V razvitih državah je hipotekarna posojila bistveni element tržnega gospodarstva, zlasti na področju investicijskih dejavnosti, in ima visoko stopnjo razvoja.
Obstajata dva pojma: "zastava" in "hipoteka". ...
Zastava je način zavarovanja obveznosti. Izhaja iz pogodbe ali zakona. Zastavni upnik ima pravico, če dolžnik ne izpolni z zastavo zavarovane obveznosti, s prodajo prejeti odškodnino iz vrednosti zastavljenega premoženja.
Hipoteka je vrsta hipoteke na nepremičninah (predvsem na zemljiščih in zgradbah) z namenom pridobitve posojila. Hipoteka zagotavlja prednostno poplačilo njegovih terjatev do zastavnega dolžnika v višini vpisane zastave.
Za hipoteke so značilne: zastava premoženja; možnost pridobitve dodatnih hipotekarnih posojil pod zavarovanje iste nepremičnine za drugo, tretjo in naslednjo hipoteko; obvezna vpis zavarovanja v zemljiške knjige, ki se vodijo v državnih ali občinskih ustanovah. V primerih insolventnosti dolžnika se poplačilo upnikovih terjatev opravi iz premoženja od prodanega premoženja po prednostnem vrstnem redu pri vpisu zastave.
Predmet zastave lahko niso samo stvari, temveč premoženjske pravice in terjatve, razen premoženja, umaknjenega iz obtoka in terjatev, ki so neločljivo povezane z osebnostjo zastavnika (na primer preživnina), pa tudi premoženje državljanov, ki je po zakona, ni mogoče izključiti.
Značilnosti hipotekarnega posojila:
■ hipotekarno posojilo - posojilo, zavarovano s strogo določenim zavarovanjem;
■ večina hipotekarnih posojil ima strogo ciljni namen; uporabljajo se za financiranje nakupa, gradnje in preureditve tako stanovanjskih kot industrijskih prostorov ter urejanja zemljišč. V številnih državah so stanovanjske hipoteke najpogostejše;
■ Hipoteke so zagotovljene za daljši rok, običajno 10-30 let. Hipoteka, izdana ob prejemu hipotekarnega posojila, je posebna posojilna pogodba, ki se razlikuje od drugih njenih vrst. Hipoteke krožijo na sekundarnem trgu, katerih naloga je zagotoviti stalen pretok sredstev za posojila in odtok sredstev iz regij, ki imajo presežek kreditnih virov. ...
Hipoteke vplivajo na premagovanje gospodarske krize na dva načina:
Razvoj hipotekarne dejavnosti, ki pozitivno vpliva na realni sektor gospodarstva, ustavitev upada proizvodnje v gradbenem kompleksu, kmetijstvu in drugih panogah. To je posledica razvoja stanovanjskega trga (nepremičnin nasploh) in kmetijstva;
Razvoj hipotekarnega posojila, ki prispeva k odpravljanju socialne napetosti v družbi, ki običajno spremlja gospodarsko krizo.
Hipotekarna posojila veljajo za relativno nizko tvegano bančno transakcijo. Pomemben del tveganj pri hipotekarnem kreditiranju je prenesen na posojilojemalca in vlagatelja.
Sistem stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja je razvit v vseh državah s tržnim gospodarstvom in je nujna institucija, ki jo država uporablja tako v gospodarski kot socialni politiki.
Obseg hipotekarnih posojil v državi kot celoti se običajno primerja z BDP. V državah Evropske skupnosti je ta številka približno 50 %. V ZDA - več kot 70%. Na Nizozemskem
- skoraj 90%. V Kolumbiji 12 %. V Južni Koreji - 14%. V Rusiji je ta številka na ravni 2%.
Hipotekarno posojilo razumemo kot sistem razmerij za dajanje posojil za reševanje stanovanjskih problemov prebivalstva, zavarovanih z nepremičninami, vpisanimi v državni register, ter refinanciranje posojil kreditnih in finančnih institucij, ki so izdale hipotekarna posojila za privabljanje dolgoročnih posojil. kreditna sredstva.
1. Neposredno zagotavljanje hipotekarnih posojil. To področje se ukvarja predvsem s kreditnimi strukturami. Veliko jih je: v Nemčija je le hipotekarna banka, v ZDA - vsaka organizacija, ki ima licenco.
2. Privabljanje finančnih sredstev s prodajo hipotekarnih posojil ali izdajo hipotekarnih vrednostnih papirjev in njihovo plasiranje na borzo (trg vrednostnih papirjev). Smer zasedajo finančne družbe, hipotekarni skladi (regionalni stanovanjski in hipotekarni sklad) kot operaterji sekundarnega trga, ki odkupujejo hipotekarna sredstva bank in izdajajo vrednostne papirje v svojem imenu. Pri enostopenjskem modelu se te operacije izvajajo same banka upnica.
Postopek kreditiranja poteka ob doslednem upoštevanju načel kreditiranja, katerega namen je ohraniti vrednost posojila.
Mesto hipotekarnega posojila v sistemu kreditnih razmerij (za samostojno delo) ali v klasifikaciji posojil (pri predavanjih o DCS naj bo).
Osnovno merilo za razvrstitev posojil je namenska poraba posojene vrednosti. Posojila so torej produktivna (kredit podjetju, za proizvodne namene) ali neproduktivna (potrošniška) oblika. Za produktivno obliko kredita je značilno gibanje kredita kot kapitala (kot samonaraščajoče se vrednosti). V tem primeru je vir odplačila posojila izkupiček. Tako ta oblika kreditnih razmerij sama predstavlja vir njenega odplačevanja. Potrošniški kredit se odplačuje na račun skupnega dohodka prebivalstva. To bo določilo, kje je stanovanjsko posojilo. Naredite različna merila za razvrščanje in poiščite, kje je hipotekarno posojilo.
b.i.1. stičišče
Med temi funkcijami izberite tiste, ki so del IR. Splošnim funkcijam posojila dodajte funkcije, specifične za hipoteko na stanovanje.
Poiščite tveganja v kreditni teoriji in jih prenesite v sistem hipotekarnih posojil. Oglejte si posebnosti tveganj posojilnih poslov na IC.
