Задача измерений стоимости предприятия связана с решением сугубо менеджерских задач. Дело в том, что сама по себе оценка стоимости предприятия не имеет институционального значения. Такое значение оценочной деятельности приобретает только тогда, когда она становится частью работы менеджеров по управлению активами предприятия. Это значит, что любые серьезные менеджерские решения должны апробироваться с помощью оценок стоимости предприятия. К чему ведет те или иные управленческие решения топ-менеджеров? - Или к повышению стоимости акционерного общества, представление о которой, в частности, может дать увеличение уровня котировок акций. Это значит, что конечный результат таких действий пошел на пользу акционерам. Ведь они самым непосредственным образом заинтересованы в повышении ценности приобретенных ими акций компании. Или, напротив, к снижению стоимости компании. И здесь надо задуматься тем ее менеджерам, на которых лежит ответственность за принятие соответствующих управленческих решений, правильно ли они действовали. Оценка стоимости предприятия необходима для процесса принятия и осуществления управленческих решений.
В Руководстве по оценочной стоимости бизнеса отмечается такой подход: «Приоритетной целью управления компании, - сказано в этом практическом пособии, - является максимизация богатства акционеров через повышение стоимости самой компании. Доход в расчете на одну акцию является обычно используемым стандартом при оценке успешности управления данной компанией».
Выгодой для акционеров, при повышении ценности фирмы, - это дивиденды на принадлежащие им акции и повышение стоимости самих акций. Что же выгоднее? Исследования предпочтений акционеров свидетельствуют о том, что они ориентируются в большей мере на повышение стоимости их акций. Дивиденды, конечно, им тоже интересны, но, как правило, в меньшей степени. Эти формы выгод альтернативны, поскольку основываются на использовании одного источника, а именно чистой прибыли компании.
Рассмотренный критерий оценки управленческих решений, ориентированный на повышение стоимости предприятия, может результативно использоваться и на уровне региона. Скажем, зная, как меняется стоимость бизнеса малых и средних предприятий, можно уверенно судить, насколько эффективны действия региональных властей по созданию для него благоприятной экономической среды.
Стандарты стоимости в оценке предприятия предполагают, что оценка делается в расчете на так называемые свободные, не вынужденные (в том числе теми или иными административными вмешательствами), сделки по приобретению бизнеса или его долей.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает оценку предприятия только на основе информированности и деловых возможностей конкретного инвестора (следовательно, согласно этому стандарту оценка одного и того же проекта будет разной для разных потенциальных инвесторов).
Наиболее практичным считается стандарт инвестиционной стоимости, в котором учитывается, что на практике трудно отделить оценку проекта как такового от возможностей его наилучшим способом оценить и реализовать, которыми обладает конкретный инвестор.
Влияние стандартов оценки бизнеса в наибольшей мере сказывается при прогнозировании денежных потоков (прибылей и убытков) по проекту. В части определения ставки дисконта влияние этих стандартов связано с тем, в какой мере для разных субъектов оценки проекта доступна коммерческая и финансовая информация об уровне и колеблемости дохода с инвестиций в рассматриваемой отрасли.
Если используется закрытая для прочих информация, то оценка скорее соответствует стандарту инвестиционной стоимости.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает, что оценка предприятия осуществляется исходя из информированности об имуществе и рыночных перспективах (на рынках сбыта и рынках покупных ресурсов) предприятия конкретного его инвестора (покупателя или продавца). Играют роль и деловые возможности конкретного инвестора -- имеющиеся у него за рамками сделки по купле-продаже предприятия (увеличивающие его стоимость «в глазах» такого инвестора) активы, которые могут быть использованы для развития бизнеса вместо выделения специального финансирования на цели их приобретения или создания собственными силами. Важны и творческие возможности (деловая фантазия) инвестора и прочее.
Стандарт инвестиционной стоимости предполагает основным фактором возможность конкретного инвестора извлечь большую прибыль по сравнению с той, которую оценивает продавец, т.е. используемая здесь информация специфична для продавца, покупатель в каждом конкретном случае. Этот стандарт обуславливает информированность участников сделки о перспективах развития предприятия. Сделка произойдет, если инвестор оценивает перспективы предмета сделки выше, чем продавец. Очевидно, что инвестиционная стоимость с точки зрения различных инвесторов будет отличаться по причине видения иных перспектив развития и инвестиционной отдачи от данного бизнеса.
Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения внешнего инвестора-покупателя называется внешней стоимостью предприятия.
Инвестиционная стоимость предприятия с точки зрения его действующих менеджеров называется стоимостью предприятия как есть.
Понятие инвестиционной стоимости приведено в утвержденном Приказе Минэкономразвития РФ от 20 июля 2007г «инвестиционная стоимость - стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях».
Инвестиционная стоимость - это обоснованная стоимость предприятия для конкретного или предполагаемого владельца. Учитывает прирост прибыли от использования ноу-хау, планов реорганизации и т. п.
Инвестиционная стоимость представляет собой стоимость имущественного комплекса, которая может играть роль инвестиционного вклада в реализацию определенного инвестиционного проекта. Эта стоимость понимается как прирост рыночной стоимости имущественного комплекса в результате инвестирования в данный инвестиционный комплекс. Инвестиционная стоимость используется при осуществлении мероприятий, связанных с реорганизацией объекта, и обеспеченности эффективности инвестиционных проектов.
Инвестиционная стоимость показывает, во что обходится актив или компания в целом определенному собственнику или может обойтись будущему собственнику. Этот вид стоимости представляет знания, возможности, ожидания собственника или его будущего собственника относительно рисков, наиболее вероятной прибыльности и других факторов.
Необходимость определения инвестиционной стоимости связана с принятием инвестиционного решения, то есть сопоставления рыночной стоимости (market value) оцениваемого объекта и его инвестиционной стоимости. Рыночная стоимость и инвестиционная стоимость отличаются по своей сущности, но могут и совпадать в зависимости от различных обстоятельств. Оценка рыночной стоимости обычно происходит без ссылки на величину инвестиционной стоимости, а оценка инвестиционной стоимости, как правило, сопровождается оценкой рыночной стоимости с тем, чтобы обеспечить возможность принять обоснованное инвестиционное решение. Оценка рыночной стоимости не предполагает существования каких-либо конкретных продавцов или покупателей, оценщик исходит из гипотетической сделки между продавцом и покупателем, которые обладают требованиями и мотивацией, которые являются типичными для рынка оцениваемых активов. И в данном случае существенным является умение отличать обычные для рынка условия (информация, перспективы, требования, мотивация) и индивидуальные специфические требования, для конкретного инвестора такие как:
Различия в оценках величины будущих потоков доходов;
Различия в определении уровня риска и факторов риска;
Требуемой ставки доходности;
Различия в степени прогнозируемости;
Различия в уровне финансовых издержек;
Различия в налоговом статусе;
Синергетический эффект от сочетания с другими осуществляемыми операциями.
То есть в случае, если результат оценки инвестиционной стоимости превышает величину рыночной стоимости объекта оценки, то инвестиционная привлекательность оцениваемого объекта высока, и, следовательно, можно говорить о перспективах развития потенциального бизнеса, и наоборот, если инвестиционная стоимость оцениваемого бизнеса, лежит ниже рыночной стоимости, то потенциальный инвестор может отказаться от финансирования данного инвестиционного проекта. Таким образом, главной целью стоящей перед менеджером, оценивающего стоимость бизнеса, является проведение инвестиционной политики направленной на постоянный рост инвестиционной стоимости, для обеспечения конкурентных преимуществ.
Как правило, цель оценки состоит в определении инвестиционной стоимости, необходимой клиенту для принятия решения. В проведении оценочных работ заинтересованы различные стороны: с государственных структур до частных лиц; в оценке бизнеса могут быть за интересованы контрольно-ревизионные органы, управленческие структуры, кредитные организации, страховые компании, налоговые фирмы и другие организации, частные владельцы бизнеса, инвесторы и т.п.
Стороны, заинтересованные в проведении оценочных работ, стремясь реализовать свои экономические интересы, определяют цели оценки.
