Prodam sobo v stanovanju. Kako pravilno prodati ali kupiti sobo v skupnem stanovanju in hostlu. Ali je transakcija obdavčljiva

Operacija prodaje sobe v skupnem stanovanju ima svoje značilnosti, ki nekoliko otežujejo postopek v primerjavi z običajno transakcijo. Vendar je tehnologija te transakcije že dolgo preizkušena v praksi-v članku si lahko ogledate navodila po korakih, poseben opis dejanja na vsaki stopnji in celoten seznam vseh dokumentov.

Komunalno stanovanje ima različne lastnike:

• lastniki sob;
• osebe, ki živijo na podlagi pogodbe o socialnem najemu (v občinskih stanovanjih).

Vsak je pridobil prostore neodvisno od drugega lastnika (nakup, menjava, dedovanje ali naročilo od države). Poleg tega ima vsak lastno sobo in ima tudi pravico do uporabe skupnega prostora (kuhinja, stranišče, tuš itd.). Računi za komunalne račune se prejemajo posamično (poraba po števcih ali po standardu). Upoštevano je tudi dejstvo uporabe skupnih površin - izračun se izvede sorazmerno z lastništvom površine.

Glavna značilnost prodaje je, da ima vsak lastnik v skupnem stanovanju le določeno sobo in ne celotno stanovanje naenkrat. zato zakonodaja ostalim lastnikom jamči tako imenovano prednostno pravico... To pomeni, da:

1. Pred prodajo sobe tretji osebi mora lastnik najprej obvestiti vse druge lastnike o svojih dejanjih. Dolžni so se dogovoriti in kupiti predmet po dogovorjeni ceni ali pa pisno zavrniti.
2. Prodaja kateri koli osebi je možna le v primerih, ko so drugi lastniki v skupnem stanovanju zavrnili nakup, ali pa je potekel vsaj rok za odločitev.
3. Končno je mogoče prodati le lastnino. Če je soba registrirana po socialni pogodbi, jo morate najprej privatizirati.

V katerih primerih se postopek zaplete

Ker je glavna razlika med transakcijo prodaje sobe v skupnem stanovanju od običajnega postopka povezana s pravico do prednostnega nakupa, je glavno in edino tveganje povezano ravno z interakcijo s sosedi. To je pomembno razumeti sam posel se bo vseeno zgodil vendar se bo čas izvajanja verjetno podaljšal zaradi razlogov, opisanih v tabeli.

To je pomembno razumeti pogoji so približni... Če situacijo zapletejo druge okoliščine (na primer, sosed ima proti vam terjatve glede sobe in toži, se bo čas neizogibno podaljšal).

Tako je izvedba možna le, če je že v lasti. Postopek je videti nekoliko bolj zapleten, vendar ga je povsem mogoče izvesti, čeprav lahko traja malo več časa in denarja kot v običajnih primerih.

OPOMBA. Če želite spremeniti kraj bivanja in se znebiti sobe, izdane po socialni pogodbi, je to tudi mogoče. V tem primeru govorimo o menjavi za isto občinsko stanovanje. V tem primeru je treba pridobiti obvezno pisno dovoljenje državnih ali občinskih organov, ki so to sprva zagotovili po pogodbi.

Faze transakcije

Na splošno je postopek videti tako:

1. Ocenite stroške, odločite se, kako bo prodaja potekala - brez posrednikov ali s pomočjo specializiranih podjetij (na primer nepremičninskih posrednikov).
2. Zagotovite prednostne možnosti nakupa vsem sosedom. To je glavna in hkrati obvezna faza. Lastnik mora poslati pisna obvestila, nato pa se sosedje odločijo za nakup ali zavrnejo. Sporočilo lahko prezrejo, kar je po preteku 30 koledarskih dni enako zavrnitvi.
3. Dogovorite se s sosedom (če se eden od njih strinja).
4. Če prejmete zavrnitev ali če obvestilo ni bilo upoštevano in je rok za odločitev potekel, se lahko lotite samoprodaje.
5. Nadaljnji postopek je podoben običajni transakciji - izberejo kupca, zberejo celoten paket dokumentov, sestavijo pogodbo in nato vpišejo lastništvo nad novim nepremičninskim predmetom (če se kupi namesto starega).

