Когда планируется продажа элемента основных средств или бизнеса в целом, владельцы компании пользуются услугами независимых фирм-профессионалов для определения цены объекта будущей сделки в условиях действующей конъюнктуры. Консультации специалистов и аналитика – дорогостоящие услуги, поэтому фирму-заказчика интересуют как минимум два вопроса: срок действия оценки рыночной стоимости и возможность включить понесенные траты в расчет налога на прибыль.
Законодательной обязанности организаций, планирующих продажу основных средств, проводить независимую оценку их стоимости, не установлено. Однако большинство фирм предпочитают понести дополнительные траты, но иметь официальный документ, который выполнит роль защиты от претензий государства и контрагентов.
Когда у компании имеется заключение о рыночной стоимости, ей есть что ответить на вопросы налоговиков. Последние проверяют совершаемые сделки и если обнаружат, что стоимость основного средства оказалась ниже среднерыночной на 20% и более, могут привлечь фирму к ответственности.
Аналогично, оценка бизнеса может использоваться для продажи предприятия в целом. Однако есть и другие причины ее проведения: необходимость получения информации о конкурентоспособности коммерческой структуры, путях снижения фискальной нагрузки, о возможностях реорганизации и т.д.
Согласно положениям 135-ФЗ, итоговый размер рыночной или иной цены, указанный в отчете независимых оценщиков, признается достоверным и рекомендуемым к использованию при купле-продаже, если стороны действовали в строгом соответствии с российским законодательством. Оспаривание обозначенной стоимости возможно в судебном порядке.
Отчет, составляемый независимыми оценщиками, содержит обязательный реквизит – дату, по состоянию на которую актуальны представленные сведения. «Срок годности» этого документа как такового не ограничивается нормативными актами. Могут устареть лишь отдельные данные, прописанные в нем.
Согласно положениям п.1 ФСО1, рыночная цена, прописанная в отчете, актуальна на протяжении полугода с момента составления документа или опубликования оферты о продаже объекта основных средств или бизнеса. В законодательстве отмечается, что исключением из этого правила признается кадастровая стоимость: она не имеет срока давности.
Сложившаяся правовая практика показывает, что суды не всегда трактуют истечение полугодового периода как показатель неактуальности и недостоверности данных. Чтобы доказать свою правоту в случае спора сторон, владельцу основного средства нужно инициировать судебный порядок рассмотрения дела.
Действующее законодательство гласит, что компания или ИП вправе включить в состав расходов для исчисления налога на прибыль траты, не поименованные в ст. 270 НК РФ, если они соответствуют следующим критериям:
Затраты, связанные с привлечением независимых оценщиков, по общему правилу относятся к категории прочих расходов, связанных с производством или продажей. Они уменьшают фискальную базу при исчислении налога на прибыль.
Законодательство не ограничивает права компаний и ИП на заказ независимой оценки, даже если она осуществляется не в обязательном, а в добровольном порядке. Независимо от характеристик объекта, стоимость которого определяется, и самой сделки, расходы будут уменьшать налоговую базу.
Срок действия отчета об оценке рыночной стоимости не имеет определяющего значения при включении расходов на услуги специалистов в расчет налогов. Если выводы уже не актуальны, основное средство не продано, но организации удастся доказать, что ее траты были направлены на получение доходов (пусть по факту этого и не произошло), она сможет уменьшить фискальную базу на затраты, подтвержденные первичными документами.
Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter .
Судья Горячева О.Н. Дело № 33А–2916
Докладчик Шалагина О.В.
АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ
Судебная коллегия по административным делам Кемеровского областного суда
В составе:
Председательствующего Шалагиной О.В.,
Судей Евтифеевой О.Э., Быковой С.В.,
При секретаре Ламбиной Ю.В.,
Рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шалагиной О.В. гражданское дело по апелляционной жалобе Третьякова В.Р. на решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года по делу по заявлению Третьякова В. Р. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя,
УСТАНОВИЛА:
Третьяков В.Р. обратился в суд с заявлением об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя.
Заявление мотивировано тем, что он является должником по исполнительному производству №, возбужденному 14.08.2013г., о взыскании в пользу ООО «Сибирь-Сервис» руб. коп. Постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.09.2013г. исполнительные производства в отношении Третьякова В.Р. объединены в сводное №.
Актом от 18.09.2013г. и постановлением от 18.09.2013г. судебный пристав-исполнитель подвергла аресту квартиру должника по адресу: .
