ومع ذلك، هناك العديد من الفروق الدقيقة الهامة في الإجراء نفسه. يجب ألا ننسى أن التشريع يفرض متطلبات ليس فقط على المقترضين، ولكن أيضًا على السكن نفسه. شروط الحصول على الرهن العقاري التفضيلي الرهن العقاري التفضيلي هو ابتكار لا يزال غير مفهوم للعديد من الروس. تم تطوير مشروع القانون فقط في عام 2017. ويمكنك الاستفادة من المكافآت التي تحصل عليها من الدولة الآن. صحيح أنها متاحة فقط في حالة استيفاء عدد من الشروط المهمة:
مراحل معالجة إعادة التمويل لتنفيذ إجراء إعادة التمويل، يجب على العميل كتابة طلب إلى بنك معين وإرفاق حزمة من المستندات. وبعد ذلك يوافق البنك أو يرفض طلب الدافع. إذا كان القرار إيجابيا، يتم تحديد شروط وأحكام العقد الجديد (وفقا لأحكام الفصل الثاني من القانون الاتحادي رقم 102).
يجب على الدافع بعد ذلك إخطار مُقرضه الأول بمنح القرض. وبعد ذلك يمكنه تحويل الأموال لسداد القرض السابق. هنا يمكنك تنزيل نموذج طلب لإعادة تمويل قرض الرهن العقاري.
المرحلة الأخيرة هي تسجيل اتفاقية الرهن العقاري لدى الجهات الحكومية (وفقاً للمادة 10 من القانون الاتحادي رقم 102).
ما هي اللوائح التي تنظم الإقراض العقاري تخضع للقوانين، وانتهاكها أمر غير مقبول. اليوم في روسيا لا يوجد قانون بشأن إعادة تمويل قرض الرهن العقاري، ولكن المعلومات حول هذا موجودة في قانونين اتحاديين. نحن نتحدث عن قانون "الرهن العقاري" بتاريخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ وقانون "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" بتاريخ 21 يوليو 1997 رقم 122-FZ.
يعتبر القانون المدني للاتحاد الروسي رقم 51-FZ المؤرخ 30 نوفمبر 1994 (الفصل 42 على وجه الخصوص) القانون الرئيسي الذي يتحكم في عملية الإقراض بأكملها في روسيا. ويتبعه العديد من المقرضين والمقترضين أيضًا. يُطلب من المؤسسات المصرفية أيضًا اتباع مواد القوانين مثل القانون الاتحادي "بشأن البنوك والأنشطة المصرفية" بتاريخ 2 ديسمبر 1990 رقم 395-1-FZ.
أيضًا القانون الاتحادي "بشأن البنك المركزي للاتحاد الروسي" بتاريخ 10 يوليو 2002 N 86-FZ.
معلومات
يكفي تلبية المتطلبات القياسية للمقترض، وبغض النظر عن المؤسسة المالية التي قرر المقترض الاتصال بها لغرض إعادة التمويل، فمن الضروري أن يكون لديك حزمة كاملة من الوثائق الإلزامية. بالإضافة إلى ذلك، يجب الانتباه إلى ضرورة إعداد عقد التأمين. إذا تم تجاهل هذه القاعدة، فسيتم تعيين أعلى سعر فائدة ممكن للمقترضين.
وهي واسعة جدًا وتتضمن:
تحتفظ المؤسسة المالية بالحق في طلب وثائق إضافية. إذا تم رفضهم، قد يتم رفض الطلب على الفور.
بالإضافة إلى جواز السفر الخاص بك، سوف تحتاج إلى تقديم:
بالإضافة إلى التنفيذ الصحيح لجميع المستندات المذكورة أعلاه، من الضروري ملء طلب للحصول على قرض الإقراض من بنك معين بشكل صحيح. نموذج طلب يعتبر ملء طلب إعادة تمويل قرض الرهن العقاري نقطة مهمة. يمكن القيام بذلك عبر الإنترنت أو مباشرة في أحد فروع مؤسسة مصرفية معينة.
القرض العقاري أحد أنواع الإقراض، والغرض الرئيسي منه هو الحصول على قرض نقدي، وهو مخصص لشراء العقارات. تقدم البنوك عادةً عددًا كبيرًا من برامج الرهن العقاري المختلفة. يمكن أن يكون هذا برنامجًا لشراء منزل جديد، أو برنامجًا لشراء عقارات ثانوية.
يتم تحديد أسعار الفائدة والمبالغ والشروط اعتمادًا على منتج القرض. البنك مؤسسة مالية تنفذ معاملات نقدية مختلفة. يمكن استخدام خدمات المؤسسة المصرفية من قبل كل من الحكومة ومواطني الدولة إمكانية المعاملة لكي تتم المعاملة، من الضروري الوفاء الصارم بجميع متطلبات المؤسسة المصرفية، وكذلك الالتزام بالقواعد من اتفاقية القرض.
فوائد إعادة التمويل لها فوائد عديدة للدافعين العاديين:
إعادة تمويل الرهن العقاري قد تختلف ميزات هذا الإجراء قليلاً اعتمادًا على المؤسسة المصرفية المختارة.
تتضمن إعادة تمويل قرض الرهن العقاري سلسلة من الإجراءات المحددة، ونتيجة لذلك يمكن اعتبار معاملة إعادة التمويل ناجحة. في كثير من الأحيان كل هذا يتوقف على المقترض نفسه. اليوم، يتوفر هذا الإجراء المالي مثل إعادة التمويل في العديد من البنوك الروسية. غالبًا ما يتم استخدامه من قبل المقترضين الذين لديهم عدة قروض من بنوك مختلفة.
تتيح لك إعادة التمويل دمج جميع القروض في قرض واحد. أما بالنسبة للإقراض العقاري، فيمكن إعادة تمويله أيضًا. في كثير من الأحيان، تصبح شروط هذا القرض غير مواتية، وإعادة التمويل تتيح لك القيام بذلك مرة أخرى.
ما تحتاج إلى معرفته ليس من الضروري أن تفهم بشكل احترافي جميع الفروق الدقيقة في الائتمان والفروق المالية. وهذه مسؤولية موظفي البنوك والمقرضين. ولكن لا يزال من غير المؤلم معرفة معنى بعض المصطلحات والمفاهيم الأساسية.
مايو 2019
تقوم المؤسسات المصرفية بتحديث أسعار الفائدة على القروض باستمرار. ولهذا السبب يكون من المفيد في بعض الحالات استخدام إعادة تمويل القروض. ما هو إعادة تمويل القروض بكلمات بسيطة وكيف تتم معالجته؟ يمكن العثور على الإجابات على هذه الأسئلة في هذه المقالة.
الهدف الأساسي من إجراء إعادة التمويل هو منح المقترض قرضًا نقديًا لسداد دين قائم. وفي الوقت نفسه، يتم إصدار القرض الجديد بشروط مختلفة، والتي تكون في معظم الحالات أكثر ملاءمة من ذي قبل. وبالتالي، سيكون هذا الإجراء مفيدا للمقترض إذا كان لديه حاليا قرض، فإن سعر الفائدة الذي يتجاوز بشكل كبير عروض اليوم. بالإضافة إلى ذلك، يمكن أن تكون إعادة التمويل مفيدة عندما يجد الشخص نفسه في وضع حياتي صعب ولا يستطيع التعامل مع ديونه، ويرفض دائنه إعادة هيكلة الدين.
قبل تقديم طلب لإعادة تمويل القرض من أحد البنوك، يُنصح المقترض بدراسة جميع حقوقه من أجل فهم جميع تعقيدات هذا الإجراء بالتفصيل. للقيام بذلك، تحتاج إلى دراسة الوثائق الخاصة التي تنص على القوانين التي تنظم إعادة التمويل. جاء ذلك في القوانين التالية:
يوجد أيضًا قانون اتحادي منفصل ينظم إجراءات إعادة التمويل - القانون الاتحادي رقم 230 بتاريخ 3 يوليو 2016. ويحدد هذا القانون بالتفصيل جميع طرق التفاعل بين المؤسسات المصرفية والمؤسسات الائتمانية الأخرى وعملائها. إحدى هذه الطرق هي إعادة تمويل القروض.
عند إعداد اتفاقية إعادة تمويل القرض، يخضع العميل بشكل أساسي لنفس المتطلبات كما هو الحال عند الحصول على قرض استهلاكي. لذلك، يجب أن يكون لدى العميل الذي يحصل على قرض وظيفة رسمية مع مدة خدمة معينة، ومصدر دخل ثابت وتاريخ ائتماني جيد. بناءً على العوامل المذكورة، سيكون البنك قادرًا على تقييم ملاءة المقترض، ووفقًا للنتائج التي تم الحصول عليها، سيعرض عليه شروطًا معينة للتعاون. إذا تبين أن العميل معسر أو غير موثوق به، فمن المرجح أن يتم رفض الخدمات.
