Оспаривание кадастровой стоимости участка - профильная услуга нашей компании, которая востребована и среди юридических, и физических лиц. В настоящее время налоговая ставка составляет 1,5% от кадастровой стоимости (КС) для предприятий и 0,3% для физлиц. Соответственно, если она сильно завышена, то ежегодно владелец земли будет вынужден переплачивать значительную сумму.
Согласно Федеральному закону №135-ФЗ, приказам Министерства экономики и развития, постановлениям пленума Верховного суда регламентируется процесс оспаривания кадастровой стоимости земельного участка. Его суть заключается пересмотре КС ввиду ошибок, допущенных при оценке, или несоответствия рыночной стоимости земли.
Компания «Русфининвест» в течение многих лет оказывает услугу земельного участка. Наши эксперты досконально знают особенности проведения процедуры, поэтому смогут помочь даже в сложных ситуациях. Нам удается добиться существенного снижения КС земли: так, в нашей практике были случаи уменьшения на 90%! Поддержка профессионалов станет гарантией того, что вы не зря потратите деньги на сложную и достаточно длительную процедуру и добьетесь положительного результата.
В первую очередь кадастровая стоимость применяется для расчета налогов, соответственно, процедуру пересмотра инициируют владельцы участков, которые не хотят переплачивать. Кроме того, она используется для вычисления арендной платы и стоимости выкупа из государственной собственности.
Завышенная государственная оценка, к сожалению, не редкость, а скорее закономерность. Именно поэтому оспорить кадастровую стоимость земельного участка стремится так много собственников. Отметим, что данная процедура будет доступна только до 2020 года, так что имеет смысл не затягивать с ее началом.
По закону, действовавшему до 1 января 2017 года, государственная кадастровая оценка (ГКО) участков проводилась регулярно, с периодичностью 3-5 лет. Ей занимаются дипломированные оценщики, однако используются методы массовой оценки, которые имеют целый ряд минусов. Рассмотрим их подробнее.
После проведения оценки устанавливается удельный показатель кадастровой стоимости (УПКС) для конкретной оценочной группы. Чтобы определить цену участка, УПКС умножается на его площадь.
Такой подход редко бывает объективным. Например, два участка, расположенных в одном дачном кооперативе, могут отличаться местоположением (на склоне, в балке, на холме), проведенными коммуникациями, удаленностью от дороги. Из-за методов массовой оценки цена участков может быть завышена в несколько раз, и только предприняв действия по переоценке собственнику удастся снизить налоговую ставку.
Еще одна причина, почему может потребоваться оспаривание кадастровой стоимости участка, - технические ошибки. Сюда относят недостоверные сведения в документации (актах обследования, межевых или технических планах), неправильно указанные координаты расположения, неверные экономические или другие показатели. Чаще всего встречаются ошибки в указании категории земли, видах разрешенного использования, границах (поворотные точки, конфигурация, место расположения).
Притом пересмотр КС из-за недостоверных сведений можно проводить, только если ошибки привели к неправильному оцениванию характеристик участка, которые повлияли на конечную цену.
Специалисты «Русфининвест» помогут оспорить кадастровую стоимость земельного участка в любом из перечисленных выше случаев. Мы точно знаем, какой пакет документов подготовить, какие дополнительные отчеты по оценке заказать, поэтому гарантируем нашим клиентам положительный результат.
Процедура доступна для физ- и юрлиц. Обратиться в комиссию при Росреестре или в суд могут:
Таким образом, подать документы на пересмотр ГКО может любое лицо, которое способно доказать свою финансовую заинтересованность. Если вы сомневаетесь, можете ли вы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, проконсультируйтесь со специалистами «Русфининвест»!
Есть два варианта пересмотра КС: досудебный и судебный. Начиная с 1 января 2017 года каждый заявитель (и физ-, и юрлицо) самостоятельно выбрает, в какую инстанцию обратиться (ранее юридические лица обязаны были сначала идти в комиссию, и только потом в суд). Наша компания успешно осуществляет оспаривание кадастровой стоимости земельного участка и в досудебном порядке (через комиссию), и в судебном, поэтому вы можете не беспокоиться, что тот или иной вариант окажется более надежным.
Как показывает практика нашей юридической фирмы, в большинстве случаев целесообразно сначала обратиться в комиссию при Росреестре, которая занимается рассмотрением споров о результатах ГКО, и лишь затем идти в суд. Это связано со следующими факторами:
В Москве для того, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обратиться по адресу ул. Большая Тульская, 15. Комиссия по пересмотру КС для объектов, расположенных в Московской области, находится по адресу ул. Верхняя Красносельская, д. 7, с. 1.
Комиссия рассматривает заявление и принимает решение в течение 30 дней с момента его подачи. Реальные сроки, как правило, меньше и составляют 2-3 недели. При подаче документов ответственное лицо выдает расписку с номером, по которому можно следить за продвижением дела.
