Általános szabály, hogy telek nélkül nem lehet épületet vásárolni, mert... a törvény tiltja egy épület és egy telek külön elidegenítését, ha mindkét ingatlan egy személyhez tartozik (az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének 4. cikke).
A törvény meghatározza a telkek és a hozzájuk szorosan kapcsolódó tárgyak sorsegységének jogi elvét. Ennek az elvnek megfelelően minden, a telkekkel szorosan összefüggő objektum a telkek sorsát követi, kivéve a szövetségi törvények által meghatározott eseteket (az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 5. alpontja, 1. cikk, 1. cikk).
az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2005. március 24-i 11. sz. határozatának 11. pontja).
Ennek az álláspontnak az indoklását az alábbiakban a „Jogász Rendszer” anyagai tartalmazzák.
Hogyan lehet megoldani a telekre vonatkozó jogok kérdését egy épület (építmény) eladásakor
Először is, még az ügylet megkötésekor is fontos meggyőzni a vevőt arról, hogy nem lesz nehézsége nemcsak magának az épületnek, hanem annak a teleknek a további üzemeltetésében, amelyen az található. A vevőnek nem maradhat kérdése, és nem szabad azt a benyomást keltenie, hogy hihetetlen nehézségekkel kell szembenéznie a telek újbóli bejegyzésével kapcsolatban. Ellenkező esetben megtagadhatja az épület megvásárlását.
Másodszor, a törvény számos kötelezettséget ró az épület eladójára a telekre vonatkozó jogokkal kapcsolatban. Ha az épület és az alatta lévő telek is egy személy tulajdonában van, akkor csak együtt adható el, ellenkező esetben az ügylet érvénytelennek minősül. Ha az épület eladója a telket bérleti jogviszonyban használja, köteles értesíteni a bérbeadót a jog átruházásáról az épület új tulajdonosára.
Föld állapota
Telek eladásakor az eladó köteles a vevő rendelkezésére bocsátani a telek terheiről és a használat korlátozásáról (az Orosz Föderáció földtörvénykönyve 37. cikkének 1. pontja).
Azokra az esetekre, amikor csak az épületet értékesítik (mivel az épület eladója birtokolja az alatta lévő földterületet bérbeadás útján), a törvény nem ír elő ilyen kötelező előírást. Az épület vevője azonban az adásvételi ügylet feltételeként kérheti ezeket az információkat. Ez annak köszönhető, hogy rendkívül fontos, hogy az épület vásárlója tisztában legyen a telek további használatának kilátásaival.
Az eladó legegyszerűbb módja az ilyen információk megadásának, ha benyújt egy kivonatot az egységes állami nyilvántartásból, amely információkat tartalmaz a telken lévő korlátozások és terhek meglétéről vagy hiányáról.
Általános szabály, hogy az épület vásárlója érdeklődik a következők iránt:
Kiderülhet, hogy az Egységes Állami Nyilvántartásban nincs bejegyzés a telephellyel kapcsolatban, mivel a jog állami bejegyzése nem történt meg az 1997. július 21-i 122-FZ szövetségi törvénnyel összhangban. Az ingatlanhoz fűződő jogok állami bejegyzéséről és az azzal folytatott ügyletekről” (a továbbiakban: bejegyzési törvény). Ebben az esetben fontos megnyugtatni a vevőt, és elmagyarázni neki: ennek az az oka, hogy a telekre vonatkozó jogok a regisztrációs törvény hatályba lépése előtt keletkeztek. A törvény kimondja, hogy az ilyen jogokat állami nyilvántartásba vételük hiányában is jogilag érvényesnek ismerik el. Az ilyen jogok állami nyilvántartásba vétele tulajdonosaik kérésére történik (a regisztrációs törvény 6. cikkének 1. cikkelye).
Ebben az esetben az adásvételi ügyletre vonatkozó dokumentumokat és az eladó jogait igazoló dokumentumokat egyidejűleg nyújtják be állami nyilvántartásba. Ennek megfelelően legalább két regisztrációs művelet végrehajtásra kerül. Először is, az eladó korábban keletkezett jogának állami bejegyzése (a regisztrációs törvény 6. cikkének 2. cikkelye). A következő lépés a tulajdonjog átruházása (az eladóról a vevőre), és szükség esetén magát az adásvételi szerződést is nyilvántartásba veszi.
Figyelem! A gyakorlatban általában a fent leírt sémát használják. A Rosreestr azonban ilyen vagy olyan okból megtagadhatja az eladótól a korábban megszerzett tulajdonjog bejegyzését.
Például a Rosreestr úgy ítélheti meg, hogy a korábban keletkezett tulajdonjog bejegyzése iránti kérelemmel együtt nem nyújtottak be olyan dokumentumot, amely megerősíti ennek a jognak az eladótól való megjelenését. Később természetesen lehetőség van a bíróságon a Rosreestr határozatának törvénytelenné nyilvánítására, de ez időbe telik (a Moszkvai Kerület Szövetségi Monopóliumellenes Szolgálatának 2012. március 22-i állásfoglalása az A41-11608/11 ügyben).
Ilyen visszautasítás esetén a Rosreestr nem regisztrálja a tulajdonjog átruházását a vevőre.
Ha a szerződés feltételei szerint az eladó csak a tulajdonjog átruházásának állami regisztrációja után kap fizetést, akkor a Rosreestr elutasítása hosszú ideig késlelteti a fizetés kézhezvételét.
Ezenkívül a nem dokumentált ingatlanokmányok kezdetben figyelmeztethetik a vevőt, és alku tárgyává válhatnak. A vevő ragaszkodhat az árcsökkentéshez, ezt megnövekedett kockázataival magyarázva.
