أي معاملات مالية تخضع للضرائب، سواء لاحظنا ذلك أم لا. في كثير من الأحيان يتم تضمينها بالفعل في التكلفة النهائية للمنتج، والشخص العادي ببساطة لا يفكر في دفعها. لكن في بعض الأحيان يتعين عليك التعامل مع هذه المشكلة بنفسك. سننظر اليوم بالتفصيل في كيفية وبأي مبالغ يتم دفع الضريبة على بيع المباني غير السكنية من قبل فرد في عام 2018. كيف يتم حسابها وما هي التنازلات التي يمكن أن تتوقعها؟
التشريع الضريبي للأفراد بسيط للغاية. كل الدخل يخضع للضريبة بنسبة 13%.بمعنى آخر، عند البيع، تكون أي ضريبة عقارية للأفراد 13٪ من مبلغ المعاملة.
تبدو هكذا. أنت تبيع المرآب الخاص بك مقابل 200000 روبل. وفقا لذلك، تحتاج إلى دفع 26000 روبل.
للوهلة الأولى، كل شيء بسيط، ولكن هناك العديد من النقاط المهمة التي تسمح لك بتقليل المدفوعات للدولة أو تجنبها على الإطلاق.
ولكن أولا يجب أن نفهم ما هي المباني غير السكنية. بالرغم من الضريبة على بيع العقارات غير السكنية تساوي الخصم من بيع شقة, يتم تقديم المزايا الضريبية بطرق مختلفةوبناء على ذلك، يمكن أن يختلف الحساب النهائي أيضًا بشكل كبير.
المشكلة الرئيسية هي ذلك لا يوجد في التشريع الروسي تقسيم واضح بين العقارات السكنية وغير السكنية. وبالتالي، ليس من الممكن دائما تصنيف المباني غير السكنية بدقة. إذا كنت تبيع، على سبيل المثال، مرآبًا أو جناحًا للتسوق، فكل شيء واضح، ولكن إذا كنا نتحدث عن منزل غير مكتمل، فكيف نصنف هذا المبنى؟
هناك عدة علامات تشير إلى أن الغرفة تعتبر سكنية:
إذا كان لديك إذا كانت المباني لا تستوفي واحدًا على الأقل من هذه المعايير، فسيتم اعتبارها غير سكنية.
ولكن هناك عدد قليل هنا أيضا استثناءاتالتي تستحق المعرفة عنها. نوع جديد من المباني - شقق سكنية، و الفنادقالرجوع إلى الكائنات الأسهم غير السكنية. وبناء على ذلك، يتم احتساب ضريبة المبيعات على الفرد كما هو الحال بالنسبة للمباني غير السكنية.
إن دائرة الضرائب الفيدرالية مخلصة تمامًا للأفراد، لذلك هناك حالات لا تكون فيها هناك حاجة لدفع ضريبة العقارات للأفراد.
ولكن هنا يستحق تقديم ملاحظة مهمة واحدة - منذ عام 2016، تم تنفيذ عدد من التغييرات الخطيرة التي تؤثر بشكل كبير على نظام خصم الضرائب. الشيء الأكثر أهمية هو أن نفهم إذا حصلت على الملكية قبل عام 2016، إذا تستطيع العمل وفق المعايير القديمة،لو بعد،انه يستحق ذلك التركيز على جديدة.
يشير تاريخ 1 يناير 2016 إلى هذا على وجه التحديد، وليس إلى وقت المعاملة، فهذا مهم جدًا!
كان النظام، الذي يعمل حتى 1 يناير 2016، بسيطًا للغاية. إذا كان العقار موجودا على الممتلكات الخاصة بك 3 سنوات، الذي - التي ضريبةمن بيع المباني غير السكنية من قبل فرد لا حاجة للدفع.
والسؤال الذي يطرح نفسه، من أي تاريخ يجب حساب هذه السنوات الثلاث؟ في الغالبية العظمى من الحالات هو كذلك حول التاريخ المذكور في شهادة الملكية. ولكن هناك شيء واحد استثناء - الحصول على الميراث. ثم سيبدأ العد التنازلي من تاريخ الوفاة، وليس من تاريخ الميراث.
ما الذي تغير؟ التغيير الرئيسي هو تمديد فترة الحجز للمبيعات المعفاة من الضرائب. الآن بدلا من ثلاث سنوات، يجب أن تمتلك، على سبيل المثال، مرآبًا للسيارات خمس سنوات.
ولكن هناك بعض الاستثناءات هنا:
في هذه الحالات الموعد النهائي يبقى كما هو-3 سنوات. يتم أيضًا الاحتفاظ بحساب تاريخ الدخول إلى الممتلكات عند الدخول في الميراث.
هناك تغيير مهم آخر في السنوات الأخيرة وهو إمكانية إفلاس الفرد. لن تكون هناك ضريبة عقارية على الأفراد، لأن ذلك سيضر الدائنين.
إذا كان عليك دفع الضرائب، فقد تظل مؤهلاً للحصول على مزايا معينة.
هناك اثنان منهم فقط، ومن الجدير التوضيح على الفور:
عليك أن تعلم أن خصم الضريبة العقارية هو حق لكل شخص في أي معاملة كبيرة، سواء كان ذلك بيع شقة أو سيارة. ولكن هناك تفصيل واحد مهم جدًا هنا - حجم الخصم مختلف.
ما هي التخفيضات الضريبية:
ولهذا السبب أثير أعلاه موضوع ما هي العقارات التي لا تعتبر سكنية.
الآلية نفسها تعمل على النحو التالي. يتم طرح مبلغ الخصم من إجمالي مبلغ المعاملة، ويتم إجراء التسوية النهائية من المبلغ المتبقي.
دعونا ننظر إلى هذا مع مثال. أنت تبيع مرآبًا بقيمة 600000 روبل. وعليه يتم دفع كافة الرسوم فقط من 350.000 إذا كنت تبيع الممتلكات بمبلغ أقل من الخصم الضريبي، الذي - التي لا حاجة لدفع أي شيء.
هذه الإغاثة مناسبة لهؤلاء الذي اشترى العقار بموجب عقد البيع. صيغة الحساب هي كما يلي: وتدفع الضريبة على الفرق بين مبلغ الشراء والبيع.
