A lakhatás azoknak, akik nem tudják megvásárolni vagy felépíteni, nagy probléma, amelyet a világ számos országában próbálnak megoldani változó sikerrel. Például a gazdag Európában a szociális lakások már a teljes lakásállomány 30%-át teszik ki. Számos országban építészeket hívnak meg a társadalom alacsony jövedelmű csoportjainak lakhatási problémáinak megoldására: a szociális lakásoknak nem kell szegénynek és silánynak tűnniük az általános jólét hátterében. Van egy másik megközelítés is - az olcsó szabványos ház lemásolása annak esztétikai vonzereje nélkül. Nézzük meg, hogyan néz ki a szociális lakásépítés a világ különböző országaiban.
Fehéroroszországban szociálisan kiszolgáltatott polgárok, például fogyatékkal élők és árvák vehetnek igénybe szociális lakhatást. Határozatlan bérleti jogviszonyban kapnak négyzetmétert, csak a rezsit fizetnek. Az ilyen lakásokat nem lehet privatizálni, adományozni vagy eladni.
A szociális lakások ugyanúgy néznek ki, mint minden más jellemző. Ezek közönséges lakások új épületekben és a másodlagos piacon.
"Kínai" ház Orsában. Fotó: orsha.eu Kizárólag szociálisan veszélyeztetett fehérorosz állampolgárok számára épülnek lakások Kína technikai és gazdasági segítségének felhasználásával. Az elmúlt két évben már 16 ilyen ház épült, és további 22-t terveznek országszerte. Egy ilyen 80 lakásos épület egyébként 2019-ben jelenik meg Minszkben. Ötezer szociális lakást építenek a „Szociális lakásépítés” projekt keretében kínai támogatással.
Vannak lakhatásaink is, amelyeket a biztonsági erők és tisztviselők kapnak Fehéroroszország Szovjetunióból való kilépésének bejelentése óta. Abban különbözik a szociális lakásoktól, hogy havi bérleti díjat kell fizetni érte.
Tegyük hozzá, hogy a fehéroroszoknak is van külföldi tapasztalatuk szociális lakások építésében. Venezuelában a Belzarubezhstroyunk részt vesz egy nagyszabású projektben, amely Hugo Chavez vezetésével indult a venezuelaiak lakhatási biztosítására. A legújabb vívmányok közé tartozik Palo Negro város szociális lakónegyede. építőink 115 ötemeletes házat építettek. Maduro elnök összesen 3 millió lakás építését ígéri.
Európában a szociális lakások a lakásállomány jelentős részét teszik ki. Hollandiában ez közel 36%, Spanyolországban - 30%, Németországban, Franciaországban, Nagy-Britanniában - több mint 20%.
Az európaiak számára a szociális nem azt jelenti, hogy szabad. Az állam segít a lakhatási költségekben, vagy fix bérleti díjjal biztosít lakást. A szociális lakhatás biztosításának fő kritériuma az egy családtagra jutó jövedelem.
Például segélykéréshez a minimális havi jövedelem egy személy esetében nem haladhatja meg a 870 eurót, kettő esetében az 1200 eurót. A munkanélküliek szociális lakásra is jogosultak: legfeljebb 45 m2 egy főre, vagy legfeljebb 60 m2 kettőre, legfeljebb 75 m2 háromra, és legfeljebb 90 m2 négyre. Egyes esetekben a kormány fizeti a teljes bérleti díjat.
Ha nincs munkája és rendszeres jövedelme, akkor szociális (részben államilag támogatott) bérlakást is igényelhet. Először azonban be kell állnia a sorba, és várnia kell körülbelül egy évet. Az alacsony jövedelmű (évi 34 678 euró alatti) családok is jogosultak szociális lakhatásra.
Franciaországban egy gyermekes család számíthat lakhatási támogatásra, ha összjövedelme nem éri el a havi 2880 eurót. Ám a szociális lakások megszerzése nem olyan egyszerű – a nagyvárosokban hosszú sorbanállás áll fenn. Párizsban átlagosan 6-10 év a várakozás. Kisvárosokban könnyebb: van, ahol a szociális lakások 20 százaléka is üresen áll.
Új negyed Koppenhágában. Fotó: hqroom.ru Körülbelül egymillió dán él szociális lakásokban. A törvény értelmében minden Dánia lakosának (olyan személynek, aki több mint 3 hónapja élt az országban), jövedelemtől és állampolgárságtól függetlenül joga van ehhez. Nincs sor mint olyan, még szállások közül is lehet választani. Dánia egyébként a világ egyik legvirágzóbb országa a lakosság négyzetméterét tekintve. 1000 főre 475 lakóhely jut. Az egy főre jutó átlagos lakásterület 52 m2.
Megjegyzendő, hogy sok országban a szociális lakáshiány problémáját általában építészek segítségével oldják meg. Ezért a házak a tervek szerint néha jobban néznek ki, mint a kevésbé fejlett országokban található luxuslakások. A társadalmi konstrukció összeférhetetlen dolgokat kombinálhat: építészetet, hatékonyságot és minőséget.
Ez egy előre gyártott épület, két lakással, amelyeket hajléktalanoknak kívánnak bérbe adni. Yale-i diplomások tervezték és építették.
Kétlakásos társasház alacsony jövedelmű bérlők számára. Mindegyik blokkban két hálószoba és egy tágas közös helyiség található. A Kansas City Egyetem hallgatói tervezték és építették.
Hannibal Road Gardens projekt.
Fotó: www.peterbarberarchitects.com Ezt a nyolc lakásból álló londoni városi házat megfizethető szociális lakásként forgalmazzák. Minden apartman 4-6 hálószobával rendelkezik. Elsőbbséget élveznek a lakhatási problémákkal küzdő nagycsaládosok.