В течение недели комиссия обязана назначить дату заседания. В указанный день заявитель или его представитель должен прибыть на него, чтобы лично представить отчет, описать характеристики недвижимости и юридические аспекты, которые с ней связаны. После обсуждения члены комиссии принимают решение.
Если вы решили оспорить кадастровую стоимость земельного участка из-за недостоверности указанных данных, то комиссия может принять одно из двух решений: об отклонении заявления или пересмотре результатов определения КС (если использованные данные были признаны недостоверными). В случае пересмотра из-за несоответствия рыночной стоимости кадастровой комиссия либо отклоняет заявление, либо приравнивает эти две суммы.
Отчет о решении в письменном виде выдается на руки заявителю в течение недели. При положительном исходе копия протокола также отправляется в кадастровую палату.
Отрицательное решение можно оспорить, снова обратившись в комиссию: это имеет смысл, если заявителю отказали из-за неправильно оформленных документов или неполного их пакета. В противном случае лучше обжаловать решение комиссии в судебном порядке. Также есть возможность обратиться в суд непосредственно для пересмотра результатов ГКО, не прилагая решение комиссии.
Наши эксперты возьмут на себя решение всех проблем, начиная от подготовки документов и заканчивая представительством ваших интересов на заседании комиссии. Последнее особенно важно, поскольку от того, насколько убедительно будет представлен отчет и четкие ответы на вопросы членов комиссии даны, зависит положительный исход дела. Необходимо разбираться в методах оценки, чтобы понять выводы, которые дает оценщик, знать все характеристики, которые могут повлиять на стоимость объекта. Воспользовавшись услугами нашей компании, вы не только освободите себя от всех забот по подготовке и участии в заседании комиссии, но и в разы повысите вероятность положительного решения.
Для пересмотра результатов ГКО необходимо обратиться в суд общей юрисдикции. Оспорить кадастровую стоимость земельного участка можно только в течение 5 лет после внесения ответственным органом изменений в реестр. Есть три возможных основания:
Обратите внимание, что в иск нельзя включать другие требования - например, о перерасчете земельного налога. Эти вопросы рассматривают суды другой юрисдикции, и при наличии подобных требований суд может даже вернуть заявление без рассмотрения.
В качестве ответчиков в суде будут выступать Росреестр и организация, которая проводила ГКО.
Срок рассмотрения дела - два месяца, однако он может быть продлен, если дело сложное. Спустя несколько недель суд извещает стороны о дате рассмотрения, причем оно состоится, даже если не явится одна из сторон.
И заявитель, и ответчик должны самостоятельно предоставлять доказательства. Ходатайство об истребовании дополнительных доказательств будет удовлетворено, только если сторона по объективным причинам не имеет возможности их получить без вмешательства суда. Впрочем, судья может запросить дополнительную оценку и по своей инициативе.
В зависимости от того, на каких основаниях заявитель хочет оспорить кадастровую стоимость земельного участка, судебное разбирательство будет иметь свои особенности:
Основания для обращения в суд | Ошибки при проведении ГКО | Приравнивание кадастровой стоимости к рыночной | Оспаривание решений или бездействия комиссии при Росреестре |
Действия суда | Проверить, действительно ли при проведении оценки использовались недостоверные сведения | Проверить, соответствует ли отчет об оценке недвижимости требованиям законодательства и федеральным стандартам оценки | Проверить, насколько правомерны были действия комиссии при рассмотрении дела заявителя |
Действия ответчика | Доказать достоверность сведений, на основании которых выполнялась оценка | Доказать объективность кадастровой оценки недвижимости | Доказать объективность и законность принятого решения |
В случае возникновения у суда вопросов или необходимости в получении дополнительных сведений | Суд может вызывать представителей органов, допустивших ошибку | К ответу вызывается оценщик, проводивший кадастровую оценку или подготовивший отчет о рыночной стоимости | К ответу вызываются представители комиссии, которая приняла решение |
Кто оплачивает судебные расходы | Орган, утвердивший результаты ГКО или допустивший техническую ошибку | Если возражений со стороны ответчика не было - заявитель, если были - орган, утвердивший результаты ГКО | Госорган, при котором создана комиссия (Росреестр) |
Если суд не удовлетворил требования, то в течение одного месяца можно обратиться с апелляцией в апелляционный суд.
Если вы хотите оспорить кадастровую стоимость земельного участка в суде, потребуется подготовить:
Самостоятельно представлять свои интересы в суде очень сложно, поскольку для этого необходимо знать особенности судопроизводства, уметь четко сформулировать аргументы, разбираться в земельном законодательстве и досконально знать Федеральные законы, касающиеся оценочной деятельности. Юристы «Русфининвест» многократно доказывали несоответствие кадастровой стоимости в суде и добивались существенного снижения налоговой ставки. Мы готовы представлять интересы клиента и в суде общей юрисдикции, и в апелляционном. Сотни благополучно разрешенных дел и безупречная репутация у клиентов - вот доказательства высокой компетенции наших юристов.