Postopek hipotekarnega posojila spremlja obvezna uporaba posojilnih načel. Ta načela vključujejo:
Namenska narava posojila
Nujnost
Plačano
Varnost
Diferenciran značaj
Izterljivost je neločljiva lastnost posojila
Sprejmite dejansko odločitev, kako gledati na načela. Razširite vsakega od njih. Poiščite posebnosti teh smernic za hipotekarna posojila.
Dodate lahko dejavnike, ki vplivajo na razvoj hipotekarnih posojil. Ni potrebno
Sistem stanovanjskega hipotekarnega posojila je skupek medsebojno povezanih subjektov, predmetov in zavarovanj, ki delujejo na eni organizacijski in ekonomski podlagi. Eden glavnih elementov tega sistema so subjekti posojanja, ki vključujejo posojilojemalca, posojilodajalca, operaterja sekundarnega trga, nepremičninske in zavarovalnice, organe državne registracije pravic na nepremičninah in transakcij z njimi, vlagatelje, državo. . Brez tega sistema hipotekarna posojila ne morejo delovati.
Standardi so skupek enotnih medsebojno povezanih določb, oblik dokumentov in zahtev za udeležence stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja, za vsebino, sestavo in izvedbo dokumentacije in pogodb, ki urejajo razmerja med udeleženci v sistemu stanovanjskega hipotekarnega posojila.
Standardi so bili razviti za naslednje namene:
Zagotavljanje enotnosti in zakonitosti uporabljenih oblik in metod pravnih razmerij udeležencev stanovanjskega hipotekarnega posojila, poslov, del, storitev ter tehnične in informacijske združljivosti dokumentacije.
Izvajanje zanesljivih postopkov za zagotavljanje in vzdrževanje hipotekarnih posojil (potrjenih s hipotekami)
tveganje hipotekarnega posojila
Hipoteka je ena od oblik zastave, pri kateri zastavljena nepremičnina ostane v lasti dolžnika, upnik pa, če ta ne izpolni svoje obveznosti, pridobi pravico do zadoščenja s prodajo tega premoženja. Premoženje, na katerem je hipoteka ustanovljeno, ostane hipotekarnemu upniku v njegovi posesti in uporabi.
Treba je razlikovati med pojmoma hipoteka in hipotekarno posojilo, pri katerem posojilo izda banka, zavarovano z nepremičnino. Hipotekarno posojilo je ena od sestavin hipotekarnega sistema. Pri pridobitvi kredita za nakup nepremičnine gre pridobljena nepremičnina sama v hipoteko (zastavo) banki kot jamstvo za poplačilo kredita. Hipoteka je tudi zastava lastnikove obstoječe nepremičnine za pridobitev posojila ali posojila, ki bo namenjeno bodisi za popravilo ali gradnjo bodisi za druge potrebe po presoji kreditojemalca-zastavitelja. V primeru neizpolnitve glavne obveznosti se izvršba uveljavlja le na zastavljeno nepremičnino, pri čemer ima zastavni upnik prednostno pravico do izpolnitve svojih terjatev pred ostalimi upniki dolžnika. Eden od načinov za zmanjšanje posojil posojilodajalca je hipotekarno zavarovanje.
Namen tega dela je razkriti pomen hipotekarnega posojila
Cilji tega tečajnega dela so:
· Razkritje bistva hipotekarnega kreditiranja;
· Oglejte si prednosti in slabosti dajanja posojil;
Predmet te raziskave je proces hipotekarnega posojila, ki je nastal v razmerah sodobnega obdobja, tako v Rusiji kot v tujini.
Hipoteka je posojilo, zavarovano z nepremičnino, tudi hipotekarno posojilo je gibanje posojilnega kapitala na področju nepremičnin, povezano z zagotavljanjem denarnih sredstev pod pogoji odplačila, nujnosti in plačila. Hipoteka je posojilo, dano v gotovini ali v obliki hipotekarnih vrednostnih papirjev, zavarovanih z nepremičnino, namenjeno nakupu ali gradnji te nepremičnine. Hipotekarni kredit kot ena od oblik kreditnih razmerij in vrsta kredita ima vse svoje inherentne značilnosti in je izraz določenih razmerij med gospodarskimi subjekti, ki so udeleženci v postopku dajanja hipoteke, tj. posamezniki, finančne institucije, podjetja, vladne agencije, gradbena podjetja.
Pri hipotekarnem posojilu posojilojemalec prejme posojilo za nakup nepremičnine ali za druge namene. Njegova obveznost do posojilodajalca je vračilo posojila, zastava nepremičnine pa zagotavlja izpolnitev te obveznosti. Hkrati lahko kupite in zastavite ne samo stanovanja, ampak tudi druge nepremičnine - zemljišče, avto, jahto itd. Nepremičnine, pridobljene s hipoteko, so last posojilojemalca od dneva nakupa.
Najpogostejša uporaba hipoteke v Rusiji je nakup stanovanja na kredit. Hipotekarna posojila izdajajo banke, pogoji kreditiranja pa so za vsakogar različni. Na državni ravni v Rusiji hipoteke najdejo podporo v obliki razvite hipotekarne zakonodaje, pa tudi hipotekarne agencije, ki jih je posebej ustanovila država. S soglasjem najemodajalca je lahko predmet hipoteke tudi pravica do oddaje nepremičnine v najem.
Registracija hipoteke je večstopenjski postopek, ki vključuje zbiranje dokumentov, prehod kreditne provizije banke, iskanje primernega stanovanja, njegovo oceno in zavarovanje, sklenitev hipotekarne pogodbe. Hipotekarni posrednik vam lahko pomaga na tej poti. Pri nakupu stanovanja na kredit boste morda potrebovali tudi pomoč nepremičninske agencije.