Fotó: www.peterbarberarchitects.com A Peter Barber Architects építészeti iroda újabb megrendelést adott le a londoni városi hatóságoknak: szállót épített a hajléktalanoknak. 52 egyágyas „szoba” van, saját fürdőszobával. 14 szoba 2 hónapos „minősítési” tartózkodásra, 34 1-1,5 éves időtartamra, a többi pedig sürgősségi esetekre készült. A komplexum lakóinak jelentős része alkoholizmusban és kábítószer-függőségben szenvedett vagy szenved, sokan elmebetegek, többségük munkanélküli.
Fotó: www. rsh-p.com Tavaly a Rogers Stirk Harbour + Partners szállította az első alacsony jövedelmű lakásfejlesztést Mitchamban, amely 36 előregyártott modulból áll. A fiatal és egyedülálló alacsony jövedelmű briteknek, köztük a fix lakóhellyel nem rendelkezőknek lehetőségük van külön lakást szerezni. A lakások a piaci bérleti díj 65%-áért bérelhetők.
Fotó: www. poggi-architecture.com A Saintes külvárosában található Boisier negyedet az 1970-es évek óta társadalmi célpontnak tekintik. Negyven évvel később felújításnak és bővítésnek vetették alá - egy új „Fehér felhők” komplexum 30 apartmannal jelent meg. Projekt - Poggi & More építészeti iroda.
Fotó: www.rmdm.fr Két, egyenként 5 lakásos házat építettek Párizs egyik régi negyedében az RMDM építészek tervei alapján. Alacsony jövedelmű családok számára készült. A ház külső része perforált függönypanelekkel van ellátva, melyek egy része automata nyitású paravánként van kialakítva.
Fotó: www.elementalchile.cl Egy chilei faipari cég felkérte az Elemental stúdió építészeit, hogy dolgozzanak ki egy olyan házat az alkalmazottak számára, amelynek költsége nem haladja meg a 25 000 dollárt, de azzal a lehetőséggel, hogy a tulajdonos készpénzt halmoz fel. Az eredeti kialakításban a földszinten konyha-étkező, a másodikon két hálószoba található. Kívánt esetben a második „üres” fele felhasználható egy közös helyiség kialakítására az első emeleten, és két további hálószoba kialakítására az emeleten.
Elemental Monterrey lakópark. Fotó: Ramiro Ramirez Hasonló projektet fejlesztett ki és épített fel az Elemental stúdió szegény mexikóiak számára.
A házak egyszerű építészetűek és alacsonyak - 20 ezer dollár lakásonként.
Fotó: Ramiro Ramirez Az ilyen háznak azonban nyilvánvaló előnye van - a jövőben maguk a lakók is bővíthetik a teret.
A Volt Architecten építészeti stúdió egy 14 lakásból álló lakókomplexum projektjét dolgozta ki és valósította meg szociális munkások számára.
Fotó: www.voltarchitecten.be A fedett parkolóhelyeken keresztül összekötött lakóegységek két hosszúkás, udvart képező térfogatot alkotnak. Az építészet egy vidéki zártbirtok arculatára épül. A projekt fő anyaga a tégla.
Fotó: archinect.com A négyemeletes "Polaris" lakóépületet a Nice Architects tervezte. A Pozsonytól 25 km-re lévő Szenc kisvárosban található, 9 apartmannal. Mindegyik területe valamivel több, mint 50 négyzetméter. A házban alacsony jövedelmű családok élnek.
Fotó: www. ofis-a.si Ljubljana külvárosában az Ofis egy kis költségvetésű nyaralókból álló falut tervezett fiatal családok számára. A projekt a külvárosi lakások alacsony költségvetésű épületei kategóriájába tartozik. Minden nyaraló területe 110 négyzetméter.
AV-házak Brazíliában, Corsi Hirano Arquitetos. Fotó: www.corsihirano.com Ez a két épületből álló lakókomplexum São Paulo külvárosában épült. Az épületekben 4 db lakócella található, melyek két szinten háromszobás lakások.
Fotó: www.ripolltizon.com Szociális lakások Sa Pobla városában a RipollTizon stúdiótól. 19 lakásos lakóház udvarral. A fa redőnnyel borított keskeny, vakítóan fehér ablakok jól illeszkednek a helyi építészethez.
Egy modern apartmanház Mieresben a Cikcakkos Arquitectura épületéből egy egész háztömböt foglal el egy festői völgyben, a hegyek között Spanyolországban.
Fotó: www.zigzagarquitectura.com És ez is szociális lakás.
Lakókomplexum Hollandiában a De Nijl Architecten B.V.-től. Fotó: denijl.nl Ez a két épületből és 35 lakótömbből álló komplexum a groningeni háború utáni terület átfogó szerkezetátalakítási projektjének részévé vált. Az általános megjelenés és atmoszféra fenntartásának igénye gondos tervezési megközelítést igényelt. A komplexumot szociálisan veszélyeztetett személyeknek szánják bérbeadásra.
Fotó: www.hpa.vn Ez is egy ház, és tömeges építkezésre készült trópusi éghajlaton. Becsült költsége mindössze 2500 dollár, kivitelezési ideje 25 nap, önállóan, profi építők bevonása nélkül megépíthető. Mi kell még annak, akinek nincs tető a feje fölött?
Érdekeltek a lakástulajdonosok százalékos arányával kapcsolatos információk a világ különböző országaiban. Válogattam az információkat, és meglepődve tapasztaltam, hogy a saját lakhatási ellátás szintje nem mindig függ az ország jólététől.
