هل يمكن لصاحب المنزل بيع جزء من العقار المشترك؟ ما هو مدرج في الملكية المشتركة لمبنى سكني في مجمع سكني في الاتحاد الروسي

مشاكل في التعريف الملكية المشتركةموجودة في كل مكان. كثيرا ما يأتي اغتراب غير قانونيمع التسجيل اللاحق للملكية. الالتزام بإجراء جرد للممتلكات المشتركة على فترات منتظمة يمكن أن يخفف بعض التوتر.
قانون الإسكان للاتحاد الروسي
المادة 36 - ملكية الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني
1. لأصحاب المباني فييمتلك المبنى السكني ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:
1) المباني في هذا المنزل ، والتي لا تعد جزءًا من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والأرضيات الفنية والسندرات والأقبية ، التي توجد فيها اتصالات هندسية ، معدات أخرى تخدم أكثر من غرفة في هذا المنزل (أقبية تقنية) ؛
2.أصحاب المباني في مبنى سكنيتملك ، وتستخدم ، وضمن الحدود التي ينص عليها هذا القانون والتشريعات المدنية ، والتصرف فيها الملكية المشتركة في مبنى سكني.
3. تقليص حجم الملكية المشتركة في مبنى سكنيلا يمكن إلا بموافقة جميع مالكي المباني في هذا المنزل من خلال إعادة بنائه.
4. بقرار أصحاب المباني في مبنى سكنيتم اعتماده في الاجتماع العام لهؤلاء المالكين ، يمكن نقل كائنات الملكية المشتركة في مبنى سكني لاستخدامها إلى أشخاص آخرين إذا كان ذلك لا ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والكيانات القانونية.

قانون الإسكان للاتحاد الروسييحدد الإجراء الخاص بالتغريب عن ملكية المنزل المشترك وتخصيصه ، كما يحدد العلامات التي يمكن من خلالها تحديد ما إذا كانت ملكية المبنى السكني ملكية مشتركة.
يوجد تعريف لـ Volgoradsky المحكمة الإقليميةبتاريخ 19 يوليو 2012 ، حيث وجدت هيئة القضاة:
"في الوقت الحالي ، أصبحت شرفة الشقة المملوكة ، غير صالحة للاستعمال تمامًا ، وهي في حالة طارئة. وقد تقدم أصحابها بطلب إلى منطقة أوكو يو كيه تراكتوروزافودسكي" لإصلاح لوح الشرفة. وسُئل مقدم الطلب لاصلاح الشرفة بقرار من الجمعية العمومية للملاك على نفقة أصحابها رفعوا دعوى قضائية ضد قانون العقوبات وطالبوا بفرض المسئولية على المدعى عليه ليحل محل موقد الطوارئ ...
حسب الفقرات. 14 و 22 من قواعد صيانة الممتلكات المشتركة في مبنى سكني وقواعد تغيير مبلغ الدفع لصيانة وإصلاح المباني السكنية في حالة تقديم الخدمات والعمل على إدارتها وصيانتها وإصلاحها للممتلكات المشتركة في مبنى سكني بجودة غير مناسبة و (أو) مع انقطاعات تتجاوز المدة المحددة ، فإن أساس اتخاذ قرار بإجراء إصلاح شامل هو عملية التفتيش على الممتلكات المشتركة ، والالتزام بتنفيذ ما تقع على عاتق المنظمة الإدارية. تقرير التفتيش يسجل حالة الملكية المشتركة ويكشف التناقض بين عناصرها ومتطلبات التشريع ومتطلبات ضمان سلامة المواطنين. تسمح البيانات المحددة في تقرير التفتيش للمؤسسة الإدارية بوضع التدابير اللازمة لإزالة العيوب والأعطال والأضرار التي تم تحديدها ...
وفقًا للمادة 161 من RF LC ، عند إدارة مبنى سكني ، تكون المنظمة الإدارية مسؤولة أمام مالكي المباني في مبنى سكني عن توفير جميع الخدمات و (أو) أداء العمل الذي يضمن الصيانة المناسبة للمباني المشتركة. الملكية في هذا المبنى ونوعيتها يجب أن تفي بمتطلبات اللوائح الفنية وقواعد الحفاظ على الممتلكات المشتركة ، لتوفير المرافق ، اعتمادًا على مستوى تحسين هذا المنزل ...
وفقًا للمادة 309 من القانون المدني ، يجب تنفيذ الالتزامات بشكل صحيح وفقًا لشروط الالتزام ومتطلبات القانون ...
نتيجة للتفتيش على الحالة الصحية والفنية للممتلكات المشتركة التي تم إجراؤها في 19 يناير 2012 من قبل موظفي مفتشية الإسكان الحكومية في منطقة فولغوغراد ... التدمير المحلي لأعمال الطوب للجدار الحامل ، والانحراف بلاطة الشرفة ، الشقوق ...
... جاءت المحكمة الابتدائية إلى نتيجة معقولة مفادها أن هناك أسبابًا لفرض التزام على القانون الجنائي لإصلاح الشرفة."
إن حجة استئناف القانون الجنائي بأن الشرفة لا تنتمي إلى ملكية مشتركة في مبنى سكني يتعارض مع الظروف المحددة في القضية.
تنتمي الشرفة حقًا إلى مباني الشقق ، ولكن نظرًا لأن لوح الشرفة ، الذي ينتمي إلى الهياكل الداعمة للمنزل ، يتطلب إصلاحات كبيرة ، يجب أن يتم الإصلاح من قبل منظمة الإدارة.
تظهر هذه التجربة أنه من المهم جدًا لأصحاب المباني السكنية أن يكون لديهم فهم صحيح لمكان الملكية الخاصة وحيث يبدأ المنزل المشترك.

وفقا للفن. 244 من القانون المدني للاتحاد الروسي

الممتلكات التي يملكها شخصان أو أكثر ملك لهم على أساس حق الملكية المشتركة.
يمكن أن يكون العقار في ملكية مشتركة مع تحديد حصة كل من المالكين في حق الملكية (ملكية الأسهم) أو بدون تحديد هذه الأسهم (الملكية المشتركة).
تنشأ الملكية المشتركة عندما يستحوذ شخصان أو أكثر على ممتلكات لا يمكن تقسيمها دون تغيير الغرض منها (أشياء غير قابلة للتجزئة) أو لا يمكن تقسيمها بموجب القانون.
باتفاق المشاركين في الملكية المشتركة ، وإذا لم يتم التوصل إلى اتفاق بقرار من المحكمة ، يجوز إنشاء الملكية المشتركة لهؤلاء الأشخاص على الممتلكات المشتركة.

إجمالي تاريخ ملكية الأسهم.

في عام 1991 ، دخل قانون RF "المتعلق بخصخصة المساكن في الاتحاد الروسي" حيز التنفيذ. تم تحويل المباني السكنية إلى الأشخاص المسجلين في الشقة إلى ملكية مشتركة ، دون الإشارة إلى حجم حصة كل مالك.

بعد ذلك ، تم نقل الشقق إلى ملكية مشتركة ، على سبيل المثال ، إذا كان هناك ثلاثة مالكين في الشقة ، فقد تمت الإشارة إلى أن لكل منهم نصيب في الحق ⅓

الملكية المشتركة هي نوع من الملكية يمكن فيه تحديد حجم حصة كل مالك.
الملكية المشتركة ، تحديد الحصة في القانون

وفقا للفن. 245 حارسًا RF ، إذا كان لا يمكن تحديد حصص المشاركين في الملكية المشتركة على أساس القانون ولم يتم تأسيسها باتفاق جميع المشاركين فيها ، فإن الأسهم تعتبر متساوية. يجوز للمشاركين في الملكية المشتركة ، بالاتفاق ، تحديد كيفية تغيير حجم حصتهم في حالة مساهمة كل منهم في التعليم وزيادة الملكية المشتركة.

