Programi hipotekarnih posojil državljanom omogočajo nakup nepremičnin na kredit.
Ko je porabil majhno količino denarja, oseba pridobi priložnost, da je v svojem stanovanju in desetletja odplačuje izposojena sredstva. Mehanizem za izdajo in odplačevanje hipotekarnih posojil je odpravljen in ne uspe le, če posojilojemalec ne izpolni svojih dolžniških obveznosti.
Predvidite pa vse situacije višje sile, ki lahko nastanejo pri izvajanju posojilnih pogodb. Lastnik hipotekarne nepremičnine bo morda moral prodati ali podariti svoje premoženje, vendar prisotnost obremenitev na bivalnem prostoru ne dovoljuje uporabe takšnih možnosti. Toda to ne pomeni, da je nemogoče skleniti donacijsko pogodbo, s soglasjem upnika se postopek lahko izvede.
Cene nepremičnin vztrajno naraščajo, dohodek večine državljanov pa jim žal ne daje možnosti za nakup lastnega stanovanja. Za večino prebivalstva so hipotekarni programi edina možnost za pridobitev lastnih kvadratnih metrov. O slabostih tovrstnega kreditiranja je mogoče govoriti dolgo časa. Hipoteka vleče posojilojemalca v dolžniški lijak za desetine let, ga veže na delovno mesto in mu ne dovoli sprostitve, dokler posojilo ni v celoti odplačano. A vse negativne vidike odtehta veselje do lastništva bivalnega prostora, ki se lahko vseli takoj po nakupu ali po zaključku skupne gradnje.
Pridobitev hipoteke je zapleten večstopenjski postopek. Bodoči lastnik mora izpolnjevati precejšnje število zahtev in upoštevati številne pogoje kreditne institucije, šele nato se bo strinjal, da bo z njim sodeloval in mu posojal denar za dolgo časa.
Toda skrbna skrbnost stranke ne daje 100-odstotnega zagotovila, da v njegovem življenju ne bodo prišli težki časi, ko ne bo mogel odplačati posojila. Banka si tovrstnih tveganj ne more privoščiti, zato se zaščiti z dodatnimi ukrepi. Pri izdaji hipoteke posojilodajalec vzame kupljeno nepremičnino kot zavarovanje. Tako je dejanski lastnik v svojih pravicah omejen in lahko s premoženjem razpolaga le s soglasjem kreditne institucije.
Pridobljena nepremičnina postane last kupca, ko:
Pri vpisu hipoteke se ta postopek nekoliko prilagodi. Pogodba je sklenjena med tremi strankami - prodajalcem, kupcem in upnikom. Banka daje denar, zato nalaga obremenitev stanovanjskega prostora, tako da posojilojemalec ne more sam razpolagati s premoženjem.
Hipotekarni posojilojemalec ima po registraciji stanovanja pravico:
Omejitev lastniških pravic velja za naslednje postopke:
Vsako od teh dejanj mora biti dogovorjeno s posojilodajalcem in se lahko izvede le z njegovo odobritvijo.
Hipoteka je vladni program, ki ima stroga pravila in pogoje za uporabo.
To urejajo številni zakonodajni akti. Če govorimo natančneje o posojilih pod zavarovanjem, potem ta vidik ureja zvezni zakon št. 102-FZ "O hipotekah (nepremičninskih zastavah)", sprejet 16. julija 1998.
Zvezni zakon št. 102 določa razloge, ki so pred postopkom za sklenitev hipotekarne posojilne pogodbe, ter ureja pravice in obveznosti pogodbenih strank. Predpisuje, kako pr
Postopek vpisa zastavljenega premoženja se izvaja in na podlagi česa ga lahko ena ali druga stranka prekine. Stranke v interakciji so:
Na podlagi pravnih norm zveznega zakona št. 102 se sestavi hipotekarna posojilna pogodba in hipotekarna obveznica. Ta normativni akt je bil sestavljen ob upoštevanju interesov obeh strani razmerja. Vsako leto se dopolnjuje in dopolnjuje za odpravo pomanjkljivosti, ki so bile ugotovljene že v postopku uporabe zakonodajnih norm.
