اختيار برنامج الإقراض العقاري. الظروف المثلى للمقترض أو للبنك؟ تطوير استراتيجية إقراض المستهلك في البنوك التجارية كأداة لتوسيع الطلب. تطوير منهجية لاختيار برنامج الائتمان الأمثل

في عدد اليوم ، سنطلع قرائنا على منهجية لمقارنة شروط الإقراض العقاري المقدمة من البنوك الروسية. يعتمد على مؤشر جديد - المدفوعات الزائدة المخصومة ، والتي تكمل معدل الفائدة الفعلي المعروف في نظام المؤشرات لتقييم الرهن العقاري من قبل العميل. باستخدام مثال توضيحي ، سوف نعرض أكثر المخططات ربحية لحساب المدفوعات ، كما نقدم للتداول مخططًا غير معروف ولكنه جذاب للغاية بالنسبة للمقترض.

على سبيل المثال ، دعونا نفكر في الموقف الذي يكون فيه الوديعة لأجل بديلاً لاستثمار الأموال للعميل. يعتمد تحليل برامج الرهن العقاري على مجموعة من الشروط "المعيارية": تبلغ تكلفة السكن ، الذي يتم اختيار الرهن العقاري لشرائه ، 8 ملايين روبل ، منها 5 ملايين روبل. - دفعة أولية و 3 ملايين - قرض ؛ مدة القرض - 10 سنوات ؛ تبلغ مساحة السكن المكتسب 100 متر مربع. م (هذا ضروري لمخطط "كازان" ، حيث يتم احتساب المدفوعات على أساس المنطقة). أيضًا في إطار الدراسة ، تم افتراض أن مجموعة الشروط الإضافية هي نفسها لجميع البنوك (انظر الجدول 1).

على النحو التالي من الجدول ، يختلف الدخل الإضافي لمؤسسة الائتمان ودخل الأطراف الثالثة في البنوك المختلفة وحتى بالنسبة للبرامج المختلفة. على سبيل المثال ، يتم فرض واجب الدولة عند التقدم بطلب للحصول على قرض رهن عقاري للإسكان الأولي ؛ عند شراء شقة أو منزل في السوق الثانوية ، فإن هذا الدفع غائب. تم اختيار أبسط مخطط للتأمين - مدفوعات سنوية بمبلغ 0.8 ٪ من مبلغ الدين المتبقي مع عامل تعديل 1.1. تقييم الممتلكات وعمولة سمسار العقارات هي مدفوعات اختيارية (لكل منتج رهن عقاري) بمبلغ 8000 و 16000 روبل. على التوالى.

للوهلة الأولى ، ليس من الصعب على المقترض المحتمل اختيار خطة سداد القرض. ومع ذلك ، إذا قارنا ليس فقط مبلغ المدفوعات الزائدة ، ولكن أيضًا العديد من العوامل الأخرى ، يتبين أنه ليس من السهل تحديد ذلك. ضع في اعتبارك طرق الحساب المتمايزة والراتب السنوي ، وكذلك مخطط "كازان" (سمي بهذا الاسم لأنه لأول مرة في الممارسة الروسية ، شاهده أحد المؤلفين في ممارسة قازان للرهن الاجتماعي).

طريقة المعاش

دفع الأقساط - أحد أشكال الدفع الشهري ، والذي يظل مبلغه ثابتًا طوال فترة الاستحقاق بأكملها. يتم احتسابه من المساواة في مبلغ القرض والمبلغ المخفض (المخصوم) للمدفوعات مقابل سداده.

يتكون الدفع الشهري لنظام الأقساط من جزأين. يستخدم الأول لسداد الفائدة على القرض. والثاني هو سداد الدين الرئيسي. يختلف هذا النظام عن المخطط المتميز من حيث أنه في بداية فترة القرض ، تشكل الفائدة غالبية الدفعة. وبالتالي ، فإن مبلغ الدين الرئيسي ينخفض ​​ببطء. ووفقًا لذلك ، فإن الزيادة الزائدة في الفائدة على القرض السنوي أعلى ، وفي حالة التخلف عن السداد ، يتبين أن المقترض ، على سبيل المثال ، دفع ثلث القرض فقط في 8 من 15 عامًا. الدفعة الشهرية لنظام الأقساط هي:

X = S x (P + (P / (1 + P) N - 1) x x X = S x (P + (P / (1 + P) N - 1) ،

حيث X هي الدفعة الشهرية ،

S - مبلغ القرض الأولي ،

ف - (1/12) سعر الفائدة ،

N هو عدد الأشهر.

باستخدام هذا المخطط ، سيكون مبلغ الدفع هو نفسه طوال فترة سداد القرض بالكامل.

ملاحظة

يمكن تمثيل الدفعة السنوية في شكل ساعة رملية: في المرحلة الأولية ، تتكون من مبلغ أكبر من الفائدة ومبلغ أصغر من "نصيب" القرض ، في منتصف مدة الاستخدام ، هذه المبالغ هي نفسها تقريبًا ، في نهاية المصطلح تكون الصورة عكس ذلك - يزداد مقدار "الجسم" في الدفعة ، وتتناقص النسب المئوية.

طريقة متباينة

الدفعة المتمايزة هي أحد أشكال الدفعة الشهرية التي تتناقص تدريجياً في نهاية فترة الاستحقاق.

في هذه الحالة ، تتكون الدفعة الشهرية من عنصرين. الجزء الأول يسمى السداد الرئيسي ، والذي لا يتغير مبلغه خلال مدة القرض بالكامل. يذهب لسداد الدين الرئيسي. الجزء الثاني آخذ في التناقص ؛ وبنهاية مدة القرض ، يتناقص. يستخدم هذا الجزء من الدفع لسداد الفائدة.

باستخدام مخطط سداد القرض المتباين ، يتم حساب الدفعة الشهرية كمبلغ الدفعة الأساسية والفائدة المستحقة على الدين المتبقي. وبطبيعة الحال ، فإن مبلغ الدين ينخفض ​​مع نهاية مدة القرض ، ومن ثم ينخفض ​​في الأقساط الشهرية. يتم احتساب مبلغ الدفعة الرئيسية على النحو التالي:

ب = S / N × ب = S / N ،

حيث ب هي الدفعة الشهرية الرئيسية لسداد مبلغ القرض ،

S - مبلغ القرض ،

N هو عدد الأشهر.

يتم احتساب الفائدة المستحقة باستخدام الصيغة:

P = S N x i / 12 ،

حيث P هي الفائدة المتراكمة ،

S N - رصيد الدين للفترة N ،

ط- معدل الفائدة السنوية على القرض.

الديون المتبقية للفترة:

SN = S - (b x (N - 1)) x S N = S - (b x (N - 1)) ،

حيث N هو عدد الفترات المنتهية الصلاحية.

مع نظام متباين ، يتم تحميل الفائدة على رصيد "جسم" القرض. وفقًا لذلك ، في بداية الاستحقاق ، سيكون مبلغ الدفعة الشهرية أعلى بكثير مما كان عليه في الفترة السابقة.

مخطط "قازان"

وفقًا لهذه الطريقة ، بالإضافة إلى مدفوعات "جسم" الدين ، والتي تظل دون تغيير طوال مدة القرض بالكامل ، يدفع العميل الفائدة المتراكمة. يتم ذلك على النحو التالي: يتم توزيع مساحة الشقة التي تم إصدار القرض من أجلها بالتساوي على كامل الفترة على أقساط شهرية متساوية. يقوم المقترض "بسداد" كل سهم عن طريق دفع مبلغ القرض الذي يساوي الحصة المقابلة بالإضافة إلى الفائدة المتراكمة. فيما يتعلق بالفائدة المركبة بالطبع (ليس لأن المصرفيين أشرار - فهذه هي الطريقة التي يعمل بها عالم الفائدة). وبالتالي:

الدين بالمتر المربع = (S x مبلغ القرض) / قيمة الشقة ،

حيث S هي مساحة الشقة.

السداد الشهري للدين الأساسي بالروبل = (الدفعة الشهرية بالمتر المربع × تكلفة الشقة) / S.

النسبة الواجب دفعها:

أنا = ب x ((1 + P / 12) t - 1) i = b x ((1 + P / 12) t - 1) ،

أنا - في المئة ،

ف - النسبة السنوية

تي - فترة.

مؤشرات التقييم من منظور المقترض: معدل الفائدة الفعلي والدفع الزائد

في سياق المنافسة بين البنوك على أموال المقترض ، هناك العديد من الحيل التي تزيد من جاذبية منتج قرض معين. ولعل أكثرها "شهية" هو معدلات الإقراض المنخفضة. ومع ذلك ، من خلال تقديم أقل معدلات الفائدة ، يمكن للبنك أن يفرض رسومًا سنوية لخدمة حساب القرض بمقدار حوالي 2٪ من الدين ، بالإضافة إلى رسوم مرتفعة لمرة واحدة ومدفوعات أخرى. لمساعدة المقترض على فهم المبلغ الذي سيدفعه فعليًا مقابل القرض ، تم إدخال معدل فائدة فعال.

ملاحظة

معدل الفائدة الفعلي هو قيمة قياسية محسوبة على نطاق واسع من قبل مؤسسات الائتمان. وهي مصممة لإعلام المقترضين ومساعدتهم على المقارنة واختيار شروط قرض مختلفة. يمكنك حساب المعدل الفعال باستخدام EXCEL.

• عند سداد أصل الدين على القرض ؛
• عند سداد الفائدة على القرض ؛
• الرسوم (العمولات) للنظر في الطلب (تسجيل القرض) ؛
• رسوم إصدار القرض والصيانة ؛
• عمولات فتح حساب قرض والاحتفاظ به ؛
• لجان التسوية والخدمات التشغيلية ؛
• عمولة على السداد المبكر أو الجزئي للقرض (إذا تم حسابه بموجب هذا الشرط) ؛
• خدمات لتسجيل الدولة و (أو) تقييم الممتلكات المرهونة كضمان ؛
• خدمات التأمين على حياة المقترض ، ومسؤولية المقترض ، وموضوع التعهد ، وما إلى ذلك.

لا يشمل حساب معدل الفائدة الفعلي مدفوعات المقترض لخدمة القرض المنصوص عليه في اتفاقية القرض ، ويعتمد المبلغ و (أو) شروط الدفع على قرار المقترض و (أو) خيار سلوكه ، بما في ذلك:

• عمولة على سحب (سداد) قرض نقدي (للخدمات النقدية) ؛
• المصادرة في شكل غرامة أو عقوبة (على سبيل المثال ، لتجاوز حد السحب على المكشوف) ؛
• الدفع لتوفير معلومات عن حالة الدين.

ملاحظة

في معظم الحالات ، يمكن للمقترض أن يكتشف بدقة سعر الفائدة الفعلي فقط من خلال دراسة اتفاقية القرض. أثناء دراسة المعدل الفعلي ، يمكن تعديله - على سبيل المثال ، عن طريق تغيير جدول السداد بشكل طفيف أو التخلي عن التأمين الاختياري.

دفع مبالغ زائدة

الدفعة الزائدة هي المبلغ الذي سيدفعه المقترض لكامل فترة سداد الدين مطروحًا منه مبلغ القرض. هذا هو ، في الواقع ، هذا هو مقدار الفائدة المدفوعة للبنك. على عكس سعر الفائدة الفعلي ، يتم حساب المدفوعات الزائدة من الناحية النقدية. لا يأخذ في الاعتبار توقيت المدفوعات ، ولا يعتمد على الفكرة الأساسية التي مفادها أن التدفقات النقدية أكثر قيمة اليوم منها في المستقبل - أي أنها لا تأخذ في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود. ومع ذلك ، يمكن أن يعطي هذا الرقم فكرة حقيقية عن تكلفة القرض. أفضل طريقة لتقييم مقترح القرض هي استخدام أداتين في نفس الوقت: الدفع الزائد وسعر الفائدة الفعلي.