Постановлением от 06.03.2014г. судебный пристав-исполнитель Слепцова К.А. приняла оценку одного объекта арестованного имущества - доли на квартиру по адресу: , в сумме руб. на основании отчёта оценочной организации № от 20.02.2014г.
Постановлением от 16.06.2014г. судебный пристав-исполнитель передала в Росимущество на реализацию на открытых торгах в форме аукциона долю в праве общей собственности на указанную квартиру по цене руб.
До настоящего момента торги не проведены.
21.10.2014г. должник Третьяков В.Р. обратился к судебному приставу-исполнителю с заявлением о прекращении торгов по продаже имущества должника, ссылаясь на то, что оценка, установленная на 10.02.2014г., утратила свою легальность и применимость 10.08.2014г. (спустя 6 месяцев). В этом случае судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника.
Следовательно, отчёт ООО «Независимая профессиональная оценка» от 20.02.2014г. и основанные на нём постановления судебного пристава-исполнителя от 06.03.2014г. (о принятии оценки) и от 16.06.2014г. (о передаче на торги) в настоящее время (после 10.08.2014г.) не могут являться основанием для выставления на торги доли в праве собственности на спорную квартиру.
По этим причинам он потребовал от судебного пристава-исполнителя направить в ТУ Росимущества по Кемеровской области и в ООО «Лотос» постановление о прекращении процедуры обращения торгов на указанное имущество.
Постановлением от 05.11.2014г. судебный пристав-исполнитель отказала в удовлетворении ходатайства, мотивируя его тем, что передала арестованное имущество на реализацию в пределах 6-месячного срока, установленного пунктом 26 ФСО №1, и что такая передача на реализацию представляет собой публичную оферту.
Полагает данное постановление незаконным и подлежащим отмене, а процедуру торгов по продаже вышеуказанной квартиры подлежащей прекращению, поскольку до 10.08.2014г. договор купли-продажи арестованного имущества заключен не был.
Ссылка судебного пристава-исполнителя на то, что объявление о продаже арестованного имущества, опубликованное 07.07.2014, являлось публичной офертой, необоснованна, поскольку под последней пункт 2 статьи понимает «Содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется».
Объявление о проводимых торгах указанным требованиям не соответствует, поскольку не содержало всех существенных условий договора купли-продажи недвижимости (прежде всего твёрдую цену объекта), не исходит от продавца объекта и не содержит обязанности продавца заключить договор с любым, кто отзовётся (для заключения договора участнику необходимо не просто «отозваться», но и выиграть торги).
В связи с изложенным судебный пристав-исполнитель обязан после 10.08.2014г. организовать новую оценку арестованного имущества, а торги по предыдущей оценке подлежат прекращению.
Просит признать недействительным постановление судебного пристава-исполнителя отдела судебных приставов по Ленинскому району г. Кемерово Слепцовой К.А., вынесенное в рамках исполнительного производства №, от 05.11.2014г. об отказе в прекращении торгов по продаже имущества; обязать судебного пристава-исполнителя устранить допущенное нарушение прав заявителя путём вынесения постановления о прекращении процедуры обращения торгов на долю в праве собственности на квартиру по адресу: , на основании отчёта ООО «Независимая профессиональная оценка» № от 20.02.2014г.
Судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Кемерово Слепцова К.А. заявление не признала.
Решением Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года заявление Третьякова В.Р. об оспаривании постановления судебного пристава-исполнителя от 05.11.2014 года об отказе в прекращении торгов по продаже имущества оставлено без удовлетворения.
В апелляционной жалобе Третьяков В.Р. просит решение суда отменить, ссылаясь на доводы, приведенные в суде первой инстанции. Также указывает, что объявление о продаже арестованного имущества, опубликованное в газете «Из рук в руки» №27 от 07.07.2014г., не может соответствовать признакам публичной оферты, указанным в пункте 2 статьи , его можно было бы признать офертой не более чем в отношении торгов, назначенных на 07.08.2014г. Но указанные торги не были проведены в связи с приостановлением исполнительного производства, в связи с чем данная оферта потеряла свою актуальность.
Учитывая, что данная дата прошла, организатор торгов был обязан сделать новое извещение о проведении торгов, что не было сделано до момента вынесения решения суда. Оферта на участие в торгах, назначенных на другую дату, никем не делалась и не выдвигалась. Срок на выдвижение такой оферты истёк (так как дата 10.08.2014г. прошла). Следовательно, судебный пристав-исполнитель обязан после 10.08.2014г. организовать новую оценку арестованного имущества.
