.jpg)
صورة: أليكسي ألكساندرونوك، من الأرشيف الشخصي للمتحدثين
حصل قانون "المشاركة في البناء المشترك..." في العقد الثاني من عمره على طبعته الثالثة عشرة، والتي ستدخل حيز التنفيذ في 1 يناير 2017. تبدو حزمة التعديلات خطيرة، ولكن لا يبدو أنها تغير الوضع بشكل جذري في سوق الإسكان الأولية.
يُطلق على القانون الاتحادي رقم 304، الذي وقعه الرئيس في 3 يوليو، اسم "بشأن تعديلات القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية والعقارات الأخرى وبشأن تعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" وبعضها القوانين التشريعية للاتحاد الروسي."
ثماني نقاط
وُلدت السيارة الأسطورية FZ-214 في ديسمبر 2004 وكان الهدف منها وضع حد لهذه الظاهرة القبيحة في أيامنا هذه مثل المساهمين المحتالين. هذه المرة، تم إدخال ثمانية ابتكارات رئيسية في القانون.
أولاً، نحن نتحدث عن إنشاء سجل موحد للمطورين. سيكون هذا السجل مصدرًا للمعلومات الحكومية، وسيتم تحديد تكوين المعلومات وإجراءات الحفاظ عليها في مرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي. في مرحلة المسودة، قيل إن هيئة اتحادية معينة ستستخدم معايير معينة لتقييم المطورين باستخدام نظام النقاط، وبالتالي تحديد موثوقية كل واحد منها. النص النهائي للقانون لا يذكر أي شيء عن نظام النقاط، لذلك ليس أمامنا سوى انتظار قرار حكومي لتقييم مدى فعالية هذا الإجراء.
ثانيا، يُطلب من المطورين، كما كان من قبل، نشر إعلان المشروع على الإنترنت، ولكن نطاق المعلومات الإلزامية موسع إلى حد ما. وفي الوقت نفسه، تجدر الإشارة بشكل خاص إلى مسؤولية المطور في التأكد من تحديث هذه المعلومات.
ثالثًا، تنطبق الآن أحكام القانون الاتحادي رقم 214 على تشييد المباني السكنية ذات التطوير المحظور، والتي تتكون من ثلاث كتل أو أكثر.
رابعاً، يُسمح فقط للمطور الذي مدفوع رأس ماله المصرح به بالكامل بجذب الأموال من المساهمين. بالإضافة إلى ذلك، يرتبط الحد الأدنى من رأس المال المصرح به بمساحة جميع مشاريع البناء المشتركة التي تقوم بإنشائها.
خامساً: يجري العمل على استحداث آلية جديدة لجذب أموال المواطنين من خلال حسابات ضمان خاصة في البنوك. لن يحصل المطور على أموال من المساهم إلا بعد نقل الشقة إليه. حتى ذلك الحين، أهلا بكم، تمويل المشروع.
سادسا، يتم إنشاء صندوق تعويضات (أو، كما ينص القانون بدقة، "يجوز إنشاؤه")، يتكون من مساهمات إلزامية من المطورين. يتم تحديد الحجم أيضًا بدقة شديدة: لا يزيد عن 1٪ من التكلفة المخططة لبناء مبنى سكني. المبالغ التي يجب جمعها كبيرة - حوالي 30-35 مليار روبل. سيتم تخزين كل هذه الأشياء في بنك ما. لم يتم بعد تحديد الإجراء الخاص بحصول المساهم المحتال على أمواله.
سابعا - وهذا أمر تافه مقارنة بالصندوق - يتم توضيح المتطلبات التي يجب أن تتوفر في الإعلانات المتعلقة بجذب الأموال من المساهمين.
وأخيرًا، ثامنًا، الإجراءات الفنية المتعلقة بتفاصيل تسجيل حالة DDU والاتفاق على التنازل عن حقوق المطالبة.
الدافع والحجج
قليل من الناس يمكنهم تخيل كيف سيتم تنفيذ كل هذا في الممارسة العملية. ولكن يبدو أن المشرع لا يزال لا يفهم أو لا يريد أن يفهم طبيعة بناء الأسهم المشتركة. وكما تعلم، لا يمكنك أن تتعارض مع الطبيعة. ومن الواضح أن البناء المشترك للمطور هو وسيلة للحصول على تمويل بدون فوائد (على عكس التمويل البنكي). وبالنسبة للمساهم، يعد الشراء أرخص، لأن نفس الفائدة المصرفية ستمتد في النهاية إلى جيبه.
ويترتب على ذلك حتمًا أن جميع محاولات حماية المساهم عن طريق الأعباء المفروضة على المطور سوف يتحملها المساهم.
وفي النهاية، لم يبق سوى شعارات: "لا ينبغي للبناء المشترك أن يرتبط بالمساهمين المحتالين"، و"المطورين الواعين لن يستفيدوا إلا"، و"أسعار المساكن لن ترتفع"، وما إلى ذلك.
صندوق التعويضات هو بالتأكيد شيء جيد. صحيح، قبل ذلك، تم إجراء تعديلات قوية أيضًا فيما يتعلق بتأمين المسؤولية للمطورين. بعد كل شيء، التأمين هو شيء رائع. لكن اليوم، من أعلى المستويات، يقولون إن هذه الفكرة لم تبرر نفسها، وبدلا من ذلك يطرحون فكرة جديدة. ماذا لو نجح هذه المرة؟
دعونا نتذكر لأي غرض تم اعتماد هذا القانون في عام 2004 وما لدينا الآن. نعم، القانون الاتحادي 214 يحمي من البيع المزدوج. وتحدث جميع الخبراء عن هذا مرة واحدة. لكن الشيء الرئيسي هو أن الإنسان لا يبقى بدون مال وبدون شقة - فهذه المهمة لم تتحقق. في رأيي، أحدث الابتكارات لا تقدم أي ضمانات. ولعله عندما يظهر النص الخاص بصندوق التعويضات ستكون هناك آلية شفافة وواضحة لتصرف المساهم في حالة عدم حصوله على شقة لأي سبب من الأسباب - حينها يمكن القول بأن القانون قد حقق الغرض الذي كتب من أجله.
من بين ابتكارات القانون الاتحادي 214 متطلبات المطورين فيما يتعلق بالإفصاح عن المعلومات، وشروط جذب الأموال من المساهمين، وما إلى ذلك. ومع ذلك، من غير المرجح أن تغير التعديلات بشكل كبير قواعد اللعبة للمطورين - بل إدارية إضافية يتم فرض قيود على الأنشطة، والتي تبدو غير فعالة من وجهة نظر حماية حقوق المشاركين في البناء المشترك باعتباره الغرض المقصود من الابتكار.
لقد امتثلت شركات التطوير الواعي للإجراءات التي تم وضعها سابقًا، وسوف تستمر في الالتزام بها، الآن على نطاق أوسع، على الرغم من أنها ستضطر إلى تحمل تكاليف إضافية. أما بالنسبة للشركات عديمة الضمير، فسيظل القانون غير قادر على حماية المساهمين منها بشكل كامل.
يتمتع المشاركون في البناء المشترك، وكذلك السلطات التنظيمية، اليوم، وفقًا للتشريعات الحالية، بإمكانية الوصول إلى معلومات أكثر من كافية حول المطور وأنشطته ومشروع البناء. إن زيادة هذا الحجم وتكرار التقارير ليس له قيمة متأصلة. علاوة على ذلك، سيتطلب الأمر أن يكون لدى كل من الهيئة التنظيمية والمشتري المحتمل موارد إضافية ومعرفة خاصة في بعض قضايا التصميم والبناء، والاقتصاد والتمويل، وإدارة المخاطر، وما إلى ذلك. وإلا فإن هذه المعلومات ستكون عديمة الفائدة - ولن تكون بأي حال من الأحوال لن تحمي المساهمين في المستقبل.