تأخذ الدفعة الزائدة المخصومة في الاعتبار القيمة الزمنية للنقود. يتم حسابه على أنه الفرق بين المدفوعات المخصومة للمقترض و "جسم" القرض.

حيث NPC هو الدفعة الزائدة المخصومة ،

DCF - مدفوعات مخفضة ،

د- "جسم" القرض.

تشبه هذه الصيغة المؤشر المعروف لمشاريع الاستثمار NPV.

شخصية غير قابلة للعب (٪) = شخصية غير قابلة للعب / D × 100٪ =

= (DCF - D) / D x 100٪ (الصيغة مشابهة لـ PI = NPV / I ، أي مؤشر الربحية في تصميم الاستثمار).

معدل الخصم

لذلك ، تم استخدام مقياس الدفعة الزائدة المخصومة لمقارنة تدفقات الدفع. السؤال الذي يطرح نفسه: بأي معدل يحق لنا خصم الدفعات الشهرية؟

تم تقديم خيارين:

• متوسط ​​السعر المرجح على ودائع الأفراد (في المثال ، باستثناء الودائع تحت الطلب ، تم استخدام بيانات فبراير 2012) ، محسوبًا مع مراعاة بيانات نشرة الإحصاءات المصرفية 1. يمكن اعتبار ميزة هذا المعدل الشمولية ، والعيب هو أنه قد لا يعكس هيكل مدخرات المقترض على قرض الرهن العقاري ؛
• الحد الأقصى لمعدل الإيداع للأفراد ، المختار من بين معدلات 10 بنوك قبلت أكبر الودائع في نفس الفترة (نشرته إدارة العلاقات الخارجية والعامة في بنك روسيا). تشمل عيوب هذا الخيار انتقائية الحسابات (تم إجراء المراقبة بواسطة إدارة الإشراف المصرفي في بنك روسيا). الميزة هي أن الحد الأقصى للمعدلات يتم تحديده عادة لمبالغ كبيرة (أكثر من مليون روبل) ولفترات طويلة ، وهي قريبة من الظروف المناسبة لشخص لديه أموال مجانية لدفع دفعة أولى على قرض عقاري. صحيح ، تجدر الإشارة إلى أن التغطية التأمينية الكاملة للودائع في حالة الإفلاس يتم توفيرها فقط لمبالغ تصل إلى 700 ألف روبل. ، وفي حالة الحاجة الماسة لسحب الأموال من الوديعة ، يفقد المودع كل الفائدة تقريبًا.

لسوء الحظ ، اضطررنا إلى التخلي عن فكرة معدل الخصم العائم ، حيث لا يمكن التنبؤ بالتغيرات في الأسعار المختارة للتحليل لفترة سداد قروض الرهن العقاري. نتيجة لذلك ، مع مراعاة جميع الإيجابيات والسلبيات ، تم إعطاء الأفضلية للخيار الأول.

يحتل كل من سبيربنك الروسي و VTB24 Bank و Gazprombank و Deltacredit ، المتخصصة في الرهون العقارية ، الصدارة من حيث حجم القروض الصادرة لشراء المساكن (انظر الجدول 2 ، 3).

يقارن الجدول بين طرق مختلفة لحساب الدفعات: الأقساط السنوية ، المتباينة و "قازان". كان هدفنا هو العثور على خطط الدفع المثلى لكل من البنك والدافع. تم النظر في مؤشرات مثل معدل الفائدة الفعلي ومدفوعات المقترض المخصومة (DCF) والمدفوعات المخصومة مطروحًا منها "جسم" الدين (NPC).

معنى سعر الفائدة الفعلي بسيط - فهو يعكس التكلفة الحقيقية للقرض من وجهة نظر المقترض ، أي أنه يأخذ في الاعتبار جميع مدفوعاته "العرضية" المرتبطة مباشرة بالقرض (بالإضافة إلى المدفوعات على القرض نفسه). هذه ، على سبيل المثال ، عمولات "خفية" - لفتح حساب وصيانته ، وقبول النقد في مكتب النقدية ، وما إلى ذلك. أو ، على سبيل المثال ، عند أخذ قرض لشراء سيارة ، يلتزم البنك بتأمين السيارة المشتراة طوال فترة القرض بالكامل. في هذه الحالة ، سيكون التأمين دفعة "جانبية" إلزامية ، ولكن ليس للبنك ، ولكن لشركة التأمين.

ملاحظة

مخطط "كازان" مناسب للعائلات الشابة ، والمخطط التفاضلي أكثر جاذبية للمواطنين الأثرياء ، ومخطط الأقساط أكثر إثارة للاهتمام بالنسبة للبنوك.

لمعلوماتك

• عملة القرض.

احصل على قرض بالعملة التي تكسب بها. خلاف ذلك ، فإن جميع مخاطر التقلبات في سوق الصرف الأجنبي تقع على عاتقك. مع تحول البنك المركزي إلى سعر صرف عائم ، فإن تقلبات أسعار الصرف ستشتد فقط ، وهو ما من المرجح أن يزيد المدفوعات.

• اقرأ الاتفاقية بأكملها.

إذا كان هناك شيء غير واضح ، فلا تتردد في طلب توضيح من موظفي البنك.

• مخطط القرض.

إذا كانت هناك فرصة لدفع الكثير في بداية مدة القرض ، فاختر نظامًا مختلفًا. في البداية ، كقاعدة عامة ، سيكون عليك أن تدفع أكثر من المخططات الأخرى ، ولكن في النهاية ستدفع أقل. الشيء الرئيسي هو أنك ستكون متناسبًا مع الوقت المنقضي منذ بداية مدة القرض ، وستمنح "جسم" القرض بشكل أسرع مما هو عليه في مخطط الأقساط السنوية.

• تحسين النسبة المئوية.

إذا كان لديك ودائع بمعدل فعال أقل من معدل الرهن العقاري الفعلي ، فمن الأفضل زيادة الدفعة الأولى باستخدامها.

• خطط للمدفوعات مقدمًا لعدة سنوات ، وإلا فإنك تخاطر بالإعلان عن تعثر القرض ، وهو أمر محفوف بالعواقب السلبية. نوصي بأن يكون لديك دائمًا خيارات احتياطية للتوظيف في حالة حدوث ظروف غير متوقعة.
• تعرف البنك الذي تتعامل معه.

اكتشف ما إذا كان البنك الذي تريد الحصول على قرض يعمل فيه مع وكالات التحصيل ؛ ما هو منتجها الرئيسي؟ ما إذا تم رفع دعاوى ضده بسبب استحقاق غير صحيح للعمولات والفوائد وما إلى ذلك.

• إمكانية التحسين من خلال رهن عقاري آخر.

حتى بعد الحصول على قرض ، تحقق بانتظام من معدلات وشروط الرهن العقاري الحالية. إذا ظهرت عروض ذات ظروف أفضل (على سبيل المثال ، كان السعر أقل بنسبة 0.5٪ ، وكل الأشياء الأخرى متساوية) ، فمن الأفضل إعادة التمويل. من الممكن أنه في حالة ظهور عروض أكثر فائدة في البنك الذي أصدر لك قرضًا ، عند محاولة إعادة تمويله ، يمكنك ، إن لم يكن رفضه ، محاولة تأخير العملية بشكل كبير.

1 نشرة الإحصاءات المصرفية ، بنك روسيا ، مارس 2012

الشروط المرجعية المستخدمة في النموذج المقارن (الجدول 1)

مؤشرات أكبر بنوك الرهن العقاري (الجدول 2)

نتائج الحساب على أساس البيانات لشهر يونيو 2012 (الجدول 3)

اختيار برنامج الإقراض العقاري. الظروف المثلى للمقترض أو للبنك؟

ظل شراء المساكن بالائتمان مباشرة بعد الأزمة الاقتصادية يتعذر الوصول إليه حتى وقت قريب. نظرًا لاستقرار الوضع المالي ، بدأت جميع الهياكل المالية تقريبًا في السعي لاستعادة أحجام الإقراض قبل الأزمة. أدى ذلك إلى حقيقة أن شروط الرهن العقاري بدأت في التراجع: معدلات استخدام القرض آخذة في التناقص ، وحجم الدفعة الأولية عند شراء منزل وحجم الخصم عند الإقراض مقابل ضمان العقارات القائمة. أصبحت البنوك أكثر ولاءً عند اختيار برامج التأمين للرهون العقارية.

عادة ما تشمل الشروط التي تؤثر بشكل كبير على جاذبية برنامج الإقراض العقاري معدل استخدام القرض ، ومقدار الدفعة الأولى ، ومدة القرض وشروط السداد المبكر. لكل من هذه الشروط تأثير كبير على الفترة التي يكون المقترض خلالها مسؤولاً عن مدفوعات القرض ومبلغها الإجمالي الشهري والإجمالي.

معدل استخدام الأموال المقترضة

هناك مجموعة من معدلات الفائدة المثلى التي يصبح فيها الإقراض العقاري متاحًا لأكبر شريحة من المستهلكين. استقرار الوضع الاقتصادي يؤدي إلى انخفاض في المعدلات. ومع ذلك ، فإنها لن تكون أقل من تلك التي يحصل عليها مقرضو البنوك من الأفراد والكيانات القانونية على قروض من أكبر البنوك وأكثرها استقرارًا من الناحية المالية. في أغلب الأحيان ، يتم استخدام معدل Mosprime 6M للإقراض في سوق ما بين البنوك ، وبهذا المعدل يتلقى البنك أموالًا لمدة عام واحد ويمكنه إرسالها إلى إقراض التجزئة ، مما يزيد من معدل الفائدة لتغطية نفقاته الخاصة وضمان الربح من أنشطتها.
وبالتالي ، بالنسبة للبنك ، فإن معدل الفائدة الأمثل يساوي Mosprime 6M بالإضافة إلى أقصى قسط معقول ممكن.

في الوقت نفسه ، يعتبر الحد الأدنى لسعر الفائدة هو الأمثل بالنسبة للمقترض. وإذا لم يستطع البنك الدائن توفير هذا الشرط ، فإنه يقدم شيئًا أكثر جاذبية بموجب الشروط الأخرى لاتفاقية القرض.

مصطلح الائتمان

المدة المثلى للقرض هي فترة من خمسة إلى خمسة عشر عامًا. يوضح تحليل نتائج احتساب المدفوعات اعتمادًا على مدة القرض أنه عند الإقراض لمدة تزيد عن عشر سنوات ، يحدث الانخفاض في شدة العبء المالي بدرجة أقل من الزيادة في المبلغ الإجمالي للمدفوعات الزائدة لاستخدام الأموال المقترضة. على سبيل المثال ، تم إصدار قرض بقيمة مليون روبل بنسبة 11.5 في المائة سنويًا مع سداد أقساط متساوية لمدة عشرين عامًا. سيكون الدفع الشهري حوالي أحد عشر ألف روبل. إذا تمت زيادة مدة القرض إلى خمسة وعشرين عامًا ، فإن الدفعة الشهرية ستنخفض بمقدار ألف روبل ، لكن مبلغ الدفعة الزائدة سيزداد بأكثر من ثلاثمائة ألف روبل ، ويجب أيضًا إضافة تكاليف التأمين إليها ، المبلغ التي تزداد مع تقدم عمر المقترض.
على الرغم من هذا الظرف ، فإن تكلفة العقارات لا تسمح دائمًا باستخدام الظروف المثلى ، وبالنسبة لعدد من المقترضين ، فإن الحصول على قرض لفترة أطول هو الفرصة الحقيقية الوحيدة لشراء المساكن.

