تعديل لتوافر مواقف لعقار المكاتب. تصحيح لمساحة الكائن

عند تقييم العقارات ، غالبًا ما يكون من الضروري إجراء تعديلات على منطقة الأشياء التي يتم تقييمها (مقياس). في الوقت نفسه ، غالبًا ما يشير إلى الأعمال المنشورة للمؤلفين المعروفين في مجتمع التقييم في 2000-2002 ، حيث يتم إعطاء تبعيات التكلفة على المنطقة في الشكل y = A * e-bx أو y = -A * ln (x) + C ، يوضح أنه مع زيادة المساحة ، تتناقص تكلفة الوحدة للأشياء تدريجياً.

جوهر الطريقة المقترحة للتكيف مع المقياس هو أن هذا التعديل يتم أخيرًا ، بعد إجراء جميع التعديلات الأخرى ، مع مراعاة جميع التناقضات الأخرى (للمساومة ، والموقع ، والحالة ، والاختلافات الهيكلية ، إلخ). أي عندما يتم تحديد الاختلافات في تكلفة النظير وموضوع التقييم على وجه الحصر وفقط من خلال المنطقة. ميزة هذه الطريقة هي أنه يتم استخدام نفس نظائر الكائنات في النهج المقارن لحساب التعديل ، حيث تم إدخال المعلومات بالفعل في جداول الحساب الخاصة بالنهج المقارن.

يمكن توضيح هذه الطريقة بمثال تقييم سعر الإيجار لمساحة مكتبية صغيرة (39 مترًا مربعًا) في غضون 1-2 دقائق سيرًا على الأقدام من محطة مترو بوشكينسكايا.

للحصول على نهج مقارن ، تم اختيار 7 نظائر (مباني المكاتب و PSN ، تاريخ الاقتراح - يناير - فبراير 2012) ، بمساحة 8 متر مربع. تصل إلى 78 متر مربع.

لكل غرفة - تناظرية ، يتم إنشاء المعلومات التالية:

Si هي مساحة الكائن ، مربع م ؛

Сi - سعر العرض ، روبل / متر مربع في السنة (بعد التعديلات المذكورة أعلاه)

تم حساب التصحيح بالتسلسل التالي:

تحديد سعر العرض ل 1 متر مربع. م (سعر العرض المحدد) وفقًا للصيغة:

يتم عرض معلومات حول القيم التي تم الحصول عليها في الأشكال أدناه:

تين. 1. معلومات حول النظائر المستخدمة في الحسابات ، بالدولار الأمريكي / المتر المربع (مع ضريبة القيمة المضافة)

تين. 2. نتائج التقريب (إعطاء القيمة القصوى لـ R2)

تبلغ مساحة عنصر التقييم 39 م 2 وتختلف عن مساحة المرافق التناظرية ، وبالتالي يجب تعديل سعر 1 م 2 للمرافق التماثلية وفقًا لذلك. في الوقت نفسه ، فإن الرسم البياني لاعتماد سعر الإيجار على المنطقة له حد أقصى واضح في المنطقة من 39-40 مترًا مربعًا (يتوافق جيدًا مع وجود طلب على هذه المباني المقابلة لشقة من غرفة واحدة) . لن تظهر العلاقة اللوغاريتمية أو الأسية مثل هذا التأثير.

لحساب التعديل المحدد ، طبق المقيمون معادلة مشتقة إحصائيًا للاعتماد الخطي للقيمة السوقية على المساحة الإجمالية للممتلكات:

نظام التشغيل = 0.003P3 - 0.640P2 + 33.69P + 333.9 ؛ أين:

OS - القيمة السوقية النسبية ؛

П - المساحة الإجمالية ،

تم حساب تعديل المساحة الإجمالية باستخدام الصيغة التالية:

ك - تصحيح المساحة الكلية ؛

OSots - القيمة السوقية النسبية المقدرة لموضوع التقييم ؛

OSan هي القيمة السوقية المقدرة النسبية لكائن تناظري.

يتم عرض نتائج حساب التصحيح للمساحة الإجمالية في الجدول أدناه.

6. تصحيح منطقة الكائن.

في حالتنا ، لدينا مساحة تتراوح من 297.3 م 2 إلى 3806.0 م 2. وفقًا لبحثنا ، فإن الزيادة في المساحة لكل 1 م 2 تعطي انخفاضًا في السعر بمقدار 1 م 2 بالقيمة:

(S ob.cr. - S ob.ots) x K ، (3.3)

حيث: S ob.sr. - منطقة كائن المقارنة ؛

S ob.oc - منطقة موضوع التقييم ؛

K - المعامل التجريبي ، K = 0.00533

صيغة الحساب:

الجدول 9

7. تعديل لتوافر قطعة أرض.

يعتبر وجود قطعة أرض ميزة ، لأنه أحد إمكانات الكائن. تشير الدراسات إلى أنه في معظم الحالات ، يتم تقدير وجود أو عدم وجود قطعة أرض بالقرب من مباني المكاتب من قبل السوق في حدود 5 ٪ من قيمة الكائن (بالإضافة إلى قطعة الأرض لمركبات وقوف السيارات).

8. تصحيح عدد الطوابق.

في حالتنا ، يتم النظر في الكائنات التي تحتوي على عدد طوابق من 2 إلى 5. تظهر الأبحاث أن أكثر من 3 طوابق لا تعتبر ميزة. إن وضع السوق الحالي لمباني المكاتب هو أن المستثمرين والمستأجرين يفضلون استخدام المباني المكونة من 2 إلى 3 طوابق كمباني للمكاتب. من وجهة نظر القيمة السوقية (القيمة في التبادل) ، وليس الاستثمار (قيد الاستخدام) ، فإن تكلفة 1 متر مربع من المباني التي تضم أكثر من 3 طوابق أقل من تكلفة 1 متر مربع. 2 ÷ 3 طوابق. حتى 5 6 طوابق ، يكون خفض التكلفة هذا في حدود 3 5٪. بالنسبة للمباني المكونة من 9 أو 11 طابقًا ، تبلغ هذه القيمة 12 15٪.