اشترينا مرآبًا مقابل 200 ألف روبل وقمنا ببيعه مقابل 210 ألف روبل. يتم إجراء الاستقطاعات النهائية من الفرق، أي من 10000 روبل.
أثرت التغييرات في التشريعات الضريبية أيضًا على فائدة واحدة - سداد النفقات. الآن بعد أن تم حساب الضريبة على بيع المباني غير السكنية من قبل الفرد، تؤخذ قيمتها المساحية بعين الاعتبار. يتم ذلك للتأكد من عدم وجود حالات تهرب ضريبي.
الآن يعمل النظام على النحو التالي. تتم مقارنة القيمة المساحية للكائن بالمبلغ المحدد في العقد. إذا كان الأول أكبر، فيؤخذ في الاعتبار باعتباره الرئيسي، ولكن بمعامل 0.7. تم تقديم هذا المعامل بسبب النقص في حساب التكلفة أثناء التقييم المساحي.
يبدو الأمر كما يلي: إذا كانت القيمة المساحية لممتلكاتك، غير المخصصة للاستخدام السكني، تبلغ 400000 روبل وتبين أنها أكبر، فسيتم أخذها كأساس للحساب وضربها في 0.7: 400000 * 0.7 = 280000 .
لا تنس أنه من الضروري ليس فقط إكمال المعاملة، ولكن أيضًا تقديم التقارير.
المواعيد النهائية مرنة للغاية:
بمعنى آخر، إذا قمت ببيع الممتلكات الخاصة بك في ديسمبر 2017، فيجب تقديم الإقرار بحلول 30 أبريل 2018، ودفعه بحلول 15 يوليو.
وكقاعدة عامة، لا تنشأ أي مشاكل. ومع ذلك، هناك موقف قد يكون لدى دائرة الضرائب الفيدرالية أسئلة لك. إذا قمت، بعد إغلاق رجل الأعمال الفردي، ببيع العقارات كفرد. مثل هذه الأفعال لا يحظرها القانون، ولكن إذا حققت ربحًا باستخدام الكائن، فحينئذٍ يجب أن تتم جميع المدفوعات ككيان قانوني.
بمعنى آخر، إذا قمت ببيع جناح تسوق بعد إغلاق رجل الأعمال الفردي، فلن يكون مبلغ الضريبة 13٪. كل هذا يتوقف على النظام الضريبي الذي يعمل في ظله رجل الأعمال، ولكن في معظم الحالات يجب سداد دفعتين:
لقد درسنا بالتفصيل ما هي الضريبة المفروضة على بيع المباني غير السكنية من قبل الفرد. الآن أنت تعلم أن خصم ضريبة الأملاك هو حق لكل شخص، وكذلك ما هي الفوائد التي يمكنك الاعتماد عليها، وفي هذه الحالات قد لا تدفع أي شيء على الإطلاق.
الضريبة الرئيسية التي يتم الاعتراف بالأفراد كدافعين لها هي ضريبة الدخل الشخصي (NDFL). وفقًا للمادة 209 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، فإن موضوع الضريبة على هذه الدفعة هو الدخل المستلم في كل من روسيا وخارجها.
وبناء على ذلك، لأنه عند بيع المباني غير السكنية، يحصل البائع على دخل في شكل قيمة هذا العقار، ويصبح البائع دافع ضريبة الدخل الشخصي ويلتزم بدفع ضريبة بنسبة 13٪. ومع ذلك، يتم تطبيق معدل ضريبة قدره 13٪ على المقيمين الروس. يقوم غير المقيمين بحساب ضريبة الدخل الشخصي على أساس معدل 30%.
مرجع!إن وجود إقامة للفرد لا يتطابق مع وجود الجنسية الروسية. تُعرّف الفقرة 2 من المادة 207 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي المقيمين بأنهم الأشخاص الذين يقيمون في البلاد لمدة 183 يومًا أو أكثر على مدار العام.
وبالتالي، يمكن للمواطن الأجنبي أن يصبح مقيماً، والعكس صحيح، قد يفقد مواطن الاتحاد الروسي حالة إقامته إذا غادر لفترة طويلة. ومع ذلك، هناك عدد من الحالات التي لا يلزم فيها دفع ضريبة الدخل الشخصي.
انتباه!تنطبق جميع المزايا المدرجة فقط على المقيمين الضريبيين في روسيا.
يجدر الحديث بشكل منفصل عن فرض الضرائب على الدخل الناتج عن بيع المباني غير السكنية من الأفراد العاملين في أنشطة ريادة الأعمال الفردية (IP). ينص قانون الضرائب في الاتحاد الروسي على العديد من الأنظمة الضريبية التي يمكن لأصحاب المشاريع الفردية استخدامها:
لا يمكن استخدام الضريبة الزراعية الموحدة إلا من قبل المنتجين الزراعيين. بناءً على الفقرة 1 من المادة 346.8 تحدث الضرائب بمعدل 6٪ من الفرق بين الدخل والمصروفات.
المادة 346.8 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي. معدل الضريبة
لا يمكن زيادة معدلات الضرائب المحددة وفقًا لهذه الفقرة بموجب قوانين جمهورية القرم ومدينة سيفاستوبول الفيدرالية خلال الفترات المحددة في هذه الفقرة، بدءًا من الفترة الضريبية التي يتم تطبيق معدل الضريبة المخفض منها.
يتم تضمين دخل الكيانات التجارية في حساب القاعدة الخاضعة للضريبة لضريبة دخل الشركات. وتنص المادة 274 على أن أساس حساب الضريبة هو القيمة النقدية للربح، محسوبة على أنها الفرق بين دخل ونفقات الكيان القانوني.
وبالتالي، يتم تضمين الدخل الناتج عن بيع المباني غير السكنية في إجمالي الدخل الذي تلقته المنظمة خلال الفترة المشمولة بالتقرير. يخضع الربح المستلم للضريبة بمعدل 20٪.
مهم!عند حساب القاعدة الضريبية، لا يتم استخدام الدخل من البيع فحسب، بل يستخدم أيضا النفقات المرتبطة باقتناء هذه المباني غير السكنية.
