Studenții, studenții absolvenți, tinerii oameni de știință care folosesc baza de cunoștințe în studiile și munca lor vă vor fi foarte recunoscători.
Postat pe http://www.allbest.ru/
Universitatea Umanitară din Moscova
Facultatea de Economie și Management
Departamentul Discipline Economice și Financiare
1. Factorii de stabilire a prețurilor
1.1 Clasificarea factorilor
1.2 Semne ale clasificării factorilor de preț pe RN
1.3 Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și relația lor
2. Structura factorilor de preț pe piața imobiliară și relația acestora
3. Modele de predicție a parametrilor dezvoltării pieței imobiliare din Rusia
3.1 Clasificarea prognozelor după gradul de formalizare a metodelor
Concluzie
Bibliografie
Peste tot în lume, piața imobiliară, împreună cu piața mărfurilor, a apărut de mult timp. Cu toate acestea, în Rusia, după revoluția din 1917, ea a încetat de fapt să mai existe, reaparând abia după prăbușirea URSS și consolidarea legislativă a relațiilor de proprietate. În această etapă de dezvoltare, piața imobiliară din Rusia se află într-un stadiu de dezvoltare și este caracterizată de experți drept „sălbatică”. Motivele constau în imperfecțiunea cadrului legal, lipsa unor criterii universal dezvoltate pentru evaluarea imobilului, discrepanța dintre calitatea imobilului și valoarea acestuia, precum și prevalența cererii agregate asupra ofertei. În special, orașele mari precum Moscova și Sankt Petersburg se confruntă cu o penurie acută de imobiliare rezidențiale, spații comerciale, de birouri și industriale, precum și terenuri cu infrastructură dezvoltată destinate construcției lor. Mecanismele de creditare sunt insuficient de eficiente, în special programul de creditare ipotecară, care nu a obținut rezultate semnificative pe parcursul existenței sale.
1. Factori de preț
1.1 Clasificarea factorilor
Atunci când se analizează factorii de preț pe piața imobiliară (RN), se obișnuiește să le împarți în factori de ofertă și cerere, interni în raport cu RN și externi, stimulând creșterea prețurilor și inhibând-o, independenți și interdependenți.
Structura tipică extinsă a factorilor de preț pe piața imobiliară
În opinia noastră, aici nu se acordă suficientă atenție separării factorilor în funcție de profunzimea perioadei studiate (în perioadele lung, mediu, scurt pot acționa diferiți factori), în funcție de nivelul ierarhic. (arborele factorilor), în funcție de starea pieței (la diferite faze ale ciclului pieței, stadii de dezvoltare pot acționa diferiți factori, iar natura acțiunii aceluiași factor poate fi opusă).
În acest sens, este necesar să se ia în considerare toate semnele de clasificare incluse în tabel.
1.2 Semne ale clasificării factorilor de preț pe RN
Mai jos în tabel, pe baza multor ani de cercetare pe piața imobiliară din Moscova, există o analiză fenomenologică și o listă a factorilor de preț existenți, cu indicarea clasificării acestora în funcție de toate criteriile introduse. În plus, diagramele arată structura ierarhică a factorilor și a săgeților - interacțiunea lor.
Este important de menționat că o analiză semnificativă, fenomenologică a factorilor de stabilire a prețurilor, bazată pe cunoștințele experților despre piață, studii calitative și cantitative ale modelelor de piață, caracteristici care disting piețele țărilor cu economii în tranziție de economiile de piață dezvoltate, ar trebui să preceadă orice încercare. la modelarea oficializată a pieţei. Modelele matematice, chiar și cele care au trecut cu succes de filtrele analizei statistice a semnificației factorilor, nu pot fi recunoscute ca adecvate dacă nu se bazează pe o ipoteză economică despre esența proceselor care au loc pe piață într-o fază dată și stadiul dezvoltării sale.
1.3 Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și relația lor
|
Analiza fenomenologică a factorilor |
||
|
Factorii cererii |
||
|
1. Volumul cererii efective de locuințe |
Factorul intern RN este de ordinul 1. Pe termen lung, depinde de factorii 2 și 3. Pe termen mediu, depinde de factorii 3, 4 și 5 și de nivelul prețului (relație inversă - cererea este prețul elastic). Cu o creștere - duce la o creștere a prețurilor, cu o scădere - la o scădere. |
|
|
2. Cererea de locuințe (cerere potențială) |
Factorul intern pe termen lung RN este de aproximativ 2. În contextul unei penurii istorice de locuințe în Federația Rusă (factorul 14), crește constant prețurile prin factorul 1. |
|
|
3. Veniturile populaţiei şi diferenţierea acestora |
Un factor extern de ordinul lui 2. Depinde de factorii 6 și 7. Pe termen lung, cu o creștere a venitului, duce la o creștere a factorului 1 și, prin acesta, a prețurilor, iar cu o scădere, la o scădere. . Pe termen mediu, diferențierea ridicată a veniturilor în Federația Rusă duce la faptul că, atunci când prețurile cresc, o parte semnificativă a populației cu venituri mici părăsește piața, creșterile de preț se opresc, iar dacă veniturile continuă să crească, cererea amânată după jumatate de perioada se realizeaza intr-o noua crestere a cererii si a preturilor. |
|
|
4. Înclinația populației și a investitorilor speculativi de a cumpăra locuințe și așteptările de preț |
Factorul intern RN este de aproximativ 2. Pe termen lung, în condițiile unei piețe deficitare, este persistent ridicat, pe termen mediu depinde de factorii 3 (elastici în ceea ce privește ratele de creștere a veniturilor), 8 și 9 (cu o întărirea rublei, scăderea inflației, crește, cu scăderi), 12 (cu neîncredere în dezvoltatori, rate scăzute de construcție, populația părăsește piața locală). Prin factorul 1, duce la o creștere a prețurilor cu creșterea sa și la o scădere a prețurilor - cu o scădere. Există o relație inversă cu modificările prețurilor: așteptările de preț sunt inerțiale, iar atunci când prețurile cresc, cumpărătorii se grăbesc să facă o achiziție, crescând cererea și stimulând prețurile; atunci când prețurile scad, ei părăsesc piața, așteptând o scădere și mai mare, scăzând astfel cererea și creșterea ratei de scădere a prețurilor. |
|
|
5. Condițiile și volumul creditelor pentru locuințe pentru cumpărători, incl. ipoteca, numarul si proportia tranzactiilor cu ipoteca |
Factorul extern de ordinul lui 2. Depinde de factorii 6-11 și de politica comunității bancare. Când condițiile se îmbunătățesc (2003-2006) prin factorul 1 stimulează creșterea prețurilor, când condițiile se deteriorează (2008-2006) reduce factorul 1 și nu mai stimulează prețurile. Există o relație inversă cu factorii 1 și 13: la ritmuri mari de creștere a prețurilor, oferta de apartamente și tranzacțiile ipotecare scade, ceea ce încetinește creșterea prețurilor. |
|
|
6. Factori macrofinanciari (baza monetara) |
Factorul extern de ordinul lui 3. Depinde de factorii 7-11 și de politica monetară a Băncii Centrale. Cu o creștere, contribuie la creșterea veniturilor populației și prin factorul 1 - o creștere a prețurilor, cu o scădere - la o scădere a ratei de creștere a veniturilor, a înclinației populației de a cheltui fonduri și prin factorul 1 încetinește creșterea prețurilor. |
|
|
7. Factori macroeconomici (rate de creștere a PIB, producție industrială, nivel de ocupare) |
Factori externi de ordinul a 3. În contextul naturii materiei prime a economiei ruse depinde în principal de factorul 10. Odată cu creșterea, aceasta contribuie la creșterea bazei monetare și prin aceasta - la creșterea factorilor 6, 5, 3, 1 și creșteri de preț. |
|
|
8. Inflația și deflația |
Un factor extern de ordinul lui 3. Depinde de factorii 9-11 și de un factor de ordin unic 6. Afectează factorii 4, 5 și, prin intermediul acestora, factorul 1 și prețurile. |
|
|
9. Factori macrofinanciari (modificarea cursurilor de schimb - devalorizare și reevaluare) |
Factorul extern de ordinul a 4. Depinde de factorii 10-11. Odată cu întărirea rublei față de dolar în condițiile economiei dolarizate a Rusiei, crește tendința populației de a cheltui atât economii în ruble, cât și în dolari și de a cumpăra apartamente (factorul 4), ceea ce prin factorul 1 contribuie ușor la creștere. in preturi. Cu o devalorizare lină, tendința de a cheltui economii în dolari scade, iar economiile de ruble cresc, efectul influenței asupra prețurilor nu este determinat. Odată cu o devalorizare bruscă, are loc un efect de neîncredere a populației în politica financiară a autorităților, tendința de a cheltui toate economiile scade, cererea de locuințe scade, iar creșterea prețurilor nu este stimulată. Odată cu o reevaluare bruscă, tendința de a cheltui toate economiile crește („zbura de la dolar”), imobiliarul este perceput ca un depozit de economii. |
|
|
10. Prețurile la petrol și alte mărfuri de export |
||
|
11. Volumul ieșirii de capital |
Factorul extern de ordinul a 5. Depinde de mediul global. Determină cererea efectivă și prețurile locuințelor prin factorii 5-9. |
|
|
12. Reputația dezvoltatorilor și proprietăților |
Factorul intern de ordinul a 5. Depinde de starea fondului de locuințe existente și a clădirii (factor. Afectează factorul 4. |
|
|
Factori de ofertă |
||
|
13. Volumul ofertei de locuințe |
Factorul intern RN este de aproximativ 1. Pe termen lung, depinde de factorii 14 (pe piața secundară) și 15 (creșterea volumelor de construcții crește oferta și limitează creșterile de preț). Pe termen mediu, există o relație inversă cu factorul 1: cu o cerere mare, oferta este spălată din listări, ceea ce contribuie la creșterea ritmului de creștere a prețurilor și frânarea ritmului de creștere a numărului de tranzacții cu ipotecă; odată cu scăderea cererii, oferta se acumulează, reținând creșterile de preț și contribuind la creșterea numărului și a cotei tranzacțiilor ipotecare... Într-o situație de scădere a cererii, depinde de factorul 22 - vânzătorii reduc volumul ofertei pentru a stimula prețurile. |
|
|
14. Fondul locativ specific |
Factorul intern RN este de aproximativ 2. Depinde de situația istorică din oraș, regiune, de eliminarea fondului dărăpănat și de volumul construcției (factorul 15). În această situație, duce pe termen lung la un nivel ridicat al cererii de locuințe (factor 2) și, cu condiția ca creșterea veniturilor populației să fie pozitivă (factorul 3), duce la o creștere a prețurilor (2000-2008) . Cu o scădere a veniturilor (2009), este neutru. Pe termen mediu, este neutru. |
|
|
15. Volumul de construcție și punerea în funcțiune a locuințelor, rata de construcție a instalațiilor |