Nézzük a nyugat-európai országokat:
"A lakástulajdonosok száma Franciaországban 2010-ben, a lakástulajdonosok aránya mindössze 55,3%-ot ért el, szemben az euróövezeti országok átlagos 60,1%-ával. Csak Ausztriában és Németországban még ennél is alacsonyabb (47,7% és 44,2%). Meg kell jegyezni, hogy Németországban a bérleti díjat szigorúan szabályozzák, és ez semmiképpen sem ösztönzi a németeket lakóhelyiségek vásárlására.
Svájcban a lakosság mindössze 5%-a él saját otthonában, Hollandiában, Izlandon, Svédországban és Dániában az ingatlantulajdonosok 8-10%-a. A legkevesebb európai lakik lakásban Norvégiában - körülbelül 5%, Nagy-Britanniában, Belgiumban és Hollandiában - körülbelül 10%.
"Az Egyesült Államokban a lakástulajdonosok aránya az elmúlt 18 év legalacsonyabb szintjét érte el.
Az US Census Bureau adatai szerint 2014 második negyedévében az amerikaiak mindössze 64,7%-a rendelkezik saját lakással, a lakosság több mint egyharmada (35,3%) bérlő. Ebben a tekintetben az államok alig különböznek a nyugat-európai országoktól. Így az Egyesült Királyságban a tulajdonosok 69% -a van, Hollandiában - 60%, Ausztriában - 55%. Németországban és Svájcban még kevesebb van belőlük - 46, illetve 39%.
Az emelkedő lakásárak és a szűkös hitelezési feltételek az egyik oka annak, hogy az emberek elodázzák a vásárlást, és szívesebben bérelnek lakást. Az Egyesült Államokban a lakástulajdon 1995 harmadik negyedéve óta rekord alacsony szintre emelkedett, és 2004 óta csökkenő tendenciát mutat.
A lakástulajdonosok aránya az életkortól függ: a 35 év alatti amerikaiaknak mindössze 35,9%-a rendelkezik saját ingatlannal, a 65 év felettiek körében viszont 80,1%-uk rendelkezik ingatlannal.
Nézze meg a lakásbérlés költségeit az Egyesült Államokban:
Lakásbesorolás |
bérleti díj havonta |
1 025,83 $ |
|
773,21 $ |
|
1 740,37 $ |
|
1 306,93 $ |
Az alábbiakban közöljük a kiegészítő szolgáltatásokra fordított átlagos havi kiadás az Egyesült Államokban, az alaptarifák szerint. A számításhoz egy 85 négyzetméteres lakást vettünk.
A legmagasabb lakbérek New Yorkban és San Franciscóban vannak, ezekben a városokban átlagosan 2800-3000 dollárt kell fizetni egy belvárosi egyszobás lakásért, és körülbelül ezer dollárral kevesebbet ugyanazért a lakásért. Külvárosban.
Lakásbesorolás |
(San Francisco) |
(NY) |
1 szobás lakás a belvárosban |
2 778,97 $ |
2 949,04 $ |
1 szobás lakás a város szélén |
1 950,78 $ |
1 773,57 $ |
3 szobás lakás a belvárosban |
4 639,71 $ |
5 209,08 $ |
3 szobás lakás a város szélén |
3 437,94 $ |
3 392,20 $ |
Tehát ahhoz, hogy jó lakást béreljen egy amerikai metropoliszban, rendezett összeget kell elkülönítenie.
Az ország kormánya ambiciózus terveket fogalmaz meg a lakásépítés terén. Azonban mennyire megvalósíthatóak? Milyen szakadékot kell áthidalnia Oroszországnak a fejlett világhoz képest? Mi kell ahhoz, hogy valóban megfizethető legyen a lakhatás az országban?
1. Végzetes probléma. Mind a szovjet, mind a posztszovjet Oroszországban a lakáskérdés nem veszíti el relevanciáját. A szovjet korszakban a szűkös kínálat és az elosztás adminisztratív jellege miatt lakáshiány volt. Ma is fennáll a lakáshiány - a szovjet időszakhoz képest a lakásépítés volumene csökkent. Ráadásul a piaci viszonyok között a lakáselosztás adminisztratív jellege átadta helyét egy olyan ármechanizmusnak, amely nemigen foglalkozik a fogyasztói lakáskeresletet kielégítő háztartásokkal.
Foglaljunk azonnal: a lakás ára és elérhetősége két különböző dolog. Az Egyesült Államok és Nyugat-Európa lakáspiacán a mai viszonyok azt mutatják, hogy a lakás, mint a háztartások egyik alapvető vagyona szinte soha nem olcsó, de a piaci intézményeken keresztül (például lakásépítő szövetkezetek, jelzáloghitelezés) kiderül, meglehetősen megfizethető legyen. Természetesen a lakhatás megfizethetősége nem azt jelenti, hogy egyszeri 100%-os fizetéssel készpénzért vásároljuk meg. A világ fejlett országaiban ez a gyakorlat nem elterjedt.
Az orosz lakáspiac helyzetét elemezve arra a következtetésre juthatunk, hogy a lakhatás nemcsak drága, de ami a legfontosabb, a rászoruló többség számára elérhetetlen. Az akadálymentesítésért felelős nemzeti piaci mechanizmusok vagy nincsenek kialakítva, nem működnek, vagy nincsenek optimálisan konfigurálva.
Próbáljuk meg felmérni Oroszország elmaradásának mértékét a lakások megfizethetősége tekintetében a fejlett országokhoz képest, és meghatározzuk a lakáscélú jelzáloghitelezés optimális paramétereit a lakhatási megfizethetőség szempontjából.
Mielőtt rátérnénk a lakhatás megfizethetőségének országonkénti vizsgálatára, vegyük figyelembe az olyan árformáló tényezőket, mint az építőipar és a lakáskínálat.
