Včasih je treba poslovno nepremičnino oceniti iz različnih razlogov, na primer zaradi prihodnje prodaje ali analize naložbenega tveganja. Za določitev vrednosti je mogoče sešteti vrednost vseh sredstev v lasti. A pri poslovanju ne gre samo za osnovna sredstva, predvsem so dohodek, ki ga prinašajo ali lahko prinesejo.
Ni dovolj oceniti, kakšen finančni tok lahko daje podjetje in premoženje, ki je vanj vključeno, še vedno morate te denarne tokove povezati s sedanjostjo, da ugotovite, ali je trenutna cena, ki jo je treba plačati, razumna s predvidenim dobičkom. v prihodnosti.
Oglejmo si podrobneje metodo diskontiranih denarnih tokov (DCF), ki se uporablja za oceno vrednosti podjetja.
Metoda diskontiranega denarnega toka je analiza vrednosti poslovne nepremičnine na podlagi ocene pričakovanega dohodka od vrednotenih sredstev.
Popust pomeni koncept realnega razmerja prihodnjih denarnih tokov, ki jih lahko da nepremičnina, ki se vrednoti, in ta denar za danes.
Ekonomski zakon padajoče vrednosti denarja pravi, da je zdaj za enak znesek mogoče kupiti manj kot v prihodnosti. Pomen diskontiranja je v izbiri izhodišča sedanjega trenutka, na katerega se zmanjša vrednost pričakovanih finančnih tokov tako dobičkov kot izgub. Za to uporabite diskontna stopnja (koeficient, stopnja), ki predstavlja donosnost denarnih tokov, to je njihovo dobičkonosnost.
Pomemben kazalnik je tudi začasen: za koliko let se upošteva predvideni dohodek.
Metoda diskontiranja denarnih tokov velja za univerzalno, saj vam omogoča, da ugotovite, kolikšen prihodnji dohodek je vreden v sedanjem času. Denarni tokovi so lahko nestanovitni, dobički se umaknejo izgubam, njihove dinamike pa ni vedno mogoče predvideti. Vedno pa je mogoče pridobljeno premoženje oceniti glede na prednosti, pridobljene danes, ki jih lahko da v prihodnosti.
Metodo DDP je priporočljivo uporabiti, če:
POMEMBNO! Poleg očitnih prednosti metode je treba upoštevati dejavnike, ki lahko zmanjšajo njeno zanesljivost: možnost napak pri izvajanju napovedi in tako imenovano všečnost ocenjevalca.
Za napovedovanje prihodnjih denarnih tokov in njihovo približevanje trenutnemu trenutku so potrebni naslednji podatki:
Poglejmo na njihovi podlagi algoritem izračuna z uporabo metode diskontiranja denarnih tokov.
Osnova za izračun je dobičkonosnost, to je realni denarni tokovi od nepremičnine, ki se vrednoti. Upoštevati čisti prosti denarni tok”, Se pravi tiste finance, ki bodo lastniku ostale na razpolago po odbitku vseh stroškov, vključno z naložbami.
Določitev obračunskega obdobja je odvisna od količine informacij o predmetu vrednotenja. Če jih je dovolj za dolgoročne napovedi, lahko izberete daljše časovno obdobje ali izboljšate natančnost ocene.
V kontekstu ruske gospodarske realnosti je povprečno obdobje bolj ali manj natančnih gospodarskih napovedi 35 let.
Ta kazalnik prinese znesek dohodka na trenutni čas glede na stroške. Za to je treba denarne tokove pomnožiti z diskontno mero, ki je določena stopnja donosa, ki jo lahko pričakuje vlagatelj, ki je vložil v predmet. Pri določanju stopnje se uporabljajo naslednji dejavniki:
Diskontni koeficient se določi po formuli:
K d = 1 / (1 + C d) N t
Za ustrezno uporabo metode DCF je potrebno ravnati po naslednjem algoritmu, ki se je izkazal v ocenjevalni praksi:
Amortizacija se pri obračunavanju tokov ne upošteva. Tokovi se upoštevajo posebej za vsako leto napovedanega obdobja.
REFERENCA! V Ruski federaciji za uporabo metode DCF najpogosteje niso izbrani sami tokovi, temveč čisti poslovni dobiček brez obremenitve z dolgovi, obdavčljivi dobiček in denarni tok minus stroški poslovanja.
ДДП = ∑ N t = 1 DP / (1+ Сд) t
Pri kapitalskih naložbah (investicijah) se vrednost denarja izračuna v času. Denar se danes vlaga v izvedbo naložbenih objektov, dohodek od naložb pa bo prejel celotno življenjsko dobo objekta. Kapital ni nič drugega kot sedanja vrednost. To pomeni, da je vsak element bogastva, ki svojemu lastniku dalj časa prinaša reden dohodek, kapital in njegova vrednost se izračuna z diskontiranjem.