Обращайтесь к нам, чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, - и дожидайтесь положительного решения. Вам не понадобится предпринимать никаких усилий - мы выполним работу «под ключ», не отвлекая вас от работы и отдыха.
Отчет о рыночной стоимости - это главный доказательный документ при рассмотрении дел о приравнивании кадастровой стоимости к рыночной. Ему уделяется первостепенное внимание и на заседании комиссии при Росреестре, и в суде, поэтому нельзя заказывать его случайному оценщику.
Ключевыми требованиями к отчету являются:
Важно отметить, что оценка рыночной стоимости участка должна обязательно проводиться на дату кадастровой оценки, а не на текущий момент. Так, если государственная экспертиза проводилась в момент, когда рынок был на подъеме и цены на участки были высокими, а в настоящий момент произошло падение стоимости, то воспользоваться этим не удастся.
Доверить проведение рыночной оценки участка можно только высококвалифицированным специалистам, и юристы «Русфининвест» имеют базу оценщиков, предоставляющих легитимные, объективные отчеты. Мы сотрудничаем только с экспертами, которые не получали дисциплинарных взысканий и имеют опыт более 5 лет. Все отчеты лично проверяются нашими юристами прежде, чем присоединяются к делу, так что вероятность возникновения ошибок и отказа в снижении кадастровой стоимости из-за недостатков отчета, исключена.
Несмотря на то, что оспорить кадастровую стоимость земельного участка в компании «Русфининвест» выгоднее, чем в других юридических компаниях Москвы, стоимость проведения оценки и оплаты услуг юристов все же немаленькая. Именно поэтому очень важно еще на этапе консультации понять, насколько удастся уменьшить КС. Если участок стоит 500-600 тысяч рублей, то выгода будет слишком незначительной.
Компания «Русфининвест» имеет богатый опыт работы с физическими и юридическими лицами. Как показывает наша практика, оспаривать кадастровую стоимость земельного участка имеет смысл, если участок стоит более 20 млн рублей для физических лиц и 15 млн рублей - для юридических лиц.
Эти цифры обоснованы стоимостью наших услуг. Чтобы оспорить кадастровую стоимость земельного участка, нужно обязательно заказать независимую оценку у проверенной компании, подготовить пакет документов, представлять клиента на комиссии при Росреестре или в суде. Например, стоимость независимой оценки земли составляет от 30 до 40 тысяч, представительство в суде - 50 тысяч.
Вы можете не переживать, что затраты на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка не окупится: приходите на бесплатную консультацию к нашим специалистам - и они рассчитают, сколько будут стоить наши услуги. Мы расскажем, какую выгоду вы сможете получить, если доверите нашим юристам оспорить кадастровую стоимость земельного участка, а вы решите, окупятся ли затраты. Мы работаем честно, наши расчеты прозрачны и понятны клиентам, поэтому нам доверяют.
Наши показатели - одни из лучших среди юридических компаний Москвы. В среднем нам удается добиться уменьшения кадастровой стоимости на 30-40%. Однако это далеко не предел. В нашей практике были случаи и существенно большего снижения, вплоть до 90%!
Конечная сумма зависит от многих факторов, и в первую очередь от того, насколько правильно была проведена ГКО. Чтобы дать компетентный ответ о том, насколько мы сможем уменьшить кадастровую стоимость, нам потребуются правоустанавливающие документы на землю и кадастровая справка о стоимости.
Полностью компенсировать уже уплаченные налоги не получится, однако будет возможность вернуть переплату за налоговый период, в котором подан иск о пересмотре (за год). В решении комиссия или суд указывают новую КС и дату подачи заявления или иска (если предварительно заявитель обращался в комиссию и получил отказ, то ставится дата, когда было подано заявление в комиссию). Сведения вносятся в кадастр. С начала года, в который вы подали заявление на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка, пересчитываются налоги. Сделать это удастся, только после добавления новых сведений в кадастр. Арендные платежи и выкупную цену земельного участка стороны могут пересчитать, как только решение суда вступит в силу.
С нашей компанией оспорить кадастровую стоимость земельного участка станет простой процедурой. Все, что вам потребуется, - прийти в офис нашей компании с базовым пакетом документов (уточнить его вы сможете по телефону) и узнать, на сколько мы сможем снизить КС. Дальше мы заключим договор, в котором будет зафиксирована цена и сроки оказания услуги.
Мы подготовим все документы и отчет независимого оценщика, подадим документы в комиссию или в суд, примем участие в заседании, отстаивая рыночную цену, - и все это без вашего участия. Вы сэкономите время и силы и добьетесь нужного результата - существенного снижения налоговой ставки.