Ezért tanácsos lehet, hogy az eladó a már meglévő jogot előzetesen regisztrálja.
És sok vevő maga szabja meg az eladónak azt a feltételt, hogy először (az adásvételi ügylet előtt) forduljon a Rosreestrhez egy korábban keletkezett tulajdonjog bejegyzésére, és kapjon egy igazolást, amely tanúsítja a jogát.
Ezen túlmenően célszerű elmagyarázni a vevőnek, hogy az egységes állami nyilvántartásban a telekre vonatkozó bejegyzés hiánya azt is jelzi, hogy ezzel a telekkel kapcsolatban nem állapítottak meg terheket. Ellenkező esetben a telekre vonatkozó bejegyzést az Egységes Állami Nyilvántartásba a megfelelő teher bejegyzésének időpontjában tették volna.
Telekhasználati jog épület eladásakor
Általános szabály, hogy ha egy épület és az alatta lévő telek különböző személyek tulajdonában van, akkor az épület tulajdonosának joga van azt a telek tulajdonosának hozzájárulása nélkül eladni, ha ez nem mond ellent a használati feltételeknek. törvény vagy megállapodás által létrehozott ilyen telek (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 271. cikkének 2. szakasza, 3. szakasza, 552. cikke).
Az épület eladásakor a vevő jogosultságot szerez a megfelelő telek használatára ugyanazokkal a feltételekkel, amelyekkel az épület eladója használta.
Mit tegyen az épület eladója, ha neki adták bérbe a telket?
Az épület eladó egyetlen felelőssége, hogy értesítse a bérbeadót az eladásról. A helyzet az, hogy ebben az esetben az általános szabály az irányadó: a telek bérlője a bérbeadó hozzájárulása nélkül átruházhatja bérleti jogát harmadik személyre (ideértve az épület vásárlóját is) a bérbeadó értesítése mellett (5. pont). Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 22. cikke, az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Plénumának 2005. március 24-i 11. számú, „A földterületekre vonatkozó jogszabályok alkalmazásával kapcsolatos kérdésekről” szóló határozatának 15. pontja; a továbbiakban 11. számú határozatként hivatkozunk). Az értesítést az eladónak (bérlőnek) kell megküldenie, és azt ésszerű határidőn belül meg kell tennie. Ha az eladó ezt nem teszi meg, a bérbeadó követelheti az okozott veszteségek megtérítését (11. sz. határozat 2. bekezdés, 16. pont).
A törvény ilyen helyzetben nem írja elő a bérleti szerződés újrabejegyzését az épület új tulajdonosának. Érdemes azonban az épület eladójának megállapodást kötni a telek bérbeadójával a bérleti szerződés felmondásáról, és abban rögzíteni a követelések hiányát.
Végül előfordulhat, hogy konfliktushelyzet alakul ki az épület vevője és a telek tulajdonosa között, és a vevő ebbe a konfliktusba az épület eladóját próbálja bevonni. Ilyen helyzetben az épület eladójának meg kell értenie, hogy vele szemben jogszabályon alapuló követelés nem érvényesíthető. Az épületet vásárló ügyvédjének pedig azt tanácsolhatjuk, hogy a bérbeadóval folytatott vitában hivatkozzon a 11. számú határozat 15. pontjára. Ez kimondja, hogy az épület tulajdonjogának átruházásának állami nyilvántartásba vételétől kezdve a vevő megszerzi az épületet. a telek azon részének használati joga, amely az épület használatához szükséges. Ebben az esetben magában a bérleti szerződésben fel kell tüntetni a bejelentés lehetőségét.
Így az épület tulajdonjogának átruházása után automatikusan megtörténik a bérleti jog átruházása. Az eladó eláll az épület alatti telek bérleti kötelezettségétől. Még akkor is, ha a vevő nem követeli meg a bérleti jog újrabejegyzését, úgy kell tekinteni, hogy a korábban megkötött bérleti szerződés továbbra is szabályozza az új bérlő, azaz a vevő által a telekhasználati viszonyt. (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbírósága Elnökségének 2009. október 27-i határozata, 8611/09. sz.).
Mit tegyen az épület eladója, ha a telek állandó (örök) használati joga alatt állt?
Ha az épület eladója állami (önkormányzati) vállalkozás, kormányhivatal, kormányhivatal vagy önkormányzati szerv, akkor nagy valószínűséggel az eladót illeti meg az épület alatti földterület állandó (örök) használati joga. Egyes esetekben kiderülhet, hogy az eladó, aki egy kereskedelmi szervezet, pontosan ezzel a joggal használta az oldalt.
A törvény nem ró konkrét kötelezettséget az épület eladójára abból a szempontból, hogy a telek állandó (határozatlan) használati joga volt. Ebben az esetben az épület vásárlójának (ha kereskedelmi szervezet vagy egyéni vállalkozó jár el) ezt a jogát újra kell regisztrálnia - nevezetesen a földterülethez való jogát bérleti szerződés megkötésével formálissá kell tennie, vagy tulajdonjogot szereznie kell az ingatlanban. A 2001. október 25-én kelt 137-FZ „Az Orosz Föderáció Földkódexének hatálybalépéséről” szóló szövetségi törvény 3. cikkének (2) bekezdésében előírt módon. Ezt a magyarázatot a 11. számú határozat 13. pontjának 3. bekezdése tartalmazza.