2. Építőipari tevékenység és lakáskínálat Oroszországban és a fejlett országokban. Az orosz lakáspiac körülbelül 16 éves, és ilyen értelemben meglehetősen fiatal, míg a hazai lakásépítés története több száz éves múltra tekint vissza. A lakásellátás tekintetében (az egy főre jutó lakások négyzetmétereinek száma) azonban Oroszország továbbra is messze elmarad a fejlett országoktól. Természetesen figyelembe kell venni az olyan eseményeket, mint a második világháború, de számos olyan ország, amely ma már státusszal rendelkezik (például Németország), miután túlélte a nagyszabású pusztítást, nagyon jó eredményeket ért el.
Tanulmányunkban a lakhatási ellátottság megítélését átlagoljuk. Figyelembe véve az átlagok összes hiányosságát, egyéb hivatalos adatok hiányában kénytelenek vagyunk alkalmazni.
Az 1. táblázatban bemutatott információk alapján megállapítható, hogy Oroszország több mint kétszeres lemaradásban van a világ fejlett országaihoz képest a lakhatás terén. Vegyük észre, hogy a volt szocialista blokk országai (Lengyelország, Litvánia, Lettország) is szembesülnek a lakáshiány problémájával.
A lakáskínálatot tekintve az első három Norvégia (74 nm/fő), az USA (65 nm/fő) és Dánia (50,6 nm/fő). Németország, akárcsak Oroszország, amely jelentős pusztítást szenvedett el a területén a második világháború alatt, 50 év után több mint kétszerese Oroszország előtt van az egy főre jutó lakások négyzetméterének számában.
1. táblázat: Lakásellátás a világ országai szerint
|
Egy ország |
Százalék a vezetőhöz, % (Norvégia=100%) |
Az értékelés éve |
|
|
Norvégia |
|||
|
Nagy-Britannia |
|||
|
Svájc |
|||
|
Hollandia |
|||
|
Németország |
|||
|
Finnország |
|||
|
Írország |
|||
|
Szlovénia |
|||
|
Szlovákia |
|||
|
Oroszország |
Források: , , .
A hivatalos adatok szerint jelenleg az orosz családok 61%-ának kell javítania életkörülményein. Az orosz lakosság teljes lakásszükséglete 1569,8 millió négyzetméter. m, ami ma 31-32 négyzetméteres lakáskínálatnak felel meg. m fejenként. Ennek kielégítéséhez közel 50%-kal kell növelni az ország lakásállományát. Ugyanakkor a családok mindössze 12,4%-a tud önállóan vagy hitelből lakást vásárolni. A potenciális lakáskereslet kielégítését nehezíti a lakásépítés és a jelzáloghitelezés alacsony volumene.
A lakáskínálat változása közvetlenül függ az új lakásépítés volumenétől, a meglévő lakásállomány fizikai leromlásától és a lakosság számától.
Nézzük meg közelebbről az országos lakásépítési szektor elmúlt 35 évének eredményeit az építőipari tevékenység paraméterén keresztül, az egy főre jutó üzembe helyezett új lakások mennyiségével becsülve. Az új lakások üzembe helyezésére vonatkozó statisztikai információk tartalmát illetően figyelembe kell venni az üzembe helyezett lakások mennyiségének mesterséges felduzzasztásának elemét. Az viszont tény, hogy az állami bizottság papírjai szerint bevezetett új lakás nem jelenti a tényleges lakhatási alkalmasságot. Műszaki okokból több elkészült ház birtokbavétele csak az átvételt követő 2-3 év elteltével lehetséges.
A 2. táblázat az oroszországi lakásépítés és lakásellátás retrospektív dinamikáját mutatja be a szovjet és a posztszovjet időszakban.
A 2. táblázatban bemutatott adatok alapján a következő következtetéseket vonhatjuk le.
Először is, a Szovjetunió összeomlásával az oroszországi lakásépítés volumene észrevehetően csökkenni kezdett. Építőipari tevékenység Oroszországban, 1970-1990 között. 0,43-0,46 nm/fő szinten 1991 óta folyamatosan csökkenni kezdett és 2000-ben elérte a 0,21 nm/fő mélypontot. Erre utal az elmúlt 16 év alacsony új lakásépítési volumene a népességfogyás hátterében nem igazolta magát, hogy az állam nem hajlandó aktívan részt venni a lakásépítésben, és a magánvállalkozás nem birkózik meg a rábízott feladatokkal.
2. táblázat: Építési tevékenység és lakáskínálat Oroszországban
|
Lakóépületek üzembe helyezése, összterület millió négyzetméter |
Népesség, millió ember |
Építőipari tevékenység, nm új lakás/fő. |
Lakásállomány év végén millió nm. |
Lakáskínálat, nm/fő. |
|
|
nincs adat |
nincs adat |
||||
|
nincs adat |
nincs adat |
||||
Források: ; ; .
Másodszor, hadd jegyezzük meg külön a lakásbiztonsági mutatót. Az 1980-1990-es évek eredményei alapján. A lakáskínálat 4 nm-rel nőtt és 1990-ben 16,4 nm/fő volt, az ország lakossága pedig 9,4 millió fővel nőtt. Ha az 1991-2006 közötti időszakot nézzük, további 4,6 nm-rel nőtt a lakáskínálat, és 5,5 millió fővel csökkent a lakosok száma. A számítások azt mutatják A posztszovjet Oroszországban a lakáskínálat növekedésének több mint 90%-a a népességfogyás, nem pedig a lakásállomány növekedése miatt következett be..
