تعتمد القيمة السوقية والاستثمارية للعقار على قيمة العقار ، والتي تتحدد بدورها من خلال قدرة العقار وقدرته على تلبية احتياجات محددة وتأمين حقوق المالك والمزايا نتيجة امتلاك العقار. إن الجمع بين هذه العوامل ، مع مراعاة تكاليف إنشاء أو الحصول على كائن ملكية ، يحدد قيمة هذا الكائن. في نظرية تقييم الممتلكات (الملكية) ، يوجد التعريف المختصر التالي للقيمة السوقية لشيء ما: القيمة السوقية للكائن هي مقياس لمدى استعداد المشتري النموذجي افتراضيًا لدفع ثمن العقار الذي يتم تقييمه.
في نظرية تقييم العقارات ، تختلف مفاهيم القيمة والسعر. يُفهم السعر على أنه المبلغ المدفوع بالفعل مقابل الأشياء المكتسبة في المعاملات السابقة ؛ بالإضافة إلى ذلك ، يُفهم السعر على أنه مبلغ المال الذي يرغب البائع في الحصول عليه مقابل العقار المعروض للبيع الحالي.
القيمة السوقية للعقار هي المفهوم الأساسي والأساسي لنظرية (وممارسة) تقييم العقارات ، والتي تُفهم على أنها السعر التقديري الأكثر احتمالا الذي يمكن أن ينتقل به شيء عقاري من أيدي البائع الذي يريد بيعها إلى مشترٍ يريد شرائها دون أن يضطر أحدهما لبيعه ، والآخر يضطر إلى الشراء.
القيمة الاستثمارية للعقار هي القيمة المحددة للعقار الذي يتم تقييمه لمستثمر معين ، بناءً على تفضيلاته وأفكاره الاستثمارية الشخصية. هناك العديد من الأسباب للتناقض بين القيمة الاستثمارية للعقار والقيمة السوقية: الاختلافات في التقييمات من قبل مختلف المستثمرين للربحية المستقبلية للعقار ؛ عدم التوافق في تقييماتهم لمستويات المخاطر ، وما إلى ذلك.
العقارات ككائن استثماري محتمل لها خصائص محددة يجب أن يأخذها المستثمر في الاعتبار عند اتخاذ القرارات بشأن الاستثمار في العقارات. بالمقارنة مع الاستثمارات في العقارات الأخرى ، مثل الأصول المالية ، فإن الاستثمارات العقارية لها خصائص مهمة. يمكن تقسيم ميزات العقارات ككائن استثماري محتمل إلى ثلاث مجموعات:
1. تتكون المجموعة الأولى من السمات الأساسية:
الجمود. نظرًا لأن أي كائن عقاري يرتبط بمنطقة محددة وثابتة جغرافيًا من سطح الأرض ، فهو غير متحرك ماديًا وغير متحرك.
التفرد. كل قطعة أرض لها خصائصها الفريدة ، المميزة فقط لخصائصها - الموقع ، الشكل ، البيئة ؛ العوامل الفيزيائية والكيميائية والمناخية وغيرها. نظرًا لعدم وجود قطع أرض متطابقة تمامًا ، فضلاً عن المباني والهياكل المتطابقة تمامًا الموجودة عليها ، فإن كل عقار فريد من نوعه وفريد من نوعه ولا يضاهى.
نقص. يرجع النقص النسبي في الأراضي ، وبالتالي العقارات ككل ، إلى زيادة عدد السكان ومحدودية موارد الأرض.
المتانة والاستقرار. يمكن أن تصل شروط إنشاء (تشييد) المباني والهياكل إلى عدة سنوات ، بالإضافة إلى ذلك ، فيما يتعلق بعمر الخدمة ، فإن المباني والهياكل هي أكثر الأشياء المتينة التي صنعها الإنسان.
2. تشمل المجموعة الثانية السمات التالية لعنصر عقاري ككائن سوق مناسب - منتج:
تفاصيل دوران (من خلال دوران الحقوق). يعد عدم التحرك المادي للعقار من أهم أسباب عدم تداول سوق العقارات في العقارات ، ولكن فقط حقوق الملكية لها ، كاملة وغير كاملة ، وجزئية.
خصوصية دورة الحياة. تحدد مدة الإنشاء وعمر الخدمة للأشياء العقارية دورة حياتها الطويلة ، ونتيجة لذلك ، التفاوت والتشكيل المعقد للتدفقات النقدية الناتجة عن كائنات العقارات المربحة.
عدم تطابق الاتجاهات في قيمة مكونات العقار - الأرض وتحسينها (المباني والمنشآت). الاتجاه السائد هو زيادة قيمة الأرض على خلفية انخفاض طفيف في قيمة المباني والهياكل. وتجدر الإشارة إلى أن الميل إلى تقليل قيمة خاصية معينة بسبب البلى يعارضه اتجاه مضاد - الميل إلى الزيادة في القيمة بسبب التضخم.
يتجلى تعرض السوق والقيمة الاستثمارية للعقار لتأثير التمويل بأشكال مختلفة في حقيقة أن العقارات المربحة تتميز بالتمويل على عدة مستويات (أهمها التمويل من الأموال الخاصة والمقترضة). بالإضافة إلى ذلك ، يمكن تنظيم التمويل بطرق مختلفة - وفقًا للمشاركة في رأس المال ، وفقًا لوقت التنفيذ. الطريقة الأكثر شيوعًا للتمويل هي الإقراض العقاري ، أي التمويل على حساب الأموال الخاصة والمقترضة بضمان عقاري. كل هذا يؤثر بشكل كبير على مستوى الفائدة وجاذبية الاستثمار للعقار ، وفي النهاية على قيمته السوقية والاستثمارية.
سيولة منخفضة 2. العقارات (مشاريع البناء الرأسمالي) لديها سيولة أقل بكثير من الأصول المالية على سبيل المثال. هذا ، على وجه الخصوص ، يرجع إلى الوقت الكبير المطلوب لتنفيذ الكائن في السوق.
مرونة طفيفة في العرض العقاري. يمكن أن تكون التغييرات في المعروض من العقارات فيما يتعلق بالطلب عليها أكبر بكثير من القطاعات الأخرى في سوق العقارات.
3. المجموعة الثالثة تشمل السمات التنظيمية والقانونية للأشياء العقارية:
فصل (تجزئة) حقوق الملكية. يمكن تقسيم الحقوق على العقارات حسب نوع الحقوق ، حسب عناصر الكائن وحسب وقت تنفيذها. هناك أيضًا إمكانية رهن الحقوق العقارية في شكل رهن ، حقوق ارتفاق 3 ، قيود على حقوق الاستخدام الناشئة عن عقد ، إلخ.
ترتبط خصوصيات فرض الضرائب على الأشياء العقارية بما يلي. توفر الاستثمارات في العقارات عمليًا لمؤسسة مستثمر فرصة الحصول على مزايا ضريبية - يقلل مبلغ الضريبة على عقارات المؤسسة من القاعدة الضريبية لضريبة الدخل ، لأنه وفقًا لقانون الضرائب في الاتحاد الروسي ، يتم تضمين الضريبة على عقارات المؤسسة في المصاريف الأخرى المتعلقة بالإنتاج والبيع للمنتجات.
ترجع الحاجة إلى إدارة محترفة إلى حقيقة أن جميع العمليات تتطلب إدارة محترفة للأشياء العقارية ، في أي مرحلة من مراحل البناء ، والترتيب ، والبيع ، وما إلى ذلك.
هناك أربع مجموعات رئيسية من العوامل التي تحدد القيمة الاستثمارية للأشياء العقارية: العوامل الاجتماعية والاقتصادية والبيئية والتنظيم القانوني للدولة. كلهم معًا يحددون قيمة أي عقار ، ويؤثر كل منهم فيه صعودًا وهبوطًا.
تتمثل العوامل الاجتماعية بشكل رئيسي في خصائص سكان المنطقة. ويشمل ذلك الهيكل الديموغرافي ، وعدد حالات الزواج والطلاق ، ومتوسط عدد الأطفال لكل أسرة ، وما إلى ذلك. ترتبط هذه العوامل بالطلب المحتمل على العقارات وهيكلها.
تشير العوامل الاقتصادية إلى الحاجة إلى تحليل العلاقة بين العرض والطلب في الوقت الحالي مع التنبؤ اللاحق بالتغيرات المستقبلية ، فضلاً عن القوة الشرائية للسكان. تشمل العوامل الاقتصادية التي تحدد الطلب العمالة ، ومتوسط الأجور ، وتوزيعها ، ودرجة التنمية الاقتصادية للمنطقة ، وإمكانيات وشروط الائتمان ، إلخ.
عوامل تنظيم الدولة على جميع المستويات (الفيدرالية والإقليمية والمحلية) لها تأثير كبير على قيمة الممتلكات ، ويمكن في بعض الأحيان أن تسود في مناطق معينة على عوامل اقتصادية مثل نسبة العرض والطلب. تشمل عوامل التنظيم الحكومي ما يلي:
تنظيم (تحديد) دوران العقارات وطرق استخدام الأراضي ؛
تكلفة المرافق والنقل العام ؛
سياسة السلطات الضريبية ؛
القواعد القانونية الخاصة (التحديد المعياري لمعدلات الإيجار ، وتقييد حقوق الملكية ، وحماية البيئة ، وتنظيم الاستثمارات العامة ، وما إلى ذلك).
العوامل البيئية في تقييم العقارات - مجموعة من العوامل الطبيعية والبشرية المنشأ التي لها تأثير مباشر على فائدة العقار وكفاءة استخدامه. عند تقييم العقار ، يجب اعتبار العوامل البيئية بيئته ، مما يؤثر بشكل كبير على قيمة العقار. بدورها ، تحدد قيمة هذه البيئة ، المحولة إلى شكل قيمة (نقدية) ، مساهمة العوامل البيئية في قيمة العقار. علاوة على ذلك ، يمكن أن تكون هذه المساهمة إيجابية وسلبية.
تشمل العوامل البيئية السلبية ما يلي:
تدهور الخصائص الكهرومغناطيسية والإشعاعية للبيئة الطبيعية البشرية المحيطة ؛
تلوث حراري
تدهور الإضاءة الطبيعية للممتلكات ؛
زيادة شدة الضوضاء فوق المستوى الطبيعي الطبيعي ؛
تدهور الخواص الكيميائية للهواء الجوي والتربة والماء.
هناك تصنيفات مختلفة لأشكال تمويل الاستثمارات العقارية: حسب الوضع القانوني للمستثمر (خاص وعامة) ؛ حسب مصدر التمويل (على حساب الأموال الخاصة أو المقترضة أو مزيجهما) ؛ من خلال وجود وسطاء (استثمارات مباشرة لا توفر وسطاء ، أو شكل نشط من الاستثمار ، واستثمارات بمشاركة وسطاء ، أو شكل سلبي من الاستثمار).
صناديق الاستثمار العقاري (REITs) هي مثال على الشكل السلبي للاستثمار العقاري الذي يحدث في سوق العقارات في الولايات المتحدة. أصبحت جمعية صناديق الاستثمار العقاري ، التي كانت رائدة في أواخر الستينيات ، وسيلة للمستثمرين من القطاعين الخاص والمؤسسي للمشاركة في سوق العقارات الأمريكية من خلال الشركات التجارية المملوكة للدولة. السبب الرئيسي هو زيادة اهتمام المستثمرين المؤسسيين بالاستثمارات المباشرة في العقارات خلال هذه السنوات بسبب زيادة التضخم والتغيرات في التشريعات.
مخطط الاستثمار في صناديق الاستثمار العقاري على النحو التالي. يشتري المستثمر الأسهم المتداولة علنًا للشركات التي تستثمر في المحافظ العقارية و / أو الرهون العقارية التي يديرها مدراء محترفون. في هذه الحالة ، يمكن تقييم أسهم الصناديق العقارية بنفس طريقة تقييم حقوق الملكية والأوراق المالية الأخرى. يعتمد مستوى مخاطر امتلاك أسهم REIT على نوع الاستثمار العقاري. اكتسبت الصناديق سمعة في المخاطرة في منتصف السبعينيات ، عندما أفلس الكثير منها بسبب إقراض البناء المحفوف بالمخاطر ورأس المال الزائد للديون. الأكثر تحفظًا كانوا قادرين على توليد دخل من الأسهم أقل بقليل من الدخل السنوي من جمعيات الادخار والائتمان.
توفر الشراكات العقارية المحدودة (RELPs) فرصة لشراء أسهم في نقابات العقارات المهنية التي تستثمر في أنواع معينة من العقارات و / أو الرهون العقارية. تظهر ممارسة عمل هذا النوع من المنظمات في الولايات المتحدة أن لديهم مزاياها وعيوبها. ترتبط الفوائد بشكل أساسي بالإعفاءات الضريبية والمستويات المرتفعة نسبيًا للدخل الحالي و / أو مكاسب رأس المال. عيب كبير هو متوسط السيولة المنخفضة لهذه الشراكات.
يمكن تمييز ما يلي:
الاستثمارات في العقارات لديها آفاق التنمية ، مثل المعاملات العقارية ؛ لها قيمة واعدة ، أي عوائد كبيرة بمرور الوقت ؛
- الاستثمار في العقارات أداة مستقرة ضد التضخم. - جلب الاستحواذ على العقارات في سياق الخصخصة الجماعية أرباحًا عالية جدًا للمستثمرين ، حيث تم طرح كتلة ضخمة من العقارات للأغراض الصناعية وغير الصناعية في السوق في وقت واحد تقريبًا ، مما أدى إلى فرط الطلب الفعال على هؤلاء السلع ، وبالتالي انخفاض كبير في أسعارها. وهكذا ، فإن المستثمرين ، الذين يشترون العقارات في البداية بأسعار منخفضة ، ويبيعونها في وقت لاحق ، بعد استقرار الوضع في سوق العقارات ، بتكلفة أعلى ، يحصلون على ربح إضافي ؛
- يعد الاستثمار في العقارات من أكثر الأدوات فعالية لضمان معدلات عالية من التنمية وتنويع أنشطة المؤسسات المنشأة حديثًا ؛
- سيولة الاستثمارات في العقارات في روسيا لا تزال مرتفعة ، لأنه بشكل عام لم يتم تلبية الطلب الكلي على هذه الأشياء ؛
- يحصل المستثمرون الذين يشترون المباني السكنية وغير السكنية ، كقاعدة عامة ، على قطع الأراضي التي يقيمون عليها مقابل أجر زهيد ، والتي بمرور الوقت ، عندما تصبح الأرض في روسيا هدفًا كاملاً للشراء والبيع ، يمكن أن تجلب لهم دخل إضافي؛
- في تمويل المعاملات العقارية ، على عكس الأنواع الأخرى من الاستثمارات ، تُستخدم أموال السكان على نطاق واسع ، وهي بشكل عام أكثر قدرة على الوفاء بالديون من الدولة والشركات في ظروف الأزمات المالية ؛
- الاستثمار في العقارات يساهم في تكوين الطبقة الوسطى - أساس الاستقرار في المجتمع ، حيث أن الطبقة الوسطى من السكان هي الزبون الرئيسي لخدمات الاستثمار في تشييد وشراء المباني السكنية والشقق الصيفية البيوت ، وما إلى ذلك ؛
- ستساهم الاستثمارات في العقارات في إنشاء سوق إسكان إيجاري واسع بما فيه الكفاية في المدن ، حيث "تهتم العائلات الشابة والطلاب بشدة".
في الوقت نفسه ، من الضروري مراعاة خصوصيات العقارات كمورد مادي وكأصل مالي ، ونتيجة لذلك يكون للاستثمارات في العقارات المواصفات التالية:
التدفقات النقدية غير المتكافئة المرتبطة بحالة العقارات في فترات مختلفة من تكوينها وعملها. من المعروف أن الاستثمارات العقارية مرتبطة بتكاليف مقدمة لمرة واحدة وإيصالات ودفعات متكررة متفاوتة على مدار فترة الملكية بأكملها. نهاية فترة الملكية - عادة ما يرتبط بيع العقار بأكبر تدفق نقدي للممتلكات ؛
- الزيادة المحتملة في قيمة الأرض نتيجة لتأثير عوامل مثل التغيرات في نظام استخدام الأراضي ؛ النقص النسبي في قطع الأراضي ذات الخصائص المتشابهة ؛ العمليات التضخمية ، إلخ ؛
- تدهور المباني والهياكل - انخفاض تكلفة التحسينات على العقارات (المباني والهياكل) بمرور الوقت ، بسبب فقدان ممتلكات المستهلك تحت تأثير البيئة (التآكل المادي) ، والتغيرات في تكنولوجيا البناء ، وتحسين مواد البناء (التآكل الوظيفي) وعوامل خارجية أخرى ؛
- مدى تعقيد ومرونة نظام تمويل الاستحواذ على العقارات. يمكن استخدام الأموال المملوكة أو المقترضة كمصادر للتمويل ، ويمكن الحصول على الأخيرة من مختلف المؤسسات المالية والائتمانية بشروط مختلفة. يرتبط تعقيد شروط التمويل أيضًا بالحاجة إلى مراعاة عامل الوقت للتمويل ، وطرق حساب الفائدة على القروض ، ومختلف حقوق الملكية الجزئية ، فضلاً عن نظام المشاركة في رأس المال ؛
- حقوق قانونية منفصلة. كما ذكر أعلاه ، فإن كل عقار لا ينفصل عن حقوق الملكية المرتبطة به. في الواقع ، يمكن أن يكون لكل كائن مجموعة مختلفة من الحقوق والمصالح القانونية. على وجه الخصوص ، يمكن تنفيذ تأجير قطعة أرض ومباني تقع عليها دون حقوق في باطن الأرض أو خزان موجود في الموقع ؛
- خصوصيات فرض الضرائب على المعاملات العقارية. في مختلف البلدان وحتى في المناطق ، توجد أنظمة ضريبية مختلفة تحدد خصائص تحصيل الضرائب من مالكي العقارات وبائعيها ومشتريها ، والتي يمكنها في النهاية تحديد النشاط الاستثماري في سوق العقارات ؛
- المخاطر وعدم اليقين. ترتبط خصائص المخاطر بالثبات وعدم الحركة الجسدية للأشياء العقارية. كلما زادت درجة الوعي بالمخاطر ، زادت متطلبات المستثمرين لربحية المعاملات العقارية.
