يقدم سوق المباني الجديدة مجموعة كبيرة من العقارات ، يمكن للمشتري من خلالها اختيار الخيار الذي يناسبه ، مع التركيز على القدرات المالية وخصائص البناء الأخرى. اتجاه جديد هو التنمية المتكاملة للإقليم. يعتبر نموذج التطوير هذا الأكثر فاعلية وربحية ومبررًا من الناحية الاقتصادية في مواجهة نقص الأراضي وازدحام المرافق في المدن الكبرى. نظرًا لأن هذا المصطلح جديد نسبيًا ، فإنه يجذب الكثير من الاهتمام من مشتري المنازل المحتملين. سنتحدث اليوم عن التنمية المتكاملة وتطوير المناطق ، وكذلك مناقشة آفاق هذه الفئة من بناء المساكن.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار عندما نتحدث عن التنمية المتكاملة لإقليم - هذا هو التعريف الذي تم تضمينه في عدد من المفاهيم المدرجة في نظام الأنشطة لتنمية المناطق. سنتطرق قليلاً إلى هذه المشكلة في هذه المقالة ، لأن الأهم من ذلك كله أننا مهتمون بالاختصار CAT.
لذا ، فإن التنمية المتكاملة للأراضي هي مشاريع تطوير الأراضي التي تنطوي على بناء واسع النطاق لمجمعات سكنية بمساحة إجمالية لا تقل عن مائة ألف مربع. عادةً ما يشتمل هذا المجمع على العديد من المباني السكنية ، متحدًا بخطة وتصميم معماري واحد. هم أيضا في نطاق سعري مماثل. يقول الخبراء إن التنمية المتكاملة للأقاليم غالبًا ما تكون عبارة عن إسكان من الدرجة الاقتصادية والراحة ، مصمم لمشتري جماعي بمتوسط مستوى دخل.
وتجدر الإشارة إلى أن نموذج التطوير هذا يشمل جميع البنى التحتية المرتبطة به والتي يتم بناؤها من قبل قوى منظمة البناء. في معظم الحالات ، تكون النتيجة أحياء كبيرة تقع في ضواحي المدن المكتظة بالسكان وحتى وجود مرافقها الخاصة.
لأول مرة بدأوا الحديث عن CAT منذ حوالي عشر سنوات. ثم أصدرت حكومة الاتحاد الروسي وثيقة أشارت إلى بعض متطلبات مشاريع التنمية المتكاملة للأراضي. بادئ ذي بدء ، تمت الإشارة إلى التزام المطور بتشغيل مرافق البنية التحتية ، بما في ذلك المرافق الاجتماعية والشبكات الهندسية. يتضمن IOT أيضًا إنشاء تقاطعات للنقل ، ولا ينبغي استخدام أموال الميزانية في مثل هذه الأنشطة. يتحمل المطور والمستثمرون جميع التكاليف الذين يمكنه جذبهم إلى المشروع.
ومن المثير للاهتمام ، أنه حتى الآن ، لم يكن هناك أكثر من عشرة مشاريع قادرة على الدخول في فئة التنمية المتكاملة للمناطق لبناء المساكن. لم يستوف العديد من المتقدمين جميع الشروط المقدمة واليوم يخططون فقط لبدء العمل في IOT.
تجدر الإشارة إلى أنه في العهد السوفياتي ، كان مبدأ التنمية المتكاملة يستخدم بنشاط كبير. كان هذا صحيحًا بشكل خاص في ثلاثينيات القرن الماضي. بعد ذلك ، أقيمت مناطق صغيرة بأكملها ، وأحيانًا مدن ، في الأراضي البور. ومع ذلك ، فإن الأهداف المنشودة آنذاك والآن تختلف اختلافًا كبيرًا. في الاتحاد السوفيتي ، كانت المهمة الرئيسية هي بناء المزيد من الأمتار المربعة. لذلك ، تبين أن أحياء بأكملها ذات وجه واحد ورمادية. النهج الحديث يعتمد فقط على التطوير عالي الجودة للمساحة. يزعم العديد من المطورين أنهم لا يبيعون شققًا بقدر ما يبيعون أسلوب حياة معين. ولهذا ، فإن المشتري على استعداد لدفع أي أموال تقريبًا.
هناك طلب كبير الآن على قطع الأراضي المخصصة للتنمية المتكاملة للمناطق ، ولا عجب في ذلك. في الواقع ، كل عام في المدن هناك مساحة أقل وأقل من الأراضي المجانية التي يمكن استخدامها كمكان للمباني الجديدة. إذا كان من الممكن في وقت سابق في المدن الكبرى بناء العديد من المنازل عمليًا في المركز وربطها باتصالات المدينة الحالية ، لم يعد هذا ممكنًا الآن. لذلك ، يتعين على المطورين النظر في المناطق الواقعة في الضواحي وتطوير مفاهيم مثيرة للاهتمام لمبانيهم الجديدة. نتيجة لذلك يحصل المشتري على مشروع غير عادي ببنية تحتية متطورة والعديد من المزايا.
لا ينبغي التغاضي عن تكلفة البناء أيضًا. كقاعدة عامة ، كلما تم تنفيذ المشروع من قبل المطور أكبر ، كان ذلك أرخص. لذلك ، حتى مع الأخذ في الاعتبار الحاجة إلى تجهيز جميع المناطق المجاورة للمباني الجديدة ، فإنه يحقق ربحًا كبيرًا. بالإضافة إلى ذلك ، لديها القدرة على جذب اهتمام المشتري بجميع أنواع الخصومات ، والعروض الترويجية التي تقلل من تكلفة السكن المعلنة في الأصل بنسبة تتراوح من عشرة إلى ثلاثين بالمائة. مثل هذا النهج لا يمكن أن يفشل في رشوة أصحاب الشقق في المستقبل.
معظم المشترين الذين حالفهم الحظ بالفعل ليصبحوا أصحاب منازل في مثل هذه المشاريع متحمسون جدًا لإخبار أصدقائهم ومعارفهم عنهم ، مما يثير الاهتمام بـ CAT. بادئ ذي بدء ، فهم مفتونون بالمعدات الحديثة للمجمعات السكنية. وتشمل هذه عادة المراقبة بالفيديو والرياضة والملاعب ومناطق المتنزهات والمعابر المصممة بعناية. تبدو المباني نفسها أيضًا أنيقة وحديثة. في بعض الأحيان ، تشبه المنطقة التي كانت جزءًا من تطوير الأراضي المتكاملة قطعة صغيرة من أوروبا بجمالها وتصميمها غير العادي.
هنا ، الفوائد التي تعود على السلطات المحلية واضحة أيضًا. إنهم ليسوا مستثمرين عندما يتعلق الأمر بالمرافق أو البنية التحتية. يتم تحديد مثل هذه اللحظات دائمًا في الاتفاقية الخاصة بالتنمية المتكاملة للإقليم ، لذلك تحتاج المدينة فقط إلى مراقبة تقدم البناء ثم أخذ الأشياء النهائية في الميزانية العمومية.
الآن أكثر من مرة كان هناك حديث عن التطوير الجماعي للمناطق من قبل العديد من المطورين. في هذه الحالة ، قد يصبحون لاحقًا شركة إدارة تدير بيوت الغلايات والشبكات الكهربائية والمرافق الهندسية الأخرى التي أقاموها وتم تفويضهم بها. ومع ذلك ، في الوقت الحالي لا يوجد أساس قانوني لمثل هذا المشروع. ومع ذلك ، هذا لا يعني أنه ليس هناك حاجة إليه أو أنه لن يظهر قريبًا.
على الرغم من حقيقة أننا قمنا بالفعل بإدراج العديد من المزايا الواضحة للبناء المتكامل ، إلا أن له أيضًا عيوبًا غالبًا ما ينساها المشترون أنفسهم. بادئ ذي بدء ، هذه هي مدة المشروع. نظرًا لأن المطور لا يمكنه بناء المنطقة الصغيرة بالكامل في نفس الوقت ، فإنه يقوم بتشغيل المنازل على عدة مراحل. عندما يتعلق الأمر بالمشروعات الكبيرة ، يمكن أن تكون مباني المرحلة الثانية والثالثة وحتى الرابعة. يجب أن يؤخذ هذا الفارق الدقيق في الاعتبار عند شراء شقة في مثل هذا المجمع.
أيضًا ، يشير بعض الخبراء إلى عيوب IOT وبناء مرافق البنية التحتية على أساس بقايا. عادة ، لا يتلقى المشترون كل ما يحتاجون إليه لإقامة مريحة إلا بعد تشغيل المنزل الأخير. وقد يستغرق الأمر خمس سنوات بعد انتقال المستأجرين الأوائل. لذلك ، يجري العمل اليوم على قانون يلزم المطورين ببناء البنية التحتية للمنطقة بالتوازي مع المنازل.
لقد ذكرنا بالفعل في الأقسام السابقة من المقال أن التنمية المتكاملة والمستدامة للأقاليم لها أربعة أشكال ، وإنترنت الأشياء هو أحدها. دون الخوض في التفاصيل ، يمكن تمثيلهم على النحو التالي:
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن كل شكل من هذه الأشكال ينطوي على عمل شاق في تطوير الوثائق ، وتصميم المرافق المستقبلية وفي المستقبل لضمان حياتها.
في السنوات الأخيرة ، تم تطوير آلية لتوفير قطع الأراضي لـ IOT. عادة ، يتم طرح الأراضي للمزاد العام ، ولكن قبل ذلك ، يتم فحص المستندات الخاصة بها بعناية ، لأن حقوق الأطراف الثالثة لا ينبغي أن تمتد إلى الموقع. يمكن لأي كيان قانوني المشاركة في المزاد ، ومع ذلك ، بعد الفوز به ، يتم إعفاؤه من الحاجة إلى عقد جلسات استماع عامة حول مسح الأراضي أو تقديم وثائق المشروع. يعتبر المطورون أنفسهم أن هذا الخيار مناسب تمامًا وفعال من حيث التكلفة.