Ma a lakásépítés mértékét tekintve Oroszország jelentősen lemarad a vezető országok mögött. Az európai szabványok szerint az éves építési tevékenységnek legalább 1 négyzetméternek kell lennie. m fejenként. Így minden évben 1 négyzetméterrel kell növekednie a lakáskínálatnak. m. A 2. táblázat adatai azt mutatják, hogy 2006-ban országszerte átlagosan mindössze 0,36 nm/fő épült. Ha az ország egyes régióit vesszük figyelembe, akkor sok terület már csak 0,1-0,2 négyzetméter/fő. A vezetők közül kiemelendő Moszkva és a moszkvai régió, amelyek építőipari tevékenysége 2006-ban 0,5 nm/fő volt. és 1 nm/fő. .
Most tegyük fel magunknak a következő kérdést: Oroszország milyen építési tevékenységgel és milyen időtávon tudja növelni lakásállományát, amelynél a lakásbiztonság értéke a fejlett országok szintjével egyenértékűvé válna. Itt két forgatókönyvet vehetünk figyelembe az események alakulására, amelyek mindegyike megfelel az építési tevékenység egy bizonyos szintjének. A pesszimista forgatókönyv a 2006-ban elért építési tevékenységnek felel meg - 0,36 nm/fő; optimista forgatókönyv - európai szabvány 1 nm/fő. A számítások elvégzéséhez Oroszország lakosságát állandónak vesszük. Mindkét forgatókönyv időtartamának számításait a 3. táblázat mutatja be.
A pesszimista forgatókönyv szerint az Oroszország és Norvégia, illetve az Egyesült Államok közötti szakadék csökkenésének időszaka több mint 100 év. Az optimista forgatókönyv szerint az évek száma 53, illetve 44 évre csökken. Tekintettel arra, hogy a jövőben ezekben az országokban nem csökken a lakáskínálat, a becsült lemaradás áthidalhatatlannak minősíthető. Ami Németországot illeti, Oroszországnak még optimista fejlemények mellett is 19 évre lesz szüksége, hogy elérje 2002-es szintjét (3-4. táblázat). Megjegyzendő, hogy a Németországi Szövetségi Statisztikai Hivatal szerint a 2003-2005. az építési tevékenységet 0,3-0,4 nm/főre becsülték, ami nagyon messze van az európai színvonaltól. Magas lakásbiztonság mellett azonban Németország megengedheti magának.
3. táblázat: Oroszország és a világ fejlett országai közötti különbség csökkenésének időszaka a lakhatás terén
|
Egy ország |
A lemaradás csökkentésének időszaka, év |
|
|
Pesszimista forgatókönyv |
Optimista forgatókönyv |
|
|
Norvégia |
||
|
Nagy-Britannia |
||
|
Svájc |
||
|
Hollandia |
||
|
Németország |
||
|
Finnország |
||
|
Írország |
||
Összehasonlító elemzést végeztünk tehát Oroszország és a külföldi országok lakásállományának fizikai paramétereiről, és megállapítottuk Oroszország civilizációs lemaradását a lakhatás terén vezető országoktól. Természetesen külön figyelmet érdemel a lakásállomány minőségének összehasonlító elemzése, de ez már külön tanulmány tárgya.
Így az alacsony kínálattal rendelkező lakások iránti magas kereslet a lakosság nagy jövedelmi differenciálódása mellett ellenőrizetlen áremelkedést ösztönöz. Az egyik univerzális mechanizmus, amely magas áron biztosítja a lakások elérhetőségét, a jelzáloghitelezés.
3. A lakáshitel elérhetősége Oroszországban és az USA-ban. A lakhatás világgyakorlatban való megfizethetőségének felmérésére a jelzáloghitel melletti lakhatási megfizethetőségi indexet használják. A piac társadalmi-gazdasági hatékonyságának ez a mutatója elterjedt az USA-ban és az európai országokban. Megmutatja, hogy az átlagos háztartás jövedelme mekkora hányada van a normál feltételekkel kibocsátott jelzáloghitel felhasználásával a normál lakás megvásárlásához szükséges jövedelemhez.
A 100%-os indikátorérték azt jelenti, hogy az átlagos családnak pontosan annyi a jövedelme, mint amennyi egy normál lakás vásárlásához szükséges jelzáloghitellel. Ha a lakhatási mutató hitel mellett 100% alatt van, akkor az átlagos háztartás nem tud normál lakást vásárolni. Például a 60%-os indikátorérték azt jelenti, hogy a háztartásnak a lakásvásárláshoz szükséges jövedelmének mindössze 60%-a van jelzáloghitellel.
Jelenleg a kölcsönnel járó lakhatási megfizethetőségi index a „Megfizethető és kényelmes lakhatás orosz állampolgárok számára” kiemelt nemzeti projekt keretében került alkalmazásra. A projekt készítői szerint a megfizethető lakhatás biztosítása azt jelenti, hogy a projekttevékenységek megvalósulását követően 2010-re az ország lakosságának legalább 30%-a saját és hitelből lakást vásárolhat. Más szóval, az orosz családok 30%-ára számolt hitelnél a lakhatási megfizethetőségi indexnek legalább 100%-nak kell lennie.
Általánosságban elmondható, hogy a hitel esetén a lakásmegvalósítási indexet a következő egyszerű képlet határozza meg: HAI=(eR/C)100%, ahol HAI a hitelből származó lakhatási mutató, R az átlagos havi családi jövedelem; C – a lakásvásárlásra fordított kölcsön havi törlesztése; e a családi jövedelem maximális hányada hiteltörlesztésre fordítható (az USA-ban e=25%).
Meg kell jegyezni, hogy a C értékét a kamatfizetések kiszámításának járadékos módszerével összhangban számítják ki. Nagysága függ a család lakásvásárlásához szükséges hitel összegétől, a hitel kamatától és a hitel futamidejétől. Az USA-ban a HAI index értékeléséhez a jelzáloghitel nagyságát a megvásárolt lakás költségének 80%-ának tekintik; a költség fennmaradó 20%-át a háztartás saját forrásból fizeti vissza.
