Il compito di misurare il valore di un'impresa è associato alla soluzione di compiti prettamente gestionali. Il punto è che la valutazione del valore di un'impresa in sé non ha rilevanza istituzionale. L'attività di valutazione acquista tale significato solo quando entra a far parte dell'attività dei gestori patrimoniali d'impresa. Ciò significa che qualsiasi decisione gestionale seria deve essere convalidata utilizzando le stime del valore aziendale. Dove portano queste o quelle decisioni manageriali dei top manager? - O ad un aumento del valore di una società per azioni, di cui un'idea, in particolare, può dare un aumento del livello delle quotazioni azionarie. Ciò significa che il risultato finale di tali azioni ha beneficiato gli azionisti. Dopotutto, sono più direttamente interessati ad aumentare il valore delle loro azioni acquisite della società. O, al contrario, ad una diminuzione del valore dell'azienda. E qui è necessario riflettere su quelli dei suoi manager, che sono responsabili di prendere le decisioni gestionali appropriate, se hanno agito correttamente. La valutazione del valore dell'impresa è necessaria per il processo di assunzione e attuazione delle decisioni gestionali.
La Business Appraisal Guide rileva questo approccio: “L'obiettivo prioritario della gestione di un'azienda”, afferma questa Guida pratica, “è massimizzare la ricchezza degli azionisti aumentando il valore dell'azienda stessa. L'utile per azione è uno standard comunemente usato per valutare il successo della gestione di una determinata azienda".
Il vantaggio per gli azionisti, quando il valore della società aumenta, è il dividendo sulle azioni in loro possesso e l'aumento del valore delle azioni stesse. Cosa c'è di più redditizio? La ricerca sulle preferenze degli azionisti suggerisce che sono più concentrati sull'aumento del valore delle loro azioni. Certo, sono anche interessati ai dividendi, ma, di regola, in misura minore. Queste forme di benefici sono alternative, poiché si basano sull'utilizzo di un'unica fonte, ovvero l'utile netto dell'impresa.
Il criterio considerato per la valutazione delle decisioni gestionali, focalizzato sull'aumento del valore di un'impresa, può essere efficacemente utilizzato a livello regionale. Ad esempio, conoscendo come sta cambiando il valore commerciale delle piccole e medie imprese, si può giudicare con sicurezza quanto siano efficaci le azioni delle autorità regionali nel creare un ambiente economico favorevole per essa.
Gli standard di costo nella valutazione di un'impresa presuppongono che la valutazione sia fatta con l'aspettativa di operazioni cosiddette libere, non forzate (anche da uno o l'altro intervento amministrativo), per l'acquisizione di un'azienda o delle sue quote.
Lo standard del valore dell'investimento presuppone la valutazione di un'impresa solo sulla base delle conoscenze e delle capacità commerciali di un determinato investitore (quindi, secondo questo standard, la valutazione dello stesso progetto sarà diversa per diversi potenziali investitori).
Il più pratico è lo standard del valore dell'investimento, che tiene conto del fatto che in pratica è difficile separare la valutazione del progetto in quanto tale dalle possibilità della sua migliore valutazione e attuazione, che possiede un particolare investitore.
L'impatto degli standard di valutazione aziendale è più pronunciato quando si prevedono flussi di cassa (profitti e perdite) per un progetto. In termini di determinazione del tasso di sconto, l'impatto di questi standard è correlato alla misura in cui le informazioni commerciali e finanziarie sul livello e la variabilità dei proventi degli investimenti nel settore in esame sono disponibili per i diversi valutatori di progetti.
Se le informazioni non sono disponibili al pubblico, è più probabile che la valutazione soddisfi lo standard del valore dell'investimento.
Lo standard del valore dell'investimento presuppone che un'impresa sia valutata sulla base della conoscenza della proprietà e delle prospettive di mercato (nei mercati di vendita e nei mercati delle risorse acquistate) dell'impresa di un particolare investitore (acquirente o venditore). Anche le opportunità di business di un particolare investitore giocano un ruolo: ha beni al di fuori dell'ambito dell'acquisto e della vendita di un'impresa (aumentandone il valore "agli occhi" di un tale investitore) beni che possono essere utilizzati per lo sviluppo del business invece di destinare finanziamenti speciali ai fini della loro acquisizione o creazione in proprio. Anche le possibilità creative (immaginazione imprenditoriale) dell'investitore e così via sono importanti.