يجب أن يؤخذ في الاعتبار أن شركات البناء السابقة كان بإمكانها ببساطة استئجار قطع الأراضي والاحتفاظ بها لفترة معينة. في بعض الأحيان يوقعون عقودًا من الباطن ، على سبيل المثال ، يمكن استخدام الأرض التي تم الحصول عليها لبناء موقف للسيارات للتطوير السكني. ومع ذلك ، فقد تغير الوضع اليوم بشكل جذري ، وأصبحت التنمية المتكاملة للأقاليم في المناطق والمناطق نشاطا ضيقا التركيز. لن يكون من الممكن استخدام قطعة الأرض المخصصة لمثل هذا التطوير بأي طريقة أخرى.
إذا كان المطور يخطط لتطبيق CAT ، فإنه على أي حال يحتاج إلى الفوز بالمزاد. بدون ذلك ، لن يكون له الحق في إبرام اتفاقية إيجار للتنمية المتكاملة للأراضي. هذه القاعدة مكرسة على المستوى التشريعي.
ومع ذلك ، فإن العديد من المطورين مهتمون بنقطة أخرى. يريدون معرفة ما إذا كان يمكن تخصيص عقد الإيجار لأطراف ثالثة. يفهم الكثير من الناس هذه الصياغة على أنها إمكانية بيع حقوقهم. لا يمكن أن يكون هناك إجماع هنا. في الواقع ، لا يحظر القانون ذلك ، لكن تمت صياغته بطريقة تجعل من المستحيل تقريبًا إجراء مثل هذا الإجراء.
بعد كل شيء ، من الممكن إبرام عقد IOT فقط من خلال الفوز بالمزاد ، مما يعني أنه يجب على المنظمة الوفاء الكامل بالتزاماتها المحددة في الأوراق. من الناحية العملية ، واجه المطورون بالفعل عددًا كبيرًا من المواقف المختلفة التي يصعب حلها مع الإطار القانوني الحالي. لذلك ، يؤيد الكثيرون اعتماد قوانين جديدة ، مع مراعاة جميع المواقف المحتملة لتأجير الأراضي لـ IOT.
تعتبر هذه الوثيقة الأهم عندما نتحدث عن مثل هذه المشاريع. لتوقيعه ، تم تطوير إطار تشريعي خاص يأخذ في الاعتبار جميع الفروق الدقيقة.
سنقدم فقط بعض النقاط الواردة فيه:
بشكل عام ، يمكننا القول أنه من بين جميع الفروق الدقيقة المرتبطة بـ IOT ، يتم وضع مسائل إبرام العقود بأفضل طريقة.
أود أن أقول إنه على الرغم من الاهتمام الكبير بمثل هذه التطورات ، إلا أن الخبراء يلاحظون عددًا من المشاكل في هذه المشاريع التي تعيق تنفيذها.
بادئ ذي بدء ، هذا هو عدم وجود إطار تشريعي. لقد ذكرنا هذا بالفعل أكثر من مرة.
من الضروري أيضًا التفكير في الأمر والمساعدة على مستوى الدولة ، وهو ما ينبغي التعبير عنه في جذب المستثمرين إلى مثل هذه المشاريع. بعد كل شيء ، إذا أخذنا في الاعتبار أنه غالبًا ما يتم تضمين إنشاءات الطرق أيضًا في COT ، فليس من الصعب تخيل مدى تكلفتها بالنسبة للمطور. البعض ببساطة غير قادر على سحب مثل هذه المشاريع الكبيرة ، على الرغم من أن الاهتمام بها مرتفع للغاية.
غالبًا ما تكمن مشكلة IOTs في استحالة توصل العديد من المطورين إلى اتفاق مع بعضهم البعض. عند إنشاء التوحيد ، لن يتلقوا توحيد جهودهم فحسب ، بل سيكونون قادرين أيضًا على إحياء مشروع عالي الجودة تم إنشاؤه بنفس الأسلوب.
بالطبع ، لم يتم تطوير نظام التنمية المتكاملة للأقاليم بعد وسيتم تحسينه على مدى عدة عقود. ومع ذلك ، فإن مستقبل البناء لا يزال وراء هذه المشاريع الكبيرة والواعدة.
ستدعم وزارة البناء في روسيا نشر تجربة منطقة كالوغا في التنمية المتكاملة للإقليم لغرض بناء المساكن. أعلن ذلك نيكيتا ستاسيشين ، مدير إدارة سياسة الإسكان في وزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في الاتحاد الروسي ، في 12 سبتمبر ، أثناء تفقد المساكن في منطقة صغيرة جديدة في كالوغا.
تلا نيكيتا ستاسيشين الكلمة الترحيبية التي ألقاها وزير البناء والإسكان والمرافق في الاتحاد الروسي ، ميخائيل مين ، أمام ممثلي السلطات الإقليمية والمطورين. "تقدم وزارة البناء الروسية الدعم والمساعدة من جميع النواحي في تنفيذ مشاريع التنمية المتكاملة للإقليم. إن تنفيذ مثل هذه المشاريع - ببنية تحتية اجتماعية وهندسية متطورة - سيوفر للمواطنين ، بمن فيهم العسكريون والأطباء والمعلمون والعائلات الكبيرة ، مساكن مريحة وبأسعار معقولة ".
منطقة صغيرة للمباني منخفضة الارتفاع "مشروع كوشيليف" ، المصممة لـ 25-30 ألف نسمة ، يجري بناؤها على موقع تبلغ مساحته أكثر من 120 هكتارًا. كجزء من التنمية المتكاملة للمنطقة ، سيتم بناء حوالي 434 ألف متر مربع هناك. م من العقارات: 10 آلاف شقة ، ثلاث رياض أطفال ، أكبر مدرسة في كالوغا تستوعب 1360 طفل ، عيادة ، مركز ترفيهي ، رياضات وملاعب.
بدأ المشروع في سبتمبر 2012. حاليًا ، تم بالفعل تشغيل 51 مبنى سكني بمساحة إجمالية قدرها 204.47 ألف متر مربع. م - 4.8 ألف شقة وروضة أطفال 350 طفل و 6 ملاعب رياضية و 5 حلبات هوكي. قام 7 آلاف ساكن بتحسين ظروفهم المعيشية.
قال نيكيتا ستاسيشين في خطابه: "إن التنمية الشاملة للمنطقة ، واستخدام التقنيات الجديدة في البناء ، والتنظيم الصحيح للعمليات التجارية تسمح لنا ببناء مساكن عالية الجودة وبأسعار معقولة حقًا". سعر المتر المربع في المنطقة الصغيرة الجديدة اليوم هو 37 ألف روبل.
"وزارة البناء في روسيا ستدعم نشر تجربة منطقة كالوغا في التنمية المتكاملة للإقليم لبناء المساكن" - أضاف ممثل الدائرة.
تشارك GK "GORIZONT" في التطوير المتكامل لقطع الأراضي (IOT) لأي منطقة من خلال إنشاء أو إعادة بناء أو إصلاح المرافق والهندسة ومرافق البنية التحتية للطرق في إطار عقود (EPC ، EPCM ، "تسليم المفتاح"). يتم تسهيل ذلك من خلال الشراكات القائمة مع شركات التطوير الكبيرة ، مثل MORTON Group of Companies و NDK CJSC ، فضلاً عن التعاون مع شركات التوليد والشبكات. لقد أتقنت أقسام الإنتاج في GORIZONT Group مجموعة كاملة من التقنيات المتاحة في الممارسة العالمية لتطوير المساحات تحت الأرض من حيث مد مرافق الكابلات الكهربائية وخطوط الأنابيب وأنفاق البناء بأقطار مختلفة.
يفتقر التشريع الحالي إلى تعريف واضح لمشاريع IOT ، ولهذا السبب ، لا توجد لائحة تنظيمية لهذه المسألة (يستخدم RF LC مفهوم "التطوير المتكامل لقطع الأراضي لبناء المساكن" ، ولكن فقط لغرض تنظيم إجراءات خاصة لتوفير قطع الأراضي). وفقًا لذلك ، لم يتم تحديد الخصائص الرئيسية لمشاريع IOT قانونًا ولم يتم تحديد مجالات مسؤولية الشركات الخاصة والدولة.
بدأ تاريخ التنمية المتكاملة للمناطق (ICT) في عام 2007 بمرسوم صادر عن حكومة الاتحاد الروسي رقم 265 "بشأن مشاريع الاستثمار التجريبية للتنمية المتكاملة للأراضي لبناء المساكن". ويشمل هذا التعريف المشاريع التي تشمل "بالإضافة إلى تشييد المباني السكنية ، تشييد البنية التحتية الاجتماعية والهندسية والنقل على حساب مصادر التمويل المختلفة". على وجه الخصوص ، يجب أن يوفر مثل هذا المشروع لحجم بناء المساكن لا يقل عن مليون متر مربع. م ، فترة التنفيذ لا تزيد عن 10 سنوات. يجب توحيد منطقة التطوير المعقدة بالكامل في يد واحدة. تم اختيار 22 مشروعًا من 17 منطقة في جميع أنحاء البلاد ، تم التخطيط أثناء تنفيذها لوضع آلية للشراكة بين القطاعين العام والخاص. تلقى نصفهم المساعدة في بناء البنية التحتية المجتمعية ، وتم تزويد سبعة مشاريع بالطرق. كان من المخطط نتيجة تنفيذ البرنامج أن يتم بناء حوالي 19 ألف هكتار حتى عام 2025 ، وستكون المساحة الإجمالية للتطوير السكني 60 مليون متر مربع. كانت التكلفة التقديرية 1.8 تريليون روبل. وقد أدى بداية الأزمة الاقتصادية إلى تعديل هذه الخطط. إذا تم تنفيذ 180 مشروعًا رئيسيًا و 22 مشروعًا تجريبيًا في جميع أنحاء البلاد في عام 2007 ، ففي عام 2009 - 56 فقط.
يكمن تعقيد مثل هذه المشاريع في طبيعتها طويلة الأجل ، والحاجة إلى قدر كبير من الاستثمار في بداية المشروع والاعتماد الكبير على دعم السلطات الإقليمية والمحلية ، التي لا تتاح لها دائمًا الفرصة لذلك.
