/ Analytics
TRG STAMBENIH NEPREMIČNIN
DRŽAVNE NEPREMIČNINE
(Vir: Analitični center PJSC "OPIN" in podatki Vesco Consulting)
Ponudba. Novi projekti. Struktura trga
V začetku leta 2017 jih je v moskovski regiji (vključno z ozemljem Nove Moskve) 643 (-1,1%)proti 3 kvadratnim metrom 2016) koča in poletnih koč vseh razredov in formatov v fazi primarne prodaje, pa tudi 271 vasi (-7,2% v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016) v fazi sekundarne prodaje in 24 (+ 0,0% v tretjem četrtletju 2016) - v stopnja zamrzovanja, kjer se prodaja ne izvaja.
Leta 2016 je bil primestni trg moskovske regije dopolnjen s 45 projekti vseh razredov in formatov (vključno z novimi linijami obstoječih projektov), kar je le 2% manj kot leta 2015 (46 projektov). V 4. četrtletju 2016 je bil primestni trg moskovske regije dopolnjen z 8 projekti (6 projektov "ekonomskega" razreda in en projekt razreda "poslovni" in "elitni"), vključno z novimi linijami obstoječih projektov , kar je za 33% nižje od kazalnikov 3. četrtletja 2016 in tudi za 27% nižje od kazalnika za isto obdobje 2015. Dejavnost razvijalcev na primestnem trgu je še vedno izjemno nizka v primerjavi s predkriznim obdobjem (do četrtletja 2014), čeprav obstajajo obdobja okrevanja (običajno več mesecev na leto), ki jih lahko označimo kot sezonske (pozno pozimi pomlad) in splošni kratkoročni dvig trga primestnih območij.
Novi projekti v 4. četrtletju 2016:
V oktobru:
· "Spasskoe", Yaroslavskoe sh., 24 km od Moskovske obvoznice ( mestna hiša) (gospodarstvo)
· "Podmoskovnye prostory", Novorizhskoe sh., 39 km od MKAD (UBP)(gospodarstvo)
Novembra:
· "Argunovo-2", avtocesta Novoryazanskoe, 57 km od MKAD ( UBP) (gospodarstvo)
· "Green Hills-2", avtocesta Kievskoe, 49 km od MKAD ( UBP) (posel)
December:
· "Polesie", avtocesta Yaroslavskoe, 36 km od MKAD ( UBP) (gospodarstvo)
· "Malye Gorki", Dmitrovskoe sh., 43 km od MKAD ( UBP) (gospodarstvo)
Park Fonte, Novorizhskoe sh., 30 km od MKAD ( mestna hiša) (elita)
· "Aleksandrijsko mesto", Kashirskoe sh., 23 km od Moskovske obvoznice ( mestna hiša) (gospodarstvo)
Strukturo novih naselij v 4. četrtletju 2016 predstavljata le 2 formata: zemljišča brez pogodbe (UBP), kjer je bilo izdanih 5 projektov (63%), in mestne hiše - 3 projekti (37%). Projekti v formatu UBP ostajajo trend vse leto 2016, ki še naprej polni primestni trg nepremičnin v moskovski regiji: povečanje števila naselij v formatu UBP do leta 2015 je bilo 9%. Z veliko verjetnostjo bo ta oblika v prihodnje še naprej dopolnjevala trg primestnih nepremičnin v moskovski regiji. Omeniti velja tudi obliko mestne hiše, ki jo lahko več let imenujemo trendovska. Ta oblika je povpraševana tako med razvijalci kot med končnimi kupci primestnih nepremičnin. V tem segmentu je bilo povečanje števila naselij do leta 2015 75%. Z zaupanjem lahko rečemo, da bo format mestne hiše ostal dokaj priljubljen izdelek na trgu primestnih nepremičnin, v prihodnosti pa bo po številu naselij, čeprav z velikim zamikom, zasedel častno drugo mesto med vsemi formati.
Ob upoštevanju novih projektov, objavljenih v 4. četrtletju, je struktura celotnega primarnega trga primestnih nepremičnin v moskovski regiji v začetku januarja 2017 naslednja: 64% naselij je predstavljenih v obliki zemljišč brez pogodba (+0 ppproti 3 kvadratnim metrom 2016). V nekaterih naseljih z enotnim arhitekturnim konceptom (običajno »poslovnega« razreda in višjim) se mora lastnik z razvijalcem dogovoriti o projektu in arhitekturi hiše. Pripravljene hiše ali parcele s pogodbo (USP) so na voljo le v 7% celotne ponudbe naselij (+0 ot v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016). Mestne hiše in dupleksi (dvojčke) predstavljajo približno 17% vasi na primarnem trgu (+0 ot v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016). Na primarnem trgu je približno 6% projektov v več formatih, ki jih predstavljata dva ali več formatov stanovanjskih nepremičnin (+0 p.p. v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016). Tudi v 6% naselij lahko izbirate med obliko zemljišča brez pogodbe ali s pogodbo (+0 ot v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016). Ta oblika vključuje naselja, kjer ima razvijalec prilagodljiv položaj in lahko lastniku dovoli, da gradi sam. V četrtletju poročanja ni bilo bistvenih sprememb (za 1 ot ali več) v deležu formatov.
V strukturi novega predloga4četrtletju 2016 je delež naselij razreda "gospodarstvo" 75%, za razrede "poslovni" in "elitni" - približno 12,5%. Treba je opozoriti, da je v Drugo četrtletje zapored je bil objavljen projekt v "elitnem" razredu, ki prispeva k vzpostavitvi kakovostnega razrednega deleža. Tako je bilo za 33% manj naselij ekonomskega razreda kot v 3. četrtletju 2016.., pri 45% spremembi prej kot v 4. četrtletju 2015. Ta trend kaže, da se ponudba v razredih nad "gospodarstvom" postopoma okreva, čeprav je o resnih premikih v tej smeri še prezgodaj govoriti.
Čeprav se je število naselij v poslovnem razredu v četrtem četrtletju 2016 zmanjšalo za 1 odstotno točko, še naprej samozavestno drži tržni delež, pridobljen iz ekonomskega razreda, elitni razred pa se je konec lanskega leta popolnoma utrdil. Tako med vsemi vasmi na primestnem trgu 15% spada v poslovni razred (-1 pp. proti 3 kvadratnim metrom 2016 in +1 p.p. vs 4 kvadratnih metrov 2015), 5% v elitni razred (+1 pp. proti 3 kvadratnim metrom 2016 in +0 p.p. vs 4 kvadratnih metrov 2015) in približno 80% poravnav vseh formatov, predstavljenih na primarnem trgu, so projekti ekonomskega razreda (+0 p.p. proti 3 kvadratnim metrom 2016 in -1 p.p. vs 4 kvadratnih metrov 2015). Struktura ponudbe v veliki meri ustreza strukturi povpraševanja - trg in povpraševanje, ponudba pa je skoncentrirana v "ekonomskem" razredu.
