Večina lastnikov zemljišč ne razume razlike med tržno vrednostjo in vrednostjo zalog, kljub temu, da gre za popolnoma različna pojma. Tržno vrednost potrebuje lastnik, katastrska vrednost pa je davčna vrednost. Če želite določiti ceno zemljiške parcele (ZU) na trgu, morate upoštevati različne kazalnike in se zateči k različnim metodam izračuna. Tankosti teh metod in postopek določanja vrednosti na trgu so urejene z zakonodajo.
Tržna cena je znesek, po katerem se določen spomin oceni glede na to, kje se giblje nepremičninski trg. Najpogosteje se uporablja pri poslih za nakup ali prodajo nepremičnin, ki se nahajajo na parcelah, zgrajenih v skladu z vsemi standardi kapitalske gradnje.
Ta znesek je določen poljubno in je odvisen od tega, za koliko ga lastnik želi prodati, vendar bo prodaja nekako izvedena po trenutni ceni.
Stroške lahko ugotovite:
Postopek ocenjevanja določa zakon "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji". Podrobno analizira vse situacije, ko je treba določiti velikost vrednosti nepremičnine na trgu.
Iz tega zakona izhaja, da je treba pomnilnik oceniti, kadar:
Ta zakon velja za vse vrste občinskih ali zasebnih organizacij in velja za katero koli obliko lastništva zemljišč. Poleg tega velja tudi za posameznike, ki bodo postali udeleženci v transakciji, ki je povezana z določenim spominom.
Ocenjevanje poteka v več fazah:
Ta stopnja vključuje določitev glavnih parametrov, ki jih je treba oceniti:
Ko so parametri ocenjeni, morate zbrati in analizirati potrebne informacije. Podatkovne vrste, ki se uporabljajo za vrednotenje pomnilnika, so razdeljene na posebne in splošne. Splošna vrsta vključuje podatke o naravnih, socialnih, ekonomskih in drugih dejavnikih, ki lahko vplivajo na ceno na trgu.
Posebna vrsta vključuje podatke o stanju na trgu zemljišč in nepremičnin v določeni regiji, o tem, kako velik je potencial mesta in vam omogoča izbiro ustrezne metode za oceno v prihodnosti. Posebej je treba omeniti naslednje iz posebnih podatkov (glej tabelo).
| Vrste podatkov | Značilnost |
|---|---|
| Podatki o registraciji in opis s pravnega vidika |
|
| Fizični parametri pomnilnika | Ti podatki pomenijo podrobno predstavitev informacij o velikosti in obliki mesta, njegovih geometrijskih dimenzijah, čelnih mejah, pa tudi o napakah (če obstajajo). Na podlagi teh podatkov lahko cenilec sklepa, kako lahko vplivajo na stroškovne značilnosti predmeta. Cenilec je še posebej pozoren na vse podatke, ki niso značilni za območje, na katerem se nahaja lokacija. Velikost in oblika vplivata na različne načine – odvisno je od tega, kako nameravate uporabiti določeno spletno mesto. Če je lokacija nestandardne oblike, se lahko uporablja za razvoj stanovanjskih prostorov, ne more pa se uporabiti za gradnjo industrijskih zgradb ali drugih komercialnih namenov. |
| Ekonomska analiza | Z ekonomskega vidika so pomembni podatki:
|
| Podatki, ki izhajajo iz lokacije spletnega mesta | Cenilec uporabi zemljevid območja, ki natančno kaže, kje se nahaja lokacija. Poleg tega prilaga fotografije spomina in kako je bil izboljšan (če sploh). |
Ko so podatki zbrani, se je treba odločiti za čim bolj učinkovito uporabo strani. Od tega bo odvisna tudi cena na trgu. Učinkovita uporaba je tista, ki:
Trenutna uporaba spletnega mesta morda ni najbolj učinkovita. Vendar pa je mogoče spremeniti vzorce uporabe in odstraniti nepotrebne izboljšave, ne da bi pri tem škodovali okolju.
