رقم هاتفنا + 7-905-5555-200
المحلول
باسم الاتحاد الروسي
محكمة مقاطعة كراسنوسيلسكي الفيدرالية في سان بطرسبرج
كجزء من رئيس المحكمة Mazurov N.E.
وكيل الوزارة Boronina I.O. ،
بعد أن نظرت في قضية مدنية في دعوى مدنية بشأن مطالبة ألكسندر ليونيدوفيتش شيفتشوك ضد إيرينا بتروفنا أوزلكوفا بشأن البيع القسري لحصة من شقة ، واسترداد تعويض نقدي
المثبتة:
A. L. Shevchuk رفع دعوى قضائية ضد Uzelkova AND.P. بشأن البيع القسري لشقة من غرفة واحدة *** في سانت بطرسبرغ والدفع له بعد بيعها *** روبل ، في إشارة إلى أن كلاهما يملكان هذه الشقة على قدم المساواة ، ومن المستحيل التعايش فيها ، بما في ذلك الإقامة في مدينة أخرى ... ثم أوضح المدعي ادعاءاته ، وطلب إلزام المدعى عليه بنفس المبلغ بدفع تعويض نقدي له وفقًا لأحكام المادة. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي.
بموجب قرار محكمة منطقة كراسنوسيلسكي الجزئية في 21 ديسمبر 2009 ، أل شيفتشوك تم رفض الادعاء.
ألغى قرار الكلية القضائية للقضايا المدنية لمحكمة مدينة سانت بطرسبرغ بتاريخ 30 مارس 2010 قرار المحكمة المحلية. تم إرسال القضية لمحاكمة جديدة بتشكيلة مختلفة من المحكمة.
في جلسة الاستماع ، أيد ممثل المدعي ادعاءاته ، وطلب إلزام المدعى عليه بدفع رسوم Shevchuk A.L. كتعويض عن نصيبه من الشقة المتنازع عليها *** روبل. مبلغ التعويض هذا حقيقي ، ويتوافق مع تقييم القيمة السوقية لحصة ثانية واحدة ، بما في ذلك المبلغ الذي أنشأته المؤسسة الموحدة لولاية سانت بطرسبرغ ، "إدارة مدينة الجرد وتقييم العقارات" وإلغاء سجل التسجيل لـ ½ نصيب الشقة المسماة.
يعتبر المدعى عليه مبلغ التعويض مبالغًا فيه ، ويوافق على دفع المدعي مقابل حصته في الشقة المتنازع عليها *** روبل.
بعد سماع حجج المدعى عليه ، ممثل المدعي ، بعد فحص الأدلة التي تم جمعها ، تعتبر المحكمة الدعوى مبررة ، بناءً على ما يلي.
على النحو التالي من مواد القضية والتي أنشأتها المحكمة ، فإن الأطراف ، وفقًا لشهادة الحق في الميراث بإرادة 23.04.2006 ، هم أصحاب حصص متساوية في شقة من غرفة واحدة *** في كراسنوي سيلو (21-26).
A. L. Shevchuk يعيش في ز. *** والتفت إلى المدعى عليه باقتراح لاسترداد حصته. مبلغ التعويض عن نصيبه ، الذي يطلب استرداده من المدعى عليه ، هو *** روبل.