بالنسبة للبنك ، لا تلعب مدة القرض دورًا مهمًا ، حيث إنه يتلقى الحد الأقصى من الدخل من إصدار القرض خلال أول ثلاث إلى خمس سنوات بعد الإصدار ، عندما تكون الفائدة المدفوعة مقابل استخدام القرض هي الأكبر. جزء كبير من المدفوعات الشهرية.

مبلغ الدفعة المقدمة عند شراء منزل أو الخصم المستخدم للقروض المضمونة بعقار قائم

وفقًا لبرامج العديد من البنوك التي تنفذ الإقراض العقاري ، يجب ألا تقل الدفعة المقدمة على شراء العقارات عن 30٪ من قيمة العقار الذي تم شراؤه. هذه هي النسبة المثلى عندما لا يتم استخدام أكثر من سبعين بالمائة من الأموال المقترضة للشراء ، والباقي هو أموال المقترض الخاصة. تبعا لذلك ، عند إصدار أموال على تأمين السكن القائم ، تحاول الهياكل المالية عدم تجاوز هذه الحدود ، ويتم احتساب مبلغ القرض مع مراعاة خصم 0.7 ، أي أن المالك يتلقى سبعين في المائة فقط من القيمة السوقية لـ عقاراته.

يسمح مخطط العمل هذا للبنوك بإصدار قروض بسعر فائدة مثالي ، يكون مبلغها دائمًا أقل عمداً مما هو عليه في حالة الإقراض بدون ضمانات. في حالة انتهاك شروط الاتفاقية من جانب المقترض ، سيتمكن البنك من تغطية تكاليفه بالكامل عن طريق بيع العقار المرهون. إذا تم إصدار قرض بخصم منخفض أو بحد أدنى للدفعة المقدمة ، فسيتم تعويض المخاطر الإضافية للبنك بسعر فائدة أعلى.

بطبيعة الحال ، بالنسبة للمقترضين الذين ليس لديهم مدخرات كبيرة ، تصبح الدفعة الأولى كبيرة لا يمكن تحملها ، ولكن الحصة الكبيرة من الأموال المقترضة تستلزم أيضًا مدفوعات قروض أعلى.

أنواع الدفع: متفاوتة أو سنوية

هناك رأي مفاده أن الأفضل هو قرض بمدفوعات متباينة. يسمح هذا للمقترض باقتراض الأموال بأقل قدر من المدفوعات الزائدة. على عكس دفعة الأقساط السنوية ، يتم سداد رأس المال بالتساوي مع مدفوعات الفائدة. يسمح لنا تحليل جداول سداد القروض بطريقتين مختلفتين للسداد باستنتاج أن مدفوعات الأقساط تزيد من مبلغ رسوم استخدام الأموال المقترضة بأكثر من ثلاثين بالمائة.

من ناحية أخرى ، عادةً ما تكون المدفوعات المتباينة في السنوات الأولى من استخدام القرض أعلى بنسبة خمسين إلى سبعين بالمائة من الأقساط السنوية. نظرًا للقيمة الإجمالية الكبيرة للعقار ، لا يجد الكثير من المقترضين مدفوعات متباينة متاحة.

شروط السداد المبكر

تظهر الممارسة أن المقترضين المستقرين ماليًا ، بغض النظر عن المدة الإجمالية لاتفاقية القرض ، يسددون القرض في فترة أقصر. في أغلب الأحيان ، تبلغ مدة الاستخدام الفعلي لأموال الائتمان حوالي خمس سنوات. علاوة على ذلك ، فإن السنة الأولى هي الأكثر "صعوبة" بالنسبة للمقترضين. إذا قام المقترض ، بعد عام واحد ، بسداد مدفوعات القرض بانتظام ، فسيتم تقييمه في المستقبل على أنه مستقر ماليًا. بالنظر إلى أن شراء شقة بالائتمان لا ينطوي فقط على سداد مدفوعات القرض ، ولكن أيضًا بعض التكاليف المرتبطة بتجديد المنزل وترتيبه وتكلفة شراء الأثاث والمصروفات الأخرى ، يكون للمقترض في وقت الحصول على قرض ائتمان أعلى القدره. وبناءً على ذلك ، وبعد أن تحمل جميع التكاليف الإضافية في السنوات الأولى من استخدام القرض ، فقد أتيحت له الفرصة لاحقًا لسداد القرض قبل الموعد المحدد.

إن وقف السداد المبكر للقرض يقلل من جاذبية برنامج الرهن العقاري ، حيث يحرم المقترض في المستقبل من تقليل حجم الدين الأساسي وتقليل مدة القرض ومقدار السداد الزائد ، خاصة في حالة السداد. يتم على دفعات متساوية.

على الرغم من حقيقة أنه في وقت إصدار القرض ، قد لا يمثل المقترض فرصة حقيقية لإجراء السداد المبكر ، فإن إهمال هذا الشرط مع تحسين الوضع المالي في المستقبل سيؤدي إلى تكاليف إضافية. يجب أن نتذكر أن السداد المبكر لجزء من الدين الأساسي للقرض لمدة عشرين عامًا بنسبة واحد في المائة فقط ، في بداية استخدام القرض ، يمكن أن يقلل مدته الإجمالية بمقدار ستة أشهر.

الاستنتاجات

الشروط المدرجة هي واحدة من الشروط الرئيسية ، بناءً على تحليلها ، يعتمد تقييم واختيار البرنامج من قبل غالبية المقترضين المحتملين. هذه المعلومات ليست مفتوحة فقط ، ولكن يتم الإعلان عنها أيضًا من قبل البنوك عند التعرف على برامج الرهن العقاري. ومع ذلك ، كشرط آخر من شروط الإقراض ، تجدر الإشارة إلى إمكانية تحويل الرهن العقاري إلى مقرض آخر.

القدرة على تحويل الرهن لمقرض آخر

الرهن العقاري هو ضمان يمنح حامله الحق في تلقي الدخل وفقًا لشروط اتفاقية القرض ، وكذلك المطالبة بالسداد المبكر للقرض في حالة انتهاك الشروط التعاقدية. مثل العديد من الأوراق المالية الأخرى ، فإن الرهون العقارية لها أسواقها الخاصة التي يتم تداولها فيها. من الناحية القانونية ، بالنسبة للمقترض ، لا يستلزم بيع الرهن العقاري على شقته تغييرات في اتفاقية القرض ، وفي معظم الحالات لا يكون ذا فائدة خاصة. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، يحدث أن تحويل الرهن العقاري إلى بنك آخر يلزم المقترض بسداد المدفوعات باستخدام التفاصيل الجديدة. في حالة الحصول على الرهن العقاري من قبل بنك ليس له فروع في المدينة التي يعيش فيها المقترض ، يجب سداد المدفوعات في فروع البنوك الأخرى ، والتي يفرض بعضها رسومًا إضافية لتحويل الأموال.

أعلى طلب هو على الرهون العقارية ذات العائد المرتفع ، أي ارتفاع معدل الفائدة على القرض ، والحد الأقصى للدفعة المقدمة ، التي تم إصدارها منذ أقل من عام واحد. إن مخاطر خسارة الأموال من قبل صاحب هذا الرهن العقاري ضئيلة للغاية ، في حين أن ربحيتها ، على العكس من ذلك ، هي الحد الأقصى.

نصائح بسيطة

غالبًا ما يصبح اختيار برنامج الرهن العقاري ليس فقط مهمة شاقة ، ولكن أيضًا ليس ممكنًا دائمًا. في الظروف التي تزيد فيها البنوك من حجم الإقراض ، يمكن أن تخضع الشروط للتغييرات في وقت قصير ، بالإضافة إلى أنها قد لا تكون دائمًا واضحة تمامًا لجميع الأطراف المعنية منذ البداية. من أجل الاختيار النهائي من بين العروض العديدة ، يمكنك استخدام توصيات الأشخاص الذين وقعوا بالفعل اتفاقية قرض مسبقًا. وفقًا لمراجعات المعارف والأصدقاء ، يمكنك الحصول على فكرة عن مدى سرعة إصدار القرض ، وعدد المستندات المطلوبة ، ومدى ملاءمة سداد الدفعات ، وما إذا كانت هناك تجربة غير مواتية للتواصل مع هذا أو هذا البنك.

علاوة على ذلك ، يمكن تقديم المساعدة المؤهلة في مراجعة برامج الرهن العقاري وشروط الحصول على قرض ومتطلبات سداده من قبل وسيط الرهن العقاري. هذا المختص على دراية بجميع شروط الإقراض العقاري في جميع البنوك الممثلة في المنطقة ، واعتمادًا على قدرات المقترض ، يمكنه اختيار الخيار المناسب. يعرف سمسار الرهن العقاري في أي بنك تكون مدة النظر في طلب للحصول على قرض ضئيل ، فهو يعرف النسبة المئوية للرفض في بنك معين ، وهو يعرف المتطلبات ليس فقط للمقترض ، ولكن أيضًا للممتلكات المرهونة. في حالة ما إذا كان برنامج الرهن العقاري ينص على اختيار بعض الشروط التي لها اعتماد معين (على سبيل المثال ، قد يعتمد حجم السعر على حجم الدفعة الأولية) ، سيشرح سمسار الرهن العقاري جميع الفروق الدقيقة الإضافية. بالإضافة إلى ذلك ، يقوم الوسيط بإعداد وتقديم حزمة من المستندات الضرورية بشكل مستقل للنظر فيها للبنك ، ويرافق المقترض في جميع مراحل المعاملة ، حتى تسجيله.

بغض النظر عن كيفية إصدار المقترض للقرض: بشكل مستقل أو بمساعدة المتخصصين ، لا ينبغي للمرء أن يتخذ إجراءات متسرعة ، على الرغم من "تشديد" المواعيد النهائية والارتقاء العاطفي تحسباً لعملية الشراء التي طال انتظارها. يجب أن نتذكر أن الأمر قد يستغرق بضعة أيام فقط لمعالجة القرض ، بينما سيستغرق سداده أكثر من عام.

المعاملات الائتمانية هي أحد أنواع المعاملات النشطة. تشكل عمليات الإقراض جزءًا كبيرًا من العمليات النشطة التي تقوم بها البنوك الروسية. بالنسبة للعديد من البنوك ، فهي أهم مصدر للدخل. هناك اتجاه نحو زيادة حصة عمليات الإقراض في إجمالي العمليات النشطة التي تقوم بها البنوك التجارية. مع تحسين التشريعات وزيادة الخبرة التجارية للبنوك التجارية ، أصبحت أنواع خدمات الائتمان التي تقدمها أكثر وأكثر تنوعًا.

يتم تحديد العلاقة بين المُقرض والمقترض فيما يتعلق بالحصول على قرض من خلال محتوى اتفاقية القرض ، والتي تشير إلى أحد أنواع المعاملات الثنائية. "وفقًا لاتفاقية القرض ، يتعهد البنك أو مؤسسة ائتمانية أخرى (المُقرض) بتقديم أموال (ائتمان) للمقترض بالمبلغ وبالشروط المنصوص عليها في الاتفاقية ، ويتعهد المقترض بإعادة المبلغ المستلم ودفع الفائدة عليه."

كما يتضح من تعريف اتفاقية القرض ، يميز القانون المدني للاتحاد الروسي فئتين رئيسيتين من الأموال التي تخضع لاتفاقية قرض - القرض والفائدة.

دعنا نواصل تصنيف الأموال ، مدفوعة بعملية ائتمانية. في هذه الحالة ، سوف نستخدم المفاهيم التالية.