9. التكيف مع توافر وجودة مواقف السيارات.

يعتبر وجود موقف للسيارات في العقار عاملاً متزايدًا في القيمة. في هذه الحالة ، تم تقييم توافر وجودة مواقف السيارات. تم النظر في جودة مواقف السيارات من ثلاث طرق:

· موقف سيارات خارجي - على طول الشارع أمام واجهة المبنى يوجد موقف سيارات في حدود 50 م. تم تقدير هذا الموقف بخبرة بنسبة 5 ٪ ، (متوسط ​​الجودة) ؛

· مواقف منظمة - خارج الطريق يوجد منطقة اسفلتية خاصة لوقوف السيارات - 10٪ (نوعية جيدة).

· مواقف داخلية - مواقف للسيارات خارج بوابات المنشأة (داخل الأراضي الداخلية) - 0٪ (فقير).

الجدول 10

التعديلات النهائية

الخلاصة: تم إجراء أقل عدد من التعديلات لعنصر المقارنة رقم 3 ، وبالتالي يتم أخذ سعر عنصر التقييم مساويًا للسعر المعدل لعنصر المقارنة رقم 3 ، أي 32205 روبل / متر مربع. تكمن القيمة الموجودة في النطاق السعري من 18151 روبل / متر مربع إلى 45235 روبل / متر مربع. ستكون تكلفة كائن التقييم ، التي تم الحصول عليها من خلال المقارنة المباشرة للمبيعات ، هي: 32205 × 1375.8 = 44.307.639 روبل.

وبالتالي ، فإن تكلفة العقار قيد التقييم هي 44.307.639 روبل روسي. (أربعة وأربعون مليونًا وثلاثمائة وسبعة آلاف وستمائة وتسعة وثلاثون روبل) باستثناء ضريبة القيمة المضافة.

2.4 تحديد القيمة السوقية للعقار في إطار نهج الدخل

في العمل ، تم استخدام طريقة الرسملة المباشرة لتقييم قيمة العقار على أنه جاهز للاستخدام. توفر هذه الطريقة تقديرًا دقيقًا إلى حد ما للقيمة الحالية للدخل المستقبلي في حالة استقرار تدفق الدخل المتوقع أو وجود معدل نمو ثابت (انخفاض).

تحليل الدخل

يتم توقع جميع إيرادات الممتلكات المقيمة على أساس إيجار المباني ذات الأغراض الوظيفية المختلفة. لقد أجرينا بحثًا في السوق ، والغرض منه هو تحديد معدلات إيجار المباني السكنية التي يمكن مقارنتها بموضوع التقييم. تضمن هذا البحث مقابلات مع العديد من المالكين ووكلاء التأجير والمطورين ، وبحث أسعار العروض وشروط عقد الإيجار الحالي.

أثناء العمل التحضيري ، وجد أنه مع مراعاة موقع الكائن وملفه الشخصي ، يجب أخذ تكلفة الإيجار الشهرية التالية للحساب: 1175 روبل / متر مربع.

تحليل التكلفة

نفقات التشغيل هي التكاليف المتكررة المرتبطة بامتلاك وتشغيل الممتلكات. وهي مقسمة إلى ثابتة - لا تعتمد قيمتها على درجة ازدحام المبنى من قبل المستخدمين (ضرائب الملكية وأقساط التأمين وإيجار الأرض) والمتغيرات - اعتمادًا على درجة استخدام المبنى (الدفع مقابل الكهرباء والمياه ، إلخ.).

تشمل ضرائب الملكية: ضريبة الأرض ، ضريبة البناء. نظرًا لأن قيمة الأرض لم يتم إجراؤها في إطار هذا التقييم ، فلا ينبغي تحديد مستوى ضرائبها أيضًا.

ضريبة الأملاك هي 2٪ من القيمة الدفترية للعقار (القيمة الدفترية = القيمة الأولية - الإهلاك).

بالنسبة إلى عنصر تم شراؤه حديثًا ، تكون التكلفة الأولية مساوية لسعر الشراء. بالنسبة للمبنى المشيد حديثًا أو قيد الإنشاء ، فإن التكلفة الأولية تساوي تكاليف البناء ، والاستهلاك هو 0. القيمة الدفترية للمبنى في تاريخ التقييم هي مجموع سعر الشراء (أو القيمة الدفترية في وقت الشراء) من المبنى والتكاليف المتكبدة للتجديد ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة. نحن نعتبر مبلغ ضريبة الأملاك ثابتًا لأن بالنسبة لمبنى من المجموعة الرأسمالية الأولى ، يكون معدل الاستهلاك 1٪ سنويًا ، ويمكن تجاهل التغيير في قيمة ضريبة الأملاك بأمان.

تبلغ مدفوعات التأمين 0.3 ٪ من تكلفة استبدال الكائن النهائي ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة.

في هذه الحالة ، يتم احتساب قيمة فواتير الخدمات بنسبة 7٪ من إجمالي الدخل الفعلي (DVD).

يرتبط إدراج تكاليف إدارة الممتلكات في تكاليف التشغيل بخصوصية الممتلكات كمصدر للدخل. يتطلب امتلاك العقارات ، بدلاً من امتلاك وديعة نقدية في أحد البنوك ، بعض الجهد لإدارة العقار. بغض النظر عما إذا كان المالك يدير العقار أو شركة خارجية ، بما في ذلك تكاليف الإدارة في التكاليف العامة ، فإننا ندرك بالتالي أن جزءًا من إجمالي دخل الإيجار لا يتم إنشاؤه مباشرة عن طريق الملكية ، ولكن من خلال جهود المدير.

