمالك الجديد بالديون القديمة ، ما لم ينص على هذه العلاقة في عقد البيع. يجب على شركة الإدارة أن تلجأ إلى المحكمة مع مطالبة بتحصيل الديون على أساس اتفاق مع المالك السابق للمسكن إذا كان هذا المالك لا يريد سداد الدين وديًا.
محكمة مدينة دميتروفسكي لمنطقة موسكو المؤلفة من القاضي دولينيتس س. الخدمات المجتمعية
المثبتة:
يطلب المدعي من المحكمة إلزام المدعى عليه بإعادة حساب مدفوعات المرافق عن طريق تخفيض مبلغ الدين إلى 1817 روبل. 96 كوب ، خصص المبلغ الذي دفعه المدعي بمبلغ 33323 روبل و 71 كوب. على حساب دفع فواتير الخدمات من لحظة حصولها على ملكية الشقة ، في إشارة إلى حقيقة أنها أبرمت في 18 أكتوبر 2005 اتفاقية لبيع الشقق الموجودة في العنوان: منطقة موسكو ، مقاطعة دميتروفسكي ، XXXXXXX، 1 مع Demina L. N. ، بالنيابة من G.N. Petrova ، S.A Petrov ، DS Petrov. في 29 أكتوبر 2009 ، قام المدعي بالتسجيل الرسمي للحق في الشقة المشار إليها. بعد الانتقال إلى الشقة ، تلقى المدعي إيصالًا للدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والذي كان واضحًا منه أن المالكين السابقين للشقة كان لديهم ديون مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية التي سبق تقديمها لهم بمبلغ 994 109 روبل. 20 كوبيل منذ بين GA Korneeva ولم يكن لدى المالكين السابقين أي اتفاقيات بشأن سداد المدعي لدين الملاك السابقين للشقة لفواتير الخدمات ، ويعتقد المدعي أن المدعى عليه دعاها بشكل غير قانوني لدفع ديون الملاك السابقين. يقوم المدعي بتسديد مدفوعات المرافق على أساس منتظم ، ويسدد مدفوعات بمبلغ 33321 روبل. 71 كوبيل ومع ذلك ، ذهب هذا المبلغ لسداد ديون المالكين السابقين. منذ المدعى عليه للفترة من نوفمبر 2009 إلى يوليو 2011 المستحقة الدفع مقابل استخدام المرافق 35141 روبل. 67 كوبيل ، ودفع المدعي 33323 روبل. 71 كوبيل ، ثم دينها للمدعى عليه هو 1،817 روبل. 96 كوبيل
لم يعترف المدعى عليه ، وهو ممثل لشركة MUP "Housing and Communal Services Management Company" ، بالدعوى ، ويعتقد أن المدعي كان له الحق في الاستخدام منذ لحظة شراء الشقة ، أي من عام 2005 ومنذ ذلك الحين المدعي يجب أن تدفع مقابل المرافق ، والمطالبات المضادة المقدمة وتطلب الاسترداد مع G.A. Korneeva لصالح ديون MUP "UK ZhKK" للسنوات الثلاث الماضية: من 01.08.2008. حتى 30.08.2011 بمبلغ 27448 روبل ، غرامات مستحقة على مبلغ الدين بمبلغ 8378 روبل 62 كوبيل.
لم يعترف ممثل المدعى عليه في الدعوى المقابلة بالدعوى.
بعد أن استمعت المحكمة إلى الأطراف ، وبعد فحص مواد القضية ، وجدت مطالبة G.A. Korneeva. رهنا بالرضا جزئيًا ، فإن الدعوى المضادة للـ MUP للقانون الجنائي للإسكان والخدمات المجتمعية تخضع للرضا جزئيًا.