يمكن للكيانات القانونية، وكذلك رواد الأعمال الأفراد، أن يطبقوا، بالإضافة إلى نظام الضرائب العام، الأنظمة التالية:
يمكن استخدام "Vmenenka" لأنواع مختلفة من الخدمات (المنزلية، البيطرية، الإصلاح، النقل)، تجارة التجزئة وتقديم الطعام. ومع ذلك، يجب أن يخضع الدخل الناتج عن بيع المباني غير السكنية للضريبة وفقًا للقواعد العامة: ضريبة دخل الشركات.
إن الانتقال إلى النظام الضريبي المبسط والضريبة الزراعية الموحدة يعني إلغاء ضريبة الأرباحبما في ذلك الدخل من بيع العقارات. إن دفع المدفوعات في ظل هذه الأوضاع هو نفسه لكل من المؤسسات وأصحاب المشاريع الفردية:
عند بيع العقارات من الأسهم غير السكنية، يتم فرض ضريبة القيمة المضافة أيضًا بنسبة 18٪.دافعو ضريبة القيمة المضافة هم المنظمات وأصحاب المشاريع الفردية (باستثناء أولئك الذين يستخدمون الضريبة الزراعية الموحدة والنظام الضريبي المبسط).
فقط الأفراد الذين يدفعون ضريبة الدخل الشخصي لديهم الفرصة لبيع المباني غير السكنية بدون ضريبة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن التشريع الضريبي يحدد عددًا من التفضيلات التي يمكن للمواطنين الاستفادة منها.
ينص البند 17.1 من المادة 217 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي على أن الدخل الناتج عن بيع الممتلكات لا يخضع لضريبة الدخل الشخصي إذا كانت الممتلكات المباعة في حوزة فرد لأكثر من الحد الأدنى المحدد للفترة. بدورها، تحدد الفقرة 3 من المادة 217.1 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي هذه القاعدة وتحدد فترة 3 سنوات لاستخدام هذه الميزة.
يمكن تطبيق هذا التفضيل في الحالات التالية:
الأشخاص الذين يبيعون الممتلكات التي حصلوا عليها على هذه الأسباب لا يدفعون ضريبة الدخل الشخصي فحسب، بل لا يقدمون أيضًا إقرارًا ضريبيًا.
عند بيع مثل هذه الممتلكات، يمكن أيضًا تطبيق ميزة في شكل إعفاء ضريبي. ولكن بناءً على الفقرة 4 من المادة 217.1، تزيد فترة الحيازة من 3 إلى 5 سنوات. وهذا يعني أنك ستتمكن من الاستفادة من الميزة بدءًا من عام 2021.
إذا أعلنت محكمة التحكيم إفلاس فرد وبيعت الممتلكات المملوكة لهمن أجل سداد الديون للدائنين، فإن الدخل الناتج عن بيع هذه الممتلكات لا يخضع للضريبة. تم تحديد ذلك بموجب الفقرة 63 من المادة 217 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي.
ومع ذلك، في هذه الحالة، فإن غياب الالتزام بدفع ضريبة الدخل الشخصي لن يؤثر بأي شكل من الأشكال على رفاهية الفرد، لأن عائدات بيع المباني غير السكنية لن تذهب لصالحه.
بعد بيع عقار من صندوق غير سكني، يجب على الفرد دفع الضريبة ليس على الفور، ولكن بعد نهاية الفترة الضريبية (السنة)، أي العام المقبل. يسبق سداد المبلغ تقديم إقرار إلى مكتب الضرائب في النموذج 3-NDFL. ويقدم المواطنون الإقرار الضريبي حتى 30 أبريل، ويتم السداد المباشر حتى 15 يوليو.
يجب الإشارة إلى المعلومات التالية في النموذج 3-NDFL:
من السهل دفع الضرائب باستخدام خدمة "دفع الضرائب واشتراكات التأمين للأفراد" الموجودة على الموقع الرسمي لدائرة الضرائب الفيدرالية. بالإضافة إلى ذلك، يمكن القيام بذلك في البنك في شباك البيع بالتجزئة، من خلال محطة الدفع أو الخدمات المصرفية عبر الإنترنت.
يتم تنفيذ كل من ملء 3-NDFL ودفع الضرائب من قبل المواطنين بشكل مستقل.
ضريبة دخل الشركات يتم تقديم الإقرار بهذه الضريبة من قبل المؤسسات بناء على نتائج:
تسمى فترات ربع سنوية ونصف سنوية وتسعة أشهر فترات إعداد التقارير.الفترة الضريبية تساوي سنة تقويمية. في الوقت نفسه، بالنسبة للمؤسسات التي تقوم بدفعات مقدمة، يتم الاعتراف بفترات الإبلاغ على أنها شهر واحد أو شهرين وما إلى ذلك. وبناء على ذلك، يتم تقديم التقارير في نفس المواعيد النهائية.
فترة التقرير هي في غضون 28 يومًا بعد نهاية فترة التقرير. ومن المقرر تقديم التقارير السنوية بحلول 28 مارس من العام التالي.
يتم ملء الإعلان ليس فقط للعقارات المباعة، ولكن لجميع الأرباح التي حصلت عليها المنظمة خلال الفترة المشمولة بالتقرير. يتم تنظيم نموذج وإجراءات ملئه بأمر دائرة الضرائب الفيدرالية بتاريخ 19 أكتوبر 2016 رقم MMV-7-3/572@. يتم إنشاء التقارير على أساس البيانات من المستندات الأولية ومعلومات المحاسبة الضريبية. يتم تقديم الإعلان إلكترونيا.
يتم دفع الضريبة على أساس نتائج الفترة الضريبية حتى 28 مارس من العام التالي.. بالإضافة إلى ذلك، تقوم المؤسسات بتحويل دفعات مقدمة شهرية وربع سنوية في موعد لا يتجاوز اليوم الثامن والعشرين من الشهر التالي.