A lakások megfizethetőségének összehasonlító értékelését Oroszországban és az USA-ban a HAI index módszerrel a 4. táblázat mutatja be.
Források: ; ; .
Egy orosz család havi jövedelmét két átlagos havi fizetés összegeként számították ki, a lakás költségét pedig az 54 négyzetméteres összterület alapján számították ki. m. Az adatok összehasonlíthatósága érdekében a családi jövedelmek hitel visszafizetésére fordítható maximális arányának paraméterét Oroszországban, csakúgy, mint az USA-ban, 25% -kal egyenlőnek tekintik. Az Oroszországra vonatkozó képletekben megjelenő hitelparaméterek az Orosz Föderáció Sberbank 2005-2006-os lakáscélú jelzáloghitelezési programjából származnak. Ha a hitelösszegről beszélünk, azt feltételezzük, hogy az orosz háztartások esetében az Egyesült Államokhoz hasonlóan a lakásköltség 20%-át személyes megtakarításból fizetik.
A 4. táblázat adatainak összehasonlító elemzése lehetővé teszi a következő következtetések levonását.
Először is, még a jelzáloghitel-programok igénybevételének lehetősége szempontjából is alacsony a lakások megfizethetősége Oroszországban. Az oroszországi hitellel rendelkező lakások megfizethetőségi indexe háromszor alacsonyabb, mint az Egyesült Államokban. Így az átlagos jövedelmű orosz háztartások számára rendkívül nehéz lakást vásárolni nemcsak saját költségükön, hanem kölcsönből is.
Másodszor, Oroszországban a lakossági jelzáloghitelezés mechanizmusa még nem kellően kidolgozott, ami a magas kamatlábakban és a viszonylag rövid hitelfeltételekben is megmutatkozik.
A HAI index variáns számításai az 1 négyzetméter bérek és ár adatai alapján. m lakás az elsődleges piacon 2006-ban azt mutatják, hogy A lakhatás amerikai értelemben vett megfizethetősége Oroszországban csak akkor lehetséges, ha a háztartásokat 30 évre gyakorlatilag kamatmentes jelzáloghitelben biztosítják.(5. táblázat).
5. táblázat: A lakások kölcsönnel való megfizethetőségének változatos becslései különböző jelzáloghitelezési feltételek mellett
|
Jelzálog feltételek |
Hitel kamata (évente) |
||||
|
Hitelfeltételek |
15 év |
||||
|
20 év |
|||||
|
25 év |
|||||
|
30 év |
|||||
Az 5. táblázat adatai is azt mutatják, hogy a kamatláb befolyása a lakhatási megfizethetőség szintjére többszöröse, mint a hitel futamidejének hatása.
4. A lakhatás megfizethetősége az orosz régiókban. Tekintsük a HAI index értékeit Oroszország számos régiójában (6. táblázat). A kapott eredmények alapján lehetségesnek látszik azonosítani az ország különböző lakhatási megfizethetőségi szintekkel jellemezhető régióinak klasztereit, amelyeknek megfelelően differenciált állami politikák megvalósítása lehetséges, például lakásépítés, lakásvásárlási támogatás. lakásépítés, valamint az Orosz Föderációt alkotó szervezetek egyesítése.
6. táblázat: A lakáshitel megfizethetőségének értékelése Oroszország régiói szerint 2005-ben
|
Vidék |
Index értékekHAI, % |
|
|
Elsődleges piac |
Másodlagos piac |
|
|
Központi szövetségi körzet |
||
|
Moszkva régió |
||
|
Rjazan megye |
||
|
Moszkva |
||
|
Északnyugati szövetségi körzet |
||
|
Murmanszk régió |
nincs adat |
|
|
Szentpétervár |
||
|
Déli szövetségi körzet |
||
|
A Dagesztáni Köztársaság |
nincs adat |
|
|
Volga szövetségi körzet |
||
|
Baskír Köztársaság |
||
|
Mari El Köztársaság |
||
|
A Mordvai Köztársaság |
||
|
Urál szövetségi körzet |
||
|
Szverdlovszki régió |
||
|
Tyumen régió |
||
|
Cseljabinszk régió |
||
|
Szibériai szövetségi körzet |
||
|
Altáj régió |
||
|
Krasznojarszk régió |
||
|
Irkutszk régió |
||
|
Távol-keleti szövetségi körzet |
||
|
Kamcsatka régió |
||
|
Magadan régió |
nincs adat |
|
Források: ; ; .
A lakhatási megfizethetőség regionális szinten értékelt paraméterei alapján a következő következtetéseket vonhatjuk le.
Először is, a rendelkezésre álló 2005-ös adatok szerint a lakhatás megfizethetősége a Magadan régióban a legmagasabb, a Dagesztáni Köztársaságban a legalacsonyabb.
Másodszor fontos hangsúlyozni, hogy a lakhatás viszonylag kényelmes feltételeit vagy az olajtermelő régiókban (például a Tyumen régióban), vagy azokban a régiókban találták meg, ahonnan a lakosság kedvezőbb területekre igyekszik költözni. Ide tartozik a Magadan és a Murmanszk régió.
Harmadszor, különös figyelmet kell fordítani a lakhatás alacsony megfizethetőségére a szövetségi városokban: Moszkvában és Szentpéterváron. Ezek a szövetségi alanyok együttesen több mint 15 millió embert, vagyis az ország lakosságának 10%-át halmozzák fel, akik nagy népsűrűség és alacsony lakhatási körülmények között élnek. Így a lakhatás megfizethetőségét tekintve Oroszország északi fővárosa a Mari El Köztársasághoz, Csuvashiához és az Udmurt Köztársasághoz hasonlítható, Moszkva pedig mindössze 7 régiót tudott felülmúlni.