أثبتت المحكمة أن المدعي في 18 أكتوبر 2005 ، بين المدعي Korneeva Galina Alekseevna و Demina Lyudmila Nikolaevna ، بالنيابة عن Petrova Galina Nikolaevna ، Petrov Sergey Alexandrovich ، Petrov Dmitry Sergeevich ، عقد بيع وشراء شقة No. 10 ، يقع في العنوان: منطقة موسكو ، تم الانتهاء ، منطقة دميتروفسكي ، XXXXXX. في 29 أكتوبر 2009 ، سجل مكتب الخدمة الفيدرالية للتسجيل والسجل العقاري ورسم الخرائط في منطقة موسكو ملكية المدعي للشقة المشار إليها (ملف القضية رقم 89)
كان أساس تسجيل ملكية المدعي للشقة هو قرار الغياب الصادر عن محكمة مدينة دميتروفسكي بتاريخ 03.06.2009 (ملف القضية رقم 87) ، وفي هذه القضية بتاريخ 21.07.2009 صدر حكم لتصحيح زلة لسان في الاسم من الممتلكات غير المنقولة ، التي تم الاعتراف بالحق فيها خلف المدعي بقرار من المحكمة ، دخل الحكم حيز التنفيذ القانوني في 03.08.2009.
بعد الحصول على ملكية الشقة المذكورة أعلاه والانتقال إليها ، تلقى المدعي إيصالًا لدفع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية لشهر نوفمبر 2009. من إيصال Korneeva GA. علمت أن الملاك السابقين للشقة لديهم ديون كبيرة للإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة لهم في وقت سابق ، والتي بلغ مجموعها 109994 روبل. 20 كوبيل
تعتقد المدعية أنه نظرًا لعدم وجود اتفاق بينها وبين أصحاب الشقة السابقين على سداد ديونهم للمدعى عليه لدفع فواتير الخدمات ، فإن استحقاق الديون على أصحاب الشقة السابقين غير معقول.
أسس ظهور الحقوق المدنية والالتزامات المنصوص عليها في الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
حسب الفن. 153 من RF LCD والمنظمات والمواطنين مطالبون بدفع فواتير الخدمات العامة.
وفقًا لقواعد توفير المرافق للمواطنين (تمت الموافقة عليها بموجب مرسوم حكومة الاتحاد الروسي رقم 307 الصادر في 23 مايو 2006) ، تسدد المادة 52 "ح" فواتير الخدمات بالكامل. في حالة عدم دفع فواتير الخدمات في غضون المهلة المحددة ، يدفع المستهلك للمقاول غرامة بالمبلغ المحدد في قانون الإسكان RF ، والذي لا يعفي المستهلك من دفع فواتير الخدمات.
بناء على الفقرة 5 من الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بدفع فواتير الخدمات من المالك منذ اللحظة التي تنشأ فيها ملكية المباني السكنية.
وفقًا للبند 8 من اتفاقية البيع والشراء ، فإن ملكية الشقة المذكورة أعلاه تنشأ من GA Korneeva. من لحظة تسجيل هذه الاتفاقية وتسجيل نقل الملكية في هيئات الدولة تسجيل الحقوق على العقارات والمعاملات معها. منذ لحظة شراء الشقة المتنازع عليها ، تهرب الملاك السابقون وممثلهم من تسجيل نقل الملكية ، أُجبرت المدعية على الذهاب إلى المحكمة مطالبة بالاعتراف بملكيتها.
تم تقديم دعاوى مقابلة لتحصيل الديون على مدى السنوات الثلاث الماضية ، أي من 01.08.2008. إلى 30.08.2011 ، أي الفترة التي كان المدعى عليها Korneeva G.A. لم تكن مالكة الشقة رقم 10 (من 08/01/2008 إلى 08/03/2009) وخلال الفترة التي كانت فيها بالفعل مالك الشقة ودفعت فواتير الخدمات العامة (من 1 نوفمبر 2009 إلى 1 أغسطس ، 2011).
