Problema publicității acordului de gestionare MKD apare destul de des. Proprietarii spațiilor sunt interesați de ceea ce se înțelege prin acest concept. Acest lucru a devenit deosebit de relevant după anunțul deschiderii datele personale ale proprietarilor sedii în MKD în sistemul GIS de locuințe și servicii comunale. Să încercăm să înțelegem această problemă.
Al doilea semn este îndeplinirea de către Codul penal a obligațiilor de a efectua lucrări și de a oferi servicii proprietarilor de spații din clădirea de apartamente pentru o anumită taxă lunară.
Ei bine, al treilea semn este inadmisibilitatea refuzului Codului penal de a încheia un contract sau de a se sustrage încheierii acestuia, dacă este posibil să efectuați lucrări și să prestați servicii. Obligația de a încheia un acord de gestiune pentru Codul penal este, de asemenea, consacrată în legislație în cazul victoriei sale într-o competiție deschisă organizată de un organism de administrație locală (părțile 4 și 13 ale articolului 161 din RF LC, partea 8 a articolului 448 din Codul civil al Federației Ruse).
Dar, desigur, ca în orice afacere, există și nuanțe aici. În primul rând, contractul de management se încheie după decizia unanimă a OSS. Astfel, un proprietar individual nu are dreptul de a decide în mod individual problema încheierea unui acord de administrare cu o companie de administrare.
În plus, contractul de administrare poate fi încheiat numai cu proprietarii de spații din MKD. O persoană care nu este proprietarul nu poate încheia un acord de administrare cu compania de administrare. Cel mai important, acordul de management încheiat este valabil și pentru acele persoane care nu au aplicat codul penal, nu au încheiat un acord direct, nu au participat la OSS, au votat împotriva alegerii acestui cod penal sau nu au semnat Codul penal.
De asemenea, este important să se ia în considerare faptul că prețul muncii și al serviciilor este același pentru toată lumea. proprietarii de spații din MKD, cu excepția beneficiarilor. Dar acest preț nu poate fi același pentru proprietarii de case din clădiri de apartamente diferite. Adică, pentru proprietarii de spații dintr-o singură clădire de apartamente, în contractul de administrare va exista un cost al lucrărilor și al serviciilor. În consecință, pentru proprietarii de case dintr-o altă casă, costul contractual al muncii și al serviciilor va fi complet diferit.
Un alt punct important care trebuie remarcat este faptul că Codul locativ al Federației Ruse nu stabilește obligația Codului penal de a încheia un acord de gestionare în condițiile propuse de proprietarii de spații din MKD. Dimpotrivă, atunci când aleg o companie de administrare în OSS, proprietarii ar trebui să se familiarizeze cu versiunea propusă de Codul penal al acordului de administrare și să o semneze sau să discute despre modificări. Ar trebui să se înțeleagă că, atunci când aleg o companie de administrare, proprietarii localurilor din clădirea de apartamente aleg simultan condițiile acordului de administrare oferit acesteia.
Acesta este un alt aspect important al problemei examinate.
Dacă protocolul dezacordurilor este respins sau informațiile despre rezultatele examinării sale nu sunt primite în termenul stabilit, partea care a trimis documentul poate solicita instanței să soluționeze problema în litigiu. În acest caz, ar trebui să plecăm de la faptul că condițiile contractului pentru administrarea unui bloc de apartamente sunt stabilite la fel pentru toți proprietarii de spații din casă (partea 4 a articolului 162 din RF LC).
Ce înseamnă? Legiuitorul nu solicită aprobarea clauzelor contractului separat pentru proprietarii de spații rezidențiale și nerezidențiale din casă. Aceasta înseamnă că legea nu interzice încheierea unui acord pentru gestionarea unui bloc de apartamente cu proprietarii de spații nerezidențiale în condiții diferite de condițiile sistemului de control pentru locuitorii casei. Dar diferențele din acordul de administrare se pot referi doar la specificul spațiilor nerezidențiale.
Atunci când soluționează astfel de probleme controversate, instanțele se referă adesea la faptul că drepturile proprietarilor de spații rezidențiale și nerezidențiale din MKD diferă semnificativ din cauza specificului acestor spații. Acest lucru implică un domeniu diferit de responsabilități pentru întreținerea și repararea spațiilor rezidențiale și nerezidențiale din casă.
După cum știți, iobăgia din Rusia a fost abolită în 1861. Prin urmare, este nedrept să credem că, din moment ce societatea de administrare a încheiat un acord de administrare cu proprietarii de sedii din MKD, înseamnă că trebuie să îndeplinească toate dorințele locuitorilor casei. Nu este deloc așa. Mai degrabă, opusul este adevărat.
Așa cum am scris deja mai sus, nu proprietarii de case sunt cei care oferă companiei de administrare condițiile contractului, ci tocmai acești chiriași sunt de acord cu termenii contractului de administrare oferit de compania de administrare. Astfel, este necesar să se transmită proprietarilor activi în special ai spațiilor din MKD că publicitatea contractului nu înseamnă subordonarea incontestabilă a societății de administrare. Prin urmare, nu poate fi impus niciunui acceptat Decizie OSS termenii contractului de management.
Amintiți-vă însă că acordul de administrare nu va fi considerat încheiat până când nu vor fi convenite toate condițiile sale între proprietarii sediilor din MKD și compania de administrare.
Pentru a evita situațiile ambigue și disputele dintre proprietarii de case și companiile de administrare, este suficient să urmați recomandări simple și necomplicate:
Rezumând toate cele de mai sus, observăm că publicitatea contractului nu înseamnă deschiderea datelor despre rezidenți. Acest lucru nu a fost notat nicăieri. De asemenea, publicitatea acordului de administrare nu poate obliga societatea de administrare să își asume sarcina responsabilității care nu există în condițiile DU pentru întreținerea și repararea bunurilor comune din clădirea de apartamente, impuse acesteia de către proprietarii de case.
- Reprezentantul societății de administrare a adus contracte pentru administrarea blocului de apartamente și insistă să le semnăm. Dar ce probleme ar trebui să includă aceste documente pentru ca chiriașii să beneficieze? Este posibil să folosiți serviciile unei companii de administrare fără a încheia un acord de administrare pentru o clădire de apartamente?
Într-adevăr, există ceva la care să ne gândim. Acordul de administrare pentru o clădire de apartamente este încă un tip de document foarte „proaspăt coapt” și, potrivit unui număr de experți, în cele mai multe cazuri este redactat analfabet.
Marina Polozhiy, șefa departamentului de politici pentru locuințe din Ministerul Locuințelor din Regiunea Rostov, a declarat că acordul de administrare pentru o clădire de apartamente este cel mai important document care reglementează furnizarea de locuințe și servicii comunale proprietarilor.
În consecință, trebuie încheiat cu un HOA sau o companie de administrare, în funcție de forma de management aleasă de chiriașii unei clădiri de apartamente. Fiecare proprietar ar trebui să aibă un contract de administrare pentru o clădire de apartamente, deoarece pe baza acestui document este posibil să se solicite de la organizația care operează unitatea să efectueze lucrările și serviciile prevăzute în acesta și, la rândul său, de la chiriași - plată.
În consecință, dacă societatea de administrare a adus în mod neașteptat și neașteptat proprietarilor propriul acord pentru gestionarea unei clădiri de apartamente și solicită în grabă să-l fluture, nu înseamnă că proprietarii ar trebui să urmeze exemplul. Întrucât chiriașii nu au mai puțin dreptul de a duce versiunea documentului la biroul Codului penal. Mai mult decât atât, clientul este cel care instruiește contractantul să fie angajat ce să facă la instalație.
Trebuie remarcat faptul că tariful pentru administrarea unui bloc privat este negociabil - spre deosebire de tarifele pentru gaz, apă sau căldură furnizate de întreprinderile monopoliste. Deși anual, administrațiile orașelor formează tarife pentru întreținerea (sau SoderRemZhil) a fondului locativ, stabilind în același timp o listă de lucrări și servicii pentru acesta. Dar acest lucru se aplică numai locuințelor municipale, iar proprietarii (chiar dacă o mică parte din vecinii-chiriași ai unei clădiri de apartamente nu au privatizat apartamente) au dreptul de a dispune de proprietate la propria lor discreție.
