Mnenje
Dmitry Mikhailov, direktor razvoja platforme za množično financiranje AKTIVO
Nobena skrivnost ni, da prodaja poslovne nepremičnine ni lahka naloga in zahteva kar nekaj časa. In dražji kot je predmet, daljše je trajanje njegove izpostavljenosti. Na podlagi lastnih izkušenj lahko rečem, da praviloma kakovosten objekt stane do 100 milijonov rubljev. predmete v vrednosti 300–600 milijonov rubljev je mogoče prodati v 1–3 mesecih. - za leto in pol ter prodajo stavbe po ceni 600 milijonov rubljev. lahko traja leta. Takšna statistika o trajanju izpostavljenosti je seveda nekaj podobnega povprečni temperaturi v bolnišnici. Situacije, ko se zdi, da je s predmetom vse v redu, vendar transakcija ne poteka, prav tako niso neobičajne. Kakšni so možni razlogi, da kakovostna nepremičnina ni naprodaj in kako skrajšati čas njene izpostavljenosti?
Razlog prvi: pogajanja s kupcem postanejo gledališki oder
Na žalost nekateri prodajalci komercialno nedosegljivih nepremičnin še vedno živijo v predkriznih razmerah, ko je bilo na trgu veliko kupcev in malo prostorov. Prodajalec razume, da je njegov cilj dobiti več denarja za nepremičnino in se izogniti nepotrebnim vprašanjem kupcev (navsezadnje stavbe in prostori praviloma niso v popolnem stanju). Takšen prodajalec se s kupcem začne obnašati arogantno in prizanesljivo, s čimer dokazuje, da je zelo resna, zaposlena oseba, vendar kupec, ki ga sreča, vzbuja dvome. S celotnim videzom dokazuje, da je »poslovnež« z veliko B, zato ni dejstvo, da se bo s takšnim kupcem pogovoril in mu na splošno prodal svojo nepremičnino. Lastnik pravi, da »mogoče ne bo prodal«, s čimer izzove kupca, da dokaže svojo vrednost in ga prepriča v prodajo stavbe ali prostorov. Vendar takšen »oneman show« današnjim kupcem praviloma ne uspe. »Nočeš prodati, zakaj si poklical na sestanek?« se sprašujejo in nikoli ne pokličejo nazaj. Ta način poslovanja je v trenutnih razmerah na trgu bolje opustiti.
Ko zvišujete ceno nepremičnine, tudi ne smete reči, da bo danes k vam prišlo še 5 kupcev, vaša stavba pa je na trgu povzročila pravo razburjenje. Kupci poslovnih nepremičnin pa so prepričani o nasprotnem, saj vedo, da je v državi kriza in ni kupcev razen njih (tudi če imajo v resnici konkurente in se bodo še vedno morali udeležiti dražbe). ).
Drugi razlog: pomanjkanje informacij o predmetu
V želji, da bi predmet prodal hitro in po visoki ceni, ga prodajalec pogosto pohvali. Pove, kako mu je ta nepremičnina pri srcu, koliko je z njo povezana in kako dobro gre tukaj najemnikom. Ta položaj za prodajalca je povsem logičen. Samo razumeti morate, da današnji kupec sploh ni enak kot prej. Če so recimo v 90. letih (ko je nepremičnino kupil lastnik sam) transakcije potekale na »konceptualni« ravni in so kupci ocenjevali objekte po kriterijih »všeč mi je – ne všeč«, »dobro stavba ali slaba«, zdaj pa so se časi spremenili. Večina kupcev na trgu poslovnih nepremičnin je profesionalcev. Ni jim mar za čustva; potrebujejo podrobne informacije o predmetu.