Lo standard del valore dell'investimento presuppone che il fattore principale sia la capacità di un particolare investitore di ottenere un rendimento superiore a quello stimato dal venditore, ad es. le informazioni qui utilizzate sono specifiche per il venditore, l'acquirente caso per caso. Questo standard determina la consapevolezza delle parti della transazione sulle prospettive di sviluppo dell'impresa. L'operazione avverrà se l'investitore stima le prospettive dell'oggetto dell'operazione superiori a quelle del venditore. Ovviamente, il valore dell'investimento dal punto di vista dei diversi investitori sarà diverso a causa della visione di diverse prospettive di sviluppo e del ritorno dell'investimento da questo business.
Il valore dell'investimento di un'impresa dal punto di vista di un investitore-acquirente esterno è chiamato valore esterno dell'impresa.
Il valore dell'investimento di un'impresa dal punto di vista dei suoi attuali dirigenti è chiamato valore dell'impresa così com'è.
Il concetto di valore dell'investimento è indicato nell'ordine approvato del Ministero dello sviluppo economico della Federazione Russa del 20 luglio 2007 "il valore dell'investimento è il valore dell'oggetto di valutazione, determinato in base alla sua redditività per una persona specifica per determinati scopi di investimento ."
Il valore dell'investimento è il valore ragionevole di un'entità per un proprietario specifico o previsto. Tiene conto dell'aumento del profitto derivante dall'utilizzo di know-how, piani di riorganizzazione, ecc.
Il valore dell'investimento è il valore di un complesso immobiliare, che può svolgere il ruolo di contributo di investimento alla realizzazione di uno specifico progetto di investimento. Questo valore è inteso come un aumento del valore di mercato di un complesso immobiliare a seguito dell'investimento in questo complesso di investimento. Il valore dell'investimento viene utilizzato per l'attuazione di misure relative alla riorganizzazione dell'oggetto e per garantire l'efficacia dei progetti di investimento.
Il valore dell'investimento mostra quanto un bene o un'azienda nel suo insieme costa a un particolare proprietario o potrebbe costare a un futuro proprietario. Questo tipo di valore rappresenta le conoscenze, le capacità, le aspettative del proprietario o del suo futuro proprietario in merito ai rischi, alla redditività più probabile e ad altri fattori.
La necessità di determinare il valore dell'investimento è associata all'adozione di una decisione di investimento, ovvero un confronto tra il valore di mercato dell'oggetto valutato e il suo valore di investimento. Il valore di mercato e il valore dell'investimento sono di natura diversa, ma possono essere gli stessi a seconda delle diverse circostanze. La valutazione di mercato di solito avviene senza riferimento all'importo del valore dell'investimento e la valutazione dell'investimento è solitamente accompagnata da una valutazione del valore di mercato al fine di consentire una decisione di investimento informata. La valutazione di mercato non implica l'esistenza di specifici venditori o acquirenti; il valutatore procede da un'ipotetica transazione tra un venditore e un acquirente che hanno i requisiti e le motivazioni tipiche del mercato per i beni oggetto di valutazione. E in questo caso è fondamentale saper distinguere tra le condizioni usuali per il mercato (informazioni, prospettive, requisiti, motivazione) e le esigenze specifiche individuali, per un particolare investitore, come:
Differenze nelle stime dell'entità dei flussi di reddito futuri;
Differenze nella determinazione del livello di rischio e dei fattori di rischio;
Il tasso di rendimento richiesto;
Differenze nella prevedibilità;
Differenze nel livello dei costi finanziari;
Differenze di stato fiscale;
Effetto sinergico dalla combinazione con altre operazioni in corso.
Cioè, se il risultato della valutazione del valore dell'investimento supera il valore del valore di mercato dell'oggetto valutato, allora l'attrattiva dell'investimento dell'oggetto stimato è elevata e, quindi, possiamo parlare delle prospettive per lo sviluppo di un potenziale business e viceversa, se il valore di investimento dell'attività valutata è inferiore al valore di mercato, un potenziale investitore può rifiutarsi di finanziare questo progetto di investimento. Pertanto, l'obiettivo principale che deve affrontare un manager che valuta il valore di un'impresa è quello di condurre una politica di investimento volta ad un aumento costante del valore dell'investimento al fine di garantire vantaggi competitivi.
In genere, lo scopo di una valutazione è determinare il valore dell'investimento di cui il cliente ha bisogno per prendere una decisione. Diversi soggetti sono interessati a svolgere lavori di perizia: dagli enti pubblici ai privati; nella valutazione aziendale può interessare organi di controllo e revisione contabile, strutture di gestione, organizzazioni creditizie, compagnie assicurative, studi fiscali e altre organizzazioni, imprenditori privati, investitori, ecc.
Le parti interessate a svolgere il lavoro di perizia, cercando di realizzare i propri interessi economici, determinano gli obiettivi della perizia.
La valutazione dell'impresa viene effettuata al fine di:
Migliorare l'efficienza dell'attuale gestione dell'impresa;
Determinazione del valore dei titoli in caso di acquisto e vendita di azioni di imprese in borsa. Per prendere una decisione consapevole di investimento, è necessario valutare la proprietà dell'impresa e la quota di tale proprietà attribuibile al pacchetto di azioni acquisito, nonché eventuali proventi futuri dell'impresa;
Determinazione del valore dell'impresa in caso di acquisto e vendita in tutto o in parte. Quando il titolare di un'impresa decide di vendere la propria attività o quando uno dei soci della società intende vendere la propria quota, si rende necessario determinare il valore dell'impresa o di parte del suo patrimonio. In un'economia di mercato è spesso necessario valutare un'impresa per sottoscrivere un accordo che stabilisca le quote dei comproprietari in caso di risoluzione del contratto o morte di uno dei soci;
Ristrutturazione aziendale. La liquidazione di un'impresa, fusione, acquisizione o scissione di imprese indipendenti dalla società controllante comporta una valutazione, poiché è necessario determinare il prezzo di acquisto o di rimborso delle azioni, le conversioni, l'importo del premio corrisposto agli azionisti della società assorbita;
Sviluppo di un piano di sviluppo aziendale. Nel processo di pianificazione strategica, è importante valutare il reddito futuro dell'azienda, il grado della sua stabilità e il valore dell'immagine;
Determinazione del merito creditizio dell'impresa e del valore della garanzia per il prestito. In tal caso è necessaria una perizia in quanto il valore dei beni secondo il bilancio può differire sensibilmente dal loro valore di mercato;
Assicurazioni, nel processo delle quali diventa necessario determinare il valore delle attività in previsione delle perdite;
Tassazione. Nel determinare la base imponibile, è necessario effettuare una valutazione oggettiva dell'impresa;
Prendere decisioni gestionali informate. L'inflazione distorce il bilancio di un'impresa, pertanto, la rivalutazione periodica degli immobili da parte di periti indipendenti consente di aumentare il realismo dei bilanci, che sono la base per prendere decisioni finanziarie;
Realizzazione di un progetto di investimento per lo sviluppo del business. In questo caso, per giustificarlo, è necessario conoscere il valore iniziale dell'impresa nel suo insieme, il suo capitale proprio, le sue attività e le sue attività.
I compiti posti nella valutazione del valore dell'investimento si basano sulle funzioni svolte dal valore dell'investimento e differiscono dalle funzioni svolte dal valore di mercato in quanto la valutazione del valore dell'investimento non serve all'acquisto e alla vendita effettivi dell'attività valutata e non parliamo del prezzo d'impresa:
La funzione della gestione aziendale è prendere decisioni di investimento, cambiamenti nella politica aziendale: assortimento di prodotti e (o) servizi; nell'attrarre capitale di debito e altri aspetti della gestione. Il valore dell'investimento è alla base delle decisioni strategiche di gestione.
La funzione di valutazione dell'efficacia dei progetti di investimento alternativo è l'analisi dei programmi per la modernizzazione degli impianti di produzione dell'impresa.
La funzione di valutare l'efficacia di un'attività operativa è un'analisi dello stato di un'attività operativa. Le conclusioni sull'inutilità di un'impresa, formulate sulla base di informazioni di mercato disponibili al pubblico, possono essere corrette in meglio se si prevede un aumento del rendimento dell'impresa in futuro e, viceversa, gli indicatori finanziari azionari mostrano le prospettive di sviluppo del business, e l'analisi del valore degli investimenti parla di inefficienza degli investimenti.
L'essenza e le funzioni del valore dell'investimento sono interconnesse con i fattori del valore dell'investimento, circostanze oggettive che influenzano il valore del valore dell'investimento (la qualità della gestione e altri fattori derivati relativi alla gestione; la qualità del programma di marketing, i fattori che forma la competitività del prodotto; il fattore connesso con l'analisi e la gestione dell'ammontare dei ricavi delle vendite e dei costi; il fattore del tasso di crescita è lo sviluppo dell'impresa). Il valore dell'investimento è focalizzato su informazioni interne ed è più dipendente da azioni predittive e pianificate, in contrasto con il valore di mercato, che presta la massima attenzione all'analisi dei moltiplicatori attuali e all'analisi retrospettiva dell'andamento dell'attività valutata.
I fattori del valore dell'investimento determinano i metodi per valutare il valore dell'investimento e il criterio principale per la scelta di un metodo è la capacità di valutare il valore dell'investimento di un'impresa attraverso l'influenza dei fattori del valore dell'investimento, tenendo conto dei rischi più importanti. L'approccio che tiene maggiormente conto di questi fattori è l'approccio reddituale basato sulla teoria marginale dell'utilità marginale, che sostanzia l'approccio alla valutazione del valore dal punto di vista dell'utilità dell'oggetto stimato e in funzione della redditività attesa della data impresa. L'utilità di un'azienda per un investitore o un dirigente è determinata dal potenziale ritorno sull'investimento e questa comprensione del valore dell'attività riflette il valore dell'investimento.