Popust - je metoda, ki temelji na približevanju prihodnjih prihodkov sedanji vrednosti. Predvideva, da bo prihodnji denar vreden manj kot danes zaradi pozitivne stopnje časovne preference (višja vrednost za "sedanje blago" v primerjavi z "prihodnjim blagom").
Kn = K 0 (1 + r)n.
Za lažji postopek diskontiranja obstajajo posebne tabele, ki vam pomagajo hitro izračunati trenutno vrednost prihodnjih prihodkov in sprejeti pravo odločitev.
Popust- približevanje vrednosti bodočih plačil na sedanjo vrednost. Odraža ekonomsko dejstvo, da ima količina denarja, ki je na voljo v danem trenutku, b O večji strošek kot enak znesek, ki se bo pojavil v prihodnosti. Ta operacija je obratna od operacije sestavljanja. Obrestna mera, uporabljena v teh izračunih, se imenuje diskontna mera.
Izračun naložb zahteva izračun sedanje vrednosti denarnih tokov, z drugimi besedami, preračunavanje vrednosti prihodkovnih in odhodkovnih tokov, pričakovanih v prihodnosti, na vrednost v trenutnem trenutku.
Izračun diskontne stopnje v tem primeru ni lahka naloga. Ena najpogostejših metod je izračun WACC, tehtane povprečne cene kapitala. tiste. izračun celotnega stroška kapitala ob upoštevanju vrednosti posameznih delov in specifične teže teh delov v skupnem znesku.
Naloga je nasprotna povečanju (obresti): potrebno je izračunati začetni znesek kapitala PV z uporabo znanega akumuliranega zneska FV. Na primer, koliko položiti na bančni depozit, da bi v petih letih prejeli 500 tisoč rubljev. V tem primeru se diskontna stopnja izračuna po preprosti formuli.
V bančni praksi se problem diskontiranja pojavi pri nakupu denarnih obveznosti (na primer menice) pred rokom njihove zapadlosti. V primeru menice se ta operacija imenuje obračunavanje računa... Če želi imetnik menice zamenjati za denar pred zapadlostjo, se obrne na banko z zahtevo za registracijo menice.
V tem primeru banka imetniku menice plača znesek, manjši od nominalne vrednosti. Razlika med nominalno vrednostjo in plačanim zneskom se imenuje popust... Njena vrednost se izračuna po diskontni formuli glede na datume obračunavanja, zapadlost in diskontno stopnjo (diskontno stopnjo). 3
Primer:
Poglejmo si dva pogojna projekta. Oba projekta zahtevata začetno naložbo 500 rubljev, drugih stroškov ni. Pri izvajanju projekta A investitor prejme dohodek v višini 500 rubljev ob koncu leta v treh letih. Pri izvajanju projekta B investitor prejme dohodek ob koncu prvega in ob koncu drugega leta po 300 rubljev, ob koncu tretjega leta pa 1100 rubljev. Investitor se mora odločiti za enega od teh projektov.
Recimo, da je vlagatelj določil diskontno stopnjo na 25 % letno. Sedanja vrednost (NPV) projektov "A" in "B" se izračuna na naslednji način:
kjer je P k - denarni tokovi za obdobje od 1. do n. leta;
r - diskontna stopnja - 25 %;
I - začetna naložba - 500.
NPV А = - 500 = 476 rubljev;
NPV B = - 500 = 495,2 rubljev.
Tako bo investitor izbral projekt B. Če pa določi diskontno stopnjo, na primer, enako 35% na leto, bodo trenutni stroški projektov "A" in "B" enaki 347,9 in 333,9 rubljev. oziroma (izračun je podoben prejšnjemu). V tem primeru je za investitorja bolj zaželen projekt "A".
Posledično je odločitev vlagatelja v celoti odvisna od vrednosti diskontne stopnje: če je večja od 30,28 % (pri tej vrednosti NPV A = NPV B), je zaželeni projekt »A«, če je manjša, potem projekt »B« bo bolj donosna.
Koeficient popusta- koeficient, ki se uporablja za diskontiranje, to je, da se znesek denarnega toka približa m-. korak večstopenjskega izračuna učinkovitosti investicijskega projekta do imenovanega časa trenutek prinašanja(ni nujno, da sovpada z osnovno točko). Izračunano po formuli
kje Km- diskontni koeficient; tm – t 0 - interval med ocenjenim obdobjem in trenutkom zmanjšanja (v letih); E- diskontna stopnja, ki je lahko enaka za vse korake izračuna ali spremenljiva.