Ko je hipoteka prejeta in stanovanje kupljeno, je čas za "vračilo". Posojilo se lahko odplača tako v gotovini kot brezgotovinsko, bodisi na strogo določene dneve, bodisi na kateri koli dan v mesecu - te pogoje določi banka upnica. Možnost predčasnega odplačila kredita določi tudi hipotekarna banka. Posojilo se v celoti »odplača«, ko se znesek posojila in obresti v celoti pripišejo posojilodajalčevemu računu. Ker je znesek hipotekarnih posojil precej velik, sam projekt pa je dolgoročen, se posojilo odplačuje v obrokih. Obstaja več načinov za odplačilo posojila, tako da lahko banka in posojilojemalec izbereta najbolj optimalno možnost odplačevanja.
Posojilojemalec se mora tudi spomniti, da obstajajo možnosti za zmanjšanje stroškov v fazi odplačila posojila: posojilo je mogoče odplačati pred rokom ali uporabiti refinanciranje (to je pridobitev posojila z nižjo obrestno mero za odplačilo posojila z prej sprejeta višja obrestna mera veliko število hipotekarnih programov z nižjimi obrestnimi merami Z uporabo refinanciranja lahko posojilojemalec bistveno zmanjša preplačilo za kupljeno stanovanje).
Načini odplačevanja posojil so odvisni od naslednjih dejavnikov: kako pogosto se plačuje, kakšni so pogoji in zneski plačil, v kakšni obliki se plačuje.
Banka upnica običajno določi plačilno obdobje: na primer od 5. do 10. dne v mesecu. V primeru, da posojilojemalec ne plača obroka pravočasno, lahko posojilodajalec naloži kazni. Takoj, ko posojilojemalec in posojilodajalec podpišeta pogodbo, prejme posojilojemalec razpored plačil z navedbo njihove velikosti. Banka pogosto postavlja zelo stroge zahteve za odplačilo posojila - skladnost prenesenih in navedenih zneskov je treba upoštevati do kopejk. Vsako odstopanje (prenizko ali preplačilo) od navedenega zneska lahko banka šteje za kršitev obveznosti iz pogodbe. To lahko privede do uporabe kazni.
Če ste izbrali gotovinsko obliko plačila, potem to pomeni, da morate denar naložiti na kreditni račun prek blagajne banke. Posojilojemalec, ki je izbral to obliko plačila, ne sme pozabiti, da ni vedno mogoče plačati zvečer, banke pa ne delajo ob vikendih in praznikih.
Če je posojilojemalec izbral način brezgotovinskega plačila, mora navedene zneske pravočasno nakazati s svojega računa na račun banke upnice. V tem primeru je treba upoštevati dejstvo, da je samo medbančno nakazilo tudi plačljiva storitev in je za izvedbo potrebno 1-3 delovne dni. Da bi se znebili teh stroškov (tako začasnih kot finančnih), lahko odprete račun pri banki, kjer je bila hipoteka vzeta.
Obstaja tudi drug način plačila posojila z negotovinskimi plačili: del plače nakažete na račun banke upnice, preden jo prejmete. V tem primeru mora posojilojemalec napisati vlogo, naslovljeno na vodjo podjetja, v katerem posojilojemalec dela, ter se o vseh podrobnostih pogovoriti in dogovoriti z računovodstvom.
Danes večina programov hipotekarnega posojila posojilojemalcu omogoča, da posojilo odplača pred rokom, minimalni moratorij je praviloma 6 mesecev. Celotno posojilo ali del lahko odplačate pred rokom. Če želite to narediti, morate napisati izjavo v obliki, ki jo določi posojilodajalec.
Če posojilojemalec del posojila odplača pred rokom, ima pravico zmanjšati znesek mesečnih plačil za preostalo obdobje ali obdržati znesek plačil, vendar skrajšati rok odplačila. Če se posojilojemalec odloči skrajšati rok posojila, se znesek preplačila za stanovanja znatno zmanjša. Posojilojemalec se odloči, katero možnost bo izbral. Po nastopu predčasnega odplačila dela posojila se posojilojemalcu izda nov načrt plačila.
Če posojilojemalec v celoti odplača posojilo pred rokom, mora posojilodajalec zahtevati točen znesek posojila in obresti za pričakovani datum celotnega odplačila posojila. Takoj, ko so opravljena vsa potrebna plačila, mora posojilojemalec opraviti še dva postopka: prijaviti prenehanje hipoteke pri pravosodnem inštitutu. To je potrebno za odstranitev hipoteke iz stanovanja; obvestiti zavarovalnico o predčasnem odplačilu kredita, kar vam bo omogočilo vračilo dela denarja za neizkoriščeno zavarovalno dobo.
Trenutno je hipoteka najbolj zanesljiv način nakupa stanovanja v nasprotju s kapitalsko gradnjo ali naložbo v gradbeno zadrugo. Denar se nakaže neposredno prodajalcu doma in ne tretjim osebam (razvijalcem ali lastnikom zadruge). Hipotekarna posojila se po vsem svetu razvijajo in delujejo kot oblika dolgoročnega financiranja stanovanjskih programov. Hipotekarna posojila na eni strani pomagajo rešiti številne socialne in ekonomske probleme države, najprej pa stanovanjski problem, na drugi strani pa zmanjšajo inflacijo, črpanje začasno prostih sredstev državljanov in podjetja.
Predmet hipoteke je lahko naslednja nepremičnina:
1. zemljišča v zasebni lasti;
2. podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine;
3. stanovanjske hiše, stanovanja in deli stanovanjskih hiš in stanovanj, sestavljeni iz ene ali več izoliranih prostorov;
4. poletne koče, vrtne hiše, garaže itd.;
5. zračna in morska plovila, plovila za celinsko plovbo.
Trenutno v svetovni praksi obstajata dve klasični metodi hipotekarnega posojila:
1. enotirni model hipotekarnega kreditiranja (nemški model);
2. dvotirni model hipotekarnega kreditiranja (ameriški model).
V enotirnem modelu hipotekarnega posojila sta posojilojemalec in posojilodajalec povezana. Ta model temelji na ciklični naravi kroženja sredstev: sredstva, ki jih zagotovi posojilojemalec, se uporabljajo za izdajanje posojil njegovim predhodnikom, ki so že zaključili obdobje akumulacije.
Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb med posojilojemalcem in posojilodajalcem:
1. pogodba o kumulativnem stanovanjskem depozitu in nato posojilna pogodba ter hipotekarna pogodba;
2. med posojilojemalcem in zavarovalno organizacijo - zavarovalna pogodba za stanovanja pod hipoteko;
3. med posojilojemalcem in prodajalcem (gradbenikom) stanovanj - pogodba o kupoprodaji stanovanja.
Posojilodajalec je lahko hipotekarna banka ali hranilno-posojilna institucija. Za posojilodajalca je možno hipotekarna posojila refinancirati z izdajo vrednostnih papirjev - hipotekarne liste in s tem - minimizirati možna tveganja. Pri interakciji s hranilno-posojilno institucijo posojilojemalec akumulira primarni (lastniški) kapital, ki je predpogoj za izdajo hipotekarnega posojila (izposojeni kapital).
V dvotirnem modelu hipotekarnega kreditiranja poleg posojilojemalca in posojilodajalca sodelujeta posrednik (hipotekarna agencija) in/ali udeleženec na finančnem trgu (hipotekarna finančna in investicijska družba). Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb:
1. posojilna pogodba;
2. hipotekarna pogodba
3. zavarovalna pogodba za stanovanja pod hipoteko;
4. pogodba o kupoprodaji stanovanja;
5. splošni dogovor;
6. zastopniška pogodba;
7. pogodba o odstopu terjatev za hipotekarna posojila;
8. dogovor o postopku opravljanja poslov z vrednostnimi papirji hipotekarne agencije;
9. pogodba o zavarovanju poslovnih tveganj;
10. pogodba o nakupu in prodaji vrednostnih papirjev.
Na prvi stopnji izvajanja pogodbenih razmerij med udeleženci dvotirnega modela hipotekarnega posojila se med glavnima udeležencema - posojilojemalcem in posojilodajalcem skleneta posojilna pogodba in hipotekarna pogodba. Po prejemu posojila posojilojemalec s prodajalcem ali njegovim graditeljem sklene pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja, nakar se število udeležencev v tem modelu poveča, da se tveganje glavnih udeležencev zmanjša na minimum. Z zavarovalnico se sklepajo pogodbe o zavarovanju poslovnega tveganja in hipotekarnih stanovanj.
Na sekundarnem hipotekarnem trgu med posojilodajalcem in hipotekarno agencijo se skleneta ustrezna pogodba o odstopu terjatev za hipotekarna posojila ter pogodba o skrbniškem upravljanju pridobljenih terjatev. To posojilodajalcu omogoča, da še naprej jasno nadzoruje posojilojemalca, prejema provizije za servisiranje posojila in širi posojilne posle s sredstvi, ki jih prejme od agencije.
Za pridobitev hipotekarnega posojila posojilojemalec banki predloži standardni paket dokumentov, potrebnih za rešitev vprašanja odobritve posojila. Hkrati je treba glede na to, da bo nepremičnina zastavna predmet, dodatno predložiti naslednje dokumente:
· Potrdila o državni registraciji lastninskih pravic na nepremičninah, vključno z zemljiško parcelo;
· Dokument o teritorialnih mejah zemljiške parcele (parcelanski načrt), ki ga izda Komisija za zemljiške vire in upravljanje zemljišč;
· Potrdilo komisije za zemljiške vire in upravljanje zemljišč o odsotnosti aretacije nepremičnine, ki jo je zastavil zastavnik;
· Sklep neodvisne strokovne ocenjevalne družbe (firma) o oceni realne vrednosti predmeta hipoteke;
· Pogodba z zavarovalnico o zavarovanju premoženja;
· Osnutek hipotekarne pogodbe;
· Drugi dokumenti, ki so sestavni del hipotekarne pogodbe.
V Rusiji je posrednik hipotekarna agencija. Hipotekarne agencije so organizacije, ki jih je ustanovila država za razvoj hipotek. V Rusiji zdaj obstaja zvezna agencija za stanovanjska hipotekarna posojila in regionalne agencije, ki so odvisne od zvezne.
Delo hipotekarnih agencij z bankami je strukturirano na naslednji način:
· Agencija določi pogoje kreditiranja, vnaprej svetuje kreditojemalcu;
· Banka partner izda posojilo pod pogoji, ki jih določi agencija;
Potem ko agencija odkupi pravico do posojila od banke in s tem postane posojilojemalec za celotno obdobje posojila.
Posledično posojilojemalec za reševanje stanovanjskih težav prejme posojilo tako rekoč od države. Praviloma pogoji posojila, ki jih ponuja agencija (rok, stopnja, velikost začetnega plačila), ustrezajo povprečnemu trgu.
Pomembno pa je, da lahko banka prilagodi program v smislu dodatnih stroškov. Pozitiven vidik sodelovanja z agencijo je, da ima bogate izkušnje na tem trgu in zastopa državo. Posojilojemalec se mora sam odločiti, kaj bo izbral: sodelovanje z agencijo ali neposredno z banko.
Nakup stanovanja na kredit s pomočjo hipotekarne agencije ni nič težji kot prek hipotekarnega posrednika.
Postopek za pridobitev hipotekarnega posojila preko hipotekarne agencije je naslednji: kreditojemalec najprej pride na posvet v agencijo, kjer se ocenijo možnosti za pridobitev hipotekarnega posojila, se dogovori o višini posojila in vse podana so potrebna priporočila za zbiranje dokumentov za nakup stanovanja na kredit.
Posojilojemalec nato zbrane dokumente predloži agenciji. V primeru pozitivnega odgovora kreditne komisije agencije prejme pismo banki - potrditev možnosti sodelovanja v zveznem programu hipotekarnih posojil.
V določenem času (običajno ne več kot 2 meseca) je posojilojemalec dolžan izbrati stanovanjsko možnost. Prav tako mora opraviti dva obvezna postopka – cenitev nepremičnine in zavarovanje.
Zavarovalni postopek obsega: zavarovanje stanovanja - predmeta zastave, življenjsko in invalidsko zavarovanje posojilojemalca, zavarovanje pred omejitvijo ali izgubo lastništva nepremičnine s strani posojilojemalca ter proti priznanju prodaje in nakupa. stanovanja kot neveljavno.
