ويعتقد أصحاب العقارات بهدوء أنه سيكون من الجيد سرقة العمولة من كليهما. هذه هي الأكروبات! إذا نجح الوكيل العقاري في ذلك، فلن يحصل على مكافأة مادية مضاعفة فحسب، بل سيحصل أيضًا على رضا معنوي قوي ( أنا عبقرى! أنا نجم!).
ومع ذلك، فإنهم لا يقولون ذلك بصوت عالٍ. يسترشد الوكيل ذو الخبرة بالموقف: إذا كانت هناك فرصة لأخذ المال من بائع الشقة، فسوف يفعل ذلك؛ هناك فرصة لأخذها من المشتري - ولن يرفضها أيضًا. ويحدث أن لا البائع ولا المشتري يعرف حتى أي منهما يدفع للسمسار ( أتمنى سراً أن "هذا ليس أنا"). كيف يمكن أن يكون هذا؟
عن! هذا هو الشيء الحقيقي مهارة سمسار عقارات! وليس على الإطلاق في البحث عن الشقق، وليس في التحقق من الوثائق، كما يعتقد الكثير من الناس. بعد كل شيء، العثور على شقة مناسبة على الإنترنت باستخدام قواعد البيانات المفتوحة ليس بالأمر الصعب. ومن الأفضل أن يعهد بالعمل بالوثائق إلى تعليمه وممارسته المتخصصة. السمسار ليس محاميا ( مع استثناءات عرضية نادرة).
ولكن ما هي إذن مهارة سمسار العقارات هذا، والتي يرغب كل من بائعي ومشتري الشقق في أن يدفعوا له المال مقابلها؟ قد تبدو الإجابة مفاجئة للشخص العادي. المهمة رقم واحد لسمسار عقارات- وذلك لإقناع العميل بأنه بدونه ( بدون سمسار عقارات) إنه عاجز ولا حول له ولا قوة في سوق العقارات. ثم حدد له سعرًا مناسبًا لخدماتك.
يتم استخدام تقنيات مختلفة لمثل هذا الإقناع - السحر الشخصي، والمصطلحات القانونية المعقدة، وإدراج كتلة من المستندات غير المفهومة، والتخويف ببساطة ( يقولون، قرر أحد المشترين مؤخرًا شراء شقة بمفرده، لذلك تُرك بدون شقة وبدون مال - حسنًا...). يبدأ العميل الذي يتم التعامل معه بكفاءة، بعد هذا الموقف، في التفكير الجاد، وتتلاشى ثقته بنفسه بشكل حاد، ويبدأ بالفعل في ذهنه في حساب مقدار تكلفة توظيف "محترف حقيقي" لن يغادر بالتأكيد "بلا شقة ولا مال"..
يعتبر هذا الجزء من عمل سمسار العقارات أمرًا أساسيًا، وعلى هذا تعتمد رسومه إلى حد كبير. ولكن ماذا عن البحث عن شقة والتحقق من المستندات والعقود والتسجيل وكل ذلك؟ النقطة المهمة هي أن كل هذا العملية التكنولوجية لشراء وبيع شقة لقد تم العمل عليه لفترة طويلة ويتبع مسارًا راسخًا. ويمكن لأي شخص متعلم أن يدرس هذه العملية، كما يمكن لأي شخص متعلم أن يعمل سمسار عقارات.
... خلاصة القول هي أننا حصلنا على ما يلي: لم تتطور الممارسة القضائية لحل النزاعات بين أصحاب العقارات وعملائهم. في الواقع، الوكيل والوكالة ليسا مسؤولين أمام مشتري وبائعي العقارات عن عواقب الصفقة.
التعليقات، كما يقولون، ليست ضرورية.
بالنسبة لأولئك الذين قرروا التعاقد مع وكيل عقاري، دعنا نخبرك أن السوق قد اعتمد القاعدة الافتراضية التالية. لأصحاب الشقق ( البائعين) خدمات سمسار عقارات مجانية، لأن هنا يفهم الوكيل أنه قد حصل بالفعل على شيء باهظ الثمن تحت تصرفه، وكيف يمكنه التغلب عليه دون الإساءة إلى نفسه، فهذه مشكلته.
يجب أيضًا أن يفهم المشتري أنه ليس لديه ما يدعو للقلق، حيث أن سعر الشقة المذكور في الإعلان يشمل بالفعل جميع عمولات الوكيل، ولن يضطر إلى دفع أي شيء إضافي. يبدو أن الجميع بخير، ويجب أن يكون الجميع سعداء!
ولكن هناك صيد هنا أيضا! “خدمات مجانية لبائعي الشقق” - خطوة إعلانية ممتازة تدفئ آذان أصحاب العقارات. لكن قليل منهم يفكر في مثل هذه المفارقة - ما هي مصلحة سمسار العقارات في العمل مجانًا، لأنه أيضًا لا يعلن للمشتري عن تكلفة خدماته، ولا يصدر له فاتورة؟ يتم الإعلان عن سعر الشقة فقط للمشتري.
هذا هو المكان الذي تبدأ فيه خفة يد الوكيل العقاري. يحتاج إلى تحديد السعر وتنظيم تحويل الأموال للمعاملة بحيث يتلقى كل من البائع والمشتري ما طلباه، ولكن في نفس الوقت يكون الاتصال مع بعضهما البعض أقل قدر ممكن ( من الناحية المثالية - فقط خلال الصفقة نفسها، ومن ثم تحت إشراف سمسار عقارات). لماذا هذا؟
وحتى لا تحدث فضيحة. بعد كل شيء، من السهل تخمين أن سعر الشقة المعروضة على البائع والسعر الذي يتم عرضه على المشتري هما سعران مختلفان. وأحيانا تختلف بشكل كبير جدا. من المهم جدًا أنه إذا اكتشف البائع التكلفة الفعلية لشقته، فقد يتسبب في فضيحة ( هنا لديك "خدمات مجانية للبائع"). تتمثل مهمة سمسار العقارات في التحكم في عملية المعاملة، وفصل البائع والمشتري للشقة في زوايا مختلفة، وعدم السماح بظهور "معلومات إضافية" في أكثر اللحظات غير المناسبة.