Za prodajo stavbe ali prostorov se morate pripraviti na srečanje s kupcem in znati odgovoriti na vprašanja o obdavčitvi nepremičnine, njenem tehničnem stanju, najemnikih in njihovih finančnih zmožnostih, stroških vzdrževanja ipd. Če teh podatkov ni, lastnik pogosto reče, da jih bo našel pozneje, ali noče odgovarjati na vprašanja, s čimer kupec ni zadovoljen. Pridobivanje nepremičnine je zanj posel in veselje je sodelovati s strokovnjakom. Razumevanje, da od lastnika ne boste dobili informacij in da boste morali sami razpletati klobčič težav na nepremičnini, je dodaten razlog za iskanje druge nepremičnine ali odlaganje nakupa.
Tretji razlog: namerno zatiranje pomanjkljivosti objekta
Pogosto prodajalci pri prodaji nepremičnin raje zamolčijo podatke o dragem delu nepremičnine. Dohodke, ki jih prejmejo od najemnikov, rade volje poročajo, o stroških pa potencialnim kupcem raje ne govorijo. Po njihovem mnenju bi ga tovrstni podatki lahko prestrašili. V resnici se vse izkaže ravno nasprotno. Kupec popolnoma razume, da je pri najemništvu prisotna stroškovna komponenta, in želi vedeti, kakšna je za to nepremičnino. Pomanjkanje informacij vodi v dejstvo, da se potencialni kupec ne mudi z nakupom "prašiča v vreči", ker bo moral plačati veliko denarja.
Četrti razlog: inercija ali nepoznavanje trenutnih tržnih trendov
Naložbeni trg v Rusiji se nenehno razvija. In eden od trenutnih tržnih trendov je razvoj množičnega financiranja na področju nepremičnin. Pri množičnem financiranju gre za sodelovanje večjega števila vlagateljev – fizičnih oseb – pri transakciji. To je prednost množičnega financiranja, saj so finančne zmožnosti takšnega projekta širše kot pri posameznem zasebnem investitorju ali pravni osebi. O ceni se je lažje dogovoriti s celo skupino vlagateljev. Hkrati se lahko sama struktura posla s projektom množičnega financiranja bistveno razlikuje od običajne. Takšnih ponudb ni smiselno takoj zavrniti. Bolje je, da se posvetujete z usposobljenim odvetnikom ali sami podrobno preučite vprašanje.
Na primer, zadnji posel našega spletnega mesta za nakup maloprodajne nepremičnine v Dolgoprudnem (sidrni najemnik je supermarket Victoria) je vključeval prodajo nepremičnine investitorjem spletnega mesta prek zaprtega vzajemnega sklada. Lastnik nepremičnine je nepremičnino prenesel v bilanco stanja zaprtega vzajemnega sklada, v zameno pa prejel 100 % delnic takega sklada. Zasebni vlagatelji so v projekt vstopili z odkupom delnic od lastnika. Tovrstne kupoprodajne posle je praviloma mogoče zaključiti v dveh do treh mesecih. Pogoji za nakup nepremičnine so lahko določeni v pogodbi, sama transakcija pa se lahko prekine, če se pojavijo težave pri nakupu prostorov. Hkrati pa posredniku, ki ga zastopa spletno mesto za množično financiranje, nikakor ni v interesu, da bi upočasnil proces (kot to pogosto počnejo kupci, ki zahtevajo obroke in zamikajo rok za naslednjo tranšo) in ne bi kupil celotne nepremičnine, saj je stran dobiček je odstotek od prodaje deležev v poslovnih nepremičninah. Sodelovanje v takšnem investicijskem projektu lastniku omogoča hitrejšo prodajo nepremičnine.
Raziskovalni oddelek Cushman & Wakefield je analiziral vpliv časa izpostavljenosti pisarniških prostorov v Moskvi na uspešen najem predmeta.
Podatki, zbrani v 13 letih opazovanj, nam omogočajo, da trdimo, da je izpostavljenost pisarniških prostorov predmet enotnega zakona, po katerem se 80% vseh pisarn odda v enem letu. Verjetnost najema poslovnega bloka se vsakih naslednjih 6 mesecev zmanjša za trikrat.