Hipoteke so najpogostejša vrsta finančnih transakcij v razvitih državah. V njem sodeluje večina prebivalstva države in naložbe v hipotekarna posojila za stanovanjsko gradnjo je mogoče pripisati najbolj likvidnemu bančnemu premoženju.
Vsako leto je pri nas vse bolj priljubljeno hipotekarno posojilo (hipoteka) oziroma posojilo, zavarovano s kupljeno nepremičnino. Hipotekarno posojilo vam omogoča, da danes kupite stanovanje, v njem živite in dolga leta odplačujete njegovo polno vrednost. Hipoteka ali hipoteka je dolgoročno denarno posojilo, dano za nakup nepremičnine, zavarovano s to nepremičnino.
Hipotekarna posojila izničujejo stopnjo inflacijskih tveganj
Plačilo stroškov nepremičnine v skladu s pogoji hipoteke ne poteka naenkrat, ampak se podaljša na daljše obdobje, kar je finančno veliko bolj donosno kot enkratno plačilo.
Zneski plačil, povezanih z odplačilom hipotekarnega posojila, so določeni v času pridobitve posojila
Možnost vpisa (vpisa) v stanovanje kupljeno pod hipoteko
Hipoteke so danes donosna naložba (ob trenutnih tržnih trendih cene nepremičnin v povprečju rastejo od 14,5 do 30 % na leto).
Prve omembe hipotekarnega posojila najdemo v starogrških dokumentih iz 6. stoletja. pr. Zgodovinarji verjamejo, da se je hipotekarno posojilo pojavilo po zaslugi arhonta Solona, ki je upnika zavezal, da mu zagotovi zemljišče kot jamstvo za poplačilo dolga. Potrditev posla, ki se zdaj imenuje hipoteka, je bil steber, ki je bil postavljen na mejo posojilojemalčeve zemljiške parcele, na katerem so bili vpisani zaznamki o vseh dolgovih posojilodajalca. Pravzaprav je hipoteka (iz grščine Hypotheka) prevedena v ruščino kot podpora. Načelo hipotekarnega posojila se do zdaj ni spremenilo - izda se pod materialno zavarovanje, ki je lahko stanovanje, avto ali zemljišče. Danes je hipotekarno posojilo najbolj zahtevana finančna storitev tako v tujini kot v Rusiji. Hipoteka je dolgoročno posojilo, ki se izda za nakup nepremičnine.
Hipotekarno posojilo je dolgoročno posojilo, ki ga izdajo poslovne ali specializirane banke, finančne institucije proti hipoteki nepremičnin. V tem primeru ima ena stranka – zastavni upnik, ki je upnik za obveznost, zavarovano s hipoteko, pravico do poplačila svojih denarnih terjatev do dolžnika po tej obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke. - zastavnik, predvsem do drugih upnikov zastavnika
Hipotekarna posojila se po vsem svetu razvijajo in delujejo kot oblika dolgoročnega financiranja stanovanjskih programov. Hipotekarna posojila po eni strani prispevajo k reševanju številnih socialnih in gospodarskih problemov države, najprej pa stanovanjskega problema, na drugi strani pa k zmanjšanju inflacije, črpanju iz začasno prostih sredstev države. državljanov in podjetij.
Predmet hipoteke je lahko naslednja nepremičnina:
zemljišča v zasebni lasti;
podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine;
stanovanjske stavbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz enega ali več izoliranih prostorov;
poletne koče, vrtne hiše, garaže itd .;
letala in ladje, plovila za celinsko plovbo
Trenutno v svetovni praksi obstajata dve klasični metodi hipotekarnega posojila:
enostopenjski model hipotekarnega kreditiranja (nemški model);
dvotirni model hipotekarnega posojila (ameriški model).
V enotirnem modelu hipotekarnega posojila sta posojilojemalec in posojilodajalec povezana. Ta model temelji na ciklični naravi kroženja sredstev: sredstva, ki jih zagotovi posojilojemalec, se uporabljajo za izdajanje posojil njegovim predhodnikom, ki so že zaključili obdobje akumulacije.
Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb:
med posojilojemalcem in posojilodajalcem - pogodba o kumulativnem stanovanjskem depozitu in nato posojilna pogodba in hipotekarna pogodba;
med posojilojemalcem in zavarovalno organizacijo - zavarovalna pogodba za hipotekarno stanovanje;
med posojilojemalcem in prodajalcem (gradbenikom) stanovanj - pogodba o nakupu in prodaji stanovanja.
Posojilodajalec je lahko hipotekarna banka ali hranilno-posojilna institucija. Za posojilodajalca je možno hipotekarna posojila refinancirati z izdajo vrednostnih papirjev - hipotekarne liste in s tem - minimizirati možna tveganja.
V primeru pomanjkanja sredstev za izdajo hipotekarnih posojil posojilodajalec (varčevalno-posojilna institucija) uporablja notranje sisteme akumuliranja dela kapitala s strani posojilojemalca.
Pri interakciji s hranilno-posojilno institucijo posojilojemalec akumulira primarni (lastniški) kapital, ki je predpogoj za izdajo hipotekarnega posojila (izposojeni kapital).
Število storitvenih organizacij je minimalno (praviloma je to samo zavarovalnica).
V dvotirnem modelu hipotekarnega kreditiranja poleg posojilojemalca in posojilodajalca sodelujeta posrednik (hipotekarna agencija) in/ali udeleženec na finančnem trgu (hipotekarna finančna in investicijska družba).
Na prvi stopnji izvajanja pogodbenih razmerij med udeleženci dvotirnega modela hipotekarnega posojila se med glavnima udeležencema - posojilojemalcem in posojilodajalcem skleneta posojilna pogodba in hipotekarna pogodba.
Po prejemu posojila posojilojemalec s prodajalcem ali njegovim graditeljem sklene pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja, nakar se število udeležencev v tem modelu poveča, da se tveganje glavnih udeležencev zmanjša na minimum.
Z zavarovalnico se sklepajo pogodbe o zavarovanju poslovnega tveganja in hipotekarnih stanovanj.