القرض هو مبلغ من المال ، يتم التعبير عنه بعملة معينة ، يقدمه المقرض للمقترض لفترة معينة. بمعنى أضيق ، لتحديد مبلغ القرض الفعلي وطبيعة تغييره بمرور الوقت ، يتم استخدام مفهوم رأس المال.

الضمانات هي مجموعة من التزامات المقترض أو طرف ثالث (الضامن ، المتعهد) للمقرض ، والتي تعمل على تقليل احتمالية عدم سداد المبالغ المقرضة للمقترض. هذه الالتزامات لها قيمة نقدية ، مصطلح لمنح ويبدأ في تحقيقها من اللحظة التي لا يسدد فيها المقترض مبلغ القرض. يمكن تغطية الجزء الأكبر من الدين على رأس المال والفائدة والعمولات والعقوبات والتكاليف من خلال تنفيذ الضمان ، وكلما أقصر الوقت اللازم لممارسة حقوق الضمان ، زادت جودة هذه الضمانات.

الاحتياطي هو الأموال التي يحتفظ بها المقرض للتعويض عن الخسائر المحتملة الناجمة عن التخلف المحتمل عن سداد القرض. يتكون الاحتياطي بالمبلغ المحدد بضرب المبلغ المستحق على هذا القرض في معامل المخاطرة الاحتمالية. تتوافق هذه النسبة مع مجموعة المخاطر التي تم تخصيص القرض لها عند تنفيذ إجراء إعادة تصنيف القروض القائمة.

يتم إعادة التصنيف من قبل البنك نفسه أو من قبل منظمة متخصصة. يتم تنظيم تكوين وتسوية الاحتياطي بموجب تعليمات البنك المركزي للاتحاد الروسي رقم 62 أ. توفر التعليمات منهجية لتقييم مخاطر التخلف عن سداد القرض بناءً على معايير رسمية. عند إجراء إعادة التصنيف ، يمكن استخدام أسلوب التقييم الذي تقترحه التعليمات أو أسلوب خاص. ومع ذلك ، يجب ألا تقل مجموعة المخاطر المخصصة للقرض عند إعادة التصنيف عن القيمة التي تم الحصول عليها وفقًا لمنهجية التعليمات رقم 62 أ على افتراض أن القرض مضمون بالكامل.

لضمانات القرض والاحتياطي مصادر مختلفة للتكوين: يتكون الضمان من قبل المقترض أو طرف ثالث ، ويتم تكوين الاحتياطي من قبل البنك. في الوقت نفسه ، يكون للضمانات والاحتياطي نفس الغرض - لتمكين البنك من العمل بثبات في حالة عدم سداد الأموال المقترضة أو سدادها في وقت غير مناسب. يعتمد مبلغ الضمان وحجم الاحتياطي بشكل مباشر على مبلغ القرض ، وبالتالي ، يمكن تسمية هذه الفئات من الأموال ، على التوالي ، بالضمانات (الضمان ، الضمانات) والتغطية الاحتياطية للقرض.

الفائدة هي مقدار المال الذي يتعهد المقترض بدفعه للمُقرض مقابل استخدام القرض. عادة ما يتم تحديد هذا المبلغ وفقًا لمبلغ القرض وفترة استخدام هذا القرض.

العمولات هي الرسوم التي يدفعها العميل لأداء أي عمليات من قبل البنك. يمكن أيضًا دفع مدفوعات العمولة من قبل البنك إلى الوسيط.

الغرامات هي المبلغ الذي يدفعه العميل مقابل الإخلال بأي التزامات.

الأقساط هي المبالغ المالية التي يمكن للبنك دفعها للمقترض في بعض الحالات من أجل التنفيذ السليم لشروط الاتفاقية أو الإجراءات الأخرى المفيدة للبنك. وفقًا للطرق المستخدمة ، فإن حساب القسط مشابه للعمولات أو العقوبات.

الفوائد والعمولات والغرامات هي أنواع من الدخل المصرفي. في هذه الحالة ، تعتبر الفوائد والعمولات فئات الدخل التي تتوافق مع محتوى العملية ، أي يتم استلامها بموجب التنفيذ العادي لشروط العقد. الغرامات هي فئة من فئات الدخل ، يرجع ظهورها إلى انتهاك المقترض لالتزاماته ، أي أن استلام هذه المداخيل لم يتم التخطيط له بموجب التنفيذ العادي لشروط العقد. يهدف تحصيل العقوبات في المقام الأول إلى التعويض عن الضرر الناجم ، وليس تحقيق ربح.

على الرغم من أن الترجمة من اللاتينية "الإقراض" تعني "الثقة" ، إلا أن عملية الإقراض في الظروف الروسية الحديثة هي إحدى العمليات النشطة المحفوفة بالمخاطر والتي يمكن أن تؤدي ، مع اتباع نهج غير معقول ، إلى فقدان السيولة والإفلاس.

تشمل مبادئ الإقراض: السداد ، والإلحاح ، والمفاضلة ، والأمن والدفع.

بدون السداد ، يكون القرض مستحيلًا على هذا النحو. السداد هو سمة مميزة تميز القرض عن الفئات الاقتصادية الأخرى للعلاقات بين السلع والنقود.

الاستعجال هو الشكل الضروري لتحقيق السداد ، تحديده الزمني. لا ينبغي أن يتم سداد القرض فحسب ، بل يجب سداده في غضون الإطار الزمني المحدد. ويرجع ذلك إلى عوامل خارجة عن هذا القرض - على سبيل المثال ، شروط تجميع الأموال المقدمة.

إن التمايز في الإقراض يعني أن البنوك لا تستطيع ولا ينبغي لها أن تتعامل بشكل واضح مع مسألة إصدار قرض لجميع العملاء الذين يتقدمون بطلب للحصول عليه. يمكن إصدار القرض فقط لمن يستطيع سداده في الوقت المحدد. يعتمد التمييز في الإقراض على تحليل مؤشرات الجدارة الائتمانية للعملاء (يتم تحليل الميزانيات العمومية للسيولة ، وتزويد الاقتصاد بمصادر التمويل الخاصة به ، ومستويات الربحية الحالية والمستقبلية ، وما إلى ذلك). يسمح تقييم الجدارة الائتمانية للعميل ، الذي يتم إجراؤه قبل إصدار القرض ، للبنك بالتحوط ضد مخاطر السداد في وقت غير مناسب (والخسائر ذات الصلة) من خلال وضع شروط لمنح قرض مقبولة لحالة معينة ، مما يقلل من مخاطرة.

يرتبط مبدأ الأمن ارتباطًا وثيقًا بمبدأ التمايز. يُفهم ضمان القرض على أنه قيمة أصول المقترض ومصدر ثانوي محدد لسداد الديون (الضمان ، الضمان ، الكفالة ، التأمين) المنصوص عليها في اتفاقية القرض. إذا كانت نسبة قيمة الأصول والتزامات الدين مهمة لسداد قرض مصرفي في حالة إعلان إفلاس المقترض ، فإن جودة مصدر ثانوي معين تضمن أنه سيفي بالتزاماته في الوقت المحدد في حالة من الصعوبات المالية. كلما ارتفع مستوى الأمن ، كلما كانت شروط الإقراض أكثر "ودية" ، مع تساوي الأشياء الأخرى. لا يمكن قبول السلع والمواد فقط كضمان. الأشكال متنوعة ومتنوعة.

مبدأ الدفع يعني أنه يجب على كل مقترض أن يدفع للبنك رسومًا معينة مقابل الاقتراض المؤقت للأموال منه. مع الأخذ في الاعتبار توافر المدفوعات لجذب الموارد ، يبدو مبدأ الدفع مقابل الإقراض طبيعيًا وضروريًا تمامًا. سعر الفائدة البنكي هو "سعر البيع" للمال للإقراض. يتم تحديد سعر الفائدة المصرفية على عمليات الائتمان من قبل البنك نفسه بشكل فردي لقرض معين لمقترض معين. تؤخذ العوامل التالية في الاعتبار:

مستوى معدل إعادة التمويل للبنك المركزي للاتحاد الروسي ،

متوسط ​​معدل القروض بين البنوك ،

متوسط ​​سعر الودائع لكل كيلوبايت معين ،

هيكل موارد البنك (الحصة الخاصة والمقترضه) ،

الطلب في سوق القروض الإقليمية من المقترضين المحتملين ،

مستوى المخاطرة لقرض معين (بناءً على المدة ونوع القرض) ،

معدل التضخم في الاقتصاد.

عادة ما يُفهم نظام الإقراض المصرفي للكيانات القانونية على أنه مجموعة من العناصر التي تحدد تنظيم عملية الإقراض وتنظيمها وفقًا لمبادئ الإقراض. العناصر المكونة للنظام هي:

إجراءات ودرجة مشاركة الأموال الخاصة والمقترضة للمقترضين في عملية الائتمان ،

الغرض من القرض ،

طرق الإقراض ،

أشكال حسابات القروض ،

طرق تنظيم ديون القروض ،

أشكال وإجراءات مراقبة الاستخدام المستهدف والفعال لأموال القروض وإعادتها في الوقت المناسب.

العنصر الرئيسي للنظام هو طرق الإقراض ، والتي تحدد عددًا من العناصر الأخرى للنظام. تُفهم طرق الإقراض على أنها طرق لإصدار القرض وسداده وفقًا لمبادئ الإقراض.

في الظروف الحديثة ، تستخدم البنوك بشكل أساسي طريقتين لإقراض الكيانات القانونية.

جوهر الطريقة الأولى هو أن مسألة منح القرض يتم البت فيها في كل مرة على أساس فردي. يتم إصدار القرض لتلبية حاجة محددة مستهدفة من الأموال. تستخدم هذه الطريقة عند منح القروض لشروط محددة ، أي قروض طويلة الأجل.

في الطريقة الثانية ، يتم تقديم القروض في حدود الحد الائتماني الذي وضعه البنك للمقترض ، والذي يستخدمه عند الحاجة عن طريق سداد مستندات الدفع المقدمة إليه خلال فترة معينة يسمى هذا الشكل من أشكال الإقراض بفتح خط ائتمان.

يتم فتح حد الائتمان ، كقاعدة عامة ، لمدة عام واحد ، ولكن يمكن فتحه لفترة أقصر. خلال مدة حد الائتمان ، يمكن للعميل الحصول على قرض في أي وقت دون مفاوضات إضافية مع البنك وأي إجراءات رسمية. ومع ذلك ، يحتفظ البنك بالحق في رفض إصدار قرض للعميل ضمن الحد المعتمد إذا تقرر أن الوضع المالي للمقترض قد تدهور. يميز بين حد الائتمان المتجدد وغير المتجدد. إذا تم فتح خط ائتمان غير متجدد بعد صرف القرض وسداده ، تنتهي العلاقة بين البنك والعميل. مع وجود حد ائتماني متجدد (متجدد) ، يتم تقديم القرض وسداده تلقائيًا ضمن حد الدين المحدد.

عملية إقراض الكيانات القانونية هي إجراء معقد يتكون من عدة مراحل تكميلية ، وإهمال كل منها محفوف بالأخطاء الجسيمة وسوء التقدير. تتمثل المرحلة الأولى من عملية الائتمان - البرمجة ، في تقييم وضع الاقتصاد الكلي في الدولة ككل ، ومنطقة عمل المقترضين المحتملين على وجه الخصوص ، وتحليل الديناميكيات القطاعية لاتجاهات الإقراض المختارة ، والتحقق من جاهزية الدائن على موظفي البنك العمل مع فئات مختلفة من المقترضين ، واعتماد عدد من اللوائح المصرفية الداخلية. بناءً على البحث الذي تم إجراؤه ، تتبنى إدارة البنك (عادةً مجلس إدارة البنك) مذكرة سياسة ائتمانية لفترة محددة (عادةً ما تكون سنة). تحدد هذه الوثيقة:

1) التوجهات الرئيسية لعمل البنك الائتماني للفترة القادمة ، مؤشرات محددة للنشاط الائتماني (معايير وحدود) تضمن المستوى المطلوب للربحية والحماية من مخاطر الائتمان ، على سبيل المثال ، نسبة القروض والودائع ، النسبة من رأس المال السهمي للأصول ، أصول العملاء ، إلخ ...