يحق للمشارك في الممتلكات المشتركة التي أدخلت تحسينات لا يمكن فصلها على هذا العقار على نفقته الخاصة وفقًا للإجراءات المعمول بها لاستخدام الملكية المشتركة ، الحصول على زيادة مقابلة في حصته في الحق في الملكية المشتركة.

التحسينات المنفصلة للممتلكات العامة ، ما لم ينص على خلاف ذلك من خلال اتفاق المشاركين في الملكية المشتركة المشتركة ، تصبح ملكًا للمشارك الذي صنعها.
الملكية المشتركة ، التصرف في الممتلكات

يتم التصرف في الملكية المشتركة بموافقة جميع المشاركين فيها. يلتزم كل مشارك في الملكية المشتركة بالمشاركة في دفع الضرائب والرسوم والمدفوعات الأخرى للممتلكات المشتركة ، بما يتناسب مع حصتها ، وكذلك في تكاليف صيانتها والحفاظ عليها.
ZhK RF Art. 37. تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني
المشاركة في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني لمالك العقار في هذا المبنى يتناسب مع حجم المساحة الإجمالية للغرفة المحددة.

يتم تحديد حصة كل مالك عن طريق قسمة مساحة المبنى (وفقًا لشهادة الملكية) على مجموع مناطق المباني السكنية وغير السكنية في المنزل (وفقًا لتفسير BTI) ، والتي هي في أنواع الملكية المقابلة (خاصة ، حكومية) ، وفقًا للصيغة التالية: D = S (مباني المالك) / S (لجميع المباني المملوكة في المبنى السكني) ، حيث ، D هي حصة مالك المباني في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني ؛ S (مباني المالك) - المساحة الإجمالية للمباني السكنية أو غير السكنية العائدة لمالك معين ؛ S (لجميع المباني في مبنى سكني) - المساحة الإجمالية لجميع المباني السكنية غير السكنية في مبنى سكني.

حصة المالك يمكن تسجيل الحصة في الملكية المشتركة في السجل وإدخالها شهادة تسجيل الملكية

أولغا بيرمينوفا ، خبيرة مستقلة

المساحات السفلية لمبنى الشقق: النظام القانوني

لا يزال وضع الطوابق السفلية مصدر قلق لأصحاب المباني السكنية (MKD). يبدو أن مسألة الاعتراف بحق الملكية المشتركة لـ "مترو الأنفاق التقني" (كما يطلق عليها أحيانًا الأقبية) قد تم حلها بالفعل على مستوى المحكمة الدستورية (قرار 19 مايو 2009 رقم 489 OO) . ومع ذلك ، فقد أظهرت الممارسة أنه لا تحتوي جميع المباني السكنية على أقبية ليتم تضمينها في الممتلكات المشتركة. يناقش هذا المقال كيفية تحديد الغرض من الطابق السفلي ونظامه القانوني.

مباني MKD والأنظمة القانونية الممكنة

وفقا للفقرة 1 من الفن. 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي ، يمتلك أصحاب الشقق في مبنى سكني على أساس الملكية المشتركة أماكن عمل مشتركة ، وهياكل داعمة للمنزل ، ومعدات ميكانيكية وكهربائية وصحية وغيرها من المعدات خارج أو داخل شقة تخدم أكثر من شقة واحدة. تعطي المادة 36 من LC RF صورة أكثر اكتمالاً لما ينطبق على المناطق المشتركة في المنزل.

وفقًا لهذه القاعدة ، يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، على أساس الملكية المشتركة المشتركة ، مباني ليست جزءًا من الشقق وتهدف إلى خدمة أكثر من مبنى واحد في مبنى معين: سلالم داخلية ، سلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والأرضيات الفنية والسندرات والأقبية التي توجد بها اتصالات هندسية ومعدات أخرى تخدم أكثر من غرفة في هذا المنزل (أقبية تقنية).

يستنتج من هذه القواعد أن المباني التي تنتمي إلى الملكية المشتركة لا يمكن أن تكون جزءًا من شقة أو مباني أخرى مملوكة للأفراد ، ولا يمكن أن يكون جزء من المبنى غير منفصل عن المباني التي يملكها المالك الوحيد في ملكية مشتركة . في المقابل ، يمكن أن يمتد النظام القانوني إلى المباني كموضوع قانوني:

- الملكية المشتركة في مبنى سكني ، ومن ثم فإن جميع مالكي المباني في المنزل هم مشتركون في الملكية المشتركة مع حجم كل سهم بما يتناسب مع مساحة المبنى الذي يملكه كل مالك ؛

- ملكية مستقلة ذات ملكية فردية أو مشتركة ، ولكن على أسس لا تتعلق بالغرض المقصود للممتلكات باعتبارها مساعدة وخدمة أماكن أخرى.

إيضاحات المحكمة الدستورية

كما هو مذكور في قرار المحكمة الدستورية RF رقم 489 О-О بتاريخ 19/05/2009 ، فإن المباني التي ليست جزءًا من الشقق تنتمي إلى الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني (بما في ذلك) ، إذا كان بداخلها المعدات المصممة لتلبية احتياجات أصحاب المباني. هذه المباني ليس لها غرض مستقل ؛ فهي ، مثل المعدات الموجودة فيها ، مصممة لخدمة العديد من المباني أو جميعها في المنزل.

في الوقت نفسه ، لاحظ القضاة أنه بالإضافة إلى المباني غير السكنية المتعلقة بالممتلكات المشتركة ، قد يكون لدى MKD مباني غير سكنية أخرى مخصصة للاستخدام المستقل.

هذه المباني هي أشياء ثابتة - كائنات مستقلة للحقوق المدنية. يختلف نظامهم القانوني عن النظام القانوني للمباني التي أنشأتها Art. 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي والفن. 36 LCD RF. بالنظر إلى المستقبل ، نلاحظ أنه في المنازل المبنية من قبل الاتحاد السوفيتي (والأقدم) ، ليس من السهل التمييز بين المباني غير السكنية التي تتمتع بوظيفة خدمة حصرية من المباني غير السكنية للاستخدام المستقل. يتطلب حل هذه المسألة مراعاة الظروف الواقعية ويقع ضمن اختصاص محاكم التحكيم والمحاكم ذات الاختصاص العام.

وقد لفتت المحكمة الدستورية الانتباه مرارًا وتكرارًا إلى هذا (انظر تعاريف 24.02.2011 رقم 137 O-O ، بتاريخ 16.12.2010 رقم 1587 O-O ، بتاريخ 17.06.2010 رقم 814 O-O ، بتاريخ 22.04.2010 رقم 472 O-O وما إلى ذلك) .

ممارسة التحكيم التي تطورت على مدار ما يقرب من عامين منذ أن أصدرت المحكمة الدستورية RF القرار رقم 489 OO ، لدهشة مالكي المباني في MKD وممثليهم ، أظهرت أن الطوابق السفلية ، المخصصة تاريخيًا للأحذية ورش العمل والصيدليات وغيرها من المنظمات والمؤسسات ، للوهلة الأولى ، والتي لا تختلف بأي شكل من الأشكال عن نفس الطوابق السفلية ، التي لا تشغلها أشياء مماثلة ، في معظمها لا تنتمي إلى الممتلكات المشتركة للمنازل. في المباني الجديدة ، من ناحية أخرى ، يكون النظام القانوني للطوابق السفلية أكثر شفافية وغالباً ما يحدده المحكمون كممتلكات مشتركة مشتركة.

موقف هيئة رئاسة EAC

قبو المنزل ليس تقنيا بالتعريف

عانى الفشل الكبير الأول لـ HOA ، الذي يمثل مصالح بعض مالكي المباني في MKD ، بشأن مسألة الاعتراف بالطابق السفلي كملكية مشتركة ، في نهاية عام 2009. بموجب المرسوم الصادر عن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 15 ديسمبر 2009 رقم 12537/09 ، تم إلغاء جميع الإجراءات القضائية المعتمدة سابقًا لصالح الشراكة ، وقضية الاعتراف بحق الملكية المشتركة تم إرسال الطابق السفلي المتنازع عليه ، والذي تم تشكيله على مساحة الشقق السابقة والمستخدم لعقود من الزمن كعقار كائن مستقل (لاستيعاب المؤسسات المختلفة) للنظر فيه من جديد. كانت الدوافع وراء اتخاذ هذا القرار هي الظروف التالية.