بإيجاز ، تجدر الإشارة إلى أن الاستثمارات في العقارات المربحة تكون أكثر عرضة للمخاطر وعدم اليقين مقارنة بالاستثمارات في الأصول المالية التقليدية ، لأنها ليست شديدة السيولة ، حيث أن هذا رأس مال "مقفل" ، ويتم إجراء الاستثمارات لفترات أطول . من أجل إدارة المخاطر الكامنة في العقارات بطريقة جيدة ، أثناء تحليل السوق والتقييم اللاحق للأشياء العقارية ، من الضروري الالتزام بالمبادئ الأساسية وشروط التقييم المقيدة. هذه هي نقاط البداية الأساسية لنظرية التقييم ، والتي من الضروري مراعاتها في ظروف عدم اليقين الشديد بشأن مستقبل اقتصاد السوق.
يعد الاستثمار في الأسهم ، أو امتلاك العقارات غير المرهونة ، أحد أكثر أشكال الاستثمار العقاري شيوعًا. لها تغطية إقليمية في الغالب. في المستقبل ، مع تطور كبار المستثمرين (على سبيل المثال ، صناديق التقاعد) ، سيتحول سوق الأسهم الحرة إلى سوق وطنية.
تشمل مزايا هذا الشكل من الاستثمار من جانب مالكي العقارات تلقي النقد وتوفير تكاليف الفائدة ؛ العيوب هي التكاليف الإضافية المرتبطة بتنفيذ الأشياء.
الاستثمارات التي تستخدم تمويل ديون الرهن العقاري هي نوع آخر من أدوات التمويل العقاري.
من وجهة نظر حاملي الرهون العقارية ، تكمن جاذبية استخدامها في الاستلام المستقر للدخل النقدي ، حيث أن لهم الحق التفضيلي في الحصول على الدخل. ومع ذلك ، فإن هذه الاستثمارات لديها سيولة أقل من الاستثمارات في العقارات غير المضمونة ، بالإضافة إلى أن تنفيذ الرهون العقارية يرتبط بتكاليف إضافية (العناية القانونية الواجبة ، التقييم البيئي ، إلخ). تشمل العيوب وجود فترة تأخير من إعداد عرض بيع الرهن العقاري إلى تنفيذه.
تم تصميم الإقراض العقاري لتحقيق الأهداف التالية:
إنشاء آلية لتحويل الدخل المستقبلي للمشترين إلى ملاءة مالية حالية ؛
- توسيع قاعدة الموارد لتمويل تطوير وامتلاك العقارات ؛
- ضمان موثوقية العائد واستلام الدخل للمستثمرين الذين تشارك أموالهم في عملية الإقراض العقاري.
الشكل الأكثر شيوعا لتمويل ديون الرهن العقاري هو الرهن العقاري الدائم. وفقًا للشروط القياسية ، يصل مبلغ القرض كنسبة مئوية إلى 75-80٪ من قيمة العقار ، ويتم التفاوض على المدة وسعر الفائدة ، ويتم احتساب أقساط الرهن العقاري الدورية.
الرهون العقارية الدائمة هي توسيد ذاتي ، أي تنص على مدفوعات دورية متساوية.
في بعض الأحيان يتم تقديم قروض الرهن العقاري للعقار بخصم (سعر مخفض). ومع ذلك ، يجب على المقترض سداد مبلغ القرض بالكامل بالإضافة إلى الفائدة على القرض.
بالإضافة إلى قروض الرهن العقاري ذات المستوى الثابت من المدفوعات ، هناك: قروض مع سداد الكرة ؛ المدفوعات المستحقة ، والقروض ذات المدفوعات الثابتة للمبلغ الأساسي ، والرهون العقارية بمشاركة المقرض في زيادة القيمة ، والمشاركة المشتركة ، وإنهاء الرهون العقارية ، إلخ.
في حالة إقراض الرهن العقاري بسداد الكرة ، يتم سداد مدفوعات الفائدة في وقت واحد مع الدفعة النهائية ، أو يتم دفع مدفوعات الفائدة فقط خلال الفترة بأكملها ، ثم يتم سداد الدفعة النهائية.
يمكن الحصول على قروض المجال الأكثر انتشارًا من خلال تمويل المشاريع المبنية حديثًا.
عند استخدام قروض بسداد ثابت للمبلغ الأساسي (قروض الربيع) ، من المتصور أولاً ، لعدد من السنوات ، دفع الفائدة فقط ، وفي النهاية أيضًا لعدة سنوات ، مدفوعات متساوية للمعاملة الرئيسية والفائدة . يتم تطبيق خطة تمويل مماثلة ، على سبيل المثال ، عند تأجير المعدات للعقار.
المدفوعات التراكمية - لعدد من السنوات ، تظل مدفوعات الرهن العقاري منخفضة (فترة الاستهلاك السلبي) ، ثم تزداد المدفوعات (فترة المدفوعات تتجاوز مستوى الرهن العقاري القياسي).
المشاركة المشتركة - بالإضافة إلى مدفوعات أصل الدين والفائدة على خدمة الدين ، يتلقى الدائن جزءًا من الدخل يزيد عن المبلغ الأساسي ("يساهم في الأرباح").
الرهن العقاري النهائي - ينص على استخدام الرهون العقارية من مستويات مختلفة. يسمى قرض الرهن العقاري ، الذي يتم اجتذابه لأول مرة مقابل ضمان هذا العقار ، بالرهن العقاري الأول. بموجب العقار المرهون بالفعل ، يمكن للمقرض جذب رهن عقاري ثان أو ثالث عن طريق إصدار رهون عقارية من الدرجة الثانية أو الثالثة. وفقًا للقواعد القياسية ، يتم استيفاء مطالبات الدائنين بترتيب أولوية الرهون العقارية. المشترك بين جميع أنواع الرهون العقارية هو أنه عند إبرام اتفاقية قرض ، يمكن التفاوض على شروط خاصة ، على سبيل المثال ، دفع جزء من الدخل يزيد عن مبلغ القرض الأساسي والفائدة عليه ، والتزام بالمشاركة في رأس المال السهمي. لتحقيق أهداف خاصة ، وحقوق الملكية ، وبالتالي ، يمكن تقسيم الرهون العقارية لهم إلى أراضي ومباني وهياكل عليها. غالبًا ما تسمح المشاركة في الملكية للمقرضين بتحسين مستوى التخفيضات الضريبية.
الخيار هو حق المقرض في شراء عقار في وقت محدد بسعر ثابت. في حالة ارتفاع السوق في الكائن ، يمكن لصاحب الخيار بيعه أو نقل الحقوق دون الحصول على سند الملكية. في هذه الحالة ، تكون قيمة الخيار هي الفرق بين القيمة السوقية للعقار والسعر (الثابت) المتفق عليه.
اتفاقيات الإيجار (اتفاقيات الإيجار) هي نقل الحق في استخدام كائن لفترة معينة من الوقت عند الإخطار بشروط معينة (على سبيل المثال ، القيود المفروضة على انهيار قطعة أرض ، وحظر نوع معين من التطوير ، إلخ. ).
يمكن نقل حق الاستخدام لملكية مدى الحياة أو لفترة أقصر. في الوقت الحالي ، ينتشر التوزيع السائد لعقود الإيجار مع حق الملكية مدى الحياة في الأراضي الزراعية. بعد وفاة المالك تنتقل الملكية للوريث. في الوقت نفسه ، يمكن للمالك مدى الحياة ووريثه تحقيق مصالحهم ، على سبيل المثال ، تأجير العقار من الباطن. هذا يقلل من القيمة السوقية للعقار ، لأن يفقد المستأجر من الباطن حقه عند وفاة المالك الرئيسي. في الواقع ، يجب الاعتراف بأن التوزيع التفضيلي للحق في الحيازة الموروثة مدى الحياة يعيق تطوير إقراض الرهن العقاري في الزراعة في روسيا ، ويضيق بشكل كبير قاعدة تمويل الديون للمناطق الريفية.
يبدو أن غياب نظام إقراض الرهن العقاري بدوره يعيق تطور سوق العقارات في روسيا ككل. هناك فجوة كبيرة بين دخل السكان وسعر العقارات ، والتي يمكن سدها في البلدان ذات السوق العقاري المتقدم من خلال نظام الإقراض العقاري. إن تطوير الإقراض العقاري لروسيا اليوم مهمة ملحة للغاية.
الدول التي لديها سوق عقاري متطور لديها ثروة من الخبرة في جذب التمويل لتطوير العقارات من مصادر مختلفة باستخدام مجموعة متنوعة من الآليات. تتمثل المعايير الرئيسية عند اختيار خيار التمويل في تعظيم الأرباح وتقليل المخاطر والاستفادة القصوى من الفرص التي يوفرها التشريع الضريبي لبلد معين. ومع ذلك ، لا يمكن استخدام جميع خيارات التمويل الأجنبي في الممارسة الروسية. هذا يرجع في المقام الأول إلى: ارتفاع التضخم؛ نقص الأموال الحقيقية من البنوك ؛ انخفاض مستوى الدخل للسكان ، مما لا يسمح لها بالعمل كمقترض مذيب.
الأشكال الرئيسية لجذب الموارد المالية للتطوير العقاري في ظل الوضع الاقتصادي الحالي هي كما يلي:
المشاركة في رأس المال في مختلف الخيارات ؛
- إصدار شهادات الإسكان أو سندات قروض الإسكان ؛
- الإقراض المصرفي قصير الأجل ؛
- إقراض الرهن العقاري.
دعونا نحلل الأشكال الرئيسية لجذب الموارد المالية لتطوير العقارات السكنية.
مصطلح "البناء متعدد الأسهم" يكافئ عمليا المصطلح المقبول عموما "البناء المشترك" ويؤكد فقط حقيقة أن عددًا كبيرًا من المستثمرين والمشترين يشاركون في المشروع الاستثماري.
من المحتمل أن محاولات دراسة ميزات التقييم العقاري في البناء متعدد الأسهم قد تم إجراؤها بالفعل من قبل الإدارات المالية لمنظمات البناء والمطورين لحساب الكفاءة الاقتصادية للمشاريع ، ولكن لا توجد منشورات معروفة حول هذا الموضوع.
تعد المشاركة في رأس المال في بناء (إعادة بناء) الإسكان المصدر الأكثر شيوعًا للتمويل ، حيث يكون الأفراد هم أصحاب الأسهم الرئيسيون في كل مكان تقريبًا. من 1072 الف قدم مربع. م من المساكن ، 919 ألف متر مربع. م بنيت على حساب المواطنين من حملة الأسهم (86٪).
إن المشاركة في رأس المال في تمويل بناء المساكن ليست أكثر من شكل من أشكال الشراء الأولي للمساكن ، لأن قانون الاتحاد الروسي "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية" يضمن للمستثمرين غير الحكوميين الحق في الملكية الخاصة للمساكن التي تم تمويل بنائها.
جوهر المشاركة في رأس المال هو كما يلي: منظم تمويل البناء (يمكن أن يكون البناء نفسه أو المطور) يجذب "أصحاب الأسهم" (أي مشتري المنازل). الوثيقة المنظمة لمثل هذا المخطط لتمويل بناء المساكن هي اتفاقية حول المشاركة في رأس المال في تشييد مبنى سكني ، أو اتفاقية استثمار. يجب أن تشير الأحكام العامة للعقد بالضرورة إلى أن هذا البناء (إعادة البناء) الكائن في وقت توقيع العقد لم يتم بيعه لأي شخص ، ولم يتم عزله بأي طريقة أخرى ، ولم يكن محل نزاع أو محظور. يجب أن يشير أيضًا إلى الأساس الذي تتمتع به الشركة التي تجذب الأموال من أصحاب الأسهم سلطة الاستثمار في هذا الكائن وجذب أطراف ثالثة للاستثمار. عادة ما تسمى الشركة التي تجتذب الأموال لبناء المساكن ، حسب الحالة المحددة ، "العميل" ، "المستثمر الأولي" ، "المستثمر" ، والمستثمر يسمى "المساهم" ، "المساهم الفرعي" ، "المستثمر الفرعي". ..
يتعهد المستثمر الأولي بالاستثمار في بناء (إعادة بناء) الكائن حتى اكتماله بالكامل على حساب أمواله الخاصة والمقترض ، لضمان اكتمال البناء في تاريخ معين ، ثم خلال فترة معينة من اللحظة. لتوقيع قانون لجنة القبول الحكومية ، لنقل شقة في منطقة معينة إلى المساهم. يتعهد المساهم بدوره بالاستثمار في بناء (إعادة بناء) المنشأة عن طريق إيداع الأموال أو بطريقة أخرى محددة في العقد ، على سبيل المثال ، عن طريق توفير مواد البناء في وقت معين.
بموجب عقد المشاركة في رأس المال في البناء ، يتعهد المساهم بالدفع ضمن الشروط المحددة في العقد للجزء المتفق عليه مسبقًا من المساحة الإجمالية للشقة. في هذه الحالة ، بعد إبرام العقد ، يتم دفع المساهمة الأولى ، والتي تتوافق في الحجم تقريبًا مع النسبة المئوية لإكمال المنزل في وقت إبرام العقد. يتم تقسيم الجزء المتبقي من التكلفة إلى مدفوعات متساوية (عادةً كل ثلاثة أشهر) بحيث يمكن للمستثمر في نهاية البناء دفع التكلفة الكاملة لبناء الشقة.
بعد الانتهاء من البناء (إعادة الإعمار) ، يقوم المطور بتسوية المبنى وفقًا لاتفاقيات المشاركة المبرمة ، ويزود المستثمر بالوثائق اللازمة لتسجيل ملكية الشقة في هيئات الدولة ، وينقل المبنى إلى التشغيل.
تشمل مزايا بناء الأسهم مقارنةً بالشراء المباشر للمساكن في سوق العقارات الأولية أو الثانوية ما يلي:
إمكانية الدفع على مراحل.
- فهرسة فقط القيمة المتبقية للبناء بموجب العقد ؛
- تخفيض تكلفة شراء المساكن (تكلفة السكن للمساهم ، كقاعدة عامة ، أقل من القيمة السوقية للإسكان الجاهز).
بالإضافة إلى ذلك ، بالمقارنة مع سوق الإسكان الثانوي ، فإن المشاركة في رأس المال في البناء (مثل أي كائن في السوق الأولية) لها ميزة أخرى - "شفافية تاريخ الكائن".
أحد أضعف النقاط في المخطط الجذاب للبناء المشترك هو دعمه القانوني. المشكلة الرئيسية للسوق "المشترك" هي أن المشارك في البناء المشترك ، بعد إبرام اتفاقية حول المشاركة في رأس المال في البناء ، لا يصبح مالكًا للعقار. يُعرف وضعها في الوقت الذي تم فيه دفع الأموال ولم يتم بناء المنزل بعد على أنه "مستثمر". نظرًا لأن الأساس القانوني للاستثمار في بلدنا ليس قويًا بما يكفي ، يمكن اعتبار هذا السبب الرئيسي للعديد من سوء الاستخدام وبعض عدم الثقة في حاملي الأسهم المحتملين. هناك أيضًا خطر حدوث تأخير غير مبرر في بناء المساكن وارتفاع أسعار المساكن أثناء البناء. في هذا الصدد ، وفقًا للوسطاء والمحامين ، يعتبر السوق الثانوي للمشاركة في الأسهم غير موثوق ، والمشاركة في الأسهم بها سيولة منخفضة نسبيًا.
عند اختيار شركة ، يجب أن يفهم مالك الأسهم المستقبلي أن الأمر يستحق التعامل فقط مع شركات البناء والعقارات المعروفة. يجب إيلاء اهتمام خاص لتسجيل المعاملة لشراء شقة ، من مخطط الدفع إلى وصف معايير السكن. لتقليل المخاطر في اقتناء المساكن ، من الضروري التحقق ليس فقط من وثائق الشركة التي تم إبرام عقد المشاركة فيها في البناء ، ولكن أيضًا سلسلة العقود الكاملة بين جميع المشاركين في البناء (بمعنى المنظمات المشاركة في البناء). من الواضح أنه كلما طالت السلسلة ، زادت مخاطر عدم الحصول على شقة وخسارة الأموال المودعة بشكل لا رجعة فيه. أفضل طريقة لتقليل المخاطر في البناء المشترك هي جذب محامين أكفاء عند صياغة العقود والتأمين على مخاطر حاملي الأسهم. في سانت بطرسبرغ ، تنفذ العديد من الوكالات العقارية الخبرة القانونية في عقود المشاركة في رأس المال في البناء. حتى أن هناك "مركز استشاري للبناء المشترك" ، والذي بالإضافة إلى الاستشارات العامة وفحوصات عقود محددة وخروج محامٍ متمرس إلى الشركة لمناقشة شروط العقد قبلها ، يوفر الدعم القانوني للمشتري. منزل جديد من توقيع العقد إلى تسجيل حقوق الملكية.
من الضروري تطوير مؤسسة التأمين في سوق الإسكان قيد الإنشاء. قد تنشأ مخاطر البناء طويل الأجل حتى لو كان المساهم يتعامل مع المطور الأكثر ضميرًا ، لأن سبب التأخير في البناء قد لا يكون فقط نقص المال ، ولكن أيضًا نشر الإجراءات الإدارية المتعلقة ببناء المنزل ، وظهور القوة القاهرة ، وما إلى ذلك. في بعض الأحيان ، بسبب عدم التنسيق بين الإدارات لمختلف اللوائح والتعليمات ، لا يمكن تشغيل المنزل في الوقت المحدد.