IN 4V četrtletju 2016 sta Novorizhskoe in Yaroslavskoe postala vodilna med smermi po številu novih projektov - tukaj sta bila objavljena 2 nova projekta (ali 25% vseh novih projektov).
Če govorimo o trgu kot celoti, potem je absolutni vodja po številu vasi vseh razredov v aktivni fazi prodaje Novorizhskoe shosse, katerega delež je več kot 1/5 vseh smeri. Med vodilnimi po številu naselij na stopnji primarne prodaje v 4. četrtletju 2016 je tudi Kievskoe (skupaj s Kalugo) smer, kjer je skoraj 13% naselij. Smer Ryazan zapira TOP-3 voditelje, kjer je skoncentriranih skoraj 12%. Poročevalsko četrtletje ni bistveno spremenilo porazdelitve naselij v fazi primarne prodaje po smereh.
Ko govorimo o zanimivih smereh, lahko izpostavimo Dmitrovskoe shosse, ki ima velik potencial za rast in ima kakovostne značilnosti (najbolj razširjen je naravni dejavnik z vodno komponento), ki vpliva na končno izbiro primestnih nepremičnin. Zdaj je približno 6,5% naselij s celotnega primarnega trga skoncentriranih na avtocesti Dmitrovskoe. Velik del oskrbe se nahaja v naseljih ob obali vodnih teles (vključno s kaskado rezervoarjev, vključenih v sistem Moskovskega kanala).
Po rezultatih 4. četrtletja 2016 je porazdelitev novih projektov po razdalji od Moskovske obvoznice skoncentrirana le v dveh razponih: število vasi, ki so nastale na razdalji 31-60 km od Moskovske obvoznice ( tako imenovani "srednji pas") - 62,5% vseh novih projektov (ali 5 projektov). Še 37,5% jih je prišlo na razdaljo 16-30 km od Moskovske obvoznice (do Malega betonskega obroča). V primerjavi s tretjim četrtletjem 2016 se število novih projektov, izdanih v razponu do 31-60 km, ni spremenilo, v primerjavi s 4. četrtletjem 2015 pa se je povečalo za 25%. Če upoštevamo doseg 16-30 km od Moskovske obvoznice, se v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016 tudi število novih naselij ni spremenilo, v primerjavi s 4. četrtletjem 2015 pa se je povečalo trikrat. V kategorijah "oddaljene poletne koče" (v polmeru od 61 do 100 km od Moskovske obvoznice), pa tudi na razdalji do 15 km in več kot 100 km od Moskve, ni bil zabeležen noben nov projekt. Obvoznica. Na splošno ima geografija novih naselij tradicionalno neenakomerno četrtletno dinamiko. Vendar je treba opozoriti, da se trend stabilizacije proizvodnje določenega števila projektov v "srednjem pasu" nadaljuje, kar vodi v nasičeno konkurenčno okolje na tej lokaciji. Naselja visokega razreda na razdalji do 15 km najverjetneje tudi v bližnji prihodnosti ne bodo izšla, saj je v sedanjih tržnih razmerah očitno ceneje začeti projekte na potencialno dragih lokacijah, v prihodnje pa ne zahtevanih zdi optimalno. Poleg tega velika večina takšnih mest "gre" za gradnjo večstanovanjskih projektov.
Razporeditev vseh obstoječih primestnih naselij se nekoliko razlikuje od strukture primarnega trga, vendar je splošen trend očiten: trg se še naprej premika od moskovske obvoznice do "srednjega pasu". Glavni obseg naselij vseh razredov pade na razdaljo v razponu 31-60 km od Moskovske obvoznice - 33%, medtem ko je na razdalji do 15 km - 14%. Na razdalji 16-30 km oziroma 61-100 km je 19%oziroma 24%oziroma več kot 100 km-le približno 10%. Poročevalsko četrtletje tega deleža ni spremenilo.
Premium razredi ("poslovni" in "elitni"). Sestava stavka
Do konceptualnih poravnav na ravni "podjetja" in "elite" na koncu4četrtletje 2016, 131 projektov(-0,8% vs 3 kvadratnih metrov 2016) , ki je v fazi primarne prodaje.
Delež naselij, ki jih predstavljajo že pripravljene hišice in parcele s pogodbo, je 18% (+0 p.p.) vs 3 kvadratnih metrov 2016). Vasice z izbiro med obvezno pogodbo in brez nje znašajo 9% (+1 p.p.) vs 3 kvadratnih metrov 2016). Treba je opozoriti, da je v kočah na "poslovnem" in "elitnem" nivoju 17% (+0 pp. vs 3 kvadratnih metrov 2016) so v več oblikah. Oblike zemljišč brez pogodbe in mestnih hiš zasedajo deleže po 28% (-2 pp. proti 3 kvadratnim metrom 2016 in +1 p.p. vs 3 kvadratnih metrov 2016) iz vseh formatov premium razreda. Tako je oblika mestne hiše v razredih "poslovni" in "elitna" lahko pridobila tržni delež UBP in ga izenačila glede na število naselij na primarnem trgu.
Struktura primarnega trga za vrhunske vasi glede na oddaljenost od moskovske obvoznice je odvisna od razreda. Dalje od 60 km od moskovske obvoznice ni v prodaji počitniških naselij elitnega razreda, v razponu od 31-60 km takšnih naselij pa je le okoli 10% vseh naselij tega razreda. Nasprotno, več kot polovica (51%) elitnih naselij primarnega trga je skoncentriranih v coni 16-30 km od obvoznice Moskve, pa tudi naselij poslovnega razreda-nekaj manj kot polovica (48%) ) od skupnega števila projektov tega razreda. Ta razpon je najbolj nasičen med celotnim premium segmentom. Na razdalji do 15 km v "elitnem" razredu je 39%, na isti razdalji pa v "poslovnem" razredu približno 24%, v razponu 31-60 km pa 23%vseh poravnave poslovnega razreda. Treba je opozoriti, da na razdalji več kot 60 km delež naselij v poslovnem razredu ne presega 5%.
Struktura primarnega trga počitniških naselij „poslovne“ in „elitne“ ravni glede na geografijo predmetov v veliki meri ponavlja strukturo primestnega trga kot celote. Od začetka januarja 2017 je vodilno po številu naselij Novorizhskoe shosse, kjer je koncentriranih 28% celotnega obsega naselij visokega razreda (+0 pp. vs 3 kvadratnih metrov 2016) je na drugem mestu z rahlim zamikom smer Kijev (skupaj s Kalugo) - skoraj 27%. Rublevo-Uspenskoe shosse zapira prve tri po nasičenosti premijskega segmenta primarnega trga počitniških naselij z velikim zamikom (več kot 13% skupnega števila naselij v tej kategoriji). Tako se več kot 2/3 konceptualnih naselij nahaja na treh primestnih območjih - Novorizhskoe, Kievskoe (Kaluzhskoe) in Rublevo -Uspenskoe. Ta porazdelitev po smereh je nastala leta 2011 in se od četrtletja do četrtletja ne spreminja bistveno. Smer Dmitrovskoe med premijskimi segmenti ima 7,5 -odstotni delež in zaseda 5. mesto, pri čemer se umakne Leningradskemu - tam je več kot 8%.