Nominalna stopnja Je trenutna tržna obrestna mera, brez inflacije. Realna stopnja je nominalna obrestna mera, prilagojena pričakovani stopnji inflacije.
Prav realna stopnja določa odločitev o smotrnosti (ali nesmiselnosti) naložb. Na primer, če je nominalna stopnja 40 % in pričakovana stopnja inflacije 50 %, bo realna stopnja: 40 - 50 = –10 %.
Glavni dejavniki, ki vplivajo na raven posojilne obrestne mere, so stopnja tveganja na posojilo; rok, za katerega je posojilo izdano; znesek posojila; stopnja obdavčitve; omejitve konkurenčnih pogojev na trgu.
Posojilna obrestna mera določa raven naložbene aktivnosti. Nizka obrestna mera vodi v povečanje investicij in širitev proizvodnje, visoka obrestna mera pa, nasprotno, omejuje investicije in proizvodnjo.
Tako interes v tržnem gospodarstvu deluje kot ravnotežna cena na kapitalskem trgu – proizvodni faktor. Za subjekt ponudbe kapitala obresti nastopajo kot dohodek, za subjekt povpraševanja - kot stroški, ki jih nosi posojilojemalec.
Kapital podjetja se oblikuje iz različnih finančnih virov, tako kratkoročnih kot dolgoročnih. Privlačnost teh virov je povezana z določenimi stroški, ki jih ima podjetje. Agregat teh stroškov, izražen kot odstotek zneska kapitala, je cena (strošek) kapitala podjetja.
Metoda diskontiranja temelji na ekonomskem zakonu, ki odraža bistvo metode in opisuje padajočo vrednost denarja. Po tem zakonu denar sčasoma postopoma depreciira (izgubi vrednost) v primerjavi s svojo trenutno vrednostjo. Pri vrednosti denarja se lahko pojavijo tudi druge spremembe. Da bi upoštevali proces takšne spremembe v izračunih (na primer pri izračunu potencialne ekonomske učinkovitosti naložbe), je treba za izhodišče vzeti proces takšne spremembe, nato pa velikost prihodnjih denarnih sredstev. tokove (priliv in odtok sredstev) je treba približati sedanjemu trenutku, pri čemer je treba določiti višino spremembe vrednosti denarja.
Diskontirani denarni tok je le izračun, ki vam omogoča, da to storite z uporabo diskontnega faktorja. Kako izračunati diskontirani denarni tok, bo prikazano v članku.
Angleška fraza Discounted Cash Flow, kar pomeni diskontiranje, je običajno predstavljena v formulah v obliki kratice DCF ali v ruski različici - DCF. Investitor, ki se odloči za najbolj donosne naložbe, ta rezultat uporablja v številnih drugih metodah, ki predstavljajo donosen pristop za natančnejše napovedovanje prihodnjega stanja in izbiro ekonomskih in finančnih strategij. Med njimi:
Tako je na primer z uvedbo parametra DCF v formule za izračun vračilne dobe (DPP) rezultati izračuna skoraj bolj zanesljivi, saj je sprememba vrednosti denarja skozi čas tista, ki omogoča oceno celotne obeti projekta v teku. Ker se pri ocenjevanju učinkovitosti investicijskih projektov upošteva faktor gibanja, se takšne metode imenujejo tudi dinamične.
Metode diskontiranja so vključene kot sestavine dohodkovnega pristopa in kot take pomagajo pri izračunu skupne vrednosti podjetja in njegovega potenciala. Tudi ob nestanovitnosti finančnih tokov je metoda diskontiranih denarnih tokov upravičeno uporabna, saj kaže visoko natančnost. Za izboljšanje natančnosti se izračun izvede ob upoštevanju posebnih značilnosti in načinov prejemanja sredstev.
Vendar ima metoda diskontiranih denarnih tokov tudi pomanjkljivosti. Med glavnimi, najpogosteje, sta imenovana dva:
Kljub temu se metoda aktivno uporablja, če obstaja možnost, da se bo donosnost prihodnjih finančnih tokov začela razlikovati od donosnosti v tem trenutku, če so tokovi odvisni od sezonskosti, če je gradbeni projekt v teku in v številnih drugih primerih. Za približevanje trenutnemu trenutku se uporablja čisti denarni tok (NPF). 
