Un controllo approfondito e indipendente di un appartamento prima di acquistarlo è un processo piuttosto difficile, che richiede vigilanza e la dovuta attenzione ad ogni sfumatura.
Solo dopo aver analizzato tutte le informazioni raccolte si potrà procedere all'esecuzione dell'operazione, senza timore di essere trascinati nella canalizzazione del contenzioso. Nell'ambito di questo articolo, considereremo come controllare un appartamento prima di acquistarlo da soli: cosa è necessario controllare esattamente, oltre alle condizioni fisiche dell'appartamento e alla conformità dei parametri abitativi con le dichiarazioni del venditore.
Il controllo principale degli alloggi acquisiti sul mercato immobiliare primario viene effettuato molto prima del momento in cui l'appartamento esisterà fisicamente - non l'appartamento stesso viene acquistato, ma il diritto di rivendicare l'alloggio. La maggior parte dei contratti sono conclusi con sviluppatori a vari gradi di prontezza di un edificio residenziale, mentre le informazioni sullo sviluppatore stesso, se dispone della documentazione e dei permessi appropriati, vengono accuratamente controllate. Inoltre, analizza le sue attività sui progetti realizzati in precedenza: se le scadenze sono state rispettate, se i detentori di azioni hanno avuto pretese di qualità, se ci sono stati procedimenti legali.
Sulla base di queste informazioni, il potenziale acquirente trae una conclusione sulla decenza dello sviluppatore, sui fattori che possono indicare un'alta probabilità di successo del progetto (ad esempio, l'accredito bancario può indicare l'eventuale supporto del promotore se quest'ultimo ha difficoltà finanziarie)... E viceversa: ritardi costanti in termini di progetti passati, numerose lamentele degli azionisti potrebbero indicare che lo sviluppatore potrebbe andare incontro al fallimento del progetto attuale.
Quando si acquista un immobile sul mercato secondario, è necessario assicurarsi che la persona che offre l'appartamento (condividerlo) e chi afferma di essere il proprietario è infatti il proprietario della casa. Per fare ciò, è necessario esaminare il passaporto e richiedere i documenti che sono la base per un passaggio di proprietà. A seconda della situazione specifica, questi sono:
Certificato di registrazione statale;
Contratto di vendita;
Donazione;
Documenti ereditari;
Accordo di privatizzazione.
È inoltre necessario studiare attentamente le informazioni contenute nell'estratto del Registro di Stato Unificato, questo documento contiene dati sulla proprietà degli immobili, nonché dati sulla presenza di gravami (Se ce ne sono)... Per la riassicurazione non limitarti ad una semplice dichiarazione, ma richiedine una versione estesa. In questo caso, oltre a specificare i proprietari, è possibile ottenere informazioni sui documenti del titolo e conoscere la storia della proprietà della casa dal momento in cui la prima voce sull'appartamento è apparsa nel registro di stato. Cioè, tra l'altro, è importante capire quante volte l'appartamento ha cambiato proprietà negli ultimi anni. Se solo negli ultimi due anni l'appartamento ha cambiato proprietario più volte, questo è un motivo serio per aumentare la tua vigilanza.
È molto importante studiare una sezione come gli ingombri nella dichiarazione, dove è chiaramente indicato se l'appartamento è impegnato. La presenza di gravami non sempre significa che bisogna abbandonare subito l'operazione, capita che le rate residue del mutuo siano l'importo minimo, e si può semplicemente estinguere il saldo del mutuo per poter "ripulire" subito l'appartamento acquistato .
Tuttavia, se il venditore non ha menzionato la presenza di gravami, questo è un segnale molto grave che può indicare la probabilità di frode.
Come sottolineano avvocati e professionisti del mercato immobiliare, solo una revisione dell'estratto non aiuterà a ottenere informazioni complete sull'oggetto e sui suoi proprietari. È importante sapere che la prescrizione per la maggior parte dei casi è di tre anni, il che significa che è importante assicurarsi che non vi siano conflitti durante questo periodo relativi all'alloggio venduto. La banca dati ufficiale dei tribunali può essere di grande aiuto in questa materia.
Ad esempio, nella banca dati del tribunale arbitrale di pubblico dominio sono presenti informazioni su persone che siano mai state dichiarate fallite, negli archivi del tribunale sono presenti anche informazioni sulla partecipazione di uno dei precedenti titolari ad attività giudiziarie. Le informazioni necessarie possono essere ottenute online, è sufficiente inserire i nomi e le iniziali degli ex proprietari su siti che offrono servizi simili (che sono stati negli ultimi tre anni).
Per assicurarti che nessuno sia registrato nell'appartamento, avrai bisogno di un estratto del libro di casa. Naturalmente, la conclusione, da cui tutti sono scritti il giorno della vendita, è un'opzione ideale, ma in pratica ciò non è possibile in tutti i casi. Se è impossibile cancellare uno degli ex inquilini in questo momento, è importante prescrivere termini chiari per la cancellazione nel contratto. Se nell'appartamento sono registrate persone che non sono proprietari (ma avendo il diritto di utilizzare lo spazio abitativo), il loro obbligo di cancellazione entro un determinato termine deve essere autenticato da un notaio.