في الآونة الأخيرة ، عقدت ندوات بشكل دوري لمناقشة سبل الحد من مخاطر حملة الأسهم (على سبيل المثال ، ندوة "من أجل سلامة المواطنين في سوق العقارات" ، بدعم إعلامي من "نشرة العقارات") ، التدريب دورات حول العمليات في سوق العقارات الأساسي (على سبيل المثال ، طورت "مؤسسة تعليمية غير حكومية" معهد العقارات "وتدرس دورة" العمليات في سوق العقارات الأساسي ") ، ويتم نشر مقالات تفسيرية لأصحاب الأسهم في وسائل الإعلام. وبعبارة أخرى ، يتم تنفيذ عمل تعليمي مكثف يهدف إلى تطوير المشاركة في رأس المال في البناء وتقليل مخاطر حاملي الأسهم.
قد تكون إحدى الطرق الممكنة للحد من مخاطر حاملي الأسهم وبدء إنشاءات جديدة هي اتجاه جديد للنشاط العقاري - المشاركة النشطة لأصحاب العقارات في جذب الأموال من السكان من أجل البناء المشترك ، بما في ذلك الأشكال الجديدة. لذلك ، على سبيل المثال ، من ناحية ، يوجد في سانت بطرسبرغ عدد كبير من المباني السكنية غير المكتملة ، والتي إما هجرها المستثمرون ، أو لم يتم العثور عليها مطلقًا. من ناحية أخرى ، لا يزال هناك طابور كبير في المدينة لتحسين ظروف السكن. يوجد أشخاص على قائمة الانتظار يمكنهم العثور على جزء من المبلغ لبناء شقة. من الممكن أن تشارك الشركات العقارية بشكل متزايد في تنفيذ مثل هذه المشاريع وتعمل ليس فقط كوسيط لبيع المساكن الجاهزة والقيد البناء ، ولكن أيضًا كوسيط استثماري ومبادر ومنظم في تنفيذ مثل هذه المشاريع .
اعتمادًا على القدرات المالية لأصحاب الأسهم ، هناك الخيارات التالية للمشاركة في رأس المال في بناء المساكن:
1. المشاركة في رأس المال بدفع مائة بالمائة لمرة واحدة:
أ) بموجب اتفاقية المشاركة في رأس المال ، يتم تخصيص شقة محددة في مبنى قيد الإنشاء للمساهم ، مع الإشارة إلى مساحة الشقة وموقعها ،
ب) يشير العقد إلى تكلفة بناء شقة وقت إبرام العقد ،
ج) يتم دفع التكلفة المحددة خلال الإطار الزمني المتفق عليه من لحظة توقيع العقد بالكامل ، وهي ثابتة ولا تخضع لمزيد من المؤشرات بسبب التضخم ،
د) عند الانتهاء من البناء ، يتم إجراء تسويات متبادلة بين المساهم والمطور ، بناءً على المساحة الفعلية للشقة المنقولة ؛ بعد التسويات النهائية ، يتم تسجيل الشقة المدفوعة في ملكية المساهم ؛
2. المشاركة في رأس المال مع الدفع المرحلي:
أ) على غرار النقطة أ) من الإصدار السابق ،
ب) ينص العقد على جدول الدفع لتكلفة الشقة ، مع مراعاة التضخم ، وكذلك إمكانيات المساهم ورغباته ،
ج) ضمن الإطار الزمني المتفق عليه من لحظة توقيع العقد بتكلفة أولية تبلغ 1 متر مربع. م من المساحة الإجمالية للشقة يتم دفع القسط الأول. المساحة الإجمالية للشقة المدفوعة بالقسط الأول تعتمد على درجة استعداد المنزل وقت إبرام العقد ،
د) يتم دفع باقي المساحة الإجمالية للشقة على مراحل وفقًا للجدول الزمني ، مع مؤشر تكلفة 1 متر مربع. م من المساحة الإجمالية للشقة وقت كل دفعة ، مع مراعاة الأسعار المعمول بها في صناعة البناء. بمعنى آخر ، يدفع كل قسط لاحق عددًا معينًا من الأمتار المربعة من إجمالي مساحة الشقة ،
ه) على غرار الفقرة
د) النسخة السابقة.
3 - المشاركة في رأس المال ، مع مراعاة السكن القائم:
أ) على غرار الفقرة
ب) الإصدار السابق ،
ج) يحدد العقد عدد الأمتار المربعة من المساحة الإجمالية للشقة "الجديدة" التي تعتبر مدفوعة وقت إبرام العقد ، اعتمادًا على الأمتار المربعة من المساحة الإجمالية للشقة القديمة المملوكة من قبل المساهم المأخوذ في الاعتبار كجزء من مساهمة رأس المال ؛
د) بالنسبة للاختلاف في عدد الأمتار المربعة من المساحة الإجمالية ، مقارنة بمساحة الشقة "الجديدة" ، يدفع المساهم أموالاً إضافية على مراحل خلال فترة البناء ، وفقًا لخطة المشاركة في رأس المال ، الذي تم اعتماده على المنزل قيد الإنشاء الذي يختاره المساهم ،
ه) على غرار الفقرة
و) الإصدار السابق.
هناك خياران لتعويض الشقق "القديمة":
1) شقة المساهم مجانية تنتقل ملكيتها على الفور إلى المطور ؛
2) يسكن المساهم في شقته طوال فترة البناء بالكامل حتى اللحظة التي يحصل فيها على شقة جديدة ، ويتم نقل الملكية إلى المطور بعد انتقال المساهم إلى شقة جديدة.
الاستنتاجات: كما يتضح من التحليل ، فإن مخطط تمويل الأسهم هو الأكثر شيوعًا حاليًا ، حيث يحتوي على عدد من المزايا (إمكانية الدفع على مراحل ؛ فهرسة التكلفة المتبقية فقط للبناء بموجب العقد ، مما يقلل من تكلفة شراء المساكن "شفافية تاريخ الكائن"). لسوء الحظ ، لا يخلو مخطط الأسهم من العيوب ، وأهمها: ضعف الدعم القانوني ، واحتمال كبير للفشل في الوفاء بالمواعيد النهائية للبناء حاليا ، يجري العمل النشط للحد من مخاطر البناء المشترك من أجل تطوير السوق الأولية.
أحد الأشكال الشائعة لجذب الأموال من المواطنين والكيانات القانونية في بناء المساكن هو إصدار سندات الإسكان البلدية ، أو شهادات الإسكان. انتشر هذا النوع من التمويل على نطاق واسع في موسكو ، وسانت بطرسبرغ ، وساراتوف ، وأوليانوفسك. وفقًا للجنة البناء التابعة لإدارة سانت بطرسبرغ ، تشارك حاليًا في سانت بطرسبرغ أكثر من 700 عائلة في برنامج "شهادات الإسكان الحكومية" من بين أولئك الموجودين في قائمة الانتظار للحصول على مكان للمعيشة. يفترض هذا البرنامج تغطية 80٪ من الميزانية لتكلفة السكن. بمساعدة شهادات الإسكان ، حصلت 201 أسرة على سكن. تبلغ المساحة الإجمالية للشقق التي تم تكليفها بموجب برنامج شهادات الإسكان 3.5 ألف متر مربع. م.
مرحبا أعزائي قراء مجلة "الموقع" المالية! اليوم سنتحدث عن الاستثمار (الاستثمار) في العقارات.
من هذا المنشور سوف تتعلم:
بالإضافة إلى ذلك ، ستجد في نهاية المقالة إجابات للأسئلة الشائعة.
ستحظى المقالة بالإعجاب وستكون مفيدة لكل من أولئك الذين يبحثون فقط عن طرق لاستثمار أموالهم الخاصة ، وللمستثمرين ذوي الخبرة. لا تضيعوا الوقت ، ابدأوا بالقراءة. وربما في المستقبل القريب سوف تتخذ الخطوات الأولى نحو استثمار عقاري ناجح.
ما هي المزايا الرئيسية (+) وعيوب (-) الاستثمار في العقارات ، في أي عقار من الأفضل استثمار أموالك ، ما هي طرق الربح من هذا النوع من الاستثمار - اقرأ عن هذا وأكثر.
كل شخص مناسب يفكر في الاستثمارات المربحة. من المهم أن توفر الاستثمارات المال من التأثيرات الضارة تضخم اقتصادي... في الوقت نفسه ، من المستحسن أن تعمل الأموال المستثمرة ، وتحقق دخلًا إضافيًا.
ستساعد أدوات الاستثمار المستخدمة على مدى فترة طويلة من الزمن في تحقيق الأهداف المذكورة أعلاه. في الوقت نفسه ، من المهم أن يكون لديهم حد أدنى من المخاطر وأن يكونوا واعدين للغاية. هذا هو بالضبط ما هم عليه استثمار عقاري .
نشأت الحاجة إلى السكن البشري منذ سنوات عديدة واستمرت حتى يومنا هذا. لن تذهب إلى أي مكان في المستقبل. لذلك ، العقارات دائماسيكون مطلوبًا ، مما يعني أنه كذلك أداة استثمار ممتازة.
علاوة على ذلك ، تمثل هذه الاستثمارات خيارًا مقبولًا تمامًا لممارسة الأعمال التجارية. لهذا ليس من الضروري على الإطلاق أن يكون لديك مبالغ ضخمة من المال. لا يزال بإمكانك الاستثمار في العقارات في المرحلة الأولى من البناء... بالإضافة إلى ذلك ، هناك فرصة لتصبح عضوًا في جمعية تعاونية سكنية عن طريق شراء حصة فيها.
مثل أي أداة مالية أخرى ، فإن الاستثمارات العقارية لها كلاهما الايجابيات و سلبيات .
من بين مزايا (+) لهذا النوع من الاستثمار ما يلي:
على الرغم من المزايا الكبيرة للاستثمار في العقارات ، فهي ، مثل جميع خيارات الاستثمار الحالية ، عرضة للمخاطر.
العيوب الرئيسية (-) لهذه الاستثمارات هي:
علاوة على ذلك ، هناك أيضا إمكانية قوة قهرية ... يحدث أن ينخفض سعر العقار بشكل حاد بسبب ظروف قاهرة. على سبيل المثال، ستصبح الشقق في منطقة نظيفة بيئيًا أرخص إذا تم بناء مصنع أو طريق مزدحم في مكان قريب. نتيجة لذلك ، لن يكسب المستثمر شيئًا فحسب ، بل إنه ممكن أيضًا لتخسرجزء من الأموال المستثمرة.
لتجنب معظم المشاكل ، من المهم إجراء تحليل أولي ... يقارن خيارات الاستثمار ويفحص مختلف العوامل والظروف التي قد تؤثر على قيمة العقارات.
خيارات شائعة حيث يكون من المربح الاستثمار
يعتقد خبراء الاستثمار أن الاستثمار في العقارات أقل خطورة بكثير من التداول في البورصة ، والاستثمار في الشركات الناشئة والشركات. هذا موضح ببساطة:نادرا جدا ما تنخفض قيمة العقارات.
من الأكثر ربحية الاستثمار في العقارات فيها كبيرمدن. هذا ينطبق بشكل خاص على المباني السكنية. في هذه الحالة ، توجد علاقة مباشرة: كلما كبرت المدينة ، زادت ربحية الاستثمار في العقارات.ترتبط هذه الحقيقة ، أولاً وقبل كل شيء ، بالاختلاف في السيولة بالنسبة لها في مدن مختلفة.
لكن من المهم أن تفهم أنه في كل منطقة يمكنك العثور على العقارات المناسبة للاستثمار فيها. للحصول على أقصى ربح ، يجب أن تنفق تحليل دقيقكل الاتجاهات الموجودة واختيار الأكثر ربحية منها.
هذا الخيار هو الأكثر بأسعار معقولة مستثمرو القطاع الخاص... مخاطر الاستثمار في العقارات السكنية ضئيلة.
هناك طريقتان لكسب المال من شراء العقارات السكنية:
على أي حال ، عند شراء شقة ، من المهم الانتباه إلى المعايير التالية:
بشكل عام ، يمكن أن يكون أي معيار ، حتى لو كان معيارًا غير مهم على ما يبدو ، مهمًا للمشترين:
لشراء شقة (أو عقارات سكنية أخرى) مربحة بقدر الإمكان ، يجب عليك البحث عنها وحدي بدون مساعدة سمسار عقارات. ومع ذلك ، من المهم التحقق من نقاء المعاملة التي يتم إجراؤها. تحدثنا عن كيفية القيام بذلك في كل من سوق الإسكان الابتدائي والثانوي في العدد الأخير.
هذا الخيار ل مستثمرون أكثر خبرة... بالنسبة لمثل هذه الاستثمارات ، تعتبر المكاتب الصغيرة ومساحات البيع بالتجزئة مناسبة ، بالإضافة إلى المباني ذات المساحة الكبيرة المخصصة لوضع المستودعات ومحلات السوبر ماركت وورش الإنتاج.
مثل هذه المباني دائمًا ما تكون في ارتفاع الطلب. يبحث عدد كبير من رجال الأعمال عن مناطق لممارسة الأعمال التجارية وهم على استعداد لمنحها للمالك تأجير... أولئك الذين يشترون العقارات التجارية يجب أن يحصلوا بانتظام على أرباح من استثماراتهم.
الإيجاراتهو خيار إنتاج كلاسيكي. في هذه الحالة ، لا يعتمد ربح المستثمر على الوقت الذي يقضيه في العمل.
من المفيد للمستثمر أن يعرف أنه عند اختيار العقارات التجارية ككائن استثماري ، يجب أن يكون لديه مبلغ كبير بما فيه الكفاية من المال. المساهمات في هذا الاتجاه تبدأ عادة بـ خمسة -سبعة مليون روبل.
يتطلب شراء قطعة أرض مبلغًا أقل من المال من شراء شقة أو عقار تجاري.
هناك عدد من مزايا الاستثمار في قطع الأراضي:
يمكن تصنيف جميع قطع الأراضي عن طريق غرض الاستخدام... ل استثمارات قصيرة الأجلبأقل التكاليف ، المناطق المستخدمة هي الأنسب للبناء ... أكثر استثمارات طويلة الأجليستحق القيام به في الأرض المخصصة للاستخدام فيها الزراعة والصناعة .
ولكن هناك أيضًا محدداتالاستثمار في قطع الأراضي. أولا، شددت الدولة سيطرتها على حقيقة أن الأرض تستخدم وفقًا للغرض منها. وعلاوة على ذلك، تم زيادة الضرائب على هذا النوع من الممتلكات مؤخرًا.
شراء عقارات في الضواحي لغرض إعادة بيعها على أساس ثابت احتلال مربح ... هذا نموذجي بشكل خاص للمناطق الحضرية الكبيرة نظرًا لحقيقة أن سكانها في كثير من الأحيان يحاولون الاستقرار أو تتاح لهم الفرصة للاسترخاء قدر الإمكان بعيدًا عن ضوضاء المدينة والهواء الملوث.
هناك عدة خيارات للاستثمار في عقارات الضواحي:
تزداد احتمالية الاستثمار في العقارات في الضواحي بمرور الوقت. ولكن عند اختيار شيء ما للشراء ، يجب أن تنتبه إلى موقعه والبنية التحتية القائمة والاتصالات... قد تكون العوامل الأخرى المهمة لخلق ظروف معيشية مريحة أيضًا ذات أهمية كبيرة.
خيار الاستثمار الآخر هو الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء (المباني الجديدة). على الرغم من حقيقة أن خطورة هذا الخيار أعلى إلى حد ما ، إلا أنه يمكنك الحصول عليها أيضًا كثيرربح كبير.
الشرح بسيط جدا.- تكلفة العقار قيد الإنشاء أقل بكثير من تكلفة السوق الثانوية. لذلك ، إذا استثمرت في المرحلة الأولية ، بعد الانتهاء من البناء ، فمن المرجح أن تكون الأسعار كبيرة تصرف بنضج... نتيجة لذلك ، سيحصل المستثمر على ربح ملموس.
غالبًا ما ترتبط المخاطر عند الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء بشركة التطوير. إذا كان غير جدير بالثقة ، يقوم مخاطرةحدوث الحالات التالية:
لهذا السبب ، قبل الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء ، يحتاج المستثمر إلى إجراء تحليل شامل للمطور.
في الوقت نفسه ، من المهم دراسة ليس فقط سمعة الشركة ، ولكن أيضًا دراسة الخصائص التالية:
مراحل متتالية للاستثمار في البناء
يعلم أي مستثمر أن الاستثمار وفقًا لخطة معدة مسبقًا يسمح لك بزيادة مستوى الربح وتقليل مخاطر الاستثمار. يجب أن يتم الاستثمار بشكل متسق ، وفقًا للاستراتيجية الموضوعة. هناك خمس مراحل من هذه العملية.
حدث إلزامي وهام في المرحلة الأولى من الاستثمار في البناء تحليل المطور... من المهم ليس فقط معرفة اسم المطور ، ولكن أيضًا توضيح ماهية سمعته. يوصي الخبراء بالاستثمار فقط في تلك المشاريع قيد الإنشاء التي يتم بناؤها من قبل شركة بناء معروفة في المدينة.
في عملية اختيار المطور ، من المهم مراعاة:
في موسكو ومنطقة موسكو ، يمكنك الوثوق بالمطورين التاليين:
GK PIKهي واحدة من أكبر المطورين في روسيا. تأسست الشركة في عام 1994 ونفذت بنجاح مشاريع بناء كبيرة في جميع أنحاء روسيا. يركز على البناء يمكن الوصولالسكن. على مدار سنوات النشاط تم بناء حوالي 250 ألف شقة بمساحة 15 مليون متر مربع. م وهي واحدة من المشاريع الأساسية في الاقتصاد الروسي.
А101 التنمية- قامت الشركة ببناء حوالي 500 ألف متر مربع. م. سكنيفضلا عن أكثر من 50 ألف - تجاري... المطور أيضا يبني رياض الأطفال والمدارسالتعامل مع الميزانية. تم التعاون مع العديد من البنوك الكبيرة في إطار برامج الإقراض العقاري. تم تضمين المطور في TOP-5 في منطقة موسكو وفي TOP-15 في جميع أنحاء روسيا.