STS هو نظام ضريبي مبسط. يتم تقديم الإقرار الضريبي للسنة من قبل المؤسسات التي تستخدم النظام الضريبي المبسط بحلول 31 مارس من العام التالي. تم إنشاء نموذج الإقرار الضريبي بأمر من دائرة الضرائب الفيدرالية في روسيا بتاريخ 26 فبراير 2016 رقم MMV-7-3/99@، ويتم دفع الضرائب في نهاية العام خلال نفس المواعيد النهائية. يتم تحويل الدفعات المقدمة كل ثلاثة أشهر حتى اليوم الخامس والعشرين من الشهر التالي للربع.
يمكنك دفع الدفعة الإلزامية بإحدى الطرق التالية:
الحق في خصم ضريبة الأملاك عند حساب ضريبة الدخل الشخصي ينتمي إلى الأفراد الذين يستوفون الشروط التالية في نفس الوقت:
وفقًا للفقرة 2 من المادة 220 من قانون الضرائب للاتحاد الروسي، يتم قبول خصم ضريبي لحساب مبلغ الدخل المستلم من بيع المباني غير السكنية، ولكن ليس أكثر من 250 ألف روبل.
خيار بديل ممكن. يحق للفرد تخفيض دخله الخاضع للضريبة بمقدار شراء هذا العقار غير السكني. في هذه الحالة، ليس هناك أي قيود على مبلغ الخصم. ومع ذلك، يجب أن يكون لديك مستندات تؤكد النفقات الفعلية لدافعي الضرائب لشراء المبنى الذي يتم بيعه.
مثال 1: سيدوروف ف.ن. تبيع مرآبًا مقابل 200 ألف روبل. وله الحق في الاستفادة من الخصم في مقدار مبلغ البيع. منذ 200 ألف روبل. أقل من الحد الأقصى الممكن (250 ألف) فيكون الخصم 200 ألف روبل. يتم احتساب الوعاء الضريبي على أنه الفرق بين الدخل والخصم (200 ألف – 200 ألف = 0). ولذلك، لا يتم دفع ضريبة الدخل الشخصي.
مثال 2: أنتونوف يو.إم. تبيع مستودعًا مقابل 900 ألف روبل. الحد الأقصى لمبلغ الخصم هو 250 ألف روبل. إذا استخدم المواطن حق الخصم فسيكون مبلغ الضريبة (900 ألف - 250 ألف) * 13% = 84.5 ألف روبل.
من المربح لشركة أنتونوف أن تطبق فائدة أخرى في شكل تخفيض في الدخل مقابل النفقات. بناءً على حقيقة أن Yu.M. اشتريت هذا المستودع مقابل 850 ألف روبل، وسيكون مبلغ ضريبة الدخل الشخصي مساوياً (900 ألف - 850 ألف) * 1٪ = 6.5 ألف روبل.
للحصول على خصم، يجب على الفرد الإشارة إلى مبلغه عند حساب ضريبة الدخل الشخصي في الإقرار الضريبي، الذي يتم تقديمه قبل 30 أبريل من العام التالي للسنة التي تم فيها استلام الدخل.
عند حساب الضريبة الواجب دفعها، قد يخطئ الشخص ويقوم بإعداد التقارير الضريبية بشكل غير صحيح. قد يلاحظ مفتش الضرائب على الفور أوجه القصور ويطلب تصحيحها. ثم لن تكون هناك مشكلة كبيرة.
ومع ذلك، إذا أشرت إلى بيانات غير دقيقة في الإعلان، الأمر الذي سيؤدي إلى التقليل من القاعدة الضريبية ومبلغ الضريبة، يحق لمكتب الضرائب تطبيق تدابير المسؤولية في شكل غرامة على الفرد والكيان القانوني .
مرجع!الغرامة هي 20٪ من المبلغ غير المدفوع للدفعة الإلزامية. وإذا ارتكب الفعل عمدا تزيد الغرامة إلى 40%.
قد تكون المشكلة الأخرى هي عدم موافقة مفتش الضرائب على مستوى الخصم الضريبي. هُم يمكن الدفاع عن الحقوق على مستوى التفتيش، عن طريق الاتصال بالمدير، وفي المحكمة.
تجدر الإشارة إلى أنه من أجل حساب مدفوعات الضرائب بشكل صحيح، لا يمكن للمواضيع استخدام قواعد قانون الضرائب في الاتحاد الروسي فحسب، بل يمكن أيضًا استخدام الرسائل المنشورة من وزارة المالية ودائرة الضرائب الفيدرالية. علاوة على ذلك، في حالة ظهور مواقف مثيرة للجدل، يحق لدافعي الضرائب الاتصال بالسلطات المحددة للحصول على توضيح رسمي.
إذا وجدت خطأ، يرجى تحديد جزء من النص والنقر عليه السيطرة + أدخل.
ضريبة الدخل من بيع العقارات التجارية في عام 2016 الطرق القانونية لخفض الضرائب عند بيع المباني غير السكنية اعتبارًا من 1 يناير 2016.
1. أحدث التغييرات في التشريعات
في عام 2106، حدثت تغييرات أساسية فيما يتعلق بحساب الدخل الذي يتلقاه بائعو العقارات التجارية. في السابق، كان من الشائع التقليل من القيمة الحقيقية للعقار في اتفاقية الشراء والبيع. الآن فقدت هذه الطريقة أهميتها، حيث ستقوم السلطات الضريبية بحساب دخل البائع اعتمادا على القيمة المساحية للكائن مضروبة في عامل تخفيض قدره 0.7. سيتم تحديد القيمة المساحية للكائن اعتبارا من 1 يناير من العام حيث تم إجراء تسجيل الدولة لنقل الملكية.
وكان الابتكار الثاني هو التغيير في الفترة التي يجب على المواطن خلالها امتلاك العقارات التجارية لتقليل الضرائب. والآن هذه الفترة هي خمس سنوات، وكانت في السابق ثلاث سنوات. لا تنطبق الفترة الجديدة لامتلاك العقارات من قبل المواطن على المعاملات مع المباني غير السكنية التي يتلقاها البائع عن طريق الميراث، ولا تنطبق على المعاملات التي تنطوي على التبرعات العقارية بين الأقارب المقربين، لاقتناء العقارات نتيجة للخصخصة أو نتيجة لإبرام اتفاقية الإيجار. إذا حصل المواطن على ممتلكاته قبل 1 يناير 2016، فإنه لا يزال خاضعًا لمدة ثلاث سنوات لملكية العقارات غير السكنية.