Inoltre, è richiesta la prova documentale che tutte le bollette, le riparazioni del capitale e altri costi di manutenzione in corso della proprietà sono stati pagati e la società di gestione non ha pretese nei confronti del venditore. Se, previo accordo, viene acquistato un appartamento con debiti, è necessario ottenere dati ufficiali sugli importi esatti. Anche in questo caso, un buon venditore informerà immediatamente l'acquirente di eventuali debiti insoluti.
Gli appartamenti riprogettati in modo piacevole e conveniente possono essere molto attraenti per gli acquirenti, ma decidere su un tale accordo, è necessario assicurarsi che tutto il lavoro sia svolto legalmente. Pertanto, vale la pena dedicare del tempo allo studio della planimetria, dei passaporti tecnici e catastali, che, tra le altre cose, indicano l'area esatta dell'appartamento, la posizione e la configurazione dei locali. Nel caso in cui gli elementi del layout differiscano visivamente dalla documentazione tecnica, è necessario prendere una decisione separata.
Va ricordato che l'attuale proprietario della casa è responsabile della ristrutturazione illegale e sosterrà i costi della legalizzazione della riqualificazione (o sarà costretto a restituire l'appartamento allo stato originario, se è impossibile redigere i relativi documenti).
Allo stesso tempo, il venditore potrebbe non avere alcun intento doloso, il desiderio di ingannare e sbarazzarsi di un appartamento ristrutturato in modo errato, molti proprietari sinceramente non conoscono l'illegalità delle modifiche apportate fino al momento della vendita. Se non hai esperienza o desideri comprendere la documentazione tecnica, vale la pena consultare professionisti.
Ci vorrà tempo per legittimare la modernizzazione. Se il tempo lo consente, puoi emettere tu stesso un nuovo certificato di registrazione, registrare le modifiche, ma prima devi assicurarti che il lavoro svolto non abbia violato i requisiti tecnici e che in linea di principio sia possibile ottenere nuovi documenti.
Molto spesso, e il vero proprietario non prende parte alla transazione. Gli esperti attribuiscono tali oggetti a contratti rischiosi, poiché le procure sono tutt'altro che legali in tutti i casi. Non è difficile rimuovere tutti i sospetti: è necessario contattare il proprietario della proprietà (il cui cognome è iscritto nei dati Rosreestr)... Se la persona autorizzata con le buone o con le cattive cerca di nascondere i contatti del proprietario, non dovresti rischiare. Anche la procura stessa deve essere considerata attentamente: il documento deve essere aggiornato e autenticato da un notaio.
Se, durante il controllo dei documenti, si scopre che l'appartamento ha cambiato proprietario molte volte e la maggior parte delle transazioni è stata eseguita per procura, questo è un motivo per cercare un'altra proprietà adatta.
Anche le opzioni per gli appartamenti che vengono messi in vendita subito dopo l'eredità non sono facili. Non è escluso che possano comparire altri eredi, ai quali il legislatore ha riconosciuto il diritto di impugnare in giudizio l'operazione relativa alla vendita dell'immobile ereditato in un periodo di tre anni.
Se l'immobile in vendita è in comproprietà dei coniugi, è necessario il consenso dell'altro coniuge alla vendita. Questo deve essere un documento scritto, preferibilmente autenticato da un notaio.
Particolare attenzione dovrebbe essere prestata alle situazioni in cui i bambini minorenni sono registrati nell'appartamento., dovrebbe essere mostrata ancora più vigilanza se possiedono una parte dell'alloggio. È importante avere il consenso delle autorità di tutela, poiché se viene scoperto il fatto di non osservanza degli interessi dei bambini, il tribunale riconoscerà l'operazione come non valida. Per quanto riguarda le persone ufficialmente riconosciute come incapaci, solo un rappresentante legale può agire per loro conto e solo con il consenso delle autorità di tutela e tutela.
Ogni appartamento degli anni precedenti di costruzione ha la sua storia, che di solito inizia dal momento della privatizzazione. È da questa data che devi iniziare a controllare, assicurandoti che tutti i proprietari registrati siano i proprietari, sappiano della vendita o siano pronti per il check-out. Ci sono situazioni in cui qualcuno da solo ha privatizzato un appartamento, dimenticando i diritti di altri membri della famiglia, che, ad esempio, stanno scontando condanne in un istituto di correzione o semplicemente se ne sono andati in una direzione sconosciuta. Se queste persone si presentano e rivendicano i diritti, la privatizzazione può essere dichiarata illegale e l'acquirente ne soffrirà di conseguenza.