اللحظة الأساسية:

تلقائيًا ، لا ينشأ الحق في الملكية المشتركة المشتركة إلا في الطوابق السفلية الفنية ، وليس إلى أي مبنى في الطابق السفلي من المنزل.

بحكم الإشارة المباشرة للفن. 36 من شاشات الكريستال السائل RF ، لا ينشأ حق الملكية المشتركة لأصحاب المنازل في أي جزء من الطابق السفلي من مبنى سكني ، ولكن فقط إلى الطوابق السفلية الفنية. إن تأهيل الطابق السفلي كغرفة تقنية يحدد مسبقًا ، على سبيل المثال ، الحاجة إلى الوصول المفتوح المستمر إلى المعدات الموجودة فيه. في حد ذاته ، لا يعطي وجود المرافق والمعدات في الطابق السفلي أو الجزء المقابل منه أسبابًا كافية لاعتبار هذه الممتلكات بمثابة قبو تقني ، ونتيجة لذلك ، ملكية مشتركة لأصحاب المنازل. بالإضافة إلى ذلك ، أخذت هيئة رئاسة SAC في الاعتبار أن غرفة الطابق السفلي المثيرة للجدل قد تم تشكيلها من شقق سابقة (مما أثار على الفور مسألة توفر إمكانية الوصول إلى الاتصالات الموجودة في الغرفة المحددة والحاجة إليها) وتم استخدامها على أنها كائن عقاري مستقل حتى قبل إنشاء HOA وظهور ملكية الشقق والغرف لسكان المنزل.

علامات "السرية التقنية"

هنا سنتحدث عن القرارات الإيجابية لأصحاب المباني في MKD ، بناءً على موقف هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا المعروض أعلاه. لذلك ، في قرار FAS SZO المؤرخ 21 مارس 2011 رقم A56-30206 / 2010 ، انحاز القضاة إلى جانب سلطة التسجيل ، التي رفضت الكيان القانوني في تسجيل ملكية الطابق السفلي ، حيث كانت لوحة التبديل. تقع ، تتعلق بالممتلكات المشتركة للمنزل. على الرغم من حقيقة أن المنظمة أثناء بناء المنزل عملت كمساهم ، بما في ذلك تمويل بناء مباني الطابق السفلي ، أشارت المحكمة إلى أنه يجب على جميع المشاركين في الملكية المشتركة التقدم بطلب لتسجيل الدولة للحق في الملكية المشتركة للمنزل ، ولا سيما مباني الطابق السفلي المتنازع عليها.

بموجب المرسوم الصادر عن FAS SKO بتاريخ 20.12.2010 برقم A53-6270 / 2009 ، تمت تلبية مطالبات HOA في الطابق السفلي ، والتي تم تمويل تشييدها من قبل صاحب المشروع في مرحلة بناء المنزل والتي تم تسجيلها في الملكية رجل الأعمال عند الانتهاء من البناء. وتأكد القضاة من حقيقة أن المباني المتنازع عليها لم يكن الغرض منها استيعاب مكاتب فيها ولم يتم تشغيلها على هذا النحو. أثبت الفحص وجود معدات صحية في الطابق السفلي تخدم المبنى السكني ، والتي من المستحيل استخدامها دون الوصول المستمر إلى الغرفة المتنازع عليها. وفقًا لوثائق المشروع ، تم الاعتراف بالأماكن المتنازع عليها على أنها قبو تقني ليس له غرض مستقل.

اللحظة الأساسية:

يتم التعرف على الطابق السفلي على أنه فني:

- مصمم كقاعدة فنية ، وليس له غرض مستقل وليس مخصصًا للاستخدام المستقل ؛

- مجهزة بالأنظمة الهندسية ووحدات التحكم الخاصة بها ، والتي تتطلب صيانتها الوصول المفتوح المستمر للمتخصصين التقنيين ؛

- غير معزولة عن الأنظمة الهندسية ووحدات التحكم الخاصة بها.

مثال آخر على الاعتراف بحق الملكية المشتركة لمباني الطابق السفلي ، والذي تم تأجيره دون موافقة مالكي المباني السكنية للمنزل ، هو قرار FAS SKO الصادر في 08/10/2010 رقم A32- 4632/2008. بعد أن نظرت المحكمة في مواد القضية ، بما في ذلك مخطط الطابق السفلي لمبنى سكني ، أثبتت أنها تحتوي على خطوط الأنابيب الرئيسية لنظام التدفئة ، وأنظمة إمداد المياه الساخنة والباردة ، والرافعات ، ومداخل الأنابيب التي تزود نظام التدفئة من المنزل ، والصمامات الحابسة والصنابير ، وخطوط أنابيب نظام الصرف الصحي ، وتوصلوا إلى استنتاج مفاده أن مثل هذا الطابق السفلي لم يكن مخصصًا في الأصل للاستخدام المستقل. يجب تصنيفها على أنها ملكية مشتركة لأصحاب المنازل. حسنًا ، وآخر قرار للمحكمة بشأن الاعتراف بالطابق السفلي كملكية مشتركة ، والذي أود أن ألفت انتباهكم إليه ، هو قرار FAS UO بتاريخ 15/03/2011 رقم F09-1144 / 11 С6. عُرض على القضاة رأي خبير ، جاء فيه أن الطابق السفلي المتنازع عليه لمبنى سكني:

- المدخلات بأجهزة قياس لنظام إمداد الماء البارد لجميع مباني الطابق الأول والطابق السفلي ؛

- المدخلات بأجهزة قياس لإمداد الماء الساخن وأنظمة التدفئة ، المصممة لتوفير الماء الساخن والحرارة لمباني الطابق الأول والطابق السفلي ؛

- نظام تهوية للتزويد والعادم ، يوفر تدفقًا منظمًا للهواء (وإزالته) إلى مباني الطابق الأول والطابق السفلي ؛

- مصعد للشحن وقاعة مصعد لنقل البضائع بين الطابق الأول والسرداب.

بناءً على المعلومات الواردة ، خلص القضاة إلى أنه لا يمكن استخدام هذا الطابق السفلي بشكل مستقل. يخدم التصميم والغرض الفعلي ، حيث أنه يحتوي على جميع وحدات التحكم الخاصة بالشبكات الهندسية للطابقين الأول والسفلي من المبنى ، الموجود في الطابق السفلي ، حيث يجب توفير الوصول المجاني. تؤدي غرفة الطابق السفلي نفسها دورًا خدميًا ، ولها اتصال لا ينفصم بالمبنى ككل ، حيث إنها ليست معزولة عنه. الغياب في الطابق السفلي لنظام إمداد الطاقة والتدفئة وإمدادات المياه وأجهزة القياس المنفصلة للخدمات المجتمعية ، في رأي القضاة ، يحدد مسبقًا الغرض المساعد.

من محتوى الأعمال القضائية المذكورة أعلاه ، يمكن أن نستنتج أن كل نزاع يتعلق بالاعتراف بمالكي المباني في MKDs بالحق في الملكية المشتركة للطوابق السفلية له الفروق الدقيقة الخاصة به وأسباب حلها لصالح أصحاب المنازل. من العلامات المعممة لجميع الحالات المذكورة أعلاه ، أولاً ، أن الطوابق السفلية المتنازع عليها لم يتم تصميمها أو تشكيلها لاحقًا ككائنات منفصلة (بما في ذلك من وحدات الاتصالات والتحكم) ، وثانيًا ، أنه في جميع الطوابق السفلية المتنازع عليها بالإضافة إلى الشبكات الهندسية ، تم تحديد موقعهم أيضًا من أجل سيطرتهم. لاحظ أن هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا في القرار رقم 12537/09 لم تتوصل إلى أي استنتاجات أساسية في هذا الاتجاه. ظهرت لاحقًا ، في قرار آخر له (بتاريخ 02.03.2010 رقم 13391/09).