Не согласен с выводом суда об избрании заявителем ненадлежащего способа защиты права, поскольку существом требований, рассмотренных судом, было недопущение проведения торгов и продажи его имущества по цене, применённой с нарушением закона, то есть фактически по произвольно избранной судебным приставом-исполнителем цене.
В заседание суда апелляционной инстанции Третьяков В.Р., надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела, не явился.
Судебная коллегия считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.
Изучив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово Беляеву Т.О. и представителя взыскателя ООО «Сибирь-Сервис» Макаренко Р.А., просивших решение суда оставить без изменения, рассмотрев дело в соответствии с ч.1 ст. в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, судебная коллегия не усматривает оснований для отмены решения суда.
В соответствии с ч.1 ст. постановления главного судебного пристава Российской Федерации, главного судебного пристава субъекта Российской Федерации, старшего судебного пристава, их заместителей, судебного пристава-исполнителя, их действия (бездействие) могут быть оспорены взыскателем, должником или лицами, чьи права и интересы нарушены такими постановлением, действиями (бездействием).
Из материалов дела следует и судом установлено, что Третьяков В.Р. является в настоящее время должником по исполнительному производству о взыскании в пользу ООО «Сибирь-Сервис» руб. коп. (л.д.5), объединенному постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 18.09.2013г. в сводное № (л.д.6).
Актом и постановлением судебного пристава-исполнителя от 18.09.2013г. наложен арест на квартиру должника по адресу: (л.д. 7).
Постановлением от 06.03.2014г. судебный пристав-исполнитель ОСП по Ленинскому району г. Кемерово ФИО4 приняла оценку одного объекта арестованного имущества - доли на квартиру по адресу: , в сумме руб. на основании отчёта оценочной организации № от 20.02.2014 (л.д. 8-9).
Постановлением судебного пристава-исполнителя от 16.06.2014г. в Росимущество на реализацию на открытых торгах в форме аукциона передана доля в праве общей собственности на вышеуказанную квартиру по цене руб. (л.д. 10-11).
Актом передачи арестованного имущества на торги от 30.06.2014 года указанное имущество было передано на торги в ООО «Лотос» (л.д. 37).
Определением Ленинского районного суда г. Кемерово от 24.06.2014 года по делу № приостановлено исполнительное производство № в части реализации на торгах указанного имущества до вступления решения суда в законную силу (л.д. 42-43).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 04.08.2014 года исполнительное производство в данной части приостановлено (л.д. 44).
20.10.2014 года Третьяков В.Р. обратился с заявлением к судебному приставу-исполнителю ОСП по Ленинскому району г. Кемерово, в котором просит прекратить исполнительное производство, поскольку отчет ООО «НПО» № 1402-01-005 от 20.02.2014 года утратил свою актуальность, торги не совершены (л.д. 45-46).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 05 ноября 2014 года Третьякову В.Р. отказано в прекращении торгов спорного имущества (л.д. 47-48).
Постановлением судебного пристава-исполнителя ОСП по Ленинскому району г. Кемерово от 05 ноября 2014 года исполнительное производство возобновлено, поскольку основания для приостановления производства по делу отпали (л.д. 49).
Разрешая заявленные требования, суд первой инстанции пришел к верному выводу об отказе в их удовлетворении, поскольку отказ судебным приставом-исполнителем в прекращении торгов по продаже спорного имущества соответствует требованиям закона и не повлек нарушения прав Третьякова В.Р.
Так, согласно ст.87 Федерального закона от 02.10.2007г. № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве» принудительная реализация имущества должника осуществляется путем его продажи специализированными организациями, привлекаемыми в порядке, установленном Правительством Российской Федерации (ч.1).
Специализированная организация обязана в десятидневный срок со дня получения имущества должника по акту приема-передачи размещать информацию о реализуемом имуществе в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования, а об имуществе, реализуемом на торгах, также в печатных средствах массовой информации. Реализация недвижимого имущества должника, ценных бумаг (за исключением инвестиционных паев открытых паевых инвестиционных фондов, а по решению судебного пристава-исполнителя - также инвестиционных паев интервальных паевых инвестиционных фондов), имущественных прав, заложенного имущества, на которое обращено взыскание для удовлетворения требований взыскателя, не являющегося залогодержателем, предметов, имеющих историческую или художественную ценность, а также вещи, стоимость которой превышает пятьсот тысяч рублей, включая неделимую, сложную вещь, главную вещь и вещь, связанную с ней общим назначением (принадлежность), осуществляется путем проведения открытых торгов в форме аукциона (ч.3).