أما بالنسبة لشروط معينة للإقراض، فإن جميع المؤسسات المصرفية تقريبًا لديها اختلافات كبيرة فيها. علاوة على ذلك، قد يكون لكل بنك على حدة شروط مختلفة لفئات مختلفة من العملاء. إذا كنت ترغب في الحصول على شروط الإقراض الأكثر ملاءمة، فسيتعين عليك جمع المعلومات اللازمة من البنوك المختلفة، ومقارنتها واستخلاص الاستنتاجات المناسبة.
البنوك لديها أيضا بعض أوجه التشابه. تقدم معظم مؤسسات الائتمان الأنواع التالية من إعادة التمويل:
قد يحتوي مخطط الحصول على إعادة التمويل على بعض الفروق الدقيقة في المؤسسات المصرفية المختلفة. للحصول على معلومات كاملة حول كيفية حدوث هذه العملية، يوصى بالاتصال بموظفي البنك. ومع ذلك، بشكل عام، لا تختلف إجراءات إعادة التمويل كثيرًا بين البنوك المختلفة.
الإجراء القياسي للحصول على هذه الخدمة هو كما يلي:
لمتابعة إجراءات إعادة التمويل، سيحتاج العميل إلى جمع حزمة معينة من المستندات. هذه المستندات ضرورية للبنك لتحديد ملاءة المقترض. اعتمادًا على المؤسسة المصرفية المختارة، قد تختلف قائمة المستندات المطلوبة. يحدد كل بنك بشكل مستقل قواعد معالجة مثل هذه المعاملة. بشكل أساسي، المستندات التالية مطلوبة:
مثل أي منتج مصرفي، فإن إعادة تمويل ديون القروض لها مزاياها وعيوبها. ومع ذلك، في معظم الحالات، تفوق المزايا بشكل كبير عيوب هذه الخدمة المصرفية. هذا هو السبب في أن إعادة التمويل تحظى بشعبية كبيرة.
المزايا الرئيسية:
العيوب الرئيسية:
ما الفائدة من إعادة تمويل القرض؟ على الرغم من العيوب، لا تزال قروض إعادة التمويل حلاً مفيدًا للغاية لبعض الأشخاص. ومع ذلك، قبل التقدم بطلب إعادة التمويل، يوصى بالتفكير بعناية في قرارك وموازنة جميع الإيجابيات والسلبيات التي يمكن الحصول عليها من هذا الإجراء.
يعد التقدم بطلب لإعادة تمويل القرض عملية معقدة إلى حد ما. ويجب التعامل مع هذه المسألة بمنتهى الجدية. لجعل هذا الإجراء مفيدًا وأسهل بالنسبة لك، اتبع هذه التوصيات:
بناءً على المواد المقدمة في هذه المقالة، يمكننا أن نستنتج أن إعادة التمويل هي بالفعل منتج مصرفي مفيد في بعض الحالات. ومع ذلك، يجب التعامل مع هذه المسألة بكل جدية. خلاف ذلك، قد تتكبد خسائر إضافية.
أرتيم كونوفالوف، نائب مدير الإدارة القانونية في OJSC BINBANK.
وتقوم بعض البنوك بالفعل بتنفيذ عمليات إعادة تمويل القروض اليوم. ومع ذلك، فإن هذا ليس له أي تأثير تقريبًا على سوق الإقراض العقاري نظرًا لصغر حجم هذه المعاملات، والتي يقتصر تنفيذها ليس فقط على العوامل الاقتصادية، ولكن أيضًا بسبب الافتقار إلى التنظيم القانوني المناسب. ويعرض كاتب المقال رؤيته للنموذج القانوني وآليات إعادة تمويل قروض الرهن العقاري السكني.
تلعب إعادة تمويل قروض الرهن العقاري دورًا كبيرًا في تطوير الرهون العقارية، أي. القدرة على التنازل عن المطالبات المتعلقة بقروض الرهن العقاري إلى مؤسسة مالية أخرى، والتي تصدر بشكل مستقل الأوراق المالية المدعومة بالرهن العقاري وتطرحها في سوق الأوراق المالية. ونتيجة لذلك، يمكن للبنوك توسيع حجم الإقراض حتى في ظروف محدودية الوصول إلى الموارد المالية طويلة الأجل، وخفض أسعار الفائدة على القروض وزيادة مدة القرض.
أولا، من المهم تحديد ما هو نموذج إعادة تمويل الرهن العقاري. يجب النظر في هذه المسألة من حيث إعادة تمويل العلاقات بين البنك والمقترض ومن حيث العلاقات بين مؤسسات الائتمان.
في كثير من الأحيان في الممارسة المصرفية، تسمى طريقة إعادة التمويل هذه مصطلحات "الإقراض عند الإقراض" أو "الإقراض عند الإقراض"، والتي تشير في الشكل الأكثر عمومية إلى السداد المبكر لقرض واحد باستخدام عائدات القرض التي يتلقاها المقترض بموجب اتفاقية قرض جديدة .
يلجأ المقترضون، كقاعدة عامة، إلى إعادة التمويل في الحالات التالية:
مع الأخذ في الاعتبار الممارسات الحالية، يمكن التمييز بين طريقتين للإقراض. دعونا نحلل بمزيد من التفصيل ميزات كل واحد منهم.
يحصل المقترض على قرض من بنك جديد ويقوم بسداد القرض المستلم مسبقًا باستخدام هذه الأموال. تكنولوجيا إعادة التمويل هذه هي كما يلي:
الآن دعونا نصف المخاطر التي يتحملها بنك إعادة التمويل عند تنفيذ إجراءات إعادة تمويل المقترض.
الخطر رقم 1. وفقًا للقواعد السائدة في سوق الإقراض العقاري، يتم سداد القرض عن طريق تجديد الحساب المفتوح من قبل المقترض لدى البنك الدائن، يليه قيام البنك بشطب الأموال من هناك لسداد الالتزامات على أساس مما يسمى بأمر الشطب طويل الأجل للمقترض. علاوة على ذلك، ووفقًا لمتطلبات البند 2.1.2 من لوائح البنك المركزي بتاريخ 31 أغسطس 1998 N 54-P<1>، يمكن للبنوك توفير أموال الائتمان للمقترض عن طريق إيداع هذه الأموال في الحساب البنكي للعميل - المقترض الفردي. وبالتالي، لا يحق لبنك إعادة التمويل إرسال أموال القرض في نفس الوقت لسداد التزامات القرض إلى الحساب المراسل لمقرض المقترض.
<1>لائحة البنك المركزي المؤرخة 31 أغسطس 1998 N 54-P "بشأن إجراءات توفير (إيداع) الأموال من قبل مؤسسات الائتمان وإعادتها (سدادها)".
وبالتالي، فإن بنك إعادة التمويل، بعد تقديم القرض وإيداع الأموال في حساب المقترض المفتوح لدى البنك الدائن، قد يواجه حقيقة أن المقترض، كونه مالك الحساب، سوف يستخدم الأموال بطريقة غير مناسبة (ل على سبيل المثال، استلامها من خلال مكتب النقد أو إرسالها إلى حسابه في أي بنك آخر). لا يحق للبنك الدائن، الذي يعمل أيضًا كمنظمة خدمية، منع المقترض من تنفيذ خططه وهو ملزم بتنفيذ تعليمات المقترض كعميل للبنك. في هذه الحالة، إذا تصرف المقترض بسوء نية، فإن خطر بنك إعادة التمويل هو، أولا، لن يتم استخدام أموال القرض للغرض المقصود، وثانيا، سيبقى القرض الصادر دون ضمانات مناسبة.
الخطر رقم 2. عند إصدار القرض، يجب على البنك، بعد إجراء التحليل اللازم للمخاطر، إنشاء احتياطي لخسائر القرض المحتملة. حجم هذا الاحتياطي يعتمد على عوامل كثيرة. علاوة على ذلك، كلما زادت مخاطر عدم سداد القرض، كلما زاد الاحتياطي، وعلى العكس من ذلك، كلما انخفضت المخاطر، قل الاحتياطي.
وفقًا للفقرة 3.7.2.4 من لوائح البنك المركزي الصادرة في 26 مارس 2004 N 254-P، لا يمكن اعتبار خدمة الدين على القرض جيدة إذا "تم تقديم القرض بشكل مباشر أو غير مباشر (من خلال أطراف ثالثة) إلى المقترض عن طريق الائتمان مؤسسة من أجل سداد دين سبق منحه قرضا..."<2>. وبالتالي، استنادا إلى القانون التنظيمي قيد النظر ومع مراعاة تحليل الظروف الأخرى، فإن القرض الصادر للأغراض المذكورة يندرج في فئة الجودة الثالثة، والاحتياطي الخاص به يصل إلى 50٪ من المبلغ الأصلي. أعربت جي سيمونوفا عن قلقها من أنه "وفقًا للتشريعات المصرفية، بالنسبة لمعاملة إصدار قرض لسداد القرض السابق، سيحتاج البنك إلى إنشاء احتياطيات بنسبة 100 بالمائة، وهو أمر غير مربح للغاية بالنسبة له"<3>. يبدو رأي هذا الخبير مثيرا للجدل، حيث أن هذه القاعدة تنطبق فقط على تلك الحالات التي يقدم فيها البنك قرضا لسداد القرض المقدم سابقا لنفس المقترض، وهو ما أكدته إدارة التنظيم والإشراف المصرفي في بنك روسيا<4>.