Példa a gyakorlatból: a bíróság eleget tett az épület új tulajdonosának követeléseinek, és jogellenesnek minősítette a kormányzati hatóságoknak a telekre vonatkozó dokumentumok újrabejegyzésének mulasztását
2003-ban az LLC "T." három parkolóból álló komplexumot vásárolt egy egységes vállalkozástól. A tulajdonjog átruházását 2004-ben jegyezték be. Ezt követően az LLC "T." ismételten fellebbezést nyújtott be a helyi önkormányzati szervhez egy telek állandó (örökkévaló) használati jogának tulajdonjogba történő átjegyzése ügyében a 2001. október 25-i 137-FZ „On” szövetségi törvénnyel összhangban. az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének hatálybalépését.” A telek ingatlanként történő átvételéről vagy az átjegyzés megtagadásáról azonban nem született döntés, és az adásvételi szerződés tervezetét sem küldték meg a társaságnak.
LLC "T." pert indított a mulasztás jogellenes megállapítása és a telek tulajdonjogának a felperes részére történő biztosítása iránt.
A törvény tiltja egy épület és egy telek külön elidegenítését, ha mindkét ingatlan egy személyhez tartozik (Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve 35. cikkének 4. szakasza).
Ezért olyan ügyletek, amelyekben a felek akarata egy megfelelő telek nélküli épület, építmény, építmény elidegenítésére irányul, vagy olyan telek elidegenítésére irányul, ahol nincs ingatlan, ha a telek és az ott található tárgyak azon egy személy tulajdonjoga, semmisek” (11. sz. határozat 11. pont).
Ez a szabály csak akkor nem érvényes, ha:
Ezeket a kivételeket a (4) bekezdés határozza meg *
Épület (építmény) tulajdoni hányadának értékesítése vagy annak egy részének elidegenítése esetén az eladó köteles az épület (építmény) elhelyezkedő telek tulajdonrészét is eladni. Ezt a kötelezettséget az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének (4) bekezdése határozza meg.
Ezt a szabályt az épület eladójának figyelembe kell vennie az ügylet feltételeinek megvitatása során. Még akkor is, ha a vevő maga vállalja, hogy csak az épületet vásárolja meg az alatta lévő telek nélkül (mivel nem hajlandó fizetni a telekért is), az ilyen tranzakció akkor is érvénytelen lesz. A felek nem tudják regisztrálni a tulajdonjog átruházását, ami azt jelenti, hogy az eladó nem kaphat fizetést (vagy a fizetést vissza kell fizetni a megbukott vevőnek).
Példa a gyakorlatból: az épület tulajdonjogának átruházásának bejegyzését megtagadták, mert a felek nem nyújtottak be dokumentumokat a telek tulajdonjogának átruházásáról, amely az épülethez hasonlóan az eladót illeti. A bíróság a Rosreestr tevékenységét törvényesnek ismerte el *
Az önkormányzati vállalkozás (eladó) és a cég (vevő) kérelmet és dokumentumcsomagot nyújtott be a Rosreestr-nek a nem lakóépület jogainak és tulajdonjogának átruházásának állami bejegyzésére. Ugyanakkor a felek nem nyújtottak be dokumentumokat a Rosreestrnek a megszerzett épület alatti telekre vonatkozó jogok átruházásának állami bejegyzésére. A Rosreestr megtagadta a megállapodás bejegyzését és a tulajdonjog átruházását, mivel a kérelmezők megsértették az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének (4) bekezdésében foglalt követelményt.
A felek a bíróságon megtámadták az elutasítást, de a bíróság a Rosreestr döntését jogszerűnek ismerte el, kifejtve:
„Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve 35. cikkének 4. szakasza előírja, hogy a telken található, egy személyhez tartozó épület, építmény, építmény elidegenítése a telekkel együtt történik.
A regisztrációs törvény 13. cikkének (1) bekezdése értelmében az állami nyilvántartásba vétel magában foglalja a dokumentumok jogi vizsgálatát és az ügylet jogszerűségének ellenőrzését.
Eladható-e egy ház a földterület eladása nélkül, amelyen az található? Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvében egyértelműen meghatározott jogi normák válaszolnak erre a kérdésre.
Gyakran felmerül a kérdés, hogy lehetséges-e egy ház eladását a földterület eladása nélkül hivatalossá tenni. Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve szerint a telken található épületek formájában ingatlannal folytatott tranzakciókat a telekkel együtt hajtják végre, abban az esetben, ha az épületnek egy tulajdonosa van. A szövetségi törvény alapján megállapított jogi normák olyanok, hogy a telek és a rajta lévő épület összekapcsolódik.
Az ingatlan fogalmába a földhöz közvetlenül kapcsolódó ingatlanok tartoznak. Amikor a földet eladják, a házat is eladják. És fordítva - ha az épület egy másik személy tulajdonába kerül, ugyanaz a sors éri az alatta lévő telket.
Az épület egy részének eladása esetén a telek arányos részét egyidejűleg elidegenítik. A házvásárlási szerződés megkötésénél figyelembe kell venni a telekkérdést. Ha a szerződés nem írja elő a telek tulajdonjogának átruházását az épülettel együtt, az érvénytelennek minősül.
A kódex 35. cikkének (4) bekezdése kivételeket ír elő az általános szabály alól. Vagyis a ház és a föld nem válik egyetlen egésszé, és nem adják el együtt:
A ház és a telek eladásának regisztrálásához a következő dokumentumokat kell elkészítenie:
Manapság számos közvetítő cég van, amely nagyon tisztességes díj ellenében vállalja, hogy ügyfelei számára ingatlanértékesítést vagy -vásárlást intéz. Idő és erőfeszítés megtakarítása érdekében igénybe veheti az egyik szolgáltatást. Ha szeretné, a tranzakciót maga is végrehajthatja. A művelet sikeres végrehajtásához ajánlatos a több egymást követő lépésből álló egyszerű utasítások szerint eljárni.