Proizvaja se lahko na enega od treh načinov: donosno, drago ali primerjalno. Dobljeni rezultati so predmet dogovora. V skladu s črko zakona je cenilec dolžan uporabiti vse 3 metode hkrati, da upraviči zavrnitev uporabe ali vrednotenja mesta.
Določi tudi, kako natančno bo ocenil spletno mesto v okviru vsake od metod. Hkrati je dolžan preveriti, kako zanesljive so informacije, potrebne za določen način izračuna.
Priporočila za ocenjevanje spomina Vsaka metoda lahko zagotovi drugačne stroške kot druge. Zato se vse tri dobljene številke primerjajo med seboj in sklepamo, koliko je vsaka od njih blizu realnosti in izpolnjuje kriterije. Po tem se prikaže končna številka. Biti mora v rubljih in mora biti edini ali v obliki niza vrednosti (če je to določeno v pogodbi).
Ko je cena jasna, cenilec poroča o opravljenem delu.
Za vsako od 3 zgornjih metod veljajo lastne formule za izračun stroškov pomnilnika, zato morate vsako posebej razstaviti s primeri.
Metoda dohodka je ena najtežjih metod izračunavanja. Če ga želite uporabiti, morate imeti dober občutek za gospodarske in tržne razmere. Vključuje še tri metode:
Razmislite o metodi zemljiške najemnine. Za to tehniko velja naslednja formula:
kjer je C strošek, CHOD je čisti dohodek, K je razmerje kapitalizacije
Naj bo čisti dohodek 20.000 rubljev, razmerje kapitalizacije pa 28%, nato:
С = 20.000 / 0,28 = 71.428,57 rubljev.
NPR in K se izračunava ločeno na zelo zapleten način, zato smo ju zaradi enostavnosti vzeli kot znani vrednosti.
Lahko se uporablja vzporedno s prejšnjo metodo. Nato bo upošteval, koliko denarja bo porabljeno za gradnjo objekta kapitalske gradnje.
Občani so se odločili za gradnjo stanovanjskega objekta z namenom prodaje stanovanj. Potrebovali bodo nekaj zagonskega kapitala. Dovoljena cena zemljišča bo enaka:
kjer je PD znesek načrtovanega dohodka, ki ga je mogoče pridobiti s tem poslom, P so stroški, ki so določeni po stroškovni metodi, PD pa realni možni dobiček.
Če želite določiti P, torej vrednost, morate uporabiti metodo kapitalizacije, ki je na voljo samo strokovnjakom.
Pri sami izračunu morate določiti, kakšna je sprejemljiva razlika med potencialnim dobičkom in realnimi stroški. Denar, ki ga bomo prejeli v prihodnosti, in tisti, ki nam je zdaj na voljo, lahko »stanejo« na različne načine. Zato je treba izhajati iz dejstva, da bo lastnik spletnega mesta prejel dobiček v višini 25-30% PDD.
Poleg tega je ta metoda uporabna, ko je znana povprečna vrednost povračila zemljišča.
Primer bi bilo zemljišče v lasti IZHS. V tem primeru se P izračuna kot znesek, ki ga vloži lastnik.
Naj je bilo zemljišče IZhS kupljeno za 500 tisoč rubljev, po nakupu pa so bile položene komunikacije. Nato je treba stroške komunikacije in druge naključne stroške dodati na 500 tisoč rubljev in posledično dobimo želene stroške zemljišča.
Velja za tipične nepremičnine. Formula je:
URS = (TsZU1 + TsZU2 + TsZU3) / OPU
TsZU - cena zemljišča po serijski številki;
GTC - skupna površina parcel, ki so bile prodane in upoštevane;
URS je strošek na enoto na trgu, t.j. stroški enega kvadratnega metra niza.
To formulo je mogoče uporabiti le, če so parcele urejene po značilnostih, ki vplivajo na oblikovanje cen.
Samoizračun s to metodo ne bo natančen, zato je bolje, da se obrnete na usposobljenega strokovnjaka.