لم تأخذ المشاريع الروسية دائمًا في الاعتبار خصوصيات الاستخدام الحالي وآفاق الاستخدام المستقبلي للأراضي المجاورة ، الأمر الذي سهله عدم وجود خطط رئيسية وقواعد محدثة لاستخدام الأراضي وتطويرها. في كثير من الأحيان ، تم تطوير المشاريع دون مراعاة الوضع الحالي للهندسة والبنية التحتية للنقل. أدى ذلك إلى صراعات مع شركات التوليد والشبكات التي لم ترغب في توسيع القدرات أو ربط المنطقة بمصدر التدفئة ، وإلى الاختناقات المرورية التي لم تخطط الميزانية لتوسيعها.
مشاريع IOT مفيدة لكل من المطور والسلطات - في الواقع ، على حساب الأعمال ، تحل البلدية مشاكل تزويد الشبكات ، والتي يلتزم المطور بتوفيرها لمنطقة التطوير ونقلها إلى الميزانية العمومية للهياكل البلدية .
اليوم ، من المقبول عمومًا اعتبار المشاريع الكبيرة التي تبلغ مساحتها 50-100 هكتارًا كمشاريع للتنمية المتكاملة للإقليم ، والتي ينطوي تطويرها على تطوير بيئة متعددة الوظائف. وهذا النوع من المشاريع في مجال العقارات يكتسب شعبية متزايدة بسبب حقيقة أن تنفيذ الأشياء المحفورة لا يسمح بإنشاء المستوى الضروري من البيئة الحضرية ، والتي أصبحت اليوم مطلوبة من قبل سكان المدن الحديثة. بالإضافة إلى ذلك ، غالبًا ما تكون السلطات العامة المهتمة بالتنمية المتكاملة للمساحات الحضرية الشاسعة أكثر ولاءً وتميلًا للمساعدة في تنفيذ مثل هذه المشاريع ، وبالتالي في المستقبل القريب جدًا ، يجب أن نتوقع ظهور المزيد من حلول IOT على أراضي وهذا لا لبس فيه في روسيا لحظة إيجابية للغاية في تطور سوق العقارات.
يسمي المحللون تطوير المواقع المبنية بأعلى درجة من الاحتراف في العمل مع الإقليم. لزيادة حجم التطوير ، من الضروري حل قضايا زيادة قدرة وإنتاجية الاتصالات الهندسية والنقل.
تشارك GK "GORIZONT" بنشاط في التعاون مع شركات التطوير في حل المشكلات المتعلقة بالاتصالات الهندسية لزيادة قدرة وإنتاجية الاتصالات الهندسية والنقل.
في عام 2006 ، قال ديمتري ميدفيديف إن آفاق تطوير الردم قد استنفدت ، ومن الضروري الانتقال إلى البناء المتكامل وتطوير مساحات كبيرة من الأراضي. وفي مكان ما يمكن أن تكون مدن كاملة ، في مكان ما - مناطق واسعة. منذ ذلك الحين ، أصبح مفهوم التنمية المتكاملة جزءًا من الحياة اليومية لشركات البناء والسلطات والناس العاديين.
ينطوي التطوير المعقد على إنشاء "مدينة صغيرة" ، حيث توجد ، بالإضافة إلى المباني السكنية ، مرافق البنية التحتية الاجتماعية والمرافق والهندسية: رياض الأطفال والمدارس والمحلات التجارية والمرافق الرياضية ومساحات الفناء التي يتم تنسيقها باستخدام كائنات هندسة المناظر الطبيعية ، تم تجهيز ساحات لعب الأطفال ، إلخ. بالإضافة إلى ذلك ، يتم العمل على المظهر المعماري لجميع المباني والأشياء في منطقة التطوير المعقدة في وقت واحد ، مما يؤثر ، بالطبع ، بشكل إيجابي على الجاذبية البصرية والخصائص المحددة للسكن الجديد.
وفقًا لتقديرات مختلفة ، يسمح البناء المعقد بتقليل تكلفة السكن من 10 إلى 20 ٪ ، ولكن ، كقاعدة عامة ، يذهب هذا الاختلاف إلى البنية التحتية الاجتماعية ، التي يتولى المطور بناؤها. في سياق النقص في المساكن عالية الجودة منخفضة التكلفة ، فإن التنمية المتكاملة للأقاليم تجعل من الممكن تشكيل عرض ميسور التكلفة.
التنمية المتكاملة هي دائما تفاعل الدولة مع الشركات الخاصة مهما كان حجم المشروع. لكل جانب مهامه الواضحة الخاصة به: على المطور أن ينفذ المشروع بفاعلية ، ويجب على السلطات تحسين الظروف الاجتماعية للسكان ، وحل مشكلة إعادة التوطين من الأموال المهدمة والمتداعية ، وتحسين المناطق الحضرية ، وتطوير البنية التحتية للنقل ، والتحديث. الاتصالات الهندسية.
مزايا التطوير المعقد واضحة: فهي مساحة مجاورة أوسع ، وأمن عالي داخل المنشأة ، وتجانس البيئة الاجتماعية ووجود بنيتها التحتية الخاصة. كقاعدة عامة ، جميع مشاريع التنمية المعقدة للمناطق واسعة النطاق.
توفر المجمعات السكنية الكبيرة لسكانها مستوى عالٍ من الراحة المعيشية ، ويرجع ذلك إلى تركيب أحدث المعدات واستخدام المعايير والتقنيات الحديثة ، بالإضافة إلى التطوير المتكامل للمنطقة ، يتم تخصيص قطع كبيرة بما فيه الكفاية لـ مناطق الاستجمام والمناظر الطبيعية والمناظر الطبيعية ، وبفضل ذلك ، أصبحت الأكثر طلبًا في السوق.
اليوم ، يتم تنفيذ التطوير المعقد للأراضي لبناء المساكن في جميع مناطق منطقة نوفوسيبيرسك تقريبًا. وفقًا لوزارة البناء والإسكان والخدمات المجتمعية في منطقة نوفوسيبيرسك ، لأغراض بناء المساكن ، قدمت البلديات الإقليمية: في عام 2008 حوالي 200 هكتار من الأراضي ، في عام 2009 - 309 هكتارات ، في عام 2010 من المخطط توفير 228 هكتارات من الأرض.
من بين المشاريع التي يتم تنفيذها حاليًا للتطوير المتكامل لقطع الأراضي ، من الممكن ملاحظة منازل التاون هاوس الجاهزة والتي هي قيد الإنشاء ، والمباني السكنية منخفضة الارتفاع والمنازل على طراز المنازل: قرية Blagoveshchenka في منطقة يلتسوفكا السفلى من نوفوسيبيرسك. مجمع سكني جولدن فالي على الشارع. ريباتسكايا في مقاطعة نوفوسيبيرسك السوفيتية ؛ قرية النادي بريمورسكي في مقاطعة نوفوسيبيرسك السوفيتية ؛ MZhK Kedrovy - قرية تقع في منطقة زالتسوفسكي في نوفوسيبيرسك وتتمتع بإمكانية وصول جيدة إلى وسائل النقل وجميع الاتصالات ؛ مجمع رادوجني السكني في منطقة نوفوسيبيرسك بمنطقة نوفوسيبيرسك ؛ منطقة خليج جولوبوي الصغيرة في مستوطنة منطقة مورسكوي نوفوسيبيرسك بمنطقة نوفوسيبيرسك ؛ مجمع Solnechnaya Polyana السكني في قرية كراسنووبسك العاملة بمنطقة نوفوسيبيرسك.
بالإضافة إلى ذلك ، في سبتمبر 2010 ، عقدت مؤسسة RHD مزادًا لبيع الحق في إبرام اتفاقية إيجار لقطعة أرض بمساحة 228 هكتارًا تقع في مستوطنة Michurinsky ، منطقة Iskitimsky ، لتطويرها المتكامل لتشييد المساكن.
حاليًا ، يتم تشكيل حزمة من الوثائق لنقل ثلاث قطع أراضي إلى منطقة نوفوسيبيرسك من أجل إنشاء مرافق لمجمع علمي وتكنولوجي في مجال التكنولوجيا الحيوية في قرية العمل Koltsovo ، وكذلك لنقل نوفوسيبيرسك سلطة إدارة والتخلص من قطعتي أرض بمساحة إجمالية قدرها 44.38 هكتار تقع بالقرب من قرية Agroles ، مقاطعة Iskitimsky.
كما يعمل الصندوق على تطوير آلية لتزويد قطع الأراضي هذه بالبنية التحتية الهندسية بمشاركة Vnesheconombank على أساس مبادئ تنفيذ الشراكات بين القطاعين العام والخاص. سيؤدي تزويد قطعة الأرض بالبنية التحتية الهندسية إلى تقليل حجم الاستثمار الأولي في المشروع وتسريع تنفيذه للمطور. لذلك ، يتم الآن إعداد الوثائق والمعلومات اللازمة للنظر فيها من قبل اللجنة الحكومية في المجالات التالية: في ص. مستوطنة كراسنووبسك - 24.75 هكتارًا لبناء المساكن ، في منطقة مستوطنة Yuny Leninits التابعة لمجلس قرية Michurinsky في منطقة Novosibirsk - 71.47 هكتارًا - لبناء المساكن ، في منطقة مستوطنة Kainskaya Zaimka التابعة لمجلس قرية Baryshevsky في منطقة Novosibirsk - 169.1 هكتار - لبناء المساكن ، في مستوطنة Tulinsky التابعة لمجلس قرية Verkhtulinsky في منطقة Novosibirsk - 3.57 هكتار - لبناء المساكن ، في مدينة Tatarsk - 0.91 هكتار - لبناء منشأة صناعة البناء.
لضمان بناء المساكن المتكاملة ، تم إنشاء وكالة تطوير تشييد المساكن في منطقة نوفوسيبيرسك. في عام 2010 ، في مزاد ، حصلت الوكالة على حق استئجار قطعة أرض في قرية لوزوك ، مقاطعة نوفوسيبيرسك ، منطقة نوفوسيبيرسك ، بمساحة 68 هكتارًا. في عام 2011 ، تخطط الوكالة للمشاركة في المزادات للحصول على حق تأجير ثلاث قطع أرض أخرى لبناء المساكن المعقدة.