Na sekundarnem hipotekarnem trgu med posojilodajalcem in hipotekarno agencijo se skleneta ustrezna pogodba o odstopu terjatev za hipotekarna posojila ter pogodba o skrbniškem upravljanju pridobljenih terjatev. To posojilodajalcu omogoča, da še naprej jasno nadzoruje posojilojemalca, prejema provizije za servisiranje posojila in širi posojilne posle s sredstvi, ki jih prejme od agencije.
Glavna razlika med hipotekarnim posojilom in drugimi posojili je prisotnost nepremičnin, ki jih je banka zastavila za zavarovanje posojila.
Pogoji za odobritev hipotekarnih posojil fizičnim in pravnim osebam s strani različnih bank v Rusiji so na splošno zelo podobni. Različne banke se v neznatni meri razlikujejo po odobritvi kredita, kreditni obrestni meri, minimalnem in maksimalnem znesku posojila, času obdelave ipd.
Leta 2006 se je trg hipotekarnih posojil v Rusiji in zlasti v moskovski regiji še naprej aktivno razvijal. Po podatkih Združenja ruskih bank je bil obseg hipotekarnih posojil, izdanih v Rusiji ob koncu leta: 2001 - 56 milijonov dolarjev, 2002 - 260 milijonov, 2003 - 500 milijonov dolarjev, 2004 - 1 milijarda, 2005 - 2,6 milijarde dolarjev, 2006 - približno 6 milijard dolarjev
Obseg posojil, ki so jih banke izdale posameznikom za nakup stanovanj v Rusiji, je 1. januarja 2007 znašal 347,07 milijarde rubljev, od tega je delež hipotekarnih posojil znašal 263,56 milijarde rubljev, medtem ko je delež Moskve znašal približno 20%. , delež moskovske regije - 26,5% v skupnem denarnem obsegu izdanih hipotekarnih posojil. Po oceni Analitičnega svetovalnega centra "MIEL-Nepremičnine" se je v primerjavi s koncem leta 2001 število izdanih hipotekarnih posojil v letu 2002 povečalo - za 4,6-krat, v letu 2003 - za 8,9-krat, v letu 2004 - za 17,9-krat. krat krat, v letu 2005 - za 46,4-krat, v letu 2006 - presegla raven s konca leta 2001 za 107,1-krat. Letna rast obsega izdanih hipotekarnih posojil v letih 2005 in 2006 je znašala 160 % oziroma okoli 130 %. Posledično se je denarni obseg izdanih hipotekarnih posojil v letu 2006 v primerjavi z letom 2005 povečal za 2,3-krat.
Preučevanje problema stanovanjskega posojanja v Rusiji postaja v sedanji fazi vse bolj pomembno zaradi dejstva, da obstaja prekomerna proizvodnja stanovanj zaradi nezmožnosti prodaje zaradi nizke kupne moči prebivalstva.
Sistem hipotekarnega kreditiranja pomeni mrežo organizacij in niz preverjenih mehanizmov, ki bi zagotavljali učinkovito hipotekarno posojilo. Učinkovitost delovanja sistema je v veliki meri odvisna od stopnje razvitosti infrastrukture, vključno z registracijo prometa z nepremičninami, sistemom strokovne ocene njihove vrednosti, zavarovalnicami, organizacijami, ki delujejo na sekundarnem trgu hipotekarnih posojil, in drugimi elementi.
Pri postavljanju naloge oblikovanja celovitega tržnega sistema hipotekarnih posojil, ki je osredotočen predvsem na uporabo učinkovitih standardnih finančnih mehanizmov, je treba upoštevati možnost uporabe takšnih shem stanovanjskega financiranja, ki so usmerjene v uporabo lokalnih virov in upoštevati posebnosti posameznih regij.
V tej številki je ločeno mesto dodeljeno državi, katere vloga je v večini držav omejena na opredelitev splošne strategije razvoja sistema hipotekarnih posojil, na izvajanje funkcij nadzora in nadzora nad dejavnostmi hipotekarnih subjektov. trg; ta sistem se pogosto uporablja kot nosilec državne socialne politike.
Analiza prakse ruskih bank v programih hipotekarnih posojil omogoča izpostaviti številne obstoječe težave, ki ovirajo razvoj hipotekarnih posojil.
1. Pogoji kreditiranja. Po svoji logiki naj bi bilo posojilo za nakup stanovanja dolgoročno, za 10-15 let, kot je bilo običajno v svetovni praksi. Vendar pa realni pogoji posojil, ki jih večina
domače banke so 3 - 4 leta (kljub temu, da oglasni materiali označujejo obdobje do 10 let).
2. Pomanjkanje baze virov. Da bi dolgoročno posojilo postalo množičen produkt kreditne institucije in hkrati izpolnjevalo vse likvidnostne zahteve, mora banka pritegniti sredstva za enako dolgo obdobje. Danes je to skoraj nemogoče narediti. Edini izhod v tem primeru je pritegniti ciljno financiranje iz tujih sredstev.
3. Težave pri ocenjevanju kreditne sposobnosti posojilojemalca. Kot veste, ocena plačilne sposobnosti posameznika temelji na primerjavi prihodkov (plače, dividende, plačila najemnine ipd.) in odhodkov (za hrano, oblačila, najemnino, počitek, plačila drugih posojil itd.) . Vendar le malo državljanov lahko potrdi višino plače, ki je glavni vir dohodka. To so predvsem zaposleni v tujih podjetjih in državnih proračunskih organizacijah. Glavna ciljna skupina, zaposleni v ruskih komercialnih strukturah, prejemajo plače v okviru zavarovanj, kreditnih shem ali preprosto v gotovini in ne morejo predložiti uradnega potrdila, ki potrjuje njegovo dejansko vrednost.
4. Valuta posojila. Trenutno je cena na kvadratni meter stanovanja določena v ameriških dolarjih. Banke raje izdajajo posojila tudi v tuji valuti, medtem ko so za večino prebivalstva plače določene in izplačane v rubljih.
5. Neprilagoditev številnih hipotekarnih programov, ki jih financirajo tuji vlagatelji, ruskim razmeram. Razvoj stanovanjskega hipotekarnega kreditiranja prebivalstva kot integralnega sistema na eni strani in kot sestavnega dela tržnega gospodarstva na drugi strani bi moral temeljiti na naslednjih temeljnih načelih. Sistem hipotekarnih posojil v Rusiji bi moral upoštevati razpoložljive mednarodne izkušnje.
