Če nadomestimo dejanske podatke o stroških kvadratnega metra stanovanj v mestu Novosibirsk v vsakem četrtletju leta 2006, lahko ugotovimo, da ta vrednost spada v meje intervalov zaupanja, izdelanih z uporabo modela. Po mnenju strokovnjakov dobljeni model ustrezno opisuje trenutno stanje na nepremičninskem trgu. Napoved rasti stanovanjskih stroškov do konca leta 2006 za nekatere tipe stanovanj sovpada z realnimi podatki, saj je rast trga po napovedih strokovnjakov 20 - 30-odstotna. Cenilec se ves čas sooča s problemom napovedi cene stanovanja, še posebej pereč pa je ta problem pri izvajanju cenitev za namene kreditiranja. Pravilnost odločitve je odvisna od izkušenj, usposobljenosti strokovnjaka, pa tudi od kakovosti zbranih podatkov o trgu predmeta, ki se ocenjuje.
Po povezovanju se zbirke cen pošljejo nazaj v Gosstroy v nadaljnjo odobritev. Trenutno proces razvoja novega regulativnega okvira še ni zaključen.
Izvedba vrednotenja nepremičnin na podlagi nove zakonodaje je zelo kompleksna in dolgotrajna naloga, ki zahteva posebna znanja in veščine. Za vstop novega regulativnega okvira v prakso vrednotenja je treba izvesti sklop del za razvoj programske opreme in računalniških sistemov, prilagojenih reševanju aplikativnih problemov vrednotenja nepremičnin.
V zadnjem času so začeli aktivno delovati regionalni centri za oblikovanje cen v gradbeništvu in pojavila so se podjetja, ki so specializirana za zagotavljanje informacijskih storitev, na primer Center za informacijske tehnologije v gradbeništvu NPF.
Pri uporabi teh publikacij se je treba zavedati, da večina njihovih izračunov temelji na zakonodajnem okviru časov planskega gospodarstva, indeksiranem z določenimi cenovnimi koeficienti, zato imajo končni rezultati ocenjevanja lahko veliko napako iz razlogov navedeno zgoraj. Pri uporabi določenih indeksov je treba natančno preučiti predpogoje za njihov izračun.
Nedavno je izšel Regijski imenik gradbenih stroškov (RCC-2006), ki je bil napovedan kot prvi v državi, ki ga cenilci pričakujejo. Vsebuje kazalnike stroškov po vrstah gradbenih del, kazalnike zbirnih stroškov (UCI) in »informacijo za oceno potrebnega obsega investicije v ekspresni različici«.
Pravzaprav se zadnja opredelitev nanaša na ocenjene stroške analogov sodobnih zgradb in objektov.
Zlasti povpraševanje po vrednotenju za prikaz sredstev v računovodskih izkazih v skladu z MRS, US GAAP ali ruskimi računovodskimi standardi nenehno narašča; ocenjevanje vrednosti neopredmetenih sredstev za ugotavljanje učinkovitosti tržnih strategij in strategij blagovne znamke; ocenjevanje za namen zaključevanja kupoprodajnih poslov, najemov premoženja, združitev in prevzemov ter drugih poslov za prenos lastninske pravice in drugih premoženjskih pravic; vrednotenje za namene zavarovanja, dodatne izdaje delnic ali odkupa delnic pri privatizaciji podjetij v državni lasti; cenitev za namen kreditiranja z zavarovanjem premoženja ipd. Po rezultatih raziskave bonitetne hiše Expert RA so bile v zadnjem letu in pol najbolj priljubljene storitve ocenjevanja vrednosti nepremičnin in poslovanja nasploh.
ZVEZNA AGENCIJA ZA IZOBRAŽEVANJE MOSKVSKA DRŽAVNA UNIVERZA ZA STORITVE Fakulteta: Inštitut za regionalno ekonomijo in občinsko upravo Oddelek: Državna in občinska uprava Tečajni projekt. Tema: Izboljšanje metod vrednotenja nepremičnin.
Področje: Upravljanje z nepremičninami v občini. Izpolnil študent skupine GRDS 3-2 Shevchuk M.V. Sprejel učitelj Dubovik M.V.
Tako naj bi zbirke RCC postale osnovna podlaga za vrednotenje nepremičnin. Vendar pa obstajajo tudi pomembne pomanjkljivosti teh zbirk.
Glavna je, da ne zagotavljajo začetnih podatkov in osnovnih predpostavk dobljenih vrednosti stroškov analogov. Tako ni povsem jasno, kakšna natančno je bila sestava opreme upoštevana v končnih številkah, kaj je bilo vključeno v druge stroške razvijalca itd.
Skupno delo cenilcev, analitikov in cenilcev v smeri izboljšave RSS lahko privede do oblikovanja informacijske baze, ki je tako potrebna za cenilce nepremičnin. Glavna usmeritev razvoja ocenjevalne dejavnosti je trenutno ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin.
To postane mogoče zaradi dejstva, da se v naši državi zbira baza podatkov o dejanski tržni vrednosti nepremičnin.
Druge situacije za prijavo: - analiza izvedljivosti za novogradnje, - določitev najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča, - obnova, - pogajanja o končnih stroških, - institucionalne in posebne namenske zgradbe, - zavarovalni nameni. — metoda tržne primerjave: ocena tržne vrednosti nepremičnine na podlagi podatkov o zadnjih transakcijah s podobnimi predmeti. Predpostavlja se, da racionalen investitor ali kupec za določeno nepremičnino ne bo plačal več, kot bi stal nakup druge podobne nepremičnine, ki ima enako uporabnost. - dohodkovna metoda: vrednost premoženja je določena z velikostjo, kakovostjo in trajanjem obdobja prejemanja koristi, ki naj bi jih ta predmet prinesel v prihodnosti.
Pozor
Izvor · Naravni (naravni) objekti · Umetni objekti (zgradbe).2. Namembnost · Prazna zemljišča (za razvojne ali druge namene) · Naravni kompleksi (nahajališča) za njihovo izkoriščanje · Zgradbe Za stanovanja Za pisarne Za trgovino in plačljive storitve Za industrijo · Drugo 3.
Obseg · Zemljiški trakti · Posamezne zemljiške parcele · Kompleksi stavb in objektov · Večstanovanjska stanovanjska stavba · Enostanovanjska stanovanjska stavba (dvorec, koča) · Odsek (vhod). · Nadstropje v odseku. · Stanovanje. · Soba. · Poletna koča .· Kompleks upravnih zgradb.· Stavba.· Prostori ali deli stavb (odseki, tla).4. Pripravljeno za uporabo · Gotovi objekti · Potrebna rekonstrukcija ali večja popravila · Zahtevana dokončanje gradnje. 1.2 Metodologija ocenjevanja stanovanjskih nepremičnin.
Tako so v zbirkah UPVS upoštevane naslednje stroškovne postavke: · neposredni stroški; · režijski stroški; · načrtovano varčevanje (dobiček); · splošni gradbeni stroški za dodelitev in ureditev gradbišča; · stroški projektantskih in geodetskih del; · stroški, povezani z izvajanjem del pozimi; · stroški dodatkov; · stroški vzdrževanja uprave obstoječega podjetja; · izgube zaradi likvidacije začasnih zgradb in objektov; · stroški prevoza delavcev na razdalji nad 3 km. v odsotnosti javnega prevoza; · izdatki za izplačilo nagrad zaposlenim za mobilno naravo dela. Izkušeni ocenjevalci v svojih izračunih uporabljajo lasten razvoj na podlagi prilagoditev analogom ali povečanih ocen.
V delu P.G. Grabovoy, S.P. Korostelev "Vrednotenje nepremičnin, I. del.
Statistični indikatorji za ta model so potrdili pomembnost dobljenih rezultatov. Tako dobljeni model zelo dobro odraža odvisnost povprečnih stroškov stanovanj od njegovih parametrov na stanovanjskem trgu mesta Novosibirsk (brez upoštevanja ekstremnih možnosti).
Predstavljeni modeli so bili uporabljeni v praksi v nepremičninskih agencijah mesta Novosibirsk "Zhilfond" in "Amir - Real Estate", ki imajo zaposlene za polni delovni čas, ki ocenjujejo stroške stanovanj, ki se prodajajo, in delujejo kot zavarovanje v posojilne pogodbe. Treba je opozoriti, da so strokovnjaki zelo cenili učinkovitost njihove uporabe. Druga pomembna težava, s katero se soočajo cenilci, je napovedovanje vrednosti stanovanja v prihodnosti.
Predlogi za izboljšanje metod vrednotenja nepremičnin Sklep Seznam uporabljene literature in virov Priloga UVOD Med elementi tržnega gospodarstva zavzemajo posebno mesto nepremičnine, ki delujejo kot produkcijsko sredstvo (zemljišča, upravne, industrijske, skladiščne, komercialne in druge zgradbe in prostori, pa tudi druge strukture) in predmet ali predmet porabe (zemljišča, stanovanjske zgradbe, dachas, stanovanja, garaže). Nepremičnine so osnova osebnega obstoja državljanov in služijo kot osnova za gospodarsko dejavnost in razvoj podjetij in organizacij vseh oblik lastništva.
V Rusiji se aktivno oblikuje in razvija nepremičninski trg, v transakcijah z nepremičninami sodeluje vse več državljanov, podjetij in organizacij.
RUSKA AKADEMIJA ZA JAVNE SLUŽBE
POD PREDSEDNIKOM RUSKE FEDERACIJE
Zvezna državna izobraževalna ustanova za visoko strokovno izobraževanje
"Severozahodna akademija za javne službe"
v Kalugi
finance in kredit
DIPLOMSKO DELO
Kaluga
Uvod
Poglavje 1. Teoretične osnove za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin
1.1 Vrednotenje nepremičnin: osnovni pojmi in načela vrednotenja
1.2 Pristopi in metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin
1.3 Problemi vrednotenja nepremičnin
Poglavje 2. Določitev tržne vrednosti nepremičnine
2.1 Opis predmeta ocenjevanja
2.2 Določanje tržne vrednosti nepremičnine v okviru stroškovnega pristopa
2.3 Določitev tržne vrednosti nepremičnine v okviru tržnega pristopa
2.4 Določitev tržne vrednosti nepremičnine v okviru dohodkovnega pristopa
3.1 Določitev končne vrednosti tržne vrednosti predmeta vrednotenja
Zaključek
Bibliografija
Prehod naše države v tržno gospodarstvo je zahteval poglobljen razvoj številnih novih področij znanosti in prakse, zlasti vrednotenja nepremičnin.
Trg nepremičnin je sektor nacionalnega tržnega gospodarstva, ki je skupek nepremičninskih objektov, gospodarskih subjektov, ki delujejo na trgu, procesov delovanja trga, tj. procesi proizvodnje (ustvarjanja), potrošnje (uporabe) in menjave nepremičnin ter upravljanje trga ter mehanizmi, ki zagotavljajo delovanje trga (infrastruktura in pravno okolje trga).
Zdaj trg nepremičnin vključuje stanovanja in sobe, poslovne zgradbe in prostore, industrijske in poslovne zgradbe, vikende, dachas in podeželske hiše z zemljišči. Upoštevati je treba regionalne značilnosti trga nepremičnin.
V proizvodni in gospodarski praksi gospodarskih subjektov se pojavi veliko primerov, ko je treba oceniti tržno vrednost premoženja podjetja. Nobena transakcija nakupa in prodaje nepremičnine, zavarovanega kreditiranja, zavarovanja, reševanja premoženjskih sporov, obdavčitve ipd. ni popolna brez ocene vrednosti.
Ugotavljanje tržne vrednosti nepremičnine je kompleksen in edinstven proces, saj je skoraj nemogoče najti dve popolnoma enaki nepremičnini. Tudi če so stavbe zgrajene po istem standardnem načrtu, vendar se nahajajo na različnih zemljiščih, se lahko njihovi stroški zelo razlikujejo.
Relevantnost teme diplomske naloge je posledica dejstva, da danes obstaja vse večja potreba po kompetentni in objektivni oceni vrednosti nepremičnin, institut ocenjevanja nepremičnin pa še ni v celoti oblikovan, ni informacij. osnova za ocenjevanje, strokovno usposabljanje ocenjevalcev v Rusiji pa še ni doseglo svetovne ravni.
Namen dela je ugotoviti tržno vrednost nepremičnine in utemeljiti načine za njeno povečanje.
Za dosego tega cilja je potrebno rešiti naslednje naloge:
1. Raziskati teoretične osnove za ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnine;
2. Opredelite predmet ocenjevanja in njegovo okolje;
3. Utemeljiti tržno vrednost predmeta vrednotenja na podlagi treh splošno sprejetih pristopov;
Predmet študije je postopek ugotavljanja tržne vrednosti nepremičnine.
Predmet študije je utemeljitev tržne vrednosti nepremičnine in izdelava priporočil za njeno povečanje.
Strukturno je delo sestavljeno iz uvoda, treh poglavij, zaključka in seznama literature. Prvo poglavje obravnava teoretične osnove ocenjevanja vrednosti nepremičnin, drugo poglavje izračuna tržno vrednost nepremičnine, tretje pa usklajuje rezultate ocenjevanja in določa načine za povečanje tržne vrednosti nepremičnine.
Teoretična in metodološka podlaga raziskave je dialektična metoda spoznavanja, pa tudi dela znanstvenikov, periodična literatura in internetni materiali o obravnavanem problemu. Poleg tega so bile uporabljene še naslednje metode: ekonomsko-statistična, monografska, računsko-konstruktivna ter primerjalna metoda.
Različne dobrine (predmeti, stvari, premoženje) se ustvarjajo, prodajajo in pridobivajo za zadovoljevanje določenih potreb države, pravnih in posameznikov ter za pridobivanje koristi od njihove lastnine in uporabe. Njena vrednost in s tem tudi stroški so odvisni od sposobnosti posamezne nepremičnine, da zadovolji obstoječe potrebe, in od koristi, ki jih bo lastništvo te nepremičnine prineslo v prihodnosti.
Vse operacije in transakcije z nepremičninami zahtevajo poznavanje vrednosti nepremičnine. V tržnih razmerah je vrednost nepremičnin odvisna od dejavnikov, trendov in sprememb v gospodarstvu in družbi kot celoti. Potreba po cenitvi nepremičnin se pojavi v naslednjih primerih:
§ kupoprodajni ali najemni posli;
§ korporatizacija podjetij in prerazporeditev lastninskih deležev;
§ pridobivanje novih delničarjev in dodatna izdaja delnic;
§ katastrsko davčno vrednotenje nepremičnin: stavb in zemljišč;
§ zavarovanje nepremičnin;
§ kreditiranje z zavarovanjem nepremičnine;
§ vložek nepremičnin kot vložek v odobreni kapital podjetij in organizacij;
§ razvoj investicijskih projektov in pridobivanje investitorjev;
§ unovčenje nepremičnin;
§ izvrševanje dediščinskih pravic, sodna razsodba, reševanje premoženjskih sporov;
§ druge posle v zvezi z uresničevanjem lastninske pravice na nepremičninah.
Nepremičnine (nepremičnine, nepremičnine) vključujejo zemljišča, podzemne parcele, izolirana vodna telesa in vse, kar je trdno povezano z zemljo, to je objekte, katerih premikanje brez nesorazmerne škode za njihov namen ni mogoče, vključno z gozdovi, trajnimi nasadi. , zgradbe, strukture. Nepremičnine vključujejo tudi letala in morska plovila, plovila za plovbo po celinskih vodah in vesoljske predmete, ki so predmet državne registracije. Med nepremičnine lahko zakon uvršča tudi drugo premoženje.
Pri vrednotenju nepremičnin velja, da ima zemljišče vrednost, izboljšave pa prispevajo k vrednosti.
Nepremičnine so v prostem civilnem prometu in so predmet različnih transakcij, zaradi česar je treba oceniti njihovo vrednost, tj. pri določanju denarne protivrednosti različnih vrst nepremičnin v določenem trenutku.
V današnjem gospodarstvu obstaja veliko različnih vrst vrednosti. Potrebni so zaradi različnih potreb in funkcij. To vključuje vrste, kot so izposojena vrednost, vrednost zavarovanja, razumna tržna vrednost, knjigovodska vrednost, vrednost najema, likvidacijska vrednost, vrednost naložbe in mnoge druge. Na splošno pa lahko vrednost razdelimo v dve kategoriji: menjalno vrednost in vrednost pri uporabi.
Menjalna vrednost je cena, ki bi prevladala na svobodnem, odprtem in konkurenčnem trgu, ki temelji na ravnotežju, ki ga vzpostavljata dejavnika ponudbe in povpraševanja. Včasih se imenuje objektivna vrednost, ker jo določajo resnični ekonomski dejavniki.
Vrednost pri uporabi je vrednost nepremičnine za določenega uporabnika ali skupino uporabnikov, tj. vrednost nepremičnine, ki se uporablja kot del delujočega podjetja (na primer nepremičnina, ki jo uporablja tovarna).
Od vseh vrst vrednosti je najbolj razširjena tržna vrednost – glavna vrsta vrednosti v tržnih razmerah. Pri določanju tržne vrednosti predpostavljamo, da je trg obstajal v preteklosti (nepremičnine so bile že prodane), obstaja v sedanjosti (nepremičnina je ustvarjena za prodajo) in bo obstajal v prihodnosti, saj niti preteklost niti sedanjost trga nista nasprotuje temu.
Na podlagi zgoraj navedenega lahko sklepamo: ne le sam trg, ampak tudi instrumenti, ki jih oblikuje trg, med katerimi je najpomembnejši strošek, imajo trikomponentno naravo. S teh stališč lahko rečemo, da so stroški:
Dejansko so stroški, tj. najverjetnejša cena na danem trgu;
Resnično tržni, saj se prostor tržnih vrednosti, ki vključuje stroške določenega predmeta, oblikuje izključno pod vplivom dejavnikov svobodnega, odprtega in konkurenčnega trga;
Je resnično objektiven, saj odraža mnenja vseh glavnih tržnih udeležencev proizvajalca (prodajalca), kupca in investitorja, s čimer izčrpava tržne interese strank.
Vrednost lahko izluščimo iz preteklosti, če se postavimo v kožo kupca, iz sedanjosti, če se postavimo v kožo graditelja, iz prihodnosti pa, če se postavimo v kožo investitorja. To vodi do treh glavnih pristopov k vrednotenju nepremičnin: tržnega, stroškovnega in dohodkovnega.
Glavna naloga pri določanju vrednosti je napovedovanje količine, kakovosti in trajanja prihodnjih koristi od lastništva vrednotene nepremičnine ter preračunavanje teh koristi v sedanjo vrednost. Nepremičnine se analizirajo na podlagi načel vrednotenja.
Načela ocenjevanja delimo v štiri skupine:
1) načela, ki temeljijo na percepciji uporabnikov (načela uporabnosti, nadomestljivosti in pričakovanja);
2) načela, ki izhajajo iz procesa izkoriščanja nepremičnin (načela kontribucije, preostale produktivnosti, mejne produktivnosti, ravnotežja, ekonomske velikosti in ekonomske delitve);
3) načela, ki jih določa delovanje tržnega okolja (načela alternativnosti, spremenljivosti, odvisnosti, ponudbe in povpraševanja, konkurenčnosti in skladnosti);
4) načelo najboljše in najučinkovitejše uporabe je glavno načelo vrednotenja. To načelo združuje vsa druga načela in je temelj vsakega ocenjevanja vrednosti nepremičnin.
Predpogoj za vrednotenje nepremičnine je upoštevanje specifike delovanja nepremičninskega trga, saj stanje nepremičninskega trga pomembno vpliva na dohodkovne tokove, stopnjo tveganja in možno prodajno ceno nepremičnine. na določeni točki v prihodnosti, tj. o osnovnih podatkih, uporabljenih pri vrednotenju po dohodkovnih metodah.
Pri vrednotenju nepremičnin so splošno sprejeti trije pristopi k določanju vrednosti: stroškovni, tržni in dohodkovni. Vsak pristop ima svoje uveljavljene metode, tehnike in postopke. Razkriva se konceptualna podobnost pristopov k ocenjevanju različnih premoženjskih predmetov. Hkrati vrsta vrednotenega predmeta določa značilnosti posebnih metod, ki izhajajo iz specifičnih problemov vrednotenja, ki so praviloma značilni samo za to vrsto nepremičnine.
Stroškovno učinkovit pristop
Stroškovni pristop k vrednotenju nepremičnin temelji na primerjavi stroškov ustvarjanja nepremičninskega predmeta s stroški vrednotenih ali primerljivih predmetov. Pristop temelji na proučevanju zmožnosti investitorja pri nakupu nepremičnine in temelji na načelu substitucije, ki pravi, da kupec ob ustrezni preudarnosti za nepremičnino ne bo plačal več, kot bi stala pridobitev ustrezne gradbene parcele. in v doglednem času brez večjih zamud zgraditi objekt podobne namembnosti in kakovosti.