<2>لائحة البنك المركزي للاتحاد الروسي بتاريخ 26 مارس 2004 N 254-P "بشأن إجراءات تكوين احتياطيات المؤسسات الائتمانية للخسائر المحتملة على القروض والقروض والديون المعادلة".
<3>متاح على الموقع: http://www.bankir.ru/news/newsline/01.11.2005/40333.
<4>رد بنك روسيا على طلب من مؤسسة ائتمانية (رقم 15-1-1-9/2491 بتاريخ 15 سبتمبر 2005).
مع الأخذ في الاعتبار ما ورد أعلاه، من المهم ملاحظة أنه حتى يتم تضمين التوضيح المقابل في لائحة بنك روسيا N 254-P، ستكون البنوك حذرة بشكل مبرر من إجراء معاملات إعادة تمويل القروض بسبب الحاجة إلى إنشاء مثل هذا الاحتياطي الكبير الممكن خسائر القروض.
الخطر رقم 3. عند إعادة التمويل وفق النموذج أعلاه، يقوم المقترض أولاً بسداد القرض، ثم إنهاء الرهن وعندها فقط يدخل في اتفاقية رهن عقاري مع بنك إعادة التمويل، ويبقى الأخير بدون ضمان مناسب للقرض الصادر كل هذا وقت. علاوة على ذلك، فإن بنك إعادة التمويل ليس لديه أي ضمان على الإطلاق بأن المقترض سيأتي لإبرام اتفاقية رهن عقاري معه.
يكمن تعقيد الوضع في حقيقة أن التشريع الحالي للاتحاد الروسي لا ينص على توفير قرض لسداد قرض تم إصداره مسبقًا كظرف لظهور الرهن العقاري بقوة القانون. إذا كانت هناك مثل هذه القاعدة واللوائح ذات الصلة، فسيتم ضمان البنك أن لديه حقوق المرتهن في العقارات المملوكة للمقترض منذ لحظة منح القرض وإضافته لسداد التزامات المقترض إلى البنك المعاد تمويله. . ويكمن منطق القاعدة المقترحة أيضًا في أن أساس إنهاء الرهن بموجب القانون المدني هو إنهاء الالتزام المضمون به. وبالتالي، يتم إنهاء الرهن القائم فيما يتعلق بسداد التزام القرض الرئيسي على حساب بنك إعادة التمويل، ويجب على الدائن الجديد أن يكتسب حقوق صاحب الرهن بنفس الطريقة التي اكتسبها بها البنك الذي قدم القرض الأصلي (على سبيل المثال، لشراء شقة).
ويجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه حتى مع إدخال قاعدة نشوء الرهن العقاري بقوة القانون لصالح بنك إعادة التمويل، ستكون هناك فجوة زمنية بين لحظة سداد سجل تسجيل الرهن العقاري ولحظة سداد سجل تسجيل الرهن العقاري. تسجيل سجل رهن عقاري جديد في سجل الدولة الموحد للحقوق العقارية (يشار إليه فيما يلي باسم سجل الدولة الموحد للحقوق العقارية) ). ستسمح هذه الفجوة للمقترض عديم الضمير، بعد سداد قيد التسجيل، على سبيل المثال، بالتصرف في الممتلكات المرهونة سابقا والتي تخضع لرهن جديد. ومع ذلك، سيظل بنك إعادة التمويل قادرًا على استخدام بعض الأساليب لحماية حقوقه. دعونا نفكر في واحد منهم.
وفقا للفقرة 6 من الفن. 12 من القانون الاتحادي الصادر في 21 يوليو 1997 "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها" ، يتكون سجل الدولة الموحد من أقسام منفصلة تحتوي على سجلات حول كل عنصر عقاري. يتضمن كل قسم ثلاثة أقسام فرعية. يحتوي القسم الفرعي الثالث على قيود (أعباء) الملكية والحقوق الأخرى في العقارات (ارتفاق، رهن عقاري، ائتمان، إيجار، حجز الممتلكات، بيان حق المطالبة فيما يتعلق بالعقارات وغيرها)، تاريخ القيد، اسم مسجل الولاية وتوقيعه. تنص الفقرة المعنية من القانون المذكور أيضًا على أنه "عند التقدم بطلب لتسجيل الدولة لحق أو تقييد (رهن) حق أو معاملة مع عقار، يتم إدخال هذا الطلب في عمود "الملاحظات الخاصة" في سجل الحقوق الموحد للدولة، والذي يشير إلى وجود مطالبة قانونية فيما يتعلق بهذا الكائن." وبالإضافة إلى ذلك، في الفقرة 2 من الفن. تنص المادة 28 من القانون الذي تم تحليله على ما يلي: "إذا تم النزاع على الحقوق في قطعة عقار في المحكمة، يقوم مسجل الدولة بإدخال إدخال في عمود "الملاحظات الخاصة" ينص على أنه فيما يتعلق بهذه الحقوق تم تقديم مطالبة من قبل جهة محددة شخص."
وبالتالي، بناءً على المعايير المذكورة أعلاه، من أجل تقليل مخاطره، يمكن لبنك إعادة التمويل، بعد إصدار أموال القرض، أن يرسل إلى الهيئة التي تقوم بتسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها طلبًا مع طلب الدخول معلومات في عمود "الملاحظات الخاصة" حول ذلك فيما يتعلق بإبرام اتفاقية قرض مع صاحب حقوق الطبع والنشر للكائن العقاري بعد سداد سجل تسجيل الرهن العقاري، فإن الكائن المسجل في الدولة يخضع لرهن عقاري جديد وفقًا لـ قواعد معينة من التشريعات الفيدرالية. إذا تم تضمين هذه المعلومات في سجل الدولة الموحد، فسيكون من الصعب على المقترض إكمال معاملة مع عقار، حيث أن المشتري حسن النية سيطلب بالضرورة من البائع مقتطفًا مناظرًا من سجل الدولة الموحد، من والذي سوف يتعلم أن هذه الخاصية تخضع للضمانات. إذا تمت الصفقة، فلن يكون مشتري العقار حسن النية، وبالتالي سيتم تبسيط إجراءات الطعن في حقوق ملكيته، على سبيل المثال من قبل البنك. سيكون البنك قادراً قانوناً على المطالبة بإدخال معلومات عنه باعتباره الدائن المرتهن للعقار، ومن ثم طلب الرهن قانوناً على الشيء المرهون الذي يملكه المالك الجديد (كما هو معروف، عند انتقال ملكية الشيء المرهون، ويبقى حق الرهن على الدائن المرتهن).
من أجل تقليل مخاطر رفض المقترض الدخول في اتفاقية رهن عقاري، يجوز لبنك إعادة التمويل الدخول في اتفاقية رهن عقاري لاحقة مع المقترض حتى قبل إصدار القرض. ومع ذلك، كقاعدة عامة، سيتطلب هذا النوع من المعاملات موافقة المرتهن الحالي، الذي، على الأرجح، لن يعطي مثل هذه الموافقة بسبب عدم الرغبة في خسارة المقترض. ولذلك، لا يمكن تطبيق هذا المخطط إلا في حالات معينة لإعادة التمويل.
يتم تنفيذ الإقراض في إطار التزامات القرض الحالية بين المقترض والبنك. في هذه الحالة، جوهر إعادة التمويل هو أن البنك، من خلال إبرام اتفاقية إضافية لاتفاقية القرض، يخفض سعر الفائدة على المقترض. هذه الطريقة، على عكس الطريقة الأولى، سهلة التنفيذ من الناحية الفنية، لأنها لا تتطلب إعادة تسجيل علاقات الضمانات ولا تنطوي على مخاطر مرتبطة بعدم وجود ضمانات القرض. ومع ذلك، فإن لها أيضًا عيوبها. وبالتالي، وفقًا للفقرة 3.7.2.2 من لائحة بنك روسيا رقم 254-P، لا يمكن اعتبار خدمة القروض جيدة إذا "تم إعادة هيكلة القرض، أي على أساس الاتفاقيات مع المقترض، الشروط الأساسية للقرض الأصلي يتم تغيير الاتفاقية في اتجاه أكثر ملاءمة للمقترض، بما في ذلك إذا كانت هذه الاتفاقيات تنص على زيادة في شروط سداد الدين الرئيسي، وانخفاض في سعر الفائدة، باستثناء التغييرات في سعر الفائدة التي تتم وفقًا مع شروط الاتفاقية (على سبيل المثال، في حالة سعر الفائدة المتغير، إذا تم تغييره وفقًا لشروط الاتفاقية الأصلية، بما في ذلك فيما يتعلق بالتغيرات في معدل إعادة التمويل لبنك روسيا، أسعار الفائدة الأساسية الأخرى)." هذه القاعدة لها تفسيران. من ناحية، من تفسيرها الحرفي (فيما يتعلق بالقائمة المفتوحة للاستثناءات)، يترتب على ذلك أنه إذا أثبت الطرفان في اتفاقية القرض الأولية أنه يمكن للبنك تخفيض سعر الفائدة، فعند إبرام الاتفاقية الإضافية المقابلة، لن يكون البنك بحاجة إلى تكوين احتياطي إضافي. من ناحية أخرى، يشير بنك روسيا إلى أن التغيرات في سعر الفائدة يجب أن تحددها ظروف معينة في السوق. وبالتالي، فيما يتعلق بالطريقة الثانية لإعادة الإقراض، لا يوجد حاليًا فهم واضح للظروف التي ينبغي فيها تكوين احتياطي لخسائر القروض المحتملة. ومن الجدير بالذكر أيضًا أن البنوك، كقاعدة عامة، تلجأ إلى هذه الطريقة عندما تخشى فقدان عميلها أو عندما تكون هناك إمكانية حقيقية لإعادة تمويل قرض المقترض من بنك طرف ثالث.
