Dne 2. července 2016 nabyl účinnosti federální zákon č. 172-FZ „o změně některých právních předpisů Ruské federace“ (dále jen zákon o změnách), kterým byly změněny články 24 a 30 federálního zákona č. 122 - ze dne 21. července 1997 federální zákon „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcích s nimi“ (dále jen zákon o registraci), pokud jde o transakce podléhající povinnému notářskému ověření.
Více o změnách v legislativě poví Lyudmila Kulagina, zástupkyně vedoucího oddělení registrace transakcí a převodu práv fyzických osob Úřadu Rosreestr pro republiku Tatarstán.
Nový výklad stanov nenechává žádné pochybnosti o tom, že nyní všechny transakce směřující ke zcizení akcií, jakož i majetku nezletilých, podléhají notářskému ověření. Žadatelé však stále mají otázky související s aplikací právních předpisů, které vstoupily v platnost. Zkusme na to přijít.
Darovací smlouva na podíl na právu společného vlastnictví byla uzavřena v květnu 2016, doklady pro státní zápis práv na základě této smlouvy však byly předloženy až po 6. 2. 2016. Podléhá tato dohoda notářskému ověření?
Zákon o změně nabyl účinnosti dne 02.06.2016, a proto se požadavky tohoto zákona na povinné notářské ověření některých transakcí vztahují na vztahy, které vznikly až ode dne nabytí účinnosti zákona o změně a doplnění. Na smlouvy uzavřené před nabytím účinnosti výše uvedeného zákona se vztahují požadavky právních předpisů platných před uvedeným datem. Transakce, pro které nebyla dříve vyžadována povinná notářská forma a uzavřené před 6. 2. 2016 v jednoduché písemné formě, jsou právně platné bez ohledu na datum podání žádosti o státní registraci práv.
Nemovitost patří manželům na základě společného spoluvlastnictví. Podléhá smlouva o prodeji tohoto předmětu notářskému ověření?
Současná právní úprava rozlišuje společný majetek na společný sdílený a společný společný majetek. Novely právních předpisů, které vstoupily v platnost, jednoznačně určují, že obchody o zcizení podílů na právu společného vlastnictví nemovitostí podléhají povinnému notářskému ověření, a to i tehdy, kdy všichni účastníci podílového spoluvlastnictví zcizí své podíly v rámci jedné transakce.
Na základě výše uvedeného právní úprava nestanoví povinné notářské ověření u transakcí se zcizením nemovitosti, která je ve společném spoluvlastnictví.
Jedním z naléhavých problémů je nutnost notářského ověření transakce o zcizení podílu na právu k nemovité věci, která je ve výlučném vlastnictví zcizitele.
Tato otázka vyvstala i za předchozího znění § 24 zákona o zápisu, podle kterého transakce týkající se prodeje podílu na společném vlastnictví cizí osobě podléhaly povinnému notářskému ověření.
Výklad § 24 matričního zákona do 6. 2. 2016 vzbuzoval pochybnosti o aplikaci těchto ustanovení z toho důvodu, že na jedné straně byl předmětem smlouvy podíl na právu, ale na straně druhé objekt nebyl ve společném sdíleném vlastnictví.
K dnešnímu dni je stanovisko Úřadu k výše uvedené problematice následující. Společný majetek vzniká, když dvě nebo více osob obdrží majetek, který nelze rozdělit, aniž by se změnil jeho účel, nebo nepodléhá rozdělení ze zákona.
Právní úprava určuje, že v případech, kdy zcizení majetku podléhá státní evidenci, vzniká vlastnické právo nabyvatele okamžikem tohoto zápisu, nestanoví-li zákon jinak.
V souladu s tím nelze před uzavřením transakce zcizení hovořit o existenci společného sdíleného vlastnictví, pokud nemovitost patří jedné osobě. Právo společného podílového vlastnictví při zcizení podílu z celku vznikne ze zákona až po státní registraci převodu práva podle listin předložených ke zcizení podílu.
Vzhledem k výše uvedenému se ustanovení o povinném notářském ověření obchodu se zcizením podílu na právu k nemovité věci, která je ve výlučném vlastnictví, nepoužijí.
Odvozenou otázkou z výše popsané situace lze také nazvat otázku nutnosti notářského ověření smluv o zcizení celého předmětu nemovitosti z výlučného vlastnictví do podílového vlastnictví.
V této situaci se také nevyžaduje, aby takové smlouvy byly notářsky ověřeny, protože právo na společné sdílené vlastnictví vznikne až po státní registraci práva společného sdíleného vlastnictví nabyvatelů v rámci transakce.
Další novinka zavedená zákonem o změně a doplnění se týká majetkových práv nezletilých. V souladu s novými ustanoveními zákona o změně a doplnění podléhají nyní veškeré úkony zcizení nemovitého majetku nezletilého občana nebo občana uznaného za omezenou způsobilost k právním úkonům notářskému ověření. Tyto transakce zahrnují smlouvy směnné, darovací, kupní a prodejní atd.
Prodej bytu s nezletilými dětmi je dán zákonem. Pokud je vlastníkem dítě, bude vyžadováno povolení od opatrovnických orgánů. V opačném případě (pokud je dítě přihlášeno v bytě, ale nevlastní jej), je nutný výpis z předchozího bydliště se současným přihlášením do nového bydlení.
Běžné jsou situace, kdy rodina s dítětem potřebuje prodat byt. V mnoha případech jsou vlastníky bydlení děti, což značně komplikuje postup při jeho zcizení. Při dodržení pravidel a zvláštních podmínek se však doba transakce výrazně zkracuje.
Prodej bytu s nezletilými dětmi není zakázán. Pravidla zcizení upravuje Bydlení a Občanský zákoník Ruské federace. Nejedná se však o jednoduchý postup. Potíž spočívá v zajištění legitimity transakce.
Stát pomstychtivě chrání práva dětí. V některých případech se tedy prodej může uskutečnit pouze se souhlasem státních orgánů. A to vyžaduje další dokumenty a čas.