Za izračun stroškov pomnilnika morate imeti pri roki izpisek iz USRN. Če pa ga ni bilo mogoče dobiti, bo prišel prav naslednji paket dokumentov:
Izvleček iz USRN o pomnilniku Predložiti je treba ne izvirnike, temveč kopije teh dokumentov.
Če ni možnosti, da bi jih zagotovili, je še vedno mogoče izračunati stroške mesta, vendar bo odsotnost dokumentov pustila določen pečat na končne stroške in zaključke.
Obstaja razmerje med katastrsko in tržno ceno zemljišča. Za standardne posle nakupa ali prodaje zemljišča deluje pravilo, ki pravi, da je tržna vrednost višja od zaloge za približno 30 %. Razlika med tema dvema količinama je v tem, čemu sta namenjeni:
Katastrsko vrednost s pomočjo formul izračunajo člani komisije, ki svoja dejanja oprejo na zakon št. 52-FZ z dne 07.02.08, ki ureja dejavnosti za ocenjevanje lokacij v Rusiji.
Revizijo lahko imenujejo zvezni ali regionalni organi na podlagi člena 66 delovnega zakonika Ruske federacije. S pomočjo nje ugotovijo konstanten znesek, ki ostane tak do naslednjega preverjanja. Izjemni primeri, ko se vrednost popisa lahko spremeni brez preverjanja, se ugotavlja na sodišču.
Povprečno katastrsko vrednost odobrijo izvršilni organi določenega sestavnega subjekta Ruske federacije. Popisna ocena se opravi najmanj enkrat v petih letih, vendar ne več kot enkrat v 3-letnem obdobju. Ocena temelji na tem, kako je zemljišče razvrščeno glede na namen in način uporabe:
Ko poteka odmerjanje državnega zemljiškega katastra, se ozemlje razdeli na odmerne cone. Ocenjevalna cona je ime delov zemljišča, ki imajo v popisu enak ali podoben namen.
Glede na to, kako velika je ocenjevalna cona, se kombinirajo z mejo parcel, ob upoštevanju že uveljavljenega razvoja različnih objektov, pa tudi četrtnih in okrožnih meja.
Kot rezultat takšne ocene se prikaže zemljevid, na katerem so označene vse ocenjene cone in katastrske vrednosti enega kvadratnega metra vsakega od njih. Pri vrednotenju katastra se upoštevajo zemljišča, urbanistični, gozdarski, vodni katastri in njihovi podatki. Dobljeni rezultati se vpišejo v državni zemljiški kataster.
Za transakcije z njo je potrebna tržna cena pomnilniške naprave. Katastrska vrednost je potrebna za pravno obdavčitev lokacije. Obstajajo 3 glavne metode za izračun stroškov.
Vendar pa je stroške precej težko izračunati sami. To je tako, ker oseba morda preprosto nima dovolj podatkov, kar bo pripeljalo do precej približnih rezultatov, zbiranje vseh potrebnih informacij od osebe, ki ni specializirana za nakup / prodajo zemljišč, pa lahko traja dolgo.
Za začetek postopka cenitve zemljišča bo dovolj, da pristojnim organom zagotovite izpisek iz USRN, če pa ni na voljo, lahko to storite z drugimi dokumenti, ki bodo dali popolne podatke o lastniku in njegovem zemljišču. zaplet.
Zemljiško parcelo razumemo kot poseben ekonomski kazalnik cene zemljišča, ki se določi ob upoštevanju sprememb razmer na trgu nepremičnin.
Tržno vrednost lahko lastnik strani samostojno določi pri prodaji. Če pa so ta kazalnik izračunali strokovnjaki ob upoštevanju vseh vplivnih dejavnikov, bo njegova vrednost blizu resnične, zaradi česar je postopek prodaja bo hitrejša.
Vrednost tržne cene se najpogosteje uporablja pri opravljanju različnih poslov s tovrstno nepremičnino, na primer (za oceno vrednosti darila) oz.
