قسم "اقتصاديات المشاريع"
وتقنيات الأعمال في المجمع الصناعي الزراعي "
مقال
على التسعير
حول الموضوع:
"التسعير في سوق العقارات"
إجراء:
طلاب السنة الرابعة من مجموعتين
كلية الإقتصاد
التحقق:كبار المعلمين
ستافروبول ، 2010
المحتوىص.
مقدمة 3
1. العقارات موضوع تسعير 4
مقدمة
في أي هيكل اجتماعي ، تحتل العقارات مكانة خاصة في نظام العلاقات الاجتماعية ، حيث ترتبط حياة وأنشطة الناس في جميع مجالات الأعمال والإدارة والتنظيم بطريقة أو بأخرى. الخصائص الفيزيائية الرئيسية للعقار كسلعة هي: التفرد والأصالة ؛ الثبات. مدة الإنشاء والمتانة.
لذلك ، يختلف سوق العقارات اختلافًا جوهريًا عن الأسواق الأخرى. لها خاصيتان على الأقل تميزانها عن الأسواق الأخرى: عدد محدود من السلع التي يمكن أن تلبي احتياجات المشترين ، وبالتالي ، عدد محدود من المشترين المحتملين للبائعين ؛ مستوى أعلى من التكاليف المرتبطة بالبحث عن المنتج المطلوب ووثيقة المعاملة. لذلك ، سيكون للتسعير في سوق العقارات خصائصه الخاصة. لذلك ، فإن دراسة هذا الموضوع من الملخص مهمة أثناء تشكيل وتطوير سوق العقارات في روسيا.
الغرض من كتابة مقال هو دراسة إجراءات وطرق التسعير في سوق العقارات وتحليل العقارات في ستافروبول.
1. العقارات كموضوع تسعير
مفهوم العقارات. سوق العقارات في المجال الاقتصادي
النظام
وفقا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، الفن. 130"تشمل الأشياء غير المنقولة (العقارات ، العقارات) قطع الأراضي ، وقطع الأراضي الموجودة تحت الأرض ، والمسطحات المائية المعزولة وكل ما له صلة وثيقة بالأرض ، أي الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك الغابات المزارع المعمرة والمباني والهياكل.
المؤسسة ككل كمجمع عقاري وطائرات وسفن بحرية خاضعة لتسجيل الدولة وسفن الملاحة الداخلية وسفن الملاحة النهرية والبحرية والأجسام الفضائية هي أيضًا مساوية للأشياء غير المنقولة. قد تشمل القوانين التشريعية ممتلكات أخرى كذلك ".
العقارات أصل مالي ، معاملات تتم في سوق العقارات ، أي في أحد قطاعات السوق المالي.
العقارات فئة مالية وهي شكل من أشكال الاستثمار الرأسمالي.
يمكن تمييز مجموعات الأصول المالية التالية كجزء من العقارات:
رسم بياني 1. منحنيات دورات تطوير سوق العقارات والتنمية الاقتصادية
لا تتطابق منحنيات دورات تطور سوق العقارات وتطور الاقتصاد بمرور الوقت. عادة ما يتم تسجيل الانخفاض في سوق العقارات قبل أن يبدأ تدهور الاقتصاد بأكمله. إذا نمت ، تظل النسبة كما هي. يتم شرح أساس عمل هذه الآلية على النحو التالي. تؤدي الزيادة في قيمة المال وانخفاض عرض النقود في القطاع المالي إلى إجبار المستهلكين على التخلي عن الاستثمارات طويلة الأجل في العقارات ، والتي بدورها تحدد مسبقًا انخفاضًا في الطلب في سوق العقارات. لا يمكن أن يتفاعل العرض العقاري بسرعة مع الظروف المتغيرة ، أي وقت معين يتجاوز الطلب. تبعا لذلك ، تنخفض أسعار العقارات ، وعقود البناء ، وما إلى ذلك. وبالتالي ، فإن عواقب هبوط الأسعار من سوق العقارات "تتحرك" إلى أسواق أخرى. أخيرًا ، عندما يصل سوق العقارات إلى نهاية الدورة ، فإنه "يعيد البناء" - تتغير التكنولوجيا ، ويبدأ البناء في مناطق أخرى ، وما إلى ذلك. في وقت لاحق ، مع زيادة عرض النقود المتداولة وتحت تأثير عوامل أخرى ، يبدأ الطلب على العقارات في الزيادة وينعش السوق تدريجياً. في هذه المرحلة من الدورة ، يعمل سوق العقارات في الواقع كمحرك للنمو الاقتصادي.
وبالتالي ، يمكن وصف سوق العقارات بأنه مؤشر على حالة الاقتصاد: إذا تدهور الوضع في هذا السوق ، فقد ينخفض الاقتصاد بأكمله ؛ إذا تحسن الوضع في سوق العقارات ، فيمكنك توقع انتعاش الاقتصاد بأكمله.
سوق العقارات هو مجال استثمار رأس المال في العقارات ونظام العلاقات الاقتصادية الناشئة عن المعاملات العقارية. تتجلى هذه العلاقات بين المستثمرين عند شراء وبيع العقارات ، والرهون العقارية ، وتأجير الأشياء العقارية في شكل أمانة ، والإيجار ، والإيجار ، وما إلى ذلك.
شراء وبيع الأشياء العقارية ليست مجرد شراء وبيع السلع الاستهلاكية ، ولكن حركة رأس المال ، أي القيمة التي تدر الدخل.
لذا فإن شراء قطعة أرض يعني استثمار الأموال في قطعة الأرض هذه ، والتي يمكن بعد ذلك بيعها بسعر أعلى والحصول على دخل من فرق الأسعار ، أو استخدامها للإنتاج الزراعي والحصول على دخل من هذا الإنتاج.
يمكن أيضًا بيع مبنى سكني أو شقة تم شراؤها بعد فترة بسعر أعلى أو تأجيرها للمستأجرين.
سيحقق رأس المال الذي يتم إنفاقه على الاستحواذ على مؤسسة دخلاً للمستثمر نتيجة لتشغيل هذه المؤسسة.
الاستثمار في العقارات سلاح موثوق ضد التضخم. تتزايد أسعار العقارات باستمرار ، وهذا سبب صفقات المضاربة العقارية ويساهم في تمركز الأرض في يد المالك ، وسحب قطع الأراضي من التداول الاقتصادي انتظارًا لارتفاع الأسعار.
من مميزات سوق العقارات ما يلي:
1.2 طرق تحديد قيمة العقار
هناك ثلاث طرق لتحديد قيمة العقار: التكلفة ، مقارنة المبيعات ، رسملة الدخل.
يمكن عادة تطبيق جميع الطرق الثلاثة. يسمح استخدام طريقة أو أكثر بتقدير أكثر واقعية للتكلفة. وبالتالي ، قد لا تكون طريقة التكلفة قابلة للتطبيق عند تقييم العقارات للمباني القديمة التي تحتوي على استهلاك متراكم كبير بسبب الاستهلاك المادي والتقادم الخارجي ، وهو أمر يصعب تقييمه.
لا يمكن تطبيق طريقة مقارنة المبيعات على أنواع عالية التخصص من العقارات في حالة عدم وجود معلومات للمقارنة. نادرًا ما تُستخدم طريقة رسملة الدخل لتقييم أجزاء المنازل التي يشغلها مالكوها ، على الرغم من إمكانية استخدامها مع أدلة السوق. عادة لا يمكن الاعتماد على رسملة الدخل في سوق العقارات التجارية أو الصناعية ، حيث يقوم المالكون بالمزايدة على المستثمرين. لذلك ، حيثما أمكن ، يطبق المقيمون طريقتين على الأقل. التقديرات البديلة الناتجة بمثابة اختبار مفيد لبعضها البعض.
1. تعتمد طريقة التكلفة على المبدأ: لا يدفع المشتري عادة للممتلكات أكثر من تكلفة اقتناء (بناء) عقار مماثل بجودة مماثلة. لذلك ، فإن تقدير القيمة السوقية للعقار هو مجموع قيمة قطعة الأرض وتكلفة البناء في تاريخ التقييم. يعتمد هذا النهج على فهم أن المشاركين في السوق يربطون بين التكلفة والتكاليف.
تعتبر طريقة التكلفة مفيدة بشكل خاص في تقييم المباني والممتلكات الجديدة التي نادرًا ما يتم بيعها.
يظهر استخدام طريقة التكلفة لتحديد قيمة العقارات في الشكل 2.
| تقدير تكلفة الهيكل الرئيسي | تقدير التكاليف غير المباشرة | تقدير مقدار الربح | تقييم مقدار تدهور الهيكل | |||
| تقدير تكلفة الهيكل الرئيسي مع الأخذ بعين الاعتبار البلى العام | ||||||
| تثمين الأرض | تقييم القيمة السوقية لملكية العقارات | تقدير تكلفة المباني والهياكل المساعدة ، مع مراعاة البلى العام | ||||
يتمثل جوهر طريقة مقارنة المبيعات في تحديد السعر الذي سيدفعه المشتري مقابل العقارات ذات المنفعة المماثلة. في حالة عدم وجود مثل هذه العقارات في السوق ، لا يتم تطبيق طريقة مقارنة المبيعات.
2. تكون طريقة مقارنة المبيعات مفيدة عندما يتم بيع أو عرض عدد من العناصر المماثلة للبيع في نفس قطاع السوق مؤخرًا. باستخدام هذه الطريقة ، يحصل المثمن على انعكاس للقيمة عن طريق مقارنة العقار بممتلكات مماثلة ، تسمى "مبيعات المقارنة". يرى المثمن أن أسعار مبيعات العقارات هي الأكثر قابلية للمقارنة ، ويجب أن تظهر الحد الذي يمكن أن ينخفض فيه انعكاس قيمة العقار المقدر. يوضح الشكل 3 استخدام طريقة مقارنة المبيعات لتحديد قيمة العقارات.
حيث K هي القيمة الحالية (أي القيمة الحالية) ، روبل.
К t - الدخل المتوقع بنهاية سنة t ، روبل.
ن - معدل الخصم (معدل العائد أو معدل الفائدة) ، كسور الوحدة.
يتم اشتقاق نسبة الرسملة إما مباشرة من مبيعات العقارات المماثلة كنسبة من الدخل السنوي إلى سعر البيع (الرسملة المباشرة) ، أو يتم احتسابها على أساس المعدل المتكرر المتوقع للعائد على رأس المال والشروط المحددة للعائد على الاستثمار (الرسملة حسب العائد).
يتم استخدام معدل الخصم لبناء نماذج خصم التدفق النقدي. في نفس الوقت ، يتم رفع الدخل الدوري لكل سنة متوقعة ، وكذلك عائدات المبيعات الافتراضية ، إلى القيمة الحالية.
يتم حساب نموذج التدفق النقدي المخصوم وفقًا للصيغة:
| ك = | ك ت | (3.3) |
| (1 + ن) ت |
تتطلب طريقة رسملة الدخل إجراء أبحاث سوقية مكثفة تستند إلى تحليل العرض والطلب الذي يوفر معلومات عن اتجاهات توقعات السوق.
تعتمد طبيعة استخدام طرق تقييم العقارات على مشكلة التقييم واختيار الأساليب وموثوقية التقديرات التي تم الحصول عليها. في جميع الطرق الثلاثة ، يتحقق المقيم من ثلاثة تقديرات منفصلة. يتم النظر في الموثوقية النسبية وإمكانية تطبيق كل طريقة من خلال الجمع بين مقاييس التكلفة.
| المناطق | عدد الشقق المعروضة ، قطعة. | ||
| 2008 ص. | 2009 ص. | 2009 إلى 2008 بالنسبة المئوية | |
| ج / ض | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S / دبليو | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| مركز | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| الربع 204 | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| المجموع: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
يمكن تقسيم سوق العقارات بالكامل تقريبًا إلى سوق الأراضي ، والسوق السكني ، والسوق غير السكني ، وسوق العقارات التجارية. موضوع المزاد في سوق العقارات له خاصية معينة تميزه عن غيره من السلع. نحن نتحدث عن موقع ثابت من الأرض والمباني. في هذا الصدد ، تعتبر المعاملات العقارية أكثر نشاطًا في الأسواق المحلية.
كيان محدد ، يكون وجوده سمة فقط لسوق العقارات ، فهو المثمن الذي ، وفقًا للمعايير الحالية ، والوضع في السوق نفسه ومعايير أخرى ، يقيّم قيمة الأشياء العقارية ، وكذلك الأرض المؤامرات.
نظرًا لخصائص موضوع التداولات في سوق العقارات ، فإن السوق نفسه لديه عدد من الميزات ، وفوق كل ذلك ، خصوصية التسعير. يحدد خبراء السوق فئات معينة من العقارات وفقًا لخصائص السعر والجودة. ولكن مع ذلك ، يمكن تسمية هذا التصنيف بأنه مشروط ، حيث يصعب العثور على العديد من المباني أو قطع الأراضي المتشابهة تمامًا مع بعضها البعض في عدد من الخصائص الأساسية.
غالبًا ما يعتمد التسعير في سوق العقارات بشكل مباشر على الحالة الاجتماعية والاقتصادية للمنطقة. بالإضافة إلى ذلك ، يتميز السوق بوفرة المخاطر على البائعين والمشترين والمستأجرين. نظرًا لحقيقة أنه غالبًا ما يكون من الصعب على مالكي العقارات بيع أو تأجير ممتلكاتهم (باستثناء قطاعات السوق حيث يتجاوز الطلب العرض بشكل كبير) ، فإن سوق العقارات غير سائلة.
على الرغم مما ورد أعلاه ، هناك مشكلة أخرى. غالبًا ما يكون من الصعب على الخبراء تقييم الوضع الحقيقي في السوق نظرًا لصعوبة الحصول على معلومات موثوقة حول المعاملات ، على عكس سوق الأوراق المالية على سبيل المثال ، حيث يتوفر في أي وقت. أداة التحليل الرئيسية هنا هي التقسيم المشروط للسوق إلى عدة قطاعات. يمكن أن يكون المعيار لهذا هو موقع الأشياء أو جودتها أو الغرض منها أو حتى مجموعة كاملة من الميزات.
