Известно, что в рамках Федерального закона №214-ФЗ, застройщик должен застраховать свою ответственность перед дольщиком в одной из аккредитованных Банком России страховых компаний или в Обществе взаимного страхования застройщиков, либо получить гарантию в соответствующем банке.
Однако, в связи с ужесточением требований, предъявляемых как к страховщикам, так и к кредитным учреждениям, в последнее время у застройщиков возникли сложности – не все страховые страхуют, а банкиры вообще отказываются брать на себя риски за «долевку». Что делать в этой ситуации застройщикам?
Оказалось, что действия застройщиков зависят от чистоплотности руководства компании. На неделе на uralpress.ru была опубликована достаточно тревожная для потенциального покупателя новостройки информация. Как сообщили агентству «Урал-пресс-информ» в пресс-службе Управления Росреестра по Челябинской области, эксперты отдела регистрации ограничений (обременений) на объекты недвижимости обнаружили фальшивые документы, представленные на государственную регистрацию договора участия в долевом строительстве жилого помещения, заключенного одним из застройщиков с первым участником долевого строительства.
Заявитель представил на регистрацию договор поручительства и дополнительное соглашение к нему, заключенные застройщиком и АО «ЮниКредитБанк»* в лице начальника управления К. Что-то не понравилось регистраторам в этом документе и они направили официальный запрос в Челябинский филиал «ЮниКредитБанка». Вскоре из банка было получено уведомление, что данное учреждение не практикует заключение договоров поручительства в обеспечение исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов (ДДУ). А указанный в договоре начальник управления К. в банке вообще не работает. Дело закончилось тем, что полученная информация была направлена Управлением Росреестра по Челябинской области в правоохранительные органы для возбуждения уголовного дела.
О чем говорит случай с подлогом? О том, что не все застройщики в кризис искренни в своих намерениях улучшить жилищные условия граждан. А значит, гражданам, которые собираются заключить с застройщиком ДДУ, особенно на начальной стадии строительства объекта, надо держать ухо востро и тщательно перепроверять представленные застройщиков разрешительные и правоустанавливающие документы. И тюменцам тоже. Вдруг, у кого-то окажется в проектной декларации на строящийся объект запись, что «исполнение обязательств Застройщика по передаче жилого помещения Участнику долевого строительства по Договору, обеспечивается поручительством АО «ЮниКредитБанк» (ИНН 7710030411, ОГРН 1027739082106, юридический адрес:119034, г. Москва, Пречистенская наб., д. 9), или что-то подобное в отношении другого банка, который «не практикует заключение договоров поручительства в обеспечение исполнения обязательств по договорам участия в долевом строительстве многоквартирных домов».
1. Требования к минимальному размеру уставного капитала застройщиков , которые устанавливаются в зависимости от максимально допустимой суммы общей площади всех жилых помещений и всех нежилых помещений в составе всех многоквартирных домов и иных оъектов недвижимости, строительство которых осуществляется застройщиком с привлечением денежных средств дольщиков и которые на текущий момент времени не введены в эксплуатацию. Причем, если у застройщика размера собственного уставного капитала будет не хватать для строительства необходимого объема площадей, то он может привлечь поручителей, по договору поручительства, которые будут солидарно с застройщиком или субсидиарно отвечать за неисполнение застройщиком обязательств перед дольщиками. В таком случае размеры уставных капиталов поручителей также будут учитываться при определении максимальной площади объектов долевого строительства , которые может строить в текущий момент застройщик. Правда, нужно иметь ввиду, что при определении этой максимальной площади также учитываются площади объектов, строительство которых за счет средств дольщиков осуществляют сами поручители, а также иные лица, за которых эти поручители поручились (поручители и лица, за которых поручители поручились, в законе называются "связанные с застройщиком лица").
Минимальный размер уставного капитала застройщика или минимальный размер уставных капиталов застройщика и связанных с ним лиц составляет:
Застройщики, не удовлетворяющие этим требованиям на дату направления проектной декларации в контролирующий орган, не имеют права привлекать денежные средства граждан-дольщиков на строительство многоквартирных домов.