2) الوثيقة التنظيمية التالية بين البنوك بشأن العمل الائتماني هي اللائحة التنظيمية بشأن إجراءات إصدار القروض ، والتي تعكس:

تنظيم عملية الائتمان ؛

قائمة بالمستندات المطلوبة من المقترض ومعايير إعداد مسودة اتفاقيات القرض ؛

قواعد لتقييم الضمانات.

فقط بعد اعتماد هذه الوثائق التي تنظم عملية الائتمان يمكننا التحدث عن الاستعداد الداخلي للبنك للمرحلة الرئيسية الثانية من الإقراض.

المرحلة الثانية هي تقديم قرض مصرفي.

جعلت الممارسات المصرفية العالمية والمحلية من الممكن تحديد معايير الجدارة الائتمانية للعميل:

تُفهم طبيعة العميل على أنها سمعته ككيان قانوني وسمعة المديرين ، ودرجة مسؤولية العميل عن سداد الديون ، ووضوح فهمه للغرض من القرض ، وامتثاله لسياسة البنك الائتمانية . تتكون سمعة العميل ككيان قانوني من مدة عمله في هذا المجال ، وتطابق المؤشرات الاقتصادية مع متوسط ​​الصناعة ، من تاريخه الائتماني. يتم تقييم سمعة المديرين على أساس مهنيتهم ​​(التعليم ، الخبرة العملية) ، الصفات الأخلاقية ، إلخ.

القدرة على الاقتراض تعني أن للعميل الحق في التقدم بطلب للحصول على قرض أو توقيع اتفاقية قرض أو التفاوض.

أحد المعايير الرئيسية للجدارة الائتمانية للعميل هو قدرته على كسب الأموال لسداد الديون في سياق أنشطته الحالية. هناك أيضًا موقف آخر ، منصوص عليه في الأدبيات الاقتصادية ، عندما ترتبط الجدارة الائتمانية بدرجة استثمار رأس المال في العقارات. ومع ذلك ، يرتبط مثل هذا الاستثمار بمخاطر انخفاض قيمة الأصول ، علاوة على ذلك ، فإنه يستغرق وقتًا طويلاً لبيع العقار. لذلك ، يُنصح بالتركيز على سيولة الميزانية العمومية وكفاءة (ربحية) أنشطة المقترض وتدفقاته النقدية.

يعتبر رأس مال العميل معيارًا لا يقل أهمية عن الجدارة الائتمانية للعميل. في الوقت نفسه ، يعتبر الجانبان التاليان من تقييمه مهمين: 1) كفايته ، والتي يتم تحليلها على أساس متطلبات البنك المركزي للاتحاد الروسي إلى الحد الأدنى من نسب رأس المال والرفع المالي المصرح به ؛ 2) درجة الاستثمار في رأس المال في العملية التي يتم قيدها ، مما يشير إلى توزيع المخاطر بين البنك والمقترض. كلما زاد رأس المال المستثمر ، زاد اهتمام المقترض بالمراقبة الدقيقة لعوامل مخاطر الائتمان.

تشمل الظروف التي يتم فيها تنفيذ عملية الائتمان الوضع الاقتصادي الحالي أو المتوقع في الدولة والمنطقة والصناعة والعوامل السياسية. تحدد هذه الشروط درجة المخاطر الخارجية للبنك وتؤخذ في الاعتبار عند اتخاذ قرار بشأن معايير البنك لتقييم التدفق النقدي وسيولة الميزانية العمومية وكفاية رأس المال ومستوى إدارة المقترض.

المعيار الأخير - التحكم في الإطار القانوني لأنشطة المقترض وامتثال البنك لمعاييره ، يهدف إلى تلقي المصرفي إجابات على الأسئلة التالية: هل هناك أساس تشريعي وتنظيمي لعمل المقترض والتنفيذ مقياس القرض ، كيف سيؤثر التغيير المتوقع في التشريع على نتائج أنشطة المقترض (على سبيل المثال ، الضرائب) ، وإلى أي مدى تتوافق المعلومات المتعلقة بالمقترض والقرض مع معايير البنك ، وكذلك معايير الجهات الرقابية المصرفية التي تراقب جودة القروض.

تحدد المعايير المحددة لتقييم الجدارة الائتمانية لعميل البنك محتوى طرق تقييمه:

تقييم مخاطر الأعمال

تقييم الإدارة؛

تقييم الاستقرار المالي للعميل على أساس نظام النسب المالية ؛

تحليل التدفق النقدي

جمع المعلومات عن العميل ؛

مراقبة عمل العميل بالذهاب إلى الموقع.

وفقًا لتوجيهات الاختيار التي تم تطويرها واعتمادها من قبل كل بنك ، يقبل موظفو (مفتشو) قسم الائتمان طلبات الحصول على قرض. اعتمادًا على أنواع الإقراض ، يتم استلام الوثائق اللازمة واختيارها لطلب القرض.

للحصول على قرض ، كقاعدة عامة ، يقدم المقترضون المستندات التالية إلى البنك:

عقد التأسيس

التقارير المحاسبية والإحصائية.

خطة العمل ودراسة الجدوى والوثائق الداعمة ؛

ميثاق وبطاقة مع عينة من التوقيعات (إذا تم تقديم الدائن في بنك آخر) ؛

شهادة تسجيل الشركة؛

طلب القرض؛

مستندات أخرى حسب تقدير البنك.

في حالة وجود قرار إيجابي بإصدار القرض ، يتم تقديم المستندات التالية:

طلب القرض؛

مستند من مصلحة الضرائب عند التسجيل.

يقوم البنك بإعداد اتفاقية قرض ، يتم توقيعها من قبل مديري وكبار المحاسبين بالبنك والمقترض (أو الأشخاص المفوضين من قبلهم).

يتم وضع جميع المستندات المقدمة من قبل العميل - المقترض ، بما في ذلك الردود على استفسارات البنك والمستندات التي تؤكد تحويل الأموال بموجب القرض ، في ملف العميل. يحتوي الملف أيضًا على اتفاقية القرض والاتفاقيات ذات الصلة.

يتم تخزين الملف لمدة 5 سنوات على الأقل من تاريخ سداد القرض ، وبعد ذلك يتم نقله إلى الأرشيف.

هنا ، يتعين على موظف قسم الائتمان إجراء تحليل اقتصادي للوثائق المقدمة ، واستخلاص النتائج حول فرص السوق وجاذبية عملية القرض. عند القيام بمثل هذا العمل ، يتطلب موظف قسم الائتمان مهارات وقدرات خبير اقتصادي ، ومتخصص تسويق ، ومعرفة بالاقتصاد الكلي ، والاتجاهات القطاعية والإقليمية في تنمية الاقتصاد الوطني. من أجل تجنب الأخطاء التي ارتكبت في تحليل الأطراف وعناصر أنشطة المقترض ، تقترح الممارسة استخدام الوثيقة الأكثر رسمية ، وملء (الإجابة على الأسئلة) الذي يسمح لك برسم صورة كاملة لمعاملة القرض.

بناءً على التحليل ، يلزم اختيار أفضل طريقة للإقراض ونوع حساب القرض ومدة القرض والتفاوض على حجم ونوع سعر القرض وطريقة سداد القرض.

هناك قضية منفصلة في الممارسات المصرفية الروسية الحديثة وهي حل مشكلة الضمانات. يتم تفسير القضية المتضخمة لهذه القضية من خلال عدم وجود آلية تعمل عمليا لفرض الرهن القضائي على المقترض عديم الضمير. حتى يرى المُقرض في روسيا فرصة حقيقية لتحصيل أمواله من خلال التحكيم ، حتى ذلك الحين ، سيكون أحد مؤشرات الكفاءة المهنية لموظفي القروض هو توافر المهارات للعمل مع الضمانات. اعتمدت أزمة السيولة وإفلاس العديد من البنوك الروسية بشكل مباشر على السياسة الائتمانية المحفوفة بالمخاطر لإدارة البنوك وعدم القدرة على العمل مع توفير موظفي إدارات الائتمان.

يجب التأكيد على أن القرض يجب أن يصدر لتنفيذ صفقة تجارية معينة ، وليس مقابل ضمان على هذا النحو. الضمان هو خط الدفاع الأخير للبنك ويجب أن يستند قرار منح القرض دائمًا إلى مزايا المشروع الذي يتم تمويله ، وليس على جاذبية الضمان. إذا كان أساس المعاملة الائتمانية مرتبطًا بزيادة المخاطر ، فسيكون من الخطأ الكبير إصدار قرض بضمان جيد ، واستخدامه كمصدر لسداد الديون. لذلك ، يجب حل مسألة الضمان بعد اعتبار معاملة القرض مقبولة لدى البنك.

إنه المكان الثاني لإصدار الضمان بعد التحليل الاقتصادي الذي يميز الإقراض المصرفي عن عمليات الإقراض لمؤسسات الائتمان غير المصرفية ، على سبيل المثال ، من مكاتب الرهونات. صحيح ، في الممارسات المصرفية الروسية الحالية ، تجدر الإشارة إلى أن مسألة الضمانات تأتي في المقام الأول في كثير من الأحيان. ربما يرجع ذلك إلى زيادة مخاطر العمليات التي تقرضها البنوك ، ووجود عدد كبير من المخاطر في مساحة السوق القريبة من البنوك ، والافتقار إلى مقترضين ذوي جودة عالية وموثوق بهم ولهم تاريخ ائتماني طويل. من المستحسن أن يكون للبنك اتصالات وثيقة مع أكثر المشاركين احترافًا في السوق ، والذين يقبل البنك سلعهم كضمان. سيساعد المحترفون في إجراء فحص عالي الجودة للسلع ، وربما يقدمون معلومات حول المقترض ووضعه في السوق في فترة معينة ، ويضعون مخططًا مثاليًا للتنفيذ المحتمل في حالة عدم الإرجاع. أهم إجراء نهائي في مرحلة منح القرض هو إعداد اتفاقية القرض وإبرامها.

المرحلة الثالثة من عملية الائتمان هي التحكم في استخدام الائتمان. استخدام القرض يعني توجيه الأموال المخصصة من قبل البنك لتسديد مدفوعات التزامات الأنشطة الاقتصادية والمالية. إن أهم شرط لاستخدام القروض هو فعالية إجراء الإقراض ، الذي يجعل من الممكن ضمان استلام العائدات النقدية والأرباح لسداد الدين للبنك ودفع أموال الفائدة. الغرض الرئيسي من هذه المرحلة من عملية الإقراض هو ضمان سداد الفائدة على أساس منتظم وسداد القرض.

بالطبع ، هناك خطر التخلف عن السداد على كل قرض بسبب تطورات غير متوقعة. قد يتبع البنك سياسة منح القروض فقط للمقترضين الموثوق بهم تمامًا ، ولكن بعد ذلك سيفقد العديد من الفرص المربحة. في الوقت نفسه ، إذا كانت هناك صعوبات في سداد القرض ، فسيكون ذلك مكلفًا للغاية بالنسبة للبنك. لذلك ، تهدف سياسة الإقراض الحكيمة إلى ضمان التوازن بين الحذر والاستخدام الأقصى لجميع الفرص المحتملة لتخصيص الموارد المربح.