لذلك، اليوم، لا يتم تنظيم مسألة إعادة تمويل القروض بالتفصيل من خلال تشريعات الاتحاد الروسي. لتحقيق نتيجة مفيدة، يجب أن تخضع للتغييرات قواعد قانون الرهن العقاري، والقانون الاتحادي "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"، وكذلك قواعد التشريعات المصرفية.
في سياق تزايد أحجام الإقراض العقاري في بلدنا، تضطر العديد من البنوك التي تصدر القروض للسكان المضمونين بالعقارات إلى اللجوء إلى إيجاد تمويل لهذا البرنامج. في أغلب الأحيان، تستخدم مؤسسات الائتمان أساليب جمع الأموال مثل إصدار الأوراق المالية، وبيع جزء من محفظة قروض الرهن العقاري المشكلة والحصول على خط ائتمان مستهدف (قرض) لمشروع معين.
دعونا نلقي نظرة فاحصة على الطريقتين الأكثر إثارة للاهتمام لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري، وهما بيع مجموعات من الرهون العقارية وجذب قرض مضمون بمجموعة من الرهون العقارية.
فيما يتعلق بظهور أداة "جديدة" في سوق الإقراض العقاري تثبت حقوق البنوك الدائنة في الحصول على تنفيذ التزام نقدي مضمون برهن عقاري في شكل رهن عقاري، تطرح أسئلة بشكل متزايد في ممارسة إنفاذ القانون فيما يتعلق بإجراءات إبرام معاملة لنقل الحقوق، مصدق عليها بهذا الضمان.
في الممارسة العملية، عند التنازل عن الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري، لا يتم تأكيد حقوق المُقرض بموجب الرهن العقاري، وفقًا لأحكام الفن. 355، 382 - 390 من القانون المدني للاتحاد الروسي وبأمر من وزارة العدل في الاتحاد الروسي، ولجنة البناء الحكومية في الاتحاد الروسي واللجنة الفيدرالية لسوق الأوراق المالية بتاريخ 16 أكتوبر 2000 رقم 289/ 235/290 يتم إبرام عقود التنازل عن الحقوق بموجب القرض والالتزام الذي يضمن الوفاء بالتزام القرض. يجب توثيق هذه الاتفاقيات وتقديمها إلى هيئة تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها لغرض تسجيل الدولة. يتم تسجيل الدولة للاتفاقية خلال فترة الشهر التي يحددها القانون الاتحادي رقم 122-FZ "بشأن تسجيل الدولة لحقوق العقارات والمعاملات معها"، بشرط دفع رسوم التسجيل. وبالتالي، فإن التنازل عن الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري غير المعتمد من قبل الرهن العقاري هو إجراء طويل ومكلف إلى حد ما.
يهدف استخدام الرهن العقاري في إقراض الرهن العقاري إلى توفير إجراء أسرع ومبسط لتنازل الحقوق بموجب القروض (نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري)، لأن مثل هذه المعاملة لا تتطلب التوثيق وتسجيل الدولة، وبالتالي يمكن إبرامها في فترة زمنية أقصر.
في الوقت نفسه، لا يعتقد جميع المشاركين في المعاملات المدنية أن إجراءات التنازل عن الحقوق بموجب الرهن العقاري مبسطة. في هذا الصدد، إحدى القضايا التي يجب النظر فيها هي التوثيق الإلزامي وتسجيل الدولة لمعاملة نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري.
يستند مؤيدو النهج، الذي بموجبه، في معاملة نقل الحقوق بموجب ضمان محدد، إلى التوثيق وتسجيل الدولة، على الأحكام التالية من تشريعات الاتحاد الروسي. في الفقرة. 2 ص 1 فن. تنص المادة 48 من قانون الرهن العقاري على أن نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري يستلزم عواقب التنازل عن المطالبات (التنازل). قواعد القانون المدني التي تنظم التنازل عن المطالبات، ولا سيما الفقرتين 1 و2 من المادة. 389، تحديد ما يلي:
وبالتالي، نظرًا لأن اتفاقية الرهن العقاري كانت خاضعة للتوثيق الإلزامي وتسجيل الدولة، فإن معاملة نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري، والتي تؤكد حقوق المرتهن بموجب التزام القرض والالتزام الناشئ عن رهن العقارات، تتطلب أيضًا التوثيق وتسجيل الدولة.
ويبدو أن مثل هذا التفسير لهذه القواعد لا يمكن اعتباره صحيحا للأسباب التالية:
وبالتالي، فإن نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري بموجب قانون الرهن العقاري يجب أن يتوفر شرطان، وهما:
فيما يتعلق بمعاملات نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري، هناك مشكلة أخرى - تحديد التسجيل الإلزامي لمكتسب الحقوق بموجب الرهن العقاري (مالك الرهن العقاري) في سجل الدولة الموحدة باعتباره المرتهن.
كما سبقت الإشارة إلى الفن. تحدد المادة 48 من قانون الرهن العقاري طريقة وشكل معاملة نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري. وتنص الفقرة 3 من هذه المادة على أن حائز الرهن العقاري يعتبر مالكه القانوني إذا كانت حقوقه مبنية على معاملة لنقل الحقوق بموجب الرهن العقاري وعلامة على الرهن العقاري قام بها المالك السابق.
وفي الوقت نفسه، الفن. 16 من قانون الرهن العقاري يمنح المالك القانوني للرهن العقاري الحق في أن يطلب من الهيئة التي نفذت تسجيل الدولة للرهن العقاري تسجيله في سجل الدولة الموحدة كمرتهن مع الإشارة إلى اسمه ومكان التسجيل (لـ الكيان القانوني - الاسم والموقع). ونؤكد على أن هذه المادة تعطي فقط لمشتري الحقوق المرهونة الحق في التسجيل في سجل الدولة الموحد، لكنها لا تلزمه بذلك بأي حال من الأحوال. يجوز للمالك القانوني للرهن العقاري استخدام هذا الحق لتبسيط إجراءات التفاعل مع المقترض عند إثبات حقوقه في الحصول على الأداء بموجب الالتزام النقدي المضمون بالرهن العقاري.
تنص المادة 17 من قانون الرهن العقاري على أنه عند ممارسة حقوقه، يلتزم صاحب الرهن بتقديم الرهن إلى الشخص الملتزم (المقترض) الذي يمارس الحق المقابل له، بناء على طلبه. وفي الوقت نفسه، بموجب البند 2 من الفن. 16 من قانون الرهن العقاري، المقترض الذي تلقى من المالك القانوني للرهن العقاري إشعارًا كتابيًا بتسجيل الأخير في سجل الدولة الموحد كمرتهن مع مستخرج معتمد حسب الأصول من هذا السجل، ملزم بدفع دفعات مؤقتة ( الأقساط السنوية لسداد القرض) على الالتزام المحدد، دون أن يطلب في كل مرة تقديمه له الرهن العقاري
وبالتالي، فإن الحق الممنوح للمقترض في مطالبة المالك القانوني بتقديم الرهن له لا يمكن ممارسته بعد أن يتم تسجيل مشتري الرهن العقاري في سجل الدولة الموحد كمرتهن وتقديم للمقترض مستندات تؤكد حقيقة ذلك تسجيل.
في الوقت نفسه، فإن غياب أو وجود سجل تسجيل مشتري الرهن العقاري (المالك القانوني للرهن العقاري) في سجل الدولة الموحدة كمرتهن لا يؤثر على صحة معاملة نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري. إن تسجيل المالك القانوني للرهن العقاري في سجل الدولة الموحد ليس معاملة قانون مدني، علاوة على ذلك، ليس جزءًا من الإجراءات اللازمة للتنفيذ السليم للمعاملة لنقل الحقوق بموجب الرهن العقاري ككل.