Tradicionalno je bil delež prostih površin na moskovskem trgu glavni pokazatelj blaginje. Številni razvijalci so menili, da lahko le z nizko stopnjo prostih delovnih mest govorimo o rasti trga. Toda zadnja leta so pokazala, da tudi s 3 milijoni kvadratnih metrov prostih pisarniških prostorov trg zagotavlja letni promet več kot 1 milijon kvadratnih metrov. To pomeni, da je tudi v razmerah presežka prostora uspešen najem povsem mogoč.
Poleg tega visoka nezasedenost ni bila ovira niti za rast najemnin, kot se je to dogajalo v letih 2011–2013.
Strokovnjaki Cushman & Wakefield verjamejo, da je ciljanje na obdobje izpostavljenosti predmeta dejavnik uspeha za delo na "nizkem" trgu. Delež poslov z izpostavljenostjo manj kot šest mesecev je okoli 50 %.
Od leta 2014 na trgu pisarn v prestolnici praktično ni bilo transakcij pred najemom. Visok delež poslov s prostori, ki so bili v letu 2016 na ogled več kot leto dni, je razloženo z velikimi turbulencami in množičnimi ponovnimi cenami nelikvidnih pisarniških prostorov.
Trajanje izpostavljenosti objekta je dejavnik konkurenčne prednosti. Ponovni zagon marketinške akcije je nujen sestavni del politike najema. Na podlagi podatkov o trajanju izpostavljenosti predmetov na podlagi analize najemnih transakcij za pisarne razreda "A" in razreda "B" v Moskvi za obdobje 2004-2017 (več kot 50.000 zapisov) je 63% vseh pisarniških prostorov v Moskva se odda v šestih mesecih, 80% se odda v enem letu.
Delež prostega prostora na trgu ni več pomemben dejavnik. Manj vpliva na uspeh ali neuspeh najemne akcije.
Podatki, zbrani v 13 letih opazovanj, nam omogočajo, da trdimo, da za izpostavljenost pisarniških prostorov velja en sam zakon. Verjetnost najema poslovnega bloka se vsakih naslednjih 6 mesecev zmanjša za trikrat.
Tržne razmere vplivajo na naklon krivulje izpostavljenosti. Najbolj tipično leto 2008, v katerem je bila več kot polovica poslovnih poslov prednajemna.
Po pričakovanjih so bila najhitrejša leta 2005–2007, ko je bilo več kot 80 % prodaje opravljenih v šestih mesecih.
Leto 2009 je bilo najpočasnejše, vendar je bilo kljub temu v šestih mesecih opravljenih več kot 50 %. Leto 2015 je praktično ponovilo vzorec leta 2009.
Zanimivo je, da tri četrtletja leta 2017 kažejo dinamiko, podobno kot v letih 2005–2007, z velikim deležem "hitrega" trga in visoko likvidnimi prostori.
Strokovnjaki pri Cushman & Wakefield menijo, da bi to lahko bil signal, da se trg segreva tudi ob visoki stopnji prostih pisarn.
Geografske razlike v časih izpostavljenosti so nepomembne. 30 % pisarniških prostorov, ki so na voljo od sredine oktobra 2017, je nizko likvidnih.
Kljub dejstvu, da ima Mednarodni poslovni center Moskva City najvišjo stopnjo prostih delovnih mest, se čas izpostavljenosti sklenjenim poslom s pisarniškimi prostori nekoliko razlikuje.
Pri odprtih prostih delovnih mestih je slika podobna, vendar je trg razdeljen na dve različni skupini: visoko likviden trg (prostori, razstavljeni manj kot eno leto) in nizko likviden trg.
Skupaj okoli 70 % površin spada v visoko likviden trg.
Zato ni vprašanje, koliko pisarniških prostorov je na voljo na trgu, ampak kaj je treba storiti, da bi prostore oddali v enem letu.
Delež prostih prostorov na trgu ni več pomemben dejavnik, manj pa vpliva na uspeh ali neuspeh najemne akcije:
Pregled je pripravil Cushman & Wakefield Research Department
"...10. Obdobje izpostavljenosti predmeta vrednotenja je časovno obdobje od datuma predstavitve predmeta vrednotenja na prostem trgu (javne ponudbe) do datuma transakcije z njim..."