Vse vasi. Povpraševanje in prodaja
Tradicionalno glavno povpraševanje na primestnem trgu pade na format UBP. V četrtem četrtletju 2016 je bilo približno 67% transakcij na primarnem trgu v tej obliki (+0 p.p. proti 3 kvadratnim metrom 2016) ... Povpraševanje po dokončanih hišah ali parcelah s pogodbo se že drugo četrtletje zapored zmanjšuje in je v poročevalskem četrtletju znašalo 4% (-1 odstotnih točk). proti 3 kvadratnim metrom 2016) ... Povpraševanje po zemljiščih s pogodbo ali brez nje je bilo na ravni 5% v celotni strukturi transakcij (+0 p.p. proti 3 kvadratnim metrom 2016) ... V strukturi transakcij v četrtem četrtletju je povpraševanje po mestnih hišah (dupleks, štirikotne hiše, stanovanjske hiše itd.) 10% (+0 odstotnih točk). proti 3 kvadratnim metrom 2016) ... Povpraševanje po projektih več formatov se je v poročevalskem četrtletju povečalo in je znašalo 14% transakcij na primestnem trgu (+1 ot. proti 3 kvadratnim metrom 2016).
V 4. četrtletju je delež transakcij v segmentu gospodarstva 81% (-1 ot proti 3 kvadratnim metrom 2016 in +1 p.p. v primerjavi s 4 kvadratnimi metri 2015) ... Poslovni segment se je v zadnjem četrtletju povečal za 1 ot, njegov delež pa je znašal približno 18% vseh transakcij (+1 ot. proti 3 kvadratnim metrom 2016 in -1 p.p. v primerjavi s 4 kvadratnimi metri 2015) ... Treba je opozoriti, da povpraševanje po elitnih nepremičninah ostaja na dosledno nizki ravni: kazalnik je fiksen na ravni prejšnjega četrtletja - 1% vseh transakcij (+0 odstotnih točk). proti 3 kvadratnim metrom 2016 in +0 p.p. v primerjavi s 4 kvadratnimi metri 2015) ... Trg v začetku leta ni mogel vzdrževati relativno visokih kazalnikov povpraševanja po elitnih nepremičninah, do konca leta pa povpraševanje spet stagnira na svojih minimalnih vrednostih.
Če pogledamo geografsko povpraševanje po primestnem trgu, je mogoče opozoriti, da je avtocesta Novorizhskoe ostala tradicionalni vodja, kjer je bilo povpraševanje v vseh razredih in oblikah približno 26% (+1 str vs 3 kvadratnih metrov 2016). Sledi smer Kievskoe (skupaj s Kalugo), kjer je bilo povpraševanje po četrtletju več kot 18% (-1 str vs 3 kvadratnih metrov 2016). TOP-3 glede povpraševanja zapirata dve smeri hkrati: Leningradskoe in Ryazanskoe, ki imata v skupni strukturi transakcij vsak približno 10%. Dmitrovskoe shosse zavzema le 5% celotne strukture transakcij za vse razrede in formate.
Vodilna v prodaji Moskovske regije v poslovnem in elitnem segmentu sta Novorizhskoe shosse, kjer povpraševanje predstavlja 33% celotne prodaje v premium segmentu, in Kievskoe (Kaluzhskoe) shosse, katerega delež transakcij je prav tako na visoki ravni - 24% celotne prodaje v premium segmentu. Leningradskoye je glede povpraševanja bistveno slabše od dveh vodilnih smeri in zapira TOP-3 prodajo v premium segmentu. Tu je skoncentriranih približno 11% prodaje. Skupno je na teh treh področjih skoncentriranih več kot 2/3 vsega povpraševanja po premijah. Treba je opozoriti, da avtocesta Dmitrovskoe z 8 -odstotnim deležem zavzema 4. mesto in si ga deli z jaroslavsko smerjo (istih 8%).
Porazdelitev povpraševanja po oddaljenosti od Moskovske obvoznice v primestnih naseljih je nekoliko drugačna od strukture ponudbe primarnega trga, vendar se glavni trend še naprej ohranja - trg se še naprej premika v cono 31-60 km od Moskovska obvoznica, kjer se lahko cena zemljišča ali lastništva večkrat razlikuje od podobnih v neposredni bližini Moskve, ne da bi pri tem izgubila kakovost bivanja. Glavni delež povpraševanja v vaseh vseh razredov pade na razdaljo v razponu 61-100 km od Moskovske obvoznice - 33,5% (+12,5 p.p.). vs 3 kvadratnih metrov 2016). Treba je omeniti, da je ta paleta prvič postala vodilna. Drugi kazalnik povpraševanja je razdalja v razponu 31-60 km-30% (-11 p.p.). vs 3 kvadratnih metrov 2016). Na razdalji 16-30 km in do 15 km 11,5% oziroma 5% (-3,5 p.p.) proti 3 kvadratnim metrom 2016 in -4 p.p. vs 3 kvadratnih metrov 2016 oziroma več kot 100 km - povečalo se je število transakcij do 20% (+ 6 p.p.) vs 3 kvadratnih metrov 2016). Kot je razvidno iz dinamike, je bilo v poročevalskem četrtletju več kot 50% povpraševanja prodanih v naseljih na razdalji več kot 60 km, kar kaže na izbiro kupca na podlagi cenovnih parametrov. To se je zgodilo prvič v zgodovini opazovanja primestnega trga nepremičnin v moskovski regiji.
Cene
Konec 4. četrtletja 2016 so povprečni stroški na kvadratni meter lastništva stanovanja (koče) v moskovski regiji ob upoštevanju stroškov zemljišč in paketa komunikacij znašali 217.500 rubljev. (-0,5% proti 3 kvadratnim metrom 2016), 115.300 rubljev. (-1,1% v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016) in 63.200 rubljev. (-3,4% v primerjavi s tretjim četrtletjem 2016) po razredu "elite", "business" in "Economy". Cena kvadratna m mestne hiše (duplex) znaša 158.100 rubljev. (+ 0,2% proti 3 kvadratnim metrom 2016) v "elitnem" razredu 91.100 rubljev. (+ 0,2% proti 3 kvadratnim metrom 2016) v razredu "posel" in 75 600 rubljev. (+ 1,9% proti 3 kvadratnim metrom 2016) - v ekonomskem razredu. Če govorimo o cenah za UBP, potem je tukaj povprečna cena sto kvadratnih metrov, ob upoštevanju paketa komunikacij, znašala 479 500 rubljev / sto. (-0,4% proti 3 kvadratnim metrom 2016) v segmentu "elite" 427 800 rubljev / celica. (-1,2% proti 3 kvadratnim metrom 2016) - v segmentu "poslovanje" in 224.200 rubljev / celico. (-5,6% proti 3 kvadratnim metrom 2016) - v "gospodarstvu".