Glavne faze ocenjevalnega postopka v tem pristopu:
1. Izračun stroškov pridobitve ali dolgoročnega najema prostih in razpoložljivih zemljišč z namenom njihove optimalne rabe;
2. Ocena nadomestne vrednosti ocenjevanega objekta. Izračun nadomestitvene vrednosti temelji na izračunu stroškov ponovne izdelave predmetnega predmeta, ki temelji na trenutnih cenah in pogojih izdelave podobnih predmetov na določen datum.
3. Ugotavljanje stopnje fizične, funkcionalne in zunanje obrabe nepremičnine;
4. Ocena višine poslovnega dobička (dobiček vlagatelja);
5. Izračun končne vrednosti predmeta ocenjevanja s prilagoditvijo nadomestnih stroškov za obrabo, čemur sledi povečanje dobljene vrednosti za stroške zemljišča.
Stroškovni pristop je najprimernejši pri ocenjevanju objektov, ki so bili pred kratkim dani v uporabo, privede do najbolj prepričljivih rezultatov v primeru dovolj upravičenih stroškov zemljišča in neznatne akumulirane obrabe izboljšav. Stroškovni pristop je legitimen pri ocenjevanju vrednosti načrtovanih objektov, namenskih objektov in drugega premoženja, s katerim se posli redko sklepajo na trgu, in se lahko uporablja pri vrednotenju za namene zavarovanja. Ta pristop pri ocenjevanju objektov, ki so predmet obnove, omogoča ugotavljanje, ali bodo stroški gradnje kompenzirani s povečanjem prihodkov iz poslovanja ali prihodkov od prodaje premoženja. Uporaba stroškovnega pristopa se v tem primeru izogne tveganju presežne kapitalske naložbe.
Prav tako se stroškovni pristop uporablja za namene obdavčitve premoženja pravnih in fizičnih oseb, pri rubežu nepremičnine, za analizo najboljše in najučinkovitejše rabe zemljišča.
Določitev vrednosti zemljiške parcele
V skladu s čl. 35 Civilnega zakonika Ruske federacije, ko se lastništvo zgradbe, strukture, strukture, ki se nahaja na zemljišču nekoga drugega, prenese na drugo osebo, pridobi pravico do uporabe ustreznega dela zemljišča, ki ga zaseda stavba, strukturo, strukturo in potrebno za njihovo uporabo, pod enakimi pogoji in v enakem znesku kot prejšnji lastnik.
Od vseh metod vrednotenja zemljišč je metoda primerjalne prodajne analize odločilnega pomena.
Nadomestna vrednost gradnje nepremičnine, ki se vrednoti, se izračuna po trenutnih cenah kot nova (brez upoštevanja akumulirane amortizacije) in glede na datum vrednotenja. Osnova za določitev nadomestnega stroška je izračun stroškov, povezanih z gradnjo objekta in njegovo predajo naročniku. Glede na vrstni red obračunavanja teh stroškov v stroških gradnje je običajno razlikovati neposredne in posredne stroške.
Neposredni stroški so neposredno povezani z gradnjo (stroški materiala, plače gradbenih delavcev, stroški gradbenih strojev in mehanizmov itd.). Posredni stroški so stroški, ki niso neposredno povezani z gradnjo (honorarji projektantskim in ocenjevalnim organizacijam, stroški vlaganj v zemljišča, stroški trženja, zavarovanja in oglaševanja itd.). Dobiček projektanta odraža stroške vodenja in organizacije gradnje, splošnega nadzora in poslovna tveganja, povezana z razvojem. Dobiček podjetnika se ugotavlja kot del dobička od prodaje predmeta. Ne glede na višino obresti in pripadajočo osnovo (sestavni del vrednosti premoženja) ostaja višina poslovnega dobička nespremenjena.
Glavni vir primerjalnih podatkov o nabavni vrednosti nepremičnin so gradbene pogodbe za gradnjo podobnih objektov, kot se ocenjujejo. Poleg tega ocenjevalci oblikovanja običajno vzdržujejo lastne zbirke podatkov o trenutnih cenah izdelanih hiš, poslovnih stavb, stanovanj, hotelov, maloprodajnih zgradb in industrijskih zgradb. Trenutno v Rusiji obstaja sistem standardov in ravni cen, ki jih določajo ustrezni indeksi cen.
Pod vplivom različnih naravnih in funkcionalnih dejavnikov zgrajeni objekti izgubijo svoje zmogljivosti in se uničijo. Poleg tega na tržno vrednost predmeta vplivajo zunanji ekonomski vplivi iz neposrednega okolja in spremembe v tržnem okolju. Pri tem ločimo fizično obrabo (izguba zmogljivosti), funkcionalno staranje (izguba tehnološke skladnosti in vrednosti zaradi znanstveno-tehnološkega napredka), zunanjo ali ekonomsko obrabo (spremembe privlačnosti objekt glede na spremembe v zunanjem okolju in gospodarske razmere v regiji). Vse te vrste obrabe skupaj predstavljajo akumulirano obrabo, ki bo razlika med nadomestitveno ceno predmeta in ceno reprodukcije (zamenjave) vrednotenega predmeta.
Najbolj popoln in zanesljiv vir informacij o tehničnem stanju stavbe ali strukture so materiali iz naravne raziskave. Prvi pogoj za izvedbo takšnih raziskav mora biti natančna določitev funkcionalnega namena predmeta, ki se ocenjuje: uporaba za predvideni namen ali s spremembo tehnoloških in funkcionalnih parametrov. V tem primeru je treba predstaviti meje sprememb obremenitev in vplivov na nosilne konstrukcije objektov.
Drugi pogoj za izvedbo raziskav je pridobitev popolnih informacij o naravnih in podnebnih parametrih ter specifičnih dejavnikih, ki vplivajo na območje, kjer se objekt nahaja, in njihove spremembe v procesu dejavnosti, ki jih povzroča človek.
Tržni pristop
Nujen predpogoj za uporabo metod tržnega pristopa je razpoložljivost informacij o transakcijah s podobnimi nepremičninami (ki so primerljive po namenu, velikosti in lokaciji), ki so nastale pod primerljivimi pogoji (čas transakcije in pogoji financiranja transakcije). .
Primerjalni pristop temelji na treh osnovnih načelih vrednotenja nepremičnin: ponudba in povpraševanje, substitucija in doprinos. Tržni pristop, ki temelji na teh načelih vrednotenja nepremičnin, uporablja vrsto kvantitativnih in kvalitativnih metod za izolacijo primerjalnikov in merjenje prilagoditev tržnih podatkov za primerljive nepremičnine za modeliranje vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje.
Glavno načelo tržnega pristopa k vrednotenju nepremičnin je načelo substitucije, ki pravi, da potencialni kupec za nepremičnino ne bo plačal cene, ki bi z njegovega vidika presegala stroške pridobitve podobne nepremičnine.
Glavne težave pri uporabi metod tržnega pristopa so povezane z nepreglednostjo ruskega trga nepremičnin. V večini primerov dejanske cene nepremičninskih poslov niso znane. V zvezi s tem se pri ocenjevanju pogosto uporabljajo cene ponudb za predmete, ki so naprodaj.
Metoda prodajne primerjave določa tržno vrednost nepremičnine na podlagi analize zadnjih prodaj primerljivih nepremičnin, ki so po velikosti in uporabi podobne predmetni nepremičnini. Ta način določanja vrednosti predpostavlja, da bo trg za nepremičnino, ki se vrednoti, določil ceno na enak način kot za primerljive, konkurenčne nepremičnine. Za uporabo metode prodajne primerjave strokovnjaki uporabljajo več načel vrednotenja, med drugim tudi načelo zamenjave.
Uporaba metode primerjave prodaje je sestavljena iz zaporednega izvajanja naslednjih korakov:
1. podrobno raziskavo trga za pridobitev zanesljivih informacij o vseh dejavnikih, pomembnih za predmete primerljive uporabnosti;
2. določitev ustreznih primerjalnih enot in izvedbo primerjalne analize za vsako enoto;
3. primerjava predmeta vrednotenja z izbranimi predmeti primerjanja zaradi prilagoditve njihovih prodajnih cen ali izločitve iz seznama primerjanih;
4. prilagajanje števila prilagojenih kazalnikov vrednosti primerljivih predmetov tržni vrednosti nepremičnine, ki se ocenjuje.
Kot vir informacij o prometu z nepremičninami na trgu se lahko uporabijo nepremičninski uradi, vladni viri, lastne baze podatkov, publikacije itd.
Po izbiri primerjalne enote je potrebno določiti glavne kazalnike oziroma elemente primerjave, s pomočjo katerih lahko modelirate vrednost predmeta preko potrebnih prilagoditev nakupnih in prodajnih cen primerljivih nepremičnin.
V ocenjevalni praksi se pri ugotavljanju vrednosti nepremičnin identificirajo naslednji glavni elementi primerjave: prenesene pravice na nepremičnini, pogoji finančne poravnave pri nakupu nepremičnine, prodajni pogoji (čistost transakcije), čas prodaje, čas prodaje, pogoji za prodajo nepremičnine, pogoji za prodajo nepremičnine. funkcionalni namen objekta, lokacija, priročnost dostopnih cest, površina objekta, tehnično stanje in stopnja zaključka prostorov.
Ta metoda je najučinkovitejša za redno prodajane predmete.
Za identifikacijo elementov za merjenje prilagoditev se uporabljajo kvantitativne in kvalitativne tehnike.
Kvantitativne metode vključujejo:
· Analiza seznanjene prodaje (primerjata se dve različni prodaji, da se določi popravek za eno primerjalno postavko);
· statistična analiza (metoda temelji na uporabi matematične statistike za izvedbo korelacijske in regresijske analize);
· analiza sekundarnega trga (ta metoda določa višino popravkov na podlagi podatkov, ki niso neposredno povezani s predmetom vrednotenja ali primerjave) in drugo.
Kvalitativne metode vključujejo:
· klasifikacijska (primerjalna) analiza (metoda je podobna analizi prodaje v paru, le da prilagoditve niso izražene v odstotkih ali denarnih zneskih, temveč v kategorijah mehke logike);
· analiza razdelitve (primerjalne prodaje se porazdelijo po padajoči ustreznosti, nato se določi mesto predmeta vrednotenja v nizu primerjalnih prodaj).
Dohodkovni pristop
Določanje tržne vrednosti nepremičnine z dohodkovno metodo temelji na načelu pričakovanja. V skladu s tem načelom tipičen investitor, torej kupec nepremičnine, le-to kupi v pričakovanju prihodnjih prihodkov od uporabe. Glede na to, da obstaja neposredna povezava med velikostjo naložbe in koristmi iz komercialne uporabe predmeta naložbe, je vrednost nepremičnine opredeljena kot vrednost pravic do prejema dohodka, ki ga ustvarja, z drugimi besedami, Vrednost predmeta nepremičnine je opredeljena kot trenutna vrednost prihodnjih prihodkov, ki jih bo ustvaril predmet ocenjevanja.
Prednost dohodkovnega pristopa v primerjavi s stroškovnim in tržnim pristopom je v tem, da bolj odraža predstavo investitorja o nepremičnini kot viru dohodka, to pomeni, da se ta kakovost nepremičnine upošteva kot glavni dejavnik oblikovanja cen. . Glavna pomanjkljivost dohodkovnega pristopa je, da za razliko od drugih dveh pristopov temelji na podatkih napovedi.
Glavne faze ocenjevalnega postopka v tem pristopu:
1. Izdelava napovedi bodočih prihodkov od oddajanja ocenjenih površin za obdobje lastništva in na podlagi pridobljenih podatkov določitev potencialnega bruto dohodka (PVI), ki se izračuna po formuli 1.1:
PVD = S * Ca, (1,1)
S – površina za najem, m2;
Sa – najemnina za 1 m2.
2. Ugotavljanje na podlagi tržne analize izgub zaradi premajhne izkoriščenosti prostora in pri pobiranju najemnine, izračun dejanskega bruto dohodka (DVI). Dolgoročno lastnik praviloma nima možnosti, da bi stalno oddajal 100% površine stavbe. Izgube najemnine nastanejo zaradi premajhne zasedenosti nepremičnine in neplačevanja najemnine s strani brezvestnih najemnikov. Stopnja izpraznjenosti dohodkovne nepremičnine je označena s koeficientom premajhne izkoriščenosti, ki je določen z razmerjem med količino nenajetega prostora in količino celotne površine, ki je predmet najema.
Izračun dejanskega bruto dohodka (DVI) se izvede po formuli 1.2:
DVD = PVD * Kz * Ks, (1.2)
DVD dejanski bruto dohodek;
PVD potencialni bruto dohodek;
Kz faktor izkoriščenosti prostora;
Koeficient zbiranja plačil Kc.
Treba je opozoriti, da je na zgoraj izračunani DVD treba poleg najemnine prišteti še druge prihodke, prejete od obratovanja objekta (na primer za uporabo dodatnih storitev - parkirišče itd.) .
3. Izračun stroškov obratovanja vrednotene nepremičnine, ki temelji na analizi dejanskih stroškov vzdrževanja in/ali tipičnih stroškov na danem trgu. Stroški so lahko pogojno fiksni (davek na nepremičnine, zavarovalne premije, plačila za zemljišče), pogojno spremenljivi (komunalne storitve, redna popravila, plače vzdrževalcev itd.), stroški zamenjave (stroški občasne zamenjave dotrajanih konstrukcijskih komponent). elementi).
Tako se ocenjeni stroški poslovanja odštejejo od DV in dobljena številka je neto poslovni prihodek (NOI).
4. Preračun čistih poslovnih prihodkov v sedanjo vrednost objekta.
Metoda neposredne kapitalizacije je metoda za določitev tržne vrednosti dohodkovnega predmeta, ki temelji na neposredni pretvorbi najbolj značilnega dohodka prvega leta v vrednost tako, da se ta deli s koeficientom kapitalizacije, dobljenim na podlagi analize tržnih podatkov. na razmerje med čistim dohodkom in vrednostjo premoženja, podobnega vrednotenemu predmetu, pridobljeno z ekstrakcijo tržne metode. To zahodno klasično različico metode neposredne kapitalizacije, pri kateri se koeficient kapitalizacije pridobiva iz tržnih transakcij, je zaradi težav pri zbiranju informacij praktično nemogoče uporabiti v ruskih razmerah (najpogosteje so pogoji in cene transakcij zaupne informacije). ). Na podlagi tega je v praksi treba uporabiti algebraične metode za konstruiranje razmerja kapitalizacije, ki omogočajo ločeno oceno stopnje donosa kapitala in stopnje donosa.
Treba je opozoriti, da je metoda neposredne kapitalizacije uporabna za vrednotenje obstoječih sredstev, ki na dan vrednotenja ne zahtevajo velikih kapitalskih naložb v popravila ali rekonstrukcije.
Težave so povezane s številnimi težavami, ki se pojavljajo pri ocenjevanju premoženja (pristopi in metode), nepravilnostjo ali neusklajenostjo zakonov in predpisov s tega področja. Oglejmo si ta vprašanja nekoliko podrobneje.
Prva težava v smislu računa in ne v smislu namena je izbira kapitalizacije in diskontnih stopenj.
1. Stroški posojila (stroški kapitala) – za podjetja, ki nimajo neodvisnega delovanja (ni trga vrednostnih papirjev).
2. Povprečni mejni stroški lastnih financ – za podjetja, katerih delnice kotirajo na trgu.
3. Na podlagi povprečne donosnosti proizvodnje podjetja ali lastne industrije.
4. Povprečni mejni mejni stroški proučevanih projektov (za naložbe).
5. Standardi vračila posojila.
6. Ureditveni normativi.
7. Posojilna obrestna mera (politično ekonomski koncept, povezan z nacionalnim dohodkom (NI) in domačim nacionalnim proizvodom (BNP)).
8. Donosnost alternativne naložbe (na primer depozitni račun v banki).
9. Minimalni donos brez tveganja z vidika vlagatelja.
Realna kratkoročna obrestna mera, opredeljena kot razlika med donosom zakladnih menic in indeksom cen življenjskih potrebščin.
Množica praktičnih metod za izbiro stopnje z enako teoretično osnovo kaže, da so metode in merila za njeno izbiro nezadovoljivi. Določanje cene sobe je zunaj teorije finančnega upravljanja – na področju psihologije (umetnosti, ne znanosti).
Za presojo različnih strokovnjakov bi morala biti vrednost obrestne mere sprejeta z zakonom in se odražati v metodologiji, kot je bilo v svojem času, glede na standardni koeficient učinkovitosti kapitalskih naložb (naložb – kot so povej zdaj). Sprva je bil standard učinkovitosti za vsako panogo drugačen, nato pa je bil sprejet en standard za vse panoge. Poudariti je treba, da je imel standardni koeficient učinkovitosti enako vlogo (enako obremenjen) kot stopnja kapitalizacije (stopnja učinkovitosti, primerjalna stopnja, stopnja plasiranja naložb).
Drugi problem se nanaša na točkovne ocene vrednosti nepremičnin. Situacija je taka, da bo deset izvedencev, ki delajo neodvisno drug od drugega, podalo deset različnih ocen vrednosti iste nepremičnine (premoženja). To je posledica postopka izračuna in izbire standardnih koeficientov. Situacija spominja na izdelavo dela. Na istem stroju bo isti delavec izdelal različne dele po isti risbi. Razlogov za to je veliko, večine pa jih načeloma ni mogoče izključiti. Zato je bil v proizvodnji sprejet sistem toleranc dimenzij delov. Če so dimenzije izdelanega dela v mejah tolerance, se šteje za ustreznega. Odstopanja in razpršenost začetnih podatkov, uporabljenih za izračune pri vseh pristopih in metodah, v odstotkih od povprečja so pomembnejša od toleranc dimenzij delov.
Izhod iz te situacije (rešitev tega problema) je zamenjava točkovne ocene vrednosti nepremičnine z intervalno - po eni strani, numerični izračun pa je treba izvesti z uporabo verjetnostnih metod. Pojem ocene v matematiki pomeni približen izračun, največkrat na ravni reda števila. Na primer, pri računanju na diapozitivu je bilo treba določiti število števk v celem delu števila.
Druga težava je povezana z izbiro faktorjev uteži pri usklajevanju izračunov vrednosti nepremičnin, narejenih z uporabo treh pristopov. Vsak avtor (izvedenec, cenilec) sprejema utežne koeficiente (koeficiente pomembnosti metode izračuna) po lastni presoji, razlika med ocenami pa je lahko precejšnja. Eden od izhodov iz te situacije je sprejetje utežnega koeficienta, ki je enakomerno porazdeljen v določenem obsegu za vsako metodo (pristop) ocenjevanja.
Naslednja težava se pojavi pri primerjalni (tržni) oceni vrednosti nepremičnine, ko je treba uvesti korekcijske faktorje, da bi vrednoteni predmet in tržne analoge spravili v primerljivo obliko. Tu je tudi precejšnja arbitrarnost. To še posebej velja za korekcijske koeficiente pri primerjavi teritorialnih lokacij nepremičnine, ki se ocenjuje, in številne druge.
Eden najtežjih problemov je zanesljivost informacij. To velja tako za tržne informacije o izklicni in prodajni ceni ocenjene vrednosti nepremičnine kot za informacije o standardih pri izračunu vrednosti po standardni metodi v nabavnem pristopu. Prej so te informacije imeli oblikovalski in tehnološki inštituti vseh sektorjev nacionalnega gospodarstva. Takšne informacije so izgubljene ali zastarele.
Da bi odpravili večino težav, ki nastanejo pri ocenjevanju vrednosti nepremičnine, je treba vse izračune izvajati na podlagi verjetnostnih intervalov. Kot rezultat izračuna bo vrednost nepremičnine predstavljena v obliki okrnjene porazdelitve. Kot ponudbeno ceno stroškov je treba priporočiti srednjo oceno stroškov. V tem primeru sta možnosti za prodajalca in kupca enaki: verjetnost, da bo kupec kupil pod ponujeno ceno, je enaka verjetnosti, da bo prodajalec prodal nad ponujeno ceno.
V tem primeru imata tako prodajalec kot kupec popolne informacije o možnih nakupnih in prodajnih cenah ter njihovi verjetnosti. Nasprotne stranke se lahko glede na nujnost predlaganega posla odločijo premišljeno: naj kupec počaka in poišče drug predmet prevzema, če je čas bistvenega pomena; za prodajalca - znižanje izklicne cene, če gre za nujnost posla.
Na trgu se pojavlja veliko takih možnosti. Za prodajalca in kupca je lahko nujnost nakupa in prodaje različna.
Leta 2001 je vlada Ruske federacije sprejela resolucijo št. 519 z dne 6. julija, ki je Ministrstvu za premoženjske odnose Ruske federacije naložila odgovornost za "razvoj in odobritev metodoloških priporočil za dejavnosti vrednotenja." To je treba storiti v zvezi z različnimi predmeti ocenjevanja, vrstami vrednosti predmeta ocenjevanja, izvedbo ocenjevanja, pa tudi pregledom cenilnih poročil. Delo se izvaja v soglasju z zveznimi izvršnimi organi, ki urejajo ustrezno področje dejavnosti.
Vendar pa ministrstvo ne more razviti metodologije za vse premoženjske objekte (za vse priložnosti), še manj pa razviti regulativnih gradiv.
Zato na regionalni ravni, odvisno od obstoječega trga nepremičnin, na podlagi splošne panožne metodologije razvijejo regionalne metode za skupine homogenih objektov z oblikovanjem potrebnega regulativnega okvira. Nato se pojavi naloga usklajevanja in odobritve lokalnih metod na ravni uprave regije, mesta ali regije.
Postopek usklajevanja in odobritve regionalnih metodoloških gradiv v zvezi z različnimi lastniškimi objekti bi moralo urejati Ministrstvo za lastninske odnose Ruske federacije.
To bo pripomoglo k bolj razumnemu vrednotenju vseh vrst vrednosti različnih vrst premoženja, kar bo odpravilo različne nesporazume, vodilo do primerljivosti rezultatov izračuna različnih cenilcev in cenilnih podjetij ter zmanjšalo polkriminalni prizvok na področju ocenjevalne dejavnosti. .
Trenutno je precej stabilno povpraševanje po novih nepremičninah v obliki samostojnih objektov v cenovnem razredu od 330 do 3250 m2. Na splošno se ponudba giblje od 400 do 4500 m2. Hkrati je opazna tendenca rahlega dviga zgornje meje ponudbene cene.
To je razloženo z dejstvom, da do nedavnega plačilno nesposobno povpraševanje postane finančno upravičeno.
Po drugi strani pa so posebej prestižni pisarniški in trgovski prostori zdaj »našli« svoje razmeroma trajne lastnike. Temu primerno rastejo cene prostorov, čeprav manj prestižnih, a še vedno namenjenih prodaji. Poleg tega nihanja ponudbenih cen niso vedno upravičena z vidika ekonomske logike.
Nepremičnina je v lasti Aris LLC in se nahaja v okrožju Leninsky v Kalugi.
Objekt obsega trinadstropno zidano upravno stavbo z gostinskim lokalom v skupni izmeri 1375,8 m2.
Objekt se nahaja na eni najdaljših mestnih avtocest, relativno blizu poslovnega in upravnega središča Kaluge. Prometna dostopnost je dobra.
Opis zemljišča
Oblika parcele pravokoten;
Zemljišče 556,0 m2
Stanje tal Temelji objekta so na peščenih tleh.
Topografija območja: relief območja je miren.
Zagotavljanje infrastrukture:
Na stanovanjski objekt so povezane naslednje komunikacije:
· oskrba z vodo;
· kanalizacija;
· napajanje;
· oskrba s toploto;
· telefonska inštalacija
Možne omejitve rabe in služnosti
Dovoljena uporaba. Praksa dela na trgu nepremičnin kaže, da je sprememba funkcionalne namembnosti nepremičnin možna le v dogovoru z lokalno upravo, ki ga potrdi lastnik nepremičnine, ki se ocenjuje.
Služnosti. Predpostavlja se, da za lokacijo veljajo tipične služnosti, kot so pravice do poti in komunalne storitve, vendar se domneva, da nobena obstoječa služnost ne bo ovirala najboljše in najučinkovitejše uporabe lokacije. Območje ne vključuje spomenikov, edinstvenih naravnih objektov, nosilcev daljnovodov, vratnih znakov ipd., zato ni posebnih omejitev za gradnjo pisarniških in stanovanjskih prostorov.
Opis stavbe
Stavba ima 3 nadstropja in je zgrajena v skladu s sodobnimi standardi gradnje.
Tabela 1
Strukturni elementi stavbe
| Strukturni element | Značilno | Tehnično stanje |
| Temelji | Betonski trak | Odlično |
|
in njihovo zunanjo dekoracijo |
Peščeno-apnena opeka rdeča zaključna opeka, t=0,5 |
Odlično |
| Predelne stene | Opeka | Odlično |
|
nadstropja: Podstrešja; Interfloor; Nadklet |
Armirani beton Armirani beton Armirani beton |
Odlično |
| Streha | Kombinirano | Odlično |
| Tla | Parket, ploščice, linolej | Odlično |
|
Lesena |
Lesen moderniziran | Odlično |
| Notranja dekoracija | Evrorazred | Odlično |
|
Sanitarne in elektro inštalacije: ogrevanje · vodne pipe · kanalizacija · električna razsvetljava · telefon · prezračevanje |
Centralno, iz kurilnice Odtok v mestno kanalizacijo Skrito ožičenje Naravno |
Odlično |
| Druga dela | slepa območja | Odlično |
V tem primeru je bila kot analogni objekt izbrana trinadstropna zidana upravna stavba po Sat. UPVS št. 33, tabela. 4 (Razširjeni kazalniki nadomestitvenih stroškov gradnje stanovanjskih, javnih, komunalnih stavb in objektov potrošniških storitev. M: 1972) tabela 52 kot najbolj primerna glede na oblikovne značilnosti za predmet ocenjevanja.
tabela 2
Primerjalna analiza ocenjevanega in analognega predmeta
(Določanje koeficienta podobnosti)
| Strukturni elementi | Analogni objekt | Predmet ocenjevanja | Stopnja podobnosti (koeficient podobnosti) | Specifična teža, elementi % | |||
| analogni predmet | predmet ocenjevanja | ||||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||
| 1. Temelji | armiranobetonski bloki | armiranobetonski bloki | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 2. Stene in predelne stene | opeka | opeka | 1,00 | 24,0 | 24,0 | ||
| 3. Tla | armiranega betona | armiranega betona | 1,00 | 9,0 | 9,0 | ||
| 4. Tla | beton | beton | 1,00 | 10,0 | 10,0 | ||
| 5. Odprtine | preprosto leseno | preprosto leseno | 1,00 | 11,0 | 11,0 | ||
| 6. Notranja dekoracija | preprosto | - | 0,00 | 8,0 | 0,0 | ||
| 7. Sanitarne in elektro inštalacije |
· centralno ogrevanje · vodne pipe · kanalizacija · prezračevanje · elektrika/razsvetljava |
· centralno ogrevanje · vodne pipe · kanalizacija · prezračevanje · elektrika/razsvetljava |
1,00 | 12,7 | 12,7 | ||
| 8. Streha | valjanje na armiranobetonskih ploščah | ─ | 0,00 | 6,0 | 0,0 | ||
| 9. Stopnice in vhodi | – | – | 1,00 | 5,0 | 5,0 | ||
| 10. Enostavno delo | – | – | 1,00 | 9,3 | 9,3 | ||
| SKUPAJ: | 0,8 | 100 | 86 | ||||
| Korekcijski faktor | 0,86 | ||||||
Določitev celotne nadomestne vrednosti predmeta cenitve.
Osnovni vhodni podatki:
· Skupina kapitala – I.;
· Gradbeni volumen: Vstr. = 4.444 m3;
· Skupna površina: S=1.375,8 m2;
· Viri normativnih podatkov: SB UPVS št. 4, tabela 52
Osnovna formula za izračun:
PVS = US1969 x Vstr. x I69-84 x I84-20.12.2007 x Kn, (3.1)
kjer je PVS skupni nadomestni strošek predmeta, rub.
US1969 stroški gradnje na enoto gradbenega obsega v cenah iz leta 1969; US1969=24,9 r/m3
Vstran prostornina gradnje, kubični metri m;
I69-84 indeks pretvorbe stroškov iz cen 1969 v cene 1984; za stanovanjske in poslovne stavbe v povprečju - 2,21;
I84-20.12.2007 - indeks stroškovnega preračuna iz cen 1984 v cene na dan vrednotenja (20.12.2007) po Inf. sob. o cenah in obračunih za opravljena dela v gradbeništvu, Kaluga: december 2007;
K84-20.12.2007 = 61,07
Кn korekcijski faktor za razliko med objektom-analogom ocene. Кn=0,86
Izračun celotnega nadomestitvenega stroška predmeta:
PVA = 24,9 x 4444 x 2,21 x 61,07 x 0,86 = 12.843.755,88 rub.
Ocena dotrajanosti (prizadetosti) predmeta
Na podlagi pričakovane efektivne življenjske dobe predmeta (kapitalska skupina I) bo fizična obraba (oslabitev) na dan vrednotenja znašala 5 %, tj. 642 187,80 rubljev
Ker je objekt nov, ni funkcionalne (moralne) obrabe.
Ekonomska (zunanja) amortizacija ni bila ugotovljena: po tovrstnih stavbah in v takem stanju je trenutno povpraševanje na trgu in ni razloga za domnevo, da se bo to stanje v bližnji prihodnosti kakor koli bistveno spremenilo.
Ugotavljanje dobička podjetnika
Dobiček podjetnika je tržno določena raven dohodka, ki ga podjetnik pričakuje kot premijo za uporabo svojega kapitala, vloženega v gradnjo.
Dobiček podjetnika (Ppr) lahko določimo iz razmerja med podjetniškim dohodkom Dpr in stroški gradnje (vrstica S/b) ob upoštevanju dobe gradnje (Tstr.) po formuli:
Po podatkih gradbenih organizacij Kaluga so stroški gradnje 1 m². m individualnih poslovnih stavb običajne gradnje v povprečju 10.500 rubljev. ob upoštevanju dodelave. Konvencionalna zaključna obdelava prostorov poveča stroške gradnje za 9-12%. Luksuzni zaključki povečajo stroške posameznih del za 1,38-krat (Marshall & Swift Reference). Obdobje gradnje trenutno običajno ne presega 2 let. Stroški naložbe v maloprodajni prostor v Kalugi v osrednjem delu mesta se gibljejo v razponu od 1200 do 3500 kvadratnih metrov. m Za naše izračune bomo sprejeli vrednost 1200 ameriških dolarjev ali 30936 rubljev. Pod temi pogoji dobiček podjetnika:
= 0,937 ali 97,3 %.
Tabela 3
Izračun končne vrednosti vrednosti predmeta vrednotenja
Tako je tržna vrednost premoženja, pridobljena po stroškovni metodi, 25.982.918,15 rubljev ali zaokroženo 25.982.918 rubljev. (Petindvajset milijonov devetsto dvainosemdeset tisoč devetsto osemnajst rubljev) brez DDV.
Tabela 4
Značilnosti primerjalnih predmetov
| Značilnosti primerjalnih predmetov | Predmet ocenjevanja | Objekt št. 1 | Objekt št. 2 | Objekt št. 3 | Objekt št. 4 | ||||
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 | ||||
| Naslov objekta | Kaluga, ul. Suvorova, 29 |
Kaluga, Televizijska ulica, 2a |
Kaluga, st. Moskovskaja, 237 |
Kaluga, st. Azarovskaya, 26 |
Kaluga, Hrustalnaja, |
||||
| Leto izdelave | 2002 | 1995, rekonstrukcija 1998 | 2003 | 1971, rekonstrukcija 2002 | 1988 | ||||
| Skupna površina (m2) | 1375,8 | 1157,1 | 297,3 | 2234,0 | 3806,0 | ||||
| Glavni namen v trenutnem stanju | Pisarniški prostori, kavarne, rekreacijski prostori | Pisarniški prostori | Pisarniški prostori, rekreacijske površine | Pisarniški in razstavni prostori | Pisarniški prostori | ||||
| Začetni termin | Enako | Upravna stavba | Upravna stavba | Knjižna baza podatkov | Upravno-proizvodna stavba | ||||
| Zunanje ograjene konstrukcije | opeka | opeka | opeka | opečna plošča z vložki iz penastega bloka | armiranobetonske plošče | ||||
| Lokacija | nad povprečjem | povprečje | povprečje | pod povprečjem | pod povprečjem | ||||
| Zemljišče |
122971 m2 (na voljo tudi drugi objekti) |
pod stavbo | pod objektom + območje rampe | ||||||
| Kakovost zaključka | razred "E" | razred "U" | luksuzni razred | luksuzni razred | razred "E" | ||||
| Kakovost parkiranja in vozil | Ob ulici, posebno organizirano, dolžine 20 m; igrišče na dvorišču | Parkirišče ob ulici (20 m); notranje parkirišče | Urejeno parkirišče (posebno območje) | Ob ulici, posebno organizirano dolžine 20 m; notranje parkirišče | Omejeno notranje parkirišče | ||||
| Obdobje prodaje | –– | december 2007 | avgust 2007 | februar 2007 | oktober 2006 | ||||
| Število etaž | 3 nadstropja | 2 nadstropji | 3 nadstropja | 2 nadstropji | 3 nadstropja | ||||
| Cena 1 kv. m skupne površine, rub. drgnite. | – | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 | ||||
Določitev (utemeljitev) prilagoditev
1. Prilagoditev tržnim razmeram (datum prodaje)
V tem primeru je najbolj pravilna metoda prodaje v paru. Gre za identifikacijo predmetov, ki se razlikujejo le po času prodaje in določanje višine popravkov. Takih predmetov nismo našli, zato smo višino popravkov določili na podlagi podatkov o mesečnih stopnjah inflacije za obdobja, ki nas zanimajo, po formuli:
kjer je Mi povprečna mesečna stopnja inflacije, Kinfl. = 1,0072
Formula za izračun: Kinfl = Ksr.m.infl = const Ksr.m.infl = 1,0072
100 × Ktsrminfl 100
Tabela 5
2. Lokacija.
Lokacija primerjanih objektov je bila ocenjena na podlagi strokovne ocene na lestvici: »odlično«, »odlično«, »dobro«, »nadpovprečno«, »povprečno«, »podpovprečno«, »zadovoljivo«, »slabo« "zelo slabo". Tako je lestvica sestavljena iz 8 stopenj. Vsaka stopnja je bila vredna 10 %.
Tabela 6
| Predmet ocenjevanja | Objekt št. 1 | Objekt št. 2 | Objekt št. 3 | Objekt št. 4 | |
| Lokacija | nad povprečjem | povprečje | povprečje | pod povprečjem | pod povprečjem |
| Količina popravkov, % | - | +10 | +10 | +20 | +20 |
3. Prilagoditev fizične razlike.
Edina bistvena razlika med primerjalnim objektom in objektom ocenjevanja je material ograjnih konstrukcij v primerjalnem objektu št. 3 - armiranobetonske plošče, medtem ko je bil pri ocenjevalnem objektu in ostalih primerjalnih objektih za te namene uporabljena opeka. To razliko ocenjujemo na 6 %
4. Prilagoditev stanju objekta
Stanje, v katerem se nahaja predmet prodaje, neposredno vpliva na njegovo ceno. Razliko v faktorju »stanje« najlažje upoštevamo tako, da prodajno ceno popravimo s stroški popravil, ki jih je treba izvesti, da se primerjalni objekt ujema s stanjem ocenjevane nepremičnine.
V tem primeru so stanje predmeta ocenili strokovnjaki v naslednjih stopnjah: »odlično«, »dobro«, »nadpovprečno«, »povprečno«, »podpovprečno«, »zadovoljivo«, »slabo«, zelo slabo. ” s ceno ene gradacije – 6%.
Tabela 7
5. Prilagoditev kakovosti končne obdelave
Pri ocenjevanju kakovosti končne obdelave je bilo upoštevanih šest stopenj kakovosti:
· najvišja kakovost – luksuzni razred;
· povečana kakovost – razred »U«;
· povprečna kakovost – razred »C«;
· zadovoljiva kakovost – razred “E” (ekonomično)
· nizka kakovost – “N”;
· zelo slabo – “O”.
Cena mature 5%
Tabela 8
6. Prilagoditev za območje predmeta.
V našem primeru imamo razpon površine od 297,3 m2 do 3806,0 m2. Po naših raziskavah se s povečanjem površine za 1 m2 cena 1 m2 zniža za znesek:
(Sob.av. Sob.ots) x K, (3,3)
kjer: Sob.av. območje primerjalnega predmeta;
Sob.ots območje predmeta ocenjevanja;
K empirični koeficient, K = 0,00533
Formula za izračun:
Tabela 9
7. Prilagoditev razpoložljivosti zemljišč.
Prisotnost zemljišča se šteje za prednost, saj je to eden od potencialov nepremičnine. Raziskave kažejo, da se v večini primerov prisotnost ali odsotnost zemljišča za poslovne stavbe tržno oceni v okviru 5% vrednosti nepremičnine (poleg parkirišča).
8. Prilagoditev za število nadstropij.
V našem primeru upoštevamo objekte s številom nadstropij od 2 do 5. Raziskave kažejo, da se več kot 3 nadstropja ne štejejo za prednost. Trenutne razmere na trgu pisarniških prostorov so takšne, da investitorji in najemniki kot pisarniške prostore raje uporabljajo stavbe z 2–3 nadstropji. Z vidika tržne (menjalne) in ne investicijske vrednosti (uporabne) je cena 1 m2 več kot 3-etažnih stavb nižja od cene 1 m2. 2÷3 nadstropne stavbe. Do 5÷6 nadstropij je takšno znižanje stroškov znotraj 3÷5%. Za 9, 11-nadstropne stavbe je ta vrednost 12÷15%.
9. Prilagoditev razpoložljivosti in kakovosti parkiranja.
Prisotnost parkirišča ob nepremičnini velja za naraščajoči stroškovni dejavnik. V tem primeru je bila ocenjena razpoložljivost in kakovost parkiranja. Kakovost parkiranja je bila obravnavana v treh možnostih:
· zunanje parkirišče– ob ulici pred fasado objekta je parkirni prostor v razdalji 50 m; takšno parkiranje je bilo strokovno ocenjeno na 5 % (povprečna kakovost);
· urejeno parkiranje – izven ceste je posebna asfaltna površina za parkiranje avtomobilov - 10% (dobra kvaliteta);
· notranje parkirišče – parkiranje avtomobilov zunaj vrat podjetja (notranje ozemlje) – 0%, (slabo).
Tabela 10
Končne prilagoditve
| Primerjalni elementi | PRIMERLJIVA PRODAJA | ||||
| Predmet ocenjevanja | Objekt št. 1 | Objekt št. 2 | Objekt št. 3 | Objekt št. 4 | |
| 1 | 2 | 3 | 4 | 5 | 6 |
| Prodajna cena, rub./m². m | –– | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Prenesene pravice | Polno lastništvo | Polno lastništvo | Polno lastništvo | Polno lastništvo | Polno lastništvo |
| Znesek prilagoditve | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Prilagojena cena | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Pogoji financiranja | trg | trg | trg | trg | trg |
| Znesek prilagoditve | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Cena po popravku | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Pogoji prodaje | Komercialno | Komercialno | Komercialno | Komercialno | Komercialno |
| Prilagoditev prodajnim pogojem | ― | 0% | 0% | 0% | 0% |
| Cena po popravku | ― | 33000 | 41500 | 28500 | 15500 |
| Tržne razmere (datum prodaje) | ― | december 2007 | februar 2007 | oktober 2006 | |
| Prilagoditev tržnim razmeram | ― | 0,0 | +9,0 | +13,0 | +17,1 |
| Cena po popravku | ― | 33000 | 45235 | 32205 | 18151 |
Sklep: Najmanjše število popravkov je bilo narejenih za predmet primerjave št. 3, zato je cena predmeta vrednotenja vzeta enaka prilagojeni ceni predmeta primerjave št. 3, tj. 32 205 rubljev/m2. Ugotovljena vrednost je v cenovnem razponu od 18.151 rub./m² do 45.235 rub./m². Vrednost predmeta vrednotenja, pridobljena z neposredno primerjavo prodaje, bo: 32205 × 1375,8 = 44 307 639 rubljev.
Tako je vrednost predmetne nepremičnine 44.307.639 rubljev. (Štiriinštirideset milijonov tristo sedem tisoč šeststo devetintrideset rubljev) brez DDV.
Delo je uporabilo metodo neposredne kapitalizacije za oceno vrednosti nepremičnine kot pripravljene za uporabo. Ta metoda zagotavlja dokaj natančno oceno sedanje vrednosti prihodnjih prihodkov v primeru, ko je pričakovani tok prihodkov stabilen ali ima stalno stopnjo rasti (upada).