يتم تحديد سعر أي عنصر عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: - المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - وهي الموقع ونوع المبنى وحالة الكائن والملء والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم يتم التعبير عنها في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة في الطابق الأرضي. في المتوسط ، تكون تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة حوالي 2 ٪ من نفس السعر ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، يمكن حل مشاكل تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. إلا أن مراعاة العوامل المحلية لا تسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل والتنبؤ بنموه أو تراجعه. لحل مشاكل ديناميكيات السوق ، من الضروري الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: - الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان.
فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان ذلك قبل ستة وخمسة عشر عامًا أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. وبالمثل ، من المرجح أن يكون السكن في الضواحي أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المتنزه أغلى من السكن بالقرب من المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا كان دورهم يخضع لتغييرات ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور امتلاك هاتف في شقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات ويمكن أن تتغير التغييرات الملموسة لا يتم ملاحظتها إلا بعد عشرة إلى عشرين عامًا.
تشير الخبرة العملية إلى: بالنسبة للعقارات السكنية الصغيرة ، يُنصح بإجراء تقييمات وفقًا لإجراءات مبسطة ، والتي يمكن أن تستند فقط إلى طريقة مقارنة مبيعات السوق. يعتمد نهج التقييم من حيث مقارنة المبيعات على مقارنة مباشرة للممتلكات المقيمة مع عناصر العقارات الأخرى التي تم بيعها أو المدرجة في السجل للبيع. غالبًا ما يبني المشترون أحكامهم القيمة بشكل أساسي على العقارات المعروضة للبيع. يستخدم المثمنون أيضًا هذه المعلومات جنبًا إلى جنب مع معلومات حول العقارات المباعة أو المؤجرة. يعتمد هذا النهج على مبدأ الاستبدال ، والذي ينص على ما يلي: عندما يكون هناك العديد من السلع أو الخدمات ذات الملاءمة المتشابهة ، فإن السلعة ذات السعر الأدنى تكون في الطلب الأكبر والأكثر انتشارًا. فيما يتعلق بالإسكان ، هذا يعني: إذا كان من الممكن رؤيته في السوق (وهو ما يحدث عادة) ، فعادة ما يتم تحديد قيمته على مستوى تكلفة الحصول على منزل ذي جاذبية متساوية ، وهو ما لن يستغرق وقتًا طويلاً تنفيذ الاستبدال.
التقييم الشامل للعقارات هو نهج خاص للتقييم المبسط لمجموعة كبيرة من الأشياء المتشابهة (الشقق). يتم إجراء مثل هذا التقييم وفقًا لطريقة معينة: بالنسبة للكائن الذي تم تقييمه ، يتم تحديد مجموعة القيم المقابلة لمجموعة ثابتة من معلماته ، ثم يتم تكوين قيمة تقييمه وفقًا للقواعد التي لم تتغير للجميع شاء.
التقييم بالجملة له مجالات التطبيق الخاصة به. مثال على هذا التقييم هو تقييم الشقق "وفقًا لمكتب الجرد الفني (BTI)" بناءً على نهج التكلفة. يتم تنفيذه من قبل وكالة حكومية ويستخدم لتحديد الضرائب والرسوم. ومع ذلك ، فإن تقييم BTI لا يسترشد بالقيمة السوقية. لذلك ، معلومات السوق ليست مطلوبة من أجل بنائها.
يجب التأكيد على الفرق بين سعر البيع الفعلي والقيمة السوقية. تقسم الأسعار إلى سعر البائع وسعر المشتري وسعر البيع.
سعر البائع هو المبلغ الذي يتقاضاه لنفسه نتيجة الصفقة. سعر المشتري هو مجموع جميع تكاليف شراء شقة. سعر البيع هو المبلغ الذي يدفعه المشتري للبائع مقابل الشقة.
تختلف في مقدار الدفع مقابل خدمات الوسطاء وتكلفة إتمام المعاملة. قد يكون الوسيط موجودًا وقد لا يكون موجودًا لكل من مشتري الشقة والبائع. الصفقة قد تكون أو لا تكون مؤمنة. يمكن توزيع تكاليف تسجيل الصفقة بين المشاركين فيها بطرق مختلفة. لذلك ، يميز سعر البيع الشقة على هذا النحو ، وتعتمد أسعار المشتري والبائع بشكل كبير على شروط الصفقة. كقاعدة عامة ، إذا كان للبائع وسيط ، فيُخصم المبلغ من سعر البيع ويقلل من سعر البائع ، والعكس بالعكس ، يؤدي دفع المشتري مقابل خدمات وسيطه إلى زيادة سعر المشتري بالنسبة إلى البيع. سعر. بنفس الطريقة ، تتأثر هذه الأسعار بالدفع مقابل تنفيذ المعاملة. وبالتالي ، يمكن أن يختلف سعر البائع والمشتري اختلافًا كبيرًا (حتى 15٪ أو أكثر). لكن سعر البيع يعتمد في حده الأدنى على ميزاتها المحددة لآلية البيع وتسجيل المعاملة وتحدده خصائص الشقة نفسها. هذا يعني أنه من المستحسن محاكاة اعتماد سعر البيع على العديد من معايير الشقة.
وفقًا لتعريفها ، تعتمد القيمة السوقية للعقار على تلك العوامل التي تحدد متوسط أو سعر محتمل أكثر لبيعه في السوق في ظل الظروف العادية للمعاملة.
في المستوى الأول من التصنيف ، يمكن تقسيمها إلى عوامل موضوعية وذاتية.
تؤخذ العوامل الموضوعية في الاعتبار عند تحديد القيمة السوقية. أما بالنسبة للعوامل الذاتية ، فهي مرتبطة بسلوك مشترٍ أو بائع أو وسيط معين عند إبرام صفقة ما ، جزئيًا لا تحدده ظروفه الاقتصادية (المزاج ، والوعي ، والصدق ، والصبر ، والسذاجة ، والإعجابات الشخصية وما يكره ، إلخ. .).
العوامل الموضوعية هي محددات اقتصادية بشكل أساسي ، وفي النهاية ، متوسط مستوى السعر لمعاملات محددة.
يمكن تقسيم العوامل الاقتصادية إلى: الاقتصاد الكلي والاقتصاد الجزئي. الأول يشمل العوامل المتعلقة بالوضع العام للسوق: المستوى الأولي لتوفير الحاجة إلى العقارات في المنطقة ؛ أحجام وهيكل البناء الجديد وإعادة الإعمار ؛ عوامل الهجرة؛ الشروط القانونية والاقتصادية للمعاملات ؛ مستوى وديناميات التضخم. سعر الدولار ودينامياته. في ظروفنا ، يمكن أيضًا الإشارة إلى العوامل طويلة الأجل التالية كجزء من مجموعة العوامل الاقتصادية:
تميز عوامل الاقتصاد الجزئي المعلمات الموضوعية لمعاملات محددة. من بين هؤلاء ، تلك التي تصف موضوع الصفقة (الشقة) لها أهمية خاصة. تعتبر العوامل المتعلقة بطبيعة المعاملة وشروط الدفع مهمة أيضًا. تم تحديد الإجراءات الرئيسية لتسجيل المعاملات ودفعها. وبالتالي ، في التقييم الشامل للقيمة السوقية للشقق ، يمكن وينبغي للمرء أن يسترشد بالطبيعة النموذجية (المتوسطة) للمعاملة ، واعتبار هذا العامل ثابتًا وعدم أخذه في الاعتبار عند تقييم القيمة السوقية للشقق. ثم يتم تقييم القيمة السوقية (متوسط السعر) للشقة في تاريخ محدد ويتم تحديدها من خلال معاييرها (خصائصها) كقيمة استخدام.
الاتجاهات الرئيسية في تطوير سوق العقارات وخصائصها
الإسكان هو الجزء الأكبر من سوق العقارات الروسي. في عام 2012 ، وفقًا لـ Rosstat ، ارتفعت أسعار التجزئة للشقق: في المباني الجديدة - بنسبة 10.2٪ ، في القطاع الثانوي - بنسبة 16.8٪ (نسبة متوسط الأسعار للربع الرابع من 2012 و 2011). هناك أيضًا اتجاه نحو زيادة الفرق في التكلفة لكل متر مربع: في بداية عام 2012 ، كانت الشقق الجديدة أرخص بنسبة 13.4 ٪ من العقارات التي كان بها مالكون بالفعل ، وفي النهاية - بنسبة 14.6 ٪. في الربع الرابع من عام 2012 ، بلغ متوسط سعر التجزئة للمتر المربع للشقة الأساسية 48162.5 روبل ، والثانوي - 56369.5.
بلغت تكلفة إنشاء المساكن الجديدة في عام 2012 65.2 مليون متر مربع. م ، بزيادة مقارنة برقم العام الماضي - 4.7٪. وهذا أقل من معدل النمو في عام 2011 ، عندما تم بناء المزيد من المساكن بنسبة 6.6٪ مقارنة بعام 2010. ومع ذلك ، فإن فرص شراء مساكنهم الخاصة من المواطنين الروس آخذة في التناقص. من ناحية أخرى ، يتناقص الدخل مع زيادة النفقات ؛ من ناحية أخرى ، ارتفعت معدلات الرهن العقاري ، وإن لم يكن كثيرًا. ومع ذلك ، أخذ الناس قروضًا: وفقًا لـ AHML ، تم إصدار 870 ألف قرض في عام 2012 (28٪ أكثر من عام 2011) بأكثر من 1 تريليون روبل (44٪ أكثر).
اجتذب قطاع العقارات التجارية في روسيا 6.5-7.9 مليار دولار في عام 2012 ، وفقًا لتقديرات وكالات تحليلية مختلفة. على أي حال ، يتفق الجميع على أن حجم الاستثمارات قد انخفض مقارنة بالعام السابق. لا يزال قطاع المكاتب جذابًا - 40.9٪ من المعاملات فيه. ومع ذلك ، يتم بناء مجمعات المستودعات بنشاط ، وزاد حجم الاستثمارات بنسبة 34٪ مقارنة بعام 2011. كما يستمر الاهتمام بمراكز التسوق في النمو.
خصوصية الاستثمارات في العقارات المكتبية والتجزئة هي أن المستثمرين يفضلون كائنات العمل الجاهزة. وفقًا لحسابات Welhome ، يمكن أن تصل ربحية عمليات الاستحواذ هذه إلى 9-9.5٪ للمكاتب و 10-10.5٪ لمراكز التسوق. فترة الاسترداد 8-14 سنة. نتيجة عام 2012 ، احتلت روسيا المركز السابع في أوروبا من حيث الاستثمارات في العقارات التجارية.
على العكس من ذلك ، غالبًا ما يكون من المربح للمستثمرين بناء المستودعات ومباني المؤسسات. على سبيل المثال ، وفقًا لـ ILM Russia & CIS ، تبلغ المساحة الصناعية الشاغرة 0.2٪ فقط. لا يوجد الكثير من العقارات اللوجستية ، علاوة على ذلك ، فإن جودة المباني السوفيتية تترك الكثير مما هو مرغوب فيه. أيضًا ، في السنوات الأخيرة ، فيما يتعلق بمشاريع إنشاء الصور ، زادت الاستثمارات في مرافق البنية التحتية بشكل كبير.
في نهاية عام 2012 ، كانت آسيا والإمارات العربية المتحدة وأمريكا الشمالية وروسيا هي الشركات الرائدة في الاستثمار ونشاط المستأجرين في سوق العقارات التجارية. يتم تقديم هذه البيانات في أحدث مسح لسوق العقارات التجارية العالمية ، أجرته المنظمة الدولية المعهد الملكي للمساحين القانونيين (RICS).
إذا نظرت إلى سوق العقارات الروسي ككل ، يمكنك أن ترى أنه يتطور بشكل غير متساو. جزء أصغر منه (منطقتي موسكو ولينينغراد) هو الرائد من حيث معايير مثل مستوى أسعار العقارات وحجم الاستثمارات والبناء وعدد المعاملات. تتم ملاحظة الصفقات العامة الرئيسية هنا ، ومعدلات الإيجار على مستوى العواصم الأوروبية الأخرى.
ومع ذلك ، فإن الغالبية ، وبالتحديد جميع المناطق الأخرى ، تعمل بمثابة اللحاق بالركب. هناك عدد قليل من المعاملات العامة ، وأسعار الإيجارات وأسعار المعاملات أقل بكثير مما كانت عليه في العاصمة. بشكل عام ، هذا وضع طبيعي في العديد من البلدان الأخرى.
في السنوات الأخيرة ، أصبح من الصعب على مطوري العقارات التجارية العثور على قطع أراضي في موسكو وسانت بطرسبرغ لبناء مراكز تسوق ومكاتب ومستودعات حديثة. تتخذ إدارة المدينة أيضًا تدابير لتقليل إنشاء مثل هذه المرافق داخل المدينة ، مع إعطاء الأفضلية لبناء المزيد من مرافق البنية التحتية والمساكن. كل هذا يؤدي إلى نشوء نقص في العقارات التجارية عالية الجودة. على خلفية النشاط المتزايد للمستأجرين ، يؤدي هذا إلى زيادة معدلات الإيجار لهذه العقارات. وخلفهم ، على طول السلسلة ، تزداد أسعار العقارات التجارية وفترة استرداد الاستثمارات.
هذا الوضع يجبر اللاعبين في سوق العقارات على تحويل أنظارهم إلى مناطق أخرى. وفقًا لملاحظات الخبراء ، في السنوات الأخيرة ، هناك عدد كبير من الأمثلة على توسع المطورين في المناطق ، في كل من فترات ما قبل الأزمة وما بعدها. على سبيل المثال ، قامت ايكيا ببناء مراكز تسوق ضخمة في سامارا ، يكاترينبرج ، نيجني نوفغورود ؛ افتتحت Raven Russia مجمعات مستودعات من الدرجة الأولى في روستوف أون دون ونوفوسيبيرسك.