Cu toate acestea, societatea de administrare este liberă și să solicite de la proprietari lista lucrărilor stipulate de autoritățile orașului, o sumă care depășește tariful stipulat de autoritățile locale. (Deși în majoritatea cazurilor, atât proprietarii, cât și societatea de administrare, atunci când întocmesc un contract pentru administrarea unui bloc de apartamente prin inerție, sunt încă ghidați de tarifele municipale).
Cu toate acestea, în unele cazuri, acest lucru nu este adevărat, deoarece „Regulile” nu prevăd întreținerea interfoanelor sau a ușilor metalice instalate la intrare și o serie de alte „surplusuri”. Și, în același timp, documentul stipulează o listă a lucrărilor prioritare care sunt necesare pentru ca carcasa operată să nu se prăbușească, astfel încât șobolanii sau gândacii să nu crească în el - cu alte cuvinte, cele mai necesare măsuri.
Astfel, „Regulile” ar trebui să devină documentul fundamental la încheierea unui acord de administrare pentru o clădire de apartamente între societatea de administrare și proprietarii de case. Pe baza sa, proprietarii ar trebui să alcătuiască o listă de lucrări și servicii care urmează să fie efectuate de către societatea de administrare a facilității. Mai jos ar trebui să scrieți în ce cazuri această listă poate fi modificată.
Rețineți că toate aceste măsuri prevăd procesul de gestionare a unei clădiri de apartamente. Dacă Codul penal refuză să preia o astfel de „povară”, se dovedește că pretinde doar să opereze locuințe, dar nu să le gestioneze. Și în acest caz, putem ridica problema încheierii nu a unui contract pentru administrarea unui bloc de apartamente, ci pentru funcționarea acestuia. Costul unui astfel de serviciu va fi mai ieftin, în plus, astfel de documente sunt încheiate cu gestionare directă între proprietari și contractanții angajați la unitate. Dacă o întreprindere sau o organizație dorește să gestioneze un obiect, acesta devine un furnizor de servicii de utilitate.
Deci, inventarul proprietății comune a fost efectuat, dorințele proprietarilor de către societatea de administrare au fost ascultate, dar pentru efectuarea lucrărilor și serviciilor necesare în acordul de administrare pentru o clădire de apartamente, societatea de administrare solicită pentru o plată extrem de mare - din punctul de vedere al chiriașilor. Și la obiecțiile care sună, el se referă la costul ridicat al muncii și oferă reducerea acestuia ca o opțiune de compromis.
Această abordare este inițial incorectă. Ca răspuns la „proiectul” contractului de administrare a clădirilor de apartamente furnizat de chiriași, compania de administrare trebuie să întocmească o estimare a cheltuielilor și veniturilor din această facilitate și să o prezinte proprietarilor de case - clienților acestora. Între timp, multe dintre companiile de administrare actuale nu diferă în ceea ce privește transparența și, ca răspuns la solicitările proprietarilor, se vor referi la secrete comerciale. Dar merită să angajezi astfel de firme?
Mai mult, potrivit Marina Polozhiy, în cazul unui contract „ideal” pentru administrarea unei clădiri de apartamente, estimările cost-venit ar trebui să stea în fiecare dintre intrări. Pentru ca toată lumea să poată vedea ce poate fi cerut de la compania de administrare și ce fel de profitabilitate are din serviciile oferite - și trebuie să fie profitabil, deoarece este o organizație comercială.
Și, în cele din urmă, este demn de remarcat faptul că în fiecare an Codul penal este obligat să raporteze chiriașilor lucrările efectuate în cursul anului și fondurile cheltuite. Plus - pentru a proteja proprietarii noului tarif pentru întreținerea facilității lor.
| CU EXACTITATE ÎNAINTE DE INVERSARE |
|---|
Cum să nu închei un contract de administrare pentru o clădire de apartamente
De exemplu, în urmă cu câțiva ani, a izbucnit un conflict între proprietarii de case și șeful unei companii de administrare Rostov, cărora unii dintre chiriași i-au fluturat un document fără să citească ...
După cum sa dovedit mai târziu, conform acordului de management încheiat pentru o clădire de apartamente, plata pentru cele mai scumpe servicii de utilitate - încălzire și alimentare cu apă caldă (componente
60-70% și mai mult din toate costurile de locuințe și utilități) trebuie plătite de rezidenți în timpul sezonului de încălzire și nu în toate lunile anului, inclusiv în vara caldă. În consecință, într-o situație literalmente disperată erau proprietarii săraci care primeau compensații bugetare pentru a plăti pentru „comunale”.
Atunci când atrag o companie de administrare către întreținerea unei clădiri de apartamente, proprietarii spațiilor trebuie să încheie un contract de administrare cu aceasta. Ce trebuie făcut în cazul în care termenii acordului încetează să se potrivească Codului penal, iar chiriașii nu iau legătura? Acordul poate fi corectat și în anumite situații - și reziliat. În acest articol, vă vom arăta exact cum să faceți acest lucru.
Relația dintre organizația de management și proprietarii de apartamente este reglementată, în primul rând, de acordul de management încheiat între aceștia. Pentru a maximiza satisfacția cerințelor fiecăreia dintre părți, acest document necesită o aprobare atentă.
Dacă proprietarii de apartamente din MKD nu și-au folosit dreptul de a crea un HOA, atunci se opresc de obicei la opțiunea de a semna un acord de administrare cu o companie specializată. Cu toate acestea, dacă există un parteneriat, Codul penal poate fi implicat și în întreținerea casei. Acordul cu ea în acest caz este semnat de HOA.
Informațiile cuprinzătoare despre cine poate acționa ca părți la DU sunt furnizate de art. 162 LCD RF:
În absența unui HOA, un acord cu societatea de administrare este semnat direct de proprietari. Aici acordul poate fi semnat cu fiecare dintre proprietarii de apartamente individual sau într-un singur exemplar cu președintele consiliului MKD. Managerii sunt obișnuiți cu prima opțiune, dar a doua economisește mult timp și bani. Regulile actuale oferă Codului penal posibilitatea de a organiza încheierea unui acord pentru gestionarea unei clădiri de apartamente cu președintele consiliului său. Cum se face - în revista „MKD Management”.
Societatea de administrare, la semnarea contractului, se angajează:
În conformitate cu acordul de gestionare MKD, organizația de gestionare este, de asemenea, dotată cu următoarele drepturi:
Codul penal poate exercita și alte drepturi dacă acestea nu intră în conflict cu legile aplicabile.
Compania de administrare raportează periodic chiriașilor despre activitățile sale. Procedura pentru un astfel de raport este de obicei stabilită în contractul de administrare. Acesta este întocmit în mod regulat la o anumită dată sau la finalizarea unor lucrări.
Raportul este o descriere cuprinzătoare și cuprinzătoare a stării clădirilor de apartamente și a proprietății comune, din punct de vedere material și tehnic. Inclusiv, oferă următoarele informații:
Raportul definește, de asemenea, un plan de lucru pentru perioada viitoare, cu o estimare a costurilor.
Erorile tipice în raportarea companiei de administrare și recomandările privind modul de prevenire a acestora sunt prezentate într-un articol din revista noastră „MKD Management”.
Există două modalități de a schimba acordul de gestionare MKD.
1. Prin acordul părților.
Noile condiții sunt elaborate sub forma unui acord separat, care este semnat în același mod ca DU original. Rezultatul este un act adițional la acordul de gestiune cu semnături de la ambele părți. Succesul încheierii unui astfel de acord depinde de bunăvoința fiecăruia dintre participanți. Dacă semnătura necesară nu este primită de la proprietari, atunci nu se recunoaște existența modificărilor acordului de administrare.
2. Prin hotărâre judecătorească.
În art. 421 din Codul civil al Federației Ruse recunoaște libertatea cetățenilor și a organizațiilor la încheierea contractelor. Este inacceptabil să forțezi pe cineva să semneze un acord, cu excepția cazurilor în care o astfel de circumstanță este determinată de lege sau de o obligație acceptată voluntar.
În cazul în care Codul penal nu a reușit să realizeze modificări în acordul de administrare pentru o clădire de apartamente prin acordul părților, atunci poate încerca să soluționeze această problemă printr-o instanță. Ordinea judiciară devine posibilă în două situații:
La încheierea unui contract pentru administrarea unui bloc de apartamente, prețul acestuia este neapărat determinat. Depinde de prețurile lucrărilor efectuate efectiv și de serviciile furnizate, precum și de tarifele pentru locuințe și servicii comunale.
La semnarea DU, vă recomandăm să indicați suma plății pentru întreținerea locuințelor și să descrieți în cuvinte procedura prin care va fi stabilit prețul contractului. Dacă se planifică indexarea cuantumului plății pentru locuințe, atunci metoda de indexare ar trebui descrisă în contract. Indicele poate fi ales independent, deși este recomandat să îl echivalăm cu rata inflației indicată de Rosstat.
Dacă Codul penal nu reușește să realizeze o modificare a acordului de management MKD și munca în condițiile predominante este plină de pierderi, atunci rămâne o măsură extremă - refuzul de a lucra cu casa. Acest lucru se face prin încetarea unilaterală a telecomenzii. Această procedură nu este ușoară.
Există două modalități de a rezilia acordul de gestionare MKD:
Puteți citi mai multe despre fiecare dintre metodele și subtilitățile implementării lor într-un articol separat din revista MKD Management.
Întrebarea „necesară” din titlu trebuie luată așa cum este scrisă - între ghilimele. Legea (articolul 162 din RF LC) prevede ceea ce este necesar. Dându-și seama de necesitatea generală a acestui acord, managerii de case ai organizației încep munca minuțioasă pentru a găsi formularul acestui document cel mai important, să-l completeze și să-l tipărească în funcție de numărul de proprietari. După o încercare de a respecta toate cerințele și recomandările, un astfel de acord va fi foarte voluminos (ATP GARANT, de exemplu, recomandă un acord de management pe 22 de pagini, cu 24 de anexe).
Scopul acestei activități intensive în muncă este de a încheia un acord de management cu fiecare proprietar. Mă întreb dacă s-a realizat în multe case? Care sunt consecințele în cazul în care contractul nu a fost semnat de un proprietar, sau 10%, sau 90%?
Poate că obiectivele sunt înțelese greșit?
Să ne întoarcem la lege. În paragraful 1 al art. 162 din Codul locuințelor al Federației Ruse prevede că un acord de administrare pentru o clădire de apartamente este încheiat cu fiecare proprietar al incintei, dar în condițiile specificate în decizia adunării generale (la alegerea unei organizații de conducere la adunarea generală) .
În același loc, mai jos - proprietarii spațiilor din această casă, care dețin mai mult de 50% din voturi, acționează ca o singură parte la acordul încheiat.
Cel mai probabil, oamenii de știință civile înțeleg totul. Să încercăm să demontăm pentru alții.
1. Adunarea generală (50% din proprietari + 1 vot) are dreptul de a alege o organizație de conducere și de a stabili condițiile contractului de administrare a casei. Aceste condiții vor fi obligatorii pentru fiecare proprietar. Este imposibil să se schimbe acordul aprobat de ședință (chiar și pe baza dorințelor rezonabile ale unui anumit proprietar; chiar și pentru a elimina inexactitățile evidente). Acest lucru necesită o nouă decizie a adunării generale. Indiferent de semnarea pentru oricare dintre proprietari, acest acord este obligatoriu. Ai primit un răspuns la întrebarea: de ce să-l semnezi cu toată lumea?
2. Acord de administrare - un acord cu multe persoane din partea proprietarilor (aceștia acționează ca clienți pentru întreținerea și repararea proprietății comune). Astfel de clienți sunt acei peste 50% care au decis să aprobe contractul la adunarea generală. Proprietarii rămași (care au votat împotriva sau nu au participat la ședință) sunt părți la acest acord? Un răspuns negativ este imposibil - condițiile aprobate se aplică tuturor.
Se pare că poziția proprietarilor nu diferă:
- cei care au semnat acordul de gestiune ca document separat;
- cei care nu au semnat contractul, dar care au votat pentru termenii acestuia la adunarea generală (ei, în virtutea instrucțiunilor directe ale legii, formează o multitudine de persoane din partea clientului);
- care nu au votat sau au semnat - au, de asemenea, dreptul de a cere îndeplinirea termenilor acordului și sunt ei înșiși obligați să le respecte.
Aceasta înseamnă că semnarea individuală a unui acord cu fiecare proprietar nu implică nimic.
Și acest lucru este rezonabil - normele privind administrarea clădirilor de apartamente prevăd subordonarea tuturor proprietarilor la decizia adunării generale și egalitatea termenilor contractului de administrare pentru toată lumea. Pur și simplu, dacă majoritatea proprietarilor au aprobat condițiile în care organizația de management va lucra în casă, această decizie este suficientă pentru apariția drepturilor și obligațiilor reciproce ale organizației de management și a tuturor proprietarilor.
P.S. Acum există un singur motiv, de înțeles pentru organizația de gestionare, pentru a încheia un acord de gestionare cu toată lumea: este posibil să colectăm datorii în temeiul unor astfel de acorduri în ordinea unui ordin. Cu toate acestea, prin Rezoluția nr. 7 din 17 februarie 2015, Plenul Forțelor Armate RF a înaintat Dumei de Stat un proiect de lege cu privire la modificările Codului de procedură civilă al RF, conform căruia orice restanță în plata pentru locuințe și utilitățile pot fi colectate la comandă. Dacă se adoptă o astfel de lege, singurul motiv pentru semnarea contractelor de administrare cu fiecare proprietar va dispărea.
În majoritatea cazurilor, proprietarii de spații situate într-o clădire de apartamente încredințează administrarea proprietății comune Societății de administrare. Un acord pentru gestionarea unei clădiri de apartamente este semnat fără greș cu această organizație: imaginea acestui document, condițiile esențiale ale acestuia, precum și caracteristicile încheierii și rezilierii sunt descrise în detaliu în material.
Toți proprietarii de apartamente dintr-o clădire de oraș sunt obligați să aleagă o metodă specifică de administrare a proprietății comune - personal, printr-o HOA sau printr-o societate de administrare. În acest din urmă caz, este necesar un acord, al cărui conținut este reglementat de legislația privind locuințele la nivel federal.
În conformitate cu acesta, textul ar trebui să reflecte următoarele condiții esențiale:
Contractul este semnat între cele două părți:
În fiecare caz specific, textul acordului poate diferi semnificativ. Cu toate acestea, acordul reflectă în mod necesar următoarele puncte:
La acest acord se întocmesc întotdeauna anexe care fac parte integrantă din acord. Următoarele informații sunt prescrise în aplicații:
Pentru a lua o decizie, este necesar să se organizeze una generală, la care să fie aprobată o anumită companie de administrare, care a câștigat anterior concurenții într-o licitație deschisă organizată de administrația orașului. Pentru a lua o decizie, trebuie îndeplinite simultan 2 cerințe:
„Ponderea” unui vot este determinată de o proporție complexă - în conformitate cu suprafața spațiilor din proprietate (și nu de numărul de „mâini”). Decizia adunării generale este obligatorie pentru toți proprietarii, indiferent dacă au participat sau nu (și, de asemenea, indiferent de modul în care au votat). Toți proprietarii de apartamente semnează un acord cu societatea de administrare și apoi au dreptul să solicite de la aceasta (atât personal, cât și colectiv) să își îndeplinească obligațiile, să desfășoare lucrări în conformitate cu standardele de calitate acceptate.
Tot la ședință sunt numite persoane responsabile care desfășoară activități organizatorice suplimentare pentru a întocmi un contract, a corecta textul acestuia, a conveni asupra condițiilor cu compania însăși. Aceste persoane pot fi numite dintre proprietarii sau reprezentanții societății de administrare invitați la ședință.
.jpg)