Vsak lastnik lahko sestavi darilno pogodbo za drugo osebo. Ker ima samo lastnino, mu ni treba nekoga prositi za dovoljenje in ima pravico z njo razpolagati po lastni presoji. Toda hipotekarne stanovanjske površine po darilni pogodbi ni mogoče odtujiti, če upnik za to ni dal soglasja. Če se torej pojavi potreba po podaritvi stanovanja drugi osebi, se je treba o tem vprašanju najprej pogovoriti s hipotekarnim upnikom.
Donacija za stanovanje pod hipoteko vključuje prenos lastništva z darovalca na podarjenega. Skupaj s pravicami se nanj prenesejo tudi odgovornosti. Z donacijo hipotekarnega stanovanja se potreba po odplačevanju mesečnih obrokov posojila prenese na novega lastnika. Pravzaprav mora banka oceniti novega posojilojemalca in če mu ustreza v skladu z vsemi zahtevami in pogoji, se lahko vprašanje reši pozitivno.
Nadarjena oseba mora imeti stabilen dohodek, ki bo omogočal redno plačevanje hipoteke. Poleg tega je pomembna njegova starost, delovna sposobnost in dobra kreditna zgodovina. Soglasje banke je mogoče pridobiti, če meni, da je izvedba takega postopka koristna.
Preden razmislite o postopku darovanja, morate nekaj narediti, in sicer: preučiti pogoje pogodbe, sklenjene z banko. Nekatere posojilne institucije predpisujejo klavzulo, ki prepoveduje darovanje hipotekarne nepremičnine. Če je prisoten v hipoteki, potem ne bi smeli računati na soglasje posojilodajalca. Če takšne prepovedi ni, je treba izpolniti več predpogojev:
Najpreprostejša stvar je izdati častno listino soposojilojemalcu. To je pogosto zakonec posojilojemalca, če je hipoteka poročena. Ne bo pa šlo, če bi mladoletnim podarili neplačano hipoteko. Otroci niso finančno odgovorni in zato ne morejo biti nasledniki zavarovanja.
Če obstaja prepoved darovanja, se ta postopek lahko izvede šele po odstranitvi obremenitve s stanovanja, potem ko so dolžniške obveznosti v celoti poplačane.
Po ureditvi predhodnih odtenkov in pridobitvi soglasja banke za izvedbo postopka mora lastnik prostora skleniti pogodbo o donaciji. Za to:
In šele po tem je darilna pogodba. Ta dokument nima posebne enotne oblike, vendar zahteva skladnost z določenimi pravili. Sestavljen je kot standardna pogodba, vendar upošteva dodatne pogoje za prenos obveznosti za plačilo hipoteke.
Darilna pogodba ima tri strani razmerja – darovalca, obdarovanca in upnika. Po podpisu se sklene nova posojilna pogodba in hipoteka, že na ime novega lastnika.
Donatorska pogodba je sestavljena v treh izvodih in vsebuje naslednje obvezne klavzule:
Ko tri stranke podpišejo, dokument stopi v veljavo in začne se naslednja faza registracije - registracija lastništva.
Ko ste rešili vsa vprašanja s kreditno institucijo, se morate obrniti na Rosreestr, da registrirate lastništvo hipotekarne nepremičnine. Za to se zbira nov obvezni paket dokumentov, ki ga sestavljajo:
Poleg navedenega boste morali plačati še državno takso za preknjižbo nepremičnine po pogodbi o donaciji.
Celoten postopek donacije poteka v strogo določenem roku, kreditna institucija bo to spremljala, zato se s predložitvijo dokumentacije ne splača odlašati. Bančna institucija svoj del dokumentacije obravnava najmanj tri delovne dni, največ pet. V Rosreestru bo postopek ponovne registracije lastništva prav tako trajal največ pet delovnih dni. Če govorimo o trajanju postopka od začetka do konca, potem traja približno štiri tedne.