Hodně záleží na majetkových právech dítěte. Může to být:
V každém z těchto případů není mechanismus zcizení bytu stejný. Pořadí a podmínky transakce jsou také ovlivněny dalšími okolnostmi, jako jsou:
Poslední bod má zvláštní význam. Podle článků 26-28 občanského zákoníku Ruské federace má věk dítěte vliv na jeho právní způsobilost. Druhy:
Do šesti let je dítě v neschopnosti.
Odpadají problémy s prodejem při nástupu plné způsobilosti k právním úkonům, což dává právo svobodně vstupovat do právních vztahů a nést závazky z obchodů. Ne vždy je k tomu ale nutné dosáhnout osmnáctého roku.
Plnou způsobilost k právním úkonům můžete získat od šestnácti let:
Když nastanou tyto okolnosti, postup prodeje bytu se zjednoduší a probíhá obecně.
V případě omezené a částečné způsobilosti k právním úkonům (i v případě její nepřítomnosti) bude vyžadováno povolení opatrovnických orgánů. Chcete-li jej získat, musíte poskytnout informace potvrzující, že nový obytný prostor není horší než ten předchozí. Toto bere v úvahu:
Hlavním cílem opatrovnických orgánů je ochrana práv dítěte. Nové bytové podmínky by neměly zasahovat do jeho vlastnických práv. Kromě toho všechny transakce probíhají se souhlasem rodičů nebo opatrovníků.
Rizika nejsou vyloučena u všech typů transakcí souvisejících se zcizením bytu. Když se na jejich provizi podílí dítě, ještě se zvyšují.
Hlavním problémem je možné odmítnutí opatrovnických orgánů. Ale tato skutečnost nezastaví každého. Mnoho rodičů riskuje a prodává byt nelegálně.
Rizika kupujícího jsou v tomto případě neméně oprávněná. Nabyvatel by měl věnovat pozornost:
Obvyklý případ: povolení od opatrovnických orgánů ještě nebylo obdrženo, ale prodejce ujišťuje, že všechny záležitosti se státním orgánem budou vyřízeny po dokončení transakce. V takových situacích je vysoká pravděpodobnost získání bydlení nelegálně. Navíc jakýkoli soud uzná transakci za neplatnou, což může vést k novým soudním sporům. Proto je důležité před koupí nemovitosti zkontrolovat, zda není zatížena věcným břemenem.
V některých situacích může být opatrovnictví odepřeno. Důvodem mohou být následující okolnosti:
Můžete být také odmítnuti z jiných důvodů. V každém případě opatrovnické orgány porovnávají všechny dostupné skutečnosti a rozhodují individuálně. Státní úřad například odmítne prodat byt rodině s astmatickým dítětem, pokud je nové bydlení zakoupeno v oblasti s vysokým znečištěním plynem nebo v blízkosti zpracovatelských závodů.
Pokud je dítě nezletilým vlastníkem, pak prodej bydlení vyžaduje povolení opatrovnických orgánů.
Dítě může vlastnit byt celý nebo jen jeho podíl.
Vlastnické právo v tomto případě může vzniknout na základě smlouvy:
Poznámka. Podle občanského zákoníku Ruské federace mají opatrovníci, poručníci a jejich blízcí příbuzní zakázáno nakupovat a prodávat nebo směňovat se svými svěřenci (s výjimkou darování nebo dědictví).
Prodej bytů ve vlastnictví dětí probíhá podle obecného schématu. Hlavním znakem je povolení opatrovnictví a opatrovnických orgánů.
Provedení transakce tedy zahrnuje čtyři fáze:
Poznámka. Při podpisu smlouvy jsou vyžadovány podpisy všech akcionářů, kteří jsou vlastníky prodávaného bytu. Dětem do 14 let není dovoleno osobně ověřovat doklady. Místo toho to dělají rodiče nebo opatrovníci. Po 14. roce může dítě samostatně podepsat smlouvu.
Chcete-li získat povolení od opatrovnických orgánů, musíte poskytnout balíček dokumentů.
Tabulka 1. Dokumenty požadované k předložení opatrovnickým orgánům
| Dokument | Poznámka |
| Žádost o registraci | Podepsáno oběma rodiči nebo opatrovníky. Kromě toho musí dokument obsahovat objektivní důvody pro potřebu prodeje, jakož i povinnost zajistit jiné bydlení a přidělit podíl na něm dítěti. |
| Souhlas nezletilého vlastníka | Vydáno písemně. Podmínka: dítě dovrší 14 let |
| Rodný list dítěte | Originál dokumentu je poskytnut |
| Výpis z domovní knihy | |
| Smlouva, na základě které byl majetek pořízen | Darovací smlouva, kupní a kupní smlouva atd. |
| Doklad o vlastnictví | |
| Vysvětlení | |
| Informace o nákladech na bydlení | Vydáno v ZISZ |
| Certifikát bez dluhu | Vydává finanční úřad |
Poznámka: Uvedený seznam není vyčerpávající. Orgány opatrovnictví si mohou podle svého uvážení vyžádat další dokumenty. Děje se tak, aby byla zajištěna zákonnost transakce a aby dítě po prodeji nezůstalo bez bydlení.
Jednodušší je prodat byt, jehož vlastníkem není dítě. K tomu není třeba získat povolení od opatrovnických orgánů. V tomto případě však existují momenty, které mohou proces zpracování transakce výrazně zpomalit.
Pokud je dítě přihlášeno v bytě, musí být před prodejem vyřazeno. To je hlavní bod, při jehož absenci bude obtížné jej prodat. Kupující nebude kupovat bydlení s břemenem v podobě nezletilého občana.
Získat extrakt však není tak snadné, jak se zdá. Zákon umožňuje tento postup provést pouze v případě, že je dítě současně přihlášeno v jiné rezidenční oblasti. A to kvůli zákazu státu vypustit dítě „nikam“. Z toho plyne mnoho problémů: rodiče bez dalšího bydlení nemají možnost přihlásit své děti jinam.
