До 2008 года, на земельные участки гражданам выдавался единственный документ – кадастровый план земельного участка (КПЗУ), который впоследствии заменил кадастровый паспорт. КПЗУ сохранил за собой ряд функций, касающихся в основном сведений о форматировании границ надела, а паспорт приобрёл расширенные функции.
Итак, в чем же отличается кадастровый план от кадастрового паспорта?
При необходимости, они вправе затребовать только выписку из КПЗУ.
Для граждан Росреестр подготавливает кад. паспорта, который каждый владелец недвижимости обязан получить, обновляя включённые в него сведения через каждые 5 лет или перед имущественной сделкой. Получение этого документа санкционировано только для собственников недвижимости или их представителей. Они беспрепятственно обращаются в местное отделение МФЦ, с заявлением о его выдаче.
Подготовка документа занимает 5 дней, стоимость 200-350 рублей, в зависимости от установленных местной администрацией тарифов.
Отсутствие обозначенной документации может говорить о том, что участок не поставлен на регистрационный учёт. Соответственно – КПЗУ не изготавливался, а межевание не проводилось.
Теперь вы понимаете что кадастровый план и кадастровый паспорт это НЕ одно и то же, различий много: начиная от задачи документов заканчивая процессом их получения.
Еще больше полезных материалов можно найти в .
Рано или поздно каждый человек сталкивается с необходимостью оформления документов на недвижимость. Внимательно изучив официальные бумаги, подтверждающие права собственности на то или иное имущество, может возникнуть вопрос – почему земельным участкам всегда присваивают условный номер, а некоторым зданиями или помещениям – условный. Ошибки тут нет. Законодательством действительно предусмотрены некоторые случаи, в которых одной из основных характеристик объекта недвижимости будет именно условный номер.
Что такое условный номер?Условный номер объекта недвижимости представляет собой набор чисел и символов – тире и слэш («-» и «/»), которые расположены в определенном порядке. Условные номера уникальны и позволяют идентифицировать каждый объект недвижимости. В этом и состоит основная функция условного номера – идентификация объектов при проведении процедуры государственной регистрации, если раньше этим объектов уже не были присвоены кадастровые номера.
Иными словами, недвижимости, не стоящей на государственном учете в Кадастровой палате, при оформлении сделок в Росреестре присваивается уникальный номер, который позволяет различать даже схожие по техническим характеристикам объекты. Ведь очень часто у типовых зданий или помещений бывает одинаковая площадь, назначение и даже адрес месторасположения.
Присваивается условный номер на этапе приема документов для государственной регистрации права или сделки. Каждая цифра скрывает за собой определенную информацию. Например, в условном номере 77-77 -10/120/2015-112 цифры означают следующее:
Набор цифр 10/120/2015 в совокупности представляет собой номер книги специалиста Росреестра, в которую заносится информация обо всей поступившей документации.
Что такое кадастровый номер?Каждому объекту недвижимости, стоящему на учете в Государственном реестре недвижимости, присваивается кадастровый номер, который также является уникальным для каждого объекта.
Как и в условном номере, в кадастровом все цифры скрывают за собой определенную информацию. Так, кадастровый номер 77:01:0001001:1298 можно расшифровать следующим образом:
К слову, приведенный выше пример – кадастровый номер знаменитого на весь мир здания – Московского Кремля.
Главное отличие в этих двух цифровых шифрах заключается в том, что условный номер присваивается только тем объектам недвижимости, которые не прошли процедуру постановки на кадастровый учет. Если земельный участок, строение или помещение уже стоит на таком учете, то им присваивается кадастровый номер. Кадастровый номер часто присваивается взамен условного, но никогда это не происходит наоборот.
Кадастровый номер формируется при постановке недвижимости на учет в Кадастровой палате, а условный – при приеме документов на государственную регистрацию в Росреестре.
Условные номера ранее присваивались всем помещениям, зданиям, сооружениям и строениям, так как постановка их на учет в Государственный кадастр недвижимости была необязательной. Но с недавнего времени ситуация изменилась, и абсолютно все объекты заносятся Кадастровой палатой в специальный реестр с присвоением кадастрового номера.
Даже если объекту недвижимости ранее уже был присвоен цифровой шифр, исходя из номера книги приема документов, то его автоматически поставят на учет в ГКН и присвоят кадастровый номер.
