Ставка капитализации для офисных помещений. Валовой рентный мультипликатор и ставка капитализации: соотношение и применение при оценке недвижимости. Ставка капитализации дохода

Оценка недвижимости в России существует достаточно давно и ее методология, разработанная западными учеными, с успехом прошла апробацию в российских экономических условиях. Одним из слабых элементов в системе оценки недвижимости является информационное обеспечение этого процесса. Так, если при оценке объектов недвижимости жилого назначения (квартиры) с этим проблем практически не возникает, так как издается большое количество периодических и специализированных изданий, в которых постоянно публикуются результаты проведенных анализов рынка жилой недвижимости, сложившаяся ситуация и тенденции его развития, то при оценке объектов недвижимости нежилого назначения ситуация, можно сказать, несколько отличающаяся: аналитическая информация в очень ограниченном количестве в открытом доступе, относительно небольшое количество сопоставимых объектов в особенности по местоположениям, где рынок малоразвит, что затрудняет проведение соответствующих анализов, расчетов и т.д. Это, в свою очередь, отражается на возможности применения тех или иных подходов и методов, существующих в системе оценки недвижимости. Одним из таких методов, по нашему мнению, является метод валовой ренты (метод валового рентного мультипликатора), результаты которого в оценочной практике носят сравнительно точный характер по сравнению с другими методами оценки объектов недвижимости. Применение принципов определения валового рентного мультипликатора соотносится с принципами расчета ставки капитализации объекта недвижимости.

В данной публикации мы провели краткий анализ по данным определениям, их соотношении между собой, а также их применении на практике. Изучили аналитическую информацию по сегментам рынка коммерческой недвижимости в г. Новосибирске в ретроспективном периоде и на дату проведения исследования.

Основные определения

Ставка капитализации (коэффициент капитализации) - показатель, который описывает отношение рыночной стоимости актива к чистому доходу за год. В оценке имущества этот показатель рассчитывается так: чистая прибыль в год / стоимость недвижимости. Ставка капитализации показывает инвестору процент дохода, который он получит, купив тот или иной актив.

Валовый рентный мультипликатор (ВРМ) – это показатель, отражающий соотношение цены продажи и валового дохода объекта недвижимости. Валовый рентный мультипликатор применяется для объектов, по которым можно достоверно оценить либо потенциальный (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).

Метод валового рентного мультипликатора основывается на предположении, что существует прямая зависимость между рыночной стоимостью объекта недвижимости и потенциальным рентным доходом, который может быть получен при сдаче этого объекта в аренду. Поэтому он используется для оценки стоимости объекта недвижимости, если в качестве исходных данных известна арендная ставка, по которой данный объект может быть сдан в аренду. Мультипликатор позволяет также решать обратную задачу: Определять требуемую арендную ставку по известной стоимости объекта недвижимости. По технике оценки такой метод близок к методу прямой капитализации. Однако он имеет свои особенности. Валовый рентный мультипликатор не является индивидуальной характеристикой конкретного объекта недвижимости. Он не учитывает особенности объекта оценки, а именно, оставшийся срок службы, уровень операционных расходов, характерных для данного объекта, ожидания рынка в отношении роста арендных ставок, финансовые условия сделки и т. п.. Данный мультипликатор характеризует среднее соотношение между выручкой от сдачи в аренду и рыночной стоимостью объекта недвижимости, характерное для данного класса объектов или, точнее, для данного сегмента рынка. Поэтому валовый рентный мультипликатор может использоваться только как грубый метод оценки объекта недвижимости, близкий по смыслу к методам массовой оценки. В этом принципиальное отличие этого мультипликатора от коэффициента капитализации, который может существенно отличаться для двух подобных объектов, если эти объекты различаются, например, оставшимся сроком службы. Стоит отметить, что в отличии от мультипликатора валовых рентных платежей коэффициент капитализации имеет ясный экономический смысл. Он характеризует конечную доходность и способ возмещения капитала, характерные для конкретного объекта недвижимости. Поэтому он может быть рассчитан, исходя из анализа доходности альтернативных вариантов инвестирования, с учетом ожидаемого роста или падения стоимости оцениваемой недвижимости на прогнозный период.

На сегодняшний день существуют различные формулы расчета валового рентного мультипликатора и ставок капитализации. При применении различных формул диапазон ставок при известном ВРМ может отличаться.