Pridobitev soglasnega soglasja: navodila po korakih

Za pravilno izvedbo celotnega postopka je pomembno vedeti odgovore na več vprašanj:

1. Koga je treba natančno opozoriti na prodajo - t.j. ki ima prednostne pravice do nakupa.
2. Kako opozoriti na prihajajoči posel.
3. Kaj storiti v primeru tišine soseda, nepripravljenosti na stik z njim zaradi osebne sovražnosti itd.
4. Kako ravnati v nestandardnih situacijah - na primer, če že dolgo nihče ne živi v določeni sobi, kako opraviti prodajo, če je lastnik daleč itd.

Nadalje so podrobno obravnavani vsi najpogostejši primeri ter splošni postopek postopka, katerega upoštevanje zagotavlja čistost posla z vidika veljavne civilne zakonodaje.

Koga obvestiti

Najbolj očiten primer je, ko so prostori v zasebni lasti. Nato obvestite neposredno na ime lastnika.

Obstaja tudi nekaj posebnih situacij, ko je postopek videti drugače:

1. Če državljan živi na podlagi pogodbe o socialni zaposlitvi, se obvestilo pošlje lokalni upravi, ki je lastnica.
2. Če je lastnik mladoletna in / ali invalidna oseba, se obvestilo pošlje lokalnemu oddelku za skrbništvo in skrbništvo.

Kako obvestiti

Vedno so obveščeni le s priporočeno pošto, da prejmejo pisno potrditev, da je bila dejansko dostavljena. Hkrati lahko uporabljate tradicionalne storitve ruske pošte in storitve zasebnih kurirskih podjetij, ki hitreje in udobneje dostavljajo pošiljke (od vrat do vrat). Izbira določenega podjetja ni pomembna. To je pomembno razumeti da je pošiljanje pisma obvezen postopek, čeprav v mnogih primerih govorimo o tem, da se bo ovojnica preprosto selila iz ene sobe v drugo. Razlog je v tem, da je v interesu lastnika pridobiti pisni dokaz, da je bilo obvestilo res dostavljeno na naslov.

OPOMBA. Tudi če je državljan v dobrih odnosih s sosedi in mu lahko preprosto ustno ponudi nakup sobe, je še vedno potrebno sestaviti pisno obvestilo. Prisotnost dokumenta zagotavlja zmago v morebitnih sporih po transakciji.

Oblika tega dokumenta je brezplačna - glavna stvar je le, da odraža bistvo operacije. Spodnji vzorec lahko vzamete kot osnovo.

Izpolnite lahko ročno in tiskano - v pravnem smislu sta to dva enakovredna papirja.

Če ni odziva

Če imate s sosedi slabe odnose ali pa v bistvu ignorirajo prejeto sporočilo, se morate obrniti na notarja, ki bo izdal potrdilo o pošiljanju obvestila. Sestavi se na lastne stroške in teh stroškov na račun soseda ne bo mogoče pobrati.

Nato se obvestilo ponovno pošlje. Po dostavi morate počakati 30 koledarskih dni. Odštevanje tega obdobja se začne od dneva po dnevu izdaje obvestila o dostavi. Čas dostave tega obvestila ni pomemben za pošiljatelja.

Če je na primer obvestilo prejeto 8. novembra 2018, pošiljatelj pa 10. novembra, bo odštevanje še vedno potekalo od 8. novembra, datuma dostave. To pomeni, da se izračun 30 koledarskih dni v tem primeru začne od 9. novembra (ni važno, ali je prost dan, praznik ali delavnik).

Če prejmete obvestilo o zavrnitvi

V tem primeru je postopek poenostavljen - počakati morate, da se pismo vrne. Zaposleni v Pošti (ali drugi dostavni službi) so označili, da naslovnik ni hotel prejeti, in datum zavrnitve. Od tega datuma se šteje 30 koledarskih dni, po katerem lahko brez posledic opravite prodajo.

Če o sosedu ni nič znanega

To je eden najtežjih načinov glede časa in truda lastnika hiše. Postopek je naslednji:

1. Najprej poskušajo najti soseda z intervjujem z njegovimi znanci, prijatelji, sorodniki.
2. Če tega ne storijo, gredo na sodišče, da ga priznajo kot pogrešanega. In počakati boste morali vsaj eno leto.
3. Če se državljan ni pojavil in o njem ni novic, ga sodišče prizna kot odsotnega, imenuje upravitelja nepremičnine.
4. Obvestilo se pošlje upravitelju, nakar se strinja ali zavrne, nato pa nadaljuje po običajnem postopku.