الطابق السفلي - ملكية مستقلة

في المرسوم رقم 13391/09 ، على سبيل المثال الطابق السفلي لمنزل مشيد قبل الثورة ، تمت صياغة علامات مثل هذه الغرفة ككائن مستقل. لذلك ، عند تحديد حالة الطابق السفلي في المباني السكنية المماثلة ، من الضروري مراعاة ذلك ، وفقًا للمادة 1 من الملحق 3 لقرار المجلس الأعلى للاتحاد الروسي المؤرخ 27 ديسمبر 1991 رقم 3020 1 ، كانت الأشياء المملوكة للدولة مثل الصناديق السكنية وغير السكنية في الأصل ممتلكات بلدية وممتلكات لموسكو وسانت بطرسبرغ. منذ اللحظة التي بدأ فيها المواطنون ممارسة الحق في خصخصة الإسكان ، المنصوص عليه في قانون جمهورية روسيا الاتحادية الاشتراكية السوفياتية المؤرخ 04.07.1991 رقم 1541 1 ، فقد المبنى السكني الذي تمت فيه خصخصة شقة (غرفة) واحدة على الأقل حالة كائن كان حصريًا في ملكية البلدية. لذلك ، يجب تحديد النظام القانوني للطوابق السفلية ، سواء أكان مرتبطًا أم لا بالملكية المشتركة للعديد من مالكي المباني في هذه المباني السكنية ، بدقة في تاريخ خصخصة الشقة الأولى في المبنى. نشأ الحق في الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مثل هذا المنزل (على وجه الخصوص ، الطابق السفلي) مرة واحدة فقط - يشير إلى هيئة رئاسة محكمة التحكيم العليا: في وقت خصخصة المبنى الأول في المنزل. القوانين التشريعية الفيدرالية المعتمدة في المستقبل (بما في ذلك قانون الاتحاد الروسي الصادر في 12.24.1992 رقم 4218 1 "بشأن أسس سياسة الإسكان الفيدرالية" ، واللوائح المؤقتة المتعلقة بالملكية ، والمادة 290 من القانون المدني الاتحاد الروسي والمادة 36 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي) يؤكدان فقط أن أصحاب المنازل قد اكتسبوا بالفعل الملكية المشتركة الصحيحة للممتلكات المشتركة للمنزل ويوضحونها ، ولكن لا يؤدي ذلك إلى ظهور الحق المذكور من جديد.

وفقًا لاستنتاجات المحكمين ، إذا كان ، اعتبارًا من تاريخ خصخصة الشقة الأولى ، فإن الطوابق السفلية لمبنى سكني كانت مخصصة (تم حسابها وتشكيلها) للاستخدام المستقل لأغراض لا تتعلق بخدمة المبنى السكني ، و لم يتم استخدامها في الواقع كممتلكات مشتركة من قبل أصحاب المنازل ، ثم لم ينشأ الحق في مشاركة مالكي المنازل في ملكية هذه المباني. تم نقل باقي الطوابق السفلية ، غير المخصصة للاستخدام المستقل ، إلى الملكية المشتركة لأصحاب المنازل كملكية مشتركة للمنزل.

اللحظة الأساسية:

الكائن العقاري المستقل هو قبو تم تصميمه أو تشكيله بحلول وقت خصخصة أول شقة في مبنى ككائن مخصص للاستخدام المستقل.

هذا المعيار ، في رأي المحكمين ، لا يتعارض مع التأكيد على أن المباني التي تقع فيها المرافق هي ملكية مشتركة لأصحاب المنازل. لتحديد النظام القانوني لهذه الطوابق السفلية (المنفصلة) ، لم يكن وجود المرافق فيها مهمًا ولا يهم ، نظرًا لأنها تقع في كل طابق سفلي ولا تؤدي في حد ذاتها إلى حق الملكية المشتركة لأصحاب المنازل في المباني التي تم تخصيصها بالفعل للاستخدام المستقل. المرتبطة بصيانة مبنى سكني.

تمكنا من العثور على العديد من الأمثلة المثيرة للاهتمام لتطبيق القرار رقم 13391/09 في ممارسة محاكم التحكيم الفيدرالية. لذلك ، بموجب المرسوم الصادر عن FAS SZO بتاريخ 21 مارس 2011 رقم A56-48167 / 2009 ، رفض HOA دعوى ضد KUGI للاعتراف بحق الملكية المشتركة للطابق السفلي ، والتي وفقًا لشهادة من مكتب التصميم والجرد ، تم تسجيله في السجلات المحاسبية منذ عام 1977 باعتباره ورشة أحذية (شقة سابقة). في عام 2003 ، أعيد بناء هذا الكائن (تم تقليص مساحته بسبب تخصيص وحدة قياس المياه في غرفة مستقلة) ، ونتيجة لذلك تم تسجيل ملكية ثانوية ، حيث لم يكن هناك مباني فنية (غرف تهوية ، مياه عدادات ، لوحات مفاتيح ، مصاعد ، إلخ). إلخ). وبالمثل ، تم تحديد مصير الأشياء العقارية الثانوية (الأقبية) في قرارات FAS SZO بتاريخ 03.21.2011 رقم A56-36543 / 2009 ، FAS MO بتاريخ 09.12.2010 رقم KG-A40 / 14250 10.

لمعلوماتك:

إن مالكي الطوابق السفلية ، المخصصة كأشياء مستقلة والمستخدمة للمحلات التجارية والمقاهي والصيدليات ، وما إلى ذلك ، ملزمون ، على قدم المساواة مع المالكين الآخرين لمباني المنزل ، بتحمل تكاليف صيانة الممتلكات المشتركة ، بغض النظر عن عما إذا كانوا يستخدمون هذه الممتلكات. بعد كل شيء ، هذه المباني هي أيضًا جزء بناء من MKD (قرار FAS SZO بتاريخ 03.21.2011 رقم A56-7732 / 2010).

هناك أيضًا العديد من الحالات المثيرة للاهتمام فيما يتعلق بوضع المرافق في الطوابق السفلية - كائنات عقارية مستقلة - للمرافق. على وجه الخصوص ، يشير قرار FAS SZO المؤرخ 18 يناير 2010 رقم A56-9227 / 2008 إلى أن وجود إمدادات المياه الباردة والساخنة ونظام التدفئة في غرفة الطابق السفلي للمرافق لا يمكن أن يكون بمثابة أساس كافٍ لتصنيف ذلك غرفة كغرفة مساعدة ، خاصة إذا كانت الحاجة دائمة. لم يتم إثبات استخدام وصيانة المعدات الداخلية لاحتياجات مناطق أخرى من المنزل. تم التوصل إلى استنتاجات مماثلة من قبل قضاة FAS UO في القرار الصادر في 12.05.2010 رقم F09-3319 / 10 -C6 فيما يتعلق بوجود اتصالات عبور في الطابق السفلي (خط أنابيب التدفئة المركزية مع أجهزة التدفئة ، وخط أنابيب إمدادات المياه الباردة ، الناهضون مع معدات الإغلاق).