ومن أجل منع ظهور مساهمين محتالين جدد، فمن الممكن أن يصبح العمل الوقائي الذي تقوم به الدولة والذي يهدف إلى العمل مع المواطنين ــ المشاركين المحتملين في البناء المشترك ــ أكثر فعالية. ومن الضروري زيادة وعيهم ومسؤوليتهم تجاه قراراتهم عند اختيار المطور والمنشأة. يجب أن يسود فهم بعض المخاطر على الرغبة في شراء شقة بأقل سعر.
ولحماية حقوق المساهمين، يجب أن تكون التغييرات أكثر شمولاً. أولاً، في وقت البناء، الأرض لا تعمل: بمجرد ظهور المساهم الأول في المشروع، تكون قيمة الأرض كضمان بنكي صفر. التسجيل الصحيح لقطعة أرض يمكن أن يزيل بعض المخاطر ويحدد سيولة العقار نفسه. بعد كل شيء، أثناء عملية البناء، تزيد التكاليف المتكبدة من تكلفة الكائن نفسه. يمكن تقييم تكلفة البناء غير المكتمل في الوقت الحالي. على سبيل المثال، مرة واحدة في الربع. وسيكون هذا مؤشرا موضوعيا على إنفاق الأموال على البناء. ثانيا، يجب أن تسود الأصول على الالتزامات. إذا تم بيع معظم الشقق وكان المنزل نصف مكتمل فقط، فيمكن اعتبار العقار مشكلة.
إذا تحدثنا عن سجل موحد للمطورين، فيجب أن يكون عبارة عن مجموعة ضخمة من البيانات التي يصعب على المستهلك العادي العثور عليها، ولن يضيف أي شيء إلى الآليات الحالية للعضوية في SRO والترخيص و تصاريح البناء.
من غير الصحيح ربط حجم رأس المال المصرح به لشركة التطوير بمساحة المبنى الجاري بناؤه، حيث أن المطور لا يبني بأمواله الخاصة، بل بأموال الائتمان، حيث يتم تحويل أموال المساهمين إلى الشركة. حساب مصرفي، والمطور مؤمن عليه، وما إلى ذلك. وهذا لن يؤدي إلا إلى زيادة العتبة المالية للدخول إلى سوق الإسكان، وعبء مالي إضافي على المطور وزيادة تكاليف البناء، مما يؤدي في النهاية إلى زيادة سعر البيع للمشتري النهائي.
يعتبر صندوق التعويضات حقيقة إيجابية بالنسبة للمساهم، ولكنه يشكل أيضًا عبئًا ماليًا إضافيًا على المطور، وسيؤدي أيضًا إلى ارتفاع الأسعار.
في 1 يناير 2017، دخلت التعديلات على 214-FZ حيز التنفيذ، والتي لا تتعلق فقط بأنشطة المطورين، ولكنها تملي أيضًا حقوقًا والتزامات جديدة للمساهمين. طلبت بوابة Novostroy-M.ru من دينيس أرتيموف، المحامي الرئيسي في شركة Via Lege للمحاماة، شرح ما تحتاج إلى معرفته حول القانون المحدث.
منذ أكثر من عشر سنوات، تم تنظيم العلاقات في مجال البناء المشترك بموجب القانون الاتحادي "بشأن المشاركة في البناء المشترك..." (214-FZ). لم يكن لهذا القانون أسلاف، وقد نشأ في مجال الاستثمار في بناء المساكن، والذي كان مطلوبًا بشدة من الناحية الاقتصادية، وكان تنظيمه سيئًا للغاية من خلال أفعال قانونية متباينة. مثل أي قانون آخر يؤثر على قطاع اقتصادي يتطور ديناميكيًا، تم أيضًا تعديل القانون 214-FZ واستكماله بشكل متكرر.
تم إجراء التغييرات الأخيرة بموجب القانون الاتحادي رقم 304-FZ الصادر في 3 يوليو 2016، والذي تدخل معظم أحكامه حيز التنفيذ في 1 يناير 2017.
ما الذي سيتغير بشكل أساسي في تنظيم بناء الأسهم المشتركة؟ تقليديا، أثرت معظم التغييرات على المطورين.
الحد الأدنى لرأس المال المصرح به
لقد زاد الحد الأدنى المطلوب من رأس المال المصرح به للمطور بشكل كبير.
وفقا للفن. 66.2 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يحدد رأس المال المصرح به الحد الأدنى لمبلغ ملكية كيان قانوني يضمن مصالح دائنيه.
في السابق، كان من الممكن أن يكون مطور مبنى سكني شركة ذات مسؤولية محدودة برأس مال مصرح به يبلغ 10 آلاف روبل فقط. نشأ سؤال طبيعي: كيف يمكن لرأس المال المصرح به أن يضمن مصالح المشاركين في البناء المشترك لمنشأة بملايين الدولارات؟
في مرحلة مناقشة مشروع القانون، تم اقتراح تحديد حد أدنى لرأس المال المصرح به لا يقل عن 5٪ من التكلفة الإجمالية لبناء المنشأة، بينما لحساب هذه التكلفة كان من المفترض استخلاص متوسط معين تكلفة متر مربع واحد في المنطقة المقابلة. بناءً على الحس السليم، قرروا التخلي عن مثل هذه الطبعة المعقدة. ونتيجة لذلك، يتم تحديد الحد الأدنى لرأس المال المصرح به للمطور على نطاق متدرج حسب المنطقة، وبالتالي تكلفة العقار - من 2.5 مليون روبل (بمساحة إجمالية تصل إلى 1.5 ألف متر مربع). .) إلى 1 مليار 500 مليون روبل (بمساحة إجمالية تزيد عن 500 ألف متر مربع).
وبطبيعة الحال، يبدو الابتكار بشأن الحد الأدنى من رأس المال المصرح به مفيدا للغاية. ولكن كيف يعمل في الممارسة العملية؟ وفقا للفن. 66.2 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يجب دفع رأس المال المصرح به لشركة تجارية نقدًا بمبلغ الحد الأدنى لرأس المال المصرح به الذي تحدده قوانين الشركات ذات المسؤولية المحدودة والشركات المساهمة - أي نفس 10 ألف روبل.
لسبب ما، لم يقدم المشرع القاعدة التي تقضي بضرورة دفع كامل رأس المال المصرح به للمطور نقدا. لذلك، يمكن دفع الجزء المتبقي من رأس المال المصرح به من خلال أي عقار يمكن أن يتآكل بمرور الوقت ويفقد قيمته وحتى يموت بسبب الحوادث. وبناء على ذلك، يمكن لهذه الممتلكات أن تضمن مصالح دائني المطور بشروط شديدة. ولهذا السبب غالبًا ما يكون هناك رأي بين المحامين بأن رأس المال المصرح به عبارة عن أرقام على الورق لا تضمن أي شيء حقًا.
وفي هذا الصدد، فإن تغيير الحد الأدنى لرأس المال المصرح به يبدو أشبه بمحاولة من جانب الدولة لتوسيع سوق البناء وإزالة الشركات الصغيرة منه، أكثر من كونه محاولة لحماية مصالح المساهمين فعليًا.
في كثير من الأحيان، يقوم المطورون الكبار بإنشاء كيانات قانونية منفصلة لبناء كائنات محددة. تنص التعديلات على 214-FZ على مثل هذا الموقف، وتنص على وجه التحديد على أنه في حالة إنشاء كيان قانوني لكائن ما، يجب أن يكون إجمالي رأس المال للمطور ومؤسسيه هو الحد الأدنى الذي يقتضيه القانون.