Če dedič ne deduje

To je tudi precej težak primer: če je en lastnik umrl v skupnem stanovanju, bo imel v večini primerov dediče po oporoki ali po zakonu. Potem boste morali počakati, kaj bodo storili:

1. Če sprejmejo dediščino, bodo postali polni lastniki najpozneje šest mesecev po smrti nekdanjega lastnika. Nato se obvestilo pošlje na njihovo ime, prejmejo zavrnitev ali soglasje, nato pa ravnajo kot običajno.
2. Če se odpovejo dediščini v korist kakšnemu drugemu dediču, se to spet odloži, saj ima novi dedič tudi 6 (v nekaterih primerih 3 mesece) odločitve.

Lastnik v drugem mestu / regiji

V teh primerih se obvestilo opravi le pri notarju. Poleg tega je državljan dolžan zavrniti le v notarsko overjeni obliki. Morda mu boste morali plačati te stroške. Če pa je tišina, potem je dovolj počakati 30 koledarskih dni, brez obdobja za pošiljanje pisma naprej in nazaj.

Dokumenti za posel

Po prejemu zavrnitve nakupa od vseh lastnikov lahko začnete prodajati prostore tretji osebi. Pri transakciji morajo biti prisotni vsi lastniki ali njihovi zastopniki, ki delujejo po pooblastilu.Če želite to narediti, potrebujete naslednje dokumente:

• potni listi vseh lastnikov;
• obvestila vsakemu sosedu o prodaji prostorov;
• vse zavrnitve, prejete zaradi pošiljanja obvestil;
• vse ovojnice z datumom dostave pisma, če sosed ni hotel prejeti obvestila;
• dokumenti za sobo (potrdilo o lastništvu, katastrski potni list, izpisek ZTI);
• kupoprodajna pogodba;
• dovoljenje občinskega in skrbniškega organa, če sosed oddaja sobo za socialno najemnino ali pa jo ima mladoletna oseba (ali nesposobna).

Ali je mogoče zaobiti prednostno pravico

Takšna možnost res obstaja in je z vidika pravne čistosti zakonita. Edini način je skleniti pogodbo o podaritvi deleža sobe kupcu. Kupec postane solastnik in pridobi pravico predkupnega nakupa, nato pa brez soglasja kupi preostali delež.

Tovrstno shemo lahko uporabljate samo z ljudmi, ki jim lahko zaupate. Zagotoviti boste morali pravilen prenos sredstev in upoštevati druge pomembne odtenke.

Video komentar

Komunalni posel: kaj morate vedeti, preden kupite sobo v stanovanju

Nakup sobe v skupnem stanovanju je poceni in enostaven, vendar se lahko kasnejši postopek prodaje odloži

V Moskvi je ostalo relativno malo skupnih stanovanj - približno 4% stanovanjskega sklada v Moskvi. Vendar pa so povpraševane kot ena najbolj proračunskih možnosti za nakup prvega doma v prestolnici ali za potovanje s sorodniki.

Soba je poseben objekt s kompleksno prodajno tehnologijo. Kupiti ga ni težko, vendar je poznejši postopek prodaje lahko dolg in težak. RBC Real Estate je povprašal tržne strokovnjake o ponudbah in cenah sob v Moskvi ter o težavah, ki se lahko pojavijo pri ravnanju s takšnimi predmeti.

Ponudba sob v Moskvi

Večina komunalnih stanovanj ni več skoncentriranih v zgodovinskem središču, kjer se je proces ponovne naselitve skupnih stanovanj začel v devetdesetih letih in je blizu zaključka, ampak v nekdanjih delavskih okrožjih južno in vzhodno od Moskve. Po podatkih CIAN se večina sob v izvajanju zdaj nahaja v občinskih okrožjih Biryulyovo Vostochnoye, Tekstilshchiki, Lefortovo, Yuzhnoportovy, Orekhovo-Borisovo Yuzhnoye. Ta skupna stanovanja so se v sovjetskih časih pojavila kot stanovanja za zaposlene v velikih industrijskih in transportnih podjetjih.

Prodajne sobe predstavljajo 2,5% celotne ponudbe na sekundarnem trgu v Moskvi. Delež takšnih predmetov se je začel zmanjševati, saj so skupna stanovanja postopoma preteklost, primeri, ko se lastniki polnopravnega stanovanja odločijo za prodajo po delih, pa so postali redkost.

"Nasprotno, trend pridobiva zagon, ko lastniki sob prodajajo skupno stanovanje v celoti s kasnejšo delitvijo denarja," je dejal Evgeny Zatonsky, direktor zvezne nepremičninske družbe Etazhi. - V naslednjih dveh ali treh letih bi to lahko povzročilo zmanjšanje števila predlogov. Toda sobe kot vrsta verjetno ne bodo popolnoma izginile - navsezadnje nimajo vsi možnosti kupiti stanovanja. In soba je najcenejši način, da dobite svoj dom. "

Kdo kupuje stanovanja v skupnih stanovanjih

Povpraševanje po sobah je, pravijo realtorji. Najpogosteje jih kupujejo prišleki, ki se morajo uveljaviti v Moskvi, vendar za stanovanje ni denarja, ali pa jih odhajajo družine iz Moskve.

"Glavno ciljno občinstvo kupcev so tisti, ki nimajo dovolj za enosobno stanovanje, vendar morajo stanovanjsko vprašanje rešiti takoj in na tem območju glavnega mesta," je dejal Aleksej Popov, vodja CIAN analitični center. - Zanje argumenti, povezani z možnostjo nakupa ateljeja v novi stavbi na drugem območju, praviloma niso pomembni. Raven cen sob je še vedno 20-25% nižja kot pri cenovno najugodnejših studiih v apartmajskih naseljih. "

Scenarij, ko se stanovanje ne kupi takoj, ampak v ločenih prostorih, zdaj ni zelo pogost, ugotavlja strokovnjak. Najzanimivejša večsobna skupna stanovanja v središču so že dolgo razprodana in spremenjena v draga stanovanja za bogate Moskovljane (točno takšna, kakršna so bila med gradnjo stanovanjskih hiš na začetku 20. stoletja).

Po kakšni ceni lahko kupite sobo

Povprečna cena sobe v Moskvi je 3,05 milijona rubljev. Razpon cen na tem trgu je manjši kot med polnopravnimi stanovanji. Najdražje sobe so na voljo v stanovanjskih stavbah v okviru vrtnega obroča (do 15 milijonov rubljev na arbatskih stezah), najcenejše parcele pa so v novi Moskvi po ceni 0,9 milijona rubljev.

Stroški sob v Moskvi

Tabela: CIAN

"Dinamika cen na sobnem trgu ustreza spremembam na sekundarnem trgu kot celoti, - je dejal Aleksej Popov, - od leta 2014 so se v povprečju pocenile za 10-12%. V zadnjih nekaj četrtletjih se je padanje ponudbenih cen ustavilo. "

Cena sobe je odvisna od več dejavnikov: površine in stanja sobe, površine, števila sob v stanovanju, stanja skupnih prostorov, ali je hiša v prenovi ali ne.

"Cena sob je odvisna tudi od splošne cenovne politike za nepremičninski trg in razmer v celoti," je povedal Alexander Lunin, vodilni direktor oddelka za sekundarna stanovanja stanovanjske agencije Azbuka Housing. "Čeprav, če ga primerjamo na splošnem nepremičninskem trgu v Moskvi, bo stopnja padca cen za sobe za leto 2018 nekoliko nižja kot za trg kot celoto in bo približno 3-5%."

Kaj kupujete

V enem skupnem stanovanju je lahko del sob v lasti najemnikov, drugi del v lasti države. V "državnem" delu lahko ljudje živijo na podlagi pogodbe o socialni zaposlitvi. Preostali prostori - kuhinja, kopalnica, hodnik, shrambe, balkoni in lože - pripadajo lastnikom na podlagi skupnega lastništva.

"Nekateri imajo napačno prepričanje, da ta lastnina pripada" vsem enako ", je dejal Jevgenij Zatonski. - V resnici ni tako: lastniki imajo svoj delež v skupni lasti, njegova velikost pa je odvisna od velikosti prostora. Večja kot je vaša soba, več skupnega prostora imate. To pomeni, da morate v vzdrževanje te nepremičnine vlagati več, tudi finančno «.

Pravila prodaje sob

Lastniki drugih prostorov v skupnem stanovanju imajo prednostno pravico do odkupa odtujenega deleža na način in pod pogoji, določenimi v Civilnem zakoniku Ruske federacije.

"Da bi spoštovali pravice teh lastnikov, jim mora prodajalec sobe poslati posebno obvestilo," je dejala Marina Tolstik, generalna partnerka podjetja Miel-Network of Real Estate Office. - Takšno obvestilo je dokument, v njem so navedene cena in pogoji, pod katerimi se soba prodaja. Lastniki drugih sob v skupnem stanovanju lahko pod temi pogoji kupijo sobo za prodajo. "

Če so nekatere sobe v skupnem stanovanju v občinski lasti (niso privatizirane), je treba obvestilo o prodaji poslati ustreznemu izvršilnemu organu, ki izvaja pooblastila lastnika stanovanjskega sklada (v Moskvi je to oddelek za mestno lastnino) .

Če v enem mesecu nobeden od lastnikov drugih prostorov ne kupi sobe za prodajo po ceni, ki jo določi prodajalec, jo je mogoče prodati kateri koli drugi osebi. Sosedje lahko zavrnitev potrdijo pri notarju ali pri registraciji posla in lastninskih pravic pri registracijski zbornici. Če je lastnik sobe mladoleten, je njegovo zavrnitev mogoče pridobiti le z dovoljenjem organov skrbništva in skrbništva.

»Če drugi lastniki zavrnejo nakup sobe, jo lahko prodajo tretjim osebam le po ceni, ki ni nižja od cene, po kateri je ponudil odkup sosedom. V nasprotnem primeru se lahko kupoprodajna pogodba prekine na podlagi tožbe lastnikov drugih prostorov, «je opozoril Jevgenij Zatonski.

Pravilo preferencialnega nakupa ne deluje, če je soba prodana enemu od sosedov, ki je lastnik skupnega stanovanja, torej v tem primeru ni treba ponuditi odkupa sobe ostalim sosedom.

Težave pri prodaji

V resničnem življenju se lahko težave s prodajo sobe pojavijo že v fazi obveščanja lastnikov skupnega stanovanja. Prva težava je iskanje sosedov samih, kar včasih vzame veliko časa. Pogosti so primeri, ko drugi lastniki ne živijo v skupnem stanovanju in prodajalec sobe ne ve za njihovo lokacijo.

"V tem primeru je treba pisno obvestilo poslati bodisi na zadnji znani naslov lastnika-soseda, bodisi na lokacijo njegove sobe, torej na naslov istega skupnega stanovanja," je povedala Svetlana Krasnova, vodja pravna služba Inkom-Real Estate. »Ta korak je treba narediti, saj imajo lastniki drugih prostorov v primeru kršitve prednostne pravice do nakupa pravico zahtevati po sodišču prenos pravic in obveznosti kupca na sebe v treh mesecih. ”.

Obstajajo primeri, ko prodajalec ne pozna lastnika druge sobe - na primer, če njegovi dediči po smrti nekdanjega lastnika -soseda niso vpisali svojih dediščinskih pravic v USRN.

Foto: Marina Kruglyakova / TASS

»V tem primeru prodajalec težko razume, koga je treba obvestiti o prodaji prostora. Dobro bo, če nam uspe najti notarja, ki je odprl dedno zadevo, in z njegovo pomočjo najti dediče, «je povedala Svetlana Krasnova.

Pogoste so tudi situacije, ko lastniki preostalih sob namerno posegajo v sosede, ki prodajajo. Odvetniki Inkom-Nedvizhimost so dejali, da nekateri sosedje sabotirajo prodajni postopek, potencialnemu kupcu motijo ​​ogled sobe, odložijo pripravo na posel ali ga celo poskušajo preprečiti. Lahko na primer prezrejo ali se izognejo prejemu obvestil, ki so jim jih poslali. Uradno se lahko dogovorijo za odkup sobe, v prihodnosti pa začnejo dopisovanje s prodajalcem, da se dogovorijo o pogojih posla, tako da na koncu pod različnimi pretvezami posel ne bo prišel ven. Nekateri brezvestni sosedje včasih prosijo druge ljudi (na primer sorodnike), da zanje prejmejo obvestilo, da bi kasneje dokazali, da ni bilo ustreznega obvestila o prodaji prostora.

Razlogi za takšna dejanja so lahko zelo različni. Na primer, drugim lastnikom sob se lahko cena zdi previsoka in pričakujejo, da bodo sobo kupili ceneje. Ali pa so sosedje zadovoljni, da so ostale sobe prazne (če lastniki živijo v drugih krajih) in so skupni prostori tako rekoč popolnoma na voljo. Prodaja sosednjih sob jim grozi z novimi najemniki, s katerimi si morajo še vedno deliti bivalni prostor.

Strokovnjaki v takih primerih svetujejo, naj bodo potrpežljivi in ​​od sosedov poiščejo potrebne zavrnitve ali soglasja za nakup, vse dokumente pa, če je mogoče, notarizirajo. Lahko pa se obrnete na izkušene nepremičninske posrednike ali odvetnike, ki bodo za te težave poskrbeli.

Ali je mogoče na kakršen koli način prodati sobo, ne da bi o tem obvestili lastnike?

Ker solastnikov ni mogoče vedno obvestiti (na primer, živijo daleč stran ali je njihova lokacija neznana), se je razvila praksa prodaje sobe z darovanjem: najprej je sestavljena donatorska pogodba za del soba, po kateri lastnik proda sobo popolnoma nadarjenim državljanom, ki so prejeli njegovo soglasje in se niso zmenili, da bodo prejeli zavrnitev od drugih lastnikov.

Ta način "izogibanja zakonu" je precej tvegan - sosedje solastniki se lahko obrnejo na sodišče, da donatorsko transakcijo priznajo kot lažno, torej izvedeno, da bi prikrili drugo transakcijo - prodajo. Če sodišče prizna pogodbo o darovanju kot fiktivno, se bo transakcija na podlagi členov 166, 167 in 170 Civilnega zakonika Ruske federacije štela za nično, kar lahko privede do priznanja kupoprodajne pogodbe kot neveljavno.

Gradivo je bilo pripravljeno s pomočjo Marine Emelyantseve, odvetnice pri Delovoy Fairvater, Olesya Spiricheve, odvetnice pri Borodin & Partners, Tamaza Mstoyana, odvetnika pri Leontyev & Partners in poslovodnega partnerja podjetja Starinsky, Korchago and Partners, Vladimirja Starinskega .

Kateri dokumenti so potrebni za prodajo sobe?

Za prodajo svoje sobe mora prodajalec zbrati dokumente, ki potrjujejo lastništvo prodane sobe, tehnični potni list nepremičninskega objekta, potrdilo upravne organizacije o odsotnosti dolgov za komunalne račune, dokazilo o obvestilu o lastniki drugih prostorov v skupnem stanovanju o nameri prodaje sobe.

Ali se lahko sami obrnete na MFC?

Potrjeno pogodbo da notar kupcu in prodajalcu, ki imata pravico, da sami predložita dokumente za registracijo lastništva pri MFC. Če to storite pri notarju, morate biti pripravljeni plačati približno 5 tisoč rubljev, ne da bi upoštevali pristojbino.

Ali moram pri sklenitvi posla obiskati notarja?

Drugi pomemben odtenek je, da zaradi novih sprememb zakonodaje, ki so namenjene zmanjšanju primerov goljufij na trgu pri prodaji delnic, zdaj potekajo vse transakcije pri prodaji takšnih površin pri notarju.

Mimogrede, obvestilo drugih lastnikov je mogoče poslati prek notarja. Če notar v določenem obdobju od lastnikov drugih prostorov ne prejme odgovorov, se sklene kupoprodajna pogodba z osebo »tujca« (ne drugim lastnikom), ki je overjena in predložena v registracijo. Lastniški list se sestavi 3-4 dni po oddaji. V Moskvi lahko notarske storitve, vključno z državnimi taksami, stanejo 25 tisoč rubljev.

Kakšni so triki ali pogoji pri prodaji ali nakupu sobe v skupnem stanovanju?

Glavni odtenek tukaj so pravice tretjih oseb, drugih lastnikov sob v stanovanju, ki imajo pravico do ugodnega nakupa sobe. Dejstvo je, da je skupno stanovanje vedno v skupni lasti. Ti deleži so določeni, saj ima vsak svojo sobo. Skupni prostori veljajo za skupno last vseh solastnikov in niso predmet delitve med njimi.

Zato mora v primeru odločitve o prodaji svoje sobe njen lastnik poslati obvestilo drugim lastnikom. To je dokument, ki navaja ceno, značilnosti sobe in naslov. Drugi solastniki imajo pravico, da v 30 dneh po prejemu obvestila zavrnejo ali kupijo bivalni prostor.

Če je rok potekel in se noben od solastnikov ni strinjal z nakupom, ima lastnik pravico, da ga proda kateri koli tretji osebi.

V primeru nakupa stanovanja je bolje, da kupec zahteva notarsko overjene zavrnitve pri nakupu drugih solastnikov.

Še ena bistveno pomembna točka: lastnik nima pravice prodati sobe za nižjo ceno, kot je bila v obvestilu napovedana drugim lastnikom. V nasprotnem primeru je dolžan solastniku poslati novo obvestilo z navedbo nove cene. Hkrati zakon o prodaji po visoki ceni ne pove nič.

Razlika med hostlom in skupnim stanovanjem je v tem, da hostel predvideva le začasno prebivališče. Privatizacija takšnih stanovanj je postala na voljo leta 2007, ko je bilo dovoljeno pridobiti lastništvo in odtujiti. Postopek nakupa študentske sobe je podoben nakupu stanovanja v skupnem stanovanju.

V obeh primerih je pomembno razumeti, da bo mogoče prodati samo sobo, ki je v lasti, torej privatizirana. Seveda ni mogoče prodati območja, ki je v lasti po pogodbi o socialnem najemu; najprej ga je treba privatizirati. Kupec mora od prodajalca zahtevati potrditev, ki je izvleček iz USRR.

Svojo sobo ste morali prodati v skupnem stanovanju, ne bomo se dotikali razlogov za to odločitev, naj se podrobneje pogovorimo o tem, kako to storiti.

Prodaja nepremičnin je že težaven posel, v našem primeru pa je prodajalec lastnik le deleža v skupnem stanovanju. Na primerno stranko morate dolgo čakati ali prodati sobo s precejšnjim popustom.

Toda kako hitro prodati sobo in ne napačno izračunati? Poskusimo ugotoviti.

Dragi bralci! Naši članki govorijo o tipičnih načinih reševanja pravnih vprašanj, vendar je vsak primer edinstven.

Če želite vedeti kako natančno rešiti svojo težavo - se obrnite na spletni obrazec za svetovalca na desni ali pokličite spodnje telefone. Je hiter in brezplačen!

Kje začeti?

Skupno stanovanje je skupno last več državljanov, vsak s svojim deležem v stanovanju in skupnem gospodinjstvu, ki vključuje hodnike, kopalnice in kuhinjo.

Najprej morate ugotoviti, kako se takšne transakcije izvajajo, vrstni red dejanj, katere dokumente bo treba sestaviti in določiti stroške sobe.

Pravila za prodajo sobe v skupnem stanovanju

Ko začnemo prodajati, določimo ceno sobe, ki jo imamo v lasti. To je mogoče storiti na tri načine:

• Povabite neodvisne cenilce, kot so nepremičninski posredniki... Po oceni vam bodo dali ceno, po kateri lahko prodate svojo obstoječo nepremičnino. In vaša pravica je, da se s takšno ceno strinjate ali ne.
• Strokovno znanje specializirane organizacije... Možnost je zanimiva, saj je ocena dokumentirana. Možno je, da bo kupec pri prijavi posojila za to nepremičnino morda potreboval ocenjevalne dokumente.
• Ocenite sami.

V slednjem primeru je ocena dokaj enostavna. Treba je primerjati cene, ki prevladujejo na trgu za podoben izdelek.

Pri samoocenjevanju morate upoštevati dejavnike, ki vplivajo na stroške sobe:

1. Nadstropje, na katerem se nahaja stanovanje... Zgornje in spodnje nadstropje zmanjšujeta stroške.
2. Površina samega stanovanja, soba, kuhinja. Seveda, večja kot je, višja je cena.
3. Razpoložljivost pomožnih prostorov: pomožna soba, shramba, kombinirana kopalnica ali ne, hodnik.
4. Kakšno je stanje sobe in stanovanja kot celote, stanje hiše same.
5. Infrastruktura okrožja... Ali so v bližini trgovine, šola in vrtec, so v bližini postajališča javnega prevoza. Cena nepremičnin na območju z razvito infrastrukturo, vključno s komunalnimi, je višja.
6. Sosedi... Njihovi liki, odnosi z njimi in podobno. Lahko pa rečemo, da manj ko je sosedov, višji so stroški.

Če stanovanja niso bila vzdrževana v ustreznem redu, niti hiša, niti stanovanje, niti soba niso bili popravljeni, potem bo takšno nepremičnino težko prodati.

Postopek

Če želimo prodati svojo sobo, moramo narediti naslednje:

• Ocenite jo.
• Pripravite se na prodajo.
• Poiščite kupca.
• Izvedite potrebne dokumente.
• Skleniti posel.

Usposabljanje

Če je potrebno, boste morali v sobi opraviti popravila, torej ga spraviti v ustrezno stanje.

Potem mora biti izpolnjena ena obvezna zahteva zakona. Člen 250 Civilnega zakonika Ruske federacije. Prodajalec mora izpolnjevati zahteve tega člena.

Zakon zahteva, da mora prodajalec sobe najprej ponuditi odkup svojim sosedom, lastnikom preostalih prostorov. To je njihova prednostna pravica.

Šele potem, ko sosedje zavrnejo, lahko proda svoje premoženje tretjim osebam.

Sosedje se lahko zberejo skupaj ali se pogovorijo z vsakim posebej..

Če sosedje zavrnejo odkupnino, je treba zavrnitev dokumentirati. Potrditi ga mora notar ali registrska zbornica.

V tem primeru je potrebna prisotnost vsakega zavrnilca. Njegov podpis na dokumentu je overjen.

Vabimo vas, da prenesete vzorčno obvestilo o prodaji sobe: Prenesite obrazec.

Zaradi številnih razlogov, na primer, sosed na različne načine preprečuje prodajo sobe, težko je dobiti soglasje za posel od drugih, ki živijo v skupnem stanovanju, vendar obstaja izhod iz te situacije, vi boste morali biti potrpežljivi in ​​počakati mesec dni, preden prodate sobo.

Narediti morate naslednje:

1. V matičnem uradu natančno ugotovite, kdo je lastnik prostorov v vašem skupnem stanovanju.
2. Pojasnite naslove lastnikov.
3. Sestavite obvestila, da prodajate sobo(za enega lastnika - 2 izvoda).
4. Pošljite jih priporočeno(po možnosti s potrdilom o prejemu).
5. Ustvarite register svojega poštnega seznama.
6. Preverite register pri poštnem delavcu... Na dokument (register) obvezno natisnite poštni pečat, navedite datum pošiljanja.

Ne glede na to, ali se vaš sosed strinja, da bo od vas kupil sobo, vam mora pisno odgovoriti. Rok je 30 dni.

V tem obdobju lahko počnete druge stvari. Na primer. Pripravite dokumente.

Kateri dokumenti so potrebni?

Za prodajo potrebujete:

• Potrdilo o lastništvu sobe;
• Tehnični potni list;
• Pomoč - F 9 (o registraciji);
• Potrdilo o plačilu komunalnih storitev.

Pripravite lahko tudi kupoprodajno pogodbo. To pomeni, da pripravljene dokumente predamo registracijski zbornici in sestavimo sporazum.

Medtem ko se vaši dokumenti obravnavajo v zbornici, se bo rok za odgovor na obvestila pravkar iztekel.

Po tem lahko oddelku predložite poštni register in kopije obvestil ter poiščete kupca.

Obstajata dva načina za prodajo sobe:

1. S pomočjo nepremičninskega posrednika. S stroški, a hitro.
2. ... Če želite to narediti, damo oglase in počakamo na stranko. To bo trajalo več časa, vendar so transakcijski stroški manjši.

Katero metodo izbrati, je odvisno od lastnika. V tem primeru ne bomo svetovali.

Sosedsko soglasje ali opustitev predkupne pravice do nakupa

Kaj vsebuje obvestilo o prodaji sobe v skupnem stanovanju?

Po stiku z lastnikom sledi sporočilo, da je prijavljeni državljan lastnik deleža v stanovanju, popoln opis delnice, nato ponudba za njen odkup s prednostno pravico (Civilni zakonik, 250. člen). Potrebna je povezava do Civilnega zakonika.

Na koncu se strinjajte ali zavrnite nakup v 30 dneh.

Zavrnitev je podana pisno. Navesti mora, da je državljan (polno ime, polno ime, podatki o potnem listu, kjer živi) prejel obvestilo od državljana (polno ime).

Obvezno je navesti, da je zavrženec osebno prebral besedilo pisma in mu ga prebral na glas..

Vabimo vas, da prenesete vzorec odpovedi predkupne pravice pri nakupu sobe v skupnem stanovanju: Prenesite obrazec.

Kaj mora lastnik sobe vedeti pred prodajo sobe? Vabimo vas k ogledu videoposnetka.