في العام المقبل أيضًا ، من المخطط تشكيل قطع أراضي لبناء المساكن المملوكة لمنطقة نوفوسيبيرسك. على وجه الخصوص ، في قرية Sadovy وعلى أراضي المنطقة الصناعية واللوجستية في منطقة نوفوسيبيرسك.
كما يجري تطوير مجمع نشط على أراضي نوفوسيبيرسك. في المجموع ، وفقًا لمكتب رئيس بلدية نوفوسيبيرسك ، تم تحديد 10 مواقع لبناء مساكن متكاملة في إقليم نوفوسيبيرسك. هذه هي المناطق السكنية Rodniki ، Beregovoy ، Plyushchinsky (Vostochny) ، Klyuch-Kamyshensky ، Yuzhno-Chemskoy ، Tikhvinsky ، Vesenny ، Start - Gorsky ، Petukhova (Akatuisky) ، منطقة سكنية في الشارع. بيريزوفا. بدأ تشكيل المواقع المدرجة في 2006-2007 ، وعقدت المزادات في 2007-2008 ، وبدأ التصميم والبناء. حاليًا ، في المدينة ، وفقًا لمكتب التفتيش المعماري والبناء بقاعة المدينة في مدينة نوفوسيبيرسك ، يستمر تطوير ثمانية مواقع معقدة من أصل عشرة. في عام 2010 ، أصدرت الدائرة تصاريح لبناء ثمانية مباني سكنية في أربعة مواقع مجمعات.
يقوم مكتب عمدة المدينة بتنفيذ مجموعة من الإجراءات لتحفيز التنمية المتكاملة للمناطق. على وجه الخصوص ، تقرر عدم زيادة إيجار قطع الأراضي في عام 2010 المخصصة للتنمية المتكاملة لبناء المساكن ؛ عند تقديم قطع أرض للبناء في مزاد ، يمكن الدفع على أقساط عند دفع الإيجار والقيمة السوقية لقطعة الأرض لمدة سنة واحدة أو أكثر ؛ يتم توفير إمكانية تأجيل المدفوعات لتوصيل المرافق.
تتطلب التنمية المتكاملة للإقليم استثمارات مالية أكثر جدية من التطوير ، والتوضيح التفصيلي لاستراتيجية تنمية الإقليم وقدرات البناء الجادة. هياكل الطاقة هي أيضا أكثر اهتماما بمشاريع التنمية المتكاملة. وبالتالي ، فإن النهج المتكامل لتنمية المناطق له ميزة لكل من السكان والبناة.
تحدد المادة 30.2 من قانون العمل في الاتحاد الروسي قواعد خاصة لتوفير قطع الأراضي للبناء ، والتي تفترض أساسًا شاملاً لها.
يشمل التطوير الشامل لبناء المساكن ، وفقًا لهذه المادة من قانون العمل RF ، ما يلي:
إعداد الوثائق لتخطيط الإقليم ،
تنفيذ العمل على ترتيب الأرض من خلال إنشاء مرافق البنية التحتية الهندسية ،
تنفيذ المساكن وغيرها من المباني وفقا لأنواع الاستخدام المسموح بها من الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية.
يتم توفير قطع أراضي للتطوير المتكامل للإيجار دون اتفاق مسبق على موقع المنشأة.
الفرق في استخدام قطع الأراضي في هذه الحالة عن استخدام قطع الأراضي للبناء بمعنى الفن. 30 والفن. 30.1 من قانون العمل في الاتحاد الروسي هو أن توفير الأرض يتم تنفيذه لبناء العديد من كائنات البناء الرأسمالية (الإسكان ، وما إلى ذلك) المترابطة من خلال مشروع واحد ، بشكل رئيسي من قبل شخص واحد. في هذه الحالة ، يتم تخصيص قطعة الأرض وتقديمها على أنها "مجموعة واحدة" ، وبعد الانتهاء من البناء ، يجب تقسيمها إلى قطع أرض للأشياء ومخصصة لاستخدامها والأرض المشتركة.
إذا كانت العلاقات بشأن توفير قطع الأراضي في الحالات المبينة لا تنظمها المادة 30.1 من قانون العمل RF ، يتم تطبيق القواعد العامة لتوفير قطع الأراضي للبناء على هذه العلاقات.
كما هو الحال مع توفير الأرض لبناء المساكن بحكم الفن. 30.1 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، لا يمكن أيضًا توفير قطع الأراضي للتنمية المتكاملة على أساس إجراءات الموافقة الأولية على موقع الأشياء.
يوضح تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 06.11.2008 N VAS-10007/08 في القضية N A70-6505 / 29-2007 أنه وفقًا للمادة 2 من الفن. 30.2 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، يتم إيجار قطعة أرض لتطويرها المتكامل لبناء المساكن في مزاد بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 38.2 من قانون العمل RF. تزويد شخص بقطعة أرض دون إجراء مزاد يتعارض مع متطلبات التشريع الحالي ، حيث تم اتخاذ قرار التنسيق الأولي لموقع مبنى سكني مع المرافق الاجتماعية والمرائب متعددة الطوابق في القضية التي نظرت فيها المحكمة في 16 نوفمبر 2005 ، أي بعد 1 أكتوبر 2005.
كانت حجج مقدم الطلب بأن إجراءات اختيار قطعة أرض لبناء المنشأة قد اكتملت قبل 01.10.2005 ، فيما يتعلق بتوفير قطعة أرض لشخص لا يتعارض مع متطلبات القانون ، كانت موضوع تقييم لمحكمة النقض وتبين أنه لا أساس له من الصحة.
وفقا للفقرة 15 من الفن. 3 من القانون الاتحادي الصادر في 25.10.2001 N 137-FZ "بشأن سن قانون الأراضي للاتحاد الروسي" إذا كانت إجراءات اختيار قطعة أرض للبناء وفقًا لقانون العمل في الاتحاد الروسي تم إكمالها جزئيًا أو كليًا ، ولكن لم يتم اتخاذ قرار حتى 01.10.2005 بشأن الاتفاق المبدئي على موقع الكائن ، ولا يمكن توفير قطعة الأرض هذه لبناء مساكن للإيجار أو الملكية بدون مزاد.
يتم تأجير قطعة الأرض من أجل تطويرها المتكامل في مزاد ، يتم إجراؤه بالطريقة المنصوص عليها في الفن. 38.2 من قانون العمل RF. بعبارة أخرى فإن التطوير المتكامل لقطع الأراضي لبناء المساكن هو عبارة عن دائرة علاقات تنظم بطريقة خاصة ، عملياً من بداية توفير قطعة الأرض إلى استكمال كافة أعمال التنمية المتكاملة.
قواعد الفن. 30.2 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، على الرغم من حقيقة أن المادة نفسها مكرسة لتوفير قطع الأراضي ، فإنها تضع أحكامًا بشأن حقوق والتزامات الشخص الذي يحصل على قطع أراضي للإيجار من أجل التنمية المتكاملة ، مع تحديد الحقوق الخاصة و التزامات المستأجر لقطعة الأرض المخصصة للتطوير المتكامل لبناء المساكن ... وهكذا ، فن. يحتوي الشكل 30.2 على عدد من القواعد الخاصة التي يتم تطبيقها جنبًا إلى جنب مع الأحكام الأخرى لـ RF LC و RF CC بشأن تأجير قطع الأراضي.
وبالتالي ، فقد ثبت أن مستأجر قطعة الأرض المخصصة لتطويره المتكامل لبناء المساكن ملزم بالامتثال للمتطلبات المنصوص عليها في الفرعية. 6-8 ص .3 م. 38.2 من RF LC ، أي الشروط ، كما يمكن فهمها من التفسير المباشر للمادة الواردة في إشعار المزاد. بناء على الفن المحدد. 38.2 من قانون العمل RF للأحكام ، يجب أن تحتوي اتفاقية الإيجار لقطعة أرض للتنمية المتكاملة على الشروط التالية: الشروط القصوى لإعداد مشروع تخطيط الأرض ومشروع مسح الأراضي داخل حدود قطعة الأرض المخصصة لها المتكاملة تطوير بناء المساكن. الشروط القصوى لأداء العمل في تطوير الإقليم من خلال إنشاء مرافق البنية التحتية الهندسية الخاضعة للتحويل إلى ملكية الدولة أو البلدية عند الانتهاء من البناء ، وكذلك شروط هذا النقل ؛ الحد الأقصى لشروط تنفيذ الإسكان وأنواع البناء الأخرى وفقًا لأنواع الاستخدام المسموح به للأرض.
بالإضافة إلى ذلك ، تقرر أنه وفقًا للفقرة 9 من الفن. رقم 22 من قانون العمل RF ، يحق للمستأجر قطعة الأرض ، خلال مدة عقد إيجار قطعة الأرض ، نقل حقوقه والتزاماته بموجب هذه الاتفاقية إلى طرف ثالث ، بما في ذلك الحقوق والالتزامات المحددة في البنود 5 ، 6 من الفن. رقم 22 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، دون موافقة مالك قطعة الأرض ، مع مراعاة إخطاره ، بغض النظر عن مدة عقد الإيجار لقطعة الأرض هذه. في الوقت نفسه ، يتم نقل مسؤوليات الوفاء بالمتطلبات المتعلقة بالتنمية المتكاملة لقطعة الأرض إلى صاحب الحق الجديد.
وفقا للفقرة 5 من الفن. 30.2 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، مستأجر قطعة أرض مخصصة لتطويره المتكامل لبناء المساكن ، بعد الموافقة على وثائق تخطيط الإقليم والتسجيل المساحي للدولة لقطع الأراضي المخصصة للإسكان وغيرها البناء وفقًا لأنواع الاستخدام المسموح به ، داخل حدود قطعة الأرض المقدمة مسبقًا ، له الحق الحصري ، ما لم ينص القانون الفيدرالي على خلاف ذلك ، في الحصول على قطع الأرض المذكورة للملكية أو الإيجار.
يجب أن نستنتج أن الفن. ينص الشكل 30.2 من RF LC على إبرام اتفاقية إيجار جديدة للاستخدام التالي لقطعة الأرض بعد التطوير المتكامل المكتمل. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنه في سياق هذا التطوير ، يخضع الموقع المخصص للتطوير المتكامل للتقسيم من أجل تنفيذ البناء في المواقع ، وتخصيص الأراضي المشتركة ، وما إلى ذلك.