Először, utána kell nézni, hogy az előző tulajdonostól megmaradt ház papírjai tartalmaznak-e a telekre vonatkozó dokumentumokat is. Ha hirtelen nem találják meg, kérvényt kell írnia a helyi közigazgatási hatóságokhoz a földterület tulajdonba adása vagy bérbeadása érdekében.
Másodszor, be kell szerezned a telket:
A jogszabály legújabb változata a kataszteri útlevél lehetőségét írja elő, ha a földterület kicsi.
Harmadik,Érdemes tájékozódni, hogy az épület kezelésébe mekkora telek tartozik. Ha a telek területe nem elegendő az eladásra kerülő épülethez, akkor ennek megoldására rendeletre lesz szükség. Hiszen a törvényi szabályok szerint az épület tulajdonosa mind a ház alatti földterület, mind a hozzá közeli terület tulajdonosa.
Az Orosz Föderáció földtörvénykönyve egyértelműen szabályozza a szabályokat és követelményeket arra vonatkozóan, hogy eladható-e egy ház vagy más épület anélkül, hogy eladnák azt a területet, amelyen ez az objektum található. A 35. cikk kimondja, hogy a telken elhelyezett épületek csak közösen elidegeníthetők, ha mindkét ingatlan tulajdonjoga ugyanazon tulajdonosé.
A fentiek alapján azt a következtetést vonhatjuk le, hogy nem lehet házat eladni föld nélkül, ha mindkét tárgy birtokában van. Az ügyletekben mindig együtt jelennek meg, annak ellenére, hogy a terület és az épület különböző vagyontárgyak, amelyek személyi kataszteri számmal, tulajdonjoggal és egyéb dokumentumokkal rendelkeznek. Nem mindegy, hogy az ingatlan milyen kategóriába tartozik, vagy hogy az építkezés befejeződött-e. Vagyis önmagában sem az épület eladása, sem vétele nem lehetséges, ha az alatta lévő földterület más tulajdonában van. Ez kötelező feltétel, megsértése esetén a tranzakció érvénytelennek minősül.
Egy ház eladása telek nélkül azonban bizonyos értelemben nem is olyan lehetetlen.
Kedves olvasóink!
Cikkeink a jogi problémák megoldásának tipikus módjairól szólnak, de minden eset egyedi. Ha szeretné megtudni, hogyan oldja meg problémáját, kérjük, lépjen kapcsolatba a jobb oldalon található online tanácsadói űrlappal →
Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket telefonon (24/7):
Mivel a törvény szerint épületet telek nélkül nem lehet eladni, és földet a rajta lévő épület nélkül nem, ez a szabály addig érvényes, amíg ezek az ingatlanok fennállnak. Az eladott ház vagy egyéb épület mindig az új tulajdonos tulajdonába kerül, az arányos földterülettel együtt. Annak ellenére, hogy ezeknek a tárgyaknak az eladásakor két szerződést kötnek egyszerre, a telek mindig szerepel az épület adásvételi szerződésében. Ha a dokumentumokban sehol nem szerepel a telek, ez jó ok a tranzakció törlésére és az ingatlan elidegenítésére.
Ennek ellenére az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének negyedik bekezdése megemlít néhány kivételt a földnek az épülettel együtt történő elidegeníthetetlen átruházása alól:
Ez alapján elmondhatjuk, hogy egy lakóépület vagy egyéb épület értékesítésének nem kell feltétlenül a teljes területre kiterjednie. A jelenlegi tulajdonosnak joga van elidegeníteni a terület azon részét, amelyen az épület található. Ez a lehetőség azt jelenti, hogy először formalizálni kell a terület felosztását két külön ingatlantárgyra, amelyek mindegyikéhez új kataszteri számot rendelnek.
Ha egy házat telek nélkül vagy annak egy részével szeretne eladni a terület felosztása után, el kell készítenie a tranzakcióhoz szükséges dokumentumok listáját, nevezetesen:
Ezzel és a webhelyhez hasonló papírlistával együtt a dokumentumokat benyújtják a regisztrációs hatósághoz. Miután a vevőnek kiállították a tulajdonjogról szóló igazolást, az eladó teljesen elveszíti az ingatlanhoz fűződő jogait. Eddig a pontig minimális veszteség mellett törölheti a tranzakciót. Utána - csak a bíróságon keresztül, drága, időigényes és nem mindig sikeres.
Fontos annak biztosítása, hogy az adásvételi szerződés helyesen készüljön. Ehhez érdemes egy tapasztalt ügyvédhez fordulni. Ezenkívül a személyes biztonság érdekében célszerű az okiratot közjegyzői hitelesíteni.
Ma már számos magánszervezet kínál ingatlanértékesítési szolgáltatást, még a legnehezebb esetekre is szakosodva. Az ilyen ügyletekkel kapcsolatos személyes tapasztalat nélkül tanácsos felvenni a kapcsolatot az ilyen közvetítőkkel, gondosan elemezve hírnevüket, és ellenőrizni kell az általuk nyújtott tevékenységekre vonatkozó állami engedélyt.
Mivel egy épület telek nélküli eladása bizonyos árnyalatokkal rendelkező eljárás, ismernie kell annak sorrendjét és jellemzőit.
| Tervezési sorrend | Megjegyzések |
|---|---|
| A föld tulajdoni okmányainak rendelkezésre állásának meghatározása | Ha nem állnak rendelkezésre, sürgősen ki kell adni. |
| A papírok átvétele a helyszínen | Kataszteri útlevél és terv, műszaki dokumentáció. A kataszteri dokumentáció csak akkor nem szükséges, ha a terület kicsi. |
| Az épületre kiosztott földterület meghatározása | A méréseket megfelelő szakemberek segítségével kell elvégezni, akik hivatalos következtetést adnak ki. |
| Szakemberek hívása földmunkákhoz | Földmérési eljárás, területterv készítése és minden egyes objektum topográfiai felmérése |
Kedves olvasóink!