Prilagoditve cen za hišice / USP in UBP so povezane z novoletnimi akcijami ob koncu četrtletja, pa tudi z začetkom "nizke" sezone. Vendar pa se je cena UBP v ekonomskem razredu bistveno znižala kot v drugih razredih: segment "Economy" v formatu UBP je bolj dovzeten za sezonskost in nihanja povpraševanja, razvijalci pa poskušajo v tem obdobju nevtralizirati nizko prodajo s ceno instrumenti (promocije, popusti itd.) itd.). V formatu mestne hiše obstaja pozitivna korekcija cen zaradi dobrega povpraševanja v vseh razredih.
Povprečni kazalniki cen za gospodinjstva v TOP-3 destinacijah glede na povpraševanje na začetku januarja 2017:
· Novorizhskoe - 81.500 rubljev. na kvadratni meter m (-3,0% proti 3 kvadratnim metrom 2016);
· Kievskoe (skupaj s Kaluzhskoe) - 118.100 rubljev. na kvadratni meter m (+ 1,9% proti 3 kvadratnim metrom 2016);
· Leningradskoe - 97.900 rubljev. na sto kvadratnih metrov (-4,8% proti 3 kvadratnim metrom 2016).
Povprečni kazalniki cen za UBP za TOP-3 smeri glede na povpraševanje v začetku januarja 2017:
· Novorizhskoe avtocesta - 418.700 rubljev. na sto kvadratnih metrov (+ 1,3% proti 3 kvadratnim metrom 2016);
· Kievskoe (skupaj s Kalugo) avtocesta - 468.700 rubljev. na sto kvadratnih metrov (-0,5% proti 3 kvadratnim metrom 2016);
· Leningradska avtocesta - 309 800 rubljev. na sto kvadratnih metrov (+ 1,8% proti 3 kvadratnim metrom 2016).
Glavni trendi, ki temeljijo na rezultatih 4 četrtletja in skupaj 2016:
· 4. četrtletje 2016 in druga polovica leta kot celota sta pokazali, da je primestni trg nepremičnin začel nemoteno okrevati ponudbo v razredu nad "gospodarstvom", čeprav je o kvalitativni spremembi še prezgodaj govoriti;
· Stopnja novih primestnih projektov, ki vstopajo na trg, je za 33% nižja od kazalnika za tretje četrtletje 2016 in tudi nižja od kazalnika za četrto četrtletje 2015 - za 27%;
· Kljub majhnemu številu novih projektov je v zadnjih dveh četrtletjih prišlo do kvalitativne spremembe v strukturi nove ponudbe. Tako je v drugi polovici leta na trg vstopilo 20 novih projektov, od tega 3 v poslovnem razredu in 2 v elitnem razredu. Tako je četrtina novih projektov naselij premium razreda;
· Večina novih projektov (63%) v četrtem četrtletju 2016 je izšlo v formatu UBP. Stopnje rasti v formatu BPM so se v primerjavi s prvo polovico leta znižale - 23 projektov v primerjavi s 13 projekti v drugi polovici leta. Vendar tega ne moremo obravnavati kot kvalitativni premik v korist drugih formatov. Dejansko je vsaj nekakšno tekmovanje za UBP le format mestnih hiš. Z veliko verjetnostjo bo format UBP še naprej polnil primestni trg nepremičnin v moskovski regiji, čeprav se lahko stopnja polnjenja razlikuje od četrtletja do četrtletja;
· Leta 2016 je bil primestni trg nepremičnin dopolnjen le z enim projektom v koči / USP formatu in tudi s tistim v formatu več formatov;
· Obstaja nagnjenost k stabilizaciji proizvodnje določenega števila projektov v "srednjem pasu". Med novimi projekti 4. četrtletja jih je 63%. Več kot 50% vseh novih projektov v letu 2016 je izšlo na razdalji 31-60 km od Moskovske obvoznice;
· Povpraševanje v luksuznem segmentu se je v prvi polovici leta 2016 povečalo, na kar se je trg v drugi polovici odzval z dvema novim projektoma. V drugi polovici leta pa je povpraševanje v "elitnem" razredu spet padlo na minimum;
· Povpraševanje po UBP (tako v ekonomskem kot poslovnem razredu) je s sorazmerno povečanjem ponudbe konstantno visoko. 67% prodaje v četrtem četrtletju je v tej obliki v vseh razredih;
· Cene za hišice / USP in UBP so bile prilagojene zaradi novoletnih akcij in popustov. V obliki mestne hiše so cene rasle sorazmerno z rastjo ponudbe in povpraševanja.
Napovedi zaLeto 2017:
· Če bodo pozitivni obeti za makroekonomske razmere ostali in uresničevanje sprejemljivega pozitivnega scenarija v gospodarstvu, se bo število novih projektov razreda »poslovni« in »elitni« stabiliziralo na ravni 2. polovice 2016;
· Znatnega dviga cen na trgu primestnih nepremičnin ni pričakovati, vendar je možna kratkoročna rast priljubljenih formatov (UBP ali mestna hiša);
· Poslovni razred bo postal cenovno ugodnejši, tudi zaradi manj togega pristopa do ključnih lastnosti kakovosti in zmanjšanja prodajnega prostora;
· Povpraševanje bo sledilo ponudbi na manj razvitih in bolj oddaljenih območjih
· Pretok povpraševanja v manj priljubljene smeri (južno in vzhodno od moskovske regije) zaradi bolj demokratičnih cen, odvisno od razpoložljivosti potrebne in sorazmerne ponudbe na teh območjih.
Odsek trga primestnih stanovanj v zadnjih nekaj letih ni doživel dramatičnih sprememb, razen prehoda na oblikovanje cen rubljev. Izdajatelj je, tako kot večina razvijalcev, prešel na cene v rubljih, kar je omogočilo oblikovanje privlačne ponudbe za kupce.
Kratkoročno (v obzorju 1 leta) se bo primestni trg še naprej polnil predvsem s projekti ekonomskega razreda, posamezni projekti pa bodo v »poslovnem« in »elitnem« razredu. V zvezi s tem je mogoče opozoriti, da je odločitev izdajatelja o razvoju večstanovanjskih projektov (LCD Vesnain "četrt Pavlovsky") na zemljiškem skladu v regiji je pravilna in pravočasna. Po drugi strani pa bo praktična odsotnost novih projektov v premijskih razredih pripomogla k zmanjšanju konkurence v tem segmentu, ki vključuje projekte izdajatelja.