بالنسبة لهذا النوع من العقارات ، تبلغ تكاليف الإدارة 2.2٪ من إجمالي الدخل الفعلي.

نظرًا لأن المبنى تم تشييده في عام 2002 ولم تكن هناك حاجة لإجراء إصلاحات كبيرة ، فقد تم تحديد تكاليف الإصلاح الحالية بنسبة 4٪ من EVD.

استنادًا إلى البيانات الموثوقة المتاحة حول تكلفة استبدال العناصر قصيرة العمر للمباني التي لها خصائص مشابهة لموضوع التقييم ، تم أخذ قيمة 3.6٪ من معدل الفائدة الفعلية للحساب.

عادةً ما تصل المصاريف الأخرى إلى 2٪ من مصاريف التشغيل.

تحديد نسبة الرسملة الإجمالية

تعكس نسبة الرسملة اعتماد قيمة كائن ما على الدخل المتوقع من تشغيله. نظرًا لعدم وجود بيانات كافية عن مبيعات كائنات مماثلة ، لا يمكن تحديد معدل الرسملة إلا من خلال طريقة الجمع ، والتي بموجبها تكون قيمة معدل الرسملة مساوية للمبلغ:

SK = NP b / r + R + L ± C v.k. أين

SK - معدل الرسملة ؛

NP b / r - معدل العائد الخالي من المخاطر ؛

R هي علاوة المخاطرة المقابلة للاستثمار في هذا الأصل ؛

L - علاوة على انخفاض سيولة الشيء ؛

من إلى. - معدل العائد على رأس المال.

معدل الخالي من المخاطر على الودائع بالعملات الأجنبية الثابتة الأجل في البنوك من أعلى فئة هو 5-9٪ (نقبل 7٪).

علاوة المخاطرة (P). تم تقدير احتمال خسارة الممتلكات بناءً على معلومات عن عدد حالات فقدان الممتلكات في كالوغا ، مع مراعاة البيانات المجمعة P = 4٪.

علاوة مخاطر إضافية - 4٪.

يتم تحديد نسبة السيولة من خلال الوقت التقريبي لبيع العقارات من هذا النوع ، والذي نقدره ، مع الأخذ في الاعتبار الوضع الاقتصادي الحالي عند 0.4 سنة.

ك ن / ليك. = خالية من المخاطر × وقت البيع = 0.07 × 0.4 = 0.028 أو 2.8٪.

يتم أخذ علاوة مخاطر إدارة الاستثمار بنسبة 4.8٪.

يُحسب المكون الثاني من نسبة الرسملة الإجمالية - معدل استرداد رأس المال أو الزيادة / النقص في قيمة الصندوق - كنسبة واحد إلى عدد السنوات المطلوبة لإعادة رأس المال المستثمر.

الوقت الذي يستغرقه المستثمر النموذجي لاسترداد رأس المال هو 20 عامًا ، مما يعطي معدل استرداد رأس المال بنسبة 5 ٪ (1/20).

في الوقت الحالي ، فإن وضع السوق للمباني غير السكنية في مدينة كالوغا هو أنه بالنسبة للممتلكات الجديدة نسبيًا ذات التآكل الطبيعي الضئيل (الاستهلاك) ، لا يوجد سبب لافتراض انخفاض في قيمتها في المستقبل المنظور. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الموقع المناسب للكائن بالقرب من وسط المدينة وطرق النقل الرئيسية له تأثير كبير على الزيادة في القيمة. في هذه الحالة ، تكون جاذبية الاستثمار للعنصر الخاضع للتقييم واضحة ، لذلك يتم أخذ معدل عائد رأس المال بعلامة (-).

نسبة الرسملة الإجمالية هي:

R 0 = 0.07 + 0.04 + 0.028 + 0.048 - 0.05 = 0.186

حساب قيمة العقار المقدر باستخدام الرسملة المباشرة لإيرادات الإيجار

لحساب الدخل الإجمالي المحتمل (GVR) ، يتم استخدام معدلات الإيجار الشهرية المتاحة سنويًا: 14100 روبل / متر مربع.

وبالتالي ، فإن LDPE من تأجير مناطق موضوع التقييم سيكون: 14100 × 1375.8 = 19.398.780 روبل ؛

يتم حساب الدخل الإجمالي الفعلي (GER) مع الأخذ في الاعتبار الخسائر المحتملة من قلة استخدام المدفوعات المقدمة والخسائر في تحصيل الإيجار. بالنسبة للحسابات ، تم أخذ قيمة 8٪ ، تم تحديدها على أساس البيانات المتاحة من مصادر خارجية وملاحظاتنا الخاصة.

أظهرت الحسابات أن كفاءة الطاقة لهدف التقييم هي:

الوقت ، كما هو الحال في قطاعات أخرى من العقارات التجارية ، تسببت الأزمة في حدوث انخفاض ساحق في الأسعار وزيادة في العرض في السوق المفتوحة. يشير تحليل إنتاجية العقارات التجارية من الدرجة الأولى في سانت بطرسبرغ إلى أن مخاطر الاستثمار في مثل هذه العقارات ربما تكون أقل من مخاطر الاستثمار في الأدوات المالية التي فقدت ائتمانها. إذا كان مع هذا ...

توافر وشروط اتفاقيات الإيجار الحالية للعنصر ، وخيارات التجديد ، والاتفاقيات (الخيارات) لبيع الكائن. 4.10 إجراء تسوية معقولة للتقديرات المقدرة لقيمة العقارات التي تم الحصول عليها نتيجة لاستخدام طرق التقييم المختلفة (بناءً على تحليل البيانات في السوق لأشياء مماثلة ، باستخدام تقدير تكاليف إنشاء كائن يمكن أن يكون بمثابة بديل ...