الحصول على حقوق قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية والتي تقع عليها المباني والهياكل والهياكل
أنشئت المادة 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي تختلف اختلافًا كبيرًا عن تلك المحددة في الفن. 30 ، 30.1 ، 30.2 ، 34 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، وهو الأساس للحصول على الحق في قطعة أرض من الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية. في هذه الحالة ، الأساس ليس غرضًا محددًا لاستخدام الموقع ، ولكن الموقع عليه لأشياء عقارية مملوكة لمواطنين أو كيانات قانونية. المواطنون والكيانات القانونية التي تمتلك أو تستخدم مجانًا أو إدارة اقتصادية أو إدارة تشغيلية للمباني أو الهياكل أو الهياكل الموجودة على قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية ، يكتسبون حقوقًا في قطع الأراضي هذه وفقًا لقانون العمل في الاتحاد الروسي.
ما لم تنص القوانين الفيدرالية على خلاف ذلك ، فإن الحق الحصري لخصخصة قطع الأراضي أو الحصول على الحق في استئجار قطع الأراضي له مواطنون وكيانات قانونية - أصحاب المباني والهياكل والهياكل.
عند تنفيذ قواعد هذه المادة ، وكذلك الفن. 35 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، ينبغي افتراض أن الحقوق في قطع الأراضي مكتسبة من قبل مالكي هذه الأشياء كجزء من المبنى ، والتي يمكن أن تكون كائنًا عقاريًا منفصلاً يمكن استخدامه بشكل مستقل عن أجزاء أخرى من المعرفة ، بما في ذلك أثناء تدميرها. على الرغم من حقيقة أن تعريف مثل هذا الشيء في الممارسة العملية ليس دائمًا أمرًا بسيطًا ، لأغراض الحصول على حقوق ملكية الأرض ، فإنه يختلف عن كائن عقاري آخر - فرضية ، كقاعدة عامة ، لا تحتوي على مثل هذا الحكم الذاتي.
بالإضافة إلى ذلك ، فإن الاجتهاد فيما يتعلق بالشروط القانونية لاكتساب حقوق قطع الأراضي ، في عدد من الحالات ، ينطلق من الاختلافات بين المباني والهياكل والهياكل وأغراض البناء قيد التنفيذ.
أوضح قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي المؤرخ 23 ديسمبر 2008 رقم 8985/08 ، على وجه الخصوص ، أن استنتاج المحاكم بشأن وجود حق شراء قطعة أرض من قبل مالك قطعة أرض غير مكتملة كائن البناء لا يأخذ في الاعتبار الحاجة إلى الحفاظ على توازن المصالح العامة والخاصة في بناء مشاريع البناء الرأسمالي.
وفقا للفن. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، تشمل الأشياء غير المنقولة (الممتلكات غير المنقولة والعقارات) قطع الأراضي وقطع الأرض تحت الأرض وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق أضرار غير متناسبة الغرض منها ، بما في ذلك المباني والهياكل وأغراض البناء غير المكتمل ...
البند 1 من الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، يُمنح الحق الحصري في شراء قطع الأراضي هذه في ملكية الدولة أو البلدية للكيانات القانونية التي تمتلك المباني والهياكل والهياكل على هذه الأراضي.
على الرغم من أن هذه المقالة لا تذكر كائنات قيد التنفيذ ، إلا أن تطبيق إجراء استرداد قطع الأراضي تحت الأشياء المحددة أمر ممكن في الحالات المحددة مباشرة في القانون. مثل هذه الحالات ، على وجه الخصوص ، تشمل خصخصة كائنات البناء قيد التنفيذ بموجب أحكام الفقرة 3 من الفن. 28 من القانون الاتحادي الصادر في 21.12.2001 N 178-FZ "بشأن خصخصة ممتلكات الدولة والبلديات" ، إعادة تسجيل الحق في الاستخدام الدائم (غير المحدود) لقطع الأراضي بموجب أحكام الفقرة 2 من المادة. 3 من القانون الاتحادي الصادر في 25.10.2001 N 137-FZ "بشأن سن قانون الأراضي في الاتحاد الروسي".
عند تقديم قطعة أرض للإيجار لأغراض البناء ، فإن تطبيق أحكام الفن. تم استبعاد 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي إلى كائنات البناء قيد التنفيذ نظرًا لحقيقة أنه ، على عكس المباني أو الهياكل أو الهياكل ، لا يمكن استخدامها وفقًا للغرض منها حتى الانتهاء من البناء وتشغيلها.
يكمن محتوى الحق الحصري في الحصول على ملكية أو تأجير قطع الأراضي ، التي يملكها المواطنون والكيانات القانونية - أصحاب المباني والهياكل والهياكل ، في حقيقة أنه لا يمكن لأي شخص ، باستثناء الأشخاص المشار إليهم ، المطالبة بالحيازة قطعة الأرض هذه. وينتج ذلك أيضًا من مبدأ وحدة مصير قطعة الأرض والعقار الموجود عليها.
تم توضيح المعنى القانوني لهذا الحق الحصري من قبل محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في قرار الجلسة الكاملة رقم 11 بتاريخ 24 مارس 2005 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق تشريعات الأراضي". أيضًا ، من خلال قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، تم توضيح أن القاعدة المتعلقة بخصخصة المباني والهياكل والهياكل المنشأة بموجب قانون تنفيذ RF LC بشأن خصخصة المباني ، الهياكل والهياكل في وقت واحد مع خصخصة قطعة الأرض (البند 7 من المادة تأثير RF LC ، والحق في الحصول على ملكية قطعة الأرض أو إبرام اتفاقية الإيجار ، باستثناء الحالات التي تكون فيها خصخصة قطعة الأرض محظور.
إن وجود اتفاقية إيجار لقطعة أرض ، تم إبرامها قبل بدء نفاذ RF LC لا يحرم مالك العقار من الحق في شراء قطعة الأرض وفقًا للفقرة 1 من الفن. 36 من قانون العمل RF.
مهم لطريقة الحصول على حقوق الأرض ، على النحو التالي من الفن. 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، هو تكوين الموضوع ونوع حقوق رعايا العقارات والغرض من استخدام العقارات.
لذلك ، على وجه الخصوص ، في أمر خاص ، يتم توفير قطع الأراضي لبعض الكيانات التي يحددها القانون (المنظمات الدينية والكيانات الأجنبية).
جزء كبير من الفن. 36 تشكل القواعد التي تحدد إجراءات الحصول على حقوق قطع الأراضي تحت المبنى والهيكل والهيكل ، والتي تعود الحقوق فيها إلى عدة أشخاص. علاوة على ذلك ، في تنفيذ الفقرة 2 من الفن. 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، والتي بموجبها ، في التطوير الحالي ، يتم توفير قطع الأراضي التي توجد عليها هياكل تشكل جزءًا من الملكية المشتركة لمبنى سكني ، والمباني السكنية وغيرها من الهياكل كممتلكات مشتركة في الملكية المشتركة لأصحاب المنازل بالطريقة والشروط المنصوص عليها في تشريعات الإسكان ، ينبغي للمرء أن يضع في اعتباره القواعد الخاصة للقوانين الفيدرالية الأخرى التي تحكم اكتساب حقوق العقارات وقطع الأراضي بموجب هذا العقار. لذلك ، الفقرة 5 من الفن. 36 من قانون الإسكان في الاتحاد الروسي (المشار إليه فيما يلي باسم قانون الإسكان للاتحاد الروسي) ، يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، على أساس الملكية المشتركة ، قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين والأشياء الأخرى الموجودة على قطعة الأرض المحددة.
بالإضافة إلى ذلك ، وفقًا للفن. 137 من RF LC ، في الحالات التي لا ينتهك فيها ذلك الحقوق والمصالح المشروعة لأصحاب المباني في مبنى سكني ، يحق لشراكة أصحاب المنازل الحصول على قطع الأراضي للاستخدام أو استلامها أو الحصول عليها في الملكية المشتركة المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني من أجل تنفيذ تشييد المساكن وتشييد المرافق والمباني الأخرى وتشغيلها الإضافي ؛ القيام ، وفقًا لمتطلبات التشريع ، نيابة عن أصحاب المباني في مبنى سكني وعلى نفقتهم ، بتطوير قطع الأراضي المخصصة المجاورة لهذا المنزل.
هناك اختلافات ملحوظة في صياغة مواد قانون العمل للاتحاد الروسي وقانون الإسكان في الاتحاد الروسي فيما يتعلق باكتساب حقوق قطع الأراضي في المباني السكنية السكنية. من الناحية العملية ، نحن نتعامل مع حقيقة أن قطعة الأرض الموجودة أسفل المبنى لا تتشكل دائمًا. في هذا الصدد ، وتنفيذ أحكام الفن. 36 من RF LC في حيرة ، لأنه لا يوجد شيء ، والحق الذي يعود إلى مالكي المباني في المباني السكنية.
تنص المادة 16 من القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن سن قانون الإسكان في الاتحاد الروسي" في نفس الوقت على أن قطعة الأرض ، التي تم تشكيلها قبل دخول RF حيز التنفيذ يتم نقل قانون الإسكان والذي بخصوصه تم تنفيذ التسجيل المساحي للولاية ، مجانًا إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني. إذا تم تشكيل قطعة أرض بعد دخول القانون المذكور حيز التنفيذ ، فإنها تنتقل مجانًا إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني من لحظة تشكيل قطعة الأرض ويتم تنفيذ تسجيلها المساحي للدولة خارج.
شكلت الممارسات الحديثة عدة مواقف فيما يتعلق بإجراءات تسجيل حقوق قطع الأراضي في هذه الحالة ، مدعومة ، من بين أمور أخرى ، بقرارات صادرة عن المحاكم العليا.