يجب أن يلتزم المطور ومؤسسوه باتفاقية ضمان، والتي يجب توثيقها من أجل تجنب "نشاط الهواة" من قبل المطورين. يجب أن تنص اتفاقية الضمان على المسؤولية المشتركة والمتعددة. أي أن المشارك في البناء المشترك يمنحه القانون الحق في الاختيار بشكل مستقل: لمن بالضبط - المطور أو المؤسس - لتقديم مطالبه المالية.
تم توسيع قائمة المعلومات المقدمة من قبل المطور
إذا كانت الشركة في السابق تقتصر في كثير من الأحيان على نشر إعلان مشروع على الإنترنت يحتوي على البيانات الأكثر عمومية عن المطور ومشروع البناء على شكل جدول، فإن الشركات الآن مطالبة بنشر عمليات مسح ضوئي لبعض المستندات الأساسية.
وبالتالي، تقرير تدقيق للعام الأخير للأنشطة التجارية للمطور، وتصريح البناء، وتقرير فحص وثائق المشروع، والمستندات التي تؤكد حقوق المطور في قطعة الأرض، واتفاقية الضمان مع مؤسسي المطور وصور التقدم أصبح إنشاء مبنى سكني إلزاميًا للنشر.
ويجب أن يتضمن الموقع أيضًا نموذج الاتفاقية التي يعرض المطور على المواطنين الدخول فيها.
ظهر هذا النوع من المستندات أيضًا باعتباره استنتاجًا للهيئة التنفيذية المعتمدة (وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي) بشأن امتثال المطور للمتطلبات الجديدة لـ 214-FZ. ويجب أيضًا نشره على الموقع.
إن وضع هذه المستندات على الإنترنت سيساهم في شفافية البناء.
بالإضافة إلى ذلك، تم إدخال قواعد إلزامية للإشارة في DDU إلى موقع الشقة في الطابق، وعند نقل الشقة إلى المساهم، يجب على المطور أن يزوده بتعليمات خاصة لتشغيل كائن البناء المشترك، والتي تحتوي على المعلومات الضرورية حول قواعد استخدامه وعمر خدمة كائن البناء المشترك ومكوناته وتكوين عناصر التشطيب وأنظمة الدعم الهندسي.
مسؤولية المطور عن الإخلال بالمواعيد المحددة لإزالة العيوب الإنشائية
يقدم الإصدار الجديد من 214-FZ مسؤولية المطور عن انتهاك المواعيد النهائية لإزالة عيوب البناء. وهي 1٪ من تكلفة النفقات اللازمة لإزالة هذا النقص عن كل يوم تأخير.
لقد طال انتظار الحاجة إلى المواصفات في هذا الشأن، حيث أن القانون 214-FZ ينظم فقط مسؤولية المطور عن التأخير في نقل ملكية الشقة، والتطبيق الفرعي (الإضافي) لأحكام قانون حماية حقوق المستهلك على أثارت العلاقة بين المطور وأصحاب المصلحة في الممارسة العملية تساؤلات، في المقام الأول حول مقدار المسؤولية عن التأخير.
إلا أن الموعد النهائي لإزالة عيوب البناء، في رأي المشرع، يجب أن يحدده الأطراف أنفسهم. وهنا تنشأ الصعوبة. ففي نهاية المطاف، يظل المطور هو الطرف الذي يملي شروط DDU. ومن المحتمل جدًا أن يستغرق الأمر ستة أشهر لإزالة عيب صغير، مثل تعديل موضع أغطية النوافذ.
قيود بنسبة 5% على التغييرات في مساحة الشقة
أحد أسباب إنهاء اتفاقية البناء المشترك من قبل أحد المشاركين في البناء المشترك هو حدوث تغيير كبير في الشقة المبنية بالنسبة للمشروع، بما في ذلك المنطقة. قبل التغييرات قيد النظر في 214-FZ، حاول المطورون في كثير من الأحيان أن يقدموا في DDU حقيقة أن التغيير في مساحة الشقة في شكل، على سبيل المثال، 10٪ من المساحة المنصوص عليها في DDU سيكون لا تكون كبيرة.
وقد أوضحت التغييرات هذه المشكلة من خلال تحديد معيار الأهمية النسبية بنسبة 5% من المساحة المعلن عنها في DDU.
حسابات الضمان
تسببت حسابات الضمان المزعومة في الكثير من الجدل في مرحلة مشروع القانون. إنها نوع من التناظرية لصندوق الودائع الآمن المعروف، ولكن فقط للمدفوعات غير النقدية، ولديها الكثير من القواسم المشتركة مع خطاب الاعتماد المصرفي.
جوهر تسويات الضمان هو أن المشارك في البناء المشترك يدفع DDU ليس مباشرة إلى حساب المطور، ولكن إلى حساب مصرفي خاص. وفي الوقت نفسه، لا يستطيع المطور الوصول إلى هذه الأموال حتى يقوم ببناء المنزل ونقل الشقة إلى المساهم. وإذا لم يتم البناء، يعيد البنك الأموال إلى المشارك في البناء المشترك.
لقد تسبب نظام الدفع البسيط والآمن هذا للمساهمين في انتقادات مبررة من المطورين. ففي نهاية المطاف، فإن جوهر البناء المشترك هو أن المطور يجذب أموال المواطنين إلى المشروع. فهم يشترون مواد البناء اللازمة، ويدفعون مقابل خدمات المقاولين، وينفذون العديد من بنود النفقات الأخرى.
وعلى عكس القروض المصرفية التي تحمل فائدة، فإن استخدام أموال أصحاب الأسهم مجاني، مما يؤدي في النهاية إلى انخفاض تكلفة الشقق، ونتيجة لذلك، الشعبية الملحوظة للاستثمارات في البناء.
وكانت نتيجة المناقشات أنه في النسخة المعتمدة من 214-FZ، لم يصبح استخدام حسابات الضمان إلزاميًا، ولكن يتم تنفيذه اختياريًا حسب الرغبة. ويبدو أن إمكانية استخدام حسابات الضمان في الحسابات هي ذات طبيعة تجريبية.
لجذب انتباه المطورين إلى هذا المخطط، يتم توفير بعض المزايا: على سبيل المثال، لا تنطبق قواعد التأمين ضد المسؤولية المدنية الإلزامية للمطور أو الضمانات المصرفية على المطورين الذين يستخدمون حسابات الضمان. ويشترط أيضًا عدم دفع أي أجر للبنك الذي هو وكيل الضمان. ومع ذلك، من غير المرجح إجراء المزيد من التطوير لآلية الضمان في ضوء الحقائق الاقتصادية الحالية.
حظر "تحويل" الأموال من كائن إلى آخر
أثرت التغييرات أيضًا على قضية مهمة أخرى، وهي استخدام الأموال من موقع تطوير واحد من أجل "إكمال البناء" للمنازل التي تم البدء فيها مسبقًا. يؤدي تحليل سوق البناء على مدى العقد الماضي إلى استنتاج محزن مفاده أن هذه الممارسة المتمثلة في تحويل الأموال من موقع تطوير إلى آخر هي التي أدت على وجه التحديد إلى إضعاف الاستقرار المالي للمطور، وفي النهاية، إلى الإفلاس.
كان هناك نوع من اليانصيب هنا: من جاء إلى المطور حصل أولاً على شقة. في ظروف الأزمة الاقتصادية، كان هذا النظام غير مستقر للغاية ويشبه الأهرامات المالية سيئة السمعة في التسعينيات من القرن الماضي.
يحظر الإصدار الجديد من 214-FZ بشكل مباشر استخدام أموال المساهمين لأغراض لا تتعلق ببناء مبنى سكني محدد (مجمع سكني). من الآن فصاعدا، يتعين على المطور الاحتفاظ بالوثائق المالية بشكل منفصل لكل منزل. تخضع التقارير السنوية لمراجعة مالية إلزامية، ويتحمل رئيس المطور وكبير المحاسبين مسؤولية سوء استخدام الأموال شخصيًا.