В соответствии с ч.8 ст. Федерального закона «Об исполнительном производстве», если установленный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке имущества должника истек, судебный пристав-исполнитель обязан в течение одного месяца со дня истечения указанного срока привлечь оценщика для повторной оценки имущества должника в порядке, установленном настоящей статьей.
Таким образом, как правильно указал суд, закон не предписывает судебному приставу-исполнителю выносить постановление о прекращении торгов при истечении срока действия отчета об оценке имущества должника.
Согласно п.26 Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки» (ФСО № 1), утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 20.07.2007г. № 256, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более шести месяцев.
Согласно ст.ст. - торги проводятся путем осуществления определенных действий: опубликования извещения о проведении торгов с указанием сведений о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, в том числе о порядке оформления участия в торгах, определении лица выигравшего торги, сведения о начальной цене, направлении заявок на участие в торгах и уплате задатка, выбор лучшего предложения.
Статьей предусмотрено, что содержащее все существенные условия договора предложение, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях с любым, кто отзовется, признается офертой (публичная оферта).
Как установлено судом, в газете «Из рук в руки» № 27 от 07.07.2014 года организатором торгов было опубликовано извещение о проведении 7.08.2014г. торгов по продаже вышеуказанного арестованного имущества должника (л.д.54). Данное извещение содержит все существенные условия, предъявляемые к договору купли-продажи недвижимости, а именно цену и предмет договора.
Следовательно, вопреки доводам заявителя, данное извещение обладает всеми признаками публичной оферты и является таковой.
Таким образом, имущество было передано судебным приставом-исполнителем на реализацию на торгах 16.06.2014 года, объявлено о продаже имущества на торгах 07.07.2014 года, то есть в пределах срока, установленного п.26 ФСО № 1, в связи с чем оценка, указанная в отчете об оценке, не утратила своей актуальности, а потому постановлением судебного пристава-исполнителя от 05 ноября 2014 года Третьякову В.Р. обоснованно было отказано в удовлетворении его заявления о прекращении торгов по продаже имущества должника.
Не может быть принят во внимание довод заявителя в жалобе о том, что, поскольку торги, о которых было объявлено, не были проведены 7.08.2014г. в связи с приостановлением исполнительного производства, а после этого оферта на участие в торгах никем не делалась, хотя организатор торгов обязан был сделать новое извещение, то срок на выдвижение такой оферты истек, и судебный пристав-исполнитель обязан организовать новую оценку.
Статьей Федерального закона «Об исполнительном производстве» предусмотрено, что торги должны быть проведены в двухмесячный срок со дня получения организатором торгов имущества для реализации.
В соответствии со ст.42 названного Федерального закона исполнительное производство приостанавливается судом или судебным приставом-исполнителем до устранения обстоятельств, послуживших основанием для приостановления исполнительного производства.
Пункт 4.2 Порядка взаимодействия Федеральной службы судебных приставов и Федерального агентства по управлению государственным имуществом по вопросам организации продажи имущества, арестованного во исполнение судебных решений или актов органов, которым предоставлено право принимать решения об обращении взыскания на имущество, утвержденного Приказом ФССП РФ № 347, Росимущества № от 25.07.2008г., устанавливает, что если исполнительное производство, в рамках которого арестованное имущество передано на реализацию, приостановлено, исполнительные действия или применение мер принудительного исполнения отложены либо предоставлена отсрочка или рассрочка, судебный пристав-исполнитель незамедлительно направляет в территориальный орган ФССП России и в Росимущество (специализированные организации) копию соответствующего постановления или определения.
Росимущество (специализированные организации) немедленно после получения от территориального органа ФССП России или судебного пристава-исполнителя соответствующего постановления или определения приостанавливает процедуру реализации арестованного имущества.
Из системного толкования изложенных норм следует, что в случае принятия судебным приставом-исполнителем либо судом решения о приостановлении исполнительного производства процедура реализации арестованного имущества приостанавливается, а после истечения срока приостановления принудительного исполнения, процедура реализации арестованного имущества продолжается.