ومع مراعاة ما سبق ومراعاة أن تسجيل المالك القانوني للرهن العقاري في سجل الدولة الموحد يتم إدارياً وهي علاقة قانونية مستقلة لا تعتمد على العلاقة القانونية لنقل الحقوق بموجب الرهن العقاري، يمكننا أن نستنتج أن تسجيل الدولة للمالك القانوني للرهن العقاري لا يؤثر على صحة معاملة نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري. وبالتالي، نظرًا لحقيقة أنه، على عكس معاملة التنازل عن الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري، فيما يتعلق بمعاملة نقل الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري، فإن تشريعات الاتحاد الروسي لا تحدد متطلبات دولتها التسجيل، يمكن إتمام هذه المعاملة في أقرب وقت ممكن (خلال يوم عمل واحد).
إن الفترة التي تكون فيها سلطة التسجيل ملزمة بتسجيل مشتري الرهن العقاري في سجل الدولة الموحدة كمرتهن هي أيضًا ذات أهمية عملية. لذلك، وفقا للفقرة 3 من الفن. 16 من قانون الرهن العقاري، يجب أن يتم تسجيل المالك القانوني للرهن العقاري في غضون يوم واحد من لحظة تقديم مقدم الطلب إلى الهيئة التي نفذت تسجيل الدولة للرهن العقاري، عند تقديم المستندات اللازمة لذلك تسجيل.
ومع ذلك، يجب أن يؤخذ في الاعتبار أنه في حالة إبرام معاملة بيع محفظة قروض بعدد كبير من الرهون العقارية بين مؤسسات الائتمان، فإن الموعد النهائي الذي حدده القانون لتسجيل المالك القانوني للرهن العقاري في الدولة الموحدة من الواضح أن التسجيل مستحيل الوفاء به. على سبيل المثال، في عام 2004، كان موضوع معاملة مماثلة أجراها أحد البنوك العقارية أكثر من 300 رهن عقاري تبلغ قيمتها عشرات الملايين من الدولارات الأمريكية. من الصعب للغاية أن نتخيل أن سلطة التسجيل ستسجل هذا البنك باعتباره دائنًا لعدد محدد من القروض العقارية خلال يوم عمل واحد.
ميزة أخرى مهمة لمعاملة الحصول على الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري باستخدام الرهن العقاري هي القدرة على تقليل تكاليف مكتسب الحقوق من حيث دفع واجب الدولة المحصل عند تسجيل العقود. كقاعدة عامة، في الممارسة العملية، يتحمل مكتسب الحقوق (المحال إليه) تكاليف دفع الرسوم المحددة. ولكن عند نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري، فإن المعاملة نفسها لا تتطلب تسجيل الدولة الإلزامي، ويحق لمشتري الرهن العقاري، حسب تقديره الخاص، أن يقرر ما إذا كان سيتم التسجيل كمرتهن في سجل الدولة الموحد.
لتلخيص، يمكننا أن نستنتج أنه إذا تم اعتماد حقوق المُقرض من خلال الرهن العقاري، فسيتم تبسيط إجراءات التنازل عن الحقوق بموجب قرض الرهن العقاري. من المزايا المهمة للرهن العقاري من حيث التنازل عن الحقوق بموجب قروض الرهن العقاري هي القدرة على إتمام معاملة بسرعة لا تتطلب دفع رسوم كاتب العدل ورسوم الدولة، والتي، في ظروف سوق الإقراض العقاري المتطور في روسيا، يجذب اهتمام مؤسسات الائتمان باستخدام الرهن العقاري كأداة لإعادة تمويل قروض الرهن العقاري.
نظرًا لأن هذا النوع من الضمانات لا يتم تنظيمه بشكل صحيح على المستوى التشريعي وهو جديد في الممارسة المصرفية، فإن هناك عددًا من الأسئلة التي تنشأ عند فهم شروط هذه المعاملات والاتفاق عليها. دعونا ننظر إلى بعض منهم.
عند الاتفاق على شروط معاملة ضمان الرهن العقاري، من الضروري أن نأخذ في الاعتبار أن حجم ضمانات القرض سينخفض باستمرار، ومن المستحيل التنبؤ بدقة بالمبلغ. يتم تفسير هذا الظرف من خلال حقيقة أن المدين بالرهن العقاري يقوم، كقاعدة عامة، بدفع أقساط شهرية لسداد الديون. وفي هذا الصدد، ينخفض رصيد دين قرضه على القرض، مما يترتب عليه حتما انخفاض قيمة الرهن العقاري كضمان. بالإضافة إلى ذلك، يحق للمدين تنفيذ الوفاء المبكر الجزئي أو الكامل بالتزاماته، ونتيجة لذلك قد تنخفض قيمة الرهن العقاري المرهون كضمان بالكامل.
مع الأخذ في الاعتبار تفاصيل العلاقة القانونية قيد النظر، ينبغي للأطراف، أولاً، تحديد الحد الأدنى لمبلغ ضمان القرض، وثانيًا، الاتفاق على طريقة وإجراءات محددة للحفاظ على الحد الأدنى المتفق عليه من الضمان من قبل المقترض، على سبيل المثال. عن طريق استبدال وتعهد الرهون العقارية الإضافية. نظرًا لعدم وجود تنظيم تشريعي مفصل لهذه المسألة، ومن أجل ضمان احترام مصلحة المرتهن في الحصول على المبلغ المناسب من الضمان، فمن المستحسن النص في اتفاقية القرض على ما يلي:
تنشأ الحاجة إلى استبدال الرهون العقارية و/أو التعهد برهون عقارية إضافية في الحالات التي يكون فيها احتمال انخفاض مبلغ ضمانات القرض المتفق عليه بين الطرفين. تشمل الحالات الأكثر شيوعًا التي قد تؤدي إلى انخفاض مبلغ الضمان المحدد ما يلي: 1) السداد المبكر (الكامل أو الجزئي) من قبل المدين لدين القرض و2) حدوث التخلف عن سداد الرهن العقاري.
التخلف عن سداد الرهن العقاري يعني حدوث واحد على الأقل من الظروف التالية:
حيث أن السداد المبكر للقرض يقلل من القيمة السوقية للرهن العقاري، وعادة ما يرتبط عدم سداد الرهن العقاري بعواقب سلبية على صاحبه، مما قد يؤدي أيضًا إلى انخفاض قيمة هذا الضمان، وذلك لضمان الفوائد ومن المهم بالنسبة للدائن المرتهن أن يتم النص على آلية لاستبدال هذه الرهونات. ويمثل إجراء الاستبدال، من ناحية، نقل الرهون العقارية الإضافية كضمان، ومن ناحية أخرى، إعادة الرهن العقاري المسدد مبكرًا أو المتعثر إلى الراهن.
بالنسبة للحالات التي تنخفض فيها قيمة ضمانات القرض بشكل طبيعي، أي. فيما يتعلق بانخفاض القيمة السوقية للرهون العقارية المرهونة نتيجة وفاء المدينين بالتزاماتهم بسداد أقساط شهرية، يجب أن تنص اتفاقية التعهد على التزام المقترض بتحويل رهون عقارية إضافية إلى المرتهن بمبلغ يكفي الحفاظ على المبلغ المتفق عليه من الأمن. ولا يقترن الرهن بالرهون الإضافية بإعادة أي من الرهونات المرهونة سابقا.
بناءً على حقيقة أن جودة وسيولة الممتلكات المرهونة لهما أهمية كبيرة بالنسبة للمرتهن، قد تحدد اتفاقية الرهن المتطلبات الأساسية التي يفرضها المرتهن على الرهون العقارية المقدمة للاستبدال أو النقل الإضافي. على وجه الخصوص، قد يتم تحديد متطلبات الأدلة المستندية على ملاءة المدين الرهن العقاري؛ للحالة الفنية للعقار، وحق الرهن مصدق عليه برهن عقاري؛ لخصائص الرهن العقاري، بما في ذلك المرتهن الأصلي، وسعر الفائدة، والحد الأدنى والحد الأقصى لمبلغ القرض الصادر، ووجود ضمانات إضافية للقرض، وما إلى ذلك.
كما تظهر الممارسة، في بعض الأحيان أثناء وجود الالتزام المرهون، يتعين على الأطراف تغيير موضوع الرهن. وفي هذا الصدد، يبدو من المهم، من ناحية، الامتثال لمتطلبات تشريعات الاتحاد الروسي لتحديد موضوع التعهد، ومن ناحية أخرى، لتبسيط إجراءات استبداله.
لتعيين موضوع الرهن، من الأسهل الإشارة في الاتفاقية ذات الصلة إلى قائمة الرهون العقارية المرهونة وخصائصها. ومع ذلك، إذا كان من الضروري إزالة الرهون العقارية من الضمان أو رهن قروض عقارية جديدة، فسيضطر الطرفان إلى التوقيع على اتفاقيات إضافية لهذه الاتفاقية لتغيير موضوع الرهن، الأمر الذي سيؤدي إلى تعقيد الجانب التشغيلي للقضية بشكل كبير.
