Классификация площадей офисного назначения
Классификация офисов на московском рынке приближена к мировым стандартам с разделением на классы - A, B, C, D. Иногда применяют несколько иную классификацию офисных помещений, подразделяя их по качеству на офисы западного стандарта (что приблизительно соответствует классам "А" и "В", а в последнее время - и "С") и офисы отечественного стандарта (классы "D" и "E").
Офисы класса "А" - самые престижные помещения, располагаются в новых офисных комплексах, архитектура которых имеет несомненную культурную ценность. Характеризуются высоким качеством отделки и инженерии, автоматизированными системами жизнеобеспечения, наличием подземного паркинга, высоким уровнем сервиса. Данный класс предполагает современную свободную планировку, дорогую отделку, подвесные потолки и многое другое.
В Москве это в основном бизнес-центры в пределах Садового кольца. Как правило, эти здания имеют самый высокий уровень сервиса: развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, оптико-волоконную связь, ресепшн, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха. Все это содержится в безупречном состоянии. Здания обеспечены собственными службами безопасности, управления и обслуживания и охраняемыми стоянками (чаще подземными).
В последние годы стандарты офисов класса "А" значительно повысились. Появились так называемые "разумные" здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех систем жизнеобеспечения.
Иногда в России класс "А" специалисты подразделяют на подклассы: "А1", "А2" и "А3". Различие между ними небольшое. Например, подкласс "А1" имеет ресторан, а подкласс "А2" может его не иметь. Полный евростандарт - подкласс "А1". Обычно на класс здания влияют, помимо месторасположения, такие коммерческие характеристики, как наличие парковочных мест, вид связи и пр., проектные решения (свободная планировка, шаг колонн, материалы и др.).
Офисы класса "В" - это помещения с почти такими же характеристиками, что и офисы класса "A". Они могут находиться в новых или в только что реконструированных зданиях, имеющих необходимые инженерные коммуникации. В них может отсутствовать центральная система кондиционирования. Эти офисы не столь престижны и спектр предлагаемых услуг не такой широкий - парковка, например, чаще всего расположена на открытом воздухе. К этому классу относятся также офисы класса "А" после 5-7 лет эксплуатации.
Московский класс "B" не претендует на звание бизнес-центров, но отвечает стандартам западных офисов, чем привлекателен как для иностранных, так и для богатых российских компаний.
Также к этой категории офисов можно отнести реконструированные и переоборудованные старинные особняки, расположенные в уютных уголках старой Москвы. Главное отличие офисных зданий классов А и В в том, что в них непременно присутствует "сильная рука" управляющего, который старается развивать вверенные ему площади в рамках единой концепции и "фирменного стиля", повышая за счет них рыночные значения арендных ставок. В офисных центрах класса С царит вольная стихия свободного рынка: здесь одни арендаторы работают, другие - могут предлагать им широкий спектр услуг: от торговли турецким бельем возле проходной до общепита.
Офисы класса "С" - это помещения, не предназначенных изначально для офисной деятельности и арендованные обычно у НИИ или производственного предприятия. Иногда их называют "советскими". Последний ремонт в них может быть сделан более 10 лет назад с использованием имевшихся в то время материалов. В таком помещении обычно нет современной связи, центрального кондиционирования, система вентиляции - обычная, а туалетная комната в коридоре. К помещениям класса "С" относят так же офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения, а так же помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.
В основном это недавно появившиеся московские офисные здания, находящиеся за Садовым кольцом, но на пересечении транспортных путей, вблизи станций метро и основных радиальных магистралей.
Класс "С" предполагает достаточно скромный набор услуг: телефон, возможен выход в Интернет, отопление в холодное время года. Такие площади оптимальны для некрупных фирм, нуждающихся в простом офисе.
Класс "D" - офисные помещения в зданиях с устаревшими инженерными коммуникациями, деревянными перекрытиями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения. Как правило, такие помещения нуждаются в капремонте, в них часто случаются крупные пожары.
Класс "Е" - помещения в зданиях, не приспособленных для размещения офисов и требующих реконструкции. Это могут быть переоборудованные подвальные и полуподвальные помещения, квартиры в жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, иногда с отдельным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремонта европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы вполне могут конкурировать с офисами более высокого класса.
Рынок офисной недвижимости Москвы
Предложение
Общий объем введенных в 1 кв. 2010 г. качественных офисных помещений составил порядка 330 тыс. кв. м. Из них на класс «А» пришлось около 40% помещений, класс «В» составил 60%. Таким образом, общий объем офисного фонда, представленного качественными объектами класса «А» и «В», составляет на конец 1 кв. 2010 г. порядка 10,4 млн. кв. м.
Рис. 3.Динамика объемов предложения, млн.кв.м.
Поглощение качественных офисных помещений все также остается существенно ниже выходящих на рынок объемов предложения, что с учетом созданного в течение 2009 г. «задела» вакантного предложения удерживает показатели свободных помещений на достаточно высоком уровне. На конец 1 кв. 2010 г. доля вакантных помещений в классе «А» составила около 22%, в классе «В» - 24-26%.
При этом наибольшая доля вакантных офисов наблюдается в сегменте предложения в состоянии shell&core, в том числе, в новых объектах, вышедших на рынок за последние 1,5 года. Также наиболее высокие показатели вакантности наблюдаются в объектах, расположенных за пределами ТТК и в районе МКАД.