Действующее законодательство не предусматривает размещение информации о проведении новых торгов в средствах массовой информации и в сети "Интернет" после истечения сроков приостановления исполнительного производства и возобновления процедуры проведения торгов, поскольку в данном случае новые торги по продаже имущества не объявляются.
Иные доводы жалобы не опровергают выводов суда, изложенных в решении, построены на неверном толковании норм материального права и иной оценке доказательств, с чем судебная коллегия не может согласиться.
При таких данных судебная коллегия считает решение суда законным и обоснованным и оснований для его отмены по доводам апелляционной жалобы не находит.
Руководствуясь ст. , судебная коллегия
ОПРЕДЕЛИЛА:
Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 11 декабря 2014 года оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.
Председательствующий:
"Согласовано" ____________ судья Шалагина О.В.
Отчет оценщика - документ, который фигурирует в сделках между гражданами и организациями при оформлении права на имущество и в иных случаях. Законодательство предъявляет требования к нему с целью гарантировать обоснованные результаты.
Базовый нормативный акт - закон «Об оценочной деятельности». На уровне Минэкономразвития приняты стандарты К тому же указывается, как должен выглядеть отчет оценщика. В этих документах подробно описаны многочисленные нюансы. Естественно, данные приказы соответствуют закону.
Проведение оценки обязательно. Так гласит закон «Об оценочной деятельности», а также иные акты. Она должна проводиться при распоряжении государственным или муниципальным имуществом, ипотечном кредитовании, перед подписанием брачного контракта. Фактически без этой процедуры не обойтись, оформляя наследство или направляя иск в суд по имущественному спору. Отчет оценщика сейчас востребован во множестве случаев.
Со специалистом заключают договор. Выбор оценщика может быть произведен государственным органом или заинтересованным частным лицом. Например, оценка объекта может ложиться на участника приватизационных аукционов. В любом случае подписывается договор. Документ составляется в бумажной или в электронной форме. Во втором случае обязательно применение усиленной цифровой подписи. Составляющие документа:
В соглашении указываются стандарты, на основании которых должна проводиться оценка.
Существуют дополнительные требования к отчету оценщика. Они касаются специфики предмета оценивания. В частности, свои особенности имеет оценка в атомной отрасли, недвижимости и т. д.
В отчете указываются сведения из договора, касающиеся оснований, целей и сроков проведения процедуры:
Отчет независимого оценщика или работающего на организацию подписывается им самим, ставится печать - его собственная или организации, в которой он работает. Оценщик не ограничен в объеме сведений, которые он может добавить в отчет, главное, чтобы там был минимум информации согласно закону и стандартам. Надо помнить, что, несмотря на все требования и правила, в любом отчете присутствует определенная доля допущений и вероятностей, хотя серьезно цифры, полученные разными специалистами, разниться не должны.
Граждан и организации интересует, прежде всего, рыночная оценка объектов. Инвентаризационная или рассчитывается для некоторых видов налогов, и оценщики почти с ней не сталкиваются. Высчитать рыночную стоимость можно несколькими способами:
Первый способ построен на учете технической характеристики объекта, расчете затрат на переоборудование и переустройство. Второй зависит от потенциальных доходов с конкретного объекта, например от суммы, на которую возрастет стоимость квартиры или участка через некоторое время. Третий способ основан на сравнении аналогичных объектов. Конечно же, в расчет берутся индивидуальные характеристики. Именно на этом обычно строится отчет оценщика квартиры.
Специалистов в области найти проще всего. Почти все они работают с агентствами недвижимости, в БТИ (как в частных, так и в государственных).
Отчет оценщика недвижимости строится по одной и той же схеме:
Играет роль буквально каждая мелочь. Даже в одном доме квартиры оценивают совершенно на разные суммы. Площадь объекта, уровень благоустроенности самого дома тоже к этому относятся. Дом может находиться возле престижного района, при этом срок его эксплуатации приближается к завершению, что тоже влияет на цену. Цена снижается, если дом в хорошем состоянии, рядом есть магазин, аптека, но отсутствует транспортная инфраструктура. На этом строится отчет независимого оценщика.
Специалисту нужны:
Если планируется перепланировка, предоставляется проект работ, а также иные сведения в зависимости от ситуации. Специалист прямо говорит, в чем он нуждается.