صافي الدخل ، إذا حان الوقت لتضمين أو الانسحاب من عقارات معينة ، مع الأخذ في الاعتبار أن التحسينات على الممتلكات لها قيمة عندما تكون مصحوبة بزيادة في القيمة السوقية. إن جوهر "مبدأ زيادة الدخل وخفضه" هو أنه مع إضافة رأس المال والعمالة إلى الأرض ، ستزداد الربحية إلى حد معين ...

هيكل الصادرات من المواد الخام والمواد 95.8٪ ، الآلات والمعدات - 1.4٪ ، السلع الاستهلاكية - 2.8٪. 3.2 موقع الكائن العقار المقدّر ، بمساحة إجمالية قدرها 42 مترًا مربعًا ، هو كائن غير سكني - جناح تجاري يقع في العنوان: منطقة تولا ، مدينة كيموفسك ، شارع لينينا 52 أ. يقع الكائن في قلب المدينة ، في ...

أثناء تحليل سوق المساحات المكتبية في موسكو ، تم اختيار ثلاث عقارات مماثلة ، معروضة للبيع في أكتوبر 2003. يتم عرض خصائص الكائنات القابلة للمقارنة في الجدول التالي.

الجدول 22. خصائص الأشياء المماثلة

الحالة القانونية هي نفسها لجميع الكائنات القابلة للمقارنة وتتوافق مع الكائن الذي تم تقييمه ، والذي لا يتطلب إدخال تعديل على الحقوق المنقولة إلى الكائن. نظرًا لعدم وجود بيانات حول أسعار المعاملات الحقيقية ، فقد تم استخدام أسعار العطاء في الحسابات ، وبالتالي ، لا يلزم إجراء تعديلات على وقت البيع وشروط البيع وتمويل المعاملة.
تم تعديل أسعار العقارات المماثلة لمعاييرها على النحو التالي:

P0 هي التكلفة الأولية لكل متر مربع من عقار مشابه (سعر العرض) ؛
Rcorr هي التكلفة المعدلة لكل متر مربع من الممتلكات المماثلة ؛
P1، P2، P3، P4، P5، P6، P7، P8 - تصحيحات للموقع ، وللمساومة ، ولإمكانية الوصول إلى وسائل النقل ، ومواقع المباني في المبنى ، ومنطقة المبنى ، من أجل راحة طرق الوصول ، لوجود مدخل منفصل ، لعنصر الحالة الفنية.
تصحيح الموقع.موقع العقار هو عامل حاسم في قيمته. يتم إدخال تصحيح الموقع إذا تم تحديد كائنات مماثلة داخل مناطق اقتصادية إقليمية مختلفة ، في حالتنا ، لم يتم تقديم التعديل.
تعديل للمساومة.تختلف أسعار عرض العناصر عن أسعار المعاملات الفعلية في السوق الثانوية للمباني غير السكنية ، والتي ، كقاعدة عامة ، تتم بأسعار أقل. بناءً على البيانات التي قدمتها الشركات العقارية الرائدة ، تختلف أسعار العرض عن أسعار المعاملات الفعلية عند مستوى 5-10٪. تم تحديد التعديل بنسبة 5٪.
تعديل سهولة النقل.تعديل إمكانية الوصول بناءً على طريقة البيع المزدوجة. يوجد أدناه حجم التعديلات اعتمادًا على إمكانية الوصول إلى وسائل النقل في المبنى. في حالتنا ، تم إدخال التعديل.

تصحيح موقع المبنى في المبنى.يتم تحديد تصحيح موقع المبنى في المبنى من خلال طريقة المبيعات المزدوجة. يوجد أدناه حجم التصحيحات اعتمادًا على موقع الغرفة في المبنى.

تصحيح المنطقة.يعتمد تصحيح المنطقة على طريقة المبيعات المزدوجة. يوجد أدناه حجم التصحيحات حسب مساحة الغرفة.

تصحيح لراحة طرق الوصول.يتم إدخال تعديل لراحة طرق الوصول في الحالات التي تختلف فيها خصائص هذه المعلمة للأشياء التي تم تقييمها والأشياء القابلة للمقارنة. في حالتنا ، تم إدخال التعديل.
يتم حساب ملاءمة طرق الوصول بواسطة الخبراء على مقياس مكون من خمس نقاط:
5 نقاط - يتم توفير وصول المركبات إلى الكائن من الشارع المركزي ، وهناك موقف سيارات ؛
4 نقاط - من الممكن للسيارات والشاحنات عدم الاقتراب من الشارع المركزي ، وقوف السيارات ؛
3 نقاط - يتم الاقتراب من السيارات على طول الشوارع مع حركة مرور محدودة ، ومن الصعب وقوف السيارات ؛
نقطتان - يصعب الوصول إلى السيارات ، ويقع أقرب موقف للسيارات على بعد 10 دقائق. سيرا على الاقدام.
تم تحديد التعديل من خلال تحليل الخبراء بناءً على تحليل معلومات السوق عن سوق المباني غير السكنية ، لذلك فإن الانخفاض في النتيجة بمقدار نقطة واحدة يتميز بانخفاض القيمة بنسبة 2٪.
تصحيح لوجود مدخل منفصلتم تقديمه ، لأن وجود مدخل منفصل يزيد من تكلفة الكائن. تم تحديد التعديل بحكم خبير عند مستوى 3٪.
تصحيح الحالة الفنية (مستوى القطع).بناءً على البيانات المنشورة على المواقع الإلكترونية لشركات المقاولات ، وكذلك من المحادثات مع موظفي مؤسسات الإصلاح والبناء ، مثل "ماراثون" tel. 964-44-38 ، "Promstroy 1" هاتف. 367-56-31 هاتف "مارشال" 59-59-39 ، هاتف "Holding Trading". 119-50-13 ، "الأولوية" هاتف. 749-98-05 ، يمكن تقسيم الحالة الفنية ومستوى تشطيب المبنى (من حيث التكوين ودرجة تعقيد العمل) إلى الفئات التالية:
Eurodecoration(الديكورات الحديثة للمباني بما يتوافق مع متطلبات المعايير الأوروبية باستخدام أحدث تقنيات البناء وأفضل مواد التشطيب في الوقت الحالي). تكلفة هذا النوع من الإصلاح (بما في ذلك مواد التشطيب) ستكون من 150 - 200 دولار لكل 1 متر مربع.
التجديد القياسي(الديكور الداخلي بتقنيات كلاسيكية وخامات حديثة). تكلفة هذا النوع من الإصلاح (بما في ذلك مواد التشطيب) ستكون 100-150 دولار لكل 1 متر مربع.
ظرف العمل(تم إجراء التجديد المحلي منذ عدة سنوات).
مطلوب تجديد(وجود عيوب طفيفة في زخرفة الغرفة). تكلفة الإصلاحات قبل إحضار حالة المباني للعمل (بما في ذلك مواد التشطيب) هي 50-100 دولار لكل 1 متر مربع.
مطلوب تجديد مع عناصر العمل الرأسمالي(الغياب الكامل أو الجزئي لأية أغطية (أرضية ، حائط ، سقف)) تبلغ تكلفة الإصلاحات قبل تشغيل حالة المبنى (بما في ذلك مواد التشطيب) 150-200 دولار لكل 1 متر مربع.
مطلوب إصلاح كبير(عدم وجود أغطية الأرضيات والجدران والسقف). تبلغ تكلفة الإصلاحات قبل إحضار المبنى للعمل (بما في ذلك مواد التشطيب) 200-300 دولار لكل 1 متر مربع.