كابيتال جروب- شركة تتعامل مع الدورة الكاملة لأنشطة البناء من تحليل قطع الأراضي للبناء إلى تشطيب العقار المكتمل. تم الانتهاء من 71 مشروعًا نتج عنها بناء 7 ملايين متر مربع. م من المنطقة. تم تسمية مرافق الشركة كأفضل المشاريع في موسكو ومنطقة موسكو.
مرحلة أخرى مهمة من الاستثمار في العقارات قيد الإنشاء هي اختيار كائن مناسب... أفضل مكان للبدء هو المنطقة التي يكون فيها الطلب على مساحة المعيشة أعلى.
عند اختيار كائن للاستثمار ، من المهم مراعاة المعلمات التالية:
إذا كنت تخطط للاستثمار في العقارات التجارية ، فيجب أن تفكر مسبقًا في الهدف النهائي للمستثمر. سيكون من المفيد أيضًا وضع خطة عمل احترافية.
عندما يتم تحديد المطور وكائن الاستثمار. يمكنك البدء التفاوض... من المهم أن نفهم أنه وفقًا لقوانين بلدنا ، من المستحيل تسجيل حقوق العقارات قيد الإنشاء.
ومع ذلك ، يحق للمستثمر:
ينصح الخبراء بالبقاء على اتفاقية المشاركة في الأسهم.
بالإضافة إلى طريقة تسجيل الاتفاقية ، تمت مناقشة شروط إيداع الأموال. أهمها اقتناء أقساط(الدفع على أقساط) وإيداع الأموال لمرة واحدة ، ولكن هناك خيارات أخرى ممكنة أيضًا.
يجب أن تتوافق جميع الاتفاقيات المبرمة مع القانون المعمول به. لن يكون من الضروري التحقق منهم بمساعدة محام مستقل. يعتقد الكثير من الناس أن هذا مضيعة للمال. لكن لا ينصح بالادخار على أمان المعاملات.
المرحلة الأخيرة من الصفقة هي إبرام العقد... قبل التوقيع على الاتفاقية النهائية. من المهم دراسة جميع نقاطها بعناية.
في هذه الحالة ، يجب الانتباه إلى:
من المهم التعامل مع معاملة الاستحواذ على العقارات قيد الإنشاء بأقصى قدر من العناية والمسؤولية. من المهم أن تتذكر أن هناك مخاطر يمكن تخفيفها باتباع تسلسل مراحل الاستثمار بدقة.
يجب أن يعرف المستثمر ما هي طرق كسب المال من شراء العقارات قيد الإنشاء الأكثر أمانًا والأكثر ثباتًا.
الأرباح على نقل العقارات للإيجار الاستثمار على المدى الطويل... لكن هذا الخيار له مستوى ثابت من الربحية.
فترة الاسترداد في هذه الحالة تتجاوز خمسة ستةسنوات. لكن لا تنس أن المناطق بأي حال تبقى ملكًا للمستثمر.
في المدن الكبيرة ، هناك طلب على الإيجارات من أنواع مختلفة العقارات السكنية : شقق فاخرة ليوم واحد ، غرف تقع في مناطق النوم ، استوديوهات للعائلات الشابة وغيرها.
مع مراعاة العقارات التجارية ، يمكن ملاحظة أن الطلب عليه من رواد الأعمال مرتفع أيضًا بشكل ثابت. تحظى المباني الواقعة في مراكز الأعمال والتسوق بشعبية خاصة في المدن الكبيرة. العيب الوحيد للمساحة التجارية هو الحاجة إلى الاستثمار مبالغ كبيرة جدًا.
للشراء شقق سكنيةعادة ما يكفي 1,5 -2,5 مليون روبل. إذا كنت تخطط للاستثمار في العقارات التجارية، سوف يستغرق الأمر حوالي 2-3 مراتمبلغ كبير.
إذا اشتريت عقارًا قيد الإنشاء لإعادة بيعه ، يمكنك استرداد استثماراتك بسرعة كافية - بالفعل بعد 1 -2 من السنة... كلما تم الانتهاء من بناء المنشأة بشكل أسرع ، كان الأمر أكثر إثارة للاهتمام بالنسبة للمستثمرين. يحصل المستثمرون المحظوظون بشكل خاص على دخل في سنة واحدة بمبلغ 100 ٪ من الأموال المستثمرة.
من المهم أيضًا تقييم الخيارات الممكنة الأخرى. يمكنك إجراء إصلاحات عالية الجودة في الشقة الجاهزة. نتيجة لمثل هذه الإجراءات ، ستزداد تكلفتها بحوالي الربع.
يمكن نصح المستثمرين الذين يبحثون عن أكثر الخيارات أمانًا للاستثمار في العقارات قيد الإنشاء التعاون مع الوسطاء ... في هذه الحالة ، يمكنك أن تصبح عضوًا مشروع استثماري محترفدون شراء عقارات على الإطلاق. للقيام بذلك ، يكفي الانضمام إلى صندوق استثمار جماعي والحصول على دخل كمساهم.
هناك العديد من الصناديق الموثوقة العاملة في موسكو والمنطقة التي تستثمر في العقارات. بما في ذلك قيد الإنشاء:
استثمار E3- هنا الحد الأدنى للمبلغ المطلوب إدخاله هو 100 ألف روبل. عندما يتم ضمان الربح على المستوى 25-90 نسبه مئويه. جميع الاستثمارات في الصندوق مؤمنة. يمكن للمستثمر اختيار فترة استرداد الاستثمار بشكل مستقل من عند ستة أشهرقبل اثنينسنوات... يتم استثمار أموال المستثمرين من قبل محترفين في العقارات عالية السيولة ، ولا يحتاج المستثمر إلا إلى جني الأرباح. هذا الخيار هو أرباح سلبية مع ربح مضمون وحد أدنى من المخاطر... تقدم الشركة دعم المعلومات ، فضلا عن الاستشارات المجانية للمستثمرين.
سمينيكس- تستثمر الشركة في الشقق الجاهزة والأشياء في مرحلة البناء. تقوم الشركة ببناء المنازل بنفسها كخدمة إضافية يحصل عليها المستثمرون ترميم الشقق... بالإضافة إلى ذلك ، تهتم الشركة بإيجاد المستأجرين. تقوم الشركة ببناء الأكواخ والمباني السكنية والمرافق التجارية. يسمي الخبراء الميزة التي لا جدال فيها للمؤسسة المقدمة بالتركيز على تحقيق جودة عالية للعقار قيد الإنشاء ، فضلاً عن سلامتهم أثناء التشغيل.
وبالتالي ، هناك عدة طرق لكسب المال من العقارات قيد الإنشاء. إنها تختلف ليس فقط في مستوى الربحية ، ولكن أيضًا في الجهود المطلوبة من المستثمر.
أي استثمار ينطوي على مخاطر فقدان استثمارك. لتقليل احتمالية الخسائر ، يجب على المرء مبكراادرس المخططات التي يستخدمها المحتالون في صناعة العقارات ، وما الذي تخشاه عند الاستثمار في البناء.
الطريقة الأولى لخداع المستثمرين السذج بسيطة للغاية. تبيع شركات الطيران الليلي للمستثمرين الساذجين خرافة ، وليس في الواقع كائنات قيد الإنشاء. يتم تنفيذ جميع الأعمال في مواقع البناء فقط من أجل التحويل.
في كثير من الأحيان ، يتم تنظيم وإدارة مثل هذه المشاريع بمساعدة الهياكل القانونية المختلفة. نتيجة لذلك ، تبدو الصفقات من الخارج قانوني تمامًا... ومع ذلك ، بمجرد أن يجمع المحتالون مبلغًا كافيًا من المال ، فإنهم يختفون جنبًا إلى جنب مع مساهمات المستثمرين.
الطريقة الأولى للتعرف على فقاعة الصابون- التقليل إلى حد كبير من قيمة الأشياء العقارية. يجب على المستثمر مقارنة الأسعار مع المتوسط في المنطقة قيد الدراسة. يجب أن تكون التكلفة المنخفضة للغاية مقلقة.
من المهم أيضًا التأكد من أن المعلومات المتعلقة بالمطور موجودة في السجل الرسمي. يشمل جميع شركات المقاولات النشطة. لذلك ، إذا لم تكن الشركة المعنية مدرجة في هذه القائمة ، فهي ليست كيانًا قانونيًا حقيقيًا.
هناك العديد من الأسباب التي قد تؤدي إلى إفلاس شركة إنشاءات:
بطبيعة الحال ، لا يؤثر نقص المال على شركة البناء نفسها فحسب ، بل يؤثر أيضًا على المستثمرين. لكي لا تواجه مثل هذه المشكلة ، عند اختيار مطور ، يجب التركيز على شركة كبيرة، والتي قامت بالفعل بتكليف عدد كبير من المرافق المشيدة.
مصدر إزعاج آخر للاستثمار في العقارات قيد الإنشاء فوات المواعيد النهائية للبناء ... هذه المخاطر غير سارة بشكل خاص لأولئك الذين يشترون العقارات بمساعدة صناديق الائتمان. لا يهتم المُقرض بموعد تكليف العقار ؛ من المهم بالنسبة له سداد جميع الديون في الوقت المحدد وبفائدة مناسبة.
توصل الخبراء إلى استنتاج مفاده أن كل يوم من عدم الالتزام بالموعد النهائي يأكله 0,01 ٪ من دخل المستثمرين. من حيث النسبة المئوية ، هذا ليس كثيرًا. ومع ذلك ، من حيث الروبل اتضح مبلغ محترم، خاصة عند تأخر التكليف لعدة أشهر أو حتى سنوات.
يمكن أن تؤدي هذه الظروف أيضًا إلى خسارة جزء من أموال المستثمر. مثال على القوة القاهرة بداية أزمة اقتصادية طويلة... نتيجة لذلك ، يمكن أن يتجاوز العرض في سوق العقارات الطلب بشكل كبير. هذا الظرف يؤدي إلى انخفاض كبير في قيمة الممتلكات- غالبا بنسبة 10-20٪... حتى عندما يسوء الوضع ، سيفقد المستثمرون بالفعل بعض دخلهم المحتمل.
أيضا يمكن أن يكون مثال على القوة القاهرة الكوارث الطبيعية (حرائق الغابات ، الفيضانات ، الزلازل) ، الحروب ، الكوارث الصناعية.الطريقة الوحيدة لحماية نفسك من مثل هذه المخاطر هي تأمين العقارات قيد الإنشاء.
وبالتالي ، مثل أي نوع من الاستثمار ، فإن الاستثمارات في العقارات قيد الإنشاء مصحوبة بمخاطر مختلفة. يمكن التقليل من بعضها عن طريق إجراء تحليل شامل في عملية اختيار عنصر للشراء. في حالات أخرى ، يساعد التأمين على تجنب العواقب غير السارة.
من خلال الاستثمار في عقارات قيد الإنشاء أو جاهزة ، يسعى أي مستثمر تحقيق أقصى قدرالربح النهائي. يمكن القيام بذلك باستخدام الطرق أدناه.
إعادة تطوير عقار سكني- الخيار الأبسط ، الذي يتيح لك جعل السكن أكثر فاعلية دون تغيير مساحته الإجمالية. إذا قمت بتنفيذ إجراءات إعادة التطوير بشكل صحيح ، فيمكنك زيادة تكلفة شقة أو منزل بنسبة 15-30٪.
في الوقت نفسه ، يجب ألا تقوم بإعادة تطوير غير منسقة.. يجب تسجيل جميع التغييرات المخطط لها لدى السلطات التي تتعامل مع هذه القضايا. اليوم هو قسم الهندسة المعمارية في BTI، وكذلك إدارة المنطقة.
من المهم معرفة أن التشريع يحظر بعض أنواع التغييرات على التخطيط ، على سبيل المثالوهدم الجدران الحاملة وكذلك توسيع المطبخ على حساب مساحة المعيشة وزيادة حجمه بأكثر من الربع.
يتوفر هذا الخيار لزيادة التكلفة للمنازل والبيوت الخاصة... هناك يمكنك بناء طوابق إضافية ، وتحويل السندرات إلى علية ، وبناء شرفة أو شرفة أرضية ، وإجراء تغييرات معمارية أخرى.
إذا قمت بإصلاح الجودة ، سيرتفع سعر الشقة بحوالي بنسبة 15-25٪... سيكون الربح أعلى إذا قمت بالإصلاح بنفسك ، واستثمر فقط في شراء المواد.
من المهم أن تشتري مواد ذات جودة عالية... يمكن للمشترين التمييز بسهولة بين المواد الاستهلاكية الجيدة والمواد الصينية الرخيصة.
بعد دراسة الطلب على العقارات في منطقة معينة ، يمكنك تحويل الممتلكات غير السكنية إلى عقار سكني والعكس صحيح. يعد تحقيق الربح من تحويل المساحات السكنية إلى مساحات تجارية أمرًا مهمًا للمدن الكبيرة ، خاصة بالنسبة للمناطق التجارية والشوارع التي يمكن المشي فيها.
وبالتالي ، من المهم ليس فقط الاستثمار في العقارات ، ولكن أيضًا لاحقًا محاولة جني أقصى ربح منها. وكيفية القيام بذلك ، وصفناها أعلاه.
طرق استثمار الأموال في العقارات برأس مال صغير
يعتقد الكثير من الناس أن عدم كفاية المال هو عقبة أمام الاستثمار في العقارات ، لكن هذا ليس هو الحال. يمكن لرجال الأعمال الأذكياء الحصول على الحد الأدنى من الأموال ، فضلاً عن جذب أموال إضافية. هناك عدة طرق للقيام بذلك.
الطريقة الأكثر شيوعًا لزيادة رأس المال الاستثماري الخاص بك هي معالجة القرض لشراء العقارات. اليوم تقدم العديد من البنوك مثل هذه القروض.
بالمناسبة ، تحدثنا عن ذلك في إحدى المقالات السابقة لمجلتنا.
يجب على المستثمر أن يأخذ في الاعتبار حقيقة أن أي اقتراض يرتبط بدفع نسبه مئويه... لذلك ، من المهم مراعاة التكاليف الإضافية أثناء التحليل. يجب أن يغطي الدخل المخطط الفائدة على القرض وأن يوفر ربحًا.
للحصول على قرض ، يجب عليك التقدم إلى مؤسسات الائتمان الكبيرة مع إيجابي سمعة.
ليس من الضروري الحصول على قرض بفائدة. يقدم العديد من الأقارب الأثرياء قروضًا لأحبائهم دون أي رسوم إضافية.
مثالي للمستثمرين الذين ليس لديهم رأس مال كافٍ - توحد ... بالنسبة لأولئك الذين فكروا بعناية في المشروع وسيقنعون الآخرين بفعاليته ، لن يكون العثور على شركاء مشكلة.
أي مستثمر يفهم ذلك التخطيط الاستثماري المختصهو عنصر مهم لنجاحهم. قد يُنصح أولئك الذين ليس لديهم معرفة كافية بالاستثمار بطلب المساعدة من المستثمرين الأكثر خبرة.
نوادي الاستثمار المختلفة هي مثال على دعم الجودة للوافدين الجدد. تجمع مثل هذه المشاريع بين المستثمرين الذين ينقلون خبراتهم إلى المبتدئين. تقوم النوادي بأنشطة مختلفة- دورات وندوات تفصيلية عن الاستثمار الخاص. كما يتم إيلاء اهتمام كبير للاستثمارات في العقارات.
في موضوع الاستثمار العقاري ، تتم دراسة الموضوعات التالية:
وبالتالي ، فإن رأس المال غير الكافي لا يشكل عائقاً أمام الاستثمار. أي شخص هادف سيجد طرقًا للتنفيذ استثمار مربح.
مساعدة من المتخصصين لا يوجد مجاني... ومع ذلك ، فهو يساعد كثيرزيادة مستوى العائد على الاستثمار.
لأولئك المستثمرين الذين يرغبون في تقليل المخاطر، ولكن في نفس الوقت توفر ارتفاعًا كافيًا ربحيستحسن التعاون مع خبراء في مجال الاستثمار العقاري.
في روسيا ، هناك ثلاث شركات تعمل في هذا الاتجاه:
استثمار E3عروض للاستثمار لفترة طويلة في أنواع مختلفة من العقارات. هذا يضمن مستوى عال من الدخل. هذا هو الحد الأدنى لدخول سوق العقارات. يمكن للمستثمرين إيداع مبلغ 100 ألف روبل أو أكثر.
يمكن للراغبين في الاستثمار في هذه الشركة معرفة مستوى الربح المتوقع على الفور. للقيام بذلك ، ما عليك سوى استخدام الآلة الحاسبة على موقعها على الويب.
تتميز المساهمات في شركة استثمارية بدرجة عالية من الموثوقية. جميع أنواع الأصول لديها ثلاثة أنواع من التأمين.
أكتيفويوفر الوصول إلى المناطق الأكثر سيولة. يتم ضمان أمن الاستثمار من خلال الملكية الجماعية المستقلة. عند استثمار أموال من مليوني روبل ، تضمن الشركة ربحًا بمبلغ 11,6 %.
يقوم المستثمر بشراء العقارات ونقلها إلى إدارة المهنيين. تقدم الشركة لعملائها تقارير كاملة كل شهر ، كما تضمن سلامة الأموال المستثمرة.
جوردون روكهي وكالة عقارية ذات حضور دولي. يمكن للمستثمرين ، باستخدام خدمات الشركة ، الاستثمار في الفنادق والعقارات التجارية والسكنية الموجودة في الخارج.
يتم أيضًا توفير الخدمات التالية:
وبالتالي ، للاستثمار في العقارات ، ليس من الضروري أن يكون لديك الكثير من رأس المال والمعرفة الكبيرة. يكفي اللجوء إلى المتخصصين للحصول على المساعدة.
موضوع الاستثمار العقاري متعدد الأوجه ويصعب فهمه. لذلك ، لدى العديد من المستثمرين أسئلة مختلفة حول هذا الموضوع. خاصة أنها تتعلق مبتدئين ... دعنا نحاول الإجابة على الأسئلة الأكثر شيوعًا.