Gyors és ingyenes! Vagy hívjon minket telefonon (24/7).
A telken több ingatlan (termelési bázis) található egy személy tulajdonában. A vevő egyenként, azaz nem egyszerre szeretné megvásárolni az ingatlant. De a csapás az, hogy nem lakáscélú épületet nem lehet telek nélkül eladni. Eladható még az egyik épület a telek felosztása nélkül?
A kialakult bírói gyakorlat szerint azok az ügyletek, amelyek alapján egy épületet (építményt, építményt) megfelelő telek nélkül, vagy olyan telket idegenítenek el, ahol nincs ingatlan, ha a telek és a rajta található tárgyak tulajdonjoggal tartoznak. egy személynek, érvénytelenek (Az Orosz Föderáció Legfelsőbb Választottbíróságának Plénumának 2005. március 24-i határozata).
Javasoljuk, hogy fontolja meg az épületek egyetlen ingatlanegyüttes - egy vállalkozás (amely magában foglalja az összes értékesített tárgyat) részeként történő értékesítését, ebben az esetben az eladónak joga van az épülettel együtt átruházni a tulajdoni hányadot. a telek (amely a teljes ingatlanegyüttes épületrészének felel meg).
A telekre vonatkozó jogok átruházásának kérdését a rajta található ingatlan elidegenítésekor az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve és az Orosz Föderáció földtörvénykönyve szabályozza.
„11. A telken elhelyezkedő, egy személy tulajdonát képező épület, építmény, építmény elidegenítése szerint – az ott meghatározott esetek kivételével – a telekkel együtt történik. Az egy személyhez tartozó épület, építmény vagy építmény nélküli telek elidegenítése nem megengedett*.
Ezért olyan ügyletek, amelyekben a felek akarata egy megfelelő telek nélküli épület, építmény, építmény elidegenítésére irányul, vagy egy olyan telek elidegenítésére irányul, ahol nincs ingatlan, ha a telek és az ott található tárgyak rajta tulajdonjog alapján egy személyhez tartoznak, érvénytelenek*.
Ugyanezt az eljárást kell alkalmazni az egy személy tulajdonában lévő telkek és a rajtuk elhelyezkedő ingatlanok elidegenítésére a földtulajdon lefoglalása, épület, építmény, építmény elkobzása, lefoglalása esetén. az említett ingatlan tulajdonosa kötelezettségeire
Kezdőlap / Ingatlan / Telekre vonatkozó jogok a rajta található ingatlan eladásakor
A Polgári Törvénykönyv 552. cikke rögzíti a telek és a rajta található ingatlan közötti elválaszthatatlan kapcsolat elvét (1. pont). Ebből a jogi normából következik, hogy az épület, építmény vagy egyéb ingatlan adásvételi szerződése alapján a vevő az ingatlan tulajdonjogának átruházásával egyidejűleg átszáll az ingatlan által elfoglalt földterülethez fűződő jogokba. és használatához szükséges.
A fenti szabályhoz a következőképpen lehet hozzászólni: az ingatlan a telek sorsát követi, értékesítésekor meg kell oldani a vevő telekjogának kérdését.
A Polgári Törvénykönyv 552. § (2) és (3) bekezdése megállapítja az értékesítés szabályait arra az esetre, ha:
Az első esetben a Polgári Törvénykönyv 552. cikkének (2) bekezdése szerint a vevő átruházza az értékesítendő ingatlan által elfoglalt és a használatához szükséges telek tulajdonjogát, hacsak törvény eltérően nem rendelkezik. Ügyeljen az utolsó feltételre, erre később visszatérünk.
A második esetben a Polgári Törvénykönyv 552. cikkének (3) bekezdése szerint az ingatlan vevője megszerzi a megfelelő telek használati (például bérleti) jogát, akárcsak az ingatlan eladója. Ez azt jelenti, hogy ha a vevő ingatlant szerzett egy olyan telken, amelyet az épület eladója bérelt, akkor a telek bérleti joga a vevőre száll át abban az összegben és olyan feltételekkel, amelyekkel az épület eladója rendelkezett.
Egy figyelmes olvasó számára a Ptk. fenti rendelkezései számos kérdést vetnek fel: mit jelentenek az „ilyen ingatlan által lakott”, „használatához szükséges” stb. kifejezések? Hogyan érthető az ingatlan által elfoglalt telek tulajdonjogának átruházása? Ebben az esetben új (második) telket alakítanak ki, megkerülve az állami kataszteri bejegyzés fárasztó eljárását? És ez nem a lehetséges kérdések teljes listája.
Próbáljunk meg válaszolni legalább néhány lehetséges kérdésre.
Először is térjünk át a Polgári Törvénykönyv 129. cikkének (3) bekezdésére, amely szerint a föld elidegeníthető (eladható, ajándékozható stb.) vagy más módon átruházható egyik személyről a másikra, amennyiben forgalmát a földtörvények engedélyezik. Ismeretes, hogy a földre vonatkozó fő törvény az Orosz Föderáció földkódexe. A Földtörvénykönyv 3. cikkének (3) bekezdéséből következik, hogy „a földterületek tulajdonjogára, használatára és elidegenítésére vonatkozó vagyoni viszonyokat, valamint a velük folytatott ügyleteket a polgári jog szabályozza, ha a földre, erdőre, vízre vonatkozó jogszabályok eltérően nem rendelkeznek. ..., különleges szövetségi törvények.”
A fentiekből következik, hogy a hasonló jogviszonyokban a polgári és a földjogi normák ütközése (ellentmondása) esetén a földjogi normák elsőbbséget élveznek a polgári jogi normákkal szemben, ami azt jelenti, hogy a földjogi normák alkalmazni kell.