الجدول 23. تحديد القيمة السوقية للممتلكات عن طريق مقارنة المبيعات

4.4 حساب تكلفة الكائن بطرق النهج المربح

يعتمد تحديد القيمة السوقية للأشياء العقارية من خلال نهج الدخل على مبدأ التوقع. وفقًا لهذا المبدأ ، يقوم المستثمر النموذجي ، أي مشتري العقار ، بشرائه تحسباً لتلقي الدخل المستقبلي من الاستخدام. بالنظر إلى وجود علاقة مباشرة بين حجم الاستثمار والفوائد من الاستخدام التجاري للاستثمار ، يتم تعريف قيمة العقارات على أنها قيمة الحقوق في الحصول على الدخل الذي يجلبه ، أي القيمة يتم تعريف العقار على أنه القيمة الحالية للدخل المستقبلي الناتج عن العقار الجاري تقييمه.
تتمثل ميزة نهج الدخل على التكلفة والأساليب المقارنة في أنه يعكس بشكل أكبر وجهة نظر المستثمر للعقار كمصدر للدخل ، أي أن جودة الملكية هذه تؤخذ في الاعتبار كعامل التسعير الرئيسي. العيب الرئيسي لنهج الدخل هو أنه ، على عكس النهجين الآخرين ، يعتمد على البيانات التنبؤية.
مراحل إجراء التقييم مع هذا النهج:
* عمل توقع للدخل المستقبلي من تأجير المساحات المقدرة للإيجار لفترة الملكية ، وبناءً على البيانات التي تم الحصول عليها ، تحديد الدخل الإجمالي المحتمل (GVR).
LDPE - يمثل الحد الأقصى للدخل الذي يمكن أن يحققه كائن التقييم ، عند إشغال المنطقة بنسبة 100 ٪ ، باستثناء جميع الخسائر والنفقات. يعتمد البولي إثيلين المنخفض الكثافة على مساحة الكائن الذي تم تقييمه ، ومعدل الإيجار المحدد ويتم حسابه بواسطة الصيغة:

Ast - متوسط ​​سعر إيجار عقار التقييم ،
S هي منطقة كائن التقييم.
* التحديد على أساس تحليل السوق للخسائر الناتجة عن الاستخدام غير الكافي للمساحة وعند جمع الإيجار ، وحساب الدخل الإجمالي الفعلي.
كقاعدة عامة ، لا تتاح للمالك على المدى الطويل فرصة تأجير 100٪ من مساحة المبنى بشكل دائم. تعود خسائر الإيجار إلى العمالة الناقصة للممتلكات وعدم دفع الإيجار من قبل المستأجرين عديمي الضمير.
تتميز درجة عدم شغل موضوع العقارات المربحة من قبل المستأجرين بمعامل الاستغلال الناقص ، والذي يتم تحديده من خلال نسبة مساحة الأراضي غير المؤجرة إلى إجمالي المساحة الخاضعة للتأجير. تسمى نسبة المساحة المؤجرة إلى إجمالي المساحة المراد تأجيرها عامل الإشغال. توجد معدلات إشغال نموذجية في السوق لقطاعات مختلفة من سوق العقارات.
وبالتالي ، يتم تحديد مقدار الخسائر على المساحات غير المشغولة إما بناءً على بيانات السوق ، أو يتم حسابها لممتلكات معينة باستخدام الصيغة:

KND - معامل نقص الاستخدام ؛
Кn - حصة المناطق التي سيتم تأجيرها ، والتي يتم تغيير المستأجرين فيها خلال العام ؛
nc هي متوسط ​​الفترة خلال السنة المطلوبة للعثور على مستأجرين جدد بعد إجازة المستأجرين القدامى ؛
na هو العدد الإجمالي لفترات الإيجار في السنة.
تعبر القيمة الناتجة لمعامل الاستغلال الناقص عن حصة الـ LDPE المفقودة نتيجة لاستحالة التأجير بنسبة 100٪ لجميع مناطق كائن عقاري معين مخصص لهذا الغرض. ومن ثم ، يصبح من الضروري ضبط LDPE على معامل استخدام المنطقة (Kz)والتي تعرف على النحو التالي:
إن استحالة التحصيل الكامل للإيجارات تعني وضعًا نموذجيًا في السوق عندما يكون هناك دائمًا مستأجرون عديمو الضمير لا يسددون متأخرات الإيجار ، عند إخلاء المبنى. التعبير الكمي لانخفاض الدخل من عدم دفع الإيجار هو معامل خسارة الدخل من عدم الدفع (معامل تحصيل المدفوعات الناقصة) (Кн) ، والذي يتم تحديده على أساس المعلومات المتعلقة بمتوسط ​​الخسائر من عدم دفع المستأجرين إيجار هذا النوع من المباني ، والذي يتم التعبير عنه كنسبة مئوية من إجمالي الدخل المحتمل.
في هذا الطريق، معدل التحصيل (Кс)سيكون: إذن ، يتم حساب الدخل الإجمالي الفعلي (DVD) وفقًا للصيغة التالية:

تجدر الإشارة إلى أنه إلى قرص DVD المحسوب بالطريقة المذكورة أعلاه ، من الضروري إضافة دخل آخر مستلم من تشغيل الكائن العقاري بما يزيد عن مدفوعات الإيجار ، على سبيل المثال ، لاستخدام خدمات إضافية - غسيل الملابس ومواقف السيارات ، أي أن الأموال الإضافية يمكن أن تُعزى إلى دخل آخر ، يمكن ربط استلامها بالاستخدام العادي للممتلكات.
* حساب تكاليف التشغيل للعقار الجاري تقييمه ، والذي يعتمد على تحليل التكاليف الفعلية لصيانته و / أو التكاليف النموذجية في سوق معين.
تكاليف التشغيل (ER) هي التكاليف اللازمة لضمان سير العمل الطبيعي للمنشأة ، والتي تتعلق مباشرة باستلام إجمالي الدخل الفعلي.
تنقسم تكاليف التشغيل عادة إلى ثلاث مجموعات:
- ثابت مشروط ؛
- المتغيرات الشرطية ؛
- تكاليف الاستبدال.
تشمل التكاليف الثابتة المشروطة التكاليف التي لا يعتمد مقدارها على درجة عبء العمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادة ما تشمل هذه المجموعة:
- ضريبة الأملاك؛
- أقساط التأمين (أقساط التأمين على الممتلكات) ؛
- مدفوعات قطعة الأرض ؛
- بعض عناصر التكاليف المتغيرة التي تم إصلاحها بالفعل.
تشمل التكاليف المتغيرة المشروطة التكاليف التي يعتمد مقدارها على الحمل التشغيلي للمنشأة ومستوى الخدمات المقدمة. عادةً ما تتضمن هذه المجموعة التكاليف التالية:
- خدمات؛
- لأعمال الإصلاح الحالية ؛
- رواتب موظفي الخدمة ؛
- الضرائب على الأجور ؛
- للحماية من الحرائق والأمن ؛
- للإعلان وإبرام عقود الإيجار ؛
- للاستشارات والخدمات القانونية ؛
- للإدارة ؛
- نفقات أخرى.
تكاليف الاستبدال - تكلفة الاستبدال الدوري للعناصر الهيكلية عالية التآكل للمبنى. عادةً ما تتضمن هذه العناصر:
- الأسقف ، وأغطية الأرضيات ، وعناصر الديكور الداخلي والخارجي ، وحشوات النوافذ والأبواب ، والأجهزة ، بالإضافة إلى العناصر الهيكلية الأخرى ذات العمر التشغيلي القصير ؛
- المعدات الصحية والتجهيزات الكهربائية ؛
- عناصر المناظر الطبيعية الخارجية - ممرات المشاة والممرات ومواقف السيارات والمناظر الطبيعية والأشكال المعمارية الصغيرة.
إن إدراج هذه المجموعة من التكاليف في تكاليف التشغيل المرتبطة بالتشغيل العادي للمبنى يرجع إلى افتراض أن المالك سوف يدير العقار على مستوى يتوافق مع اللوائح والمعايير الخاصة بهذا النوع من الممتلكات.
لذلك ، يتم خصم تكاليف التشغيل المقدرة من إجمالي الدخل الفعلي ويكون الإجمالي هو صافي الدخل التشغيلي.
* تحويل صافي الدخل التشغيلي إلى القيمة الحالية للعنصر بعدة طرق ، اعتمادًا على طريقة التقييم المختارة.