لكي نكون منصفين، تجدر الإشارة إلى أن قواعد اللعبة هذه تستخدم في أغلب الأحيان من قبل الوكالات العقارية الصغيرة والمتوسطة الحجم وأصحاب العقارات الخاصة. الوكالات الكبرى ( في المدن الكبيرة) يمكنهم الإعلان علنًا عن مقدار عمولاتهم مقابل بيع العقار وشرائه. تقليديا، يتراوح حجم هذه العمولات من 2 إلى 4٪ من مبلغ المعاملة.
ومع ذلك، لا ينبغي لنا أن ننسى أن الوكلاء يعملون في وكالة عقارية. وهؤلاء بطبيعتهم أشخاص مغامرون ومستقلون لا يتقاضون رواتب منتظمة ( أو دفع الحد الأدنى الرمزي)، وهم يفعلون ذلك عمدا. الدخل الرئيسي للوكيل هو نسبة مئوية من المعاملة التي يقوم بها. وهذا يجبرهم على المراوغة وبناء المجموعات من أجل تحقيق أكبر قدر ممكن من الدخل لأنفسهم. وللقيام بذلك، هناك عدد من التقنيات التي تساعدهم على الخلط بين حجم العمولة بحيث لا يعرف البائع ولا المشتري ولا حتى الوكالة نفسها المبلغ الدقيق لأرباح السمسار.
لكن قصة مثل هذه التقنيات هي قصة منفصلة عن "أسرار السمسار العقاري".
"أسرار السمسار":
قواعد إعداد وإجراء معاملة شراء وبيع شقة - على الخريطة التفاعلية. تفتح في نافذة منبثقة."> تعليمات خطوه بخطوه (سيتم فتحه في نافذة منبثقة).
من يدفع للسمسار عند شراء شقة – البائع أم المشتري؟ هذا السؤال يثير اهتمام الكثير من الأشخاص الذين يبحثون عن السكن. في معظم الحالات، تكون الميزانية محدودة للغاية، وبالتالي فإن أي تكاليف إضافية غير مرغوب فيها. ولهذا السبب يطرح السؤال المتعلق بالدفع مقابل خدمات سمسار عقارات عند إبرام صفقة شراء وبيع. كما تظهر الممارسة، تحاول الأطراف تحويل عنصر التكلفة هذا إلى أشخاص آخرين من أجل توفير المال. دعونا نلاحظ أنه في بعض الأحيان يتم اتخاذ قرار بعدم طلب المساعدة من أطراف ثالثة، على الرغم من أن الفوائد المترتبة على ذلك مشكوك فيها إلى حد ما. سنخبرك اليوم من الذي يجب أن يغطي تكلفة خدمات سمسار عقارات ولماذا.
قبل الانتقال إلى الموضوع الرئيسي لمقالتنا، نود أن نشير إلى أن خدمات المساعدين المحترفين ضرورية. الحقيقة هي أن شراء شقة مكلف للغاية، وبالتالي، عند إبرام الصفقة، عليك أن تفعل كل شيء بشكل صحيح. نظرًا لوجود طرفين متورطين في الصفقة، فأنت بحاجة إلى تحديد موقفك بشكل صحيح، لأنه إذا تم تمثيل البائع بواسطة محامٍ عقاري ذي خبرة، فقد يقنعك بقبول شروط غير مواتية.
عند الاتصال بسمسار عقارات، تأكد من إبرام عقد لتقديم الخدمات، والذي سيشير إلى حقوق والتزامات ومسؤوليات الأطراف، بالإضافة إلى مبلغ الرسوم. سيساعدك هذا على الشعور بالثقة وشراء منزل دون أي مشاكل. من هم أصحاب العقارات؟ دعونا معرفة ذلك.
بادئ ذي بدء، تجدر الإشارة إلى أن مهنة سمسار عقارات مشروطة إلى حد ما، حيث لا يمكنك دراستها في الجامعة وتسمي نفسك متخصصا. كقاعدة عامة، القيمة الرئيسية لسمسار عقارات هي الخبرة.
تذكر أن سمسار عقارات ليس محاميًا يتعامل بشكل احترافي مع أي معاملات مع الشقق ويفهم جيدًا جميع الفروق الدقيقة. وبناء على ذلك، فهو ليس لديه تعليم قانوني. ومع ذلك، هذا لا يعني أنها لا تستطيع تقديم خدمات عالية الجودة. في معظم الحالات، يتمتع السماسرة بخبرة واسعة وبالتالي يمكنهم المساعدة في شراء منزل.
كما أشرنا سابقًا، من المستحيل الحصول على المعرفة اللازمة في الجامعات، ولكن هناك العديد من الدورات والمواد التعليمية على الإنترنت التي ستساعدك على إتقان هذه المهنة. في كثير من الأحيان يقرر الناس إعادة التدريب ويصبحوا سماسرة عقارات. الشرط الرئيسي هو القدرة على التواصل مع الناس وإقناعهم، وبالتالي يصبح علماء النفس والمعلمين ومديري المبيعات، وما إلى ذلك ممثلين لهذا المجال.
نظرًا لأن رسوم سمسار العقارات كبيرة جدًا، فإن هذا التخصص يجذب الكثير من الأشخاص. ومع ذلك، فإن جذب العملاء وإتمام الصفقات أمر صعب للغاية. ولهذا السبب، عند اختيار وسيط معين، من الضروري أن تأخذ في الاعتبار سمعته وخبرته.
عند اختيار سمسار عقارات، عليك أن تأخذ في الاعتبار بعض العوامل، بما في ذلك:
أعط الأفضلية للمحترفين الذين يعملون في الشركات الكبيرة أو الذين لديهم سنوات عديدة من الخبرة ومئات العملاء الراضين.
في البداية، نلاحظ أن العلاقة مضمونة من خلال اتفاقية تحدد من يدفع للسمسار عند شراء شقة. يعتمد الدافع على هوية العميل ويستخدم مساعدة الوسطاء.