Основные тенденции офисного рынка все еще носят кризисный характер: в течение 1 кв. 2010 г. по-прежнему имели место корректировка девелоперских планов, заморозка, либо изменение параметров планируемых к строительству проектов с офисной составляющей. Однако, за истекший с начала 2010 г. период появились и первые признаки некоторого оживления на девелоперском рынке:
AFI Development возобновила строительство бизнес-парка на Павелецкой набережной;
Forum Properties удалось реструктурировать кредит в 150 $млн. (кредитор - Альфа-Банк), избежав потери заложенного под него БЦ «Эрмитаж Плаза»;
Возобновление строительных работ на ряде объектов в ММДЦ «Москва-Сити»: первой очереди комплекса City Palace (торговый центр на участке №2-3, инвесторы -- «Снегири» и «Интеко»), транспортного терминала с гостиницей на участке №11 (инвесторы - Citer Invest B.V) и башни Eurasia Tower (инвестор - MCG);
Mirax Group объявила о намерении достроить башню «Восток» (ДЦ «Федерация», ММДЦ «Москва-Сити») до запланированного уровня в 97 этажей (ведутся переговоры по привлечению банковского финансирования);
Компания MR Group заявила о намерении начать реализацию ряда проектов в Московском регионе совокупной площадью около 2,5 млн. кв. м, в том числе, первых очередей комплексов на Головинском шоссе (класс «А», первая очередь - 130 тыс. кв. м) и на ул. Складочная (класс «В», первая очередь - 69 тыс. кв. м), а также проектов бизнес-центров «Новоданиловский» и «Новотихвинский».
Рис. 4. Некоторые объекты, заявленные к строительству в 1 кв.2010г.
Снижение объемов спроса и его изменения по структуре по-прежнему отражают негативное влияние кризиса на рынок офисной недвижимости: основные тенденции в спросе, характерные для рынка в последние год-полтора, оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.
Из всех заявок, поступивших в компанию Blackwood в течение 1 кв. 2010 г. на аренду помещений пришлось 70%, доля запросов на покупку составила 30%, увеличившись относительно аналогичного периода 2010 г. на 10 п.п.
В структуре спроса на аренду помещений по классу зданий лидерами по-прежнему остаются классы «В-» и «С». При этом по итогам 1 кв. 2010 г. доля заявок на аренду офисов класса «А» относительно 1 кв. 2009 г. увеличилась с 13 до 19%.
Рис. 5. Структура спроса на аренду офисных помещений по классу зданий
В структуре спроса на аренду офисных помещений по метражу в 1 кв. 2010 г. также произошли незначительные изменения, отразившиеся в уменьшении доли заявок на самые маленькие блоки (как относительно структуры 1 кв. 2009 г., так и по сравнению с показателями последнего квартала 2009 г.). Тем не менее, наиболее популярными остаются блоки 501-1 500 кв. м.
Рис. 6.Структура спроса на аренду офисных помещений по метражу
В структуре спроса на покупку офисов по классу зданий, как и в течение всего 2009 г., лидером остается класс «В-», однако по сравнению с 1 кв. 2009 г. доля заявок на него уменьшилась на 31 п.п. Данная ситуация отражает тенденцию смещения спроса на покупку в сегмент более качественных офисов в связи с приближением цены предложения к ожиданиям потенциальных покупателей.
Рис. 7. Структура спроса на покупку офисных помещений по классу зданий
Что касается структуры спроса на покупку качественных офисов по метражу, то здесь большинство заявок, как и в прошлом году, пришлось на самые большие блоки.
Рис. 8.Структура спроса на покупку офисных помещений по метражу
Таким образом, основные тенденции в спросе на офисную недвижимость, наблюдавшиеся на рынке во втором полугодии 2009 г., оставались актуальными и в 1 кв. 2010 г.:
Спрос на аренду и покупку помещений по-прежнему существенно ниже докризисных показателей, поглощение помещений не превышает объема выходящих на рынок объектов;
Средняя арендуемая площадь значительно уменьшилась;
Длительность договоров аренды снизилась в среднем до 3-5 лет;
Наблюдается рост спроса на неинвестиционную покупку офисов (основные покупатели - банки и госкорпорации).
Арендные ставки и цены продажи
Ценовые показатели предложения на рынке офисной недвижимости Москвы в течение 1 кв. 2010 г. оставались стабильными. Наблюдались незначительные колебания ставок аренды и цен продажи в большую или меньшую сторону по отдельным объектам и деловым зонам.
На конец 1 кв. 2010 года ставки аренды на офисные помещения класса «А» находятся в диапазоне $450-$800 за кв. м в год, в классе «В+» ставки варьируются от 350$ до $550 за кв. м в год, в классе «В-» - от $200 до $400 за кв. м в год (все ставки без учета НДС и эксплуатационных расходов). Эксплуатационные расходы за рассматриваемый период составили в среднем $75-$110 за кв. м в год для помещений класса «А» , $50-$90 - для класса «В+», $35-$60 - для класса «В-».
Рис. 9. Динамика средневзвешенной по площади ставки аренды офисов, долл./кв. м в год
Что касается цены продажи, то разброс запрашиваемых цен по разным объектам по-прежнему остается существенным: для офисов класса «А» цена варьировалась от $3 000 до $9 000 за кв. м, класса «В+» - $2 500-$7 000 за кв. м, для помещений класса «В-» - $1 500-$4 000 за кв. м.
Фактор уторгования в сделках аренды и продажи попрежнему присутствует, однако его влияние постепенно снижается: на фоне относительно активного спроса на качественные офисы все большее число собственников объектов перестают торговаться, рассчитывая на скорый рост рынка.
По нашим оценкам большинство сделок в 1 кв. 2010 г. были совершены в следующих ценовых диапазонах: Аренда: класс «А» - $450-$700, класс «В» - $250-$450 за кв. м в год; Покупка: класс «А» - $3 000-$5 000, класс «В» - $1 500-$2 500 за кв. м.
Значимые события и сделки 1 кв. 2010 г.
Таблица 3.Некоторые сделки, совершенные в 1 кв. 2010г.