Prilagojen mora biti ruskim makroekonomskim razmeram in pravnim okvirom ter upoštevati psihologijo ruskega prebivalstva. Ena od ključnih zahtev je potreba po zagotavljanju razpoložljivosti hipotekarnih posojil za skupine prebivalstva, ne le z najvišjim, ampak tudi s povprečnim dohodkom.
Sistem hipotekarnih posojil, ki se ustvarja, mora biti razvijajoče se narave, temeljiti na učinkoviti uporabi pritegnjenih finančnih sredstev državljanov, komercialnih bank upnic, vlagateljev in ne na financiranju iz državnega proračuna. Sistem stanovanjskih hipotekarnih posojil bi moral biti ponovljiv v kateri koli regiji države. Hipotek in obseg razvoja hipotek v določenih regijah bi morali določati ne toliko subjektivni dejavniki prisotnosti ali odsotnosti politične volje regionalnega vodstva za razvoj hipotek, temveč objektivne gospodarske razmere v regiji, prisotnost efektivnega povpraševanja po stanovanjih in njihovo ponudbo.
Hipoteke v Rusiji bi morale biti multivariantne. Hkrati pa ne more biti govora o kakršnem koli konfliktu med različnimi hipotekarnimi shemami. Vsi obstajajo v svojem prostoru, v svojih časovnih in denarnih dimenzijah in so osredotočeni na svojega potrošnika. Izjemno pomemben vidik vladne politike, usmerjene v razvoj hipotekarnega kreditiranja, je oblikovanje makroekonomskih razmer in institucionalnega okolja, ki omogoča povečanje dostopnosti hipotekarnih posojil za posojilojemalce. Vloga regionalnih in lokalnih oblasti v fazi oblikovanja sistema hipotekarnih posojil je izjemno pomembna. Rešitev stanovanjskega problema in usklajenost delovanja vseh subjektov stanovanjskega trga je v veliki meri odvisna od delovanja organov izvršne oblasti na vseh ravneh.
Za razvoj sistema dolgoročnega hipotekarnega kreditiranja je potrebno zagotoviti izvajanje sistema ukrepov v naslednjih smereh:
1. Odpraviti obstoječe pomanjkljivosti v zakonodaji, najprej v zvezi s posli s hipotekami kot vrednostnimi papirji, izvršbo na zastavljenih nepremičninah (najprej stanovanja), prenehanjem pravice do uporabe stanovanja, če posojilojemalec krši pogoje. pogodbe o hipotekarnem posojilu, vključno z posojilojemalci, ki živijo z mladoletnimi otroki, prijavo (prijavo) stanovalcev na naslovu hipotekarnega stanovanja itd.
2. Zagotoviti razvoj in povečati učinkovitost sistema registracije pravic na nepremičninah in transakcij z njimi v pravosodnih institucijah, ustvarjenih v ta namen, tudi v povezavi z državno registracijo hipotek.
3. Zmanjšajte stroške notarske overitve transakcij.
4. Zagotoviti razvoj cenilnega in zavarovalnega poslov za kakovostno servisiranje hipotekarnih posojil.
5. Zmanjšati stroške kreditnih sredstev poslovnih bank, ki so potrebna za izdajo dolgoročnih hipotekarnih posojil.
6. Razviti sekundarni trg za hipoteke (hipotekarna posojila).
7. Zmanjšati tveganja obrestnih mer pri dolgoročnih hipotekarnih posojilih.
8. Zmanjšati stroške in tveganja bank, ki izhajajo iz dejstva, da ni splošno priznanih kanonov in standardov za določitev glavnih parametrov hipotekarnih posojil, ni standardov za postopek naknadne prodaje hipotek (hipotekarna posojila).
9. Odpraviti dodatna tveganja bank zaradi pomanjkanja kreditne zgodovine za večino posojilojemalcev zaradi odsotnosti prejšnje prakse hipotekarnih posojil.
10. Omejiti visoka nekomercialna tveganja bank zaradi pomanjkanja učinkovitih mehanizmov za njihovo omejevanje in kritje s strani državnih in lokalnih oblasti.
11. Zmanjšati stroške posojil za posojilojemalca in tveganja v okviru visoke in nestabilne inflacije, stanja stalne zaposlitve prebivalstva in izplačila plač.
12. Zvišati nizke dohodke velike večine prebivalstva, da bodo stroški stanovanja zanje sprejemljivi.
13. Povečati proračunska sredstva za zagotavljanje stanovanjskih subvencij državljanom, ki so do njih upravičeni, da bi zmanjšali kreditno breme pri nakupu stanovanj.
14. Upočasnitev rasti cen stanovanj z razmeroma počasnim izboljševanjem njihove kakovosti.
15. Izboljšati obdavčitev, spodbujati naložbe državljanov v stanovanja.
Konkreten izraz podpore vladnih agencij v zvezi s sistemom stanovanjskega hipotekarnega posojila je treba iskati v naslednjih oblikah:
Podeljevanje občinskega sistema hipotekarnih posojil;
Prednostna dodelitev gradbišč;
Odprava ali znatno zmanjšanje obsega finančnega bremena za udeležence sistema z zmanjšanjem stroškov infrastrukture in drugih ugodnosti;
Zagotavljanje preferencialnih posojilnih pogojev državljanom.
Zgoraj navedene smeri in oblike razvoja hipotekarnega kreditiranja bodo po eni strani prispevale h kvalitativni rasti posojilnega dolga banke, diverzificirale njen kreditni portfelj, po drugi strani pa bodo prebivalstvu zagotovile stanovanja tako na zvezni kot na državni ravni. regionalne ravni.
Hipoteka je tista vez v nacionalnem gospodarskem sistemu, ki je sposobna zagotoviti razmerje med denarnimi sredstvi prebivalstva, bankami, finančnimi in gradbenimi podjetji ter podjetji gradbene industrije in usmerjati sredstva v realni sektor gospodarstva.