Factorul pH intrinsec este de ordinul a 2. Depinde de factorii 16-22. Acționează prin factorii 13 și 14: pe termen lung, creșterea volumelor de construcții ar trebui să crească stocul de locuințe și volumul ofertei și, prin urmare, să încetinească ritmul de creștere a prețurilor pe termen lung. Într-o situație de deficit de locuințe și de creștere a pieței (2000-2008), este neutru. Pe termen mediu, este neutru. Într-o situație de criză (2009), o scădere a volumelor de punere în funcțiune nu afectează tendința prețurilor, dar o scădere a ratelor de construcție afectează factorul 4 și, prin acesta, prețurile. |
|
|
16. Finanțarea construcției de locuințe cu fondurile proprii ale dezvoltatorilor și investitorilor, împrumuturi bancare, fonduri ale populației și investitori speculativi, alte fonduri atrase |
Factorul intern RN este de aproximativ 3. Depinde de condițiile macroeconomice (factorul 7), de strategia investițională a dezvoltatorului (factorul 20), de disponibilitatea obiectelor de investiții alternative (factorul 21). Împrumuturile bancare depind în plus de factorii 6-11 și de politicile comunității bancare. Finanțarea prin intermediul populației și al investitorilor speculativi depinde de factorii 3-5, 12, în cele din urmă - 1. O creștere a finanțării pe termen lung crește volumul construcției (factor 15) și ajută la reducerea ritmului de creștere a prețurilor. Pe termen mediu, accelerează rata de construcție a clădirilor și, prin urmare, crește factorul 12, iar prin acesta - cererea (factorul 1) și prețurile. |
|
|
17. Costul și costul total (de investiții) al construcției |
Factorul pH intrinsec este de ordinul a 3. Depinde de factorii 18-19. Pe termen mediu, cu un nivel ridicat al prețurilor și al rentabilității proiectelor (2005-2007), nu afectează prețurile de vânzare, cu un nivel scăzut al prețurilor și al profitabilității (2009), duce la retragerea dezvoltatorilor de pe piață. , o scădere a volumului construcției și a ofertei (factorii 15 și 13) și stimulează creșterea prețurilor. Pe termen lung, cu un nivel ridicat al prețurilor și al profitabilității, fluxurile de capital către industriile de resurse, o creștere a producției de resurse și, astfel, - în ciuda creșterii costurilor - o creștere a volumelor de construcții, care poate încetini creșterea preturile locuintelor. |
|
|
18. Disponibilitatea terenurilor pentru construcția de locuințe și condițiile de acces la acestea |
Factorul extern de ordinul 4. Depinde de echilibrul terenurilor din oraș, regiune, țară, de prețurile terenurilor, de politica autorităților federale, regionale, locale pentru dezvoltarea construcției de locuințe și sprijinul său de inginerie și infrastructură. Afectează factorul 17, 15 și prin intermediul acestuia - prețurile pe termen lung. |
|
|
19. Sprijin de resurse pentru construcții |
Factorul intern de ordinul 4. Depinde de disponibilitatea capacităților de producție (inclusiv tehnologii, echipamente, personal) de la producătorii de resurse, de prețurile resurselor (la prețuri mici în condiții de investiții insuficiente pentru dezvoltare, se formează un deficit de resurse). Afectează factorul 17, 15 și prin intermediul acestuia - asupra prețurilor pe termen lung și uneori pe termen mediu. |
|
|
20. Condiții administrative și economice pentru ca dezvoltatorul să intre pe piață și să lucreze pe piață |
Factorul extern de ordinul 4. Depinde de politica autorităților în domeniul reglementării urbanistice, de gradul de birocrație și corupție a procesului, de nivelul de rentabilitate a dezvoltării. Afectează factorul 17, 15 și prin intermediul acestuia - asupra prețurilor pe termen lung, mediu și uneori pe termen scurt. |
|
|
21. Disponibilitatea obiectelor alternative de investiții |
Factorul extern de ordinul a 4. Depinde de condițiile pieței regionale și mondiale și se exprimă în căutarea de obiecte de investiții atractive în afara orașului, regiunii, țării, în afara RN (bursier). Afectează volumul ofertei de construcții și locuințe (factorul 15, 14), precum și volumul cererii efective (factorul 1): în situația 2006-2007, dezvoltatorii, investitorii și cumpărătorii au migrat de la Moscova în regiunea Moscovei, din Rusia spre Bulgaria, Muntenegru etc .NS. |
|
|
22. Strategia de investiții a dezvoltatorilor |
Factorul intern de ordinul a 5. Depinde de calificările economice, manageriale ale dezvoltatorilor și de situația din țară și regiune. Pe termen lung și mediu, strategia de expansiune duce la împrăștierea resurselor financiare pe un număr semnificativ de terenuri și proiecte noi și la scăderea ritmului de construcție a dotărilor, apoi prin factorii 15 și 13 stimulează creșterile de preț, iar prin factorii 4 și 1 duce la scăderea cererii și a prețurilor, înghețarea proiectelor de construcții și ruinarea dezvoltatorilor (2004, 2009). O strategie investițională competentă optimizează investițiile atrase și costurile reale și duce la o creștere evolutivă a volumelor de construcție cu perspectiva reducerii ritmului de creștere a prețurilor. |
|
|
23. Strategia de marketing și prețuri a vânzătorilor și dezvoltatorilor |
Factorul intern de ordinul a 5. Depinde de nivelul așteptat al profitului, în legătură cu care pieței i se oferă o creștere a prețurilor. Într-o situație în care cererea efectivă depășește oferta, așteptările sunt satisfăcute (2003-2007). În situația opusă, sunt posibile trei strategii. 1) Vânzătorii scad prețurile (cu un factor de 0), realizând o creștere a cererii, prețurilor și vânzărilor. 2) Vânzătorii reduc volumul ofertei (factorul 13), realizând echilibrul cu volumul cererii și cu creșterea prețurilor. 3) Vânzătorii nu scad prețurile, reducând astfel cifra de afaceri pe piață și așteptând o creștere a cererii din cauza factorilor externi. |
2. Structura factorilor de preț pe piața imobiliară și relația acestora
Structura factorilorstabilirea prețurilor pe piața imobiliară și relația lor (continuare)
3 . Modele pentru prezicerea parametrilor dezvoltării pieței imobiliare din Rusia
În funcție de orizontul de prognoză, prognoza poate fi pe termen lung, pe termen mediu și pe termen scurt. Valoarea specifică a orizontului permis pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză depinde de conținutul fizic (economic) al problemei, de situația economică generală, de starea unui anumit segment de piață și se poate modifica semnificativ. Astfel, previziunile guvernamentale pe termen mediu privind dezvoltarea economiei ruse au un orizont de 3 ani. În prezent, pe piața imobiliară din Rusia, o considerăm pe termen scurt - o prognoză pentru 1-3 luni, pe termen mediu - pentru un an sau trei, pe termen lung - pentru trei până la cinci ani.
Este important de subliniat faptul că pentru fiecare dintre aceste tipuri de prognoză este necesar să se studieze o listă diferită de factori care afectează modificarea indicatorului studiat (a cărui jumătate de perioadă de modificare este apropiată de valoarea orizontului de prognoză). ). De exemplu:
Cunoscutul fenomen al plăților din decembrie a restanțelor salariale, sporurilor și sporurilor își extinde efectul pe piața imobiliară în termen de 1-2 luni;
Factorii sezonieri au un efect redus asupra rezultatelor trendului anual și, în același timp, pot fi semnificativi pentru prognozarea modificărilor prețurilor și a cifrei de afaceri pe piață timp de 3-4 luni;
Ratele de creștere a PIB-ului au un efect nesemnificativ asupra creșterilor lunare ale prețurilor, dar sunt importante pentru o prognoză pe termen lung;
Nivelul prețurilor la energie, rata ieșirii de capital din țară sunt semnificative atât pentru prognoza pe termen scurt (cu un decalaj de 2-3 luni), cât și pentru prognoza pe termen mediu (prin creșterea acumulată a prețurilor locuințelor de-a lungul anului). ultimele luni ale anului).
În funcție de gradul de formalizare a metodelor de prognoză utilizate pe piața imobiliară rusă, acestea pot fi împărțite în predicție expertă, prognoză euristică, analiză „fundamentală”, modelare statistică de regresie („analiza tehnică”), modelare multivariată (inclusiv modelare și prognoză). pe rețelele neuronale). În practică, se folosesc diverse metode împreună, într-o combinație sau alta. Cu toate acestea, este necesar să se facă distincția între predicția expertă a tendințelor pieței (metoda 1), numită în mod nerezonabil prognoză (care, datorită calificărilor înalte ale unui expert, poate fi destul de precisă), de o prognoză calculată, solidă din punct de vedere metodologic (metodele 2). -5).
3 .1 Clasificarea prognozelor după gradul de formalizare a metodelor
|
Dezvoltator de prognoză (nume în glumă) |
Metoda de prognoză |
Tipul prognozei |
|
|
(-1) „Agnostic” |
Nu („predicțiile sunt deloc imposibile”) |
||
|
(1) Expert |
Intuiție, cunoaștere a pieței, metoda analogiei |
Previziune de expert |
|
|
(2) Analist prognozator |
Analiza "fundamentala" cantitativa si calitativa a factorilor, metoda scenariului |
Prognoza euristică |
|
|
(3) Prognozator-„optimist” |
Analiza „fundamentală” a situației economice și a impactului acesteia asupra indicatorilor pieței imobiliare (metoda „demografică”, metoda de prognoză a veniturilor populației) |
Prognoza „fundamentală” a factorilor - volume de construcție, oferta, cererea, cifra de afaceri pe piață |
|
|
(4) Prognozator - „statistician” |
Analiza „tehnică” (analiza de regresie, modelare statistică) |
Prognoza „tehnică” bazată pe un model de regresie statistică |
|
|
(5) Prognozator-Modelist |
Modelare multivariată, prognoza rețelelor neuronale |
Prognoza bazata pe model multivariat, retele neuronale |
|
|
(+1) „Puritan” |
Nu ("cunoașterea slabă a fenomenului nu permite construirea unui model adecvat") |
Un exemplu de utilizare a unui model de regresie statistică în februarie 1995 pentru a prezice dinamica prețurilor locuințelor la Moscova, Sankt Petersburg, Ekaterinburg, Tver, Ryazan, Barnaul este prezentat în figură. Modelul s-a bazat pe ipoteza că economia rusă trece de la reglementarea planificată, centralizată la piață și, prin urmare, principala regularitate a dinamicii prețurilor pe piața imobiliară este creșterea acestora la un nivel corespunzător prețurilor din „orașe analoge”. . În consecință, pentru a descrie tranziția unui sistem cibernetic, de autoreglare la o nouă stare, un model logistic de „decolare a aeronavei” de forma
V (T) = A / (1 + exp (B - CT)),
Unde V- prețul de ofertă mediu pentru perioada (medie lunară) de 1 mp. m din aria totală a obiectului;
T- numărul de ordine al perioadei (lună);
A, Bși CU - coeficienți constanți (parametrii modelului).
Figura arată că prognoza calculată a dinamicii prețurilor pentru 1995-1998 înainte de criza din august a coincis îndeaproape cu datele reale.
Un model de prognoză similar a fost aplicat în studiul etapelor inițiale ale pieței tranzacțiilor ipotecare cu imobiliare din Moscova și a fost construit în trimestrul 3 al anului 2005, doar dinamica volumului tranzacțiilor ipotecare ale Companiei a fost un indicator modelat:
Unde t- numărul ordinal al trimestrului.
Modelul a prezis corect trecerea dinamicii de creștere a volumului tranzacțiilor ipotecare la stabilizare, iar prognoza cantitativă pentru 5 trimestre a coincis îndeaproape cu datele actuale.
În octombrie 2000, la doi ani după începerea crizei, pentru a prezice dinamica preţurilor la Moscova pentru 2001-2002. un nou model al „ieșirii aeronavei din scufundare” din formular
V = B 0 -B 1 / (B 2 + exp ((B 3 * T+ B 4 ) 2 )).
Până la jumătatea anului 2002, modelul a oferit o prognoză foarte precisă.
În 2006-2008, pe baza studiului ciclurilor pe termen lung și mediu ale pieței imobiliare din Moscova și alte orașe, a fost construit un model pe baza metodei de extindere nearmonică a tendinței prețurilor sub forma urmatorul sistem de ecuatii:
Y = y 1 + ? y 2 + ? y 3 + ? y 4 + …. + ? y n, (1)
y 1 = A 3 X 3 + a 2 X 2 + a 1 x + a 0 , (2)
? y 2 , (3)
? y 3 = , (4)
? y 4 = , (5) …………………………………… , (n)
Unde Y- valoarea estimată a prețului unitar mediu al ofertei de locuințe, $ / mp. m;
y 1 - ecuația tendinței de bază (prognoză pe termen lung), $/mp. m;
? y 2 - prognoza creșterilor prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de bază, $/mp. m;
? y 3 - prognoza creșterilor prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul doi, $ / mp. m;
? y 4 - prognoza creșterilor prețului mediu unitar al ofertei de locuințe în raport cu tendința de ordinul trei, $ / mp. m;
? y n- prognoza creșterilor prețului unitar mediu al ofertei de locuințe în raport cu tendința penultimului ordin, $ / mp. m;
a, b, c, d cu indici – coeficienţi de ecuaţii (tendinţe de diverse ordine) care aproximează datele efective. Calculat din datele reale folosind metoda celor mai mici pătrate.
Aproximarea tendinței prețurilor pe 5-6 ani (de exemplu, printr-un polinom de ordinul doi) arată că piața imobiliară din Moscova, ca și în alte orașe rusești, se află la începutul unei semiperioade de creștere (mai precis, în primul trimestru al perioadei) a unui ciclu „lung” de fluctuații, a cărui responsabilitate poartă un set de indicatori macroeconomici ai unei țări și a unui oraș (regiune). Am numit această ecuație „tendența de bază” și am luat-o drept bază pentru o prognoză pe termen lung a dinamicii prețurilor - creștere cu o rată medie anuală de 20-25%. În viitor (conform estimărilor noastre din 2006, în afara anilor 2010-2011), când volumul construcției și ofertei de apartamente va crește semnificativ, iar ratele de creștere pe termen lung a prețurilor vor începe să scadă (piața se va muta în a doua trimestru al perioadei), este de așteptat o scădere a ratelor de creștere pe termen lung a prețurilor, așa cum este ilustrat în mod convențional în figură.
Însă, pe piața imobiliară, există și alți factori interni, care impun fluctuații care apar mai rapid asupra trendului de bază. De exemplu, asociat cu ciclul de construcție și investiții, cu dezvoltarea infrastructurii pieței construcțiilor de locuințe, cu comportamentul de consum al cetățenilor etc.
Aceste fluctuații de pe piața imobiliară au fost realizate nu în fluctuațiile prețurilor, ci în fluctuațiile primei derivate - rata de creștere a prețurilor. Ele formează cicluri „medii”, cu curgere mai rapidă și cicluri „scurte”, cu curgere mai rapidă. Astfel de cicluri pot fi prezise cu ușurință folosind modelarea de regresie unidirecțională.
Suprapunerea inversă, integrarea previziunilor, oferă prognoza finală a dinamicii prețurilor – pe termen mediu și lung.
Figura arată că până în septembrie 2008 prognoza pentru Moscova a fost realizată cu mare precizie. Din 12 orașe rusești pentru care s-a calculat o prognoză similară, s-a obținut o convergență bună pentru 8 orașe și nesatisfăcătoare - pentru două.
Din octombrie 2008, criza financiară și economică globală a schimbat direcția tendinței prețurilor pe termen lung în toate orașele Rusiei, iar previziunile executate anterior au necesitat o revizuire.
În septembrie 2009, a fost realizat un studiu al pieței imobiliare din 10 orașe din Rusia, în urma căruia s-a ajuns la concluzia că, pe termen lung, piața intră într-o fază de încetinire a creșterii și începutul unui declin și un scenariu a fost elaborată prognoza pentru evoluţia situaţiei.
Scenariile au fost calculate folosind un model cu patru factori de dependență a prețurilor locuințelor de parametrii macroeconomici, ale căror valori au fost stabilite pentru decembrie 2008, iunie și decembrie 2009 și 2010 în diferite opțiuni acceptabile:
Y = f (x 1 , X 2 , X 3 , X 4 ),
Unde X 1 -pretul barilului de petrol;
X 2 - inflația;
X 3 -devalorizarea rublei față de dolar;
X 4 - ieșirea de capital.
Au fost obţinute patru scenarii de dinamică a preţurilor, dintre care scenariul nr. 2 (pesimist) părea a fi cel mai probabil.
Dar deja în decembrie 2008, s-a ajuns la concluzia că scenariul nr. 3 (criză) a fost efectiv implementat.
Comparația prognozei cu datele reale este prezentată în figura următoare.
Astfel, utilizarea modelelor matematice de regresie, bazate pe ipoteze semnificative despre esența economică a proceselor care au loc pe piața imobiliară, permit obținerea unor previziuni pe termen mediu destul de precise. Cu toate acestea, ei nu pot prezice modificări ale tendințelor prețurilor pe termen lung și trecerea la o criză în dezvoltarea pieței.
stabilirea prețurilor cererea ofertei piața imobiliară
Concluzie
Prețurile pe piața imobiliară sunt adesea direct dependente de starea socio-economică a regiunii. În plus, piața este caracterizată de o abundență de riscuri pentru vânzători, cumpărători și chiriași. Datorită faptului că deseori este dificil pentru proprietari să-și vândă sau să închirieze proprietatea (excluzând segmentele de piață în care cererea depășește semnificativ oferta), piața imobiliară este nelichidă. În afară de cele de mai sus, mai există o problemă. Experților le este adesea dificil să evalueze situația reală de pe piață din cauza faptului că este dificil să obții informații fiabile despre tranzacții, spre deosebire, de exemplu, de piața valorilor mobiliare, unde acestea sunt disponibile în orice moment. Principalul instrument de analiză aici este împărțirea condiționată a pieței în mai multe segmente. Criteriul pentru aceasta poate fi locația obiectelor, calitatea lor, scopul sau chiar un întreg complex de caracteristici.
Bibliografie
Sternik G.M., Sternik S.G. Analiza pietei imobiliare pentru profesionisti. - M .: „Economie”, 2009. - 601 p.
Gusev A.B. Bulele de preț al locuințelor. - www.urban-planet.org, 2008.
Sternik G.M., Sternik S.G. Tipologia piețelor imobiliare în funcție de tendința lor de a forma bule de preț. - Jurnalul „Relațiile de proprietate în Federația Rusă” nr. 8 (95) 2009, p. 168-185.
Sternik G.M., Korobkova M.V. Impactul pieței imobiliare în galop asupra dinamicii tranzacțiilor ipotecare la Moscova. - Jurnalul „Proiecte Naționale”, martie 2007.
Sternik G.M. Piața imobiliară din Rusia în 2001. Analiza si prognoza. - RGR, decembrie 2001.
Sternik G.M., Pechenkina A.V. Ce se întâmplă pe piața imobiliară din Moscova. Abordare macroeconomică (raport la Conferința analitică IDA „Piața imobiliară: Situație, Tendințe, Prognoză” 30.08.2007). - www.realtymarket.ru, august 2007.
Sternik G.M. Prețurile pe piața imobiliară a orașelor rusești în perioada 1990-2006: analiză și prognoză. - Grupul analitic al lui G.M. Sternik. -www.realtymarket.ru, ianuarie 2007.
Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în 2008: previziuni și realitate. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg 1.10.08. - www.realtymarket.ru.
Sternik G.M. Piața imobiliară a orașelor rusești în criză. Tendințe de dezvoltare. - Raport la conferința analitică a Forumului pentru locuințe din Sankt Petersburg din 9.12.08. - www.realtymarket.ru.
Arefin, A.V. (2015). Factorii de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere imobiliară rezidențială. Strategii pentru locuințe, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
Limba de publicare: rusă
Russian Journal of Housing Research, 2015, Volumul 2, Numărul 4
Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară de închiriere rezidențială
1 Universitatea de Industrie și Finanțe din Moscova, Federația Rusă
Articolul discută factori de preț general valabili pe piața imobiliară din Rusia. Autorul determină, de asemenea, factorii de preț pe piața imobiliară de închiriere rezidențială din punctul de vedere al unui chiriaș privat. Metodele utilizate în cursul studiului sunt revizuirea literaturii științifice și analiza pieței imobiliare de închiriere rezidențială.
chirie, bunuri imobiliare, prețuri, factori, Rusia
Arefin, A.V. (2015). Factorii de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară de închiriere rezidențială. Russian Journal of Housing Research, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 / zhs.2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Limba originală de cercetare: rusă
© Arefin A.V. / Publicație: Creative Economy Publishers
Această lucrare este licențiată în conformitate cu Creative Commons BY-NC-ND 3.0
® Pentru corespondență: [email protected]
Piața imobiliară este în continuă schimbare și creștere; în perioadele de criză, acest proces de creștere tinde să stagneze
La stabilirea tarifelor de închiriere, obiectivele proprietarilor și ale chiriașilor sunt similare
În practică, proprietarii nu iau în considerare un astfel de factor precum vederea de la ferestre
Factorii de preț ai pieței imobiliare afectează prețurile de pe piața proprietății de închiriere
Housing Strategies, 2015, Volumul 2, Numărul 4
Factori de preț
pe piata de inchiriere imobiliara rezidentiala
Anton Arefin1®
1 Universitatea de Finanțe și Industrie din Moscova „Sinergie”, Rusia
ADNOTARE_
Articolul examinează factorii de preț general acceptați pe piața imobiliară din Rusia și, de asemenea, determină factorii de preț pe piața de închiriere imobiliară, luând în considerare din partea unui chiriaș privat. Metodologia de cercetare este o trecere în revistă a lucrărilor și articolelor științifice, analiza pieței de închiriere imobiliară.
CUVINTE CHEIE_
chirie, bunuri imobiliare, prețuri, factori, Rusia
PENTRU COTAT: _
Arefin, A.V. (2015). Factorii de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere imobiliară rezidențială. Strategii pentru locuințe, 2 (4), 253-266. doi: 10.18334 ^ .2.4.1898
JEL: D40, R20, R31 Limba de publicare: rusă
© Arefin A.V. / Publicație: Editura „Economia Creativă” Articolul este distribuit sub licența Creative Commons BY-NC-ND 3.0
n Pentru comunicare: [email protected]
Piața imobiliară este un organism în continuă schimbare și creștere; în vremuri de criză, acest proces de creștere tinde să stagneze
Obiectivele proprietarului și ale chiriașului atunci când prețurile tarifelor de închiriere sunt similare
În practică, proprietarul nu ține cont de un astfel de factor precum orientarea ferestrelor apartamentului.
Prețul pe piața de închiriere este influențat de factorii de preț pe piața imobiliară
Arefin Anton Viktorovich, student postuniversitar, Universitatea Financiară și Industrială din Moscova „Synergy” ( [email protected])
Relevanța cercetării
În lumea modernă, problema stabilirii prețurilor pe piața de închiriere imobiliară dobândește un statut din ce în ce mai urgent datorită faptului că situația economică și politică tensionată din lume și sancțiunile împotriva Rusiei, precum și cursul de schimb în schimbare zilnică a moneda națională, fac din ce în ce mai dificilă stabilirea prețului de piață ca achiziție./vânzarea și închirierea de imobile în țară.
De asemenea, menționăm că dezvoltarea pieței moderne de închiriere a primit recent o atenție din ce în ce mai mare atât din partea participanților profesioniști de pe piața imobiliară, cât și din partea autorităților guvernamentale. Cu toate acestea, problemele de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere primesc o atenție insuficientă atât din partea organismelor guvernamentale, cât și a participanților pe piață. Identificarea factorilor și a procesului de stabilire a prețurilor pe piața de închiriere imobiliară va fi extrem de utilă pentru piața imobiliară modernă atât din Moscova, cât și din Rusia în ansamblu.
Care este piata imobiliara?
Potrivit majorității experților, piața imobiliară este un mecanism care servește proceselor de cumpărare, vânzare și închiriere de bunuri imobiliare bazate pe cerere și ofertă (Rodionova, 2009).
Datorită teritoriului în continuă expansiune al orașelor, piața imobiliară este un „organism” în continuă creștere, cu toate acestea, este de remarcat faptul că în vremuri de criză piața imobiliară tinde să stagneze și/sau să-și încetinească creșterea. Un astfel de exemplu este perioada crizei financiare globale din 2008, în care nu s-a observat creșterea prețurilor imobiliare, dar până la jumătatea anului 2011 piața imobiliară a atins nivelul de dinainte de criză și s-a înregistrat o creștere a prețurilor.
În prezent, piața imobiliară din Federația Rusă este împărțită în 2 categorii:
Piața imobiliară primară.
Piața imobiliară secundară.
Obiectele tranzacțiilor de pe piața imobiliară primară devin de regulă obiecte imobiliare în curs de construcție sau construcție nouă, indiferent de scopul viitorului obiect imobiliar. Ele pot fi vândute de dezvoltatori, investitori care au finanțat construcția.
Spațiile de locuit care au fost utilizate anterior în scopul propus devin de obicei obiectul tranzacțiilor pe piața imobiliară secundară. De menționat că piața imobiliară primară reflectă volumul de locuințe produse, în timp ce piața imobiliară secundară este determinată de următorii factori (Rodionova, 2009).
Bunăstarea populației.
Rentabilitatea obiectelor de investiții.
Evenimentele vieții umane.
Mobilitatea muncii.
Mulți experți consideră că structura pieței secundare este o structură neschimbătoare, datorită faptului că procesul vieții umane urmează un anumit tipar. Schimbările pe piața imobiliară secundară apar ca urmare a modificărilor în structura și/sau numărul populației sau a unei schimbări bruște a situației economice și politice din regiune.
Astfel, se poate concluziona că piața imobiliară în ansamblu este un organism în continuă schimbare și creștere, schimbări în care apar datorită influenței factorilor economici, politici și sociali asupra acesteia. Cu toate acestea, în perioadele de criză, acest proces de creștere a volatilității tinde să stagneze, dar niciodată să inverseze creșterea.
Factori de preț imobiliar acceptați în mod obișnuit
Atunci când se iau în considerare factorii de preț pe piața imobiliară, se obișnuiește să le împarți în factori de ofertă și cerere, care, la rândul lor, sunt împărțiți în factori interni de preț și factori externi de preț.
Factorii externi în stabilirea prețurilor pieței imobiliare sunt împărțiți în următoarele tipuri1:
Factori microeconomici.
Factori macroeconomici.
Statutul social în regiune.
Factori sociali.
Experții atribuie de obicei următorii factori factorilor interni de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară2:
Dinamica pieței.
1 Principalii factori care afectează valoarea bunurilor imobiliare rezidențiale și nerezidențiale (2006, 28 aprilie). Mod de acces: http://www.kb-yarmarka.ru/?page=cat&id=100256
2 Vaskina, M.G. (2009). Economia imobiliară. Rostov-pe-Don: Phoenix.
Dinamica volumului și raportul dintre cerere și ofertă.
Raportul prețurilor de pe piața imobiliară primară și secundară.
Deschiderea pieței imobiliare și securitatea informațiilor acesteia.
Factori instituționali.
Cu toate acestea, remarcăm că în factorii de mai sus de stabilire a prețurilor obiectelor imobiliare, toți factorii nu sunt pe deplin luați în considerare, în special la nivelul obiectelor imobiliare individuale. Mai ales vag sunt luați în considerare factorii de preț la care un potențial chiriaș și proprietar le acordă în primul rând atenția atunci când evaluează o proprietate.
Vom încerca să luăm în considerare cei mai prioritari factori de preț, luând în considerare din partea locatorului. Acești factori includ:
Venitul populației și capacitatea acesteia de a plăti (adică salariul mediu în regiune).
Nivelul cererii și ofertei în regiune.
Situația ecologică din regiune. Problema ecologiei a devenit recent o problemă de actualitate pentru piața imobiliară din marile orașe din Rusia și din lume, și în special Moscova. Nivelul ridicat de poluare al stării ecologice a orașului afectează în mod direct atât sănătatea cetățenilor, cât și starea pieței imobiliare a orașului. Este evident că, cu cât starea ecologică a regiunii în care se află proprietatea este mai bună, cu atât aceasta va fi mai atractivă pentru un potențial consumator.
PC. Katyshev și Yu.A. Khakimova, în lucrarea sa „Factori de mediu și stabilirea prețurilor pe piața imobiliară (prin exemplul Moscovei)” a luat în considerare în detaliu influența factorilor care caracterizează starea mediului pe piața imobiliară din Moscova. Autorii notează că situația de mediu din diferite regiuni ale orașului afectează prețul imobiliar în moduri diferite. Costul mediu al bunurilor imobiliare este de obicei mai mic în acele regiuni ale orașului care sunt mai aproape de întreprinderile industriale,
mai degrabă decât în regiunile situate în zone ecologice curate ale orașului (Katyshev, Khakimova, 2012; С113).
Starea proprietății. Acest factor, desigur, este principalul factor de stabilire a prețului chiriei datorită faptului că prețul acesteia depinde în întregime de clasa și starea proprietății (de la casă la apartament). Ca exemplu, este suficient sa citam faptul ca in functie de calitatea renovarii locuintei, tariful de inchiriere se va schimba dramatic. Astfel, obiectele imobiliare situate în Districtul Administrativ Central al Moscovei sunt în stare bună (renovate) de tip „odnushka” cu un preț mediu de închiriere de 90.000 de ruble, în timp ce obiectele imobiliare situate în aceeași zonă, dar în medie sau sub. starea medie (reparații cosmetice sau lipsa acestora) au un preț mediu de închiriere de 30.000 de ruble. 3.
Structura proprietății. Acest factor este înțeles ca prezența unor obiecte suplimentare în casă și adiacente acesteia, cum ar fi un lift, parcare, interfon etc. preț în medie 5-10%. 4T. Adică, dacă există două apartamente, unul cu balcon, celălalt fără, atunci un apartament fără balcon (în acest caz, „odnushka”) va avea o rată medie de închiriere de 30.000 de ruble, în timp ce același apartament, dar cu balconul va avea o rată de -33.000 de ruble.
Venitul populației și capacitatea de plată a acesteia. Acest factor este important în primul rând pentru determinarea inițială a ratei de închiriere estimată datorită faptului că potențialul proprietar trebuie să cunoască salariul mediu din regiunea sa și, pe baza acestuia, să deducă chiria inițială. Deci, ca exemplu, putem cita că, în perioada 2014-2015, salariul mediu la Moscova a fost de 59.000 de ruble5, astfel încât rata medie de închiriere pentru o proprietate nu depășește acest indicator, adică -30.000 de ruble.
Nivelul cererii și ofertei în regiune. În orice zonă a pieței, dinamica nivelului cererii și ofertei este principalul indicator pentru formarea prețului său inițial. Această regulă este valabilă și pentru piața de închiriere imobiliară. Dacă nivelul ofertei depășește nivelul cererii, atunci tarifele de închiriere
3 Pe baza analizei prețurilor pentru Moscova.
4 Apartamente cu și fără balcon: diferența de preț este de obicei de 5-7% (2014, 5 septembrie). Mod de acces: http://www.ndv.ru/novosti/kvartirjy_s_balkonom_i_bez/
5 Mereminskaya, E. (2015, ianuarie 26). Cel mai bun oraș în care să lucrezi. Mod de acces: http://www.gazeta.ru/business/2015/01/23/6385401.shtml
tind să scadă și invers. Deci, de exemplu, putem urmări modul în care nivelul cererii și ofertei din Moscova a influențat prețurile medii de închiriere pentru diferite tipuri de apartamente în august 2015. Una dintre agențiile imobiliare experte de top „MIEL-Rent” a furnizat următoarele date. În august 2015, nivelul cererii și ofertei de închiriere imobiliară rezidențială a atins următorii indicatori: cererea de închiriere imobiliară rezidențială a crescut cu 13,6% față de iulie, oferta de închiriere imobiliară rezidențială a scăzut cu 13,65% față de iulie. Rata medie de închiriere pentru apartamentele din clasa economică s-a schimbat după cum urmează: „odnushki” - o scădere cu 0,49% la 30.830 de ruble. 3,83% la 51240 RUB 6.
Disponibilitatea obiectelor serviciilor municipale. În acest caz, prin dotări municipale se înțeleg unități de învățământ, spitale, stații de pompieri etc. amplasarea din clădiri de locuit. În acest caz, situația este similară, ca și în prezența întreprinderilor industriale în zonă, doar în acest caz această regulă funcționează în sens invers, adică cu cât obiectele serviciilor municipale sunt mai apropiate, cu atât proprietatea va fi mai scumpă. fi.
În continuare, vom lua în considerare factorii de preț prioritar, luând în considerare din partea unui potențial chiriaș. Totuși, observăm imediat că unii factori vor fi similari cu cei anteriori datorită faptului că acești factori sunt în general comuni atât pentru locatar, cât și pentru locator.
Factori prioritari de preț, luând în considerare din partea unui potențial chiriaș:
Locația geografică a unității.
Situația ecologică din regiune.
Starea proprietății.
Structura proprietății (prezența unui balcon, parcare, lift etc.).
Prezența dotărilor municipale.
6 Oferta și cererea de pe piața de închiriere au devenit egale (2015, 10 septembrie). Mod de acces: http://miel.ru/lenta/6868/
Depărtarea instalației de stațiile de transport public se oprește.
Raportul prețului locuințelor primare și secundare.
Factorul locației geografice a obiectului
imobiliare. Acest factor este unul dintre primii cărora un potențial chiriaș îi acordă atenție datorită faptului că în diferite cartiere ale orașului prețul de închiriere este adesea radical diferit. Cu cât zona este mai prestigioasă, cu atât este mai mare prețul pe care proprietarul apartamentului îl cere. Deci, ca exemplu, să menționăm diferența dintre tarifele de închiriere pentru imobile rezidențiale din Moscova în interiorul Garden Ring și în afara Garden Ring. Astfel, rata medie de închiriere în interiorul Garden Ring a fost de 54.000 de ruble, în timp ce un apartament similar în afara are o rată medie de închiriere de 33.000 de ruble.
Raportul prețului locuințelor primare și secundare. Astăzi acest factor capătă relevanță, mai ales la Moscova, datorită expansiunii constante a pieței imobiliare și apariției a tot mai multe obiecte imobiliare. Ratele de chirie pentru bunurile imobiliare primare (cladiri noi) si secundare au in mod istoric o diferenta puternica. Astfel, rata medie de închiriere într-o clădire nouă din Moscova este de 46.000 de ruble, în timp ce rata medie de închiriere pentru apartamentele secundare este de 35.000 de ruble7.
Distanta fata de statiile de transport in comun. Acest factor este similar în situația cu disponibilitatea facilităților de servicii municipale și are aceeași schemă: cu cât mai departe de stațiile de transport public, cu atât mai ieftin.
Astfel, se poate concluziona că, în ciuda obiectivelor diferite ale locatorului și ale locatarului, factorii prioritari în stabilirea prețurilor ratelor de închiriere pentru bunurile imobiliare rezidențiale sunt în general similare. Deci, factorii principali sunt starea externă a obiectului, distanța față de centrul orașului, cursul de schimb al monedei naționale și starea economică din regiune în ansamblu. Cu toate acestea, remarcăm că, în practică, de multe ori proprietarul nu ține cont de un factor atât de important pentru chiriaș precum orientarea ferestrelor apartamentului, complicând astfel procesul de predare a proprietății și mărind durata acesteia.
7 Pe baza analizei prețurilor pentru Moscova în 2015.
Factorii de preț al proprietăților rezidențiale cu cea mai mare și cea mai puțin prioritate
Astfel, pe baza recenziilor multor factori de preț pe piața imobiliară rezidențială, aceștia pot fi grupați într-o singură structură și pot prezenta o evaluare generală:
1. Factori externi în stabilirea prețurilor pieței imobiliare.
1.1. Factori microeconomici:
Situația economică din regiune;
fluxul fondurilor de investiții;
Ocuparea populației active;
Ritmul de dezvoltare al regiunii.
1.2. Factori macroeconomici:
Rata de inflație;
Rate de rentabilitate a instrumentelor financiare;
Venitul populației;
nivelul de ocupare a forței de muncă și nivelul capacității de muncă a populației;
Indicele prețurilor de consum pentru bunuri și servicii din regiune;
Starea balanței comerciale.
1.3. Factori sociali:
Rata de migrație a populației;
Rata șomajului în regiune;
Situația demografică în regiune;
Ponderea populației în vârstă de muncă în totalul populației.
2. Factori interni de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară.
2.1. Factorii de dinamică a pieței.
2.2. Factori ai dinamicii volumului și raportului dintre cerere și ofertă:
Solvabilitatea populației;
Modificări ale preferințelor populației.
2.3. Raportul prețurilor de pe piața imobiliară primară și secundară.
2.4. Deschiderea pieței imobiliare și securitatea informațiilor acesteia.
2.5. Factori instituționali:
reglementare de stat;
Reglementarea impozitului pe bunuri imobiliare.
3. Factori ai utilizatorului de bunuri imobiliare.
3.1. Factorul de utilitate al proprietății.
3.2. Factorul interschimbabilității imobiliare.
3.3. Factorul de așteptare.
4. Factori ai mediului de piață externă.
4.1. Creșterea economică și perspectivele ei posibile.
4.2. Oportunități financiare pentru achiziționarea de bunuri imobiliare.
4.3. Relația dintre valoare și imobiliare și perspectivele economice pentru dezvoltarea unei anumite regiuni.
5. Factori de utilizare optimă și eficientă.
6. Factori de mediu.
6.1. Concentrația de monoxid de carbon, oxid de azot și dioxid de azot în aer.
6.2. Depărtarea proprietății față de cele mai apropiate întreprinderi industriale.
Factorii invocati vor fi cei mai utili investitorilor mari datorita faptului ca in functie de acesti factori este posibil sa se formeze cat mai exact pretul imobiliar primar, care la randul lor sunt obiecte de investitii prioritare pentru un potential mare investitor. De asemenea, unii dintre acești factori vor fi utili pentru un chiriaș privat și un proprietar. Totuși, remarcăm imediat că pentru un chiriaș și proprietar privat, în cele mai multe cazuri, cei mai prioritari factori sunt starea unei potențiale proprietăți, distanța față de cea mai apropiată stație de metrou, distanța față de autostradă și întreprinderile industriale, precum și amplasarea geografică. a proprietatii.
Prin urmare, pe baza unei analize anterioare a factorilor prioritari în stabilirea prețurilor tarifelor de închiriere, am prezentat o listă de factori generali și specifici în stabilirea prețurilor ratelor de închiriere pe piața imobiliară rezidențială:
1. Factori generali:
Starea unei potențiale proprietăți.
Localizarea geografică a proprietății.
Depărtarea proprietății față de stațiile de transport public.
Distanta fata de autostrada.
Depărtare de întreprinderile industriale.
Starea ecologică din regiune.
2. Factori privați:
Prezența unui loc de parcare.
Prezența dotărilor municipale (școală, spital, magazine
Amplasare în interiorul sau exteriorul clădirii.
Numărul de etaje ale proprietății.
Zgomotul zonei.
Prezența unui balcon și a unei logii.
Prezența unui lift.
Sub factorii generali de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară, ne referim la formarea prețurilor pe baza unei scurte cunoștințe cu proprietatea. Astfel, un factor important este amplasarea geografică a unui potențial obiect imobiliar datorită faptului că cererea de obiecte imobiliare situate mai aproape de centrul orașului este adesea mai mare decât pentru obiectele situate la periferia orașului și, prin urmare, prețul. diferența poate fi de la 30% și mai mult. Acest lucru se explică prin concentrarea facilităților municipale și de birouri mai aproape de centrul orașului.
Înțelegem factorii privați ca formarea prețurilor pentru o proprietate pe baza celei mai complete familiarizări cu o potențială proprietate.
De asemenea, pe baza factorilor de mai sus, autorul a propus o clasificare a factorilor de preț pe piața de închiriere imobiliară de la cea mai mare prioritate la cea mai mică prioritate, luând în considerare din partea unui chiriaș privat și a unui proprietar (vezi tabelul 1) . Această clasificare arată căror factori ar trebui să li se acorde mai multă atenție atunci când se formează prețul unei proprietăți (1 - mai important, 10 - mai puțin important).
Astfel, putem concluziona că stabilirea prețurilor pe piața de închiriere a bunurilor imobiliare este influențată în principal de factorii de preț pe piața imobiliară în ansamblu, datorită faptului că chiria este parte integrantă a proprietății imobiliare. Astfel, factori externi și interni precum nivelul PIB-ului, situația economică din regiune, nivelul capacității de plată și ocuparea forței de muncă a populației, nivelul cererii și ofertei în regiune sunt principalii factori de stabilire a prețurilor nu numai în piata imobiliara. Cu toate acestea, pe lângă factorii economici generali de stabilire a prețurilor, prețurile pe piața de închiriere sunt influențate și de factori aplicați obiectelor imobiliare individuale. Acești factori nu pot
se aplică separat, deoarece factorii generali de stabilire a prețurilor economice pot deduce prețul pentru regiune în ansamblu, iar factorii propuși de autor sunt capabili să deducă prețul pentru o singură proprietate.
tabelul 1
Clasificarea factorilor de preț pe piața de închiriere imobiliară (cel mai puțin și cea mai mică prioritate)
Factori de preț pe piața de închiriere rezidențială
Cea mai mare prioritate Cea mai mică prioritate
1 Localizarea geografică a proprietății Utilitatea proprietății
2 Starea unei posibile proprietăți Loc de parcare
3 Depărtare de întreprinderile industriale Prezența unui balcon, a unei logii și a unui lift
4 Depărtarea proprietății față de stațiile de transport public Dinamica pieței imobiliare
5 Disponibilitatea facilităţilor municipale Rata inflaţiei
6 Raportul prețurilor nivelului PIB al locuințelor primare și secundare
7 Starea ecologică și nivelul de zgomot al regiunii Situația demografică
8 Nivelul cererii și ofertei Reglementarea de stat și fiscală a tranzacțiilor imobiliare
9 Situația economică în regiune Fluxul fondurilor de investiții
10 Venitul și capacitatea de plată a populației
O. Y. ULYANOVA *
Olga Yurievna ULYANOVA - Studentă postuniversitară a Departamentului de Prețuri, Universitatea de Stat de Economie și Economie din Sankt Petersburg. Anterior, ea a studiat în studii postuniversitare prin curs prin corespondență. A absolvit Universitatea de Stat de Economie din Sankt Petersburg în 2001. În prezent lucrează în compania de construcții CJSC „Megalit” în calitate de șef al departamentului de informare și analiză. Autor a 6 articole științifice.
Specializare cercetare - tarifare pe piata imobiliara rezidentiala. ♦> „fr
ÎMBUNĂTĂȚIREA FORMĂRII PREȚURILOR PE PIAȚA IMMOBILIARĂ PRIMARĂ REZIDENȚIALĂ **
Prețul de vânzare pe piața primară imobiliară rezidențială este determinat deja în etapa de alegere a unui teren edificabil pentru a justifica decizia de a construi un imobil rezidențial pe acest teren. În prezent, din cauza alegerii limitate a locurilor pregătite de inginerie potrivite pentru construcția de locuințe, precum și a procedurii de achiziție a acestora care a devenit mai complicată pentru dezvoltatori, cea mai importantă sarcină a fost determinarea celui mai precis preț mediu de vânzare pentru 1 metru pătrat. de spatiu de locuit, care ar asigura securitatea financiara a firmei (costuri contabile), si ar satisface si nevoile clientilor in ceea ce priveste raportul pret-utilitate al obiectului.
Până în prezent, operatorii pieței primare a bunurilor imobiliare rezidențiale din Sankt Petersburg folosesc în practica lor diverse metode de determinare a prețului de vânzare.
1. Cea mai des întâlnită pe piața locuințelor în construcție este metoda „cost-you-plus”. Această metodă este simplă, este ușor de aplicat, deoarece întreprinderea are informații despre costuri. Dar această metodă nu ține cont de factorul cerere. Disponibilitatea clientului de a plăti pentru bunuri este determinată nu de costurile întreprinderii, ci de proprietățile produsului și, în consecință, de valoarea produsului pentru client. Cu această abordare de determinare a prețului unui produs nou, o întreprindere pornește de la un produs deja finit, ignorând factorul principal - modul în care cumpărătorul își percepe valoarea.
Cu toate acestea, în ciuda faptului că costurile nu sunt o funcție obiectivă a politicii de prețuri, relația dintre costuri și prețuri pentru o întreprindere este esențială pentru determinarea prețului optim care să acopere costurile și să asigure profitul maxim posibil. Acest lucru se datorează faptului că costurile pe termen scurt depind de utilizarea capacității întreprinderii, care, la rândul său, depinde de nivelul prețurilor. În consecință, modificarea veniturilor datorată modificărilor de preț trebuie calculată împreună cu modificarea costurilor.
* © O. Yu. Ulyanova, 2007
Pe termen lung, o întreprindere poate supraviețui numai atunci când venitul acoperă cel puțin costurile totale. Prin urmare, contabilitatea costurilor în cadrul politicii de prețuri a întreprinderii reprezintă dorința întreprinderii de securitate financiară. În consecință, costurile sunt necesare pentru a determina limitele inferioare de preț sub care produsul nu ar trebui vândut. Pe termen scurt, limita inferioară a prețului este costul variabil pe unitatea de producție, pe termen lung, costul total. În ciuda faptului că metoda bazată pe costuri este utilizată pe scară largă în practică, nu poate fi considerată o metodă legată de politica activă de preț, deoarece nu ia în considerare un factor important pentru client - valoarea produsului.
Pe piața locuințelor în construcție se întocmește o estimare pentru a determina costul construcției, care ia în considerare toate costurile pe care dezvoltatorul le va suporta în timpul construcției unei clădiri rezidențiale. Sistemul de stabilire a prețurilor și raționalizării estimative în construcții care a fost în vigoare până la 1 ianuarie 1991 s-a bazat pe prețuri și tarife cu ridicata fixe (neschimbate pe o perioadă destul de lungă de 5-15 ani) pentru materialele și lucrările utilizate în construcții. A respectat cerințele directivei de planificare, sa concentrat pe menținerea unui nivel stabil al prețurilor estimate în construcții și nu a necesitat ajustarea costului estimat ținând cont de modificările factorilor de preț. Astfel de principii de determinare a costului estimat au condus la distorsiuni semnificative ale indicatorilor reali de performanță ai producătorilor direcți de produse pentru construcții.
Din 1991, a fost implementat un sistem de indexare lunară a costului de bază al costurilor de producție. Dar, în ciuda acestui fapt, costul estimat poate diferi semnificativ de prețul real de vânzare al unei proprietăți rezidențiale și, de regulă, servește drept limită inferioară a prețului de vânzare, la care proiectul este considerat promițător pentru dezvoltare ulterioară.
2. O metodă de stabilire a prețurilor bazată pe prețurile curente ale concurenților este utilizată pe scară largă pe piața construcțiilor de locuințe. O condiție prealabilă pentru o astfel de tarifare este transparența prețurilor, care nu este întotdeauna practicată. Bazându-se pe această metodă, compania dorește să scape de riscul asociat cu stabilirea prețului său, pe care piața poate să nu-l accepte. În plus, această metodă este simplă și convenabilă, scutește compania de nevoia de a comanda cercetări costisitoare pentru a determina cererea pentru produsul său, grupul țintă de consumatori. Totodata, compania nu tine cont in pret de nivelul de utilitate pe care produsul sau il poseda in ochii potentialilor consumatori. Între timp, poate fi fie mai mult decât prețul atribuit, fie mai mic decât acesta. În primul caz, întreprinderea riscă să primească un profit potențial mai mic, în al doilea - neasigurarea nivelului de implementare planificat.
Pe piața primară de locuințe, companiile de construcții își orientează adesea politica de prețuri către prețurile companiilor competitive. Diferența de calitate a obiectelor concurente este evaluată de experți pe baza „mai bine” sau „mai rău”. Dar particularitatea pieței imobiliare rezidențiale este de așa natură încât aici fiecare obiect este individual, atât în ceea ce privește locația imediată, cât și conținutul calitativ. Recent, această caracteristică a devenit din ce în ce mai vizibilă chiar și pentru clădirile rezidențiale din seria tipică de panouri: fiecare dezvoltator încearcă să facă obiectul său unic în ochii consumatorului. În această situație, este necesar să se efectueze o analiză mai bună a proprietăților de consum ale fiecărei clădiri rezidențiale în construcție, pentru a evalua utilitatea acestora în ochii clientului. Rezultă că metoda orientată spre concurență nu este potrivită pentru piața de locuințe în construcție în dezvoltarea sa actuală.
3. Următoarea metodă de stabilire a prețurilor utilizată pe piața primară imobiliară rezidențială este o metodă care ține cont de proprietățile bunurilor. Cu această metodă, com-
Pania evaluează utilitatea produsului său pentru un potențial cumpărător. În același timp, compania trebuie să determine gusturile și preferințele consumatorilor, direcția și motivele posibilei schimbări ale acestora, adică această metodă necesită utilizarea instrumentelor de cercetare de marketing. Maximizarea prețului este posibilă prin îmbunătățirea proprietăților bunurilor cele mai importante pentru consumator, în timp ce nu trebuie uitat că consumatorul nu va plăti niciodată pentru o calitate superfluă în înțelegerea sa. De remarcat faptul ca caracteristicile de calitate ale aceluiasi tip de produs, cerute de cumparator, variaza in functie de orientarea pe segment a clientului. Deci, pentru piața locuințelor, este tipic ca atunci când achiziționează un apartament în segmentul economic inferior, clientul nu va aprecia creșterea semnificativă a prețului de vânzare datorită instalării unui sistem central de aer condiționat și, dimpotrivă, la cumpărare. un apartament în segmentul de elită, o reducere de preț datorită economiilor la echipamentul ingineresc al apartamentului nu va fi justificată.
Pe piața construcțiilor de locuințe, această metodă are o aplicare limitată din cauza complexității contabilizării parametrilor de calitate ai unei clădiri rezidențiale. Pentru a rezolva această problemă, am efectuat următoarele cercetări: a) segmentarea pieței - împărțirea imobilului rezidențial în 6 grupe în funcție de similitudinea parametrilor individuali, precum caracteristicile locației, parametrii arhitecturali și de proiectare, soluțiile de planificare etc.; b) elaborarea principiilor metodologice de calcul al coeficientului puterii de piata. Pentru a calcula acest coeficient, se folosesc toate caracteristicile calitative ale clădirilor rezidențiale cu valorile lor admise, fiecărei caracteristici calitative i se atribuie un coeficient de greutate care arată gradul de influență a parametrului asupra prețului final, iar fiecare valoare a parametrului calitativ este i se atribuie un punct care arată gradul în care valoarea parametrului corespunde fiecărui segment.
Metodologia dezvoltată permite nu numai determinarea coeficientului puterii de piață a unui obiect, adică o evaluare a parametrilor individuali ai acestuia, ci și poziționarea corectă a obiectului în ceea ce privește corespondența maximă a caracteristicilor sale individuale cu una sau alta piață. segment. Coeficientul forței de piață este calculat atât pentru proiecte noi, cât și pentru obiectele analogice pentru a compara valorile numerice ale coeficientului. Cu cât valoarea coeficientului puterii de piață a obiectului este mai mare, cu atât obiectul este mai atractiv pentru potențialii cumpărători. În consecință, prețul de vânzare al unui obiect cu o valoare mai mare a puterii de piață ar trebui să fie mai mare decât prețul de vânzare al unui obiect cu o valoare mai mică a coeficientului menționat mai sus.
Prețul unui obiect nou folosind metodologia dezvoltată de noi se determină astfel: se calculează prețul unei unități a coeficientului de rezistență a pieței pentru fiecare obiect analog (prețul de vânzare! Sq. M este împărțit la coeficientul de rezistență a pieței), se calculează valoarea medie a prețului unitar al coeficientului de rezistență a pieței, care este apoi înmulțită cu coeficientul puterii de piață a noului obiect, care va fi prețul mediu de 1 mp. m din clădirea de locuit proiectată. Această tehnică, spre deosebire de o simplă comparație a proiectelor de clădiri rezidențiale în construcție pe baza „mai bine” sau „mai rău”, permite evaluarea cea mai precisă a utilității proiectului pentru potențialii consumatori și, în consecință, calcularea maximului prețul pe care sunt dispuși să-l plătească.
Dar trebuie remarcat faptul că astăzi construcția de locuințe în orașul Sankt Petersburg este de natură destul de locală: construcția de locuințe nu se realizează peste tot. Având în vedere dependența ridicată a prețului unei clădiri rezidențiale în construcție de locația sa imediată, foarte adesea nu există clădiri rezidențiale în construcție în zona de ofertă competitivă a unui nou proiect, care ar putea acționa ca analogi pentru determinarea prețului unui nou obiect. . În plus, trebuie subliniat faptul că firmele de construcții sunt foarte des ghidate de date subiective atunci când stabilesc prețurile.
implementare pe proiectul tau, adica acest pret nu este obiectiv din punct de vedere al perceptiei sale de catre consumatori si piata in sine. În această situație, dezvoltatorii trebuie să recurgă la ajutorul experților pentru a determina prețul unui nou proiect.
Piața imobiliară rezidențială secundară este considerată a fi mult mai competitivă, a cărei interdependență cu piața locuințelor în construcție este ușor de demonstrat. Mai mult, piața locuințelor finisate este mai semnificativă din punct de vedere al ofertei. Prețul de piață al pieței imobiliare rezidențiale secundare poate fi calculat pentru orice localizare la un moment dat. Astfel, pentru a îmbunătăți prețul unei noi proprietăți, am dezvoltat o metodă care se bazează pe relația identificată între piețele imobiliare rezidențiale primare și secundare. La fiecare etapă de dezvoltare a pieței din zona desemnată, există un anumit raport al prețului de 1 mp. m de spațiu de locuit în case în construcție și case comandate, care depinde de numărul populației, nivelul cererii, volumul vânzărilor de pe piața primară. Prin calcularea acestui raport, o companie de construcții poate determina prețul mediu al unei noi facilități chiar dacă nu există facilități similare în imediata apropiere a șantierului.
Astfel, în stadiul actual de dezvoltare a pieței construcțiilor de locuințe, pentru o determinare mai rezonabilă a prețului mediu pentru implementarea unui nou proiect de construcție rezidențială și luarea deciziei de începere a construcției, dezvoltatorul poate utiliza principiile metodologice elaborate și prezentate mai sus de noi.
Prețuri pe piața imobiliară
| Nume parametru | Sens |
| Subiectul articolului: | Prețuri pe piața imobiliară |
| Categorie (categorie tematică) | Casa |
Prețul pe piața imobiliară este rezultatul ultimei vânzări și negocieri între participanții la tranzacția în derulare. Prin urmare, prețurile pe piața valorilor mobiliare sunt mai dinamice decât pe piața imobiliară, iar fluctuațiile prețurilor sunt mai frecvente.
Prețul oricărui obiect imobiliar, fie el un apartament, birou sau cabană, este determinat de influența unui întreg set de factori externi. Diverse motive determină că o proprietate este mai scumpă decât alta și invers, precum și faptul că imobilele în general devin mai scumpe sau mai ieftine.
Analizând motivele schimbărilor de preț pe piață, toți factorii externi ar trebui împărțiți în două categorii principale: locali și globali. Factorii locali includ motivele binecunoscute ale diferenței de prețuri pentru diferite obiecte - locația ϶ᴛᴏ, tipul clădirii, starea umplerii obiectului, mediu. Luarea în considerare a influenței factorilor locali în teoria și practica evaluării se exprimă sub forma utilizării așa-numitelor ajustări, conform cărora, de exemplu, un apartament la parter este în medie cu 15% mai ieftin decât un apartament. unul similar în medie, iar un apartament cu balcon este cu aproximativ 2% mai scump decât același, dar fără balcon. Această listă poate fi continuată destul de mult timp.
Cunoscând gradul de influență asupra prețului factorilor locali, este posibil să se rezolve problema evaluării unui obiect separat, cunoscând nivelul general actual al prețurilor imobiliare. În același timp, luarea în considerare a factorilor locali nu permite prezicerea dezvoltării pieței în ansamblu, prezicerea creșterii sau scăderii acesteia. Pentru a aborda provocările dinamicii pieței, este extrem de important să acordăm atenție factorilor globali. Acestea sunt, în primul rând, caracteristicile macroeconomice: situația politică și economică, gradul de dezvoltare a afacerilor și producției într-un oraș dat, volumul exporturilor și investițiilor, nivelul veniturilor populației. Acești factori determină faptul că prețurile imobiliarelor din Moscova sunt aproximativ în proporții egale pe toate segmentele de piață mai mari decât prețurile din Sankt Petersburg sau Volgograd, dar mai mici decât în Londra sau Paris.
Separarea tuturor factorilor care influențează prețurile în local și global are o altă proprietate foarte utilă. Factorii locali sunt determinați în principal de parametrii unui anumit obiect, dar depind slab de timp. De exemplu, casele din cărămidă sunt într-o anumită proporție mai scumpe decât casele cu panouri similare. Așa a fost cazul acum cinci și zece sau mai mulți ani, este evident că așa va fi și în viitor. Pe lângă locuințele de la periferie, cel mai probabil, va fi mai ieftină decât în centru, iar locuințele în apropierea unui parc sunt mai scumpe decât în apropierea unei zone industriale. Ca o primă aproximare, factorii locali pot fi considerați deloc independenți de timp. Dacă rolul lor suferă modificări, cum ar fi o scădere treptată a prestigiului caselor staliniste sau o scădere a rolului prezenței unui telefon într-un apartament datorită dezvoltării rapide a comunicațiilor celulare, atunci acest proces durează ani de zile și schimbări tangibile. poate fi observată numai după cinci până la zece ani.
Factorii globali, pe de altă parte, au proprietăți opuse. Οʜᴎ se schimbă mult mai rapid în timp, ca răspuns la schimbările din mediul economic și politic, dar sunt comune tuturor proprietăților. De exemplu, într-un mediu economic favorabil, orice imobil devine mai scump în termeni aproximativ proporționali, în timp ce într-o criză toate segmentele de piață se confruntă cu un declin similar. Desigur, din motive suplimentare cu creșterea generală a pieței, unele clase de obiecte imobiliare pot crește puțin mai repede, altele - puțin mai lent, dar acestea sunt amendamente mai subtile.
Filosofia descrisă mai sus stă la baza metodologiei centrului analitic „Indicatorii pieței imobiliare”. Este ușor să-l reprezinte sub forma unei formule simbolice simple (formulele de calcul reale, desigur, sunt mult mai complicate):
Ck (t, pi) = G (t) + Lk (pi)
În această formulă, Ck (t, pi) este prețul unui anumit k-al-lea obiect imobiliar, care constă din G (t) - contribuția factorilor globali comuni tuturor obiectelor, ᴛ.ᴇ. independent de k și pi și Lk (pi) - contribuția factorilor locali pentru al-lea obiect, independent de timpul t. Valorile pi sunt un set de parametri care descriu obiectul.
Beneficiul practic al acestei abordări: în primul rând, îmbunătățește semnificativ soluția problemelor de evaluare. De obicei, atunci când se evaluează un anumit apartament, se folosesc analogi care se află în prezent pe piață, de exemplu, în bazele de date din ultima lună, al căror volum este limitat. Dacă trebuie să găsiți analogi pentru, să zicem, un apartament cu două camere într-un panou de 17 etaje, nu departe de stația de metrou, nu la primul etaj, atunci în acest moment este posibil să nu existe deloc astfel de apartamente, sau acolo pot fi doar două sau trei dintre ele. Aceasta înseamnă că estimarea rezultată va fi extrem de inexactă. În majoritatea tabelelor analitice care prezintă valorile prețurilor medii pentru astfel de subclase înguste de locuințe (de exemplu, tip de casă - cartier), aproape jumătate din celule sunt goale, deoarece nu sunt suficiente statistici.
Metoda de separare a factorilor locali și globali în stabilirea prețurilor face posibilă calcularea efectului factorilor locali - ajustări pentru evaluare - mult mai precis folosind statistici pe mulți ani, datorită faptului că aceste ajustări sunt aproape independente de timp. Mai mult, un astfel de sistem de rating necesită calcule preliminare serioase. Pentru ca această metodă să fie adecvată utilizării practice, este necesar să se organizeze un serviciu de evaluare gratuită a apartamentelor folosind mecanismul de calcul descris mai sus. Acest lucru va permite tuturor să folosească noua metodologie și să o încerce în acțiune.
A doua consecință importantă a noii abordări este apariția unei funcții G (t) comună întregii piețe imobiliare, care nu depinde de un obiect anume și descrie dinamica pieței în ansamblu. Acesta poate fi calculat cunoscând nivelul actual al prețului Ck și un set de ajustări Lk. Această funcție se numește indicele de cost sau rata pe metru pătrat. Funcția G (t) nu este prețul mediu, așa cum ar părea la prima vedere, deși valorile sale sunt apropiate de prețul mediu. Această funcție este un indicator corect din punct de vedere matematic al dinamicii pieței imobiliare în ansamblu, la fel cum indicii bursieri, spre deosebire de prețurile acțiunilor companiilor individuale, arată creșterea sau scăderea generală a pieței de valori. Indiferent dacă piața imobiliară este în scădere sau în creștere în acest moment, prețurile pentru obiectele individuale se modifică sincron - într-un singur „pachet”, iar indicele valoric este doar un indicator al direcției acestui „pachet”.
Noua metodologie are o serie de alte avantaje semnificative. Calculul direct al prețului mediu se datorează calculului valorii medii a costului obiectelor pentru luna curentă (sau săptămâna), apoi următoarea etc. Ca urmare, fiecare valoare nouă a prețului mediu este calculată pe baza bazei de date a noii perioade și nu este conectată în niciun fel cu baza pentru perioada anterioară. Acest lucru duce la salturi statistice caracteristice - o diagramă cu dinți de ferăstrău a prețului mediu, care nu permite efectuarea de previziuni. „Creșterea” sau „eșecul” punctului curent de pe grafic nu înseamnă începutul creșterii sau scăderii pieței - este doar zgomot statistic.
Metodologia de calcul al funcției G (t), pe de altă parte, utilizează valorile Lk calculate pe setul de date pentru toți anii trecuți, datorită cărora noua valoare a lui G (t) este determinată de toate valorile anterioare a acestei functii. Acest lucru duce la un grafic mai mult sau mai puțin neted. Și o curbă netedă a costurilor vă permite să observați rapid noile tendințe ascendente sau descendente.
Un avantaj clar al filozofiei descrise este dependența slabă a rezultatelor de mărimea eșantionului curent, deoarece Toți indicatorii actuali de piață sunt determinați, în primul rând, de date pentru o perioadă de mai mulți ani și sunt corectați doar de date proaspete. Un parametru caracteristic pentru munca analiștilor este faptul că dimensiunea eșantionului pur și simplu își pierde sensul. Dimensiunea eșantionului din metoda descrisă este toate apartamentele vândute sau vândute vreodată - milioane de opțiuni.
Un rezultat practic important al apariţiei unei funcţii logic corecte G (t) este legătura pieţei imobiliare cu alţi parametri macroeconomici. După cum știți, imobilul nu este o marfă de schimb.
Postat pe ref.rf
Toate obiectele sunt unice și diferite unele de altele. Funcția G(t) comună întregii piețe imobiliare, care exprimă dinamica acestei piețe, este un fel de „numitor comun” care face posibilă compararea bunurilor imobiliare cu alte sfere de activitate. De exemplu, funcția G (t) - indicele costului locuinței - poate fi privită ca rata pe metru pătrat - un fel de analog al cursului monedelor mondiale - dolarul sau euro. Τᴀᴋᴎᴍ ᴏϬᴩᴀᴈᴏᴍ, ideologia descrisă este un pas important în crearea unei punți între piața imobiliară și alte sfere ale economiei.
Metoda de stabilire a prețurilor - o metodă de calculare a prețului unui produs, luând în considerare costurile de producție, profitul mediu și, de asemenea, luând în considerare cererea și oferta.
Puteți selecta următoarele trei grupuri de metode de stabilire a prețurilor:
1) Prețuri, optimizate pentru costuri.
Metoda „Cost + profit”.
Prețul se calculează după formatul: P = C x (l + R / 100),
Unde C - servicii curente individuale pentru producția și vânzarea de bunuri,
R este toleranța normală.
Metoda profitului tinta.
În aceasta există clychae fipma zapanee planipyet zhelaemy ypoven pentabelnocti vcego obema ppoizvodctva ppodyktsii (în ppedelax imeyuschixcya ppoizvodctvennyx moschnoctey și planovoy cebectoimocti obema vyyktsi = fc) și Pozvodctva vyktsi + C paccychet: P)
unde C - servicii curente individuale asociate cu producția și vânzarea de bunuri,
K - investiții separate în capitalul principal și capitalul de lucru, produse de producția și vânzarea de bunuri,
E - rata profitului pentru capital, reflectând dorința de a primi suma profitului înainte de plata impozitelor.
2) Prețuri, bazate pe cerere. Atunci când se utilizează această metodă, ele sunt luate din analiza bună și eficientă a caracterului consumatorului, sau din cantitatea de eficiență economică. Elementele importante studiate aici sunt utilitatea (valoarea percepută a produsului) și sensibilitatea produsului la preț.
3) Prețuri, optimizate pentru concurență.
Metoda prețurilor la mijlocul pieței. Metoda presupune vânzarea mărfurilor în funcție de „prețul mediu” calculat pe baza datelor concurente.
Metoda „cursa pentru lider”. Prin această metodă de stabilire a prețului unui produs, se bazează pe prețul unei concurențe lider, ținând cont de o situație concurențială, bazată pe ideea De altfel, această metodă presupune respingerea dezvoltării politicii proprii de prețuri bazate pe prețul de conducere.
Stabilirea prețului pe baza tranzacțiilor deschise. Metoda utilizează estimări fiabile și presupune următoarea succesiune de calcule:
calcularea costurilor asociate implementării contractului;
analiza tacticilor comerciale, folosind concurența potențială;
determinarea probabilității ca prețul ofertei firmei să fie mai mic decât prețul solicitat de concurență;
Determinarea valorii prețului, care va aduce „profitul maxim așteptat”.
