В виду некоторых обстоятельств многие граждане сталкиваются с социальным наймом жилого помещения. Однако, что означает это понятие, и какие нюансы имеет такое пользование недвижимостью, знают немногие. Разберемся в статье, что это такое – социальный найм жилья и какие юридические особенности за собой несут подобные правоотношения.
В соответствии со ст. 675 ГК РФ, социальным называется жилье, которое находится в жилищном фонде государства. Права и обязанности, а также порядок оформления социального найма регулируются гражданским и жилищным законодательством.
По социальному найму собственник (муниципальные или государственные органы) передает нанимателю (гражданину особой социальной категории) жилое помещение для пользования и проживания. По сути, социальный найм – это юридическая сделка между государством и гражданином, по которой последнему предоставляется жилье на льготных условиях.
Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:
Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.
Эта сделка оформляется посредством заключения договора. В тексте этого документа фигурирует одно лицо, но предоставленной квартирой вправе пользоваться все члены его семьи. Они не будут лишены этого права даже в случае смерти главного нанимателя (ст. 672 ГК РФ).
Можно подумать, что социальный найм – это вид арендных отношений. В какой-то степени так оно и есть.
Перечислим основные отличия коммерческого найма от социального:
Кроме вышеперечисленных отличий, жилье, предоставляемое с соцнайм, должно соответствовать установленным требованиям.
Не всякое жилье может быть предоставлено по договору соцнайма. Существует ряд требований, которым оно должно соответствовать, закрепленных в ст.62 ЖК РФ:
Кроме того, жилье должно территориально располагаться в месте нахождения нанимателя. Особые требования установлены и в отношении площади, которая полагается на каждого проживающего в муниципальном жилье. Эти нормы устанавливаются в зависимости от региона и других критериев. В среднем, показатели следующие:
Если в жилищном фонде отсутствует жилье с нужной площадью, указанная норма может быть уменьшена до 10 %.
Согласно ст. 62 ЖК РФ, предметом соцнайма может стать любое изолированное жилое помещение – дом, квартира, часть дома или квартиры, а также комната.
Лица, которые могут получить жилье в социальный найм, перечислены в ст. 49 и ст. 51 ЖК РФ. К таким гражданам относятся:
Гражданин будет считаться малоимущим, если у него отсутствует договор социального найма с государством или же такое жилье было предоставлено, но его площадь не соответствует нормам на человека, установленным в регионе. Такое может произойти, если в период проживания появился новый член семьи, на которого также положены метры.
Кроме того, претендентами на получение социального жилья являются:
Нанимателем может быть только гражданин РФ. Члены семьи нанимателя являются сонанимателями. Это могут быть супруг/супруга, дети или родители. Другие родственники или иждивенцы могут быть сонанимателями, если участвуют в ведении хозяйства на равных правах.
Иные граждане признаются сонанимателями в судебном порядке при наличии веского основания.
Проживание в предоставленном государством помещении является основанием для возникновения прав и обязанностей сторон. Наниматель вправе проживать в социальном жилье, если:
Эти обязанности предусмотрены в ст. 67 ЖК РФ. Договором социального найма могут быть предусмотрены и иные условия проживания. Наниматель обязан ставить в известность наймодателя, если у него произошли какие-либо изменения, которые могут стать основанием для изменения условий договора.
Кроме обязанностей, у нанимателя есть также и ряд прав. В соответствии со ст. 67 ЖК РФ, он может:
Если наймодатель не выполняет со своей стороны условий договора, квартиросъемщик вправе требовать снижения размера оплаты за жилье или возмещения ущерба.
Правовое положение наймодателя регулируется ст. 65 ЖК РФ. Согласно этому нормативному акту, собственник социального жилья при предоставлении его в наем обязан:
Наймодатель вправе получать от съемщика оплату за жилое помещение, а также требовать внесения платежей за услуги ЖКХ.
Если съемщиком будет нанесен ущерб имуществу, наймодатель может потребовать возмещения ущерба, а в некоторых случаях расторжения отношений.
Получить жилье из социального фонда можно, воспользовавшись следующим алгоритмом:
В ответе может содержаться отказ от предоставления недвижимости в пользование или решение о постановке в очередь. При наличии преимущественного права на вселение заявителю будет определенно место в отдельной очереди.
В перечень необходимых бумаг, как правило, входит:
Потребуются и иные документы, список которых определяется индивидуально в зависимости от ситуации и социального статуса заявителя. Перечень следует уточнять в муниципалитете.
Если рассматривать в целом, то оплата за жилье включает в себя следующие составляющие:
Граждане, относящиеся к категории малоимущих, освобождаются от оплаты аренды. Однако коммунальные платежи и содержание помещение остается их обязанностью.
Социальное жилье – хорошая альтернатива для людей, которые не имеют возможности приобрести недвижимость в собственность и проживают в неблагоприятных условиях. При таком виде отношений единственной материальной обязанностью остается оплата услуг ЖКХ и ремонта помещения.
Некоторым гражданам предоставляется служебное жилье. Например, военнослужащим по контракту или сотрудникам государственных учреждений.
Когда срок действия контракта подходит к концу, жилое помещение подлежит возврату собственнику, т.е. государству. Однако если в семье съемщика есть дети, не достигшие совершеннолетия, то он получит материальную компенсацию до 40 % от стоимости жилья.