وفقًا لممثلي هذه الشركات ، فإن تكلفة الأراضي في المناطق منخفضة ، ومنافسة منخفضة ، مما يجعل من الممكن استرداد الاستثمارات التي تم إجراؤها في بناء مرافق عالية الجودة بسرعة. على سبيل المثال ، إذا كانت فترة استرداد الاستثمارات في العقارات التجارية في منطقة موسكو ، في المتوسط ، من 8 إلى 10 سنوات ، فهي أقل بكثير في المناطق الأخرى - من 4 إلى 6 سنوات.
يؤدي توسع المطورين من العاصمتين الروسيتين إلى المناطق إلى تحقيق مكاسب اقتصادية واجتماعية لهذه المناطق.
تشمل المزايا الاقتصادية ، أولاً وقبل كل شيء ، تلقي استثمارات إضافية في الاقتصاد الإقليمي ، لأنه أثناء إنشاء ، على سبيل المثال ، مركز تسوق بمساحة 50 إلى 100 ألف متر مربع. متر ، من الضروري استثمار عدة مئات من ملايين الدولارات الأمريكية. بالإضافة إلى ذلك ، يأتي المطورون التاليون وسلاسل البيع بالتجزئة الفيدرالية الكبيرة والمتوسطة والعلامات التجارية الغربية إلى السوق الإقليمية كمستأجرين ، مما يساهم أيضًا في جذب الاستثمار إلى المناطق وزيادة جاذبيتها الاستثمارية.
يعمل المطورون الغربيون والروس الرئيسيون على إدخال معايير البناء الحديثة وإدارة الممتلكات إلى سوق العقارات المحلي. إذا دفع جميع المستأجرين في وقت سابق معدلات إيجار ثابتة ، فقد بدأ الكثيرون الآن في التحول إلى نسبة مئوية من معدل الدوران. في هذه الحالة ، يكون لكل من مالك المبنى والمستأجر مصلحة مشتركة في زيادة جاذبية مركز التسوق الخاص بهما في السوق.
المزايا الاجتماعية لتوسع المطورين ، والتي تعد اليوم واحدة من القضايا الملحة لمناطق روسيا ، هي الحقيقة التي لا جدال فيها وهي أنه في بناء العقارات التجارية عالية الجودة في كثير من الحالات ، يتغير المظهر المعماري للمدينة ، حيث يتم تشييد معظمها في مناطق مهجورة مع مبان قديمة أو في مواقع المؤسسات الصناعية. على سبيل المثال ، مع ظهور مركز التسوق والترفيه "MoreMall" في سوتشي ، أعيد بناء جسر على طول نهر سوتشي والطرق السريعة القريبة في موقع مصنع الخرسانة المسلحة.
وبالتالي ، فإن معدلات الإيجار المرتفعة للعقارات التجارية عالية الجودة ونموها في موسكو وسانت بطرسبرغ ، فضلاً عن نقص قطع الأراضي ، المشار إليه في أحدث دراسة لسوق العقارات التجارية العالمية ، تلعب دورًا في مصلحة المناطق. لديهم كل فرصة للاستفادة من هذا ، وخلق ظروف استثمارية جذابة للمطورين الغربيين والمحليين. علاوة على ذلك ، فإن زيادة توسعها في المناطق ستجعل من الممكن على الأقل تسوية سوق العقارات في روسيا جزئيًا. على أقل تقدير ، تضييق الفجوة بين أسواق رأس المال والأسواق الإقليمية ، وكذلك زيادة شفافية سوق العقارات التجارية الإقليمية.
عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (RN) ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، الداخلية فيما يتعلق بـ RN والعوامل الخارجية ، مما يحفز نمو الأسعار ويمنعه ، بشكل مستقل ومترابط. في رأينا ، لا يتم إيلاء الاهتمام الكافي هنا لفصل العوامل اعتمادًا على عمق الفترة المدروسة (في الفترات طويلة الأجل ، متوسطة الأجل ، قصيرة الأجل ، يمكن أن تعمل العوامل المختلفة) ، وفقًا للمستوى الهرمي (شجرة العوامل) ، وفقًا لحالة السوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق ، يمكن أن تعمل عوامل مختلفة في مراحل التطور ، ويمكن أن تكون طبيعة عمل نفس العامل معاكسة).
خطاب في نادي المناقشة IUE 6.11.09
1. عوامل التسعير
تصنيف العوامل
عند تحليل عوامل التسعير في سوق العقارات (RN) ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، الداخلية فيما يتعلق بـ RN والعوامل الخارجية ، مما يحفز نمو الأسعار ويمنعه ، بشكل مستقل ومترابط.
الهيكل النموذجي الموسع لعوامل التسعير في سوق الإسكان
في رأينا ، لا يتم إيلاء الاهتمام الكافي هنا لفصل العوامل اعتمادًا على عمق الفترة المدروسة (في الفترات طويلة الأجل ، متوسطة الأجل ، قصيرة الأجل ، يمكن أن تعمل العوامل المختلفة) ، وفقًا للمستوى الهرمي (شجرة العوامل) ، وفقًا لحالة السوق (في مراحل مختلفة من دورة السوق ، يمكن أن تعمل عوامل مختلفة في مراحل التطور ، ويمكن أن تكون طبيعة عمل نفس العامل معاكسة). في هذا الصدد ، من الضروري النظر في جميع علامات التصنيف المدرجة في الجدول.
علامات تصنيف عوامل التسعير على RN
في الجدول أدناه ، استنادًا إلى سنوات عديدة من البحث في سوق الإسكان في موسكو ، يوجد تحليل ظاهري وقائمة بعوامل التسعير الحالية ، مع الإشارة إلى تصنيفها وفقًا لجميع المعايير المقدمة. علاوة على ذلك ، تُظهر المخططات الهيكل الهرمي للعوامل والسهام - تفاعلها.
من المهم أن نلاحظ أن التحليل الظاهري الهادف لعوامل التسعير ، بناءً على معرفة الخبراء بالسوق ، والدراسات النوعية والكمية لأنماط السوق ، والسمات التي تميز أسواق البلدان ذات الاقتصادات الانتقالية عن اقتصادات السوق المتقدمة ، يجب أن تسبق أي محاولات في نمذجة السوق الرسمية. لا يمكن التعرف على النماذج الرياضية ، حتى تلك التي اجتازت بنجاح مرشحات التحليل الإحصائي لأهمية العوامل ، على أنها مناسبة إذا لم تعتمد على فرضية اقتصادية حول جوهر العمليات التي تحدث في السوق في مرحلة معينة و مرحلة تطورها.
عوامل التسعير في سوق العقارات وعلاقتها
|
عوامل |
تحليل العوامل الظواهر | ||
|
عوامل الطلب |
|||
|
1. حجم الطلب الفعال على المساكن |
العامل الداخلي RN من رتبة 1. على المدى الطويل ، يعتمد على العوامل 2 و 3. في المدى المتوسط ، يعتمد على العوامل 3 و 4 و 5 وعلى مستوى السعر (علاقة عكسية - الطلب هو السعر المرن). مع زيادة - يؤدي إلى ارتفاع في الأسعار ، مع انخفاض - إلى انخفاض. |
||
|
2. الطلب على الإسكان (الطلب المحتمل) |
العامل الداخلي طويل الأجل RN هو حوالي 2. في سياق النقص التاريخي في المساكن في الاتحاد الروسي (العامل 14) ، فإنه يزيد الأسعار بشكل مطرد من خلال العامل 1. |
||
|
3. مداخيل السكان وتمايزهم |
عامل خارجي من الدرجة 2. يعتمد على العوامل 6 و 7. على المدى الطويل ، مع زيادة الدخل ، يؤدي إلى زيادة في العامل 1 ، ومن خلاله ، الأسعار ، ومع الانخفاض ، . على المدى المتوسط ، يؤدي التفاوت الكبير في الدخل في الاتحاد الروسي إلى حقيقة أنه عندما ترتفع الأسعار ، يغادر جزء كبير من السكان ذوي الدخل المنخفض السوق ، وتتوقف زيادات الأسعار ، وإذا استمر الدخل في النمو ، يؤجل الطلب بعد يتم تحقيق نصف فترة في زيادة جديدة في الطلب والأسعار. |
||
|
4. نزعة السكان والمستثمرين المضاربين لشراء المساكن وتوقعات الأسعار |
يبلغ العامل الداخلي RN حوالي 2. على المدى الطويل ، في ظل ظروف سوق العجز ، يكون مرتفعًا باستمرار ، وفي المدى المتوسط يعتمد على العوامل 3 (المرونة من حيث معدلات نمو الدخل) ، 8 و 9 (مع تعزيز الروبل ، وانخفاض التضخم ، ينمو ، مع انخفاض) ، 12 (مع عدم الثقة في المطورين ، وانخفاض معدلات البناء ، وترك السكان السوق المحلية). من خلال العامل 1 ، يؤدي إلى زيادة الأسعار مع نموها وانخفاض الأسعار - مع انخفاض. هناك علاقة عكسية مع تغيرات الأسعار: توقعات الأسعار خاملة ، وعندما ترتفع الأسعار ، يندفع المشترون لإجراء عملية شراء ، وزيادة الطلب وتحفيز الأسعار ؛ وعندما تنخفض الأسعار ، فإنهم يغادرون السوق ، ويتوقعون انخفاضًا أكبر ، وبالتالي ينخفضون الطلب وزيادة معدل انخفاض الأسعار. |
||
|
5. شروط وحجم القروض العقارية للمشترين ، بما في ذلك. عدد ونسبة معاملات الرهن العقاري |
العامل الخارجي بترتيب 2. يعتمد على العوامل 6-11 وسياسة المجتمع المصرفي. عندما تتحسن الظروف (2003-2006) من خلال العامل 1 فإنه يحفز نمو الأسعار ، وعندما تتدهور الظروف (2008-2006) فإنه يقلل العامل الأول ويوقف تحفيز الأسعار. هناك علاقة عكسية مع العاملين 1 و 13: عند معدلات نمو الأسعار المرتفعة ، ينخفض المعروض من الشقق ومعاملات الرهن العقاري ، مما يؤدي إلى إبطاء نمو الأسعار. |
||
|
6- العوامل المالية الكلية (القاعدة النقدية) |
العامل الخارجي من أجل 3. يعتمد على العوامل 7-11 والسياسة النقدية للبنك المركزي. مع الزيادة ، فإنه يساهم في زيادة دخل السكان ومن خلال العامل 1 - زيادة في الأسعار ، مع انخفاض - إلى انخفاض معدل نمو الدخل ، وميل السكان إلى إنفاق الأموال ، ومن خلال العامل الأول يبطئ ارتفاع الأسعار. |
||
|
7- عوامل الاقتصاد الكلي (معدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي ، الإنتاج الصناعي ، مستوى التوظيف) |
العوامل الخارجية من أجل 3. في سياق طبيعة المواد الخام للاقتصاد الروسي يعتمد بشكل أساسي على العامل 10. مع النمو ، فإنه يساهم في زيادة القاعدة النقدية ، ومن خلالها - في نمو العوامل 6 ، 5 ، 3 ، 1 وزيادة الأسعار. |
||
|
8. التضخم والانكماش |
عامل خارجي بترتيب 3. يعتمد على العوامل 9-11 وعلى عامل الترتيب الفردي 6. يؤثر على العوامل 4 ، 5 ، ومن خلالها ، العامل 1 والأسعار. |
||
|
9- العوامل المالية الكلية (التغير في أسعار الصرف - تخفيض قيمة العملة وإعادة التقييم) |
العامل الخارجي بترتيب 4. يعتمد على العوامل 10-11. مع تقوية الروبل مقابل الدولار في ظروف الاقتصاد المدولر لروسيا ، يزداد ميل السكان لإنفاق كل من مدخرات الروبل والدولار وشراء الشقق (العامل 4) ، والتي من خلال العامل 1 يساهم بشكل طفيف في الارتفاع في الأسعار. مع انخفاض قيمة العملة بشكل سلس ، ينخفض الميل إلى إنفاق مدخرات الدولار ، ويزداد مدخرات الروبل ، ولا يتم تحديد تأثير التأثير على الأسعار. مع انخفاض حاد في قيمة العملة هناك تأثير لعدم ثقة السكان في السياسة المالية للسلطات ، ويقل الميل إلى إنفاق جميع المدخرات ، وينخفض الطلب على الإسكان ، ولا يتم تحفيز ارتفاع الأسعار. مع إعادة التقييم الحاد ، يزداد الميل إلى إنفاق جميع المدخرات ("الهروب من الدولار") ، يُنظر إلى العقارات على أنها مخزن للادخار. |
||
|
10. أسعار النفط والسلع التصديرية الأخرى | |||
|
11. حجم تدفق رأس المال |
عامل خارجي بترتيب 5. يعتمد على البيئة العالمية. يحدد الطلب الفعال وأسعار المساكن من خلال العوامل 5-9. |
||
|
12. سمعة المطورين والممتلكات |
العامل الداخلي بترتيب 5. يعتمد على حالة مخزون المساكن القائمة والمباني (عامل. يؤثر العامل 4. |
||
|
عوامل العرض |
|||
|
13. كمية المساكن المعروض |
العامل الداخلي RN هو حوالي 1. على المدى الطويل ، يعتمد على العوامل 14 (في السوق الثانوية) و 15 (النمو في أحجام البناء يزيد العرض ويقيد زيادات الأسعار). على المدى المتوسط ، هناك علاقة عكسية مع العامل 1: مع ارتفاع الطلب ، يتم شطب العرض من القوائم ، مما يساهم في زيادة معدل نمو الأسعار والحد من معدل النمو في عدد معاملات الرهن العقاري ؛ مع انخفاض الطلب ، يتراكم العرض ، ويحد من ارتفاع الأسعار ويساهم في زيادة عدد وحصة معاملات الرهن العقاري ... في حالة انخفاض الطلب ، يعتمد ذلك على العامل 22 - يقلل البائعون من حجم العرض لتحفيز الأسعار. |
||
|
14. عدد المساكن المحددة |
العامل الداخلي RN حوالي 2. وهو يعتمد على الوضع التاريخي في المدينة ، المنطقة ، على التخلص من الأموال المتداعية وعلى حجم البناء (العامل 15). في هذه الحالة ، يؤدي على المدى الطويل إلى ارتفاع مستوى الطلب على الإسكان (العامل 2) ، وبشرط أن يكون نمو دخل السكان إيجابيًا (العامل 3) ، يؤدي إلى زيادة الأسعار (2000-2008) . مع انخفاض في الدخل (2009) ، فهو محايد. على المدى المتوسط ، فهو محايد. |
||
|
15. حجم البناء والتكليف بالمساكن ، معدل بناء المرافق |