Se l'appartamento viene venduto urgentemente, ed esposto a un prezzo molto inferiore al valore di mercato, questo fatto di per sé dovrebbe essere allarmante. Ciò non significa che è necessario cancellare questo oggetto dall'elenco delle possibili opzioni, ma è indispensabile studiare attentamente tutte le sfumature. Ciò che il venditore comunica oralmente dovrebbe corrispondere alle informazioni disponibili nei documenti; in caso di discrepanze significative, è comunque meglio non concludere un affare.
Se il venditore si comporta "fuori dagli schemi", ha manifestato segni di dipendenza da alcol o droghe, o semplicemente il suo comportamento desta sospetti, vale la pena ricordare l'esistenza della probabilità di collisioni legislative di vario genere. Come dimostra la pratica, sorgono un numero enorme di problemi nei casi in cui il venditore non è ufficialmente riconosciuto come incompetente. (non registrato presso un dispensario di droghe o alcol), ma la sua condizione è tale che in tribunale sarà possibile senza troppe difficoltà dimostrare che quando si conclude un affare, non poteva essere consapevole del significato delle proprie azioni.
Se vuoi comprare un appartamento del genere (ad un prezzo interessante), dovresti comunque andare sul sicuro e chiedere certificati se il venditore è registrato con un narcologo, se è sotto la supervisione di uno psichiatra. Ancora meglio: il giorno della firma del contratto, chiedigli di sottoporsi a un esame, a seguito del quale dovrebbe essere rilasciato un certificato attestante che la persona ha il diritto di firmare documenti.
Va notato che non tutti i proprietari di casa sono pronti a mostrare l'intero pacchetto di documenti a ogni potenziale acquirente. Molti sostengono di essere pronti a farlo solo dopo aver ricevuto un pagamento anticipato per la transazione imminente. Tuttavia, se conosci l'indirizzo esatto dell'appartamento, puoi ordinare tu stesso un estratto dall'USRR: chiunque può scoprirlo, anche se non ha nulla a che fare con l'appartamento.
D'altra parte, il rifiuto di fornire informazioni, soprattutto quelle di natura pubblica, può già portare a cattivi pensieri.
Il contratto di acquisto, che funge da base per la registrazione del passaggio di proprietà, è un documento molto importante, le cui disposizioni, tuttavia, molti acquirenti di case preferiscono non leggere. Questo documento contiene spesso condizioni la cui mancata osservanza comporta la risoluzione del contratto. E questo è un motivo serio per studiare attentamente le condizioni per assicurarsi che queste disposizioni possano essere soddisfatte in linea di principio. Diversamente, insieme all'alloggio, si può acquisire la necessità della partecipazione obbligatoria a lunghi contenziosi con esiti difficilmente prevedibili.
Molti venditori chiedono agli acquirenti di indicare un importo ridotto nel contratto per poter successivamente risparmiare sulle tasse. (se l'immobile è di proprietà da meno di cinque anni)... Tuttavia, questa tecnica non funziona oggi - l'imposta viene calcolata automaticamente in base al valore catastale dell'immobile, e non sull'importo contrattualmente previsto.
Gli avvocati assicurano che non esistono transazioni immobiliari prive di rischio al 100%, soprattutto quando si tratta di immobili nel mercato secondario, dove l'appartamento ha cambiato proprietario più di una volta durante la sua esistenza. Tuttavia, se si ricontrolla attentamente tutto e, in casi discutibili o in presenza di circostanze ambigue, si coinvolgono anche specialisti, è possibile ridurre al minimo la possibilità di conseguenze spiacevoli.
Il mercato immobiliare è in continua evoluzione, con cambiamenti nella legislazione e in altre circostanze, compaiono nuovi schemi fraudolenti e nuove scappatoie nelle leggi. Di norma, coloro che, per la natura del loro lavoro, non sono associati al mercato immobiliare, non sanno a cosa prestare attenzione, per questo i loro rischi aumentano.
Indipendentemente dal fatto che l'operazione venga eseguita in modo indipendente o con il coinvolgimento di un agente immobiliare, si consiglia di avvalersi del supporto di un avvocato indipendente che eserciti nel campo del diritto civile e abitativo.
Igor Vasilenko
D'accordo che l'acquisto di un immobile non è la cosa più semplice da fare, soprattutto per la prima volta. L'agonia della scelta dell'appartamento perfetto si unisce a molte domande sulla procedura di registrazione. C'è il desiderio di non perdere tempo, energia e, soprattutto, i propri soldi. Suona familiare?
il sito esaminerà tutti i possibili rischi e ti dirà come controllare la pulizia dell'appartamento al momento dell'acquisto.
Gli appartamenti nelle case in costruzione sono presentati sul mercato primario. Non hanno ancora avuto un proprietario, inoltre, non esistono come oggetto materiale. A causa di ciò, il rischio principale dell'acquirente è associato al fatto che lo sviluppatore non costruirà e/o commissionerà la proprietà.