في هذه الحالة، من المهم العثور على مخطط بسيط للغاية، من وجهة نظر فنية، لإتمام المعاملة، والذي، على وجه الخصوص، سوف يتجنب إبرام اتفاقيات إضافية عندما يتغير تكوين الضمانات. على سبيل المثالمن الممكن إبرام اتفاقية رهن، حيث سيتضمن تحديد الضمان اسمه (الرهون العقارية)، والحد الأدنى لمبلغ الضمان الذي يجب أن يحتفظ به المرتهن، وكذلك تقييم الضمان المتفق عليه بين الطرفين . وبعد ذلك، عند رهن الرهن العقاري أو إعادته، سيتمكن الطرفان من الاقتصار على إعداد شهادات النقل والقبول ذات الصلة. من المهم أنه في هذه الحالة لن يكون من الضروري وضع اتفاقيات إضافية موقعة من قبل الأشخاص الأوائل بشكل منهجي، ولكن سيكون كافيًا إعداد شهادات قبول موقعة من الأشخاص الذين يقومون بالفعل بنقل وقبول الرهون العقارية.
لإثبات امتثال هذا الخيار للمتطلبات القانونية، يجب عليك الرجوع إلى الفن. 339 من القانون المدني للاتحاد الروسي، والتي بموجبها "يجب أن تشير اتفاقية الرهن إلى موضوع الرهن وتقييمه وجوهره وحجمه والموعد النهائي للوفاء بالالتزام المضمون بالرهن". لذلك، من أجل الامتثال لتشريعات الاتحاد الروسي فيما يتعلق بتحديد موضوعه في اتفاقية التعهد، في مثل هذه الاتفاقية يجب تحديد موضوع التعهد وتقييمه فقط. في الحالة قيد النظر، سيتم تحديد موضوع الرهن من خلال تحديد اسم الضمان (الرهن العقاري) ووصف خصائصه في شهادة النقل والقبول. يجب أيضًا تحديد تقييم الضمانات المتفق عليها بين الطرفين والحد الأدنى من الضمان الذي يحتفظ به المتعهد في اتفاقية الضمانات. وبالتالي، يمكننا أن نستنتج أن المخطط المقترح أعلاه لإعداد اتفاقية الرهن يلبي متطلبات تشريعات الاتحاد الروسي ويمكن تطبيقه من قبل المشاركين في العلاقات القانونية فيما يتعلق برهن الرهن العقاري.
عند إبرام أي اتفاقية قرض، بالنسبة للشخص الذي يقدم أموال القرض، تعتبر القضايا المتعلقة باختيار طريقة تأمين التزامات المقترض، فضلاً عن القدرة على تلبية مصالحه بسرعة وفعالية من خلال هذا الضمان، مهمة للغاية. عند رهن الرهن العقاري كأحد الطرق الممكنة لضمان الوفاء بالالتزامات، ستكون الظروف المهمة بشكل خاص للمرتهن هي:
قانون الرهن العقاري والفقرة 2 من الفن. 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي ينص مباشرة على إمكانية اتفاق الأطراف على إجراء خارج المحكمة لحبس الرهن العقاري. علاوة على ذلك، يمكن للطرفين تحديد تفاصيل هذا الإجراء خارج المحكمة مباشرة في اتفاقية التعهد. وهذا يمنح هذا النوع من الرهن مزايا معينة على رهن العقارات، حيث لا يمكن تلبية مطالبة المرتهن على حساب قيمة العقار إلا على أساس اتفاقية موثقة مبرمة بعد ظهور أسباب حبس الرهن (البند 1) من المادة 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
تتعلق قاعدة المادة بشكل غير مباشر بإجراءات حبس الرهن على الممتلكات. 16 من قانون الرهن العقاري، الذي يحدد إجراءات تسجيل الدولة للشخص الذي اكتسب حقوقًا بموجب الرهن العقاري (بما في ذلك نتيجة حبس الرهن) كمرتهن في سجل الدولة الموحد. على النحو التالي من الفقرة 3 من هذه المادة، لكي تتاح لمثل هذا الشخص فرصة تسجيل نفسه كمرتهن في سجل الدولة الموحد، يجب تأكيد حقوقه في الرهون العقارية:
وبما أن إجراءات نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري تنظمها المادة. 48 من قانون الرهن العقاري، ثم من أجل تسجيل مشتريها في سجل الدولة الموحد كمرتهن، يجب نقل الرهن العقاري إليه على أساس اتفاقية نقل الحقوق المبرمة وفقًا لمتطلبات المادة. 48 من قانون الرهن العقاري، والعلامة التي يضعها الأشخاص المذكورون أعلاه. إذا كان لدى الشخص حقوق في الرهن العقاري لأي سبب آخر، من أجل التسجيل في سجل الدولة الموحد، فسيتعين عليه تقديم قرار المحكمة المناسب.
وبالتالي، عند تحديد طريقة حبس الرهن العقاري، من الضروري أولاً الانتباه إلى الاتفاقية التي ستشكل الأساس لنقل الحقوق ومن سيكون حقه (التزامه) هو تحديد المالك الجديد للرهن العقاري.
تنص المادة 49 من قانون الرهن العقاري على ثلاث طرق للوفاء بمطالبات الدائن من الممتلكات المرهونة خارج المحكمة.
وفقا للفقرة 1. الفن. 350 من القانون المدني للاتحاد الروسي، بيع الممتلكات المرهونة، والتي بموجب المادة. 349 من القانون المدني للاتحاد الروسي، يتم حبس الرهن من خلال البيع في مزاد علني. لا ينص التشريع الحالي للاتحاد الروسي على التزام الرهن العقاري بوضع علامة على المالك الجديد للرهن العقاري لصالح مقدم العرض الفائز، وبالتالي سيضطر الأخير إلى الذهاب إلى المحكمة بالإضافة إلى ذلك من أجل الاعتراف بحقوقه في الرهن العقاري.
إذا كانت هناك أسباب لحبس الرهن على الضمان، يدخل المرتهن في صفقة لنقل حقوقه بموجب الرهن العقاري، وعلى حساب العائدات، يفي بمطالبة الدائن بشأن الالتزام المضمون بالضمان.
ومن الجدير بالذكر أن قانون الرهن العقاري لا يحدد لصالح من يجب أن يتم نقل الحقوق. وهذا يتيح لنا أن نستنتج أن الحقوق بموجب الرهن العقاري يمكن نقلها إلى الشخص الذي لا يشارك في المعاملة وإلى صاحب الرهن العقاري نفسه. في الحالة الأخيرة، نتيجة لإبرام اتفاقية بشأن نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري، فإن التزام المرتهن بسداد الدين الحالي سيتوقف عن طريق تعويض مطالبته المقابلة للمرتهن بدفع الحقوق المكتسبة.
لا تتضمن طريقة حبس الرهن هذه في البداية الذهاب إلى المحكمة. ومع ذلك، إذا رفض المرتهن لأي سبب من الأسباب إبرام اتفاقية نقل و/أو وضع علامة على المالك الجديد، فسيضطر المرتهن (أو أي مستحوذ آخر للحقوق) إلى اللجوء إلى مساعدة المحكمة من أجل إجبار المرتهن للدخول في اتفاق ونقل الحقوق بموجب الرهن العقاري لنفسه. وبالتالي، لا يمكن تنفيذ تلبية مطالبات الدائن دون المشاركة النشطة من جانب الراهن، مما يقلل من فعالية هذه الطريقة.
إذا فشل الراهن في الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية القرض أو قام بها بشكل غير صحيح، يجوز لصاحب الرهن، على أساس إقرار تعهد خاص مثبت من قبل الراهن، أن ينقل إلى أطراف ثالثة الحقوق بموجب الرهن العقاري من أجل حجب مبلغ الرهن العقاري. الالتزام المضمون برهنه من العائدات. وفي هذه الحالة يجب على المرتهن أن يبرم اتفاقية لنقل الحقوق مع طرف ثالث ويضع مذكرة لصالحه حول المالك الجديد للرهن العقاري. في هذه الحالة، لن تضطر إلى الذهاب إلى المحكمة للتعرف على حقوق مشتري الرهن العقاري، حيث سيتم تأكيدها من خلال معاملة نقل الحقوق وملاحظة حول المالك الجديد (الذي يلبي متطلبات الفقرة 2 فقرة 3 من المادة 16 من قانون الرهن العقاري).
ولكن لكي تكون قادرًا على تطبيق طريقة حبس الرهن هذه دون المساس بمصالح الأطراف، يجب أن تعكس بالضرورة في اتفاقية التعهد الحد الأدنى لسعر بيع الحقوق بموجب الرهن العقاري في مثل هذه الحالة. خلاف ذلك، ستتاح للمرتهن الفرصة لبيع الرهن العقاري بسعر مخفض بشكل واضح، مما سيؤثر بلا شك سلبا على الفائدة العقارية للمرتهن.
وباستخدام أي من الطريقتين الأوليين لحبس الرهن بشكل منفصل، قد يجد مشتري الرهن العقاري نفسه في وضع يضطر فيه إلى تقديم طلب إلى المحاكم للاعتراف بحقوقه. يمكن أن يكون لهذا الظرف تأثير على تكوين مصلحة المشترين المحتملين للحقوق بموجب الرهون العقارية، وعلى سعر الرهون العقارية، حيث من المرجح أن "يشمل" المشتري التكاليف المحتملة المرتبطة بالمحاكمة.