السجل الموحد للمطورين (URZ)
يعد السجل الموحد للمطورين أيضًا ابتكارًا. هذا مصدر معلومات حكومي في شكل قائمة منظمة للمطورين وتحليل لامتثالهم للمتطلبات الموسعة لـ 214-FZ. من المهم أن تكون المعلومات الواردة في السجل الموحد للمطورين مفتوحة ومتاحة للجمهور ومنشورة على الموقع الرسمي للهيئة التنفيذية الفيدرالية المسؤولة عن أنشطة المطورين.
هناك بعض التغييرات في موقف المشاركين في البناء المشترك. علاوة على ذلك، وكما لو كان من أجل موازنة الصعوبات التي يواجهها المطورون، فإن القواعد الجديدة المتعلقة بالمساهمين تعمل على تبسيط حياة المطورين.
حظر الرفض الأحادي لـ DDU
وبالتالي، إذا تم تنفيذ DDU بشكل صحيح من قبل المطور، فلن يعد للمساهم الحق في رفض تنفيذ DDU من جانب واحد. أي أن المشاركة في البناء المشترك لم تعد تعني الانسحاب منه - فأنت بحاجة إلى المشاركة حتى النهاية المريرة. وكل شيء آخر ممكن فقط في المحكمة.
المسؤولية عن التأخير في نقل الشقة
كما أن الصياغة الجديدة للمادة 6 المتعلقة بمسؤولية المطور عن التأخير في نقل ملكية الشقة تثير الكثير من الجدل. إما بسبب سهو، أو عن قصد، يتم صياغتها بطريقة غير واضحة: إما في حالة التهرب غير المبرر من التوقيع على شهادة قبول الشقة، يتم إعفاء المطور من دفع الغرامات عن فترة ذلك التهرب، أو ما إذا كان معفى من حيث المبدأ من دفع غرامات التأخير في البناء وما يترتب على ذلك من تأخير في تسليم الشقة.
ومن المثير للاهتمام أنه تم إجراء تغييرات على الفن. 6 من القانون، تحديد مسؤولية المطور عن التأخير في نقل الشقة، وليس في الفن. 8، والذي ينظم بشكل خاص إجراءات نقل ملكية الشقة ويتضمن خيارات المطور في حالة التهرب غير المبرر من التوقيع على سند النقل، على سبيل المثال، القدرة على التوقيع على شهادة نقل وقبول الشقة من جانب واحد.
ومن الواضح أن مثل هذا الغموض في التفسير سيؤدي أيضًا إلى غموض في الممارسة القضائية. أهمية هذه القضية مرتفعة للغاية، حيث أن المطور غالبا ما يفسر المطالبات المبررة فيما يتعلق بجودة الشقة في مرحلة قبولها من قبل المساهم على أنها تأخير غير معقول في التوقيع على شهادة النقل والقبول.
احتفظت الدولة ببعض الابتكارات لنفسها. غياب الديون الضريبية هو شرط لجمع الأموال. سيكون الشرط الضروري للمطور لجذب الأموال من الآن فصاعدًا هو عدم وجود متأخرات في الضرائب والرسوم ومتأخرات المدفوعات الإلزامية الأخرى لميزانيات نظام ميزانية الاتحاد الروسي.
واجب الحكومة وضع قواعد إلزامية لـ DDU
لقد تم وضع بعض المتطلبات الأساسية لتوحيد العلاقات بين الأطراف بموجب DDU. وهكذا، تتعهد حكومة الاتحاد الروسي الآن بإصدار قواعد ملزمة لأطراف الاتفاقية عند إبرامها وتنفيذها. يتم تقليديًا اعتماد اللوائح الداخلية بشكل أسرع وأسهل من التغييرات في القانون الفيدرالي. كيف سيساهم هذا في رفاهية سوق البناء؟ الوقت سيخبرنا. ولكن هناك مساحة كبيرة مرئية بالفعل حيث تكون هناك حاجة إلى مثل هذا التنظيم الإضافي.
وبالتالي، في الوقت الحالي، يقوم المطورون بتطوير شكل DDU بشكل مستقل. وعلى الرغم من أن العديد من شروط DDU يتم تنظيمها بواسطة 214-FZ، إلا أنه لا يزال هناك العديد من "النقاط الفارغة". على سبيل المثال، لا ينظم القانون 214-FZ إجراءات التسويات النهائية بين أطراف DDU بناءً على نتائج قياسات BTI وإجراءات ومبلغ دفع رسوم التشغيل بعد تشغيل المنزل.
يستفيد المطورون من هذا، واستناداً إلى خبرتهم وممارساتهم القضائية الواسعة، يضعون قواعد تذكرنا بلعبة ذات هدف واحد.
وإذا قدمت حكومة الاتحاد الروسي نموذجًا موحدًا لنصوص DDU وقامت بتوحيد شروط الاتفاقية، فسيكون ذلك بمثابة مساعدة كبيرة للمساهمين.
صندوق التعويضات
أخيرًا، ظهر في 214-FZ مقال عن صندوق التعويضات، الذي يمكن إنشاؤه بقرار من حكومة الاتحاد الروسي والذي يتم تشكيل أمواله من المساهمات الإلزامية من المطورين (سيساهم المطورون بنسبة 1٪ من كل DDU مسجل في الصندوق اعتبارًا من 1 يناير 2017 - تقريبًا Novostroy -M.ru)، يجذب الأموال من المشاركين في البناء المشترك.
يمكن إنشاء مثل هذا الصندوق بغرض توفير حماية إضافية للحقوق والمصالح المشروعة للمشاركين في البناء المشترك، والتي لا يفي المطورون بالتزاماتها والتي أدخلت محكمة التحكيم فيما يتعلق بها الإجراءات المطبقة في قضية الإفلاس.
تكمن مشكلة المساهمين المحتالين إلى حد كبير في حقيقة أنه لم يتم تطوير آلية فعالة لمساعدة الأشخاص الذين تركوا بدون شقق لسبب أو لآخر.
من يجب أن يكمل المباني الجديدة المهجورة، والأهم من ذلك، على حساب من؟
ومن الواضح أن الدولة، في أعقاب السياسة العامة لتنظيم التنظيم الذاتي لمختلف مجالات النشاط الاقتصادي، تفعل الشيء نفسه في مجال البناء المشترك.
إن إنشاء صندوق متخصص سيضع المسؤولية المالية للمطورين غير الناجحين على عاتق زملائهم. ولذلك، يبدو أن إنشاء وتشغيل صندوق حكومي جديد ليس ببعيد.
في الوقت نفسه، ترك الإصدار الجديد من 214-FZ العديد من المشاكل الملحة "في الخارج".
كان المخطط التقليدي للخروج من نطاق 214-FZ ولا يزال اتفاقيات شراء وبيع أولية وتعاونيات الإسكان. لا يزال كلا النوعين من الاتفاقيات يسمحان للمواطنين بجذب الأموال للبناء في ظل الغياب التام لـ IRD (تقرير فحص المشروع، تصريح البناء، تخصيص الأراضي رسميًا).
الأصعب من الناحية القانونية هو موقف أعضاء تعاونيات الإسكان، لأن الممارسة القضائية الحالية لا تنطبق عليهم قانون حماية حقوق المستهلك، وهو المنظم الرئيسي خارج نطاق 214-FZ.
الابتكارات في عدد من القوانين يمكن أن تحظر أنشطة تعاونيات الإسكان الوهمية أو على الأقل تساوي أعضائها مع المستهلكين. ومع ذلك، لم يتم القيام بذلك.