Most pedig nézzük meg, hogyan javasolt eljárni az oldal elején általunk leírt esetekben a Földtörvénykönyv szabályai szerint. És a kód tartalmazza ezeket a szabályokat? Hiszen a Polgári Törvénykönyv 552. cikkének (2) bekezdésében van egy kitétel: „... hacsak törvény másként nem rendelkezik”.
Az ilyen szabályokat a kódex tartalmazza. Így a földtörvény 35. cikkének (1) bekezdése (1) bekezdése szerint a telken lévő, egy személy tulajdonában lévő épület, építmény, építmény elidegenítése (tulajdonjog átruházása) a telekkel együtt történik. .
A Ptk. 552. § (2) bekezdésével ellentétben a Ptk. 35. § (4) bekezdése nem tesz említést az ingatlannal elfoglalt és a használatához szükséges földrészletről. Ez a jogi norma arra utasítja az eladót, hogy a teljes telek tulajdonjogát adja át a vevőnek, és ne annak egy részét.
A Földtörvénykönyv tartalmazza a földterület jogi meghatározását, amely a föld felszínének része, amelynek határait a szövetségi törvényekkel összhangban határozzák meg (a földtörvény 11. cikke (1) bekezdése), és csak azokat a telkeket, amelyeken átmentek. állami kataszteri bejegyzés lehet az adásvétel tárgya (a Földtörvénykönyv 37. cikkének 1. pontja).
A Földtörvénykönyv 35. cikkének (1) bekezdésének 4. pontjában foglalt szabály a köznyelvben így fogalmazható meg: „Ha házat akar eladni, el kell adnia (tulajdonba kell adnia) a teljes telket, amelyen a ház áll. a házzal együtt található.” A Földtörvénykönyv 35. cikke (4) bekezdésének (5) bekezdése pedig egy másik szabályt tartalmaz. Ha átfogalmazod, ez így hangzik: „Teleket akarsz eladni?- köteles a rajta elhelyezkedő épületeket, építményeket a telekkel együtt értékesíteni.” Az ezen szabályokat sértő ügyletek törvénybe ütközőek (Ptk. 168. §) érvénytelenek (semmisek).
Így, ha vásárláskor vagy eladáskor olyan helyzettel szembesül, amikor egy épületnek és egy teleknek ugyanaz a tulajdonosa, akkor az ezekkel a tárgyakkal történő tranzakció során a földjogszabályok meghatározott szabályai szerint kell eljárnia.
A Polgári Törvénykönyv 35. cikke előírja azt a helyzetet, amikor az eladásra kerülő épületnek és földterületnek több tulajdonosa van (közös tulajdon). Ebben az esetben az épület tulajdoni hányadának értékesítése a telek tulajdoni hányadának értékesítését vonja maga után. E részesedés nagyságának arányosnak kell lennie az épület tulajdoni hányadával.
Most vegyünk egy olyan helyzetet, amikor az ingatlan eladója nem a tulajdonosa annak a földnek, amelyen az ingatlan található. A polgári jogi normák szerint (a Polgári Törvénykönyv 552. cikkének 3. szakasza) ebben az esetben az ingatlan vevője megszerzi a megfelelő földterület használatának (például bérleti jogának) jogát az ingatlan eladójaként.
A Földtörvénykönyv (a 35. cikk 1. pontja), a benne foglalt telekdefiníciót követve, véleményünk szerint pontosabban reprodukálja ezt a normát. A földtörvény 35. cikkének 1. pontja kimondja, hogy az eladó nem a megfelelő telek használati jogát szerzi meg, hanem a telek megfelelő részének használati jogát, amelyet épület, építmény, építmény foglal el és a használatukhoz szükséges. ugyanolyan feltételekkel és mennyiségben, mint az előző tulajdonos.
A több személy tulajdonában lévő telken lévő épület, építmény vagy építmény tulajdoni hányadának elidegenítése egy olyan telek tulajdoni hányadának elidegenítését vonja maga után, amelynek nagysága arányos a földterület tulajdoni hányadával. épület, szerkezet, szerkezet.
Kérdés: Egy leromlott állapotú épület (volt raktár) tulajdonjogát szeretnék megszerezni utólagos helyreállításra, kistermelés megszervezésére. A jelenlegi tulajdonos nem jegyezte be a föld tulajdonjogát. Kérem, mondja el, hogyan kerülje el a felesleges bürokráciát, és ne kerüljön bajba a tranzakció során.
Előre is köszönöm.
Válasz:
Az ingatlan tulajdonjogának megszerzése az alatta lévő telekre való jog megszerzése nélkül gyakori, törvényben részletesen szabályozott helyzet.
Miután egy másik személy tulajdonában lévő telken található raktár tulajdonosa lett, joga van az épület alatt található telekrész állandó használatára. Ez a szabály akkor érvényes, ha Ön a föld tulajdonosával kötött megállapodásban másként nem rendelkezik (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 1. cikkelye, 271. cikke, az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 35. cikke).
Különös figyelmet kell fordítani arra, hogy a raktári eladónak milyen jogai vannak (ha vannak ilyenek) ehhez a telkhez. Ez azért fontos, mert Ön a telek megfelelő részének használati jogát ugyanolyan feltételekkel és mértékben szerzi meg, mint az ingatlan korábbi tulajdonosa.
Ha annak a földnek a tulajdonosa, amelyen a raktár található, el akarja adni a földjét, jelzálogba kívánja helyezni stb., ez nem érinti az ingatlan tulajdonjogát, mert egy telek tulajdonjogának megszűnése vagy megváltozása nem alapja az ingatlan tulajdonosának tulajdonában lévő telek használati jogának megszüntetésének vagy megváltoztatásának (az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve 271. cikkének 2. szakasza).