2. كيفية تقليل مبلغ الضرائب؟
2.1. الحصول على خصم ضريبي.
يسمح قانون الضرائب للمواطنين بتخفيض مبلغ الضريبة على الدخل الناتج عن بيع العقارات من خلال خصم ضريبة الأملاك.
يمكن حساب الخصم الضريبي على النحو التالي: يتم ضرب القيمة المساحية للكائن بمقدار 0.7، ثم يتم خصم مليون روبل من المبلغ الناتج. سيتم فرض ضريبة على النتيجة التي تم الحصول عليها بنسبة 13٪. من الناحية العملية، غالبًا ما يكون لدى عملائنا أسئلة حول استخدام التخفيضات الضريبية في حالة بيع العديد من العقارات. هل يحق للمواطن الحصول على خصم ضريبي عن كل عقار يباع؟ لا يجوز إصدار خصم ضريبي إلا على إجمالي الدخل الذي حصل عليه المواطن من بيع العقارات.
2.2. تخفيض مبلغ الضريبة على مقدار النفقات التي يتم إنفاقها على شراء العقارات التجارية.
هناك طريقة أخرى لتقليل مبلغ الضريبة بمقدار النفقات التي ينفقها البائع على شراء العقارات غير السكنية. ويجب أن نتذكر أنه يجب توثيق تكاليف البائع. وتشمل هذه النفقات تكلفة بناء منشأة عقارية تجارية، وتكلفة تجديد المبنى وغيرها من النفقات. ونود أن نلفت انتباه عملائنا بشكل خاص إلى أن العمولة التي دفعها المشتري للوكالة العقارية مقابل خدماته في العثور على المبنى الذي يحتاجه، تدخل أيضًا في تكاليف شراء العقارات التجارية. يمكن أن تكون المستندات التي تؤكد النفقات عقود شراء وبيع العقارات، وعقود تقديم الخدمات، وأداء العمل، وعقود شراء وبيع مواد البناء، وأعمال القبول ونقل نتائج العمل، والفواتير، والمستندات التي تؤكد تحويل أو تحويل الأموال للعقارات أو العمل المنجز أو الخدمات المقدمة.
2.3. بيع العقارات التجارية من قبل رجال الأعمال الأفراد
يتم فرض ضريبة على الدخل الناتج عن نشاط تنظيم المشاريع الفردية بنسبة 6٪، لذلك يوصي بعض الخبراء بالحصول على حالة رجل أعمال فردي قبل بيع العقارات التجارية. ومع ذلك، لا يمكن بيع كل العقارات بهذه الطريقة. أوضحت وزارة المالية في الاتحاد الروسي، في رسالتها المؤرخة 29 أبريل 2013 رقم 03-11-11/15091، تفاصيل الضرائب على دخل رواد الأعمال الأفراد المتلقين من بيع العقارات. إذا تم استخدام العقارات في الأنشطة التجارية لرجل أعمال فردي، فسيتم أخذ الدخل الناتج عن بيعه في الاعتبار كدخل عند تحديد القاعدة الضريبية للضريبة المدفوعة فيما يتعلق بتطبيق نظام الضرائب المبسط. إذا قام رجل أعمال فردي بتطبيق نظام ضريبي مبسط على شكل دخل، فسيتم تطبيق معدل ضريبة قدره 6 بالمائة على الدخل المستلم. علاوة على ذلك، في حالة تطبيق نظام ضريبي مبسط على الدخل المستلم من الأنشطة التجارية، فإن هذا الدخل معفى من الضرائب عن طريق ضريبة الدخل الشخصي على أساس البند 3 من الفن. الكود 346.11. وبالتالي، للحصول على صفة رجل أعمال فردي من أجل تطبيق معدل ضريبة قدره 6٪، سيتعين على المواطن إثبات أن العقارات التجارية التي يمتلكها قد استخدمها للقيام بأنشطة تجارية بعد الحصول على صفة فرد مُقَاوِل. تجدر الإشارة إلى أنه عند اتخاذ قرار بشأن الحصول على حالة رجل أعمال فردي أم لا، من الضروري أيضًا مراعاة أنه خلال فترة صلاحية الحالة، من الضروري الاحتفاظ بسجلات محاسبية وتحمل النفقات الأخرى المرتبطة بإجراء الأنشطة التجارية.
الأشخاص الذين يخططون لبيع عقاراتهم، بالإضافة إلى المهام التي تنطوي عليها الصفقة، يحتاجون أيضًا إلى دراسة تفاصيلها المتعلقة بالضرائب.
إن مسألة الضرائب، بالطبع، مهمة دائما، ولكن نظرا لأن إجراءات تحصيل الرسوم الإلزامية من الأفراد عند بيع الشقق والمنازل وقطع الأراضي ستتغير في 1 يناير 2016، فقد أصبحت الآن ذات صلة للغاية.
1 يناير 2016 هو تاريخ دخول القانون الاتحادي رقم 382-FZ "بشأن تعديلات الجزأين الأول والثاني من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي" حيز التنفيذ، والذي اعتمده مجلس الدوما في الاتحاد الروسي في 29 نوفمبر، 2014، الذي يغير قواعد ضريبة الدخل من بيع العقارات، وتفصيل حالات الإعفاء الضريبي للأفراد وتوفير التخفيضات الضريبية.
سيتم تطبيق الابتكارات التشريعية فقط على معاملات بيع العقارات التي سيتم تسجيل ملكيتها بعد 01/01/2016 وسيبدأ تحصيل ضريبة بيعها وفقًا للقواعد الجديدة اعتبارًا من أكتوبر فقط 1, 2016.
جميع التغييرات مبينة في المادة الفن. 2171 من القانون المذكور أعلاه.
دعونا نلقي نظرة عليها بمزيد من التفصيل، ونقسمها إلى كتلتين كبيرتين:
سيكون من الممكن بيع الممتلكات الخاصة بك بدون ضريبة (ضريبة الدخل الشخصي) بعد 5 سنوات من امتلاكها، بدلاً من السنوات الثلاث السابقة (مع بعض الاستثناءات، عندما تظل هذه الفترة كما هي لمدة 3 سنوات - مزيد من التفاصيل أدناه).