В 1 кв. 2010 г. было заключено довольно много сделок как по аренде, так и по покупке офисных помещений. Тенденции снижения арендуемой площади, а также сокращение сроков аренды остаются актуальными.
Ряд компаний по-прежнему предпочитает долгосрочной аренде покупку здания для собственных нужд - за 1 кв. 2010 г. произошло несколько таких сделок, при этом средняя приобретаемая площадь в таких сделках существенно выше средней арендуемой площади в сделках долгосрочной аренды, заключенных за тот же период.
Классических инвестиционных сделок в 1 кв. 2010 г. совершено не было.
В целом, 1 кв. 2010 года не внес существенных корректировок в тренды развития рынка офисной недвижимости: несмотря на «весеннее» оживление на девелоперском рынке, основные тенденции развития по-прежнему остаются кризисными:
Крупные банки продолжают консолидировать заложенные офисные активы.
К Сбербанку перешли еще 2 крупных объекта:
БЦ Nordstar Tower (142 тыс. кв. м, принадлежит ДС Девелопмент);
50,01% долей ООО «Хрустальные башни» (проект комплекса общей площадью 168 000 кв. м в районе м. Ул. 1905 года), принадлежащего Coalco Development;
Пересмотр девелоперами стратегий развития, изменение концепций перспективных и реализуемых проектов:
Срок реализации одного из крупнейших инфраструктурных объектов ММДЦ «Москва-Сити» - многофункционального терминального комплекса на 11-м участке общей площадью 228 000 кв. м перенесен с 2011 на конец 2015 г.;
Проект строительства делового комплекса класса «А» на территории МЖК в «Большом Сити» площадью 160 000 кв. м (девелопер - ГК «Букет») решено перепрофилировать в апартаментный комплекс с паркингом, сократив офисную составляющую до 20 тыс. кв. м.
Аналитики компании Blackwood прогнозируют сохранение основных тенденций, наблюдаемых на рынке в последние несколько месяцев. Несмотря на оживление рынка после стагнации в первой половине 2009 г., основные тренды его развития носят кризисный характер.
Что касается ценовой ситуации, то на протяжении первого полугодия 2010 г. она будет оставаться стабильной, возможны незначительные колебания в ту или иную сторону в разных деловых районах.
Предпосылок к активному росту арендных ставок и цен продажи по-прежнему нет: общий объем вакантного предложения остается очень высоким (около 2 млн. кв. м), поглощение помещений все еще идет довольно медленными темпами.
Поскольку основной спрос на офисные помещение сосредоточен в сегменте наиболее качественных помещений, с удачным местоположением и грамотной концепцией, готовых к въезду, в первую очередь, с рынка будут уходить эти наиболее ликвидные объекты, что объективно вызовет рост ставок арены и цен продажи именно в этом сегменте предложения (постепенное повышение ценового уровня по ряду качественных объектов, особенно в прайм-зонах, уже происходит).
Доля предварительных договоров аренды на помещения в строящихся объектах будет оставаться минимальной. Наименьшим спросом будут пользоваться помещения в состоянии shell&core, расположенные далеко за пределами центра, особенно класса «В-».
Ожидаемый выход нового предложения до конца 2010 г. составляет порядка 600-700 тыс. кв. м.
Общая ситуация на рынке
В 3 кв.2017 г. Банк России продолжил снижение ключевой ставки - до 8,5% годовых (сентябрь 2017 г).
Средний курс доллара за 3 кв.2017 г. составил 58,9 руб., увеличившись на 3,0% по сравнению со средним показателем за 2 кв. 2017 г.
За 1 полугодие 2017 г. общий объём рынка офисных помещений Москвы вырос на 0,3%, составив почти 16,0 млн. кв.м, из которых 14,8 млн.кв.м - сегменты А, В+ и В.
Предложения
Объем ввода в 3 кв. 2017 г. составил 48,2 тыс.кв.м (GLA), что на 23% ниже показателей предыдущего квартала и в 3 раза меньше результата аналогичного периода 2016 года. Суммарно за 3 квартала предложение увеличилось на 163,0 тыс.кв.м
В 3 кв. 2017 г. новые объекты появились в границах «старой» Москвы; весь введенный объем относится к классу А. Структура общего объёма предложения по классам не изменилась.
Спрос
На конец 3 кв. 2017 г. средний уровень вакансии в классах А, В+, В не изменился по сравнению с предыдущим периодом, составив 15,9%. Однако динамика показателя разнонаправлена в зависимости от класса:
Рост уровня вакансии в классе А на 0,5 п.п. - до 21,5%, в т.ч. за счёт ввода новых объектов. Отмечается рост количества вакантных площадей в объектах внутри ТТК, вакансия бизнес-центров вне ТТК незначительно сократилась (на 0,1 п.п.)
В классах В+ и В показатель уровня вакансии снизился на 0,4 п.п. (в среднем и в каждом классе) - до 13,4% и 8,8% соответственно. При этом заполняемость росла вне зависимости от локации. Средняя вакансия в классах В+/В достигла 12,2%.
Класс С продемонстрировал незначительное снижение вакансии (на 0,1 п.п.).
В целом за 9 месяцев 2017 г. вакансия во всех классах сократилась: в классе А - на 1,1 п.п., в классе В+ - на 2,9 п.п., в классе В - на 1,2 п.п, классе С - на 0,9 п.п.
3 кв. 2017 г. ознаменовался крупными сделками по аренде. Топ-3 сделок квартала принадлежит компаниям сектора телекоммуникаций и IT-технологий. Объём крупных сделок (от 1 тыс.кв.м) составил 53 тыс.кв.м, из которых 62% класс А.
С учётом роста сроков экспозиции офисных помещений , актуальными становятся новые форматы, ориентированные на потребности малого бизнеса: мини-офисы 15-80 кв.м (в т.ч. с готовыми рабочими местами) и активно развивающиеся коворкинги.