Ön, mint a raktárépület jogos tulajdonosa, annak ellenére, hogy az valaki más földjén található, joga van a raktár birtoklására, használatára és elidegenítésére saját belátása szerint, ideértve annak helyreállítását is, amennyiben ez megtörténik. nem mond ellent az oldal használatának törvényben vagy megállapodásban meghatározott feltételeinek. Ezért a raktár megvásárlása előtt ismernie kell a föld állapotát, tulajdonosát és a használati korlátozások jelenlétét. A telek lehet mezőgazdasági, védelmi, stb. rendeltetésű, ami ellehetetlenítheti az ipari raktár építését.
Ezen túlmenően a földterületre letartóztatások formájában tilalmakat lehet bevezetni, bérbe adható, majd bérbe adható. Ingatlan adásvételi szerződés megkötése előtt kötelező a telekre vonatkozó teljes körű tájékoztatás.
A telken lévő ingatlanszerzés egyben az alatta lévő telek más személyek feletti vételi vagy bérbeadási elővásárlási jogának megszerzését is jelenti, ha pedig a föld állami vagy önkormányzati tulajdonban van, akkor a magánosítás kizárólagos jogát is. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének 3. cikke).
Jogszabályi tilalom van érvényben (az Orosz Föderáció Földtörvénykönyve 35. cikkének 4. szakasza) az épület föld nélküli értékesítésére, ha azok ugyanahhoz a személyhez tartoznak. Így Önnek joga van telek nélkül raktárt vásárolni mindaddig, amíg az épület jelenlegi tulajdonosa hivatalossá nem teszi a földhöz fűződő jogokat. Ezt követően az épület értékesítése csak a telek eladásával egyidejűleg lehetséges. Ügyeljen arra, hogy a raktár jelenlegi tulajdonosa megkezdte-e a földjogok bejegyzését, és hogy ez a bejegyzés melyik szakaszában van.
A raktár tulajdonjogának átruházását formáló megállapodásban kötelező feltüntetni az alatta lévő telek jogi sorsát. Ellenkező esetben a tulajdonjogok állami nyilvántartásba vétele felfüggesztésre kerül.
A raktár által elfoglalt és a használatához szükséges telekrész területét az Art. 3. pontja szerint kell meghatározni. Az Orosz Föderáció Földkódexének 33. cikke, nevezetesen a raktári tevékenység sajátos típusának, valamint az ezen a helyen elfogadott földhasználati és -fejlesztési, földgazdálkodási, várostervezési és tervdokumentációnak megfelelően.
Így nincs jelentős kockázat, ha a raktár tulajdonjogát a telekre vonatkozó jogok bejegyzése nélkül helyesen regisztrálják. A föld állapotáról azonban információval kell rendelkeznie (esetleg korlátozott vagy teljesen ki van zárva a forgalomból, letartóztatják, termőföldnek minősül stb.).
Ügyeljen arra, hogy a raktár jelenlegi tulajdonosa megkezdte-e a földjog bejegyzését, és hogy ez a bejegyzés milyen szakaszban van, mert Törvényi tilalom van érvényben egy épület eladására az alatta lévő telek nélkül, ha azok ugyanahhoz a személyhez tartoznak.
A szerződésben az alatta lévő telek jogi sorsának feltüntetése a nyilvántartó hatóságok kötelező előírása.
A PRESIDENT CONSULT LLC vezető ügyvédje Z. Brusova
VÁLASSZ MÁS TÉMÁT
ADÁSVÉTELI SZERZŐDÉS
telek épületek nélkül
______________________ ________ ____________ 201_g.
Gr. RF _______________________________________________________, a továbbiakban: „Eladó”, és
Gr. Az RF ___________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________________ idővel viszont a jelen Szerződést az alábbiak szerint kötötték:
1. A MEGÁLLAPODÁS TÁRGYA
1.1. A jelen Szerződés értelmében az Eladó a Vevőre ruházza át a tulajdonjogot, a Vevő pedig vállalja, hogy a jelen szerződésben megállapodott áron átveszi és megfizeti az alábbi ingatlanokat, a továbbiakban Ingatlan:
__________________________ kataszteri számú telek, ____________ négyzetméter területtel. m., ________________________________________, telekkategória - ____________________________________________, engedélyezett használat ______________________.
1.2.
Az ingatlan tulajdonjoga az Eladót illeti meg az alábbi okiratok alapján: (az Adományozói okiratban meghatározott alapítási okiratok minden adattal feltüntetve).
— _______________________________________________________;
— _________________________________________________________;
Az Eladó Ingatlanhoz való jogát a jogok állami bejegyzéséről szóló ____________-i keltezésű igazolás igazolja. sorozat ________________________, valamint a _________________________ számú iktatókönyv.
1.3. Az 1.1. pontban meghatározott ponton. Szerződés A telek nem tartalmaz olyan ingatlant, amely az Eladó tulajdonát képezné. (Ha egy telek kataszteri útlevele azt mutatja, hogy van ott ház, megtagadhatják a bejegyzést), mert A ház és a föld külön elidegenítése tilos. Esetleg érdemes még a beiratkozás előtti bevallás szerint bejegyeztetni a házat, majd eladományozni a házat és a telket?)