Az orosz régiók nagymértékű differenciáltsága a lakások megfizethetősége és a hitelezés tekintetében szükségessé teszi az állam szelektív kamatozási politikáját a jelzáloghitelek esetében. Például az orosz Sberbank kedvezményes kamatokat állapít meg Moszkva, a moszkvai régió és Szentpétervár jelzáloghiteleire. Az ország más régióiban található Sberbank fiókok, amelyek lakosságának legalább a moszkvaiaknak kell növelnie a lakások megfizethetőségét, mindenki számára azonos kamatláb mellett működnek.
*A munka az Orosz Humanitárius Tudományos Alapítvány (08-02-00065a számú projekt) anyagi támogatásával valósult meg.
Irodalom
2. Orosz statisztikai évkönyv. 2005. Statisztikai gyűjtemény/Rosstat. M., 2006.
3. Lakásstatisztika az Európai Unióban, 2004. Nemzeti Lakás-, Építés- és Tervezési Tanács, Svédország; A Cseh Köztársaság Regionális Fejlesztési Minisztériuma/ www.iut.nu.
8. Gusev A.B. Lakásépítés a fővárosi régióban: Moszkva veszít a moszkvai régióval szemben /
Az elmúlt években az orosz gazdaság összes ágazata közül talán a legnagyobb sikert az építőipar érte el. Már a vizuális megfigyelések is azt mutatják, hogy az egész ország építkezés és felújítás alatt áll. Első pillantásra ez az állapot azt a reményt ad, hogy Oroszország a lakásépítés terén le tudja küzdeni lemaradását a világ fejlett országaihoz képest. A rendelkezésre álló tények azonban azt mutatják, hogy a helyzet itt még rosszabb lehet, mint a gazdaság más területein. Így az európai szabványok szerint az építési tevékenységnek legalább 1 nm-nek kell lennie. egy főre jutó évente, i.e. A lakáskínálatnak évente 1 négyzetméterrel kell növekednie. 2005-ben Oroszországban mindössze 0,3 négyzetméter épült. fejenként. Ha az ország egyes régióit tekintjük, sok terület 0,01-0,02 nm/fő szinten maradt. Az Orosz Föderáció egyes gazdaságilag fejlett régiói, például Moszkva és a moszkvai régió 2005-ben jelentősen közelebb kerültek az európai színvonalhoz, és elérték a 0,5 és 0,8 négyzetméter/fő értéket. illetőleg.
A privatizációs mechanizmusok révén a tulajdonosi szerkezetben bekövetkezett változások és a lakáspiac kialakításának megteremtett jogszabályi keretei azonban még nem növelték drámaian a lakásállomány volumenét, Oroszországban a lakáskínálat továbbra is rendkívül alacsony a fejlett országokhoz képest. Vegyük észre, hogy a volt szocialista blokk államai (Lengyelország, Litvánia, Lettország stb.) hasonló lakáshiány-problémával küzdenek.
A más országok lakásellátásának helyzete alapján a következő kérdést tesszük fel magunknak: Oroszország milyen volumenű lakásépítés mellett és milyen időtávon tudja növelni lakásállományát, amikor egy lakosra 40 négyzetméter jutna. , mint Németországban, vagy 65 nm, mint az USA-ban. Ugyanakkor két forgatókönyvet veszünk figyelembe az események alakulására: egy pesszimistát, amikor az oroszországi újlakásépítés mértéke az elért szinten marad (0,3 nm/fő); optimista, amikor az orosz lakásépítés növekedése eléri az európai színvonalat (1 nm/fő).
Oroszország népességét konstansnak tekintve azt tapasztaljuk, hogy a lakásépítés jelenlegi léptékével (0,3 nm/fő) csak 64 év után lehet felzárkózni Németországhoz, amennyiben a németek lakáskínálata nem változik. És ez annak ellenére, hogy a Német Szövetségi Statisztikai Szolgálat szerint 2003-2005. kivitelezési tevékenységét 0,3-0,4 nm/főre becsülték, ami nagyon messze van az európai színvonaltól; Magas lakásbiztonság mellett Németország ezt megengedheti magának. Ha Oroszország eléri az építőipari tevékenység európai színvonalát (1 nm/fő/év), akkor a 40 nm/fő érték eléréséhez. 19 évre lesz szüksége. Az Oroszország és az Egyesült Államok közötti különbség a lakásellátás tekintetében a jelenlegi építési tevékenység mellett 147 évre becsülhető (pesszimista forgatókönyv). Ha kitartóan épít minden évben 1 nm. új lakás egy főre, akkor ez az időszak 44 év lesz (optimista forgatókönyv).
Ha feltételezzük, hogy egy bizonyos köztes fejlesztési forgatókönyv a gyakorlatban is megvalósul, akkor ebben az esetben Oroszország és az Egyesült Államok között 95,5 év lesz a különbség. Úgy tűnik, hogy a modern körülmények között egy ilyen lemaradás helyrehozhatatlan. Így az Oroszország és a világ gazdaságilag fejlett országai között feltárt szakadék óriási, és ennek megszüntetéséhez több évtizedes aktív lakásépítésre lesz szükség. Mellékesen megjegyezzük, hogy az általunk elemzett lakásszektor nincs kitéve az éghajlati hatásoknak, mert a kemény tél nem akadályozta meg, hogy egy olyan északi ország, mint Norvégia vezető szerepet töltsön be a lakosság lakhatási területén.