عامل الأس الهيدروجيني الجوهري هو من 2. ويعتمد على العوامل 16-22. يعمل من خلال العوامل 13 و 14: على المدى الطويل ، يجب أن يؤدي النمو في أحجام البناء إلى زيادة مخزون المساكن وحجم العرض ، وبالتالي إبطاء معدل نمو الأسعار على المدى الطويل. في حالة نقص المساكن ونمو السوق (2000-2008) ، فهي محايدة. على المدى المتوسط ، فهو محايد. في حالة الأزمات (2009) ، لا يؤثر الانخفاض في أحجام التشغيل على اتجاه السعر ، ولكن الانخفاض في معدلات البناء يؤثر على العامل 4 ومن خلاله على الأسعار. |
||
|
16- تمويل تشييد المساكن بالأموال الخاصة للمطورين والمستثمرين ، والقروض المصرفية ، وأموال السكان والمستثمرين المضاربين ، والأموال الأخرى التي تم جذبها |
العامل الداخلي RN حوالي 3. يعتمد على ظروف الاقتصاد الكلي (العامل 7) ، على استراتيجية الاستثمار للمطور (العامل 20) ، على توافر كائنات الاستثمار البديلة (العامل 21). يعتمد الإقراض المصرفي بالإضافة إلى ذلك على العوامل 6-11 وسياسات المجتمع المصرفي. يعتمد التمويل عن طريق السكان والمستثمرين المضاربين على العوامل 3-5 ، 12 ، في نهاية المطاف - 1. تؤدي زيادة التمويل على المدى الطويل إلى زيادة حجم البناء (العامل 15) وتساعد على تقليل معدل نمو الأسعار. على المدى المتوسط ، يعمل على تسريع معدل تشييد المباني وبالتالي زيادة العامل 12 ، ومن خلاله - الطلب (العامل 1) والأسعار. |
||
|
17. التكلفة والتكلفة الإجمالية (الاستثمارية) للبناء |
عامل الأس الهيدروجيني الجوهري هو من 3. ويعتمد على العوامل 18-19. على المدى المتوسط ، مع ارتفاع مستوى الأسعار وربحية المشاريع (2005-2007) ، لا يؤثر على أسعار المبيعات ، مع انخفاض مستوى الأسعار والربحية (2009) ، يؤدي إلى انسحاب المطورين من السوق. ، انخفاض في حجم البناء والعرض (العوامل 15 و 13) ويحفز ارتفاع الأسعار. على المدى الطويل ، مع ارتفاع مستوى الأسعار والربحية ، يتدفق رأس المال إلى صناعات الموارد ، وزيادة في إنتاج الموارد ، وبالتالي - على الرغم من نمو التكاليف - زيادة في أحجام البناء ، والتي يمكن أن تبطئ نمو أسعار المساكن. |
||
|
18. توافر قطع الأراضي لبناء المساكن وشروط الوصول إليها |
العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على توازن الأرض في المدينة ، المنطقة ، البلد ، على أسعار الأراضي ، على سياسة السلطات الفيدرالية والإقليمية والمحلية لتطوير بناء المساكن ودعمها الهندسي والبنية التحتية. يؤثر العامل 17 و 15 ومن خلاله - الأسعار على المدى الطويل. |
||
|
19. دعم الموارد للبناء |
العامل الداخلي لترتيب 4. يعتمد على توافر القدرات الإنتاجية (بما في ذلك التقنيات والمعدات والموظفين) من منتجي الموارد ، على أسعار الموارد (بأسعار منخفضة في ظروف عدم كفاية الاستثمار من أجل التنمية ، يتم تشكيل نقص في الموارد). يؤثر العامل 17 و 15 وعبره - على الأسعار على المدى الطويل وأحيانًا على المدى المتوسط. |
||
|
20. الظروف الإدارية والاقتصادية للمطور لدخول السوق والعمل في السوق |
العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على سياسة السلطات في مجال تنظيم التخطيط العمراني ، ودرجة البيروقراطية والفساد في العملية ، على مستوى ربحية التنمية. يؤثر العامل 17 و 15 ومن خلاله - على الأسعار على المدى الطويل والمتوسط وأحيانًا على المدى القصير. |
||
|
21. توافر أغراض استثمارية بديلة |
العامل الخارجي لترتيب 4. يعتمد على ظروف السوق الإقليمية والعالمية ويتم التعبير عنه في البحث عن كائنات استثمارية جذابة خارج المدينة ، المنطقة ، البلد ، خارج RN (سوق الأوراق المالية). يؤثر على حجم عرض البناء والمساكن (العامل 15 ، 14) ، وكذلك حجم الطلب الفعال (العامل 1): في حالة 2006-2007 ، هاجر المطورون والمستثمرون والمشترين من موسكو إلى منطقة موسكو ، من روسيا إلى بلغاريا والجبل الأسود وغيرها. |
||
|
22. استراتيجية الاستثمار للمطورين |
العامل الداخلي بترتيب 5. يعتمد على المؤهلات الاقتصادية والإدارية للمطورين والوضع في الدولة والمنطقة. على المدى الطويل والمتوسط ، تؤدي استراتيجية التوسع إلى تشتت الموارد المالية على عدد كبير من قطع الأراضي والمشاريع الجديدة وانخفاض معدل إنشاء المرافق ، ثم من خلال العوامل 15 و 13 تحفز زيادة الأسعار ، و من خلال العوامل 4 و 1 يؤدي إلى انخفاض في الطلب والأسعار ، وتجميد مشاريع البناء وخراب المطورين (2004 ، 2009). تعمل إستراتيجية الاستثمار المختصة على تحسين الاستثمارات التي تم جذبها والتكاليف الحقيقية وتؤدي إلى نمو تطوري في أحجام البناء مع احتمال كبح معدل نمو الأسعار. |
||
|
23. استراتيجية التسويق والتسعير للبائعين والمطورين |
العامل الداخلي من أجل 5. يعتمد على المستوى المتوقع للربح ، فيما يتعلق بالسوق الذي يُعرض عليه ارتفاع في الأسعار. في الحالات التي يتجاوز فيها الطلب الفعلي العرض ، تتحقق التوقعات (2003-2007). في الحالة المعاكسة ، هناك ثلاث استراتيجيات ممكنة. 1) يقوم البائعون بتخفيض الأسعار (بمعامل 0) ، وتحقيق زيادة في الطلب والأسعار والمبيعات. 2) يقلل البائعون من حجم العرض (العامل 13) ، ويحققون التوازن مع حجم الطلب وارتفاع الأسعار. 3) لا يقوم البائعون بتخفيض الأسعار ، وبالتالي خفض معدل دوران السوق وتوقع زيادة في الطلب بسبب عوامل خارجية. |
||
هيكل عوامل التسعير في سوق الإسكان وعلاقتها (تابع)
فقاعات أسعار المساكن
نظر نادي المناقشة في مسألة ما إذا كانت هناك فقاعات أسعار في سوق العقارات في روسيا وما إذا كانت سبب أزمة 2008-2009. سيتم الرد على هذا السؤال "نعم ، لا".
تشير دراسة عدد من الأعمال المكرسة للفقاعات الاقتصادية (وفقاعة الإسكان هي أحد أنواع هذه الفقاعات) إلى أنها تستند إلى الخطأ المتراكم في سلوك الوكلاء الاقتصاديين (المشترين أو البائعين) بالنسبة للقيمة الحقيقية لـ ميزة. تبدأ الفقاعة في التكون عندما تنتهي المعاملات في السوق فيما يتعلق بموضوع البيع بأسعار تتجاوز قيمتها الحقيقية بشكل كبير. فقاعة أسعار المساكن ظاهرة متعددة العوامل. على أي حال ، فإن السمة الرئيسية لها هي معدل النمو الفائق لأسعار المساكن لمعدل نمو الطلب الفعال للسكان كعلامات على نوع مؤشرات السوق المستخدمة: معدلات نمو الأسعار في سوق الإسكان dP / P معدلات نمو الدخل السكاني dI / I مرونة سعر السكن للتغيرات في الدخل В = dP / dI x I / P مدة الفترة T (قصيرة الأجل C - 1-3 أشهر ، متوسطة الأجل M - من 6-12 شهرًا إلى ثلاث سنوات) وطويلة الأجل L - 3 سنوات أو أكثر). عند دراسة الوضع في أسواق الدول الغربية ، وديناميكيات الأسعار والدخول في سوق الإسكان في موسكو من يونيو 1990 إلى مارس 2009 ، تم تحديد 12 نوعًا من الأسواق ومفهوم فقاعات الأسعار من النوع الأول ("الحل") والنوع الثاني ("الانهيار") تم تقديمه. وجد أنه في موسكو كانت هناك 4 فترات من تطوير السوق وفقًا لنوع الفقاعات من النوع الأول وليس هناك فقاعات - وفقًا لنوع الفقاعات من النوع الثاني. فيما يلي مثالان على هذا النوع من السوق. مثال على فقاعة أسعار من النوع الأول على المدى المتوسط يسمى هذا النوع من السوق بالسوق المتنامي مع ارتفاع درجة الحرارة بشكل جزئي بسبب دعم الرهن العقاري. وقد تميزت بالمعايير التالية: T = 17 شهرًا ؛ ديسيبل / ف = 0.050 ؛ dI / I = 0.022 ؛ ب = 2.27. تشكلت فقاعة من النوع 1 في السوق بسبب حقيقة أن هذه المرحلة كانت جزءًا من ديناميكيات سوق نامية وندرة ، حيث تم ضمان ارتفاع ثابت في الأسعار يشبه الموجة مع النمو المستمر لدخل السكان. مثال على فقاعة أسعار من النوع الأول على المدى الطويل نمت أسعار المعروض من المساكن ودخل الفرد على المدى الطويل بمعدل متسارع ، بمتوسط 2.5٪ و 1.5٪ شهريًا على التوالي. يسمى هذا النوع من الأسواق بالسوق الناشئ والنادر. وقد تميزت بالمعايير التالية: T = 99 شهرًا ؛ ديسيبل / ف = 0.025 ؛ dI / I = 0.015 ؛ ب = 1.61. تعتبر فقاعة الأسعار من النوع الثاني نموذجية لنوع السوق "المتضخم" الذي تشكل في الولايات المتحدة الأمريكية في 2004-2007 (فائض الإقراض العقاري مع الرهون العقارية عالية المخاطر). في سوق متطور (مشبع) ، في سوق نامي في مرحلة الاستقرار ، في مرحلة تطور الأزمة ، لا تتشكل الفقاعات. أهمية العلامات لأنواع مختلفة من سوق الإسكان نوع السوق القيم المميزة المعممة خصائص وأمثلة نوع السوق مطور (مشبع) السوق مشبع من حيث العرض ، ونمو دخل الأسرة لا يقترن بزيادة كبيرة في الأسعار. تزايد "ارتفاع درجة الحرارة من النوع الأول" - تنضج فقاعة الأسعار ، ولكنها "تمتص" تحت تأثير الاتجاه طويل الأجل نحو ارتفاع الأسعار في الأسواق الناشئة النامية (نادرة) يختلف هذا النوع من السوق عن النوع السابق في إشارة واحدة فقط - طول الفترة محموما لا تنتج معدلات نمو الأسعار هذه عن زيادة الدخل الفردي ، ولكن بسبب زيادة دخل طبقة ضيقة من المشترين - مجموعة من الأشخاص ذات ربحية عالية ، وعددهم يساوي عدد عروض الشقق فى السوق مستقر لوحظ هذا الوضع في مختلف مدن روسيا مع بداية مرحلة الاستقرار بعد مرحلة النمو السريع للأسعار. تجلى هذا الوضع في الولايات المتحدة (إقراض طبقات السكان ذات الدخل المنخفض) ، في دول البلطيق (النمو الاقتصادي على الإقراض لطلب المستهلكين ، وليس على نمو الإنتاج). عاجلاً أم آجلاً ، تنهار مثل هذه الفقاعة (دعنا نسميها فقاعة من النوع الثاني) ، ويدخل السوق في مرحلة الأزمة هبوط (أزمة) ديناميات الأسعار في 1998-2001 كانت على شكل حرف U. تعد الأزمة الجديدة بأن تكون أطول وأعمق وأن تكون على شكل حرف L: ستة أشهر إلى سنة - سقوط ، 2-3 سنوات - استقرار اكتئابي ، وعندها فقط ارتفاع جديد لن تكون وتيرته عالية محبط لا يمكن الخروج من الأزمة ، على الرغم من التباطؤ في بناء المساكن وما نتج عنه من انخفاض في حجم العرض ، إلا بعد بدء الانتعاش في نمو الدخل الحالي للسكان (نظرًا لأن الانخفاض في الدخل الحالي يزيد من نزعة السكان لتوفير) ، ويتم تحقيق التوازن بين زيادة الطلب وانخفاض العرض. من هذه الحالة ، يمكن الانتقال إما إلى الاستقرار الاكتئابي (النوع 8) أو إلى التعافي بعد الأزمة (النوع 2) ابتداء لوحظ هذا الوضع في موسكو ومدن أخرى في روسيا في أوائل التسعينيات. كان سبب هذه الظاهرة هو العرض الضئيل في السوق في بداية الانتقال من السوق "غير السوقي" إلى السوق القانوني (من يونيو 1990 إلى أبريل 1992): كانت خصخصة الشقق قد بدأت للتو ، وحجم المبيعات (بشكل أساسي) في المساكن التعاونية) أقل من ألفي شقة. يقلع \ تقلع في ربيع عام 1992 ، بدأت الأسعار في الارتفاع بشكل حاد ، وبحلول ديسمبر ارتفعت إلى 708 دولارات للمتر المربع. م (6.0 مرات). بدأت دخول السكان في الانخفاض بشكل حاد ، وزاد حجم العرض بشكل ضئيل ، على الرغم من حقيقة أن طبقة ضيقة من الأثرياء تشكلت بسرعة كبيرة (كان حجم المبيعات في 1991-1992 ، وفقًا لتقديراتنا ، حوالي 10 آلاف ؛ لـ مقارنة ، بعد عام 1994 ، كان حجم المبيعات السنوي 65-85 ألف شقة)
نماذج للتنبؤ بمعايير تطوير سوق الإسكان الروسي
اعتمادًا على أفق التنبؤ ، يمكن أن يكون التنبؤ المدى الطويل والمتوسط والقصير.تعتمد القيمة المحددة للأفق المسموح به لكل نوع من أنواع التنبؤات هذه على المحتوى المادي (الاقتصادي) للمشكلة ، والوضع الاقتصادي العام ، وحالة قطاع معين من السوق ، وقد تتغير بشكل كبير. وبالتالي ، فإن توقعات الحكومة على المدى المتوسط لتنمية الاقتصاد الروسي لها أفق قدره 3 سنوات. في الوقت الحالي ، في سوق العقارات في روسيا ، نعتبره قصير الأجل - توقع لمدة 1-3 أشهر ، متوسط الأجل - لمدة عام أو ثلاثة ، طويل الأجل - لمدة ثلاث إلى خمس سنوات.