D'altra parte, un appartamento così "nuovo" presenta una serie di vantaggi in termini di rischi:
Quindi, stai dando soldi per un "pig in a poke", in relazione al quale dipendi dallo sviluppatore. Pertanto, è così importante sceglierlo correttamente. Come farlo in dettaglio Punto chiave - prestare attenzione innanzitutto ai dati formali dell'azienda: storia, rendiconti finanziari, scadenze per il completamento dei progetti di costruzione precedenti.
Sì, non esiste una garanzia al 100% contro la riprogrammazione o il congelamento della costruzione di un edificio residenziale. Ma è possibile ridurre al minimo i rischi. Un'alternativa è comprare casa sul mercato secondario, cioè dal proprietario.
Nel mercato secondario, l'oggetto immobiliare non è "fantasma", ma piuttosto reale. Pertanto, i rischi di una transazione sono molto diversi.
La maggior parte dei casi di frode ai consumatori si verifica nel mercato secondario. Scopri di più sui tipi di frode più diffusi
Tutti i principali rischi quando si acquista un appartamento sul mercato secondario possono essere suddivisi in diversi gruppi. Consideriamo ciascuno in modo più dettagliato.
| Rischi | Metodo di minimizzazione |
|---|---|
| Riconoscimento del venditore come incompetente o parzialmente incompetente | Necessità di un certificato dei dispensari neuropsichiatrici e narcologici, un certificato delle autorità di tutela e tutela. Autenticazione del contratto di vendita. |
| Rischi quando si acquista da un venditore con una procura | Verificare l'autenticità e la validità della procura mediante richiesta scritta al notaio che ha rilasciato la procura. |
| Barare per rubare soldi | Non trasferire denaro al venditore fino alla registrazione statale del trasferimento di proprietà. Utilizzare una cassetta di sicurezza, una lettera di credito o un conto vincolato. |
| Alienazione per passaporto falso | Controllare il passaporto rispetto al database dei passaporti non validi dell'FMS della Russia. |
| Rischi | Metodo di minimizzazione |
|---|---|
| Vendita di un appartamento privatizzato per bypassare i diritti dei minori | Richiesta di un estratto d'archivio dal libro di casa sulle persone che sono state registrate nell'appartamento. |
| Violazione dei diritti dei minori | Verificare con il venditore l'autorizzazione delle autorità di tutela e amministrazione fiduciaria per la transazione. Richiedi i documenti che confermeranno che il minore sarà ospitato in futuro. |
| Violazione dei diritti del coniuge del proprietario dell'appartamento | Leggi il consenso autenticato del tuo coniuge alla transazione. In alternativa, richiedere una dichiarazione autenticata che il venditore non era sposato al momento dell'acquisto della proprietà. |
| Possibilità di conservare il diritto di soggiorno presso terzi | Richiedi un estratto del registro della casa con le informazioni su tutte le persone registrate. Richiedere la loro cancellazione dal registro del venditore. Richiedi una dichiarazione di controllo. |
| Apparizioni di eredi non specificati | Un'opzione meno rischiosa è acquistare un appartamento dagli eredi della prima fase (figli, genitori, coniugi del testatore). |
Con l'avvento del Registro dei diritti dello Stato unificato, e poi del Registro degli immobili di Stato unificato, è diventato più facile verificare la purezza giuridica di un appartamento prima dell'acquisto.
Puoi ottenere diversi tipi di dichiarazioni dal registro, tra cui:
Come ottengo una dichiarazione? Il più semplice - su un oggetto immobiliare - è disponibile elettronicamente sul sito ufficiale di Rosreestr. È a disposizione di chiunque. Per altri contattare:
Grazie a un estratto, puoi ridurre al minimo la possibilità di acquistare un appartamento con una brutta storia.
Un altro documento importante è un estratto del registro della casa, è anche un certificato nel modulo n. 9 o un certificato di registrazione. Contiene informazioni sulle persone attualmente registrate e cancellate. Può essere ottenuto solo dal proprietario o dalla persona registrata.
Dove trovarlo?
Se sei sicuro che non ci siano problemi con l'appartamento, non affrettarti a rilassarti. È necessario verificare la purezza legale della transazione quando si acquista un appartamento. Rimani vigile durante la firma del contratto di vendita.
Quale dovrebbe essere il contratto per essere legalmente vincolante? La legge stabilisce un modulo obbligatorio - scritto sotto forma di un documento firmato dalle parti. Avrai bisogno di tre copie: per te come acquirente, per un venditore e per Rosreestr.
Oltre alla forma, è importante anche il contenuto del contratto. Assicurati che contenga quanto segue:
Il mercato immobiliare in Russia è apparso di recente, la maggior parte della popolazione non è legalmente competente in queste materie, quindi vengono spesso utilizzati i servizi di intermediari: numerose agenzie per la vendita / acquisto di immobili nella speranza dell'aiuto di professionisti, che, purtroppo, non sempre sono giustificati.