Часто встречающиеся формулы расчета ВРМ и ставки капитализации

Рассмотрим первую формулу, взятую из учебника Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости». Для расчета формируется перечень объектов недвижимости, сопоставимых с оцениваемым объектом, недавно проданным и сданным в аренду. Так как в российских условиях подобные данные в свободном доступе у оценщиков отсутствуют, то, вполне достоверно, можно воспользоваться данными предложений. Сопоставление объектов-аналогов с оцениваемым объектом производится, как правило, по их функциональному назначению, так как остальные факторы (отделка, местоположение и т. п.) уже учитываются в величинах цены продажи и арендной платы. После составления перечня сопоставимых объектов производится расчет валового рентного мультипликатора (GRM) по формуле:

А.В. Доценко в своей научной статье «Расчет ставок дисконтирования капитализации при оценке недвижимости в условиях кризиса» считает, что при расчете величины ВРМ могут быть использованы средние рыночные значения арендной платы и стоимости для соответствующего сегмента рынка объектов недвижимости. Расчетная зависимость для определения ВРМ имеет вид:

По прямому методу определения мультипликатора Л.А. Лейфера в статье «Определение валового рентного мультипликатора на основе «исторических» данных» ВРМ рассчитывается по формуле:

Прямой метод определения может использоваться в том случае, когда для интересуемого класса объектов оценки можно подобрать достаточное количество объектов, по которым имеются одновременно данные предложений по их продаже и сдаче их же в аренду. Такие данные обычно можно найти по объектам недвижимости, относящимся к развитому сегменту рынка, например, офисные или торговые помещения в крупных городах, где рынок продаж и рынок аренды достаточно развит (из математической статистики известно, что такая оценка является наилучшей в классе линейных несмещенных оценок ).

Также Лейфер Л.А. предложил свою методику расчета ставки капитализации, расчет исходя из значения ВРМ. Согласно предложенной методике расчет производится на основе вариационного ряда (упорядоченных выборок). Первая выборка формируется из цен продаж, вторая из арендных ставок. Затем выборки ранжируются и формируются пары для расчета ВРМ. Формирование пар базируется на допущении о том, что сходные по потребительским свойствам объекты занимают примерно одинаковые места, как при упорядочивании арендных ставок. Исходя из такого предположения, можно считать, что образованные пары значений цены продажи и арендной ставки относятся к одинаковым или, по крайней мере, близким по основным потребительским характеристикам объектам.

Но как правило для расчета ставки капитализации используется базовая формула (учебник Н.Е. Симионовой, Р.Ю. Симионова «Оценка бизнеса: теория и практика»), выглядит она следующим образом:

При помощи трансформации формул (1) и (4) можно вывести формулу зависимости ВРМ и СК, которая будет выглядеть следующим образом :

,

Так же путем трансформации формула (5) может выглядеть так:

Таблица взаимосвязи ВРМ и Ск по рынку коммерческой недвижимости в г. Новосибирске по данным за 2016 г.

На основе Аналитической информации «Мониторинг. Предложения на рынке коммерческой недвижимости Новосибирска» RID Analytics, составленный на конец 2016 года и используя статью Живаева М. В. «Результаты экспертных оценок величин значимых параметров, используемых в оценочной деятельности» за 2 квартал 2016 г. в части «Величина операционных расходов в процентах от действительного валового дохода (ДВД)» была составлена сводная таблица взаимосвязи диапазона СК и ВРМ в зависимости друг от друга и от других факторов. Расчеты проведены с помощью формул (1) и (6):

Анализ ставки капитализации торговой недвижимости в Новосибирске по данным открытой публичной информации за различные периоды с 2009 г. по 2016 г.

В результате проведения исследования по данной теме мы изучили имеющуюся аналитическую информацию и привели диапазоны ставок капитализации по сегменту торговой недвижимости в Новосибирске в ретроспективном периоде.

Генеральный директор, оценщик I категории Арсенчук Евгения Сергеевна

Офисный рынок Москвы стал первым в Европе по показателю, который говорит о низкой инвестиционной активности и высоких рисках

По итогам второго квартала 2015 года Москва занимала первое место в Европе по ставкам капитализации премиальной офисной недвижимости, говорится в материалах исследования международной консалтинговой компании Knight Frank о состоянии рынков недвижимости крупнейших городов мира (Global Cities Report 2016). Этот показатель в столице России для офисов класса А составил 10-10,5% годовых. Для объектов класса В ставка капитализации еще выше — 11,5-12%. Для сравнения, в третьем квартале прошлого года ставка капитализации (cap rate) для офисов класса А в Москве составляла 9,25-9,75%. В материалах компании отмечается, что уровень cap rate в этом сегменте стабильно растет со второй половины прошлого года.

На сегодня показатели cap rate (10-10,5% для класса А и 11,5-12% для класса В), по данным российского офиса Knight Frank, остаются неизменными. Более высокая ставка капитализации, по информации компании Cushman & Wakefield, из европейских городов сейчас только в Киеве (13,5%), где политические риски оцениваются выше, чем в России.

Подтверждают наличие данной тенденции и в других консалтинговых компаниях. «Высокий показатель требуемой нормы доходности (не путать с фактической доходностью текущих собственников объектов) показывает, что наш рынок рассматривается инвесторами как достаточно рискованный относительно европейских рынков. Это связано со сложной экономической ситуацией, с геополитическими рисками», — замечает директор отдела исследований рынка CBRE Валентин Гаврилов.