وتجدر الإشارة إلى أنه في الممارسة العملية ، هناك حالات يتم فيها فصل الطوابق السفلية بصريًا إلى كائنات مستقلة ، في الواقع لا يتم تشكيلها بشكل صحيح على هذا النحو ، وبالتالي فهي عرضة للنقل إلى الملكية المشتركة لأصحاب المنازل. تم فحص وضع مماثل من قبل هيئة رئاسة محكمة منطقة تشيليابينسك في القرار الصادر في 24 نوفمبر 2010 رقم 44 G-99/2010. كما يتضح من مواد القضية ، فإن الطابق السفلي للمبنى السكني ، مثل ، في الواقع ، جميع مباني هذا الكائن ، قد تم نقله إلى ملكية البلدية في التسعينيات (وفقًا لقرار مجلس السوفيات الأعلى المذكور أعلاه الاتحاد الروسي رقم 3020 1). ومع ذلك ، في ذلك الوقت ، كان الطابق السفلي تقنيًا ، ولم يتم تحديد استخدامه المستقل. أعيد بناء المبنى المثير للجدل وبدأ تشغيله باعتباره غير سكني فقط في عام 2004 ، لذلك كان لأصحاب المنازل كل فرصة لتسجيله كملكية مشتركة مشتركة. لم تتوصل هذه المحاكمة إلى نتيجة منطقية فقط لأن مواد القضية لم تقدم دليلًا موثقًا على وقت خصخصة الشقة الأولى في هذا المبنى السكني وما كانت حالة الطابق السفلي المتنازع عليه في ذلك الوقت (من خلال مؤشرات غير مباشرة - "تقنية تحت الأرض" ) ، ومع ذلك ، فقد تم إنشاء سابقة ، وهو أمر مهم للغاية.

الطابق السفلي - ملكية مستقلة لأغراض الخدمة

يتنوع استخدام الطوابق السفلية في مبنى سكني لدرجة أنه يصعب في بعض الأحيان تحديد نظامه القانوني ، على وجه الخصوص ، في حالة عزل الكائن وله غرض مستقل - خدمة أماكن المعيشة في المنزل والمباني المجاورة (على سبيل المثال ، مصدر الحرارة). مثل هذه المباني ، وفقًا لقضاة FAS UO (قرار 02.03.2010 رقم F09-982 / 10 С6) ، لا يمكن أن تكون مشتركة في الملكية. تم استخدام الطابق السفلي المثير للجدل منذ لحظة بناء المنزل لخدمة العديد من المنازل. كان له في الأصل غرض مستقل ، وكان موضوعًا للمحاسبة الفنية والتسجيل ولم يكن ينتمي إلى المناطق المشتركة لمبنى سكني واحد. فيما يتعلق بهذه الظروف ، تم رفض مطالبة HOA بالاعتراف بحق الملكية المشتركة لمباني الطابق السفلي ، حيث توجد محطة التدفئة المركزية ، بالمعدات التي تم توصيل أنظمة استهلاك الحرارة بها في العديد من المباني المجاورة.

كما هو مذكور في بداية المقال ، يمكن أن يكون الطابق السفلي ، اعتمادًا على خصائصه والغرض منه ، وما إلى ذلك ، ملكية مشتركة ووحيدة لمالكي المباني في MKD. عند تحديد حالة الطابق السفلي للمنزل ، من الضروري مراعاة العديد من العوامل: خصوصيات تصميمه ، وتواريخ وفروق إعادة الإعمار وتشكيل كائنات عقارية ثانوية ، وتوافر الاتصالات ، ووحدات التحكم ، وما إلى ذلك وخدمات المخزون. لكن هذا ليس كل شيء. إذا تم العثور على أسباب لتقديم بيان الدعوى إلى المحكمة للاعتراف بالحق في الملكية المشتركة للطابق السفلي ، فيجب على مالكي المباني في MKD الاقتراب بمسؤولية من التحضير للمحاكمة. من الضروري عقد اجتماع عام للمالكين والحصول على موافقتهم لتقديم مطالبة مقابلة إلى المحكمة ، وكذلك تفويض الشراكة (منظمة الإدارة ، شخص آخر) لتمثيل مصالح المالكين عند النظر في الدعوى في المحكمة .

هل يمكن مقاضاة مؤسس الصندوق؟
هل يمكن لأي شخص يحظره القانون من المشاركة في المنظمات التجارية نقل حصة في شركة ذات مسؤولية محدودة إلى أمانة؟
تركت المحكمة ذات الاختصاص العام الدعوى دون اعتبار ، لأن المدعي لم يمتثل للإجراءات السابقة للمحاكمة. منح الاستئناف شكوى ثانوية بسبب مخالفات إجرائية. ماذا سيحدث للقضية؟
قام أحد أعضاء شركة ذات مسؤولية محدودة بتحويل حصة في إدارة الثقة إلى العضو الثاني. كيف تدخل معلومات عن هذا في سجل الدولة الموحد للكيانات القانونية؟
هل يمكن الطعن في "قرار الرفض" في أمر الإشراف؟

سؤال

فداء الملكية المشتركة

إجابة

من المستحيل استرداد الملكية المشتركة بشكل منفصل.

الملكية المنزلية في MKD لها نظام قانوني خاص. هذه الممتلكات مملوكة فقط لأصحاب المباني في مبنى سكني ، على أساس حق الملكية المشتركة (المادة 36 من RF LC ، المادة 290 من القانون المدني للاتحاد الروسي).

يعود حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في المبنى بموجب القانون ، بغض النظر عن تسجيلها. وترد تفسيرات مماثلة في قرار الجلسة الكاملة لمحكمة التحكيم العليا للاتحاد الروسي بتاريخ 23 يوليو 2009 رقم 64.

لا يحق لمالك المباني في مبنى سكني نقل حصته في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني ، وكذلك القيام بإجراءات أخرى تستلزم نقل هذه الحصة بشكل منفصل عن ملكية المباني المذكورة. يتم وضع هذه القواعد بموجب المادة 37 من LC RF.

<…>

« المادة 36 - ملكية الممتلكات المشتركة لأصحاب المباني في مبنى سكني

1. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي: *

1) المباني في هذا المنزل ، والتي لا تعد جزءًا من الشقق والمخصصة لخدمة أكثر من غرفة واحدة في هذا المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية والسلالم والمصاعد والمصاعد والأعمدة الأخرى والممرات والأرضيات الفنية والسندرات والأقبية ، التي توجد فيها اتصالات هندسية ، معدات أخرى تخدم أكثر من غرفة في هذا المنزل (أقبية تقنية) ؛

2) المباني الأخرى في هذا المنزل التي لا تنتمي إلى المالكين الأفراد وتهدف إلى تلبية الاحتياجات الاجتماعية والمحلية لأصحاب المباني في هذا المنزل ، بما في ذلك المباني المخصصة لتنظيم أوقات فراغهم ، والتنمية الثقافية ، وإبداع الأطفال ، والتربية البدنية والرياضات والأحداث المماثلة ؛

3) الأسقف التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها من المعدات الموجودة في هذا المنزل خارج أو داخل المبنى وتخدم أكثر من غرفة ؛

4) قطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية والتحسين ، والأشياء الأخرى المعدة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل والموجودة على قطعة الأرض المحددة. يتم تحديد حدود وحجم قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني وفقًا لمتطلبات تشريعات الأراضي والتشريعات الخاصة بالتخطيط الحضري.

2. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني ، ويستخدمون ، ضمن الحدود المنصوص عليها في هذا القانون والتشريعات المدنية ، الممتلكات المشتركة في مبنى سكني.

3. لا يمكن تقليص حجم الملكية المشتركة في مبنى سكني إلا بموافقة جميع مالكي المباني في هذا المبنى من خلال إعادة بنائه.

4. بقرار من مالكي المباني في مبنى سكني ، المعتمد في اجتماع عام لهؤلاء الملاك ، يجوز نقل الملكية المشتركة في مبنى سكني إلى أشخاص آخرين لاستخدامها إذا كان ذلك لا ينتهك الحقوق والمصالح المشروعة للمواطنين والكيانات القانونية.

5. قد يتم رهن قطعة الأرض التي يقع عليها المبنى السكني بحق الاستخدام المحدود من قبل أشخاص آخرين. لا يجوز حظر إنشاء رهن على قطعة أرض إذا كان من الضروري توفير وصول أشخاص آخرين إلى أشياء كانت موجودة قبل تاريخ نفاذ هذا القانون. يتم إنشاء رهن جديد لقطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود بالاتفاق بين الشخص الذي يطلب هذا العبء على قطعة الأرض وأصحاب المباني في مبنى سكني. تُفصل في المحكمة في المنازعات المتعلقة بإثبات رهن قطعة أرض مع حق الاستخدام المحدود أو بشروط هذا الرهن.