غالبًا لا تنشأ صعوبات سداد القروض عن طريق الصدفة وليس على الفور. هذه عملية تتطور بمرور الوقت. يمكن لموظف البنك المتمرس ، في مرحلة مبكرة ، أن يلاحظ بوادر عملية ناشئة من الصعوبات المالية التي يواجهها العميل ، وأن يتخذ تدابير لمعالجة الوضع وحماية مصالح البنك. يجب اتخاذ هذه التدابير في أقرب وقت ممكن قبل أن يخرج الوضع عن السيطرة وتصبح الخسائر غير قابلة للإصلاح. يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن خسائر البنك لا تقتصر على عدم سداد الديون والفوائد. الضرر الذي يلحق بالبنك أكبر بكثير ، ويمكن أن يكون مرتبطًا بظروف أخرى ، والتي يجب أيضًا أخذها في الاعتبار:

تم تقويض سمعة البنك ، حيث سيؤدي عدد كبير من القروض المتأخرة والمستحقة إلى انخفاض ثقة المودعين والمستثمرين ، وما إلى ذلك ؛

ستزداد المصاريف الإدارية ، حيث تتطلب القروض المتعثرة اهتمامًا خاصًا من موظفي القرض ووقت العمل الضائع ؛

سيزداد التهديد بمغادرة الموظفين المؤهلين بسبب انخفاض فرص تحفيزهم في سياق انخفاض ربحية العمليات ؛

سيتم تجميد الأموال في الأصول غير المنتجة ؛

هناك خطر من وجود دعوى مضادة للمدين ضد البنك ، والتي يمكن أن تثبت أن طلب البنك بإلغاء القرض أوصله إلى حافة الإفلاس.

تم النشر على الموقع 13.09.2012

يعد حساب حد الائتمان مكونًا ضروريًا لتحليل الائتمان للمقترض المحتمل. حاليًا ، لا توجد منهجية موحدة ، ويتبع كل بنك مساره الخاص. ومع ذلك ، لا يزال من الممكن التمييز بين عدد من المعايير العامة لتقييم حد الائتمان. إن تطوير نموذج لحساب حد الائتمان عند إصدار القروض يقلل بشكل كبير من احتمالية تعثر المقترضين.

ملاءمة مشكلة احتساب الحد الائتماني للبنوك والعملاء
البنوك لديها مناهج مختلفة لمسألة تحديد الحدود ، ولكن عادة ما يتم تقسيم حدود الائتمان إلى المجموعات التالية: الحدود حسب المناطق (البلدان) حدود الصناعة حدود الإقراض لمقترض واحد. لأغراض هذه المقالة ، سيكون التركيز على المجموعة الأخيرة.
تعد مسألة تحديد حدود الائتمان إحدى القضايا الرئيسية في عملية الائتمان. يرجع عدم وجود منهجية عالمية لتقييم حجم الحد الائتماني إلى حد كبير إلى حقيقة أنه لم يتم بعد تطوير نهج مقبول بشكل عام لحل هذه المشكلة. كقاعدة عامة ، يكون حساب الحد الائتماني للمقترض المحتمل نتيجة لتحليل الوضع المالي للعميل ، وفكرته الرئيسية هي أنه كلما كان الوضع المالي للمقترض أفضل ، زاد مبلغ القرض الذي يمكنه الحصول عليه. ومع ذلك ، من الناحية العملية ، لا ينجح هذا دائمًا ، لا سيما عندما يتعلق الأمر بالمؤسسات الصغيرة والمتوسطة وموثوقية التقارير المقدمة من عملاء هذا القطاع.
قد يؤدي حد الإقراض المفرط في تقديره إلى تخلف المقترض عن السداد ، ونتيجة لذلك ، ظهور أصل مشكلة في محفظة البنك. بعد أن بالغ العميل في تقدير توقعاته عن قصد أو عن غير قصد ، لن يتمكن ببساطة من الوفاء بجميع الالتزامات التي تعهد بها في الوقت المناسب ، وسيبدأ في "اعتراض" الأموال على الجانب من أجل الوفاء في الوقت المناسب بالتزاماته تجاه البنك ، وبالتالي زيادة كبيرة عبء دينه. بالإضافة إلى ذلك ، في حالة عدم وفاء العميل بجزء من التزاماته تجاه البنك ، يتحمل العميل غرامات وعقوبات ومصادرة ، والحاجة إلى "تعزيز" الضمانات ، وبالتالي تكلفة التقييم والتأمين ، و نتيجة لذلك ، كل هذا يؤدي إلى تدهور في تاريخ الائتمان. من الممكن أن يتخذ العميل ، بالاختيار بين الدفع للمورد أو الوفاء بالتزاماته للبنك ، خيارًا لصالح الأخير ، ثم يصبح تدهور العلاقة التعاقدية مع الطرف المقابل وزيادة مخاطر السمعة لمثل هذا المقترض. حتمي. من ناحية أخرى ، سيؤدي عدم تقدير الحد الائتماني إلى انخفاض في ربحية عمل العميل ، وتباطؤ في معدل تطوره وما يسمى بفقدان الربح أو تكاليف الفرصة البديلة.
في الواقع ، يمكن اعتبار تعريف حد الائتمان كأحد أدوات إدارة محفظة القروض. الغرض من إنشاء حد ائتماني هو ضمان المستوى الأمثل للمخاطر وتسريع عملية اتخاذ القرار بشأن عمليات الائتمان الفردية ضمن الحد المحدد.

الطرق الحالية لحساب حد الائتمان
هناك العديد من الطرق الخاصة والعامة والتقليدية وغير التقليدية لحساب حد الائتمان. يستخدم كل بنك ، كقاعدة عامة ، إحدى الطرق المعروفة أو يطور أسلوبه الخاص ، بناءً على الأساليب القائمة بين البنوك لتقييم المخاطر والسيولة واستراتيجية التطوير وما إلى ذلك. معظم المناهج الحالية هي إطار عمل تقريبي وتمثل بالأحرى تقديرات غير مبررة ، ولكن فقط إرشادات الخبراء. يبدو أنه من الأنسب النظر في الحد من الإقراض المحتمل بناءً على تقييم خبير للمؤشرات المالية ، وتقييم التدفقات النقدية الحقيقية للشركة من أجل السداد المحتمل للديون قصيرة الأجل ، وتقييم الوضع المالي ، وبالطبع ، مبلغ الضمان المعروض (إذا لزم الأمر).
يمكن تمثيل وظيفة حساب حد الائتمان في شكل الصيغة (1). ترجع الدالة min () القيمة الدنيا من مجموعة القيم التي تم تمريرها.

LK = دقيقة (OB ، VO ، FP ، MVL) ، (1)

حيث LC هو حد الائتمان ؛
OB - توفير القرض بضمان سائل ؛
VO - إمكانية خدمة القرض ؛
FP - المركز المالي ؛
MVL هو أقصى حد ائتماني ممكن لمنتج ائتماني معين.

نموذج حساب حد الائتمان
لنفكر في تطبيق هذا النموذج بمثال.

مثال 1
تتقدم الشركة أ إلى البنك للحصول على قرض لتجديد رأس المال العامل بمبلغ 5000 ألف روبل. في الوقت نفسه ، يقدم العميل العقارات كضمان بقيمة ضمان (وفقًا لتقرير التقييم لشركة تقييم مستقلة باستخدام خصم مناسب) 4500 ألف روبل روسي. لا يتم تقييم الوضع المالي للعميل أسوأ من "المتوسط". الحد الأقصى الممكن لمنح قرض لتجديد رأس المال العامل هو 25000 ألف روبل.
وبالتالي ، إذا اعتمدنا فقط على النتائج التي تم الحصول عليها ، وفقًا للصيغة (1) ، فلن يتجاوز حد الائتمان 4500 ألف روبل.
إذا كانت هناك حاجة إلى قرض:
1) في شكل سحب على المكشوف ، يتم احتساب حد الإقراض ، من بين أمور أخرى ، على أساس حد السحب على المكشوف المتاح (30-50٪ من صافي عائدات الائتمان لحساب العميل في البنك المقرض أو بنك آخر). في الوقت نفسه ، مبلغ الحد ، كقاعدة عامة ، ليس ثابتًا ويخضع لإعادة الحساب شهريًا بناءً على القيمة الفعلية لعمليات التداول للأشهر الثلاثة السابقة ؛

مثال 2
رجل الأعمال الفردي سيمينوف ك. في أبريل 2012 ، تقدم إلى البنك بطلب لإصدار سحب على المكشوف بمبلغ 4000 ألف روبل ، بينما لم يتم فتح الحساب الجاري مع رجل الأعمال الفردي لدى البنك الدائن.
سيعتمد حساب الحد (الجدول 1) على البيانات الخاصة بصافي متوسط ​​حجم التداول الشهري لآخر ستة أشهر في بنك آخر. في الوقت نفسه ، لا تتجاوز فترة تحديد الحد ، كقاعدة عامة ، ثلاثة أشهر. يمكن أن يكون حد السحب على المكشوف المتاح لعمليات التداول في بنك آخر 25-35٪ (بالنسبة لمثال الحساب ، يتم أخذ قيمة 30٪).

الجدول 1

من تلك الواردة في الجدول. 1 تظهر الحسابات أن حد السحب على المكشوف المطلوب 4000 ألف روبل. لن يتم الاتفاق عليها وسيتم تخفيض المبلغ إلى 3000 ألف روبل. في هذه الحالة ، سيتم تعيين هذا الحد لكامل مدة السحب على المكشوف دون إعادة الحساب شهريًا. يحدث هذا لأنه عندما يفتح العميل عملية سحب على المكشوف من عمليات التداول في بنك آخر لفترة قصيرة ، يتم التفاوض معه بشأن تحويل حجم الأعمال إلى البنك الدائن لفترة صلاحية الحد المتفق عليه.
عند انتهاء اتفاقية القرض ، قامت شركة IE Semenov K.A. ينطبق مرة أخرى على البنك مع طلب إصدار حد السحب على المكشوف بمبلغ 4000 ألف روبل.
يقوم مفتش الائتمان بالحساب (الجدول 2). في الوقت نفسه ، تؤخذ في الاعتبار تحولات الائتمان "الصافية" لرائد الأعمال الفردي Semenov K.A.. في البنك المُقرض للأشهر الثلاثة الماضية. عادة ما تكون مدة هذا الحد من 6 إلى 12 شهرًا. سيكون حد السحب على المكشوف المتاح في هذه الحالة 40-50٪ (لمثال الحساب ، يتم أخذ 40٪).

الجدول 2

معطى في الجدول. في الشكل 2 ، أظهر الحساب أن حد السحب على المكشوف المتاح يتجاوز الحد الذي طلبه العميل. وبالتالي ، إذا تم استيفاء الشروط الأخرى ، فسيتم وضع حد لديون السحب على المكشوف للعميل بمبلغ 4000 ألف روبل.