حسب الفن. 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمكن تقسيم الملكية في الملكية المشتركة بين المشاركين فيها بالاتفاق بينهم. يحق للمشارك في الملكية المشتركة المطالبة بفصل حصته عن الملكية المشتركة. إذا فشل المشاركون في الملكية المشتركة في التوصل إلى اتفاق حول طريقة وشروط تقسيم الملكية المشتركة أو فصل حصة واحدة منهم ، يحق للمشارك في الملكية المشتركة أن يطلب قضائيًا الفصل العيني من ملكيته. نصيب من الملكية المشتركة. إذا كان تخصيص حصة عينية لا يسمح به القانون أو كان مستحيلًا دون ضرر غير متناسب للممتلكات في الملكية المشتركة ، يحق للمالك الناشئ أن يدفع له قيمة حصته من قبل مشاركين آخرين في الملكية المشتركة. عدم التناسب في الممتلكات المخصصة عينيًا لمشارك في الملكية المشتركة على أساس هذه المادة ، يتم إلغاء حصته في حق الملكية عن طريق دفع مبلغ مناسب من المال أو تعويض آخر. يسمح بدفع تعويض للمشارك في الملكية المشتركة من قبل باقي الملاك بدلاً من تخصيص حصته العينية بموافقته. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك ضئيلة ، ولا يمكن تخصيصها حقًا وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدام الممتلكات المشتركة ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة لدفع تعويضات له. عند استلام التعويض وفقًا لهذه المادة ، يفقد المالك حق المشاركة في الملكية المشتركة.
وفقًا لنص المادة المذكورة ، تكون مطالبات المدعي معقولة وقد وافق المدعى عليه عليها.
يتوافق مبلغ التعويض بالروبل *** مع تقرير تقييم القيمة السوقية لحصة ثانية واحدة من الشقة المتنازع عليها والتي أعدتها مؤسسة سانت بطرسبرغ الموحدة الحكومية "إدارة مدينة الجرد وتقييم العقارات" الذي قدمه . أكده مقتطف من نشرة العقارات بتاريخ 12.07.2010 عن تكلفة شقة من غرفة واحدة بنفس الحجم في *** روبل.
تم تحديد نفس القيمة السوقية تقريبًا (بالروبل ***) من قبل مركز التقييم والاستشارات في سانت تم تخفيض تكلفتها بنسبة 20 ٪ ، ولا تدحض القيمة السوقية لهذه الشقة بالروبل ***.
في مثل هذه الظروف ، تخضع مطالبات المدعي للرضا.
يسترشد بالفن. فن. 194-198 قانون الإجراءات المدنية للاتحاد الروسي ، محكمة
مقرر:
إلزام إيرينا بتروفنا أوزلكوفا بدفع ألكسندر ليونيدوفيتش شيفتشوك كتعويض عن نصف حصته في شقة *** في سانت بطرسبرغ *** روبل.
تدرك أن Uzelkova Irina Petrovna ** 19 ديسمبر ** سنة الميلاد هي جواز سفر *** صادر عن *** ، مسجل في *** ملكية الشقة بأكملها المكونة من غرفة واحدة # ** بمساحة إجمالية قدرها 29.6 قدم مربع متر ، وتقع في الطابق السادس من مبنى سكني ***.
للاعتراف بعدم صلاحية تسجيل حق ملكية ½ نصيب هذه الشقة لشيفتشوك ألكسندر ليونيدوفيتش **. ** 05.19 ** سنة الميلاد اعتبارًا من 25.08.2008 ، رقم التسجيل ***.
يمكن استئناف قرار المحكمة أمام محكمة مدينة سانت بطرسبرغ في غضون 10 أيام.
عادت الكوليجيوم القضائي للقضايا المدنية للنظر مرة أخرى إلى محكمة مقاطعة فاسيليوستروفسكي في سانت بطرسبرغ مطالبة إحدى سكان جزيرة فاسيليفسكي ماريا ألكسينكوفا ضد ميخائيل أليكسيف ، الذي اشترى ثلث الحصة في شقة زوجها السابق تقريبًا ربع منذ قرن من الزمان بعد الطلاق. المدعية وابنتها تمتلكان ثلثي الشقة المكونة من ثلاث غرف وهما مع المدعى عليه في حالة حرب شقة منذ أوائل التسعينيات. نقضت محكمة النقض قرار المحكمة المحلية ، التي رفضت مطالبة ألكسينكوفا بالاعتراف بحصة أليكسييف على أنها غير ذات أهمية وبإلغاء ملكيته لها ، مع إلزام المدعي بدفع تعويض مالي له.