من المهم التأكيد على أنه بالنسبة لكل نوع من هذه الأنواع من التوقعات ، من الضروري دراسة قائمة مختلفة من العوامل التي تؤثر على التغيير في المؤشر قيد الدراسة (نصف فترة التغيير التي تكون قريبة من قيمة أفق التنبؤ ). على سبيل المثال:
إن الظاهرة المعروفة المتمثلة في مدفوعات شهر ديسمبر من متأخرات الأجور والمكافآت والمكافآت تنشر تأثيرها على سوق العقارات في غضون شهر إلى شهرين ؛
العوامل الموسمية لها تأثير ضئيل على نتائج الاتجاه السنوي ، وفي الوقت نفسه ، يمكن أن تكون مهمة للتنبؤ بالتغيرات في الأسعار ودوران السوق لمدة 3-4 أشهر ؛
لمعدلات نمو الناتج المحلي الإجمالي تأثير ضئيل على الزيادات الشهرية في الأسعار ، ولكنها مهمة للتنبؤات طويلة الأجل ؛
يعتبر مستوى أسعار الطاقة ، ومعدل تدفق رأس المال الخارج من الدولة مهمين لكل من التوقعات قصيرة الأجل (مع تأخر 2-3 أشهر) والتنبؤ متوسط الأجل (من خلال النمو المتراكم في أسعار المنازل على مدى الأشهر الماضية من العام).
وفقًا لدرجة إضفاء الطابع الرسمي على أساليب التنبؤ المستخدمة في سوق العقارات في روسيا ، يمكن تقسيمها إلى تنبؤ خبير ، وتوقع إرشادي ، وتحليل "أساسي" ، ونمذجة إحصائية للانحدار ("التحليل الفني") ، ونمذجة متعددة المتغيرات (بما في ذلك النمذجة و التنبؤ على الشبكات العصبية). في الممارسة العملية ، يتم استخدام طرق مختلفة معًا ، في مجموعة أو بأخرى. ومع ذلك ، من الضروري التمييز بين تنبؤ الخبراء لاتجاهات السوق (الطريقة 1) ، التي يطلق عليها بشكل غير معقول التنبؤ (والتي ، نظرًا للمؤهلات العالية للخبير ، يمكن أن تكون دقيقة تمامًا) ، من التنبؤ السليم منهجيًا والمحسوب (الطرق 2 -5).
تصنيف التنبؤات حسب درجة إضفاء الطابع الرسمي على الأساليب
|
مطور التنبؤ (اسم المزاح) |
طريقة التنبؤ |
نوع التنبؤ |
|
(-1) "ملحد" |
لا ("التوقعات مستحيلة بشكل عام") | |
|
(1) خبير |
الحدس ، معرفة السوق ، طريقة القياس |
توقع الخبراء |
|
(2) محلل التنبؤ |
التحليل الكمي والنوعي "الأساسي" للعوامل ، طريقة السيناريو |
توقعات ارشادية |
|
(3) المتنبئ - "المتفائل" |
التحليل "الأساسي" للوضع الاقتصادي وأثره على مؤشرات السوق العقاري (الطريقة "الديموغرافية" ، طريقة التنبؤ بدخل السكان). |
التوقعات "الأساسية" للعوامل - أحجام البناء ، العرض ، الطلب ، معدل دوران السوق |
|
(4) المتنبئ - "إحصائي" |
التحليل "الفني" (تحليل الانحدار ، النمذجة الإحصائية) |
التنبؤ "الفني" على أساس نموذج الانحدار الإحصائي |
|
(5) المتنبئ المتنبئ |
النمذجة متعددة المتغيرات ، التنبؤ بالشبكة العصبية |
التنبؤ على أساس نموذج متعدد المتغيرات والشبكات العصبية |
|
(+1) "Puritan" |
لا ("ضعف المعرفة بالظاهرة لا يسمح ببناء نموذج مناسب") |
يظهر في الشكل مثال على استخدام نموذج الانحدار الإحصائي في فبراير 1995 للتنبؤ بديناميات أسعار المساكن في موسكو ، وسانت بطرسبرغ ، ويكاترينبرج ، وتفير ، وريازان ، وبارناول. استند النموذج إلى فرضية أن الاقتصاد الروسي يمر بمرحلة انتقالية من التنظيم المركزي المخطط له إلى السوق ، وبالتالي فإن الانتظام الرئيسي لديناميكيات الأسعار في سوق الإسكان هو ارتفاعها إلى مستوى يتوافق مع الأسعار في "المدن المماثلة" . وفقًا لذلك ، لوصف انتقال نظام إلكتروني منظم ذاتيًا إلى حالة جديدة ، فإن النموذج اللوجستي "لإقلاع الطائرة" بالشكل
الخامس(T) = A / (1 + exp (B - CT)) ،
أين الخامس- متوسط سعر العرض (المتوسط الشهري) 1 متر مربع. م من المساحة الإجمالية للكائن ؛
تي- الرقم التسلسلي للفترة (شهر) ؛
أ ، بو مع -معاملات ثابتة (معلمات النموذج).
يوضح الشكل أن التنبؤ المحسوب لديناميات الأسعار للفترة 1995-1998 قبل أزمة أغسطس يتوافق بشكل وثيق مع البيانات الفعلية.
تم تطبيق نموذج تنبؤ مماثل في دراسة المراحل الأولية لسوق معاملات الرهن العقاري مع العقارات في موسكو وتم بناؤه في الربع الثالث من عام 2005 ، فقط ديناميات حجم معاملات الرهن العقاري للشركة كانت مؤشرًا نموذجيًا:
أين ر- العدد الترتيبي للربع.
تنبأ النموذج بشكل صحيح بانتقال ديناميات النمو في حجم معاملات الرهن العقاري إلى الاستقرار ، وتزامنت التوقعات الكمية لخمسة أرباع مع البيانات الفعلية.
في أكتوبر 2000 ، بعد عامين من بدء الأزمة ، للتنبؤ بديناميكيات الأسعار في موسكو للفترة 2001-2002. نموذج جديد من "خروج الطائرة من الغوص" بالشكل
V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 *تي+ ب 4) 2)).
حتى منتصف عام 2002 ، أعطى النموذج تنبؤات دقيقة للغاية.
في 2006-2008 ، بناءً على دراسة الدورات طويلة الأجل ومتوسطة الأجل لسوق الإسكان في موسكو والمدن الأخرى ، تم بناؤه على أساس طريقة التوسع غير التوافقي لاتجاه السعر ، يكون النموذج في شكل نظام المعادلات التالي: ص =
ذ 1
+
Δy 2
+
Δy 3
+
Δy 4
+ …. +
Δy n, (1)
ص 1 = أ 3 × 3 +أ 2 س 2 + أ 1 س + أ 0, (2)
Δ
ص 2, (3)
Δ
ذ 3
= , (4)
Δy 4
= , (5)
…………………………………… , (
ن)
أين ص- القيمة المتوقعة لمتوسط سعر الوحدة السكنية المعروضة بالدولار للمتر المربع. م ؛ ذ 1
- معادلة الاتجاه الأساسي (التنبؤ طويل المدى) $ / sq. م ؛ Δy 2
–
توقعات النمو متوسط سعر الوحدة من المعروض من المساكن بالنسبة إلى الاتجاه الأساسي ، دولار / متر مربع. م ؛ Δy 3
-
توقعات النمو متوسط سعر الوحدة من المعروض من المساكن بالنسبة لاتجاه الدرجة الثانية ، دولار / متر مربع. م ؛ Δy 4
-
توقعات النمو متوسط سعر الوحدة لتوريد المساكن بالنسبة لاتجاه الترتيب الثالث ، دولار / متر مربع. م ؛ Δy n-
توقعات النمو متوسط سعر الوحدة من المعروض من المساكن بالنسبة لاتجاه الترتيب قبل الأخير ، دولار / متر مربع. م ؛ أ،
ب
,
ج
,
د
مع المؤشرات - معاملات المعادلات (اتجاهات الطلبات المختلفة) التي تقارب البيانات الفعلية. محسوبة من البيانات الفعلية باستخدام طريقة المربعات الصغرى. يُظهر تقريب اتجاه السعر على مدى 5-6 سنوات (على سبيل المثال ، بواسطة متعدد الحدود من الدرجة الثانية) أن سوق الإسكان في موسكو ، كما هو الحال في المدن الروسية الأخرى ، في بداية نصف فترة النمو (بتعبير أدق ، في الربع الأول من الفترة) لدورة "طويلة" من التقلبات ، تحمل المسؤولية عنها مجموعة من مؤشرات الاقتصاد الكلي لبلد ومدينة (منطقة). أطلقنا على هذه المعادلة اسم "الاتجاه الأساسي" واتخذناها كأساس للتنبؤ طويل المدى لديناميكيات الأسعار - النمو بمتوسط معدل سنوي يتراوح بين 20-25٪. في المستقبل (وفقًا لتقديراتنا لعام 2006 ، خارج 2010-2011) ، عندما يزداد حجم البناء وتوريد الشقق بشكل كبير ، وتبدأ معدلات النمو طويلة الأجل للأسعار في الانخفاض (سينتقل السوق إلى الثانية ربع الفترة) ، من المتوقع حدوث انخفاض في معدلات نمو الأسعار على المدى الطويل ، كما هو موضح تقليديًا في الشكل. ولكن في سوق العقارات ، هناك عوامل داخلية أخرى تفرض تقلبات سريعة الحدوث على الاتجاه الأساسي. على سبيل المثال ، المرتبطة بدورة البناء والاستثمار ، مع تطوير البنية التحتية لسوق تشييد المساكن ، وسلوك المستهلك للمواطنين ، إلخ. لم تتحقق هذه التقلبات في سوق الإسكان في تقلبات الأسعار ، ولكن في التقلبات في المشتق الأول - معدل نمو الأسعار. فهي تشكل دورات "متوسطة" ، وأسرع ، ودورات "قصيرة" ، وحتى أسرع. يمكن توقع مثل هذه الدورات بسهولة باستخدام نمذجة الانحدار أحادية الاتجاه. يعطي التراكب العكسي ، تكامل التنبؤات ، التنبؤ النهائي لديناميكيات الأسعار - على المدى المتوسط والطويل. يوضح الرقم أنه حتى سبتمبر 2008 ، تم تحقيق التوقعات الخاصة بموسكو بدقة عالية. من بين 12 مدينة روسية تم حساب توقعات مماثلة لها ، تم الحصول على تقارب جيد لـ 8 مدن وغير مُرضٍ - لاثنتين. منذ أكتوبر 2008 ، غيرت الأزمة المالية والاقتصادية العالمية اتجاه اتجاه الأسعار طويل الأجل في جميع مدن روسيا ، وتطلبت التوقعات التي تم تنفيذها سابقًا مراجعة. في سبتمبر 2009 ، تم إجراء دراسة لسوق الإسكان في 10 مدن روسية ، ونتيجة لذلك تم التوصل إلى أن السوق على المدى الطويل يدخل مرحلة تباطؤ النمو وبداية التراجع ، والسيناريو تم وضع توقعات لتطور الوضع. تم حساب السيناريوهات باستخدام نموذج من أربعة عوامل لاعتماد أسعار المساكن على معايير الاقتصاد الكلي ، والتي تم تحديد قيمها في ديسمبر 2008 ويونيو وديسمبر 2009 و 2010 في خيارات مقبولة مختلفة: ص = و (× 1 ، × 2 ، × 3 ، × 4),
أين x 1
–
سعر برميل النفط. x 2
–
التضخم؛ x 3
–
انخفاض قيمة الروبل مقابل الدولار ؛ x 4
–
تدفق رأس المال. تم الحصول على أربعة سيناريوهات لديناميات الأسعار ، ويبدو أن السيناريو رقم 2 (متشائم) هو الأكثر احتمالية. ولكن بالفعل في ديسمبر 2008 ، تم التوصل إلى أن السيناريو رقم 3 (الأزمة) قيد التنفيذ بالفعل. يظهر مقارنة التوقعات مع البيانات الفعلية في الشكل التالي. وبالتالي ، فإن استخدام نماذج الانحدار الرياضية ، القائمة على فرضيات ذات مغزى حول الجوهر الاقتصادي للعمليات التي تجري في سوق الإسكان ، تجعل من الممكن الحصول على تنبؤات دقيقة إلى حد ما متوسطة الأجل. ومع ذلك ، لا يمكنهم التنبؤ بالتغيرات في اتجاهات الأسعار على المدى الطويل والانتقال إلى أزمة تطوير السوق. Sternik G.M. ، Sternik S.G. تحليل سوق الإسكان للمهنيين. - م: "اقتصاديات" 2009. - 601 ص. جوسيف أ. فقاعات أسعار المساكن. - www.urban-planet.org ، 2008. Sternik G.M. ، Sternik S.G. تصنيف أسواق العقارات بناءً على ميلها لتشكيل فقاعات الأسعار. - مجلة "علاقات الملكية في الاتحاد الروسي" رقم 8 (95) 2009 ، ص. 168-185. ستيرنيك ج. إم ، كوروبكوفا م. تأثير سوق الإسكان المتسارع على ديناميكيات معاملات الرهن العقاري في موسكو. - مجلة المشروعات القومية مارس 2007. ستيرنيك ج. سوق الإسكان الروسي في عام 2001. التحليل والتنبؤ. - RGR ، ديسمبر 2001. Sternik G.M. ، Pechenkina A.V. ما يحدث في سوق الإسكان في موسكو. نهج الاقتصاد الكلي (تقرير في المؤتمر التحليلي للمؤسسة الدولية للتنمية "سوق العقارات: الوضع ، الاتجاهات ، التوقعات" 30/8/2007). - www.realtymarket.ru ، أغسطس 2007. ستيرنيك ج. الأسعار في سوق الإسكان في المدن الروسية في 1990-2006: تحليل وتوقعات. - مجموعة تحليلية من G.M. Sternik. –Www.realtymarket.ru ، كانون الثاني (يناير) 2007. ستيرنيك ج. سوق الإسكان في المدن الروسية عام 2008: التوقعات والواقع. - تقرير المؤتمر التحليلي لمنتدى سانت بطرسبرغ للإسكان 1.10.08. - www.realtymarket.ru. ستيرنيك ج. أزمة سوق الإسكان في المدن الروسية. اتجاهات التنمية. - تقرير المؤتمر التحليلي لمنتدى إسكان سانت بطرسبرغ يوم 9.12.08. -
عارفين ، أ. (2015). عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات السكنية. استراتيجيات الإسكان ، 2 (4) ، 253-266. دوى: 10.18334 / zhs.2.4.1898
لغة النشر: الروسية
المجلة الروسية لأبحاث الإسكان ، 2015 ، المجلد 2 ، العدد 4
عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجارية السكنية
1 جامعة موسكو للصناعة والمالية ، الاتحاد الروسي
تناقش المقالة عوامل التسعير الصالحة بشكل عام في سوق العقارات الروسي. يحدد المؤلف أيضًا عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجارية السكنية من وجهة نظر المستأجر الخاص. الأساليب المستخدمة في سياق الدراسة هي مراجعة الأدبيات العلمية وتحليل سوق العقارات الإيجارية السكنية.