أي أن من يحتاج إلى خدمات سمسار عقارات يجب عليه أن يدفع مقابل خدماته المنصوص عليها في العقد. السؤال المهم هو متى يتم تحويل الأموال مقابل العمل المنجز. تقليديا، هناك 3 خيارات. الأكثر شيوعًا هو الدفع مقابل خدمات السمسار بعد توقيع الطرفين على العقد. كما يمكن إجراء تحويل الأموال بعد الانتهاء الفعلي من المعاملة. وهذا يعني أن الدفع مقابل الخدمات يتم بعد خروج جميع المواطنين من المنزل، وإفراغ المبنى من ممتلكات المالكين السابقين وتسليم المفاتيح. هناك خيار آخر ممكن عندما يتم دفع الخدمات بعد الانتهاء الرسمي من المعاملة. أي أنه تم نقل الملكية، مما يعني أن وقت تحويل الأموال قد حان.
لقد قمنا بحل مسألة من يجب أن يدفع للسمسار ومتى. دعونا نلقي نظرة على نقطة أخرى مهمة فيما يتعلق بمبلغ الدفع. عند اختيار خيار تصميم شقة أو آخر، يتم أخذ تكلفتها دائمًا في الاعتبار. أما بالنسبة للسمسار فإن الدفع مقابل خدماته يعتمد بشكل مباشر على السعر الفعلي للعقار.
كقاعدة عامة، يتراوح أجر سمسار العقارات من 3 إلى 5٪ من تكلفة السكن. وفي بعض الحالات قد يكون المبلغ أعلى، ولكن بعد ذلك يطلب منه بعض الخدمات الإضافية. على سبيل المثال، تنظيم النقل وما إلى ذلك.
يمكن تعيين الدفع بمبلغ ثابت. يستخدم هذا الخيار في عدة حالات:
ما الفرق بين إتمام المعاملة بنفسك والعمل مع وكالة عقارية تدفع عمولة السمسار ولماذا تنمو حصة المعاملات بدون وسطاء في موسكو
يتم تنفيذ معظم معاملات شراء وبيع الشقق في السوق الثانوية لموسكو بمشاركة أصحاب العقارات، حسبما صرحت الوكالات العاملة في العاصمة لـ RBC-Real Estate. وقدرت شركة Bon Ton حصة هذه المعاملات بنسبة 95٪. وهذا يعني أن معاملة واحدة فقط من أصل عشرين تتم بدون وسطاء - عندما يتفاوض البائع والمشتري مع بعضهما البعض بشكل مستقل.
ولا تعوق عمل السماسرة أية ضوابط من شأنها أن تنظم النشاط العقاري، ولا تعوقه رغبة البعض مهما كان الثمن. اكتشف محررو RBC Real Estate كيفية تنظيم التفاعل بين الوكلاء والعملاء وما إذا كان الاتصال بالوكالة يمكن أن يحمي المشتري من إعلان المعاملة باطلة.
من يتصل بسمسار عقارات
الشيء الرئيسي الذي يجب أن يعرفه الشخص الذي يتواصل مع سمسار عقارات يمكن صياغته على النحو التالي: يتكون دخل الوكيل من العمولة التي يدفعها أطراف المعاملة أثناء التسويات المتبادلة. وبالتالي، فإن سمسار العقارات مهتم بشكل مباشر بإبرام الصفقة - وبدون ذلك، فهو ببساطة لن يحصل على رسوم. يجدر بنا أن نتذكر ذلك إذا بدأ الوكيل فجأة في مدح أحد الخيارات، أو الإصرار على الشراء أو البيع السريع، أو إجباره على تخفيض السعر: قد تترافق هذه الإجراءات مع رغبة عادية في تحصيل عمولته في أقرب وقت ممكن.
يلجأ كل من البائعين والمشترين إلى أصحاب العقارات. الأول - لكي تكون في سوق مكتظة. والثاني هو العثور على خيار. يطلق السماسرة على الشقق "النظيفة" التي يمكن شراؤها دون خوف من المحاكم اللاحقة والاعتراف بالمعاملة باعتبارها باطلة - ولهذا الغرض، يتم فحص العقار من قبل المحامين.
وقالت إيكاترينا نيكيتينا، رئيسة قسم مبيعات العقارات الثانوية في بون تون، إن "تكلفة الخدمات تعتمد على من يقدمها: سمسار عقارات خاص، وكالة صغيرة أو كبيرة". — بشكل عام، تتضمن عمولات الوكالات الكبيرة تكاليف إضافية لجميع الموظفين الذين يخدمون الصفقة، ويتخلص سمسار العقارات الخاص، لأنه هو المسؤول الوحيد عن المعاملة وقد لا يتم تنفيذ بعض الخيارات ببساطة. كل شركة لديها النسب المئوية الخاصة بها وأنظمة الرواتب. في بعض الأماكن، يتلقى الوكيل نسبة مئوية من المعاملة، وفي أماكن أخرى مبلغًا ثابتًا. يحصل أصحاب العقارات الخاصة عمومًا على كامل مبلغ العمولات المكتسبة بشكل فردي.
حصة المعاملات برفقة سمسار عقارات في موسكو
البيانات: "بون تون"
كم تكلفة خدمات الوكالة؟
في المتوسط في السوق، تتراوح عمولة الوكيل من 2% إلى 6% من مبلغ المعاملة، كما يتم حسابها من قبل شركة Miel-Network of Real Estate Offices بناءً على طلب المحررين. في وكالة Bon Ton، كان مستوى العمولة الأعلى 8٪، وكان المستوى الأدنى مبلغًا ثابتًا قدره 50 ألف روبل. لدعم معاملة واحدة.
"لقد كان الاتجاه خلال السنوات الثلاث الماضية مبلغًا ثابتًا. الآن هناك أكثر من 70٪ من هذه المعاملات، "اعترفت إيكاترينا نيكيتينا. — خلال السوق المتنامية، يختار البائعون في كثير من الأحيان نسبة مئوية من التكلفة، لأنهم بهذه الطريقة يشجعون الوكيل على بيع الشقة بسعر أعلى. هناك خيار ثالث - عندما يعرض الوكيل عمولة مختلطة. على سبيل المثال، الحد الأدنى للمبلغ الثابت (30-50 ألف روبل) بالإضافة إلى من 2% إلى 6% من حد القيمة المحدد."