Последнее обновление Март 2019
Кадастровая стоимость недвижимости устанавливается государством и влияет на многие финансовые вопросы, связанные с использованием недвижимости. Зачастую она завышена. Пользователи и собственники недвижимости заинтересованы в реальной стоимости для:
С начала 2015 года налог на недвижимое имущество физических лиц определяется исходя из кадастровой стоимости, поэтому у собственников появится прямая заинтересованность в установлении адекватной стоимости и на квартиры. Правда, не все регионы еще перешли на такой расчет налога, но к 2020 году он будет по всей РФ. Тоже касается и земельных участков.
Иногда наоборот собственник заинтересован в ее увеличении (в основном это связано с судебными спорами относительно прав на недвижимость, вопросами кредитования и залога, определения размера страховых выплаты, сумм материального ущерба и пр.). Так или иначе, ставить вопрос об оспаривании кадастровой стоимости может заинтересованное лицо, которым может являться:
Как показывает практика, наиболее часто интерес оспаривания проявляется в отношении земельных участков.
Кадастровая стоимость изменяется раз в пять лет (может чаще 1 раз в три года, но не реже). В каждом регионе оценку проводят свои оценочные организации, и ее результаты утверждаются постановлением главы субъекта РФ. В этом постановлении указываются категории земель и в зависимости от того или иного населенного пункта устанавливается удельная единица кадастровой стоимости на один квадратный метр земли. Также указывается дата, с которой применяется новая оценка.
Чтобы подтвердить целесообразность оспаривания сначала необходимо узнать действующий размер кадастровой величины земельного участка. Это можно сделать:
В соответствии с законодательством существует два способа изменения:
Забегая вперед скажем, что наиболее эффективным способом является обращение в суд, так как комиссии это по сути тот же административный орган, который заинтересован в оставлении ранее утвержденного результата кадастровой оценки. Хотя формально законом устанавливается, что комиссия по спорам состоит из независимых и незаинтересованных членов.
В каждом регионе России создается специальная комиссия по оспариванию кадастровой стоимости. В указанную структуру могут обращаться как юридические, так и физические лица – собственники или иные правообладатели недвижимости.
Для организаций обращение в комиссию перед обращением в суд обязательно. Для граждан и индивидуальных предпринимателей такой обязанности нет, это их право. Поэтому в целях экономии времени и сил физлицам лучше сразу обращаться в суд, минуя спор в комиссии. Срок обращения - в течение пяти лет с момента утверждение результатов кадастровой оценки и до утверждения очередной оценки.
Кадастровая стоимость земли оспаривается по двум основаниям:
Для начала работы комиссии Росреестра необходимо подготовить документы и подать заявление. Форма заявления о пересмотре цены является свободной. К нему прикладывается:
Без указанных документов заявление рассматриваться не будет.
Участие гражданина или юридического лица на заседание комиссии не предусматривается. Свое решение она выносит в течение одного месяца. Результатами работы комиссии могут быть:
Если решение комиссии будет положительным, то она сама направляет необходимые сведение в кадастровый орган, где вносятся изменение в кадастр.
Об отрицательном результате приходит уведомление. После его получения, заявитель может обратиться в суд с требованием об изменении кадастровой стоимости (не ссылаясь на решение комиссии).
Порядок снижения в суде не предусматривает обязательного предварительного обращения в комиссию по оценке только для граждан.
Дела о кадастровой стоимости (так называемые административные дела) рассматривают областные, краевые, республиканские федеральные суды. В суд можно обратиться в любое время с момента утверждения оспариваемой стоимости и до утверждения следующей оценки.
Например , гражданин обжалует кадастровую стоимость от 20.12.2015 года. В ходе судебного процесса - 17.12.2019 года утверждается новая оценка. Судебное дело не прекращается и если суд удовлетворит иск, то решение будет иметь силу и распространяться на оценку, которая действовала с 20.12.2015 г. по 17.12.2019 г. Новую стоимость нужно высуживать по новому административному исковому заявлению по оспариванию.
Прежде чем обратиться в суд необходимо оформить административный иск и приложить необходимые документы. Исковое заявление желательно подготовить с помощью квалифицированного юриста, так как при его составлении требуются знания процессуального законодательства и их несоблюдение может привести к проигрышу.
В исковом заявлении обязательно необходимо указать:
В качестве третьих лиц привлекают местную администрацию, соседей по участку, бывших собственников и пр., то есть всех кто может иметь интерес к спору. Исковое заявление адресуется и направляется в областной (краевой, республиканский) суд.
Как и при работе комиссии в суде оспаривается не только сама стоимость, приравниваемая к уровню рыночной, но и на основании недостоверных сведений, использованных при оценке.