Le loro qualità personali sono un fattore soggettivo: un agente immobiliare senza scrupoli o incompetente può ignorare le sfumature più importanti, che complicheranno ulteriormente la vita del proprietario appena nato. L'agente non risponderà delle conseguenze della transazione - non esiste una legge adeguata. Quindi prendi il controllo di tutto imparando prima le semplici regole di seguito. I truffatori hanno paura degli acquirenti legali.
Si tratterà di alloggi secondari, cioè persone che vivevano nell'appartamento messo in vendita.
Con chiarimento della storia della zona giorno. La ragione più importante per un attento esame è evitare pretese di legittimità per l'acquisizione della proprietà da parte del nuovo proprietario e pretese per il diritto di terzi di entrarvi. Tali requisiti possono essere richiesti se:
Un'altra circostanza importante è la mancanza di regolamentazione del governo, che crea terreno fertile per schemi fraudolenti. Ecco alcuni di loro:
Uno schema preferito dai truffatori è la vendita di un appartamento sotto una falsa procura.
Come controllare un appartamento al momento dell'acquisto? Per fare ciò, è necessario navigare tra i documenti per l'abitazione, che il venditore deve fornire. In assenza anche di uno solo di loro, non rischiare di fare un affare. Solo raccolti insieme e analizzati, aiuteranno a ridurre significativamente i rischi per l'acquirente:
Consiglio: fare un affare solo in un ambiente ufficiale, in un luogo di "presenza". E, se senti la pressione del venditore, è meglio che trovi un'altra opzione e stai lontano dalle personalità "scivolose".
Non dare un deposito in un ambiente informale.
Anche ricorrendo ai servizi di un agente immobiliare per effettuare un acquisto, non ci si può rilassare. Tieni sotto controllo personale le tue trattative con il venditore e controlla tutti i documenti.
Non accettare in nessun caso di trasferire il deposito in un ambiente informale. Di norma, i truffatori creano una situazione stressante per te per ottenerlo, con vari pretesti, ti offriranno persino una ricevuta e copie di documenti. Avendo così ricevuto denaro da più richiedenti per l'acquisto, venderanno l'appartamento ad uno di loro, gli altri rimarranno senza nulla.
In uno degli articoli precedenti, ne abbiamo parlato. Comprendi quale di questi tipi di garanzie è preferibile per te, tuttavia, se ti imbatti in truffatori con finanze investite, ci saranno problemi senza ambiguità.
Una situazione simile: la vendita di un appartamento a più persone utilizzando documenti duplicati ben fatti.
Fai attenzione a una procura "generale" senza un ordine specifico per vendere questo particolare appartamento, cerca di entrare in contatto personale con la persona che l'ha rilasciata.
È praticamente impossibile verificare la capacità giuridica del venditore aggirando il certificato ufficiale, le informazioni riservate non vengono divulgate dai medici. Se il venditore è una persona anziana sola, ha qualche strana comunicazione e hai dei dubbi sullo stato della sua salute mentale, stai in guardia. Ovviamente puoi chiedere i dettagli ai vicini. Ma è meglio scegliere un'altra opzione.
L'acquisto di una casa sul mercato immobiliare secondario comporta molti rischi. Per non cadere nell'esca dei truffatori, prima di entrare in una transazione, è necessario controllare l'appartamento per la purezza legale. Questo servizio è offerto da molte società immobiliari. Ti diremo come controllare in modo indipendente l'appartamento, il proprietario e i documenti per la pulizia prima di acquistare una casa.
Per la verifica, non è necessario contattare agenti immobiliari. Puoi eseguire tu stesso tutte le azioni necessarie. Nella fase iniziale, è necessario richiedere e verificare i documenti.
Puoi confermare che la proprietà è stata legalmente registrata con uno dei seguenti documenti:
Il venditore deve avere uno di questi documenti oltre a un certificato di proprietà o un estratto dell'USRN (se il diritto è registrato dal 2017).
Oltre alla base documentale per l'emergere dei diritti di proprietà, il venditore deve fornirti:
Per proteggersi, è necessario controllare attentamente tutti i documenti di cui sopra. Richiedi gli originali. Non dovrebbero mostrare segni di correzione, macchie. Se sono disponibili, è necessario che ci sia un'autenticazione notarile delle modifiche apportate. Controlla le firme e i sigilli delle agenzie governative.
I documenti necessari possono essere ottenuti solo dall'attuale proprietario o dal suo rappresentante sulla base di una procura notarile.
Per ottenere un estratto del libro della casa con l'elenco di tutti i cittadini registrati nell'appartamento, è necessario contattare la società di gestione che serve la casa o l'ufficio territoriale del Servizio federale di migrazione.
Un estratto esteso dall'USRN con i dati degli ultimi 20 anni è pubblicato da Rosreestr o MFC. Questo documento può essere ordinato anche a distanza sul sito ufficiale di Rosreestr.
Se il venditore non dispone di documentazione tecnica, o non corrisponde alla realtà, è necessario contattare l'ITV o l'MFC per ottenere i documenti necessari.
È necessario prestare attenzione alle seguenti caratteristiche:
Lascia che ti spieghiamo più in dettaglio cosa dovrebbe essere controllato esattamente.
In questa fase della verifica, saranno richiesti quattro documenti: un certificato di proprietà, la base per l'emergere dei diritti di proprietà, un estratto esteso dell'USRN e un estratto del registro della casa. Se la proprietà è stata registrata dopo gennaio 2017, il solito certificato potrebbe non essere disponibile. In questo caso, il fatto della registrazione è confermato da un estratto dell'USRN.
Assicurati che i diritti di proprietà siano stati ottenuti legalmente. Studia attentamente la base del documento per l'emergere dei diritti: la data di entrata in vigore, le condizioni speciali, la correttezza della registrazione.
Particolare cura è richiesta per verificare la legalità dei diritti se il venditore ha ereditato l'appartamento. Se i diritti degli altri eredi sono stati violati, possono chiedere la ridistribuzione dell'eredità.
Va bene se il venditore ha avuto la proprietà della proprietà più di tre anni fa. In questo caso, non c'è praticamente alcuna possibilità che la tua transazione venga contestata in futuro. Questo è previsto dal diritto civile.
Se l'appartamento è stato precedentemente privatizzato, è importante scoprire se c'erano altri partecipanti a questo processo. Il venditore deve avere da loro un rifiuto formale di partecipare alla privatizzazione.
Il secondo punto importante sono le persone registrate. Le informazioni sui cittadini registrati sono contenute nell'estratto del registro della casa. Idealmente, tutti gli inquilini dovrebbero essere cancellati. Quando qualcuno è registrato al momento del controllo, assicurati che non ci siano problemi con l'estratto conto. Se qualcuno è registrato, ma è attualmente in prigione, in una casa di cura, ecc., È meglio rifiutarsi di acquistare questo appartamento. Tali cittadini possono richiedere un alloggio in futuro.
Il terzo punto è la presenza di ingombri. Queste informazioni sono contenute nell'estratto dell'USRN. L'appartamento non deve essere soggetto a ipoteca, pignoramento, locazione o affitto. In caso contrario, la tua transazione potrebbe non essere registrata con Rosreestr, ma anche se ciò accade, i tuoi diritti di proprietario saranno limitati dai diritti di terzi.
Tutti i dati relativi al cambio di proprietario, alla conclusione delle transazioni relative all'appartamento, agli arresti, alle liti e ai gravami sono contenuti nell'estratto esteso dell'USRN. A cosa prestare molta attenzione?
Se l'appartamento ha cambiato spesso proprietario sulla base di contratti di vendita, è probabile che ci siano dei problemi legali e che il venditore stia cercando di ingannarti. È meglio trovare un'altra opzione per gli investimenti.
Se l'appartamento è stato oggetto di liti o arresti negli ultimi tre anni, chiedi al venditore un'ingiunzione del tribunale entrata in vigore. Questo assicurerà che abbia davvero il diritto di vendere la proprietà.
Anche il prezzo indicato per l'appartamento è importante. Se è significativamente inferiore a offerte simili sul mercato, il proprietario vuole venderlo il prima possibile. E questo è un motivo per pensare. Molto probabilmente, l'appartamento era completamente un crimine o non è legalmente pulito.
L'acquisto di un immobile residenziale è un processo responsabile. L'insufficiente attenzione al supporto documentale diventa spesso motivo di contenzioso e talvolta di perdita dell'alloggio.
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Quali documenti sono necessari nel 2019 per acquistare un appartamento? La maggior parte di coloro che acquistano un appartamento per la prima volta si affidano a un contratto.
Dicono che i documenti sul diritto di proprietà sono stati presentati, l'accordo è stato firmato, di cosa aver paura. In effetti, ci sono molte ragioni per contestare l'acquisto di una casa.
Questo è l'arresto di beni immobili, le pretese di terzi e molti altri motivi. Quali documenti sono necessari nel 2019 per acquistare un appartamento? Cosa dovrebbe controllare l'acquirente?
Ogni acquirente di immobili residenziali dovrebbe sapere che è responsabile di tutti i rischi della transazione. Se la vendita e l'acquisto vengono impugnate, è l'acquirente che dovrà dimostrare i propri diritti in tribunale.
E l'unica prova sarà l'accordo sull'affare. Il contratto tipo prevede clausole quali:
Ma un contratto ben redatto tiene conto di tutte le piccole cose. Ad esempio, dovresti assolutamente indicare la presenza o l'assenza di ed eventuali restrizioni.
È anche importante menzionare l'assenza di possibili pretese da parte di terzi. E, naturalmente, non dovresti fidarti ciecamente del venditore.
Forse non ha intenzione di ingannare l'acquirente. Ma il venditore stesso può trascurare i termini significativi.
Pertanto, per quanto sincero possa sembrare, anche se è un conoscente o un parente, i documenti sono della massima importanza.