Razmerje je potrebno, da se potencialna dobičkonosnost približa sedanji vrednosti. Za to se vrednost koeficienta pomnoži z vrednostjo tokov. Sam koeficient se izračuna po naslednji formuli, kjer črka "r" označuje diskontno stopnjo (imenovana je tudi "stopnja donosa"), črka "i" v vrednosti moči pa časovno obdobje.
kjer poleg prejšnjih oznak "CF" - pomeni denarne tokove v časovnih obdobjih "i", "n" pa je število obdobij, v katerih so bili prejeti finančni tokovi.
Denarni tok (CF) v praksi ocenjevanja pomeni:
Algoritem izračuna vključuje prehod več faz, vključno z analizo diskontiranega denarnega toka.
Ključni parameter v formuli je stopnja. Določa stopnjo donosa, ki bi jo moral pričakovati vlagatelj, ki vlaga v projekt. Višina stave je odvisna od številnih dejavnikov:
V investicijski analizi obstaja več metod za njeno ocenjevanje. Spodaj so prikazane najbolj priljubljene metode za izračun diskontne stopnje.
Metode se razlikujejo po različnih pristopih, od katerih ima vsak svoje prednosti in slabosti.
Obstajajo številne druge preproste in zapletene metode, toda v naslednjem primeru bo diskontna stopnja izračunana zaradi jasnosti in preglednosti glavne formule kot vsota "obrestne mere brez tveganja" in "premije za tveganje". Prva komponenta enačbe - netvegana obrestna mera - v primeru izračuna je enaka 15% - ključna obrestna mera Centralne banke Ruske federacije. To je del donosa netveganega sredstva. Druga komponenta - premija za tveganje - se določi po strokovni metodi v višini 8 % na podlagi pogojne ocene proizvodnih, inovacijskih, socialnih, tehnoloških in drugih tveganj. To je donosnost obstoječih tveganj. Skupno se bo diskontna stopnja štela za 23 %.
Naš primer izračuna bo ustrezal domači tradiciji izbire obdobja napovedi v razponu 3-5 let. Vzemimo povprečno 4 leta za fiktivni projekt z diskontno stopnjo 23%.
Ker ima kazalnik na koncu pozitivno vrednost, lahko govorimo o nadaljnji analizi obetov projekta. Naložbena analiza zahteva uporabo metode diskontiranih denarnih tokov in primerjavo vsote za več alternativnih projektov, da jih lahko razvrstimo glede na njihovo privlačnost.
Dohodkovni pristop velja za najbolj sprejemljiv z vidika naložbenih motivov, saj vrednost podjetja v njem ne pomeni vrednosti nabora sredstev (zgradbe, konstrukcije, stroji, oprema, neopredmetene vrednosti itd.) , ampak ocena toka prihodnjih prihodkov. Dohodek je lahko dobiček podjetja, prihodek, izplačane ali potencialne dividende, denarni tok. Oglejmo si podrobneje vsako od metod dohodkovnega pristopa.
Tržno vrednotenje podjetja je v veliki meri odvisno od tega, kakšne so njegove možnosti. Pri določanju tržne vrednosti podjetja se upošteva le tisti del njegovega kapitala, ki lahko v prihodnosti v takšni ali drugačni obliki ustvarja prihodke. Hkrati je zelo pomembno, kdaj točno bo lastnik prejel te dohodke in s kakšnim tveganjem je to povezano. Vsi ti dejavniki, ki vplivajo na vrednotenje podjetja, omogočajo, da se upošteva metoda diskontiranih denarnih tokov (metoda DCF).
Denarni tokovi so serija pričakovanih periodičnih denarnih tokov iz dejavnosti podjetja in ne enkraten prejem celotnega zneska.
Določanje vrednosti podjetja po metodi DCF temelji na predpostavki, da potencialni vlagatelj za dano podjetje ne bo plačal zneska, večjega od sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov iz tega posla. Prav tako lastnik svojega podjetja ne bo prodal po ceni, nižji od sedanje vrednosti predvidenih prihodnjih dobičkov. Kot rezultat njihove interakcije se bosta stranki dogovorili o tržni ceni, ki je enaka sedanji vrednosti prihodnjih prihodkov.
Metoda diskontiranja denarnih tokov - določitev vrednosti nepremičnine s seštevanjem trenutnih vrednosti pričakovanih dohodkov iz nje. Izračuni se izvajajo po formuli
Glavne faze ocenjevanja podjetja po metodi DCF:
Oglejmo si vsako stopnjo podrobneje.
1. Izbira modela denarnega toka. Pri ocenjevanju podjetja se uporablja eden od dveh modelov denarnega toka: denarni tok za lastniški kapital (neto prosti denarni tok) ali denarni tok za ves vloženi kapital (denarni tok brez dolgov).