من تعريف محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 09.04.2010 N BAS-8881/09 بشأن طلب شركة مساهمة مقفلة (يشار إليها فيما يلي باسم الشركة) بتاريخ 11.03.2010 بشأن مراجعة قرار محكمة التحكيم لمنطقة أومسك بتاريخ 30.06.2009 في القضية N A46-14397 / 2008 عن طريق الإشراف ، حكم محكمة الاستئناف الثامنة بتاريخ 09.10.2009 وحكم محكمة التحكيم الفيدرالية لمنطقة غرب سيبيريا المؤرخ 21.01.2010 في نفس الحالة ، تم تبنيها بناءً على طلب شراكة أصحاب المنازل (المشار إليها فيما يلي باسم HOA) إلى قسم الهندسة المعمارية والتخطيط الحضري التابع لإدارة أومسك (يشار إليها فيما يلي باسم قسم الهندسة المعمارية) ، مكتب الفيدرالي وكالة السجل العقاري في منطقة أومسك (المشار إليها فيما يلي باسم مكتب FAKON) ، بشأن إبطال أمر قسم الهندسة المعمارية بتاريخ 02.29.2008 N 221-r "بشأن الموافقة على مشروع الحدود لتشكيل قطعة أرض لـ بناء روضة أطفال في شارع Maslennikov في المنطقة الإدارية المركزية لمدينة أومسك "وإلغاء قرار مكتب FAKON المؤرخ 04. 05.2008 N 36 / 08-927 "بشأن رفض تنفيذ التسجيل المساحي".
وجدت المحكمة أن أصحاب مباني المبنى السكني تقدموا في 21 نوفمبر 2005 بطلب إلى دائرة العقارات في أومسك (المشار إليها فيما يلي باسم إدارة العقارات) للحصول على حقوق قطعة الأرض التي عليها يقع المبنى السكني ، مع تحديد حدوده وأحجامه وفقًا لمتطلبات تشريعات الأرض والتخطيط العمراني.
بأمر من دائرة العقارات في 30 أكتوبر 2006 ن 4314-ص تمت الموافقة على مشروع إدارة الأراضي الإقليمية لتشكيل قطع أراضي تابعة لفئة أراضي المستوطنات وهي قطعة أرض بمساحة 3856 قدم مربع م وقطعة ارض بمساحة 325 م 2. م مع موقع قريب من مبنى سكني مكون من 5 طوابق.
وافقت دائرة العقارات ، بأمر من 11.03.2008 شمال 1997-ص ، على مسودة حدود تشكيل قطعة أرض تنتمي إلى فئة أراضي المستوطنات ، بمساحة 4181 مترًا مربعًا. م لاحتياجات الإسكان والأغراض العامة والتجارية للمباني ، تم تحديد موقع قطعة الأرض بالنسبة لمبنى سكني مكون من 5 طوابق مع العنوان البريدي: شارع K. Marksa ، 29 في المنطقة الإدارية المركزية في أومسك.
في 17 أبريل 2008 ، تقدم أصحاب المبنى السكني المذكور بطلب إلى مكتب Rosnedvizhimost للتسجيل المساحي لقطعة الأرض المشكلة.
رفضت إدارة Rosnedvizhimost بموجب القرار الصادر في 05/04/2008 N F36 / 08-927 إجراء التسجيل المساحي ، بحجة عدم الامتثال لمتطلبات تشكيل وثائق مسح الأراضي ، وكذلك حقيقة فرض قطعة الأرض التي يتم تشكيلها على قطعة الأرض المسجلة مسبقًا. تم تشكيل قطعة الأرض هذه وفقاً للموافقة المعتمدة من قبل قسم الهندسة المعمارية بناءً على طلب الشركة بتاريخ 02.29.2008 N 221-r "بشأن الموافقة على مشروع الحدود لتشكيل قطعة أرض لبناء روضة أطفال . "
اعتقادًا منه أن الأمر المذكور لا يتوافق مع تشريعات الأراضي ، وينتهك حقوق استخدام قطعة الأرض المشغولة بالفعل تحت المبنى السكني ، رفع مجلس النواب دعوى قضائية يعلن بطلان الأمر المذكور.
المحكمة ، تلبية المتطلبات المذكورة ، على أساس أحكام الفن. 36 ZhK RF ، مادة. 16 من القانون الاتحادي الصادر في 29 ديسمبر 2004 N 189-FZ "بشأن سن قانون الإسكان للاتحاد الروسي" انبثق من حقيقة أن الأمر المتنازع عليه قد تم اعتماده بعد تشكيل قطعة الأرض الواقعة تحت المبنى السكني والموافقة عليها من قبل القرار الصادر في 30 أكتوبر 2006 N 4314 -r ، وتوصل إلى استنتاج بشأن انتهاك حق أصحاب المبنى السكني المذكور في الحصول على قطعة أرض ذات ملكية مشتركة على النحو المنصوص عليه في الفقرة 1 من الفن. . 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، والذي لم يتم تنفيذه بسبب رفض مكتب Rosnedvizhimost في منطقة أومسك من 04.05.2008 إجراء التسجيل المساحي.
بالإضافة إلى ذلك ، وجدت المحكمة أنه أثناء تشكيل قطعة أرض للبناء ، فإن أحكام الفن. 30 ، 31 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، منذ الأمر المتنازع عليه في 29.02.2008 N 221-r وافق على مشروع حدود قطعة أرض بمساحة 1761 مترًا مربعًا. م ، بينما تم الاختيار الأولي بناءً على طلب الشركة فيما يتعلق بقطعة أرض بمساحة 630 مترًا مربعًا. م.
ورفضت المحكمة حجة الجمهور بأن قطعة الأرض تحت المبنى السكني بمساحة 2،127 مترًا مربعًا. م ، تمت الموافقة على حدود الموقع بأمر من رئيس بلدية أومسك بتاريخ 02.16.2004 N 365-r "بناءً على الموافقة على مشروع إدارة الأراضي الإقليمية لتشكيل قطعة أرض" الموقع هو شركة ذات مسؤولية محدودة ، وأعلن أن الأمر المذكور أعلاه الصادر عن رئيس البلدية باطل بموجب حكم الكوليجيوم القضائي للقضايا المدنية لمحكمة أومسك الإقليمية بتاريخ 25 فبراير 2009 في القضية رقم 33-705 / 2009.
وفقا للفقرة 3 من الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، إذا كان المبنى (المباني الموجودة فيه) ، الواقع على قطعة أرض غير قابلة للتجزئة ، ينتمي إلى عدة أشخاص على حق الملكية ، فإن هؤلاء الأشخاص لهم الحق في الحصول على قطعة الأرض هذه في ملكية مشتركة أو الإيجار مع مجموعة من الأشخاص من جانب المستأجر ، ما لم ينص هذا القانون على خلاف ذلك ، والقوانين الفيدرالية ، مع مراعاة الحصة في ملكية المبنى. إذا كانت المباني في مبنى يقع على قطعة أرض غير قابلة للتجزئة ، في ملكية الدولة أو البلدية ، تنتمي إلى شخص واحد له حق الملكية ، أو إلى أشخاص آخرين - على حق الإدارة الاقتصادية ، أو لجميع الأشخاص - على حق الإدارة الاقتصادية ، لهؤلاء الأشخاص الحق في الحصول على قطعة الأرض هذه للإيجار مع عدد كبير من الأشخاص من جانب المستأجر ، ما لم ينص على خلاف ذلك من قبل RF LC ، القوانين الفيدرالية ، رهنا بموافقة أطراف اتفاقية الإيجار لـ أصحاب الحقوق الآخرين للمباني في هذا المبنى للدخول في الاتفاقية المذكورة.
أوضحت الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في قرارها المؤرخ 24 مارس 2005 رقم 11 "بشأن بعض القضايا المتعلقة بتطبيق تشريع الأراضي" في هذا الصدد (البنود 19-21) أنه عند النظر في النزاعات المتعلقة الاستحواذ على قطع الأراضي هذه من قبل الأشخاص المذكورين ، من الضروري الانطلاق من حقيقة أنه يمكن إبرام اتفاقية إيجار لقطعة أرض بها عدد كبير من الأشخاص من جانب المستأجر بشرط أن يكون هناك العديد من أصحاب المباني وواحد من منهم يشاركون فيه.
يتم إبرام اتفاقية الإيجار مع شخص واحد من جانب المستأجر مع الأخذ في الاعتبار إمكانية الدخول إليها من قبل أشخاص آخرين من جانب المستأجر وفقًا لأحكام الفقرة 3 من المادة. 36 من قانون العمل RF.
لا يُسمح بالإكراه على إبرام عقد إيجار لقطعة أرض فيما يتعلق بالمالكين الأفراد للمباني (البند 1 من المادة 421 من القانون المدني للاتحاد الروسي).
عند حل النزاعات الناشئة عن اتفاقية إيجار لقطعة أرض تضم عددًا كبيرًا من الأشخاص من جانب المستأجر ، يجب أن تسترشد محاكم التحكيم بالفقرة 2 من المادة. 322 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، الذي ينص على أن التزامات العديد من المدينين بموجب التزام متعلق بنشاط ريادة الأعمال هي التزامات مشتركة ومتعددة ، ما لم ينص القانون على خلاف ذلك ، أو الإجراءات القانونية الأخرى أو شروط الالتزام.
لذلك ، في الحالات التي يستخدم فيها جميع المستأجرين المشتركين بموجب اتفاقية إيجار قطعة أرض المباني (مباني في مبنى) الواقعة عليها لأغراض تجارية ، تعتبر التزامات هؤلاء المستأجرين مشتركة ومتعددة ، ما لم ينص عقد الإيجار على خلاف ذلك اتفاق.
إذا كان أحد المستأجرين المشاركين في قطعة الأرض على الأقل يستخدم المبنى (المباني) التابع له ، والموجود في هذه الأرض ، لأغراض أخرى ، فإن التزامات جميع المستأجرين المشاركين بموجب اتفاقية الإيجار ذات طبيعة مشتركة.
عند تحديد حجم التزام كل من المستأجرين المشاركين في قطعة الأرض ، يجب أن تبدأ المحاكم من حجم مساحة المبنى (المباني) التابعة لكل من المستأجرين المشاركين.
منذ الأشخاص المشار إليهم في الفقرة 3 من الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، يمكنهم إبرام اتفاقية إيجار مع عدد كبير من الأشخاص من جانب المستأجر بمشاركة واحد أو أكثر من مالكي المباني في مبنى يقع على قطعة أرض غير قابلة للتجزئة ، الاتفاق المبرم لمدة عام أو أكثر يخضع لتسجيل الدولة بعد إيداع الطلب لدى سلطة التسجيل من قبل الأشخاص الذين وقعوا مثل هذه الاتفاقية.