1.4. Az Eladó szavatolja, hogy a Telek állapota a rendeltetésszerű és engedélyezett hasznosításra alkalmas.
2. ÁR ÉS FIZETÉSI ELJÁRÁS
2.1. Az Ingatlan szerződéses ára ________ (____________________) rubel.
2.2. Az ingatlan ellenértékét a Vevő átutalta és az Eladó megkapta. A pénzeszközök átutalásának dokumentuma ez a megállapodás (Megjegyzés* a megállapodás ezen pontja csak akkor megfelelő, ha a megállapodásban részt vevő felek állampolgárok. Tilos a szervezetek közötti készpénzes fizetés 100 000 rubel feletti összeg esetén. Ha más fizetési rendszer létezik, ezt a kitételt módosítani kell).
3. ÁLLAMI REGISZTRÁCIÓ
3.1. Jelen Szerződés a felek aláírásának pillanatától lép hatályba és akkor tekinthető megkötöttnek.
3.2. A Vevő tulajdonjogának állami nyilvántartásba vételével kapcsolatos költségek a hatályos jogszabályoknak megfelelően oszlanak meg a felek között.
3.3.
A Szerződés aláírásának időpontjára az Ingatlant az Eladó a Vevőnek átadta, a Vevő megvizsgálta és átvette, a Vevőnek semmilyen követelése nincs. Az Ingatlan átruházásáról szóló dokumentum a jelen szerződés. A felek átvételi és átadási okiratot nem készítenek. (Ha az ingatlan átruházásának más rendszere van, akkor ezt a bekezdést módosítani kell)
4. KÜLÖNLEGES FELTÉTELEK
4.1. Az Eladó szavatolja, hogy a jelen Szerződés aláírása előtt az Ingatlant senkinek nem adták el, nem ajándékozták, nem zálogba adták, nem terhelik harmadik személyek jogai, és nem vitás, vagy letartóztatás alatt (tilalom alatt) nem áll.
4.2. A Megállapodásban részes felek megerősítik, hogy nincsenek cselekvőképességüktől megfosztva, nem állnak gondnokság vagy gondnokság alatt, nem szenvednek olyan betegségekben, amelyek akadályozzák a Szerződés lényegének megértését, és nincsenek jelen Szerződés végrehajtását kikényszerítő körülmények. .
5. ZÁRÓ RENDELKEZÉSEK
5.1. A Szerződés három, azonos jogi erővel rendelkező példányban készül, amelyek közül az egyiket az Eladó, a másodikat a Vevő, a harmadikat pedig az ingatlanjog állami nyilvántartását végző szerv őrzi.
A FELEK CÍME ÉS ADATAI:
Eladó:
Vevő:
Teljes név _________________________________________, születési idő ______________________, születési hely ____________, bejegyezve a következő címen: ____________________________, útlevél __________ száma _______________, kiállította (mikor) ____________________ ki __________________________________________________________________
A FELEK ALÁÍRÁSAI:
Eladó: _______________________________________________________
Vevő: _______________________________________________________
Jogi szolgáltatásaimról és kollégáim földjogi szolgáltatásairól lásd ITT
A bejegyzést Tatyana Skvortsova szerző tette közzé a Szerződésminták kategóriában, Jogi oktatási program címkékkel: telek adásvételi szerződés formája, telek adásvételére vonatkozó megállapodás, szabvány megállapodás a telek adásvétele, telek adásvételére vonatkozó megállapodás formája.
Konzultációk ←
Helló! Az adminisztráció egy nem lakáscélú épületet telek nélkül adott el nekem árverés útján, mivel az árverés időpontjában a telek nem volt lehatárolva. Utána az adminisztráció lehatárolta a földet, és felajánlotta, hogy megveszem. Mondja el nekem, hogy a föld nélküli épületet „levegőben” legálisan adták-e el nekem?
Helló! Köszönjük, hogy megkereste a Jogvédelmi Központot.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 273. §-a, amikor egy épület vagy építmény tulajdonjogát átruházzák, amely azon telek tulajdonosának tulajdonában volt, amelyen az található, az épület vagy építmény által elfoglalt és az ahhoz szükséges földterület tulajdonjogát. használata az épület vagy építmény megszerzőjére száll át.
Az Art. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvének 271. §-a szerint egy másik személy tulajdonában lévő telken található épület, építmény vagy egyéb ingatlan tulajdonosának joga van az ilyen személy által erre az ingatlanra biztosított telket használni.
Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének 35. cikke kimondja, hogy ha valaki más telkén lévő épület vagy építmény tulajdonjogát egy másik személyre ruházzák át, jogot szerez az épület által elfoglalt telek megfelelő részének használatára, szerkezetű és használatukhoz szükséges, az előző tulajdonossal megegyező feltételekkel és összegben. Tilos a telek elidegenítése azon épület vagy építmény nélkül, ha azok egy személyhez tartoznak.
Így a jogszabály rendelkezik az épület elidegenítésének lehetőségéről telek elidegenítés nélkül, de tiltja ennek ellenkezőjét.
Az Art. Az Orosz Föderáció földtörvénykönyvének 37. cikke értelmében csak az állami kataszteri nyilvántartásba vételen átesett telkek lehetnek a vétel-eladás tárgyai.
A határterv hiánya, és ennek következtében a kataszteri bejegyzés hiánya azt jelzi, hogy ez a telek nem rendelkezik egyedileg meghatározott jellemzőkkel, és nem lehet polgári forgalom tárgya.
A fentiekkel összefüggésben csak a kataszteri nyilvántartásba vételt követően merült fel a telek tulajdonjoga és a telektel kapcsolatos ügyletek lebonyolításának lehetősége.
Jelenleg az Art. Art. szerint. Az Orosz Föderáció Földtörvénykönyvének 39.3., 39.20. pontja értelmében Önnek kizárólagos joga van pályázat kiírása nélkül telket szerezni tulajdonjog vagy bérbeadás céljából, mint az ilyen telken található épületek és építmények tulajdonosa.