Az oroszországi lakásellátás szintjének helyes összehasonlításához más országokkal, a figyelembe vett mutatók mellett figyelembe kell venni a lakhatás minőségét is. Ez a jellemző összetett és nehezen értékelhető, de olyan paraméterként használható, mint a romos és romos ház abszolút és relatív mérete. A 10 éves fejlesztés (1995-2006) eredményei alapján a romos és leromlott állapotú lakások volumene 2,5-szeresére nőtt, részesedése az ország teljes lakásállományában 1,4%-ról 3,1%-ra nőtt. A leromlott és leromlott állapotú lakásállomány arányának növekedésével az egy főre jutó értéke is nő.
Így az oroszországi lakáskínálat mennyiségi növekedése a lakásállomány átlagos fizikai értékcsökkenésének növekedésével jár együtt.
A szükség- és romos lakások mennyiségének csökkentése két irányban valósul meg: a romos lakások nagyjavítása és új lakások építése.
A FÁK-országok lakosságának átlagos lakáskínálata továbbra is alacsony
A szovjet időszak statisztikáiban (mint a modern orosz statisztikában) a lakosság életkörülményeinek általános jellemzésére leggyakrabban a lakosság átlagos lakhatási ellátásának mutatóját használták. Mind a teljes népszámlálások vagy mintavételes felmérések adatai, mind a jelenlegi számviteli adatok alapján számították ki. Az első esetben az egy háztartás (család)tagra jutó össz- vagy lakóterület átlagos négyzetméterét mutatta meg. A másodikban egy ország, régió, város vagy egyéb területi egység lakásállományának egy főre jutó átlagos nagysága az adott területen állandó lakóhellyel rendelkező teljes népességből.
Az 1989. évi összuniós népszámlálás szerint a később a FÁK-taggá vált uniós köztársaságok lakosságának átlagos lakásellátása 10-20 négyzetméter összterület között mozgott egy főre (1. ábra). Ez észrevehetően kevesebb, mint a legtöbb európai országban, beleértve a szocialista tábort is. A lakáshiány súlyosságának mérséklésére speciális lakásprogramokat dolgoztak ki és valósítottak meg, és aktívan folytatták a tömeges lakásépítést. A 90-es években üzembe helyezett új lakások mennyisége szinte mindenhol meredeken csökkent, azonban az első országos népszámlálások eredményei szerint az átlagos lakáskínálat minden olyan országban nőtt, amelyre vonatkozó adatok állnak rendelkezésre, kivéve Kirgizisztánt, ahol nem változott. - 13 négyzetméter személyenként . Nemcsak azokban az országokban nőtt 3-4 négyzetméterrel, ahol a népesség fogyott (Belorusz, Kazahsztán, Oroszország és Ukrajna), hanem a gyorsan növekvő népességű országokban is (Tádzsikisztánban és kisebb mértékben 2 fővel). méter , Azerbajdzsánban).
1. ábra A FÁK-országok lakosságának átlagos lakhatási ellátottsága népszámlálási adatok szerint, négyzetméter. méter összterület egy főre
A lakosság átlagos lakásellátottsága a lakásállomány és népesség jelenlegi elszámolása szerint Azerbajdzsán, Kirgizisztán és Tádzsikisztán kivételével minden FÁK-országban gyorsan emelkedett (2. ábra). A FÁK-ban átlagosan az 1991 végi egy főre eső 16 négyzetméterről 2005 végére 19 négyzetméterre nőtt. 2006 elejére ez Tádzsikisztán kivételével minden országban magasabb volt, mint 1991 végén – 8,6 és 9,5 négyzetméter egy főre jutó összlakás. Örményországban és Fehéroroszországban az egy főre jutó átlagos lakáskínálat elérte a 23 négyzetmétert, Ukrajnában - 22, Moldovában és Oroszországban pedig meghaladta a 21 négyzetmétert.
2. ábra A FÁK-országok lakosságának átlagos lakásellátottsága 1991, 1995, 2000 és 2005 végén a folyó számviteli adatok szerint, négyzetméter. méter összterület egy főre
A nemzetközi statisztikákban sokkal ritkábban jellemzik a lakosság lakáskínálatát az egy főre jutó négyzetméterek száma. A leggyakrabban használt mutató az egy szobában élők száma. Így a nyomornegyedekben való élés egyik kritériuma, amelyet az ENSZ Humán Települési Programja (UN-HABITAT) fogadott el, az elégtelen lakterület – nappalinként több mint három ember. Az Európai Unió Statisztikai Bizottságának kritériumai szerint pedig túlzsúfoltnak minősül a lakás, ha egy szobánként egynél több személy tartózkodik. Ebből a szempontból érdekesek a lakóhelyiségek szobaszám szerinti megoszlására vonatkozó adatok (3. ábra). A legtöbb ország - a volt Szovjetunió köztársaságai, valamint az egykori szocialista tábor egyes országai - lakásállományát az egy-két szobás lakóépületek túlsúlya, valamint a lakóegységek szinte teljes hiánya jellemzi. ötöt meghaladó szobák száma. És ha már a szovjet időszakban épült vagy korszerűsített lakásállományról beszélünk, akkor a négyszobás lakások ritkák voltak, nem beszélve a nagyszámú lakószobás lakásokról. Figyelembe véve, hogy számos FÁK-országban, elsősorban a közép-ázsiai országokban a háztartások átlagos mérete észrevehetően meghaladja az Európai Unió és Amerika országainak átlagos háztartásméretét, elmondható, hogy az ország lakosságának átlagos lakáskínálata. A FÁK-országok a független fennállás időszakában elért növekedése ellenére továbbra is meglehetősen alacsonyak.
3. ábra Lakóhelyiségek szobaszám szerinti megoszlása egyes FÁK-országokban és a világ más országaiban, %
4 - Türkmenisztán - 2003 végén.
5 – Európa számokkal. Eurostat évkönyv 2006-2007. 123. o.