في التسعينيات وأوائل العقد الأول من القرن الحادي والعشرين، كانت ميزة الوكالات العقارية هي قواعد بيانات الإعلانات الخاصة بها. مع تطور الخدمات عبر الإنترنت للإعلانات المجانية، اختفت هذه الميزة: الآن يمكن لأي شخص العثور على شقق للبيع - للبحث عن العروض، ما عليك سوى الاتصال بالإنترنت (الصورة: ألكسندر ريومين/تاس)
في الآونة الأخيرة، في السوق الثانوية في موسكو، كان هناك المزيد والمزيد من المعاملات حيث يرافق سمسار عقارات البائع فقط، بينما يتصرف المشتري بشكل مستقل، حسبما أشارت الوكالات العقارية. وأوضحت نيكيتينا: "المشترون، عند اختيار شقة، يقررون الشراء من المالك الذي أدرج شقتهم من خلال وكالة عقارية، ويعتقدون أن هذا ضمان بأنه تم التحقق منها ويمكنهم توفير المال على سمسار عقاراتهم". اتجاه. وقال السماسرة إن العامل الإضافي هو فائض العرض، حيث يتنافس البائعون مع بعضهم البعض على المشترين.
تقول تاتيانا ساكسونتسيفا، الشريك الإداري لوكالة Miel-Network of Real Estate Offices: "من المهم أن نفهم أن سمسار عقارات ذو خبرة لن يقول أبدًا أن الأمر يكلف 50 أو 10 أو 20 ألفًا". — في البداية سوف يقوم بمعاينة العقار ومعرفة ما تريد القيام به ودراسة كافة المستندات والشروط الخاصة ببيع العقار. فقط بعد كل هذه الخطوات سيتم تحديد تكلفة الخدمة. إذا أخبروك على الفور بالسعر دون حتى أن ينظروا إلى الشقة، فهذا يعني أن هذا الشخص غير محترف.
ولم تتفق وكالتا بون تون وإيتاجي مع حجج ساكسونتسيفا. أشارت إيكاترينا نيكيتينا: "سأشعر بالقلق الشديد من الموقف إذا لم أكن أعرف، عندما وقعت العقد، المبلغ الذي سأدفعه مقابل الخدمة في المستقبل". وأشار العتازي إلى أنه ليس كل وكالة تنشر قائمة أسعار في المجال العام، وأشار إلى أن الانفتاح على الأسعار له تأثير إيجابي على سمعة الشركة العقارية.
من يدفع للوكيل
يتم دفع العمولة من قبل الشخص الذي طلب الخدمة. وأوضحت وكالة بون تون: "إذا اتصل البائع بسمسار عقارات، فعادةً ما يتم خصم مبلغ رسوم الوكيل من تكلفة الشقة". "يقوم المشتري بتحويل مبلغ المال فعليًا، ولكن الآن ظهر اتجاه جديد - يدفع البائعون العمولة بشكل منفصل من أموالهم الخاصة، ويحصلون على كامل مبلغ الشقة من المشتري من خلال خلية أو."
هناك وكالات في السوق تقدم دعمًا مجانيًا للمعاملات لبائعي الشقق. وقال محاورو RBC Real Estate إن هؤلاء السماسرة يتوقعون الحصول على عمولة من المشتري. وحذر أندريه كوميساروف، رئيس نقابة المحامين في كوميساروف وشركاه، من أنه "يمكن للبائع إدراج تكاليف خدمات السمسار في سعر العقار المباع، لكن البائع ليس معفى من دفع ثمن الخدمات العقارية". «وبناء على ذلك، فإن شرط الاتفاق بين بائع الشقة والسمسار، والذي ينص على أن البائع لا يدفع للسمسار مقابل الخدمات، وتقع جميع التكاليف على عاتق المشتري».
كيفية التحقق من النقاء الشرعي
غالبًا ما تؤكد الوكالات العقارية الكبيرة على موضوع "الحماية القانونية" المقدمة للعملاء - غالبًا ما توجد هذه الخدمات في إعلانات الشركات المختلفة. ومع ذلك، فإن فحص الشقة من قبل محامين ذوي خبرة لا يضمن حرمة الصفقة، كما حذر أصحاب العقارات والمحامون الذين أجرى المحررون مقابلات معهم.
وقال أندريه ليسين، رئيس القسم القانوني في وكالة إيتازهي: "يحدث أن الوكالة قدمت الخدمات بحسن نية، ولكن بسبب الفروق القانونية، أُعلن أن الصفقة باطلة". — على سبيل المثال، يظهر وريث غير معروف سابقًا لبائع شقة ويطعن في حقك في الملكية. في هذه الحالة، لا تستطيع معظم الشركات العقارية مساعدة العميل بأي شكل من الأشكال: فالأمر ليس من اختصاصها، وقد فحصوا جميع المستندات اللازمة المتاحة، واتخذوا ما يسمى بـ “تدابير العناية المعقولة”.
وأكد فلاديمير ستارينسكي، الشريك الإداري لنقابة المحامين ستارينسكي، كورشاجو آند بارتنرز، أنه "سيكون من الصعب تحصيل تعويض من وكالة عقارية إذا تم إعلان بطلان الصفقة لاحقًا، ويعتمد الكثير على محتوى الاتفاقية". "إذا تضمنت الخدمات الدعم القانوني للمعاملة، أي التحقق من المخاطر المحتملة، فقد يكون المقاول مسؤولاً عن تقديم الخدمات بشكل غير مناسب."