Na podlagi denarnega toka za lastniški kapital se določi tržna vrednost lastniškega kapitala družbe. Tržna vrednost lastniškega kapitala ni abstrakten pojem: za delniške družbe je to tržna vrednost navadnih in prednostnih delnic (če so bile slednje izdane), za družbe z omejeno (dodatno) odgovornostjo in proizvodne zadruge - tržna vrednost delnic. deleži in deleži ustanoviteljev.
Izračun, ki temelji na denarnem toku za vloženi kapital (skupni znesek lastniškega kapitala in dolgoročnega dolga), omogoča določitev skupne tržne vrednosti lastniškega kapitala in dolgoročnega dolga podjetja.
Tabela 7 in 8 prikazujeta algoritem za izračun denarnega toka lastniškega oziroma celotnega vloženega kapitala.
Tabela 7. Izračun denarnega toka za lastniški kapital
Tabela 8. Izračun denarnega toka za ves vloženi kapital
V obeh modelih je denarni tok mogoče izračunati tako na nominalni (po tekočih cenah) kot na realni (ob upoštevanju faktorja inflacije) osnovi.
2. Določitev trajanja napovednega obdobja. Napovedovanje prihodnjih prihodkov se začne z določitvijo obdobja napovedi in vrste dohodka, ki se bo uporabljal pri nadaljnjih izračunih. Trajanje napovedanega obdobja je določeno ob upoštevanju načrtov vodstva za razvoj (likvidacijo) podjetja v prihodnjih letih, dinamike kazalnikov vrednosti (prihodki, stroški, dobiček), trendov povpraševanja, proizvodnje in prodaje. volumna. Zaradi zapletenosti napovedi pri ocenjevanju ruskih podjetij je obdobje napovedi običajno enako tri leta.
Če ni objektivnih razlogov za prenehanje obstoja podjetja, se domneva, da lahko obstaja neomejeno. Tudi v stabilnem gospodarstvu ni mogoče natančneje napovedati dohodka za več deset ali več let, zato je življenjska doba podjetja razdeljena na dva dela:
Pri napovedovanju bruto prihodka se upoštevajo: nabor izdelkov, obseg proizvodnje in cene, povpraševanje po izdelkih, proizvodne zmogljivosti, gospodarski položaj v državi in panogi kot celoti, konkurenca ter načrti vodstva podjetja.
Pri napovedovanju stroškov in investicij mora cenilec:
Sposobnost nenehnega "držanja v koraku" s trenutnimi stroški vam omogoča prilagajanje palete izdelkov v korist najbolj konkurenčnih položajev, oblikovanje razumne cenovne politike za podjetje, realno vrednotenje posameznih strukturnih enot glede na njihov prispevek in učinkovitost.
Razvrstitev stroškov se lahko izvede po več merilih:
Za poslovno vrednotenje sta pomembni dve klasifikaciji stroškov:
Če upoštevamo diskontno stopnjo na strani podjetja kot samostojne pravne osebe, ločene tako od lastnikov (delničarjev) kot od upnikov, jo lahko opredelimo kot strošek privabljanja kapitala iz različnih virov s strani podjetja. Diskontno stopnjo ali stroške zbiranja kapitala je treba izračunati tako, da se upoštevajo trije dejavniki:
Glede na izbrani model denarnega toka se uporabljajo različne metode določanja diskontne stopnje. Metode za določanje diskontne stopnje so predstavljene v 7. predavanju.
Po določitvi diskontne stopnje se izračuna vrednost podjetja v terminalnem obdobju, določi sedanja vrednost prihodnjih denarnih tokov v terminalnem obdobju in se izvedejo končni popravki.
6. Izračun vrednosti stroškov v postnapovednem obdobju. Z učinkovitim upravljanjem podjetja se njegova življenjska doba nagiba k neskončnosti. Napovedovati za več desetletij naprej je nesmiselno, saj daljše kot je obdobje napovedi, manjša je natančnost napovedi. Za upoštevanje dohodka, ki ga podjetje lahko prinese izven obdobja napovedi, se določi strošek reverzije.
Nasprotno je:
Glede na obete za razvoj poslovanja v postnapovednem obdobju se izbere eden od prikazanih v tabeli. 9 načinov za izračun njegove vrednosti ob koncu napovedanega obdobja.