في الوقت نفسه، يمكن للمشاركين في المعاملات المدنية استخدام عدة أو كل الطرق المتاحة لحبس الرهن في وقت واحد، لأن قانون الرهن العقاري لا يقيدهم بهذه الطريقة. على سبيل المثال، الوضع التالي مقبول تمامًا: اتفق الطرفان على شرط بيع العقار في المزاد العلني، بالإضافة إلى ذلك، قام المرتهن بوضع نقش تعهد على الرهون العقارية. بعد ذلك، عند إبرام اتفاقية بشأن نقل الحقوق بموجب الرهن العقاري مع مقدم العرض الفائز، سيتمكن المرتهن، بموجب الصلاحيات الممنوحة بموجب مذكرة الرهن العقاري، من وضع علامة بشكل مستقل على المالك الجديد، الذي لن يضطر بالتالي إلى المطالبة بالاعتراف حقوقه في الرهن العقاري أمام المحكمة من أجل تسجيله كمرتهن.
لتلخيص ما سبق، يبدو من الضروري الإشارة إلى أنه من أجل تطوير ممارسة إعادة تمويل قروض الرهن العقاري، سيكون من الضروري إجراء تعديلات على بعض القوانين التشريعية التي تنص على:
بإمكانك إعادة تمويل قرضك العقاري بفائدة 6% بشروط تفضيلية في أحد البنوك المعتمدة من وزارة المالية للمشاركة في البرنامج (القائمة). ولا يمكنهم رفض تقديم مثل هذا الدعم، خاصة وأن التمويل يتم توفيره من أموال الميزانية وليس من أصول المقرض.
إن الدراسة الشاملة للمسألة لا تضمن دائمًا نتيجة إيجابية.. على موقعنا يمكنك مجانااحصل على النصائح الأكثر تفصيلاً بشأن مشكلتك من محامينا عبر النموذج عبر الإنترنت أو عبر الهاتف في موسكو ( +7-499-350-97-04 ) و سان بطرسبرج ( +7-812-309-87-91 ) .
كما تم التأكيد على أنه تم تطوير برنامج الرهن العقاري السكني كمساعدة حكومية. ستتمكن العائلات الروسية التي لديها طفلان أو أكثر من الاستفادة من شروط الإقراض التفضيلية. وسبق أن أعلن رئيس الحكومة الروسية دميتري ميدفيدي عن بداية تطوير هذا المشروع في شهر مايو من العام الماضي.
ستتمكن العديد من العائلات من الحصول على شروط قرض إسكان مواتية بفضل قانون إعادة تمويل قروض الرهن العقاري في عام 2019. تم الإعلان عن قانون إعادة التمويل هذا منذ فترة طويلة، ولكن لم يظهر تأكيد رسمي لذلك إلا مؤخرًا. سنقوم في هذه المادة بتحليل جوهر هذا القانون التشريعي والفوائد التي سيحصل عليها المواطنون منه.
إذا كانت تكلفة الشقة 2500000 روبل، فقد دفعت دفعة أولى بنسبة 30٪، واقترضت 1750000 روبل من البنك لمدة 20 عامًا بمعدل 15٪ سنويًا، مع الأقساط السنوية سيتعين عليك دفع 23044 روبل شهريًا، وستكون الدفعة الزائدة على القرض 3780516 روبل . وفقًا لطريقة الدفع التفاضلية، سيكون الدفع الشهري 29167 روبل، يليه انخفاض تدريجي إلى 7383 روبل، وستكون الدفعة الزائدة على القرض 2635938 روبل.
هناك إيجابيات وسلبيات لإعادة تمويل الرهن العقاري. لا تعمل البنوك أبدًا بخسارة، لذا فإن أي اتفاقية تفترض أن العميل يوافق على شروط مفيدة لمؤسسة الائتمان. إن إعادة تمويل ديون الرهن العقاري ليس لها مزايا فحسب، بل لها عيوب أيضًا:
قضية مهمة هي خصم الضرائب لإعادة تمويل الرهن العقاري. وستكون متاحة للمقترض بشرط أن تحتوي الاتفاقية الجديدة أيضًا على تعريف لما يتم إصدار الأموال من أجله. كما لا توجد مشاكل في الحصول على خصم عقاري، لأن اتفاقيات القروض تتعلق في الواقع بقطعة واحدة من العقارات.
يهتم المقترضون الذين قرروا تخفيض سعر القرض بمسألة كيفية إعادة تمويل رهنهم العقاري بأقل تكاليف زمنية. تعتمد السرعة النهائية لمعالجة الطلب وإجراءات إعادة التمويل على سرعة مؤسسة الائتمان المحددة وعلى المقترض نفسه. إذا كان لديه جميع المستندات اللازمة في يديه، فسيكون الوقت الذي يقضيه بطبيعة الحال أقل بكثير.
تختلف المراجعات حول إعادة تمويل قروض الرهن العقاري قليلاً عن المراجعات المتعلقة بالخدمات المصرفية الأخرى. يتحدث المستخدمون في كثير من الأحيان عن المشكلات التي نشأت بدلاً من الحديث عن التجارب الإيجابية في إعادة التمويل. تشير المراجعات السلبية، كقاعدة عامة، إلى إعادة التمويل الفاشلة، عندما يؤخر البنك بشكل كبير معالجة الطلب أو يطلب المزيد والمزيد من المستندات من المقترض.
1. تقديم المستندات للبنك بخصوص قرض قائم من بنك آخر:
شهادة (حساب) بمبلغ السداد اعتبارًا من تاريخ السداد المبكر للقرض المعاد تمويله (يتم تقديمه عند تقديم طلب إضافي من البنك)؛
تفاصيل البنك الدائن الأصلي
2. فتح حساب، توقيع اتفاقية القرض، اتفاقية الرهن العقاري، اتفاقية الرهن العقاري، اتفاقية التأمين ودفع قسط التأمين.
4.1. عند استخدام الموقع، يؤكد المستخدم ما يلي: - لديه جميع الحقوق اللازمة التي تسمح له بالتسجيل (إنشاء حساب) واستخدام خدمات الموقع؛ - يشير إلى معلومات موثوقة عن نفسك بالقدر اللازم لاستخدام خدمات الموقع، ويتم وضع علامة على الحقول الإلزامية لتوفير المزيد من خدمات الموقع بطريقة خاصة، ويتم توفير جميع المعلومات الأخرى من قبل المستخدم وفقًا لتقديره الخاص. - يدرك أن المعلومات التي نشرها المستخدم عن نفسه على الموقع قد تصبح متاحة لأطراف ثالثة غير محددة في هذه السياسة ويمكن نسخها وتوزيعها بواسطتهم؛ - مطلع على هذه السياسة ويعرب عن موافقته عليها ويتحمل الحقوق والالتزامات المحددة فيها. يعد التعرف على شروط هذه السياسة وتحديد المربع الموجود أسفل الرابط الخاص بهذه السياسة بمثابة موافقة كتابية من المستخدم على جمع البيانات الشخصية التي يقدمها المستخدم وتخزينها ومعالجتها ونقلها إلى أطراف ثالثة.
في حالة العائلة لم تستخدم matkapital بعدلسداد قرض الرهن العقاري (على سبيل المثال، توقع ولادة طفل ثانٍ)، لكنه سوف يفعل ذلك، فيمكن استخدام شهادة رأس مال الأمومة في المستقبل بعد إعادة التمويل لسداد قرض جديد. ومع ذلك، هناك بعض الصعوبات هنا أيضا.
والحقيقة هي أنه عند إعادة التمويل الغرض من القرض يتغير- لم يعد هذا "شراء المباني السكنية"، كما هو مطلوب بموجب قانون رأس مال الأمومة، و ""قرض لسداد الالتزامات تجاه طرف ثالث (بنك آخر)". وهذا على الرغم من أن الالتزامات بموجب القرض الثاني مضمونة أيضًا برهن عقاري - أي. تعهد عقاري مسجل رسميًا في Rosreestr!
إذا أبرمت اتفاقية مع بنك جديد، فستحتاج أيضًا إلى إبرام اتفاقية تأمين جديدة (في معظم الحالات، يمكنك استرداد أموالك مقابل الاتفاقية القديمة). يمكنك أيضًا القيام بذلك بحيث يتم احتساب العقد القديم مقابل العقد الجديد (وهذا ممكن إذا كانت شركة التأمين معتمدة من قبل البنك الجديد)، ومن الأفضل توضيح هذه المشكلة مع البنك.
لنفترض أنك في حيرة من مسألة إعادة تمويل الرهن العقاري الخاص بك والعثور على بنك جديد يقدم شروطًا أكثر ملاءمة. هل يستطيع البنك القديم منع ذلك؟ وكانت هناك مثل هذه الحالات في الممارسة العملية. يتم تحديد هذه التفاصيل الدقيقة في العقد. في هذه الحالة، تشير البنوك إلى المادة 43 من القانون الاتحادي رقم 102-FZ "بشأن الرهن العقاري". هناك دقة هنا. قد يقوم البنك الجديد أولاً بسداد الرهن العقاري الخاص بك بالكامل للبنك القديم، وينتظر رفع الرهن عن العقار، ثم يسجل الرهن على نفسه عن طريق إصدار قرض لك. فقط في هذه الحالة قد تواجه مشاكل في استرداد ضريبة الرهن العقاري، لذلك من الأفضل استشارة محامٍ أولاً.