Закон №214-ФЗ полностью не избавил дольщиков от возможного обмана их застройщиками, поэтому с начала 2014 г. действуют поправки, введенные в этот закон. Они обязали застройщиков обеспечивать свою ответственность перед дольщиками, участвующими в строительстве МКД по договорам долевого участия (ДДУ). Введены следующие обязательства:
Обязательство строительной компании передать дольщику квартиру в МКД или иное помещение (при наличии одного разрешения на возведение объекта) обеспечивается залогом земельного участка и возводимого объекта, а также по его выбору одним из способов:
Закон №214-ФЗ устанавливает, что гарантией банка по обязательствам застройщика по ДДУ перед участниками строительства является договор поручительства.
При выборе договора поручительства в качестве меры обеспечения его обязательств, застройщик должен известить об этом дольщиков. Банковскую гарантию оформляют до государственной регистрации ДДУ в Росреестре.
В договоре поручительства предусмотрены:
Банк, выдающий такое поручительство, должен удовлетворять определенным требованиям:
Этот способ обеспечения наиболее выгоден для дольщиков, но выбор остается за застройщиком. Получить гарантию банка по 214-ФЗ застройщик сможет, если будет отвечать требованиям банка по надежности, а также предоставит поручительство учредителей или оформит залог в размере не менее 100% суммы гарантии. При этом залог должен быть ликвидным.
На оформление договора поручительства компании-застройщику потребуется 2–3 недели. Мы можем ускорить получение гарантии банка по 214-ФЗ, если вы поручите эту работу нам.
Чтобы защитить права дольщиков при долевом строительстве жилья и иных объектов закон №214-ФЗ внесены поправки, предписывающие застройщикам предоставлять участникам строительства гарантии обеспечения обязательств по своевременной сдаче объекта в эксплуатацию. Одной из форм обеспечения обязательств застройщиков по 214-ФЗ является поручительство банка (гарантия).
ЗАО «Сбербанк АСТ» - торговая электронная площадка. Участникам госзакупок система АСТ предлагает онлайн оформление банковских гарантий по ФЗ-44 и ФЗ-223 у банков-партнеров за 2 дня непосредственно через эту площадку, выступая брокером БГ.
В настоящее время заказчики все чаще указывают наличие банковского поручительства по 223-ФЗ у поставщика в числе обязательных требований к участникам госзакупок.
– это сфера, где чаще всего происходят случаи мошенничества и обмана дольщиков. В конце декабря прошлого 2012 года, законодателями были внесены изменения в положения, касающиеся обязанностей застройщиков по совершению ряда правовых действий – в частности, застройщикам была вменена обязанность принимать меры по обеспечению исполнения своих обязательств. Данная мера направлена на защиту интересов дольщиков и уменьшение случаев мошенничества в сфере долевого строительства. Какие способы обеспечения представлены в законе, а так же о плюсах и минусах данного нововведения, поговорим в этой статье.
Хотелось бы, прежде всего, напомнить следующие основные моменты, касающиеся правоотношений в сфере долевого строительства. Сторонами в данном правоотношении являются застройщик – лицо, осуществляющее строительство многоквартирного дома и дольщики – лица, уплачивающие застройщику определенную договором сумму, и, впоследствии, приобретающие на построенное жилье. Отношения между данными сторонами строятся на договорной основе, путем заключения договора долевого строительства . Договор долевого строительства заключается сторонами только после того как застройщик:
Опубликует проектную декларацию – то есть документы, содержащие информацию о застройщике и объекте строительства (первый договор долевого строительства может быть заключен не ранее, чем через 14 дней после опубликования проектной декларации)
Осуществит государственную регистрацию права собственности (аренды, субаренды) на земельный участок, предоставленный для строительства.
«Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акту РФ» устанавливает обязательные требования к содержанию договора долевого строительства. В соответствии с новыми правилами, в данном договоре обязательно должен присутствовать пункт о способах обеспечения исполнения обязательств застройщика по договору. Перечисленные ниже способы обеспечения, являются нововведением (в части банковского поручения – дополнением) законодателей. Рассмотрим их подробнее.