وأثبتت المحكمة أن أليكسييف ، الذي يعيش مع أسرته في شقة أخرى ، يحافظ على غرفته في المسكن المثير للجدل مقفولة ، ويحتفظ بممتلكاته الشخصية هناك. اشترى الحصة من زوج أليكسينكوفا السابق في بداية التسعينيات ، ومنذ ذلك الحين كانت هناك مواجهة صعبة بين الجيران. في الوقت نفسه ، تعيش أليكسينكوفا وابنتها في شقة ، وهذا هو المكان الوحيد للعيش فيهما ، ووفقًا للمدعى عليه ، لا يسمحان له بالدخول إلى الشقة (وإذا دخل ، فلا يُسمح لهما باستخدام الشقة). السباكة).
لقد حاولوا ، وفقًا للمحكمة ، مرات عديدة التخلص من رفيق السكن غير المرغوب فيه وفقًا لمخططات مختلفة ، لكنهم لم ينجحوا: تخصيص 1/3 في شقة بمساحة 67 مترًا مربعًا أمر مستحيل ماديًا دون التسبب في ذلك. إلحاق ضرر غير متناسب بالممتلكات ، ورفض أليكسيف بيع الحصة لها. في غضون ذلك ، اعتُبر الشراء الإجباري للمساكن مستحيلاً حتى الآن: لا يمكن دفع التعويض بدلاً من تخصيص حصة عينية وفقًا للقانون إلا إذا أعرب المالك عن إرادته.
في عام 2014 ، ذهبت ألكسينكوفا إلى المحكمة بدعوى الاعتراف بحصة أليكسييف على أنها غير ذات أهمية وإنهاء حقوق الملكية الخاصة به. يستند هذا الادعاء إلى المادة 252 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، التي تنص على ما يلي: " يجوز دفع تعويض للمشارك في الملكية المشتركة من قبل باقي الملاك بدلاً من تخصيص حصته العينية من بلدهموافقة. في الحالات التي تكون فيها حصة المالك ضئيلة ، فلا يمكن تخصيصها حقًا وليس لديه مصلحة كبيرة في استخدامالملكية ، يجوز للمحكمة ، حتى في حالة عدم موافقة هذا المالك ، إلزام المشاركين الآخرين في الملكية المشتركة بدفع تعويض له".
ومع ذلك ، حتى الآن ، انتهت جميع محاولات شراء حصة بالقوة في شقة من قبل المحكمة بالفشل: ألغت نفس المحكمة العليا جميع القرارات التي استوفت هذه المتطلبات. الآن ، على العكس من ذلك ، ألغت المحكمة قرار الرفض وأعادت القضية لمحاكمة جديدة ، مما ألزم محكمة مقاطعة فاسيليوستروفسكي بإجراء تقييم أكثر دقة لحجة المدعي بأن المدعى عليه لديه مساكن أخرى ، ولا يعيش في الشقة المتنازع عليها ، و لا توجد علاقات عائلية بين طرفي النزاع.
وفقًا لإيفان ريشيتنيكوف ، الشريك الإداري ، "فإن تعريف القوات المسلحة مثير جدًا للاهتمام ومفيد للممارسة:" حتى الآن ، كان تقاسم الملكية في روسيا أمرًا مستحيلًا ، وكانت مثل هذه النزاعات مشتعلة ومشتعلة لعقود ولم تتمكن من الانطلاق . كانت هناك حاجة إلى آلية الفصل القسري ، بطبيعة الحال ، وحقيقة أنه بدأ في العمل أمر جيد. وبطريقة مماثلة ، فإن آلية الاستبعاد من مجتمع الملاك المشتركين - Greenmailers ، التي ماتت منذ فترة طويلة. منذ وقت طويل ، بدأ العمل مؤخرًا ".