Текущая доходность собственников московских объектов тем временем, по словам Валентина Гаврилова, снижается. Основная причина — высокий уровень вакантных площадей. «Если в Центральном деловом районе Москвы, где расположены премиальные офисы, данная проблема стоит менее остро и уровень вакансий в классе А составляет всего 12,7%, то в среднем по городу показатель равен 17,6%», — говорит аналитик CBRE.

В Европе между тем наблюдается обратная тенденция. Средневзвешенная ставка капитализации европейской офисной недвижимости приблизилась к 4,9% — это самое низкое значение с третьего квартала 2007 года. «Динамичный рост инвестиционной активности на рынке офисной недвижимости Европы привел к снижению ставок капитализации коммерческой недвижимости на ключевых и периферийных рынках», — говорится в материалах Knight Frank.

Ставки капитализации премиальной офисной недвижимости в городах Европы, второй квартал 2015 года

Источник: Knight Frank Research

Повышение cap rate на рынке премиальных офисов в Москве свидетельствует о низкой инвестиционной активности в этом сегменте, высоких рисках, малом спросе и большом количестве свободных площадей. Для сравнения, в период кризиса конца нулевых (с четвертого квартала 2008 года по второй квартал 2009-го) в Москве, по данным Knight Frank, была зафиксирована максимальная в истории рынка ставка капитализации для офисов класса А — 12%. А в 2007 году — во времена инвестиционного и строительного бума на рынке офисов, присутствия большого числа российских и международных инвестиционных фондов, которые формировали высокий спрос на качественные активы, — cap rate был на минимальном историческом уровне — 8%.

Однако эксперты напоминают, что рынок с высокими ставками капитализации традиционно считается хорошим периодом для так называемых агрессивных инвесторов, которые готовы рисковать, покупая объекты по сниженным в кризис ценам. А после стабилизации рынка — продавать их за большую стоимость или получать высокий арендный доход. «Рынок премиальной офисной недвижимости Москвы имеет хороший потенциал для роста цен на активы. Думаю, не менее 40-50% в перспективе трех лет», — отмечает Валентин Гаврилов. Сейчас на рынке, по его словам, наблюдаются циклические минимумы арендных ставок. «Но возможная стабилизация ВВП уже в начале 2016 года создаст хорошие предпосылки и для стабилизации офисного рынка», — добавляет он. Реальный интерес к некоторым столичным офисным объектам, по информации Валентина Гаврилова, сейчас проявляют российские инвесторы, а также несколько компаний из стран Ближнего Востока, Китая, США и Чехии.

Крупнейшие инвестиционные сделки в сегменте высококлассных офисов в Москве в 2015 году

Данные CBRE

О росте количества запросов на качественные активы коммерческой недвижимости со стороны инвесторов из стран Азии и Ближнего Востока «РБК-Недвижимости» рассказал партнер, руководитель департамента офисной недвижимости Cushman & Wakefield Михаил Миндлин. «Можно с большой долей вероятности прогнозировать, что в 2016-2017 годах мы можем увидеть довольно много сделок с привлечением азиатского и ближневосточного капитала, который заместит западные инвестиции. Кроме того, высок интерес и внутренних игроков», — отмечает он.

Позитивным фактором является уже то, что cap rate для премиальной офисной недвижимости Москвы сейчас можно посчитать. «Еще в начале текущего года вычислить доходность для офисов класса А из-за неопределенности на рынке было крайне сложно, однако сегодня ситуация несколько улучшилась. В первую очередь это связано с относительной стабилизацией на рынке аренды офисных помещений», — говорит директор департамента финансовых рынков и инвестиций Knight Frank Алан Балоев.

Владимир Миронов

После трех лет спада экономики, в 2017 году ВВП впервые продемонстрирует положительный рост на уровне 2,1%, который, согласно официальным прогнозам, продолжится в 2018 году. Укрепление макроэкономических показателей, включая снижение ключевой ставки, а также рост ВВП, дает основания надеяться на улучшение условий банковского финансирования и последующее возобновление строительной активности.

Важным событием 2017 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы стала компрессия ставок капитализации, произошедшая во всех сегментах коммерческой недвижимости впервые с 2012 года.

Офисная недвижимость

На фоне низкого объема ввода в эксплуатацию и стабильного уровня спроса, в 2017 году продолжилось снижение доли свободных площадей. Уровень вакантных площадей снизился с 15,9% на конец 2016 года до 14,7% по предварительным итогам 2017 года.

Рынок «арендатора», сформировавшийся в 2014 году, по-прежнему сохраняется, однако основные тренды 2017 года свидетельствуют о первых признаках возможной приближающейся смены баланса на рынке.