V této situaci existují pouze dvě možnosti řešení problému:
Poznámka. Při registraci dítěte na jiném místě je třeba mít na paměti, že obytné prostory by neměly být z hlediska vlastností a životních podmínek horší než předchozí.
Tabulka 2. Doklady potřebné pro propuštění dítěte (ne vlastníka) z odcizeného bytu.
Poznámka: Pokud je dítě vlastníkem bytu nebo jeho podílu, je při propuštění dodatečně zajištěno povolení opatrovnických orgánů.
Dokument je aktuální pro rok 2017.
Legislativa v oblasti prodeje bytu se zapojením nezletilého dítěte není dokonalá. Hlavním rozhodovacím mechanismem v této věci jsou z velké části opatrovnické orgány.
Právě na tomto oddělení vydávají oprávněné osoby povolení ke zcizení bydlení ve vlastnictví dětí. V různých situacích nemusí být za určitých okolností vydána. Častým důvodem odmítnutí je nedostatek vhodného a splňujícího všechny standardy bydlení, ve kterém se bude dítě pohybovat.
Ne ve všech případech však opatrovnické orgány vyžadují poskytnutí nového bytu. V některých situacích to není nutné:
Kromě toho existují další případy, kdy je povoleno koupit nový byt s méně vhodnými životními podmínkami než ten předchozí:
Nové bydlení by však mělo být v přijatelných mezích horší než to předchozí. Nový byt musí být obyvatelný a splňovat všechny hygienické normy. Zhoršení je povoleno pro následující parametry:
Ke všem těmto bodům přihlížejí opatrovnické orgány při rozhodování. Další okolnosti mohou být zohledněny podle jejich uvážení. Každý případ je posuzován individuálně.
Funkce registrace prodeje bytu bez poskytnutí bydlení se příliš neliší od předchozích metod. Výjimkou jsou dodatečné doklady potvrzující nutnost přestěhování rodičů.
Seznam dokumentů závisí na základě práva neposkytnout bydlení po prodeji. To může být:
Podrobnější informace o potřebných dokladech jsou uvedeny na opatrovnických orgánech.
Vlastnosti transakcí s bydlením pro nezletilé děti v Ruské federaci jsou upraveny následujícími předpisy:
Notářská registrace transakcí s nezletilými osobami
Podle čl. 21 odst. 1 Občanského zákoníku Ruské federace (dále jen Občanský zákoník Ruské federace) je schopnost občana nabývat a uplatňovat občanská práva svým jednáním, zakládat si občanskoprávní závazky a jejich naplnění (občanská způsobilost) vzniká v plném rozsahu s nástupem dospělosti, tedy dosažením osmnáctého roku věku.
V souladu s čl. 26 odst. 1, 3 občanského zákoníku Ruské federace nezletilí ve věku 14 až 18 let provádějí transakce s písemným souhlasem svých zákonných zástupců - rodičů, adoptivních rodičů nebo opatrovníka (s výjimkou nakládání se svými výdělky). , stipendia a jiné příjmy, výkon práva autora vědeckého, literárního nebo uměleckého díla, vynálezu nebo jiného zákonem chráněného výsledku své duševní činnosti, vkládání vkladů a nakládání s úvěrovými institucemi). Nezletilí ve věku 14 až 18 let přitom samostatně nesou majetkovou odpovědnost za transakce.
Odstavce 1, 3 článku 28 občanského zákoníku Ruské federace stanoví, že za nezletilé osoby mladší čtrnácti let (nezletilé) mohou transakce provádět jejich jménem pouze jejich rodiče, adoptivní rodiče nebo opatrovníci (s výjimkou drobné transakce v domácnosti, transakce zaměřené na získání bezúplatných výhod, které nevyžadují notářské ověření nebo státní registraci, transakce s nakládáním s finančními prostředky poskytnutými zákonným zástupcem nebo s jeho souhlasem třetí osobou za konkrétním účelem nebo k volnému nakládání). Majetkovou odpovědnost za obchody nezletilého nesou jeho rodiče, osvojitelé nebo opatrovníci, pokud neprokážou, že k porušení povinnosti došlo bez jejich zavinění.
Je třeba mít na paměti, že pravidla stanovená v čl. 37 odst. 2 a 3 občanského zákoníku Ruské federace se vztahují na transakce právních zástupců nezletilého s jeho majetkem:
Opatrovník nemá právo bez předchozího svolení opatrovnického a opatrovnického orgánu činit a poručník dávat souhlas k uzavírání obchodů za zcizení, včetně směny nebo darování majetku opatrovance , jeho pronajímání (pronájem), k bezúplatnému použití nebo jako zástava, transakce zahrnující vzdání se práv náležejících svěřenci, rozdělení jeho majetku nebo přidělení podílů z něj, jakož i jakákoli jiná jednání, která mají za následek snížení majetek oddělení; opatrovník, poručník, jejich manželé a blízcí příbuzní nejsou oprávněni činit s opatrovancem transakce, s výjimkou převodu majetku opatrovanci jako dar nebo bezúplatného použití, jakož i zastupovat opatrovance nebo vést soudní spory mezi opatrovance a manžela poručníka nebo poručníka a jejich blízkých příbuzných.
Pravidla pro neplatnost transakcí s nezletilými
Článek 172 občanského zákoníku Ruské federace stanoví pravidlo neplatnosti transakce provedené nezletilým mladším čtrnácti let - je neplatný, pravidla stanovená v odstavcích 2 a 3 odst. 1 článku 171 se na něj vztahuje občanský zákoník Ruské federace, a to: každá ze stran takové transakce je povinna vrátit druhé straně vše, co obdržela v naturáliích, a pokud není možné vrátit to, co obdržela v naturáliích, uhradit její náklady; právně způsobilá strana je rovněž povinna nahradit druhé straně skutečnou škodu, kterou utrpěla, pokud způsobilá věděla nebo měla vědět o nezpůsobilosti druhé strany. V souladu s ustanovením 2 článku 171 občanského zákoníku Ruské federace však v zájmu nezletilé osoby může být transakce, kterou provedl, na žádost jeho rodičů, adoptivních rodičů nebo opatrovníka uznána soudem. jako platné, je-li učiněno ve prospěch nezletilého.