V primeru, da je bila določitev tržne vrednosti opravljena s pomočjo strokovnjakov s področja ocenjevanja vrednosti, se lahko uporabi tudi ta kazalnik določiti standardne stroške spletnega mesta(če je njegova katastrska vrednost neznana).
Izvaja se glavna ureditev vprašanj v zvezi z ugotavljanjem in uporabo tržne vrednosti zemljišč trije predpisi:
Do danes urejanje oblikovanja tržne cene zemljišč ni predvideno z drugimi normativnimi akti.
Pri določanju tržne vrednosti posameznega zemljišča je treba upoštevati različni dejavniki:
Poleg zgornjih dejavnikov je pri oblikovanju tržne cene strani mogoče upoštevati tudi druge dejavnike, na primer, ali je v skupni lasti oz. pripadnost enega od delov mladoletnemu lastniku y (kar bistveno otežuje možnost prodaje takšne strani).
Določanje tržne vrednosti zemljišča lahko izvede lastnik samostojno in s pomočjo specializiranih organizacij, ki imajo dovoljenje za ocenjevanje različnih vrst nepremičnin, vključno z zemljišči.
V primeru, da se postopek izvede s sodelovanjem strokovnjakov, bo sestavljen iz treh stopenj:
V pripravljalni fazi lastnik ocenjene zemljiške parcele vse pripravi dokumente za spletno mesto. Paket mora vsebovati dokumente za vse stavbe, ki so na voljo na lokaciji, izpiske iz dokumentov o rabi zemljišča, ki potrjujejo prisotnost ali odsotnost bremen na lokaciji (v obliki zgradb ali možnosti uporabe mesta za lastnike sosednjih parcel).
Poleg tega v tej fazi poteka izbor organizacije, ki bo izvedla oceno, in sklenitev pogodbe o opravljanju storitev.
V fazi dejanske ocene bo strokovnjak izbrane organizacije preučil vse predložene dokumente, po potrebi odšel na lokacijo mesta in na podlagi vseh razpoložljivih podatkov ter na podlagi Če primerjamo obstoječe tržne ponudbe za podobna spletna mesta, bo izračunal stroške določenega mesta ob upoštevanju vseh njegovih značilnosti in obstoječih značilnosti.
Zakaj je geodetska meritev dolgočasna in v katerih primerih je obvezna? Več o tem si lahko preberete v.
Faza priprave končnega poročila zaključi postopek
Na tej stopnji poročilo vključuje informacije o tem, kateri dokumenti so bili preučeni, kateri podatki so bili uporabljeni.
Poleg tega, če je potrebno (s čimer se mora stranka dogovoriti ob sklenitvi pogodbe o storitvi), besedilo poročila vključuje tiste formule, ki so bile uporabljene pri izračunu stroškov spletnega mesta, z dešifriranjem uporabljenih podatkov.
Stroški ocenjevanja tržne vrednosti določenega mesta se gibljejo od deset do šestdeset tisoč rubljev.
Na ta kazalnik vpliva regija naročila predračuna, nujnost dela, obseg uporabljenih podatkov itd. Poleg tega je v znesek ocene vključen tudi strošek priprave (če je potrebno) poročila v elektronski obliki.
Tržna vrednost zemljišča- poseben ekonomski kazalnik, ki vam omogoča, da približno ocenite možnosti izvedbe določenega zemljišča, namenjenega za posebne namene izkoriščanja. Ta kazalnik je sestavljen iz različnih dejavnikov, le strokovnjak z bogatimi izkušnjami na tem področju lahko kompetentno uporabi pri oblikovanju končnega zneska.
Naročite predračun
Zakaj mi?
Popust za ocenjevanje!
Cenitev zemljišča kot nepremičnine velja za eno najbolj zahtevanih storitev. Ta postopek je obvezen pri razvoju in izvajanju investicijskih projektov, privatizaciji zemljišč, najemu ali skrbniškem upravljanju in v številnih drugih primerih. V Moskvi neodvisno ocenjevalno podjetje "SOYUZ-EXPERT" zagotavlja strokovne storitve pri določanju ocenjene vrednosti zemljišč za različne namene in zemljiških parcel.