Pri vpisu hipoteke za več soposojilojemalcev naenkrat ima vsak od njih svoj delež v stanovanju. Darilna pogodba se lahko spiše tudi na vašem delu nepremičnine, vendar je pri sklenitvi te pogodbe treba upoštevati nekatere značilnosti tega postopka. Celoten postopek poteka na standarden način, vendar bo zahtevano overitev v notarski pisarni.
Za vas bo zanimivo
Ni skrivnost, da je trenutno najbolj realen način, da postanete srečen lastnik lastne nepremičnine, skleniti kreditno razmerje z banko. V določenih okoliščinah obstaja potreba po posebnem dogovoru za hipotekarna stanovanja - zamenjava, najem, darovanje itd. Nato bomo razmislili o situaciji, ko je stanovanje pod hipoteko - ali je zanj mogoče izdati darilno pogodbo in kaj je za to potrebno?
Vsaka bančna struktura ima svoje značilnosti glede izdajanja stanovanjskih posojil. Toda v resnici se vsi strinjajo v eni stvari: banka je polna lastnica stanovanja kupljeno na kredit, dokler dolgovani znesek ni v celoti poplačan. Hkrati stanovanje služi kot zavarovanje za varnost transakcije.
Vsaka banka samostojno določi seznam pravic, ki jih ima posojilojemalec v zvezi s premoženjem. Najpogosteje ni potrebno dovoljenje posojilodajalca, da se sami prijavite v stanovanje in tam prijavite svoje družinske člane.
Tudi transakcije za prenos stanovanja v brezplačno uporabo se pogosto izvajajo brez vednosti banke in to ni v nasprotju z zakonom. A vse, kar se nanaša na posle odtujitve premoženja – kupoprodaja, darovanje, plačana najemnina – je pod budnim nadzorom resničnega lastnika nepremičnine, torej banke.
Donacije za hipotekarna stanovanja ni težko sestaviti. Toda narediti tako, da je pridobil pravno moč, je zelo problematično. To je mogoče le z dovoljenjem banke. Najlažja možnost je poplačilo preostalega dolga. Od trenutka, ko je hipoteka odplačana, postane posojilojemalec polnopravni lastnik nepremičnine, kar pomeni, da lahko z njo razpolaga po lastni presoji – podari, proda, spremeni itd.
Toda kljub vsej preprostosti te možnosti obstaja en, a zelo velik "ampak" - zelo je malo ljudi, ki so sposobni odplačati hipotekarni dolg v 10 ali 20 letih vnaprej. In zato je v veliki večini primerov značilna potreba po podaritvi hipotekarne nepremičnine z obremenitvami, torej takrat, ko zanjo še ni poplačan celoten znesek dolga.
Kompleksnost te situacije je v tem, da je za posojilodajalca sprememba lastnika dodatna in popolnoma nepotrebna tveganja. Če pa še vedno želite poskusiti svojo srečo, potem tudi v fazi registracije hipotekarne pogodbe vztrajajte, da je med vašimi pravicami možnost darovanja stanovanja v korist tretjih oseb s soglasjem posojilodajalca. V tem primeru obstaja možnost, da vam bo banka popustila in vsaj razmislila o možnosti menjave lastnika.
Preden bo banka pogodbo o podaritvi stanovanja pod hipoteko priznala za veljavno, bo skrbno preverila plačilno sposobnost morebitnega novega lastnika stanovanja. Izračun materialnih možnosti bo narejen po enakem principu kot pri dajanju novih stanovanjskih posojil.
Uslužbenci banke bodo analizirali, kolikšen del dohodka bo ostal državljanu po mesečnem plačilu hipotekarnih plačil. Poleg tega bo upošteval tudi, koliko vzdrževancev ima na preživnini, kako stabilen je njegov zaslužek in druge nianse.
Poleg finančne blaginje morajo bančni uslužbenci ob odločitvi za zamenjavo lastnika jasno videti željo tretje osebe, da prevzame breme plačila preostalega zneska hipotekarnega dolga.