Tabela 9. Metode za izračun vrednosti podjetja ob koncu napovedanega obdobja (reverzija)
|
ime |
Pogoji uporabe |
|
Metoda preostale vrednosti |
Uporablja se, če se v obdobju po napovedi pričakuje stečaj podjetja z naknadno prodajo obstoječega premoženja. Pri izračunu preostale vrednosti je treba upoštevati stroške, povezane z likvidacijo, in popust za nujnost (v primeru nujne likvidacije). Ta metoda ni uporabna za ocenjevanje poslovnega podjetja, ki je dobičkonosno in je v fazi rasti. |
|
Metoda izračuna vrednosti čistih sredstev |
Tehnika izračuna je podobna izračunu preostale vrednosti, vendar ne upošteva stroškov likvidacije in diskonta za nujno prodajo premoženja družbe. Ta metoda se lahko uporablja za stabilno poslovanje, katerega glavna značilnost so pomembna opredmetena sredstva (kapitalsko intenzivna proizvodnja), ali če se ob koncu napovedanega obdobja pričakuje prodaja sredstev podjetja po tržni vrednosti |
|
Metoda domnevnega |
Sestoji iz pretvorbe denarnega toka v vrednostne kazalnike z uporabo posebnih koeficientov, pridobljenih z analizo preteklih podatkov o prodaji primerljivih podjetij. Metoda je uporabna, če se podobna podjetja pogosto kupujejo in prodajajo in je trend njihove vrednosti mogoče upravičiti. Ker je praksa prodaje podjetij na ruskem trgu izjemno redka, je uporaba te metode za določanje končnih stroškov zelo problematična. |
|
Gordonov model |
Usredstveni letni prihodek po napovedi v stroškovne mere z uporabo razmerja kapitalizacije, izračunanega kot razlika med diskontno stopnjo in dolgoročnimi stopnjami rasti. Če stopenj rasti ni, bo količnik kapitalizacije enak diskontni stopnji. Gordonov model temelji na napovedi stabilnega dohodka v preostalem obdobju in predpostavlja, da sta vrednosti amortizacije in kapitalskih naložb enaki |
Glavni način za določitev vrednosti podjetja ob koncu napovedanega obdobja je uporaba Gordonovega modela.
Gordonov model – določanje vrednosti podjetja s kapitalizacijo dohodka prvega terminalnega leta napovedi po kapitalizaciji, ki upošteva dolgoročne stopnje rasti denarnega toka. Končni strošek se izračuna v skladu z modelom Gordon z uporabo formule
de FV je pričakovana (prihodnja) vrednost v obdobju po napovedi; CFterm - denarni tok prihodkov po napovedanem (preostalem) obdobju; r je diskontna stopnja; g - dolgoročne (pogojno konstantne) stopnje rasti denarnega toka v preostalem obdobju.
Pogoji za uporabo modela Gordon:
Tako lahko rečemo, da določanje vrednosti v obdobju po napovedi temelji na predpostavki, da je podjetje sposobno ustvarjati dohodek po koncu napovedanega obdobja. Predvideva se, da se bodo po koncu napovedanega obdobja poslovni prihodki stabilizirali, v preostalem obdobju pa bodo stabilne dolgoročne stopnje rasti oziroma neskončno enotni prihodki.
Izračun sedanjih vrednosti prihodnjih denarnih tokov in vrednosti v obdobju po napovedi. Sedanja (diskontirana, sedanja) vrednost - vrednost denarnih tokov in razveljavitev podjetja, diskontirana po določeni diskontni stopnji do datuma vrednotenja.
PV se izračuna tako, da se denarni tok CF, ki ustreza obdobju, pomnoži s koeficientom sedanje vrednosti enote DF ob upoštevanju izbrane diskontne stopnje r. Izračuni se izvajajo po formuli
Po tej formuli se denarni tokovi diskontirajo, kot da bi bili prejeti ob koncu leta. Če pa denarni tok zaradi sezonskosti proizvodnje in drugih dejavnikov ni koncentriran ob koncu leta, je priporočljivo, da se razmerje sedanje vrednosti za denarni tok v napovedanem obdobju določi sredi leta:
Nato se s seštevanjem vrednosti trenutnih vrednosti denarnih tokov v napovedanem obdobju določi vrednost podjetja (poslovanja) v napovedanem obdobju. Sedanja vrednost podjetja v preostalem obdobju se določi po metodi diskontiranja z uporabo koeficienta poštene vrednosti, izračunanega po formuli
Preliminarna vrednost poslovne vrednosti ima dve komponenti: vsoto trenutnih vrednosti denarnih tokov v napovedanem obdobju in sedanje vrednosti podjetja v preostalem obdobju. Vrstni red izvajanja tega algoritma je predstavljen v tabeli. 10.