24 مايو 2011 باعت المدعية شقتها رقم 10 ، الواقعة في: منطقة موسكو ، حي دميتروفسكي ، XXXXXXX Sokolova AND.A. (لد 92). 12 يوليو 2011 سوكولوفا آي. وفقًا للإجراءات المنصوص عليها في القانون ، سجلت حقها في الملكية لدى سلطات التسجيل الحكومية (90) ، مما يعني أن الالتزام بتحمل تكاليف دفع تكاليف الإسكان والمرافق اعتبارًا من 12 يوليو 2011 يقع على عاتق أ.أ.سوكولوفا.
وفقًا لأحكام الجزء 2 ، المادة 223 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، في الحالات التي يكون فيها نقل الملكية خاضعًا لتسجيل الدولة ، ينشأ حق المشتري في الملكية من لحظة هذا التسجيل ، ما لم ينص على خلاف ذلك من قبل قانون.
بموجب الفقرة 1 من الفن. 131 ، الفقرة 1 من الفن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تخضع الملكية وحدوثها ونقلها وإنهائها لتسجيل الدولة.
وفقا للفقرة 2 من الفن. 551 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، فإن تنفيذ اتفاقية شراء وبيع العقارات قبل تسجيل الدولة لنقل الملكية ليس أساسًا لتغيير علاقاتهم مع أطراف ثالثة.
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق ينشأ من الشخص الذي حصل عليها على أساس اتفاقية بيع وشراء من لحظة تسجيل الدولة لملكيتها ، وبالتالي ، فإن شرط التحصيل من GA Korneeva. المتأخرات في السداد للإسكان والخدمات المجتمعية في الفترة من 01.08.2018 2008 إلى 30.08.2011 10/29/2009 ، غير قانوني.
من لحظة تسجيل الدولة للحق ، أي من 29 أكتوبر 2009 G.A. Korneeva دفع مبلغ مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، وهو ما يتم تأكيده من خلال الإيصالات المقدمة في مواد الحالة (14-24).
ومع ذلك ، للفترة من نوفمبر 2009. وحتى يوليو 2011. المستحق للمدعى عليه للمدعي دفع مقابل استخدام المرافق 35141 روبل. 67 كوبيل (لد 7). نظرًا لأن المدعية دفعت مبلغ 33323 روبل و 71 كوبيل ، فيجب استردادها لصالح فواتير الخدمات العامة MUE "UK ZhKK" بمبلغ 1817 روبل. 96 كوبيل
بناء على ما سبق ، يسترشد بالفن. 8 القانون المدني ، 223 ، 551 القانون المدني للاتحاد الروسي ، الفن. 30 ZhK RF ، بموجب المرسوم الصادر عن حكومة RF بتاريخ 23.05.2006. رقم 307 "إجراءات تقديم الخدمات العامة للمواطنين" ، المادة. 194-198 قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، محكمة
مقرر:
لتلبية مطالبات Galina Alekseevna Korneeva ضد MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق".
إلزام MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق" بإعادة حساب فواتير الخدمات للفترة من نوفمبر 2009 إلى يوليو 2011 ، وخفض مبلغ الدين إلى 1817 روبل. 96 كوبيل
إلزام شركة MUP "إدارة مجمع الإسكان والمرافق" بخصم المبلغ الذي دفعته Korneeva Galina Alekseevna بمبلغ. 33323 روبل 71 كوبيل على حساب سداد فواتير الخدمات العامة للفترة من 29.10.2009 إلى 01.08.2011.
المطالبات المضادة المقدمة من MUE "شركة إدارة الإسكان والخدمات المجتمعية" ترضي جزئيًا.
تحصيل ديون فواتير الخدمات من كورنيفا غالينا ألكسيفنا لصالح MUE "شركة إدارة مجمع الإسكان والمرافق" للفترة من 29 أكتوبر 2009 إلى 1 أغسطس 2010. بمبلغ 1817 روبل و 96 كوبيل ، يجب رفض باقي مطالبات تحصيل الديون والعقوبات.
لتحصيل "شركة إدارة الإسكان والمجمعات البلدية" من الشركة البلدية الوحدوية واجب الدولة بمبلغ 400 روبل لدخل الدولة.