Projekt Martemyanovo je trenutno v zadnji fazi izvajanja. Projekt "Pestovo Življenje»V celoti izvedeno konec 4. četrtletja. Projekt Pestovo se sistematično izvaja in se približuje zadnji fazi prodaje. Vsi ti projekti se nahajajo v priljubljenih smereh in na optimalni razdalji od Moskovske obvoznice, kar prispeva k njihovemu uspehu.
Za izvajanje v današnjih težkih gospodarskih razmerah izdajatelj uporablja ustrezne cene za razpoložljive sklope v povezavi z različnimi promocijami (na primer posebne cene).
Predmestna stanovanja so bila vedno znak blaginje in element razkošja, ne pa osnovna potreba, zato se je kriza v tem segmentu pokazala prej, vendar ne tako jasno kot v mestu. Analiza trga kaže, da se bo v letu 2017 zniževanje cen nepremičnin nadaljevalo, trg pa se bo soočil z veliko prerazporeditvijo, ki jo spremljajo združitve in prevzemi šibkejših podjetij. Krizni pojavi v novem letu se bodo poslabšali, obseg transakcij se bo zmanjšal, cene pa bodo padle.
Kaj pričakovati
Leto 2017 se je začelo v ozadju in obljublja, da bo za "vesoljski trg" precej težko. Letos strokovnjaki napovedujejo, da bo »dno« minilo: obseg predlogov se bo povečal, plačilna sposobnost prebivalstva pa se bo zmanjšala. Nekaj stabilizacije je možno do jeseni, cene se bodo nehale zniževati in dosegle minimalno raven.
Tudi primestni trg nepremičnin se začenja prilagajati gospodarski realnosti. Za večino Rusov je stanovanje v provincah luksuz, danes pa so se trendi nekoliko spremenili. Stranke so začele izkupiček od prodaje stanovanja v mestu uporabljati za nakup hiše. Razlog za to vedenje je bila želja po optimizaciji stroškov vzdrževanja nepremičnine in želja, da se znebimo stanovanj, ki niso potrebna. Zdaj tudi kupci z visokimi dohodki poskušajo prihraniti denar. Glede na to pa so bili leta 2016 najboljši kupci hiše elitnega in premium razreda, saj je v času krize mogoče kupiti ekskluzivne nepremičnine po zelo privlačnih cenah.
Večina strokovnjakov na tem področju trdi, da je mnenje o krizi napačno, pravzaprav v tem segmentu leta 2015 ni bilo velike recesije. V prvi polovici leta je prišlo do sezonske aktivacije kupcev, v drugi polovici pa se je obseg transakcij zmanjšal za 30% zaradi dejstva, da je veliko kupcev že opravilo nakup. Razvijalci, specializirani za elitni segment, poudarjajo, da je bilo v 15. letu (tako kot v preteklih letih) nekaterim vzorcem težko slediti: v nekaterih podjetjih se je prodaja povečala, v drugih je ostala na isti ravni.
Na primer, v podjetju Villagio Estate se je obseg transakcij v primerjavi z enakim obdobjem leta 2014 povečal za 30%. Očitno je, da so najbolj zgrajene hiše v vaseh z visoko stopnjo pripravljenosti in sekundarnih stanovanj. Tudi priljubljenost nedavno začetih projektov v dragem segmentu narašča - to je posledica dejstva, da likvidnih hiš zmanjka, povpraševanje po njih pa ostaja. Tako so na primer v vasi Renaissance Park poleti prodali dve hiši več kot spomladi.
Možnosti najema
Povpraševanje po najemu podeželskih hiš je v zadnjem letu ostalo precej stabilno in upad ni presegel 7%. Glede na to, da se je ponudba povečala za 12%, se je konkurenca med prodajalci okrepila. Najbolj priljubljene, pa tudi v prodaji, so elitne hiše, kjer se je povpraševanje povečalo za 3% zaradi popravka obrestnih mer, ki ga je povzročila konkurenca. V srednji cenovni kategoriji so zanimive hiše razreda udobja, ki se nahajajo na razdalji 40-45 kilometrov od Moskovske obvoznice.
Težko je opredeliti jasne vzorce razvoja trga, saj se primestne nepremičnine močno razlikujejo po stopnji likvidnosti in kakovosti. Posledično je bilo za nekatere nepremičnine mogoče doseči popust do 30%, medtem ko so bile likvidne hiše vso sezono povpraševane brez popustov. Zanimivo je, da je več najemnikov, ki želijo najeti stanovanja ne za poletno sezono, ampak za celoletno bivanje.
Rezultati leta 2015 na trgu elitnih ponudb
Kljub dobri aktivnosti na trgu je kriza popravila potrebe kupcev in povprečne cene predmetov. Če 2015 glede na število transakcij ni bil slabši od preteklosti, se je obseg proračuna bistveno spremenil. V elitnem segmentu so se zneski nakupov znatno zmanjšali, kupci so bili pripravljeni skleniti posle v rubljih ali ameriških dolarjih s popustom do 50%.
Poleti 2014 je nakup hiš v vrednosti 5-10 milijonov dolarjev veljal za običajno, leta 2015 pa je postal redkost (proračun nad 3.000.000 USD je 25% celotne prodaje). Mestne hiše, ki stanejo do 25.000.000 rubljev za dekoracijo, hiše s proračunom do 50.000.000 rubljev in parcele okoli 1.000.000 rubljev na sto kvadratnih metrov so bile zelo povpraševane. Povprečni proračun za nakup primestnih elitnih stanovanj je 2,5-2,8 milijona ameriških dolarjev, izkazalo se je, da se je v primerjavi z letom 2014 zmanjšal za polovico.
Blackwood je v tem segmentu povzel rezultate prve polovice leta in izkazalo se je, da je bilo skupaj prodanih 179 nepremičnin. Najbolj priljubljene so bile hiše v vaseh »premium« razreda (55% celotnega obsega transakcij), najpogosteje so bile kupljene hiše, njihov delež v razredu »premium« je dosegel 62%, v razredu »luksuz« pa 76 %.
Razvojne možnosti
Na trgu elitne ponudbe v 15. letu ni bilo močnih vzponov in padcev; na splošno se je obseg transakcij v primerjavi z letom 2014 zmanjšal za 25%, kar je povzročilo znižanje cen za 10% -15%. Vendar prestižni nepremičninski trg ni tako obremenjen, povpraševanje po luksuznem prostoru pa ostaja stabilno.