كما أن النقطة الإيجابية ستكون الإشارة المباشرة للقانون إلى أنه يجب المساهمة بكامل رأس المال المصرح به للمطور نقدًا. لقد تمت بالفعل مناقشة هذه المشكلة أعلاه.
هناك مشكلة أخرى طويلة الأمد بالنسبة للمساهمين وهي التقليل الكبير من مسؤولية المطور من قبل المحاكم. نحن نتحدث أولاً وقبل كل شيء عن تخفيض متعدد في مقدار العقوبات المفروضة على التأخير في نقل الشقة من قبل المطور، بناءً على المبدأ المجرد المتمثل في "المعقولية". ونتيجة لذلك، فإن المادة المقابلة 214-FZ ليس لها أي تأثير عملياً، حيث أن المطور في الممارسة العملية يتوقف عن الخوف من تأخير البناء. إن تحديد الحد الأدنى المسموح به للغرامة في 214-FZ يمكن أن يحل هذه المشكلة. بعد كل شيء، فإن وظائف 214-FZ كمنظم لسوق البناء ستصبح أكثر وضوحا إذا أصبحت مسؤولية المشاركين في سوق البناء عن انتهاك القانون ملموسة وحدثت بانتظام وحتميا.
في الوقت نفسه، في العديد من مقالات الطبعة الجديدة من 214-FZ، هناك نوع من الأساس للمستقبل، ليس فقط على مستوى القوانين، ولكن أيضًا في مجال اللوائح الداخلية - قرارات الحكومة وأعمالها الوزارات المعنية.
من المحتمل جدًا أن تستمر الابتكارات في مجال بناء الأسهم المشتركة في المستقبل القريب.
بالمناسبة، لقد أنشأنا قناة على Telegram، حيث ننشر الأخبار الأكثر إثارة للاهتمام حول العقارات والتقنيات العقارية. إذا كنت تريد أن تكون من أوائل من يقرأون هذه المواد، فاشترك: t.me/ners_news.
اشترك كي تصلك التحديثات
احصل على استشارة قانونية مجانية!
هل أنت ذاهب لشراء شقة؟ إذا كنت تخطط للدخول في بناء مشترك لهذا الغرض، فيجب عليك معرفة آخر الأخبار في هذا المجال.
في الصيف الماضي، تم إجراء تعديلات واسعة النطاق على قانون "المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية". ودخلت حيز التنفيذ في الأول من يناير/كانون الثاني. يعد إدخال تعديلات على القانون الاتحادي رقم 214 في عام 2017 نتيجة للعدد الكبير من المساهمين المحتالين في روسيا. من الآن فصاعدا، يحدد القانون قواعد السلوك للمطورين بشكل مختلف.
لقد قمنا بتحليل الوثيقة المحدثة ونقدم لك نظرة عامة على التغييرات التي طرأت على القانون الاتحادي رقم 214 اعتبارًا من 01/01/2017.
تغيير مهم في القانون الاتحادي رقم 214 اعتبارًا من 1 يناير 2017 يتعلق بمتطلبات رأس المال المصرح به لشركة البناء. لن تتمكن من قبول الأموال من المساهمين حتى يتم سدادها بالكامل.
كما أصبحت السياسة المتعلقة بحجم رأس المال أكثر صرامة. الآن يرتبط بمساحة الشقق والمباني غير السكنية في المباني قيد الإنشاء.
إذا كانت المساحة 1.5 ألف متر مربع. متر، يجب أن يكون رأس المال 2.5 مليون روبل على الأقل؛
المساحة 2.5 ألف متر مربع متر - ما لا يقل عن 4 ملايين روبل، الخ.
كلما زادت مساحة الشقق والمباني الإضافية، كلما زاد الحد الأدنى لرأس المال المصرح به للمطور. يعتقد واضعو القانون أن هذا سيساعد في تخليص السوق من الشركات غير الموثوقة.
على الرغم من أن المشرعين أعطى فرصة للمطورين مع عدم كفاية رأس المال المصرح به. يمكنهم الدخول في اتفاقيات الضمان.
الخبر الأول للمساهمين هو أنه اعتبارًا من 1 يناير 2017، لا ينطبق القانون الاتحادي رقم 214 على المباني السكنية فحسب، بل أيضًا على بناء المنازل ذات التطوير المحظور.
لن يفهم الجميع على الفور ما هي هذه الأشياء، لكن من المحتمل أنك رأيتها. يعد التطوير المحظور أحد الاتجاهات الشائعة حاليًا في البناء.
– حسب قانون تنظيم المدن فهي مباني سكنية لا تزيد مساحتها عن ثلاثة طوابق من عدة بنايات. "بعبارات بسيطة - الشقق"، يوضح أليكسي لابشين، رئيس المنظمة العامة القانونية في بطرسبورغ. "لديهم جدران مشتركة مع الشقق المجاورة، لكنهم يقعون على قطعة أرض خاصة بهم.
مهم!إذا كنت تنوي بناء شقة في مثل هذا المنزل، فاطلب من البناة الحصول على اتفاقية مشاركة. وإذا حاول إقناعك بخلاف ذلك فالأفضل أن تبحث عن شركة أخرى.
وفقًا للنسخة الجديدة من القانون الاتحادي رقم 214 مع التعديلات الأخيرة بتاريخ 1 يناير 2017، سيتم تقديم المشورة لك من قبل محامي إنشاءات الأسهم المشتركة.
تغيير آخر كبير جدًا في القانون الاتحادي 2014 اعتبارًا من 01/01/2017! والآن، تخضع تعاونيات الإسكان والبناء والادخار أيضًا لقانون المساهمين.
وهذا ضروري لأن مجال عمل تعاونيات الإسكان في روسيا غامض إلى حد ما. وهذا سبب للانتهاكات المختلفة من جانب المبادرين بمثل هذه المشاريع الإنشائية.
صحيح أن القانون المحدث لا يذكر الكثير عن الرقابة على التعاونيات. الآن، يمكن للمتخصصين من الهيئة التنظيمية الإشراف على جذب تعاونيات الإسكان للأموال من المواطنين لبناء المباني السكنية.
وبحسب القانون المحدث فإن سعر العقد هو سعر الشقة! – ينبغي الإشارة إلى حاصل ضرب تكلفة وحدة المساحة (المتر المربع) في المساحة الإجمالية للمسكن.
لنفترض أن مساحة شقتك 50 مترًا مربعًا وتكلف 56 ألف روبل. نضرب الرقم الأول في الثاني، نحصل على 2.8 مليون روبل. يجب أن يتم تضمين هذا المبلغ في DDU.
يوضح أليكسي لابشين: "هذا النهج سيجعل تحديد تكلفة الشقة أكثر شفافية وسيسمح للمساهم بتجنب دفع مبالغ إضافية غير مفهومة". – إذا حدد العقد سعرًا مختلفًا، فهناك سبب لطرح الأسئلة على شركات البناء.
مهم!هل تحتوي الشقة على شرفة أرضية وشرفة وتراس تبلغ تكلفة مترها المربع أقل من مساحة الجزء السكني من الشقة؟ يؤخذ هذا أيضًا في الاعتبار عند تحديد تكلفة الشقة.
ما هي التغييرات التي تدخل حيز التنفيذ في القانون الاتحادي رقم 214 اعتبارًا من عام 2017؟
علاوة على ذلك، لم تتم الموافقة عليه.
أولاً، أصبح مطلوباً من المطور الآن أن يكون لديه رأس مال كبير مصرح به حتى يتمكن من الحصول على حق تلقي المساهمات من المساهمين.
يتم عرض مبلغ رأس المال نفسه في الجدول أدناه. حجمها يعتمد على المنطقة المخططة للمنشأة المستقبلية.