توجد أمثلة على التعويض عن الأضرار المادية من وكالة عقارية بسبب التحقق غير السليم من النزاهة القانونية، ولكن كل من هذه السوابق هي حالة غير عادية، كما أشار محاورون من RBC-Real Estate. «هناك حالات استرداد تعويضات، لكنها قليلة العدد. وهكذا، في إحدى الحالات، أشارت المحكمة، التي قامت بتحصيل المبلغ المدفوع مقابل العقار من سمسار عقارات لصالح المشتري، إلى أن مسؤولية السمسار تشمل الفحص القانوني للمعاملة؛ وفقًا لشروط عقد تقديم الخدمات العقارية، كان سمسار العقارات ملزمًا بإعداد المستندات اللازمة للتنفيذ السليم للمعاملة، لكنه انتهك شروط العقد (حكم محكمة سفيردلوفسك الإقليمية بتاريخ 15 يناير، "2013 في القضية رقم 33-501/2013)"، قال أندريه كوميساروف.
وأضاف كوميساروف أن مبلغ التعويض عن الخسائر الناجمة عن تصرفات أصحاب العقارات، في أحسن الأحوال، يقتصر على تكلفة الخدمة نفسها، أي المبلغ الذي تلقاه السمسار من العميل في وقت واحد. تظل النفقات المتكبدة لشراء شقة مسؤولية شخصية للمشتري - بغض النظر عما إذا كان سمسار عقارات مشاركًا في الصفقة أم لا.
بيع وشراء بدون وسطاء
في الآونة الأخيرة، ارتفع عدد المشترين المستقلين في موسكو، كما اكتشف أصحاب العقارات الذين يعملون في السوق الثانوية بالعاصمة. "لماذا يحدث هذا: السبب الأول والرئيسي هو الرغبة في توفير المال ببساطة على المعاملة. يعتقد الناس: "البائعون لديهم وكيل، وسوف يفعل كل شيء"، كما تقول إيكاترينا نيكيتينا. — السبب الثاني شائع أيضًا: إذا اشترى العميل شقة برهن عقاري، فإنه يعتقد أن البنك يقوم بفحص الشقة، وإذا وافق عليها، فالأمر واضح قانونًا. والسبب التالي هو الثقة في الناس.
يمكنك تقديم المستندات لتسجيل المعاملة في فرع Rosreestr أو في المركز متعدد الوظائف (في الصورة) - كلا الإدارتين مصرح لهما بتسجيل عمليات نقل حقوق الملكية إلى السكن (الصورة: فياتشيسلاف بروكوفييف/تاس)
توجد حاليًا بعض العوائق التي تحول دون إكمال المعاملة بنفسك. عادة، لإبرام اتفاق، ما عليك سوى الحصول على موافقة من سلطات الوصاية. النقطة الأخيرة مناسبة فقط لأولئك الذين يمتلكون العقارات كملكية مشتركة مع الأطفال. إذا كان كل من البائع والمشتري يتصرفان بمفردهما ولا يخططان لتخصيص أسهم في العقارات المشتراة، فلا يلزم حتى كاتب عدل: مثل هذه المعاملات في روسيا تتم في شكل مكتوب بسيط.
الحل الوسط المشروط بين التعاون مع سمسار عقارات واحد والشراء والبيع المستقل هو الاتصال بالعديد من الوكالات العقارية في وقت واحد. من الناحية النظرية، يمكن لهذه الممارسة تعظيم جهود الشركات المتعددة. وأكد بون تون: "أما بالنسبة للعمل مع العديد من الوكالات، فهذه ممارسة شائعة إلى حد ما". — هنا يمكنك النص على الكثير من العقوبات، بما في ذلك العقوبات، في العقد، ولكن في الواقع هذا لا ينجح دائمًا. ومن المستحيل إجبار العميل على العمل بشكل صارم مع وكالة واحدة.
تصر بعض الوكالات الكبرى على ما يسمى بالاتفاقيات الحصرية. بموجب هذا المصطلح، يفهم أصحاب العقارات اتفاقية تلزم العميل بعدم الاتصال بالعديد من الشركات في وقت واحد. يمكن لأولئك غير المستعدين لمثل هذه الظروف اختيار وكالة أكثر ولاءً لحرية اختيار عملائها.
"لا يوجد بند في عقد شركة Etazhi يحظر الاتصال بوكالات أخرى" ، أعطى أندريه ليسين مثالاً على ذلك. — لا نسعى للعمل وفق ما يسمى بالنموذج الحصري، حيث يكون العميل ملزما بالعمل مع شركة واحدة فقط. وعليه، فإننا لا نفرض أي غرامة إذا لجأ العميل إلى زملائنا طلبًا للمساعدة. لا يمكننا إبرام اتفاقية حصرية إلا إذا كان العميل نفسه يريد العمل معنا وفقًا لهذا المخطط.
دعونا نتعرف على من يدفع للسمسار (وكالة عقارية) أو المشتري أو البائع مقابل الخدمة، وما إذا كان يجب على بائع الشقة الدفع عند بيع العقارات إلى سمسار عقارات. اكتشف متى تدفع للوسيط!
بالنسبة لأولئك الذين يستخدمون خدمات الوكالة العقارية والوسطاء، فإن مسألة الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات ذات صلة تمامًا.
من يجب أن يدفع لسمسار العقارات - المشتري أم مالك الشقة؟ بعد كل شيء، فإن مبلغ المكافأة كبير إلى حد ما، لكن كلاهما يريد الادخار. دعونا نوضح هذا السؤال.
في كثير من الأحيان يقوم الوسيط بإقناع طرفي المعاملة بأن الطرف الآخر هو الذي يدفع
وهذا يرضي الطرفين - العميل هادئ، الوكيل يعمل دون تدخل. طرق الجدل:
ويبدو أن كل شيء على ما يرام - الجميع سعداء وهادئون.
أنا شخصياً أعتقد أن تخفيف حدة الأمور المالية عند تقديم الخدمات إلى متخصص في العقارات بهذه الطريقة هو أمر قصير النظر وغير صحيح إلى حد ما.
يتم تضليل كلا العميلين وتميل قيمة الخدمة العقارية إلى الصفر، لأن ويقتنع صاحب الشقة بأن المشتري هو الذي يدفع ثمن بيع العقار، مما يعني أن هذه الخدمة مجانية بالنسبة له.
