Прежде чем собирать пакет документов для одобрения ипотеки, рекомендую Вам ознакомиться с требованиями банков к заемщикам, а также узнать, кому дают ипотеку чаще всего, а кому в кредите наверняка откажут.
Банки, дающие ипотеку, перед выдачей кредита проводят процедуру андеррайтинга. Андеррайтинг - это процесс оценки рисков, связанных с выдачей кредита. Служба безопасности банка на основании предоставленных клиентом документов делает вывод о платежеспособности и благонадежности клиента-заемщика. Анализируют андеррайтеры, как правило, три главных показателя:
Уровень дохода клиента
Кредитная история клиента, если таковая имеется
Состав имущества клиента
В случае положительного решения банка, клиент получает одобрение кредита, действующее от 2 до 4 месяцев. В течение этого времени необходимо подобрать подходящую квартиру и предоставить пакет документов по объекту в банк. В случае, если банк сочтет заемщика неблагонадежным в выдаче кредита может быть отказано. Отказывают банки практически всегда без объяснения причин.
С большой долей вероятности кредит может получить гражданин России в возрасте 25-40 лет с высшим образованием и высокой «белой зарплатой». Хорошо, если заемщик состоит в браке, имеет в собственности дорогие активы (квартира, земля, акции, автомобиль) и/или положительную кредитную историю. Наибольшим доверием банков пользуются работники IT-сферы, нефтегазовой отрасли, руководители среднего и высшего звена.
Идеальных заемщиков в природе не так много, поэтому если Ваш портрет не соответствует описанному выше - не стоит отчаиваться. И возраст, и «серая» зарплата, и полное отсутствие кредитной истории - все это не помеха для получения ипотеки. Но для того, чтобы рассчитывать на одобрение кредита с большей долей вероятности, следуйте этим рекомендациям:
Предоставляйте наиболее полный пакет документов для анализа в банке. Помните, что андеррайтеры составляют мнение о Вас, как о заемщике, только на основании бумаг. У Вас есть дополнительные дипломы и сертификаты об образовании помимо высшего? Прикладывайте копии. Имеете в собственности дорогие активы - машину, акции, недвижимость? Сообщите об этом банку.
Обязательно сообщайте о наличии выплаченных кредитов, прикладывайте платежки.
Никогда не искажайте информацию, в частности о своих доходах. Будучи уличенным даже в мелкой лжи, Вы скорее всего получите отказ.
Наибольшая вероятность получить отказ в выдаче кредита возникает в случаях, если в кредитной истории заемщика есть просрочки и невозвраты, а также если доход заемщика формируется из «черных» (без уплаты налогов) источников. Кроме того, в большинстве ипотечных банков есть перечни нежелательных профессий. С большой настороженностью относятся банки к представителям следующих профессий:
Любые сезонные профессии, а также профессии со сдельной оплатой труда. Сюда относятся различные агенты (страховые, по недвижимости и т.д.), фрилансеры, представители творческих профессий, работающих за гонорар
Профессии, связанные с риском для жизни и здоровья: каскадеры, авиапилоты, силовики
Военные (не путаем с «военной ипотекой»)
Индивидуальные предприниматели и бизнесмены
Практически нереально получить кредит заемщику, попавшему в «стоп-лист». Банковский «стоп-лист» - это специальный софт, база данных нежелательных заемщиков. Попадают в нее клиенты с запятнанной кредитной историей, замороженными счетами, темным и криминальным прошлым. И хотя попасть в этот список можно и по ошибке, выбраться из него крайне сложно.
Можно ли взять кредит, если есть ипотека? Такой вопрос часто встречается на различных форумах в рунете. Многих россиян волнует возможность получения нескольких кредитов одновременно. Нынче такой подход к решению жизненных проблем диктует все усиливающаяся неустойчивость экономики, рост инфляции и, как следствие, оскудение семейного бюджета. Размер зарплат российских граждан и динамика их повышения никак не успевает угнаться за ростом цен. А обеспечить семью бытовой техникой или новинками электроники, которые смогут внести в бытовой уклад разнообразные удобства и станут средствами развлечения, так хочется!