Если семья признается малоимущей, то служебное жилье может перейти в категорию муниципальное. Тогда возможно оформление дальнейшего проживания по социальному найму.
При возникновении спорных ситуаций и вопросов, касающихся муниципального жилья, обращайтесь за консультацией к юристу. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте.
Теперь вы знаете, что такое социальный найм жилья, кому предоставляется такая жилплощадь и какие правовые последствия за собой несут такие правоотношения.
До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.
С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г., аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.
Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название .
Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.
ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.
В соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.
По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.
Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Объектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п., а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Срок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Плата по договору социального найма включает:
Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:
Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:
Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.
Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).
Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).
Ирина Самойлова
9612
9
Проблема жилья в нашей стране не утрачивает свою остроту. В связи с недоступностью квадратных метров, многие готовы принимать скромные презенты от государства в виде социального жилья по договорам найма. Типовая форма таких договоров утверждена законодательно, вместе с тем, нанимателям стоит обратить внимание на нюансы и особенности, выяснить основные моменты. О предоставлении жилого помещения по договору социального найма читайте в статье.
Фото с Flickr.com
Как в любом договоре с недвижимостью существенные условия это:
Таким образом, договор найма - одна из форм приобретения в пользование помещений жилого фонда. Заключая такой договор, надо заранее осмотреть помещение, которое вам предлагают, сверить его характеристики в решении о предоставлении жилого помещения и договоре. Помните - вы вправе отказаться от жилья, которое находиться в непотребном состоянии без потери право на нормальные квадратные метры со всеми минимальными удобствами
После получения на руки решения о предоставлении квартиры в наем, встает следующий вопрос: где получить договор социального найма. Оно и понятно, так как одно решение, без оформления договорных отношений, является лишь основанием для возникновения права, но не закрепляет этого его и не подтверждает возможность использования жилища. Итак, куда нужно идти?
Как следует из понятия социального найма, установленного ст.60 ЖК РФ, передаваемое жилье относится к государственному жилищному фонду или муниципальному. Отсюда следует, что владельцем объекта недвижимости соответственно является либо государство, либо определенное муниципальное образование.
Для того чтобы понять, куда обратиться за заключением договора о найме жилища, необходимо внимательно ознакомиться с решением на выдачу такого жилья. Там Вы сможете определить, к какому уровню власти относится недвижимость, а, следовательно, и где получить договор социального найма жилья.
Если решение исходит от органов власти федерации или ее субъекта, то выделяться квартира будет из резервов государственного фонда, а если от муниципалитета, то он и гарантирует выдачу такой недвижимости.
Важно учитывать, что муниципалитет в соответствии со ст. 49 Жилищного кодекса, обязан предоставить жилище малоимущим гражданам России, проживающим в пределах конкретной территории. А вот из федерального фонда жилье предоставляется слоям населения, которые признаны законодателем нуждающимися в получении недвижимости.
На получение муниципальной квартиры имеют право разные категории граждан. Прежде всего, это граждане, которые были признаны малоимущими, не имеющими своего жилища. Помимо этого, жилые помещения предоставляются людям, проживающих в зданиях, принадлежащих муниципалитету, в случаях, если такие здания решено снести, либо они признаны аварийными и опасными для дальнейшего проживания людей.
Предоставление жилья муниципалитетом также необходимо в случаях, когда занимаемое гражданами здание решено перевести в объект нежилого фонда.
Отдельно выделяются, в очереди на предоставление жилища, граждане, которые уже имеют квартиру, закрепленную за ними договором найма, но решившие обменять ее на жилую площадь меньшего размера (в случае если площадь жилья больше установленной нормы).
Итак, вне зависимости от причины, у Вас появилось право на получение муниципального жилья (имеется соответствующее решение муниципалитета), куда идти дальше?
Для заключения договора Вам нужно обратиться в администрацию Вашего муниципального образования. Там Вам подскажут нужный отдел. Единого наименования такой отдел не имеет и в каждом населенном пункте называется по-разному. Возможно также обращение через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг.
Важно подчеркнуть, что все услуги, связанные с оформлением жилища, предоставляются бесплатно и срок предоставления услуг не должен превышать 1 месяца. Срок в 10 дней установлен для лиц, подавших заявление о предоставлении жилья меньшей площади.
В отдел Вам нужно представить документы, подтверждающие:
Этот перечень документов может варьироваться в зависимости от конкретных обстоятельств, поэтому перед обращением лучше проконсультироваться о необходимом комплекте документов.
Право получить квартиру из государственного фонда имеют те категории лиц, которые определены специальными федеральными законами. Например, к таким гражданам следует относить:
Для оформления договора социального найма потребуется обратиться в органы исполнительной власти субъекта РФ (обычно это министерства социальной защиты).
Сделать это нужно с комплектом документов, подтверждающих Ваше право на получение жилища:
Нужно сказать, что этот перечень также варьируется от Вашей индивидуальной ситуации, поэтому для того чтобы сэкономить время, лучше получить список нужной документации заранее.
Все услуги также предоставляются совершенно бесплатно и в срок, не превышающий календарного месяца.
После подачи в уполномоченный орган полного комплекта документов, Вам будет выдана расписка в их получении, а также указана дата явки для подписания соглашения о найме. Явившись в назначенный день, Вы подписываете договор, один экземпляр забираете себе на хранение, а другой оставляете представителю власти. С этого дня документ начинает действовать, а Ваши права на владение недвижимостью - охраняться.