Hipoteka je zastava nepremičnine ob pridobitvi posojila pri kreditni instituciji, ki daje upniku pravico do prednostnega poplačila terjatev do dolžnika za znesek zastavljenega premoženja.
Hipotekarno posojilo je dolgoročno posojilo, ki ga izdajo poslovne ali specializirane banke, finančne institucije proti hipoteki nepremičnin.
Predmet hipoteke je lahko naslednja nepremičnina: zemljišča v zasebni lasti; podjetja, pa tudi zgradbe, objekti in druge nepremičnine; stanovanjske stavbe, stanovanja in deli stanovanjskih stavb in stanovanj, sestavljeni iz enega ali več izoliranih prostorov; poletne koče, vrtne hiše, garaže itd .; letala in ladje, plovila za celinsko plovbo
Aktivna uporaba hipotek v Rusiji obljublja veliko prednosti, ki lahko izboljšajo stanje domačega gospodarstva, zagotovijo stanovanja za socialno nezaščitene kategorije državljanov.
Razvoj hipotekarne institucije je za bančni sistem temeljnega pomena. Naložbe v nepremičnine, za katere jamči država, zlasti v času nestabilnosti na borzi, so zanimive tudi z nizkimi donosi.
Stanovanjska ekonomija / Ed. G. Polyakovsky. - M .: Delo, 2006.
Lazarova L.B. Hipoteka kot tržni instrument za zagotavljanje stanovanj prebivalstvu // Znanstvena misel Kavkaza. 2006. Dodatek št. 3 / Rostov na Donu. S. 106 - 111.
Lazarova L.B. Problemi razvoja hipotekarnega posojila v Rusiji // Globalizacija in problemi gospodarskega razvoja Rusije: Zbornik člankov. znanstvena in praktična poročila. konf. Del 2. / Gradivo XXIII vseruske znanstvene konference o ekonomiji. - Krasnodar, 2003. S. 242–245.
Serebryakova E.A. , Kuyantseva E.S. Sistem stanovanjskega hipotekarnega posojila: bistvo, problemi, rešitve // Zbirka znanstvenih del SevKavSTU. Serija "Ekonomija", 2005, št. 2
finance. Promet denarja. Zasluge: Učbenik za univerze. L.A. Drobožina, L.P. Okuneva, L.D. Androsov in drugi; Ed. prof. L.A. Drobozina. - M .: Finance, UNITI, 20057
Finance / Ed. V.M. Rodionova. - M .: Finance in statistika, 2007.
Finance, denarni obtok in kredit: Učbenik / Ed. V. K. Senčagov, A. I. Arkhipova. - M .: Prospekt, 2005.
Poglavje 5. Hipotekarna posojila
5.1 Bistvo hipotekarnega posojila
Hipoteka- dolgoročno posojilo, ki ga izdajo poslovne ali specializirane banke, finančne institucije proti hipoteki nepremičnine. V tem primeru ima ena stranka – zastavni upnik, ki je upnik za obveznost, zavarovano s hipoteko, pravico do poplačila svojih denarnih terjatev do dolžnika po tej obveznosti iz vrednosti zastavljene nepremičnine druge stranke. - zastavnik, predvsem do drugih upnikov zastavnika.
Hipotekarna posojila se po vsem svetu razvijajo in delujejo kot oblika dolgoročnega financiranja stanovanjskih programov. Hipotekarna posojila na eni strani pomagajo rešiti številne socialne in ekonomske probleme države, najprej pa stanovanjski problem, na drugi strani pa zmanjšajo inflacijo, črpanje začasno prostih sredstev državljanov in podjetja.
Predmet hipoteke je lahko naslednja nepremičnina:
Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb (glej sliko 5):
Legenda: 1 - pogodba o akumulacijskem stanovanjskem depozitu, 2 - posojilna pogodba, 3 - hipotekarna pogodba, 4 - pogodba o hipotekarnem zavarovanju, 5 - kupoprodajna pogodba, 6 - posojilna pogodba, kupoprodajna pogodba hipotekarnega lista.
riž. 5. Pogodbeno razmerje s shemo enostopenjskega hipotekarnega posojila
Posojilodajalec je lahko hipotekarna banka ali hranilno-posojilna institucija. Za posojilodajalca je možno hipotekarna posojila refinancirati z izdajo vrednostnih papirjev - hipotekarne liste in s tem - minimizirati možna tveganja.
V primeru pomanjkanja sredstev za izdajo hipotekarnih posojil posojilodajalec (varčevalno-posojilna institucija) uporablja notranje sisteme akumuliranja dela kapitala s strani posojilojemalca.
Pri interakciji s hranilno-posojilno institucijo posojilojemalec akumulira primarni (lastniški) kapital, ki je predpogoj za izdajo hipotekarnega posojila (izposojeni kapital).
Število storitvenih organizacij je minimalno (praviloma je to samo zavarovalnica).
V dvotirnem modelu hipotekarnega kreditiranja poleg posojilojemalca in posojilodajalca sodelujeta posrednik (hipotekarna agencija) in/ali udeleženec na finančnem trgu (hipotekarna finančna in investicijska družba).
Pri izvajanju tega modela je predvideno sklenitev naslednjih glavnih vrst pogodb (glej sliko 6).
riž. 6. Pogodbeno razmerje s shemo dvotirnega hipotekarnega posojila
Po prejemu posojila posojilojemalec s prodajalcem ali njegovim graditeljem sklene pogodbo o prodaji in nakupu stanovanja, nakar se število udeležencev v tem modelu poveča, da se tveganje glavnih udeležencev zmanjša na minimum.
Z zavarovalnico se sklepajo pogodbe o zavarovanju poslovnega tveganja in hipotekarnih stanovanj.
Na sekundarnem hipotekarnem trgu med posojilodajalcem in hipotekarno agencijo se skleneta ustrezna pogodba o odstopu terjatev za hipotekarna posojila ter pogodba o skrbniškem upravljanju pridobljenih terjatev. To posojilodajalcu omogoča, da še naprej jasno nadzoruje posojilojemalca, prejema provizije za servisiranje posojila in širi posojilne posle s sredstvi, ki jih prejme od agencije.