Если оценка недвижимости проведена серьезной организацией и профессионально, то дело в основном выигрышное. Важно, что бы рыночная оценка была сделана на дату утверждения кадастровой оценки. Вся эта информация содержится в постановлении главы субъекта РФ.
Ведение дела в суде можно вести самому, а можно поручить представителю по доверенности. Но такое лицо должно иметь высшее юридическое образование иначе его не допустят к делу.
Судебное оспаривание может свестись к рассмотрению имеющихся материалов дела, а если спор бурный, то, возможно, будет назначена судебная экспертиза, не смотря на то, что в деле имеются и отчет оценщика и экспертное заключение союза оценщиков. В суд могут пригласить специалиста по вопросам оценки, не исключено, что вызовут оценщика, отчет которого представлен с иском.
Судебная практика говорит, что в основном ответчик в суде не возражает против требований собственника (арендатора). В этом случае рассчитывать на возмещение судебных расходов (уплата госпошлины, проведение оценки, экспертизы, изготовление нотариальной доверенности и пр.) не придется.
Если же административный ответчик выступает против истца, то при удовлетворении иска с него можно смело взыскивать все судебные издержки.
После вступления в силу судебного постановления кадастровая палата должна самостоятельно производить внесение изменений в кадастр (так как в их адрес суд направляет копию решения).
Однако следует перестраховаться и самим обратиться в кадастровый орган с заявлением об исполнении решения суда. К заявлению необходимо приложить копию судебного акта.
Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.
70 комментариев
Оспорить кадастровую стоимость может любой гражданин, чьи права и обязанности Это может быть владелец недвижимости с правом собственности (участник долевой собственности - независимо от согласия других владельцев), с правом постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, если кадастровая стоимость влияет на его права и обязанности (например, по уплате налогов).
Бывший собственник объекта недвижимости вправе обратиться с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости, если результаты кадастровой оценки затрагивают его права и обязанности как налогоплательщика, в налоговом периоде, в котором подается заявление.
Также с требованием пересмотреть кадастровую стоимость недвижимости может выступить арендатор недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, либо арендатор недвижимости у физического или юридического лица, если кадастровая стоимость влияет на формирование арендной платы. В последнем случае согласие собственника на такой пересмотр должно быть выражено в письменной форме.
">затрагивают результаты такой оценки.
Оспорить можно только ту кадастровую стоимость недвижимости, которая установлена на момент обращения. Вы можете потребовать пересмотра кадастровой стоимости только в сторону уменьшения.
Пересмотреть кадастровую стоимость можно по двум основаниям:
В первом случае при положительном решении кадастровая оценка проводится заново, во втором случае кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной. В обоих случаях нужно собирать доказательства.
Оспорить кадастровую стоимость можно двумя способами - в по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра либо в . При этом физические лица при обращении в суд предварительно обращаться в комиссию не обязаны.
Процедура оспаривания кадастровой стоимости в комиссии Росреестра считается более простой и быстрой. К тому же, если она завершится неудачей и комиссия откажет в пересмотре кадастровой стоимости, вы также сможете обратиться в суд и оспорить решение комиссии. Если в пересмотре кадастровой стоимости откажет суд, обратиться в комиссию вы уже не сможете.
Сведения о том, как, когда, кем и по чьему заказу была установлена кадастровая стоимость объекта недвижимости вместе с отчетами о проведении кадастровой оценки хранятся в Фонде данных государственной кадастровой оценки. Получить их можно онлайн , на сайте Росреестра.
Чтобы воспользоваться сервисом, вам необходимо знать Узнать кадастровый номер объекта недвижимости можно с помощью сервиса «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online» либо, если вас интересует кадастровый номер земельного участка, здания, сооружения или объекта незавершенного строительства, с помощью публичной кадастровой карты .
">кадастровый номер объекта недвижимости.С запросом о предоставлении сведений, использованных при определении кадастровой стоимости, вы также можете обратиться лично:
При кадастровой оценке объекта недвижимости кадастровый инженер должен опираться на множество факторов, таких как размер объекта недвижимости, местоположение, нахождение объекта в границах санитарно-защитных зон и других зон с особыми условиями использования территории, целевое назначение и другие. В случае если оценивается помещение, здание или постройка, также учитывается материал стен, износ здания, аварийное состояние объекта и так далее.
Если хотя бы один из этих факторов не учтен либо учтен неверно (имела место, например, техническая ошибка), вы можете настоять на пересмотре кадастровой стоимости объекта недвижимости.
В качестве доказательств факта ошибки для суда вы можете использовать ранее внесенные в Единый государственный реестр недвижимости , документы технического учета () и другие документы.
Вам нужно оценить недвижимость, установив ее рыночную стоимость. Юридическую силу имеет только оценка недвижимости, проведенная профессиональными оценщиками. Это могут быть как частнопрактикующие лица, так и оценщики, работающие на основании трудового договора с юридическими организациями. Но в любом из этих случаев оценщик должен быть членом саморегулируемой организации оценщиков , застраховавшим свою ответственность.