Коммерческое предложение
По итогам 3 квартала 2017 г., существенных изменений коммерческих условий не произошло, в целом можно говорить о стабилизации арендных ставок.
В отчётном периоде зафиксированы колебания ставок аренды в классах В+, В, С в пределах 0,9-2,2%; в классе А средняя арендная ставка не изменилась.
На конец 3 квартала 2017 г. средние арендные ставки составляют: в классе А - 1980 руб./кв.м./мес.ⁱ; в классе В+ - 1350 руб./кв.м/мес.; в классе В - 1110 руб./кв.м/мес.; в классе С - 930 руб./кв.м/мес.
Средневзвешенная арендная ставка в классе В+/В незначительно снизилась (на 0,8%) и составила 1 260 руб./кв.м./мес.
В результате ценовой динамики, дистанция между классами В+ и А увеличилась с 30% до 32%; между В и В+ - сократилась с 20% до 18%; между С и В - осталась на прежнем уровне.
Выводы и прогнозы развития
В 3 квартале рынок пополнился двумя объектами класса А совокупной площадью 48,2 тыс.кв.м GLA, что в 3 раза меньше объёмов аналогичного периода 2016 г.
Вывод новых площадей оказал влияние на уровень вакансии в классе А (рост на 0,5 п.п по итогам квартала), однако в целом с начала года вакансия снизилась на 1,1 п.п.
По итогам квартала, в классах В+, В и С отмечается рост заполняемости объектов, однако темпы снижения вакансии более низкие, чем в 1 квартале 2017 г.
Существенного изменения арендных ставок, по сравнению со 2 кварталом 2017 г., не произошло.
К концу года следует ожидать ввода около 275 тыс. кв.м офисных площадей, из которых 72% приходится на башни Москвы-Сити. Не исключается перенос ввода части запланированных объектов на 2018 г.
С выходом новых объектов возможен рост вакансии в классе А, однако, поскольку некоторые объекты частично заполняются еще на этапе строительства, существенного роста вакансии в классе не произойдёт.
В классах В+/В вакансия продолжит снижение на фоне невысокого объёма перспективного предложения.
В 4 кв.2017 г. существенных изменений средних арендных ставок не ожидается.
1 До 4Q2015 - арендные ставки указаны в USD/кв.м/год, динамика рассчитывалась также в USD. В 3Q2015 в скобках указано значение динамики в RUВ. С 4Q2015 в связи с переходом рынка на рубли, арендные ставки и их динамика рассчитываются в RUВ, в скобках указано значение в пересчете на USD/кв.м/год - по актуальному курсу.
| заголовок | дата | сегмент |
|---|---|---|
| 27.03.2019 | Офисы | |
| 10.10.2018 | Офисы | |
| 08.07.2018 | Офисы | |
| 12.04.2018 | Офисы | |
| 15.01.2018 | Офисы | |
| 07.11.2017 | Офисы | |
| 01.08.2017 | Офисы | |
| 25.04.2017 | Офисы | |
| 15.02.2017 | Офисы | |
| 24.11.2016 | Офисы | |
| 16.09.2016 | Офисы | |
| 18.05.2016 | Офисы | |
| 19.02.2016 | Офисы | |
| 02.11.2015 | Офисы | |
| 03.08.2015 | Офисы | |
| 27.04.2015 | Офисы | |
| 30.01.2015 | Торговая недвижимость | |
| 30.01.2015 | Офисы |
Необходимость проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на этапе принятия инвестиционного решения не вызывает сомнений. Тщательное изучение таких факторов как месторасположение объекта, уровень цен на недвижимость в выбранных районах, особенностей налогообложения и тонкостей законодательства позволит определить целесообразность и экономическую выгоду финансовых вложений в недвижимость. Кроме того, грамотно проведенный анализ рынка коммерческой недвижимости способствует выявлению потенциала выбранного объекта, раскрывая который, вы сможете получить выгоду от своих вложений в оптимальные сроки.
Благодаря многолетнему опыту в данной сфере, постоянному совершенствованию навыков и углублению полученных знаний, отдел аналитики и исследований Praedium поможет вам сделать правильный инвестиционный выбор. Важным преимуществом аналитики Praedium является высокий уровень профессионализма наших консультантов и экспертов. Мы проводим регулярный анализ рынка коммерческой недвижимости, отслеживаем все события на инвестиционном рынке и изучаем основные макроэкономические тенденции. Главное подтверждение успешной стратегии развития компании Praedium - это многочисленные положительные отзывы клиентов о реализованных проектах по аналитике и интерес к обзорам рынка коммерческой недвижимости.
Отдел аналитики и исследований регулярно выпускает следующие материалы:
Ежеквартальный обзор рынка коммерческой недвижимости (анализ), в котором собрана и наглядно представлена информация о спросе, предложении, динамике цен и арендных ставок, а также данные о современных тенденциях и последних событиях в различных сегментах коммерческой недвижимости, собранные за период.
Ежемесячный дайджест основных событий, в котором представлены наиболее актуальные и заметные обзоры рынка коммерческой недвижимости. Он позволяет нашим читателям всегда оставаться в курсе важнейших событий рынка.
Отдел аналитики компании Praedium также проводит по запросу клиентов ряд специализированных исследований. К ним относятся:
Анализ конкурентной среды объекта недвижимости. В ходе данного исследования детально изучаются предполагаемые конкуренты объекта клиента, проводится сравнительный анализ преимуществ и слабых сторон. Полученная информация позволяет выработать предложения по наиболее выгодному коммерческому использованию объекта и определить варианты концепций развития, максимально полно раскрывающих потенциал объекта.