الإيجار ، العقارات ، التسعير ، العوامل ، روسيا
عارفين ، أ. (2015). عوامل التسعير في سوق العقارات الإيجارية السكنية. المجلة الروسية لأبحاث الإسكان ، 2 (4) ، 253-266. دوى: 10.18334 / zhs.2.4.1898
JEL: D40، R20، R31 لغة البحث الأصلية: الروسية
© عارفين أ. / المنشور: ناشرو الاقتصاد الإبداعي
هذا العمل مُرخص بموجب Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® للمراسلات: [بريد إلكتروني محمي]
سوق العقارات يتغير باستمرار وينمو ؛ خلال فترات الأزمات ، تميل عملية النمو هذه إلى الركود
عند تحديد معدلات الإيجار ، تتشابه أهداف الملاك والمستأجرين
في الممارسة العملية ، لا يعتبر الملاك عاملًا مثل المنظر من النوافذ
تؤثر عوامل التسعير في سوق العقارات على الأسعار في سوق العقارات المؤجرة
استراتيجيات الإسكان ، 2015 ، المجلد 2 ، العدد 4
عوامل التسعير
في سوق تأجير العقارات السكنية
انطون عارفين 1®
1 جامعة موسكو للتمويل والصناعة "سينرجي" ، روسيا
حاشية. ملاحظة_
تتناول المقالة عوامل التسعير المقبولة عمومًا في سوق العقارات في روسيا ، وتحدد أيضًا عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات ، مع الأخذ في الاعتبار من جانب المستأجر الخاص. منهجية البحث عبارة عن مراجعة للأوراق والمقالات العلمية وتحليل سوق الإيجارات العقارية.
الكلمات الدالة_
الإيجار ، العقارات ، التسعير ، العوامل ، روسيا
للحصول على الاقتباس: _
عارفين ، أ. (2015). عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات السكنية. استراتيجيات الإسكان ، 2 (4) ، 253-266. دوى: 10.18334 ^ .2.4.1898.005
JEL: D40، R20، R31 لغة النشر: الروسية
© عارفين أ. / النشر: دار النشر "الاقتصاد الإبداعي" يتم توزيع المقال بموجب ترخيص المشاع الإبداعي BY-NC-ND 3.0
ن للتواصل: [بريد إلكتروني محمي]
سوق العقارات هو كائن دائم التغير والنمو. في أوقات الأزمات ، تميل عملية النمو هذه إلى الركود
أهداف المالك والمستأجر عند تسعير معدلات الإيجار متشابهة
في الممارسة العملية ، لا يأخذ المالك في الاعتبار عامل مثل اتجاه نوافذ الشقة.
يتأثر التسعير في سوق الإيجار بعوامل التسعير في سوق العقارات
عارفين أنطون فيكتوروفيتش ، طالب دراسات عليا ، جامعة موسكو المالية والصناعية "سينيرجي" ( [بريد إلكتروني محمي])
أهمية البحث
في العالم الحديث ، أصبحت مشكلة التسعير في سوق الإيجارات العقارية أكثر أهمية نظرًا لحقيقة أن الوضع الاقتصادي والسياسي المتوتر في العالم والعقوبات المفروضة على روسيا ، وكذلك سعر الصرف المتغير يوميًا العملة الوطنية ، تجعل عملية التسعير في السوق أكثر صعوبة مثل شراء / بيع وتأجير العقارات في الدولة.
نلاحظ أيضًا أن تطوير سوق الإيجارات الحديث قد حظي مؤخرًا باهتمام متزايد من كل من المشاركين المحترفين في سوق العقارات ومن الهيئات الحكومية. ومع ذلك ، لا تحظى قضايا التسعير في سوق الإيجارات باهتمام كافٍ من الهيئات الحكومية والمشاركين في السوق. سيكون تحديد العوامل وعملية التسعير في سوق تأجير العقارات مفيدًا للغاية لسوق العقارات الحديثة في كل من موسكو وروسيا ككل.
ما هو سوق العقارات؟
وفقًا لمعظم الخبراء ، فإن سوق العقارات هو آلية تخدم عمليات شراء وبيع وتأجير العقارات على أساس العرض والطلب (روديونوفا ، 2009).
نظرًا للتوسع المستمر في أراضي المدن ، فإن سوق العقارات هو "كائن" ينمو باستمرار ، ومع ذلك ، فمن الجدير بالذكر أنه في أوقات الأزمات يميل سوق العقارات إلى الركود و / أو إبطاء نموه. ومن الأمثلة على ذلك فترة الأزمة المالية العالمية لعام 2008 ، والتي لم يتم خلالها ملاحظة نمو أسعار العقارات ، ولكن بحلول منتصف عام 2011 وصل سوق العقارات إلى مستوى ما قبل الأزمة ، وحدثت زيادة في الأسعار.
حاليًا ، ينقسم سوق العقارات في الاتحاد الروسي إلى فئتين:
سوق العقارات الأساسي.
سوق العقارات الثانوية.
عادة ما تصبح أغراض المعاملات في سوق العقارات الأساسي كائنات عقارية في عملية البناء أو البناء الجديد ، بغض النظر عن الغرض من كائن العقار في المستقبل. يمكن بيعها من قبل المطورين والمستثمرين الذين مولوا البناء.
عادة ما تصبح المباني السكنية التي تم استخدامها للغرض المقصود منها موضوعًا للمعاملات في سوق العقارات الثانوية. وتجدر الإشارة إلى أن سوق العقارات الأساسي يعكس حجم المساكن المنتجة ، بينما يتحدد سوق العقارات الثانوية بالعوامل التالية (روديونوفا ، 2009).
رفاهية السكان.
ربحية الأشياء الاستثمارية.
أحداث حياة الإنسان.
تنقل العمالة.
يعتقد العديد من الخبراء أن هيكل السوق الثانوية هو هيكل لا يتغير بسبب حقيقة أن عملية حياة الإنسان تتبع نمطًا معينًا. تحدث التغييرات في سوق العقارات الثانوية بسبب التغيرات في هيكل و / أو عدد السكان أو تغير حاد في الوضع الاقتصادي والسياسي في المنطقة.
وبالتالي ، يمكن أن نستنتج أن سوق العقارات ككل هو كائن دائم التغير والنمو ، والتغيرات التي تحدث بسبب تأثير العوامل الاقتصادية والسياسية والاجتماعية عليه. ومع ذلك ، خلال فترات الأزمة ، تميل عملية التقلب المتزايد هذه إلى الركود ، ولكنها لا تؤدي إلى عكس النمو.
عوامل تسعير العقارات المقبولة بشكل عام
عند النظر في عوامل التسعير في سوق العقارات ، من المعتاد تقسيمها إلى عوامل العرض والطلب ، والتي بدورها تنقسم إلى عوامل تسعير داخلية وعوامل تسعير خارجية.
تنقسم العوامل الخارجية في تسعير سوق العقارات إلى الأنواع التالية:
عوامل الاقتصاد الجزئي.
عوامل الاقتصاد الكلي.
الوضع الاجتماعي في المنطقة.
عوامل اجتماعية.
عادة ما ينسب الخبراء العوامل التالية إلى العوامل الداخلية للتسعير في سوق العقارات 2:
ديناميات السوق.
1 العوامل الرئيسية التي تؤثر على قيمة العقارات السكنية وغير السكنية (2006 ، 28 أبريل). وضع الوصول: http://www.kb-yarmarka.ru/؟page=cat&id=100256
2 فاسكينا ، إم. (2009). اقتصاديات العقارات. روستوف أون دون: فينيكس.
ديناميات الحجم ونسبة العرض والطلب.
نسبة السعر في سوق العقارات الأولية والثانوية.
انفتاح السوق العقاري وأمن معلوماته.
العوامل المؤسسية.
ومع ذلك ، نلاحظ أنه في العوامل المذكورة أعلاه لتسعير الأشياء العقارية ، لا يتم أخذ جميع العوامل في الاعتبار بشكل كامل ، لا سيما على مستوى كائنات العقارات الفردية. تعتبر عوامل التسعير التي تعتبر غامضة بشكل خاص هي عوامل التسعير التي يوليها المستأجر والمالك المحتمل اهتمامهم أولاً وقبل كل شيء عند تقييم العقار.
سنحاول النظر في عوامل التسعير الأكثر أولوية ، مع الأخذ في الاعتبار من جانب المؤجر. تشمل هذه العوامل:
دخل السكان وقدرته على الدفع (أي متوسط الأجور في المنطقة).
مستوى العرض والطلب في المنطقة.
الوضع البيئي في المنطقة. أصبحت مشكلة البيئة مؤخرًا إحدى قضايا الساعة لسوق العقارات في المدن الكبرى في روسيا والعالم ، وخاصة موسكو. يؤثر مستوى التلوث المرتفع للحالة البيئية للمدينة بشكل مباشر على صحة المواطنين وحالة سوق العقارات في المدينة. من الواضح أنه كلما كانت الحالة البيئية للمنطقة التي يقع فيها العقار أفضل ، كانت أكثر جاذبية للمستهلك المحتمل.
الكمبيوتر. كاتيشيف ويو. نظرت خاكيموفا في عملها "العوامل البيئية والتسعير في سوق العقارات (على سبيل المثال موسكو)" بتفصيل كبير في تأثير العوامل التي تميز حالة البيئة على سوق العقارات في موسكو. يلاحظ المؤلفون أن الوضع البيئي في مناطق مختلفة من المدينة يؤثر على أسعار العقارات بطرق مختلفة. عادة ما يكون متوسط تكلفة العقارات أقل في تلك المناطق من المدينة الأقرب للمؤسسات الصناعية ،
بدلاً من المناطق الواقعة في المناطق النظيفة بيئيًا من المدينة (كاتيشيف ، خاكيموفا ، 2012 ؛ C113).
حالة العقار. هذا العامل ، بالطبع ، هو العامل الرئيسي لتسعير الإيجار لأن سعره يعتمد كليًا على فئة العقار وحالته (من المنزل إلى الشقة). على سبيل المثال ، يكفي أن نذكر حقيقة أنه اعتمادًا على جودة تجديد المنزل ، فإن معدل الإيجار سيتغير بشكل كبير. وبالتالي ، فإن كائنات العقارات الموجودة في المنطقة الإدارية المركزية لموسكو في حالة جيدة (تم تجديدها) من النوع "odnushka" بمتوسط سعر إيجار يبلغ 90.000 روبل ، بينما تقع كائنات العقارات في نفس المنطقة ، ولكن في المتوسط أو أقل متوسط الحالة (إصلاحات تجميلية أو عدم وجودها) يبلغ متوسط سعر الإيجار 30000 روبل .3.
هيكل الممتلكات. يُفهم هذا العامل على أنه وجود أشياء إضافية في المنزل والمجاورة له ، مثل المصعد ، وموقف السيارات ، والاتصال الداخلي ، وما إلى ذلك السعر بمتوسط 5-10٪. 4 ت. أي ، إذا كان هناك شقتان ، إحداهما مع شرفة والأخرى بدون شرفة (في هذه الحالة ، "odnushka") سيكون متوسط سعر الإيجار 30000 روبل ، في حين أن نفس الشقة ، ولكن مع سيبلغ سعر الشرفة -33000 روبل.
دخل السكان وقدرته على الدفع. هذا العامل مهم في المقام الأول للتحديد الأولي لمعدل الإيجار التقديري نظرًا لحقيقة أن المالك المحتمل يجب أن يعرف متوسط الراتب في منطقته ، وبناءً على ذلك ، استنتاج الإيجار الأولي. لذلك ، على سبيل المثال ، يمكننا أن نذكر أنه اعتبارًا من 2014-2015 ، كان متوسط الراتب في موسكو 59000 روبل 5 ، مما يجعل متوسط سعر الإيجار للعقار لا يزيد عن هذا المؤشر ، أي -30.000 روبل.