Оценка недвижимости должна быть проведена с соблюдением всех федеральных стандартов, а также с учетом норм и требований саморегулируемой организации оценщиков.
Для проведения оценки обязательно заключается Что должен содержать договор
Для проведения оценки обязательно заключается договор. Он может быть составлен в простой письменной форме, но должен содержать:
По результатам проведения оценки составляется отчет. Он должен содержать:
Также вам может понадобиться экспертиза отчета об оценке. Это не повторная оценка, а проверка экспертом саморегулируемой организации оценщиков правомерности действий оценщика и соответствия оценки всем стандартам. При обращении в суд экспертиза обязательна, в комиссию Росреестра - только если рыночная стоимость отличается от кадастровой более чем на 30%.
Для того чтобы пересмотреть кадастровую стоимость вашего объекта недвижимости, вам понадобятся документы:
Подавать документы нужно в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. Заявление должно быть рассмотрено комиссией в течение месяца со дня его регистрации в Росреестре. Извещение о том, когда именно заявление будет рассматриваться, должен прислать секретарь комиссии в течение 7 рабочих дней с момента регистрации заявления, но не позже чем за 5 рабочих дней до заседания комиссии.
Каждое заседание считается правомочным, если на нем присутствуют не менее половины членов комиссии. Голосование по всем вопросам проводится открыто. Мнение членов комиссии выражается словами «за» или «против». Воздерживаться от голосования или передавать свои голоса членам комиссии запрещено. Решение комиссии по всем вопросам считается принятым, если за него проголосовало более половины присутствующих на заседании членов комиссии либо если при равенстве голосов членов комиссии председательствующий на заседании голосовал за принятие решения. Заявитель вправе присутствовать на заседании комиссии.
По результатам заседания комиссия может отказать в пересмотре кадастровой стоимости либо установить кадастровую стоимость в размере рыночной / обязать орган исполнительной власти, отвечающий за установление кадастровой стоимости (в Москве это Департамент городского имущества), провести новую государственную оценку имущества.
Решение комиссии направляется заявителю в течение 2 рабочих дней после проведения заседания.
Прежде чем подать иск о пересмотре кадастровой стоимости соберите документы:
Административное исковое заявление подается в суд в письменной форме и подписывается с указанием даты внесения подписей административным истцом и (или) его представителем при наличии у последнего полномочий на подписание такого заявления и предъявление его в суд.
">исковое заявление ;Дела о пересмотре кадастровой стоимости рассматривает в качестве суда первой инстанции Верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области и суд автономного округа. Таким образом, в отношении недвижимости, расположенной в Москве, вам необходимо Копии искового заявления и приложенных к нему документов вы можете направить другим лицам, участвующим в деле, заказным письмом с уведомлением. По делам об установлении кадастровой стоимости административными ответчиком является Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и, в случае если кадастровая стоимость была установлена в результате государственной кадастровой оценки, государственный орган или орган местного самоуправления, утвердивший результаты определения кадастровой стоимости (в отношении недвижимости, расположенной в Москве, это чаще всего Департамент городского имущества). В этом случае в суд вы также направляете уведомления о вручении или иные документы, подтверждающие вручение направленных копий искового заявления и приложенных к нему документов.
Но так как исковое заявление вы будете подавать как физическое лицо, вы имеете право просто направить в суд три комплекта документов (оригиналы для суда и копии для административных ответчиков). В таком случае уведомления о вручении не нужны.
">направить иск в Московский городской суд.Подать административный иск вы можете лично либо онлайн на сайте Мосгорсуда (для этого требуется быть зарегистрированным пользователем портала gosuslugi.ru). Также с помощью сервиса вы можете отслеживать движение поданных вами обращений и получить результаты их рассмотрения.
Административные дела рассматриваются и разрешаются Верховным судом РФ в течение 3 месяцев, всеми остальными - в течение 2 месяцев. По сложным делам председатель суда может продлить срок рассмотрения дела, но не более чем на месяц. Таким образом, если вы будете требовать пересмотра кадастровой стоимости недвижимости, расположенной в Москве, Мосгорсуд будет рассматривать дело в течение 2, максимум 3 месяцев.
О дате и времени судебного заседания всех участников извещает суд. Неявка лиц, участвующих в деле и надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, не является препятствием для рассмотрения и разрешения дела.
Статья поможет грамотно провести оспаривание кадастровой оценки и стоимости помещения, земельного участка. Показано как провести оценку, изменение, оспаривание, снижение кадастровой стоимости здания, земли.
Если кадастровая стоимость недвижимости превышает рыночную, в качестве кадастровой суд вправе установить рыночную стоимость (ч. 11 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 2 постановления). Поэтому процесс оспаривания собственник обязательно начинает с оценки рыночной стоимости объекта.