يتم احتساب فترة ملكية العقارات من تاريخ الاستحواذ على العقارات، أي من تاريخ تسجيل الدولة لنقل الحقوق في هذا العقار. يشار إليه في شهادة تسجيل الحقوق أو في مقتطف من سجل الدولة الموحد.
لذلك، إذا تم بيع كائن تم شراؤه قبل 31/12/15، وتم استلام شهادة ملكية له قبل 31/12/2015، فعند البيع بعد 1 يناير 2016، قاعدة الإعفاء الضريبي بـ 3 سيتم تطبيق فترة ملكية لمدة عام، ولا يهم تاريخ البيع.
إذا تم تسجيل ملكية الشيء المباع، الذي تم شراؤه قبل 31/12/2015، بعد 01/01/16، فسيتم تطبيق قاعدة جديدة عند بيعه - لمدة 5 سنوات (البند 3، المادة 4 من القانون 382 القانون الاتحادي).
بالنسبة للعقارات المستلمة بالميراث، يتم احتساب مدة الملكية من تاريخ فتح الميراث، أي من تاريخ وفاة الموصي.
تم الحفاظ على إمكانية تغيير الحد الأدنى الأقصى لمدة ملكية العقارات من قبل مواطني الاتحاد الروسي - الحق في تقليل الحد الأدنى لفترة ملكية العقارات إلى الصفر، أي. جعلها أقل من 5 سنوات. ويجب عليهم إعداد القرارات المناسبة بشأن هذه المسألة (البند 6 من المادة 2171 من القانون الاتحادي رقم 382).
على سبيل المثال، إذا تم تخفيض الحد الأدنى لفترة ملكية العقارات في منطقة ما بمقدار عام واحد، فسيتم إعفاء الأشخاص الذين يمتلكون عقارات لمدة 4 سنوات على الأقل من دفع ضريبة الدخل.
لا يسمح القانون للسلطات الإقليمية بزيادة الحد الأدنى لمدة ملكية العقارات.
ضريبة الدخل الشخصي = (الدخل من البيع – تكاليف الاستحواذ) × 0.13
إذا كان سعر بيع العقار أقل من قيمته المساحية، فإن دخل البائع يساوي القيمة المساحية للعقار المباع مضروبة في عامل التخفيض K = 0.7، وليس قيمة المخزون، كما كان الحال سابقًا:
ضريبة الدخل الشخصي = 0.7 × Scadastre. شرط
إذا كانت اتفاقية البيع والشراء للعقار تشير إلى قيمة أقل من 70% من قيمته المساحية، حتى لو كان هذا هو السعر الحقيقي للعقار، فإن مكتب الضرائب سيقوم بتقدير ضرائب إضافية وإصدار غرامة قدرها 20% من قيمة العقار. مبلغ عدم الدفع.
يلغي هذا الابتكار الموقف الذي كان شائعًا سابقًا والمتمثل في التقليل بشكل كبير من مبلغ المعاملة، مما جعل من الممكن تقليل القاعدة الضريبية.
طريقة شائعة "للتهرب من الضرائب"، عندما تشير اتفاقيات الشراء والبيع إلى قيمة المعاملة البالغة مليون روبل، غير الخاضعة للضريبة، ويتم تحويل الفرق المتبقي بين القيمة الحقيقية والقيمة المذكورة في العقد عن طريق الإيصالات، يمكن أن تكون الخسارة مدمرة بكل بساطة.
على سبيل المثال، إذا كانت القيمة المساحية لقطعة الأرض المباعة هي 2 مليون روبل، ومبلغ المعاملة في العقد هو 1 مليون روبل، فسيتم الآن احتساب الضريبة على أساس القيمة المساحية البالغة 2 مليون روبل:
ضريبة الدخل الشخصي = 2.000.000 روبل. × 0.7 = 1400000 فرك،
أي أنه سيتعين على البائع دفع ضريبة قدرها 70٪ من القيمة المساحية لقطعة الأرض.
في الحالات التي لم يتم فيها تحديد القيمة المساحية، اعتبارًا من 1 يناير من السنة التي تم خلالها بيع الشيء ونقل ملكيته، لا يتم تطبيق شرط استخدام عامل تخفيض قدره 0.7 ويتم يتم احتساب الضريبة من المبلغ المحدد في الاتفاقية. (مناسبات سعيدة ☺ حيث يمكنك العودة إلى "طريق الهروب" من الضرائب، ولكن مثل هذه المواقف سوف تقل كل عام).
ويمكن للسلطات الإقليمية، كما كان الحال من قبل، أن تخفض عامل التخفيض K=0.7 إلى الصفر. وفي هذا الصدد، يجب عليهم إصدار القوانين ذات الصلة (البند 6 من المادة 2171 من القانون الاتحادي رقم 382)، وسيكون من المفيد التعرف عليها عند الاستعداد لبيع عقاراتك.
عند تطبيق الخصم الضريبي يتم احتساب الضريبة على النحو التالي:
ضريبة الدخل الشخصي = (الدخل - الخصم) × 0.13،
أي أن الخصم يقلل من القاعدة الضريبية (المادة 220 من قانون الضرائب في الاتحاد الروسي).
هناك نوعان من الخصم:
يتم الخصم إذا اخترت دفع الضريبة ليس على الدخل من بيع العقارات، ولكن على الفرق المستلم بين الدخل من بيعها ونفقات البيع السابق، والتي تؤكدها المستندات:
أمثلة على استخدام الخصومات
دعونا نجري تقييمًا مقارنًا لربحية كل نوع من الاستقطاعات في حالتين.
الوضع 1
تم شراء المنزل في أرخانجيلسك عام 2014 بتكلفة 6.5 مليون روبل، وبيعه عام 2015 مقابل 8 ملايين روبل.
الدخل المستلم هو 1.5 مليون روبل.
يجب دفع ضريبة بيع المنزل بحلول 1 أكتوبر 2016.
مدة الاستخدام أقل من 3 سنوات.
معدل ضريبة الدخل الشخصي هو 13% - ويمكن تخفيضه بمقدار التخفيضات الضريبية.
دعونا نفكر في كل نوع من أنواع الخصم على حدة ونحدد أكثرها قبولًا.