Ni skrivnost, da lahko nepošteni državljani poskušajo skleniti posel brez soglasja bančne institucije. Tudi če jim nekako uspe na skrivaj izdati darilno pogodbo za stanovanje v hipoteki in ga odtujiti, bo banka zagotovo sprejela povračilne ukrepe. Možne možnosti:
Če povzamemo vse zgoraj navedeno na temo, ali je mogoče izdati darilno pogodbo za hipotekarno stanovanje, poudarjamo, da je to precej težko, načeloma pa je v določenih okoliščinah mogoče. Glavna stvar, da:
Če je kljub vsem težavam do dogovora o brezplačnem prenosu stanovanj še prišlo, je čas, da razmislimo o drugih sorodnih vprašanjih, na primer obdavčitvi. Pri sklenitvi pogodbe o donaciji ne z ožjimi sorodniki v letu 2019 boste morali plačati davek v višini 13% stroškov stanovanja.
Hipotekarno stanovanje zaradi 13-odstotnega davka sploh ni rentabilno podariti nesorodnikom, v tem primeru bo veliko bolj donosno prenesti stanovanje po kupoprodajni pogodbi, za podrobnosti si oglejte spodnji video take transakcije.
Hipoteke so eden najbolj dostopnih načinov, da postanete lastnik lastnega doma. To je mogoče storiti brez velikih prihrankov, saj bo nepremičnino plačala banka, posojilojemalec pa mu mora denar vrniti le tako, da mesečno položi določen znesek denarja. Toda glede na rok trajanja hipotekarnega posojila (do 30 let) je pogosto treba opraviti določena pravna dejanja z nepremičnino. Hkrati je pomembno vedeti, kakšne pravice ima posojilojemalec, na primer, ali je mogoče stanovanje podariti pod hipoteko. Glede na posebnosti kreditnih nepremičnin ima to vprašanje nekaj odtenkov, ki jih je treba natančno preučiti.
Vsaka banka ima svoje pogoje za odobritev hipotekarnega posojila, večina pa jih ima skupno stališče – do popolnega poplačila dolga je finančna institucija tista, ki ureja vse pravne posle z nepremičninami. Zato lahko takšno stanovanje podarite le s soglasjem banke.
Hkrati zakon ne omejuje možnosti prenosa premoženja v brezplačno uporabo in celo pridobivanja koristi od tega (na primer z oddajanjem v najem). Vendar je mogoče dati pravni učinek donaciji za stanovanje pod hipoteko le s soglasjem banke.
Menjava posojilojemalca je nepotrebno tveganje, ki ga finančna institucija ne potrebuje, zato zamerijo vsako spremembo pogojev posojilne pogodbe.
Nemogoče je sestaviti pogodbo o donaciji za mladoletnega otroka. To je razloženo z dejstvom, da ta kategorija državljanov ni pravno sposobna (ne nosi pravne odgovornosti za svoja dejanja) in nesposobna. Zato je banka ne more obravnavati kot posojilojemalca.
Če želite hipotekarno stanovanje prenesti na otroka, morate upoštevati njegovo oporočno pravico do njega. Dedovanje je edina možnost za razpolaganje s hipoteko. Po zakonu bodo mladoletni otroci imeli pravico do tega stanovanja tudi brez oporoke.
Zato sestavljanje darilne pogodbe za otroka ni priporočljivo.
Dajanje hipoteke možu ali ženi prav tako ni predvideno, ker je njuno premoženje sprva v skupni rabi. Sestava darilne pogodbe je možna v naslednjih primerih:
V takem primeru je potrebno soglasje banke k postopku. Kot v običajnih situacijah se bo ocenila plačilna sposobnost potencialnega posojilojemalca in preučila njegova kreditna zgodovina.
Če finančna institucija sprejme pozitivno odločitev o tem vprašanju, bo postopek darovanja med zakoncema zakonit med njima.