Оценку предприятия проводят в целях:
Повышения эффективности текущего управления предприятием;
Определения стоимости ценных бумаг в случае купли-продажи акций предприятий на фондовом рынке. Для принятия обоснованного инвестиционного решения необходимо оценить собственность предприятия и долю этой собственности, приходящуюся на приобретаемый пакет акций, а также возможные будущие доходы от бизнеса;
Определения стоимости предприятия в случае его купли-продажи целиком или по частям. Когда владелец предприятия решает продать свой бизнес или когда одни из членов товарищества намерен продать свой пай, возникает необходимость определения стоимости предприятия или части его активов. В рыночной экономике часто бывает необходимо оценить предприятие для подписания договора, устанавливающего доли совладельцев в случае расторжения договора или смерти одного из партнеров;
Реструктуризации предприятия. Ликвидация предприятия, слияние, поглощение либо выделение самостоятельных предприятий из состава холдинга предполагает проведение оценки, так как необходимо определить цену покупки или выкупа акций, конвертаций, величину премии, выплачиваемой акционерам поглощаемой фирмы;
Разработки плана развития предприятия. В процессе стратегического планирования важно оценить будущие доходы фирмы, степень ее устойчивости и ценность имиджа;
Определения кредитоспособности предприятия и стоимости залога при кредитовании. В данном случае оценка требуется в силу того, что величина стоимости активов по бухгалтерской отчетности может резко отличаться от их рыночной стоимости;
Страхования, в процессе которого возникает необходимость определения стоимости активов в преддверии потерь;
Налогообложения. При определении налога облагаемой базы необходимо провести объективную оценку предприятия;
Принятия обоснованных управленческих решений. Инфляция искажает финансовую отчетность предприятия, поэтому периодическая переоценка имущества независимыми оценщиками позволяет повысить реалистичность финансовой отчетности, являющейся базой для принятия финансовых решений;
Осуществления инвестиционного проекта развития бизнеса. В этом случае для его обоснования необходимо знать исходную стоимость предприятия в целом, его собственного капитала, активов, бизнеса.
Задачи ставящееся при оценке инвестиционной стоимости исходят из функций выполняемых инвестиционной стоимостью, и отличаются от функций выполняемых рыночной стоимостью тем, что оценка инвестиционной стоимости не обслуживает саму сделку купли-продажи оцениваемого бизнеса и не говорит о цене бизнеса:
Функция управления предприятием - принятие инвестиционных решений, изменений политики компании: ассортимента продукции и (или) услуг; в привлечении заемного капитала и других аспектов управления. Инвестиционная стоимость выступает основой стратегических управленческих решений.
Функция оценки эффективности альтернативных инвестиционных проектов - анализ программ модернизации производственных мощностей на предприятии.
Функция оценки эффективности действующего бизнеса - анализ состояния действующего бизнеса. Выводы о бесперспективности бизнеса, сделанные на основе общедоступной рыночной информации, могут быть скорректированы в лучшую сторону, если в будущем ожидается повышение отдачи от деятельности предприятия, и наоборот фондовые финансовые показатели показывают перспективность развития бизнеса, а анализ инвестиционной стоимости говорить о неэффективности вложений.
Сущность и функции инвестиционной стоимости взаимосвязаны с факторами инвестиционной стоимости, объективных обстоятельств оказывающих влияние на величину инвестиционной стоимости (качество менеджмента и другие производные факторы, связанные с управлением; качество маркетинговой программы, факторы формирующие конкурентоспособность продукта; фактор связанный с анализом и управлением величины выручки от реализации и затрат; фактор темпов роста развитие предприятия). Инвестиционная стоимость ориентирована на внутреннюю информацию и в большей степени зависит от прогнозных, планируемых действий, в отличие от рыночной стоимости которая уделяет наибольшее внимание анализу текущих мультипликаторов и ретроспективному анализу результатов деятельности оцениваемого бизнеса.
Факторы инвестиционные стоимости определяют методы оценки инвестиционной стоимости, и главным критерием выбора метода является возможность оценить инвестиционную стоимость предприятия через влияние факторов инвестиционной стоимости с учетом важнейших рисков. Подходом в наибольшей степени учитывающим данные факторы, является доходный подход, основанный на маржиналистской теории предельной полезности, обосновывающий подход к оценке стоимости с точки зрения полезности объекта оценки и в зависимости от ожидаемой доходности данного предприятия. Полезность компании для инвестора или руководителя определяется потенциалом доходности на вложенный капитал, и это понимание стоимости бизнеса отражает инвестиционная стоимость.
Инвестиционная стоимость – это определенная денежная сумма, которую потенциальный инвестор готов заплатить за рассматриваемый объект инвестирования, исходя из поставленных целей.