مدة استخدام المنزل أقل من 3 سنوات.الخلاصة: في الحالات التي لا تتجاوز فيها تكلفة العقار المباع تكاليف شرائه، يفضل استخدام خصم في مقدار النفقات المتكبدة.
الوضع 2
تم شراء المرآب في أرخانجيلسك عام 2014 بتكلفة 170 ألف روبل، وتم بيعه في عام 2015 مقابل 270 ألف روبل.
الخلاصة: يستفيد المالك من خصم ضريبي بمبلغ ثابت.
إذا تم بيع الأشياء الواردة في الأمثلة بعد 3 سنوات أو أكثر من الملكية، فلن يتم فرض ضريبة الدخل الشخصي.
نتائج
2. مزايا خاصة على الخصومات والضرائب لأصحاب المعاشات وأمهات العديد من الأطفال والأمهات العازبات، الخ. (الشرائح الضعيفة من السكان) عندما يبيعون العقارات لا ينص عليها القانون.
3. الإعفاء من الضرائب على بيع العقارات يكون بعد 5 سنوات من تملكها، باستثناء حالات الميراث والهبة والحقوق المستندة إلى المعاش المعال، حيث تبقى مدة الاستخدام 3 سنوات كما هي.
4. في مناطق روسيا، حيث تكون القيمة السوقية، على سبيل المثال، لقطع الأراضي أقل بكثير من القيمة المساحية، فإن بيعها سوف يستلزم ضريبة مرتفعة بشكل غير معقول، ما لم تتخذ السلطات الإقليمية تدابير لتسوية معامل التخفيض K = 0.7، والتي يتم ضرب القيمة المساحية عند حساب ضريبة الدخل الشخصي.
مكان في أرخانجيلسك
يخضع الدخل من مبيعات العقارات للضريبة وفقًا لتشريعات الاتحاد الروسي. ماذا يمكن أن يكون إذا كانت المباني غير السكنية معروضة للبيع؟
يتم التعرف على المباني غير السكنية على أنها مباني لا تستوفي معايير السكن - كعقار مناسب للسكن البشري وتلبية المعايير الصحية والتقنية وغيرها من المعايير التي يحددها القانون. معيار آخر لتصنيف العقار على أنه عقار غير سكني هو استخدامه كمنشأة تجارية أو صناعية أو إدارية.
إن تصنيف المبنى على أنه سكني أو غير سكني يحدد مسبقًا تفاصيل حساب الضريبة عند بيع عقار (سنناقش هذه الميزة لاحقًا في المقالة). في الوقت الحالي، دعونا نحدد الحالات التي قد تنشأ فيها، من حيث المبدأ، الحاجة إلى دفع الضريبة المناسبة.
يخضع الدخل الناتج عن بيع أي عقار للضريبة، بشرط أن يكون البائع قد امتلكه لمدة أقل من تلك التي يحددها القانون كمعيار لإعفاء الفرد من دفع الضريبة على البيع ذي الصلة. علاوة على ذلك، إذا تم استخدام العقار في الأنشطة التجارية، يتم دفع الضريبة على بيعه في أي حال.
ومن الناحية التشريعية، لم يتم تحديد معايير تصنيف الممتلكات المملوكة للفرد على أنها تلك المستخدمة في الأنشطة التجارية. ومع ذلك، فإن احتمالية أن تعترف دائرة الضرائب الفيدرالية بالمباني غير السكنية على هذا النحو أعلى مما هي عليه في حالة المباني السكنية (خاصة إذا كان نوع المبنى عبارة عن مستودع أو حظيرة أو طابق تجاري، أي كائن مخصص في الحالة العامة للاستخدام التجاري). يمكن أيضًا أن يكون أحد عوامل التعرف على المباني غير السكنية التي يتم بيعها ككائن مستخدم في الأنشطة التجارية هو تسجيل البائع كرجل أعمال فردي يدير شركة ذات حجم مبيعات نشط.
في المقابل، إذا لم يتم استخدام المباني غير السكنية في الأعمال التجارية، فإن الدخل الناتج عن بيعها لا يخضع للضريبة إذا، كما ذكرنا أعلاه، يمتلك الشخص المبنى لفترة لا تقل عن تلك التي يحددها القانون كمعيار بشأن إعفاء المكلف من أداء ضريبة الدخل الشخصي على بيع العقارات.
الفترة ذات الصلة:
فارق بسيط مهم: بموجب تشريعات منطقة الاتحاد الروسي، يمكن تخفيض الفترات المحددة لملكية العقارات إلى الصفر (لجميع فئات دافعي الضرائب أو لفئات معينة من المواطنين). وبالتالي، عند إبرام معاملات شراء وبيع المباني غير السكنية، يجب أن تهتم مسبقًا بالمعايير الحالية للتشريعات الإقليمية التي تحكم إجراءات فرض ضريبة على الدخل في المعاملات ذات الصلة.
دعونا الآن نفكر بمزيد من التفصيل في كيفية حساب ضريبة الدخل من بيع العقارات غير السكنية، إذا كان هذا الدخل خاضعًا للضريبة.
الدخل الناتج عن بيع العقارات التي يملكها الشخص لمدة تقل عن 3 أو 5 سنوات (حسب مدى انطباق القواعد المذكورة أعلاه) أو عند استخدامها لأغراض تجارية (بغض النظر عن فترة ملكية المبنى) يخضع لـ ضريبة الدخل الشخصي - ضريبة الدخل الشخصي بنسبة 13%.
يتم احتساب هذه الضريبة على أساس القاعدة الخاضعة للضريبة، والتي تعتبر بشكل عام مساوية لمبلغ المعاملة بموجب اتفاقية شراء وبيع العقارات. ولكن يمكن تخفيضها بالمبلغ (حسب اختيار دافعي الضرائب):
يصل هذا الخصم إلى 250.000 روبل للعقارات غير السكنية (بينما للعقارات السكنية - 1000000 روبل). ومن وجهة النظر هذه، فإن التصنيف الصحيح للممتلكات بناءً على المعايير التي يحددها القانون أمر مهم. من الواضح أن المواطن أكثر ربحية لبيع كائن معترف به على أنه سكني - إذا كانت هناك بالطبع أسباب قانونية لذلك.