لتحديد القيمة الحالية للعنصر بناءً على صافي الدخل التشغيلي ، يمكن استخدام طريقتين:
- طريقة الرسملة المباشرة للدخل ؛
- طريقة الرسملة على أساس معدل العائد على رأس المال:
- طريقة الرسملة وفقًا لنماذج الحساب ؛
- طريقة التدفق النقدي المخصوم.
تستند هذه الأساليب على فرضية أن قيمة العقارات ترجع إلى قدرة العقار الذي يتم تقييمه على توليد تدفقات الدخل في المستقبل. في كلتا الطريقتين ، يتم تحويل الدخل المستقبلي من العقار إلى قيمته ، مع مراعاة مستوى المخاطرة المميزة لهذا العقار. تختلف هذه الأساليب فقط في طريقة تحويل تدفقات الدخل.
طريقة الرسملة المباشرة- طريقة لتحديد القيمة السوقية لعنصر الدخل ، بناءً على التحويل المباشر لدخل السنة الأولى الأكثر نموذجية إلى قيمة عن طريق تقسيمها على نسبة الرسملة ، التي تم الحصول عليها على أساس تحليل بيانات السوق على نسب صافي الدخل وقيمة الأصول التي تم الحصول عليها بطريقة استخراج السوق ، على غرار الشيء الذي يتم تقييمه.
في الوقت نفسه ، ليست هناك حاجة لتقييم اتجاهات التغيرات في الدخل بمرور الوقت ، وعند تقييم نسبة الرسملة ، من الضروري مراعاة مكوناتها بشكل منفصل: معدل العائد على رأس المال ومعدل عائده . من المفترض أن المحاسبة لجميع هذه الاتجاهات والمكونات مضمنة في بيانات السوق. مثل هذه النسخة الكلاسيكية الغربية لطريقة الرسملة المباشرة ، والتي يتم فيها استخراج نسبة الرسملة من معاملات السوق ، من المستحيل عمليًا تطبيقها في الظروف الروسية ، نظرًا للصعوبات الناشئة في جمع المعلومات (غالبًا ما تكون شروط وأسعار المعاملات سرية معلومة). بناءً على ذلك ، من الناحية العملية ، يتعين على المرء استخدام الطرق الجبرية لإنشاء نسبة الرسملة ، والتي توفر تقييمًا منفصلاً لمعدل العائد على رأس المال ومعدل عائده.
وتجدر الإشارة إلى أن طريقة الرسملة المباشرة تنطبق على تقييم الأصول الحالية التي لا تتطلب ، اعتبارًا من تاريخ التقييم ، استثمارات رأسمالية كبيرة في الإصلاح أو إعادة الإعمار.
- طريقة لتحديد القيمة السوقية لجسم الدخل ، بناءً على تحويل جميع التدفقات النقدية على أنها "رصيد نقدي حقيقي" يولدها خلال العمر الاقتصادي المتبقي ، إلى قيمة عن طريق خصمها في تاريخ التقييم باستخدام معدل العائد على رأس المال المستخرج من بديل الاستثمار في السوق من حيث مستوى المخاطر.
طريقة الرسملة على أساس معدل العائد على رأس المالمن وجهة نظر رسمية (رياضية) ، لها نوعان:
طريقة التدفق النقدي المخصوم- طريقة الرسملة بمعدل العائد على رأس المال ، والتي ، لتحديد القيمة السوقية باستخدام معدل العائد على رأس المال كمعدل الخصم ، يتم خصم التدفقات النقدية لكل سنة تشغيل للأصل الجاري تقييمه بشكل منفصل و ثم جمعها ، بما في ذلك التدفق النقدي من إعادة بيعها في نهاية فترة الاحتفاظ.
طريقة الرسملة النموذجية- طريقة الرسملة بمعدل العائد على رأس المال ، والتي من أجل تحديد القيمة السوقية ، يتم تحويل الدخل الأكثر نموذجية للسنة الأولى إلى قيمة باستخدام نماذج حساب رسمية للدخل والقيمة التي تم الحصول عليها على أساس تحليل اتجاهاتهم في المستقبل.
يتم استخدام طريقة التدفق النقدي المخصوم إذا:
- من المتوقع أن تختلف التدفقات المستقبلية ماديًا عن التدفقات الحالية ؛
- توجد بيانات تبرر حجم التدفقات النقدية المستقبلية من العقارات ؛
- تيارات الدخل والمصروفات موسمية.
- العقار الخاضع للتقييم عبارة عن منشأة تجارية كبيرة متعددة الوظائف ؛
- العقار قيد الإنشاء أو تم بناؤه للتو وتشغيله (أو قيد التشغيل).
يتم استخدام طريقة الرسملة على أساس النماذج المحسوبة إذا:
- تدفقات الدخل مستقرة لفترة طويلة من الزمن ، وتمثل قيمة موجبة كبيرة ؛
- تدفقات الإيرادات تنمو بوتيرة ثابتة ومعتدلة.