"أولاً ، هذا التعريف لا يعني أن محكمة فاسيليوستروفسكي ستلبي هذا الادعاء بشكل مباشر الآن ،" المحامية إيرينا إيفانوفا ليست في عجلة من أمرها لاستخلاص النتائج. "وثانيًا ، هذا سلاح ذو حدين. فمن ناحية ، فإنه يجعل من الممكن حل النزاعات ، الذين ليس لديهم اليوم حل قانوني. ومن ناحية أخرى ، لا يمكنني أن أضمن أن أصحاب العقارات السود في الغد لن يستخدموا هذا المخطط ، بعد أن اشتروا غرفة في شقة مشتركة ، لطرد مالكي جميع الغرف الأخرى عن طريق المحكمة ".
ومع ذلك ، يرى أصحاب العقارات البيض أيضًا أن هذه الآلية القانونية إيجابية للغاية. "عند تسوية الشقق الجماعية وخروتشوف ، هناك مثل هذه الأسئلة المؤلمة عندما يكسر مالك الغرفة الأخيرة سعرًا غير واقعي أعلى بعشرات المرات من سعر السوق ، وبسببه تعاني تسع عائلات أخرى تريد التفريق إلى شققهم الخاصة ، يقول المالك. "أعتقد أن الآلية ستتطور وستتلقى جميع هذه القضايا تدريجيًا تقييمًا قضائيًا مناسبًا. في القانون الإنجليزي ، تم إثبات أنه بعد شراء 51٪ من العقار ، وبعد الحصول على موافقة مشروع استثماري لتطوير هذا الكائن في البلدية ، يمكنك أن تعرض على المالكين الآخرين سعر استرداد ، وإذا رفضهم اللجوء بجرأة إلى المحكمة لشراء الأسهم بالسعر الذي حددته المحكمة ".
يعد توزيع الشقق الجماعية موضوعًا مهمًا بشكل خاص لسانت بطرسبرغ. يوجد أكثر من 80 ألف شقة مشتركة في سانت بطرسبرغ ، يقع معظمها في المنطقة المركزية.
الملكية المشتركة لها الكثير من الخصائص القانونية والتفاصيل الدقيقة. سنخبر في المقال كيف يمكن حرمان مالك الشقة من الحصة وكيفية الحماية من مخاطر تنفير الحصة.
في حالة الملكية المشتركة ، فإن الممتلكات مملوكة لعدة أشخاص (ملاك مشتركين) ولكل منهم يتم تحديد حصة محددة في الملكية المشتركة لهذا العقار.
البند 2 من الفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
يمكن أن يكون العقار في ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المالكين في حق الملكية (الملكية المشتركة).
حصة كل شريك في الملكية هي جزء من الحق الشخصي في الملكية ، معبراً عنه بالمعنى الحسابي. يتم تحديد حجم الحصة من خلال القواعد التشريعية أو بالاتفاق بين المالكين المشاركين. في حالة عدم وجود تعليمات واتفاقيات ، يعتبر الأشخاص أصحاب حصص متساوية.
التنازل عن السهم هو نقل الحقوق إليه إلى شخص آخر. يحق للشريك في الملكية ، بناءً على رغبته ، البيع أو التبرع أو التوريث أو التصرف بأي شكل آخر في حصته العائدة له.
تم وضع إجراء محدد للتنازل عن حصة من الناحية القانونية. إذا قرر مالك جزء من العقار المشترك بيعه ، فعليه أن يأخذ في الاعتبار حق الشفعة في شراء المالكين المشتركين.
البند 1 من الفن. 250 من القانون المدني للاتحاد الروسي:
عندما يتم بيع حصة في الملكية المشتركة إلى طرف خارجي ، يكون للمشاركين الآخرين في الملكية المشتركة حق وقائي في شراء الحصة المباعة بالسعر الذي بيعت به ، وبشروط أخرى متساوية ، باستثناء حالة البيع بسعر المزاد العلني ، وكذلك في حالات بيع حصة في الملكية المشتركة لقطعة الأرض من قبل مالك جزء من مبنى أو هيكل يقع على قطعة الأرض هذه ، أو من قبل مالك العقار في المبنى أو الهيكل المذكور .
يلتزم البائع بإخطار المالكين المشاركين للبيع المخطط له كتابةً. قد يؤدي انتهاك إجراء التفويض إلى الاعتراف بأن المعاملة غير صالحة.