يمكن استئناف القرار أمام محكمة موسكو الإقليمية في غضون 10 أيام من تاريخ إعلانه من خلال محكمة دميتروفسكي.
"الإسكان والخدمات المجتمعية: المحاسبة والضرائب" ، 2009 ، العدد 7
محاسبة ومراقبة حسابات القبض ، وتأثيرها على غير دافعين ، والتحصيل القضائي للديون - هذا هو الروتين الذي تتبعه منظمات الإدارة و HOAs. سننظر اليوم في الموقف الذي قام فيه المالك ، دون سداد الديون لمقاول الإسكان والخدمات المجتمعية ، ببيع مقره. هل يمكن تحصيل الديون من الملاك الجدد؟ كيف تقاضي المالك السابق؟
لسوء الحظ ، لا يدفع جميع المواطنين بحسن نية مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية المقدمة والعمل المنجز لصيانة وإصلاح الممتلكات العامة في مبنى سكني. تنطبق هذه المشكلة بالتساوي على شركات الإدارة ، و HOAs ، والتعاونيات السكنية. تُظهر ممارسة NP "Nizhny Novgorod Association of Home Owners 'Association" أنه حتى الدين الصغير للمالك لجمعية مالكي المنازل يستتبع خسائر كبيرة ، لأن الشراكة منظمة غير ربحية وغالبًا ما يكون مصدر الدخل الوحيد - دفع المالكين للمسكن. وفي الوقت نفسه ، بالنسبة للمنظمات الموردة للموارد ، لا يهم ما إذا كان المشتركون فيها منظمة تجارية ، ويطالبون قانونًا بمدفوعات بموجب اتفاقيات توريد الموارد ، فضلاً عن غرامة التأخير في السداد.
دعونا ننتقل إلى الحالة التي نشأت فيها متأخرات سداد المسكن قبل الحصول على ملكية المسكن. بعبارة أخرى ، باع المالك السابق الشقة ، وتبرع بها ، وأبرم صفقة أخرى مع الشقة دون سداد الدين للمؤسسة الإدارية. أسهل طريقة للخروج ، والتي غالبًا ما تلجأ إليها المنظمات الإدارية ، هي مطالبة المالك الجديد بسداد الدين. عواطف هذا الأخير مفهومة تمامًا: إنه يشك فيما إذا كان يجب أن يدفع مقابل خدمات لم يستهلكها؟
للإجابة على هذا السؤال ، هناك خياران يجب مراعاتهما:
ليس سراً أن الموقف الأول أكثر شيوعًا. في حالة عدم وجود بند في الاتفاق بشأن نقل الشقة بشأن سداد متأخرات السكن والمدفوعات الجماعية من قبل المالك الجديد (المشتري ، الموهوب ، المساهم) ، فإن الأخير غير ملزم بدفع الدين الذي تم تشكيله من قبل دخوله في الملكية.
وفقا للفن. 210 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يتحمل مالكها عبء الحفاظ على الممتلكات. حسب الفن. 153 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي ، ينشأ الالتزام بالدفع مقابل المباني السكنية والمرافق من مالك المباني السكنية منذ اللحظة التي ينشأ فيها حق الملكية. بموجب الفقرة 2 من الفن. 8 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تنشأ حقوق الملكية الخاضعة لتسجيل الدولة منذ لحظة تسجيل الحقوق المقابلة لها ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك. تخضع حقوق العقارات (التي تنتمي إليها الشقة) لتسجيل الدولة (البند 1 من المادة 131 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وبالتالي ، فإن الالتزام بالدفع مقابل السكن والخدمات المجتمعية المقدمة فيما يتعلق بالشقة المشتراة ينشأ بعد تسجيل نقل الملكية إلى المالك الجديد. حتى تلك اللحظة ، يتعين على المالك السابق للشقة دفع ثمن الخدمات.
إذا أرسلت المؤسسة الإدارية فاتورة إلى المالك الجديد لسداد ديون المالك السابق ، فقد يُنصح المالك القانوني بإبلاغ منظمة الإدارة عن نقل ملكية المسكن والمطالبة بالتوقف عن مطالبتة بالسداد الدين. يجب أن يكون هذا التطبيق مصحوبًا بنسخ من اتفاقية البيع والشراء وشهادة تسجيل الدولة للحقوق ، بالإضافة إلى قراءات العدادات ، المعتمدة من قبل المنظمات ذات الصلة ، والمسجلة في وقت الاستحواذ على الشقة.
يحق لمنظمة الإدارة ، بدورها ، التقدم إلى المحكمة بدعوى ضد المالك السابق لتحصيل المتأخرات في المدفوعات الإلزامية (منظمة الإدارة - على أساس اتفاقية الإدارة المبرمة مع المالك السابق ، أو أساس حقيقة استهلاك الخدمات ؛ تعاونية الإسكان و HOA - بسبب الالتزام ، المحدد في الميثاق والفقرة 8 من المادة 138 من LC RF ، كشخص ملزم بتمثيل المصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، بما في ذلك العلاقات مع أطراف ثالثة).
للذهاب إلى المحكمة ، يجب عليك إعداد بيان بالمطالبة ، وإرفاق إيصال لدفع واجب الدولة والمستندات التي تؤكد أساس ومبلغ التحصيل.
يتم حساب حجم رسوم الدولة وفقًا للفقرات. 1 ص 1 من الفن. 333.19 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي ويعتمد على سعر المطالبة. لذلك ، عند تحصيل الديون ، التي لا يتجاوز مبلغها 10000 روبل. ، يتم احتساب رسوم الدولة بنسبة 4 ٪ من تكلفة المطالبة ، ولكن ليس أقل من 200 روبل. إذا كانت تكلفة المطالبة في حدود 1001 إلى 50000 روبل ، فإن واجب الدولة سيكون 400 روبل. بالإضافة إلى 3٪ من المبلغ المستحق بما يزيد عن 10000 روبل. يتم تقديم بيان الدعوى إلى القاضي بسعر مطالبة يصل إلى 100000 روبل ، أي أكثر من 100000 روبل. - إلى محكمة المقاطعة.
في جلسة الاستماع ، سيحتاج المدعي (منظمة الإدارة ، HOA ، تعاونية الإسكان) إلى تأكيد الحقائق التالية.
أولاً ، مقدار الدين الناتج. لهذا ، يجب وضع حساب مفصل لمبلغ الدين ، مع مراعاة التعريفات الحالية وقراءات أجهزة القياس.
ثانياً ، حجم التعريفة للصيانة والإصلاح. على عكس التعريفات الجمركية للمرافق (التي تحددها الهيئة التنظيمية) ، يتم تحديد مبلغ الدفع مقابل صيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني من قبل مالكي المباني في هذا المنزل أو أعضاء HOA ، إذا كان المنزل تدار من قبل HOA (البنود 7 ، 8 ، المادة 156 من RF LC). وفقط إذا لم يقرر أصحاب المباني في مبنى سكني في اجتماعهم العام تحديد مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني السكنية ، يتم تحديد هذا المبلغ من قبل الحكومة المحلية. وبالتالي ، فإن بروتوكول الاجتماع العام لأصحاب المباني السكنية أو الاجتماع العام لأعضاء HOA مطلوب.
ثالثا: وجود او عدم وجود اتفاق مع المالك. تذكر أنه إذا كان المنزل مُدارًا من قبل HOA ، فإنه ملزم بإبرام اتفاقية لصيانة وإصلاح الممتلكات المشتركة لمبنى سكني وتوفير المرافق مع مالك ليس عضوًا في HOA ، واتفاقية بشأن توفير المرافق مع كل عضو في HOA. عند خدمة منزل من قبل شركة إدارة ، يلزم عقد إدارة ؛ في حالة عدم وجود مثل هذه الاتفاقية ، سيتعين على شركة الإدارة إثبات حقيقة أداء العمل وتقديم الخدمات من خلال تقديم أنواع مختلفة من أعمال العمل المنجزة ، عقود تقديم الخدمات ، إلخ.<1>.
<1>راجع مقال "إذا لم يكن لدى مؤسسة الإدارة اتفاقية مع مالك المباني غير السكنية" ، العدد 3 ، 2009.
يجب ألا ننسى التأكيد الإلزامي لسلطة ممثل المنظمة. يمكن أن يكون هذا بروتوكولًا بشأن انتخاب رئيس تعاونيات الإسكان وجمعيات مالكي المنازل أو توكيلًا رسميًا من المنظمة الإدارية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن فترة التقادم لمطالبات تحصيل الديون والمدفوعات الإجبارية والدفع مقابل الخدمات المقدمة هي ثلاث سنوات (المادة 196 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
وتجدر الإشارة إلى أن منظمة الإدارة ليس لديها أي طرق قانونية للتأثير على إبرام صفقة مع مبنى سكني في ظل وجود متأخرات في الدفع مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، نظرًا لأن العلاقات المتعلقة بالبيع (أو أي شكل آخر من أشكال الاغتراب) من الشقة تنشأ بين المالك والمقتني ، والعلاقات المتعلقة بالديون - بين المالك والمنظمة الإدارية.
وفقًا للبند 4 من التعليمات الخاصة بإجراءات تسجيل الدولة لعقود البيع ونقل ملكية المباني السكنية<2>لتسجيل حالة اتفاقية البيع وفقًا للفن. فن. يتم تقديم 16 و 17 من القانون الاتحادي الصادر في 21.07.1997 N 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها":
كما ترى ، لا يتطلب تسجيل الدولة لنقل الملكية مستندًا يؤكد عدم وجود متأخرات في السداد مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، والتي قد تكون شهادة من منظمة الإدارة حول عدم وجود متأخرات.
وفي الوقت نفسه ، في رأينا ، الطلب من مشتري الشقة إلى المالك لتقديم مثل هذه الشهادة هو أكثر من منطقي (من أجل تجنب المفاجآت في المستقبل). بالإضافة إلى الشهادة ، يمكنك أن تطلب من المالك تقديم إيصالات الدفع الأخيرة للخدمات ذات الصلة. وإذا كان هناك دين لا يمكن للمالك سداده قبل بيع المسكن ، فمن الممكن سداد الدين لشركة الإدارة من قبل المالك الجديد ، مع انخفاض مقابل في سعر العقد المدفوع للنقل. للشقة (البيع ، المشاركة في رأس المال في البناء).
تعد الاتفاقات الخاصة بنقل ملكية شقة بشرط فرض التزام على المشتري بدفع ديون البائع أقل شيوعًا. قد تبدو الصياغة على النحو التالي: "اتفق الطرفان على نقل الشقة من قبل البائع إلى المشتري المثقل بمتأخرات السداد عن المباني السكنية بمبلغ XXX روبل. وينتقل التزام دفع هذا الدين إلى المشتري من لحظة تسجيل الدولة لملكية الشقة ".
في حالة وجود مثل هذا الشرط ، يتم تحويل الديون. بحكم الفن. 391 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يجب أن يكون تحويل المدين لديونه إلى شخص آخر رسميًا كتابيًا (يتم استيفاء الشرط إذا كان هناك شرط مدروس في العقد أو إذا تم وضع اتفاقية إضافية) و مسموح فقط بموافقة الدائن. بمعنى آخر ، لا يكفي تضمين شرط في العقد ؛ من الضروري الحصول على موافقة خطية من المنظمة الإدارية لنقل الدين من المالك السابق إلى مشتري المسكن.
وفقًا لذلك ، يتم تقديم جميع متطلبات دفع رسوم الإسكان والخدمات المجتمعية المتفق عليها من قبل البائع والمشتري ومنظمة الإدارة إلى المالك الجديد.
ماجستير بورجين
مستشار قانوني
NP "جمعية نيجني نوفغورود لرابطات مالكي المنازل"