4.4.1. تبرير اختيار طريقة اسلوب الدخل وحساب قيمة العقار

بالنظر إلى أن العقار المقدر لا يتطلب إصلاحات كبيرة ، وأيضًا ، مع الأخذ في الاعتبار الاتجاهات الحالية في سوق العقارات التجارية في موسكو ، من الممكن التنبؤ بتدفق الدخل بسلاسة مع معدلات ضئيلة من إيجار العقار المقدر ، والذي يجعل من الممكن تطبيق الدخل المتوقع في طريقة رسملة القيمة الحالية وفقًا لنماذج الحساب (فيما يلي - طريقة رسملة الدخل).
تحديد الدخل الإجمالي المحتمل

يعتمد حساب الدخل الإجمالي المحتمل على تحليل معدلات سوق الإيجارات الحالية للعقارات المماثلة (أسعار إيجارات السوق).
تم إجراء دراسة معدلات الإيجار للمباني المكتبية باستخدام بيانات من قواعد البيانات الإلكترونية لصحيفة Iz Ruk v Ruki ومواقع الإنترنت للوكالات العقارية في موسكو ، إلخ.

الجدول 24. خصائص العقارات القابلة للمقارنة لتحديد متوسط ​​أسعار الإيجار للعقار

وبالتالي ، سيتم تحديد معدل الإيجار للعقار المقدر على أنه متوسط ​​سعر الإيجار للعقارات المختارة ، مع تعديله وفقًا للتعديلات ، وسيتم (تقريبه) 556 دولار / متر مربع / عام
يُظهر تحليل السوق الذي تم إجراؤه أن متوسط ​​سعر الإيجار لمباني المكاتب من الفئة "ب" ، باستثناء ضريبة القيمة المضافة ، هو 490 دولارًا لكل متر مربع. م سنويًا ، مساحة مكتبية من الفئة "C" باستثناء ضريبة القيمة المضافة 297 دولارًا للمتر المربع. م في السنة (تم أخذ الحد الأقصى للنطاق المعروض في التحليل في الاعتبار ، مع الأخذ في الاعتبار موقع كائن التقييم) ، من أين ، متوسط ​​سعر الإيجار لمبنى يشغل موقعًا وسيطًا بين مكاتب الفئة B و C سيتم (تقريب) 400 دولار للمتر المربع. م سنويا.
وفقًا للتصنيف الوارد في هذا التقرير ، يحتل كائن التقييم موقعًا وسيطًا بين مكاتب الفئتين B و C ، وسيكون معدل الإيجار المحسوب لكائن التقييم باستثناء ضريبة القيمة المضافة وتكاليف التشغيل حوالي 418 دولارًا للمتر المربع. م سنويا. تشهد هذه الحقيقة على صحة العناصر القابلة للمقارنة المختارة وإمكانية استخدام قيمة معينة بشكل أكبر في الحسابات.
تحديد الخسائر المحتملة من الخمول (تحت التحميل) للغرفة والخسائر الناتجة عن إلغاء الإيجار
بالنسبة للمباني التي تم تقييمها ، سيكون معدل الاستخدام الناقص 8.3٪ ، محسوبًا على أساس أن المؤجر يقضي شهرًا في البحث عن مستأجر (1/12 × 100٪) = 8.3٪ أو 0.083 في الأسهم. وبالتالي ، سيكون عامل الحمولة ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92 .
وفقًا للممارسة المتبعة ، يتم سداد مدفوعات الإيجار مقدمًا (عن طريق الدفعات المقدمة) ، وفي هذا الصدد ، يتم أخذ معدل التحصيل (Kc) بما يعادل 1.0.
تحديد تكاليف التشغيل
يتم عرض حساب متوسط ​​تكاليف التشغيل السنوية في الجدول أدناه. البيانات الأولية المقدمة من العميل.

وتجدر الإشارة أيضًا إلى أنه في الظروف الحديثة ، لا يشكل المالكون عادةً صندوقًا بديلًا ، ويتم دفع كامل مبلغ التكاليف النقدية في كل مرة ، إذا لزم الأمر. تم التوصل إلى هذا الاستنتاج نتيجة للمحادثات مع أصحاب المباني والمباني غير السكنية.
تحديد صافي دخل التشغيل وحساب قيمة السوق في إطار نهج الدخل
طريقة رسملة الدخل هي تحديد قيمة العقارات من خلال ترجمة صافي الدخل التشغيلي السنوي (أو المتوسط ​​السنوي) إلى القيمة الحالية.
صيغة الحساب الأساسية هي كما يلي:
يُفترض أن تكون نسبة الرسملة مساوية لنسبة الرسملة للتحسينات المحسوبة في إطار تحديد قيمة قطعة الأرض.

الجدول 25. تحديد القيمة السوقية لكائن التقييم بطريقة رسملة الدخل

4.5 الموافقة على نتائج تقييم الغرض

نتيجة للتقييم مع ثلاثة مناهج ، تم الحصول على البيانات الموضحة في الجدول التالي.

الجدول 26 - بيانات لنهج التقييم الثلاثة

يتم تسوية النتائج باستخدام أسلوب التحليل الهرمي (AHP).
طريقة التحليل الهرمي هي إجراء منهجي للعرض الهرمي للعناصر التي تحدد جوهر أي مشكلة. وهو يتألف من تقسيم (تفكيك) المشكلة إلى مكونات أبسط وزيادة معالجة الأحكام المتسلسلة للمقيم عن طريق المقارنات الزوجية.
لأغراض هذا التقييم ، يتم استخدام معايير المطابقة التالية:
أ. القدرة على عكس النوايا الفعلية للمستثمر والبائع المحتملين ؛
ب- النوع والجودة والاتساع والبيانات التي يتم على أساسها إجراء التحليل ؛
(ج) قدرة معايير الطرق المستخدمة على مراعاة تقلبات السوق ؛
د- القدرة على مراعاة السمات المحددة للشيء الذي يؤثر على قيمته.
بعد تقديم مشكلة التوفيق بين النتائج في شكل تسلسل هرمي ، يتم تنفيذ التسلسل التالي من الإجراءات:
* يتم تحديد الأولويات في المعايير من خلال المقارنة الزوجية. لهذا ، تم بناء مصفوفة متماثلة عكسيًا ، ويستخدم مقياس العلاقات للمقارنة الزوجية. يتم إجراء المقارنات المزدوجة من حيث هيمنة عنصر على آخر. ثم يتم التعبير عن هذه الأحكام بأعداد صحيحة باستخدام المقياس التالي:

الجدول 27. مقياس العلاقات للمقارنة المزدوجة

* علاوة على ذلك ، لكل معيار ، يتم تحديد الوزن بواسطة الصيغة: W ij = (Пaij) 1 / n. حيث aij هي أهمية المعيار (الفهرس)
* يتم تسوية الأوزان التي تم الحصول عليها: W ij = W ij / W. القيم التي تم الحصول عليها بهذه الطريقة تمثل القيمة الإجمالية لأوزان كل معيار.
* يتم تنفيذ الإجراء الموصوف لتحديد الأولويات لكل بديل لكل معيار. وبالتالي ، يتم تحديد قيم أوزان كل بديل.
* يتم حساب الأوزان الإجمالية لكل بديل ، والتي تساوي مجموع منتجات أوزان عوامل التسعير والأوزان المقابلة للبدائل لكل عامل.
وترد أدناه نتائج حساب معاملات الترجيح لتحديد القيمة السوقية لموضوع التقييم في التذييل 4 لهذا التقرير.

الجدول 28. حساب القيمة النهائية للقيمة السوقية لكائن التقييم

يُنصح بتقريب القيمة الناتجة إلى آلاف الروبلات:
القيمة السوقية للعنصر (بما في ذلك ضريبة القيمة المضافة بمعدل 20 بالمائة) هي (تقريب):
10544000 (عشرة ملايين وخمسمائة وأربعة وأربعون ألف روبل) أو
بسعر بنك روسيا اعتبارًا من تاريخ التقييم (30.235 روبل لكل دولار أمريكي واحد)
348.735 (ثلاثمائة وثمانية وأربعون ألفًا وسبعمائة وخمسة وثلاثون دولارًا أمريكيًا).