Вычисление рыночной ставки аренды или цены продажи. Данное исследование позволяет, после проведения обзора коммерческой недвижимости, определить величину ставки, по которой объект может быть сдан в аренду при типичных рыночных условиях и наиболее вероятную рыночную стоимость объекта недвижимости в случае его продажи. Эта информация позволит с высокой степенью точности спрогнозировать для клиента выгодность вложений.
Коммерческая недвижимость представляет собой практически любые объекты недвижимости, которые могут использоваться для коммерческой деятельности с последующим извлечением постоянной прибыли. К коммерческой недвижимости напрямую относятся торговые площади, офисы, склады, магазины и другие формы торговой недвижимости, производственные помещения, гостиницы, промышленные, производственные и базы.
К коммерческой недвижимости также стоит относить земельные и другие естественные угодья, участки недр, обособленные водные объекты, леса, многолетние насаждения, другое имущество, прикреплённое к земле, прочно связанное с ней (здания, сооружения, объекты).
На рынке недвижимости коммерческой отводится очень маленькая часть. В основном, 90%, это рынок жилой недвижимости, остальные 10% - коммерческая недвижимость. Сюда относятся здания и помещения призванные служить для целей производства. Это цеха, заводы, фабрики, мастерские и т.п. Также сюда относятся всевозможные офисы, торговые площади и вся другая площадь, которая приспособлена не для жилья, а для ведения любых дел, бизнеса, складирование товаров, торговли или оказания услуг.
Рынок коммерческой недвижимости в России представляет собой, по сути, уникальное явление, обусловленное спецификой российской экономики. Время кризиса не лучшим образом сказалось на рынке коммерческой недвижимости, однако весной 2010 очевидны стали положительные тенденции в развитии рынка недвижимости, которые прогрессируют и сегодня. К примеру, в прошлом году стали сдаваться в аренду помещения, которые не были востребованы в кризисный период. Рынок коммерческой недвижимости заметно оживился. И если в кризис объект мог находиться в экспозиции 2-3 месяца, то сегодня агент может сдать объект за двухнедельный срок, а иногда специалисту достаточно суток для заключения сделки.
По мнению экспертов, такой активизации рынка коммерческой недвижимости способствовали реализация замороженных на период кризиса инвестиционных программ, которые ныне стали активно воплощаться в жизнь. И, кроме того, на посткризисное оживление рынка коммерческой недвижимости оказал процесс развития новых сетей.
Рассмотрим структуру предложений на российском рынке недвижимости. Складывается рынок коммерческой недвижимости из пяти основных составляющих - аренда офисов, аренда складов, аренда торговых площадей, аренда производственных помещений и аренда открытых площадок. Каждое из этих пяти направлений имеет свои особенности, исходя из многих факторов (спросом в том или ином сегменте предпринимательской деятельности, общими тенденциями развития российской экономики и прочими особенностями на рынке коммерческой недвижимости).
Складская недвижимость
Российский рынок складской недвижимости ограничен по большей части рынками Москвы и Санкт-Петербурга. При этом в Москве рыночные условия в первую очередь диктуются стороной, осуществляющей предложение - несколько крупных фирм занимаются возведением современных складских объектов в городе. При наличии дефицита складские площади выкупаются на довольно жестких условиях.
В Санкт-Петербурге ситуация со складской недвижимостью иная - здесь и доля свободных площадей обычно больше, и рынок для покупателей прозрачнее (существует возможность арендовать необходимые площади по адекватным ценам в тот момент, когда возникает необходимость). Разница между стоимостью метра площади между двумя площадкам составляет 5-15%. В регионах же рынок в целом является рынком покупателей, а не продавцов, цены на аренду объектов значительно ниже, сложностей (если речь не идет об особых случаях, связанных с большими проектами), как правило, не возникает никаких.
В среднем цены на различных рынках растут достаточно адекватными темпами, при этом можно наблюдать аномальные поведение цены от квартала к кварталу. Причиной является то обстоятельство, что на рынке с обеих сторон контактирует небольшое количество покупателей и продавцов, которые не могут гибко регулировать объем спроса и предложения со своей стороны (арендаторы зачастую не могут откладывать спрос на складские площади и готовы платить, девелоперы также не могут ждать с продажей площадей). В силу этого обстоятельства из-за дефицита или переизбытка складских площадей в отдельные моменты может наблюдаться аномальное поведение цены - резкие скачки или «замораживание» цены.
Российский рынок в последние годы показывал типичную для рынка недвижимости послекризисную динамику - рост спроса обгонял рост предложения ввиду длительности периода между получением заказа на новые площади и постройкой таковых.
В 2010г. объемы ввода (403 тыс. кв.м.) были одними из самых низких за последние годы, при этом объем спроса составил рекордные 1,5 млн кв.м. Лишь затем спрос начал постепенно снижаться, а новое строительство - набирать обороты (с началом строительства на новых объектах и ростом уверенности девелоперов в набирающем силу рынке). Высокие арендные ставки и острый дефицит современных складских объектов сохранялся и в 2012г.
Широкое распространение получила практика решений built-to-suit, когда объекты стали строиться под конкретного клиента, с учетом его пожеланий и потребностей. При этом, т.к. объект был специально подстроен под требования заказчиков и возможная пересдача объекта могла бы обернуться проблемами, договоры по таким складским помещениям заключались на длительные сроки - от 15 лет, что делало такие решения еще более невыгодным для потребителей.
Объем введенных складских площадей и объем спроса, поквартально 2011-2012гг. тыс. кв.м
Постепенно восстанавливается интерес иностранных инвесторов к российскому рынку. Так, если за первую половину 2011г. объем инвестиций в российскую складскую недвижимость составил 16,8 млн долл., то в первой половине 2012г. в рынок складской недвижимости было инвестировано уже около 200 млн долл.