6. في حالة التدمير ، بما في ذلك الوفاة العرضية ، وهدم مبنى سكني ، يحتفظ أصحاب المباني في مبنى سكني بحصتهم في الملكية المشتركة لقطعة الأرض التي يقع عليها هذا المنزل ، مع عناصر المناظر الطبيعية و التحسينات وغيرها من الأغراض المخصصة لصيانة وتشغيل وتحسين هذا المنزل ، والأشياء الموجودة على قطعة الأرض المحددة ، وفقًا للحصة في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني في وقت التدمير ، بما في ذلك الوفاة العرضية هدم مثل هذا المنزل. يمتلك هؤلاء الملاك ويستخدمون ويتصرفون في الممتلكات المنصوص عليها في هذا الجزء وفقًا للتشريعات المدنية.

المادة 36.1. مجموع الأموال في حساب خاص

1. يمتلك أصحاب المباني في مبنى سكني حقوق الحصول على أموال في حساب خاص مخصص لتحويل الأموال للإصلاحات الرأسمالية للممتلكات المشتركة في مبنى سكني وفتحه في مؤسسة ائتمانية (يشار إليها فيما يلي باسم الحساب الخاص) ، و تتكون من المساهمات في إصلاحات رأس المال ، والغرامات المدفوعة فيما يتعلق بالأداء غير السليم للالتزام بدفع هذه المساهمات ، والفائدة المتراكمة من قبل المؤسسة الائتمانية لاستخدام الأموال في حساب خاص.

2. تتناسب حصة مالك المبنى في مبنى سكني في حق الحصول على أموال في حساب خاص مع المبلغ الإجمالي لمساهمات الإصلاحات الرئيسية التي يدفعها مالك هذا المبنى والمالك السابق لهذه المباني.

3. إن حق مالك العقار في مبنى سكني في الحصول على نصيب من الأموال في حساب خاص يتبع مصير ملكية هذا العقار.

4. عند نقل ملكية مبنى في مبنى سكني ، فإن حصة المالك الجديد لهذه المباني في الحق في الحصول على أموال في حساب خاص تساوي الحصة في الحق في الأموال المحددة للمالك السابق لـ مثل هذه الأماكن.

5. لا يحق لصاحب العقار في عمارة سكنية أن يطالب بتخصيص حصته من الأموال في حساب خاص.

6. عند الحصول على ملكية المباني في مبنى سكني ، يتم تحويل حصة في حق الحصول على الأموال في حساب خاص إلى مالك هذه المباني.

7. شروط الاتفاقية ، التي بموجبها لا يكون نقل ملكية المباني في مبنى سكني مصحوبًا بنقل حصة في الحق في الأموال في حساب خاص ، لاغية وباطلة.

المادة 37. تحديد الأسهم في حق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني

يعاني سكان المباني السكنية من مشكلة يمكن أن يؤدي حلها إلى زيادة نشاط وفرص مالكي المباني ، في الحفاظ على منازلهم وتحسين البيئة الحضرية المحيطة.

وهو يتألف من حقيقة أن مباني الملكية المشتركة (الأقبية التقنية والكراسي المتحركة والسندرات وحتى غرف جمع القمامة) غالبًا ما تخرج من أيدي السكان إلى ملكية المباني التجارية. هناك الآلاف من الأدلة على مثل هذا الاغتراب في المركز الوطني للرقابة العامة. يبدأ الاغتراب ، كقاعدة عامة ، بتحديد خاطئ لحالة المباني من قبل المتخصصين في لجنة الملكية البلدية ، الذين لا يأخذون في الاعتبار الغرض من تصميم المبنى.

المخطط بسيط. يتم تسجيل المباني بشكل تعسفي في سجل الممتلكات البلدية ، ثم يتم تأجيرها ، ثم بشهادة من BTI أنه في المبنى ، على سبيل المثال ، متجر ، يتم تسجيله في سجل الدولة للحقوق كممتلكات بلدية. ثم يمكن بيعها. ثم يترك العقار حيازة السكان إلى الأبد. تحدث الاستيلاء غير القانوني على الممتلكات أيضًا في المباني الجديدة ، عندما يتم انتهاك متطلبات قانون المشاركة في رأس المال في بناء المساكن. كما تم عزل قطع أراضي الأفنية ، إلى جانب عناصر البنية التحتية للمنزل. تتراوح نسبة العزلة في المناطق الحضرية من 10 إلى 90٪ ، اعتمادًا على موقع المنازل بالنسبة إلى مركز المدينة. نتيجة لذلك ، لا يمكن للمالكين عادة صيانة المعدات الهندسية ، وفقد راحة المعيشة ، وتصبح عملية الإصلاح أكثر تعقيدًا ، ويصبح إدخال تقنيات توفير الطاقة مستحيلًا. الضرر احيانا
يصبح كارثيا. من وسائل الإعلام ، علمنا ثلاثين حالة لانهيار مبان سكنية تضحى بالناس.

هذه الأخيرة معروفة على نطاق واسع في القرية. سترونينو ، منطقة فلاديمير ، ياروسلافل ، بيرم ، Mezhdurechensk. لا يمكننا النظر إلى مثل هذه الحقائق بلا مبالاة. تجاهل حقوق الملاك يعيق التغييرات الإيجابية في الإسكان والخدمات المجتمعية. يحتج السكان المحرومون من هدف الحكومة بدلاً من العمل البناء ، فهم يضيعون الوقت في المحاكم. الممارسة القضائية في السنوات الأخيرة تدعم مطالب المواطنين. يظهر هذا بوضوح في أمثلة قرارات محاكم موسكو (100 انتصار) ، كوستروما (53) ، نوفوسيبيرسك ، فورونيج ، تفير. المواطنون على حق ، لكن المسار القضائي مكلف للغاية. تم تجهيز المراكز الإقليمية للرقابة العامة لحل المشكلة الآن برسائل من وزارة البناء إلى رؤساء الموضوعات ورؤساء هيئات الإشراف على الإسكان. ساعدت الرسائل في رفع الموضوع في مكاتب الإدارات. مفتشو الإسكان أصبحوا أكثر انتباهاً لقضية حماية حقوق الملكية المشتركة.

في هذا الصدد ، ينبغي الإشارة بشكل إيجابي إلى عمل ZhI لمناطق موسكو ، فورونيج ، كوستروما ، مورمانسك. في الوقت نفسه ، يرغب الملاك في رؤية المزيد من الإجراءات النشطة والمبدئية من قبل مفتشية الإسكان في منازل سانت التابعة للصندوق التاريخي. لا تزال وقائع إصدار أوامر من مفتشي الإسكان إلى الإدارات بشرط استبعاد مباني الملكية المشتركة من سجل ملكية البلدية أو موضوع ما نادرة. كما توجد أمثلة متفرقة على الإجراءات المتزامنة التي يقوم بها المفتشون وهيئات الرقابة التابعة للنيابة العامة.

في كثير من الأحيان ، ينتهي هذا التفاعل ببيان حقيقة تسجيل الدولة لملكية البلدية وتوصية السكان بالذهاب إلى المحكمة. في الوقت نفسه ، هناك فرص لتصحيح الأخطاء خارج المحكمة وإعادة الممتلكات إلى أصحابها القانونيين. على سبيل المثال ، غرفة الملكية المشتركة ، عربة الأطفال ، بموجب القانون ، هي ملكية عامة مسجلة منذ لحظة خصخصة أول شقة في المنزل. ينص قانون تسجيل الحقوق على أن التسجيل الحكومي للحق في السكن في المباني السكنية هو أيضًا تسجيل الدولة للحق في الملكية المشتركة. أي أن الكرسي المتحرك في وقت واحد مع تسجيل الشقق أصبح موضوعًا مسجلاً للممتلكات المشتركة.