في كثير من الأحيان ، يتساءل الأشخاص الذين ليس لديهم خبرة في الاستثمار ، والذين لديهم مبلغ مذهل من المال ، ماذا يفعلون به - شراء شقة وتأجيرها أو وضعها في أحد البنوك للإيداع؟
افترض أن المستثمر متاح 3 000 000 روبل. ضع في اعتبارك كلا خياري الاستثمار.
عند مقارنة الخيارين ، لا ينبغي لأحد أن يغيب عن بالنا حقيقة أنه في حالة الإيجار ، تنشأ تكاليف إضافية - لفواتير المياه والكهرباء والضرائب والإصلاحاتآخر. بالإضافة إلى ذلك ، سيتعين عليك قضاء قدر كبير من الوقت في البحث عن عقار مناسب ، والاستقرار في المستأجرين.
يبدو أن الودائع أكثر ربحية من شراء شقة ثم تأجيرها. لكن هذا ليس صحيحًا تمامًا ، عند تحليل المثال ، لم نأخذ في الاعتبار وجود التضخم. انخفاض قيمة الأموال يأكل المدخرات تدريجيا.
في الوقت نفسه ، يجدر النظر في قاعدة استثمار مهمة - لا يمكنك الوثوق بالبيانات الرسمية الخاصة بمعدل التضخم. في الواقع ، المال ينخفض بشكل أسرع.. اتضح أنه في أفضل الأحوال ، ستغطي الفائدة على الوديعة التضخم ، ولكن من غير المرجح أن يكون من الممكن جني الأموال من هذه الاستثمارات.
في الوقت نفسه ، نادرا ما تنخفض أسعار العقارات. على المدى الطويل ، تزداد قيمتها. كما أن الإيجار يزداد باستمرار تكلفة.
وبالتالي ، يتضح أنه عند التفكير في الفترة قصيرة الأجل على الودائع ، يمكنك كسب المزيد. ومع ذلك ، بالنظر إلى أن الشقق أصبحت أكثر تكلفة ، يمكن ملاحظة ذلك تساعد العقارات على مقاومة التضخم بشكل أكثر فعالية.
يقوم بعض المستثمرين بتحليل سوق العقارات بشكل هادف من أجل فهم العقارات الأكثر ربحية للتأجير - سكنيأو تجاري... بشكل عام ، من المستحيل الإجابة على هذا السؤال بشكل لا لبس فيه ، حيث توجد مخاطر تجارية ومالية في السوق.
للمستثمرين الكبار ، عادة ما يفضل العقارات التجارية ... يعتقد الخبراء أن مثل هذه الاستثمارات تؤتي ثمارها بشكل أسرع. ومع ذلك ، نظرًا لخصائصها ، فهي أكثر صعوبة بالنسبة للمبتدئين.
بخصوص العقارات السكنية ، من المفيد تأجيرها لمن حصل عليها دون تكاليف مالية ، على سبيل المثال ، عن طريق الميراث أو كهدية. عند شراء مثل هذا العقار ، فإنه سيؤتي ثماره لفترة طويلة جدًا.
الأمر يستحق الفهم أن الاستثمار في العقارات التجارية محفوف بالمخاطر. ويرجع ذلك إلى حقيقة أنهم أكثر تأثراً بالوضع في اقتصاد البلاد ، على سبيل المثال ، بداية فترة الأزمة.
تخضع الاستثمارات في العقارات التجارية لأنواع أخرى من المخاطر التي يصعب حسابها. نتيجة لذلك ، يمكن ارتكاب أخطاء في عملية حساب رأس المال المطلوب ، والتي ستؤدي في النهاية إلى زيادة احتمالية شراء عنصر سيولة منخفضة. مثل هذه الاستثمارات لا يمكن فقط تحقيق الربح ولكن يستلزم أيضا خسائر كبيرة .
ومع ذلك ، عند الحديث عن العلاقات المالية ، يمكن ملاحظة أنه في حالة العقارات التجارية ، فإنها أكثر استقرارًامن أصحاب المباني السكنية مع المستأجرين. عند عقد إيجار عقار تجاري ، يهتم المستأجر بإبقائه في حالة جيدة. هذا يرجع إلى حقيقة أن بالضبط تشكل حالة المناطق التي يتم فيها النشاط رأي العملاء حول الشركة... نادرًا ما يحاول المستأجرون إبقائهم في أفضل حالة ممكنة.
تقف مسألة الدخل المكتسب من تأجير أنواع مختلفة من العقارات منفصلة. يعلم الجميع أنه عند مقارنة المباني في منطقة مماثلة ، تحقق العقارات التجارية دخلاً أعلى بكثير من العقارات السكنية.
ملحوظة! عند شراء عقار ، يجب على المستثمر تحليل ، ما هو الدخل المحتمل الذي سيحققه ... هذا ينطبق بشكل خاص على تلك الأشياء التي تم تأجيرها بالفعل. من الممكن تمامًا توقع ربحية العقار في وقت الاستحواذ عليه.
يجب أن تقارن أيضا جهود مطلوب لإدارة خصائص متعددة. الأشياء بطبيعة الحال العقارات السكنية(حتى إذا كان هناك العديد منهم ويقعون في أجزاء مختلفة من المدينة) فإن إدارتها أسهل بكثير من ، على سبيل المثال المنطقة التجاريةمقسمة إلى أجزاء ومؤجرة لعدة رجال أعمال. من الأهمية بمكان أن يتم تأجير العقارات التجارية لفترة أطول بكثير من تأجير العقارات السكنية.
قد يجادل بعض المستثمرين بأنه يمكن اليوم نقل إدارة العقارات إلى مؤسسات متخصصة. لكن هذا يتطلب مرة أخرى استثمارات نقدية إضافية.
وبالتالي ، فإن تأجير العقارات التجارية يعتبر أكثر ربحية. ومع ذلك ، فإن هذا يتطلب استثمارًا كبيرًا للمال وجهدًا من المستثمر ، بالإضافة إلى معرفة عالية الجودة بظروف السوق نفسها.
الاستثمارات في العقارات السكنية متاحة لشريحة أوسع من المستثمرين. ستكون هناك حاجة إلى رأس مال نقدي أقل بكثير لهذا الغرض. في الوقت نفسه ، يمكن أن تصبح هذه العقارات مصدرًا عمليًا دخل ثابت سلبيلفترة طويلة جدًا من الزمن.
ولكن مع ذلك ، يمكن تقديم نصائح مهمة للمستثمرين الذين لديهم خبرة قليلة على الأقل في الاستثمار في العقارات. قبل اتخاذ قرار لصالح أي كائن عقاري ، يجدر إجراء تحليل شامل لجميع الخيارات الممكنة ، مع الانتباه إلى كل من العقارات السكنية والتجارية.
من غير المرجح أن يشك أي شخص في حقيقة أن العقارات خيار مربح لاستثمار الأموال. ومع ذلك ، هناك طرق لزيادة أرباحك بشكل كبير. للقيام بذلك ، يمكنك استخدام النصائح حول كيفية شراء العقارات بأرخص سعر ممكن. مع مزيج جيد من الظروف ، يمكنك التوفير 30 ٪ من التكلفة.
لنفكر في الخيارات الممكنة:
1) ناقشنا بالتفصيل شراء عقارات قيد الإنشاء ... هذه الاستثمارات مربحة ولها عائد جيد على الاستثمار. ومع ذلك ، فإن مستوى المخاطرة في هذه الحالة أعلى من ذلك بكثير.
لسوء الحظ ، من الممكن ألا يتم الانتهاء من بناء المنزل من قبل المطور في اليوم المحدد. علاوة على ذلك ، هناك حالات لم يتم فيها تشغيل المنازل لسنوات عديدة. في مثل هذه الحالات ، غالبًا ما يكون من غير الواضح ما إذا كان سيتم الانتهاء من أعمال البناء على الإطلاق.
يوجد في معظم المدن الكبرى عدة جمعيات للمستثمرين العقاريين المحتالين. هؤلاء الناس ، لأسباب مختلفة - للاحتياجات الشخصية أو لغرض الاستثمار - اشتروا شققًا في منازل تحت الإنشاء ، ولكن في النهاية بقيت في حوض مكسور ... يمكن أن تكون مقاضاة شركة إنشاءات أمرًا صعبًا ، خاصة إذا أعلنت نفسها مفلسة.
2) خيار آخر يسمح لك بتقليل مبلغ الاستثمار - شراء الأشياء العقارية دون تجديد ... يستثمر المستثمر في أعمال التشطيب ، وبعد ذلك يرتفع سعر العقار على الفور. مع مزيج ناجح من الظروف والإصلاحات عالية الجودة باستخدام مواد عالية الجودة ، يمكنك القيام بذلك بسرعة 15 ٪ وصل.
3) يستخدم المستثمرون ذوو الخبرة في سوق العقارات طرقًا أكثر إثارة للاهتمام لتوفير المال عند شراء كائن استثماري. على سبيل المثال ، العديد منهم استملاك العقارات المصادرة لأسباب مختلفة ، المعروضة للبيع بالمزاد .
في حالة الاعتراف بالشركات ، يهتم دائنوها بإعادة الأموال المستحقة لهم في أسرع وقت ممكن. لذلك ، غالبًا ما يتم طرح ممتلكات المفلسين في مزاد علني للغاية أسعار مخفضة بشكل كبير... حول التداول وكتبنا مقالًا منفصلاً.
4) فيما يتعلق بظهور عدد كبير من حالات عدم سداد الرهن العقاري وأنواع أخرى من قروض الضمان ، غالبًا ما تقاضي مؤسسات الائتمان عملائها بسبب الممتلكات التي كانت بمثابة ضمان لاسترداد الأموال بموجب العقد. يتم بيع هذه العقارات أيضا من قبل أسعار مخفضةحيث تهتم البنوك بسرعة إعادة أموالها.
أين تبحث عن مثل هذه العروض:
على الإنترنت ، يمكنك العثور على مواقع متخصصة تقوم بجمع معلومات عن بيع العقارات ، والمصادرة من المدينين ، وكذلك المقاضاة كضمان. في كثير من الأحيان ، يجد المستثمرون هنا خيارات مثيرة جدًا للاستثمار.
بالإضافة إلى ذلك ، ترد المعلومات المتعلقة ببيع العقارات المرهونة والمصادرة للكيانات القانونية في السجل ذي الصلة لإفلاسها.
تتطلب أي أسئلة تتعلق بمجال التمويل معرفة معينة من الأشخاص الذين يتعاملون معها. لذلك ، من المهم دراسة الأدبيات المتخصصة حول موضوع مثير للاهتمام. الاستثمارات في العقارات ليست استثناء.
يعتقد العديد من المستثمرين المحترفين أن روبرت كيوساكي هو أفضل كتاب عن الاستثمار العقاري. يطلق عليه تافه جدا - "الاستثمارات والعقارات".
يوجد أيضًا في هذا العمل عدد كبير من النصائح التي لا تفقد ملاءمتها ، وقصص أخرى يشاركها المحترفون مع القارئ.
هذا هو الكتاب المثالي للمبتدئينفي مجال الاستثمار العقاري. يخبر في شكل يسهل الوصول إليه ومربح وصحيح.
يحتوي العمل على تعليمات مفصلة ومنظمة بشكل جيد حول الإجراءات التي يجب على المبتدئ اتخاذها.
يمكن لأي شخص ، حتى بدون تعليم مالي ، استخراج الكثير من المعلومات المفيدة من الكتاب عن طريق قراءته بسهولة.
هذا الكتاب مثالي لأي شخص على دراية بالاستثمار. سيساعدك على معرفة المزيد حول كيفية العمل مع كائنات الاستثمار.
سيتعلم القارئ كيفية اختيار الخاصية الأكثر ربحية ، وأفضل طريقة للعمل مع كمية هائلة من المعلومات والمستندات الضرورية.
يتم إعطاء أهمية كبيرة في المنتج لكيفية تعظيم الربح الناتج.
بدلاً من ذلك ، يحتوي العمل على معلومات مفيدة حول كيفية الاستثمار في العقارات دون المخاطرة بخسارة الأموال الشخصية.
بالإضافة إلى ذلك ، فإنه يصف كيفية الحصول على ربح جيد من هذه الاستثمارات.
يخبرك الكتاب ما هي الطرق بالإضافة إلى إعادة البيع لكسب المال من الاستثمارات العقارية.
بعد القراءة ، يبدأ المستثمر في إدراك أن هناك العديد من الطرق لكسب المال من خلال القيام بهذه الأنشطة.
وبالتالي ، فإن الاستثمار في العقارات هو وسيلة واعدة للدخل السلبي. لا يهم مقدار الأموال التي يمتلكها المستثمر. في عالم الاستثمار الحديث ، يمكنك حتى البدء في تحقيق الأرباح باستثمار صغير.
ومع ذلك ، من المهم الانخراط باستمرار في التعليم الذاتي ، ومحاولة تعلم أكبر قدر ممكن من المعلومات المفيدة.
هذا كل شيء لهذا اليوم. استثمار عقاري ناجح ومربح!
إذا كان لديك أي أسئلة أو تعليقات حول موضوع المنشور ، فاتركها في التعليقات أدناه.!
مقدمة
تلعب عمليات الاستثمار دورًا رئيسيًا في اقتصاد السوق. تظهر ممارسة التنمية العالمية أن كفاءة الأنشطة الاستثمارية التي تتم على أساس مبادئ التمويل الذاتي والاسترداد والربحية هي أحد أهم عوامل النمو الاقتصادي. إن تشكيل نظام اقتصادي في روسيا يعتمد على مجموعة متنوعة من أشكال الملكية وهيمنة آليات السوق للتنظيم الذاتي للعمليات الاقتصادية يخلق ظروفًا لتوسيع كبير في النشاط الاستثماري ، والذي يرتبط حتماً بمشاركة العقارات في معدل دوران السوق - الأساس الأساسي للعلاقات القانونية والاقتصادية لجميع المشاركين في نظام اقتصاد السوق. في اقتصاد السوق ، تصبح العقارات سلعة عالية الجودة تربط الموارد المالية الضخمة للمشاركين في السوق. في هذا الصدد ، فإن تطوير نظام الاستثمار العقاري له أهمية خاصة. حددت أهمية هذه الأسئلة اختيار موضوع عملي.
الهدف من عمل الدورة هو دراسة طبيعة ومحتوى عملية الاستثمار في العقارات.
لتحقيق هذا الهدف ، من الضروري حل المهام التالية:
لدراسة الجوهر والمفاهيم الأساسية للاستثمار في العقارات ؛
تحليل خصائص الاستثمار العقاري.
وصف المشاركين الرئيسيين في التمويل العقاري ؛
استكشاف الأشكال والأدوات الرئيسية للاستثمار العقاري.
الهدف من البحث هو بيئة الاستثمار.
موضوع البحث: العقارات ، الاستثمارات العقارية ، القيمة السوقية للعقار.
كان الأساس المنهجي لكتابة ورقة المصطلح هو الملاحظة والتحليل والمقارنة والمسح الاجتماعي.
تم استخدام مصادر الأدب الخاص المشار إليه في الببليوغرافيا كأساس نظري لهذا العمل.
تكمن الأهمية العملية لبحث المشكلات في إمكانية تطبيق النتائج في أنشطة المنظمات الاستثمارية.
يتم تحديد هيكل العمل بناءً على مجموعة المهام. يتناول الجزء الأول من العمل الجوانب النظرية للأنشطة الاستثمارية. القسم الثاني مخصص لتحديد القيمة السوقية. الاستنتاج يلخص نتائج عمل الدورة ويلخص الاستنتاجات والتوصيات.
1. نظريا جانب الاستثمار العقاري
1.1 جوهر ومفاهيم الاستثمار العقاري
الاستثمار هو أحد القوى المحركة لاقتصاد السوق ، سواء على المستوى الجزئي أو الكلي.
الاستثمار هو استثمار هادف لفترة معينة من رأس المال بجميع أشكاله في مختلف الأشياء (الأدوات) لتحقيق الأهداف الفردية للمستثمرين.
في التشريع الروسي الحالي ، تُعرَّف الاستثمارات بأنها نقدية ، وودائع مصرفية مستهدفة ، أسهم ، أسهم وأوراق مالية أخرى ، تقنيات ، آلات ، معدات ، قروض ، أي ملكية أو حقوق ملكية أخرى ، قيم فكرية مستثمرة في أنشطة ريادة الأعمال وأنشطة أخرى لغرض تحقيق الربح (الدخل) وتحقيق تأثير اجتماعي إيجابي.
أهم علامات الاستثمار هي:
القدرة المحتملة للاستثمارات على توليد الدخل ؛
ترتبط عملية الاستثمار ، كقاعدة عامة ، بتحويل جزء من رأس المال المتراكم إلى أنواع بديلة لكيان اقتصادي نشط (مؤسسة) ؛
في عملية الاستثمار ، يتم استخدام مجموعة متنوعة من الموارد الاستثمارية ، والتي تتميز بالطلب والعرض والسعر ؛
الطبيعة الهادفة للاستثمار الرأسمالي في أي أشياء (أدوات) ملموسة وغير ملموسة ؛
وجود مصطلح استثمار (مصطلح الاستثمار هذا دائمًا فردي) ؛
يتم إجراء الاستثمارات من قبل أشخاص ، يُطلق عليهم اسم المستثمرين ، والذين يسعون لتحقيق أهدافهم الفردية ، ولا يرتبطون دائمًا باستخراج المنافع الاقتصادية المباشرة
وجود مخاطر استثمار رأس المال ، مما يعني أن تحقيق أهداف الاستثمار أمر محتمل.
يتم تمييز الأنواع الرئيسية للاستثمارات العقارية وفق المعايير التالية.
حسب أهداف الاستثمار الرأسمالي:
الاستثمار الحقيقي هو استثمار الأموال (رأس المال) في إنشاء الأصول الحقيقية المرتبطة بتنفيذ الأنشطة التشغيلية للكيانات الاقتصادية ، وحل مشاكلها الاجتماعية والاقتصادية ؛
الاستثمار المالي هو استثمار لرأس المال في أدوات مالية مختلفة.