В течение двух последних лет наблюдался довольно устойчивый рост ставок аренды складской недвижимости, в первую очередь в 2011г. За этот год в Москве рост арендных ставок по складской недвижимости составил 17,4% или 20 долл. за кв.м. Ожидается, что по итогам 2012г. рост ставок будет гораздо скромнее, порядка 3,7% или 5 долл. за кв.м.
Средние темпы роста цен на московскую складскую недвижимость за последние два года держались на уровне чуть больше 10% в год.
Но восстановление до предкризисных показателей рынок ждет еще нескоро - так, в 2007г. в эксплуатацию было введено 1,69 млн кв.м. складских помещений. Затем объемы ввода значительно сократились и даже в 2010г. составили всего 0,43 млн кв.м. - примерно в 4 раза меньшую величину.
С 2010г. имело место постепенное наращивание объемов вывода объектов: в 2011г. было построено 0,486 млн кв.м складских помещений, а в 2012г. - 0,6 млн кв.м складских помещений, а за 2013-2014гг.планируется еще около 2,4 млн кв.м складских помещений, в 2014г. выйдя на уровни строительства, близкие к показателям 2007г. Таким образом, в периоде 2012-2014гг. будет происходить увеличение объемов сдаваемых объектов примерно на 50% ежегодно.
Количество введенных в эксплуатацию складских площадей в Москве 2007-2012гг. и прогнозы на 2013-2014гг., млн кв.м
Спрос на складские площади с кризисного времени непрерывно рос до 2010г., одна-ко в 2011г. сократился и стабилизировался. Если в 2009г. было арендовано или куплено почти 1 млн кв.м недвижимости, а в 2010г. - 1,5 млн кв.м, то в 2011г. спрос упал до 1,27 млн кв.м, в 2012г. - до 1,25 млн кв.м. Стоит заметить, если в 2010г. величина спроса превышала объем новых вводимых площадей примерно в 3,75 раза, то в 2012г. разрыв сократился до разницы примерно в 2 раза и далее, по прогнозам участников рынка, этот разрыв (по крайней мере со стороны предложения) будет только уменьшаться.
В конце 2010г. было 3,9% или 300 тыс. кв.м свободных складских площадей при общем объеме складских площадей, оцениваемом на уровне 7,75 млн кв.м. Несмотря на набирающее силу строительство новых объектов, к концу 2011г. свободных площадей было лишь 1,29% или 105 тыс. кв.м, при общем объеме складских площадей к этому времени в районе 8,2 млн кв.м. Таким образом, объем чистого поглощения за один год составил 486 тыс. кв.м (новое строительство) + 195 тыс. кв.м (сокращение объема свободных складских площадей), т.е. примерно 680 тыс. кв.м при общем спросе на уровне 1,27 млн кв.м (большую часть спроса, как мы видим, составило чистое поглощение).
В первом квартале 2012г. доля свободных площадей начала было расти, увеличившись до 1,45%, но затем снова упала к концу 3 квартала до 1,28%. В конце 2011г. специалисты Jones Lang LaSalle прогнозировали долю свободных площадей на конец 2012г. на уровне 2,25% в связи с большим объемом выводимых на рынок объектов.
Арендная ставка на складские помещения, поквартально 2011-2012гг., $ за кв.м
Офисная недвижимость
В целом по России ситуация со строительством офисных площадей достаточно разнородная, однако, как правило, рынок аренды офисных помещений является рынком арендующего, а не рынком арендодателя.
В целом в связи с поступательным развитием экономики, ростом ВВП и положительной динамикой цен на нефть на российском рынке офисной недвижимости наблюдается бум, причем, несмотря на высокую скорость строительства новых объектов, цены на недвижимость растут опережающими темпами.
Только за 1 квартал 2011г. цены на объекты недвижимости выросли на 20% тогда как в целом по Европе в это время наблюдалось снижение цен на 0,3%.
На рынке офисной недвижимости за период 2008-2009гг. спрос на аренду объектов недвижимости упал примерно в 4,5 раза, составив к конце 2009г. 400 тыс. кв.м (сравнимо с показателями 2001-2002гг.).
С 2010г. рынок начал восстанавливаться, причем в 2012г., как ожидается, он будет на уровне около 1200 тыс. кв.м - в 3 раза больше, чем в 2009г. При этом спрос на недвижимость типов В+ и В- восстанавливается быстрее, премиальный же сегмент пока отстает.
В докризисные времена темп роста спроса на аренду недвижимости классов А и В превышал 30% в год, доля класса А в спросе на недвижимость была наиболее высока в 2006г., когда спрос на этот сегмент составлял около двух третей от общей величины. В 2012г. доля спроса на аренду офисной недвижимости сегмента А колеблется около показателя 50%.
Доля вакантных офисных площадей в классах А и В в Москве, поквартально 2011-2012гг., %
Стоимость аренды офисной недвижимости в 2012г. находится примерно на уровне 2006г., средняя цена аренды офисных объектов типа А составляет 690 долл. за кв.м в год, типа В - 500 долл. за кв.м в год, стоимость аренды офисных помещений премиум - класса доходит до 1200 долл. за кв.м в год. В последние годы рост наблюдался именно в последнем сегменте - ввиду опережающего роста спроса, не поддерживаемого активным предложением. Вторым по популярности является класс В, где стоимость аренды за 3 года выросла примерно на 25%. При этом именно премиум-сегмент пострадал больше всего в период кризиса, цены на аренду недвижимости в нем упали тогда примерно на 58% (для сравнения: в сегменте А - на 55%, в сегменте В - на 53%).