لا يمكن للمشاركين في الملكية المشتركة سحب الأسهم من بعضهم البعض. تعتبر أي طرق للضغط المعنوي أو المادي من أجل بقاء الشريك في الملكية غير قانونية.
لا يجوز الحرمان من الملكية إلا في حالات استثنائية. هناك ثلاث طرق لحرمان المالك من نصيب في الشقة:
دعنا نفكر في كل طريقة بمزيد من التفصيل.
هذه طريقة سلمية لحل القضية. يجتمع الملاك على "طاولة المفاوضات" ويحاولون التوصل إلى حل وسط.
على سبيل المثال ، يمكن أن يعرض الملاك المشتركون على مالك غير مرغوب فيه لشراء حصته. بالاتفاق الطوعي ، الجميع راضون عن القرار.
الشرط المسبق لسحب السهم بقرار من المحكمة هو دائمًا الإجراءات غير القانونية للمالك. يمكن أن تكون الظروف التالية بمثابة بداية الإجراءات القانونية:
لا يمكن الحجز القسري إلا بقرار من المحكمة. وهذا يكفله القانون.
البند 3 من الفن. 35 من دستور الاتحاد الروسي:
لا يجوز حرمان أي شخص من ممتلكاته إلا بقرار من المحكمة. لا يمكن تنفيذ النقل الإجباري للممتلكات لتلبية احتياجات الدولة إلا بشرط التعويض المسبق والمعادل.
إذا لم يوافق المالك على نقل الملكية طواعية ، ولم تكن هناك أسباب لاتخاذ قرار المحكمة المناسب ، فهناك طريقة واحدة فقط للخروج - الاسترداد الإجباري لحصة غير مهمة.
لتنفيذ الاستحواذ الإجباري ، يجب استيفاء ثلاثة شروط في وقت واحد:
في هذه الحالة لا يهم ما إذا كان المالك يوافق على التفويض أم لا. إذا قررت المحكمة استيفاء جميع الشروط الثلاثة ، فسيتم استبعاد الحصة وسيتلقى المالك تعويضًا ماديًا.
من المثير للاهتمام أن مفهوم "الحصة الضئيلة" لم يتم تحديده بأي شكل من الأشكال من الناحية التشريعية. ما مدى أهمية الحصة في حق الملكية المشتركة ، يقرر القاضي في كل قضية على حدة.
تأخذ المحاكم في الاعتبار مجموعة العوامل الثلاثة - جزء صغير من الحصة ، واستحالة التخصيص العيني ، وعدم استخدام الممتلكات. إذا كانت إحدى النقاط على الأقل لا تتوافق مع الواقع ، فلن يتمكنوا من إجبار بيع حصة المالك.
من أجل ضمان حصولك على قرار قضائي لصالحك ، يمكنك اللجوء إلى خدمات المحامين المحترفين. على الرغم من أن هذا غير مجدي في بعض الحالات ، لأن عدم جدوى تعهد المدعين أمر واضح.
ستأخذ المحكمة في الاعتبار ما إذا كانت هناك غرفة في الشقة تتوافق مع اللقطات التي تساوي حصة المالك. إذا كان هناك مثل هذا الافتراض ، فمن المستحيل عمليا للمدعين تحقيق فدية إلزامية.
النقطة الثانية هي أساس الحصول على حقوق ملكية السهم. إذا كان الأساس هو البيع والشراء ، الذي تم تنفيذه وفقًا لجميع متطلبات القانون ، فمن غير المرجح أن يتم اعتبار الحصة غير ذات أهمية.
فارق بسيط ثالث هو الحاجة إلى استخدام الشقة. إذا لم يكن للمالك مسكن غير حصة في الشقة ، فلن ترضي المحكمة مطالبات المدعين.
يفقد المالك ملكية السهم فقط بعد نقل التعويض لصالحه وإعادة تسجيل حقوق الملكية في السجل الفيدرالي.