Dinamika prodaje predmetov kaže naslednje rezultate: januarja, marca in aprila so bile hiše ekonomskega razreda aktivno kupljene, februarja in maja-poslovnega razreda, v poletnem obdobju pa transakcije s poslovnimi in premijskimi predmeti prevladalo. V prvem četrtletju leta 2015 je bilo vročinsko povpraševanje, stranke so želele obdržati prihranke in so se takoj odločile za nakup nepremičnine. Zmanjšanje povpraševanja se je zgodilo tako hitro, kot se je začelo. Spomladi so kupci znova posegli po trgu, jeseni pa je prišlo do novega kroga devalvacije, ki je takoj vplival na kupno moč Rusov.
Število novih projektov v segmentu počitniških naselij se je znatno zmanjšalo. Trenutno je zamrznjenih 160 projektov, od katerih se jih tretjina občasno začenja oživljati in se prenašajo kot novi. Prodaja poletnih koč in parcel v vrtnarstvu je pokazala neenakomerno dinamiko: povečanje povpraševanja je nadomestilo zatišje na trgu, to pa niso povzročili sezonski dejavniki, ampak napadi panike po ogledu novic. Posledično se je prodaja v tem segmentu v primerjavi z letom 2014 zmanjšala za 50%. Rad bi opozoril, da so bile v lanskem letu najbolj priljubljeni predmeti demokratičnega primestnega segmenta majhne hiše brez pretiravanja, vendar z udobjem.
Zdaj pogoje na trgu narekujejo potrošniki, najbolj povpraševani pa so tisti, katerih cene so določene v rubljih. Zadnji trend na elitnem trgu je bilo določanje cen v rubljih po tečaju 35-50 rubljev za ameriški dolar. Strokovnjaki ugotavljajo, da so stranke kljub težavam v gospodarstvu pripravljene še naprej kupovati primestne nepremičnine. Številni kupci imajo prihranke v tuji valuti, zato bo letos mogoče po ugodni ceni skleniti dober posel. Vendar je vredno pohiteti, saj najbolj likvidne nepremičnine na vseh segmentih primestnega trga postopoma izginjajo, novih ponudb pa v bližnji prihodnosti ne gre pričakovati.
Razvijalci naselij, ki so v zadnji fazi, se mudijo, da prodajo svoje ostanke in še naprej zaslužijo za infrastrukturo, najem in vzdrževanje obstoječih objektov. Preostali projekti se bodo verjetno soočili s težavami in bodo zamrznjeni. Predstavniki nepremičninskih agencij upajo, da se bo do pomladi povpraševanje po poletnih kočah vrnilo, saj so zdaj številna letovišča zaprta za Ruse, ameriški dolar pa jim ne dovoljuje potovanja v tujino. Lahko rečemo, da so počitnice na podeželju danes pomembnejše kot kdaj koli prej.
Trenutno se analitiki ne lotevajo napovedi: ekonomisti napovedujejo padec ruskega gospodarstva. Skratka, ni mogoče videti stabilizacijskih dejavnikov, ki bi lahko prispevali k pozitivnim napovedim za prihodnja leta, in glede na dejstvo, da je deželni stanovanjski trg na splošno slabo predvidljiv, je skoraj nemogoče sklepati o obetih za prihodnost.
April 2019: Trend naraščanja cen sekundarnih stanovanj, ki se je pojavil leta 2018, se še vedno nadaljuje. Najprej cene spodbujajo zelo znatno zmanjšanje ponudbe v najbolj dostopnih segmentih in prihajajoči prehod na depozitne račune - ali bolje rečeno, povezano informacijsko ozadje.
Vendar je trajnost tega trenda zelo vprašljiva. Temeljnih razlogov za dvig cen stanovanj ni: dohodki gospodinjstev se še naprej znižujejo, hipoteke, ki so bile v preteklih letih glavno gonilo povpraševanja, pa so začele naraščati. Hkrati pa geopolitične razmere, ki ostajajo izjemno nestabilne, lahko predstavljajo zelo neprijetna presenečenja za rusko gospodarstvo nasploh in zlasti za nepremičninski trg. Več o trendih na nepremičninskem trgu preberite v člankih in pregledih spletne strani analitičnega centra:
Od konca januarja 2016 je prišlo do porasta nabavne aktivnosti na primestnem elitnem nepremičninskem trgu. Število zahtev za ogled doma je skoraj 30% večje kot v istem obdobju lani. Kljub temu so številni kupci navdušeni nad stereotipi, da je trg "vreden", zato ni treba hiteti z nakupom podeželske hiše. Strokovnjaki skupine Metrium so analizirali, kakšne napačne predstave so se med krizo razvile med potencialnimi kupci luksuznih primestnih nepremičnin.
1. Elitno podeželsko hišo je zdaj mogoče kupiti s 50% popustom
Skoraj vsak drugi kupec danes začne hišni pregled tako, da od prodajalcev zahteva popust. Mnogi so prepričani, da je v času krize enostavno prepoloviti ceno in kupiti "kanarčka za drobiž". Resnična prodaja pa kaže zelo drugačno sliko. S popustom 40-50%lahko danes kupite le predmete v vrednosti 10 milijonov dolarjev ali več.
Konec leta 2015 - v začetku leta 2016 je bil povprečni popust na transakcije s hišami v vrednosti do 50 milijonov rubljev 9%, v cenovnem razponu od 50 do 150 milijonov rubljev - 17%, za predmete v vrednosti več kot 150 milijonov rubljev - 24%. Hkrati pa v primeru posebej likvidnih hiš, ki se nahajajo na prestižnih območjih, z dobro postavitvijo, uspešno arhitekturo in ustrezno ceno, sploh ne more biti govora o kakršnem koli pogajanju.
"Ni skrivnost, da so bili stroški najdražjih podeželskih hiš pred krizo očitno precenjeni in pogosto niso ustrezali realnosti trga," ugotavlja Ilya Menzhunov, direktor oddelka za nepremičnine Elite v skupini Metrium. - Poleg tega je bilo pred enim letom običajno navajati cene v dolarjih, zdaj pa v rubljih. Ob upoštevanju menjalnega tečaja in popusta v višini 50% dolarjev so stroški hiš v rubljih ostali skoraj enaki. Hkrati povpraševanje po tako dragih objektih, ki stanejo od 10 milijonov dolarjev, tako kot v preteklih letih, ni veliko, transakcije pa so redke. Glavni obseg prodaje danes pade na "poceni" hiše za ta trg, za katere bodisi ni popusta, bodisi je minimalen ".
2. Predmestni trg je zdaj preveč
V zadnjem letu so krožile govorice, da je veliko lastnikov hitelo prodajati svoje drage podeželske hiše, nove ponudbe pa so preplavile trg. To je bilo posledica naslednjega vala družin bogatih ljudi, ki so odšli v tujino v ozadju "nemira" krize v državi, in z željo lastnikov, da bi s prodajo premoženja, izraženega v dolarjih, dobili kar največ. Pravzaprav bi lahko odšlo 10 znancev, fantazija pa je dodala, da večina lastnikov velikega kapitala zapušča državo.