Кадастровый номер - это однозначный идентификатор объекта недвижимости. Данный код уникален, и никакой другой предмет точно такого же идентификатора не имеет. Некоторые из вас при оформлении документов о правах или при получении документов из реестра могли заметить, что объект недвижимости обозначен условным номером. Что это значит?
Условный номерРанее, условное обозначение присваивалось строениям, то есть не земельным формам недвижимости. Для регистрации собственности на такие объекты необходима полная процедура оформления, которая предполагает наличие учетного номера, но в силу его отсутствия им выделялся условный идентификатор.
Таким образом, земельные участки имели кадастровые коды, а находящиеся на участках сооружения - условные. Сегодня, кадастровые обозначения закрепляются и за строениями, что переводит вопрос условных идентификаторов в другую плоскость.
Если вам необходимо получить какую-либо выписку или справку, касающуюся предмета недвижимости, но он не состоит на учете в реестре, то объекту будет присвоен условный номер. Если же вы впервые начинаете оформление права для данного объекта, то по мере прохождения соответствующих процедур ему будет определен кадастровый код, независимо от того участок это или здание.
Идентификатор сохраняется за предметом недвижимости при смене собственника. Единственный повод для смены кадастрового номера - разбиение земельного участка на более мелкие.
В реестр с присвоением идентификатора имущество заносится в случае:
Итак, кадастровый или условный номер - в чем разница? На сегодняшний день, условное обозначение замещает кадастровое в случае отсутствия последнего. Необходимость в этом возникает при оформлении прав или при получении выписок в отношении объектов, которые не числятся в Росреестре и органах учета.
Кадастровый код представляет собой информативный идентификатор. По цифрам этого обозначения определяется территориальное положение участка. Условный номер менее информативен, и не всегда отражает детальные данные о размещении объекта. Кроме того, в нем меньше цифр.
Еще одно важное свойство - указанные номера не эквивалентны. Условный идентификатор, по сути, не являются юридически значимым, а служит лишь целям организации учета неучтенной недвижимости. Владелец такой недвижимости не числится в реестре собственников, хотя сам объект заносится в книги учета по условному обозначению.
Отсюда вывод - совершить сделки с имуществом, у которого нет полноценного кадастрового обозначения, затруднительно.
Если у вас есть основания предполагать, что объект недвижимости в вашей собственности не имеет кадастрового номера - его целесообразно получить. Присвоение недвижимости полноценного номера закрепит правовой статус предмета и собственника.
Кадастровая выписка, кадастровый паспорт, кадастровый план. Так много фраз, которые по сути своей мало чем отличаются, но вводят в заблуждение столько людей, что просто необходимо расставить все по своим местам и разграничить все эти понятия.
Человек, который никогда не связывался с имущественными вопросами, может не сразу определить, какой именно документ ему необходимо запросить у государственных органов, чтобы решить юридический вопросы, связанные с правами на владение и пользование, с налоговыми обязательствами, ну и так далее.
Начнем с того, что с марта 2008 года по законодательству выдается документ, который называется кадастровым паспортом или кадастровой выпиской. До этой даты выдавался документ, носивший название кадастровый план земельного участка. Поскольку разговор пойдет о современных реалиях, то мы будем рассматривать только два актуальных понятия: кадастровый паспорт и выписка.
План кадастровый был упразднен только по одной причине: Для большинства юридических вопросов достаточно иметь только самую необходимую информацию. Для других целей, более специфических, уже необходимо иметь полную картину происходящего. Иначе говоря, было принято решение сделать необходимую версию документа и расширенную. Когда человек делает запрос в кадастре, он может, в зависимости от тех задач, которые преследует, запросить тот или иной документ. С 2008 года нет необходимости получать все и сразу.
Часто происходят ситуации, когда человек хочет или вынужден производить со своим земельным участком какие-то кадастровые работы. Соответственно, ему нужны документы, которые официально зафиксированы. Появляется необходимость сделать запрос: паспорт или выписка?
Какие именно разделы организация должна предоставить человеку?
В чем отличия паспорта от выписки? Чтобы дать ответ на этот вопрос, необходимо изначально дать определение каждому из этих юридических понятий, а потом расшифровать содержимое каждого из предложенных документов.
Кадастровый паспорт - это документ, включающий в себя всю информацию о недвижимом объекте.