مستوى العرض والطلب في المنطقة. في أي منطقة من السوق ، تعد ديناميكيات مستوى العرض والطلب هي المؤشر الرئيسي لتشكيل سعره الأولي. تنطبق هذه القاعدة أيضًا على سوق تأجير العقارات. إذا تجاوز مستوى العرض مستوى الطلب ، فإن معدلات الإيجار
3 بناءً على تحليل الأسعار لموسكو.
4 شقق مع شرفة وبدون: فرق السعر عادة 5-7٪ (2014 ، 5 سبتمبر). وضع الوصول: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya، E. (2015 ، 26 يناير). أفضل مدينة للعمل فيها. وضع الوصول: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
تميل إلى الانخفاض ، والعكس صحيح. لذلك ، كمثال ، يمكننا تتبع كيف أثر مستوى العرض والطلب في موسكو على متوسط أسعار الإيجار لأنواع مختلفة من الشقق في أغسطس 2015. قدمت إحدى الوكالات العقارية المتخصصة الرائدة "MIEL-Rent" البيانات التالية. في أغسطس 2015 ، وصل مستوى العرض والطلب على إيجارات العقارات السكنية إلى المؤشرات التالية: ارتفع الطلب على إيجار العقارات السكنية بنسبة 13.6٪ مقارنة بشهر يوليو ، وانخفض عرض إيجار العقارات السكنية بنسبة 13.65٪ مقارنة بشهر يوليو. لقد تغير متوسط سعر الإيجار لشقق الدرجة الاقتصادية على النحو التالي: "odnushki" - انخفاض بنسبة 0.49٪ إلى 30830 روبل .3.83٪ إلى 51240 روبل 6.
توافر أغراض الخدمات البلدية. في هذه الحالة ، تُفهم المرافق البلدية على أنها منشآت تعليمية ومستشفيات ومحطات إطفاء وما إلى ذلك من مواقع من المباني السكنية. في هذه الحالة ، يكون الوضع مشابهًا ، كما هو الحال في وجود مؤسسات صناعية في المنطقة ، فقط في هذه الحالة تعمل هذه القاعدة في الاتجاه المعاكس ، أي أنه كلما اقتربت أهداف الخدمات البلدية ، زادت تكلفة العقار يكون.
بعد ذلك ، سننظر في عوامل التسعير ذات الأولوية ، مع الأخذ في الاعتبار من جانب المستأجر المحتمل. ومع ذلك ، نلاحظ على الفور أن بعض العوامل ستكون مماثلة للعوامل السابقة نظرًا لحقيقة أن هذه العوامل شائعة بشكل عام لكل من المستأجر والمؤجر.
عوامل التسعير ذات الأولوية ، مع الأخذ في الاعتبار من جانب المستأجر المحتمل:
الموقع الجغرافي للمنشأة.
الوضع البيئي في المنطقة.
حالة العقار.
هيكل العقار (وجود بلكونة ، موقف سيارات ، مصعد ، إلخ).
وجود المرافق البلدية.
6 أصبح العرض والطلب في سوق الإيجارات متساويين (2015 ، 10 سبتمبر). وضع الوصول: http://miel.ru/lenta/6868/
بعد المنشأة عن محطات النقل العام.
نسبة أسعار المساكن الابتدائية والثانوية.
عامل الموقع الجغرافي للكائن
العقارات. هذا العامل هو أحد العوامل الأولى التي يوليها المستأجر المحتمل اهتمامًا نظرًا لحقيقة أن معدل الإيجار في مناطق مختلفة من المدينة غالبًا ما يكون مختلفًا بشكل جذري. كلما كانت المنطقة أكثر شهرة ، كلما ارتفع السعر الذي يطلبه صاحب الشقة. لذلك ، على سبيل المثال ، دعونا نذكر الفرق في معدلات إيجار العقارات السكنية في موسكو داخل Garden Ring وخارج Garden Ring. وهكذا ، فإن متوسط سعر الإيجار داخل جاردن رينج كان 54000 روبل ، في حين أن شقة مماثلة بالخارج يبلغ متوسط سعر الإيجار فيها 33000 روبل.
نسبة أسعار المساكن الابتدائية والثانوية. يكتسب هذا العامل اليوم أهمية خاصة في موسكو ، بسبب التوسع المستمر في سوق العقارات وظهور المزيد والمزيد من الأشياء العقارية. معدلات الإيجار للعقارات الأولية (المباني الجديدة) والثانوية تاريخيا لها فرق كبير. وهكذا ، فإن متوسط سعر الإيجار في مبنى جديد في موسكو هو 46000 روبل ، في حين أن متوسط سعر الإيجار للشقق الثانوية هو 35000 روبل.
المسافة من محطات النقل العام. يتشابه هذا العامل في الحالة مع توافر مرافق الخدمات البلدية وله نفس المخطط: كلما كانت المسافة بعيدة عن محطات النقل العام ، كان أرخص.
وبالتالي ، من الممكن أن نستنتج أنه على الرغم من الأهداف المختلفة للمؤجر والمستأجر ، فإن عوامل الأولوية في تسعير معدلات إيجار العقارات السكنية متشابهة بشكل عام. لذلك ، فإن العوامل الرئيسية هي الحالة الخارجية للكائن ، والمسافة من وسط المدينة ، وسعر صرف العملة الوطنية ، والحالة الاقتصادية في المنطقة ككل. ومع ذلك ، نلاحظ أنه من الناحية العملية ، لا يأخذ المالك في كثير من الأحيان في الاعتبار عامل مهم للمستأجر مثل اتجاه نوافذ الشقة ، مما يعقد عملية تسليم العقار ويزيد مدته.
7 بناءً على تحليل الأسعار لموسكو في عام 2015.
أهم وأقل العوامل ذات الأولوية في تسعير العقارات السكنية
وبالتالي ، بناءً على مراجعات العديد من عوامل التسعير في سوق العقارات السكنية ، يمكن تجميعها في هيكل واحد وتقديم تقييم شامل:
1. العوامل الخارجية في تسعير السوق العقاري.
1.1 عوامل الاقتصاد الجزئي:
الوضع الاقتصادي في المنطقة ؛
تدفق أموال الاستثمار ؛
عمالة السكان العاملين ؛
وتيرة التنمية في المنطقة.
1.2 عوامل الاقتصاد الكلي:
معدل التضخم؛
معدلات العائد على الأدوات المالية ؛
دخل السكان
مستوى العمالة ومستوى القدرة على العمل للسكان ؛
مؤشر أسعار المستهلك للسلع والخدمات في المنطقة ؛
حالة الميزان التجاري.
1.3 عوامل اجتماعية:
معدل هجرة السكان ؛
معدل البطالة في المنطقة.
الوضع الديموغرافي في المنطقة ؛
نسبة السكان في سن العمل من إجمالي السكان.
2. عوامل التسعير الداخلية في سوق العقارات.
2.1. عوامل ديناميكية السوق.
2.2. عوامل ديناميات الحجم ونسبة العرض والطلب:
الملاءة المالية للسكان ؛
التغييرات في تفضيلات السكان.
2.3 نسبة السعر في سوق العقارات الأولية والثانوية.
2.4 انفتاح السوق العقاري وأمن معلوماته.
2.5 العوامل المؤسسية:
تنظيم الدولة ؛
تنظيم الضرائب العقارية.
3. عوامل مستخدم العقار.
3.1 عامل المنفعة للممتلكات.
3.2 عامل التبادل العقاري.
3.3 عامل التوقع.
4. عوامل بيئة السوق الخارجية.
4.1 النمو الاقتصادي وآفاقه المحتملة.
4.2 الفرص المالية لشراء العقارات.
4.3 العلاقة بين القيمة والعقار والتوقعات الاقتصادية لتنمية منطقة معينة.
5. عوامل الاستخدام الأفضل والأكثر فاعلية.
6. العوامل البيئية.
6.1 تركيز أول أكسيد الكربون وأكسيد النيتروجين وثاني أكسيد النيتروجين في الهواء.
6.2 بعد العقار عن أقرب المنشآت الصناعية.
ستكون العوامل المطروحة مفيدة للغاية لكبار المستثمرين نظرًا لحقيقة أنه وفقًا لهذه العوامل ، من الممكن تحديد سعر العقارات الأولية بدقة أكبر ، والتي تعد بدورها أهدافًا استثمارية ذات أولوية لمستثمر كبير محتمل. أيضًا ، ستكون بعض هذه العوامل مفيدة للمستأجر الخاص والمالك. ومع ذلك ، نلاحظ على الفور أنه بالنسبة للمستأجر الخاص والمالك ، في معظم الحالات ، فإن العوامل الأكثر أولوية هي حالة العقار المحتمل ، والبعد عن أقرب محطة مترو ، والمسافة من الطريق السريع والمؤسسات الصناعية ، وكذلك الموقع الجغرافي من العقار.
لذلك ، بناءً على مراجعة سابقة لعوامل الأولوية في تسعير أسعار الإيجارات ، قدمنا قائمة بالعوامل العامة والخاصة في تسعير معدلات الإيجار في سوق العقارات السكنية:
1. العوامل العامة:
حالة الممتلكات المحتملة.
الموقع الجغرافي للعقار.
بعد الممتلكات من محطات النقل العام.
المسافة من الطريق السريع.
البعد عن المؤسسات الصناعية.
الحالة البيئية في المنطقة.
2. العوامل الخاصة:
وجود مساحة لوقوف السيارات.
وجود المرافق البلدية (مدرسة ، مستشفى ، محلات تجارية
الموقع داخل أو خارج المبنى.
عدد طوابق العقار.
ضجيج المنطقة.
وجود شرفة ولوجيا.
وجود مصعد.
في ظل العوامل العامة للتسعير في سوق العقارات ، نعني تشكيل الأسعار بناءً على التعارف المختصر مع العقار. وبالتالي ، فإن العامل المهم هو الموقع الجغرافي لشيء عقاري محتمل نظرًا لحقيقة أن الطلب على الأشياء العقارية الواقعة بالقرب من وسط المدينة غالبًا ما يكون أعلى من الطلب على الأشياء الموجودة في ضواحي المدينة ، وبالتالي السعر يمكن أن يكون الفرق من 30٪ وما فوق. ويفسر ذلك تركيز المرافق البلدية والمكتبية بالقرب من وسط المدينة.
نحن نفهم العوامل الخاصة على أنها تشكيل أسعار عقار ما بناءً على التعرف الكامل على عقار محتمل.
أيضًا ، بناءً على العوامل المذكورة أعلاه ، طرح المؤلف تصنيفًا لعوامل التسعير في سوق تأجير العقارات من أعلى إلى أدنى أولوية ، مع الأخذ في الاعتبار من جانب المستأجر الخاص والمالك (انظر الجدول 1). يوضح هذا التصنيف العوامل التي يجب إيلاء المزيد من الاهتمام لها عند تكوين سعر العقار (1 - أكثر أهمية ، 10 - أقل أهمية).
وبالتالي ، يمكننا أن نستنتج أن التسعير في سوق الإيجار للعقارات يتأثر بشكل أساسي بعوامل التسعير في سوق العقارات ككل ، نظرًا لأن الإيجار جزء لا يتجزأ من العقارات. لذلك ، فإن العوامل الخارجية والداخلية مثل مستوى الناتج المحلي الإجمالي ، والوضع الاقتصادي في المنطقة ، ومستوى القدرة على الدفع وتوظيف السكان ، ومستوى العرض والطلب في المنطقة ، هي العوامل الرئيسية للتسعير ليس فقط في سوق العقارات. ومع ذلك ، بالإضافة إلى العوامل الاقتصادية العامة للتسعير ، فإن التسعير في سوق الإيجار يتأثر أيضًا بالعوامل المطبقة على كائنات العقارات الفردية. هذه العوامل لا يمكن
تنطبق بشكل منفصل ، نظرًا لأن عوامل التسعير الاقتصادية العامة قادرة على استنتاج السعر للمنطقة ككل ، والعوامل التي اقترحها المؤلف قادرة على استنتاج سعر عقار واحد.
الجدول 1
تصنيف عوامل التسعير في سوق تأجير العقارات (الأولوية القصوى والأكثر أهمية)
عوامل التسعير في سوق الإيجارات السكنية
أعلى أولوية أقل أولوية
1 الموقع الجغرافي للممتلكات فائدة العقار
2 حالة الممتلكات المحتملة أماكن وقوف السيارات
3 البعد عن المؤسسات الصناعية وجود شرفة ولوجيا ومصعد
4 توقف بعد الممتلكات عن وسائل النقل العام ديناميكيات سوق العقارات
5 توافر المرافق البلدية معدل التضخم
6 نسبة السعر لمستوى الناتج المحلي الإجمالي للإسكان الأولي والثانوي
7 الحالة البيئية ومستوى الضوضاء في المنطقة الوضع الديموغرافي
8 مستوى العرض والطلب الدولة والتنظيم الضريبي للمعاملات العقارية
9 الوضع الاقتصادي في المنطقة تدفق الأموال الاستثمارية
10 الدخل والقدرة على الدفع للسكان
التسعير في سوق العقارات
| اسم المعلمة | المعنى |
| موضوع المقال: | التسعير في سوق العقارات |
| الفئة (فئة مواضيعية) | منزل |
التسعير في سوق العقارات هو نتيجة البيع والمفاوضات الأخيرة بين المشاركين في الصفقة الجارية. ومن ثم ، فإن التسعير في سوق الأوراق المالية أكثر ديناميكية منه في سوق العقارات ، كما أن تقلبات الأسعار أكثر تواتراً.
يتم تحديد سعر أي عنصر عقاري ، سواء كان شقة أو مكتبًا أو كوخًا ، بتأثير مجموعة كاملة من العوامل الخارجية. هناك أسباب مختلفة تحدد أن عقارًا ما أغلى من الآخر والعكس صحيح ، بالإضافة إلى حقيقة أن العقارات بشكل عام تصبح أكثر تكلفة أو أرخص.