Либо поручительством банка
Либо застраховав свою гражданскую ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по передаче жилого помещения участнику долевого строительства по соответствующему договору.
Если застройщик выбрал поручительство банка
, в качестве способа обеспечения своих обязательств, то он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях поручительства и о самом поручителе (банке). Договор поручительства с банком заключается до регистрации договора долевого участия. При этом, в качестве поручителя могут выступать не любые , а только те, которые отвечают установленным в законодательном акте, требованиям. В законопроекте подробно описывается объем ответственности поручителя, а так же устанавливается, что срок действия поручительства, должен быть не менее чем на два года больше, предусмотренного договором долевого участия, срока передачи объекта строительства дольщику. Таким образом, законодатель увеличил данный срок, по сравнению с предыдущей редакцией закона, с шести месяцев до двух лет.
Абсолютным нововведением закона является положение о страховании застройщиком своей гражданской ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение им своих обязательств. Сделать это застройщик может несколькими способами:
Путем участия в обществе взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков
Путем заключения договора со страховой организацией, имеющей лицензию на осуществление этого вида страхования.
Процедура по страхованию гражданской ответственности совершается застройщиком за свой счет до государственной регистрации договора долевого участия. Кроме того, он должен довести до сведения дольщиков информацию об условиях страхования и о способе страхования (участие в обществе взаимного страхования или страхование в страховой организации). В законодательном акте установлено, что страхование осуществляется в пользу выгодоприобретателя – дольщика, указанного в договоре долевого участия в строительстве. Объектом страхования являются имущественные интересы застройщика, связанные с его ответственностью перед дольщиками, а страховым случаем является неисполнение застройщиком (ненадлежащее исполнение) обязательств по передаче жилого помещения. Страховой случай должен быть подтвержден документально (соответствующим судебным решением).
Договор страхования считается заключенным со дня регистрации договора долевого строительства и действует до предусмотренного этим договором срока передачи застройщиком жилого помещения дольщику. При этом, дольщик сохраняет право на получение страхового возмещения при наступлении страхового случая, в течение двух лет по истечении указанного в договоре долевого участия срока передачи ему жилого помещения.
Законодателем так же определена минимальная страховая сумма по договору страхования – в данном случае, она рассчитывается из цены договора и не может быть менее суммы, рассчитанной исходя из общей площади жилого помещения, подлежащего передаче дольщику, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра жилья в конкретном субъекте РФ.
В случае расторжения или досрочного прекращения договора страхования, страховщик обязан уведомить об этом дольщиков в течение семи дней.
Порядок деятельности обществ взаимного страхования регулируется Федеральным законом от 29.11.2007 №286-ФЗ «О взаимном страховании».
Как говорилось выше, взаимоотношения между застройщиком и дольщиками строится на основе заключенного ими договора долевого строительства. Заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве подлежит обязательной государственной регистрации . При этом, при регистрации договора участия в долевом строительстве, заключенного застройщиком с первым участником долевого строительства, необходимо предоставить документ подтверждающий выбранный застройщиком способ обеспечения выполнения его обязательств (договор поручения с банком или договор страхования).
На данный момент времени, данное правило на практике пока не применяется – в силу оно должно вступить только через год, после официального опубликования соответствующего закона. Данные нововведения призваны защитить интересы дольщиков и приблизить российские правоотношения в сфере долевого строительства к мировым стандартам, где уже давно практикуется страхование ответственности застройщиков. Однако, вполне возможно, что у этого процесса могут быть и негативные стороны: в частности, увеличение стоимости жилья, обязательность страхования негативно скажется на небольших организациях застройщиков, для которых страховые выплаты будут непосильными и т.д.
Насколько эффективным будут данные нововведения в области защиты интересов дольщиков, и с какими отрицательными моментами придется столкнуться на практике и застройщикам, и участникам долевого строительства – покажет только будущая практика.