Оформляя ипотечный кредит, немногие задумываются о возможной перспективе дополнительного кредитования на потребительские нужды. Хотя предусмотреть такой вариант привнесения в приобретенную на деньги банка квартиру уюта и комфорта в виде мебели, ковров, бытовой техники, теле и видеоаппаратуры, а, может, проведении ремонтных работ (к примеру, при покупке вторичного жилья), было бы очень практично.
Можно ли взять кредит, если есть ипотека? Сегодня некоторые банки предоставляют два и более кредита, одновременно. Но это возможно только в том случае, если месячные величины взносов потребительского кредита и ипотеки вместе не превышают 30 - 40% от размера ежемесячных доходов заемщика.
Как правило, стремясь получить ипотеку на покупку жилой недвижимости, человек, испытывающий нужду в жилье и находящийся на тот момент в стесненных жилищных условиях, стремится, во что бы то ни стало, оформить ипотечный кредит с меньшей переплатой и на самую максимально крупную сумму. А такой подход подразумевает сокращение периода кредитования и, соответственно увеличение размера месячного взноса до верхнего предела, допустимого по условиям банка.
Радостный владелец новой квартиры, въехав в новострой или квартиру вторичного рынка, только через несколько месяцев, начав погашать ипотечный кредит, начинает осознавать, какое это финансовое бремя - ипотека. Кредит наличными уже не взять. А жить в пустой квартире не очень удобно. Нет возможности отдохнуть после работы и расслабиться. Остаток зарплаты только, только может покрыть основные нужды семьи.
Хорошо, если родственники деньжат подкинут. Накопить на что-то крупное при создавшихся условиях совсем нереально. Банки целевой кредит или заем на любые нужды при размере платежа ипотечного платежа в 40% от месячных доходов заемщика не дадут. Взять взаймы под проценты у частных лиц или у микрофинансовых организаций можно, но рискованно. Есть реальная опасность оказаться в финансовой пробке. То есть, быть не в состоянии выплачивать долги. А такая ситуация, согласитесь, выглядит не очень привлекательной.
Итак, чтобы иметь возможность в перспективе получить потребительский кредит, нужно перед выбором ипотечной программы и критериев ипотечного кредита произвести предварительные расчеты всех месячных доходов будущего заемщика и его членов семьи . Кредит и ипотека должны погашаться месячными платежами, в совокупности не превышающими 40% от заработка заемщика. Но это только в том случае, если ипотека оформлена на одного из членов семьи. Доходы второго супруга пока не обременены ежемесячными платежами по кредитам.
Если два или несколько членов семьи выступают созаемщиками, то их общий остаток месячного дохода после оформления ипотеки и определения величины месячного платежа должен быть больше 60% (100% - 40% = 60%). В некоторых кредитных институтах эта планка понижена до 50% от суммы всех месячных доходов. Если такой резерв не предусмотреть заранее при подборе параметров ипотеки, определяющих величину месячного платежа, то не будет никакой надежды на получение при невыплаченной ипотеке потребительского кредита.
Оформив ипотечный кредит, при погашении не следует допускать просрочек платежей. Только в случае получения наглядной картины добросовестности и аккуратности оплаты долга по ранее взятому займу (в нашем случае, это ипотека), банк позволит взять еще один кредит. Банки импонируют заемщикам, которые умеют правильно распределять свои финансовые ресурсы и знакомы с тем, что представляет собой кредитное бремя.
Так что при правильном экономическом раскладе месячного бюджета и трезвой оценке своих сил появляются реальные шансы получения еще одного потребительского кредита. Может быть, при таком планировании получится оформить не самую дешевую ипотеку, так как срок оплаты удлиняется. Но зато уже с первых дней после новоселья у новых жильцов будет возможность обставить квартиру и пользоваться взятыми в кредит «удобствами» в форме мебели, бытовых приборов, компьютера и так далее.
Ипотечный кредит – довольно распространенный вид кредитования. Все банки предлагают своим клиентам самые различные программы ипотечного кредитования. При этом у многих финансовых учреждений сразу несколько подобных программ кредитования. При этом можно брать также ипотеку при наличии других задолженностей.