Prima di acquistare un appartamento, è consigliabile che l'acquirente familiarizzi con i principali rischi nelle transazioni di vendita e acquisto. Esso:
| Chiusura della transazione per mancanza di consenso | Se le parti non sono in grado di concordare tutti i termini dell'accordo, il contratto è risolto. Se l'acquirente ha già pagato, ha il diritto di chiedere denaro al venditore, guidato dalle regole sull'arricchimento senza causa. Ma se il contratto contiene un valore sottostimato, non è possibile restituire più di questo importo (questo è uno dei frequenti schemi fraudolenti quando parte del denaro rimane al venditore alla risoluzione del contratto) |
| Invalidazione di PrEP | Questo può accadere se le credenziali del venditore e la pulizia legale dell'appartamento non sono state verificate prima della transazione. Occorre prestare particolare attenzione alla vendita per procura |
| Il rischio di recuperare il bene acquisito | Il motivo per rivendicare la proprietà può essere l'invalidità di transazioni precedenti. È necessaria cautela quando si acquista un appartamento, i cui proprietari sono cambiati più volte |
| Acquisto di un appartamento gravato da diritti di terzi | Di conseguenza, l'appartamento può essere sequestrato in tribunale. |
In merito ai diritti dei terzi è necessario chiarire chi può essere considerato l'interessato. Esso:
Il gravame può essere espresso anche in presenza di inquilini che hanno diritto a soggiornare nell'appartamento fino alla scadenza del termine.
Le persone dimesse per determinati motivi, ma conservando il diritto all'uso dell'appartamento (coscritti, detenuti, figli minorenni,) possono dichiarare il loro diritto allo spazio abitativo.
L'acquisto di alloggi con persone registrate creerà ulteriori problemi per l'acquirente. È possibile registrare gli inquilini contro la loro volontà solo attraverso un tribunale.
Ma oltre ai rischi principali, ci sono altri pericoli:
Un'operazione di acquisto di un appartamento è suddivisa in cinque fasi:
Durante le trattative iniziali, il venditore deve avere:
Dopo la verifica iniziale, le parti concordano verbalmente i termini della transazione e procedono alla conclusione di un contratto preliminare.
L'acquirente può confermare l'intenzione di acquistare un appartamento mediante un deposito, che deve essere menzionato in.
Dopo che le parti hanno firmato il preliminare, è importante controllare attentamente i documenti. L'acquirente deve sapere quali documenti richiedere al venditore.
Fino a quando non viene modificata l'iscrizione nel registro di stato, il venditore rimane il proprietario. L'accordo non ha bisogno di essere registrato (), ma su richiesta delle parti, puoi autenticarlo.
Non appena il trasferimento di proprietà viene registrato a Rosreestr, l'acquirente diventa il legittimo proprietario dell'appartamento.
E affinché in futuro il diritto acquisito non venga messo in discussione, è necessario considerare attentamente la preparazione della transazione.
Quando si acquista un appartamento, non è possibile firmare un contratto di vendita prima che i documenti siano stati controllati. Di solito le parti si limitano a un elenco generale di documenti, senza entrare in particolari dettagli.
Nel frattempo, a seconda del tipo di immobile e di proprietà, sono necessari documenti aggiuntivi.
La maggior parte delle operazioni contestate e invalidate sono dovute proprio a un'insufficiente verifica della purezza giuridica degli alloggi.
Quali documenti riceve l'acquirente quando acquista un appartamento? Dopo la transazione, l'acquirente dovrebbe avere tra le mani:
Il pacchetto standard di documenti necessari per l'acquisto e la vendita di un appartamento comprende:
L'elenco dei documenti può variare leggermente a seconda che l'appartamento sia stato acquistato sul mercato primario o secondario.
Acquistando un appartamento sul mercato secondario, oltre al pacchetto principale di documenti, l'acquirente deve richiedere altri documenti. Prima di tutto, vengono controllati i documenti di proprietà.
Se indicano come proprietario una persona diversa dal venditore, è necessario conoscerne il motivo e verificare la validità della procura (notaio).
È necessario richiedere al venditore un estratto d'archivio dal libro di casa per escludere la possibilità della comparsa di richiedenti per spazio abitativo in futuro.
È richiesto un certificato del trasferimento dei diritti su beni immobili. Confrontando le informazioni del certificato e dell'estratto, puoi scoprire se i diritti di terzi sono stati violati.
Si consiglia di richiedere un certificato di assenza. Un'eccezione se l'acquirente si impegna volontariamente a pagare i debiti insoluti.
Quando si controlla il passaporto del venditore, è necessario prestare attenzione al timbro di registrazione del matrimonio. Se ne hai uno, devi richiedere il consenso alla vendita da parte del coniuge.
Se non c'è il timbro, allora, per motivi di sicurezza, è comunque meglio richiedere un certificato di assenza di matrimonio registrato.
