Удостоверение сделок купли-продажи недвижимости (кроме земельных участков)
Для формы сделок с недвижимостью (купля-продажа, мена, ) в статье 550 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) установлено специальное требование — они совершаются в письменной форме — простой или нотариальной, на подлежит государственной регистрации. Большинству сделок с недвижимостью могут придать нотариальную форму только по своему желанию, тем самым возлагая на себя ответственность и риск, связанный с неблагоприятными правовыми последствиями.
При этом следует учитывать, что сделки означает проверку законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение, что осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое , в порядке, установленном законом о нотариате и нотариальной деятельности.
Согласно Основам законодательства Российской Федерации о нотариате (статьи 54-56) обязан разъяснить сторонам смысл и значение представленного ими проекта сделки и проверить, соответствует ли его содержание действительным намерениям сторон и не противоречит ли требованиям закона.
При удостоверении сделок, направленных на отчуждение или имущества, права на которое подлежат государственной регистрации (статья 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации), нотариус проверяет принадлежность данного имущества лицу, его отчуждающему или закладывающему, за исключением случаев, если в соответствии со сделкой на момент ее совершения данное имущество еще не принадлежит этому лицу.
О возведении жилого дома на предоставленном земельном участке удостоверяется нотариусом по месту предоставления земельного участка.
Удостоверение договоров об отчуждении жилого дома, квартиры, дачи, садового дома, гаража, а также земельного участка производится по месту нахождения указанного имущества.
По смыслу статьи 48 Основ законодательства Российской Федерации о нотариате нотариус удостоверяет сделку, если она соответствует требованиям закона, а документы, представленные для ее совершения, соответствуют требованиям законодательства.
При оформлении договора купли-продажи недвижимости следует обратить внимание на его и особенности его заключения.
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить , подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 ГК РФ, не применяются.
Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом соответственно продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя — обязанности принять имущество.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.
Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.
Особенности купли и продажи жилых помещений, соответствующих условиям отнесения к жилью экономического класса, установленным уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, определяются законом.
Особенности купли-продажи предприятия предусмотрены в статьях 559-566 ГК РФ.
Следует также учитывать, что если на совершение сделки в силу закона требуется третьего лица, органа юридического лица или государственного органа либо органа местного самоуправления, о своем согласии или об отказе в нем третье лицо или соответствующий орган сообщает лицу, запросившему согласие, либо иному заинтересованному лицу в разумный срок после получения обращения лица, запросившего согласие.
В предварительном согласии на совершение сделки должен быть определен предмет сделки, на совершение которой дается согласие.
При последующем согласии (одобрении) должна быть указана , на совершение которой дано согласие.
Молчание не считается согласием на совершение сделки, за исключением случаев, установленных законом (статья 157.1 ГК РФ).
При удостоверении договоров купли-продажи недвижимости взимается нотариальный тариф, размер которого установлен в Основах законодательства Российской Федерации о нотариате (пункт 1 части 1 статьи 22,1), а также плата за оказание услуг правового и технического характера. Размер нотариального тарифа составляет:
за удостоверение сделок, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества:
супругу, родителям, детям, внукам — 3 000 рублей плюс 0,2 процента оценки недвижимого имущества (суммы сделки), но не более 50 000 рублей;
другим лицам в зависимости от суммы сделки:
до 1 000 000 рублей включительно — 3 000 рублей плюс 0,4 процента суммы сделки;
свыше 1 000 000 рублей до 10 000 000 рублей включительно — 7 000 рублей плюс 0,2 процента суммы сделки, превышающей 1 000 000 рублей;
свыше 10 000 000 рублей — 25 000 рублей плюс 0,1 процента суммы сделки, превышающей 10 000 000 рублей, а в случае отчуждения жилых помещений (квартир, комнат, жилых домов) и земельных участков, занятых жилыми домами, — не более 100 000 рублей.
При удостоверении сделок, предметом которых является отчуждение или залог недвижимого имущества, имеющего кадастровую стоимость, если оценка, данная этому недвижимому имуществу участниками (сторонами) сделки, ниже его кадастровой стоимости, для исчисления тарифа используется кадастровая стоимость этого недвижимого имущества.
уполномоченное государством должностное лицо, имеющее право совершать нотариальные действия от имени Российской Федерации в интересах российских граждан и организаций (юридических лиц). юридические и физические лица, заключающие или заключившие между собой договор. Стороной договора может быть государство (Российская Федерация, ее субъекты), которые выступают на равных началах с иными участниками гражданско-правовых отношений. условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. правовая ситуация, в силу которой одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие (например, передать имущество, выполнить работу, оказать услугу, внести вклад в совместную деятельность, уплатить деньги и т.п.), либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. проверка законности сделки, в том числе наличия у каждой из сторон права на ее совершение. Осуществляется нотариусом или должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, в порядке, определенном Основами законодательства Российской Федерации о нотариате и гражданским законодательством. договор, по которому одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) определенное имущество или имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или третьим лицом. Безвозмездность – главный классифицирующий признак договор дарения, при наличии встречной передачи вещи или права либо встречного обязательства договор не признается дарением. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен. документ, предоставляющий лицу право на совершение определенного действия лицом, чье согласие требуется для совершения той или иной сделки в соответствии с законом. К числу нотариально удостоверенных согласий относятся: согласие супруга на совершение сделки (как для приобретения, так и для отчуждения имущества), согласие на отказ от приватизации, согласие на выезд за границу несовершеннолетнего ребенка, согласие собственников (нанимателей) жилья на временную регистрацию. определенные действия (или бездействие), в результате которых изменяется собственник имущества. С переходом права собственности у нового собственника возникают законные основания для владения, распоряжения и использования имущества. Как правило, основанием для перехода права собственности является совершение сделки. соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей. земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых невозможно без несоразмерного ущерба их назначению, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства, а также части зданий, предназначенные для размещения транспортных средств (машино-места). К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. юридически значимое действие, совершаемое нотариусом или уполномоченным должностным лицом в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате. действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. способ обеспечения исполнения обязательств, позволяющий кредитору (залогодержателю) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя). Предметом залога могут быть материальные ценности, производимая продукция, земельные участки или иное имущество, находящееся в собственности заемщика.Многих интересует, как проходит купля-продажа квартиры. Нужно соблюдать все законные условия, чтобы правильно провести процедуру передачи права владения. Что потребуется для осуществления продажи и что необходимо учитывать, если у квартиры есть несколько совладельцев?
После принятия ФЗ №218 в 2016 любые сделки с недвижимостью, находящейся в долевой собственности, должны быть нотариально заверены. Согласно закону, продать свою долю владелец может только через нотариуса. Но обратившись к нему, вы получаете следующие преимущества:
Нотариус заинтересован в успешном проведении сделки, так как он должен будет возместить ущерб, если в ходе оформления сделки были допущены ошибки.
Нотариус может выполнить часть работы, которую раньше выполняли юристы и риэлтерские компании, а именно – сопровождение сделки. Таким образом, риэлтору можно поручить только поиск покупателя.
Речь идёт о жилье, являющимся общей собственностью нескольких человек. Им могут принадлежать доли разного размера, и у каждого на руках будет своё свидетельство о праве владения. Чаще всего это касается семей, когда собственниками квартиры являются супруги и их дети.
Совершить сделку можно только при согласии всех собственников на её проведение. Они должны присутствовать во время подписания договора купли-продажи.
Необходимо определиться с тем, как сособственники поделят вырученные от продажи средства, поэтому лучше заранее обсудить данный вопрос. Кроме того, следует заблаговременно определить обязанности по оплате услуг нотариуса между собственниками.
Любой из собственников имеет право решить, кому он намерен продать долю. Для этого он должен соблюдать некоторые правила.
Перед тем, как предложить приобрести иным лицам продавец должен известить об этом (письменно) других собственников квартиры, указав стоимость и прочие условия сделки. Для этого им по почте отсылают нотариальные уведомления. Лишь спустя месяц после извещения совладельцев можно начать оформление продажи.
Совладельцы обладают преимущественным правом покупки его доли за установленную стоимость (согласно ст. 250 ГК РФ). Если продажа совершена с нарушением этого права, любой из них может в течение трёх месяцев потребовать через суд передать ему права и обязанности покупателя. Решив приобрести выставленную на продажу часть квартиры, совладелец не обязан извещать об этом других собственников недвижимости.
Если остальные собственники квартиры отказываются приобрести долю продавца, то продажа может быть проведена до истечения срока извещения. Для этого собственники должны предоставить нотариусу отказ от своего преимущественного права покупки (только в письменной форме).
При продаже доли нужно, чтобы:
Получив отказ и подготовив требуемый пакет документов, нотариус начинает процедуру оформления сделки. В самом конце он должен заверить сделку.
Нотариусу необходимо предоставить копии следующих документов:
Документы, удостоверенные нотариусом, можно подать в электронном виде на регистрацию. Сама регистрация перехода права владения проходит в четыре этапа:
В самом конце сделки в ЕГРН подаётся акт приема — сдачи недвижимости, подтверждающий переход квартиры к новому собственнику. Должен быть подписан покупателем и продавцом. Он свидетельствует о том, что у сторон нет претензий друг к другу.
Все условия сделки лучше зафиксировать в предварительном соглашении. Оно станет гарантией того, что права и обязательства сторон будут соблюдены.
Получение покупателем квартиры в собственность подтверждается выпиской ЕГРН. Она может быть предоставлена как в печатной, так и в электронной форме. Нотариус может получить выписку самостоятельно.
Лучше провести передачу денег через банк, либо же рассчитаться у нотариуса при подписании договора купли-продажи.
Тарифы на услуги определяют сами нотариальные конторы. Их размер вычисляется на основе Налогового кодекса. Для инвалидов 1-й и 2-й групп предусмотрены льготы – они заплатят лишь половину суммы за услуги нотариата. Скидка предусмотрена и в отношении родственников, являющихся сторонами сделки.
Конечная сумма зависит также от того, какие работы проведены и в каком регионе действует нотариальная контора. Стоимость нотариальной помощи складывается из:
При продаже квартиры с несовершеннолетним собственником, нотариус получит дополнительную оплату за работу с органами опеки и попечительства, которые дают разрешение на заключение сделки.
Есть общий принцип – чем больше стоимость продажи квартиры, тем дороже будут услуги нотариуса.
Перед продажей квартиры стоит сразу определить, какая из сторон будет оплачивать работу нотариуса. Чаще всего, стороны платят 50 на 50.
Если в сделке задействован несовершеннолетний ребёнок, то необходимо получить согласие от органов опеки и попечительства (ООП). Кроме того, любые сделки с долями детей, младше 18 лет, должны быть обязательно заверены нотариусом.
Чтобы получить добро от ООП на продажу квартиры, необходимо подготовить бумаги, подтверждающие, что ребёнок после продажи квартиры получит долю в новой квартире. Главное, чтобы квадратура (площадь) доли была не меньше той, которой он владел в предыдущей.
Допустим, продают квартиру площадью 50 кв.м., в которой доля ребёнка составляет ½ (т.е. 25 кв.м.). Родители решили купить квартиру с 78 кв.м. Ребёнок получает долю в 26 кв.м. (1/3 часть). В таком случае его доля будет меньше, но площадь – больше.
Ребёнок должен получить долю в другой жилплощади, так что можно оформить его (временно) собственником жилья, принадлежащего близким родственникам (например, бабушки или дедушки).
В ООП также нужно установить, в жилье какого типа ребёнок получит долю. К примеру, если раньше ребёнку принадлежала доля в квартире, а после её продажи он становится собственником комнаты, то органы опеки могут запретить заключение такой сделки. Самостоятельно жить в ней ребёнок не сможет, но и одной комнаты для него и родителей будет недостаточно.
Итак, в ООП нужно предоставить:
Исходя из документов в ООП смогут убедиться, что положение ребёнка после заключения сделки не ухудшится. Лишь с таким условием родители получат согласие на продажу.
Расставим сразу точки над i касательно обязательности нотариальных сделок: в России действует простое правило: сделки с недвижимостью совершают в простой письменной форме!
Только часть сделок, перечень которых установлен в законе, требует нотариального удостоверения. То есть, в России нотариальная сделка с недвижимостью — исключение из общего правила.
Судебные споры по недвижимости показывают: Нотариальная сделка купли-продажи, нотариальная сделка дарения и другие нотариальные сделки – преимуществ ее сторонам не дает. Такие сделки, как и любые другие, с успехом повсеместно оспариваются в суде, признаются недействительными. Тому пример – оспаривание завещаний, оспаривание сделок с наследственными квартирами и т.д.
Обращаясь к нотариусу, люди отказываются от агентов, риэлторов, адвокатов по недвижимости, полагая, что нотариус полностью проведет сделку. Между тем, это не совсем так, а точнее — это совсем не так.
Купля-продажа недвижимости — более широкое понятие, чем просто подписание договора купли-продажи у нотариуса. В понятие сделки входят множество этапов — от внесения аванса за квартиру, до передачи квартиры покупателю. На каждом этапе оформляются свои документы. По этому отказавшись от помощи специалистов и доверившись только нотариусу участники нотариальных сделок весьма туманно представляют, что им делать до «похода к нотариусу», как себя вести и что делать у нотариуса, какие лучше прописать условия в договоре, что делать после нотариуса.
А нотариус только готовит договор и проводит удостоверение его заключения. Законом не предусмотрено такое нотариальное действие, как сопровождение нотариусом сделки с недвижимостью.
В результате, регулярно к нам обращаются люди с неправильно оформленными документами или со спорами.
По нашему опыту при подготовке сделки не всегда удается согласовать с каждым нотариусом все необходимые покупателю условия договора купли-продажи. Иногда приходится обращаться к нескольким нотариусам, пока не находим компетентного, специализирующегося на сделках с недвижимостью нотариуса.
Существует и другая проблема.
Как только в России появился перечень случаев, когда обязательна нотариальная форма купли-продажи недвижимости, пошел вал клиентов с вопросами: у меня в нотариальном договоре ошибка, нотариус ошибся в договоре, что делать?. И хорошо, если это неправильно написана фамилия, неправильный номер паспорта и т.д. Как правило эти ошибки всплывают при гос регистрации и их не сложно исправить.
Но попадаются ситуации с ошибками, обнаруженными после гос регистрации собственности, а так же в давно оформленных нотариальных договорах, например, в 2000-х, по которым права на недвижимость так же давно оформлены и ошибки обнаруживают при подготовке к новым сделкам.
Встречаются не менее серьезные ошибки, не связанные с опечатками.
Новинка:
Регулярно встречаемся с тремя опасными для сторон сделок с недвижимостью ошибками в нотариальных сделках купли продажи. Регулярность заставляет считать эти ошибки типичными именно для нотариальных сделок с недвижимостью.
Существенным для всех сторон договора купли продажи недвижимости всегда является не только цена, но и порядок расчетов.
В отсутствие цены недвижимости – договор купли продажи считается не заключенным, а без определения порядка расчетов, договор купли продажи может и обойтись. Наш опыт судов по недвижимости показывает, что без четкого согласования порядка расчетов по сделке стороны – точно не обойдутся. Это подтверждает практика юридического сопровождения сделок и многочисленные суды по недвижимости.
Возможность потерять деньги в сделке с недвижимостью присутствует всегда, и исключить такую возможность не возможно, даже теоретически. Например, существует заблуждение, что расчеты гарантируются при использовании в расчетах банка. Все не так просто. Вне зависимости от того в какой форме происходят расчеты через банк – наличные или безналичные, в случае отзыва лицензии деньги с большой вероятностью пропадут. Что бы не говорили по телевизору представители ЦБ, Минфина о необходимости перевести расчеты в безнал, при отзыве лицензии прежде всего исчезнут деньги со счета. Не редко деньги исчезают и из индивидуальной ячейки банка.
Но это тема отдельной статьи.
Какое значение имеет порядок расчетов? Фактически — установление порядка расчетов это распределение продавцом и покупателем ответственности за деньги! Кто несет риски за сохранность денег? Тот, кто будет указан в договоре, и зависит это от условий договора купли продажи о порядке оплаты (порядок расчетов). Ведь согласно закону у покупателя недвижимости всего одна обязанность — оплатить согласованную цену. И в случае спора покупатель всегда обязан доказать совершение платежа продавцу.
Кроме того, если до регистрации перехода права на квартиру она не оплачена, Росреестр может зарегистрировать ипотеку (залог) квартиры в силу закона. И покупатель самостоятельно снять это обременение не сможет.
При нотариальном заверении договора купли продажи недвижимости договор составляет нотариус. И не всегда все его формулировки правильны, с точки зрения баланса интересов и рисков продавца и покупателя. Мы часто встречаем в нотариальных договорах неудачные формулировки, которые создают для участников сделки риски, где их не существует. Кроме того, не редко составленный нотариусом договор по сути не соответствует договоренности сторон о порядке купли продажи.Чаще всего, это касается порядка расчетов.
Ищите в текстах нотариального договора условия о порядке расчетов, часто они вписаны в пункт о цене квартиры или рядом с ним. Не редко вы найдете следующую форму:
Расчет между сторонами произведен полностью до подписания договора. Продавец получил от покупателя цену договора в сумме ….. рублей полностью.
Скажем мягко — это неудачная формулировка, она не нарушает закон, но является причиной возникновения значительных юридических рисков.
Нам известно, что если у стороны или сторон возникают вопросы к приведенной формуле нотариусы настаивают именно на ней, ссылаясь на возникновение залога на квартиру, если расчеты пройдут после перехода права. Многих такие доводы убеждают. Вроде безобидная фраза, да и нотариус написал, по этому во многих договорах она остается.
Наш опыт организации и проведения сделок с недвижимостью показывает: Такая формулировка никакого отношения к реальным сделкам не имеет, поскольку требуют высокой степени доверия между участниками купли продажи. А сделки с недвижимостью на открытом рынке совершают абсолютно посторонние лица, не знакомые ранее, по этому их интересы и риски уравновешиваются юридическими конструкциями — условиями договора. На выше приведенных условиях расчетов сделку могут проводить только родственники — лица, имеющие личные доверительные отношения.
По этому, в реальных сделках купли продажи недвижимости, деньги всегда уплачиваются после гос регистрации собственности на покупателя, или в договоре именно устанавливается залог квартиры.
То есть формулировка договора о проведенных расчетах заведомо разбалансирует риски сторон.
Если регистрация собственности на покупателя не пройдет, деньги продавец не получает. А с формулировкой о получении денег до подписания договора покупатель не заплатив деньги приобретает право требовать неуплаченные деньги с продавца, ведь такой договор да еще в нотариальной форме приобретает силу расписки. И расписка удостоверена нотариусом. Вы готовы нести такие риски?
Сопровождение сделок с недвижимостью показывает: чем более детально в договоре прописаны его условия, тем более четно стороны исполняют свои обязанности, и тем проще требовать от другой стороны исполнения или спорить, если дело дойдет до суда.
В расплывчатых формулировках, как правило, заинтересованы те, кто не собирается или не привык четко исполнять свои обязанности, или оставляет себе возможность для каких то маневров.
Полагаем — Нотариусу, так как меньше писать, меньше тратить времени на выслушивание сторон, не требуется увязывать интересы каждой стороны и разные пункты договора. По нашему мнению ни продавец, ни покупатель в такой формулировке не заинтересованы.
Возможно, такая формулировка может быть выгодна покупателю, поскольку подписав такой договор все риски переложены на продавца. И при любой ситуации покупатель может требовать деньги от продавца, даже если реально деньги и не переданы.
В последнюю очередь можно обсуждать выгоды Продавца.
При самостоятельной покупке недвижимости, как правило, меньше всего внимания стороны уделяют передаче недвижимости. В лучшем случае в договоре указывают срок передачи.
В нотариальных договорах купли продажи регулярно пишут:
Согласно статье 556 Гражданского кодекса РФ при передаче недвижимости стороны составляют передаточный акт. Стороны договорились, что настоящий договор является документом, подтверждающим передачу недвижимости продавцом покупателю без каких либо актов и дополнительных документов. С состоянием квартиры покупатель ознакомлен и согласен.
Вроде бы забота о сторонах договора, избавляющая участников сделки от дополнительной писанины и юридических формальностей. Но в действительности она приводит к печальным последствиям.
Действительно, согласно статье 556 ГК РФ передача недвижимости от продавца к покупателю оформляется по отдельному документу – передаточному акту. И это не просто так.
Дело в том, что такая дополнительная сложность в передаче связана со значительной стоимостью недвижимости, возможностью появления дефектов у недвижимости именно после подписания договора купли продажи но до перехода права собственности к покупателю, а так же возможностью причинения ущерба или уничтожения недвижимости до перехода права. В связи с чем, продавец несет ответственность и риски за сохранность недвижимости до ее передачи покупателю.
Придавая договору силу передаточного акта, под удар попадает покупатель — с момента подписания договора на таких условиях он принимает все риски.
Между моментом подписания договора у нотариуса и датой возникновения права собственности на эту недвижимость у покупателя, еще пройдет установленный законом срок. Реально, это не менее недели, а как правило – две недели, учитывая передачу документов между МФЦ и Росреестром. Кроме того, базы Росреестра регулярно «висят», иногда неделями.
Даже сокращенный срок регистрации не может быть менее 5 рабочих дней.
А одного дня достаточно для значительного повреждения или уничтожения недвижимости.
Подписав договор и приравняв его к передаточному акту, покупатель утрачивает возможность предъявить продавцу требования, если после подписания договора состояние квартиры окажется хуже, чем, оно было до покупки.
Выход в таких ситуациях один – внимательно изучать договор купли продажи и убирать очевидно невыгодные высоко рискованные условия.
Третья ошибка в нотариальных сделках — связана с особенностью самой процедуры нотариального заверения сделок.
Непосредственное совершение сделки у нотариуса проводится в присутствии ее сторон, что не предполагает присутствия консультантов как со стороны продавца, так и со стороны покупателя. Многие нотариусы категорически возражают против присутствия «посторонних лиц» при совершении нотариальных действий, в результате, продавец и покупатель остаются наедине с нотариусом, и часто не могут даже задать нотариусу вопрос.
При этом, по вине технических работников (помощников нотариуса) совсем не редкость изменение предварительно согласованного текста договора купли продажи недвижимости на первоначальный. Или просто отказ нотариуса вносить правки в договор по просьбе сторон.
Следствием перечисленных особенностей нотариального оформления является невозможность изложить в договоре реальные условия договора, что можно расценивать, как искажение действительной воли сторон договора купли продажи недвижимости, а зачастую и прямое ущемление права свободы договора.
На сегодняшний день мы наблюдаем сложившуюся систему нотариальной монополии на совершение отдельных сделок с недвижимостью, которая уже приводит к ограничениям а в отдельных случаях и к нарушениям прав граждан.
Анализ подготовки к нотариальным сделкам купли продажи недвижимости выявил системные недостатки нотариальных сделок, когда положившись на авторитет и убедительность нотариуса покупатель и продавец получают и подписывают договор, который они не исполняли и не собираются исполнять. Что можно рассматривать, как порок воли сторон договора.
При этом заключая такой договор покупатель и продавец не понимают, что в случае возникновения осложнений при его исполнении, например отказ в регистрации права собственности покупателя на недвижимость, а тем более при нарушении договора одной из сторон, вторая сторона может попасть в сложное а иногда и в безвыходное положение.
Таким образом нотариальная форма договора купли продажи не упрощает покупку недвижимости, не создает больше гарантий для покупателя и для продавца, а напротив, в отдельных случаях создает реальные риски для обеих сторон, которые стороны сделки самостоятельно оценить не могут.
Из изложенного очевидно, что причинами возникновения ошибок является субъективный фактор конкретного нотариуса, который невозможно исключить.
Адвокат по недвижимости должен проверить составленный нотариусом договор купли продажи для выявления скрытых или неочевидных ущемлений прав продавца или покупателя.
Дело в том, что в некоторых ситуациях исправить ошибку в уже подписанном и тем более исполненном договоре купли продажи недвижимости невозможно.
Исправить ошибку в договоре купли продажи на первый взгляд просто: стороны оформляют дополнительное соглашение к договору в той же форме, что и сам договор.
Если договор в нотариальной форме – изменения и дополнения договора осуществляются так же, только производят это в присутствии нотариуса, и нотариус удостоверяют новые договоренности. В отдельных ситуациях исправления нужно внести непосредственно в текст договора, такие исправления может совершить только нотариус, удостоверявший сделку.
А если ошибка в договоре будет выявлена уже после государственной регистрации права собственности на покупателя? Например, через год или два?
В этом случае, скорее всего, придется обращаться в суд.
Новинка:
Услуга «Консультация адвоката: этапы купли-продажи квартиры»
. Получите консультацию и вы точно будете знать, как Вам купить выбранную квартиру.
Быстро, доступно, квалифицированно. Сделку вы проведете самостоятельно и сэкономите на агенте!
Завершающий этап покупки любой недвижимости — государственная регистрация права собственности и переход права собственности к новому собственнику (покупателю). С нового 2017 года порядок государственной регистрации прав на недвижимость (квартиры, дома, участки и т.д.) значительно изменился. О случаях в которых вам откажут в государственной регистрации прав на квартиру и другую недвижимость,
Юридическая практика насчитывает несколько случаев, когда заверять договор в нотариальной форме обязательно. Без соответствующей подписи и печати акт купли-продажи просто не будет принят регистрирующим органом.
Продавцы и покупатели обращаются в нотариальную контору, где нотариус самостоятельно ставит свою подпись и заверяет договор. Рассмотрим ситуации, которые в обязательном порядке предусматривают данную процедуру.
Покупатель заинтересован в услугах нотариуса в следующих ситуациях:
Всю информацию о нотариальном оформлении договора купли-продажи, включая список документов и сроки, вы найдёте , а тарифы и цены на заверение договора можно узнать .
Сегодня будущие владельцы недвижимости предпочитают приобретать квартиру в новостройке. И на это есть причина. В этой недвижимости никто не проживал, а значит, нет никаких правовых сложностей в вопросах собственности.
Если речь идет о приобретении вторички, то необходимо заручиться согласием всех собственников долей на продажу, а также проследить за тем, чтобы все жильцы, в том числе и маленькие дети, были выписаны.
Нотариус при покупке квартиры в новостройке может понадобиться в ситуации, когда есть необходимость заключать сделку непосредственно с юридическим лицом, то есть фирмой застройщиком. В этой ситуации, услуги нотариуса понадобятся, если этого будет требовать устав организации.
Права и обязанности нотариуса прописываются Федеральным законом № 4462-1 . Данный нормативно правовой акт предоставляет нам перечень обязанностей нотариуса, которые он уполномочен выполнять в отношении обратившихся лиц. Если речь идёт об оформлении и заверении договора купли-продажи, то следует обратить внимание на следующие нюансы:
Нотариус может в индивидуальном порядке предоставлять другие услуги, связанные с оформлением, проведением и заверением сделки купли-продажи.
Подробнее о том, зачем нужен нотариус при покупке квартиры, мы рассказывали .
Помощь нотариуса продавцу потребуется в случае:
Таким образом, закон устанавливает, что присутствие нотариуса необходимо в наиболее проблемных сферах правоотношений купли-продажи.
О том, кто оплачивает нотариальные услуги, продавец или покупатель, можно узнать .
Помимо вышеуказанных действий нотариус может предложить продавцу массу уникальных и эффективных сервисов, которые основаны на применении электронных технологий в том числе.
Но даже в случае, если ваша сделка не содержит вышеуказанных оснований, вы не лишаетесь возможности обратиться к нотариусу. Этот специалист поможет вам разобраться в тонкостях сделки, расскажет об основных нюансах, а также поможет убедиться в том, что ваши права не были нарушены. Обратитесь к этому специалисту, и сможете спать спокойно, будучи уверенными в том, что вы, как продавец или же покупатель недвижимости не понесете никаких убытков.
Здравствуйте. Стоимость договора купли-продажи зависит обратились ли к нотариусу в обязательном порядке или по собственному желанию. Поэтому для начала внимательно прочитайте в каких случаях обязательно заверяется договор купли-продажи квартиры, а в каких нет . Заверять договор по собственному желанию стоит дороже.
(не предусмотрено обязательное нотариальное заверение)
Размер % зависит от суммы сделки и являются ли продавцы (собственники) и покупатели друг другу близкими родственниками. Тарифы взяты с п. 1 ст. 22.1 Основ о нотариате .
То есть когда квартира продается супругу, родителю(ям), сыну/дочери, внуку/внучке, родной бабушке/дедушке.
После покупки квартиры можно рассчитывать на возврат 13% в виде вычета налога (до 260 тыс.руб.) Полный список документов от собственников для продажи своей квартиры + инструкции как их получить — .
Из расчетов выше можно предположить, что если занизить сумму сделки, то за удостоверение договора получится заплатить меньше. Например, покупатели и собственники договорились с ценой квартиры в 5,5 млн р. Выяснилось, что в их случае обязательно потребуется нотариально заверенный договор. Хоть у получается, что 0,5% * 5,5 млн = 27 500, нотариус возьмет за удостоверение максимальные по закону 20 000 р. Чтобы уменьшить сумму гос.пошлины, стороны решили указать в договоре сумму в 2 млн р., а остальные 3,5 млн р. не фиксировать. Удостоверение будет стоит не 20 000 р., а уже 10 000 р.
На практике же снизить сумму сделки не получиться — нотариусы обычно в курсе рыночных цен на недвижимость и не станут удостоверять договор с сильно заниженной суммой сделки. Понятно почему — они получат меньше денег за свои услуги. Да и многие продавцы не соглашаются принимать часть денег за квартиру «на руки».
В законе не указано кто при купли-продаже недвижимости должен платить нотариусу за его услуги. На практике же у большинства нотариусов в чеках об оплате будут фигурируют именно продавцы, т.к. они выгодоприобретали. Но им без разницы кто даст деньги. Поэтому продавцы и покупатели должны заранее договориться между собой кто сколько и за что платит.
По закону покупатели и продавцы могут это сделать, но на практике все по-другому — большинство нотариусов не принимают договора купли-продажи «со стороны». Договора обычно составляют помощники нотариуса по заранее подготовленным шаблонам и сами нотариусы не горят желанием проверять «чужие» договора, перед тем как их удостоверить. Поэтому придется заплатить и за составление договора.
Если вы хотите найти нотариуса, который принимает договора «со стороны», то уточняйте это по телефону. У меня был такой случай. Я позвонила одному нотариусу, как обычно трубку взял помощник. Он мне сказал, что договора они принимают. Я составила своим клиентам договор купли-продажи, мы пришли к нотариусу и он отказался его принимать. Как обычно, ссылались на то, что договор составят помощники, они опытные специалисты и им виднее. Поэтому переспрашивайте этот момент по телефону несколько раз.
Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста. Заполните форму внизу или в