Рыночная стоимость объекта была определена на ту же дату, на которую проведена кадастровая оценка (ч. 4 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ и п. 12 постановления). Например, на 1 января 2016 года. Иначе суд оставит заявление собственника без рассмотрения (п. 11 постановления).
Оценщик, который будет по заявке ходатайствующего о пересмотре кадастровой стоимости выполнять отчет об оценке, должен соответствовать двум требованиям (ст. 4 и 24.7 Закона № 135-ФЗ и п. 20 постановления):
Поэтому спрашивайте у оценщика эти документы, потому что если специалист по оценке не отвечает этим требованиям, суд не примет составленный им отчет об оценке недвижимости (п. 20 постановления). А потому отчет об оценке не будет являться допустимым доказательством (ст. 60 Гражданского процессуального кодекса РФ и п. 1 ст. 61 Кодекса административного судопроизводства РФ (КАС)).
Примечание : При наличии неясностей суд вправе вызвать оценщика как свидетеля (п. 22 постановления).
Важно напомнить, что кадастровую стоимость недвижимости можно оспорить двумя способами (ч. 1 и 2 ст. 24.18 Закона № 135-ФЗ):
Примечание : только для юридических лиц
Для юридических лиц предусмотрена обязательная досудебная процедура оспаривания . То есть перед подачей искового заявления в суд компания обязана оспорить кадастровую стоимость в комиссии (п. 9 постановления). Для этого нужно подать в комиссию соответствующее заявление, приложить к нему отчет оценщика о рыночной стоимости объекта и другие обязательные документы.
Комиссии созданы при каждом территориальном управлении государственного Росреестра. Информация о работе комиссий размещена на сайте Росреестра www.rosreestr.ru, где дается таблица со ссылками на региональные комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости с адресами и телефонами.
Организация сможет обратиться в суд, только если комиссия:
Индивидуальный предприниматель (физическое лицо) вправе обращаться сразу в суд, потому что для граждан досудебное обжалование кадастровой стоимости не является обязательным (п. 10 постановления). Хотя при необходимости он может предварительно оспорить кадастровую стоимость в комиссии.
В случае если рыночная стоимость объекта недвижимости отличается от его кадастровой стоимости более чем на тридцать процентов, комиссия может принять решение об отклонении заявления о пересмотре кадастровой стоимости, за исключением случаев, если заявителем представлено положительное экспертное заключение (если отчет об оценке рыночной стоимости составлен оценщиками, являющимися членами разных саморегулируемых организаций оценщиков, - положительные экспертные заключения соответствующих саморегулируемых организаций оценщиков).
Примечание : Заявление о пересмотре кадастровой стоимости без приложения указанных документов к рассмотрению не принимается.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости по инициативе заявителя также могут прилагаться иные документы.
Заявление о пересмотре кадастровой стоимости организация или предприниматель подает в суд общей юрисдикции, а не в арбитражный суд. Но не в районный или городской суд, а в областной или краевой суд либо суд города федерального значения (п. 3 постановления). Ведь споры о пересмотре кадастровой стоимости подведомственны именно этим судам общей юрисдикции (подп. 8 п. 1 ст. 26 ГПК РФ).
У заявителя есть право просить суд о выполнении одного из следующих требований (п. 1 и 2 постановления):
Внимание!
В иск о пересмотре кадастровой стоимости нельзя включать требование о перерасчете налогов, потому что это не функция суда, потому заявление могут не принять.
Не следует включать в исковое заявление иные требования. Например, о перерасчете налога на имущество, земельного налога или арендных платежей (п. 5 постановления).
Эти требования рассматривают арбитражные суды (ст. 27 Арбитражного процессуального кодекса РФ). А мы подаем заявление в суд общей юрисдикции, а у нет полномочий для их рассмотрения. При наличии подобных требований суд вправе вернуть исковое заявление без рассмотрения (подп. 2 п. 1 ст. 135 ГПК РФ и подп. 2 п. 1 ст. 129 Кодекса административного судопроизводства РФ КАС).
К исковому заявлению о пересмотре кадастровой стоимости необходимо приложить следующие документы (п. 11 постановления):
Суд обязан рассмотреть исковое заявление в течение двух месяцев со дня его получения (п. 1 ст. 154 ГПК РФ и ст. 141 КАС РФ). В случае необходимости суд вправе привлечь к участию в деле специалистов нужного профиля, вызвать оценщика для дачи пояснений и даже назначить экспертизу (п. 21, 22 и 23 постановления).
Как оспорить кадастровую стоимость объекта, находящегося в долевой собственности
Участник долевой собственности вправе обратиться в комиссию или суд с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости независимо от согласия других сособственников. Ведь каждый собственник самостоятельно участвует в налоговых правоотношениях ( и , п. 6 постановления). Суд пересматривает кадастровую стоимость этого объекта в целом (п. 17 постановления).
