1.3 Субъекты и объекты рыночных отношений. Их специфика
Субъекты рыночных экономических отношений – те, кто есть их носителями, то есть, кто продаёт и покупает: практически каждое физическое лицо, которое не ограничено законом в правоспособности и дееспособности, группы граждан, трудовые коллективы, юридические лица всех форм собственности, государство.
Носители рыночных отношений – это те, кто занимается индивидуально-трудовой деятельностью, государственные предприятия, кооперативы, арендные предприятия, фермерские хозяйства, коллективные хозяйства и т. д.
В то же время субъектов рыночных отношений разделяют на производителей (продавцов) и потребителей (покупателей). Кроме того, выделяют посредников, которые «сводят» продавцов и покупателей. Такими посредниками являются коммерсанты, банки, биржи, торговые филии, торгово-промышленные палаты, страховые компании. Самый крупный посредник – государство. Принято выделять четыре крупные субъекты рыночного хозяйствования: домашние хозяйства, фирмы, банки и государство.
Если рассматривать эволюцию рынка с точки зрения субъектов рыночных отношений, то мы увидим, что сначала это были непосредственно производители потребители товарной продукции. Потом по мере его развития и разделения в самостоятельные отрасли торговли и денежного обращения, активными участниками рыночных отношений становятся торговые и финансовые посредники: коммерческие агенты, консигнаторы, брокеры, дилеры, коммивояжеры и др.
Названные субъекты, действуя на правах физических либо юридических лиц, играют всё большую роль в рыночной экономике, и не случайно. Рынок представляет собой сложный механизм выявления и согласования экономических интересов. Именно этим и занимаются торговые и финансовые посредники. Они изучают состояние спроса и предложения тех или иных товаров, динамику цен, устанавливают деловые контакты, прогнозируют рыночную ситуацию и т. д.
Их деятельность считается крайне необходимой и высоко оценивается общественностью. Бытует даже мнение, что посреднические звенья в рыночном механизме играют роль управляющей системы.
В условиях командной экономики, наоборот, посредническая деятельность рассматривается как второстепенная, а то и вовсе нежелательная. Это обусловлено тем, что здесь всеохватывающим регулятором общественной жизни выступает государственный аппарат. Посредник же, который обеспечивает независимое функционирование хозяйств, своей деятельностью объективно противостоит госаппарату, угрожая самому его существованию.
Объектами рыночных отношений является то, для чего они существуют: в первую очередь это товары и услуги (предметы потребления и средства производства), капитал, труд, земля и другая недвижимость, ценные бумаги, интеллектуальные достижения (идеи, открытия и т. д.), информация (в том числе реклама). То есть объектами рыночных отношений является всё то, что продаётся и покупается.
1.4 Сущность рынка. Общность черт
Рынок является экономической категорией и как таковая тесно связан с обменом, обращением, торговлей, торговыми услугами. В чем же единство и различия связанных с рынком категорий?
Обмен можно рассматривать с двух сторон:
v как процесс движения товаров и услуг, как процесс общественного обмена веществ;
v как процесс создания определенных общественных отношений, в которые вступают индивидуумы при этом обмене веществ.
Как экономическая категория обмен выражает вторую сторону, т.е. представляет собой экономические связи между людьми, как производителями и потребителями, по поводу движения результатов труда, полученных не для собственного потребления, а для других, для удовлетворения общественных потребностей. Именно благодаря обмену разрозненные, хозяйственно обособленные товаропроизводители и потребители вступают в контакты.
Товарное обращение – более развитая форма товарного обмена. Это товарный обмен, осуществляемый при посредстве денег (Т – Д – Т) на основе взаимозаменяемости и эквивалентности, взаимного соглашения участников данного процесса.
Торговля – это деятельность людей по осуществлению товарного обмена и актов купли – продажи. Торговые сделки товаровладельцев – продажа (обмен товара на деньги), купля (обмен денег на товар), единство обоих этих актов и заключение таких сделок составляют суть торговой деятельности.
Торговые услуги – отношения посреднической деятельности людей, осуществляющих куплю – продажу товаров.
К основным торговым услугам относятся такие торговые операции, как изучение покупательского спроса товарных источников торговцами, реклама, организация различных выставок, заключение хозяйственных договоров, разовых сделок, показ товаров, оказание квалифицированной консультации, создание благоприятных условий для реализации товаров (прием, выдача и хранение денег, связанных с реализацией товаров; оформление различных документов; учет и контроль за движением товарной массы и многие другие).
К дополнительным торговым услугам относятся услуги, связанные с продолжением процесса производства в сфере обращения (транспортировка, упаковка, хранение и т.д.), существование которого обусловлено полным обособлением производства от сферы обращения.
Ещё бы хотелось остановиться на понятии торговый капитал. Торговый капитал – капитал, функционирующий в сфере обращения (по Марксу), представляет собой обособившуюся часть промышленного (товарного) капитала. Практически это означает, что промышленник, вкладывающий свой капитал в производство товаров, сам не занимается их реализацией, а передает эту функцию специальным торговым предприятиям. Торговый капитал становится как бы агентом промышленного, осуществляет его торговое обслуживание. Экономический смысл такого обособления состоит в том, что торговец экономит промышленнику время и деньги, ибо осуществляет реализацию товаров быстрее (лучше знает условия реализации, спрос покупателей и т.д.) и с меньшими затратами.
Первоначальной формой торгового капитала был купеческий капитал, объективной основой возникновения которого послужили отделение ремесла от земледелия, а затем города от деревни. С возникновением денег и образованием местных рынков происходит выделение особой группы лиц – купцов, специализировавшихся на посреднических операциях в сфере товарного обмена.
В эпоху свободной конкуренции торговый капитал обособляется от промышленного довольно сильно. Крупные промышленные компании создают часто собственную сбытовую сеть, стараясь держать под контролем реализацию и потребление своих товаров.
Рынок – это конкретная форма проявления товарного обмена и обращения, где функционирует торговый капитал и не только он.
Отсюда рынок как экономическая категория есть совокупность конкретных экономических отношений и связей между покупателями и продавцами, а также торговыми посредниками по поводу движения товаров и денег, отражающая экономические интересы субъектов рыночных отношений и обеспечивающая обмен продуктами труда.
Единство всех вышеназванных категорий заключается в том, что они выражают единую сущность – экономические связи между людьми в процессе движения товаров.
Суть рыночных отношений сводится к возмещению затрат продавцов (товаропроизводителей и торговцев) и получению ими прибыли, а также удовлетворению платежеспособного спроса покупателей на основе свободного, взаимного соглашения, эквивалентности и конкурентоспособности. Именно это и составляет родовые, сущностные черты рынка. Материальную основу рыночных отношений составляет движение товара и денег. Но так как рынок функционирует в определенной экономической системе и, развиваясь, превращается в самостоятельную подсистему, то это не может не обусловить специфику форм его проявления (различный удельный вес рыночных отношений во всей экономической системе, различная организация рынка, различные формы, методы и размеры регулирования рынка). Наличие специфических черт у рынка (ассортимент товаров, организация рынка, традиции) позволяет говорить о киевском, украинском, американском, японском и других рынках.
Образования не в полной мере нацелено на цели и задачи экономических реформ, и вместе с тем, в недостаточной мере предпринимаются шаги для совершенствования управления образовательным фактором экономического роста Павлодарской области. В частности, из данных, приведенных в подразделе 2 раздела 2, мы видим, что для Павлодарского региона характерна проблема снижения численности населения, и только...
Постановление Правительства РФ 29 декабря 1994 ”Об особой экономической зоне в границах особо охраняемого региона РФ" §2. ПРОТИВОРЕЧИЯ ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИНТЕРЕСОВ СУБРЕГИОНА И ХОЗЯЙСТВУЮЩИХ СУБЪЕКТОВ Экономические интересы субъектов хозяйствования весьма разнообразны и разнокачественны, как в связи с их разноуровневой принадлежностью, функциональной ориентированностью, так и приоритетностью. ...
Функция общей экономической теории – прогнозно-прагматическая, предполагающая разработку и выявление научных прогнозов и перспектив общественного развития. Эти функции экономической теории осуществляются в повседневной жизни цивилизованного общества. Экономической науке принадлежит огромная роль в формировании экономической среды в определении масштабов и направлений экономической динамики, в...
Обеспечивает единство исторического и логического подходов. Это необходимо не только для выяснения происхождения системы и ее элементов, но и для обоснования тенденций развития, его этапов. Экономическая теория должна показать явление в развитии, движении, т.е. исторически. Вместе с тем она рассматривает экономические процессы, освобожденные от случайностей исторического развития, т.е. ...
Рынок нередко определяют как совокупность существующих и потенциальных покупателей товаров. Вместе с тем в более широком плане рынок определяется как совокупность социально-экономических отношений в сфере обмена, посредством которых осуществляется реализация товаров. Таким образом, рынок представляет собой обширную сферу проявления индивидуальных случайностей.
Поскольку воспроизводственный процесс отражает объективную логику развития общества, рынок не может быть случайным явлением - его возникновение вполне закономерно и связано с процессом развития общественного производства.
Рынок зависит от политических, социальных, географических и других условий. Вместе с тем, бесспорно, рынок не только является регулятором, но и служит критерием целесообразности затрат на производство тех или иных товаров. Если товар не реализуется, затраты на него являются убытками для общества.
Для идеального рынка (который в действительности не существует), необходимо три основных условия:
абсолютное право любого человека или организации производить, покупать или продавать что угодно, не запрещённое законом или моральными нормами;
абсолютное право свободной продажи и покупки любого товара на рынке по свободной цене;
абсолютная свобода доступа к любой отрасли производства продуктов и оказания услуг без ограничения.
Идеальных рынков в природе не существует, поскольку не может быть абсолютно свободных товаропроизводителей, покупателей и цен. Общество существует как большая система, в которой между всеми элементами имеется огромное число причинно-следственных связей, поэтому реально не может быть не только всех, но даже единичных продавцов, покупателей и цен, абсолютно свободных и независимых.
Рынок может существовать только в том случае, когда он одновременно включает следующие рынки:
Рынок средств производства;
Рынок потребительских товаров;
Рынок интеллектуальных продуктов;
Финансовый рынок (который подразделяется на рынок ценных бумаг и рынок кредитов);
Рынок рабочей силы.
В настоящее время наблюдается устойчивая тенденция увеличения значимости рынка интеллектуальных продуктов и финансового рынка и уменьшение значимости рынков материальных ресурсов и товаров.
При производстве интеллектуальных продуктов используется весь комплекс достижений научно-технического прогресса, все предшествующие открытия, изобретения, передовые идеи. Благодаря этому стоимость интеллектуальных затрат составляет 90-98%, а материально-вещественных - 2-10%. Поэтому в настоящее время значительно целесообразнее производить и продавать интеллектуальные товары, чем материалы, сырьё и т.п.
Итак, основными составляющими рынка являются:
продавец;
покупатель;
продукт или услуга; Рынок и его основные особенности СПб, издательский дом «Альфа»., 2001, стр 178
Продавец выступает на рынке, определяя товар, цену, рекламу, сервис, сбытовые сети. Покупатель определяет методы оценки и выбора товара. Поскольку все сделки осуществляются в условиях действия окружающей среды, то, естественно, среда не остаётся пассивной к продавцу и товару.
Внешнюю среду образуют политические, социальные, правовые, общеэкономические и другие факторы, действующие на рынок. Это ещё раз подчёркивает, что принципиально не может быть абсолютно свободных продавцов, покупателей и цен.
Степенью предложения товаров и спроса на них характеризуется насыщенность рынка. Если предложение превышает спрос, то цены должны упасть, так как производитель стремится реализовать продукцию и возместить затраты хотя бы частично. Если спрос существенно превышает предложение, цены растут.
Следует видеть разницу между потребителем и покупателем. Применительно к потребительскому рынку продукты питания, например, покупает обычно хозяйка дома - следовательно, она является покупателем. Потребляют же эти продукты все члены семьи, поэтому он являются потребителями. Поэтому следует в каждом конкретном случае чётко определить, кто является конечным потребителем товара, что позволит установить обратную связь.
Состояние рыночного равновесия, при котором величина спроса равна величине предложения, обычно является мимолётным или вообще не достигается. На практике, как правило, имеет место рыночная ситуация, при которой либо спрос превышает предложение, либо предложение превышает спрос. В первом случае складывается ситуация, называемая рынком продавца (рынок производителя), при которой предложение определяет максимум объёма продажи данного продукта или услуги на определённом рынке. Второй случай - это рынок покупателя (рынок потребителя), определяющий рыночную ситуацию, при которой спрос определяет максимум объёма продажи данного товара на каком-то рынке.
Недостаточность предложения, типичная для рынка продавца, может иметь разный диапазон. Она может быть постоянной или временной, охватывать весь рынок или только его отдельные сегменты, например региональные или отраслевые. Основное ограничение предложения вытекает из дефицита факторов производства - производственных площадей, оборудования, сырья, материалов, комплектующих изделий, запасных частей и т.д. Другое ограничение может быть следствием контроля предложения, чаще всего в виде административного распределения. Это лимитирует свободную продажу и создаёт условия для развития теневой экономики. Другое ограничение предложения связано с низкой эластичностью факторов производства во взаимосвязи с действием фактора времени. Это означает, что прирост продукции иногда можно получить только через продолжительное время, например из-за длительности производственного цикла.
Рынок - одно из важнейших достижений человеческой цивилизации. Его зачатки относятся к древности. С развитием товарных отношений изменилось и само содержания понятия “рынок”. (это одна из причин существования множества определений рынка.)
Первоначально рынок рассматривался как место розничной торговли, рыночная площадь. Объясняется это тем, что рынок появился ещё в период первобытного общества, когда обмен только становился более или менее регулярным, лишь приобретал форму товарного обмена, который осуществлялся в определённом месте и в определённое время. С развитием ремесла и городов торговля, рыночные отношения расширяются, за рынками закрепляются определённые места. Такое понимание рынка сохранилось и до наших дней как одно из значений слова.
С дальнейшим развитием товарного обмена, появлением денег, товарно-денежных отношений возникает возможность разрыва купли-продажи во времени и пространстве. И характеристика рынка только как места торговли уже не отражает реальность, ибо формируется новая структура общественного производства - сфера общения. Она характеризуется обособлением материальных и трудовых ресурсов, затрат труда с целью выполнения определённых специфических для обращения функций. В результате возникает новое понимание рынка как формы товарно-денежного обмена (обращения). Сегодня можно выделить ещё одно понимание рынка - как общественной формы организации и функционирования экономики, при которой обеспечивается взаимодействие производства и потребления без посреднических институтов, регулирующих деятельность производства и потребителей, прямое и обратное воздействие на производство и потребление.
То, что рынок включает не только отношения по купле-продаже, но и социально-экономические отношения (собственности, производства, распределения, потребления…), а также организационно-экономические отношения (различные конкретные формы организации рынка и т.д.), даёт основание рассматривать рынок в функционирующей экономической системе как самостоятельную подсистему.
Суть рыночных отношений сводится к возмещению затрат продавцов (товаропроизводителей и торговцев) и получению ими прибыли, а также удовлетворению платёжеспособного спроса покупателей на основе свободного, взаимного соглашения, возмездности, эквивалентности и конкурентности. Именно это и составляет родовые, сущностные черты рынка. Материальную основу рыночных отношений составляет движение товара и денег. Но так как рынок функционирует в определённой экономической системе и, развиваясь, превращается в самостоятельную подсистему, то это не может не обусловить специфику форм его проявления (различный удельный вес рыночных отношений во всей экономической системе, различная организация рынка, различные формы, методы и размеры регулирования рынка и т.д.). наличие специфических черт у рынка (ассортимент товаров, организация рынка, традиций и т.д.) позволяет различать рынки по географической принадлежности.
Сущность рынка находит своё выражение в главных его экономических функциях, выражающих основное назначение данной категории и отражающих её сущность.
Функции рынка:
Интегрирующая функция - состоит в соединении сферы производства (производителей), сфера потребления (потребителей), а также торговцев посредников и включении их в общий процесс активного обмена продуктами труда и услугами. Без рынка производство не может служить потребителю, а потребитель не сможет удовлетворить свои потребности.
Регулирующая функция - предполагает воздействие рынка на все сферы экономики, обеспечивает согласование производства и потребления в ассортиментной структуре, сбалансированность спроса и предложения по цене, объёму и структуре, пропорциональности в производстве и обмене между регионами, сферами национальной экономики.
Рынок даёт ответы на вопросы: «что производить?», «как производить?» и «для кого производить?».
Стимулирующая функция - состоит в побуждении производителей к созданию новой продукции, созданию необходимых товаров с наименьшими затратами и получением достаточной прибыли; стимулировании научно-технического прогресса и на его основе - интенсификации производства, a эффективности функционирования всей экономики.
Ценообразующая функция - это установление ценностных эквивалентов для обмена продуктов. При этом рынок сопоставляет индивидуальные затраты труда на производство с общественным эталоном, т.е. соизмеряет затраты и результаты, выявляя ценность товара посредством определения не только количества затраченного труда, но и его полезности.
Контролирующая функция рынка выполняет роль главного контролера конечных результатов производства. На рынке выявляется, в какой мере нуждам покупателей соответствует не только количество, но и качество товаров и услуг.
Посредническая функция обеспечивает встречу экономически обособленных производителей и потребителей с целью обмена результатами труда. Без рынка невозможно определить, насколько взаимовыгодна та или иная экономическая и технологическая связь между участниками общественного производства. Потребитель имеет возможность выбора оптимального продавца-поставщика, а продавец - наиболее подходящего покупателя.
Информационная функция даёт участникам рынка через постоянно меняющиеся цены, процентные ставки на кредит объективную информацию о спросе и о предложении товаров и услуг на рынке. Современный рынок собирает и обрабатывает огромные объёмы информации и выдаёт обобщённые данные о состоянии и условиях реализации товаров и услуг.
Функция экономичности - предполагает сокращение издержек обращения в сфере потребления (затрат покупателей на покупку товаров) и соразмерности спроса населения с заработной платой.
Функция реализации интересов рыночных субъектов обеспечивает взаимосвязь интересов продавцов и покупателей. Экономический интерес продавцов состоит в получении большого дохода, а покупателя - в удовлетворении потребности с наименьшими затратами. Соединение этих интересов предполагает обмен нужными друг другу полезностями и эквивалентность рыночной сделки.
Из сущности рынка и его функций логически вытекает и его роль в общественном производстве, которая сводится к следующему:
выдавать сигнал производству с помощью обратных «первичных» связей: что, в каком объёме и какой структуре следует производить;
уравновешивать спрос и предложение, обеспечивать сбалансированность экономики;
дифференцировать товаропроизводителей в соответствии с эффективностью их работы и нацеленностью на покрытие рыночного спроса;
«санитарная» роль рынка (сводится к вымыванию неконкурентоспособных предприятий и свёртыванию устаревших производств). Гриценко А., Соболев В. Рыночная инфраструктура: сущность, функции, строение. СПб. 2011, № 3 стр. 38
Принимая во внимание, что рынок есть определённый способ функционирования хозяйственной жизни, определённое её динамическое состояние, необходимо признать, что в этом случае экономике должен быть свойствен ряд признаков (принципов), позволяющих характеризовать её как рыночную.
Такими принципами являются: наличие в экономике разнообразных форм собственности (полиморфизм собственности) и многообразных форм хозяйствования; обеспечение свободы хозяйственной деятельности, свобода выбора партнёров по хозяйственным связям, самостоятельность, независимость и ответственность за хозяйственные решения рыночных субъектов, их способность самостоятельно заключать контракты, договоры, размещать и принимать заказы; способность свободно распоряжаться частью своих доходов; отсутствие жёсткого административного товарного распределения; т.е. свободная купля-продажа; формирование механизма свободного ценообразования, право рыночных субъектов самим устанавливать цены. Это не жёсткое условие, ибо классический рынок сам создаёт извне «невидимой рукой» цену покупателям и продавцам. Наличие союзов производителей и потребителей как своеобразная реакция на цены, которая не устраняет рынок; свободное маневрирование ресурсами, их наличие, обеспечивающее мобильность в использовании факторов производства для его развития; возможность изменить условия производства, его технологию, свободное перемещение любых капиталов в любую сферу приложения; недогрузка - это обязательное условие для функционирования нормальной рыночной экономики; полнота и доступ к информации о состоянии рынка всех хозяйственников; наличие рыночной инфраструктуры, т.е. комплекса отраслей, систем, служб и предприятий, обслуживающих рынок; сохранение значительного нерыночного сектора экономики наряду с распространением рыночных отношений; последовательная интеграция национальной экономики в систему мировых хозяйственных связей; обеспечение со стороны государства социальных гарантий, предоставление всем равных возможностей в «зарабатывании средств» и поддержка нетрудоспособных и социально уязвимых членов общества.
Вывод: Таким образом, мы видим, что важность рыночных отношений в современном мире по истине огромна. Они играют очень большую роль в общеэкономическом развитии стран их производственно-товарной ориентации, а так же оказывают огромное влияние на взаимодействие различных типов экономических рынков (продовольственных, финансовых и пр.)
Цена любого объекта недвижимости, будь то квартира, офис или коттедж, определяется влиянием целого набора внешних факторов. Различные причины определяют то, что один объект дороже другого и наоборот, а также то, что недвижимость в целом дорожает или дешевеет.
Анализируя причины изменений цен на рынке, следует разделить все внешние факторы на две основные категории: локальные и глобальные. К локальным факторам относятся хорошо нам известные причины различия цен на разные объекты - это местоположение, тип здания, состояние объекта, начинка, окружение. Учет влияния локальных факторов в теории и практике оценки выражается в виде использования так называемых корректировок, согласно которым, например, квартира на первом этаже в среднем на 15% дешевле аналогичной на среднем, а квартира с балконом примерно на 2% дороже такой же, но без балкона. Этот перечень можно продолжать довольно долго. Зная степень влияния на цену локальных факторов, можно решать задачи оценки отдельного объекта, зная общий текущий уровень цен на недвижимость. Однако учет локальных факторов не позволяет прогнозировать развитие рынка в целом, предвидеть его рост или спад. Для решения задач динамики рынка необходимо обратить внимание на глобальные факторы. Это, прежде всего, макроэкономические характеристики: политическая и экономическая обстановка, степень развития бизнеса и производства в данном городе, объем экспорта и инвестиций, уровень доходов населения. Именно эти факторы определяют тот факт, что цены на недвижимость в Москве примерно в равной пропорции по всем сегментам рынка выше, чем цены в Петербурге или Волгограде, но ниже, чем в Лондоне или Париже. Разделение всех факторов, влияющих на ценообразование, на локальные и глобальные имеет еще одно очень полезное свойство. Локальные факторы определяются в основном параметрами конкретного объекта, но слабо зависят от времени. Например, кирпичные дома в некой пропорции дороже аналогичных панельных домов. Так было и пять, к десять, и более лет назад, очевидно, что так будет и в будущем. Так же, как и жилье на окраинах, скорее всего, будет дешевле, чем в центре, а жилье возле парка дороже, чем возле промзоны. В первом приближении можно считать локальные факторы вообще не зависящими от времени. Если их роль и претерпевает изменения, такие как постепенное падение престижа сталинских домов или снижение роли наличия телефона з квартире из-за бурного развития сотовой связи, то этот процесс длится годами и ощутимые изменения можно наблюдать только через 5-10 лет. Глобальные факторы, напротив, обладают противоположными свойствами. Они гораздо быстрее меняются со временем, реагируя на изменения экономической и политической обстановки, однако, являются общими для всех объектов недвижимости. Например, при благоприятной экономической обстановке примерно пропорционально дорожает любая недвижимость, в то время как при кризисе все сегменты рынка испытывают похожий спад. Конечно, из-за дополнительных причин при общем подъеме рынка какие-то классы объектов недвижимости могут дорожать чуть быстрее, другие - чуть медленнее, но это скорее уже более тонкие поправки. Описанная выше философия положена в основу методологии аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости" IRN.RU. Ее легко представить в виде простой символической формулы (реальные расчетные формулы, конечно же, существенно сложнее):
Ck(t,pi) = G(t) + Lk(Pi).
В этой формуле Ck(t,pi) - цена некого k-ого объекта недвижимости, которая складывается из G(t) - вклада глобальных факторов, общих для всех объектов, т. е. не зависящих от к и pj, и LkCpi) - вклада локальных факторов для k-ого объекта, не зависящих от времени t. Величины pj - набор параметров, описывающих объект. Теперь мы готовы перейти к практической выгоде данного подхода. Во-первых, он существенно усовершенствует решение задач оценки. Обычно при оценке конкретной квартиры используются аналоги, присутствующие в данный момент на рынке, например, в базах последнего месяца, объем которых ограничен. Если надо найти аналоги, скажем, двухкомнатной квартиры в панельном 17-этажном доме в районе Измайлово, недалеко от метро не на первом этаже, то в данный момент таких квартир может либо совсем не оказаться, либо оказаться всего две-три. А значит, полученная оценка будет крайне неточной. В большинстве аналитических таблиц, представляющих значения средних цен по таким узким подклассам жилья {например, тип дома - район), почти половина ячеек пустые, т. к. недостаточно статистики.
Метод разделения локальных и глобальных факторов в ценообразовании позволяет вычислить влияние локальных факторов - корректировок для оценки - гораздо точнее, используя статистику за много лет, благодаря тому, что эти корректировки почти не зависят от времени. Однако подобная система оценки требует серьезных предварительных вычислений. Чтобы сделать данный метод пригодным к практическому использованию на сайте irn.ru планировалось организовать сервис бесплатной оценки квартир с использованием описанного выше вычислительного механизма. Это позволит всем желающим использовать новую методику и испытать ее в действии. Вторым важным следствием нового подхода является появление общей для всего рынка недвижимости функции G(t), не зависящей от конкретного объекта и описывающей динамику рынка в целом. Ее можно вычислить, зная текущий уровень цен Ct и набор корректировок L. Эта функция в терминологии аналитического центра IRN.RU получила название индекса стоимости или курса квадратного метра. Функция G(t) не есть средняя цена, как может показаться на первый взгляд, хотя ее значения близки к средней цене. Эта функция является математически корректным показателем динамики рынка недвижимости в целом, подобно тому как фондовые индексы, в отличие от цен акций отдельных компаний, показывают общий подъем или спад фондового рынка. Независимо от того, падает или растет в данный момент рынок недвижимости, цены на отдельные объекты меняются синхронно - единым "пучком*, а индекс стоимости как раз и является показателем направления этого "пучка".
Новая методология имеет еще ряд существенных преимуществ. Прямое вычисление средней цены происходит благодаря подсчету среднего значения стоимости объектов для текущего месяца (или недели), потом следующего и т. д. В результате каждое новое значение средней цены вычисляется на основании базы данных нового периода и никак не связано с базой за прежний период. Это приводит к характерным статистическим скачкам - пилообразному графику средней цены, что не позволяет делать никаких прогнозов. "Взлет" или "провал" текущей точки на графике вовсе не означает начало подъема или спада рынка - это просто статистический шум.
Методология вычисления функции G(t), напротив, использует величины L, вычисленные на множестве данных за все прошедшие годы, в результате чего новое значение G(t) определяется всеми предыдущими значениями этой функции. Это приводит к получению более-менее плавного графика. А плавная кривая стоимости позволяет быстрее всего замечать новые тенденции к росту или спаду.
Явным преимуществом описанной философии является слабая зависимость результатов от объема текущей выборки, т. к. все нынешние показатели рынка определяются, прежде всего, данными за многолетний период и только корректируются свежими данными. Характерный параметр для работ аналитиков - объем выборки просто теряет смысл. Объемом выборки описанного метода являются все когда-либо проданные или продававшиеся квартиры - миллионы вариантов.
Важным практическим результатом появления логически корректной функции G(t) является связь рынка недвижимости с другими макроэкономическими параметрами. Как известно недвижимость - не биржевой товар. Все объекты уникальны и различны между собой. Общая для всего рынка недвижимости функция G(t), выражающая динамику этого рынка, является своеобразным "общим знаменателем", позволяющим сравнивать недвижимость с другими сферами деятельности. Например, функцию G(t) - индекс стоимости жилья - можно рассматривать как курс квадратного метра - некий аналог курса мировых валют - доллара или евро. Таким образом, описанная идеология является важным шагом в создании мостика между рынком недвижимости и другими сферами экономики.
