Использование экспертного метода при определении размера скидки на торг

Вопросы оценки 11.01.2007

Заместитель директора департамента оценки

Введение

Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном является закрытой и не разглашается третьим лицам. Как правило, информация об этих сделках недоступна, поэтому для проведения сравнительного анализа оценщик использует цены предложения на сравниваемые объекты.

Применение цен предложения является общераспространенной практикой в Российской Федерации. Например, в документе «Основные ошибки оценщиков при оценке объектов недвижимости , выявленные при экспертизе отчетов об оценке», подготовленном специалистами Росимущества, один из пунктов (№ 39) гласит: «Цены продаж (предложений ) по приведенным объектам-аналогам не соответствуют приведенным в анализе рынка объекта оценки диапазонам».

Следует отметить, что точность оценки, проведенной в условиях ограниченной информации (в том числе при отсутствии информации о сделках), всегда ниже. Отсутствие информации о сделках является одной из характеристик «возникающих рынков». МКСО разработал специальный документ «Оценка на развивающих рынках», который требует от оценщика более подробного анализа ситуации при проведении оценок на таких рынках, а также подробного описания ситуации в отчете (в том числе освещения всех ограничивающих условий).

С учетом сложившейся практики в оценке объектов недвижимости и тенденции развития рынков недвижимости в РФ применение цен предложения является неизбежным. Для использования таких цен требуется включать в расчеты дополнительную корректировку: «скидку на торг».

Наиболее оптимальным методом расчета такой скидки является изучение истории продаж ряда объектов и сопоставление цен сделок с ценами предложения. К сожалению, применение данного метода крайне ограничено: профессиональные участники рынка неохотно предоставляют необходимую информацию.

В связи с этим для расчета данной поправки нами была предпринята попытка использования экспертного метода.

Порядок проведения анализа

В результате анализа различных исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлтор ских организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист , а само интервью проводили профессиональные оценщики.

Были опрошены специалисты 77 агентств недвижимости в 18 городах различных субъектов РФ:

Архангельск; Барнаул; Волгодонск; Воронеж; Екатеринбург; Киров; Москва; Находка; Омск; Пенза; Псков; Ростов-на-Дону; Санкт-Петербург; Саратов; Смоленск; Сызрань; Тверь; Ярославль.

В ходе опроса были заданы вопросы о возможных скидках на торг при совершении следующих сделок:

– купля-продажа жилых объектов;

– аренда жилых объектов;

Собранная информация консолидировалась и подвергалась статистической обработке.

Результаты анализа

Общее количество наблюдений составило более 250. Большинство опрошенных экспертов называли величину скидки до 10 %, при этом по отдельным сегментам были названы значительно большие значения - до 50 %.

Максимальные значения, которые были названы экспертами, приведены в табл. 1.

Таблица 1. Максимальные значения, отмеченные экспертами, %

Источник: анализ.

Статистическая обработка полученных результатов проводилась в пакете SPSS. Для устранения влияния так называемых выбросов и нехарактерных значений применялась процедура «Box Plot», известная также как «ящичковая диаграмма». После исключения нехарактерных значений (рис. 1 и 2), среднее значение составило 3,7 %. Диаграмма разброса показана на рис. 3, характеристики среднего приведены в табл. 2.

Таблица 2 . Характеристика среднего значения скидки на торг

Оценка недвижимого имущества

контрольная работа

1. Расчет корректировок на торг при оценке различного типа имущества (движимого и недвижимого)

Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

Однако с помощью аналитических данных существует возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта.

Рассмотрим этот процесс на конкретном примере.

Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

Подбираются пары «объект продажи - объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

• В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ѕ - 4%.

Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

Таблица 1 - Значения корректировки на торг

По результатам анализа выявлено среднее значение корректировки на торг, которое составило 1,9%.

• Анализ конкурентоспособности ООО "Металлист"

  Устойчивость финансового положения предприятия в значительной степени зависит от целесообразности и правильности вложения финансовых ресурсов в активы. Активы динамичны по своей природе...

  Информационные технологии, применяемые в менеджменте

  Информационные технологии являются основной составляющей информационной системы организационного управления и непосредственно связаны с особенностями функционирования предприятия или организации...

  Место стратегического управления в управлении социальными системами различного уровня

  Из понятия «управление» следует, что это система различных типов...

  Оценка недвижимого имущества

  Переговорный процесс как способ разрешения конфликтов

  Позиционный торг представляет собой такую стратегию ведения переговоров, при которой стороны ориентированы на конфронтацию и ведут спор о конкретных позициях. Важно различать позиции и интересы. Итак, позиции -- это то...

  Применение Интернет-технологий в менеджменте

  Проблематика антикризисного управления

  Продажа имущества должника - ключевой момент процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности...

  Регулирование кредиторских отношений. Организация продажи имущества должника

  Продажа имущества должника - ключевой момент любой процедуры конкурсного производства в рамках дела о несостоятельности (банкротстве). В конечном итоге именно она...

  Реконструкция сервисного центра ООО "Давпон" Форд Центр Коми по обслуживанию автовладельцев г. Сыктывкара

  К технологическому оборудованию относятся стационарные и переносные станки, стенды, приборы, приспособления и производственный инвентарь (верстаки, стеллажи, столы, шкафы), необходимые для производственного процесса сервисного центра...

  Управление коммерческими издержками во внешнеторговой компании на примере "Транс Обувь Торг"

  Фирма называется ООО "Транс Обувь Торг", Занимается данная фирма оптовой торговлей обувью. "Транс Обувь Торг" была создана в апреле 1998года. Заказы по выпуску обуви размещаются на различных фабриках в Китае. Таким образом, кроме торговли...

  Управление муниципальным имуществом Пушкинского района

  Муниципальным недвижимым имуществом Пушкинского района Московской области являются отдельно стоящие здания и сооружения капитального характера, встроенно - пристроенные помещения в жилых домах, а также жилые здания и помещения...

  Корректировка на торг учитывает, насколько цена предложения отличается от реальной цены сделки. Разница образуется в процессе торга между покупателем и продавцом и зависит от многих факторов. Обычно цена сделки при купле-продаже квартир ниже цены начального предложения, так как изначальная цена включает возможность «торга».

  Как правило, на торг закладывают от 0 до 10%. До недавнего времени считалось, что оценщики наиболее часто используют корректировку на торг в размере 2%, однако это значение практически никак не аргументировалось, поскольку являлось достаточно «зыбкой» величиной, что объяснялось отсутствием обобщенной информации о ценах сделок.

  Так как наш аналитический центр собирает данные по сделкам купли-продажи недвижимости всех регионов РФ с 2012 года, у нас появилась уникальная возможность обосновать размер корректировки на торг при оценке объекта жилой недвижимости и последующем определении рыночной стоимости объекта, чем мы и воспользовались.

  Для расчета величины корректировки на торг были обработаны данные более чем 600 сделок, каждая из которых была сопоставлена с офертой в собранной нами базе объявлений на основании сопоставления параметров квартиры, указанных в сделке и в параметрах объявлений.

  Мы подобрали пары «объект продажи – объявление о продаже данного объекта» за период с 1 марта по 31 октября 2013 года в городах Москва, Санкт-Петербург, Новосибирск, Красноярск, Екатеринбург и Пермь. В данные пары были выбраны исключительно те объявления, которые совпадают с объектом продажи по таким ключевым характеристикам как адрес, этажность и этаж, количество комнат. При этом было учтено, что общая площадь объекта не должна отличаться от общей площади объекта, указанной в объявлении более чем на 5%. В свою очередь, дата оценки объекта и дата последней публикации объявления не должны различаться в сроках более чем на 1 месяц. Цена же, указанная в объявлении может быть выше цены сделки, которая была определена в отчете об оценке, но не более чем на 7%.

  В ходе анализа во всех перечисленных выше городах выявлена одна и та же тенденция: вероятность, что продавец предоставит скидку (торг) в размере, обратно пропорциональном запрашиваемому размеру скидки. Выражаясь простыми словами, стороны гораздо чаще договариваются о скидке в размере от 1 до 3%, чем о скидке в размере от 5% до 10% от стоимости предложения. Таким образом, половина предоставляемых скидок в каждом анализируемом городе не превышает 1,9%, а ¾ - 4%. Данная зависимость отображена на графике:
  

  

  Исходя из вышеупомянутого, для расчета средней величины торга был определен интервал отклонения между ценой сделки и ценой предложения в 5%.

  Результаты расчетов, а также принятые значения корректировки на торг приведены в таблице:

  Город	Количество пар	Среднее по выборке	Доверительный интервал	Выбранное значение корректировки на торг
  Санкт-Петербург

  Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

  Ирина Вишневская,

  ге неральный директор «Беркшир Адвайзори Групп»,

  э ксперт Рабочего органа по методическому обеспечению и экспертизе
  при Совете по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

  член Рабочего органа по защите прав и законных интересов оценщиков
  и СРОО Совета по оценочной деятельности Минэкономразвити я РФ,

  сертифицированны й судебный эксперт, член НП «Палата судебных экспертов», член Судебно-экспертн ого научного общества
  Forensic Science Society (Великобритания) , единственный в РФ сертифицированны й международный судебный эксперт

  Принятая в 2015 году законодательная база в сфере оценки вступает в противоречие с устоявшейся практикой и методологией оценочной деятельности

  Макроэкономическ ая ситуация на рынке, второй год характеризующаяс я нестабильностью российской национальной валюты, усугубляющимися проблемами в банковско-финанс овом секторе, а в 2015 году еще и резко падающими ценами на нефть, вносит коррективы во все сферы экономики, в том числе – в оценочную деятельность.

  Некоторые эксперты сравнивают ее с ситуацией кризиса 2008-2009 гг., что на мой взгляд не вполне корректно, поскольку то, что мы наблюдали в экономике 2014-2015 гг. – не кризис, а системная перестройка, новые правила игры, к которым требуется адаптироваться и быстро перестраиваться. Уместно процитировать классиков – «Дифференцируйся или умри!».

  В любом случае за годы, последовавшие за кризисом, российских рынок недвижимости серьезно изменился, а это требует и новых подходов к оценке. Это признают и на уровне Правительства, и одним из результатов стало принятие в текущем году новых Федеральных стандартов оценки, а по их итогам – решение Минэкономразвити я создать рабочие органы по их доработке.

  Под эгидой Министерства экономических отношений рабочая группа по методологии и экспертизе приступила к разработке методических рекомендаций по отдельным видам объектов оценки, однако и этого недостаточно. В пересмотре нуждаются также принятые на рынке оценки справочники и методики определения поправочных коэффициентов.

  Рынок покупателя

  Одним из очевидных следствий изменения макроэкономическ их реалий стала, как нам кажется, невозможность применения общепринятой на сегодня оценочным сообществом «Справочника оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А., по крайней мере - без внесения в нее серьезных корректировок. Есть серьезные вопросы и к другим общеупотребитель ным справочникам и предлагаемым их авторами коэффициентов расчета, поскольку как методы их (коэффициентов) получения, так и сами значения величин - уже даже не вчерашний день, а позавчерашний.

  Более того, некорректность значений справочников, применяемых оценщиками – мы говорим о «Справочнике оценщика недвижимости» под ред. Лейфера Л.А. и СРД под ред. Яскевича Е.Е., приводят фактически к торможению рынка сделок с активами.

  Так, во второй половине 2015 г. мы увидели, что количество объектов предложения недвижимости огромно, а инвесторов, способных покупать – очень мало. Сформировался «рынок покупателя», который диктует специфические правила игры и формирует реальные рыночные цены объектов. Дисконты весьма велики: актив, который на растущем рынке стоил $30 млн, с понятным cash - flow доходов, прогнозируемыми или управляемыми расходами, во второй половине 2015 г. продавался за $10-12 млн.

  Оценщики же при определении стоимости не перестроились и продолжают давать прогнозы стабильно растущего «рынка продавца», применяя привычные им коэффициенты, в то время как скидки на торг сегодня могут достигать 65%, а в отдельных случаях и более.

  Устаревшие подходы зачастую вредят и ситуации на рынке: они тормозят сделки и, что хуже, не позволяют в судебном порядке установить истинную ценность недвижимости на текущий момент.

  Приведу такой пример.

  Акционерное общество планирует продать комплекс имущества – плодоовощную базу в Москве. Руководство базы провело переговоры с рядом потенциальных покупателей (в том числе с крупными арендаторами этой базы, заинтересованным и в ее покупке).

  Для организации торгов привлекли независимую оценочную копанию, которая выполнила оценку комплекса имущества, используя все доступные оценщику подходы к оценке, применяя справочники оценщиков для введения корректировок. На их основании был подготовлен отчет. Следует отметить, что результаты оценки тремя подходами оказались близки. Однако, и покупатели, и само руководство компании-продавц а заявили, что результаты оценки сильно завышены и если в 2012-2013 годах за указанную сумму базу можно было продать, то сегодня это цена завышена в два раза!

  Оценщик применил доступные ему скидки, но результат оценки изменился несущественно . Продавец выставил объект на торги – торги не состоялись, поскольку никто из потенциальных покупателей не изъявил желания приобретать актив по столь завышенной по сегодняшним меркам стоимости. Прошел уже год и, насколько я знаю, с учетом процедур торгов, база так и не продана.

  Данная статья посвящена объяснению того, почему эти методики сейчас работают не вполне корректно. Цель этой публикации – не в критике подходов либо отдельных авторов, приложивших значительные усилия к их разработке, а в том, чтобы начать дискуссию о формировании новых подходов к методологии, которые были бы актуальны и, по возможности, универсальны для всей территории РФ в текущей ситуации.

  Необходимость новых подходов продиктована, в числе прочего, и участившимися попытками взыскания клиентами недополученных, на их взгляд, доходов с оценщиков, а также практикой Центрального банка, засыпающего оценочные СРО жалобами на отчеты независимых оценочных компаний, которые выполнялись по оценке залогов, а сегодня проверяются ЦБ при проверке коммерческих банков. А значит, данная работа – в интересах всего оценочного сообщества и требует консолидации усилий профессионалов рынка.

  Скидки на торг, практика 2014-2015 гг.

  В течение 2015 г. партнеры и эксперты ООО «Беркшир Адвайзори Групп» инициировали и провели ряд исследований того, как формировались скидки на торг в 2014-2015 гг. С этой целью нами проведено исследование имеющихся в распоряжении оценщиков методических указаний и сборников, которыми они пользуются для обоснования и расчета скидок на торг при определении рыночной стоимости объектов недвижимости и бизнеса с двух точек зрения.

  Во-первых, нас интересовала обоснованность данных коэффициентов. Во-вторых, практика использования данных справочников в период кризиса 2014-2015 гг. Третий вытекающий вопрос: насколько будут жизнеспособны предлагаемые справочниками корректировки коэффициентов на 2016 г.?

  Рассмотрим подробнее каждый из Справочников и природу возникновения включенных в них справочных данных.

  «Справочник оценщика недвижимости». Том 1. Корректирующие коэффициенты для сравнительного подхода. Лейфер Л.А., Стерлин А.М. и др.

  Данные справочника, а мы говорим именно о коэффициентах, применяемых оценщиками при определении стоимости объектов, – в частности, показателя «корректировка на торг», определены на основании метода коллективных экспертных оценок (по 200 параметрам).

  Данный метод был реализован путем анализа экспертных оценок оценщиков, которые заполнили анкеты исходя из своих знаний, личного опыта и интуиции. Все это позволило сформировать коллективные экспертные оценки методами математической статистики.

  Справочник издается с 2011 г. В предисловии к I изданию за 2011 г. указано, что в опросе приняли участие оценщики из 50 городов России, учитывалось 65 параметров/харак теристик рынка недвижимости. В предисловии к III изданию справочника за 2014 г. говорится, что информация основана на материалах опроса 190 ведущих оценщиков из 52 городов России. Применительно к последнему это составляет 3,64 оценщика на каждый город, т.е. 3-4 оценщика (респондента) опроса на каждый город.

  Таблица 1

  Список городов, оценщики которых участвовали в опросе
  Архангельск	Новосибирск
  Амурская область, г. Белогорск	Омск
  Барнаул	Оренбург
  Брянск	Петропавловск-Ка мчатский
  Великий Новгород	Ростов на Дону
  Владивосток	Ростовская область, г. Новочеркасск
  Владимир	Рязань
  Владимирская область, г. Александров	Самара
  Волгоград	Петербург
  Воронеж	Саратов
  Дзержинск	Свердловская область, г. Серов
  Екатеринбург	Серпухов
  Иваново	Ставрополь
  Ижевск	Ставропольский край, г. Георгиевск
  Казань	Тверь
  Калининград	Тольятти
  Кинешма	Тула
  Киров	Тюмень
  Красноярск	Уфа
  Москва	Хабаровск
  Московская область	Жуковский
  Мурманск	Челябинск
  Нижний Тагил	Череповец
  Нижний Новгород	Южно-Сахалинск
  Нижегородская область, г. Балахна	Город не обозначен

  А эксперты кто?

  Здесь нам кажется уместным обсудить соответствие респондентов потребностям опроса. В некоторых случаях оно вызывает обоснованное сомнение. Рассмотрим утверждение на странице 24 Справочника под редакцией Лейфера Л.А., Стерлина А.М. и др.: «… мнение различных участников рынка представляют оценщики, которые в силу своей профессии и просто опыта знают это лучше других… ».

  Специалисты рынка наверняка помнят, что 04.08.2015 г. вышел Приказ Минтруда России №539н «Об утверждении профессиональног о стандарта «Специалист в оценочной деятельности» (Зарегистрирован в Минюсте России 27.08.2015 N38720).

  Перефразируя вкратце содержание профстандарта, можно сказать, что компетенция оценщика определяется знаниями методов и методик расчетов (т.е. применения формул) и использования информационных источников для определения стоимости оцениваемых объектов на основе его знаний.

  Критерий или суррогат?!

  На рынке труда также сложилось четкое понимание: кто может претендовать на работу оценщика. Это специалисты, имеющие диплом оценщика. Остальные требования в основном касаются опыта работы в оценочной сфере.

  К сожалению, нельзя исключить, что в качестве респондентов-экс пертов авторы справочника под ред. Лейфера Л.А. проводили опрос специалистов, которые не соответствуют установленным правительством РФ и рынком критериям, поскольку не являются ни носителями знаний о рынке недвижимости, ни участниками рынка, сопровождающими сделки по купле-продаже недвижимости. По факту они – лишь потребители данной информации, а, значит, выдаваемая ими «экспертная» информация – суррогат первичной информации, которая исходит от реальных экспертов, работающих непосредственно с продавцами и покупателями объектов недвижимости. Причем эта информация прошла сквозь призму знаний и представлений такого оценщика, и, вероятно, при этом исказилась.

  Стоит сказать и о том, что упомянутый Справочник имеет свои «допущения и ограничения».

  Процитирую некоторые из наиболее спорных: « не следует жестко ограничивать оценщика в использовании им тех или иных значений параметров »; «… оценщик ответил на поставленные ему вопросы относительно численных значений наиболее значимых характеристик рынка недвижимости на основе субъективного мнения и практического опыта в оценивании объектов недвижимости в своем регионе ».

  С учетом вышеперечисленно го, мы вынуждены сказать, что в настоящее время оценщикам предлагается в качестве базового «Справочник объектов недвижимости», содержащий данные, не имеющие ничего общего со сделками с объектами недвижимости, построенные оценщиками на основании их субъективных знаний и мнений относительно методов расчета и примененных формул . Именно на них сообщество должно строить свои оценки: какие именно скидки может давать покупатель продавцу при продаже объектов недвижимости.

  Альтернативные источники

  Рассмотрим другие примеры справочной оценочной литературы, употребляемые для расчета рыночной стоимости объектов недвижимости. К сожалению, заложенные в них принципы и предлагаемые авторами справочника расчетные величины в 2014-2015 гг. также не всегда соответствуют действительности.

  Итак, «Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (окончание финансового кризиса)» СРД №5-2010 под ред. Яскевича Е.Е. Данный справочник представляет собой более фундаментальное и систематизирован ное издание, детализирующее информацию по принципу «как именно» нужно рассчитывать или учитывать многообразие факторов и вопросов, с которыми сталкивается оценщик в ходе расчетов. Но и в этой методике есть нюансы, в частности, не вполне очевидна релевантность выборки данных. Рассмотрим заложенную к орректировку на разницу в стоимости предложения и цены сделки, которую еще называют корректировкой на торг или на «уторгование». В большинстве отчетов по оценке она необоснованно принимается в диапазоне 5…15%, в то время как текущий кризис повлиял и на эти показатели.

  При анализе рынка недвижимости, составители справочника ориентируются главным образом по предложениям объектов, выставленных на продажу, ввиду того, что отсутствуют данные по условиям проведения сделок. Именно большое влияние коэффициента «уторгования» на стоимостные параметры объектов оценки (0,85-0,95) не позволяет утверждать, что существует безусловная возможность проведения оценки объектов на развитых рынках (например, квартиры) только методом сравнения.

  Например, в сборнике СРД №17-2015 на странице 14 предлагаются скидки на торг по городам России, в том числе в крупных городах (Москва, Санкт-Петербург, Краснодар, Екатеринбург, Ростов-на-Дону), средних городах (Владивосток, Новосибирск, Омск, Ставрополь, Тамбов, Тверь) и небольших городах и населенных пунктах Московской области, а также в Минске.

  Скидки на торг дифференцированы по видам недвижимости : жилая, торговая, офисная, производственно- складская и земельные участки, причем для продажи и для аренды предлагаются применять разные скидки.

  Таблица 2

  C кидка на уторгование , %
  Регион	Жилая		Торговая		Офисная		Производственно- складская		Земельные участки
  	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Аренда	Продажа	Продажа
  Москва		9-12		9-13		9-12		10-12	9-11
  Среднее по крупным городам в ноябре 2015						10,2		11,5
  Среднее по крупным городам в ноябре 2014								11,5	11,1

  Время торга: какие скидки можно получить при покупке квартиры в Москве

  РБК Недвижимость

  На данный момент в Москве получить скидку можно при покупке практически любой квартиры как на первичном, так и на вторичном рынках, утверждают риелторы, опрошенные редакцией "РБК-Недвижимости".

  Только 20% квартир, выставленных на продажу на вторичном рынке Москвы, реализуются по ценам близким к рыночным, остальные 80% невозможно продать без существенного дисконта, говорит Сергей Шлома, директор департамента вторичного рынка риелторского агентства "Инком-Недвижимость". По его словам, причиной этого является сильно завышенные, докризисные цены, и переоценка квартир в среднем составляет 20-30% от их рыночной стоимости.

  Если говорить о первичном рынке, то снижение спроса привело к тому, что практически в каждой новостройке массового сегмента Старой Москвы сегодня можно найти скидки и спецпредложения, отмечают риелторы. По оценке "Метриум Групп" , только в двух новостройках скидки не представлены ни в каком виде. В остальных же 64 проектах, реализуемых сегодня на рынке, покупатель может рассчитывать на традиционный летний дисконт. Его размер варьируется от символического 1% до довольно ощутимых 15%, утверждают аналитики компании.

  Скидки от собственников "вторички"

  Пять лет назад рынок был совсем другим: квартиры продавались с дисконтом - чаще всего весьма незначительным - в сегменте вторичного жилья реализовывалось около 50% квартир, вспоминает Сергей Шлома. Сейчас же доля продаж со скидкой, по данным "Инком-Недвижимость", находится на рекордно высоком уровне - 88%, а средний размер дисконта составил в июле 9,1%.

  Одним из основных трендов в 2016 году стало то, что больше половины сделок шло со скидкой к стоимости, по которой квартиры экспонировались изначально, отмечают риелторы. Средний размер скидки увеличился по сравнению с 2015 года практически вдвое и составил в массовом сегменте (классы эконом и комфорт) около 5-10%, говорит генеральный директор компании "Азбука Жилья" Владимир Каширцев.

  Риелторы отмечают, что владельцы наиболее бюджетных объектов чаще идут на дисконт, чем собственники недвижимости, относящейся к высоким ценовым сегментам. Последние гораздо лучше обеспечены в финансовом плане, поэтому готовы дольше ждать покупателя, кроме того, они могут отказаться идти на скидку, если в квартире еще и проводился дорогостоящий ремонт, отмечает Сергей Шлома. Между владельцами наиболее бюджетных объектов конкуренция весьма высока, поэтому они более охотно соглашаются на предоставление дисконта, поясняет он.