Cenitev zemljišča je izračun dohodka, ki ga zemljišče lahko prinese po postavitvi podjetij ali stanovanjskih zgradb na njem, obdelavi kmetijskih zemljišč na ozemlju itd. Določanje ocenjene vrednosti zemljišča ima svoje značilnosti.
Vsa zemljišča so razdeljena v dve kategoriji.
Po drugi strani pa je pri ocenjevanju zemljišč mogoče določiti njihovo potencialno naložbo ali realno tržno vrednost.
Neodvisno podjetje "SOYUZ-EXPERT" izvaja oceno zemljišč v različnih smereh. Naši strokovnjaki imajo v svojem arzenalu več kot 50 korekcijskih faktorjev, kar nam omogoča, da čim bolj natančno izračunamo njihov strošek.
Nudimo cenitvene storitve za naslednje objekte:
Po naših storitvah povprašujejo tudi organi, ki nadzorujejo učinkovitost rabe zemljišč. Ocenjujemo urbana, kmetijska in industrijska zemljišča. To prispeva k racionalni postavitvi predmetov za različne namene na njih. Po oceni se zemljišča lahko zastavijo proti bančnemu posojilu. Arhitekti se pri oblikovanju različnih objektov zanašajo na celovito oceno ozemlja in krajine. Omogoča vam predvidevanje stroškov razvoja zemljišč.
Nameni ocenjevanja vrednosti zemljiške parcele so lahko analiza najemnine omogoča določitev donosnosti najema pod predlaganimi pogoji; izračun vložka v odobreni kapital, ki vam omogoča določitev deleža udeleženca v delniški družbi, plačanega z nepremičnino (zemljišče); izračun zneska odkupnine zahteva primerjavo odkupne cene, ki jo zahteva prodajalec, s katastrsko in tržno vrednostjo zemljiške parcele.
Konec leta 2014 je moskovski župan podpisal vladni odlok o odobritvi katastrske vrednosti zemljišč v prestolnici in okolici. V skladu s tem odlokom, ki je že stopil v veljavo, je vrednost zemljišča, od katerega se bo obračunaval davek znotraj mesta:
V mnogih primerih se izkaže, da je katastrska vrednost zemljišča višja od tržne vrednosti. To je razlog za previsoko davčno stopnjo. V skladu z Resolucijo št. 913/11 Vrhovnega sovjeta Ruske federacije katastrska vrednost ne sme presegati tržne vrednosti. Pri določanju katastrskega vrednotenja zemljiške parcele se ne upoštevajo dejavniki, kot so razpoložljivost dostopnih cest in komunikacij, posebnosti lokacije zemljiške parcele in še veliko več. Po neodvisni strokovni oceni trga zemljišč se lahko stroški znižajo.
Tržno vrednotenje zemljišča je določitev najbolj objektivne vrednosti objekta ob upoštevanju trenutne tržne konkurence in tržnih razmer na splošno. To dokazuje čl. 3 FZ "O ocenjevalnih dejavnostih v Ruski federaciji". Pri določanju tržne vrednosti zemljiške parcele se lahko uporabljajo različni pristopi, na primer metoda korelacije, preostanek za zemljišče, delitev na parcele itd. Strokovnjaki našega podjetja imajo bogate izkušnje na tem področju in bodo izvedli visokokakovostno oceno tržne vrednosti zemljišča, ki bo izpolnjevala vse zahteve zakonodaje. To vam bo omogočilo, da se izognete izgubi denarja pri izvajanju različnih finančnih transakcij.
Po opravljeni oceni strokovnjaki podjetja sestavijo zapisnik, v katerem so zapisani vsi rezultati opravljenega dela. Vključuje:
Strokovnost strokovnjakov našega podjetja je zagotovilo za najbolj natančno oceno tržne vrednosti zemljišča katere koli zahtevnosti. Stroški storitev našega podjetja so za vsako stranko povsem sprejemljivi.
Postavite vprašanje in strokovnjaki vam bodo odgovorili.