Внимательно прочитав данное выше определение, мы можем предположить, что для разных инвесторов величина инвестиционной стоимости выбранного объекта может достаточно существенно различаться. Это соответствует действительности.
Указанная разница будет зависеть от заданных инвестиционных целей и субъективного восприятия покупателем объекта инвестиций. Другими словами, каждый конкретный инвестор, рассматривая активы для инвестирования, будет делать на их счет собственные выводы. Вполне естественно, что такая субъективная оценка всегда будет отражаться на итоговой инвестиционной стоимости объекта.
Все становится предельно ясно, когда мы от теории переходим к практике. Понятие инвестиционной стоимости объекта можно рассматривать на бытовом и финансовом уровне.
Давайте на бытовом уровне рассмотрим в качестве инвестиционного актива квартиру, на которую претендуют двое покупателей. Каждый из них будет определять собственную стоимость инвестиций или определенную сумму, которую он готов вложить в покупку рассматриваемой недвижимости. Очевидно, отталкиваясь от своих субъективных представлений о ценности этой квартиры, один из покупателей будет готов заплатить дороже.
На финансовом уровне восприятия инвестиционная стоимость оценивается гораздо сложнее. Давайте рассмотрим в качестве объекта инвестиций промышленное предприятие, на которое претендуют два инвестора. В первую очередь каждый из них соотнесет данный бизнес-актив с теми инвестиционными целями, которые он сформулировал. Оттого насколько рассматриваемое предприятие им соответствует, будет зависеть целесообразность его приобретения.
Кроме того, каждый из инвесторов будет анализировать множество сопутствующих финансовых параметров. Среди них будут:
Важно понимать разницу между инвестиционной и рыночной стоимостью актива. К сожалению, многие инвесторы ошибочно отождествляют данные понятия. Такой подход может привести к необоснованным тратам при осуществлении инвестиций.
В экономической науке существует базовое определение рыночной стоимости предмета. Под ней принято понимать наиболее вероятную цену, по которой продавец будет готов продать, а покупатель приобрести рассматриваемый товар. При этом ни один из данных субъектов не должен подвергаться какому-либо принуждению. Таким образом, величина рыночной стоимости отражает цену, естественным путем сложившуюся на рынке. Все вышесказанное вполне применимо и к инвестициям.
Когда же мы говорим про инвестиционную стоимость, то всегда имеем в виду не абстрактного покупателя, а конкретного потенциального инвестора. К тому же мы помним о показателях доходности, рискованности, целесообразности и других параметрах, формирующих данное понятие. Также уместно вспомнить про инвестиционный горизонт. Успешный инвестор оценивает не только настоящее положение вещей. Он должен уметь в каком-то смысле предвосхитить будущее.
Другими словами, рыночная стоимость актива – это настоящее. Его инвестиционная стоимость – будущее. Они различаются по своей сути, хотя при некотором стечении обстоятельств могут и совпасть.
Любой объект инвестирования обладает инвестиционной и рыночной стоимостью. Их фактическое определение или оценка является непростой задачей, которая требует высокой квалификации и профессионального подхода.
Оценка рыночной стоимости, как правило, производится независимо от рассматривания инвестиционных перспектив конкретного актива. При ее проведении эксперт-оценщик прежде всего исходит из текущей ситуации и сложившегося на рынке соотношения предложения и спроса. Результатом проделанной работы является выявленный объем инвестиций , необходимый для приобретения рассматриваемого актива. Естественно, инвестиционная оценка стоимости объекта невозможна без отсылки к текущему рыночному показателю.
Если величина оценки инвестиционной стоимости актива значительно превосходит значение рыночного показателя, то мы можем сделать вывод о высокой привлекательности рассматриваемого объекта для инвестиций. Обратная зависимость также работает. Когда инвестиционная стоимость ниже рыночной, то актив не будет представлять интереса для потенциальных инвесторов.
Балансовую стоимость инвестиционных активов можно определить двумя способами. Во-первых, в этом качестве может рассматриваться справедливая рыночная стоимость объекта инвестирования. Во-вторых, в таком качестве может фигурировать меньшее из двух показателей: себестоимости и рыночной стоимости.
Выбор в пользу рыночного значения может быть оправдан скорой реализацией краткосрочных вложений и их превращением в денежные средства.