حسب طبيعة مشاركة المستثمر في عملية الاستثمار:
الاستثمارات المباشرة. تفترض الاستثمارات مسبقًا المشاركة المباشرة والمباشرة للمستثمر في استثمار رأس المال في غرض عقاري محدد (شراء الأصول العقارية ، أو الاستثمار في الأموال المصرح بها) ؛
الاستثمار غير المباشر (غير المباشر). يتم استثمار رأس مال المستثمر في الأغراض الاستثمارية من خلال وسطاء ماليين (مستثمرين مؤسسيين) من خلال الاستحواذ على أدوات مالية مختلفة.
فيما يتعلق بكائن المرفق:
الاستثمارات الداخلية - استثمار رأس المال في أصول المستثمر نفسه ؛
الاستثمارات الخارجية - استثمار رأس المال في الأصول الحقيقية لكيانات اقتصادية أخرى أو أدوات مصدرين آخرين.
حسب فترة التنفيذ:
الاستثمارات طويلة الأجل - استثمار رأس المال لمدة ثلاث سنوات أو أكثر ؛
استثمارات متوسطة الأجل - استثمار رأسمالي لمدة سنة إلى ثلاث سنوات ؛
استثمارات قصيرة الأجل - استثمار رأسمالي لمدة تصل إلى عام واحد.
حسب درجة الموثوقية:
استثمارات محفوفة بالمخاطر. الاستثمار في البحث والتطوير هو الأكثر خطورة ؛
استثمار موثوق نسبيًا. الأقل خطورة هي الاستثمارات في مناطق ذات سوق مبيعات محدد إلى حد ما.
حسب خصائص المستثمرين:
الاستثمارات الخاصة - الاستثمارات الرأسمالية للأفراد والكيانات القانونية لأشكال الملكية غير الحكومية ؛
استثمارات الولايات والبلديات - استثمارات من موازنات مختلفة المستويات وأموال الدولة من خارج الميزانية.
حسب طبيعة استخدام رأس المال في عملية الاستثمار:
الاستثمارات الأولية - استثمارات رأس المال على حساب أموال المستثمرين الخاصة والأموال المقترضة ؛
إعادة الاستثمار - الاستخدام الثانوي لرأس المال لأغراض الاستثمار من خلال إطلاقه كنتيجة لتنفيذ استثمارات سابقة ؛
سحب الاستثمار - تحرير رأس المال المستثمر سابقًا من معدل دوران الاستثمار دون مزيد من الاستخدام لأغراض الاستثمار.
2 مميزات طبيعة الاستثمار العقاري
الدعامة الأساسية للاقتصاد الوطني ، والعقار هو أهم جزء من الثروة الوطنية. تعمل العقارات ككائن للملكية والمعاملات.
وفقًا للقانون المدني للاتحاد الروسي ، تشتمل العقارات على أشياء يتعذر تحريكها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك المباني والهياكل (المادة 130).
بشكل عام ، يمكن تمثيل مفهوم العقارات في شكل خمس كتل مترابطة:
قطعة أرض
الأشياء الموجودة فوق سطح الموقع ، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل ، والتشييد قيد التنفيذ ؛
الممتلكات تحت سطح الموقع ، بما في ذلك المعادن ؛
الفضاء الجوي
مجمع الحقوق على الأشياء العقارية. (انظر: Murzin A.D. Real Estate: الاقتصاد ، التقييم والتنمية: كتاب مدرسي. - Rostov n / A: Phoenix، 2013، p.13).
العقارات ككائن استثماري ، مقارنة ببدائل سوق الأوراق المالية ، لها الخصائص المميزة التالية:
عدم القابلية للتجزئة: الاستثمار المباشر في العقارات في معظم الحالات غير قابل للتجزئة وله قيمة عالية. هذا الظرف يجعل من الصعب الاستثمار دون جذب رأس المال المقترض والوصول إلى السوق للمستثمرين من القطاع الخاص ؛
عدم مرونة العرض: مخزون الممتلكات المادية على المدى القصير غير مرن ، أي غير مستجيب. هذا يمنع سوق الاستثمار من الاستجابة بشكل مناسب للتغيرات في الطلب ؛
سيولة منخفضة: بيع وشراء شيء ما يستغرق الكثير من الوقت والمال ؛
الموثوقية والكفاءة العالية للاستثمارات التي يوفرها كائن الاستثمار نفسه ؛
مشاكل الإدارة الخاصة: الاستثمارات العقارية ، مع المشاكل الاقتصادية والقانونية الكامنة ، تتطلب دائمًا إدارة مناسبة. فقط الإدارة الجيدة ، التي تستغرق وقتًا أو عملًا أو مالًا ، هي التي يمكن أن توفر للمستثمر مستوى كافٍ من الدخل ؛ إذا كان المستثمر يتحمل أيضًا مشاكل الإصلاح غير المألوفة للمشاركين في سوق الأوراق المالية ، يصبح من الواضح الحاجة إلى مراعاة مخاطر إدارة الاستثمارات في العقارات ؛
تشمل المخاطر الخاصة المتأصلة في العقارات ككائن استثماري بشكل عام ما يلي: مخاطر الالتزامات تجاه طرف ثالث الناتجة عن عيوب في العقارات المادية ؛ المخاطر المالية المرتبطة بشروط مراجعة الإيجار ؛ المخاطر الاقتصادية للتآكل الوظيفي ؛
إلى الأبد: يمتلك المستثمر صاحب الملكية الكاملة جزءًا مما هو دائمًا وسيظل - أرض خالية من التآكل ومبنى له عمر خدمة طويل ، أي ما سيكون دائمًا ضروريًا لاحتياجات الاقتصاد ؛
الطبيعة الاستدلالية الإلزامية للحقوق في العقارات من خلال تسجيل الدولة للمعاملات ؛
المرونة في شروط التمويل: يمكن أن يكون للعقارات المدرة للدخل عدة "طبقات" من التمويل من أموالها الخاصة والمقترضة.
3 الفاعلين الرئيسيين في تمويل الاستثمار العقاري
موضوعات النشاط الاستثماري هم المستثمرون. يمكن تمييز المجموعات الرئيسية للمستثمرين وفقًا لمعايير التصنيف التالية.
بالشكل التنظيمي:
الكيانات القانونية؛
فرادى؛
جمعيات الكيانات القانونية (المقتنيات ، الاهتمامات ، المجموعات الصناعية والمالية ، إلخ) ؛
جمعيات الكيانات القانونية والأفراد على أساس اتفاق على الأنشطة المشتركة ؛
هيئات الدولة (السلطات الفيدرالية ، الكيانات المكونة للاتحاد الروسي ، الحكومة المحلية).
في اتجاه النشاط الرئيسي:
المستثمرون الأفراد (الكيانات القانونية أو الأفراد ، وجمعيات الكيانات القانونية والأفراد ، والهيئات الحكومية الحكومية والمحلية التي تقوم بالاستثمارات) ؛
المستثمرين المؤسسيين (الوسطاء الماليون الذين يجمعون أموال المستثمرين الأفراد ويقومون بأنشطة الاستثمار نيابة عنهم).
شكل ملكية رأس المال المستثمر:
المستثمرون من القطاع الخاص (الكيانات القانونية القائمة على أشكال الملكية غير الحكومية ، والأفراد) ؛
مستثمرو الدولة (الهيئات الحكومية ، مؤسسات الدولة) ؛
المستثمرون البلديون (السلطات البلدية ، المؤسسات البلدية).
حسب عقلية السلوك الاستثماري:
المستثمرون المحافظون (الذين يهتمون أولاً وقبل كل شيء بضمان سلامة الاستثمارات وحماية أموالهم من التضخم ، وتجنب الاستثمارات متوسطة وعالية المخاطر) ؛
المستثمرون الذين يتسمون بالعدوانية المعتدلة (اختيار كائنات استثمارية تضمن في المجمل نمو رأس مالهم ؛ يتم تأمين الاستثمارات عالية المخاطر من خلال استثمارات ضعيفة الربحية ومنخفضة المخاطر) ؛
المستثمرون الجريئون (الذين يسعون جاهدين للنمو السريع للأموال المستثمرة: كقاعدة عامة ، يختارون الأشياء الاستثمارية بناءً على معيار زيادة الدخل).
حسب أهداف الاستثمار:
المستثمرون الاستراتيجيون (كقاعدة عامة ، يستثمرون من أجل ضمان المشاركة الحقيقية في الإدارة الاستراتيجية لأنشطة الكائن الذي تُستثمر فيه الأموال) ؛
مستثمرو المحافظ (كقاعدة عامة ، يستثمرون أموالهم في مجموعة متنوعة من الأشياء بدرجات متفاوتة من المخاطر والربحية من أجل الحصول على المستوى المطلوب من الدخل على الأموال المستثمرة).
بالانتماء للمقيمين:
المستثمرون المحليون (جميع الأشخاص مقيمون) ؛
المستثمرون الأجانب (الحكومة الأجنبية والمنظمات المالية الدولية والكيانات القانونية الأجنبية والأفراد).
حققت Bashkortostan أهم النجاحات في مجال الاستثمارات: اليوم الجمهورية هي من بين أفضل عشر مناطق جاذبة للاستثمار في روسيا. اليوم ، هناك حوالي مائة مشروع استثماري قيد التنفيذ في الجمهورية. وفقًا لـ Bashkortostanstat ، في الفترة من يناير إلى أكتوبر 2013 ، استخدمت الشركات في جمهورية بيلاروسيا ، بما في ذلك الشركات الصغيرة ، حوالي 170 مليار روبل من الاستثمارات في الأصول الثابتة ، والتي تزيد بنسبة 7.2 في المائة عن نفس المؤشر لعام 2012.
وفقًا لهذا المؤشر ، تحتل باشكورتوستان المرتبة الثانية في مقاطعة الفولغا الفيدرالية.
حسب أنواع الأنشطة الاقتصادية ، فإن الحصة الرئيسية في هيكل الاستثمارات في الأصول الثابتة يشغلها التصنيع والتعدين والنقل والاتصالات والعمليات في العقارات والإيجار وتقديم الخدمات.
1.4 الأشكال والأدوات الأساسية للاستثمار العقاري
هناك تصنيفات مختلفة لأشكال تمويل الاستثمارات العقارية.
حسب الوضع القانوني للمستثمر (الخاص والعامة) ؛
حسب مصدر التمويل (على حساب الأموال الخاصة أو المقترضة أو مزيجهما) ؛
من خلال وجود وسطاء (استثمارات مباشرة لا توفر وسطاء - شكل نشط للاستثمار ، استثمارات بمشاركة وسطاء - شكل سلبي للاستثمار).
تتم الاستثمارات الحقيقية في شكلين: الاستثمارات الملموسة وغير الملموسة.
ينطوي الاستثمار المادي على الاستثمار في وسائل الإنتاج. وهي مقسمة إلى أربع مجموعات:
الاستثمارات الاستراتيجية - تهدف إلى إنشاء شركات جديدة ، وصناعات جديدة ، والحصول على مجمعات عقارية متكاملة ، وما إلى ذلك ؛
الاستثمارات الأساسية - تهدف إلى توسيع المشاريع القائمة ، وما إلى ذلك ؛
الاستثمارات الحالية - ترتبط بالاستثمارات في استبدال الأصول الثابتة ، والإصلاح ، إلخ.
استثمارات مبتكرة - ترتبط بتحديث العقارات.
الاستثمارات غير الملموسة (المحتملة) المستخدمة للحصول على منافع غير ملموسة. على سبيل المثال ، إجراء عمل بحثي.
في الممارسة العالمية ، يتم استخدام مجموعة واسعة من أدوات الاستثمار العقاري.
استثمار حقيقي. يتم تنفيذها في شكل استثمارات رأسمالية طويلة الأجل في الأصول الثابتة.
القرض العقاري. هذا هو توفير قرض بضمان العقارات. بموجب اتفاقية الرهن العقاري ، يحق لأحد الطرفين - المرتهن ، وهو الدائن بموجب الالتزام المضمون بالرهن العقاري ، تلقي الوفاء بمطالباته النقدية ضد المدين بموجب هذا الالتزام من قيمة العقارات المرهونة للطرف الآخر الطرف - المتعهد. (انظر: القانون الاتحادي المؤرخ 16 يوليو 1998 رقم 102-FZ).
خيار. يعد خيار شراء (بيع) العقارات حقًا ، وليس التزامًا ، لشراء (بيع) عقار محدد بسعر محدد خلال فترة زمنية محددة. الخيار - فرصة تعاقدية لأحد الأطراف لاختيار الطريقة ، ومقدار أداء الالتزام أو رفض تنفيذه في ظل الظروف المتفق عليها. عادةً ما تكون هذه معاملة خاصة بين المشتري والبائع يتم فيها ممارسة الخيارات على مبنى أو مجموعة واحدة.
الأشكال الهجينة لتمويل الاستثمارات العقارية. هذا ، على سبيل المثال ، مزيج من الرهن العقاري وخيار
حق التأجير الوقائي للأرض. يتم إنشاء هذه الحقوق عندما يتم فصل حقوق العقارات إلى ملكية محدودة قائمة على الإيجار للمبنى (على سبيل المثال ، الحق في أن تكون مستأجرًا وإيجارًا من الباطن) وملكية الأرض. لمالك عقد الإيجار الحرية والمسؤولية في استخدام العقار كما لو كان المالك. في نهاية مدة الإيجار ، يأخذ مالك الأرض ملكية المبنى. يقوم مالك المبنى على أساس عقد الإيجار بدفع الإيجار على أساس منتظم. إذا لم يتم دفع أي رسوم ، يمكن لمالك الأرض تولي ملكية العقار بالكامل. لذلك ، فإن تأجير الأرض له الأولوية على تأجير المبنى.
تأجير. هي عبارة عن إيجار طويل الأجل للعقار لفترة يمكن مقارنتها بالعمر الإنتاجي للممتلكات (حوالي 30 عامًا). يمكن أن يكون موضوع التأجير أي أشياء غير قابلة للاستهلاك ، بما في ذلك المؤسسات والمباني والهياكل والمعدات والمركبات والممتلكات الأخرى. لا يمكن أن يكون موضوع التأجير قطع أراضٍ وأشياء طبيعية أخرى ، فضلاً عن الممتلكات المحظور تداولها بحرية والتي وُضعت بشأنها إجراءات خاصة للتداول (انظر: القانون الاتحادي الصادر في 29 أكتوبر 1998 ، رقم 164-FZ " على التأجير ").