الشركات المملوكة للدولة والمؤسسات الحكومية أو البلدية - لأصحاب المباني في هذا المبنى الحق في الاستخدام المحدود للأرض لممارسة حقوقهم في المباني التابعة لهم.
في حالة تخصيص المباني الموجودة في مبنى يقع على قطعة أرض غير قابلة للتجزئة للعديد من الشركات المملوكة للدولة ومؤسسات الدولة أو البلدية ، يتم توفير قطعة الأرض هذه للشخص الذي يمتلك مساحة كبيرة من المباني في المبنى بشكل دائم الاستخدام (غير المحدود) ، ولآخرين من هؤلاء الأشخاص الحق في الاستخدام المحدود لقطعة الأرض لممارسة حقوقهم في المباني المخصصة لهم.
أحكام الفن. يحدد 36 من RF LC شروطًا خاصة لحساب قيمة قطعة الأرض عندما يتم الحصول عليها من قبل مالكي المباني والهياكل والهياكل ، والتي تختلف عن تحديد القيمة السوقية لقطعة الأرض. يتم بيع قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية لأصحاب المباني والهياكل والهياكل الموجودة على قطع الأراضي هذه بالسعر الذي تحدده السلطات التنفيذية وهيئات الحكم الذاتي المحلية ، على التوالي. علاوة على ذلك ، لا يمكن أن يتجاوز سعر قطع الأراضي قيمتها المساحية. إلى أن يتم تحديد إجراء لتحديد سعر قطعة الأرض من قبل هيئة تنفيذية اتحادية مرخصة من قبل حكومة الاتحاد الروسي ، أو هيئة سلطة حكومية لكيان مكون من الاتحاد الروسي أو هيئة حكومية محلية ، يجب تحديد هذا السعر في مقدار قيمتها المساحية.
يجب الاعتراف بأن تحديد قيمة قطع الأراضي ، التي تم تصورها على أنها "تفضيلية" ، يسبب صعوبات كبيرة وتضارب في الممارسة. ويرجع ذلك إلى حقيقة أن حساب القيمة المساحية لقطع الأراضي ، من ناحية ، ليس دقيقًا دائمًا ويتوافق مع المعلمات (المعيارية والفعلية) لقطعة الأرض. من ناحية أخرى ، غالبًا ما تكون القيمة المساحية المحددة بدقة للأرض أعلى بكثير من القيمة السوقية. هذا الأخير ينفي في الواقع الطبيعة التفضيلية لاكتساب حقوق قطع الأراضي بموجب العقارات.
قواعد الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، الذي يحدد إجراءات اكتساب حقوق ملكية الأرض. في الوقت نفسه ، ينطبق هذا الإجراء على كل من العلاقات المتعلقة بالحصول على حقوق قطع الأراضي بموجب العقارات ، والعلاقات المتعلقة بإعادة تسجيل الحقوق في قطع الأراضي ، وفقًا لتعليمات الفن. 3 من قانون التمهيد.
وفقا للفقرة 5 من الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، من أجل الحصول على حقوق قطعة أرض ، يطبق المواطنون أو الكيانات القانونية المحددة في هذه المادة بشكل مشترك على الهيئة التنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة الحكم الذاتي المحلي ، المنصوص عليها في المادة. 29 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، مع بيان حول اكتساب حقوق قطعة أرض مع حجز جواز سفره المساحي.
يتم وضع قائمة الوثائق المرفقة بطلب الحصول على حقوق قطعة الأرض من قبل الهيئة التنفيذية الفيدرالية المسؤولة عن تطوير سياسة الدولة والتنظيم القانوني في مجال العلاقات العقارية.
في غضون شهر من تاريخ استلام الطلب المذكور ، تتخذ الهيئة التنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة الحكم الذاتي المحلي قرارًا بشأن توفير قطعة أرض على حق الملكية أو للإيجار أو في الحالات المحددة في البند 1 من الفن. 20 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، بشأن حق الاستخدام الدائم (غير المحدود). في غضون شهر من تاريخ اتخاذ قرار بشأن منح قطعة أرض بحق الملكية أو الإيجار ، تعد الهيئة التنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة الحكم الذاتي المحلي مسودة اتفاقية لبيع أو تأجير قطعة أرض وإرسالها لمقدم الطلب مع اقتراح لإبرام اتفاق مناسب.
تتخذ الهيئة التنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة الحكم الذاتي المحلي ، في غضون أسبوعين من تاريخ تقديم جواز السفر المساحي لقطعة الأرض ، قرارًا بشأن توفير قطعة الأرض هذه لمقدمي الطلبات وترسل لهم نسخة من ذلك قرار بالحجز على جواز السفر المساحي لقطعة الأرض هذه.
في قلب أحد الخلافات (قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 21 مارس 2006 رقم 14711/05 في القضية N A41-K1-1979 / 05) كانت إجراءات R. use. لم تكن هناك أية أشياء تخص "ر" على قطعة الأرض هذه. المدعي - مؤسسة R. - هي شركة ذات مسؤولية محدودة ، أي لا تنطبق على الأشخاص الذين لديهم قطع أرض على أساس الفقرة 1 من الفن. يمكن توفير 20 من قانون العمل الخاص بالاتحاد الروسي للاستخدام الدائم (غير المحدود). بالنسبة لهؤلاء الأشخاص ، وضع القانون التمهيدي قاعدة بشأن إعادة تسجيل قطع الأراضي في الملكية أو الإيجار.
علاوة على ذلك ، وفقًا للملاحظة المنصوص عليها في الفن. 3 من القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الأراضي للاتحاد الروسي" ، إعادة تسجيل الحق في قطعة أرض ، باستثناء الحالات المنصوص عليها في الفقرة 9.1 من المادة. 3 من القانون الاتحادي المحدد ، يتضمن:
تقديم شخص ذي مصلحة طلبًا لمنحه قطعة أرض بالحق المناسب عند إعادة تسجيل هذا الحق وفقًا لهذه المادة أو تقديم طلب من قبل شخص ذي مصلحة لمنحه قطعة أرض على الحق المنصوص عليه في الفن. 15 أو 22 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، عند إعادة تسجيل هذا الحق وفقًا للفقرتين 2 و 5 من هذه المادة ؛
اعتماد قرار من قبل هيئة تنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة حكومية محلية ، المنصوص عليها في الفن. 29 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، بشأن توفير قطعة أرض وفقًا للقانون ذي الصلة ؛
تسجيل الدولة للحقوق وفقًا للقانون الاتحادي "بشأن التسجيل الحكومي لحقوق العقارات والمعاملات معها".
كان جوهر الخلاف والخلاف في تفسير القواعد من قبل المحاكم هو حكم الفقرة 2 من الفن. 3 من القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الأراضي في الاتحاد الروسي" ، والذي بموجبه تلتزم الكيانات القانونية بإعادة تسجيل حق الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) لقطع الأراضي في الحق في استئجار قطع الأراضي أو الحصول على قطع الأراضي في الملكية حسب الرغبة وفقًا لقواعد الفن. 36 من قانون العمل RF. تنظم المادة 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي العلاقات بشأن اكتساب حقوق قطع الأراضي المملوكة للدولة أو البلدية والتي تقع عليها المباني والهياكل والهياكل. تحتوي هذه المادة على كل من الشروط العامة للحصول على حقوق قطع الأراضي وفقًا لأنواع العقارات والوضع القانوني للأشخاص (البنود 1-4 ، 9 ، المادة 36 من RF LC) ، وإجراءات الحصول على حقوق الأرض المشتركة لجميع الحالات المنصوص عليها في المادة (بند. 5-8 المادة 36 من RF LC). في الوقت نفسه ، خلصت بعض المحاكم إلى أن شرط إعادة تسجيل حق PBP بموجب الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ينطبق فقط على الأشخاص الذين لديهم حقوق في العقارات على قطع الأراضي ذات الصلة.
أشارت هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في قرارها إلى خطأ افتراض المحكمة أن الفقرة 2 من الفن. 3 من قانون التمهيد يشير إلى الفن. 36 من قانون العمل RF ككل. على وجه الخصوص ، تلفت محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي الانتباه بشكل صحيح إلى حقيقة أن البند 2 من الفن. ينص القانون رقم 3 على أحكام خاصة بشأن اكتساب حقوق ملكية قطع الأراضي للأشخاص الذين يمتلكونها على أساس حق الاستخدام الدائم (غير المحدود). تتم إعادة تسجيل حقوق الأرض وفقًا لقواعد الفن. 36 من قانون العمل RF ، البند 2 من الفن. 3 من قانون التمهيد.
وهكذا ، فإن المعنى القانوني للإحالة من الفقرة 2 من الفن. 3 من القانون التمهيدي للفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي هو أن إجراءات إعادة تسجيل حقوق الأرض (تقديم الطلبات ، وإعداد الوثائق المساحية ، وصياغة اتفاقية وإبرامها ، وما إلى ذلك) يجب أن تكون مماثلة لإجراءات الحصول على حقوق الأرض من قبل المالكين. المباني والهياكل الموجودة على قطع الأراضي في ملكية الدولة أو البلدية.
تكمن صلاحية استنتاج محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في حقيقة أنه ، وفقًا للفقرة 1 من الفن. 3 من القانون التمهيدي من تاريخ دخول RF LC حيز التنفيذ ، وحقوق الأرض التي لم ينص عليها الفن. 15 ، 20-24 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، بغض النظر عما إذا كانت الأشياء العقارية موجودة على قطع الأراضي أم لا. أي ، على أساس هذا الحكم ، يجب على جميع الأشخاص إعادة تسجيل حقوقهم إذا كانت حقوقهم في الأرض لا تتماشى مع شروط RF LC.