Pokud je taková transakce prohlášena za neplatnou, použijí se přiměřeně pravidla stanovená v čl. 171 odst. 2 a 3 odst. 1 občanského zákoníku Ruské federace.
Podle odstavce 2 článku 175 občanského zákoníku Ruské federace se výše uvedená pravidla nevztahují na transakce nezletilých, kteří se stali plně způsobilými.
Notářské ověření transakcí s nezletilými osobami
Od 01.01.2016 byly provedeny změny federálního zákona-FZ „o státní registraci práv k nemovitostem a transakcím s nimi“, v souladu s nimiž je stanovena povinná notářská forma pro transakce:
spojené s nakládáním s nemovitostmi za podmínek opatrovnictví;
Za prodej nemovitosti ve vlastnictví nezletilého občana.
Dne 1. ledna 2017 vstoupil v platnost federální zákon -FZ „O státní evidenci nemovitostí“ v souladu s odstavcem 2 čl. 54 z toho obchody související s nakládáním s nemovitým majetkem za podmínek opatrovnictví a obchody se zcizením nemovitého majetku ve vlastnictví nezletilého podléhají notářskému ověření.
Se souhlasem opatrovnictví a opatrovnických orgánů
V souladu s odst. 4 čl. 292 občanského zákoníku Ruské federace je zcizení obytných prostor, ve kterých žijí nezletilí členové rodiny vlastníka bez rodičovské péče (což je opatrovnickému a opatrovnickému orgánu známo), pokud práva, resp. zákonem chráněné zájmy těchto osob jsou dotčeny, je povoleno se souhlasem orgánu opatrovnictví a opatrovnictví.
Podle odst. 4.4 Směrnice pro ověřování notářem dodržování přednostního práva na koupi účastníka při osvědčování smluv o prodeji podílu na právu společného vlastnictví nemovitosti cizí osobě, schválené rozhodnutím rady Federální notářské komory (dále jen FNP) (zápis č. 03/16 ze dne 1. 1. 2001 ), je-li nezletilý účastníkem podílového spoluvlastnictví nemovitých věcí, je stejně jako ostatní vlastníci v případě o zcizení podílu na spoluvlastnickém právu jedním ze spoluvlastníků, má předkupní právo na koupi prodávaného podílu. Podle odstavce 3 článku 3 článku 60 Zákoníku o rodině Ruské federace, když rodiče uplatňují své pravomoci spravovat majetek dítěte, podléhají pravidlům stanoveným občanským právem ohledně nakládání s majetkem svěřence ( článek 37 občanského zákoníku Ruské federace).
Odstavec 2 článku 37 občanského zákoníku Ruské federace zakazuje opatrovníkovi bez předchozího souhlasu opatrovnického orgánu vykonávat a opatrovníkovi udělovat souhlas se spácháním řady právně významných jednání, včetně uskutečnění transakcí, které mají za následek vzdání se práv náležejících oddělení, jakož i jakékoli jiné transakce, které mají za následek snížení majetku oddělení.
Vzhledem k tomu, že předkupní právo na koupi je, jeho vzdání se omezuje rozsah práv náležejících nezletilému. V důsledku toho se odmítnutí nákupu ze strany opatrovance týká transakcí, pro které je na základě odstavce 2 článku 37 občanského zákoníku Ruské federace vyžadováno předchozí povolení opatrovnického a opatrovnického orgánu. Nedodržení tohoto požadavku zákona může mít za následek porušení práv nezletilého, který mu náleží v souvislosti s účastí na společném jmění.
Přítomnost takového svolení v případech odmítnutí zákonného zástupce (vydání souhlasu nezletilého zákonným zástupcem nezletilé osoby) z práva přednostní koupě podílu na právu společného vlastnictví nemovitosti musí být stanovena notář osvědčující odmítnutí.
Souhlas opatrovnického a opatrovnického orgánu se nevyžaduje v případě emancipace nezletilého v souladu s podmínkami stanovenými v čl. 27 občanského zákoníku Ruské federace: Nezletilý, který dosáhl šestnácti let, může být prohlášen za plně způsobilého, pokud pracuje na základě smlouvy, včetně smlouvy nebo se souhlasem rodičů, adoptivních rodičů nebo je zaměstnán poručník; stejně jako v případě stanoveném čl. 21 odst. 2 občanského zákoníku Ruské federace - od uzavření manželství do osmnácti let nabývá nezletilá způsobilost k právním úkonům v plném rozsahu od uzavření manželství, přičemž způsobilost k právním úkonům nabyté manželstvím zůstává zachováno v plném rozsahu a v případě zániku manželství před dovršením osmnáctého roku věku, je-li však manželství prohlášeno za neplatné, může soud rozhodnout, že nezletilý manžel ztrácí plnou způsobilost k právním úkonům od okamžiku určeného zákonem. soud.
Platba za notářské služby při transakcích s nezletilými osobami
V souladu s článkem 22 Základů notářství za provedení notářských úkonů, pro které je stanovena povinná notářská forma, účtuje notář provozující soukromou praxi notářský poplatek ve výši odpovídající sazbě stanovené právními předpisy Ruské federace. o daních a poplatcích.
Článek 333.24 daňového řádu Ruské federace (dále jen daňový řád Ruské federace) pro certifikaci smluv, jejichž předmět podléhá posouzení, pokud je taková certifikace povinná v souladu s právními předpisy Ruské federace. Ruská federace zavádí státní daň ve výši 0,5 procenta z částky smlouvy, ale ne méně než 300 rublů a ne více než 20 000 rublů (pododstavec 5 odst. 1 článku 333.24 daňového řádu Ruské federace).