في هذه الحالة، يضمن الوسيط عدم مطالبة أحد بجودة الخدمة المجانية وتوضيحها - وهذا أحد الرهانات الرئيسية.
نعم، بعد أن سمع مالك الشقة أو مشتريها أن الدفع ليس من شأنهم، سوف يهدأ وقد يتوقف عن طرح الأسئلة، ولكن في نفس الوقت يتوقفون عن تقدير عمل المتخصص العقاري. إنها بديهية راسخة مفادها أن لا أحد يقدر الأشياء المجانية.
ونتيجة لذلك، فإن مثل هذه التصريحات من المشترين وأصحاب الشقق الذين ما زالوا يعتقدون أنهم يتلقون خدمة الوكيل مجانًا لا تتوقف أبدًا عن الدهشة. على الرغم من أنه إذا كان الشخص يريد شيئًا حقًا وأعطيه له، فإنه سيصدق المانح عن طيب خاطر.
هل يدفع بائع الشقة للسمسار ولأي خدمات؟
يدفع لأنه أبرم عقدًا حصريًا مع وكالة عقارية. بعد كل شيء، يحدد العقد مبلغ أجر السمسار مقابل الخدمات المقدمة في بيع الشقة. ويكون المبلغ إما نسبة مئوية أو مبلغًا ثابتًا.
ليس لدى البائع خيار كبير - إما أن يبيعه بنفسه ويحفظه، أو يتلقى المال ويدفع رسومًا للوكالة.
يدفع مالك العقار للسمسار مقابل نجاح بيع الشقة، مما يعني البيع بأفضل الأسعار.
ومن الناحية العملية الوضع كما يلي:
يبدأ المالك في بيع الشقة ويتلقى مكالمات من أصحاب العقارات الذين يعدون بجلب المشترين. وبطبيعة الحال، رد فعل البائع الواجب:
- "تقدم، لكني سأبيعه بسعري الخاص، كل ما تأخذه من فوق فهو لك!"
بمجرد العثور على مشتري وأخذ سلفة منه، تقوم الوكالة العقارية بتوقيع اتفاقية مع البائع، حيث تحدد مبلغ أجره (أو تفعل ذلك قبل أخذ سلفة من المشتري).
عندما يدفع المشتري لسمسار عقارات مقابل خدمة ما
يبرم اتفاقية اختيار الشقة ويدفع مقابل خدمات الاختيار. ويختلف الحجم ويعتمد على شهية الوكالة.
في الوقت نفسه، إذا كانت الشقة موجودة في وكالة أخرى، فإن المشتري "يتلقى" بالإضافة إلى ذلك خدمات سمسار عقارات مدرجة في سعرها.
لدى المشتري أيضًا خيار، تمامًا مثل البائع، في العثور على شقة وشرائها بنفسه.
ولكن في الوقت نفسه، إذا وجد شقة تم بيعها من قبل سمسار عقارات، فهو مجبر على الدخول في اتفاقية لتقديم الخدمات من قبل وكالة عقارية (على الأقل هذا هو الحال في سوق العقارات في خاباروفسك).
لماذا وجدت الشقة بنفسك؟ وبعد ذلك، كما هي العادة في سوق العقارات في خاباروفسك، يدفع المشتري مقابل خدمات الوكالة. الحجم من 5 - 25 ألف روبل.
ونتيجة لذلك، يجب على المشتري أن يدفع ثلاثة أضعاف:
وماذا عن حماية مصالح المشتري والبائع؟
في نقطة ما:
السؤال الثاني الذي يطرح بالتوازي مع الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات هو احترام مصالح العميل.
يعتقد المشتري خطأً أنه إذا كان المشتري لديه متخصص في العقارات، فسوف يقوم بترتيب الصفقة بأكملها
نعم، سوف يحدث ذلك، لكن لا يمكن لسمسار العقارات إلا أن يحترم مصالح الطرف - الشخص الذي يدفع!
وهنا يكون حجر العثرة هو هدف الطرفين - في البداية يريد مشتري الشقة أن يشتري بسعر أرخص، ويريد المالك البيع بسعر أعلى.
يجد محترف العقارات الذي يحاول حماية مصالح الطرفين نفسه بين المطرقة والسندان. إنه مثل لعب الشطرنج مع نفسك - في مكان ما، لكنك تكذب :)
لا يمكن للوكيل أن يكون خادمًا لسيدين، لكن هذا غالبًا ما يُمارس في سوق العقارات - الكوميديا التي كتبها كارلو جولدوني، والتي نُشرت عام 1749، لا تزال حية حتى يومنا هذا.
ما يجب القيام به - كلاسيكي :)
وهنا يصبح المشتري مرة أخرى الطرف الأكثر حرمانًا! إنه يدفع في أي مكان وفي كل مكان، بالإضافة إلى أنه غير محمي إذا كان بمفرده.
على سبيل المثال، في سوق العقارات الأمريكية، الذي يبلغ عمره بالفعل 200 عام، يحصل المشتري الذي يتواصل مع وكالة عقارية على الخدمة مجانًا، لأنه في جميع الأحوال يتم دفع ثمنها من قبل مالك العقار، الذي يهتم به بيع ناجح.
يتم بيع الشقة وفقًا للمخطط التالي: يقوم سمسار العقارات، بعد أن أبرم اتفاقًا مع المالك لبيع الشقة، بإبلاغ جميع زملائه في المدينة بأن الشقة قد ظهرت للبيع - ومن يجلب المشتري أولاً سيشارك الرسوم التي يدفعها مالك العقار والمدرجة في سعر العقار.
وبالتالي، يتم بيع الشقق في سوق العقارات بشكل أسرع وفي كثير من الأحيان. هناك مساعدة متبادلة بين الوكلاء، بدلاً من الصراع على العملاء والأجور، وهو ما يمكن ملاحظته حاليًا في سوق العقارات.
إذا تجادل المتخصصون في العقارات مع بعضهم البعض، فلا يمكن الحديث عن أي عمل احترافي، وإلى جانب ذلك، يعاني العميل أيضًا من هذا.