2. تحديد القيمة السوقية للعنصر المقيَّم باستخدام مثال كائن عقاري تجاري - مبنى إداري
1 تعريف مهمة التقييم ووصف الصنف
الجدول 1 - مهمة التقييم
مهمة للتقييم موضوع التقييم مبنى إداري حقوق للتقييم حقوق الملكية مالكو Zaripova D.I. الغرض من التقييمتحديد القيمة السوقيةتاريخ التقييم 23.12.2013 - 20.03.2014 تكلفة التمويل العقاري الاستثماري الجدول 2 - وصف موضوع التقييم وصف العقارموقع جمهورية بيلاروسيا ، أوفا سنة البناء 1979 مادة الجدار الحجارة الحالة الفنية للكائن الأساس شقوق في الطابق السفلي من المبنى الجدران والفواصل الشقوق العميقة ، اللحامات المتجمدة الأغطية والطلاء حالة مرضيةالتسطح الانحناء في أماكن المزاريب المعدنيةالأرضيات السطحية في الأماكن ، الشقوق والتشققات رقائق ، خدوش طفيفة 2 تحديد القيمة السوقية بالنهج المقارن النهج المقارن - مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة عنصر التقييم بناءً على مقارنة عنصر التقييم مع الكائنات - نظائر عنصر التقييم التي توجد معلومات عن الأسعار الخاصة بها. إن الكائن التناظري لموضوع التقييم لغرض التقييم هو كائن مشابه لموضوع التقييم من حيث الخصائص الاقتصادية والمادية والتقنية الرئيسية وغيرها من الخصائص التي تحدد قيمتها. يتم استخدام النهج المقارن عندما تكون هناك معلومات موثوقة ومتاحة للتحليل حول أسعار وخصائص العناصر التماثلية. عند تطبيق نهج مقارن للتقييم ، يجب على المثمن: أ) تحديد وحدات المقارنة وإجراء تحليل مقارن لموضوع التقييم ولكل كائن تناظري لجميع عناصر المقارنة ؛ ب) ضبط قيم وحدة المقارنة للأجسام التماثلية لكل عنصر مقارنة ، اعتمادًا على نسبة خصائص موضوع التقييم والعنصر التماثلي لعنصر المقارنة هذا ؛ ج) الموافقة على نتائج تصحيح قيم وحدات المقارنة للكائنات التناظرية المختارة. الجدول 3 - التعديلات للمبيعات المقارنة عنصر المقارنة كائن مُقاس تناظرية 1 تناظرية 2 تناظرية 3 تناظرية 4 تناظرية 512345678CPU 1m2t.r.؟ 2528،25047675،5RSt.r. وقت البيع 27.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01.1427.01000 التعديل٪ 00 .29100310407129597000106700 الموقع يفاج. يفاج. يوفاج. يوفاج. يوفاج. UfaCorrection٪ 00000St.R.29100310407129597000106700 الخصائص الفيزيائية مادة الجدار بناء بناء بناء بناء بناء buildCorrection٪ 00000CT.R. 29100310406986994090104566 توفر com-s ++++++ Correction٪ 00000CCT.R. 29100310406986994090104566 حالة الغرفة Good.Food.Good.Hor.Off.T. Correction٪. +++++ Adjustment٪ 00000 ST.R. 29100310406847291267101429 معلومات إضافية-وقوف السيارات 75RS47188 PC1m2 = 23.5 * 0.3 + 26.5 * 0.3 + 46.1 * 0.1 + 42.2 * 0.1 + 69.6 * 0.2 = 37.75 ألف روبل. مبرر التعديلات ملكية لم يتم تنفيذ التعديل ، لأن لم يتم العثور على قيود على الملكية ، والممتلكات التي يتم تقييمها والنظراء المتطابقين لديهم نفس الملكية. شروط التمويل مع الأخذ في الاعتبار شروط التمويل المماثلة لكائن التقييم والأشياء المماثلة ، لم يتم إجراء أي تعديل لهذا العامل. شروط البيع بناء على تحليل السوق العقاري تبين أن الأسعار المعلنة كقاعدة عامة تختلف عن سعر الصفقة الحقيقي بنسبة 3-5٪ أي دائمًا ما يكون سعر العرض أعلى من قيمة الصفقة. في هذه الحالة ، تم إجراء التعديل بنسبة 3٪. لم يتم تنفيذ التعديل ، لأن تم أخذ تكلفة العناصر التناظرية في التاريخ الذي يتوافق مع تاريخ الكائن الذي تم تقييمه ، أي جميع الأشياء المماثلة قيد التنفيذ في تاريخ التقييم. موقع لم يتم تنفيذ التعديل ، لأن الكائن الذي تم تقييمه والأجسام المماثلة موجودة في نفس مدينة أوفا. الخصائص البدنية مواد الجدار لم يتم إجراء أي تعديل لعنصر المقارنة هذا منذ ذلك الحين تتكون مادة جدران الكائن المقيَّم والأشياء المماثلة من الطوب. المساحة الكلية في هذه المرحلة ، تم إدخال تعديلات على نظائرها 3 و 4 و 5: 2٪ لكل من نظائرها 3 و 5 ، و 3٪ على نظائرها رقم 4 ، منذ ذلك الحين الفرق في مساحة 4 نظائر أكبر. الغرض الوظيفي الكائن الذي تم تقييمه ونظائره لنفس الغرض الوظيفي هو مبنى إداري ، وبالتالي ، لم يتم إجراء أي تعديل لعنصر المقارنة هذا. توافر الاتصالات لم يتم إجراء أي تعديل لعنصر المقارنة هذا ، لأن الاتصالات متاحة في كل من الكائن الذي تم تقييمه وفي نظائرها. حالة الغرفة نظرًا لأن النظائر رقم 3 و 4 و 5 لها حالة أفضل من حالة الكائن الذي تم تقييمه ، فقد تم إدخال تعديلات بمقدار 2٪ على نظير رقم 3 و 3٪ لكل نظائرها رقم 4 و 5. سهولة النقل لم يتم إجراء أي تعديل لعنصر المقارنة هذا منذ ذلك الحين تتم إمكانية الوصول إلى النقل في كل من الكائن الذي تم تقييمه وفي نظائره. معلومة اضافية في هذه الفقرة ، تم تطبيق تعديل يساوي 3٪ على النظائر رقم 1 ، 2 ، 4 ، منذ ذلك الحين هناك موقف للسيارات هناك نقطة توقف بجانب التناظرية 3 ، لذلك تم قبول تعديل بنسبة 1٪ الخلاصة: هكذا كانت القيمة السوقية لمبنى إداري يقع في مدينة أوفا بمساحة 1250 م 2 47.200.000 روبل. 3 تحديد القيمة السوقية باستخدام نهج التكلفة نهج التكلفة هو مجموعة من الأساليب لتقييم قيمة كائن عقاري بناءً على تحديد التكاليف المطلوبة لاستعادة أو استبدال كائن عقاري ، مع مراعاة استهلاكه. يعتمد نهج التكلفة على مبدأ الاستبدال ، والذي بموجبه يُفترض أن المشتري المعقول لن يدفع مقابل العقار أكثر من تكلفة بناء عقار ذي فائدة مماثلة للممتلكات التي يتم تقييمها. وفقًا لنهج التكلفة ، يتم تعريف التكلفة الإجمالية للعقار على أنها مجموع تكلفة قطعة الأرض وقيمة الاستبدال (تكلفة الاستبدال أو إعادة الإنتاج) للممتلكات ناقصًا الاستهلاك المتراكم. يتكون تطبيق نهج قائم على التكلفة للتقييم العقاري من المراحل التالية: تقييم القيمة السوقية لقطعة الأرض. تقييم تكلفة الاستبدال (تكلفة الاستبدال) للمبنى الذي تم تقييمه ، بما في ذلك تقييم مبلغ ربح ريادة الأعمال ؛ حساب أنواع التآكل المحددة ؛ حساب التكلفة النهائية لعنصر التقييم عن طريق تعديل تكلفة الاستبدال للتلف والتلف ، متبوعًا بزيادة القيمة الناتجة عن طريق تكلفة قطعة الأرض. الجدول 4 - حساب PVS للكائن الذي تم تقييمه مصادر المؤشر القيمة العددية حجم المبنى S * H5000 تكلفة البناء جمع UPVS رقم 26 طن 222.9 مجموعة رأس المال انظر. في الجدول. 5 مجموعة (رأس المال 2) 1 النسبة 69-8444.4 النسبة الإقليمية 1.02 معدل التضخم 1.16 ضريبة القيمة المضافة 1.18 نسبة ربح المقاول 1.2 المجموع 8517456 الجدول 5 - مجموعة رأس المال معامل تصحيح مجموعة رأس المال 12345 110،980،920،770،7121،0210،940،780،7331،091،0610،840،78 الجدول 6 - حساب الاستهلاك المادي المتراكم القابل للإزالة العناصر الهيكلية الثقل النوعي ،٪ التآكل المادي ،٪ التآكل المتراكم ،٪ 1234 الأساس 12273.24 الجدران والفواصل 16335.28 تداخل وأغطية 14243.36 السقف 11272.97 الأرضيات 15142.1 الفتحات 17172.89 أعمال التشطيب 850.4 فولت و ET 71.1530.91 المجموع 10021 (1)
الجدول 7 - حساب التآكل المتراكم الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر طويلة العمر العناصر الهيكلية الوزن المحدد ، النسبة المئوية لعمر الخدمة القياسي ، السنوات العمر الافتراضي للخدمة ، السنوات التآكل المتراكم الذي لا يمكن إصلاحه ، النسبة المئوية للأساس 12120353.5 الجدران والفواصل 16120354.67 التداخلات والطلاءات 14120354.08 المجموع 12.25 (2)
الجدول 8 - حساب التآكل الذي لا يمكن إصلاحه للعناصر قصيرة العمر العنصر الهيكلي جزء حقيقة المادة. خدمة الحياة عمر الخدمة درجة المادية. ارتداء أو مسيل للدموع جسدي - بدني البس، ارتداء جسدي - بدني wearRoالطوابق 1277618109875153514178867153825 الفتحات التشطيب 68139751104852025170349127762IST وأجهزة ET596226526306385 (3)
(4)
(5)
(6)
(7)
الجدول 9 - حساب الاستهلاك المادي العام الرقم قيمة المؤشر 1PVS85174562 تكلفة التآكل المادي للعناصر الهيكلية القابلة للإزالة 8517456 * 21.15٪ = 18014423 تكلفة العناصر قصيرة العمر ذات التآكل غير القابل للإصلاح 6896154 تكلفة العناصر طويلة العمر التي لا يمكن إصلاحها 8517456 * 12.25٪ = 104338853534445 (8)
(9)
(10)
(11)
الخلاصة: وهكذا ، كانت القيمة السوقية للمبنى الإداري باستخدام نهج التكلفة ، مع مراعاة التقريب ، 3410000 روبل. 4 تحديد القيمة السوقية باستخدام نهج الدخل نهج الدخل لتقييم قيمة الأشياء العقارية - مجموعة من الأساليب لتقدير قيمة كائن التقييم ، بناءً على تحديد الدخل المتوقع من كائن التقييم. يستخدم نهج الدخل فقط للعقارات المخصصة للربح ، ويستند النهج على: مبدأ التوقع (يتم تحديد قيمة العنصر الذي يولد الدخل من خلال القيمة الحالية للدخل المستقبلي الذي سيحققه هذا الكائن) ؛ مبدأ الاستبدال (تميل قيمة كائن عقاري إلى أن يتم تحديده على مستوى قيمة الاستثمار الفعال المطلوب للحصول على كائن بديل قابل للمقارنة يحقق الربح المطلوب). عند استخدام نهج الدخل ، يتم تقدير القيمة الحالية (الحالية) للدخل المحتمل (المستقبلي) المتوقع من استغلال أو بيع العقارات ، أي من خلال رسملة الدخل. رسملة الدخل هي عملية إعادة حساب تدفق الدخل المستقبلي إلى قيمة نهائية تساوي مجموع قيمها الحالية. تأخذ هذه القيم في الاعتبار: مقدار الدخل المستقبلي ؛ وقت استلام الدخل ؛ مدة توليد الدخل. يتم تحديد القيمة السوقية للعقار باستخدام نهج الدخل على مرحلتين: توقع الدخل المستقبلي ؛ رسملة الأرباح المستقبلية بالقيمة الحالية. الجدول 10 - حساب تكاليف التشغيل رقم حسابات المؤشر القيمة العددية التكاليف الثابتة 1 عقد إيجار الأرض 1 م 2 = 150 روبل 1250 * 150 = 1875002 التأمين على الأشياء 3٪ من PVS8517456 * 3٪ = 2555243 التكاليف الثابتة الأخرى 1٪ من PVS8517456 * 1٪ = 851754 إجمالي التكاليف الثابتة للإدارة (1 + 2 * 3٪ = 594006ZP للمدير 3٪ من LDPE2250000 * 3٪ = 675007 مرافق 1) تدفئة = = 1250 * 25 * 9 = = 281250 2) تزويد المياه = = 11 * 85 * 12 = 11220 3) كهرباء = = 12 * 4.5 * 450 = = 243003167708 تكاليف التنظيف 1٪ من DWH198009 تكاليف الإصلاح الحالية 2٪ من LDPE 4500010 إجمالي التكاليف المتغيرة (5 + 6 + 7 + 8 + 9) 508470 تكاليف الاستبدال 11 تكلفة المقر الرئيسي للمبنى 2595269 * (12٪ * 5 سنوات) = = 259541 = * 0.157 40852112 معدل دخل المستثمر 1٪ من KZhE 408513 إجمالي الاحتياطي (11 + 12) 41260614 إجمالي أو (4 + 10 + 13) 1449275 CHOD = DVD - أو (13) OP = التكلفة الثابتة. + متغيرات التكلفة + مصاريف الاحتياطي (14) DWD = LDPE - Kp (15) LDPE = S * سعر الإيجار * 12 شهرًا. (السادس عشر) احسب LDPE LDPE = 1250 * 150 * 12 = 2250000 روبل. احسب DVD قرص DVD = 2،250،000 * (1 - 0.12) = 1،980،000 روبل. احسب CHOD CHOD = 1980000-1449275 = 530725 روبل. دعونا نحسب القيمة السوقية
الخلاصة: وبذلك بلغت القيمة السوقية للمبنى الإداري باستخدام نهج الدخل مع مراعاة التقريب 3791000 روبل. 5 تنسيق النتائج والاستنتاج حول القيمة السوقية لموضوع التقييم يتمثل جوهر هذه المرحلة في الحصول على القيمة النهائية للتكلفة بناءً على العديد من النتائج التي تم الحصول عليها من خلال ثلاث طرق. المصالحة هي العملية التي يتم من خلالها تحقيق الغاية بعض الأحكام المنطقية نيا. قبل البدء في ذلك ، يقوم المقيم بمراجعة جميع الحقائق والتحقيقات دقة الحسابات. يتم فحص جميع الافتراضات من حيث المعقولية والموثوقية. المصالحة تسمى "اختبار الضمير". خلال هذه العملية ، يتحقق المقيم من قابلية تطبيق مبادئ التقييم في مراحل مختلفة من تحديد المهام وجمع البيانات وتحليلها - باستخدام كل منها نهج دى للتقييم. يتم مراجعة المؤشرات المختلفة مرة أخرى سواء كانت التكلفة. ما مدى معقولية هم؟ هل تدعمها البيانات؟ هل يعقلون؟ يتم تحليل المشكلة الأصلية مرة أخرى. يمكن للمقيم استخدام الحسابات الإحصائية لتطوير توزيع احتمالي. بعد ذلك ، يمكنه التفكير في النطاق الذي يجب أن تكون فيه القيمة المرغوبة. يُتوقع من المقيم عادةً أن يزود العميل بوزن واحد. هوية التقييم. الآن ، بناءً على هذه العملية ، فإن المثمن يجب أن يتخذ مثل هذا القرار. المطابقة ليست عملية حساب متوسط ميكانيكي النتائج التي تم الحصول عليها باستخدام الطرق الثلاثة. إنها عملية التفكير المنطقي واتخاذ القرار. أخيرًا ، بعد تلقي نتيجة جميع الأبحاث - قيمة القيمة المقدرة لموضوع التقييم ، من الضروري ترتيب العمل في شكل معين - لإعداد تقرير تقييم. تم إعداد التقرير وفقًا للمتطلبات المنصوص عليها في قانون "أنشطة التقييم". الجدول 11 - تحديد الثقل النوعي اسم النهج والطريقة القدرة على مراعاة الغرض من التقييم القدرة على مراعاة ظروف السوق القدرة على مراعاة معلمات الكائن جودة المعلومات الوزن ، النسبة المئوية لنهج الدخل الترتيب منخفض متوسط مرتفع متوسط النقاط 0121425 منهج التكلفة الترتيب مرتفع مرتفع مرتفع مرتفع مرتفع متوسط النقاط 2221743.75 الأسلوب المقارن الترتيب متوسط متوسط متوسط النقاط 1121531.25 بشكل عام النقاط 16100 الجدول 12 - التوفيق بين تكلفة نتائج التقييم التكلفة ، ألف روبل الحصة ، النسبة المئوية للنتيجة المرجحة ، ألف روبل نهج الدخل 3 79125947.75 نهج مكلف 3 411043.751 491.88 نهج مقارن 47 20031.2514750 التكلفة المتفق عليها ---- 17189.33 الخلاصة: بلغت القيمة السوقية لمبنى إداري اعتبارًا من 20.03.2014 ، الواقع في أوفا ، بمساحة S = 1250 مترًا مربعًا ، 17.200.000 روبل. استنتاج نتيجة لكتابة ورقة المصطلح هذه ، تم حل المهام التالية ودراستها: تمت دراسة الجوهر والمفاهيم الأساسية للاستثمار في العقارات ؛ تحليل خصائص الاستثمار العقاري. يتميز المشاركون الرئيسيون في التمويل العقاري ؛ تم التحقيق في الأشكال والأدوات الرئيسية للاستثمار العقاري ؛ تم احتساب القيمة السوقية للعقار المقدر. تم تحقيق الهدف من كتابة ورقة بحثية ، لكن بعض المشكلات تتطلب بحثًا إضافيًا أعمق. فهرس القانون الاتحادي المؤرخ 2 يناير 2000 رقم 22-FZ "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي المنفذة في شكل استثمارات رأسمالية". استثمارات في الأسئلة والأجوبة: كتاب مدرسي / A. Yu. Adrianov، S. V. Valdaitsev، P. V. Vorobiev [and others]؛ المؤلفون المترجمون I. A. Darushin، N. A. Lvova؛ otv. إد. في.كوفاليف ، في في.إيفانوف ، في.أ.ليالين. - موسكو: بروسبكت ، 2011. - 376 ص.
سيكون الطلاب وطلاب الدراسات العليا والعلماء الشباب الذين يستخدمون قاعدة المعرفة في دراساتهم وعملهم ممتنين جدًا لك.
تم النشر على http://www.allbest.ru/
تلعب عمليات الاستثمار دورًا رئيسيًا في اقتصاد السوق. تظهر ممارسة التنمية العالمية أن كفاءة الأنشطة الاستثمارية التي تتم على أساس مبادئ التمويل الذاتي والاسترداد والربحية هي أحد أهم عوامل النمو الاقتصادي. النظام الاقتصادي الذي نشأ في روسيا ، على أساس مجموعة متنوعة من أشكال الملكية وهيمنة آليات السوق للتنظيم الذاتي للعمليات الاقتصادية ، قد خلق ظروفًا لتوسيع كبير في النشاط الاستثماري ، والذي يرتبط حتمًا بالعقارات - الأساس الأساسي للعلاقات القانونية والاقتصادية لجميع المشاركين في نظام اقتصاد السوق. في اقتصاد السوق ، تصبح العقارات سلعة عالية الجودة تربط الموارد المالية الضخمة للمشاركين في السوق.
في روسيا ، في عهد بطرس الأول ، ظهر مصطلح "الممتلكات غير المنقولة والمنقولة" لأول مرة في المرسوم الصادر في 23 مارس 1714 "بشأن إجراءات الإرث في الممتلكات المنقولة وغير المنقولة". في ذلك الوقت ، شملت العقارات: الأراضي ، والأراضي ، والمنازل ، والمصانع ، والمصانع ، والمحلات التجارية ، وكذلك المعادن وغيرها من الهياكل (على سبيل المثال ، المناجم والجسور والسدود).
في روسيا ، هناك تقسيم للممتلكات إلى منقولة وغير منقولة. 130 من القانون المدني للاتحاد الروسي (القانون المدني للاتحاد الروسي) ، "تشمل الممتلكات غير المنقولة قطع الأراضي وقطع الأرض تحت الأرض والمسطحات المائية المعزولة وكل ما يرتبط ارتباطًا وثيقًا بالأرض ، أي الأشياء التي يتعذر نقلها دون إلحاق ضرر غير متناسب بالغرض منها ، بما في ذلك الغابات والمزارع المعمرة والمباني والهياكل. تشمل العقارات أيضًا الطائرات والسفن البحرية الخاضعة لتسجيل الدولة وسفن الملاحة الداخلية والأجسام الفضائية.