Часто краткосрочные инвестиции могут рассматриваться в качестве эквивалента деньгам, поэтому в балансе они и могут быть представлены в соответствии с рыночной стоимостью. Такой подход однозначно будет указывать на скорый предполагаемый приток денежных средств.
Постюшков Андрей Владимирович , Доктор экономических наук, профессор кафедры «Экономика и управление в строительстве» Саратовского государст-венного технического университета, Россия
Translation will be available soon.
Издайте свою монографию в хорошем качестве всего за 15 т.р.!
В базовую стоимость входит корректура текста, ISBN, DOI, УДК, ББК, обязательные экземпляры, загрузка в РИНЦ, 10 авторских экземпляров с доставкой по России.
Москва + 7 495 648 6241
Источники:
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» N 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
2. Федеральный стандарт оценки «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержденный Приказом Минэкономразвития России N 255 от 20 июля 2007 г.
3. Международные стандарты оценки. Кн. 1, Г.И. Микерин (руководитель), М.И. Недужий, Н.В. Павлов, Н.Н. Яшина; в подготовке дополнений принимали участие (в скобках – номера дополнений): Д.М. Гриненко. (5), А.Н. Козырев (2), Г.В. Попов (1). – М.: ОАО «Типография «НОВОСТИ», 2000. – 264 с. – ISBN 5-88149-061-4 (общий), ISBN 5-88149-056-8 (кН. 1).
4. С.В. Валдайцев. Оценка бизнеса и управление стоимостью предприятия: Учеб.пособие для вузов. – М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2001. – 720 с. – ISBN 5-238-00251-3.
Инвестиционная стоимость
Инвестиционная стоимость - стоимость инвестиционной собственности для конкретного инвестора.
По-английски: Investment value
Словарь бизнес терминов
Словарь бизнес терминов
Словарь бизнес терминов
Финансовый словарь
Финансовый словарь
Большой бухгалтерский словарь
Строительный словарь
Словарь бизнес терминов
Большой экономический словарь
Большой экономический словарь
Большой экономический словарь
Официальная терминология
Официальная терминология
Официальная терминология
Энциклопедический словарь экономики и права
Инвестиционная деятельность Этот раздел отчета о движении денежных средств показывает, как деньги используются в долгосрочных инвестициях и какой от этого приток средств. Соответственно, раздел инвестиционной деятельности отражает влияние на наличные средства
Инвестиционная политика ИНВЕСТИЦИЯМИ являются денежные средства, целевые банковские вклады, паи, акции и другие ценные бумаги, технологии, машины, оборудование, лицензии, в том числе на товарные знаки, кредиты, любое другое имущество или имущественные права,
29. Инвестиционная активность Недостаточный приток прямых иностранных инвестиций заставляет искать новые организационные формы совместной предпринимательской деятельности.Наиболее привлекательны для иностранных инвесторов свободные экономические зоны, где число
54. Инвестиционная деятельность Понятие «инвестиция» означает долгосрочное вложение капитала в экономику и является одним из ключевых экономических терминов. Особенно часто вопросы инвестирования затрагиваются, когда речь идет об экономике переходного периода или
Стоимость и потребительная стоимость товара рабочая сила. Закон прибавочной стоимости - основной экономический закон капитализма. Как и всякий другой товар, рабочая сила продаётся по определённой цене, в основе которой лежит стоимость этого товара. Какова эта
Потребительная стоимость и стоимость товара в социалистическом хозяйстве. Те продукты, которые в социалистическом обществе производятся и реализуются как товары, имеют потребительную стоимость, создаваемую конкретным трудом, и стоимость, создаваемую абстрактным
Из книги Капитал. Том первый автора Маркс КарлЕ. Внутренняя стоимость, балансовая стоимость и рыночная цена Внутренняя стоимость - чрезвычайно важное понятие, которое открывает единственно целесообразный подход к проведению оценки относительной привлекательности инвестиций и компаний. Можно дать простое
[а) Вводные замечания: индивидуальная стоимость и рыночная стоимость; рыночная стоимость и рыночная цена] Для того чтобы развить теорию дифференциальной ренты, Рикардо выдвигает в главе 2-й («О ренте») следующее положение:«Меновая стоимость всех товаров, будь то
Из книги Том 26, ч.2 автора Энгельс ФридрихМы здесь повсюду, где речь идет о воспроизводстве постоянного капитала, простоты ради предполагаем сперва, что производительность труда, а следовательно и способ производства остаются неизменными. При данном