Несогласие других собственников учитывается судом, но само по себе не является основанием для отказа в изменении кадастровой стоимости
Если суд своим решением изменил кадастровую стоимость объекта, в резолютивной части решения он обязан указать (п. 25 постановления):
Если индивидуальный предприниматель до суда обращался в комиссию, он ориентируется на дату подачи заявления в комиссию (п. 25 и 28 постановления).
Налоги можно пересчитать только после внесения сведений о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости. Эта стоимость применяется до утверждения результатов очередной кадастровой оценки недвижимости (п. 28 постановления).
ООО «Газпром» в мае 2015 года обратилось в комиссию с заявлением о пересмотре кадастровой стоимости офисного здания, которая была установлена по состоянию на 1 января 2015 года.
Суд уменьшил кадастровую стоимость до уровня рыночной (согласно отчету независимого оценщика). Решение суда вступило в силу 15 июля 2015 года.
Росреестр внес сведения о новой кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости 10 сентября 2015 года.
В сентябре организация вправе пересчитать налог на имущество за 1-e полугодие 2015 года исходя из кадастровой стоимости офисного здания, установленной решением суда. Эту же стоимость компания будет использовать при расчете налога на имущество за 9 месяцев и по итогам 2015 года.
Все те же действия действительны для перерасчета арендной платы или выкупной цены по 159-ФЗ , размер которой зависит от кадастровой стоимости объекта, условие о внесении новых сведений в государственный кадастр недвижимости не предусмотрено (п. 28 постановления). То есть арендные платежи или выкупную цену стороны вправе пересчитать сразу после вступления в законную силу решения суда.
Если суд отказал в пересмотре кадастровой стоимости конкретного объекта на определенную дату, организация или предприниматель не вправе повторно ее обжаловать (п. 27 постановления) на туже дату. Но они могут подать заявление о пересмотре кадастровой стоимости по этому же объекту, которая установлена на другую дату. Например, на 1 января следующего года.
Ниже дается примерная стоимость услуг по оспариванию стоимости недвижимости. Цены взяты для Кировской области. Для "богатых" регионов цены будут выше.
Приведены различные формы заявлений для подачи в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости. |
Для начала необходимо определиться с понятием кадастровой стоимости земельного участка. Не стоит путать ее с рыночной стоимостью земли (хотя эти характеристики коррелируют между собой). Кадастровая стоимость является некой усредненной величиной, формируемой на базе массовой оценки большого количества земельных участков. Нужна она, в первую очередь, государству для определения размера налогообложения, а также осуществления различных регулятивных функций.
Гарантируем положительный результат!
Наше максимальное снижение кадастровой стоимости!
Положительных заключений СРО на наши отчёты.
Но всегда ли государственная оценка кадастровой стоимости земельных участков является справедливой? Оказывается далеко не во всех случаях. Она может значительно отличаться от рыночной, причем в любую сторону.
Наша компания оказывает услуги в сфере оспаривание кадастровой стоимости земельных участков и других объектов недвижимого имущества. Мы работаем как с частными лицами, так и с представителями крупного бизнеса. Зачастую наши клиенты сталкиваются с серьезной проблемой, когда при оценке кадастровой стоимости земельных участков цена оказывается существенно выше рыночной из-за несовершенства механизма ее определения. А это в результате приводит к увеличению налогов и снижению рентабельности бизнеса. Почему так получается? Можно столкнуться как минимум с тремя причинами.
К счастью, кадастровая стоимость земли может быть пересмотрена на основании проведения независимой оценки объекта недвижимости. Обращайтесь к нашим менеджерам, и мы подскажем, как это сделать.
Данные представлены за 2016 год.
Мы гарантируем оспаривание кадастровой стоимости!
В случаи отрицательного решения мы вернем 100% Стоимости наших услуг.
Внесудебный порядок.
Осуществляется посредством обращения в специальную Территориальную комиссию. Основанием оспаривания может быть как недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении кадастровой стоимости, так и установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости. При оспаривании кадастровой стоимости земельного участка, его рыночная стоимость определяется на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.
К заявлению о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка прилагаются:
Судебный порядок.
Применяется в соответствии со статьей 24.19 Закона об оценочной деятельности. Для этого можно обратиться в суд с иском об установлении кадастровой стоимости равной рыночной, определенной на основании оценки независимой организации. Второй вариант – потребовать назначение судебной экспертизы.
Если для процедуры оспаривания (судебной или внесудебной) вам требуется доступная по цене независимая оценка кадастровой стоимости земельного участка, компания «Вега» готова предложить весь спектр услуг в данной сфере. Мы гарантируем:
Звоните нам прямо сейчас по указанным на сайте телефонам.
Оспаривание кадастровой стоимости земельного участка может быть востребованно для следующих целей: