Ob odobritvi zveznega standarda ocenjevanja

"Določitev katastrske vrednosti (FSO-4)"

508 z dne 22. oktobra 2010

Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona" o dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji "in nekaterih zakonodajnih aktih Ruske federacije" (Zbrana zakonodaja Ruska federacija, 2010, št. 30, člen 3998) Naročam:

Odobrite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določitev katastrske vrednosti (FSO št. 4)".

STANDARD ZVEZDNEGA VREDNOTENJA

"Določitev katastrske vrednosti nepremičnin (FSO-4)"

I. Splošne določbe

1. Zvezni standard ocenjevanja "Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu "Zvezni standard ocenjevanja") je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja "Splošni koncepti ocenjevanja" , pristopi k ocenjevanju in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) "," Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o ocenjevanju (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.

2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.

Pri določanju katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov mora ocenjevalec voditi dodatne zahteve in (ali) postopke za izvedbo ocenjevanja, določene s tem zveznim ocenjevalnim standardom v zvezi z zahtevami in (ali) postopki, določenimi z zveznimi ocenjevalnimi standardi.

3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičninskega objekta, vzpostavljenega v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržnih vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, tržna vrednost določeno posamično za določen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o ocenjevalnih dejavnostih.

4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.

5. Pri določanju katastrske vrednosti so predmeti cenitve nepremičninski predmeti, katerih podatki so v državnem katastru nepremičnin na dan cenitve.

6. Za namene tega zveznega standarda ocenjevanja se masovna cenitev nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih objektov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerih se uporabljajo matematične in druge metode modeliranja vrednosti na podlagi pristopov ocenjevanja.

7. Določitev katastrske vrednosti z uporabo metod masovnega vrednotenja vključuje naslednje dejavnosti:

• sklenitev katastrskega cenitvenega sporazuma, vključno z ocenjevalno nalogo s seznamom nepremičninskih predmetov, ki jih je treba ovrednotiti;
• zbiranje in analiza informacij o trgu predmetov vrednotenja in utemeljitev izbire vrste modela za oceno katastrske vrednosti;
• določanje faktorjev cen objektov ocenjevanja;
• zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja;
• združevanje predmetov ocenjevanja;
• zbiranje tržnih informacij;
• oblikovanje modela vrednotenja;
• analiza kakovosti modela ocenjevanja;
• izračun katastrske vrednosti;
• sestavo poročila o določitvi katastrske vrednosti cenitvenih objektov.

II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti

8. Katastrska vrednost predmetov cenitve je določena na dan oblikovanja seznama nepremičninskih predmetov za namen državne katastrske cenitve.

9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti opravi cenilec in mora biti utemeljen. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modelov) kot brez njega.

10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja, če ocenjevalec teh informacij nima, se vrste pravic in omejitev (obremenitve) na vrednotenju objektov ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim podzakonskim aktom Ruska federacija, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt lokalne uprave.

III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije

11. Ocenjevalec za izdelavo modela vrednotenja zbira zadostne in zanesljive tržne podatke o nepremičninskih objektih.

Ocenjevalec pri oblikovanju modela vrednotenja uporablja podatke o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.

12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja se oceni tržna vrednost, ki se za posamezno nepremičnino določi posamično.

13. Zbiranje podatkov o vrednostih faktorjev določanja cen, ki določajo vrednost predmetov ocenjevanja, izvede ocenjevalec.

14. Ocenjevalec pri določitvi katastrske vrednosti uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi v državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za dokumentacijo upravljanja zemljišč, podatkovna sredstva in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.

15. Za nezazidano zemljišče, če ni določene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju prostorskega načrtovanja in urbanističnega območja.

Za pozidano zemljišče, če ni uveljavljene vrste dovoljene rabe, se predvideva vrsta dovoljene rabe na podlagi namena nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ​​ki se nahajajo znotraj te zemljiške parcele.

IV. Razvrščanje objektov v ocenjevanje

16. Pri določanju katastrske vrednosti z uporabo metod množičnega ocenjevanja se vsi ocenjevalni objekti, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine ocenjevalnih objektov na podlagi analize informacij o trgu predmetov ocenjevanja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestava faktorjev oblikovanja cen in informacije o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto objektov ocenjevanja, ki se preučujejo. Nabor faktorjev določanja cen mora vključevati le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjenih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.

Za izvedbo združevanja je izbira kazalnikov, vrednosti ali razpona vrednosti teh kazalnikov upravičena za dodelitev objektov ocenjevanja ustreznim skupinam.

Nepremičninskih predmetov, katerih gradnja je v teku, ni mogoče združiti skupaj z nepremičninskimi, katerih gradnja je končana.

17. Za vsako skupino predmetov ocenjevanja mora ocenjevalec izbrati model ocenjevanja, ki na podlagi informacij o cenovnih faktorjih omogoča izračun katastrske vrednosti katerega koli predmeta cenitve, vključenega v to skupino.

V. Konstrukcija modelov vrednotenja

18. Za izdelavo modela vrednotenja se lahko uporabi metodologija katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovna, primerjalna in donosna. Izbira pristopa ali upravičeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.

19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:

• izbira strukture modelov vrednotenja (oblike komunikacije med katastrsko vrednostjo in faktorji določanja cen);
• izbor končne vrste modela ocenjevanja, vključno na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in natančnosti modelov ocenjevanja.

20. Ob zadostnih in zanesljivih informacijah o cenah transakcij in ponudbah za nakup in prodajo predmetov ocenjevanja se izračun katastrske vrednosti predmeta cenitve izvaja predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.

Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov

21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost ocenjevalnega objekta določi z nadomestitvijo vrednosti faktorjev oblikovanja cen, ki ustrezajo danemu objektu ocenjevanja, v model vrednotenja, s katerim je mogoče dati predmet ocenjevanja ocenjeno.

22. Če je ocenjevalec pri ocenjevanju uporabil več pristopov, je treba rezultate uporabe pristopov dogovoriti, da se določi končna vrednost vrednosti predmeta ocenjevanja.

Ob odobritvi zveznega standarda ocenjevanja
"Določitev katastrske vrednosti (FSO št. 4)"
N 508 z dne 22. oktobra 2010

Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona" o dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji "in nekaterih zakonodajnih aktih Ruske federacije" (Zbrana zakonodaja Ruska federacija, 2010, št. 30, člen 3998) Naročam:

Odobrite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določitev katastrske vrednosti (FSO št. 4)".

Minister E.S. Nabiullina

STANDARD ZVEZDNEGA VREDNOTENJA
»Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov
(FSO št. 4) "

I. Splošne določbe

1. Zvezni standard ocenjevanja "Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu "Zvezni standard ocenjevanja") je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja "Splošni koncepti ocenjevanja" , pristopi k ocenjevanju in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) "," Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o ocenjevanju (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.

2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.

Pri določanju katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov mora ocenjevalec voditi dodatne zahteve in (ali) postopke za izvedbo ocenjevanja, določene s tem zveznim ocenjevalnim standardom v zvezi z zahtevami in (ali) postopki, določenimi z zveznimi ocenjevalnimi standardi.

3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičninskega objekta, vzpostavljenega v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržnih vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, tržna vrednost določeno posamično za določen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o ocenjevalnih dejavnostih.

4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.

5. Pri določanju katastrske vrednosti so predmeti cenitve nepremičninski predmeti, katerih podatki so v državnem katastru nepremičnin na dan cenitve.

6. Za namene tega zveznega standarda ocenjevanja se masovna cenitev nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih objektov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerih se uporabljajo matematične in druge metode modeliranja vrednosti na podlagi pristopov ocenjevanja.

7. Določitev katastrske vrednosti z uporabo metod masovnega vrednotenja vključuje naslednje dejavnosti:
sklenitev katastrskega cenitvenega sporazuma, vključno z ocenjevalno nalogo s seznamom nepremičninskih predmetov, ki jih je treba ovrednotiti;
zbiranje in analiza informacij o trgu predmetov vrednotenja in utemeljitev izbire vrste modela za oceno katastrske vrednosti;
določanje faktorjev cen objektov ocenjevanja;
zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja;
združevanje predmetov ocenjevanja;
zbiranje tržnih informacij;
oblikovanje modela vrednotenja;
analiza kakovosti modela ocenjevanja;
izračun katastrske vrednosti;
sestavo poročila o določitvi katastrske vrednosti cenitvenih objektov.

II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti

8. Katastrska vrednost predmetov cenitve je določena na dan oblikovanja seznama nepremičninskih predmetov za namen državne katastrske cenitve.

9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti opravi cenilec in mora biti utemeljen. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modelov) kot brez njega.

10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja, če ocenjevalec teh informacij nima, se vrste pravic in omejitev (obremenitve) na vrednotenju objektov ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim podzakonskim aktom Ruska federacija, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt lokalne uprave.

III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije

11. Ocenjevalec za izdelavo modela vrednotenja zbira zadostne in zanesljive tržne podatke o nepremičninskih objektih.

Ocenjevalec pri oblikovanju modela vrednotenja uporablja podatke o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.

12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja se oceni tržna vrednost, ki se za posamezno nepremičnino določi posamično.

13. Zbiranje podatkov o vrednostih faktorjev določanja cen, ki določajo vrednost predmetov ocenjevanja, izvede ocenjevalec.

14. Ocenjevalec pri določitvi katastrske vrednosti uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi v državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za dokumentacijo upravljanja zemljišč, podatkovna sredstva in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.

15. Za nezazidano zemljišče, če ni določene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju prostorskega načrtovanja in urbanističnega območja.

Za pozidano zemljišče, če ni uveljavljene vrste dovoljene rabe, se predvideva vrsta dovoljene rabe na podlagi namena nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ​​ki se nahajajo znotraj te zemljiške parcele.

IV. Razvrščanje objektov v ocenjevanje

16. Pri določanju katastrske vrednosti z uporabo metod množičnega ocenjevanja se vsi ocenjevalni objekti, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine ocenjevalnih objektov na podlagi analize informacij o trgu predmetov ocenjevanja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestava faktorjev oblikovanja cen in informacije o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto objektov ocenjevanja, ki se preučujejo. Nabor faktorjev določanja cen mora vključevati le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjenih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.

Za izvedbo združevanja je izbira kazalnikov, vrednosti ali razpona vrednosti teh kazalnikov upravičena za dodelitev objektov ocenjevanja ustreznim skupinam.

Nepremičninskih predmetov, katerih gradnja je v teku, ni mogoče združiti skupaj z nepremičninskimi, katerih gradnja je končana.

17. Za vsako skupino predmetov ocenjevanja mora ocenjevalec izbrati model ocenjevanja, ki na podlagi informacij o cenovnih faktorjih omogoča izračun katastrske vrednosti katerega koli predmeta cenitve, vključenega v to skupino.

V. Konstrukcija modelov vrednotenja

18. Za izdelavo modela vrednotenja se lahko uporabi metodologija katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovna, primerjalna in donosna. Izbira pristopa ali upravičeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.

19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:
izbira strukture modelov vrednotenja (oblike komunikacije med katastrsko vrednostjo in faktorji določanja cen);
izbor končne vrste modela ocenjevanja, vključno na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in natančnosti modelov ocenjevanja.

20. Ob zadostnih in zanesljivih informacijah o cenah transakcij in ponudbah za nakup in prodajo predmetov ocenjevanja se izračun katastrske vrednosti predmeta cenitve izvaja predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.

Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov

21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost ocenjevalnega objekta določi z nadomestitvijo vrednosti faktorjev oblikovanja cen, ki ustrezajo danemu objektu ocenjevanja, v model vrednotenja, s katerim je mogoče dati predmet ocenjevanja ocenjeno.

22. Če je ocenjevalec pri ocenjevanju uporabil več pristopov, je treba rezultate uporabe pristopov dogovoriti, da se določi končna vrednost vrednosti predmeta ocenjevanja.

V primeru bistvenega odstopanja v rezultatih izračuna katastrske vrednosti cenitvenega objekta, pridobljenega z različnimi pristopi, mora ocenjevalec analizirati razloge za nastalo neskladje.

Način usklajevanja, ki ga je izbral ocenjevalec, in vse, kar je ocenjevalec naredil pri izvajanju uskladitve rezultatov presoj, predpostavk in uporabljenih informacij, morajo biti utemeljeni. Če se uporablja za dogovor o postopku tehtanja, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.

23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti cenitvenih predmetov se sestavi poročilo o določitvi katastrske vrednosti.

24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od datuma sklenitve pogodbe za katastrsko vrednotenje.

N 508 z dne 22. oktobra 2010

Za izvajanje določb zveznega zakona z dne 22. julija 2010 št. 167-FZ "O spremembah zveznega zakona" o dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji "in nekaterih zakonodajnih aktih Ruske federacije" (Zbrana zakonodaja Ruska federacija, 2010, št. 30, člen 3998) Naročam:

Odobrite priloženi zvezni standard vrednotenja "Določitev katastrske vrednosti (FSO št. 4)".

I. Splošne določbe

1. Zvezni standard ocenjevanja "Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov (FSO št. 4)" (v nadaljnjem besedilu "Zvezni standard ocenjevanja") je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja "Splošni koncepti ocenjevanja" , pristopi k ocenjevanju in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) "," Namen ocenjevanja in vrste vrednosti (FSO št. 2) "," Zahteve za poročilo o ocenjevanju (FSO št. 3) "in vsebuje zahteve za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine.

2. Ta zvezni standard vrednotenja je obvezen za uporabo pri določanju katastrske vrednosti.

Pri določanju katastrske vrednosti nepremičninskih predmetov mora ocenjevalec voditi dodatne zahteve in (ali) postopke za izvedbo ocenjevanja, določene s tem zveznim ocenjevalnim standardom v zvezi z zahtevami in (ali) postopki, določenimi z zveznimi ocenjevalnimi standardi.

3. Pod katastrsko vrednostjo se razume tržna vrednost nepremičninskega objekta, vzpostavljenega v postopku državne katastrske cenitve, določena z metodami množičnega vrednotenja, ali, če tržnih vrednosti ni mogoče določiti z metodami množičnega vrednotenja, tržna vrednost določeno posamično za določen nepremičninski objekt v skladu z zakonodajo o ocenjevalnih dejavnostih.

4. Katastrska vrednost se določi tako za nepremičnine na prostem trgu kot za nepremičnine, katerih trg je omejen ali odsoten.

5. Pri določanju katastrske vrednosti so predmeti cenitve nepremičninski predmeti, katerih podatki so v državnem katastru nepremičnin na dan cenitve.

6. Za namene tega zveznega standarda ocenjevanja se masovna cenitev nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih objektov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerih se uporabljajo matematične in druge metode modeliranja vrednosti na podlagi pristopov ocenjevanja.

7. Določitev katastrske vrednosti z uporabo metod masovnega vrednotenja vključuje naslednje dejavnosti:

• sklenitev katastrskega cenitvenega sporazuma, vključno z ocenjevalno nalogo s seznamom nepremičninskih predmetov, ki jih je treba ovrednotiti;
• zbiranje in analiza informacij o trgu predmetov vrednotenja in utemeljitev izbire vrste modela za oceno katastrske vrednosti;
• določanje faktorjev cen objektov ocenjevanja;
• zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja;
• združevanje predmetov ocenjevanja;
• zbiranje tržnih informacij;
• oblikovanje modela vrednotenja;
• analiza kakovosti modela ocenjevanja;
• izračun katastrske vrednosti;
• sestavo poročila o določitvi katastrske vrednosti cenitvenih objektov.

II. Splošne zahteve za določitev katastrske vrednosti

8. Katastrska vrednost predmetov cenitve je določena na dan oblikovanja seznama nepremičninskih predmetov za namen državne katastrske cenitve.

9. Izbira pristopov, metod in modelov za ugotavljanje katastrske vrednosti opravi cenilec in mora biti utemeljen. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja tako z uporabo računalniškega modeliranja (modelov) kot brez njega.

10. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja, če ocenjevalec teh informacij nima, se vrste pravic in omejitev (obremenitve) na vrednotenju objektov ne upoštevajo, razen služnosti, določenih z zakonom ali drugim podzakonskim aktom Ruska federacija, regulativni pravni akt sestavnega subjekta Ruske federacije, regulativni pravni akt lokalne uprave.

III. Zbiranje informacij o vrednostih faktorjev oblikovanja cen
in tržne informacije

11. Ocenjevalec za izdelavo modela vrednotenja zbira zadostne in zanesljive tržne podatke o nepremičninskih objektih.

Ocenjevalec pri oblikovanju modela vrednotenja uporablja podatke o cenah, ki ustrezajo prevladujoči ravni tržnih cen.

12. V primeru nezadostnih tržnih informacij za izdelavo modela vrednotenja se oceni tržna vrednost, ki se za posamezno nepremičnino določi posamično.

13. Zbiranje podatkov o vrednostih faktorjev določanja cen, ki določajo vrednost predmetov ocenjevanja, izvede ocenjevalec.

14. Ocenjevalec pri določitvi katastrske vrednosti uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi v državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za dokumentacijo upravljanja zemljišč, podatkovna sredstva in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.

15. Za nezazidano zemljišče, če ni določene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju prostorskega načrtovanja in urbanističnega območja.

Za pozidano zemljišče, če ni uveljavljene vrste dovoljene rabe, se predvideva vrsta dovoljene rabe na podlagi namena nepremičninskih objektov (stavb, objektov), ​​ki se nahajajo znotraj te zemljiške parcele.

IV. Razvrščanje objektov v ocenjevanje

16. Pri določanju katastrske vrednosti z uporabo metod množičnega ocenjevanja se vsi ocenjevalni objekti, ki jih vsebuje seznam za namene državne katastrske cenitve, razdelijo v skupine ocenjevalnih objektov na podlagi analize informacij o trgu predmetov ocenjevanja, utemeljitve model ocenjevanja katastrske vrednosti, sestava faktorjev oblikovanja cen in informacije o vrednostih faktorjev oblikovanja cen objektov ocenjevanja za vsako vrsto objektov ocenjevanja, ki se preučujejo. Nabor faktorjev določanja cen mora vključevati le tiste dejavnike, ki pomembno vplivajo na vrednost ocenjenih predmetov in jih je mogoče zanesljivo določiti in objektivno izmeriti.

Za izvedbo združevanja je izbira kazalnikov, vrednosti ali razpona vrednosti teh kazalnikov upravičena za dodelitev objektov ocenjevanja ustreznim skupinam.

Nepremičninski objekti, katerih gradnja ni končana, ni mogoče dodeliti skupinam skupaj s predmeti nepremičnine, katerih gradnja je zaključena.

17. Za vsako skupino predmetov ocenjevanja mora ocenjevalec izbrati model ocenjevanja, ki na podlagi informacij o cenovnih faktorjih omogoča izračun katastrske vrednosti katerega koli predmeta cenitve, vključenega v to skupino.

V. Konstrukcija modelov vrednotenja

18. Za izdelavo modela vrednotenja se lahko uporabi metodologija katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovna, primerjalna in donosna. Izbira pristopa ali upravičeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.

19. Izbira modela ocenjevanja je sestavljena iz naslednjih korakov:

• izbira strukture modelov vrednotenja (oblike komunikacije med katastrsko vrednostjo in faktorji določanja cen);
• izbor končne vrste modela ocenjevanja, vključno na podlagi analize zanesljivosti uporabljenih informacij in natančnosti modelov ocenjevanja.

20. Ob zadostnih in zanesljivih informacijah o cenah transakcij in ponudbah za nakup in prodajo predmetov ocenjevanja se izračun katastrske vrednosti predmeta cenitve izvaja predvsem na podlagi primerjalnega pristopa.

Vi. Postopek za izračun katastrske vrednosti cenitvenih objektov

21. Pri uporabi metod množičnega vrednotenja se katastrska vrednost ocenjevalnega objekta določi z nadomestitvijo vrednosti faktorjev oblikovanja cen, ki ustrezajo danemu objektu ocenjevanja, v model vrednotenja, s katerim je mogoče dati predmet ocenjevanja ocenjeno.

22. Če je ocenjevalec pri ocenjevanju uporabil več pristopov, je treba rezultate uporabe pristopov dogovoriti, da se določi končna vrednost vrednosti predmeta ocenjevanja.

V primeru bistvenega odstopanja v rezultatih izračuna katastrske vrednosti cenitvenega objekta, pridobljenega z različnimi pristopi, mora ocenjevalec analizirati razloge za nastalo neskladje.

Način usklajevanja, ki ga je izbral ocenjevalec, in vse, kar je ocenjevalec naredil pri izvajanju uskladitve rezultatov presoj, predpostavk in uporabljenih informacij, morajo biti utemeljeni. Če se uporablja za dogovor o postopku tehtanja, mora ocenjevalec utemeljiti izbiro uporabljenih uteži.

23. Na podlagi rezultatov ugotavljanja katastrske vrednosti cenitvenih predmetov se sestavi poročilo o določitvi katastrske vrednosti.

24. Poročilo o določitvi katastrske vrednosti mora biti sestavljeno najkasneje v sedmih mesecih od datuma sklenitve pogodbe za katastrsko vrednotenje.

9. Izbira pristopov, metod in modelov za določitev katastrske vrednosti opravi cenilec in mora biti utemeljen. Določitev katastrske vrednosti cenitvenih objektov se izvaja z računalniškim modeliranjem (modeli) in (ali) brez nje.

Državni svet je sprejel besedilo FSO - 4 - Ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnin

"Nagovor predsednika ICNO-NP" OPEO "Palochkin E.L. o organizaciji odprtega enostopenjskega razpisa za pravico do sklenitve sporazuma o določitvi tržne vrednosti skupine osnovnih sredstev za prikaz v računovodskih izkazih, pripravljenih v skladu z zahtevami veljavnih ruskih računovodskih standardov (zamenjava) vrednosti osnovnih sredstev in za namen prikaza v računovodskih (računovodskih) izkazih, pripravljenih v skladu z zahtevami mednarodnih standardov računovodskega poročanja, za pošteno vrednost osnovnih sredstev, ki pripadajo JSC So UES.

vprašanje 5.1. O " Metodološka priporočila za oceno tržne vrednosti objektov zvezne letalske družbe in višine najemnine za njihovo uporabo ", ki jo je izvedla Finančna univerza pri vladi Ruske federacije.

FSO-4 Določitev katastrske vrednosti nepremičninskih objektov

14. Ocenjevalec pri določitvi katastrske vrednosti uporablja podatke, ki so vključeni v podatkovni sklad državne katastrske cenitve, pa tudi v državni kataster nepremičnin, podatkovni sklad za dokumentacijo upravljanja zemljišč, podatkovna sredstva in zbirke podatkov, s katerimi razpolaga organizacije in ustanove sestavnega subjekta Ruske federacije in občine. Dovoljena je uporaba informacij iz drugih virov, ki vsebujejo podatke dokazne vrednosti.

15. Za nezazidano zemljišče, če ni določene vrste dovoljene rabe, se sprejme vrsta dovoljene rabe, ki takšni zemljiški parceli zagotavlja največjo tržno vrednost ob upoštevanju prostorskega načrtovanja in urbanističnega območja.

Metodologija in postopek za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnin po FSO št

Ta seznam predpisov ni popolna, saj se do danes izvaja spremeniti upoštevanje zastarelih in vanj vpeljanih novih, pa tudi zaradi rednih dopolnitev medresorski akti in navodila za organizacije, ki na podlagi sklenjenih vladnih pogodb izvajajo ukrepe za določitev vrednosti sklada nepremičninskih predmetov v Ruski federaciji.

6. Za namene tega zveznega standarda ocenjevanja se masovna cenitev nepremičnin razume kot postopek določanja vrednosti pri združevanju ocenjevalnih objektov s podobnimi lastnostmi, v okviru katerih se uporabljajo matematične in druge metode modeliranja vrednosti na podlagi pristopov ocenjevanja.

FSO 4 določitev katastrske vrednosti nepremičnin

18. Za izdelavo modela vrednotenja se lahko uporabi metodologija katerega koli od pristopov vrednotenja: stroškovna, primerjalna in donosna. Izbira pristopa ali upravičeno zavrnitev njegove uporabe opravi ocenjevalec na podlagi značilnosti vrste dovoljene uporabe ali namena ter zadostnosti in zanesljivosti razpoložljivih tržnih informacij.

1. Zvezni standard vrednotenja "Določitev katastrske vrednosti
nepremičninski objekti (FSO št. 4) "(v nadaljevanju - Zvezni standard ocenjevanja) je bil razvit ob upoštevanju mednarodnih standardov ocenjevanja in zveznih standardov ocenjevanja" Splošni pojmi ocenjevanja, pristopi k ocenjevanju in zahteve za ocenjevanje (FSO št. 1) " , "Namen cenitve in vrste vrednosti (FSO št. 2)", "Zahteve za ocenjevalno poročilo (FSO št. 3)" in vsebuje zahteve za določitev katastrske vrednosti nepremičnine.

Kakšni so postopki in metode za ugotavljanje katastrske vrednosti nepremičnine po FSO št

Člen 9 zveznega zakona št. 135 določa, da je podlaga za začetek postopka pogodba, podpisana med stranko in osebo, ki izvaja ocenjevanje. Dogovor o določitvi cene se lahko sklene s pravno osebo ali civilnim osebjem, ki je s stranko sklenilo pogodbo o zaposlitvi.

• podpis pogodbe o katastrski cenitvi med strankama;
• analiza zbranih informacij o cenah na nepremičninskem trgu za ugotavljanje vrednosti predmeta;
• izbira posebnega modela za določanje stroškov;
• določanje cenovnih dejavnikov;
• zbiranje informacij o cenovnih dejavnikih;
• združevanje predmetov;
• zbiranje informacij o stabilnosti nepremičninskega trga;
• izdelava izbranega modela določanja stroškov;
• analiza učinkovitosti izbranega modela;
• izračun vrednosti objekta po katastrski cenitvi;
• razvoj in priprava poročevalske dokumentacije o katastrski cenitvi.

Zakaj morate vedeti katastrsko vrednost stanovanja, kaj je to in kako ga izračunati

Katastrsko ceno izračuna služba za kataster in kartografijo, ki ga revidira enkrat na 5 let. Možne pa so možnosti za pogostejše prevrednotenje, ki se pojavijo v situacijah s prodajo stanovanj in potrebo po določitvi natančnejše vrednosti za to.

Vsi ti dejavniki nikakor ne vplivajo na velikost zaloge, običajno je tržna vrednost višja.