تحليل أسباب تغير الأسعار في السوق ، يجب تقسيم جميع العوامل الخارجية إلى فئتين رئيسيتين: المحلية والعالمية. تشمل العوامل المحلية الأسباب المعروفة للاختلاف في أسعار الكائنات المختلفة - الموقع ، ونوع المبنى ، وحالة ملء الكائن ، والبيئة. مع الأخذ في الاعتبار تأثير العوامل المحلية في نظرية وممارسة التقييم يتم التعبير عنها في شكل استخدام ما يسمى بالتعديلات ، والتي بموجبها ، على سبيل المثال ، تكون الشقة في الطابق الأرضي أرخص بنسبة 15 ٪ من شقة في الطابق الأرضي. في المتوسط ، تكون تكلفة الشقة التي تحتوي على شرفة حوالي 2 ٪ من نفس السعر ، ولكن بدون شرفة. يمكن أن تستمر هذه القائمة لفترة طويلة.
بمعرفة درجة التأثير على سعر العوامل المحلية ، يمكن حل مشكلة تقييم كائن منفصل ، مع معرفة المستوى العام الحالي لأسعار العقارات. في الوقت نفسه ، فإن الأخذ بعين الاعتبار العوامل المحلية لا يسمح بالتنبؤ بتطور السوق ككل ، والتنبؤ بنموه أو انخفاضه. لمواجهة تحديات ديناميكيات السوق ، من المهم للغاية الانتباه إلى العوامل العالمية. هذه هي ، أولاً وقبل كل شيء ، خصائص الاقتصاد الكلي: الوضع السياسي والاقتصادي ، ودرجة تطور الأعمال والإنتاج في مدينة معينة ، وحجم الصادرات والاستثمارات ، ومستوى دخل السكان. هذه العوامل هي التي تحدد حقيقة أن أسعار العقارات في موسكو بنسب متساوية تقريبًا عبر جميع قطاعات السوق أعلى من الأسعار في سانت بطرسبرغ أو فولغوغراد ، ولكنها أقل من أسعارها في لندن أو باريس.
فصل جميع العوامل التي تؤثر على التسعير إلى المحلية والعالمية له خاصية أخرى مفيدة للغاية. يتم تحديد العوامل المحلية بشكل أساسي من خلال معلمات كائن معين ، ولكنها تعتمد بشكل ضعيف على الوقت. على سبيل المثال ، تعتبر المنازل المبنية من الطوب في بعض الأحيان أكثر تكلفة من المنازل ذات الألواح المماثلة. كان هذا هو الحال قبل خمس وعشر سنوات أو أكثر ، من الواضح أنه سيكون كذلك في المستقبل. بالإضافة إلى السكن في الضواحي ، على الأرجح ، سيكون أرخص مما هو عليه في الوسط ، كما أن السكن بالقرب من المنتزه أغلى من قرب المنطقة الصناعية. كتقدير تقريبي أول ، يمكن اعتبار العوامل المحلية مستقلة عن الوقت على الإطلاق. إذا تغير دورهم ، مثل التدهور التدريجي في هيبة المنازل الستالينية أو انخفاض دور وجود الهاتف في الشقة بسبب التطور السريع للاتصالات الخلوية ، فإن هذه العملية تستمر لسنوات وتغيرات ملموسة يمكن ملاحظتها فقط بعد خمس إلى عشر سنوات.
من ناحية أخرى ، فإن العوامل العالمية لها خصائص معاكسة. Οʜᴎ تتغير بشكل أسرع بمرور الوقت استجابة للتغيرات في البيئة الاقتصادية والسياسية ، ولكنها مشتركة بين جميع الممتلكات. على سبيل المثال ، في بيئة اقتصادية مواتية ، تصبح أي عقار أغلى ثمناً بمقاييس تناسبية تقريبًا ، بينما تتعرض جميع قطاعات السوق في الأزمات لانخفاض مماثل. بالطبع ، نظرًا لأسباب إضافية مع الارتفاع العام للسوق ، قد ترتفع أسعار بعض فئات كائنات العقارات بشكل أسرع قليلاً ، والبعض الآخر - أبطأ قليلاً ، ولكن هذه تعديلات أكثر دقة إلى حد ما.
تشكل الفلسفة الموصوفة أعلاه أساس منهجية المركز التحليلي "مؤشرات سوق العقارات". من السهل تمثيلها في شكل معادلة رمزية بسيطة (صيغ الحساب الحقيقية ، بالطبع ، أكثر تعقيدًا):
Ck (t ، pi) = G (t) + Lk (باي)
في هذه الصيغة ، Ck (t ، pi) هو سعر كائن عقاري معين من النوع k ، والذي يتكون من G (t) - مساهمة العوامل العالمية المشتركة بين جميع الكائنات ، ᴛ.ᴇ. مستقل عن k و pi ، و Lk (pi) - مساهمة العوامل المحلية للكائن k-th مستقلة عن الوقت t. قيم pi هي مجموعة من المعلمات التي تصف الكائن.
الفائدة العملية من هذا النهج: أولاً ، أنه يحسن بشكل كبير حل مشاكل التقييم. عادة ، عند تقييم شقة معينة ، يتم استخدام نظائرها الموجودة حاليًا في السوق ، على سبيل المثال ، في قواعد بيانات الشهر الماضي ، والتي يكون حجمها محدودًا. إذا كنت بحاجة إلى العثور على نظائرها ، على سبيل المثال ، شقة من غرفتين في لوحة مكونة من 17 طابقًا ، ليست بعيدة عن محطة المترو ، وليس في الطابق الأول ، فقد لا توجد مثل هذه الشقق في الوقت الحالي على الإطلاق ، أو هناك قد يكون اثنان أو ثلاثة منهم فقط. هذا يعني أن التقدير الناتج سيكون غير دقيق للغاية. في معظم الجداول التحليلية التي تعرض قيم متوسط الأسعار لهذه الفئات الفرعية الضيقة من المساكن (على سبيل المثال ، نوع المنزل - الحي) ، ما يقرب من نصف الخلايا فارغة ، لأن لا توجد إحصاءات كافية.
تتيح طريقة فصل العوامل المحلية والعالمية في التسعير حساب تأثير العوامل المحلية - تعديلات التقييم - بشكل أكثر دقة باستخدام الإحصائيات على مدى سنوات عديدة ، نظرًا لأن هذه التعديلات تكاد تكون مستقلة عن الوقت. علاوة على ذلك ، يتطلب نظام التصنيف هذا حسابات أولية جادة. لجعل هذه الطريقة مناسبة للاستخدام العملي ، من الضروري تنظيم خدمة للتقييم المجاني للشقق باستخدام الآلية الحسابية الموضحة أعلاه. سيسمح هذا للجميع باستخدام المنهجية الجديدة وتجربتها عمليًا.
النتيجة الثانية المهمة للنهج الجديد هي ظهور الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي لا تعتمد على كائن معين وتصف ديناميكيات السوق ككل. يمكن حسابه بمعرفة مستوى السعر الحالي Ck ومجموعة من التعديلات Lk. تسمى هذه الوظيفة مؤشر التكلفة أو المعدل لكل متر مربع. الوظيفة G (t) ليست متوسط السعر ، كما قد يبدو للوهلة الأولى ، على الرغم من أن قيمها قريبة من متوسط السعر. هذه الوظيفة هي مؤشر رياضي صحيح لديناميكيات سوق العقارات ككل ، تمامًا كما تظهر مؤشرات الأسهم ، على عكس أسعار أسهم الشركات الفردية ، الارتفاع أو الانخفاض العام في سوق الأوراق المالية. بغض النظر عما إذا كان سوق العقارات ينخفض أو ينمو في لحظة معينة ، فإن أسعار الأشياء الفردية تتغير بشكل متزامن - في "حزمة" واحدة ، ومؤشر القيمة هو مجرد مؤشر لاتجاه هذه "الحزمة".
المنهجية الجديدة لها عدد من المزايا الهامة الأخرى. يرجع الحساب المباشر لمتوسط السعر إلى حساب متوسط قيمة تكلفة العناصر للشهر الحالي (أو الأسبوع) ، ثم الشهر التالي ، إلخ. نتيجة لذلك ، يتم حساب كل قيمة جديدة لمتوسط السعر بناءً على قاعدة بيانات الفترة الجديدة ولا ترتبط بأي شكل من الأشكال بقاعدة الفترة السابقة. يؤدي هذا إلى قفزات إحصائية مميزة - مخطط مسنن لمتوسط السعر ، والذي لا يسمح بإجراء أي تنبؤات. لا يعني "صعود" أو "فشل" النقطة الحالية على الرسم البياني بداية صعود أو هبوط السوق - إنه مجرد ضوضاء إحصائية.
من ناحية أخرى ، تستخدم منهجية حساب الوظيفة G (t) قيم Lk المحسوبة على مجموعة البيانات لجميع السنوات الماضية ، والتي بسببها يتم تحديد القيمة الجديدة لـ G (t) من قبل كل السابق قيم هذه الوظيفة. هذا يؤدي إلى رسم بياني أكثر أو أقل سلاسة. ويسمح لك منحنى التكلفة السلس بملاحظة الاتجاهات التصاعدية أو التنازلية الجديدة بسرعة.
من المزايا الواضحة للفلسفة الموصوفة ضعف اعتماد النتائج على حجم العينة الحالية منذ ذلك الحين يتم تحديد جميع مؤشرات السوق الحالية ، قبل كل شيء ، من خلال البيانات لفترة متعددة السنوات ويتم تصحيحها فقط من خلال البيانات الحديثة. من المعلمات المميزة لعمل المحللين أن حجم العينة يفقد معناه ببساطة. حجم عينة الطريقة الموصوفة هو جميع الشقق التي تم بيعها أو بيعها - ملايين الخيارات.
من النتائج العملية المهمة لظهور دالة G (t) الصحيحة منطقيًا ارتباط سوق العقارات بمعايير الاقتصاد الكلي الأخرى. كما تعلم ، فإن العقارات ليست سلعة للتبادل.
تم النشر في ref.rf
كل الأشياء فريدة ومختلفة عن بعضها البعض. تعتبر الوظيفة G (t) الشائعة لسوق العقارات بأكمله ، والتي تعبر عن ديناميكيات هذا السوق ، نوعًا من "القاسم المشترك" الذي يجعل من الممكن مقارنة العقارات مع مجالات النشاط الأخرى. على سبيل المثال ، يمكن النظر إلى الوظيفة G (t) - مؤشر تكلفة السكن - على أنها المعدل لكل متر مربع - وهو نوع من التناظرية لمعدل العملات العالمية - الدولار أو اليورو. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ ، تعتبر الأيديولوجية الموصوفة خطوة مهمة في إنشاء جسر بين سوق العقارات ومجالات الاقتصاد الأخرى.
طريقة التسعير - طريقة لحساب سعر المنتج ، مع مراعاة تكاليف الإنتاج ومتوسط الربح وأيضًا مراعاة العرض والطلب.
يمكنك تحديد المجموعات الثلاث التالية لطرق التسعير:
1) التسعير ، الأمثل للتكاليف الإجمالية.
طريقة "التكلفة + الربح".
يتم احتساب السعر وفقًا للصيغة: P = C x (l + R / 100) ،
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية لإنتاج وبيع البضائع ،
R هو التسامح الطبيعي.
طريقة الربح المستهدف.
في هذا هناك clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (في ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey and planovoy cebectoimocti obema vypchectop) و ocetysheta
حيث ج - الخدمات الفردية الحالية المرتبطة بإنتاج وبيع السلع ،
ك - الاستثمارات المنفصلة في رأس المال الرئيسي والمتداول ، الناتجة عن إنتاج وبيع البضائع ،
هـ- معدل ربح رأس المال يعكس الرغبة في تحصيل مبلغ الربح قبل دفع الضرائب.
2) التسعير على أساس الطلب. عند استخدام هذه الطريقة ، يتم أخذها من التحليل الجيد والفعال لشخصية المستهلك ، أو من مقدار الكفاءة الاقتصادية. العناصر المهمة المدروسة هنا هي الفائدة (القيمة المتصورة للمنتج) وحساسية المنتج للسعر.
3) التسعير ، الأمثل للمنافسة.
طريقة أسعار منتصف السوق. تفترض الطريقة مسبقًا بيع البضائع وفقًا لـ "متوسط السعر" المحسوب على أساس البيانات التنافسية.
طريقة "السباق على القائد". بهذه الطريقة في تحديد سعر المنتج ، فإنها تعتمد على سعر منافسة رائدة ، مع مراعاة الوضع التنافسي ، بناءً على الفكرة بالمناسبة ، تفترض هذه الطريقة رفض تطوير سياسة التسعير الخاصة على أساس السعر الرائد.
تحديد السعر على أساس التداولات المفتوحة. تستخدم الطريقة تقديرات موثوقة وتفترض التسلسل التالي للحسابات:
حساب التكاليف المرتبطة بتنفيذ العقد ؛
تحليل تكتيكات التجارة ، باستخدام المنافسة المحتملة ؛
تحديد احتمال أن يكون سعر عرض الشركة أقل من السعر الذي تطلبه المنافسة ؛
تحديد قيمة السعر الذي سيجلب "أقصى ربح متوقع".
تحتل مشكلة التسعير مكانة خاصة في نظام علاقات السوق. أدى تحرير أسعار السلع والخدمات في روسيا إلى انخفاض تأثير الدولة على عملية تنظيم الأسعار وإلى ارتفاع هائل في الأسعار. بمساعدة الأسعار المرتفعة المصطنعة ، يسدد المنتجون أي تكاليف إنتاج ، وفي نفس الوقت لا يهتمون بتحسين جودة البضائع. منذ عام 1992 ، تم تخفيض نظام التسعير إلى استخدام أسعار السوق المجانية ، والتي يتم تحديد قيمتها من خلال العرض والطلب على السلع في السوق. يتم استخدام تنظيم الدولة للأسعار لمجموعة ضيقة من السلع التي تنتجها مؤسسات الدولة الاحتكارية.
التسعير في سوق العقارات - المفهوم والأنواع. تصنيف ومميزات فئة "التسعير في سوق العقارات" 2017 ، 2018.