V tem primeru je potrebno tudi soglasje banke, ki bo ocenila kandidaturo nadarjenega. Če finančna institucija meni, da sprememba posojilojemalca ne poveča njenih tveganj, je dovoljena sestava darilne pogodbe za stanovanje v hipoteki.
Soposojilojemalec ima do zavarovane nepremičnine enake pravice kot glavni posojilojemalec. V skladu s tem mu ni mogoče predstaviti tistega, kar že ima v lasti. Situacija se spremeni, ko gre za željo, da bi prenehali biti soposojilojemalec in v celoti prenesti ne le pravice do nepremičnine, ampak tudi obveznosti za plačila posojila.
V takem primeru mora banka oceniti tudi vpliv sprememb pogodbenih pogojev na ravni finančnega tveganja. Če se ugotovi, da dohodek soposojilojemalca zadostuje za poplačilo dolga, je možna priprava darila za stanovanje.
Pri vprašanju, ali je možno stanovanje podariti kot zavarovanje, je odločilno soglasje posojilodajalca. Če se banka strinja s spremembo posojilojemalca, s sestavo darilne pogodbe ne bo težav. Zato je njen prejem odločilni dejavnik pri možnosti prenosa hipotekarne nepremičnine kot darilo.
Da ne bi imeli težav pri sestavljanju donacije, je vredno poskrbeti za zmanjšanje tveganja ovir s strani banke. Da bi to naredili, je treba v fazi sestave posojilne pogodbe vključiti besedilo klavzule o možnosti opravljanja pravnih dejanj s hipoteko nepremičnine, vključno z njeno darovanjem.
Finančne institucije so izredno zadržane do takšnega koraka, zato morate biti pripravljeni na negativno reakcijo na takšno povpraševanje.
Toda tudi če bi bilo mogoče to klavzulo vključiti v posojilno pogodbo, to ne izniči potrebe po pridobitvi soglasja banke za transakcijo. In dano bo le, če bo plačilna sposobnost novega posojilojemalca nedvomna. Pri tem se upošteva ne le njegov dohodek, temveč tudi število vzdrževanih oseb, pa tudi znesek sredstev, ki mu bodo ostala po mesečnem plačilu.
Če želite sestaviti posvetilo, morate zbrati naslednje dokumente:
Ob prejemu soglasja banke za spremembo kreditojemalca mora biti slednji pripravljen na temeljito preverjanje njegovega finančnega stanja.
Postopek za izdajo donacije:
Kljub temu, da je donacija sestavljena v preprosti pisni obliki, morate biti pri sestavljanju besedila dokumenta izjemno previdni. Določiti morate:
Izvajanje darovalnega posla brez soglasja upnika je nezakonito. Zato je treba upoštevati verjetnost odziva banke. Finančna institucija lahko:
Nobena od možnosti ne pomeni uspešnega izida za posojilojemalca in to je pomembno upoštevati, ko se odločite za takšen trik.
Če je priprava akta nujna, banka pa se s takšnim korakom ne strinja, ostane edini izhod - odstraniti breme iz bivalnega prostora. Po tem lastnikove pravice ne bodo z ničemer omejene.
To je mogoče storiti na dva načina:
Na primer, če je stanovanje zastavljeno pri Sberbank, ga lahko refinancirate v drugi finančni instituciji. Toda pri tem je treba upoštevati, da je za odobritev vloge za refinanciranje potrebna popolna odsotnost zamud pri odplačilu dolga. Zato je vredno vnaprej poskrbeti za vestno izpolnjevanje svojih obveznosti.
Če je stanovanje pod hipoteko, je odgovor na vprašanje, ali je mogoče izdati darilno pogodbo, dvoumen. Veliko je odvisno od položaja banke. Tudi če bi bilo od njega mogoče pridobiti soglasje, je treba upoštevati glavno značilnost zastavljene nepremičnine - upnikove pravice do nje. Zato mora obdarovanec razumeti, da kot darilo sprejema ne samo lastnino, ampak tudi obveznosti na njej. Upoštevati je treba tudi, da lahko banka bivalni prostor kadarkoli odtuji in ga proda na dražbi, če posojilojemalec ali obdarjenec ne izpolnjuje pogojev posojilne pogodbe.