S ohledem na výše uvedené si notář při ověřování výše uvedených transakcí účtuje notářský poplatek v souladu s článkem 333.24 daňového řádu Ruské federace.
Podle odst. 27 Směrnice pro stanovení maximální výše odměn za poskytování služeb právní a technické povahy notářem, schválené rozhodnutím Rady FNP (zápis č. 03/16 ze dne 1. 1. 2001 ), nezletilí jsou osvobozeni od účtování poplatků za poskytování služeb právní a technické povahy při osvědčování smluv o zcizení jejich nemovitých věcí. Toto osvobození od účtování poplatků za poskytování služeb právní a technické povahy je přitom provedeno úměrně jejich účasti na zakázce.
O dalších opatřeních na podporu rodin s dětmi
Bytové prostory nabyté s použitím mateřského (rodinného) kapitálu jsou podle zákona zapsány do společného podílového vlastnictví rodičů a dětí, přičemž velikost podílů je určena dohodou. V Přehledu soudní praxe ve věcech souvisejících s realizací práva na mateřský (rodinný) kapitál, schváleném Prezidiem Nejvyššího soudu Ruské federace dne 22. června 2016, je uvedeno, že podíly ve společném vlastnictví byt pořízený za použití mateřského (rodinného) kapitálu, jsou stanoveny na základě rovnosti podílů rodičů a dětí na prostředcích mateřského (rodinného) kapitálu, nikoli na všech prostředcích, na jejichž úkor bylo bydlení pořízeno. Podíly rodičů a dětí na vlastnictví obydlí pořízeného výhradně na úkor mateřského (rodinného) kapitálu jsou tedy rovné.
Kolik zaplatíte za prodej bytu v podílovém vlastnictví a proč se realitní kanceláře rozhodly po nabytí účinnosti nového zákona zvýšit provizi
Foto: TASS / Stanislav Krasilnikov
V červnu 2016 v Rusku, které zakazuje darování, změny, nákup a prodej bydlení ve sdíleném vlastnictví bez notáře. To znamená, že nyní každá transakce s akciemi bytů a domů. Bez tohoto ujištění společnost Rosreestr transakci nezaregistruje.
Novely se dotknou transakcí jak s celými byty, tak s jednotlivými podíly - v případě, že byt vlastní více vlastníků v rámci společného podílového vlastnictví. „Nyní lze transakci prodeje nemovitosti provést jednoduchou písemnou formou pouze za podmínky, že nemovitost je individuální nebo společný – bez určení podílů,“ vysvětlila Irina Andreichenko, právní poradkyně realitní kanceláře Inkom-Nedvizhimost. . Společným společným majetkem v Rusku se rozumí případy, kdy se za vlastníky jednoho bytu nebo domu považuje několik lidí, kteří mají jeden list vlastnictví pro všechny. Vedoucí právního oddělení Spolkové notářské komory (FNP) Alexander Sagin potvrdil, že podle nového zákona takové transakce certifikaci nevyžadují.
Inovace vážně změní trh, řekli realitní kanceláře a notáři RBC Real Estate. „Dříve byly notářské úkony výjimkou z pravidla. Smlouvy byly vypracovány převážně v jednoduché písemné formě, - řekl Andreichenko. „V současné době nemáme statistiku počtu notářských úkonů po přijetí nového zákona, nicméně vzhledem k tomu, že minimálně polovina bytů je ve společném podílovém vlastnictví, je jasné, jaké procento účastníků obchodů se obrátí notář." "Dříve bylo notářské ověření volitelné, tuto službu využíval jen zřídka - jen asi 5 % kupujících," dodala Oksana Ivanova z realitní kanceláře NDV-Nedvizhimost.
Zákaz darování, výměny a prodeje akcií bez notáře je nejnápadnější, nikoli však jedinou novinkou, kterou nový zákon přináší. Od 2. června 2016 tedy bez notářského ověření nelze provést jedinou transakci s bydlením ve vlastnictví nezletilého vlastníka. „Nyní lze pouze 1–1,5 % z celkového počtu transakcí formalizovat jednoduchou písemnou formou. Jedná se například o transakci prodeje a koupě, kdy vlastníkem nemovitosti je jeden dospělý vlastník,“ uvedla Marina Tolstik, vedoucí partnerka agentury Miel Network of Real Estate Offices.
Zákon už funguje v praxi, nelze obejít nové požadavky a zaregistrovat transakci jednoduchou písemnou formou, řekly RBC Real Estate v agenturách Miel, Inkom, Relight a NDV. „Jako vždy je mezera v zákoně – do kupní smlouvy dáte datum 1. června 2016 a ušetříte za notářský úkon. Otázkou je, jak dlouho to občané budou moci dělat, “napsal Alexander Chernokulsky, prezident Novosibirské asociace realitních kanceláří, ve svém sloupku na webu NGS-Nedvizhimost. „Případy úspěšných transakcí bez notářského ověření v Rosreestr budou spíše spojeny s nepozorností nebo neznalostí konkrétních státních registrátorů nových pravidel pro zcizení akcií,“ vysvětlila Natalya Shatalina, generální ředitelka realitní kanceláře Miel-Novostroyki.
Proč potřebujeme zákon
Nový zákon odstraňuje mezery, které využívají podvodníci, je si jistá Spolková notářská komora. "Následky jsou rozhodně pozitivní," řekl Sagin. - A pro občany, jejichž práva budou spolehlivě chráněna, a za spolehlivost informací ze státních rejstříků, které jsou stále často soudní cestou sporné. I po uplynutí doby se vyskytly případy, kdy bona fide kupující zjistil, že nemovitost, kterou vlastní, nabytá v souladu s tehdy platným záznamem v Jednotném státním rejstříku, již není jeho majetkem, protože předchozí transakce byly napadena u soudu. A pokud podvodníci zmizeli, pak škodu nikdo nenahradí. Na rozdíl od notáře, který za své jednání nese vždy plnou majetkovou odpovědnost. Pokud má notář pochybnosti o provedení fingované transakce (například nahrazení koupě a prodeje darem), bude moci potvrzení odmítnout.