"Pravzaprav je prevelika zaloga trga še ena fantazmagorija," pravi Ilya Menzhunov. - Nespecialisti bi lahko dobili vtis, da se je število predmetov za prodajo z začetkom krize večkrat povečalo. Če pa pogledate statistiko, se izkaže, da se je v primerjavi z začetkom leta 2014 število ponudb leta 2016 povečalo za največ 10%. Mesečna dinamika pojavljanja novih predmetov na sekundarnem trgu je v celoti skladna s obdobjem pred krizo. V bazi katerega koli velikega nepremičninskega podjetja je trenutno 2-3 tisoč elitnih primestnih nepremičnin. Njihovo število že nekaj let ostaja nespremenjeno. "
3. Povpraševanje po luksuznih podeželskih hišah je zdaj minimalno
Po podatkih skupine Metrium skupina v enem tednu prejme najmanj 200 zahtev za ogled primestnih nepremičnin. To je skoraj 30% več kot v enakem obdobju lani in je primerljivo s kazalniki pred krizo. Na dan je 4-5 oddaj. "V drugi polovici leta 2015 je trg kopičil odloženo povpraševanje," komentira Ilya Menzhunov. -Potencialni kupci so zavzeli stališče čakanja in opazovali dinamiko cen. Številni prodajalci so svoje cene res prilagodili in število nepremičnin z ustrezno ceno, ki ustreza trenutnim razmeram na trgu, je začelo prevladovati. Po novoletnih praznikih je prišlo do porasta potrošniške dejavnosti. Stranke so spoznale, da lahko kriza traja tako dolgo, kot si želijo, hkrati pa se življenje nadaljuje. Zato se je veliko tistih, ki so nakup podeželske hiše odložili "za pozneje", lotilo pravega iskanja in ogleda ustreznih predmetov. "
4. Ni vam treba hiteti z nakupom hiše
To zmotno prepričanje je posledica prejšnjih stereotipov: trg je poln ponudbe in povpraševanja po dragih primestnih nepremičninah ni. "Tudi če je bila stranki med ogledom hiša všeč in mu je uspelo s prodajalcem doseči sprejemljivo ceno, se številni kupci ne mudijo," pravi Ilya Menzhunov. - Po odhodu iz objekta nadaljujejo s "preiskovanjem trga" in preučujejo druge ponudbe, pri čemer so prepričani, da trg stoji in ponudba ne bo šla nikamor. Vmes to hišo kupi nekdo drug. Februarja smo imeli primer, ko so v procesu razmišljanja iz ene družine "odšli" trije zaporedni predmeti. V Moskvi je približno 500 tisoč dolarjev milijonarjev, povpraševanje po kakovostnih nepremičninah z ustreznimi cenami pa kljub krizi obstaja. "
5. Cene luksuznih podeželskih hiš bi morale še padati
V to so prepričani skoraj vsi potencialni kupci. Vendar pa po mnenju strokovnjakov skupine Metrium ni pogojev za še večje znižanje stroškov luksuznih primestnih nepremičnin. Pri tistih objektih, katerih lastniki so resnično zainteresirani za prodajo, so že prišle do prilagoditev cen. Preostali prodajalci so pripravljeni "držati črto" do zadnjega in kupcem ne bodo popuščali. "Če se bodo trenutne razmere ohranile - brez večjih nihanj tečajev in novih šokov v zunanjepolitičnem okolju - bodo stroški elitnih primestnih nepremičnin ostali na sedanji ravni," je prepričan Ilya Menzhunov. - Nekatere stranke po ogledu predmeta, vrednega, recimo, 150 milijonov rubljev, izjavljajo, da jim je bilo vse všeč, vendar so to hišo pripravljene kupiti le za 75 milijonov rubljev, brez kakršnih koli razlogov. Pomembno je razumeti, da če cena na začetku ni bila precenjena, je podvojitev cene nerealna. Še posebej, ko gre za ponudbe "poceni" za ta trg. "
"Kupcem, ki nameravajo kupiti elitne primestne nepremičnine v cenovnem razponu do 150 milijonov rubljev, priporočam, da ne odložijo transakcije, če so izbrali kakšen predmet in jim to v vseh pogledih ustreza," povzema Ilya Menzhunov. - Danes najbolj privlačne ponudbe zapuščajo trg veliko hitreje kot lani. Po naših opazovanjih se trenutno za kakovostne hiše z ustrezno ceno na isti lokaciji zanima približno 50 strank. Hkrati pa v prihodnjih mesecih pričakujemo še večjo rast aktivnosti kupcev. Poletna sezona je tradicionalno najboljše obdobje za nakup primestnih nepremičnin, saj so v tem trenutku vidne vse prednosti in slabosti predmetov. Prepričani smo, da bodo transakcije potekale v različnih cenovnih segmentih. Največje povpraševanje pa se pričakuje za predmete v vrednosti do 150 milijonov rubljev. Praviloma so to hiše s površino 300-500 kvadratnih metrov. m s parcelo 20-50 hektarjev, ki se nahaja na prestižnih območjih. "
Ta pregled bomo začeli z glavnimi zaključki strokovnjakov podjetja INEX, ki so leta 2016 preučili trg primestnih nepremičnin v moskovski regiji:
Rezultati preteklega leta 2016 (po podatkih za december) kažejo, da se je na primarnem elitnem nepremičninskem trgu pojavilo 937 novih lotov, katerih skupna vrednost je znašala 117 milijard rubljev. Tudi v zadnjem letu smo lahko opazili zmanjšanje obsega predlogov in zmanjšanje povpraševanja po storitvah za ocenjevanje tega segmenta. V nasprotju z letom 2015 se je število sklopov zmanjšalo za 15%.
Zaradi zmanjšanja dejavnosti razvijalcev se je zmanjšal tudi obseg predlogov na področju zemljišč. Na primarnem nepremičninskem trgu je bila naročena vas z elitnimi kočami "Uspensky Les", sestavljena iz 17 zemljišč. Tudi na avtocesti Novorizhskoe je vrsta za prodajo zemljišč v parku Madison, ki ima 30 parcel v bližini gozda, v razponu od 18 do 26 hektarjev.
Drug dodatek je prodaja novega stranskega pasu v naselju Novoye Nikolino na avtocesti Rublevo-Uspenskoe. Po tradiciji, ki se je razvila v preteklih letih, je koncentracija predlogov leta 2016 padla na avtocesto Novorizhskoe (več kot 53%). Drugo mesto je zasedla smer Rublevo-Uspenskoe (35%). Minskoe shosse zapira prve tri, na katerih je skoncentriranih 6% predlaganih nepremičnin v moskovski regiji.