Pred transakcijami na nepremičninskem trgu je faza analize in izbira s strani prodajalca in kupca najugodnejše ponudbe ob upoštevanju zahtev. Izbira med več parcelami, ki zadovoljujejo kupčeve pogoje s podobnimi ali podobnimi pogoji, izbere potencialni kupec na podlagi njihove cene. Na podlagi parametrov lastne strani in razmer na trgu prodajalec določi ocenjeno prodajno ceno. Da bi bila transakcija koristna za obe strani, morata prodajalec in kupec razumeti, kako ugotoviti tržno vrednost zemljišča.
Pod tržno vrednostjo zemljiške parcele se razume najverjetnejša cena parcele, ko je prodana na odprtem in konkurenčnem trgu, ko imajo stranke v poslu informacije o predmetu, ki se prodaja, ob upoštevanju splošnega stanja na trgu in trendi na nepremičninskem trgu.
Tržna vrednost zemljiške parcele se razlikuje od njene poštene vrednosti, ki določa končno uporabnost pridobljene zemljiške parcele za kupca in stroške odtujitve – izgubo gospodarskih koristi, ko jo prodajalec preneha uporabljati. Na tržno vrednost vpliva stanje ponudbe in povpraševanja po nepremičninskih objektih, podobnih izvedenim v posameznem poslu, tržna cena se ne more bistveno razlikovati od cen za objekte enakovrednih ali podobnih parametrov.
Obstajajo trije glavni načini za določitev tržne vrednosti zemljiške parcele:
Metoda primerjave prodaj pomeni analizo nedavnih transakcij za prodajo zemljišč, podobnih ali čim bolj podobnih zemljišču, ki se prodaja. Za pojasnitev tržne vrednosti se v tem primeru uporablja sistem popustov in pribitkov, ki se uporabljajo za ugotavljanje vrednosti določenega predmeta ob upoštevanju obstoječih razlik (tako na bolje kot na slabše) od predmeti, katerih prodajna cena je znana.
Dohodkovna metoda predvideva oceno tržne vrednosti na podlagi prihodkov ali koristi, ki so potencialno možne pri uporabi pridobljenega predmeta. Pri tem bo ključnega pomena narava parcele, uradno dovoljeni načini rabe zemljišč na njej, pa tudi možni stroški potrebnih sprememb, gradnje ali posodobitve objektov, ki se nahajajo na lokaciji.
Stroškovna metoda se uporablja za vrednotenje zemljiške parcele glede na razpoložljive stroške za njeno pridobitev, obratovanje in vzdrževanje v konkurenčnem stanju. Ocenjeni so stroški nastalih stroškov za postavitev komunikacij, gnojenje tal, urejanje okolice, drenažo, vrtanje vodnjakov in pridobitev dovoljenj regulativnih organov za opravljanje tovrstnih del.
Rezultati ocene so neposredno odvisni od tega, kako se določi tržna vrednost zemljišča. Izračun za vsako od metod za določeno lokacijo lahko da različne končne vrednosti, ki določajo območje, znotraj katerega se nahaja tržna cena objekta.
Tako primerjalna metoda odraža interakcijo ponudbe in povpraševanja, stroškovna metoda odraža interese prodajalca, dohodkovna metoda pa interese kupca, torej vseh strank, ki delujejo na konkurenčnem trgu nepremičnin.
Na ceno zemljiške parcele vplivajo naslednji glavni parametri, brez dostopnosti informacij, na podlagi katerih se določitev tržne vrednosti zemljiške parcele ne more šteti za zanesljivo:
Na tržno vrednost bodo pomembno vplivali tudi dejavniki, kot so razvoj lokacijskega območja, spremembe v prometni dostopnosti, lokacija lokacije v bližini mesta in možnosti za vključitev v meje mesta ter prisotnost bremen, na primer prisotnost najemnikov, kar bo omejilo svobodo uporabe strani za obdobje, določeno v najemni pogodbi.
V primeru sprememb tržnih razmer in znatnih nihanj cen enakovrednih predmetov se tržna vrednost mesta ustrezno prilagodi.