Vir:
Odlok Vlade Ruske federacije z dne 6. julija 2001 N 519 (s spremembami 14. decembra 2006) "O odobritvi standardov ocenjevanja"
Ekološki slovar
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Velik medicinski slovar
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Uradna terminologija
Veliki enciklopedični slovar
6.2.2. Obdobje za prilagoditev ocene finančnih naložb, s katerimi se določi njihova trenutna tržna vrednost V skladu z 20. členom PBU 19/02 so finančne naložbe, s katerimi se lahko določi trenutna tržna vrednost (delnice, državne in podjetniške obveznice),
2.6. Rok uporabnosti in življenjska doba. Pravila za uporabo blaga (delo, storitve) V skladu s čl. 472 Civilnega zakonika Ruske federacije lahko zakon ali na način, ki ga določi, določi obveznost določitve obdobja, po katerem se blago šteje za neprimerno za uporabo
4.3. Doba uporabnosti predmeta osnovnih sredstev Pri prevzemu predmeta osnovnih sredstev v računovodstvo in davčno knjigovodstvo je treba najprej ugotoviti dobo uporabnosti predmeta.
3.2.4. Metode za merjenje atributov predmeta ocenjevanja Atributi, ki so opredeljeni za merjenje kot kritični elementi procesa, postopka, zaščitnega ukrepa ali predmeta ocenjevanja, morajo biti predstavljeni v obliki, primerni za analizo, da se atribut ustrezno preoblikuje v glavnega.
3.3. Uporaba standardnih modelov ocenjevanja, ki temeljijo na oceni procesov in stopenj zrelosti procesov za ocenjevanje informacij
3.3.1. Model ocenjevanja informacijske varnosti na podlagi ocenjevanja procesa Pri opisu procesa ocenjevanja IS organizacije razdelek 3.2 ni upošteval vsebine modela ocenjevanja IS in meril za ocenjevanje IS. Te komponente procesa ocenjevanja varnosti informacij so povezane z namenom ocenjevanja le-tega
2.3.2. Pogodba o zaposlitvi, sklenjena za določen čas med opravljanjem dela za določen čas (do dveh mesecev) sl. 49. Vzorec pogodbe o zaposlitvi, sklenjene z delavcem za določen čas (do dva meseca). riž. 50. Vzorec naročila (navodila) za sprejem
3.6. Določitev končne vrednosti predmeta vrednotenja 3.6.1. Usklajevanje rezultatov ocenjevanja Za usklajevanje rezultatov, pridobljenih z različnimi pristopi in metodami ocenjevanja, se uporablja metoda hierarhične analize (HAM).1. Prvi korak MAI je strukturiranje
Iz knjige HTML 5, CSS 3 in splet 2.0. Izdelava sodobnih spletnih strani avtor Dronov Vladimir(6.9) Slišal sem, da ima terminalski strežnik omejen čas uporabe (potem ga bo treba licencirati). Ali je to res in kako dolgo? Terminalski strežnik je možno namestiti v dveh različicah - za oddaljeno administracijo in kot aplikacijski strežnik. Za prvo možnost
Koncepti predmeta in primerka predmeta Na začetku tega poglavja smo se seznanili s tipi podatkov, ki definirajo samo naravo podatkov in nabor dejanj, ki jih je mogoče izvesti s temi podatki. Torej vrsta niza določa, da so podatki te vrste nizi -
Parametri nadzora osvetlitve in logaritemskega nadzora osvetlitve Predstavitev nadzora osvetlitve vam omogoča spreminjanje splošne osvetlitve prizora s prilagajanjem izhodnih ravni in barvnega obsega, kot da
Soočanje z izgubo posameznega objekta (izguba objekta kot takega) Libidinalni vidiki odnosov Sem spadajo ugodne izkušnje, ki so skupne izgubljenemu objektu in njegove pozitivno doživete lastnosti. Občutki žalosti in hrepenenja
4) UPRAVLJANJE OBJEKTA. ZDRUŽEVANJE VKLJUČENIH NOTRANJIH REAKCIJ OBJEKTA Torej, da ustvarite nezavedno zaupanje, odsevate vedenje svojega partnerja. Prilagajanje generira reakcijo sogovornika in vodi do rezultatov. Za uspešno velja, ko
Strokovnjaki so dejali, da je množični segment še vedno najbolj povpraševanje in najhitreje prodajna/najeta stanovanja, vendar je položaj z najemom luksuznih stanovanj po mnenju udeležencev na trgu postal precej žalosten.