ضمان سيولة الاستثمارات ، أي. القدرة على تحويل الثروة من نوع واحد من المواد المادية (العقارات) إلى نوع آخر (المال). العقارات هي أصل أقل سيولة من الأوراق المالية ، على سبيل المثال ، حيث أن أسواق العقارات محلية ، ولديها عدد قليل نسبيًا من المشترين والبائعين ، والتسجيل القانوني لبيع العقارات يستغرق وقتًا أطول من تسجيل بيع سلع أو أوراق مالية أخرى ؛ الاستثمار العقاري الاستثماري البناء
الاستثمار في العقارات له عدد من المزايا مقارنة بالاستثمار في مجالات أخرى. أنها تلبي متطلبات السلامة والأمن إلى حد كبير. وبالتالي ، فإن قطعة الأرض أو المكتب أو الشقة أكثر جاذبية من الأسهم أو السندات أو حسابات التوفير في البنوك والشركات المالية الأخرى. يتحكم المستثمرون في الاستثمار في العقارات أكثر من الاستثمار في الأوراق المالية على سبيل المثال ، وهم أقل تأثراً بالعوامل السياسية والاجتماعية ، وذعر السوق ، وما إلى ذلك. يمكن أن تكون العقارات أيضًا جذابة للمستثمر كأصل محفظة ، لأن المحفظة المتنوعة من الاستثمارات تمنح الشركات قدرًا أكبر من الاستقرار المالي.
ثانيًا ، حقيقة أن الاستثمار في البناء يستغرق وقتًا طويلاً بما يكفي لإنشاء الكائن النهائي. لا يشمل إنشائها فقط مرحلة بناء المبنى ، ولكن أيضًا مرحلة الإعداد ، والموافقة على البناء والتصاريح ، وإجراء الفحوصات المختلفة ، بما في ذلك البيئية والمعمارية ، ومرحلة قبول الدولة للكائن النهائي. يؤدي عامل الوقت إلى زيادة المخاطر بالنسبة للمستثمر مقارنة ، على سبيل المثال ، بالمخاطر التي تنشأ عند شراء أشياء عقارية. وتشمل هذه المخاطر إمكانية حدوث تغييرات في مسار الاستثمار في الوضع السياسي في الدولة ، والظروف الاقتصادية للإدارة ، والكوارث الطبيعية ، وحالات الطوارئ التي قد تمنع المستثمر من الحصول على عقار مكتمل أو تعويض التكاليف المتكبدة.
ثالثًا ، تتميز الاستثمارات في بناء العقارات ، كقاعدة عامة ، بدرجة عالية من التكاليف (الملكية ، والعمالة ، والعلمية والتقنية) ، مما يدل على كثافة رأس المال والعلم. في هذا الصدد ، يتطلب تنفيذ أنشطة البناء الاستثماري حشد الجهود ورأس المال في نفس الوقت للعديد من الكيانات الاقتصادية ، وأحيانًا حتى عشرات أو مئات. ويؤدي هذا الظرف إلى الحاجة إلى تطوير أشكال قانونية خاصة لتنظيم العلاقة بين المشاركين في مثل هذه الأنشطة.
وأخيرًا ، رابعًا ، بطبيعته ، يمثل أي كائن عقاري يتم فيه الاستثمار ، كقاعدة عامة ، خطرًا تقنيًا أو بيئيًا أو غيره متزايدًا على الإنسان بشكل خاص والمجتمع ككل. يفرض هذا الظرف الحاجة إلى تنظيم الدولة للنشاط الاستثماري في البناء ، والذي سيتم مناقشته أدناه.
تحتل العقارات مكانة كبيرة في محفظة الأصول المتنوعة. أكثر من 50 ٪ من جميع الأفراد في البلدان المتقدمة هم أصحاب منازل ، وبالتالي يتم تضمين العقارات في "محافظهم الاستثمارية" الشخصية. تمتلك العقارات أيضًا حصة كبيرة في هيكل أصول المؤسسات والمنظمات ، وميزانيات الدولة الفيدرالية والبلدية.
تقييم قدرة سوق الرهن العقاري. في منتصف السبعينيات. كانت إحدى الطرق الشائعة لتقييم حجم سوق العقارات الأمريكية هي مقارنة سندات الرهن العقاري القائمة مع التزامات الديون الأخرى - الأوراق المالية الحكومية وسندات الشركات. بناءً على البيانات المتعلقة بالعدد الإجمالي للالتزامات المستحقة ، يمكن استخلاص استنتاج حول القيمة التقريبية للعقار ، والتي يتم استخدام نسبة ديون الرهن العقاري لها. كقاعدة عامة ، من المفترض أن قرض الرهن العقاري لا يزيد عن 70٪ من قيمة الضمان. بالطبع ، هذه البيانات لا تأخذ بعين الاعتبار العقارات الخالية من الضمانات. في الأسواق المتقدمة ، يُنظر إلى الرهون العقارية تقليديًا في المقام الأول على أنها وسيلة للحصول على العقارات ، والتي تمتد من 25 إلى 30 عامًا ، وبالتالي ، يمكن رهن الغالبية العظمى من الأشياء. ندرة سوق الرهن العقاري الروسي لا تسمح بالتطبيق الكامل لهذه الطريقة في ممارسة الإبلاغ.
تقييم قدرة سوق البناء.مؤشر شائع آخر لحجم قيمة العقارات هو حجم الاستثمار في البناء الجديد. يقدر الحجم السنوي للبناء الجديد (الخاص والعامة) في البلدان المتقدمة بنسبة 8-10 ٪ من الناتج القومي الإجمالي ويشمل أشياء كثيرة - من المنازل إلى السدود والطرق السريعة الجديدة وأنظمة معالجة مياه الشرب والصرف الصحي. لذلك ، لا يمكن اعتبار كل شيء كمصادر مباشرة للنمو في قيمة العقارات. ولكن ، بطريقة أو بأخرى ، تظهر الأرقام أن هذه زيادة سنوية كبيرة في القيمة بالإضافة إلى القيمة الحالية.
منهجية استخدام هذه البيانات لتحديد القيم الإجمالية للعقارات ضعيفة من الناحية الإحصائية ، لأن المقاييس المستخدمة هي تقديرات. ومع ذلك ، يمكننا أن نستنتج أهمية ودور الاستثمار العقاري في مجمل النشاط الاستثماري في الدول المتقدمة. على سبيل المثال ، في الولايات المتحدة ، فإن قدرة سوق العقارات التجارية تكاد تعادل قدرة الشركة وتتجاوز سوق السندات الحكومية.
من السمات المميزة لسوق العقارات وجود إطار تنظيمي خاص ينظم أيضًا مجال الاستثمار في العقارات والبناء. علاوة على ذلك ، فإن دور اللوائح الإقليمية والبلدية في هذا المجال أكثر أهمية منه في قطاعات الاقتصاد الأخرى. تشمل اللوائح الفيدرالية الرئيسية ما يلي:
في 1 يناير 2010 ، وفقًا لتعديلات قانون التخطيط العمراني للاتحاد الروسي وقانون "المنظمات ذاتية التنظيم" رقم 315-FZ ، آلية جديدة للإشراف والرقابة في مجال البناء والتصميم والمسوحات الهندسية حيز التنفيذ. اعتبارًا من بداية عام 2010 ، تم إنهاء التراخيص التي تم الحصول عليها قبل نوفمبر 2008 لأنواع العمل المذكورة أعلاه. من هذه اللحظة فصاعدًا ، سيتم تنفيذ السلوك في مجال البناء والتصميم والمسح فقط بتصريح مناسب - قبول SRO (للبناء والتصميم والمسح).
SRO (منظمة التنظيم الذاتي) هي منظمة تم إنشاؤها على أساس شراكة غير ربحية توحد الكيانات القانونية وأصحاب المشاريع الفردية على مبادئ التنظيم الذاتي والتطوع ، من أجل حماية المصالح المالية لأعضائها العاملين في مجال البناء والتصميم المعماري والمسوحات الهندسية. يمكن للشراكة غير الهادفة للربح الحصول على وضع "منظمة ذاتية التنظيم" في الخدمة الفيدرالية المعتمدة للإشراف البيئي والتكنولوجي والنووي (Rostekhnadzor) ، والتي يُعهد إليها أيضًا بالوظائف الإشرافية لمنظمات SROs (قرار حكومة RF رقم 864) .
ينظم قانون التخطيط الحضري للاتحاد الروسي بتاريخ 05/07/1998 رقم 73-FZ العلاقات في مجال إنشاء نظام الاستيطان والتخطيط الحضري والتنمية وتحسين المستوطنات الحضرية والريفية وتطوير الهندسة والنقل والإصلاح. البنى التحتية الاجتماعية ، والإدارة الرشيدة للطبيعة ، والحفاظ على أشياء التراث التاريخي والثقافي وحماية البيئة من أجل ضمان ظروف معيشية ملائمة للسكان.
يحدد القانون الاتحادي الصادر في 17.11.1995 رقم 169-FZ "بشأن الأنشطة المعمارية في الاتحاد الروسي" حقوق وواجبات ومسؤوليات المواطنين والكيانات القانونية التي تقوم بالأنشطة المعمارية ، وكذلك سلطات الدولة والسلطات المحلية الخاضعة للاستحقاق من سلطات الدولة والعملاء (المطورين) والمقاولين وأصحاب (أصحاب) الأشياء المعمارية.
يحدد القانون المدني للاتحاد الروسي الوضع القانوني للمشاركين في أنشطة الاستثمار والبناء ، وأسس ظهور وإجراءات ممارسة حقوق الملكية وحقوق الملكية الأخرى ، وينظم الالتزامات التعاقدية وغيرها. من أكثر العلاقات شيوعًا في البناء علاقات التعاقد التي تنظمها الفقرة 3 "عقد البناء" من الفصل 37 "العقد" من القانون المدني.
يتم تحديد حقوق والتزامات العميل والمقاول بموجب أحكام القانون ، وشروط عقد البناء ، وكذلك متطلبات الوثائق التنظيمية والفنية الخاصة بالتصميم والبناء. بالإضافة إلى ذلك ، لكي يتمكن المقاول من بدء العمل ، يلتزم العميل بتوفير قطعة أرض للبناء في الوقت المناسب ، ونقل الوثائق الفنية ، ونقل المباني والهياكل اللازمة للعمل ، وتنفيذ الأسلاك المؤقتة للطاقة توريد وإمدادات المياه وأنابيب البخار وتقديم خدمات أخرى ...
يحدد القانون الاتحادي 25.02.1999 ، رقم 39-FZ "بشأن الأنشطة الاستثمارية في الاتحاد الروسي التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية" الأسس القانونية والاقتصادية لأنشطة الاستثمار التي تتم في شكل استثمارات رأسمالية في أراضي الاتحاد الروسي ، ويضع أيضًا ضمانات مساوية لحماية الحقوق والمصالح والممتلكات لموضوعات الأنشطة الاستثمارية المنفذة في شكل استثمارات رأسمالية.
ينظم القانون الاتحادي رقم 214-FZ بتاريخ 30/12/2004 "بشأن المشاركة في التشييد المشترك للمباني السكنية والأشياء العقارية الأخرى وبشأن التعديلات على بعض القوانين التشريعية للاتحاد الروسي" العلاقات المرتبطة بجذب الأموال من المواطنين والكيانات القانونية للمشاركة بناء المباني السكنية و (أو) الأشياء العقارية الأخرى على أساس اتفاقية للمشاركة في البناء المشترك (يشار إليها فيما يلي باسم المشاركين في البناء المشترك) وظهور المشاركين في البناء المشترك لملكية كائنات البناء المشتركة والحق الملكية المشتركة للممتلكات المشتركة في مبنى سكني و (أو) كائن عقاري آخر ، كما ينص على ضمانات لحماية الحقوق والمصالح المشروعة وممتلكات المشاركين في البناء المشترك.
بادئ ذي بدء ، للمال قيمة زمنية ، أي قيمة الروبل المستلم اليوم أكثر من الروبل الذي حصل عليه غدًا. ليس فقط لأن التضخم يمكن أن يقلل من قوته الشرائية ، ولكن أيضًا لأن الروبل المستثمر اليوم سيحقق أرباحًا ملموسة غدًا. تعتبر القيمة الزمنية للنقود جانبًا مهمًا عند اتخاذ القرارات في الممارسة المالية بشكل عام وعند تقييم الاستثمارات بشكل خاص.
يعني الحساب على أساس الفائدة المركبة (التراكمية) أن الفائدة المستحقة على المبلغ الأصلي تضاف إليه ، ويتم احتساب الفائدة المستحقة في الفترات اللاحقة على المبلغ المستحق بالفعل. تتسارع عملية تراكم رأس المال في هذه الحالة. يتم وصفه بالتقدم الهندسي. تسمى آلية زيادة المبلغ الأولي (رأس المال) للفائدة المركبة بالرسملة.
يوضح التأثير الحالي الصافي صافي دخل المستثمر أو صافي الخسارة من استثمار الأموال في مشروع مقارنة باستثمار بديل مثل الاحتفاظ به في أحد البنوك. اذا كان صافي القيمة الحالية 0 ، مما يعني أن المشروع سيحقق دخلاً أكثر من المخصصات البديلة لرأس المال. إذا صافي القيمة الحالية 0 ، ثم يكون للمشروع عائد أقل من السوق ، وبالتالي يكون من المربح ترك الأموال في البنك. اذا كان صافي القيمة الحالية = 0 ، فإن كلا الخيارين لاستثمار رأس المال يوفران نفس الدخل.
|
المؤشرات |
القيمة الدفترية للمصروفات والدخل ، بالدولار الأمريكي |
عامل الخصم عند r = 0.15 |
الدخل المخفض بالدولار الأمريكي |
|
|
تكاليف الاستثمار ، بالدولار الأمريكي |
||||
الدخل ، بالدولار الأمريكي:العام الأول |
||||
|
السنة الثانية |
||||
|
السنة الثالثة |
||||
|
السنة الرابعة |
||||
|
السنة الخامسة |
||||
|
السنة السادسة |
||||
|
السنة السابعة |
||||
|
السنة الثامنة |
||||
|
السنة التاسعة |
||||
|
السنة العاشرة |
||||
|
السنة الحادية عشر |
||||
|
السنة الثانية عشرة |
||||
|
السنة الثالثة عشرة |
||||
|
السنة الرابعة عشرة |
||||
|
السنة الخامسة عشرة |
||||
|
إجمالي الدخل |
قائمة الأدب المستخدم
1. Bocharov V.V. الاستثمارات. - SPb .: بيتر ، 2003.
2. Grinenko S.V. اقتصاديات العقارات. - تاغانروغ: دار النشر TRTU ، 2007.
3. إدارة الاستثمار: كتاب مدرسي. البدل / ل. جونشارينكو. - م: KnoRus ، 2005.
4. Kushchenko V.V. المفهوم الحديث للتطوير العقاري. - م: نورما ، 2005.
5. S. Voblenko ، G. Ognev "نظام ميزانية الملكية" // إدارة المدينة ، 2008 - № 7.
6. سلبنيفا T.A. الاستثمارات. - م: INFRA-M ، 2003.
تم النشر في Allbest.ru
القيمة السوقية والاستثمارية للعقار. تقييم جاذبية الاستثمار للعقار. فترة استرداد الاستثمارات. القيمة الحالية للدخل (نسبة الربحية). التحليل الاقتصادي لإعادة بناء كائن عقاري.
تمت إضافة ورقة مصطلح في 03/28/2013
الجوهر النظري للاستثمار ودوره في عملية التكاثر. تصنيف الاستثمارات ، تنظيم الدولة للأنشطة الاستثمارية للمنظمات. التأكد من كفاءة الأنشطة الاستثمارية لشركة CJSC "Rubicon-zavod".
ورقة مصطلح ، تمت الإضافة في 12/18/2009
مفهوم وأنواع وجوهر الاستثمارات ، وخصائص النشاط الاستثماري للمؤسسة في الظروف الحديثة. آليات جمع التبرعات وخصائص مصادرها. دور الدولة في تنظيم النشاط الاستثماري للمشروع.
تمت إضافة ورقة مصطلح في 08/23/2013
أهداف سياسة الاستثمار للدولة. تحليل سياسة الاستثمار في الاتحاد الروسي. خصوصيات تنظيم النشاط الاستثماري في روسيا ، وتحديد سبل تحسينه. تقييم الوضع الاستثماري في الدولة.
تمت إضافة ورقة مصطلح بتاريخ 12/07/2016
جوهر وتصنيف الأنشطة الاستثمارية. تحليل مفهوم ومضمون السياسة الاستثمارية للمنشأة. طرق تقييم الجاذبية الاستثمارية للمشاريع. بحث النشاط الاستثماري للمؤسسة على مثال IDGC للجنوب ، JSC.
أطروحة ، تمت إضافة 06/12/2014
مفهوم وجوهر الآلية الاقتصادية والتنظيم الاقتصادي في الزراعة. مكانة ودور وأهمية الدولة والسوق الحر في التنظيم الاقتصادي لعملية الاستثمار في مجال العقارات الزراعية.
تمت إضافة الرسالة بتاريخ 05/03/2018
الحاجة إلى إدارة الدولة لعمليات الاستثمار. أشكال وطرق تنظيم الدولة للأنشطة الاستثمارية. ملامح ومشاكل تنظيم الأنشطة الاستثمارية في المنطقة على غرار منطقة كورسك.
تمت إضافة ورقة مصطلح بتاريخ 05/02/2008
مبادئ ومميزات الأنشطة الاستثمارية. الاستثمار كواحد من أكثر الفئات استخدامًا في النظام الاقتصادي ، على المستويين الكلي والجزئي. المهام الرئيسية والغرض من سياسة الاستثمار للدولة.
تمت إضافة الملخص في 12/05/2012
الجوهر الاقتصادي وتصنيف الاستثمارات. دور الاستثمار في تحقيق التوازن الاقتصادي الكلي. تنظيم الدولة ودعم الأنشطة الاستثمارية. الدولة والمشاكل في مجال الاستثمار في جمهورية بيلاروسيا.
تمت إضافة ورقة مصطلح في 2014/05/19
جوهر الاستثمارات ودورها في التنمية الاقتصادية. النشاط الاستثماري ، العلامات ، الجوهر ، الاتجاهات. القروض كمصادر تمويل المشاريع الاستثمارية. مصادر تكوين الأنشطة الاستثمارية في قطاع المقاولات.