النموذج الأمريكي في تقديم خدمات السمسارة العقارية لا يتجذر، بسبب انعدام الثقة بين الوسطاء - فهل سيتقاسم وكيل البائع أجره؟
ونتيجة لذلك، عند تقديم خدمة اختيار الشقة، يأخذ الوسيط رسومًا من المشتري بموجب العقد.
لقد تعلمت اليوم من يجب أن يدفع للسمسار، البائع أو المشتري، وكيف يتم حماية مصالحهم في هذه الحالة.
اتخذ قرارًا ذكيًا لتجنب الدفع لأصحاب العقارات الذين لديهم مصالحهم الخاصة فقط.
في عملية شراء السكن، تعد مسألة الدفع مقابل خدمات سمسار عقارات واحدة من أهم القضايا.
القراء الأعزاء! تتحدث المقالة عن طرق نموذجية لحل المشكلات القانونية، ولكن كل حالة فردية. إذا كنت تريد أن تعرف كيف حل مشكلتك بالضبط- الاتصال بالاستشاري:
يتم قبول الطلبات والمكالمات على مدار 24 ساعة طوال أيام الأسبوع و7 أيام في الأسبوع.
إنه سريع و مجانا!
تتطلب خدمات المتخصص الكثير من الوقت، لأن الفترة من لحظة توقيع الاتفاقية مع العميل إلى تنفيذ المعاملة يمكن أن تستمر في كثير من الأحيان لعدة أشهر.
اعتمادًا على الموقف، يختلف الدفع مقابل خدمات السمسار عند شراء شقة، فلنأخذ في الاعتبار تفاصيل الحساب وحجم عمولة الوكالة أو متخصص معين.
في هذا القسم، سنتعرف على تكلفة خدمات سمسار عقارات في مسائل شراء العقارات. يتم حساب تكلفة الخدمات على أساس الوضع المحدد.
على سبيل المثال، إذا كان من الضروري، أثناء عملية شراء شقة، حل المشكلات مع أصحاب الأسهم المشاركين في الشقة أو معهم، أو كانت هناك أعباء أو اعتقالات على الشقة، فسيتعامل المتخصصون مع هذه المشكلات.
وبالتالي فإن أسعار خدمات السمسار عند شراء شقة ليست رخيصة، لأن المواطنين يريدون التأكد من أن الشقة المشتراة لن تواجه أي مشاكل أخرى.
| وكالة عقارية | مؤسسة متخصصة يقدم متخصصوها الخدمات اللازمة لبيع وشراء العقارات وتأجير الشقق والمنازل، كما يقومون بالجانب القانوني الكامل لتسجيل المعاملات العقارية |
| عمولة | الدفع يعتمد على مبلغ العقار الذي تم شراؤه، والذي يتم دفعه إلى سمسار عقارات أو وكالة عقارية متخصصة |
| سمسار عقارات | متخصص في تنفيذ المعاملات من أي نوع مع العقارات. ويأخذ عمولة مقابل خدماته في إبرام العقود والمعاملات. |
| مالك | الشخص الذي يمتلك عقارات، على أساس مستندات الملكية، ويمكنه إجراء أنواع مختلفة من المعاملات معها |
عند شراء أو بيع العقارات، تبلغ العمولة في معظم الحالات حوالي 2% من تكلفة العقار.
أو قد تحدد المعاملة مبلغًا مختلفًا، محددًا بشكل محدد من الناحية النقدية.
لذلك، على سبيل المثال، إذا كان سعر الشقة 30 مليون روبل، فلا يحق لسمسار عقارات أو وكالة أن تطلب عمولة قدرها 2٪ من المبلغ.
غالبًا ما تتضمن الخبرة الأجنبية دفع العمولات من قبل بائع الشقة، لأن المشتري يتحمل بالفعل تكاليف كبيرة لشراء وإعداد حزمة الوثائق المطلوبة.
تحدث المواقف أيضًا عندما يدفع مشتري المنزل رسمًا متخصصًا بالإضافة إلى سعر العقار الذي يتم شراؤه، ولا يدفع بائع الشقة للوكالة العقارية مقابل الخدمات في إجراء البيع.
في التجربة الروسية على مر السنين، لم تنتشر تجربة بائعي العقارات الذين يدفعون مقابل خدمات سمسار العقارات.
بعد كل شيء، كان سوق العقارات المحلي يتميز باستمرار بارتفاع أسعار المساكن. وكان السبب في ذلك هو الزيادة الكبيرة في عدد المشترين مقارنة بعدد البائعين.
كان الحصول على بائع شقة لدى وكالة عقارية دائمًا يمثل نجاحًا كبيرًا، لأنه يضمن الحصول على عمولة من مشتري المنزل.
في السابق، كانت العمولة مبلغًا ثابتًا ويتم احتسابها كنسبة مئوية من سعر الشقة.
علاوة على ذلك، قبل عدة سنوات، كان مبلغ العمولة 6٪ في حالة قيام المشتري بشراء شقة فقط.
كانت العمولة 3٪ إذا كان من الضروري أولا إضفاء الطابع الرسمي على بيع شقة موجودة، ثم إجراء معاملة لشراء السكن.
وفي الحالة الثانية، يتم دفع نسبة الـ 3% المتبقية من قبل مشتري المنزل الأول. نتيجة للأزمة الاقتصادية، نشأت حالة حيث يتم دفع تكاليف خدمات السمسار من قبل الشخص الأكثر اهتماما بالصفقة.
إذا كان العميل مهتمًا ببيع سريع للشقة، فسيتم دفع العمولة من قبل بائع العقار.
وفي حالة شراء مسكن، يتحمل مشتري الشقة التكاليف بالكامل. قدمت العديد من الوكالات العقارية وأصحاب العقارات منذ بضع سنوات خدمة البيع السريع للشقة.
تم تخفيض أسعار الخدمات للبائعين، واليوم تبلغ العمولة 2-3٪ من السعر. بالنسبة لمشتري الشقة، بشكل عام، لم يتغير مبلغ العمولة.