Konec zadnje polovice leta 2016 se je na primarnem trgu moskovske regije pojavilo približno 490 novih hišic, ki so predstavljale več kot 50% ponudbe vseh nepremičnin zunaj mesta. Lani se je ponudba tega formata zmanjšala za 20%, kar je deloma posledica umika iz prodaje nekaterih hiš v eni od vasi. To je pomenilo preoblikovanje naprave ponudbe in povpraševanja.
Skupni povprečni stroški hiš so 2,5 milijona dolarjev, kar je v rubljih znašalo 151 milijonov.
Najvišji zabeleženi stroški sklopov, ponujenih za prodajo hišk - 295 milijonov rubljev. V letu 2016 se je koeficient rublja zmanjšal za 18%, medtem ko je dinamika v dolarjih pokazala zmanjšanje za 2%.
Kazalnik povprečnih stroškov za hišice je mogoče opaziti na avtocesti Rublevo-Uspenskoe. Njegova raven je 195 milijonov rubljev, kar je za 3% nižje kot v enakem obdobju leta 2015. Nasprotno pa se je v dolarjih povečalo za 17%.
Povprečni stroški vseh hiš, ki so bile prvič naprodaj na avtocesti Novorizhskoe, so bile 118 milijonov rubljev. Ista številka, vendar decembra 2015, je bila manjša od trenutne vrednosti 14%.
Leta 2016 so bile naprodaj hišice s skupno površino 695 m². Ta številka je za 9% višja od lanskih podatkov za isto obdobje.
V zadnjem letu 2016 so lastniki postavili 85 novih parcel - mestnih hiš. Od skupnega obsega ponudb je tovrstne nepremičnine predstavljale 9% vseh, do konca zadnjega pol leta pa se je število novih pridobitev v tem segmentu zmanjšalo za 20%.
Novorizhskoe shosse je še vedno vodilni - tu se nahajata dve elitni vasi "Prozorovo" in "Park Avenue", ki vsebujeta 53% nepremičnin v obliki mestne hiše v moskovski regiji.
Povprečna cena za vse ponudbe je skoraj 58 milijonov rubljev, kar je 23% nižje kot leta 2015.
Strokovnjaki podjetja INEX so na podlagi podatkov ocenjevanja stanovanj v mestnih hišah izvedli majhno študijo. Očitno je na znižanje vrednosti tega nepremičninskega sektorja vplivala nestanovitnost tečaja dolarja in spremembe cen mestnih hiš v počitniški skupnosti Truville v začetku leta 2016. metrov, ni sledil.
Konec leta 2016 se je elitni nepremičninski trg v predmestju Moskve zmanjšal za 5%, nato pa je skupno prodanih zemljišč 362 kosov. Vendar je zanimanje potrošnikov za to vrsto nepremičnin še vedno veliko.
Povprečni stroški sto kvadratnih metrov zemljišč v tem segmentu znašajo 38.000 USD (v rubljih - 2,4 milijona). Decembra 2016 se je rubelj depreciiral glede na dolar, kar je vplivalo na pozitivno dinamiko te valute (v dolarjih se je cena zvišala za 6%).
Smernice, kot so Rublevo-Uspenskoe, Novorizhskoe in Dmitrovskoe shosse, kupcem ponujajo predvsem nepremičnine. Smer Novorizhskoe je tradicionalno vodilna po številu ponudb na trgu zemljišč - tu se nahaja skoraj 65% zemljišč. V letu 2016 se je zmanjšal delež zemljišč na trgu oskrbe, zaradi česar se je ta segment v smeri Rublevo-Uspenskoe povečal za 14%.
Povprečna vrednost površine parcel po zemljiščih je 23 enot, kar ni več kot 1 leto prej. Najbolj kompaktna zemljiška posestva veljajo za parcele s površino največ 15-20 hektarjev. Delež takšnih ponudb predstavlja 15% vseh.
Leta 2016 je bilo na nepremičninskem trgu v moskovski regiji prodanih 305 lotov. Tak obseg kupoprodajnih transakcij je bil značilen tudi leto prej.
V odstotkih je bila izvedba predmetov naslednja:
Geografsko je bila struktura povpraševanja razdeljena na naslednji način:
78 milijonov rubljev - to so povprečni stroški vseh koč, prodanih v letu 2016 iz segmenta - primestne elitne nepremičnine. Povprečna površina enega objekta je bila 460 m² - zmanjšanje za 6%. Lani so bile najbolj priljubljene in najbolje prodajane koče s površino, ki ne presega 500 kvadratnih metrov. m. Takšnih predmetov je bila večina - 63%, pomemben del predlogov je bil oddaljen največ 20 km od Moskve.
Povpraševanje po zasebnih luksuznih hišah velikosti 800 m² se je zmanjšalo. Če je leta 2015 prodaja velikih počitniških hiš predstavljala 10% vseh ponudb na trgu, se je leta 2016 zanimanje potrošnikov zmanjšalo na 5% celotnega zneska. Treba je opozoriti, da je večina transakcij (39%) v tem segmentu potekala na razdalji od Moskve - najmanj 20 km. Počitniška naselja v bližini Moskovske obvoznice so predstavljala 17% celotne prodaje.
Povpraševanje po tej vrsti nepremičnin na primarnem trgu je eno leto preseglo mejo s 16 na 11%. V povprečju so stroški vseh prodanih predmetov znašali 44.000.000 rubljev, kar je za 8%preseglo kazalnik iz leta 2015.
Povprečno število kvadratnih metrov enega objekta je padlo na 336 m². Leta 2015 je bila ta vrednost 20 kvadratnih metrov. m manj. Skoraj vse transakcije so bile sklenjene v smeri Novorizhskoe - 80%.
Povpraševanje po zemljiščih se je v letu 2015 povečalo. Ta trend je kljub prevrednotenju katastrske vrednosti in njenemu povečanju s strani države še naprej dinamičen. V povprečju je proračun prodanih parcel znašal 60.000.000 rubljev, kar v dolarjih znaša 0,9 milijona.
71% vseh prodanih nepremičnin se nahaja na kratki razdalji od Moskve - največ 20 km. Na razdalji več kot 26 km od obvoznice ni bil prodan niti en odsek.
Po našem mnenju je bilo leto 2016 odločilno za primestni segment moskovskih elitnih nepremičnin. Danes zasebna hiša v moskovski regiji ni zaznana kot nekakšna "poletna koča", ampak kot polnopravno, stalno stanovanje. Trend povpraševanja in zanimanja kupcev za primestne nepremičnine v Moskvi je trenutno v nenehni rasti. Lahko rečemo, da lahko v bližnji prihodnosti pričakujemo navdušenje nad tem formatom nepremičnin, ki se bodo postopoma uveljavile kot dom za stalno prebivanje stran od metropole.
.jpg)