Quali documenti vengono emessi quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio a un potenziale acquirente?
Quando si acquista un appartamento in un nuovo edificio, lo sviluppatore deve fornire i seguenti documenti:
| Contratto di investimento | Ha precisato le condizioni di costruzione, gli obblighi della società e i tempi della loro attuazione. |
| Dichiarazione di progetto | Questo viene fornito su richiesta dell'acquirente. Contiene i dettagli del documento di titolo per l'oggetto, i dati sul proprietario del terreno, i dati catastali, le informazioni generali sull'oggetto, le informazioni sulla condizione finanziaria |
| Documentazione del progetto | Contiene informazioni sul design e sulle caratteristiche architettoniche della struttura e sulle soluzioni funzionali e tecniche dello sviluppatore |
| Permesso di costruzione | Oggetto specifico |
| Prova di terra | È necessario chiarire che la costruzione di un MKD è consentita su questo sito |
| Dal 2015 questo documento è obbligatorio. L'assicurazione è necessaria in caso di fallimento dello sviluppatore | |
| Estratto dall'USRN | Mostra chi è il proprietario del terreno, chi ha acquistato lo spazio abitativo |
| Documenti costitutivi e di registrazione | È necessario verificare i dati della persona giuridica con l'ufficio delle imposte. Il permesso di costruzione e l'atto fondiario devono essere rilasciati allo sviluppatore |
| Saldo in tre anni | Serve per confrontare i conti attivi e passivi. Un gran numero di perdite può indicare che lo sviluppatore non ha fondi sufficienti per completare la costruzione |
| Forma di contratto | È importante verificare le condizioni in cui viene concluso l'affare. Preferibilmente, altri schemi non sono altrettanto affidabili |
| Approvazione SRO con periodo di validità valido | La mancanza di ammissione è irta del coinvolgimento dello sviluppatore nell'amministrazione |
| Conclusione della documentazione del progetto | Registra il fatto dell'esame di stato, la conformità del progetto ai requisiti di base |
Gli specialisti immobiliari consigliano agli acquirenti non solo di controllare i documenti per un appartamento, ma di richiedere la fornitura di originali.
Inoltre, è necessario fare una copia di ogni documento. Il compito dell'acquirente è ridurre al minimo tutti i possibili rischi.
Quando si controllano gli originali del documento, è necessario prestare attenzione non solo al loro contenuto. A volte, documenti apparentemente corretti possono rivelarsi falsi.
In mancanza di adeguata esperienza, si consiglia di stipulare un contratto con un notaio. In questo caso, i documenti presentati saranno controllati per l'autenticità.
Inoltre, se il contratto è redatto da un notaio, aiuterà a formulare correttamente le condizioni e ti dirà quali punti aggiuntivi è opportuno includere nell'accordo.
Video: documenti per l'acquisto di un appartamento
Se il venditore agisce per procura, è necessario verificare se il documento è stato revocato. La procura deve indicare cosa può esercitare esattamente la persona autorizzata, quali sono i suoi poteri.
Per acquistare un appartamento con fondi di capitale di maternità, dovrai ottenere il consenso della FIU per l'allocazione dei fondi.
Per questo, devono essere soddisfatte le seguenti condizioni:
Per completare una transazione con la partecipazione di MK, il venditore e l'acquirente stipulano un contratto di acquisto e vendita.
Il contratto prescrive necessariamente la condizione che entro sei mesi dal trasferimento di fondi dal capitale madre, l'appartamento sia reso in comproprietà di genitori e figli.
Quando si redige un contratto di vendita, è necessario tenere conto di alcuni dettagli importanti che aiuteranno a prevenire conseguenze negative. Devi assicurarti che il venditore sia competente.
Anche se una persona sembra adeguata, non sarà superfluo chiedergli un certificato da un dispensario narcologico e neuropsichiatrico.
Se è impossibile ottenere tale certificato, è necessario insistere per ottenere la conclusione di uno psichiatra forense.
Una transazione conclusa con una persona incapace o con una capacità giuridica limitata è dichiarata non valida.
Se l'appartamento in vendita viene ricevuto, c'è il rischio che compaiano altri eredi. Il contratto dovrebbe prevedere questo.
La condizione è prescritta che quando compaiono gli eredi, il venditore stesso deve soddisfare i loro crediti materiali.
È importante prescrivere in dettaglio la procedura per il calcolo e il trasferimento della proprietà. È necessario chiarire i tempi del trasferimento di denaro e un appartamento.
La legge prevede il trasferimento entro un "tempo ragionevole", ma in pratica, l'ottenimento dell'alloggio può essere ritardato per un periodo piuttosto lungo.
Non dimenticare i termini della conclusione della transazione. Se il venditore non adempie ai suoi obblighi, il contratto può essere risolto.
È necessario chiarire che le parti sono obbligate a restituire tutto ciò che è stato eseguito in base al contratto. Altrimenti, puoi trasferire denaro, ma non ottenere un appartamento.