  В то же время Владимир Каширцев отмечает, что собственники недорогих квартир предоставляют меньший дисконт, наибольший - в сегментах бизнес и элитном. Так, по данным "Азбуки жилья", на квартиры до 10 млн руб. предоставляется скидка до 5%. C кидку около 10% можно получить на квартиру в ценовом диапазоне от 10 до 20 млн руб. При стоимости квартиры выше 20 млн руб. дисконт может достигать 20%.

  "Однако и в комфорт-классе есть существенные скидки: в особенности, если жилой дом расположен не в благополучном районе, в отдалении от станции метро и т.д. Также скидка предоставляется в случае перепланировки, срочной покупки новостройки, при наличии больших долгов по квартире (ипотека, кредиты)", - добавляет Владимир Каширцев.

  "В условиях значительного превышения предложения над спросом на рынке в целом (уместно напомнить про сильное давление на вторичный сегмент со стороны первичного) они не будут проданы, пока собственники не согласятся на подобный дисконт", - отмечает Сергей Шлома. При этом завышенные цены при низком спросе и большом объеме предложения уже привело к тому, что не менее 40% квартир снимаются с продажи, так и не найдя покупателя.

  По наблюдениям Владимира Каширцева, средний размер дисконта в массовом сегменте на вторичном рынке жилой недвижимости, способный подтолкнуть рынок к точке равновесия составляет примерно 10% от текущих заявленных цен на продажу. Сергей Шлома надеется, что число продавцов, адекватно оценивающих рыночную ситуацию и готовых пойти на дисконт, будет увеличиваться. "По сравнению с прошлым годом их количество выросло примерно на 10% в абсолютном выражении. Хотя некоторые из них все равно снижают продажную собственность своих объектов медленнее, чем падает рынок, поэтому к большому увеличению сделок это не приведет", - прогнозирует он.

  Долгие переговоры

  В отличие от застройщиков собственники квартир не привязаны к какому-либо графику продаж, которому они должны следовать, поэтому сегмент вторичной недвижимости опускается по стоимости медленнее, чем сегмент новостроек, поясняет Владимир Каширцев. Сергей Шлома отмечает, что рынок вторичного жилья - это рынок огромного количества физических лиц, которыми невозможно управлять и не ждет каких-то глобальных изменений в плане цен.

  "В сегменте первичного жилья еще можно в пределах какого-либо жилого комплекса одномоментно снизить цены на объекты, однако на "вторичке" стоимость предложения снижается весьма плавно - если в июле 2016 года она составляла 184,2 тыс. руб., то к июлю 2017 года данный показатель снизился до 179 тыс. руб. А по результатам реальных сделок можно отметить, что снижение среднего уровня продажных цен по отношению к аналогичному периоду прошлого года составляет сейчас не менее 15%", - говорит Сергей Шлома.

  Риелторы отмечают, что продавцы и покупатели стали долго торговаться за счет чего увеличился срок экспозиции квартир. В данный момент на вторичном рынке жилья Москвы, по данным "Инкома", он равен 77 дням (статистика ведется по проданным объектам). Однако на данный по оценка Сергея Шломы, из десяти квартир на вторичном рынке жилья продаются только две, а остальные лоты застревают в экспозиции или вообще снимаются с продажи собственниками. Это люди, которые в течение уже года-двух не могут реализовать свою жилплощадь, экспонируемую по докризисной цене, поясняет он.

  За последние три-пять лет срок продажи квартир сильно изменился: если раньше ее можно было реализовать на рынке за месяц, то сейчас - от трех. По статистике "Азбуки жилья", ликвидные квартиры имеют срок экспозиции один-два месяца. Однокомнатные квартиры до 7 млн руб. в среднем находятся в продаже около трех месяцев, двухкомнатные квартиры от 8 млн руб. - три-пять месяцев. Трехкомнатные квартиры от 10 млн руб. ориентировочно продаются сроком до полугода.