2) لضمان تنفيذ عقد الدولة (البلدية) ، لضمان المشاركة في المنافسة من أجل الحق في إبرام عقد الدولة (البلدية) ، مباشرة إلى تنفيذ عقد الدولة (البلدية) ، سيتم تحديد حد الائتمان بناءً على متطلبات منتج قرض معين ، ومقدار ضمان المشاركة / تنفيذ عقد الدولة المحدد في وثائق / عقد العطاء ، والإيصالات المتوقعة بموجب عقود الدولة المبرمة ، والمدفوعات المقدمة ، ومبلغ العقد نفسه ، إلخ. في الوقت نفسه ، يجب على مسؤول القرض أن يتعرف بعناية على متطلبات عقد العطاء (وثائق المناقصة) ، والتأكد من أنه من الضروري عمل إيداع نقدي كضمان لطلب المقترض ، وكذلك التعرف على شروط إبرام عقد الدولة في حالة الفوز بالعطاء ، وشروط مواصلة تنفيذه ، ومتطلبات ضمان تنفيذ العقد ، وتوافر الدفعة المقدمة ، وشروط الدفع ؛
3) لأغراض الاستثمار ، يتم حساب الحد الائتماني بناءً على حساب المشروع الاستثماري ، ومبلغ الاستثمار المطلوب ، وسداد المشروع ، وتحليل التدفق النقدي لفترة الاعتماد ، وما إلى ذلك. وتجدر الإشارة إلى أنه يتم تقديم قروض الاستثمار للعملاء الذين يتمتعون بمركز مالي مستقر ، ولديهم أحجام إنتاج ومبيعات مستقرة ، ويقومون بأنشطة مربحة (لا تتعلق بتنفيذ مشروع استثماري) ، ويتمتعون بمركز ثابت في السوق ، ولديهم وضع إيجابي. التاريخ الائتماني والخبرة الناجحة في تنفيذ المشاريع الاستثمارية.

وصف المكونات الرئيسية لطريقة حساب الحد
دعونا نتناول بمزيد من التفصيل معاملين للصيغة (1): إمكانية خدمة القرض والمركز المالي.
عند تحديد حد الائتمان كعنصر ضروري لتحليل الائتمان ، يجب على مسؤول البنك المسؤول ليس فقط تحديد الوضع المالي الحالي للمقترض ، ولكن أيضًا قدرة المقترض على تحمل التزاماته في المستقبل. يتم تحديد مصادر سداد الالتزامات على القرض المُصدر (الفائدة والأصل والمدفوعات الأخرى) ، وعبء الدين الإجمالي لكل من القروض / القروض الحالية والقرض الصادر حديثًا وعلاقته بالموارد المجانية للمقترض.
وبالتالي ، فإن إمكانية خدمة القرض هي تحليل شامل لأنشطة المقترض للفترة السابقة (كقاعدة ، 6-12 شهرًا) وتوقعًا لفترة الإقراض بناءً على معلومات معروفة حول خطط تطوير الشركة ، والاستخدام المستهدف من أموال القروض ، وتطوير صناعة يوجد فيها نشاط تجاري محتمل. مقترض ، وتوافر الموسمية ، إلخ. لأغراض هذا التحليل ، من الضروري بناء ما يسمى بالتدفق النقدي (للقروض الاستثمارية ، والقروض لتطوير الأعمال). إذا تم تحديد حد الائتمان في شكل سحب على المكشوف أو كان الغرض من الإقراض مرتبطًا بإبرام / تنفيذ عقد حكومي أو تجديد رأس المال العامل ، فإن التدفق النقدي ، كقاعدة عامة ، لا يتم ملؤه وإمكانية خدمة يتم تحديد القرض بناءً على حساب متوسط ​​القيمة الشهرية لصافي دوران الائتمان ، وسجل العقود المبرمة ، والإيرادات المتوقعة منها ، ومتوسط ​​الإيرادات الشهرية وصافي الربح ، إلخ.
لسداد الفائدة على القرض ، يتم استخدام الأموال المجانية التي تظل تحت تصرف المقترض بعد تكبد جميع نفقات النشاط (سواء المدرجة في سعر التكلفة وغير المدرجة في تكوينها). يتم سداد الدين الرئيسي ، كقاعدة عامة ، من معدل دوران الأموال ولا يتم تضمينه في تكلفة السلع / الأعمال / الخدمات. في هذا الصدد ، فإن الحالات التالية غير مقبولة: صافي الربح المجاني للفترة السابقة التي تم تحليلها لا يكفي لسداد الفائدة على القرض الصادر ، وعند إعداد التدفق النقدي المتوقع ، فإن رصيد الأموال بعد السداد الشهري بالكامل تبين أن التزامات القروض (رأس المال ، الفائدة ، العمولات ، إلخ) سلبية.
عند تحديد حدود الائتمان لفترات تصل إلى سنة واحدة ، من المستحسن مراعاة ديناميكيات صافي الربح للفترة التي تم تحليلها ولفترة نفس الفترة من العام الماضي. يقلل وجود الخسائر من القدرة على خدمة الالتزامات الائتمانية ويقلل من حد الائتمان المقدر ، لأنه يظهر وجود صافي التدفقات النقدية الخارجة.
يتضمن تحليل المركز المالي حساب النسب المالية ، والتحليل الأفقي والعمودي للبيانات المالية للعميل للفترات التي تسبق تاريخ التقدم بطلب للحصول على قرض (من سنة واحدة إلى 6 أشهر). تعتبر مجموعة النسب المالية لنموذج تقييم الوضع المالي فردية لكل بنك ويتم تضمينها في نظام التقييم داخل البنوك المقابل ، والذي تم تطويره مع مراعاة متطلبات الجهة التنظيمية - بنك روسيا.
كما هو مذكور أعلاه ، تستخدم البنوك طرقًا مختلفة لتحديد حدود الائتمان لمقترض واحد. هناك نوعان رئيسيان من حدود الائتمان لمقترض واحد مستخدمين في الممارسة:
1) تفضل بعض البنوك وضع حدود حسب نوع الخدمات المقدمة للعميل. على وجه الخصوص ، يمكن للبنك فتح خطوط ائتمان للعميل مع حدود إقراض معينة لأنواع معينة من الأنشطة: للعمليات في سوق المال ، للعمليات بالعملات الأجنبية ، للمبادلات والخيارات. عندما يتم تحديد حدود منفصلة لكل نوع من أنواع النشاط ، غالبًا ما يتم تقديم نظام لإعادة توزيع الحدود بين الأقسام التشغيلية للبنك. يمكّن هذا النظام البنك من مواصلة عمليات الإقراض في الحالات التي تكون فيها الأقسام التشغيلية الفردية قد استنفدت حدود الائتمان ، ولكن لم يتم تحديد الحد العام للأقسام بعد ؛
2) تضع البنوك الأخرى حدًا إجماليًا للإقراض لمقترض واحد ، يمكن من خلاله تزويد العميل بالعديد من منتجات القروض في أنواع مختلفة من الإقراض. التكنولوجيا المستخدمة من قبل بعض البنوك هي وضع حد ائتماني أساسي لمقترض واحد وحد طارئ لاستخدامه في حالة الطوارئ ، شريطة أن يفي المقترض بالمعايير المرجعية لاتفاقية القرض. أي أن قرار لجنة الائتمان قد يحدد حد ائتماني لمقترض واحد بمبلغ N ويوفر إمكانية زيادة هذا الحد إلى مبلغ M إذا تم توفير ضمان إضافي ، إذا زاد معدل دوران الحساب الجاري ، يتم استيفاء شروط أخرى.
لاحظ أنه بغض النظر عن نوع حدود الائتمان الموضوعة ، فإن آلية تحديدها موحدة: قبل اتخاذ قرار بشأن إنشاء حد ائتماني ، يجب على المرء تقييم عوامل الخطر الرئيسية باستخدام طرق التقييم الكمي (نماذج الانحدار). بعد ذلك ، بناءً على تجميع المؤشرات التي تم تحليلها بترتيب تنازلي ، يمكن حساب حد الإقراض كنسبة مئوية من رأس المال السهمي ، أو حجم محفظة القروض ، أو كمعيار للقيم الحدية المطلقة لكل مجموعة من المقترضين المحددين.

الاستنتاجات
يعد نموذج حساب حد الائتمان المقدم في هذه المقالة بسيطًا للغاية ، ولكن كما هو موضح في استطلاع للخبراء ، هذا هو نوع النموذج المستخدم في معظم البنوك. من أجل زيادة الكفاءة ، يمكن استكمال نموذج حساب حد الائتمان بنموذج احتمالي لحدوث تعثر المقترض. لذلك ، إذا تجاوز احتمال تعثر المقترض المحتمل المستوى المقبول للبنك ، فيمكن تخفيض حد الإقراض إلى الصفر أو تخفيضه. بالإضافة إلى ذلك ، إذا كان لدى البنك نماذج مناسبة داخل البنوك ، فمن الممكن تعيين حد ائتماني ، بما في ذلك استنادًا إلى التصنيف الائتماني للمقترض. ولكن في هذه الحالة ، أثناء عملية تحديد حد الائتمان للمقترض "القديم" ، سيكون من الضروري حساب مصفوفات تغيير التصنيف الائتماني ، والتي تقيم احتمالية حدوث تغيير في فئة الجدارة الائتمانية بمرور الوقت. إن بناء مثل هذه المصفوفات من قبل البنوك الروسية سيجعل من الممكن ليس فقط تحسين مستوى تقييم الجدارة الائتمانية للمقترضين نوعيًا ، وجعل معايير التحليل الداخلي للبنوك تتماشى مع المعايير الدولية ، ولكن أيضًا للحصول على تقييم أكثر ملاءمة للمالية المالية حالة المقترض وتقييم قدراته الحقيقية.
وبالتالي ، فإن تطوير نموذج لحساب حد الإقراض عند إصدار القروض هو عملية ضرورية ، وكلما تعاملت البنوك بشكل أكثر مسؤولية مع هذه المشكلة ، كلما انخفض بشكل ملحوظ احتمال تعثر المقترضين بسبب الحساب غير الصحيح - المبالغة في تقديره أو التقليل من شأنه - حد القرض من قبل المقترضين المحتملين والحاليين.

يو في. إفيموفا ، BALTINVESTBANK OJSC ، قسم الأعمال الصغيرة ، رئيس قسم قروض الأعمال ، دكتوراه.

الجدارة الائتمانية للمقترض هي القدرة على إتمام معاملة لتوفير قيمة فيما يتعلق بشروط السداد والإلحاح والدفع ، أو بعبارة أخرى ، القدرة على إكمال معاملة ائتمانية. في عملية إدارة مخاطر الائتمان ، تستخدم البنوك التجارية مجموعة من المعايير والمؤشرات ، والتي يسمح لنا النظر فيها وتحليلها بالتوصل إلى استنتاج حول مستوى الجدارة الائتمانية للمقترض. مجموعة المؤشرات المحددة التي تميز نشاط المؤسسة في البنوك المختلفة ليست هي نفسها ويتم تعديلها في عملية تطوير العلاقات الائتمانية.

تظهر الجدارة الائتمانية للعميل في الممارسة المصرفية العالمية كأحد الأهداف الرئيسية للتقييم في تحديد جدوى وأشكال العلاقات الائتمانية. ترتبط القدرة على سداد الدين بالصفات الأخلاقية للعميل ، وفنه ومهنته ، ودرجة استثمار رأس المال في العقارات ، والقدرة على كسب الأموال لسداد القرض والالتزامات الأخرى.

يمكن أن تكون قائمة عناصر الجدارة الائتمانية للمقترض والمؤشرات التي تميزها أوسع أو مختصرة اعتمادًا على أهداف التحليل وأنواع القروض وشروط القرض وحالة العلاقات الائتمانية للبنك مع المقترض. يجب التمييز بين القيم المثلى أو المقبولة لهذه المؤشرات اعتمادًا على أنشطة المقترض ، والشروط المحددة للمعاملة ، وما إلى ذلك.

يوجد اليوم عدة طرق أساسية لتقييم الجدارة الائتمانية للعملاء. تختلف الأنظمة عن بعضها البعض في عدد المؤشرات المستخدمة كمكونات للتقييم العام للمقترض ، وكذلك في المناهج المختلفة لخصائص وأولوية كل منها.