تقييد الموضوعات التي تتطلب متطلبات الفقرة 2 من الفن. 3 من قبل الأشخاص الذين لديهم حقوق في المباني والهياكل والهياكل ، فقط على أساس أن إعادة تسجيل حقوق الأرض يجب أن يتم من قبلهم وفقًا لقواعد الفن. 36 من قانون العمل للاتحاد الروسي لا يتفق مع دائرة الأشخاص من العلاقات المحددة التي أنشأتها الفقرة نفسها. على وجه التحديد ، تشير هذه الفقرة فقط إلى العلامات التالية لشخص ملزم باستيفاء شروط الفقرة 2 من الفن. 3 من قانون التمهيد. يجب أن يكون: أ) كيانًا قانونيًا غير محدد في البند 1 من الفن. 20 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، ب) يجب أن يمتلك هذا الكيان القانوني قطعة أرض على أساس حق الاستخدام الدائم (غير المحدود). ملكية العقارات على الأرض كسمة إلزامية غائبة في هذه الحالة.
لفت القرار المدروس الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي الانتباه إلى ظروف مهمة أخرى.
تشير هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي في قرارها المذكور أعلاه إلى أن شركة R. ، التي لا توافق على رفض الإدارة إعادة تسجيل حق الاستخدام الدائم (لأجل غير مسمى) لقطعة الأرض في حق الملكية ، تقدمت بطلب إلى محكمة التحكيم بدعوى إلزام الإدارة بإبرام اتفاقية بيع وشراء لهذه الأرض ...
تستند إمكانية اللجوء إلى المحكمة مع مطالبة لإجبار الإدارة على إبرام عقد لبيع وشراء قطعة أرض على أحكام القانون المدني للاتحاد الروسي (المادتان 421 ، 445) ، والتي بموجبها الإكراه لا يُسمح بإبرام عقد ، إلا في الحالات التي يكون فيها الالتزام بإبرام العقد منصوصًا عليه في القانون المدني للاتحاد الروسي ، أو بموجب القانون أو من خلال التزام طوعي. إذا كان الطرف الذي ، وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، أو قوانين أخرى ، يكون إبرام اتفاقية إلزاميًا ، يتهرب من إبرامها ، يحق للطرف الآخر التقدم إلى المحكمة بمطالبة بإجبار إبرام اتفاق.
الالتزام بإبرام اتفاق في هذه الحالة ينبع من أحكام القاعدة المذكورة سابقًا للفقرة 2 من الفن. 3 من القانون التمهيدي ، والذي بموجبه تلتزم الكيانات القانونية بإعادة تسجيل حق الاستخدام الدائم (غير المحدود) لقطع الأراضي وفقًا لتقديرها الخاص بالحق في استئجار قطع الأراضي أو الحصول على قطع الأراضي في شكل ملكية. إعادة تسجيل الحق في كلتا الحالتين ممكن فقط بشرط إبرام اتفاقية مناسبة. في الوقت نفسه ، ينص قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11 (البند 4) على أنه عند حل النزاعات المتعلقة بإعادة التسجيل من قبل الكيانات القانونية ، بناءً على طلبهم ، الحق في الاستخدام الدائم (غير المحدود) لقطع الأراضي على أساس قواعد الفن. 36 من قانون العمل في الاتحاد الروسي ، المدعى عليه في دعوى الإكراه لإبرام اتفاق هو مالك قطعة الأرض (الاتحاد الروسي ، أو كيان مكون من الاتحاد الروسي أو كيان بلدي) ممثلة من قبل الهيئة المخولة له .
في الوقت نفسه ، بالإشارة إلى البند 4 من قرار الجلسة المكتملة بتاريخ 24 مارس 2005 رقم 11 ، يشير قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي قيد النظر إلى أن بيانًا بشأن الاعتراف قرار أو تصرفات الإدارة على أنها غير قانونية. يتم النظر في مثل هذا البيان من قبل المحكمة بالطريقة المنصوص عليها في الفصل. 24 APC RF. في الوقت نفسه ، بعد أن أثبتت المحكمة أن القرار أو الإجراءات (التقاعس) من هيئات الدولة أو هيئات الحكم الذاتي المحلية أو الهيئات الأخرى أو المسؤولين لا تمتثل للقانون أو أي إجراء قانوني تنظيمي آخر وتنتهك الحقوق والمصالح المشروعة مقدم الطلب ، يتخذ قرارًا بالاعتراف بالقرار المطعون فيه أو الإجراءات المتنازع عليها (التقاعس) غير قانوني. كما لوحظ كذلك في قرار هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي ، بموجب الفقرة 3 من الجزء 5 من الفن. 201 من قانون إجراءات التحكيم للاتحاد الروسي ، يجب أن يحتوي الجزء العملي من القرار المعتمد على إشارة إلى الاعتراف بالإجراءات المتنازع عليها (التقاعس) على أنها غير قانونية والتزام السلطات المختصة باتخاذ إجراءات معينة أو اتخاذ قرار أو خلاف ذلك القضاء على الانتهاكات. على وجه الخصوص ، يحق للمحكمة إلزام هذه الهيئة بإعداد مسودة اتفاقية وإرسالها إلى مقدم الطلب خلال فترة زمنية معينة.
وفقًا للمادة 173 من قانون إجراءات التحكيم في الاتحاد الروسي ، بشأن نزاع حول الإكراه لإبرام اتفاق في الجزء المنطوق من القرار ، يجب على المحكمة أن تشير إلى الشروط التي يلتزم الأطراف بموجبها بإبرام اتفاق.
استأنفت شركة R. ومع ذلك ، فإن محكمة الاستئناف ، التي أقرت بأن مطلب الشركة مشروع ، وأجبرت الإدارة على إبرام هذه الاتفاقية ، خلافًا لمتطلبات التشريع الإجرائي ، فرضت على الإدارة واجب إعداد مسودة عقد لبيع قطعة أرض و أرسلها إلى المدعي.
في غضون ذلك ، قدمت شركة "ر" إلى المحكمة مسودة عقد بيع وشراء قطعة أرض ، لكن لم يؤخذ هذا الظرف في الاعتبار.
لفتت المحاكم الانتباه إلى التزام الهيئات المخولة لسلطة الدولة وهيئات الحكومة الذاتية المحلية بالامتثال للإجراءات التي تهدف إلى تشكيل قطعة أرض ، والتي لا توجد معلومات عنها (البند 7 من المادة 36 من RF LC). على النحو المنصوص عليه في هذه القاعدة ، إذا لم يتم تنفيذ التسجيل المساحي لقطعة الأرض أو أن السجل العقاري للولاية لا يحتوي على معلومات حول قطعة الأرض اللازمة لإصدار جواز سفر مساحي لقطعة الأرض ، فإن هيئة الحكومة المحلية في أساس طلب من مواطن أو كيان قانوني أو استئناف منصوص عليه في الفن. 29 من قانون العمل للاتحاد الروسي ، الهيئة التنفيذية لسلطة الدولة ، في غضون شهر من تاريخ استلام الطلب أو الاستئناف المحدد ، يوافق ويصدر لمقدم الطلب مخططًا لموقع قطعة الأرض على المساحة المساحية خطة أو خريطة مساحية للإقليم المقابل. يضمن الشخص الذي تقدم بطلب توفير قطعة أرض ، على نفقته الخاصة ، تنفيذ الأعمال المساحية فيما يتعلق بقطعة الأرض هذه ويتقدم بطلب لتنفيذ التسجيل المساحي للدولة لقطعة الأرض هذه وفقًا للإجراء التي تم إنشاؤها بموجب القانون الاتحادي "في السجل العقاري العقاري للدولة".
يتم تحديد موقع حدود قطعة الأرض ومساحتها مع مراعاة الاستخدام الفعلي للأرض وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتخطيط العمراني. يتم تحديد موقع حدود قطعة الأرض مع مراعاة الخطوط الحمراء وموقع حدود قطع الأرض المجاورة (إن وجدت) والحدود الطبيعية لقطعة الأرض.
تنص المادة 39 من قانون العمل في الاتحاد الروسي على وجه التحديد على شروط الحفاظ على حقوق ملكية قطع الأراضي من قبل مالكي المباني والهياكل والهياكل في حالة تدمير العقارات. في الوقت نفسه ، يشار على وجه التحديد إلى أنه من أجل تنفيذ قواعد هذه المادة ، فإن أسباب تدمير العقارات مهمة ، والتي يمكن أن تكون فقط ظروفًا استثنائية.
في حالة تدمير مبنى أو هيكل أو هيكل نتيجة للحريق أو الكوارث الطبيعية أو الاضمحلال ، يحتفظ الأشخاص الذين يمتلكون قطعة الأرض بالحق الدائم ( غير محدود) الاستخدام أو الحيازة الموروثة مدى الحياة ، مع مراعاة بدء الترميم في الترتيب المحدد للمبنى والهيكل والهيكل لمدة ثلاث سنوات. هيئة تنفيذية لسلطة الدولة أو هيئة محلية للحكم الذاتي ، منصوص عليها في الفن. 29 من قانون العمل RF.
يتم تحديد شروط الاحتفاظ بالحقوق المحددة في البند 1 من هذه المادة للمستأجر والمؤجر من الباطن من خلال اتفاقية الإيجار (الإيجار من الباطن) لقطعة الأرض.
وتجدر الإشارة إلى أن القواعد المذكورة أعلاه تنطبق على قطع الأراضي المخصصة لصيانة العقارات. وبناءً على ذلك ، يجب أن يُستنتج من سندات الملكية والملكية الخاصة بالأرض أن قطعة الأرض قد تم توفيرها لتشغيل (صيانة ، استخدام) للممتلكات التي تم تدميرها. بمعنى آخر ، إذا تم توفير قطعة الأرض التي يقع عليها العقار المدمر لأغراض أخرى (على سبيل المثال ، الإنتاج الزراعي) ، فإن أحكام هذه المادة لا علاقة لها بالحقوق في قطعة الأرض ، وتظل الحقوق نفسها بدون أي قيود مصطلح.
قبل تحديد ملكية الدولة للأرض ، يمكن ممارسة الحق في تمديد فترة استخدام قطعة الأرض من قبل هيئات الحكم الذاتي المحلي كهيئات مخولة سلطات إدارة قطع الأراضي خلال هذه الفترة الانتقالية (البند 10 من المادة 3) من القانون الاتحادي "بشأن سن قانون الأراضي في الاتحاد الروسي").