Analiza prihodkov
Vsi prihodki ocenjevanega premoženja so predvideni na podlagi najemnin za prostore za različne funkcionalne namene. Izvedli smo tržno študijo, katere namen je določiti najemnine stanovanjskih prostorov, ki bi bile primerljive z nepremičnino, ki se ocenjuje. Ta raziskava je vključevala intervjuje z več lastniki, agenti za najem in razvijalci, preučevanje ponudbenih cen in pogojev obstoječih najemov.
Med pripravljalnimi deli je bilo ugotovljeno, da je treba ob upoštevanju lokacije objekta in njegovega profila za izračun upoštevati naslednje mesečne stroške najema: 1175 rub./m².
Analiza stroškov
Obratovalni stroški so tekoči stroški, povezani z lastništvom in upravljanjem nepremičnine. Delimo jih na stalne - katerih vrednost ni odvisna od zasedenosti stavbe s strani uporabnikov (davki na nepremičnine, zavarovalne premije, zemljiška najemnina), in spremenljive - glede na zasedenost stavbe (plačilo el. , voda itd.).
Davki na nepremičnine vključujejo: zemljiški davek, davek na stavbe. Ker v okviru te odmere ni bila izvedena vrednost zemljišča, se višina njegove obdavčitve ne bi smela ugotavljati.
Davek na nepremičnine znaša 2 % od knjigovodske vrednosti nepremičnine (knjigovodska vrednost = Začetna vrednost - Amortizacija).
Za novo kupljeni predmet je začetni strošek enak nakupni ceni. Za novozgrajeni objekt ali objekt v gradnji je začetna vrednost enaka stroškom gradnje, amortizacija je 0. Knjigovodska vrednost objekta na dan vrednotenja je vsota nabavne cene (ali knjigovodske vrednosti ob pridobitvi) objekta in nastalih stroškov rekonstrukcije, brez DDV. Menimo, da je vrednost davka na nepremičnine konstantna, saj za stavbo kapitalske skupine 1 je amortizacijska stopnja 1 % letno, spremembe vrednosti davka na nepremičnine pa lahko mirno zanemarimo.
Zavarovalnina znaša 0,3 % nadomestne vrednosti dokončanega objekta brez DDV.
V tem primeru se znesek računov za komunalne storitve upošteva v višini 7% dejanskega bruto dohodka (DVI).
Vključevanje stroškov upravljanja objekta v obratovalne stroške je posledica posebnosti nepremičnine kot vira dohodka. Lastništvo nepremičnine, za razliko od lastništva denarnega depozita na banki, zahteva določene napore za upravljanje nepremičnine. Ne glede na to, ali nepremičnino upravlja lastnik ali tretja oseba, z vključitvijo stroškov upravljanja v skupne stroške priznavamo, da dela bruto dohodka od najemnine ne ustvari neposredno nepremičnina sama, temveč s prizadevanji upravnik nepremičnine.
Pri tovrstnem objektu znašajo stroški upravljanja 2,2 % dejanskega bruto dohodka.
Ker je bila stavba zgrajena leta 2002 in večja popravila niso potrebna, je strošek tekočih popravil določen v višini 4 % EVA.
Na podlagi razpoložljivih zanesljivih podatkov o stroških zamenjave kratkotrajnih gradbenih elementov, ki imajo podobne lastnosti kot ocenjevani objekt, je bila za izračun sprejeta vrednost 3,6 % EVD.
Drugi odhodki običajno znašajo 2 % poslovnih odhodkov.
Določitev celotne stopnje kapitalizacije
Koeficient kapitalizacije odraža odvisnost vrednosti predmeta od pričakovanega dohodka od njegovega delovanja. Zaradi pomanjkanja zadostnih podatkov o prodaji podobnih predmetov je mogoče stopnjo kapitalizacije določiti le z metodo seštevanja, po kateri je vrednost stopnje kapitalizacije enaka vsoti:
SK = NPb/r + R + L ± Sv.k., kjer je
SC – stopnja kapitalizacije;
NPb/r netvegana stopnja donosa;
P – premija za tveganje, ki ustreza naložbi v to sredstvo;
L – premija za nizko likvidnost objekta;
St.k. stopnja donosa kapitala.
Netvegana obrestna mera za vezane vloge v tuji valuti v bankah najvišje kategorije je 5-9% (sprejemamo 7%).
Premija za tveganje (R). Verjetnost izgube premoženja je bila ocenjena na podlagi podatkov o številu primerov izgube premoženja v Kalugi ob upoštevanju zbranih podatkov P = 4 %.
Premija za dodatno tveganje je 4 %.
Količnik likvidnosti je določen s približnim časom prodaje tovrstnih nepremičnin, ki ga glede na trenutno gospodarsko situacijo ocenjujemo na 0,4 leta.
Kn/tekočina = Kbezrisk. × čas prodaje = 0,07 × 0,4 = 0,028 ali 2,8 %
Premija za tveganje upravljanja naložb naj bi znašala 4,8 %.
Druga komponenta celotnega količnika kapitalizacije - stopnja nadomestitve kapitala oziroma povečanja/zmanjšanja vrednosti sklada - se izračuna kot razmerje ena proti številu let, potrebnih za vračilo vloženega kapitala.
Čas, potreben za vračilo kapitala po izračunih tipičnega vlagatelja je 20 let, na podlagi tega bo stopnja vračila kapitala 5% (1/20).
Trenutno so razmere na trgu za nestanovanjske prostore v Kalugi takšne, da za relativno nove nepremičnine z neznatno naravno obrabo (amortizacijo) ni razloga za domnevo zmanjšanja njihove vrednosti v bližnji prihodnosti. Poleg tega na dvig stroškov močno vpliva ugodna lokacija nepremičnine v bližini mestnega središča in glavnih prometnih poti. V tem primeru je naložbena privlačnost predmeta vrednotenja očitna, zato se stopnja donosnosti kapitala vzame z znakom (–).
Celotno razmerje kapitalizacije je:
R0 = 0,07 + 0,04 + 0,028 + 0,048 – 0,05 = 0,186
Izračun vrednosti predmeta cenitve po metodi neposredne kapitalizacije prihodkov od najemnin
Za izračun potencialnega bruto dohodka (PVI) se uporabljajo razpoložljive mesečne najemnine na leto: 14.100 rubljev/m².
Tako bo dohodnina od oddajanja v najem območij nepremičnine, ki se ocenjuje, znašala: 14.100 × 1.375,8 = 19.398.780 rubljev;
Izračun efektivnega bruto dohodka (EGI) je narejen ob upoštevanju možnih izgub zaradi prenizke obremenitve plačil najemnin in izgub pri pobiranju najemnin. Za izračun je vzeta vrednost 8 %, določena na podlagi razpoložljivih podatkov iz zunanjih virov in lastnih opažanj.
Izračuni so pokazali, da je EVD predmeta vrednotenja:
19 398 780 × 0,92 = 17 846 877,6 rubljev.
Tabela 11
Določitev tržne vrednosti predmeta vrednotenja z metodo neposredne kapitalizacije dohodka
| Dejanski bruto dohodek (EGI) | 17846877,60 rub. |
| Poslovni odhodki, | 3 045 391,19 rubljev |
| vklj. | |
| stavbni davek | 291 494,44 rubljev |
| · plačila zavarovanja | 53 897,45 rubljev |
| · komunalna plačila | 1.249.281,43 RUB |
| · upravljanje objektov | 392 631,31 rubljev |
| · tekoča popravila (4% EVD) | 713875,10 rub. |
| · drugi stroški (2% OR) | 47 115,76 rubljev |
| · rezerva za zamenjavo (3,6 % EVD) | 642 487,59 rubljev |
| Čisti dobiček iz poslovanja (NOI) pred davki | 14801486,41 rub. |
| Čisti dobiček iz poslovanja (NOI), vključno z davkom na dobiček | 11249129,67 rub. |
|
Koeficient skupne kapitalizacije (R0) |
0,19 |
| Vrednost objekta, ki se ocenjuje, je | 60479191,77 rub. |
Tako je tržna vrednost premoženja, pridobljenega z dohodkovno metodo, 60.479.191,77 rubljev ali zaokroženo 60.479.192 rubljev. (Šestdeset milijonov štiristo devetinsedemdeset tisoč sto dvaindevetdeset rubljev) brez DDV.
Z uporabo različnih pristopov k vrednotenju nepremičnin smo prišli do naslednjih rezultatov:
Tabela 12
| Pristopi (metode) | Koeficient teže | Stroški, rub. |
| Stroškovni pristop (metoda primerjalne enote) | 0,35 | 25982918 |
| Tržni pristop (metoda primerjave neposredne prodaje) | 0,25 | 44307639 |
| Dohodkovni pristop (metoda neposredne kapitalizacije dohodka) | 0,4 | 60479192 |
| Skupni stroški | 1,00 | 44362607,85 |
Pristop tehtanja na podlagi stroškov se uporablja predvsem za vrednotenje predmetov, ki so edinstveni po svoji vrsti in namenu, ali predmetov z malo obrabe. Ocenjeni objekt sodi v kategorijo nepremičnin z nizko stopnjo obrabe, zato bo imel delež tržne vrednosti, dobljen v okviru stroškovnega pristopa, dokaj visok koeficient 0,35.
Podatkov, na katerih temelji tržni pristop, ni mogoče šteti za absolutno zanesljive, zato je treba rezultate tržnega pristopa pri ocenjevanju vrednosti določenega predmeta obravnavati previdno. Na podlagi tega se rezultatu tržnega pristopa dodeli utežni faktor 0,25.
Vrednost donosa odraža tržno obnašanje tipičnega vlagatelja, zato je rezultatu tega pristopa dodeljen največji utežni faktor 0,40.
Tako je po našem mnenju najbolj objektivna naslednja porazdelitev koeficientov:
· stroškovni pristop – 0,35;
· tržni pristop – 0,25;
· dohodkovna metoda – 0,40.
Z upoštevanjem utežnih koeficientov tržna vrednost predmetne nepremičnine na dan 20.12.2007. je približno 44 362 608 rubljev. (Štiriinštirideset milijonov tristo dvainšestdeset tisoč šeststo osem rubljev) brez DDV.
Vrednost nepremičnin podjetja je določena z njegovimi diskontiranimi prihodnjimi denarnimi tokovi, nova vrednost pa nastane šele, ko podjetja na vloženi kapital zaslužijo donos, ki presega stroške zbiranja kapitala. Obvladovanje stroškov te koncepte še poglablja, saj je v takšnem sistemu upravljanja na njih zgrajen celoten mehanizem sprejemanja pomembnejših strateških in operativnih odločitev. Pravilno vzpostavljeno upravljanje vrednosti pomeni, da so vse težnje podjetja, analitične metode in tehnike upravljanja usmerjene k enemu skupnemu cilju: pomagati podjetju maksimizirati vrednost nepremičnin tako, da proces odločanja vodstva temelji na ključnih dejavnikih vrednosti.
Upravljanje stroškov se bistveno razlikuje od sistemov načrtovanja, sprejetih v 60. letih. Prenehala je biti izključno funkcija upravljavskega aparata in je namenjena izboljšanju odločanja na vseh ravneh organizacije. Inherentno predpostavlja, da slog odločanja z ukazom in nadzorom od zgoraj navzdol ne daje želenih rezultatov, zlasti v velikih večpanožnih korporacijah. To pomeni, da se morajo menedžerji na nižji ravni naučiti uporabljati kazalnike stroškov za sprejemanje boljših odločitev. Upravljanje vrednosti zahteva vodenje bilance stanja in izkaza poslovnega izida ter vzdrževanje razumnega ravnovesja med dolgoročnimi in kratkoročnimi poslovnimi cilji. Če je upravljanje vrednosti implementirano in upravljano pravilno, ima korporacija ogromne koristi. Takšno upravljanje je v bistvu stalna reorganizacija, katere cilj je doseganje največje vrednosti.
Pri nepremičnini, ki se ocenjuje, se obvladovanje stroškov zmanjša na učinkovitejšo uporabo razpoložljivega prostora.
Ocenjeni stavbi pripada podstrešje v skupni izmeri 328,2 m2, ki se trenutno delno uporablja kot skladišče pisarniškega materiala. Po eni strani bo z ustrezno rekonstrukcijo ta prostor postal stanovanjski. Po drugi strani pa se je v zadnjem času zaradi širitve sodelovanja med podjetji iz Kaluge ter tujimi in tujimi podjetji močno povečalo povpraševanje po hotelskih storitvah. V zvezi s tem se predlaga celovita rekonstrukcija podstrešnih prostorov za preureditev v stanovanjsko podstrešje, kjer je predvidena ureditev hotela s 14 dvoposteljnimi luksuznimi sobami.
Cena ukrepov za rekonstrukcijo podstrešja je predstavljena v tabeli 13.
Tabela 13
Ocena stroškov rekonstrukcije podstrešja
| № | Ime del | Stroški, rub. |
| 1 | Gradbena dela (demontaža) | 406.211 |
| 2 | Gradbena dela (novo) | 2.448.728 |
| 3 | Oskrba s hladno in toplo vodo | 49.818 |
| 4 | Ogrevanje | 90.144 |
| 5 | Kanalizacijska in vodovodna oprema | 31.738 |
| 6 | Dovodno in izpušno prezračevanje ter klimatizacija | 67.534 |
| 7 | Elektroenergetska oprema in električna razsvetljava | 422.402 |
| 8 | Komunikacijska naprava | 37.010 |
| 9 | Varnost in požarni alarm | 114.531 |
| 10 | Avtomatsko ogrevanje, prezračevanje | 7.638 |
| 11 | Oprema sobe | 872.640 |
| Skupaj | 4.548.394 | |
Za financiranje teh del se predlaga črpanje posojila pod naslednjimi pogoji:
· Znesek posojila - 5 250 000 rubljev.
· Obrestna mera – 14% letno;
· Trajanje posojila – 1 leto;
· Zagotavljanje nepremičnine, ki se ceni;
· Pogoji odplačevanja kredita – četrtletno plačilo obresti in glavnice v enakih obrokih, t.j. na 1.866.506 rubljev. na koncu vsakega četrtletja.
Kot smo že omenili, bo hotel sestavljen iz 14 dvoposteljnih luksuznih sob. Stroški bivanja v takšni sobi v hotelih Kaluga se gibljejo od 1400 rubljev. do 2500 rub. na dan. Za izračun se vzame vrednost 1.600 rubljev, saj se nepremičnina, ki se ocenjuje, nahaja v bližini centra mesta, vendar sprva ta stavba ni bila namenjena hotelskemu poslovanju, kar strankam povzroča določene neprijetnosti.
Investicijski horizont je določen za 1 leto, saj ni objektivnih razlogov za domnevo, da se nepremičnina, ki se ocenjuje, po tem obdobju ne bo prodala.
Denarni tok je predstavljen v tabeli. 14.
Tabela 14
Denarni tok v rubljih.
| Stroškovna postavka | 1. četrtina | 2. četrtina | 3. četrtina | 4. četrtina | Skupaj za leto |
| Rekonstrukcija | 4548394 | – | – | – | 4548394 |
| Servisiranje posojila | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 1866506 | 7466025 |
| Poslovni odhodki | 124539 | 127030 | 129571 | 132162 | 513302 |
| Davek na prihodek | - | 292073 | 291463 | 290841 | 874377 |
| Skupaj | 6539439 | 2285609 | 2287540 | 2289509 | 13402098 |
| Dohodkovna postavka | 1. četrtina | 2. četrtina | 3. četrtina | 4. četrtina | Skupaj za leto |
| Hotelsko poslovanje | – | 1344000 | 1344000 | 1344000 | 4032000 |
| Amortizacija | 1299145 | 1302393 | 1305649 | 1308913 | 5216100 |
| Kredit | 5250000 | – | – | – | 5250000 |
| Skupaj | 6549145 | 2646393 | 2649649 | 2652913 | 14498100 |
| Ravnovesje | 9706 | 360784 | 362109 | 363404 | 1096002 |
Glavni vir dohodka je hotelska dejavnost. Ob tem je pomembno poudariti, da ob presežnem povpraševanju po tovrstnih storitvah ni ugotovljenih objektivnih razlogov za nizko zasedenost sob.
Za določitev, za koliko se bo zaradi priporočenih ukrepov povečala trenutna tržna vrednost vrednotene nepremičnine, je priporočljivo uporabiti količnik kapitalizacije, ki se uporablja v okviru dohodkovnega pristopa. To je posledica dejstva, da je ta projekt investicijski projekt, tj. osredotočen predvsem na ustvarjanje dohodka.
Posledično bo povečanje trenutne tržne vrednosti predmetne nepremičnine:
1.096.002 / 0,19 = 5.768.432 (rub.)
(Pet milijonov sedemsto oseminšestdeset tisoč štiristo dvaintrideset rubljev) brez DDV.
Kot izhaja iz določil standardov, »vse metode, postopki in tehnike merjenja tržne vrednosti, če temeljijo na tržnih kazalnikih in se pravilno uporabljajo, vodijo do enakega izražanja tržne vrednosti«. Poleg tega je "vsaka metoda, ki temelji na tržnih informacijah, sama po sebi primerjalna." Tako lahko po obstoječih standardih samo kakovost informacij in pravilna uporaba postopkov služita kot omejitev pri uporabi posamezne metode.
Prvo poglavje dela obravnava pojem nepremičnine, vrste vrednotenja nepremičnin, osnovne pristope, metode ocenjevanja vrednosti nepremičnin ter probleme, povezane z utemeljitvijo vrednosti nepremičnin.
Nepremičnine so fizične stvari z določeno lego v prostoru in vse, kar je z njimi neločljivo povezano pod in nad površjem zemlje ali vse, kar je storitvena stvar, ter pravice, interesi in koristi, ki izhajajo iz lastnine. predmetov.
Nepremičnina se razume, prvič, kot podjetje kot celota kot premoženjski kompleks, in drugič, kot zemljišče, katerega sestavni del je lahko: stavba (konstrukcija) ali skupina zgradb; izolirana vodna telesa, trajnice; inženirske strukture in omrežja; stacionarne strukture, ki urejajo lokacijo; elementi gospodarske, prometne in inženirske podpore; druge predmete.
Ocenjevanje nepremičnin se izvaja z vidika treh pristopov: donosnega, stroškovnega in primerjalnega. Vsak pristop vam omogoča, da poudarite določene značilnosti predmeta.
Vsak od treh obravnavanih pristopov vključuje uporabo lastnih metod pri ocenjevanju:
Metoda neposredne kapitalizacije dohodka;
Metoda primerjave prodaje;
Metoda primerjalne enote.
Če se torej zmanjša učinkovitost njihove uporabe, lahko nepremičninski objekti spremenijo svojo namembnost. Do tega prihaja tako zaradi propadanja stavb in drugih izboljšav kot zaradi trendov na trgu nepremičnin.
V drugem poglavju je nepremičnina ocenjena s tremi pristopi vrednotenja.
Vsaka od uporabljenih metod ima prednosti in slabosti.
Primerjalni pristop zagotavlja neposredno oceno tržne vrednosti, ki temelji na statistiki realnega trga poslovnih nepremičnin. Pri obdelavi podatkov so bili sprejeti posebni ukrepi za zaščito posojilodajalca pred precenjevanjem. Zato ima primerjalni pristop največjo težo.
Stroškovni pristop omogoča najboljše upoštevanje oblikovnih značilnosti in fizičnega stanja nepremičnine, ki se ocenjuje. Hkrati pa informacijska baza ni popolna. Glavni problemi se nanašajo na ocenjevanje vrednosti zemljišč. Poleg tega se je treba pri izračunu nadomestitvenih stroškov zanašati na povprečne indekse pretvorbe v trenutne cene, kar lahko povzroči napake.
Dohodkovni pristop temelji na tržnih podatkih in nima nekaterih slabosti stroškovnega pristopa. Glavni vir napake metode je negotovost, povezana z uporabo napovedanih podatkov o dohodkih in stopnjah rasti.
V tretjem poglavju dela so bili usklajeni rezultati ocenjevanja tržne vrednosti nepremičnine, utemeljena je bila njena končna vrednost in podana priporočila za njeno povečanje.
Izračuni so pokazali, da je tržna vrednost predmetne nepremičnine na dan 20.12.2007. je približno 44 362 608 rubljev. (Štiriinštirideset milijonov tristo dvainšestdeset tisoč šeststo osem rubljev) brez DDV.
Vendar pa predlagani ukrepi za obvladovanje stroškov omogočajo povečanje trenutne tržne vrednosti za 5.768.432 rubljev. (Pet milijonov sedemsto oseminšestdeset tisoč štiristo dvaintrideset rubljev) brez DDV.
1. Civilni zakonik Ruske federacije (prvi del) z dne 30. novembra 1994 št. 51-FZ (s spremembami 2. julija 2005 št. 83-FZ)
2. Zvezni zakon št. 135-FZ z dne 29. julija 1998 "O dejavnosti vrednotenja v Ruski federaciji" (spremenjen z zveznimi zakoni št. 178-FZ z dne 21. decembra 2001, št. 31-FZ z dne 21. marca 2002 , št. 143 z dne 14. novembra 2002) -FZ, z dne 10.01.2003 N 15-FZ, z dne 27.02.2003 N 29-FZ, z dne 22.08.2004 N 122-FZ, z dne 05.01.2006 št. 7-FZ, z dne 27.07.2006 št. 157-FZ)
3. Odlok Vlade Ruske federacije z dne 06/07/2002 395 (s spremembami 10/03/2002) "O licenciranju dejavnosti ocenjevanja"
4. Odlok Vlade Ruske federacije z dne 20. avgusta 1999 932 "O pooblaščenem organu za spremljanje izvajanja ocenjevalnih dejavnosti v Ruski federaciji"
5. Odlok Vlade Ruske federacije z dne 6. julija 2001 519 "O odobritvi standardov ocenjevanja"
6. Zbirke integriranih kazalnikov nadomestitvenih stroškov stavb in objektov
7. Mednarodni standardi ocenjevanja. – M.: ROO, 1995
9. Analiza in ocena dohodkovnih nepremičnin / D. Friedman, N. Ordway. – M.: Delo, 1997
10. Valdaytsev S.V. Ocena poslovanja. – M.: Prospekt, 2006. - 355 str.
11. Granova I. V. Ocena nepremičnin. – St. Petersburg: Peter, 2001. - 208 str.: ilustr. – (Serija vadnic)
12. Gribovsky S.V., Medvedeva O.E., Kasyanov P.V. Tečaj predavanj o oceni tržne vrednosti zemljiških parcel. – M.: ARMO, 2002. – 95 str.
13. Grigorieva V. V. et al Ocena nepremičninskih predmetov. - M.: INFRA, 2000. - 78 str.
14. Gryaznova N. A. Ocena stroškov obstoječih podjetij (podjetij). – M.: INFRA-M, 2005
15. Esipov V. E., Makhovikova G. A., Terekhova V. V. Ocena poslovanja. - Sankt Peterburg: Peter, 2006. - 457 str.
16. Korobkin Yu I. Ocena nepremičnin. – Kaluška podružnica SZAGS, Kaluga, 2005
17. Korostilev S.P. Osnove teorije in prakse ocenjevanja nepremičnin: Učbenik. – M.: Ruska poslovna literatura, 1998
18. Vrednotenje podjetij / Ed. A. G. Gryaznova in M. A. Fedotova. – M.: Finance in statistika, 2004
19. Ocena poslovanja: Problemi in rešitve / Prosvetova G.I. – RDL, 2006. – 192 str.
20. Vrednotenje nepremičnin: Učbenik / ur. A.G. Gryaznova, M.A. Fedotova. – M.: Finance in statistika, 2005. – 496 str.: ilustr.
21. Vrednotenje nepremičnin: Učbenik. priročnik za univerze / Ed. prof. V. A. Švandara. – M.: UNITY-DANA, 2002. – 303 str.
22. Vrednotenje nepremičnin: teoretični in praktični vidiki / ur. V. V. Grigorijeva. – M.: INFRA-M, 1997
23. Ocena tržne vrednosti nepremičnin: Izobraževalni in praktični vodnik / Ed. V. M. Rutgaiser. – M.: Delo, 1998
24. Dejavnosti vrednotenja v ekonomiji. Učbenik / ur. Dzhukhi V.M., Kireeva V.D. – M.: ICC “MarT”, 2003. 101 str.
25. Solovyov M. M. Dejavnosti vrednotenja (vrednotenje nepremičnin): Učbenik. – M.: Državna univerza Višja ekonomska šola, 2002
26. Simionova N., Simionov R. Ocena vrednosti podjetja (posla). – M.: MarT, 2004. – 464 str.
27. Tarasevich E.I. Metode ocenjevanja nepremičnin. Sankt Peterburg, 1998. – 247 str.
28. Tepman L. N. Ocena nepremičnin. - M.: ENOTNOST, 2006. - 463 str.
29. Urejanje zemljišč. Izobraževalni in praktični priročnik / Ed. d.e. sc., prof. L. I. Koškina. – M.: VSPP, 2004. – 520 str.
30. Fedotova M. A. Koliko stane podjetje? Metode ocenjevanja. – M., Založba Perspektiva, 2004
31. Friedman J., Ordway Nick. Analiza in vrednotenje donosnih nepremičnin. per. iz angleščine – M.: Delo, 1997. – 480 str.
32. Tsypkin Yu A., Tsukanov I. L. Zakonodajni akti, regulativni dokumenti in standardi za ocenjevalne dejavnosti: izobraževalni in metodološki priročnik. – M.: Finance in statistika, 2003. 164 str.
33. Shcherbakov V. A., Shcherbakova N. A. Ocena vrednosti podjetja (posel). – M.: Omega-L, 2006. – 286 str.
34. Ekonomika nepremičnin / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. – M.: Lan, 2001. - 297 str.
35. Ekonomika nepremičnin: Učbenik. – M.: Delo, 2000
36. Avdeev A.P. Problemi ocenjevanja nepremičninskih predmetov // Vprašanja ocenjevanja. št. 1. – 2001. – str. 28-30
37. Akimova I., Biktimirova N. Novi pristopi k standardizaciji vrednotenja nepremičnin v sistemu veljavne zakonodaje in resnične prakse kazenskega pregona // Pravo in ekonomija. – 2005. – 12. št. - Z. 18-21
38. Gribovsky S. Množično vrednotenje nepremičnin // Finančno poslovanje. 2000. – št. 4. - Z. 43-45
39. Gribovsky S. Vrednotenje nepremičnin z uporabo dohodkovnega pristopa // Problemi nepremičnin. 2000. Vol. 2.
40. Gribovsky S. Ekonomski in matematični modeli vrednotenja nepremičnin // Finance in kredit. 2005. – št. 3. - Z. 24-43
41. Grigorieva I. L. Problemi vrednotenja nepremičnin // Finančno poslovanje. – 2004. – 1. št. - Z. 48–49
42. Zelensky Yu V. O primerljivosti rezultatov pristopov k vrednotenju nepremičnin - načelo doslednosti modelov // Vprašanja ocenjevanja. 2005. – št. 4.
43. Loginov M.P. O vprašanju vrednotenja nepremičnin v Rusiji // EKO. – 2002. – 9. št. - Z. 103–107
44. Ozerov E.S. Pojav ravnotežne cene kot osnova aksioma teorije vrednotenja // Problemi nepremičnin. 2000. Vol. 1. Od 32–54.
45. Ozerov E.S. Ekonomika in upravljanje z nepremičninami. Sankt Peterburg: MKS, 2003.
46. Ozerov E.S. O vprašanju utemeljitve in uporabe aksioma teorije vrednotenja // Problemi nepremičnin. 2004. Vol. 1. Od 3-5.
47. Patskalev A. F. Ocena vrednosti zemljiških parcel // Vprašanja ocene. – 2006. – 1. št.
48. Uradna spletna stran SBRF http:/www.cbr.ru
49. http://www.cfin.ru
1. člen 30. člena Civilnega zakonika Ruske federacije.
Ekonomika nepremičnin / Ed. A. B. Krutik, M. A. Gorenburgov. - M.: Lan, 2001., str. 48-49
UVOD
Eden najpomembnejših virov podjetij in organizacij, ki zahtevajo učinkovito upravljanje, so nepremičnine - zemljišča, zgradbe, objekti in prostori.
Nepremičnine so po eni strani obdavčene, po drugi strani pa lahko zaradi učinkovite uporabe prinesejo znatne dobičke. Brez pretiravanja lahko rečemo, da lahko nepremičnine prispevajo k blaginji podjetja in nasprotno, njihova neučinkovita uporaba vodi v propad. Pri tem je še posebej pomemben razvoj sistema upravljanja z nepremičninami, ki bo zadovoljil potrebe lastnikov po doseganju čim večjih prihodkov od sredstev, ki jih imajo v lasti, oziroma za doseganje drugega pozitivnega učinka. Za dosego pozitivnega rezultata je potrebno nenehno spremljati uporabo nepremičnin in poiskati najučinkovitejše načine upravljanja z njimi.
Učinkovito upravljanje nepremičnin je nujno za razvoj tako nepremičninskega trga kot celotnega gospodarstva. V tržnem gospodarstvu so nepremičnine sredstvo, ki povezuje ogromna finančna sredstva udeležencev v tržnih odnosih in načine za doseganje želenih rezultatov.
Za sprejemanje odločitev o učinkovitem gospodarjenju z nepremičninami mora podjetje temeljiti na premišljenem sistemu evidentiranja in uporabe nepremičnin, ki temelji na zanesljivih in lahko dostopnih informacijah, predstavljenih na različne načine.
Relevantnost teme raziskave je v dejstvu, da ruski trg nepremičnin še ni v celoti oblikovan in nima strogo strukturiranega zakonodajnega okvira. Učinkovit sistem upravljanja z nepremičninami vam bo omogočil, da boste v največji možni meri zadovoljili potrebe trga, povečali prihodke proračuna, povečali likvidnost in tržno vrednost nepremičnin.
Namen tega dela je oceniti učinkovitost upravljanja nepremičnin v mestu Kazan in razviti ukrepe za njegovo izboljšanje.
Razmislite o klasifikaciji nepremičninskih trgov;
Pojasniti bistvo in ekonomsko vlogo gospodarjenja s premoženjem;
Upoštevati kazalnike za ocenjevanje učinkovitosti upravljanja premoženja;
Izvedba ocene učinkovitosti upravljanja stanovanjskih in poslovnih nepremičnin;
Podajte predloge za izboljšanje ocene učinkovitosti upravljanja nepremičnin.
Predmet študije je trg nepremičnin v mestu Kazan.
Predmet študije je sistem za ocenjevanje učinkovitosti upravljanja nepremičnin.
Osnova za pisanje tega dela so zakonodajni in regulativni dokumenti, ki veljajo na ozemlju Ruske federacije, pa tudi posebna literatura o obravnavani temi, delo domačih in tujih ekonomistov, ki se ukvarjajo s preučevanjem vprašanj ocenjevanja učinkovitosti. upravljanja z nepremičninami, zakonodaja Ruske federacije, učbeniki in literatura avtorjev, kot so A. Kharlamov S., Buryak V.Yu., Raizberg B.A., Grinenko S.V., kot tudi materiali dejanskih raziskav, izvedenih v Kazanu leta 2013 -2014.
Prvo poglavje obravnava teorijo in prakso ocenjevanja učinkovitosti upravljanja nepremičnin. V drugem poglavju je ocenjena in analizirana učinkovitost upravljanja nepremičnin na primeru stanovanjskih in poslovnih nepremičnin ter oblikovani predlogi za izboljšanje ocene učinkovitosti upravljanja nepremičnin.
1. TEORETIČNI IN MOTODOLOŠKI VIDIKI OCENJEVANJA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA Z NEPREMIČNINAMI
1.1 KLASIFIKACIJA NEPREMIČNINSKIH TRGOV
Definicij trga nepremičnin je veliko. Vsi v eni ali drugi meri odražajo bistvo nepremičninskega trga, nekateri pa se med seboj močno razlikujejo. V diplomski nalogi so izbrane po mnenju avtorja najenostavnejše, razumljive in popolne definicije.
Nepremičninski trg je sistem organizacijskih ureditev, s katerimi se združijo kupci in prodajalci, da določijo specifično ceno, po kateri je mogoče zamenjati določeno blago, kot je nepremičnina.
Nepremičninski trg je področje vlaganja kapitala v nepremičnine in sistem ekonomskih odnosov, ki nastanejo pri prometu z nepremičninami. Ta razmerja se pojavljajo med investitorji pri nakupu in prodaji nepremičnin, hipotekah, dajanju nepremičnin v upravljanje, najemu, leasingu.
Nepremičninski trg je mehanizem, preko katerega se povezujejo interesi in pravice kupcev in prodajalcev ter oblikujejo cene nepremičnin.
Nepremičninski trg in njegovo razvitost je mogoče označiti z razvojem nacionalnega gospodarstva. V razvoju ruskega trga nepremičnin je običajno razlikovati med več stopnjami.
Nepremičninski trg je svoje prvo in najhitrejše obdobje razvoja doživel v zgodnjih 90. letih. Do odpiranja in razvoja podjetij je prišlo zaradi dejstva, da je povpraševanje močno preseglo ponudbo, posledično pa so bili dohodki zelo visoki. Izhodišče te stopnje se lahko šteje za dovoljenje za privatizacijo stanovanj in v skladu s tem imajo ljudje zdaj možnost samostojne prodaje in nakupa stanovanj. Takrat se je pojavilo precejšnje število poslovnežev in bogatašev, ki so želeli izboljšati svoje življenjske razmere na novo odkrit način. Se pravi ne s čakanjem na brezplačna občinska stanovanja, ne s kompleksnimi menjalnimi shemami, ampak preprosto z neposrednim nakupom stanovanj, ki jih je bilo takrat privatiziranih relativno malo. Prodajalcev stanovanj je bilo malo, kupcev pa je bilo že dovolj.
Na drugi stopnji zakon naredi svoje popravke problema, in sicer se pojavijo prvi predpisi, ki urejajo nepremičninske dejavnosti v Rusiji. Za to obdobje je značilno zagotavljanje pomembnih ugodnosti, ki so ob ohranjanju dobrih tržnih razmer omogočile dobre prihodke in privabile nove podjetnike v ta tržni segment. Cene stanovanj so začele rasti, a v nasprotju s tem so bila stanovanja veliko težje prodajna, kupci pa bolj izbirčni. Predvsem sta se pojavili in razširili prodaja na obroke in dajanje zavarovanih posojil. Nekatera podjetja so začela delati po nestandardnih pogodbah, pri čemer so se zavezala, da bodo strankino stanovanje prodala v določenem času.
Za tretjo fazo je značilen zopet presežek povpraševanja nad ponudbo, zaostrovanje zakonodajnega okvira in močna konkurenca na trgu, kar je skupaj povzročilo padec prihodkov prodajalcev. Mala podjetja preprosto propadajo, srednja in tudi velika podjetja so na robu propada. V začetku leta 1996 se je začelo naravno padanje cen stanovanj. Število prodanih stanovanj se je povečevalo, število potencialnih kupcev pa se je, nasprotno, zmanjševalo.
Od druge polovice leta 1999 se je po avgustovski krizi leta 1998 začela nova faza v razvoju ruskega nepremičninskega trga - faza ustavitve padanja cen, začetek stabilizacije in nekaj okrevanja. To se je zgodilo v ozadju ugodnega razvoja makroekonomskih kazalnikov v državi in zlasti nizke (v primerjavi s jesenjo 1998) stopnje inflacije ter gladke in omejene devalvacije rublja glede na dolar.
Posledično je nepremičninski trg, kot izhaja iz teorije tržne ekonomije, cikličen, zato je šel skozi fazo upadanja, dosegel stabilizacijo, pred nami pa je pričakovati nov dvig, tudi nekaj dviga cen.
Nepremičnine zavzemajo osrednje mesto v kateri koli družbeni strukturi, saj hkrati opravljajo dve pomembni funkciji: proizvodno sredstvo in predmet osebne porabe za življenje, rekreacijo, kulturni prosti čas itd. Gospodarska in pravna ureditev države na različnih področjih družbenega življenja in materialne proizvodnje je tesno povezana z nepremičninami, zato so naslednje značilnosti trga nepremičnin.
Tabela 1.1.1 Značilnosti trga nepremičnin
|
Značilno |
||
|
Lokalizacija |
Popolna tišina Visoka odvisnost cene od lokacije |
|
|
Vrsta tekmovanja |
Nepopolni, oligopol Majhno število kupcev in prodajalcev Edinstvenost vsakega predmeta Nadzor cen je omejen Vstop na trg zahteva znaten kapital |
|
|
Elastičnost ponudbe |
Nizka, s povečanjem povpraševanja in cen se ponudba malo poveča Povpraševanje je lahko zelo spremenljivo |
|
|
Stopnja odprtosti |
Transakcije so zasebne Javne informacije, pogosto nepopolne in netočne |
|
|
Konkurenčnost izdelkov |
V veliki meri določa okoliško zunanje okolje, vpliv soseske Specifičnost individualnih preferenc kupcev |
|
|
Pogoji coniranja |
Ureja civilna in zemljiška zakonodaja ob upoštevanju vodne, gozdarske, okoljske in druge posebne zakonodaje Večja soodvisnost zasebne in drugih oblik lastnine |
|
|
Registracija transakcij |
pravne težave, Omejitve in pogoji |
|
|
Cena |
vključuje stroške predmeta in sorodnih pravic |
Regionalni nepremičninski trgi se lahko med seboj bistveno razlikujejo. To je posledica številnih subjektivnih razlogov, na primer gospodarskih ali naravnih razmer, pa tudi regionalnega pravnega okvira, ki ga oblikujejo lokalne oblasti.
Nepremičninski trg ima razvejano strukturo in ga lahko razdelimo po različnih kriterijih, na primer po tistih, ki so predstavljeni v tabeli 1.1.2.
Tabela 1.1.2 Klasifikacija nepremičninskih trgov
|
Klasifikacijski znak |
Vrste trgov |
|
|
Vrsta predmeta |
Zemljišča, zgradbe, objekti, podjetja, prostori, trajnice, lastninske pravice, drugi predmeti |
|
|
Geografsko (teritorialno) |
Lokalno, mestno, regionalno, nacionalno, globalno |
|
|
Funkcionalni namen |
Industrijski prostori, stanovanjske, neindustrijske zgradbe in prostori |
|
|
Stopnja pripravljenosti za delovanje |
Obstoječi objekti, nedokončana gradnja, novogradnja |
|
|
Vrsta udeležencev |
Posamezni prodajalci in kupci, vmesni prodajalci, občine, gospodarske organizacije |
|
|
Vrsta transakcij |
Nakup in prodaja, najem, hipoteka, lastninske pravice |
|
|
Pripadnost panogi |
Industrijski objekti, kmetijski objekti, javne zgradbe, drugo |
|
|
Vrsta lastništva |
Državni in občinski objekti, zasebni |
|
|
Metoda transakcije |
Primarne in sekundarne, organizirane in neorganizirane, menjalnice in prosti čas, tradicionalne in informatizirane |
Kot je razvidno iz tabele 1.1.2, obstaja kar nekaj vrst nepremičninskih trgov, katerih segmentacija je odvisna od zahtevanega kriterija.
Na primer, glede na strukturo je trg nepremičnin razdeljen na:
stanovanjski trg;
Trg poslovnih nepremičnin;
Zemljiški trg.
Vsak tržni segment lahko razdelimo tudi na specializirane podtrge. Tako lahko trg industrijskih nepremičnin razdelimo na trge industrijskih podjetij, stavb raziskovalnih inštitutov ali stanovanjski trg na primarna in sekundarna stanovanja, z dodelavo in brez, od lastnikov in od države itd.
Diferenciacija nepremičninskih trgov je povezana tudi s številnimi ekonomskimi, okoljskimi, socialnimi in vladnimi dejavniki ter neposredno s funkcijami, ki jih opravljajo:
Vzpostavitev ravnotežnih cen, pri katerih efektivno povpraševanje ustreza obsegu ponudbe nepremičnin;
Regulativna funkcija, s pomočjo katere se razporejajo viri po gospodarskih sektorjih, oblikuje njegova učinkovita struktura in zadovoljujejo javni interesi;
Komercialna funkcija, ki je sestavljena iz organizacije pretoka kapitala in ustvarjanja dobička;
Funkcija reorganizacije, izražena v čiščenju gospodarstva šibkih, nekonkurenčnih in neučinkovitih elementov;
Spodbujevalna funkcija, ki je sestavljena iz razvijanja konkurence in uporabe znanstvenih, tehničnih in upravljavskih inovacij v iskanju dobička pri ustvarjanju in uporabi nepremičnin;
Socialna funkcija, ki se kaže v povečani aktivnosti prebivalstva, ki želi postati lastnik stanovanj, pa tudi drugih kapitalskih in prestižnih objektov.
Sklep: nepremičnina je med vsemi obstoječimi najtrajnejši produkt, ki zagotavlja varnost naložbe, čeprav lahko njena vrednost sčasoma pod vplivom različnih dejavnikov raste ali pada. Nepremičninski trg je dobil zagon za razvoj, skladno z razvojem nacionalnega gospodarstva države. Razdeljen je na segmente glede na namembnost nepremičnine in njeno privlačnost za različne udeležence na trgu. Prav tako je vsak samostojni segment nadalje razdeljen na številne podtrge, zato je težko identificirati in posplošiti najpomembnejše značilnosti za razvrščanje, saj ima vsak udeleženec na trgu svoje, najbolj sprejemljive kriterije za izbiro segmenta, v katerega želi vstopiti. v tržne odnose.
1.2 BISTVO IN EKONOMSKA VLOGA UPRAVLJANJA Z NEPREMIČNINAMI
Nepremičnine so lastnine (nepremičnine), katerih upravljanje je lahko strukturirano na naslednjih ravneh:
Zvezno upravljanje lastnine;
Upravljanje nepremičnin sestavnih subjektov Ruske federacije;
Upravljanje občinskega premoženja;
Upravljanje premoženja podjetij in organizacij;
Upravljanje individualnih nepremičninskih objektov.
Pojem "upravljanje nepremičnin" se razlaga v dveh pomenih: širšem in ozkem.
V širšem smislu se upravljanje nepremičnine praviloma razume kot podjetniška dejavnost za opravljanje vseh del, povezanih z izvrševanjem kakršnih koli pooblastil lastnika nepremičnine, ki jih dovoljuje civilno pravo. Na primer, v skladu z življenjskim ciklom nepremičnine imajo lastniki naslednje pravice:
1. načrt;
2. oblikovanje;
3. predelovalne dejavnosti (gradnja, gradnja);
4. pritožba;
5. poraba (storitev);
6. vzdrževanje, delovanje, popravilo;
7. večja popravila, posodobitve, rekonstrukcije in obnove;
8. preureditev;
9. recikliranje.
Ozka razlaga upravljanja nepremičnin se glasi: »Upravljanje nepremičnin je izvajanje niza poslov za delovanje stavb in objektov (vzdrževanje v delujočem stanju, popravila, opravljanje storitev, določanje pogojev za najem prostora, pobiranje najemnine). , in tako naprej) z namenom čim bolj učinkovite rabe nepremičnin."
Nepremičnine se nanašajo tudi na nepremičnine, in sicer govorimo o gospodarjenju s premoženjem, to pomeni, da upravljanje z nepremičninami vključuje upravljanje vseh iz tega izhajajočih pravic na nepremičninah. Premoženje v upravljanju je predstavljeno kot celota pravnih, ekonomskih in fizičnih značilnosti.
Iz tega po našem mnenju izhaja, da je upravljanje namenjeno predvsem zagotavljanju čim večje učinkovitosti uporabe nepremičnine v skladu z interesi lastnika.
Upravljanje nepremičnin je dejavnost na svojem področju, ki je povezana z določanjem ciljev in zastavljanjem nalog za načrtovanje, organiziranje, izvajanje in spremljanje koristne, učinkovite rabe nepremičnin.
Menimo, da so dejavnosti upravljanja po svojem bistvu in naravi večplastne, saj usklajujejo cilje in cilje lastnikov, uporabnikov, storitvenih podjetij in vseh subjektov, tako ali drugače povezanih z nepremičninami.
V tržnem gospodarstvu se gospodarjenje z nepremičninami izvaja v skladu z zakonom ponudbe in povpraševanja.
Poleg tržnih razmer sta oprijemljiva dejavnika upravljanja z nepremičninami zakonodaja, ki to ureja, ter delovanje različnih uradnih organov in institucij.
Upravljanje nepremičnin je lahko notranje ali zunanje:
Notranje upravljanje z nepremičninami je dejavnost subjekta trga nepremičnin, urejena z lastnimi regulativnimi dokumenti (kodeks, listina, predpisi, pravila, pogodbe, navodila itd.).
Zunanje upravljanje nepremičnin je dejavnost vladnih agencij, katere cilj je ustvarjanje regulativnega okvira in spremljanje skladnosti vseh subjektov trga nepremičnin z uveljavljenimi normami in pravili.
Poslovanje z nepremičninami se izvaja predvsem v treh najpomembnejših vidikih - pravnem, ekonomskem in tehničnem. Pravni vidik upravljanja nepremičnin je sestavljen iz najbolj racionalne uporabe, razdelitve in kombinacije pravic na nepremičninah.
Ekonomski vidik gospodarjenja z nepremičninami se uresničuje z upravljanjem prihodkov in odhodkov, ustvarjenih pri poslovanju nepremičnin. Z drugimi besedami, upravljavec ima pravico, da v celoti in samostojno v okviru zakona nadzira in ureja prihodkovno in odhodkovno plat lastništva nepremičnine ter jo po lastni presoji izkorišča.
Tehnični vidik upravljanja je vzdrževanje nadzornega objekta v delovnem stanju v skladu z njegovim funkcionalnim namenom.
Upravljanje nepremičnine je celovit pristop k izboljšanju in vzdrževanju stanja nepremičnine, organiziranju in napovedovanju njenega razvoja ter načinu delovanja v skladu z namenom. Koncept upravljanja nepremičnin vključuje tudi dejavnosti, kot so najem in upravljanje poslovnih stavb, to je upravljanje nepremičnin kot sredstvo za privabljanje naložb. Po drugi strani pa lahko na upravljanje premoženja gledamo kot na naložbo. Na podlagi navedenega smo opredelili naslednje cilje upravljanja trga nepremičnin:
Uresničevanje ustavnih pravic državljanov do nepremičnin in obveznosti v zvezi z njihovim lastništvom;
Vzpostavitev določenega reda in pogojev za delo svojih udeležencev na trgu;
Zaščita udeležencev pred nepoštenostjo, goljufijami in kriminalnimi organizacijami in posamezniki;
Zagotavljanje prostega oblikovanja cen nepremičnin v skladu s ponudbo in povpraševanjem;
Ustvarjanje pogojev za investicije, ki spodbujajo podjetniško aktivnost v proizvodnem sektorju;
Pravična obdavčitev nepremičnin in udeležencev na nepremičninskem trgu.
Za doseganje teh ciljev je po našem mnenju potrebno:
1. oblikuje celovit register nepremičnin v državi (bilanco stanja nepremičnin), ki vsebuje količinske, stroškovne, tehnične in pravne lastnosti nepremičninskih predmetov;
2. jasno razmeji in uskladi pristojnosti vseh državnih organov, ki sodelujejo pri upravljanju nepremičnin;
3. oblikujejo objekte upravljanja, pri čemer je izključena možnost odtujitve enega dela objekta brez drugega v primerih, ko tvorijo eno celoto (praviloma so to zemljišča ter zgradbe in objekti, ki se nahajajo na njih);
4. zagotoviti brezpogojno uporabo mehanizma tržnega vrednotenja pri uporabi nepremičnine;
5. ustvariti pogoje za privabljanje naložb v realnem sektorju gospodarstva s čim večjim vključevanjem nepremičnin v civilni promet;
6. rešuje vprašanja pridobivanja nepremičnin s strani države, vključno z opredelitvijo ciljev, za dosego katerih se izvaja pridobitev teh predmetov;
7. za učinkovito gospodarjenje z nepremičninami uporabiti mehanizem povračila stroškov za upravljanje nepremičnin (vključno s popisom in cenitvijo), podoben civilnemu pravu, saj je država pri uporabi svojih nepremičnin enakopravno udeležena v civilnem prometu s svojimi drugi udeleženci;
8. spremeniti obstoječi mehanizem prodaje nepremičnin, saj omogoča pridobivanje nepremičnin po nizkih cenah;
9. za vse subjekte Ruske federacije vzpostavi enoten postopek za odločanje o uporabi zveznih nepremičnin (predvsem v zvezi z najetimi predmeti), ki zagotavlja hitro sprejemanje odločitev;
10. zagotavlja strokovno usposabljanje javnih uslužbencev, ki upravljajo zvezno nepremičnino.
Predmet upravljanja na področju nepremičnin je nepremična stvar ali skupek nepremičnin, ki se obravnavajo kot enoten predmet z vidika organiziranja najučinkovitejšega upravljanja z njimi ob upoštevanju stroškov vzdrževanja in upravljanja.
Če povzamemo navedeno, lahko rečemo, da je upravljanje nepremičnine vsekakor kompleksen in večplasten proces, ki vključuje veliko različnih dejavnikov in vidikov. Mehanizem upravljanja ne vsebuje le pravic in obveznosti lastnika nepremičnine, ampak je tudi predmet državne intervencije, vključno z okrepitvijo upravljanja z zakonodajnim okvirom.
1.3 KAZALNIKI ZA OCENJEVANJE UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA Z NEPREMIČNINAMI
Za izvedbo postopka ocenjevanja učinkovitosti upravljanja nepremičnin se uporabljajo različni pristopi in kazalniki. V teoriji ni jasno opredeljenih kazalnikov, s katerimi bi lahko določili stopnjo učinkovitosti upravljanja premoženja, saj v praksi kateri koli izbrani kazalnik morda ne bo učinkovit za posamezno podjetje, izkušnje enega podjetja pa morda ne bodo uporabne za večja podjetja. - porazdelitev obsega.
Tradicionalni pristop k ocenjevanju uspešnosti na podlagi finančnih kazalnikov pa velja za tradicionalen. Dejansko, če je podjetje lastnik na primer upravnih prostorov in je njegova dejavnost sestavljena iz oddajanja prostorov v najem, potem ta pristop ne bo težaven, saj so na voljo vsi potrebni podatki, pa naj gre za stroške na eni strani. vzdrževanja osebja, popravil in gradnje opreme, vzdrževanja komunikacij v ustreznem stanju, po drugi strani pa je znesek plačil, prejetih od najemnikov, jasno določen.
Tabela 1.3.1 Analiza glavnih tehničnih in ekonomskih kazalnikov podjetja NKF "Revizija in cenitev"
|
Indikatorji |
Absolutno odstopanje, tisoč rubljev |
Stopnja rasti, % |
|||
|
Čisti dobiček, tisoč rubljev |
|||||
|
Stroški storitev, tisoč rubljev |
|||||
|
Bruto dobiček, tisoč rubljev |
|||||
|
Prodajni in upravni stroški, tisoč rubljev |
|||||
|
Dobiček od prodaje, tisoč rubljev |
|||||
|
Dobiček pred obdavčitvijo, tisoč rubljev |
|||||
|
Čisti dobiček, tisoč rubljev |
|||||
|
Povprečni letni stroški osnovnih sredstev, tisoč rubljev |
|||||
|
Povprečno število zaposlenih, oseb |
|||||
|
Produktivnost dela, tisoč rubljev / osebo |
|||||
|
Dobičkonosnost proizvodnje, % |
3 odstotne točke |
||||
|
Donosnost prodaje, % |
4 odstotne točke |
||||
|
Produktivnost kapitala rub na 1 rub |
Če pa je podjetje velik lastnik industrijskih nepremičnin, se pojavi problem pridobivanja popolnih informacij, potrebnih za oceno učinkovitosti upravljanja z nepremičninami. Računovodski izkazi ne odražajo dejavnikov, kot so:
Promocija novega izdelka na trgu;
Potencialne priložnosti podjetja;
Zainteresiranost zaposlenih za uspeh podjetja;
Zvestoba strank itd.
Čeprav se takšni nematerialni kazalniki odražajo in upravičeno zasedajo svojo nišo pri ocenjevanju učinkovitosti upravljanja nepremičnin.
Z ekonomskega vidika temeljno načelo »učinkovitost – razmerje med rezultati in stroški« ne omogoča vedno pravilne ocene učinkovitosti. To je posledica več dejavnikov:
Značilnosti informacijske dobe, in sicer njene bistvene značilnosti - vse večja vloga in pomen informacijskega vira, neopredmetena sredstva;
Zaplet gospodarskega življenja - povečanje stopnje njegove odprtosti, globalizacija, konkurenca;
Spremembe vsebine rezultatov in stroškov ter s tem težave pri določanju njihovih vrednosti;
Hiter razvoj vrednostnega sistema in posledično sprememba sistema indikatorjev, lastnosti in indikatorjev, ki skupaj odražajo učinkovitost delovanja.
B.A. Reizberg in V.Yu. Buryak, ki obravnava vprašanja učinkovitosti v zvezi z državno lastnino, ugotavlja, da "specifična metodologija za ocenjevanje ekonomske, socialne, funkcionalne učinkovitosti upravljanja določenega razreda, skupine lastninskih objektov državne lastnine, ki se razlikuje glede na ocenjeno metodo uporabe nepremičninski kompleks, je zasnovan tako, da omogoča določitev vrednosti, velikosti kazalnikov uspešnosti. Toda ti kazalniki niso univerzalne narave, v veliki meri so odvisni od predmeta ocenjevanja, namena in narave uporabe tega predmeta. Posledično je narejen sklep, da je treba priznati, da je nemogoče ustvariti enotno univerzalno metodologijo za ocenjevanje učinkovitosti.
Z izjemo tradicionalnega pristopa med sodobnimi pristopi kot najbolj obetavnega izpostavljamo tudi uravnotežen sistem kazalnikov (BSS), ki sta ga razvila R. Kaplan in D. Norton. Pri ocenjevanju učinkovitosti so prepoznali štiri najpomembnejše komponente: finančne aktivnosti, odnosi s potrošniki, organiziranost notranjih poslovnih procesov, usposabljanje in razvoj kadrov. Bistvo BSC je doseči ravnotežje med številom notranjih in zunanjih, objektivnih in subjektivnih indikatorjev. Druga prednost tega pristopa je, da je ta sistem po mnenju avtorjev precej prilagodljiv in "kreativen" glede njegove implementacije v katero koli proizvodnjo.
Ob upoštevanju določil splošnega koncepta in strategije, ki jo družba upošteva, nabranih izkušenj metodološke podpore za ocenjevanje učinkovitosti lahko določi specifične kazalnike uspešnosti za ocenjevanje upravljanja nepremičnin na podlagi BSC (glej prilogo 1).
Najpomembnejša podrobnost za ustvarjanje BSC sta, tako kot pri tradicionalnem pristopu, dva finančna rezultata: zmanjšanje stroškov in povečanje prihodkov. Na podlagi tega lahko v BSC vključimo takšne kazalnike, ki nam ob njihovem doslednem doseganju omogočajo najpopolnejšo oceno učinkovitosti. Takšne indikatorje lahko uvedemo na kateri koli ravni znotraj BSC.
Na podlagi priloge 1 lahko identificiramo več indikatorjev učinkovitosti upravljanja nepremičnin. Ti kazalniki vključujejo vsako od štirih komponent posebej. Vsi kazalniki so bili pregledani in komentarji so podani v spodnjih tabelah.
Tabela 1.3.2 Merila učinkovitosti upravljanja nepremičnin (finančna komponenta)
Tabela 1.3.3 Merila učinkovitosti upravljanja nepremičnin (komponenta naročnika)
|
Strateške pobude |
Indikatorji uspešnosti |
|
|
Zagotavljanje dodatnih storitev |
1.Program za ugotavljanje povpraševanja po dodatnih storitvah in njihove ustreznosti; |
|
|
2. Organizacija pogodbenega dela za namene opravljanja dodatnih storitev; 3. Razvoj meril za ocenjevanje kakovosti opravljenih storitev |
||
|
Izboljšanje storitev za stranke |
1. Ohranjanje obstoječih strank in zagotavljanje njihovega interesa za nadaljevanje sodelovanja; 2. Razvoj mehanizma za kakovostno in hitro obdelavo prejetih predlogov za različne projekte. |
|
|
Oblikovanje podobe "korporativnega državljana" |
1. Program medijskega poročanja o družbeni vlogi podjetja (socialni programi, plačani davki itd.) 2. Program, katerega cilj je razvijanje razumevanja ljudi o pomembnosti dejavnosti podjetja in njihovega zanimanja za te dejavnosti; 3. Izvajanje dejavnosti za izboljšanje okoljskega stanja v objektih družbe |
Tabela 1.3.4 Merila učinkovitosti upravljanja nepremičnin (sestavni del poslovnih procesov)
|
Strateške pobude |
Indikatorji uspešnosti |
|
|
Usmerjenost pri uporabi nepremičnine v kombinacijo interesov podjetja in strank |
1. Zagotavljanje ugodne ponudbe za stranke; 2. Izvajanje anket, da bi ugotovili, kakšne spremembe bi trgovci želeli v dejavnostih podjetja; 3. Določitev storitev in blaga, ki se »prodajajo« končnim potrošnikom; 4. Program za spremljanje in zadovoljevanje povpraševanja in želja potrošnikov. |
|
|
Izboljšanje samih dejavnosti upravljanja |
1. Sprememba in optimizacija notranje strukture podjetja; 2.Program družbenega razvoja; 3. Izboljšanje računovodskih obrazcev |
|
|
Intenzifikacija uporabe nepremičnin |
1. Aktivno uvajanje varčevalnih tehnologij; 2. Identifikacija nepremičninskih objektov, ki so predmet popravila; 3. Določitev stroškov družbe za vzdrževanje nepremičnine; 4.Program racionalizacije in zniževanja stroškov vzdrževanja nepremičnin |
|
|
Novosti v upravljanju nepremičnin |
1. Zagotavljanje operativne uporabe |
|
|
mnenja o obetavnih inovacijah; 2. Program hitrega razvoja inovacij v nepremičninskem sektorju, ugotavljanje njihove učinkovitosti in izvedljivosti implementacije |
Spodaj je opis kriterijev učinkovitosti upravljanja nepremičnin, ki sestavljajo blok rasti in učenja.
Tabela 1.3.5 Merila učinkovitosti upravljanja nepremičnin (usposabljanje in rast)
|
Strateške pobude |
Indikatorji uspešnosti |
|
|
Usposabljanje kadrov za sodobne tehnike vodenja |
1. Ujemanje ravni znanja zaposlenega z opravljenim delom; 2. Določitev znanj in specialnosti, v katerih naj se usposabljajo zaposleni; 3.Program za nadaljnje spremljanje nivoja znanja zaposlenih |
|
|
Dostop do informacijskih virov |
1.Uvajanje novih tehnologij; 2. Oblikovanje vizualnih informacijskih mest v oddelkih o doseženih rezultatih in novih nalogah |
|
|
Ustvarjanje pogojev za aktivnost osebja |
1. Aktivno sodelovanje vsakega zaposlenega v dejavnostih podjetja; 2. Program socialnega varstva delavcev |
|
|
Sistem nagrajevanja za doseganje zastavljenih ciljev |
1. Ugotavljanje odvisnosti prejemkov od rezultatov uspešnosti; 2. Določitev kazalnikov uspešnosti za oddelke in posamezne zaposlene 3. Obveščanje ekipe o dosežkih sodelavcev. |
Z drugimi besedami, če analiziramo Prilogo 1, lahko po našem mnenju rečemo, da je sistem upravljanja nepremičnin:
Stopnja, do katere so cilji podjetja doseženi z uporabo različnih omejenih virov, vključno z nepremičninami;
Stopnja, do katere so cilji upravljanja premoženja kot poslovnega procesa doseženi z najnižjimi stroški;
Sposobnost sistema upravljanja z nepremičninami, da zadosti nastajajočim potrebam po nepremičninah ob upoštevanju njihove racionalne in gospodarne rabe;
Sposobnost upravljanja vpliva na zagotovitev reprodukcije potrošniških lastnosti nepremičnin zahtevane kakovosti z najnižjimi stroški.
Znotraj posamezne družbe so nadzoru nad ocenjevanjem učinkovitosti upravljanja premoženja dodeljene naslednje lastnosti:
1. Trajnost strateške usmeritve delovanja;
2. Jasna vizija prihodnosti;
3. Diverzifikacija upravljavskih odločitev;
4. Učinek medsebojno povezanih dejanj;
5. Stalnost in raznolikost sprememb;
6. Sposobnost zaznavanja inovativnih tehnologij.
Po drugi strani pa se pri nas zgoraj v tabelah izpostavljenih meril in priporočil skoraj ne upošteva.
Torej, če povzamemo zgoraj navedeno, lahko rečemo, da ni splošno sprejetih kazalnikov za ocenjevanje učinkovitosti uporabe nepremičnine, vendar obstaja več splošnih pristopov k reševanju tega vprašanja. Eden od pristopov temelji le na finančnem rezultatu dejavnosti podjetja, organizacije, korporacije, medtem ko drugi vključuje več stopenj, na vsaki od katerih so izbrana določena merila za oceno učinkovitosti. Po drugi strani pa je vodja katere koli organizacije razmeroma svoboden pri odločanju o oceni uspešnosti in lahko zase ustvari določen sistem kazalnikov, po katerem se bo vodil pri doseganju določenih ciljev družbe.
vrednotenje stanovanjskih pisarniških nepremičnin
2. ANALIZA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA NEPREMIČNIN V KAZANU
2.1 OCENA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA STANOVANJSKIH NEPREMIČNIN
Za oceno učinkovitosti upravljanja stanovanjske nepremičnine je avtor opredelil naslednje, po njegovem mnenju najpomembnejše kazalnike in kriterije:
Skupna površina stanovanjskih prostorov, danih v obratovanje v letu 2014;
Cene stanovanjskih nepremičnin;
Ocenjena dinamika prodajnih cen;
Vpliv zunanjih dejavnikov na stanovanjske nepremičnine
Prvo polovico leta 2014 so zaznamovali pomembni dogodki v gospodarstvu države, ki so se odrazili tudi na stanovanjskem trgu Republike Tatarstan: depreciacija rublja, uvedba sankcij s strani Zahoda in socialno-demografski dejavniki na na eni strani in velik izbor ponudb razvijalcev skupaj z znižanjem hipotekarnih obrestnih mer na drugi strani.
Zaradi povečanega povpraševanja so razvijalci aktivno gradili stanovanja. Tako so v začetku julija v Tatarstanu začeli obratovati več kot 1,2 milijona kvadratnih metrov. m stanovanj - skoraj 51% letnega cilja. Do konca šestih mesecev je Kazan zasedel prvo mesto med mesti zveznega okrožja Volga glede na količino naročenih stanovanj: skupno je bilo naročenih več kot 508 tisoč kvadratnih metrov. m.
V letu 2014 se je povečal odstotek nakupov stanovanj v novih stavbah - približno 40% transakcij v Kazanu se izvede s hipotekarnimi sredstvi. Hipoteke so praviloma najete na dolgi rok, zato se posojilojemalci upravičeno odločajo za novejša stanovanja.
Podatki Rosreestra za Republiko Tatarstan kažejo, da je bilo v šestih mesecih leta 2014 v republiki registriranih 45,3 tisoč pogodb, kar je 11% več kot v enakem obdobju lani. Od tega je 65% stanovanj, 22% zemljišč, 13% nestanovanjskih prostorov.
Povečano povpraševanje je spodbudilo tudi cene na trgu: v prvi polovici leta so cene nepremičnin v mestu rasle hitreje kot običajno (v prvih šestih mesecih na primarnem trgu znotraj 6-8 %).
Po podatkih »Nepremičninskega strežnika Kazana in Republike Tatarstan« je povprečni strošek na kvadratni meter do julija 2014 znašal 67,5 tisoč rubljev na sekundarnem stanovanjskem trgu, 50,7 tisoč rubljev na primarnem stanovanjskem trgu in še posebej na trenutnem stanovanjskem trgu. stanje na Na nepremičninskem trgu v Kazanu so vodilni razvijalci "Unistroy", "YIT Kazan", "Ak Bars Real Estate", "Tatstroyinvest" in so predstavili naslednje cene za svoje nepremičnine:
Tabela 2.1.1 Primerjalna analiza stanovanjskih projektov v Kazanu za drugo polovico leta 2014
|
Razvijalec |
Rok |
Površina stanovanja |
Cena, milijon rubljev |
||
|
Stanovanjski kompleks "Emerald City" (okrožje Privolzhsky) |
"Unistroj" |
1. polletje 2014 |
|||
|
Stanovanjski kompleks "Sovremennik" (okrožje Novo-Savinovsky) |
"YIT Kazan" |
IV četrtletje 2014 |
|||
|
Stanovanjski kompleks "Svetlaya Dolina" (okrožje Sovetsky) |
"Ak Bars Nepremičnine" |
IV četrtletje 2014 |
|||
|
Stanovanjski kompleks "Raduzhny" (okrožje Kirovsky) |
"Tatstroyinvest" |
III četrtletje 2014 |
Na stroške stanovanj praviloma vpliva lokacija: tako imenovano stanovanje v Hruščovu v okrožju Vakhitovsky bo veliko dražje od istega stanovanja v okrožju Aviastroitelny ali Kirovsky. Poleg tega na stroške vpliva splošno stanje stanovanja, število nadstropij in material, iz katerega je hiša zgrajena. V oddaljenih predelih mesta lahko Stalinove stavbe in hoteli več mesecev mirujejo in čakajo na svojega kupca.
Enosobna stanovanja Hruščov s površino 32 kvadratnih metrov. m v Kazanu danes stane od 1,9 milijona do 2,25 milijona rubljev, Leningrad (34 kvadratnih metrov) - od 2,2 do 2,8 milijona, "odnushka" moskovski projekt (30 kvadratnih metrov) - od 2,15 do 2,35 milijona.
Dvosobna hruščovka (43 kvadratnih metrov) je ocenjena na 2,2-2,7 milijona rubljev, leningrajska hiša (51 kvadratnih metrov) - od 3 do 3,5 milijona, moskovski projekt - od 2,4 do 3 milijone. Cene sobnih stanovanj so naslednje: Hruščovka (56 kvadratnih metrov) - 2,7-3,3 milijona rubljev, Leningradka (65 kvadratnih metrov) - 3,4-3,8 milijona.
Prav tako je treba opozoriti, da je stanovanjski sklad republike konec leta 2014. štelo 1.618 tisoč stanovanj (vključno s hišami v zasebni lasti občanov), od tega 1.130,9 tisoč stanovanj (69,9 %) v večstanovanjskih stavbah. Povprečna velikost enega stanovanja je 56,5 m2 skupne površine. Celoten stanovanjski fond je vedno v veliki večini v zasebni lasti.
Stanovanjski trg se je v letu 2014 aktivno razvijal v sektorju nakupa stanovanj s pomočjo hipoteke. Približno polovica evidentiranih nepremičninskih poslov je bila na področju hipotekarnega kreditiranja, kar je dalo zagon intenzivnemu razvoju panoge stanovanjske gradnje, česar nekateri gradbeniki niso pozabili izkoristiti.
Da bi napovedali razvoj stanovanjskega trga v Kazanu za leto 2015, razmislimo o dinamiki cen za najem in nakup stanovanj.
Tabela 2.1.2 Dinamika cen za najem enosobnega stanovanja v Kazanu 2011-2014
Avtor je na podlagi zgornjih tabel sestavil tri napovedi razvoja stanovanjskega trga: optimistično, zmerno in pesimistično. Optimistična napoved je temeljila na dejstvu, da bo inflacija najemnin primerljiva z inflacijo potrošnikov, ki naj bi v letu 2015 znašala 10 %. Na podlagi tega predvidevamo, da bo stopnja rasti stroškov najema stanovanj na ravni 10 % letno.
Zmerna napoved je povprečna stopnja rasti med optimistično in pesimistično napovedjo, za katero se bodo stroški najema in nakupa stanovanja v letu 2015 zniževali za 10 % letno.
Pesimistična napoved temelji na sklepanju, da če upoštevamo krizo 2008-2009, ko so se dogajali podobni procesi (faktor cene denarja in njegov vpliv na cene stanovanjskih nepremičnin ter padec rubljev), so se stroški najema in nakupa stanovanja znižali za 30%.
Tabela 2.1.4 Zmerna napoved za najem in nakup stanovanja z uporabo hipotekarnih posojil v Kazanu za leto 2015
|
Napoved (-10%) |
Napoved (-10%) |
Zmerna napoved kaže, da se bo najem in nakup stanovanja s hipotekarnim kreditiranjem v povprečju zmanjšal za 10 % glede na prejšnje leto.
Tabela 2.1.5 Optimistična napoved za najem in nakup stanovanja z uporabo hipotekarnih posojil v Kazanu za leto 2015
|
rub./kW m. |
RUB/m2 |
|||||
|
Napoved (+10%) |
Napoved (+10%) |
Optimistična napoved predvideva 10-odstotno zvišanje najemnin in hipotek ob upoštevanju inflacije.
Tabela 2.1.6 Pesimistična napoved za najem in nakup stanovanja z uporabo hipotekarnih posojil v Kazanu za leto 2015
|
Napoved (-30%) |
Napoved (-30%) |
Po pesimistični napovedi naj bi se najemnine in hipotekarni krediti prihodnje leto znižali za 30 %.
Na podlagi napovedi in sestavljenih tabel ter obravnavane dinamike nakupne cene in dinamike cene najema lahko rečemo, da bodo cene na trgu najemnih stanovanj naslednje leto izjemno nestabilne in se bodo predvidoma gibale od 12.700 tisoč rubljev. do 15 600 tisoč rubljev, na nakupnem trgu pa z uporabo hipotekarnih posojil od 45 000 tisoč rubljev. do 70.576 tisoč rubljev.
Po mnenju avtorja je treba najverjetnejši scenarij razvoja dogodkov šteti za pesimistično napoved, ker Iz zgornje primerjalne analize je razvidno, da so cene na stanovanjskem trgu izjemno nestabilne zaradi naslednjih razlogov:
1.) vpliv sankcij zahodnih držav;
Zahodne sankcije so stopile v veljavo v času, ko je v Rusiji potekala najvišja dinamika in obseg stanovanjske gradnje, največje število hipotekarnih posojil, ki so jih najemali posamezniki, in najugodnejše obrestne mere zanje.
Posledice sankcij na nepremičninskem trgu lahko razdelimo v dve kategoriji: tiste, ki so se zgodile, in tiste, ki so bile pričakovane.
Med tistimi, ki so se zgodili, je treba omeniti:
1. Tuji investitorji odlagajo izvedbo razvojnih projektov v Rusiji (v različnih segmentih trga) do ureditve situacije v Ukrajini.
2. Banke natančneje analizirajo prihajajoče nove razvojne projekte.
3. Nepremičnine kot sredstvo (predvsem stanovanjske nepremičnine - stanovanja na primarnem in sekundarnem trgu) so povečale svojo privlačnost za zasebne investitorje.”
Glede pričakovanih posledic sankcij na nepremičninskem trgu lahko rečemo naslednje:
1. Banke naj bi zaradi draženja sredstev na trgu zvišale obrestne mere za potrošniška in hipotekarna posojila. Hkrati lahko številne banke neodvisno omejijo dejavnost hipotekarnih posojilojemalcev z določitvijo umetno visokih obrestnih mer.
2. Zmanjšanje obsega financiranja investicijsko razvojnih projektov s strani bank lahko povzroči zmanjšanje obsega novogradenj v letu 2015.
3. Trg najemnih stanovanj lahko izgubi občinstvo, sestavljeno iz tujcev, ki delajo v Rusiji po pogodbi ali v zahodnih podjetjih, katerih dejavnost se lahko v obdobju sankcij znatno zmanjša. (Avtor bo še opozoril, da se hkrati lahko na trgu najemnih stanovanj zgodijo nasprotni procesi: če bo vrednost nepremičnin padla, bodo morale banke zvišati obrestne mere za hipotekarna posojila. To bo občutno zmanjšalo kupno moč državljanov, kar bo imelo za posledico povečanje števila najemnikov).
4. Večja je verjetnost, da bodo največje ruske banke še naprej posojale razvojne projekte, ki so v aktivni/končni fazi gradbene pripravljenosti.«
2.) vpliv valutnega faktorja;
Prvi pristop: vpliv menjalnega tečaja na rezidenčni trg.
Pomemben element ekonomskih odnosov, povezanih z nakupom stanovanj, je menjalni tečaj. Tečaj vpliva na različne indikatorje, ki povezujejo kupce in prodajalce na stanovanjskem trgu. Menjalni tečaj je razmerje med dvema denarnima enotama na deviznem trgu, ki se oblikuje glede na ponudbo in povpraševanje po določeni valuti, pa tudi na številne druge dejavnike.
Tečaj se najpogosteje določa glede na razmerje med ponudbo in povpraševanjem po posamezni valuti, zato ne more biti stalna vrednost, saj se ponudba in povpraševanje na deviznem trgu nenehno spreminjata.
Drugi pristop: vpliv cen stanovanj na nacionalno valuto.
Med ceno nepremičnine in tečajem nacionalne valute obstaja neposredna povezava, ko pade vrednost nepremičnine, se zniža tudi tečaj nacionalne valute. Ta odvisnost je posledica dejstva, da znižanje stanovanjskih stroškov praviloma kaže na neugodne procese v gospodarstvu - povečanje stopnje brezposelnosti, zmanjšanje kupne moči prebivalstva. Vse to vodi v zmanjšanje povpraševanja po nepremičninah.
Glede na navedeno se bo v trenutnih razmerah na trgu nepremičnin bolj odražal prvi pristop. Drugi je najverjetneje s stabilnim gospodarskim razvojem.
3.) vpliv sociodemografskih dejavnikov.
Splošno sprejeto je, da oblikovanja potreb na trgu ni mogoče nadzorovati. Potrebe pa nastajajo in se spreminjajo po določenih vzorcih, katerih pomemben del so miselnost, način življenja in način življenja prebivalcev. Od teh bomo podrobneje obravnavali naslednje najpomembnejše, po mnenju avtorja, dejavnike:
1. Število prebivalcev naselja pomembno vpliva na strukturo potrošnje, predvsem zaradi višje ravni dohodka v velikih naseljih.
2. Na vedenje potrošnikov vplivajo tudi situacijski kriteriji. Trenutno to vključuje delo države, namenjeno spodbujanju razvoja stanovanjske gradnje s povečanjem dostopnosti različnih socialnih programov, zlasti:
Materinski kapital (program velja do vključno leta 2016);
Vojaška hipoteka;
Socialna hipoteka;
Hipoteka v okviru programa "Mlada družina" itd.
3. Poleti 2014 je država spremenila pravila hipotekarnih posojil. 25. julija je začel veljati zakon št. 169-FZ "O spremembah 31. in 61. člena Zveznega zakona o hipoteki (zastavi nepremičnine)". Spremembe zakona vsebujejo dve pomembni točki. Prvič: banke bodo lahko zavarovale svoja finančna tveganja v primeru, da bodo morale zapleniti zavarovanje in se bo izkazalo, da bo njegova vrednost manjša od zneska dolga. Drugi je, da prisotnost takšnega zavarovanja (bodisi pri banki bodisi pri posojilojemalcu) posojilojemalca osvobodi poznejših plačil posojila. Enako se zgodi v primeru stečaja zavarovalnice, ki je izdala takšno zavarovanje.
Če povzamemo zgoraj navedeno, menimo, da lahko rečemo, da bo uvedba sankcij zagotovo negativno vplivala na vse sfere ruskega gospodarstva. V zvezi s stanovanjskim trgom je treba opozoriti, da zaradi sankcij obrestne mere za hipotekarna posojila naraščajo in bo ta segment stanovanjskega trga izgubil precejšnje število potrošnikov. Toda glede na to lahko trg najema, nasprotno, poveča svoje območje distribucije. Tako lahko tisti del prebivalstva, ki je prej načrtoval nakup stanovanja s hipoteko, to idejo opusti v korist mehanizma najema, tj. Bolj donosno bo najeti stanovanje po razmeroma stabilnih cenah (predvidena cena najema je od 10.000 do 15.600 rubljev / mesec, odvisno od narave napovedi) kot vzeti hipoteko v razmerah nestabilnosti valute (na primer kot z dne 24. marca 2015 je razmerje med dolarjem in rubljem 1/58, 28, 14. 3. 2015 pa 1/61,32)
Zdaj je na celotnem stanovanjskem trgu kot celoti močan porast, to je posledica dejstva, da ljudje zaradi dviga tečaja dolarja poskušajo prodati svoj denar v nepremičninah, vendar ta trend ne more trajati dolgo. rok in obetavno, saj Potrošnike v takšna dejanja silijo nenehne napetosti glede menjalnih tečajev, kar lahko na koncu privede do inflacije ali še več do zloma ruskega denarnega sistema.
Sociodemografski dejavnik seveda nima tako velikega vpliva na nepremičninski trg kot na primer valutni dejavnik, a brez njih stanovanjski trg kot tak načeloma ne more obstajati, saj hitrost, obseg gradnje, hipotek, najemnin itd. so določeni prav na podlagi analize različnih predvsem neekonomskih dejavnikov. Stopnja rodnosti, velikost prebivalstva, povprečni dohodek osebe, število mladih družin in drugi socialni kazalniki - iz njih so sestavljene najbolj splošne predstave o nepremičninskem trgu in razvojnem potencialu države.
V splošnem je trg stanovanjskih nepremičnin skupek številnih ekonomskih in negospodarskih dejavnikov, ki posamično ali v kombinaciji omogočajo vpogled v gospodarsko stanje na posameznem segmentu trga.
Tri napovedi, ki jih je predstavil avtor, odražajo ekonomsko bistvo vpliva različnih dejavnikov na mehanizme nakupa stanovanj. V razmerah nestabilnega gospodarskega položaja v državi je nemogoče s popolnim zaupanjem govoriti o učinkovitosti ali neučinkovitosti upravljanja nepremičnin, vendar, kot kažejo študije, ostaja segment nepremičninskega trga - trg stanovanjskih prostorov. najbolj temeljna glede na druge elemente gospodarstva in lahko zaradi zbranih sredstev razmeroma gladko manevrira med spreminjajočim se zunanjim okoljem.
2.2 OCENA UČINKOVITOSTI UPRAVLJANJA PISARNIŠKIH NEPREMIČNIN
Na trgu poslovnih nepremičnin, in sicer v segmentu pisarniških nepremičnin, so se po našem mnenju oblikovali trije usmerjeni sektorji:
Prvi sektor zajema prestižne pisarne, ki ustrezajo mednarodnim standardom upravnih prostorov. Iz tega lahko sklepamo, da je najemnina v takih prostorih pogosto zelo visoka. To postane glavni razlog, zakaj nekateri ruski podjetniki najemajo prvorazredne pisarne v tujini po ugodnejših cenah.
V drugi sektor smo uvrstili pisarne, ki se nahajajo v kvalitetno urejenih in opremljenih prostorih, v zadnjem času pa se je uveljavila praksa nakupa velikih stanovanj s kasnejšo kvalitetno prenovo. Tukaj so plačila najemnine povsem sprejemljiva za uspešno delujoča podjetja. V tem sektorju je stalno aktivno povpraševanje.
Tretji sektor smo opredelili kot prostore v stavbah občinskih in oddelčnih nestanovanjskih stavb, državnih podjetij (predvsem znanstvenih ustanov), zadružnih in zasebnih podjetij. To so prostori brez zaključnih del in popravil ter druge s tem povezane storitve. Stopnje najema tukaj praviloma niso visoke.
Po našem mnenju svoboda podjetništva vodi v nastajanje vse več novih poslovnih struktur, ki bodo za delovanje potrebovale predvsem prostore, kar pomeni, da ima trg pisarniških prostorov več kot dobre možnosti za razvoj.
riž. 2.2.1 Korelacija razredov poslovnih centrov v Kazanu konec leta 2014
Trg pisarniških nepremičnin v Kazanu vključuje visokokakovostne poslovne centre vseh treh razredov: A, B in C. Mestna ponudba visokokakovostnih pisarniških nepremičnin ob koncu leta 2014 znaša 183 kvadratnih metrov. m na 1000 prebivalcev.
Pisarne kategorije B so po večini lastnosti podobne prostorom razreda A, vendar niso tako prestižne, imajo manj ugodno lokacijo in nimajo tako široke ponudbe storitev kot pisarne razreda A. Praksa kaže, da pisarne najvišje kategorije včasih postanejo razvrščene v razred B. To se zgodi na primer po več letih intenzivne uporabe. Tu igra pomembno vlogo tudi faktor kakovosti. Tehnologije so v nenehni dinamiki, zato tisto, kar se je prej zdelo »vrhunsko«, postopoma postaja »novo«.
Skupna ponudba pisarniških prostorov v mestu Kazan je več kot 410 tisoč kvadratnih metrov. Od tega približno 210 tisoč kvadratnih metrov. m se nanaša na kakovostno ponudbo.
Kot je prav, v velikih mestih povpraševanje po kakovostnih pisarniških prostorih ostaja stabilno. Velika večina poslovnih centrov razreda "A" v Kazanu ima skoraj 100-odstotno zasedenost, in sicer takšna poslovna središča, kot so: "Poslovni center Suvar Plaza", "Korston", "Idea Business Park". Objekti razreda "B" imajo tudi precej visoko stopnjo zasedenosti, ki se giblje od 85% do 90%. Ko govorimo o povpraševanju po pisarniških prostorih, je treba omeniti dejstvo, da je v zadnjem času prišlo do težnje po preusmeritvi poslovne dejavnosti na obrobje Kazana. Na to najbolj vplivajo dejavniki, kot so: nezadostna prometna dostopnost (prometni zastoji), pomanjkanje parkirnih mest ali njihova plačljivost.
Pojem občinske nepremičnine. Osnove delovanja trga nepremičnin. Glavne usmeritve informatizacije procesa upravljanja nepremičnin. Informacije, ki se uporabljajo za upravljanje lastnine. Informacijski sistem evidentiranja nepremičnin.
povzetek, dodan 30.10.2010
Sodobni problemi upravljanja občinskega premoženja v Ruski federaciji. Institucionalni okvir upravljanja občinskega premoženja. Analiza trenutne prakse v Orsku. Organizacijska vprašanja razmejitve občinskih nepremičnin glede na namene dejavnosti.
diplomsko delo, dodano 18.11.2013
Bistvo, funkcije, načini in ravni upravljanja nepremičnin. Analiza trga maloprodajnih nepremičnin v Samari. Kratek opis nakupovalnega središča MegaCity in njegove politike najema. Analiza sistema upravljanja razvoja poslovnih nepremičnin v podjetju.
tečajna naloga, dodana 18.10.2011
Osnovni koncepti trga nepremičnin, njegova segmentacija. Načrtovanje in obračunavanje stroškov za obratovanje nepremičnine. Analiza trženjskega okolja podjetja Diol doo. Praktična uporaba tehnik upravljanja nepremičnin, optimizacija oblik in metod.
tečajna naloga, dodana 22.7.2011
Bistvo, koncept in glavne vrste upravljanja projektov razvoja nepremičnin. Koncept razvojnega projekta in glavne značilnosti upravljanja poslovnih nepremičnin. Študija finančne in ekonomske izvedljivosti projekta. Analiza trga maloprodajnih nepremičnin.
tečajna naloga, dodana 25.3.2011
Merila za ocenjevanje učinkovitosti. Rangna metoda načrtovanja in vrednotenja uspešnosti. Obsežen niz meril za učinkovitost sistema vodenja. Indikatorji uspešnosti. Izboljšanje učinkovitosti sistema vodenja proizvodnje.
povzetek, dodan 5.8.2002
Koncept ocenjevanja učinkovitosti upravljanja. Dejavniki za ocenjevanje učinkovitosti upravljanja. Kriteriji in kazalniki učinkovitosti upravljanja. Ekonomska ocena učinkovitosti. Kazalniki ekonomske učinkovitosti. Izboljšanje učinkovitosti upravljanja.
povzetek, dodan 26.07.2008
Koncepti in načela izgradnje sistema upravljanja, metode za ocenjevanje njegove učinkovitosti. Kratek opis panoge, podjetja in analize SWOT Quinta LLC. Ocena učinkovitosti obstoječega sistema upravljanja, razvoj metod za njegovo izboljšanje.
diplomsko delo, dodano 04.06.2011
Teoretični vidiki in mesto ocenjevanja uspešnosti v sistemu upravljanja s kadri. Osnovni pristopi k certificiranju osebja. Analiza sistema ocenjevanja zaposlenih v podjetju in predlogi za njegovo izboljšanje na primeru Rosvestalko Trade House LLC.
tečajna naloga, dodana 18.03.2011
Sistemi vodenja v storitvenih organizacijah. Organizacijski sistem upravljanja s kadri. Indikatorji za ocenjevanje učinkovitosti sistema upravljanja osebja v organizaciji. Splošne značilnosti organizacije in strategija razvoja. Ocenjevanje učinkovitosti dejavnosti.
vrednotenje stanovanjskih nepremičnin
Na splošno je prvo poglavje posvečeno predvsem teoretičnim osnovam in osnovnim kategorijam, povezanim z vrednotenjem nepremičnin.
V drugem poglavju dela so predstavljeni rezultati ocenjevanja nepremičnine z vidika treh pristopov k ugotavljanju tržne vrednosti: ocenjevanja z vidika stroškov (stroškovni pristop), ocenjevanja z neposredno primerjavo prodaj (primerjalni pristop), ocenjevanja iz z vidika pričakovanega ali dejanskega dohodka (dohodkovni pristop) .
Pri primerjavi rezultatov ocenjevanja se je pokazalo, da vsi pristopi dajejo različne rezultate. Razmislimo o glavnih usmeritvah za izboljšanje predstavljenih pristopov k vrednotenju nepremičnin.
V sodobni cenilski praksi se pogosto uporablja tehnologija izračuna nadomestitvenih stroškov z uporabo zbirk UPVS. Uporaba teh zbirk se je začela leta 1997, ko tržnih informacij o nepremičninah praktično ni bilo in je bila uporaba teh zbirk edini način ugotavljanja »tržne vrednosti« predvsem za namene prevrednotenja osnovnih sredstev. V zadnjem desetletju je prišlo do velikih sprememb v informacijski podpori nepremičninskega trga in ocenjevalnega poslovanja. Državni odbor za gradnjo Ruske federacije je prešel na novo oceno stroškov in regulativni okvir. Z Odlokom Gosstroja Rusije št. 16 z dne 8. aprila 2002 "O ukrepih za dokončanje prehoda na novo ocenjeno in normativno osnovo za oblikovanje cen v gradbeništvu" so regulativni dokumenti Gosstroja ZSSR, sestavljeni na ravni cen, predvideni za ocene in normativne podlage iz leta 1991, so bile preklicane od 01.01.2003 in 1984. Namesto njih so uvedeni državni elementni predračunski normativi (GESN) in zvezne cene na enoto (FER). Državni odbor za gradnjo Rusije je odobril in uveljavil:
· GESNr-2001 "Standardi državne ocene elementov za popravila in gradbena dela";
· GESN-2001 "Državni standardi elementarne ocene za splošna gradbena dela";
GESNm-2001 "Državni standardi elementarne ocene za vgradnjo opreme"
GESN so zasnovani za določanje sestave in potrebe po virih, potrebnih za izvedbo gradbenih del na lokacijah, pripravo ocen z metodo virov, pa tudi za plačila za opravljeno delo in odpis materiala.
Gosstroy Rusije razvija zvezne enotne cene (FER, FERr in FERm) samo za moskovsko regijo. Nato Gosstroy prenese cene za moskovsko regijo v regionalne centre za oblikovanje cen v gradbeništvu, da cene poveže z regionalnimi razmerami. Po povezovanju se zbirke cen pošljejo nazaj v Gosstroy v nadaljnjo odobritev. Trenutno proces razvoja novega regulativnega okvira še ni zaključen. Izvedba vrednotenja nepremičnin na podlagi nove zakonodaje je zelo kompleksna in dolgotrajna naloga, ki zahteva posebna znanja in veščine. Za vstop novega regulativnega okvira v prakso vrednotenja je treba izvesti sklop del za razvoj programske opreme in računalniških sistemov, prilagojenih reševanju aplikativnih problemov vrednotenja nepremičnin.
V zadnjem času so začeli aktivno delovati regionalni centri za oblikovanje cen v gradbeništvu in pojavila so se podjetja, ki so specializirana za zagotavljanje informacijskih storitev, na primer Center za informacijske tehnologije v gradbeništvu NPF.
In le cenilci nepremičnin še vedno uporabljajo že zdavnaj zastarele zbirke iz 70. let prejšnjega stoletja in z njimi hkrati utemeljujejo »tržno vrednost« predmetov. Izkušeni ocenjevalci že dolgo razumejo pomanjkljivosti uporabe zbirk UPVS, povezane predvsem s seznamom stroškov, vključenih v cene na enoto, povprečno indeksacijo, neskladnostjo tehnologij, razmerjem obsega dela itd.
Tako so v zbirkah UPVS upoštevane naslednje stroškovne postavke:
· neposredni stroški;
· režijski stroški;
· načrtovano varčevanje (dobiček);
· splošni gradbeni stroški za dodelitev in ureditev gradbišča;
· stroški projektantskih in geodetskih del;
· stroški, povezani z izvajanjem del pozimi;
· stroški dodatkov;
· stroški vzdrževanja uprave obstoječega podjetja;
· izgube zaradi likvidacije začasnih zgradb in objektov;
· stroški prevoza delavcev na razdalji nad 3 km. v odsotnosti javnega prevoza;
· izdatki za izplačilo nagrad zaposlenim za mobilno naravo dela.
Izkušeni ocenjevalci v svojih izračunih uporabljajo lasten razvoj na podlagi prilagoditev analogom ali povečanih ocen.
V delu P. G. Grabovoy, S. P. Korostelev "Vrednotenje nepremičnin, I. del. Vrednotenje nepremičnin" je na konkretnem primeru prikazano, da se rezultati izračuna nadomestitvenih stroškov stanovanjskih nepremičnin po metodologiji UPVS bistveno razlikujejo, večkrat , od tržnih kazalnikov.
Vendar pa v večini poročil, ki jih je pregledal Strokovni svet Ruskega društva ocenjevalcev, ocena tržne vrednosti nepremičnin še vedno temelji na zastarelih UPVS. Poleg tega, da bi rezultate teh izračunov nekako približali tržnim kazalcem, je vanje uveden določen naraščajoči koeficient, ki se imenuje "dobiček podjetnika". Sprejema se popolnoma poljubno, saj tega kazalnika v sodobnih razmerah ni mogoče odstraniti s trga. Pri tem je treba posebej opozoriti, da v skladu z MSOV 2003 »uporaba tržne vrednosti zahteva pripravo zaključka vrednotenja izključno na podlagi tržnih podatkov.« Pri uporabi UPVS cenilec jasno določi netržno vrednost, ki mora biti razvidna iz poročila.
V Rusiji še vedno ni zanesljive baze podatkov o agregiranih osnovnih kazalnikih stroškov gradnje, ki so na voljo zahodnim ocenjevalcem (po vzoru WESSEXS, LAXTONS, R.S.MEANS).
Trenutno je glavna priznana informacijska baza za vrednotenje nepremičnin razvoj Co-Invest LLC. To podjetje četrtletno objavlja bilten »Indeksi cen v gradbeništvu« ter serijo »Priročnik ocenjevalca«: »Industrijske zgradbe«, »Stanovanjske zgradbe«, »Zbirke paritet kupne moči valut na nacionalnih gradbenih trgih«, »Imenik nadomestni strošek zgradb in objektov na trenutni ravni cen" itd.
Pri uporabi teh publikacij se je treba zavedati, da večina njihovih izračunov temelji na zakonodajnem okviru časov planskega gospodarstva, indeksiranem z določenimi cenovnimi koeficienti, zato imajo končni rezultati ocenjevanja lahko veliko napako iz razlogov navedeno zgoraj. Pri uporabi določenih indeksov je treba natančno preučiti predpogoje za njihov izračun.
Nedavno je izšel Regijski imenik gradbenih stroškov (RCC-2006), ki je bil napovedan kot prvi v državi, ki ga cenilci pričakujejo. Zagotavlja kazalnike stroškov po vrstah gradbenih del, kazalnike zbirnih stroškov (UCI) in »informacije za oceno potrebnega obsega investicij v ekspresni različici«. Pravzaprav se zadnja opredelitev nanaša na ocenjene stroške analogov sodobnih zgradb in objektov. Del III RSS vsebuje "analogne objekte s tehničnimi in ekonomskimi kazalniki strukturnih elementov, analogne objekte s tehničnimi in ekonomskimi kazalniki za objekt kot celoto in zbirno tabelo tehničnih in ekonomskih kazalnikov, priporočenih za določanje stroškov stanovanjskih stavb in socio - kulturni predmeti. Kazalniki stroškov so določeni v cenah na dan 01.01.2006 za "Moskovsko regijo". Imenik obsega kazalnike stroškov za 18 tipov sodobnih stanovanjskih stavb in 27 nestanovanjskih nepremičninskih objektov. V RCC-2007 je bil ta seznam predmetov znatno razširjen.
Z objavo RSS se ustvarjajo pogoji za njegovo uporabo v postopkih vrednotenja nepremičnin in podjetij. Če je pri vrednotenju nepremičnin mogoče uporabiti del II priročnika "Združeni kazalniki vrednosti", potem je pri stroškovnem pristopu vrednotenja podjetij mogoče uporabiti del III "Analogni objekti zgradb in objektov".
Tako naj bi zbirke RCC postale osnovna podlaga za vrednotenje nepremičnin. Vendar pa obstajajo tudi pomembne pomanjkljivosti teh zbirk. Glavna je, da ne zagotavljajo začetnih podatkov in osnovnih predpostavk dobljenih vrednosti stroškov analogov. Tako ni povsem jasno, kakšna natančno je bila sestava opreme upoštevana v končnih številkah, kaj je bilo vključeno v druge stroške razvijalca itd. Skupno delo cenilcev, analitikov in cenilcev v smeri izboljšave RSS lahko privede do oblikovanja informacijske baze, ki je tako potrebna za cenilce nepremičnin.
Glavna usmeritev razvoja ocenjevalne dejavnosti je trenutno ocenjevanje tržne vrednosti nepremičnin. To postane mogoče zaradi dejstva, da se v naši državi zbira baza podatkov o dejanski tržni vrednosti nepremičnin.
Za poenostavitev postopka ocenjevanja stanovanjske nepremičnine lahko cenilske agencije uporabijo regresijski model stroškov stanovanja, ki vam omogoča izračun stroškov stanovanjske nepremičnine glede na številne njene parametre.
Primer izdelave takega modela je podan v reviji Nepremičnine za december 2005. Model je bil zgrajen v skladu s ceniki več nepremičninskih družb, ki prodajajo stanovanja različnih potrošniških lastnosti na različnih območjih mesta Novosibirsk. Za analizo so bile zbrane informacije o 450 stanovanjih (150 možnosti za vsako vrsto stanovanja - eno-, dvo-, trisobno) po naslednjih parametrih:
cena stanovanja,
območje, kjer se stanovanje nahaja,
vrsta nepremičnine:
javna stanovanja,
Stanovanje je bilo kupljeno v skladu s pogodbo o privatizaciji
Stanovanje kupljeno po kupoprodajni pogodbi,
* material stavbe, v kateri je stanovanje:
Panel, opeka, monolit,
*tip hiše:
Elita,
Izboljšana postavitev
Tipično
Polna velikost,
- "Hruščovka",
število nadstropij hiše,
nadstropje, v katerem se stanovanje nahaja,
skupna površina stanovanja,
dnevni prostor stanovanja,
kuhinjski prostor,
prisotnost balkona ali lože,
prisotnost telefona.
Podrobno razmislimo o postopku izdelave modela na primeru enosobnih stanovanj.
Na prvi stopnji gradnje modela je bila analizirana matrika korelacijskih koeficientov, da bi identificirali parametre, ki so med seboj zelo odvisni. Glavna naloga je bila izbrati dejavnike, pri katerih korelacijski koeficient ne bo presegel 0,8. Na podlagi rezultatov analize je bila sestavljena matrika korelacijskih koeficientov, ki upošteva 6 faktorjev, to je natančno polovico prvotno zbranih, saj preostali faktorji niso izpolnjevali pogoja korelacijskega koeficienta.
Na podlagi zbranih podatkov o izbranih dejavnikih je bil zgrajen naslednji regresijski model:
C = -10,12 + 9,24 Skupno + 35,62 * x1 - 21,17 * x2 + 15,07 * x3 +
65 * x4+ 64,48 * x5 (3,1)
ali na splošno:
C = -a0 + asStot+ a1x1 + axg + a3x3 + a4x4 + a5x5 (3.2)
V predstavljeni enačbi je uporabljen naslednji zapis:
C - cena stanovanja s fiksnimi parametri, opredeljenimi spodaj,
Total - skupna površina stanovanja,
x1 je navidezna spremenljivka, ki označuje območje, v katerem se stanovanje nahaja,
x2 je navidezna spremenljivka, ki označuje material stavbe, v kateri je stanovanje;
x3 je spremenljivka, ki označuje število nadstropij stavbe, v kateri se nahaja stanovanje, ki se ocenjuje;
x4 je navidezna spremenljivka, ki označuje nadstropje, v katerem se nahaja stanovanje;
x5 je navidezna spremenljivka, ki označuje prisotnost telefona v stanovanju.
Statistični indikatorji za ta model so potrdili pomembnost dobljenih rezultatov.
Tako dobljeni model zelo dobro odraža odvisnost povprečnih stroškov stanovanj od njegovih parametrov na stanovanjskem trgu mesta Novosibirsk (brez upoštevanja ekstremnih možnosti).
Predstavljeni modeli so bili uporabljeni v praksi v nepremičninskih agencijah mesta Novosibirsk "Zhilfond" in "Amir - Real Estate", ki imajo zaposlene za polni delovni čas, ki ocenjujejo stroške stanovanj, ki se prodajajo, in delujejo kot zavarovanje v posojilne pogodbe. Treba je opozoriti, da so strokovnjaki zelo cenili učinkovitost njihove uporabe.
Druga pomembna težava, s katero se soočajo cenilci, je napovedovanje vrednosti stanovanja v prihodnosti. Ta problem postane še posebej pomemben pri ocenjevanju stroškov stanovanja za hipotekarne namene, saj se bo prodaja stanovanja zgodila v prihodnosti in je pomembno določiti stopnjo rasti stroškov stanovanja za obdobje posojilne pogodbe. .
Začetni podatki za izdelavo modela dinamike cen na sekundarnem stanovanjskem trgu so bili vzeti iz revij Nepremičnine za četrtletja ustreznih let. Za vsako leto so bili zbrani podatki o 240 stanovanjih - po 80 za vsako vrsto stanovanja (eno-, dvo-, trisobno). . Glavni namen izgradnje modela je določiti model spremembe cen za sekundarni trg nepremičnin.
Struktura zbranih podatkov o stanovanjih je prikazana na sl. 2.1, 2.2, 2.3.
riž. 2.1. Struktura stanovanj, upoštevana pri izdelavi modela, glede na tip stanovanja
riž. 2.2. Struktura stanovanj, upoštevana pri izdelavi modela, glede na tip stanovanja
riž. 2.3. Struktura stanovanj, upoštevana pri izdelavi modela, glede na vrsto gradbenega materiala
Časovna analiza ekonomskih pojavov razlikuje med različnimi vrstami razvoja.
1. Tendenca, težnja ali dolgotrajno gibanje. Stroge definicije trenda ni, identificira se intuitivno. Trend ustreza počasni spremembi v določeni smeri, ki traja dolgo časa.
2. Cikel, kratkoročna komponenta - hitro kvaziperiodično gibanje, v katerem je naraščajoča faza in padajoča faza.
3. Sezonska komponenta - spremembe, ki se pojavljajo redno, v nasprotju s ciklom.
4. Naključna nihanja, učinki - naključno gibanje relativno visoke frekvence, ki ima bolj ali manj konstanten značaj.
Nekatere statistične serije v svoji čisti obliki predstavljajo eno ali drugo vrsto evolucije, večina pa je kombinacija vseh ali posameznih komponent.
Teoretično je niz dinamike cen kombinacija trenda, sezonske komponente in naključnih nihanj. Na sedanji stopnji razvoja nepremičninskega trga je sezonska komponenta cene stanovanja motena, kar je posledica visokih stopenj rasti cen in naložbene privlačnosti obravnavanega trga. Zato je bila posebna pozornost namenjena prepoznavanju trenda v obravnavani časovni vrsti.
Na podlagi teh nizov dinamike cen stanovanj je bil zgrajen naslednji model.
Polinom druge stopnje:
уi = а + bt2, (3.3)
kjer sem tip stanovanja,
t - časovno obdobje.
Treba je opozoriti, da mora biti v skladu z merili, ki se uporabljajo v statistiki, korelacijski koeficient blizu 1 (preseči 0,7), koeficient pomembnosti F mora biti manjši od 0,03 (za dane parametre modela).
Tako dobljeni modeli dobro odražajo dinamiko cen na sekundarnem stanovanjskem trgu mesta Novosibirsk.
Po dobljenem modelu naj bi se enosobna stanovanja v letu 2006 podražila za 22,0 %, dejanska podražitev je bila 24,3 %.
Po tem modelu bi moralo biti povečanje stroškov dvosobnega stanovanja v mestu Novosibirsk leta 2006 21,7%, dejansko pa je bila stopnja rasti 21,6%.
V skladu s predstavljenim modelom bi moralo biti povečanje stroškov trisobnega stanovanja v mestu Novosibirsk v letu 2006 21,5%, dejansko pa je stopnja rasti znašala 31,0%.
Če nadomestimo dejanske podatke o stroških kvadratnega metra stanovanj v mestu Novosibirsk v vsakem četrtletju leta 2006, lahko ugotovimo, da ta vrednost spada v meje intervalov zaupanja, izdelanih z uporabo modela.
Po mnenju strokovnjakov dobljeni model ustrezno opisuje trenutno stanje na nepremičninskem trgu. Napoved rasti stanovanjskih stroškov do konca leta 2006 za nekatere tipe stanovanj sovpada z realnimi podatki, saj je rast trga po napovedih strokovnjakov 20 - 30-odstotna.
Cenilec se ves čas sooča s problemom napovedi cene stanovanja, še posebej pereč pa je ta problem pri izvajanju cenitev za namene kreditiranja. Pravilnost odločitve je odvisna od izkušenj, usposobljenosti strokovnjaka, pa tudi od kakovosti zbranih podatkov o trgu predmeta, ki se ocenjuje. Uporaba predlaganih statističnih modelov pri delu strokovnjakov bo pomagala izboljšati natančnost napovedi, pa tudi kakovost ocenjevanja stanovanjskih nepremičnin.