ولا يتم أخذ رأس مال المطور في الاعتبار فحسب، بل أيضًا مؤسسي المؤسسة. ومع ذلك، يجب أن يكون لدى المطور اتفاقية ضمان موثقة.
ومع ذلك، فإن ظهور هذا البند لن يضيف الثقة للمساهمين بأنه سيتم بناء منشأتهم.
أولاً، يحق للمطور تكوين رأس ماله المصرح به بمبلغ 10000 روبل السابقة. للقيام بذلك، يمكنه الرجوع إلى الفقرة الفرعية الثانية من المادة رقم 66 من القانون المدني للاتحاد الروسي. معنى هذه الفقرة هو أنه يكفي أن تقوم الشركة بتوليد مبلغ مالي قدره 10000 روبل، والذي سيكون بمثابة رأس المال المصرح به. علاوة على ذلك، يجب أن يكون هذا المبلغ نقدا، وليس في الأصول المادية الأخرى. سيتمكن هؤلاء المطورون الذين يكون شكل ملكيتهم شركة ذات مسؤولية محدودة أو هيئة الأوراق المالية من الاستفادة من هذا البند من القانون.
ثانيًا، انتبه إلى مقدار رأس المال الذي يجب أن يمتلكه المطور وفقًا للقانون الاتحادي رقم 214 اعتبارًا من 1 يوليو 2017. يمكنك رؤية حجمها في الجدول أعلاه. إذا كان المطور لا يزال يفشل في الاستفادة الكاملة من الفقرة الثانية من المادة 66 من القانون المدني للاتحاد الروسي، فيمكن تشكيل كل رأس المال هذا تقريبًا ليس من الموارد المالية، ولكن من الأصول الثابتة وأصول المؤسسة.
فارق بسيط آخر مهم هو أن المطور يمكنه بيع أو إعادة جميع الأموال المذكورة أعلاه مباشرة بعد حصوله على الحق في جذب الأموال من "أصحاب المصلحة". كما يمكن ببساطة "شطب" بعض أنواع هذه الأموال. وتعديل القانون الاتحادي رقم 214 بتاريخ 1 يناير 2017 لا ينظم هذا الجانب المهم بأي شكل من الأشكال.
كما يلفت مستشارو الموقع انتباه المستخدمين إلى حقيقة أن 2.5 مليون روبل لكل 1500 متر مربع هي 1667 روبل فقط لكل 1 متر مربع. هذا المبلغ لا يمثل حتى 5٪ من القيمة السوقية لمساحة 1 متر مربع من المساكن في جميع مناطق الاتحاد الروسي تقريبًا.
علاوة على ذلك، نود أن نشير إلى أنه تم اعتماد هذا الابتكار لجعل الأمر أكثر صعوبة بالنسبة للمطورين الصغار في الحصول على فرصة لتنفيذ البناء المشترك. من المرجح أن تقلل هذه الخطوة من مخاطر المساهمين إلى حد صغير فقط.
حوالي 5 ابتكارات أكثر أهمية في القانون الاتحادي 214 منذ عام 2017. (لن يكون المساهم قادرًا بعد الآن على إنهاء DDU بمبادرة منه. كما أن التناقض المسموح به في المساحة بالقدم المربع للشقة هو الآن 5٪).
يعد شراء العقارات بموجب القانون الاتحادي رقم 214 بشأن البناء المشترك هو الخيار الأكثر موثوقية لشراء السكن في مبنى جديد. كيف تحمي نفسك من مخاطر هذه الصفقة؟ ما هي التغييرات في 214-FZ التي تنتظر المساهمين والمطورين في عام 2017؟
الميزة الرئيسية لـ DDU هي الحماية ضد المبيعات المزدوجة
يعتبر شراء شقة في مبنى يتم بناؤه وفقًا لـ 214-FZ الطريقة الأكثر موثوقية لشراء السكن في السوق الأولية.الاسم الكامل للقانون هو "بشأن المشاركة في البناء المشترك للمباني السكنية وغيرها من الأشياء العقارية وتعديلات بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي". قامت اتفاقية المشاركة في الأسهم (DPA) بحماية المشتري من المشكلة الرئيسية في الماضي القريب - المبيعات المزدوجة، عندما تمكن المطور من بيع نفس الشقة للعديد من المشترين في وقت واحد. اتفاقيات المشاركة مطلوبة مسجل في روزريستر، لذلك لن ينجح معهم مثل هذا الاحتيال.ميزة أخرى للمنازل تحت 214-FZ هي أن المطور لديه جميع التصاريح اللازمة للبناء. يحق لشركة بناء منزل تحت 214-FZ أن تبدأ المبيعات فقط بعد الاستلام رخصة بناء. وهذا يعني أن جميع الوثائق التحضيرية في محلها.
عند شراء شقة بموجب مخططات أخرى، قد ينتهي بك الأمر في موقف تبدأ فيه الشركة في بيع المساكن في المبنى المستقبلي، دون أن يكون لديك حقوق قانونية في قطعة الأرض المخصصة للتطوير. قد تنشأ مشاكل أيضا مع تصريح البناء: لقد بدأ المطور بالفعل في إبرام اتفاقيات أولية مع المشترين بشأن بيع الشقق، ويأخذ منهم وديعة - ولكن لم يتم تنفيذ فحص الدولة للمشروع. ونتيجة لذلك، قد يتبين أن المشروع يحتاج إلى الانتهاء، أو أنه لا يحصل على الموافقة على الإطلاق. ويضطر المشترون الذين سارعوا إلى دفع وديعة لمثل هذا السكن من خلال المحكمةمطالبة المطور بإرجاع أموالك. عند إبرام DDU، يمكنك التأكد من أن هذا لن يحدث.
يجب أن تشير اتفاقية المشاركة أيضًا إلى ذلك تاريخ الانتهاء من المنزل. سيضطر المطور الذي لا يفي بالمواعيد النهائية المخصصة إلى دفع غرامة للدولة (وإذا كان هناك شرط مماثل في DDU، فحينئذٍ للمساهم).
قبل توقيع العقد، تحتاج إلى التحقق موثوقية الشركة المطورة
ومع ذلك، لا ينبغي للمرء أن يعتقد أن DDU هو ضمان للحماية من المشاكل. ولكن يمكنك تجنب الصعوبات غير الضرورية إذا قمت بدراسة جميع مستندات المطور واتفاقية المشاركة نفسها بعناية.قبل توقيع العقد، عليك التحقق مما إذا كان المطور لديه تصريح بناء و هل انتهت صلاحيتها.
انتبه إلى الوقت الذي يتعين فيه على الشركة تسليم المنزل، ولا تتكاسل زيارة موقع البناءلتقييم درجة جاهزيته. ماذا لو انتهت صلاحية التصريح خلال شهر وتم حفر حفرة الأساس في موقع البناء؟
اطلع على المشاريع الأخرى التي قامت هذه الشركة ببنائها - ينبغي إدراجها فيها إعلان المشروع، المنشورة على الموقع الرسمي للمؤسسة.
ابحث عن هذه الأشياء على الإنترنت - هل كانت هناك أي مشاكل في بنائها أو تأخير في تشغيلها؟ تعرف على كيفية تقييم المقيمين الجدد لجودة المبنى الجديد. إذا لم تكن هناك شكوك، فيمكنك قبول العقد.
العناصر الإلزامية لـ DDU:
أولا، هذا الموعد النهائي لنقل الملكية إلى المساهم بموجب سند الملكية. ليس "في الربع الرابع من عام 2017"، ولكن "في موعد أقصاه 15 نوفمبر 2017". ماهو الفرق؟ "الربع الرابع" مفهوم مرن. على سبيل المثال، إذا تم تشغيل منزل، وقام المطور بتأخير نقل الشقة إليك، فسوف تدافع في المحكمة عن حقوقك بناءً على التاريخ المحدد، وليس المواعيد النهائية الغامضة.ثانياً، يجب أن يذكر العقد عن الشقة ما هي المساحة الكليةومساحة غرف المستقبل حيث تقع على مخطط المنزل ما هي سعر. ويعتبر العقد الذي لا يتضمن هذا الشرط باطلا.