فيديو: خدمات السمسار عند بيع وشراء شقة
اعتمادًا على منطقة المعاملة وقيمة العقار، تبلغ عمولة مشتري الشقة 2-4% من السعر.
هناك أيضًا معاملات بديلة محددة في السوق تتضمن البيع ثم البحث عن شقة للشراء.
أي أن الشخص الذي يبيع الشقة يبحث بعد ذلك عن شقة جديدة ليشتريها.
مع هذا المخطط، يعمل المواطن كبائع ومشتري، لذلك غالبًا ما تنشأ مشكلة في حساب العمولات.
يتم إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة البديلة من خلال اتفاقيتين للبيع والشراء، تتضمن كل منهما حسابًا منفصلاً ودفع العمولات.
يتم تعيين اللجنة بطريقتين:
يتم احتساب مبلغ العمولة بناءً على ما إذا كان شراء السكن يتم بواسطة نفس الوكالة، أو ما إذا كان خيار الشقة المحدد يقع في نطاق نشاط وكالة أو سمسار عقارات آخر.
وفي كل الأحوال فإن الخدمات العقارية تعادل ما يقارب 4-6% من كل معاملة. في عملية شراء الشقة من قبل المشتري، يمكن دفع أجر سمسار عقارات بعدة طرق.
يعتبر المعيار هو تحديد المبلغ كنسبة مئوية من سعر السكن. في الأساس، كلما ارتفعت تكلفة الشقة، كلما زاد مستوى وتعقيد المعاملة.
يبدأ الحد الأدنى للمبلغ من 30 ألف روبل، ولكن هذا المبلغ لا يغطي دائمًا تكاليف صيانة المكتب ووضع الإعلانات وتكاليف العمالة للمتخصصين.
عند شراء شقة في مبنى جديد، غالبا ما يفترض أن تكون المعاملة مجانية لمشتري العقار.
على سبيل المثال، يكون هذا ممكنًا عندما يكون لدى المطور والوكالة العقارية اتفاقية شراكة موقعة.
يتم دفع عمولة العقارات المباعة إلى الوكالة نفسها التي تهتم ببيع الشقق في مبنى سكني جديد.
هناك عدة خيارات لتسديد الدفعات مقابل الخدمات العقارية:
| إذا دفع بائع الشقة | في هذه الحالة، يدخل البائع في صفقة بيع عقار مع وكالة أو سمسار عقارات، والتي بموجبها يجب على الوكالة أو المختص القيام بخدمات البحث عن مشتري لشقة بسعر محدد. نقطة البداية هي سعر السكن الذي يحدده البائع، فقط بعد تحديد التكلفة يتم توقيع اتفاقية مع سمسار العقارات. يتم تحديد مبلغ العمولة في مرحلة إعداد العقد ويتم تثبيته فيه. يتم خصم مبلغ العمولة من المبلغ المحدد لبيع الشقة. يتم دفع العمولة عادة بعد بيع الشقة من العائدات. |
| إذا تم دفع العمولة من قبل مشتري المنزل | في هذه الحالة، يبرم المشتري اتفاقية مع وكالة أو سمسار عقارات لاختيار شقة بالمبلغ المطلوب. يتم تحديد أجر السمسار في هذه الحالة بمبلغ ثابت. بعد دفع كامل مبلغ تكلفة العقار، يدفع المشتري أيضًا رسومًا إلى سمسار العقارات |
إذا تم دفع العمولة من قبل البائع، فإن مشتري الشقة لا يقوم بدفع أي مبالغ مقابل الصفقة التي سيتم تنفيذها من قبل سمسار العقارات.
إذا قام مشتري المنزل بدفع مقابل الخدمات، فلن يكون على سمسار العقارات أي التزامات تجاه البائع ولا يدفع أي عمولات.
دعونا ننظر في ميزات خدمات الوكالة لشراء شقة برهن عقاري، وكذلك خدمات سمسار عقارات عند شراء شقة ل.
يقوم السمسار أو المتخصص في تملك العقارات في حالة شراء شقة بالرهن العقاري بالمهام التالية:
| بحث واختيار الخيارات المطلوبة | سمسار العقارات مسؤول ليس فقط عن البحث عن شقة وفقًا للمعايير التي حددها المشتري، ولكنه يكتشف أيضًا من البائع ما إذا كان من الممكن جذب نظام الرهن العقاري عند دفع ثمن شراء السكن |
| المفاوضات مع مؤسسة مصرفية | تفضل البنوك العمل مع أصحاب العقارات المحترفين لأنهم يوفرون تدفقًا مستمرًا للعملاء والمشترين المحتملين |
| إعداد حزمة من الوثائق للاختتام | السمسار مسؤول ليس فقط عن إتمام عملية الشراء والبيع، ولكن أيضًا عن الموافقة على السكن المختار من البنك، وجمع الحزمة اللازمة من الأوراق والشهادات |
| ديكور | يتم شراء الشقة بأموال مقترضة، وتحاول المؤسسة المصرفية حماية نفسها من خسارة الأموال المحتملة. يقوم المتخصص بإعداد المستندات لتسجيل تأمين المعاملات، وبالتالي تأمين مخاطر البنك من الظروف غير المخطط لها |
| دعم كامل للمعاملات | يجب على السمسار التحقق بشكل كامل من النقاء القانوني للمعاملة من أجل استبعاد الإجراءات الاحتيالية تمامًا من البائع أو طرف ثالث |
في موسكو ومنطقة موسكو، تتراوح تكلفة خدمات السمسار عند شراء شقة من 75 ألف روبل.
ينظر السماسرة إلى الشقق المسعرة في القطاع المتميز بشكل منفصل. يتم احتساب تكلفة خدمات سمسار عقارات في مثل هذه الحالات بشكل فردي.
يوجد في سانت بطرسبرغ مخطط قياسي لدفع العمولات إلى سمسار عقارات أو وكالة.
ويمكن حسابه كمبلغ ثابت أو كنسبة مئوية من تكلفة الشقة.