В фазе активного строительства на конец 2010г. находилось примерно 1200 тыс. кв.м офисных помещений, при этом построено за этот период было порядка 1300-1400 тыс. кв.м (все планируемые объекты были введены в строй, некоторые - с опережением графика). Стандартный срок аренды в Москве отличается от срока аренды в других городах - 5-7, а то и 10 лет, тогда как в других городах России этот срок обычно меньше (можно снять офисную недвижимость на срок от года до 5 лет).
Прирост офисных площадей и спрос на них, поквартально 2011-2012гг., тыс. кв.м
Торговая недвижимость
По оценкам специалистов Cushman & Wakefield, в России представлено более 14 млн кв.м площадей в качественных торговых объектах. В 2011г. было введено в эксплуатацию 1,3 млн кв.м торговых площадей. Инвестиции в этот сектор торговой недвижимости составили 2,04 млрд долл.
По данным Jones Lang LaSalle, на конец 3 квартала 2012г. предложение торговых площадей составляло более 13 млн кв.м, что меньше оценки Cushman & Wakefield. Основной проблемой российского рынка торговой недвижимости остается перенос сроков сдачи заявленных объектов и дефицит новых проектов. По-прежнему во многих регионах реализуются торговые проекты, начатые до кризиса.
Основной тенденцией 2011г. было увеличение количества торговых объектов в регионах и замедление темпов строительства в Москве и Санкт-Петербурге. В 2011г., по данным Colliers International, доля Москвы в суммарном объеме общей площади открытых в течение года ТЦ составила 15,1%.
В настоящее время девелоперы активно осваивают региональные рынки, предпочитая строить менее масштабные проекты, чем те, что строились до кризиса. Следует отметить, что 30% предложения качественных торговых площадей сейчас приходится на города-миллионеры. В последние два года интересы девелоперов сместились в сторону городов второго уровня с населением до 1 млн человек. Строительство в городах с населением 300-500 тыс. человек обусловлено локальным дефицитом качественной торговой недвижимости и меньшими объемами инвестиций, поскольку оптимальным вариантом для развития здесь будут торговые центры площадью 10-25 тыс. кв.м.
Несмотря на то что российский рынок коммерческой недвижимости в прошлом году не оправдал ожиданий экспертов, предполагается, что в ближайшие два года Россия станет одним из лидеров по реализации новых объектов торговой недвижимости. Согласно прогнозам аналитиков, в 2014г. в России будет введено в эксплуатацию 1,4 млн кв.м торговых площадей.
Предложение торговых площадей в 1 квартале 2012г. и прогноз до конца 2014г.
Площади торговых центров - распределение по территории России, на начало 2 квартала 2012г. и к концу 2014г.
Наиболее привлекательны для девелоперов остаются города Центрального, Уральского и Приволжского федеральных округов. Ситуация в Южном ФО определяется олимпиадой в Сочи: в 2012-2013гг. здесь можно ожидать завершения строительства ряда крупных торговых объектов. FMCG-ретейлеры уже открыли здесь несколько гипермаркетов и торговых центров, в будущем количество вырастет.
В 2011г. активно развивались рынки торговой недвижимости в Санкт-Петербурге (11 новых торговых центров), Новосибирске и Самаре (по два новых торговых центра). Среди городов численностью от 0,5 до 1 млн жителей наибольший прирост торговых площадей показали Оренбург и Рязань. В Оренбурге открылись два торговых центра: ТРЦ "Гулливер" (70 тыс. 800 кв.м GBA) и 3-я очередь ТРЦ "Север" (37 тыс. кв.м GBA). В Рязани открылись ТРЦ "М5 Молл" (81 тыс. 500 кв.м GBA) и 2-я очередь ТРЦ "Виктория Плаза" (20 тыс. кв.м GBA).
Также в 2012 г. девелоперы начали строить торговые центры в городах с численностью населения 300-500 тыс. жителей, где открылось два ТЦ. По данным Colliers International, к концу 2013г. в таких городах будет открыто уже девять ТЦ (в Магнитогорске, Сургуте, Сочи и Твери).
Объем торговых площадей на 1 тыс. жителей в крупнейших городах РФ, 2013г.
Наиболее обеспеченным качественными торговыми площадями городом в России является Краснодар, что обусловлено благоприятным инвестиционным климатом в регионе и высоким уровнем потребительского спроса. Остальные города заметно отстают от Краснодара по данному показателю, при этом Москва находится лишь на восьмом месте, что объясняется невысоким уровнем ввода новых объектов, переносом сроков и градостроительной политикой администрации.
Санкт-Петербург - на четвертом месте, что объясняется позитивной динамикой строительства торговой недвижимости в 2011г., когда было введено около 320 тыс. кв.м. Однако здесь наблюдается тенденция смещения интереса девелоперов в сторону Ленинградской области и других регионов СЗФО, в частности Петрозаводска. Спрос на качественную торговую недвижимость со стороны продовольственной сетевой розницы постоянно растет: ретейлеры, работающие в крупных форматах, являются одной из основных групп якорных арендаторов. Однако в последнее время продовольственные сети конкурируют с непродовольственными сетями, в частности DIY-гипермаркетами, а также гипермаркетами бытовой техники и электроники.
Многие ретейлеры строят гипермаркеты и торговые центры самостоятельно ("О"Кей", "МЕТРО", "ГриНН", "Промресурс", "Макси" и др.), сочетая ретейл и девелопмент. Интересно отметить, что иногда якорными продовольственными магазинами таких торговых центров становятся другие ретейлеры, однако чаще там открываются одноименные сети. Для магазинов малого формата становится все популярнее стрит-ретейл, однако здесь ретейлеры конкурируют с предприятиями общественного питания. По мнению аналитиков Colliers International, в 2012г. спрос на объекты стритретейла в крупных городах увеличивается и будет расти из-за ограниченного предложения в торговых центрах.