ثالثًا، يجب أن يحتوي DDU على بند يوضح متى يبدأ المقيم الجديد ادفع الايجار. إذا لم يتم تحديد ذلك، فإن استحقاق المدفوعات يبدأ من لحظة التوقيع على فعل القبول ونقل الشقة إلى المساهم. ولكن قد يطلب المطور من المشتري دفع تكاليف المرافق والتشغيل بدءًا من تاريخ تسليم المنزل إلى لجنة الدولة. حتى لو لم يستلم المساهم المفاتيح بعد ولا يمكنه الانتقال إلى الشقة الجديدة. هذا المطلب يستحق التحدي، حيث أن التسوية قد تتأخر بسبب خطأ المطور ومن ثم ستدفع مقابل الخدمات التي لا تستخدمها.
في القانون فترة الضمان للمنزل المبنيالفترة التي يجب على الشركة خلالها إزالة جميع أوجه القصور المكتشفة بخنوع هي خمس سنوات، بالنسبة للمعدات الهندسية والفنية - ثلاث سنوات. ورغم أن هذا الشرط وارد في القانون، فإنه لن يضر إدراجه في العقد أيضا.
ما عليك سوى دفع ثمن شقة في مبنى جديد بعد تسجيل الاتفاقية في Rosreestr
يصر بعض المطورين عديمي الضمير على الدفع قبل التسجيل، وإلا، كما يقولون، فإن المشتري سيغير رأيه وسيتعين عليه بدء إجراء معقد لإنهاء العقد وإلغاء التسجيل. لكن المطور ليس في خطر في هذه الحالة، ومن خلال الدفع مقابل DDU غير المسجل، فإنك تخاطر بأن تقوم الشركة بتوقيع وثيقة مماثلة مع شخص آخر لنفس الشقة وتأخذ منه المال. ومن ثم ليس من الواضح من سيحصل على مساحة المعيشة المدفوعة الأجر.لا يمكن للبائع أن يأخذ أموالاً من صاحب الأسهم إلا بعد تسجيل DDU لدى Rosreestr. من الأفضل فتح حساب خاص - خطاب اعتماد، حيث يقوم المشتري بإيداع المبلغ المطلوب مباشرة بعد توقيع الاتفاقية، لكن المطور لن يتمكن من الحصول على هذه الأموال إلا بعد تسجيل الاتفاقية مع Rosreestr. ثم يمكن للطرفين أن يكونا هادئين بشأن الدفع.
مصالح المساهمين محمية أيضًا التأمين الإلزامي على مسؤولية المطور(ساري اعتبارًا من 1 يناير 2014، وتم إلغاؤه اعتبارًا من 1 يناير 2017، وتم استبداله بصندوق تعويضات - انظر أدناه). يجب على كل مطور يقوم بتنفيذ مشاريع بموجب 214-FZ الحصول على هذا التأمين. إذا لم يبني المنزل أو ينقل الشقة إلى المشتري لسبب ما (على سبيل المثال، أفلس المطور)، فسيحصل المساهم على أموال التأمين المودعة.
DDU 2017 - تعديلات على 214-FZ
في كل عام تقريبًا، يقوم المشرعون بتشديد متطلبات المطورين من خلال إدخال تغييرات على 214-FZ. وهكذا، في عام 2016، تم اعتماد تعديلات أخرى على القانون، والتي غيرت بشكل كبير شروط تجديد الموارد من عامي 2016 و 2017.التغييرات في 214-FZ للمطورين منذ عام 2017
الحد الأدنى لرأس المال المصرح به
أثرت التغييرات أيضًا على رأس المال المصرح به لشركات التطوير: الآن لن تتمكن الشركة التي يبلغ رأس مالها الأدنى 10 آلاف روبل من البدء في بناء المساكن. يرتبط حجم رأس المال المصرح به بمساحة السكن الذي تقوم هذه المؤسسة والشركات ذات الصلة ببنائه. الحد الأدنى لرأس المال هو 2.5 مليون روبل روسي. – للمؤسسات التي لا تتجاوز مساحة جميع مشاريع البناء المشتركة فيها 1.5 ألف متر مربع. م الحد الأقصى للمبلغ يصل إلى 1.5 مليار روبل. – لمن لديهم مباني جديدة تزيد مساحتها عن 500 ألف متر مربع. م: تم تصميم هذا الابتكار لحماية السوق من الشركات التي تفتتح ليلاً من أجل جمع الأموال من المساهمين، ثم تفلس وتختفي بالمبلغ المستلم.
غالبًا ما يقوم المطورون بإنشاء كيانات قانونية منفصلة لبناء كائنات محددة. تنص التغييرات في 214-FZ على الحالة التالية: في حالة إنشاء كيان قانوني لكائن ما، يجب أن يكون إجمالي رأس المال للمطور ومؤسسيه هو الحد الأدنى الذي يقتضيه القانون. يجب أن يلتزم المطور ومؤسسوه باتفاقية ضمان، والتي يجب أن تكون موثقة وتنص على المسؤولية المشتركة والتكافلية. أي أن المشارك في البناء المشترك يمنحه القانون الحق في الاختيار بشكل مستقل: لمن بالضبط - المطور أو المؤسس - لتقديم مطالبه المالية.
تم توسيع قائمة المعلومات المقدمة من قبل المطور
وسيُطلب من المطورين أن ينشروا على مواقعهم الإلكترونية معلومات مفصلة عن كل منزل يقومون ببنائه بأموال من المساهمين. على هذا المورد، سيتعين على الشركة نشر تصاريح لمرافقها، وإخبار المرحلة التي يمر بها البناء، والإبلاغ عن التغييرات في الموعد النهائي لتشغيل المنازل.كان إلزاميًا للنشر تقرير تدقيق للعام الأخير من النشاط التجاري للمطور، وتصريح البناء، وتقرير فحص وثائق المشروع، والمستندات التي تؤكد حقوق المطور في قطعة الأرض، واتفاقية الضمان مع مؤسسي المطور والصور الفوتوغرافية من التقدم في تشييد مبنى سكني.
ويجب أن يتضمن الموقع أيضًا نموذج الاتفاقية التي يعرض المطور على المواطنين الدخول فيها. ظهر هذا النوع من المستندات أيضًا باعتباره استنتاجًا للهيئة التنفيذية المعتمدة (وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي) بشأن امتثال المطور للمتطلبات الجديدة لـ 214-FZ. ويجب أيضًا نشره على الموقع.
بالإضافة إلى ذلك، تم إدخال قواعد إلزامية للإشارة إليها في DDU موقع الشقة على الأرض، وعند نقل الشقة إلى المساهم يجب على المطور أن يمنحه قرضاً خاصاً تعليمات التشغيل لمشروع البناء المشتركتحتوي على المعلومات اللازمة حول قواعد استخدامه وعمر خدمة كائن البناء المشترك وعناصر التشطيب المكونة له وأنظمة الدعم الهندسي. وإذا اشتكى المساهم من عيوب في الشقة أو المنزل خلال فترة الضمان، وأثبت المطور أن هذه العيوب نشأت بسبب التشغيل غير السليم، فلن تقوم شركة البناء بإزالتها وتعويض الضرر الذي لحق بالمقيمين. أما إذا فشل المطور في إثبات ذلك ولم يسارع إلى إزالة العيوب، فإنه عن كل يوم تأخير يدفع غرامة للمساهم
لذلك، اعتبارًا من 1 يناير 2017، يجب على المطور نشر المستندات التالية على الموقع الرسمي:
- تراخيص التكليف بمشاريع البناء الرأسمالية التي شارك فيها المطور خلال السنوات الثلاث السابقة لنشر إعلان المشروع؛
– تقرير مدقق الحسابات عن العام الأخير عن أنشطة أعمال المطور.