Končna popravka. Po določitvi predhodne vrednosti podjetja je treba opraviti dokončne spremembe za pridobitev končne vrednosti tržne vrednosti. Med njimi izstopajo trije:
Prva sprememba temelji na dejstvu, da se pri izračunu stroškov upoštevajo samo tista sredstva podjetja, ki se ukvarjajo s proizvodnjo in ustvarjajo dobiček, to je pri oblikovanju denarnega toka. Toda podjetje ima lahko sredstva, ki niso neposredno vključena v proizvodnjo. Če je tako, potem njihova vrednost ni vključena v denarni tok, vendar to ne pomeni, da sploh nimajo vrednosti. Trenutno ima mnoga ruska podjetja taka nedelujoča sredstva (nepremičnine, stroji in oprema), saj je zaradi dolgotrajnega upada proizvodnje stopnja izkoriščenosti proizvodnih zmogljivosti izjemno nizka. Veliko teh sredstev ima vrednost, ki jo je mogoče realizirati, na primer pri prodaji. Zato je treba določiti tržno vrednost tovrstnih sredstev in jo prišteti vrednosti, pridobljeni z diskontiranjem denarnega toka.
Druga sprememba je upoštevanje dejanske vrednosti lastnih obratnih sredstev. V model diskontiranih denarnih tokov vključimo zahtevani znesek lastniškega obratnega kapitala, vezan na napovedano raven prodaje (običajno jo določajo panožni standardi). Dejanska vrednost lastnih obratnih sredstev podjetja morda ne sovpada z zahtevano. V skladu s tem je potreben popravek: prišteti je treba presežek lastnih obratnih sredstev, primanjkljaj pa odšteti od vrednosti predhodnih stroškov.
Če so bili izračuni izvedeni po modelu denarnega toka za celoten vloženi kapital, se naredi še tretja sprememba: znesek dolgoročnega dolga se odšteje od vrednosti ugotovljene vrednosti za določitev vrednosti lastniškega kapitala.
Omeniti velja, da metoda DCF daje oceno stroškov lastniškega kapitala na ravni kontrolnega deleža. V primeru ugotavljanja vrednosti manjšinskega deleža v odprti delniški družbi se odšteje diskont neobvladujoče narave, pri zaprti delniški družbi pa je treba diskont narediti zaradi neobvladujoče narave in nezadostne likvidnosti.
Tako lahko sklepamo, da je metoda diskontiranja denarnih tokov zelo zapletena, dolgotrajna in večstopenjska metoda vrednotenja podjetja. Uporaba te metode zahteva od ocenjevalca visoko raven znanja in strokovnih veščin. V svetovni praksi se ta metoda uporablja pogosteje kot druge, natančneje določa tržno ceno podjetja in je za vlagatelja najbolj zanimiva, saj s to metodo cenilec doseže znesek, ki ga je investitor pripravljen plačati. , ob upoštevanju prihodnjih pričakovanj od podjetja.
Tema: Metode diskontiranja (dinamične).
Sestavljanje in popust.
Koeficient popusta.
Metode popustov.
Vprašanje 1. Sestavljanje in popust.
Proces sprejemanja vodstvenih odločitev investicijske narave temelji na oceni in primerjavi obsega pričakovanih naložb in prihodnjih denarnih tokov. Ker se primerjani kazalniki nanašajo na različne časovne točke, je ključni problem problem njihove primerljivosti.
V procesu primerjave vrednosti denarja pri vlaganju in vračilu se običajno uporabljata dva osnovna pojma – prihodnja vrednost denarja in njegova sedanja vrednost.
Določanje prihodnje vrednosti denarja se imenuje proces gradnje oz mešanje(sestavljanje).
V tem primeru sta določena začetni znesek (S) in obrestna mera (r), denarni tok je usmerjen iz sedanjosti v prihodnost.
V praksi se pogosto pojavi inverzni problem, ko je treba ugotoviti, koliko je treba vložiti danes, da bi po določenem času prejeli vnaprej določen znesek.
Opredelitev realne (trenutne, zmanjšane, sodobne) vrednosti denarja se imenuje postopek diskontiranja, kar je obratno od nastajanja.
V tem primeru sta določena znesek, ki se pričakuje v prihodnosti, da bo prejet (S "n) in diskontna stopnja (r), denarni tok je usmerjen iz prihodnosti v sedanjost.
S =
2. vprašanje. Koeficient popusta.
Stopnja diskontnega koeficienta je lahko:
Stopnja inflacije;
Raven želenega, pričakovanega ali alternativnega donosa;
Tehtani povprečni stroški kapitala.
3. vprašanje. Metode popustov.
Metode diskontiranja vam omogočajo ujemanje neto denarnih prejemkov za različna časovna obdobja. Postopek diskontiranja omogoča, da se v različnih fazah projekta upoštevajo inflacija, tveganja in oportunitetni stroški kapitala.