Dodatečnou ochranu transakce zajistí povinnost notáře přečíst nahlas darovací, směnnou nebo kupní a prodejní smlouvu, říká Konstantin Barsukov, generální ředitel agentury Relight-Nedvizhimost. „Notář osvědčuje, že podpis pod smlouvou vložil ten, kdo jej měl podat, a že účastníci transakce jsou střízliví a chápou smysl svého jednání,“ vysvětlil Barsukov.
Přesto mnoho realitních kanceláří, ale i kupujících a prodávajících nemovitostí bylo s novinkami nespokojeno. „Prodejci jsou neutrální, protože nenesou náklady na tyto akce. Kupující jsou pobouřeni, ale trpí, protože nemají na výběr, - řekla Irina Andreichenko z Inkom-Nedvizhimost. - Panuje názor, že nový zákon je protirealitní, že prodávající a kupující bytových prostor přestanou kontaktovat realitní kanceláře, protože "vše zkontroluje a provede notář." Notář však není oprávněn provozovat podnikatelskou a jinou placenou činnost. Realitní kanceláře budou nadále vybírat rezidenční prostory, hledat kupce, zajišťovat transakce a převádět nemovitosti.“
„Toto není zákon proti nemovitostem. Podle mého názoru je anticivilní,“ odsekl Konstantin Barsukov. - Všichni účastníci realitního trhu dobře vědí, že realitní kanceláře jsou jediné, kdo skutečně prověřuje právní čistotu bytu. Kdo další z účastníků trhu to dokáže? Notář? Doklady o bytě dostává v předvečer transakce a fyzicky nemůže ověřit informace o předchozích transakcích. Ano, nepotřebuje to. Notář zaručuje, že aktuální transakce je provedena bez porušení zákona a těmi osobami, které jsou zahrnuty ve smlouvě. A právě podle zákonnosti této konkrétní transakce je notář odpovědný svým majetkem. To, co se stalo před touto transakcí, na jakém základě vzniklo právo prodávajícímu, není pro notáře zajímavé a není zahrnuto do jeho oblasti odpovědnosti.
Hlavním argumentem zastánců novinky je hypotetické odstranění soudních sporů o byty, které by mohly být prodány nelegálně, vyplývá z připomínek notářské obce. „Úkolem je dosáhnout spolehlivosti dat státních rejstříků, kdy je zápis do USRR garantován odpovědností notáře. Stojí za zmínku, že náklady občanů na soudní spory jsou mnohonásobně vyšší než náklady na notářské ověření transakce, což občanům zaručuje ochranu jejich práv, “uvedl Sagin. „Existují skeptické názory, že cílem nového postupu je zvýšit načasování transakcí a podpořit notářskou komunitu,“ odpověděla notářům Natalia Shatalina z Miel-Novostroyki. "Nová pravidla zároveň nevylučují možnost napadnout transakce za zcizení akcií."
Okolnosti potvrzené notářem při provedení notářského úkonu nevyžadují podle procesní legislativy dokazování, vysvětlila právní stránku věci Irina Andreychenko, právní poradkyně Inkom-Nedvizhimost. „Taková legislativní domněnka vyvolává otázku: jsou všichni notáři tak nekompromisní a dodržují zákony? Vzhledem ke smutné praxi devadesátých let ne vždy a ne všechny, - řekl Andreichenko. — Čím déle notář pracuje, tím je nebojácnější. Mnozí si pamatují, kolik notářů bylo odsouzeno za zneužití pravomoci; notáři byli napadeni, jejich pečeti byly ukradeny, jejich archivy hořely... A ztracený majetek se občanům nevracel. V praxi je odpovědnost notářů omezena pouze výší pojistného plnění. Není žádným tajemstvím, že notáři sami málokdy vlastní majetek.“ "Můžeme poblahopřát notářské lobby," uzavřel Barsukov.
Jak prodat byty a akcie
Díky moderní legislativě je každý, kdo chce prodat svůj podíl na bytě či domě, povinen upozornit ostatní vlastníky nemovitosti na všechny podmínky budoucí transakce. Do měsíce mohou stávající vlastníci požadovat předkupní právo na koupi: v tomto případě bude muset být nemovitost prodána jim, a ne cizí osobě, vysvětlili realitní kanceláře. "Oznámení musí být zasláno písemně," řekla Shatalina. - Je třeba mít na paměti, že transakce prodeje akcií může proběhnout nejdříve měsíc poté, co bylo zasláno oficiální oznámení ostatním vlastníkům bytu. Pravda, pokud účastníci společného vlastnictví sepíší písemné odmítnutí koupě tohoto podílu, pak je možné transakci dokončit i v kratší lhůtě.
Díky tomu se snižuje pravděpodobnost, že podvodníci vykoupí podíl za nízkou cenu – pro útočníky je nerentabilní kupovat podíl za tržní hodnotu, vysvětlila Natalia Kuzněcovová, generální ředitelka realitní kanceláře Bon Ton. „Prodávající však může mít v úmyslu prodat svůj podíl určité osobě, s níž není v příbuzenském vztahu, například blízkým přátelům. A bude nucen zpočátku nabídnout svůj podíl sousedům, “poznamenala Kuznetsova.