Opomba! Verjetnost pozitivne odločitve o vlogi za spremembo posojilojemalca je minimalna, če je stanje dolga več kot tretjina celotnega obsega.
V skladu z zakonodajo Ruske federacije je stanovanje v lasti osebe, ki ga je kupila, ne glede na to, čigava sredstva je bila opravljena nakup, osebna ali izposojena. Če pa govorimo o hipotekarni nepremičnini, je v bančni zastavi za celotno obdobje odplačevanja dolga. Zato so vsi pravni posli z njo možni le s soglasjem banke (razen prenosa bivalnega prostora z dedovanjem).
Preberite več o tem, ali je mogoče zapustiti stanovanje pod hipoteko.
Čakamo na vaša vprašanja in vas opozarjamo, da besedilo vsebuje tipične primere razvoja situacije. Za osebno brezplačno svetovanje se lahko obrnete na odvetnika. Prijavite se lahko na naši spletni strani v posebnem obrazcu.
Ocenite našo objavo in kliknite na gumbe družbenih omrežij.
Stanovanje je kupljeno s hipoteko za daljši rok - do 25 let. V tem času se lahko zgodi karkoli. Na primer, morda bo treba sorodnikom stalno zagotoviti življenjski prostor. A je možno stanovanje podariti s hipoteko, ker je zavarovano pri banki?
Odvisno od pogojev pogodbe. Po zakonu o hipoteki je stanovanje, kupljeno na kredit, zavarovano s strani banke. Posledično je banka tista, ki je dejanska lastnica nepremičnine do trenutka, ko posojilojemalec poplača ves dolg in si potrdila o vpisu pravice ne izda v celoti.
Običajno je v pogodbi določeno, katera dejanja ima lastnik zastavljene nepremičnine pravico. Praviloma so prepovedi ali omejitve naložene za naslednja dejanja:
Če so darovanje in drugi posli v pogodbi izrecno prepovedani, to pomeni, da banka v nobenem primeru ne bo dala soglasja za njihovo izvedbo. Če pa v pogodbi ni ustreznih določb ali je omenjeno, da so s soglasjem banke dovoljene različne manipulacije s stanovanji, potem lahko podarite stanovanje.
Pred sestavo pogodbe o donaciji se morate obrniti na banko, da pridobite dovoljenje. Malo verjetno je, da bo mogoče darovati brez objektivnih razlogov. Banki je treba dokazati smotrnost dejanj darovalca in obdarjenca. Na primer, darovalec je v težkem finančnem položaju ali pa se mu je zdravstveno stanje močno poslabšalo. Dejstvo je, da se skupaj z nepremičnino vse odgovornosti za njeno vzdrževanje, vključno s plačilom hipoteke, prenesejo na prejemnika darila. V skladu s tem mora novi posojilojemalec izpolnjevati vsa merila za posojenega državljana:
Treba je opozoriti, da lahko podarite stanovanje tudi z dolgovi. Novi posojilojemalec bo moral odplačati vse dolgove, vključno z obrestmi.
Za pridobitev dovoljenja in formalizacijo donacije mora prosilec predložiti naslednje dokumente:
Nadarjena oseba bo morala zagotoviti celoten standardni paket dokumentov posojilojemalca:
Po preverjanju vse dokumentacije, blaginje in kreditne zgodovine novega posojilojemalca se banka strinja s transakcijo.
Če se banka ne strinja z donacijo, potem obstaja samo en izhod: odstraniti stanovanje iz obremenitve. To je mogoče storiti na več načinov:
Zadnjo metodo je treba obravnavati podrobneje. Gre za zamenjavo hipoteke z običajno
V letu 2018 je bilo izdanih približno 312 tisoč posojil za nakup stanovanj v okviru DDU. Znesek posojil je približno 650 milijard rubljev. impresivno? Ja, v zadnjih letih število stanovanj