Dinamične metode za ocenjevanje ekonomske učinkovitosti naložb vključujejo:
neto sedanja vrednost (NPV);
indeks dobičkonosnosti (PI);
Diskontirano obdobje vračila (DPBP);
Notranja stopnja donosa (IRR).
Neto sedanja vrednost (MrežaPrisotnovrednost, NPV)
Čista sedanja vrednost je razlika med skupnim zneskom diskontiranih čistih denarnih prejemkov in zneskom naložb (posledica poslovnih in naložbenih dejavnosti).
Prikazuje znesek naložbenega dobička za celotno obdobje projekta.
Ker je denarni tok razporejen skozi čas, se diskontira z uporabo faktorja, ki ga neodvisno določi vlagatelj (ali analitik), na podlagi letnega odstotka donosa, ki ga želi ali lahko ima na kapital, ki ga je vložil.
NPV = 
Pri napovedovanju prihodkov po letih je treba, če je le mogoče, upoštevati vse vrste prihodkov, tako proizvodnih kot neproizvodnih, ki so lahko povezani z danim projektom. Torej, če se ob koncu obdobja izvajanja projekta načrtuje prejem sredstev v obliki likvidacijske vrednosti opreme ali sprostitve dela obratnega kapitala, jih je treba obračunati kot prihodke ustreznih obdobij.
Če projekt ne vključuje enkratnih naložb, temveč dosledno vlaganje finančnih sredstev v več letih (m), bo formula za izračun NPV naslednja:
NPV = 
k – napovedana povprečna letna stopnja inflacije.
prednosti:
Kazalnik NPV ima lastnost aditivnosti (to je, da se lahko doda NPV različnih projektov), kar omogoča, da se uporablja kot glavni kazalnik pri analizi optimalnega naložbenega portfelja.
pomanjkljivosti:
Kazalnik NPV ne omogoča primerjave projektov s približno enako vrednostjo NPV, vendar različno kapitalsko intenzivnostjo.
Indeksdobičkonosnost(Indeks dobičkonosnosti, PI).
Indeks dobičkonosnosti je določen z razmerjem med skupnim zneskom diskontiranih neto denarnih prejemkov in zneskom naložb.
Prikazuje relativno donosnost projekta ali diskontirano vrednost denarnih prejemkov na enoto naložbe.
PI = 
Projekti z višjo vrednostjo PI so bolj odporni, ker imajo nižji denarni tokovi manjši vpliv na uspešnost projekta.
prednosti:
Upošteva časovni faktor – torej upošteva časovno komponento denarnih tokov;
Je relativni kazalnik, zato vam omogoča primerjavo projektov s približno enako NPV, vendar različno kapitalsko intenzivnostjo.
Diskontna doba vračila (S popustomVračiloObdobje, DPBP).
Diskontirana doba vračila je število let, v katerih se pričakuje, da bo naložba poplačana z diskontiranimi neto denarnimi prejemki.
Metoda za izračun tega kazalnika je podobna izračunu enostavne dobe vračila z uporabo formule 2.
Njegov obseg in omejitve pri njegovi uporabi so podobni preprosti vračilni dobi.
To merilo upošteva časovno vrednost denarja, zato je bolje kot preprosto obdobje vračila.
Notranjinormaprispel(Notranja stopnja donosa, IRR).
Notranji donos naložbe se razume kot vrednost diskontnega koeficienta (r), pri kateri je NPV projekta nič:
IRR = r, za katerega je NPV = 0.
Prikazuje povprečno letno stopnjo donosa naložbe.
IRR se primerja s tehtano povprečno ceno kapitala (WACC).
Ekonomski pomen tega kazalnika: podjetje lahko sprejema kakršne koli odločitve naložbene narave, katerih raven donosnosti ni nižja od tehtanih povprečnih stroškov kapitala.
Notranjo stopnjo donosa je mogoče določiti z reševanjem enačbe za neznano količino (r):
=
0
Če so pogoji izračuna preprosti (en denarni tok), potem je IRR = r enostavno najti.
Če so pogoji izračuna zapleteni (denarni tokovi so porazdeljeni po časovnih obdobjih), je IRR = r težko najti:
V tem primeru se uporablja metoda zaporednih ponovitev (substitucij). Za to sta poljubno izbrani dve vrednosti diskontnega koeficienta r1 IRR = Natančnost izračuna je obratno sorazmerna z dolžino intervala (r1; r2). Visoka natančnost je dosežena, ko je dolžina intervala minimalna in enaka 1%, to je, da sta r1 in r2 najbližji vrednosti diskontnega koeficienta.