- رخصة بناء؛
- الانتهاء من فحص وثائق المشروع، إذا كان هذا الفحص منصوصًا عليه بموجب القانون الاتحادي؛
– المستندات التي تؤكد حقوق المطور في قطعة الأرض؛
– إبرام الهيئة المعتمدة بشأن امتثال المطور وإعلان المشروع للمتطلبات المحددة ؛
- مشروع اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك؛
- الأساليب التي اختارها المطور لضمان الوفاء بالالتزامات بموجب اتفاقية المشاركة في البناء المشترك؛
- اتفاقية الضمان مع المطور (إذا تم إبرامها)؛
– صور تعكس الوضع الحالي للبناء والإبداع (تنشر شهريا).
مسؤولية المطور عن الإخلال بالمواعيد المحددة لإزالة العيوب الإنشائية
عن كل يوم تأخير في إزالة عيوب البناء، سيدفع المطور للمساهم غرامة قدرها 1٪ من تكلفة السكن. وعندما تجعل هذه العيوب الشقة غير صالحة للسكن، سيتعين على المطور أيضًا تعويض غرامة قدرها 1٪ من تكلفة النفقات اللازمة لإزالة العيوب.قيود بنسبة 5% على التغييرات في مساحة الشقة
أحد أسباب إنهاء اتفاقية البناء المشترك من قبل أحد المشاركين في البناء المشترك هو حدوث تغيير كبير في الشقة المبنية بالنسبة للمشروع، بما في ذلك المنطقة. يعد التغيير في مساحة الشقة على شكل 5٪ من المساحة أمرًا مهمًا.حسابات الضمان هي نظام دفع بسيط وآمن للمساهم
يقوم المشارك في البناء المشترك بدفع DDU ليس مباشرة إلى حساب المطور، ولكن إلى حساب مصرفي خاص. وفي الوقت نفسه، لا يستطيع المطور الوصول إلى هذه الأموال حتى يقوم ببناء المنزل ونقل الشقة إلى المساهم. وإذا لم يتم البناء، يقوم البنك بإرجاع الأموال إلى المساهمين. يعد استخدام حسابات الضمان من قبل المطور أمرًا اختياريًا. يتم توفير المزايا للمطورين: لا تنطبق قواعد التأمين الإلزامي على المسؤولية المدنية للمطور أو الضمانات المصرفية على المطورين الذين يستخدمون حسابات الضمان. ويشترط أيضًا عدم دفع أي أجر للبنك الذي هو وكيل الضمان.حظر "تحويل" الأموال من كائن إلى آخر
يحظر الإصدار الجديد من 214-FZ بشكل مباشر استخدام أموال المساهمين لأغراض لا تتعلق ببناء مبنى سكني محدد (مجمع سكني). من الآن فصاعدا، يتعين على المطور الاحتفاظ بالوثائق المالية بشكل منفصل لكل منزل. تخضع التقارير السنوية لمراجعة مالية إلزامية، ويتحمل رئيس المطور وكبير المحاسبين مسؤولية سوء استخدام الأموال شخصيًا.السجل الموحد للمطورين (URZ)
هذا مصدر معلومات حكومي في شكل قائمة منظمة للمطورين وتحليل لامتثالهم للمتطلبات الموسعة لـ 214-FZ. سيتم جمع معلومات عن كل شركة بناء في الدولة: ما هي الأشياء التي قامت ببنائها، وما هي المطالبات والعقوبات المفروضة عليها، وما إلى ذلك. المعلومات الواردة في السجل الموحد للمطورين مفتوحة ومتاحة للعامة ومنشورة على الموقع الرسمي للشركة الهيئة التنفيذية الفيدرالية المسؤولة عن أنشطة المطورين.بالإضافة إلى ذلك، تمت إضافة شرط إلى القانون الجنائي مفاده أن المطور الذي ينتهك قانون جمع الأموال لتمويل الأسهم قد يخضع لعقوبة المسؤولية الجنائية. والحد الأقصى لمدة السجن لمثل هذه الانتهاكات هو خمس سنوات. دخل هذا التغيير حيز التنفيذ هذا الربيع وأدى بالفعل إلى انخفاض حاد في عدد الغرامات المفروضة على البناء غير السليم بموجب القانون الاتحادي 214-FZ. خوفًا من العقوبات الجنائية، لا يخاطر المطورون بالتحايل على القوانين.
التغييرات في 214-FZ للمساهمين منذ عام 2017
هناك بعض التغييرات في موقف المشاركين في البناء المشترك.
حظر الرفض الأحادي لـ DDU
إذا تم تنفيذ DDU بشكل صحيح من قبل المطور، فلن يعد للمساهم الحق في رفض تنفيذ DDU من جانب واحد. أي أن المشاركة في البناء المشترك لم تعد تعني الانسحاب منه - فأنت بحاجة إلى المشاركة حتى النهاية المريرة. وكل شيء آخر ممكن فقط في المحكمة.مسؤولية المطور عن التأخير في نقل ملكية الشقة
طبعة جديدة في الفن. 6 تمت صياغته بطريقة غير واضحة: إما في حالة التهرب غير المبرر من التوقيع على شهادة قبول الشقة، فإن المطور معفى من دفع غرامات عن مدة هذا التهرب، أو ما إذا كان معفى من حيث المبدأ من دفع الغرامات دفع غرامات التأخير في البناء وما يترتب على ذلك من تأخير في نقل ملكية الشقة . ومثل هذا الغموض في التفسير سيؤدي أيضًا إلى غموض في الممارسة القضائية.التغييرات وفقا التنظيم الحكومي
سيكون الشرط الضروري للمطور لجذب الأموال من الآن فصاعدًا هو عدم وجود متأخرات في الضرائب والرسوم ومتأخرات المدفوعات الإلزامية الأخرى لميزانيات نظام ميزانية الاتحاد الروسي.
تتعهد حكومة الاتحاد الروسي بإصدار قواعد بشأن DDU
في الوقت الحالي، يقوم المطورون بتطوير شكل DDU بشكل مستقل. وعلى الرغم من أن العديد من شروط DDU يتم تنظيمها بواسطة 214-FZ، إلا أنه لا يزال هناك العديد من "النقاط الفارغة". على سبيل المثال، لا ينظم القانون 214-FZ إجراءات التسويات النهائية بين أطراف DDU بناءً على نتائج قياسات BTI وإجراءات ومبلغ دفع رسوم التشغيل بعد تشغيل المنزل. وإذا قدمت حكومة الاتحاد الروسي نموذجًا موحدًا لنصوص DDU وقامت بتوحيد شروط الاتفاقية، فسيكون ذلك بمثابة مساعدة كبيرة للمساهمين.ز صندوق تعويضات الدولة للمساهمين
اعتبارًا من 1 يناير 2017، سيكون هناك شرط بأن يساهم المطورون بما لا يقل عن 1% من كل DDU مبرم في صندوق التعويضات. واعتبارًا من 1 يناير 2017، سيتم إلغاء التأمين الإلزامي للمطورين. وسيتعين على الصندوق الجديد أن يتولى استكمال المبنى السكني إذا كان المطور غير قادر على الوفاء بالتزاماته، على سبيل المثال، في حالة الإفلاس.
جميع الأخبار العقارية والمعلومات المثيرة للاهتمام على قناتنا على وسائل التواصل الاجتماعي. الاشتراك والبقاء على اطلاع!