1. Два фактора товара: потребительная стоимость и стоимость (субстанция стоимости, величина стоимости) Богатство обществ, в которых господствует капиталистический способ производства, выступает как «огромное скопление товаров»){8}, а отдельный товар - как элементарная
1. Два фактора товара: потребительная стоимость и стоимость (субстанция стоимости, величина стоимости) Богатство обществ, в которых господствует капиталистический способ производства, выступает как «огромное скопление товаров», а отдельный товар – как элементарная
1. ДВА ФАКТОРА ТОВАРА: ПОТРЕБИТЕЛЬНАЯ СТОИМОСТЬ И СТОИМОСТЬ (СУБСТАНЦИЯ СТОИМОСТИ, ВЕЛИЧИНА СТОИМОСТИ) Богатство обществ, в которых господствует капиталистический способ производства, выступает как «огромное скопление товаров», 9 а отдельный товар – как элементарная
5.1. Инвестиционная активность, максимизирующая стоимость В большинстве работ, посвященных анализу инвестиционной активности компаний, внимание акцентируется на влиянии внешних (рыночных) факторов: неопределенности, оценки перспектив фондовым рынком, прибыльности
Какова, по вашим самым точным оценкам, стоимость добавок на одну неделю? (Понятно, что придется высчитывать стоимость порции, так как одной упаковки хватает на более длительное время.) – Во время проведения эксперимента я тратил около 60 долларов в неделю на добавки (BCAA,
При определении инвестиционной стоимости объекта оценки определяется стоимость для конкретного лица или группы лиц при установленных данным лицом (лицами) инвестиционных целях использования объекта оценки.
При определении инвестиционной стоимости, в отличие от определения рыночной стоимости, учет возможности отчуждения по инвестиционной стоимости на открытом рынке не обязателен.
Инвестиционная стоимость - стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора (группы инвесторов), основанная на его инвестиционных требованиях и предпочтениях. Расчет стоимости основан на субъективной оценке дисконтированных издержек и доходов инвестора, ожидаемых от использования данного объекта недвижимости в перспективном инвестиционном проекте.
В основе расчета инвестиционной стоимости лежит целесообразность инвестирования, сточки зрения типичных инвесторов, на данном сегменте рынка недвижимости. Например, инвестиционная стоимость здания, расположенного в центре города, может быть определена исходя из наиболее эффективного использования аналогичных объектов недвижимости с учетом насыщенности рынка данными услугами и соизмерена с текущими доходами, которые потерял бы собственник здания при его продаже.
Инвестиционная стоимость недвижимости для конкретного инвестора отличается от ее рыночной стоимости в результате разных оценок требуемой ставки доходности, престижности, перспективности местоположения, возможности получения «спиритического» эффекта. Она рассчитывается при застройке вакантных земельных участков, расширении и реконструкции объектов недвижимости, внесении объектов недвижимости в качестве вклада в уставные капиталы предприятий и в других случаях.
1. Метод связанных инвестиций
Так как большинство объектов недвижимости покупается с помощью заемного и собственного капитала, то общая ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе части инвестиций.
Инвестиции = заемный капитал + собственный капитал.
Кредиторы должны предусматривать получение конкурентной Процентной ставки, соизмеримой с предполагаемым риском капиталовложений (в противном случае они не будут предоставлять кредит), а также погашение основной суммы кредита на основе Периодических амортизационных выплат.
Аналогично инвесторы собственного капитала должны предполагать получение конкурентных наличных доходов на вложенные средства, соизмеримые с ожидаемым риском, иначе они вложат свои деньги в другой проект.
Ставка капитализации на заемные средства называется ипотечной постоянной и рассчитывается следующим образом:
R= ежегодные выплаты на обслуж. долга / основная сумма ипотечной ссуды
Если ссуда выплачивается более часто, то R рассчитывается путем умножения платежей на их частоту (месяц, квартал).
Ипотечная постоянная является функцией процентной ставки, частоты амортизации долга и условий кредита. Когда условия кредита известны, ипотечную постоянную можно определить по финансовым таблицам: она будет представлять собой сумму ставки процента и коэффициента фонда погашения. Инвестор собственного капитала также стремится к получению систематических денежных доходов.