Proces registrace transakce bude trvat déle, uvedli realitní kanceláře. „Dříve jsme se mohli domluvit za jeden den: provést hotovostní nebo bezhotovostní vypořádání mezi prodávajícím a kupujícím a okamžitě podepsat kupní smlouvu sepsanou v jednoduché písemné formě, trvalo to v průměru jednu hodinu, „Oksana Ivanova z NDV-Reality“. "Nyní, po vzájemném vyrovnání, je nutné přijít k notáři, sepsat kupní smlouvu, podepsat ji a vzít k registraci." "Nyní v alternativních obchodech Moskva - Moskevská oblast (není jich tak málo) budete muset jít k různým notářům. Čili zákonodárci nejen prodražili zcizení nemovitosti, ale také zkomplikovali proces,“ uvedl ředitel agentury Relight-Nedvizhimost.
Významná část transakcí, včetně hypoték, se uzavírá v bankách, které pro vlastníky samostatně sepisují kupní a prodejní smlouvu, upozornili moskevští realitní makléři RBC Real Estate. Z tohoto důvodu musí účastníci transakce nechat banku k ověření u notáře a poté se vrátit, aby obdrželi peníze. „Vzhledem k tomu, že notáři jsou vždy v docházkové vzdálenosti od bankovních kanceláří, není nutné, aby byl notář přítomen v kanceláři banky,“ řekla Ekaterina Leksaková, moskevská notářka a členka Komise pro etiku, profesionální čest a image of. Spolková notářská komora.
Jaká je cena
Než zákon vstoupil v platnost, nezávislé provedení transakce stálo Moskvany 5 tisíc rublů, počítáno ve společnosti "Miel-Network of Real Estate Offices". „Státní povinnost za registraci převodu práv k nemovitosti je 2 tisíce rublů, dalších 1,5 tisíce až 3 tisíce rublů. návrh kupní smlouvy stál za to,“ vysvětlila Marina Tolstik. - Pokud se účastníci transakce rozhodli využít služeb zprostředkovatelů (registrátorů), kteří převzali celý proces, náklady se zvýšily na 11–15 tisíc rublů. Nyní bude registrace bytu stát od 20 tisíc rublů; v každém případě se částka vypočítává individuálně. Notář navíc vezme 5 až 15 tisíc rublů. za technickou práci. "Je jasné, že s cenou bytu v Moskvě 15-20 milionů rublů." těchto 15-20 tisíc rublů. - nevýznamný zlomek nedělá žádný rozdíl, ale pro regiony je toto číslo významné, “uvedl Alexander Chernokulsky, prezident Novosibirské asociace realitních kanceláří.
Čím levnější byt, tím levnější budou náklady na certifikaci, upozornili notáři a realitní kanceláře. „Podle daňového řádu bude tarif 0,5 % z hodnoty transakce, ale ne více než 20 tisíc rublů. To znamená, že při prodeji nemovitosti za cenu 1 milion rublů. tarif bude 5 tisíc rublů. Pokud se podíváme na průměrné ukazatele podle regionů a vezmeme v úvahu, že mluvíme o podílech na nemovitostech, pak můžeme mluvit o určité podmíněné hodnotě hodnoty podílu 500 tisíc rublů. nebo méně. Sazba tedy bude 2,5 tisíc rublů. nebo méně, “řekl Alexander Sagin RBC Real Estate.
Kdo přesně bude notáře platit, zatím není jasné. „Podle tichého zvyku nese náklady na papírování vždy kupující,“ říká Marina Tolstik. „Nákladová část připadá na prodávajícího,“ zpochybnila argumenty její kolegyně Oksana Ivanova z NDV-Real Estate. - Dříve takové zatížení nevzniklo. Prodejci si na tyto nuance stěžují, i když k selhání transakcí kvůli takové situaci nedošlo. Vždy se nám podařilo najít kompromis.“ „Myslím, že pokud dostanete na výběr mezi bytem s takovými výdaji a bez nich, dojde k vyjednávání,“ říká Konstantin Barsukov z Relight Real Estate. - Pokud je na trhu více prodávajících než kupujících, náklady s největší pravděpodobností připadnou na prodávajícího. Jinak je to na kupujícím. To nemá nic společného s realitními službami, takže je nepravděpodobné, že realitní kanceláře takové náklady převezmou.“
Co bude s realitními kancelářemi
Nárůst nákladů na transakce s bydlením v důsledku povinného ověření notářem by mohl být kompenzován snížením ostatních nákladů. Zjevným nákladem kupujícího je platba za služby realitní kanceláře. V boji o klienta by realitní kanceláře mohly snížit provizi, aby zůstaly ty, kteří nechtějí utrácet peníze navíc u notáře. Nicméně na otázku, zda zavedení povinného poplatku za notářské ověření transakcí povede realitní kanceláře ke snížení provize, všechny agentury oslovené RBC-Nedvizhimost jednomyslně odpověděly „ne“. „Nemůžeme mluvit o snížení, ale o zvýšení provize,“ říká Oksana Vrazhnova, předsedkyně představenstva skupiny společností Miel. — Prodej podílu je velmi komplikovaný a zdlouhavý proces: zabere spoustu času a provize za prodej podílu je výrazně nižší než u obchodu s celým bytem. Realitní kanceláře se proto snaží přesvědčit klienty o výhodnosti transakce se všemi účastníky ve sdíleném vlastnictví, nikoli s jedním z nich. Věřím, že ostatní účastníci trhu se budou držet stejného postoje.“
Mielovy závěry potvrdila agentura Inkom-Nedvizhimost. „O žádném snížení realitní provize v naší společnosti nemůže být řeč. Jsem přesvědčen, že postoj celé odborné veřejnosti bude stejný,“ řekl Michail Kulikov, ředitel odboru sekundárního trhu zajištění bezpečnosti realitních obchodů. Jedná se o high-tech proces, který zahrnuje mimo jiné i povinnou práci „v terénu“. Notář nemůže nahradit profesionálního realitního specialistu. Jak moc notář zaručí kupujícímu zachování vlastnického práva, je otevřenou otázkou. Podle našeho názoru zákonodárci přidali kupujícím bolest hlavy a výrazně zvýšili jejich transakční náklady. Notáři jsou zjevně vděční; realitní kanceláře zmateně krčí rameny a kupující jsou nuceni platit nové, v podstatě uložené účty. „Pokud vyvodíme analogie, pak by takové jednání spáchané obchodní společností bylo považováno za vnucenou službu. Ale naši zákonodárci zřejmě uvažují jinak,“ podpořil své kolegy Barsukov.