رجل الأعمال الفردي ستيبانوف ف. في عام 2015، قام ببناء مرآب للسيارات بمساعدة شركة بناء كانت عليها ديون له - ونتيجة لذلك تمكن من تقليل تكاليف البناء بشكل كبير، والتي بلغت 100000 روبل. في عام 2016، باع ستيبانوف هذا المرآب مقابل 700000 روبل، وكان عليه التزام بدفع ضريبة الدولة على الدخل المقابل بمبلغ 91000 روبل (13٪ من 700000).
ومع ذلك، لتقليل القاعدة الضريبية للعقارات غير السكنية، يستخدم ستيبانوف خصما قدره 250،000 روبل. بعد ذلك، تبلغ ضريبة الدخل الشخصي على الدخل من بيع المرآب 58500 روبل، أي 13٪ من 450000 روبل (700000 - 250000).
بشكل عام، هذا هو المبلغ الذي تم تحويله إلى المالك السابق للمبنى عند إبرام اتفاقية شراء وبيع معه (أو إلى شركة إنشاءات، إذا تم طلب العقار المقابل من المقاول).
فارق بسيط مهم: إذا كان مبلغ نفقات شراء العقارات أعلى من الدخل الذي يحصل عليه دافع الضريبة من بيع هذا العقار، فلا يتم دفع الضريبة.
مثال.
إيفانوف أ.س. وفي عام 2016، باع حظيرة سيارات مقابل 2 مليون روبل. تم شراؤها في عام 2015، لذلك يجب على إيفانوف دفع ضريبة على الدخل من البيع بمبلغ 260.000 روبل (13٪ من 2،000،000).
في عام 2015، اشترى إيفانوف هذه الحظيرة من V.S. بيتروف. مقابل 1900000 روبل، وهو ما تؤكده نسخة إيفانوف من اتفاقية شراء وبيع العقار والمستندات الأخرى المستخدمة في الصفقة.
يخفض إيفانوف القاعدة الضريبية إلى 100000 روبل (2000000 - 1900000)، ونتيجة لذلك يظل مدينًا للدولة بضريبة الدخل الشخصي بمبلغ 13000 روبل.
يتضمن تشريع الاتحاد الروسي قواعد يمكن بموجبها تعديل القاعدة الضريبية للدخل الناتج عن بيع العقارات مع الأخذ في الاعتبار السعر المساحي للأشياء المقابلة. تنطبق هذه القواعد على المعاملات العقارية المكتسبة قبل 01/01/2016، مع مراعاة الفروق الدقيقة التالية.
إذا كان الدخل من بيع المبنى أقل من قيمة سعره المساحي، المحدد اعتبارًا من 1 يناير من السنة التي تم فيها تسجيل العقار في روزريستر، ومضروبًا في 0.7 (يتم تحديد المعامل بموجب القانون)، ثم يتم أخذ القاعدة الضريبية مساوية للسعر المساحي المقابل مضروبًا في 0 ,7. وإذا كان الدخل أكبر، يفترض أن يكون الوعاء الضريبي مساويا لقيمته. وفي كلتا الحالتين، بالطبع، يمكن تخفيض القاعدة الضريبية بالطريقة التي نوقشت أعلاه.
لا تنطبق القاعدة المقابلة إذا لم يتم تحديد السعر المساحي للعقار اعتبارًا من 1 يناير من العام الذي تم فيه تسجيل المبنى في Rosreestr.
فارق بسيط مهم: بموجب تشريعات منطقة الاتحاد الروسي، يمكن تخفيض المعامل المحدد إلى الصفر. لذلك، عند التعامل مع المباني، مرة أخرى، يجب أن تكون مهتمًا بقواعد القانون الحالية التي تحكم العلاقات القانونية ذات الصلة في موضوع معين في الاتحاد الروسي.
يمكن أيضًا تخفيض الضريبة على الدخل الناتج عن بيع المباني عن طريق التخفيضات الضريبية المحددة لجميع فئات المواطنين فيما يتعلق بالأسباب القانونية لاستخدام الخصومات المقابلة. يمكننا أن نتحدث عن الممتلكات والخصومات الاجتماعية: دعونا نفكر في كيفية تأثير قيمتها على المبلغ الفعلي لضريبة الدخل الشخصي على الدخل الناشئ عن بيع العقارات.
وعلى هذا فإن الضريبة المعنية يمكن تخفيضها من خلال استخدام الخصومات "الكلاسيكية" - على سبيل المثال، خصم الملكية المشتركة، الذي يتم توفيره للمواطنين لتغطية تكاليف شراء العقارات السكنية. حقيقة شراء عقار سكني وبيع عقار غير سكني لا تلعب أي دور على الإطلاق.
ويمكن استخدام الخصم لأغراض تعويض الضرائب، جزئيا أو كليا. وأهم شرط لتطبيق هذا الامتياز الضريبي هو إتمام معاملة بيع المباني في السنة التي صدر عنها الخصم.
مثال.
سافيليف أ.ن. في عام 2015 اشتريت شقة بمبلغ 2،000،000 روبل. من هذا المبلغ يمكنه الحصول على خصم عقاري بقيمة 260.000 روبل (13٪ من 2،000،000). بعد ذلك بقليل، باع سافيليف المرآب الذي كان يملكه مقابل مليون روبل. على الدخل من بيع المرآب، يجب عليه دفع ضريبة قدرها 97500 روبل (13٪ من 750000 - القاعدة الضريبية الفعلية للدخل، مخفضة بخصم خاص قدره 250000 روبل).
من خلال الاتصال بخدمة الضرائب الفيدرالية في عام 2016، يمكن لـ Savelyev استخدام جزء من الخصم كتعويض ضريبي. نتيجة لذلك، لن يكون مدينا بأي شيء للدولة، بينما سيظل لديه خصم غير منفق بمبلغ 162500 روبل (260000 - 97500). ويمكن إصدارها للدفع بالطريقة العامة - من خلال دائرة الضرائب الفيدرالية، أو استلامها من خلال صاحب العمل، أو استخدامها لتقليل الضرائب الأخرى للمواطن، إذا دعت الحاجة إلى دفعها.