Ставка, используемая для капитализации дохода на собственный капитал, называется ставкой капитализации на собственный капитал (Re) и определяется следующим образом:
Rc= денежные поступления до вычета налогов / сумма вложенных собственных средств
Rc является не просто нормой прибыли на капитал, а сочетает в себе норму прибыли на капитал и возврат вложенного капитала.
Общая ставка капитализации (R) должна удовлетворять определенному уровню ипотечной постоянной для кредитора и притока дохода для инвестора собственного капитала.
Кредитная (долговая) доля в суммарных инвестициях в недвижимость равна:
Мкред.= величина кредита стоимость недвижимости / стоимость недвижимости
Тогда доля собственного капитала составляет:
Мсоб. = 1 - Мкред., где за 1 принят суммарный капитал.
Когда известны ипотечная постоянная (Ra) и ставка капитализации дохода на собственный капитал, то общая ставка капитализации будет равна:
R = R3 х Мкр. + Rc(1-Мкр.).
Типичные сроки и условия предоставления ипотечных кредитов можно получить путем анализа рыночных данных. Ставки капитализации на собственный капитал получают на основе данных по сопоставимым продажам и рассчитывают следующим образом:
Rc= денежные поступления до налогообложения / величина собственного капитала
2. Капитализация заемного и собственного капитала (метод Элвуда)
Существует мнение, что методу связанных инвестиций присущи некоторые недостатки, т.к. он не учитывает продолжительность периода планируемых капиталовложений, а также снижение или повышение стоимости имущества в течение этого периода. В 1959 году членом института оценки (МАГ) Л.В. Элвудом были увязаны эти факторы с факторами, уже включенными в метод связанных инвестиций, и предложена формула, которую можно было использовать для проверки или расчета общей ставки капитализации. Кроме того, были разработаны упрощающие методы использования его таблицы.
Формула Элвуда, разработанная для расчета общей ставки капитализации, имеет следующий вид:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF),
где R - общая ставка капитализации;
Rс - ставка дохода на собственный капитал;
Мкр - отношение величины ипотечного кредита к стоимости (кредитная доля в суммарном капитале);
С - ипотечный коэффициент;
Dep - уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период;
арр - повышение стоимости имущества за прогнозируемый период;
SFF - коэффициент фондопогашения при ставке Y для прогнозируемого периода владения.
Ипотечный коэффициент может быть рассчитан по формуле:
С = Y + P(SFF) - Rs,
где Р - часть ипотечного кредита, которая будет амортизирована (погашена) в течение прогнозируемого периода;
Ps - ипотечная постоянная.
Ипотечный коэффициент можно найти в таблицах Элвуда, не вычисляя его самостоятельно.
Итак, метод Элвуда для расчета ставки капитализации может быть представлен в виде следующего алгоритма:
1. Сбор необходимой информации об оцениваемом имуществе:
а) Rс (ставка дохода на собственный капитал). Ставка дохода на собственный капитал представляет реальный доход на капиталовложение, который типичный инвестор ожидает получить за период владения имуществом. Она включает убытки или в основном прибыли от продаж (т.к. большинство инвесторов планирует продать приобретенное имущество дороже, чем оно было куплено).
Ставка дохода на собственный капитал рассчитывается на основе рыночных данных и зависит от специфики конкретного объекта оценки.
б) Мкред - (отношение величины ипотечного кредита к стоимости) - налоговая доля (доля кредита) в суммарном капитале, выложенном в недвижимость.
Естественно, при расчете Мкред не рассматриваются особые (льготные) условия финансирования.
в) Определение типичности условий ипотечного кредита и ставки процента по нему.
Когда ипотечный кредит не имеет фиксированной процентной ставки, то предложения типичного инвестора в отношении процентной ставки в течение горизонта расчета прогнозируются. При невозможности такого прогноза не следует применять данный метод расчета ставки капитализации для оцениваемого имущества.
г) Типичный период владения (горизонт расчета).
Несмотря на то, что некоторые инвесторы приобретают имущество не собираясь продавать его когда-либо (передать по наследству), следует определить, как долго благоразумный инвестор готов владеть этим имуществом. При расчете ипотечного коэффициента С при помощи таблиц Элвуда в качестве типичного периода владения недвижимостью возможен выбор: S, 10, 15, 20 лет.