Кадастровая выписка - это документ, включающий в себя всю информацию о недвижимом объекте, а также информацию о границах и поворотных точках.
Изначально, кажется, что различий нет вообще, и государственные органы дали разное название одному и тому же документу, который содержит необходимые сведения о недвижимости. Тем не менее, различия есть, хотя и не такие значительные, как может показаться на первый взгляд. Все-таки «паспорт и «выписка» в понимании человека не одно и то же. Многие ошибочно полагают, что паспорт гораздо «весомее».
Из чего состоит кадастровый паспорт? Какие разделы включены в документ?
Паспорт включает в себя четыре части, которые именуются «разделами». Разделы имеют наименование «В» и порядковый номер, то есть B1 - В4. Первый раздел предлагает нам ознакомиться с главными характеристиками земельного участка. B2 - это графическая иллюстрация земельного участка в виде схемы. Два первых раздела считаются основными, поскольку они обязательны. Раздел В3 отражает части земельного участка, если они есть, а в B4 находится графический план частей, опять же, если они есть.
Кадастровая выписка включает в себя те же самые разделы, что и кадастровый паспорт, только добавляется еще два раздела. Иначе говоря, кадастровый паспорт - это часть кадастровой выписки. Если вы заказываете выписку в органе кадастрового учета, то эта выписка содержит уже всю ту информацию, которая заложена в паспорте.
Какие именно отличия кадастровой выписки от кадастрового паспорта? Какие разделы добавлены в первый документ?
Разделы выписки имеют название КВ с порядковым номером. КВ1-4 повторяют информацию из разделов В1-4 кадастрового паспорта. КВ5 и КВ6 - это разделы, которые включают в себя описание границ земельного участка и поворотных точек.
Если подвести черту под всем выше изложенным, то становится понятно, что единственным отличием кадастровой выписки от паспорта является информация о границах земельного участка и, соответственно, характеристиках этих границ. Иных отличий нет. Просто кадастровая выписка является более полным и подробным документом по вашей недвижимости, а паспорт предлагает вам самую необходимую информацию, которая может понадобиться, когда возникает вопрос о регистрации прав на имущество.
В любом случае, при запросе информации в государственном кадастре недвижимости, вам необходимо будет указывать те разделы паспорта или выписки, которые вы сами посчитаете необходимыми для проведения тех или иных операций. Поскольку многие вопросы, связанные с недвижимостью, предполагают только общую информацию о земельном участке, можно будет запросить кадастровый паспорт.
| Назад | Вперед - |
На сегодняшний день кадастровая оценка жилья – это «заочная» процедура, которая проводится на основе формальных сведений об объекте недвижимости. До 1 января 2013 года она входила в обязанности Росреестра, а позже перешла под контроль областных органов власти. Регионы заключают контракты со специализированными оценочными организациями, которые определяют . При этом используются математические и статистические модели, которые учитывают, как стоимость одного квадратного метра зависит от целого ряда факторов.
Основные критерии кадастровой оценки:
«Не существует критериев качества оценки, которые были бы прописаны на уровне законодательства и, в итоге, такая оценка выставляется согласно анализу цены схожих объектов», - комментирует генеральный директор компании Delta estate Наталья Чепрукова .
По словам Павла Карцева, MRICS, к.э.н., генерального директора Valrus Ltd , основу рыночной информации составляют цены предложений по продаже квартир , апартаментов и других объектов. «Из собранных объявлений формируется база, описывающая как признаки и характеристики аналогов, так и ценовую информацию по ним. Сформированная выборка обрабатывается компьютерной программой, которая выдаёт варианты моделей, описывающих зависимость цены от отдельных показателей. Конечно, в рамках массовой оценки осмотр объектов не производится».
Качество ремонта, удобство планировки и другие индивидуальные особенности квартиры пока не учитываются при классификации объектов. По словам экспертов, это бы заняло слишком много времени. Однако есть вероятность, что в будущем кадастровая стоимость станет корректироваться в каждом конкретном случае.
Разница кадастровой и рыночной стоимости жильяВ среднем по стране кадастровая стоимость ниже рыночной примерно на 15-20%. Однако это соотношение может существенно меняться в зависимости от объекта. К примеру, самые дешевые квартиры эконом-класса в старых панельных домах, а также современные типовые новостройки чаще всего оцениваются экспертами «по достоинству» - то есть максимально объективно. А вот более дорогие объекты в престижных районах и, особенно, элитное жильё пока на бумаге стоит дешевле, чем в реальности.
«Принятая в настоящее время методика массовой кадастровой оценки сглаживает всю существующую рыночную дифференциацию, - поясняет . - Рыночная стоимость недвижимости, несомненно, имеет существенно более широкий диапазон цен, чем настоящая кадастровая ее оценка».
В большинстве случаев приблизительность оценки на руку собственникам недвижимости. Даже с учетом того, что по некоторым объектам кадастровая стоимость может быть вдвое ниже рыночной, к 2020 году сумма налога для большинства россиян вырастет в несколько раз, а для владельцев дорогого и просторного жилья достигнет десятков тысяч рублей.
Однако долго экономить за счет несовершенства системы оценки не получится. Большинство специалистов уверены, что со временем кадастровая стоимость недвижимости будет максимально приближена к рыночной. «Уже при очередной, проводимой не реже раз в 5 лет, переоценке, кадастровая стоимость может быть скорректирована в сторону ее повышения», - комментирует Елена Щепкина . По её словам, это будет происходить в результате оспаривания результатов кадастровой оценки, а также благодаря переносу стоимости цены недвижимости из договора купли-продажи в кадастр.
При этом руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» Наталья Шаталина не исключает и вероятность обратного процесса, когда кадастровая стоимость объектов начнет влиять на рыночную. С коллегой согласна и Елена Щепкина . «Это возможно, если начисляемые налоги будут сильно бить по кошельку собственников. В этом случае цены на загородную недвижимость на вторичном рынке «упадут» - но не в реальности, а в договорах купли-продажи. И именно эта цена из договоров купли-продажи и будет кадастровой ценой объекта недвижимости», - комментирует эксперт.
Приблизительно сравнить соответствие кадастровой и рыночной стоимости своей квартиры может каждый собственник. Данные оценки доступны онлайн на официальном сайте Росреестра по адресу объекта, а получить представление о фактической цене квадратных метров поможет любая база недвижимости.
Основания для переоценки недвижимостиУчитывая достаточно внушительные суммы нового налога на имущество, большинство экспертов рынка прогнозирует наплыв желающих внести коррективы в кадастр. Уже сейчас в судах общей юрисдикции рассматривается множество подобных исков по земельным участкам, где чаще всего встречаются случаи некорректной оценки объекта. Есть вероятность, что оспорить стоимость жилья пожелает около 10% собственников.
«Конечно, часть населения не будет этим заниматься в силу недостаточной юридической и финансовой грамотности. Многие вообще не знают о возможности оспаривания кадастровой стоимости, другие не захотят затевать судебные разбирательства», - комментирует Елена Щепкина, ведущий аналитик ГК «Премьер» . «Однако грубых оценок кадастровой стоимости было сделано очень много. Зачастую кадастровая стоимость выше рыночной в 3 раза».
По закону для изменения официальной кадастровой стоимости недвижимости есть два аргумента:
Неправильные сведения о квартире (площадь, тип дома и пр)
Несоответствие кадастровой стоимости рыночной
К огорчению многих граждан, сумма сделки, указанная в договоре купли-продажи, сегодня практически не влияет на кадастровую оценку. «Данная стоимость может служить основанием для начала процедуры оспаривания кадастровой стоимости в случае, если кадастровая стоимость выше указанной в договоре. Однако прямым основанием для подачи заявления она быть не может», - поясняет Наталья Шаталина, руководитель юридического департамента «МИЭЛЬ-новостройки» .
По словам Алексея Комарова, нотариуса Нотариальной палаты Санкт-Петербурга , несмотря на то, что в сделке по приобретению имущества стороны определяют стоимость объекта, закон все равно требует проведение рыночной оценки имущества с привлечением независимого оценщика. «Государство не доверяет тому, что указано в сделке, заключенной сторонами, и не воспринимает это как документ, подтверждающий актуальную оценку имущества», - рассказывает специалист.
Как снизить кадастровую стоимость квартирыКак утверждает Павел Карцев , найти какие-либо юридические лазейки для занижения кадастровой стоимости в случае с жильём практически невозможно. Модели массовой оценки показывают хорошие показатели точности, а некорректный результат бывает связан с неверной классификацией объекта или исходной информации об объекте, - считает эксперт.
У россиян есть два законных механизма добиться понижения кадастровой стоимости своей недвижимости:
Собственник должен будет предоставить заявление о пересмотре кадастровой стоимости, кадастровый паспорт недвижимости, отчет о рыночной оценке недвижимости и некоторые другие документы.
Собственнику следует обратиться в суд общей юрисдикции по месту нахождения недвижимости. Он должен предоставить исковое заявление к организации, которая производила оценку объекта, кадастровый паспорт, копию правоустанавливающих документов, подтверждение недостоверности сведений, которые были использованы при оценке или заключение независимого эксперта о рыночной стоимости жилья.
По словам Елены Щепкиной, ведущего аналитика ГК «Премьер» , обращение в комиссию Росреестра – более быстрый и удобный способ переоценки. По закону заявление должно быть рассмотрено в течение 1 месяца, кроме того, гражданину не придется платить пошлину. «Также следует знать, что без прохождения этого этапа оспаривания кадастровой стоимости, суд не примет дело к рассмотрению. Собственник на руках должен иметь письменный отказ», - комментирует эксперт.
Иное мнение у Натальи Чепруковой, генерального директора компании Delta estate . «Зачастую обращение в суд занимает гораздо меньше времени, чем обращение в комиссию, так как они не спешат принимать все документы, соответствующие требованиям законодательства, и часто отказывают в связи с какими-либо формальностями. В этом случае возникает лазейка для коррупции, так как у членов комиссии появляется возможность самостоятельно решать, чье заявление рассматривать», - рассказывает специалист. Петербургский юрист Борис Кузнецов, сотрудник компании «Акцепт Консалтинг» , также считает, вариант обращения в Росреестр менее перспективным.
Выгода кадастровой переоценки – стоит ли связываться?Желание любыми путями снизить сумму кадастровой стоимости, вероятно, в ближайшие годы посетит многих россиян. Однако на практике борьба за внесение изменений в базу Росреестра далеко не всегда окажется целесообразной.
Проще всего будет оспорить фактическую ошибку оценщика, из-за которой кадастровая стоимость недвижимости стала неоправданно велика. В ближайшее время Росреестр планирует запустить онлайн сервис, который позволит заявить о неточности в личном кабинете налогоплательщика на сайте ФНС. «Если обнаружатся несоответствия, например, указана не та площадь недвижимости, количество комнат, доля в собственности или что-то другое, то техническую ошибку устранят без обращения собственников жилья в государственные органы», - рассказывает Елена Щепкина .
А вот в ситуации, когда причина переоценки заключается не в ошибочных данных о метраже квартиры, собственнику придется потратить немало сил, времени и денег на обоснование своих претензий к госорганам. В большинстве случаев для корректировки данных в кадастре понадобится помощь юристов и профессиональных оценщиков, а положительный результат усилий отнюдь не гарантирован.
«Во-первых, определенных денег будет стоить сама оценка, а во-вторых, при существенном отклонении потребуется ещё и экспертиза саморегулируемой организации, которая также стоит достаточно дорого. Соответственно, экономическая целесообразность спора о суммах налога в год в 2-10 тысяч рублей отсутствует, заявитель больше потратит на привлечение юристов, оценщиков и проведение экспертизы. Существенную экономию могут получить собственники дорогостоящего жилья, а также те, у кого коммерческая недвижимость записана на физических лиц», - поясняет ситуацию Павел Карцев, MRICS, к.э.н., генеральный директор Valrus Ltd .
«Вероятность снизить кадастровую стоимость недвижимости в судебном порядке наиболее высока, если сумма в реестре значительно выше рыночной стоимости объекта», - комментирует Борис Кузнецов, юрист компании «Акцепт Консалтинг» . «При этом отчет об оценке рыночной стоимости должен быть безупречен с точки зрения соответствия закону, так как в большинстве случаев в ходе судебного разбирательства судом назначается независимая экспертиза отчета, результаты которой зачастую ложатся в основу решения суда», - добавляет специалист.
В любом случае, эксперты советуют россиянам не затягивать с оспариванием результатов кадастровой оценки. Это особенно важно, если сумма существенно завышена, так как пересчитать уже начисленный налог не получится. Лучше обратиться в суд в первом полугодии, тогда можно надеяться на адекватный расчет пошлины уже в следующем налоговом периоде.