Несогласие с выводами отчета выражается в иске. Он может касаться как результатов самой оценки, так и других действий, если они основаны на оценке или как-то связаны с ней. Почти всеми такими делами занимаются арбитражные суды. Хотя сейчас возможно оспаривание отчета оценщика в административном процессе (кадастровая оценка). Согласиться или нет - судья решает лишь после проведения экспертизы. Она отличается лишь двумя моментами:
Добиться экспертизы в суде - единственный способ оспорить результат оценки. Стоимость процедуры особенно не отличается по стране. Исключение - столичные регионы. За оценку аналогичных объектов специалисты просят примерно одинаковую сумму. Низкая или высокая цена не говорит о качестве, лучше ознакомиться с отзывами клиентов. Если затронуть такой вопрос, как срок действия отчета оценщика, то он равен, как правило, 12 месяцев. Но в законодательстве могут устанавливаться иные сроки.
В ряде случаев требуется определить рыночную стоимость объекта недвижимости. Для этого используется процедура оценки.
Рассматриваются факторы, которые могут повлиять на стоимость недвижимости, и на их основе определяется стоимость.
На неё влияют как характеристики самого объекта, так и окружения, рыночной среды, политической и экономической ситуации и т. д. Поскольку эти факторы не остаются неизменными, со временем меняется и стоимость объекта.
В отчёте об оценке обязательно ставится дата, на которую он сделан . Во многих случаях оценка используется вскоре после её определения. Тогда срок действия не имеет значения. Очень часто можно услышать вопрос: «Сколько действует оценка квартиры?».
Если оценка происходит регулярно, её результат может считаться действительным до следующей процедуры.
Но чаще указывается определённая дата, до которой она действительна.
В соответствии срок действия оценки не может быть больше полугода
.
После его завершения найденная стоимость не рекомендуется к использованию. Судебный орган или кредитная организация, скорее всего, её не примут.
Поэтому потребуется проводить оценку заново.
Внимание! Если по каким-то причинам возникают сомнения в достоверности оценки, они могут быть разрешены в суде.
В подобном случае период, прошедший со времени оценки, тоже имеет значение.
Срок действия оценки квартиры также не превышает 6 месяцев.
Без договора оценка считается недействительной. Он заключается в простой письменной форме, стандартного бланка нет.
Договор может заключаться на :
В нём обязательно указывается
:
Заказчиком может быть только собственник или его доверенное лицо.
Это может быть компания или отдельный человек.
Оценщик может работать в компании или самостоятельно.
Но он обязательно должен иметь соответствующее образование и состоять в саморегулируемой организации оценщиков.
Его квалификацию подтверждают :
Справка : Иногда в договоре присутствует и третья сторона – плательщик. То есть это тот, кто оплачивает услуги, но не владеет недвижимостью.
Это тоже может быть организация или частное лицо.
Для подписания договора со стороны заказчика потребуются :
Правоустанавливающий документ – тот, на основании которого возникло право собственности.
Им может быть :
Необходимая техническая документация зависит от типа недвижимости.
Договор оценки квартиры требует :
Про сроки оценки квартиры было сказано выше.
Для жилого дома :
Для определения стоимости коммерческой недвижимости :
Внимание! Также потребуются учредительные документы и протокол собрания с решением о назначении руководителя, если собственник – организация.
Для оценки земельного участка :
Если договор составляется на объект незавершённого строительства
:
Важно : Если собственник – компания, потребуется справка о балансовой стоимости. Её подготовит бухгалтерия.
Оценщик предоставляет документы, подтверждающие его квалификацию. Далее в статье вы найдете инструкцию по заполнению и как выглядит оценка квартиры.
Как правило, шаблон договора есть у оценивающей организации или независимого оценщика.
Он заполняется от руки или на компьютере.
В документ вносится следующая информация :
Договор подписывается сторонами или их представителями. Также составляется задание на оценку, которое является приложением к договору.
В него вносится информация :
В некоторых ситуациях может понадобиться узнать стоимость недвижимости на какую-то дату в прошлом.
Например, это бывает нужно для :
В таких случаях проводится ретроспективная оценка. В её ходе учитываются события, характеристики и показатели на необходимую дату в прошлом.
Если прошло более полугода, результат оценки в таком случае не будет действителен на настоящее время.
Как видим, срок действия оценки – важный параметр. Он определяет, в течение какого времени её можно использовать. Также важно правильно указать в договоре всю необходимую информацию и подготовить требующиеся документы. Ну а сколько действительна оценка квартиры вы теперь знаете.