Ставки аренды в успешных торговых центрах в большинстве торговых центров давно вернулись на докризисный уровень, в наиболее успешных объектах превысив его. Рынок качественной торговой недвижимости в России характеризуется сильной фрагментированностью и географической диспропорцией с тенденцией к консолидации рынка, начавшейся в посткризисный период.
Крупнейшие строители на рынке коммерческой недвижимости
Главная особенность этой отрасли российской экономики - чувствительность к кризисным явлениям. Анализ рынка коммерческой недвижимости по данным 2015 года показывал устойчивое снижение показателей. Катализаторами снижения деловой активности сегмента по старой традиции выступили санкции, поведение котировок нефти и девальвация национальной валюты. Итогом давления на рынок стал отток потребления со стороны арендаторов более чем на 8 процентов.
Для проведения анализа рынка коммерческой недвижимости на 2018 год и выявления степени его чувствительности к внешним факторам следует обратить внимание на структуру отрасли. Объекты, которые используются собственниками для сдачи в аренду, отличаются по функциональному назначению, региональным признакам, стоимости. Стоит отметить, что влияние на отрасль оказывает и сезонность.
Как распределились коммерческие объекты по нишам:
Структура отрасли в долях.
При анализе рынка коммерческой недвижимости 2018 принято указывать продажи в метрах. Из графика видно, что в отрасли превалирует спрос на складские помещения. Это соответствует действительности, поскольку именно производства часто испытывают ненужную финансовую нагрузку на бизнес. Вместо загрузки своего склада свежими партиями под отправку, они нередко вынуждены размещать более ранние тиражи до момента отгрузки.
При поддержке свыше 30 процентов иностранного капитала столичный рынок складской недвижимости достиг свыше 1.3 миллиона площадей. Более половины сделок в сегменте относятся к крупным, - это контракты на размещение производственных запасов на 30 тысячах квадратных метрах. Фактическое состояние рынка коммерческой недвижимости в России 2018 оценивается как перспективное. Ежегодно отрасль насыщается потенциалом инвесторов, ориентированных на долгосрочную стратегию вложений. Актуальные цены в сегменте складских площадей сегодня установились на 4500 рублей за метр квадратный аренды. В регионах расценки более скромные, составляют 3800 рублей.
Сегмент в цифрах:
За последние три года общий прирост арендуемых площадей в сегменте составил свыше 2 миллионов квадратных метров. Увеличение, главным образом, произошло благодаря высоким темпам строительства и модернизация под целевое назначение неиспользуемых ранее объектов. Потенциал отрасли добавляют инвесторы, которые ориентируются на возведение торговых центров.
По итогам 2017 года и 1 квартал 2018 года в сегменте происходит реструктуризация. Количество новых торговых центров снижается ввиду высоких требований безопасности промышленной эксплуатации. Вместе с этим исследование рынка коммерческой недвижимости показывает повышение спроса на небольшие площади. Активное участие в увеличении потребности показали региональные представители бизнеса, работающие по франшизе.
Средний чек договоров аренды в сегменте составляет порядка 1600 рублей за метр квадратный. Стоимость скорректирована с учетом ввода в эксплуатацию новых объектов и перевода некоторых участников сегмента в другие категории (под складские объекты). Дополнительным фактором ценообразования является предоставление скидок в целях продвижения площадей в своей нише рынка. Нередко предложения действующих собственников включают освобождение от арендной платы в перспективе ближайшего года. Аналогичная ситуация наблюдается в составе предложений, поступающих от владельцев торговых центров.
Сегмент в цифрах:
Согласно прогнозу рынка коммерческой недвижимости, до 2020 в предложении торговых площадей на рынке сохранится тренд к оптимизации ценообразования. Собственники все чаще идут на диалог с заинтересованными бизнесменами, вводят новые схемы расчета арендной платы. В числе последних предложений на рынке – введение переменной, зависящей от оборота компании арендатора.
Немалую долю рынка коммерческой недвижимости на 2018 занимают площади под размещение трудовых ресурсов. Не каждая компания может сегодня позволить себе приобрести собственные здания. К тому же дополнительная нагрузка в виде платы за содержание объекта и необходимости уплаты налогов неизбежно приводит корпоративы к владельцам помещений, обустроенных под офисы.
Стоит отметить, что отрасль характеризуется адаптивностью квадратных метров под целевое назначение. Выбор для эксплуатации не подходящих для этого площадей по оптимальным расценкам повышает финансовые риски. Это не только временное приостановление деятельности и штрафы, но и полное прекращение договорных отношений по инициативе собственника.
Несмотря на не самое лучшее состояние рынка коммерческой недвижимости, сегмент сегодня можно считать оправившимся от кризиса. Если на рубеже 2014-2018 годов объем ввода новых площадей сократился вдвое, то уже в 2018 году ранее брошенные объекты активно достраиваются и вводятся в действие. В ближайшей перспективе планируется включение в объем предложений не менее 650 тысяч квадратных метров ежегодно.
Вместе с тем анализ рынка коммерческой недвижимости на 2017 год показал рекордное количество пустующих метров, предназначенных под офисы. Бизнес все чаще размещает персонал ближе к производству или перебирается в бизнес-центры, работающие при государственной поддержке. Итог неутешительный – каждый шестой метр квадратный фактически пустует, повышая показатели недополученной прибыли. Средний чек в нише на сегодня составляет порядка 2500 рублей за метр площади.
Сегмент в цифрах:
Подводя итоги анализа рынка аренды коммерческой недвижимости 2018 необходимо отметить общий спад отрасли. Основными факторами, довлеющими над нишей, являются экономический кризис и низкий уровень освоения неиспользуемых площадей. Как только бизнес ощутит нехватку в заброшенных территориях, он непременно начнет возвращаться к льготным условиям целевых объектов.
📊 Прогноз для рынка коммерческой недвижимости на 2019 год -