Problema preţurilor ocupă un loc aparte în sistemul relaţiilor de piaţă. Liberalizarea prețurilor la bunuri și servicii efectuată în Rusia a dus la o reducere a influenței statului asupra procesului de reglementare a prețurilor și la o creștere colosală a prețurilor. Cu ajutorul prețurilor ridicate artificial, producătorii rambursează orice costuri de producție și, în același timp, nu sunt interesați de îmbunătățirea calității mărfurilor. Din 1992, sistemul de prețuri a fost redus la utilizarea prețurilor libere, de piață, a căror valoare este determinată de cererea și oferta de mărfuri de pe piață. Reglementarea de stat a prețurilor este utilizată pentru o gamă restrânsă de bunuri produse de întreprinderile de stat cu monopol.
Prețuri pe piața imobiliară - concept și tipuri. Clasificarea și caracteristicile categoriei „Prețuri pe piața imobiliară” 2017, 2018.
Departamentul „Economia întreprinderii
și tehnologii de afaceri în complexul agroindustrial "
ESEU
asupra prețurilor
Pe subiect:
„Prețurile pe piața imobiliară”
Efectuat:
Student anul 4 din 2 grupe
Facultatea de Economie
Verificat: profesor superior
Stavropol, 2010
Conţinut p.
Introducere 3
1. Imobilul ca obiect al prețului 4
Introducere
În orice structură socială, un loc special în sistemul relațiilor sociale îl ocupă imobilele, cu funcționarea cărora viața și activitățile oamenilor din toate sferele de afaceri, management și organizare sunt legate într-un fel sau altul. Principalele caracteristici fizice ale proprietății imobiliare ca marfă sunt: unicitatea și originalitatea; staționaritate; durata de creare și durabilitate.
Prin urmare, piața imobiliară este fundamental diferită de alte piețe. Are cel puțin două caracteristici care o deosebesc de alte piețe: un număr limitat de bunuri care pot satisface nevoile cumpărătorilor și, în consecință, un număr limitat de potențiali cumpărători pentru vânzători; un nivel mai ridicat al costurilor asociate cu căutarea produsului solicitat și a contingentului tranzacției. Prin urmare, stabilirea prețurilor pe piața imobiliară va avea și propriile sale caracteristici specifice. Prin urmare, studiul acestui subiect al rezumatului este relevant în timpul formării și dezvoltării pieței imobiliare din Rusia.
Scopul scrierii unui eseu este de a studia procedura și metodele de stabilire a prețurilor pe piața imobiliară și de a analiza imobilele din Stavropol.
1. Imobilul ca obiect al prețului
Conceptul imobiliar. Piața imobiliară în economie
sistemul
Potrivit Codului civil al Federației Ruse, art. 130„Lucrurile imobile (imobiliare, imobile) includ terenuri, terenuri de subsol, corpuri de apă izolate și tot ceea ce este strâns legat de pământ, adică obiecte, a căror deplasare este imposibilă fără deteriorarea disproporționată a scopului lor, inclusiv pădurile. , plantații perene, clădiri, structuri.
O întreprindere în ansamblu ca un complex de proprietate, aeronavele și navele maritime supuse înregistrării de stat, navele de navigație interioară, navele de navigație fluvial-mare, obiectele spațiale sunt, de asemenea, echivalate cu lucruri imobile. Actele legislative pot include și alte proprietăți”.
Imobilul este un activ financiar, tranzacțiile cu care se desfășoară pe piața imobiliară, adică într-unul din sectoarele pieței financiare.
Imobilul este o categorie financiară și este o formă de investiție de capital.
Următoarele grupuri de active financiare pot fi distinse ca parte a bunurilor imobiliare:
Fig. 1. Curbe ale ciclurilor de dezvoltare a pieței imobiliare și de dezvoltare economică
Curbele ciclurilor de dezvoltare a pieței imobiliare și de dezvoltare a economiei în timp nu coincid. Scăderea pieței imobiliare este de obicei înregistrată înainte de începerea declinului întregii economii. Dacă crește, raportul rămâne același. Baza funcționării unui astfel de mecanism este explicată după cum urmează. Creșterea valorii banilor și scăderea masei monetare în sectorul financiar îi obligă pe consumatori să abandoneze investițiile pe termen lung în imobiliare, ceea ce, la rândul său, predetermina o scădere a cererii pe piața imobiliară. Oferta imobiliara nu poate reactiona rapid la conditiile schimbate, i.e. un anumit timp depășește cererea. În consecință, prețurile proprietăților scad, contractele de construcție etc. Astfel, consecințele scăderii prețurilor de pe piața imobiliară „se mută” pe alte piețe. În cele din urmă, când piața imobiliară ajunge la capătul ciclului, se „reconstruiește” - tehnologia se schimbă, începe construcția în alte zone și așa mai departe. Ulterior, odată cu creșterea masei monetare în circulație și sub influența altor factori, cererea de imobiliare începe să crească și piața revigorează treptat. În acest moment al ciclului, piața imobiliară acționează de fapt ca un motor al creșterii economice.
Astfel, piața imobiliară poate fi caracterizată ca un indicator al stării economiei: dacă situația de pe această piață se deteriorează, întreaga economie poate declina; dacă situația de pe piața imobiliară se îmbunătățește, vă puteți aștepta la redresarea întregii economii.
Piața imobiliară este o sferă de investiții de capital în imobiliare și un sistem de relații economice care decurg din tranzacțiile imobiliare. Aceste relații se manifestă între investitori la cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare, ipoteci, închiriere de obiecte imobiliare în trust, închiriere, închiriere etc.
Cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare nu este doar cumpărarea și vânzarea de bunuri de larg consum, ci și mișcarea capitalului, adică. valoare care generează venituri.
Așadar, cumpărarea unui teren înseamnă a investi bani în acest teren, care poate fi apoi vândut la un preț mai mare și poate primi venituri din diferența de prețuri, sau îl poate folosi pentru producția agricolă și poate primi venituri din această producție.
O clădire rezidențială sau un apartament achiziționat poate fi, de asemenea, vândut după un timp la un preț mai mare sau închiriat chiriașilor.
Capitalul cheltuit pentru achizitionarea unei intreprinderi va genera venituri investitorului ca urmare a functionarii acestei intreprinderi.
Investițiile imobiliare sunt o armă sigură împotriva inflației. Prețurile imobiliarelor sunt în continuă creștere, ceea ce este motivul tranzacțiilor imobiliare speculative și contribuie la concentrarea terenului în mâinile proprietarului, la retragerea terenurilor din circulația economică pentru a aștepta creșterea prețurilor.
Caracteristicile pieței imobiliare includ următoarele:
1.2. Metode de determinare a valorii imobilelor
Există trei metode de determinare a valorii imobilelor: costul, compararea vânzărilor, valorificarea veniturilor.
Toate cele trei metode pot fi de obicei aplicate. Utilizarea uneia sau mai multor metode vă permite să oferiți o estimare mai realistă a costului. Astfel, metoda costului poate să nu fie aplicabilă atunci când se evaluează imobile pentru clădirile vechi care au o amortizare acumulată semnificativă din cauza deprecierii fizice și a uzurii externe, care este dificil de evaluat.
Metoda comparației vânzărilor nu poate fi aplicată unor tipuri de bunuri imobiliare foarte specializate în absența informațiilor pentru comparație. Metoda de capitalizare a venitului este rar folosită pentru a evalua porțiunile de locuințe ocupate de proprietar, deși poate fi folosită cu dovezi de piață. Capitalizarea veniturilor este de obicei nesigură pe piața proprietății comerciale sau industriale, unde proprietarii depășesc investitorii. Prin urmare, acolo unde este posibil, evaluatorii aplică cel puțin două metode. Estimările alternative rezultate servesc drept un test util unul pentru celălalt.
1. Metoda costului se bazează pe principiul: cumpărătorul nu plătește de obicei mai mult pentru proprietate decât costul de achiziție (construire) a unei proprietăți similare de calitate echivalentă. Prin urmare, evaluarea valorii de piață a imobilului este suma dintre valoarea terenului și costul construcției la data evaluării. Această abordare se bazează pe înțelegerea faptului că participanții de pe piață corelează costurile și costurile.
Metoda costului este utilă în special în evaluarea clădirilor și proprietăților noi care sunt rar vândute.
Utilizarea metodei costului pentru a determina valoarea imobilului este prezentată în Figura 2.
| Estimarea costului structurii principale | Estimarea costurilor indirecte | Estimarea valorii profitului | Evaluarea gradului de deteriorare a structurii | |||
| Estimarea costului structurii principale, ținând cont de uzura generală | ||||||
| Evaluarea terenurilor | Evaluarea valorii de piață a dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare | Estimarea costului clădirilor și structurilor auxiliare, ținând cont de uzura generală | ||||
Esența metodei de comparare a vânzărilor este de a determina prețul pe care un cumpărător îl va plăti pentru un imobil de utilitate similară. În absența pe piață a unor astfel de imobile, nu se aplică metoda comparației vânzărilor.
2. Metoda de comparare a vânzărilor este utilă atunci când un număr de articole similare au fost recent vândute sau oferite spre vânzare în același segment de piață. Folosind această metodă, evaluatorul obține o reflectare a valorii comparând proprietatea cu o proprietate similară, numită „vânzări comparative”. Preturile de vanzare imobiliare, in opinia evaluatorului, sunt cele mai comparabile, ar trebui sa arate limita in care reflectarea valorii imobilului evaluat poate scadea. Utilizarea metodei de comparare a vânzărilor pentru a determina valoarea bunurilor imobiliare este prezentată în Figura 3.
unde K este valoarea curentă (adică valoarea curentă), ruble.
К t - venit așteptat până la sfârșitul anului t, ruble.
n - rata de actualizare (rata rentabilitatii sau rata dobanzii), fractii unitare.
Raportul de capitalizare este fie derivat direct din vânzările de proprietăți comparabile ca raport dintre venitul anual și prețul de vânzare (capitalizare directă), fie este calculat pe baza ratei recurente așteptate de rentabilitate a capitalului și a condițiilor specificate pentru rentabilitatea investiției. (scriere cu majuscule prin retur).
Rata de actualizare este utilizată pentru a construi modele de actualizare a fluxurilor de numerar. Totodată, veniturile periodice ale fiecărui an de prognoză, precum și veniturile ipotetice din vânzări sunt aduse la valoarea actuală.
Calculul modelului de flux de numerar actualizat se efectuează după formula:
| K = | K t | (3.3) |
| (1 + n) T |
Metoda de capitalizare a veniturilor necesită cercetări ample de piață bazate pe analiza cererii și ofertei, oferind informații despre tendințele așteptărilor pieței.
Natura utilizării metodelor de evaluare a imobilelor depinde de problema evaluării, de alegerea abordărilor și de fiabilitatea estimărilor obținute. În toate cele trei metode, evaluatorul verifică trei estimări separate. Fiabilitatea relativă și aplicabilitatea fiecărei metode sunt luate în considerare prin combinarea valorilor de cost.
| Zone | Numar apartamente oferite, buc. | ||
| 2008 r. | 2009 r. | 2009 până în 2008 în% | |
| C/Z | 15372 | 11325 | 73,7 % |
| S/V | 72412 | 56400 | 77,9 % |
| Centru | 51300 | 45500 | 88,7 % |
| Trimestrul 204 | 45521 | 37589 | 78,2 % |
| Total: | 184605 | 150814 | 81,7 % |