Postopek izračuna tržne vrednosti je zapleten in večfaktorski. Vprašanje, kako ugotoviti tržno vrednost zemljišča na določenem mestu pred sklenitvijo posla, je ključno tako za prodajalca kot za kupca lokacije.
Težavo zanesljivega izračuna stroškov zemljišča lahko rešite tako, da se obrnete na profesionalne cenilce. V Ruski federaciji so dejavnosti poklicnih cenilcev certificirane in urejene z zakonom, rezultati cenitve pa so priznani kot uradni dokument, ki potrjuje tržno vrednost zemljiške parcele na dan ocenjevanja. Po sklenitvi pogodbe bo postopek za oceno tržne vrednosti zemljiške parcele s strani cenilca vključeval naslednje faze:
Pri zemljiški parceli (na primer nakup in prodaja, zakup ali zastava, reševanje premoženjskih sporov) se v večini primerov uporablja njena tržna vrednost.
Vprašanja tržne vrednosti (RS) mesta so obravnavana v čl. 66 ZK, zakon št. 135-FZ, o, kot tudi v več zveznih standardih za ocenjevanje (FSO 1-11), sprejetih z odredbami Ministrstva za gospodarski razvoj. Hkrati zakon št. 135-FZ določa splošna načela in pristope za ocenjevanje cen, FSO konkretizira različne metode tega ocenjevanja, v čl. 66 ZK navaja, da se tržna vrednost mesta določi v skladu z zakonom št. 135-FZ.
Tržna vrednost je najbolj pričakovana cena, po kateri se lahko predmet () odtuji na odprtem, konkurenčnem trgu. V tem primeru morajo imeti stranke v transakciji popolne informacije o predmetu.
Pri določanju tržne vrednosti lokacije se upoštevata načelo uporabnosti lokacije ter načelo ponudbe in povpraševanja. Po prvem načelu imajo zemljišča tržno vrednost, ki lahko nekaj časa zadosti zahtevam kupca. Po drugem načelu je cena za parcelo sestavljena iz razmerja med ponudbo in povpraševanjem na trgu ter konkurenco.
Tržna vrednost se običajno razlikuje od (KS) strani. To je posledica dejstva, da ocena katastrske vrednosti, ki jo določijo državni organi, upošteva predvsem glavne kazalnike mesta.Tržna vrednost upošteva veliko večje število dejavnikov, ki vključujejo:
Za stroške lokacije se uporabljajo naslednji pristopi (FSO št. 1):
V prvem primeru se stroški spletnega mesta ocenijo v primerjavi s stroški podobnih spletnih mest - analogov. Ta pristop je priporočljiv, če obstajajo zanesljive informacije o cenah in zmogljivosti podobnih parcel. V tem primeru se lahko uporabijo tako že obstoječe kot ponujene cene. Primerjalni pristop se uporablja pri metodi primerjave prodaje, metodi alokacije in metodi alokacije.
V drugem primeru ocena stroškov temelji na določitvi pričakovanega dohodka od uporabe te strani. Podoben pristop je mogoče uporabiti, kadar je možna napoved prihodkov in odhodkov.
Pri tretjem pristopu se stroški ocenijo na stroške, potrebne za pridobitev, reprodukcijo predmeta, ob upoštevanju njegove amortizacije. Za izvedbo tega pristopa se uporabljajo različne metode za izračun stroškov reprodukcije natančne kopije predmeta.
Pri ocenjevanju tržne vrednosti s primerjalno metodo:
Primer za izračun tržne vrednosti z uporabo metode primerjalne analize prodaje je ocena vrednosti parcele v okrožju Voskresensky v moskovski regiji s katastrsko številko 50: *** s površino 102756679 kvadratnih metrov. m.
V najpreprostejšem primeru se tržna cena za parcelo določi po dogovoru med kupcem. Obstajajo pa številni primeri, ko je treba takšno ceno uradno določiti. Uradno ceno je treba določiti, na primer, kdaj