Na základě federálního zákona ze dne 29. prosince 2015 N 391-FZ byly provedeny některé změny v legislativních aktech Ruské federace, jejichž účinnost začala 1. ledna nového roku. Inovace se týkají kupujících a vlastníků pokojů, podílů v bytech a nemovitostí ve vlastnictví nezletilých, ale i občanů, kteří jsou legálně ženatí a chtějí koupit či prodat bydlení. Od roku 2016 zkrátka všechny výše uvedené kategorie občanů nemohou obejít notáře! Pokud vás zajímají podrobnosti, věnujte chvilku času a čtěte dále...
Začněme ženatými občany: podle změn z 25.12.2015. v zákoníku o rodině platí, že pokud chce jeden z manželů od roku 2016 koupit nemovitost nebo ji prodat, je k provedení této transakce nutný notářsky ověřený souhlas druhého manžela. Notářské ověření takové transakce není nutné, pokud nemluvíme o pokoji ve společném bytě nebo podílu. Tím vším jsme si prošli před pár lety. Poté se notářský souhlas manželů stal nepovinným pro evidenci transakcí. Nakonec co opustili, k tomu se vrátili.
Také manželé, kteří se z nějakého důvodu rozhodli rozdělit majetek nabytý v manželství vzájemnou dohodou, aniž by věc předložili soudu, budou muset od roku 2016 tuto dohodu o rozdělení bezpodmínečně ověřit notářsky.
Pokud jde o podíly na nemovitostech a místnostech v obecních bytech, kupní a prodejní smlouvy na tento majetek podléhají notářskému ověření v případě prodeje třetím osobám (nikoli sousedům nebo jiným vlastníkům podílů). Dojde-li k prodeji podílu některému ze spoluvlastníků, lze smlouvu po řádném oznámení ostatních spoluvlastníků uzavřít v jednoduché písemné formě bez účasti notáře. Totéž s místnostmi: pokud je místnost prodána jednomu ze sousedů, pak lze smlouvu uzavřít v jednoduché písemné formě po řádném oznámení ostatních sousedů. Od roku 2016 je možné oznámit sousedům a vlastníkům ostatních podílů záměr prodeje místnosti/podílu pouze notářem. Moskevská registrační komora dříve přijímala pouze notářsky ověřená potvrzení o oznámení sousedů / spoluvlastníků, v Moskevské oblasti byly přijímány i telegramy od fyzických osob, nyní však oznamujeme pouze prostřednictvím notářů.
Tyto inovace jsou podle poslanců navrženy tak, aby chránily vlastníky akcií bytů a pokojů před dopadením nájezdníků. Není jasné, jak notáři určí, s jakými úmysly kupující přišel: žít v míru a harmonii se sousedy nebo vytvořit neúnosné životní podmínky a pak levně koupit zbývající podíl?! Nájezdník navíc jako spoluvlastník již nebude muset uzavírat kupní smlouvu prostřednictvím notáře.
Pro nájezdníky zůstala hlavní klička – darovací smlouva. Když poslanci a notářská komora tak hájí zájmy občanů, proč to neudělat povinné notářské ověření darovací smlouvy?!
Od roku 2016 je prodej majetku nezletilého nebo osoby v opatrovnictví realizován pouze na základě notářsky ověřené kupní smlouvy. Rovněž nebylo zrušeno povolení k transakci opatrovnických a opatrovnických orgánů. Opatrovnické orgány zřejmě dostatečně nechrání zájmy dětí a kapacitně omezených občanů, nově se do toho zapojí i notáři.
Jedna věc je jasná, že náklady na takové transakce porostou. Kdo ponese toto břemeno? V počáteční fázi budou náklady s největší pravděpodobností sdíleny dohodou stran.
Ředitel, 15. ledna 2016 - 15:0113. srpna 2019
Opakovaně jsme hovořili o tom, jak rizikové a nekontrolovatelné smlouvy na prodej bytů. Několik Moskvanů přišlo o své byty v rámci systému elektronické registrace a dlouho o tom ani netušili. A konečně od 13. srpna novely zákona „o státní evidenci nemovitostí“ týkající se elektronické registrace ...
2. srpna 2019
Dači amnestie, která platila pro letní obyvatele a zahrádkáře, kteří si nestihli zaregistrovat své domovy v Rosreestru v rámci zjednodušeného schématu, přestala platit 01. března 2019. Předpokládalo se, že ti, kteří nestihli své domy přihlásit do vlastnictví, to nyní mohou učinit pouze na základě rozhodnutí soudu. Což úkol značně ztížilo. A protože stát má zájem na tom, aby letní obyvatelé platili daň nejen z pozemků, ale také z domů a dalších budov, schválila Rada federace návrh zákona na rozšíření zjednodušeného systému evidence venkovských domů ve vlastnictví. Nutno podotknout, že všem důrazně doporučujeme, aby využili dacha amnestii a své obydlí si zaregistrovali ne proto, že by měli zájem na tom, aby spoluobčané platili více daní, ale jde o výši odškodnění v případě zabavení nemovitosti vlastníkům. pro potřeby státu...
30. července 2019
bude možné v blízké budoucnosti. Spolková katastrální komora připravuje pilotní projekt poskytování informací o bytě, úplných jménech vlastníků a vlastnických listech prostřednictvím internetu. Tyto informace lze stále získat na webových stránkách Rosreestr nebo v MFC Moje dokumenty. Trvá to jeden den až týden. Hlavní výhodou jejich projektu bude podle katastrální komory možnost získat všechny tyto informace za 1-3 minuty. Služba bude podobná internetovému obchodu, kde bude možné do košíku vkládat současně žádosti o informace až 1000 bytů...