"Zdaj lahko "prodajate" šest mesecev"
Stranke se danes na primarnem množičnem stanovanjskem trgu obnašajo povsem drugače kot pred letom dni, ko so se jim mudilo z nakupom in so bile pripravljene kupiti stanovanje tudi, če bi se njegova cena med odločanjem povečala, v strahu, da šlo bi komu drugemu. "Če se kaj takega zgodi zdaj, potem do posla najverjetneje sploh ne bo prišlo," pravi Maria Litinetskaya, poslovodna partnerica Metrium Group. – Zdaj je povprečni čas za prodajo stanovanja en mesec, kar je za primarni stanovanjski trg veliko. Še pred enim letom so si stranke v povprečju vzele 1-2 tedna za razmislek in ta čas je bil dovolj za odločitev. Danes ne razmišljajo toliko o predlagani možnosti, ampak hodijo po trgu in prebirajo vse možne možnosti. Poleg tega razvijalci dajejo kupcem zelo zanimive ponudbe in vsi poskušajo drug drugega preseči. Tako imajo stranke možnost izbrati najboljše med njimi, pa tudi barantati, zahtevati popuste in bonuse, kar je v krizi še posebej pomembno.«
Kar zadeva sekundarni trg množičnih stanovanj, tukaj, glede na Alexey Lee, vodja oddelka za prodajo sekundarnih stanovanj Akademije znanosti Trigergroup, statistika je naslednja: »Če je prej trajalo 1-1,5 meseca, da bi našli kupca, lahko zdaj »prodajate« šest mesecev. Vse pa je odvisno tudi od cene.”
Hkrati so strokovnjaki MIEL analizirali čas izpostavljenosti prodanih stanovanj in prišli do zaključka, da se je ta nekoliko povečal, v nekaterih mesecih pa celo zmanjšal. »Vendar je treba upoštevati, da če se predmet ne proda več mesecev zapored, ga lastnik praviloma umakne iz prodaje in čez nekaj časa spet da v prodajo. Takšne faze so lahko 2, 3, 4 (vse je odvisno od pogojev, ki jih je postavil lastnik nepremičnine, ki se prodaja), vendar je nemogoče odražati skupaj vsa obdobja prodaje, ker je lastnik lahko predhodno poskusil da stanovanje proda sam ali preko druge agencije. In v zadnjem času se je, kot je pokazala praksa, povečalo število večkrat oddanih in razprodanih stanovanj,« je poudaril. Alexey Shlenov, izvršni direktor MIEL-Network nepremičninskih pisarn.
O sekundarnem trgu luksuznih stanovanj Maria Litinetskaya pravi, da je bilo pred enim letom dobro luksuzno stanovanje s proračunom 3-5 milijonov dolarjev zlahka prodano v šestih mesecih, pod pogojem, da cena ni bila napihnjena in je bila nepremičnina sama likvidna, brez vidnih napak. »Zdaj lahko isti objekt miruje eno leto ali celo dlje. Vendar je treba omeniti, da takšno stanje ni značilno za celoten sekundarni trg luksuznih nepremičnin. Obstajajo projekti, ki imajo še vedno visoko likvidnost. Hkrati je hitrost izvedbe projekta odvisna od razpoložljivosti konkurenčnih predlogov v določenem stanovanjskem kompleksu. Če se v isti elitni stavbi naenkrat proda 5-20 stanovanj, lahko obdobje prodaje traja več let. Če je stanovanje ponujeno v polno naseljenem kompleksu z odlično infrastrukturo, kjer praktično ni drugih ponudb za prodajo, potem je verjetnost njegove hitre prodaje izjemno velika,« je dejal strokovnjak.