التسجيل اللاحق لملكية البلدية لنفس الكرسي المتحرك يخلق منافسة بين الحقوق المسجلة. من ناحية ، يتم تسجيل حق الملكية المشتركة لدى السكان بموجب القانون ، ومن ناحية أخرى ، بعد سنوات قليلة ، تسجل الإدارة نفس المبنى ، ولكن في ملكية المدينة. من الواضح أن التسجيل الثاني ليس على أساس الحق. في تصحيح عواقب مثل هذه الأحداث ، يود الملاك أن يأملوا في مشاركة أكبر لسلطات الإشراف على الإسكان. علاوة على ذلك ، فإن حقيقة تسجيل حقوق البلدية لا تعني أن حقوق مالكي المباني في الملكية المشتركة قد توقفت. وقد أوضحت المحكمة العليا مرارًا وتكرارًا هذا البند من التشريع الحالي. وبالتالي ، لتصحيح الوضع ، يحتاج رئيس إدارة المدينة فقط إلى التوقيع على أمر باستبعاد حقوق السجل غير القانوني للحق الفردي للمدينة في هذه الملكية من تسجيل الدولة. هذا التصرف هو الأساس لتجربة استبعاد المباني المشتركة من سجل الدولة لحقوق سانت بطرسبرغ ، ومنذ العام الماضي في موسكو. الحقيقة لا تزال في أحجام صغيرة. لا تحرز السلطات المحلية للكيانات المكونة سوى تقدم ضئيل في عملية استعادة حقوق المالكين. تساعد الآراء والوصفات المختصة لمفتشي الإسكان في تبديد الأوهام القانونية ،

تنفيذا لتوصيات برنامج التطوير الاستراتيجي للإسكان والمرافق حتى عام 2020 ، والذي يحدد مهمة وضع إجراءات لاستعادة حقوق الملكية للسكان ، اقترح المركز الوطني للرقابة العامة في قطاع الإسكان والمرافق:

1. في الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، الشروع في تطوير واعتماد تدابير لضمان حقوق أصحاب الممتلكات المشتركة. الإفصاح للجمهور عن تكوين ممتلكات البلدية الواقعة في المباني السكنية.

2 - تنشئ الحكومات المحلية والكيانات المكونة للاتحاد الروسي (موسكو ، وسانت بطرسبرغ ، وسيفاستوبول) لجانًا خاصة بمشاركة الإدارات ذات الصلة ، والمراكز الإقليمية للرقابة العامة ومنظمات أصحاب المنازل من أجل تحديد الأشياء التي تستوفي المعايير المشتركة الممتلكات المملوكة للبلديات والكيانات المكونة للاتحاد الروسي.

3. لتوفير المساعدة المنهجية للمواضيع والبلديات في الاتحاد الروسي ، لتنسيق عملها ، بمشاركة وزارة البناء والإسكان والمرافق ، لإنشاء لجنة اتحادية لضمان حقوق أصحاب المباني ، وفعالة صيانة الممتلكات المشتركة في المباني السكنية. إشراك المتخصصين على أساس تطوعي للمشاركة في اللجنة. 4. بمشاركة مفتشي الإسكان ، تنظيم "موائد مستديرة" وحلقات دراسية حول مشاكل حقوق الملكية وتشغيل الملكية المشتركة لموظفي البلديات والمنظمات الإدارية. دعم نائب الوزير أندريه شيبيس مبادرات NP Housing and Utilities Control ، مشيرًا إلى أن سلطات الإشراف على الإسكان الحكومية في المناطق يجب أن تدعم مالكي المباني السكنية في المباني السكنية في رغبتهم في حل مشكلة إعادة حقهم القانوني في الملكية المشتركة في إجراء خارج المحكمة. وكمثال على ذلك ، عُرضت على المناطق تجربة اللجنة الإقليمية لإعادة الممتلكات المشتركة للمنازل في منطقة كوستروما ، والتي تقوم بشكل منتظم بتقييم العقارات السكنية ، وتحديد علامات ملكية المنزل المشترك ، وتحديد حالات التفرغ غير القانوني للأشياء في ملكية البلدية.

بفضل أنشطة هذه اللجنة ، أصبح من الممكن في السنوات الأخيرة إعادة أكثر من 50 قطعة: الأقبية والسندرات والكراسي المتحركة. هناك تجربة إيجابية مماثلة في مدينة موسكو ، وإلى حد ما في سانت بطرسبرغ. في مواجهة المتطلبات المتزايدة للتشريعات الحالية ، يفكر أصحاب المباني السكنية ، المواطنون ، في توفير الموارد المجتمعية ، ومصادر الأموال الإضافية لإصلاح منازلهم. ومع ذلك ، غالبًا ما تتحطم الأحلام الجريئة بسبب الحقائق القائمة ، عندما لا يمتلك الملاك ممتلكاتهم الجماعية ، عندما تكون مباني الكراسي المتحركة ، أو خدمات المصاعد ، أو الأقبية الفنية ذات المعدات الهندسية ، أو حتى غرف جمع النفايات بعيدة عن اليد الخفيفة للسابق. إدارات للغير ، مما يزيد من راحة وسلامة العيش في المنزل ، والأهم أنه يمنع فرصة تحديث المعدات الهندسية للمنزل ، لإجراء الصيانة المناسبة للمنزل وفقًا لمتطلبات 170PP . كتب المواطنون الغاضبون في البداية رسائل إلى جميع السلطات ، لكنهم تلقوا ردودًا رسمية. إدراكًا أنه من أجل النضال الفعال من الضروري التنظيم ، توحد أصحاب المنازل المشكلة في كوستروما حول رابطة كوستروما الإقليمية لجمعيات مالكي المنازل و. وبدورها أقامت الرابطة اتصالات مع جمعيات ملاك المدن الروسية الأخرى من مورمانسك إلى بياتيغورسك ، ومن كالينينغراد إلى يوجنو ساخالينسك ، بما في ذلك موسكو وسانت بطرسبرغ.

درست الجمعية القضية بالتفصيل وتاريخها والجانب القانوني وتوصلت إلى استنتاج مفاده أن المباني لصالح البلديات ليست مستبعدة قانونياً. من وجهة نظر قانون الإسكان ، لا توجد أسباب مناسبة للتغريب ، ومن الناحية الفنية ، ما يحدث بخلاف انهيار البنية التحتية الهندسية للمنزل ، وإزالة معداته ، وكاونتر- إصلاح الإسكان والخدمات المجتمعية. في كوستروما ، في اجتماع موسع لـ IAC حول ODI ، تم تلخيص نتائج عمل اللجنة. في غضون ستة أشهر فقط ، تم النظر في الأمر والاعتراف به على أنه يفي بمعايير الفن. 36 من قانون الإسكان ، 11 مبنى ، بما في ذلك الطوابق السفلية الفنية. حضر اجتماع اللجنة ممثلو الغرفة العامة ، GZI ، المحكمة الإقليمية ، مكتب المدعي العام ، نقابة المحامين الإقليمية ، والمتخصصين المستقلين. تم تحليل عمل اللجنة وانتقاده من قبل المشاركين. اعترفت إدارة كوستروما بحقيقة التأهيل الخاطئ للمباني عند إعداد سجل الممتلكات البلدية ، مما أدى إلى نقل ملكية المواطنين المقيمين في المباني السكنية بشكل غير قانوني. طالب المشاركون في الاجتماع بمزيد من الإجراءات النشطة ، وتهيئة الظروف للاستبعاد الكامل من ممارسة البلدية لوقائع نقل ملكية المباني المشتركة ، ومساعدة المواطنين في إعادة الممتلكات ، في تطوير آلية لعودة ODI خارج المحكمة.