Что такое ретроспективная оценка недвижимости смотрите на видео:
Оценка объектов недвижимости осуществляется с учетом того, что любая недвижимость представляет собой определенный товар. Оценка стоимости недвижимого имущества должна производиться максимально грамотно и взвешенно. В результате заказчик получит квалифицированный отчет о рыночной стоимости недвижимости на основании оценки недвижимости.
Это определение потенциальной рыночной стоимости всех недвижимых объектов. Само понятие «недвижимость» строго определено положениями Гражданского кодекса России. К недвижимости относится земля и все расположенные на ней объекты: (недра, водоемы, леса, уже возведенные здания и находящиеся в процессе строительства сооружения).
Оценка недвижимости – это не произвольный, а упорядоченный процесс, который состоит из нескольких основных этапов. Первоначально оценщик устанавливает непосредственно предмет оценки, изучает его качественные характеристики, документацию и назначает дату проведения процесса оценки. После ознакомления клиента с предварительными итогами создается план проведения оценки и заключается договор. На третьем этапе оценщик собирает всю необходимую информацию об оцениваемом объекте, а также – в целях уточнения и сравнения стоимости – сходных объектах недвижимости. После проверки полученных данных и их подтверждения наступает непосредственно этап оценки конкретного объекта. На заключительном этапе эксперт-оценщик составляет отчет о стоимости объекта на основании полученных выводов и результатов.
В процессе проведения оценки эксперту понадобятся некоторые обязательные документы, в которых отражены основные физические и юридические параметры подлежащего оценке объекта недвижимости. Количество и вид документации зависит от типа оцениваемого объекта. К основному перечню можно отнести:
При оценке используются три основных подхода: затратный, доходный и сравнительный. Конечный результат оценки – это не арифметическое среднее, а итог логичных рассуждений и вдумчивого подхода профессионала к процессу оценки, вследствие чего и выводится реальная рыночная стоимость оцениваемого объекта. Таким образом, на результаты расчета в каждом из подходов могут влиять различные факторы. Так, например, в рамках затратного подхода на стоимость объекта будет влиять степень износа конструктивных элементов объекта недвижимости как физического, так и функционального. На результат доходного подхода большое влияние оказывает способность объекта приносить доход, а следовательно – его месторасположение. В сравнительном подходе влияние на итоговое значение стоимости может оказать наличие/отсутствие тех или иных обременений или улучшений, отсутствующих у объектов-аналогов.
Не стоит забывать о том, что оценка недвижимости – это трудоемкий и сложный процесс, который потребует от эксперта не только профессиональных, но и юридических знаний. Поэтому стоимость и сроки проводимой оценки меньше всего зависят от стоимости оцениваемого объекта. Основные моменты, которые учитываются при оплате труда оценщика, это трудозатраты специалиста, стоимость которых измеряется в человеко-часах и имеет фиксированную ставку. Именно исходя из этой ставки и определяется конечная цена оказываемой услуги: начиная от 3000 рублей и заканчивая несколькими десятками или даже сотнями тысяч рублей.
Срок его действия – 6 месяцев. Такое ограничение срока связано, прежде всего, с постоянным изменением рыночной стоимости объектов недвижимости, которая целиком и полностью зависит не только от экономических, финансовых и производственных факторов, но и от политики государства.
Несмотря на то, что стоимость услуг оценщика относительно высока, специалисты не рекомендуют оценивать свою недвижимость самостоятельно. Конечно, можно воспользоваться рекомендательными статьями, найденными в Интернете или газетах объявлений, однако, полученный результат вряд ли будет объективным. Кроме того, довольно часто при проведении сделки требуется оценочный документ, имеющий юридическую силу и предоставленный только квалифицированным специалистом.
Отчет об оценке представляет собой стандартный документ, который должен полностью соответствовать требованиям закона, регламентирующего оценочную деятельность (135-ФЗ) и Федеральных стандартов оценки (ФСО) . В нем содержится вся полученная в процессе оценки информация и сведения, подтверждающие правильность отраженных в отчете результатов. Также в отчете обязательно указывается дата проведения оценки. К отчету прикладываются свидетельства о членстве оценщиков, проводивших оценку объекта недвижимости, в Саморегулируемых организациях оценщиков, их страховые полисы, а также документы о получении образования в области оценки.