هناك الطرق التالية لتقييم الجدارة الائتمانية للأفراد:

• 1) نماذج التهديف.
• 2) منهجية تحديد الملاءة.
• 3) الاكتتاب.

يطبق البنك كل نموذج لأنواع مختلفة من الإقراض ويقوم بتعديله بشكل فردي (الملحق 5).

تُستخدم نماذج التسجيل بشكل أساسي في تقديم القروض لشراء السلع (الإقراض السريع) وفي إصدار بطاقات الائتمان.

التقييم الائتماني هو نموذج رياضي (إحصائي) ، وبمساعدته ، على أساس التاريخ الائتماني للعملاء الحاليين ، يحدد البنك مدى احتمالية قيام عميل معين بإعادة القرض في الوقت المحدد. يسلط التقييم الدرجات الضوء على تلك الخصائص التي ترتبط ارتباطًا وثيقًا بالموثوقية أو ، على العكس من ذلك ، بعدم موثوقية العميل.

إن أسلوب التصنيف الائتماني هو تقييم في نقاط الخصائص التي تجعل من الممكن تحديد درجة مخاطر الائتمان بموثوقية كافية عند تقديم قرض استهلاكي لمقترض معين. قد تكون المؤشرات الأكثر أهمية للتنبؤ بمخاطر الائتمان مؤشرات مثل العمر ، وعدد المعالين ، والمهنة ، والدخل ، وتكلفة السكن ، وما إلى ذلك.

مزايا نماذج التسجيل واضحة:

• 1) انخفاض مستوى التخلف عن سداد القروض وسرعة وحيادية اتخاذ القرار ؛
• 2) القدرة على إدارة محفظة القروض بشكل فعال.
• 3) عدم وجود تدريب طويل الأجل لموظفي إدارة الائتمان.
• 4) القدرة على إجراء تحليل صريح لطلب القرض بحضور العميل.

ومع ذلك ، على الرغم من الجوانب الإيجابية ، فإن تطبيق نظام التصنيف الائتماني محفوف بعدد من الصعوبات.

أحدها هو أن تحديد خصائص التقييم يتم فقط على أساس المعلومات المتعلقة بهؤلاء العملاء الذين قدم لهم البنك قرضًا بالفعل.

المشكلة الأخرى والأكثر أهمية هي أن نماذج التسجيل تستند إلى عينة من العملاء الأوائل. مع وضع هذا في الاعتبار ، يتعين على موظفي البنك التحقق بشكل دوري من جودة النظام ، وعند تدهوره ، تطوير نموذج جديد.

وتجدر الإشارة إلى أن حوالي عشر خصائص مأخوذة من نموذج الطلب الذي يملأه المقترض ، ويتم تخزين باقي البيانات في قاعدة البيانات الإحصائية لمزيد من التحديث وتحليل النتائج.

في الوقت الحالي ، تقوم البنوك الروسية بتقييم خصائص مثل الدخل ، وعدد المعالين ، وملكية السيارة (في الوقت نفسه ، يميزون بين سيارة الإنتاج المحلي والأجنبي ، تأكد من مراعاة الوقت الذي مضى منذ ذلك الحين الإفراج) ، وجود قطعة أرض (مساحتها وبعدها عن مركز المدينة) ، الخبرة العملية ، الوظيفة ، التعليم.

مما لا شك فيه أن هذه هي اليوم المعايير الرئيسية التي يمكن من خلالها تحديد درجة الجدارة الائتمانية للفرد. ومع ذلك ، فإن التعديل المستمر لمنهجية التقييم سيؤدي إلى توسيع وتغيير قائمة الخصائص التي تم تقييمها ، ويمكن تصنيف العملاء الذين يقعون اليوم في مجموعة المقترضين غير الموثوق بهم ، في التحليل اللاحق لأنشطة الإقراض ، على أنهم مقترضون لديهم قروض منخفضة الأداء. .

يتم استخدام تقييم أكثر تعقيدًا ودقة للمقترض عند إصدار قروض للأفراد لتلبية احتياجات المستهلك الملحة. هذه ، كقاعدة عامة ، قروض متوسطة الأجل لشراء أشياء باهظة الثمن ، ودفع مقابل أي خدمات وأعمال. مثال على ذلك هو شراء أثاث باهظ الثمن ، ورسوم دراسية ، وتمويل تجديد المنزل ، وما إلى ذلك. في هذه الحالة ، تحدد العديد من البنوك التجارية الكبيرة ملاءة المقترض بناءً على مستندات من مكان العمل بشأن الدخل ومبالغ الاستقطاعات ، وكذلك وفقًا لبيانات الاستبيان. يتم احتساب النتيجة على أنها متوسط ​​الدخل الشهري مطروحًا منه جميع الدفعات الإلزامية ، ويتم تعديلها بواسطة عامل تصحيح ومضروبة في مدة القرض. بناءً على المبلغ المستلم ، يتم حساب الحد الأقصى لمبلغ القرض. يتم تعديل القيمة الناتجة مع الأخذ في الاعتبار العوامل المؤثرة: ضمان القرض المقدم ، والمعلومات الواردة في استنتاجات دائرة الأمن والقسم القانوني للبنك ، وميزان الديون على القروض المستلمة سابقًا.

لتقييم ملاءة العميل ، يحتاج مسؤولو الائتمان إلى تحليل عدد كبير من المستندات. قائمة منهم كبيرة جدًا وتتضمن حوالي خمسة عشر عنصرًا. إن توفيرها الإلزامي من قبل العميل ، من ناحية ، يحد من نطاق المقترضين المحتملين للبنك ، ومن ناحية أخرى ، يسمح بتكوين محفظة قروض ذات جودة أعلى وتقليل مخاطر الائتمان.

تتمثل إحدى مزايا هذه الطريقة في استخدام الصيغ الخاصة وتصحيح المعاملات ، مما يجعل من الممكن تبسيط عمل موظفي قسم الائتمان بالبنك وحساب ملاءة المقترض المحتمل. ومع ذلك ، يجب الحصول على المؤشرات الخاصة به في كل حالة محددة على حدة ، ولا ينبغي اعتبار النتيجة شيئًا يشهد بشكل لا لبس فيه لصالح أو ضد إصدار قرض. بعد كل شيء ، حتى لو كانت المؤشرات المالية للعميل في مستوى مقبول في وقت النظر في طلب القرض ، فلا تنسَ أن خطر عدم سداد القرض لا يزال قائماً ، لأنه من المستحيل مبدئيًا القضاء عليه تمامًا هو - هي. ستساعد المؤشرات فقط في تقييم درجة مخاطر الائتمان ، وللأسف ، لا تسمح هذه التقنية بالتنبؤ بوضع المقترض في المستقبل.

في حالة إقراض الرهن العقاري للأفراد ، فإن الطريقة الرئيسية لتقليل مخاطر الائتمان للبنك هي القيام بالاكتتاب في المقترض ، حيث يتم تقييم احتمالية سداد القرض ، والذي يفترض تحليل ملاءة العميل المحتمل بالطريقة التي يحددها البنك ، وكذلك اتخاذ قرار إيجابي بشأن طلب الحصول على قرض عقاري أو رفض تقديم قرض ...

تشارك مجموعة واسعة إلى حد ما من الأقسام المصرفية في إقراض الرهن العقاري للأفراد في البنك: الخدمات القانونية ، والخدمات الأمنية ، وإدارة الأوراق المالية ، وقسم بناء المساكن ، وما إلى ذلك. وهذا يشير إلى درجة تعقيد وشدة إجراءات الاكتتاب ، والتي مسارها يتطور كل بنك بشكل مستقل ، ويختار تقييمات المعايير والشروط لتقديم قروض الرهن العقاري.

أهم نقطة في عملية الاكتتاب هي تقييم ملاءة العميل من حيث القدرة على سداد مدفوعات القرض في الوقت المناسب. لإجراء هذا التقييم ، يتم توحيد المعلومات الخاصة بالتوظيف ودخل المقترض ، بالإضافة إلى نفقاته. بعد ذلك ، يتم التوصل إلى استنتاج - ما إذا كان سيتمكن من سداد القرض. في الوقت نفسه ، يتم إصدار رأي حول ما إذا كان العقار المرهون يمثل ضمانًا كافيًا لتوفير قرض أم لا.

في حالة الإقراض العقاري ، يقوم موظفو البنك بتضمين خصائص كمية ونوعية إضافية في منهجية تحديد الجدارة الائتمانية للمقترض وحجم مخاطر الائتمان.

من بين الخصائص الكمية - نسبة المبلغ الإجمالي لالتزامات المقترض الشهرية إلى إجمالي دخل الأسرة لنفس الفترة ، وكذلك كفاية الأموال (على أساس تكاليف الصيانة).

تشمل الخصائص النوعية دخل المقترض ، واستقرار التوظيف ، والتاريخ الائتماني ، وتأمين القرض ، وما إلى ذلك.

من خلال تقييم منهجية الاكتتاب ، يمكننا أن نستنتج أنه يتم هنا تطبيق نهج منظم لتحليل المقترض. يتمثل الجانب الإيجابي للمنهجية في قدرة البنك على تطوير نهج فردي لأي مقترض محتمل ، يتم من خلاله مراعاة العدد المطلوب من الخصائص. عيب هذا التقييم هو تعقيد تنفيذه ، الأمر الذي يتطلب مؤهلات خاصة من موظفي البنك. تفضل معظم البنوك تعويض مخاطر الائتمان عن طريق رفع أسعار الفائدة. يتم استخدام طرق أخرى أيضًا ، لا يتطلب تطبيقها استثمارًا كبيرًا للوقت والعمل.

وتجدر الإشارة إلى أن فهم جدوى وأهمية استخدام أساليب أكثر تقدمًا يحدث غالبًا في تلك البنوك ، حيث يتم تنفيذ الإقراض للأفراد كخدمة جماعية.

إذا كان البنك يخطط لإطلاق برنامج واسع النطاق ، فمن أجل النجاح في السوق في مواجهة المنافسة الشديدة المستمرة ، ونتيجة لذلك ، انخفاض الربحية ، من الضروري البحث عن طرق لتقليل تكاليف التشغيل وتقليل المخاطر. .

سيكون الشرط الأساسي هنا هو البناء الصحيح للآلية التي ستنفذ هذا النشاط. من الناحية المجازية ، من الضروري إنشاء نوع من الناقل يتكون من عدد معين من الموظفين الذين يتفاعلون مع المقترضين وفيما بينهم وفقًا لقواعد وخوارزميات معينة محددة بوضوح. تتضمن هذه الخوارزميات طرقًا لتحليل التطبيقات واتخاذ القرارات بشأن إصدار القرض.

لذلك ، تعد عمليات الإقراض الاستهلاكي من أكثر العناصر ربحية في الأعمال المصرفية. بسبب هذا المصدر ، يمكن تكوين جزء كبير من صافي ربح مؤسسة الائتمان ، والذي يتم خصمه من الأموال الاحتياطية ويذهب لدفع أرباح الأسهم لمساهمي أحد البنوك التجارية.

تعتبر عمليات الإقراض الاستهلاكي واعدة وجذابة للبنوك التجارية ، مما يعني أنه من المهم وضع مجموعة من الإجراءات لتقليل مستوى مخاطر الائتمان وإدارتها. تعتمد إدارة مخاطر الائتمان على تحديد أسباب عدم قدرة المقترض أو عدم رغبته في الوفاء بالتزاماته وتحديد طرق تقليل مستوى المخاطر. الغرض من إدارة مخاطر الائتمان هو تقليل احتمالية تقصير المقترض في الوفاء بالتزاماته بموجب اتفاقية قرض وتقليل الخسائر المالية للبنك التجاري في حالة تعثر القرض.