В 2018 году на фоне благоприятных прогнозов ключевых макроэкономических показателей и повышения деловой активности ожидается постепенное восстановление рынка офисной недвижимости. Уровень вакантных площадей продолжит снижение до уровня 13,5%. Более существенное снижение вакансии будет сдерживаться вводимыми в эксплуатацию офисными площадями, объем которых по итогам 2018 года должен достигнуть порядка 450 000 кв.м.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские офисы по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов офисной недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,00-9,50%.

Торговая недвижимость

По итогам 2017 года прирост торговых площадей в Москве составит порядка 223 000 кв.м, что на 47% меньше результатов предыдущего года. Объёмы строительства 2017 года станут минимальными за последние четыре года.

Общий показатель обеспеченности качественными торговыми площадями вырос на 6,3% - до 487 кв.м на 1000 жителей, против 458 в 2016 году.

Насыщение рынка происходит неравномерно: тогда как в отдельных округах обеспеченность остаётся на прежнем уровне или незначительно снижается, в других частях города показатель существенно вырос. Лидером по росту показателя стал Западный округ, где был введён в эксплуатацию крупнейшие ТЦ 2017 года - Vegas Кунцево (GLA - 113 000 кв.м).

В 2017 году на рынок вышел 31 новый международный бренд, а еще около пяти планируют выход до конца года. Таким образом, общее число новых брендов в уходящем году достигнет 36, что сопоставимо с показателем 2016 года, когда на рынке появилось 39 брендов. Основное их масса относится к сегменту одежды и обуви (42%), а также парфюмерии и косметики (14% всех брендов).

Продолжил устойчивый рост сегмент еды. В Москве открылось 100 ресторанов и 50 кафе. В то же время растёт популярность формата фуд-маркетов. В 2017 году открылся интересный проект «ГастроFerma» на Бауманской. Из анонсированных проектов стоит отметить проект реконструкции трамвайного депо на Лесной улице, на месте которого будет располагаться одноимённый проект фуд-маркета «Депо» общей площадью 17 400 кв.м, а также Центральный рынок на Рождественском бульваре.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские торговые объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов торговой недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 9,25-9,75%.

Производственно-складская недвижимость

Драйверами спроса в прошедшем году в равной степени выступили все сегменты-потребители складских площадей (ритейлеры, дистрибьюторы, логисты, а также компании производственного сектора), что говорит о системности роста спроса. Отдельно стоит отметить активность компаний сегмента e-commerce, которая вернулась на докризисный уровень 2012-2013 годов - 252 000 кв.м складских площадей было арендовано и куплено онлайн-ритейлерами.

Объёмы строительства в 2017 году существенно сократились. Снижение строительной активности произошло за счёт минимизации спекулятивного девелопмента. Основу нового предложения составляют проекты, которые изначально строились под клиентов, либо очередные фазы существующих логистических парков, реализация которых возобновлялась в связи с появлением клиентов. 71% нового строительства было законтрактовано до ввода в эксплуатацию.

Одним из основных изменений в рыночной конъюнктуре в прошедшем году стало прекращение прироста вакантных площадей. Общий объём свободных складов зафиксировался на отметке 1,3 млн кв.м.

Ещё одной интересной тенденцией на рынке в прошедшем году стало продолжение качественного развития складской недвижимости. Требования к складским помещениям со стороны арендаторов и покупателей меняются с развитием их логистики. Девелоперы, в свою очередь, проявляют большую гибкость в работе с клиентами, активно улучшая и кастомизируя свой продукт.

В новом году ожидается дальнейший рост рынка, в первую очередь, укрепление спроса. Годовой объём сделок ожидается на уровне 1,2-1,3 млн кв.м - помимо конъюнктурного усиления спроса, на рынке также присутствует ряд компаний-конечных пользователей с планами по расширению логистики на следующий год. Объёмы строительства останутся на уровне, сопоставимом с результатами 2017 года. На рынок должно выйти около 600-700 тысяч кв.м, большая часть новых площадей будет строиться под клиента. Ожидается постепенное сокращение доли вакантных помещений до 9,5%. Ставки аренды и цены продажи, скорее всего, будут сохраняться на текущем уровне.

Уровень средних цен предложений и арендных ставок на московские производственно-складские объекты по итогам 2017 года приведен на графике ниже:

По итогам 2017 года средние ставки капитализации для объектов складской недвижимости г. Москвы находятся в диапазоне 11,75-12,25%.

Выводы

По итогам 2017 года положительную динамику продемонстрировали все сегменты рынка. Так, годовой объем ввода новых проектов превысил показатели 2016 г. При всем при этом уровень вакансии хоть и незначительно, но стабильно снижается.

Средний уровень цен и арендных ставок на московскую недвижимость по итогам 2017 года наглядно отражен на картинке ниже.