Ипотечный кредит – вид займа, предоставляемого под залог недвижимого имущества. Многие ошибочно считают, что ипотека предоставляется только для приобретения недвижимого имущества, которое в дальнейшем становится предметом залога. Конечно, это – один из видов ипотечного кредитования, но все кредиты, предоставляемые под залог недвижимого имущества, являются ипотечными.
Подобный вывод можно сделать, учитывая нормы действующего законодательного регулирования. Например, п.4 ст. 334 ГК РФ гласит, что к залогу недвижимого имущества (ипотеки) используются правила вещных прав.
Соответственно под ипотекой необходимо понимать:
Конечно, каждый банк имеет свои разработанные условия кредитования, но в основном процесс оформления ипотечного кредит стандартный во всех финансовых учреждениях.
В первую очередь необходимо подобрать соответствующую программу кредитования.
Если у заемщика имеются действующие кредиты, то необходимо обратить внимание на условия кредита: есть банки, которые не готовы давать ипотечный кредит при наличии других кредитных задолженностей.
Следующее, на что необходимо обратить внимание, это – процентная ставка. Низкая процентная ставка не всегда свидетельствует о выгодности данного кредитного продукта. Кроме процентной ставки также необходимо обратить внимание на наличие дополнительных комиссий, которые также влияют на размер ежемесячных платежей.
Также необходимо обратить внимание на следующие условия:
Если обратить внимание на вышеуказанные условия, можно заключить довольно выгодную сделку.
После подбора соответствующей программы можно перейти непосредственно к процедуре оформления. Сперва нужно собрать необходимый пакет документов. К числу таких документов можно отнести:
Кроме того необходимо подписать документ, в соответствии с которым заявитель дает свое согласие, чтобы банк сделал запрос в кредитное бюро для получения истории о его текущих обязательствах. Это – обязательно во всех финансовых учреждениях.
Также необходимо предъявить заявление о получении займа. Форму данного документа можно получить в отделении банка.
Как правило, процесс рассмотрения заявления занимает несколько рабочих дней, после чего клиента уведомляют о решении банка. Одобренный клиент может заключить соответствующие договора, и заемщика предоставляется сумма займа, которая должна быть возвращена в соответствии с условиями договора ипотечного кредитования.
При этом не нужно беспокоиться и задаваться вопросом, о том, дадут ли ипотеку если у заемщика есть непогашенные кредиты: наличие непогашенных кредитных задолженностей не является основанием для получения отказа.
Многих интересует вопрос о том, дадут ли ипотеку заемщику, если есть кредит? На самом деле еще несколько лет назад существующий порядок не давал возможность предоставлять ипотеку при наличии других задолженностей. Сегодня это – не проблема, и многие финансовые учреждения готовы предоставить ипотеку заемщику, имеющему также и другие действующие займы.
Конечно, при подборе соответствующей программы необходимо обратить внимание на наличие условии о кредитном обременении.
Сегодня есть финансовые учреждения, которые не одобрят заявление клиента, имеющего определенные задолженности перед другими финансовыми учреждениями.
Также данный факт необходимо уточнить непосредственно в банке. Многие банки имеют разработанные внутренние правовые акты, которые не разрешают предоставлять ипотеку клиентам, имеющим уже оформленные займы.
Например, многие банки не могут дать ипотеку клиентам, если размер ежемесячных платежей будет превышать 50% его заработной платы, учитывая также платежи по другим займам. Наличие подобного условия необходимо заранее выяснить у банка.
Все, кто задаются вопросом о том, можно ли взять физическому лицу ипотеку если есть кредит, могут смело предъявлять заявления об оформлении ипотеки.
Современные банковские услуги предоставляют широкие возможности и своим клиентам. У многих имеются в наличии несколько кредитных карт, не только одного банка, жилищная ипотека или автокредит. Кроме того, постоянные клиенты банка получают возможность параллельно оформить и потребительский кредит, который предлагают взять сотрудники банка на льготных или акционных условиях.
Наличие нескольких небольших потребительских кредитов не очень повлияет на решение банка о выдаче еще одного, но с запросом на вторую ипотеку дело обстоит намного сложнее, чем может показаться на первый взгляд.
Возможность получения второго займа у клиентов есть, но при наличии нескольких условий:
При поданном запросе на второй ипотечный кредит учитывается платежеспособность клиента. Если его официальный доход подтверждается документами и его сумма достаточна для получения и погашения всех существующих и новых кредитов, то банк вполне лояльно отнесется к данному запросу и ипотека будет одобрена.