وزارة التنمية الإقليمية ، التي تدعم موقف OPRF ، الممارسة الحديثة تهدف إلى استعادة سلامة البنية التحتية الهندسية المسؤولة عن التشغيل الخالي من المتاعب للمباني السكنية ، والحفاظ على حقوق السكان في الملكية المشتركة ، أرسلت في 26.02.2013. خطاب إلى الكيانات المكونة للاتحاد مع توصية بشأن نشر تجربة إدارة كوستروما بشأن إنشاء اللجان المشتركة بين الإدارات في المراكز الإقليمية المصممة لتحديد وإعادة المباني ذات الملكية المشتركة إلى الملكية المشتركة لأصحاب المباني السكنية . نتيجة لذلك ، بدأت العملية ، وبدأ إنشاء مثل هذه اللجان في مناطق أخرى ، على سبيل المثال ، في كالينينغراد ومورمانسك ... ... الآن ، وفقًا لقرار اللجنة ، سيتم إعادة المباني إلى الملكية المشتركة للمواطنين. في ظاهر الأمر ، هناك خطأ منهجي من قبل البلديات ، مما يجعل من الممكن حل مشكلة إعادة المباني للمواطنين خارج المحكمة.

العلامات: المنشور السابق
آخر بعد

1. هل يسمح التشريع الروسي بإعادة الأشياء التي تمت خصخصتها سابقًا من ممتلكات المنزل المشترك ، على سبيل المثال ، السندرات والأقبية والكراسي المتحركة لأصحاب المنازل في المجمعات السكنية؟ هل أنت على علم بمثل هذه الاستئنافات إلى المحكمة؟ سوابق عندما انحازت المحكمة مع أصحاب الشقق؟

وفقًا للمادة 290 من القانون المدني ، يمتلك أصحاب الشقق في مبنى سكني ، بموجب حق الملكية المشتركة ، والمباني المشتركة في المبنى ، والهياكل الداعمة للمبنى ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والسباكة وغيرها من المعدات خارج أو داخل إذا كانت تخدم أكثر من شقة. تنص المادة 36 من قانون الإسكان للاتحاد الروسي على القاعدة التي تنص على أن مالكي المباني يمتلكون ، على أساس الملكية المشتركة ، "الملكية المشتركة للمنزل: المباني في هذا المنزل التي لا تشكل جزءًا من الشقق وهي تهدف إلى خدمة أكثر من غرفة في المنزل ، بما في ذلك السلالم الداخلية ، والسلالم نفسها ، والمصاعد وأعمدة الرفع ، والممرات ، والأرضيات الفنية ، والسندرات ، والطوابق السفلية ، التي بها اتصالات هندسية ". أصبح مالكو الشقق المخصخصة في المباني الحكومية أو البلدية مالكين مشاركين للمعدات الهندسية والمناطق المشتركة.

أوضحت الكلية القضائية للقضايا المدنية التابعة للمحكمة العليا للاتحاد الروسي ، في قرارها الصادر في 26 يناير 2016 ، أنه منذ اللحظة التي بدأ فيها المواطنون ممارسة حق الخصخصة ، وهو منزل فيه شقة واحدة على الأقل أو حتى غرفة. تم خصخصته يفقد مكانة الكائن في ملكية البلدية ... لذلك ، يجب تحديد النظام القانوني للطوابق السفلية ، سواء أكان متعلقًا بالملكية المشتركة أم لا ، في تاريخ خصخصة الشقة الأولى.

ولكن إذا كانت الطوابق السفلية للمنزل ، اعتبارًا من تاريخ أول شقة مخصخصة ، مخصصة (أو تم حسابها أو تشكيلها) للاستخدام المستقل "لأغراض لا تتعلق بصيانة المنزل" ، فإن حق المشاركة لا تنشأ ملكية أصحاب المنازل لهذه المباني. وبقية الطوابق السفلية ، غير المخصصة للاستخدام المستقل ، تصبح ملكًا للمقيمين كملكية مشتركة.

أشار استنتاج المحكمة العليا إلى أنه من أجل حل مثل هذه النزاعات بشكل صحيح ، يجب على المحاكم أن تحدد متى تم خصخصة الشقة الأولى في المنزل ، وما إذا كان الطابق السفلي مخصصًا لخدمة المنزل بأكمله ، وما إذا كان في وقت خصخصة تم تصميم الشقة الأولى في الطابق السفلي (تم حسابها أو تشكيلها) للاستخدام المستقل. في الوقت نفسه ، أكدت المحكمة العليا ، أن واجب إثبات لحظة خصخصة الشقة الأولى وحقيقة أن الطابق السفلي يخدم المنزل بأكمله يجب أن يكون المدعي. وأن القبو مخصص (يؤخذ في الاعتبار أو تم تشكيله) للاستخدام المستقل - يجب على المدعى عليه إثبات ذلك.

يجب أن نتذكر أن حق الملكية المشتركة لا يتطلب التسجيل في USRR ، بل ينشأ من المستأجرين بموجب القانون. نوقش هذا في الجلسات العامة لكل من محكمة التحكيم العليا ومحكمة التحكيم العليا عندما نظرت في الخلافات حول حماية حقوق الملكية. بما أن المواطن هو مالك العقار في هذا المنزل ، فإنه وفقًا للقانون ، يحق له الاعتراض على الحق المسجل في المبنى المشترك في المنزل.

في كالينينجراد ، على سبيل المثال ، من الشائع جدًا أن تكون الطوابق السفلية مملوكة إما لطرف ثالث أو من قبل البلدية. المواطنون ، بدورهم ، يريدون الدفاع عن "ممتلكاتهم" ، الأمر الذي يجبرهم على الذهاب إلى المحاكم مع مطالبات بالملكية المشتركة ليس فقط للطوابق السفلية ، ولكن أيضًا السندرات والمصاعد والسلالم.

يهدف التعريف أعلاه إلى شرح شرعية أو عدم شرعية تصرفات البلديات والأطراف الثالثة ، الذين في بعض الأحيان "استولوا بشكل غير قانوني" على ممتلكات مشتركة في مبنى سكني.

ثانيًا. في رأيك ، هل يجب أن يتلقى رواد الأعمال الذين كانوا يمتلكون سابقًا منزلًا مشتركًا أي تعويض إذا أعادت المحكمة العقار إلى أصحاب المنازل في MKD؟ إذا كان الأمر كذلك ، على نفقة من يتم تقديم هذه التعويضات؟

من وجهة نظري ، في هذه الحالة ، فقط المشتري حسن النية يستحق التعويض ، الذي حصل على الملكية المشتركة على أساس صفقة مدفوعة مع البلدية ، على التوالي ، يجب أن يتم التعويض على حساب البلدية. وفي حالات الاستيلاء غير القانوني الأخرى ، لا ينبغي تقديم تعويض ، لأن التصرف في الملكية المشتركة حدث على أساس عمليات أو معاملات غير مشروعة.

1. يمتلك أصحاب المباني السكنية ، على أساس الملكية المشتركة ، ملكية مشتركة في مبنى سكني ، وهي:

3) الأسطح التي تحتوي على الهياكل الحاملة وغير الحاملة لهذا المنزل ، والمعدات الميكانيكية والكهربائية والصحية والتقنية وغيرها (بما في ذلك الهياكل و (أو) المعدات الأخرى المصممة لضمان وصول الأشخاص ذوي الإعاقة دون عوائق إلى المباني في مبنى سكني) يقع في هذا المنزل الداخلي أو الخارجي ويخدم أكثر من غرفة واحدة ؛

(انظر النص في الطبعة السابقة)

4.1 يُسمح بتعديل الملكية المشتركة في مبنى سكني لضمان وصول الأشخاص ذوي الإعاقة دون عوائق إلى المباني في مبنى سكني وفقًا للمتطلبات المحددة في الجزء 3 من المادة 15 من هذا القانون دون قرار من الاجتماع العام لأصحاب المباني في مبنى سكني فقط إذا تم إجراء هذا التعديل دون جذب الأموال المحددة لأصحابها.

(انظر النص في الطبعة السابقة)