Razmere z luksuznimi najemninami so zelo žalostne
Sedaj pa poglejmo časovno razstavljanje stanovanj pri najemu.
Na splošno poznavalci pravijo, da se trenutno najemna stanovanja udobnega in poslovnega razreda oddajajo za obdobje od enega tedna do več mesecev, pogoji pa so se povečevali sorazmerno z upadom povpraševanja.
Kar zadeva najem luksuznih nepremičnin, tukaj po Vodja oddelka za najem podjetja "Azbuka Zhilya" Roman Babichev, stanje je precej žalostno. "Tam je zdaj mir, skupaj s katastrofalnim padcem cen," pravi strokovnjak. – Dejansko se stanovanja ne smejo oddajati več let. Primer je stanovanje v bližini samostana Conception na območju Ostozhenka, s katerim so delali naši strokovnjaki. V enem letu sta bila samo dva ogleda in v tem času je lastnik znižal ceno s prvotno želenega zneska 1.000.000 rubljev. do 450.000 rubljev. na mesec. Za ta denar so ga predstavniki enega od veleposlaništev zelo hitro odstranili. Po našem mnenju bi bilo pred krizo to stanovanje mogoče najeti za 700.000-800.000 rubljev. in seveda bi bilo veliko več ljudi pripravljenih. So pa luksuzni kompleksi, kjer se oddaja le eno ali dve stanovanji, in vedno se najdejo tisti, ki si želijo najeti stanovanje ravno na tej lokaciji, a tudi tu so cene v primerjavi z letom 2013 padle za 30 %.
Situacija je zdaj taka, da če najemodajalec luksuzne nepremičnine ne želi znižati cene svojega stanovanja, se lahko takšno stanovanje oddaja leta, če seveda ne gre za kakšno superekskluzivo.”
Tako se je trajanje izpostavljenosti stanovanj, tako za najem kot za prodajo, zagotovo povečalo – včasih tudi večkrat. Poznavalci seveda pravijo, da so ti pogoji v veliki meri odvisni od tega, kako prilagodljiv bo lastnik pri popuščanju cen. Niso pa vsi pripravljeni znižati cene, zlasti pri prodaji, zato mnogi preprosto začasno odstranijo predmet iz razstave. Kupcem se tudi ne mudi z dogovorom in barantajo do zadnjega. Lahko rečemo, da se je trg znašel v nekakšnem »visečem« stanju.
19. marec 2014Tisti, ki sklepajo transakcije za nakup ali prodajo stanovanja, včasih naletijo na nejasno izpostavljenost izraza in nemalokrat nepoznavanje ali nerazumevanje njegovega pomena povzroča nekaj nelagodja. V praksi razstavitev nepremičnine ne predstavlja nič zapletenega, to je preprosto ime za obdobje od trenutka, ko je oglas o prodaji nepremičnine dostopen širši javnosti (objava v medijih, objava na Internet itd.), dokler z nasprotno stranko ne prejmemo dogovora o prihodnjem poslu. Za referenco: razstava je prikaz, razstava.
Zlahka je domnevati, da je za prodajalca zaželeno krajše obdobje izpostavljenosti. Čas izpostavljenosti nepremičnine je praktično čas njene prodaje (ne smemo pozabiti, da obdobje izpostavljenosti ne vključuje priprave na prodajo in časa končne transakcije). Z drugimi besedami, za obdobje izpostavljenosti nepremičnine se lahko šteje čas od trenutka objave informacije o prodaji do odziva določenega kupca na to informacijo.
V nekaterih primerih čas razstavljanja nepremičnine za prodajalca ni kritičen, običajno gre za primere, ko prodaja ni nujna in so bile vse priprave nanjo opravljene vnaprej. Nujna prodaja stanovanja bi morala pomeniti maksimalno skrajšanje tega časa, kar je mogoče z zgornjimi priporočili narediti precej enostavno.