عادة، مع فترة طويلة من القرض الأولي، وعدد قليل من الدفعات التي تم سدادها بالفعل، وفرق قدره 2٪ في الأسعار، يتم استرداد التكاليف المرتبطة في السنة الأولى. إذا تم تحقيق الحق في الخصم الضريبي بالكامل في نفس الوقت، فمن المؤكد أن الأمر يستحق اتخاذ قرار بشأن إعادة التمويل.
إعادة تمويل القروض، مثل إعادة الهيكلة، هي أداة يمكن للمقترض من خلالها حل مشاكله المالية وضمان السداد الطبيعي للقرض الحالي. في كثير من الأحيان، يتم خلط هذه التعريفات، ولكن هذا خطأ. إذا كان الأمر ينطوي على إجراء تغييرات على اتفاقية القرض الحالية، فعند إعادة التمويل، يتم إبرام اتفاقية جديدة تمامًا مع المقترض. علاوة على ذلك، يمكن صياغة مثل هذه الاتفاقية في البنك الذي يوجد فيه قرض للمقترض بالفعل، وفي بنك آخر، وهو أمر مستحيل بطبيعة الحال أثناء إعادة الهيكلة.
بالإضافة إلى ذلك، لا توافق المؤسسات الائتمانية على إعادة هيكلة الديون إذا كان الغرض منها الحصول على منفعة مالية للمقترض. قد تكون أسباب إعادة التمويل هي الوضع المالي الصعب للمقترض (وكذلك أثناء إعادة الهيكلة)، ورغبة الأخير في الحصول على فوائد مادية من هذا الإجراء. دعونا نفكر في هذا المفهومإعادة التمويل
بالتفصيل.
إعادة التمويل
يدل الحصول على قرض جديد
، من أجل سداد القديم. ينص القانون على إمكانية إعادة التمويل في البنك الخاص بك (في البنك الذي تم فيه الحصول على القرض الأصلي) وفي بنك آخر. ومع ذلك، ينبغي أن تؤخذ نقطة واحدة في الاعتبار هنا: يتم إعادة التمويل من قبل المقترض من أجل سداد القرض الحالي، وهذا السداد، بطبيعة الحال، سيكون مبكرا. وفي الوقت نفسه، تحتاج إلى التأكد من أن اتفاقية القرض الحالية تسمح بالسداد المبكر، وأن رسوم السداد المبكر ليست مرتفعة للغاية - أي أنه يجب عليك أن تزن ما إذا كان ذلك سيحققإعادة التمويلالفائدة الفعلية للمقترض؟ كما أن مراعاة تكاليف إعادة إعداد الوثائق له أهمية قصوى.
معنى إعادة التمويلسوف يكون متى سيتم إبرام اتفاقية قرض جديدة بشروط أكثر ملاءمة(بسعر فائدة أقل: من الناحية المثالية، يجب أن يكون الفرق في أسعار الفائدة، للحصول على فوائد حقيقية، على الأقل 2-3٪) من اتفاقية القرض القديمة وإذا حدث سداد الدين القديم بأقل خسائر للمقترض.
كما سبق ذكره أعلاه،إعادة التمويليمكن تنفيذها إما في نفس البنك الذي حصل فيه المقترض على قرض بالفعل، أو في بنك آخر. وفي الوقت نفسه، فإن الأسباب التي تدفع المقترض إلى الحصول على قرض جديد من بنك آخر لن تكون ذات أهمية خاصة لمؤسسة الائتمان. ولكن لكي يتمكن البنك القديم من إصدار بنك جديد، لا بد من تقديم أسباب وجيهة. عادةً، لن يصدر البنك الذي حصل فيه المقترض على قرض بالفعل قرضًا آخر إلا إذا رأى أن الأسباب المقدمة مهمة: في حالة الوضع المالي الصعب للمدين (ستتطلب هذه الحقيقة تأكيدًا مستنديًا بالشهادات ذات الصلة)، في حالة إجراءات الطلاق وتقسيم الممتلكات، عند تسجيل وراثة الممتلكات، وما إلى ذلك.
في كلمة واحدة، فالبنك الذي قدم بالفعل للمقترض قرضًا واحدًا قد يفي بالقرض الأخير في منتصف الطريق ويقدم قرضًا آخر، أو ربما لاخاصة إذا كان الغرض من القرض الجديد هو إبرام اتفاقية بشروط أكثر ملاءمة للمقترض - في هذه الحالة، قد يعتبر البنك هذا الإجراء غير مربح لنفسه. كقاعدة عامة، إذا كان حجم القرض كبيرًا، فلن يرغب البنك في خسارة مثل هذا العميل وسيقوم بإصدار إعادة التمويل. ولكن، مع ذلك، في عدد من البنوك، لا يتم إضفاء الطابع الرسمي على إعادة التمويل لمقترضيها من حيث المبدأ، لأنه على أي حال غير مربح للبنك. يجب أن تكون مستعدًا لمثل هذا التحول في الأحداث - في هذه الحالة، الخيار الوحيد هو التقدم بطلب للحصول على قرض من بنك آخر.
إجراءات إعادة التمويلكقاعدة عامة، يشبه الإجراء المعتاد للحصول على قرض - في كلتا الحالتين، يتم إضفاء الطابع الرسمي على المعاملة من خلال إبرام اتفاقية قرض. مطلوب المقترض الوثائق التالية:
- طلب للحصول على قرض
-نسخة من جوازات سفر المقترض والمقترضين المشاركين
- شهادة الدخل والوثائق التي تؤكد الوضع المالي والعمالة للمقترض / المقترض المشارك
-اتفاقية القرض ووثيقة عن تاريخ سداد القرض
- شهادة تسجيل الدولة لملكية السكن، مستخرجة من سجل الدولة الموحد للعقارات
- شهادة من الدائن الحالي برصيد الدين بموجب اتفاقية القرض.
وبناءً على هذه المستندات، سيقرر البنك ذلكإعادة التمويل.
رغم ذلك، متى إعادة تمويل قرض الرهن العقاريينبغي أن تؤخذ في الاعتبار بعض الفروق الدقيقة:
- في حالة إعادة التمويل في بنك آخر غير البنك الذي تم إصدار قرض الرهن العقاري فيه، يجب عليك على الفور معرفة ما إذا كان من الممكن الحصول أولاً على المال لسداد القرض الأول، ثم تسجيل التعهد بنفس العقار في البنك الجديد
-هل من الممكن سداد القرض الأول مبكرًا (يحظر عدد من البنوك سداد القرض المبكر - من 3 إلى 12 شهرًا)
- إعادة تمويل قروض الرهن العقاري للشراء، وخاصة الرهن العقاري في منزل قيد الإنشاء، أمر صعب للغاية
- قد تنشأ صعوبات أثناء إعادة التمويل إذا تم تسجيل الأطفال القصر في الشقة، ولا يمتلك المقترض أي عقارات أخرى.
ويجب أن تعرف ذلك أيضًا عند التسجيلجديد القرض العقاري
قد تحدث النقاط التالية:
- قد لا تتطابق متطلبات التأمين العقاري - في هذه الحالة سيتعين عليك الحصول على تأمين جديد
- من الضروري إعادة تقييم العقار - ويعتمد على ذلك إصدار قرض جديد ومبلغه. لأن أسعار العقارات في تزايد مستمر، معإعادة التمويلفي عدد من البنوك، يمكنك الحصول على مبلغ قرض أكبر من مبلغ القرض الحالي، بناءً على التكلفة المتزايدة للشقة
- إلى أن يتم تأمين اتفاقية القرض الجديدة بضمانات عقارية (لا يوجد إعادة تسجيل الضمان لدى بنك جديد)، يحدد البنك سعر فائدة أعلى نظرا لتحمله مخاطر متزايدة، إلا أن هذا المعدل هو عادة لا يكون أعلى من المعدل الحالي على القرض المعاد تمويله
- تعتمد مدة القرض الجديد على نوع المنتج - شقة في السوق الثانوية أو في مبنى جديد، وعند إعادة تمويل القروض غير المستهدفة المضمونة بشقة موجودة - على خصائص جودة الشقة. اعتمادا على هذا العامل، يمكن زيادة أو تقليل مدة اتفاقية القرض الجديدة.
إعادة التمويليسمح لك بسداد قرض حالي بقرض جديد أكثر ملاءمة من حيث أسعار الفائدة أو الشروط أو مبلغ الائتمان أو القرض. ومع ذلك، ينبغي أن يكون مفهوما أن هذه العملية لها إيجابيات وسلبيات، لذلك لا ينبغي اللجوء إليها إلا بعد حساب جميع التكاليف والفوائد المستقبلية بعناية.