В ходе запроса на ипотечный кредит соблюдается процедура проверки, как и при первоначальной выдаче займа. Тщательным образом проверяется кредитная история и наличие просрочки или штрафов. Если же кредитная история кристально чистая, то это дает определенный шанс на одобрение.
Расчет ежемесячных платежей в различных кредитных учреждениях производится по-разному. В некоторых банках, чтобы взять второй кредит, необходимо предоставить не только данные о доходах, но и о количестве иждивенцев, находящихся на обеспечении заявителя. На каждого из них имеется определенный прожиточный минимум, и эта сумма вычитается из доходов заявителя. Из его дохода также отнимается и сумма, необходимая для обслуживания имеющегося кредита. В других же банках максимальная сумма ипотеки рассчитывается только исходя из общей суммы по обслуживанию кредита, и оставшаяся сумма дает возможность взять ипотеку только на данную сумму.
Дополнительным доводом в получении или отказе в выдаче ипотеки может стать кредитная карта. Ее наличие, по мнению банка, дает возможность в любой момент воспользоваться заемными средствами. Такая возможность снижает расчетный показатель платежеспособности, поэтому одним из условий выдачи займа во многих банках может быть требование закрыть кредитную карту. Хотя такое жесткое правило существует далеко не всех кредитных учреждениях. Напротив, по ней можно отследить график использования и погашения используемых средств. О выпуске карт многие банки уведомляют бюро кредитных историй.
Эти и другие факторы оказывают на принятие решения при поданных запросах. Разобраться в подобных предложениях и подать соответствующие документы довольно тяжело и отнимают много времени. Поэтому для желающих сэкономить свое время и получить положительное решение на поданную заявку существуют объединения кредитных экспертов, оказывающих подобные услуги.
Многие люди, обремененные ипотечными обязательствами, задумываются и опасаются взять на себя дополнительные ограничения. Опровергнуть подобные заблуждения можно такими доводами:
Оформляемая ипотека на порядок повышает стоимость квартиры, но ждать возможного снижения ставок вовсе не стоит. Потому как при понижении процентных ставок возрастет и количество потенциальных заемщиков и покупателей, в соответствии с законом рынка – при повышении спроса возрастает и предложение. Таким образом, вырастет и стоимость квадратного метра.
Взятая ипотека позволит снизить ежегодную инфляцию. Поэтому реальное понижение процентных ставок до 10 % о снижении себестоимости жилья не свидетельствует, поскольку за этот период может произойти инфляция на уровне 12-15%.
Тормозят действия потенциальных заемщиков и сведения, что ипотека не выдается без значительного первоначального взноса. Следует ознакомиться с предложениями, которые предоставляют возможность взять кредит без первоначального или с минимальным взносом, или при внесении в залог банка уже имеющейся недвижимости.
Кроме возможности получить дополнительные средства на реализацию своих идей и желаний, на клиента банка возлагаются и дополнительные финансовые затраты.
Ипотека сопровождается дополнительными финансовыми затратами, о которых клиент порой не задумывается, а именно:
Получение оценочных заключений и отчетов об объекте недвижимости.
Заключение страховых договоров по поводу сохранения прав собственности и жизни, трудоспособности заемщика. При этом очень распространено мнение, что выплаты будут проводиться в пользу страхователя. Такое заблуждение в корне неверно. При наступлении страхового случая, вся компенсация будет выплачена банку. Если же клиент захочет получить сам подобные выплаты, тогда ему следует заключить второй договор, за что дополнительно придется и заплатить.
Следует учитывать, что все взятые обязательства должны быть выполнены. Даже тот, факт, что ипотека, полученная для покупки квартиры в новострое, должна гаситься вне зависимости от того, какими темпами ведется или не ведется стройка. Договор заключен между банком и заемщиком, и руководству банка не важны взаимоотношения, складывающиеся между застройщиком и его клиентом.
Учитывая все изложенные факты, взвесив свои собственные силы и воспользовавшись помощью кредитных специалистов, можно реализовать свои планы и воплотить все свои мечты в жизнь.