д) арр, Dep - увеличение (уменьшение стоимости имущества за прогнозируемый период владения.
Большинство инвесторов, приобретающих имущество, верят в то, что его стоимость в будущем будет расти (в противном случае они не стали бы вкладывать свой капитал).
е) Определение соответствующего ипотечного коэффициента по таблицам Элвуда. Информация для выбора таблиц:
Прогнозируемый срок амортизации (погашения);
Прогнозируемая ставка процента по ипотечному кредиту;
Прогнозируемый период владения.
ж) Выбор соответствующего коэффициента фонда погашения (SFF) (в том же разделе таблицы С). Фактор фонда погашения можно найти также в таблице шести функций денег.
з) Расчет общей ставки капитализации:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app(SFF)
3. Учет возмещения капитальных затрат в коэффициенте капитализации
Как уже говорилось ранее, коэффициент капитализации применительно к недвижимости включает в себя доход на капитал и возврат капитала. Потоки доходов на инвестиции, поступление которых прогнозируется равными суммами в течение неограниченного срока, а также, если не прогнозируется изменение стоимости вложенного капитала, могут быть капитализированы по ставке процента (дисконта).
В этом случае возмещение инвестиционных затрат происходит в момент перепродажи актива. Весь поток доходов является доходом на инвестиции.
В случае, если прогнозируется изменение стоимости актива (потеря или рост), то возникает необходимость учета в коэффициенте капитализации возмещения капитала.
Рассмотрим порядок капитализации потока доходов в следующих случаях:
3. Прогнозируется повышение стоимости капитала.
1. Стоимость капитала не меняется.
При анализе инвестиций в недвижимость коэффициент капитализации не должен включать надбавку на возмещение капитала, если перепродажа актива произойдет по цене, равной сумме первоначальных инвестиций, и прогнозируется поступление равно-I мерных доходов.
2. Прогнозируется снижение стоимости капитала.
Когда ожидается, что стоимость вложенного капитала уменьшится, то часть или вся сумма возмещенных инвестиций должна быть получена из текущего дохода. Поэтому коэффициент капитализации текущего дохода должен включать как доход на инвестиции, так и возмещение ожидаемой потери.
Существует три способа возмещения инвестированного капитала: - Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга). - Возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). - Возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда).
4. Прямолинейный возврат капитала (метод Ринга)
Метод Ринга предполагает, что возмещение основной суммы происходит ежегодно равными частями. При прямолинейном возмещении капитала ежегодные суммарные выплаты уменьшаются. Это указывает на то, что прямолинейная капитализация соответствует убывающим потокам доходов и неприменима для потоков равновеликих доходов, т.к. приводит к занижению их оценки.
5. Возврат капитала по фонду возмещения ставки дохода на инвестиции (метод Инвуда)
Норма возврата инвестиций, как составная часть коэффициента капитализации, равна фактору фонда возмещения при той же ставке процента, что и по инвестициям. Часть суммарного потока доходов составляет ЧОД, остаток же потока доходов обеспечивает возмещение капитала или возврат. В случае 100% потери капитала часть доходов, идущая на возмещение капитала, будучи реинвестированной по процентной ставке, вырастет до первоначальной основной суммы: т.о. происходит полное возмещение капитала.
Прогнозируется повышение стоимости капитала
Обычно при вложении инвестиций в недвижимость типичный инвестор рассчитывает на будущий рост стоимости первоначально вложенного капитала. Этот расчет строится на прогнозе инвестора о повышении цены земли, зданий и сооружений по принципам информации, повышения спроса на определенные объекты недвижимости и т.д. В связи с этим появляется необходимость учета в коэффициенте капитализации прироста стоимости капиталовложений.
В основе метода сравнения альте6рнативных инвестиций лежит положение о том, что аналогичные по риску проекты должны иметь аналогичные ставки дисконтирования.
Метод мониторинга позволяет выявлять тенденции изменения доходности альтернативных инвестиций, имеющих связь с доходностью объекта недвижимости. Такой анализ позволяет сделать предположение относительно вероятного прогноза изменения доходности объекта недвижимости на основе мониторинга рынка недвижимости, результаты которого официально публикуются.
Доходный подход используется при определении как рыночной стоимости, так и инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих доходов от этого объекта.