Il valore dell'investimento è una certa somma di denaro che un potenziale investitore è disposto a pagare per l'oggetto di investimento in esame, in base agli obiettivi prefissati.
Dopo aver letto attentamente la definizione data sopra, possiamo presumere che per diversi investitori il valore del valore di investimento dell'oggetto selezionato possa differire in modo abbastanza significativo. Questo è vero.
La differenza specificata dipenderà dagli obiettivi di investimento specificati e dalla percezione soggettiva dell'acquirente dell'oggetto di investimento. In altre parole, ogni singolo investitore, considerando le risorse per l'investimento, trarrà le proprie conclusioni su di esse. È del tutto naturale che una valutazione così soggettiva si rifletta sempre nel valore di investimento finale dell'oggetto.
Tutto diventa molto chiaro quando si passa dalla teoria alla pratica. Il concetto di valore di investimento di un oggetto può essere considerato a livello familiare e finanziario.
A livello familiare, consideriamo un appartamento come un bene di investimento, che viene rivendicato da due acquirenti. Ciascuno di essi determinerà il proprio valore di investimento o una certa somma che è disposto a investire nell'acquisto dell'immobile in questione. Ovviamente, partendo dalle sue idee soggettive sul valore di questo appartamento, uno degli acquirenti sarà disposto a pagare di più.
A livello di percezione finanziaria, il valore dell'investimento è molto più difficile da valutare. Consideriamo un'impresa industriale come un oggetto di investimento, rivendicato da due investitori. In primo luogo, ciascuno di essi metterà in relazione questo asset aziendale con gli obiettivi di investimento che si è prefissato. Poiché quanto l'impresa in esame corrisponde a loro, dipenderà l'opportunità della sua acquisizione.
Inoltre, ciascuno degli investitori analizzerà molti parametri finanziari correlati. Tra questi ci saranno:
È importante comprendere la differenza tra l'investimento e il valore di mercato di un bene. Sfortunatamente, molti investitori identificano erroneamente questi concetti. Questo approccio può portare a inutili sprechi quando si effettuano investimenti.
In economia, esiste una definizione di base del valore di mercato di un articolo. È consuetudine intenderlo come il prezzo più probabile al quale il venditore sarà pronto a vendere e l'acquirente sarà pronto ad acquistare il prodotto in questione. Allo stesso tempo, nessuno di questi soggetti dovrebbe essere sottoposto ad alcuna coercizione. Pertanto, il valore del valore di mercato riflette il prezzo che si è sviluppato naturalmente nel mercato. Tutto quanto sopra è abbastanza applicabile agli investimenti.
Quando parliamo di valore dell'investimento, intendiamo sempre non un acquirente astratto, ma un potenziale investitore concreto. Inoltre, ricordiamo gli indicatori di redditività, rischiosità, opportunità e altri parametri che formano questo concetto. È inoltre opportuno ricordare l'orizzonte di investimento. Un investitore di successo valuta non solo lo stato attuale delle cose. Deve essere in grado, in un certo senso, di anticipare il futuro.
In altre parole, il valore di mercato di un bene è il presente. Il suo valore di investimento è il futuro. Differiscono nella loro essenza, sebbene in qualche coincidenza di circostanze possano coincidere.
Qualsiasi oggetto di investimento ha un valore di investimento e di mercato. La loro effettiva determinazione o valutazione non è un compito facile che richiede qualifiche elevate e un approccio professionale.
La valutazione di mercato viene solitamente effettuata indipendentemente dalla considerazione delle prospettive di investimento di un particolare asset. Quando viene eseguita, il perito parte prima di tutto dalla situazione attuale e dall'attuale rapporto tra domanda e offerta sul mercato. Il risultato del lavoro svolto è l'importo individuato dell'investimento necessario per acquisire il bene in questione. Naturalmente, una stima di investimento del valore di un oggetto è impossibile senza fare riferimento all'attuale indicatore di mercato.
Se il valore della valutazione del valore di investimento del bene supera significativamente il valore dell'indicatore di mercato, allora possiamo concludere che l'oggetto in esame è altamente attraente per l'investimento. Funziona anche la relazione inversa. Quando il valore dell'investimento è inferiore al valore di mercato, l'attività non sarà di interesse per i potenziali investitori.
Il valore contabile delle attività di investimento può essere determinato in due modi. In primo luogo, il valore equo di mercato dell'oggetto di investimento può essere considerato in questa veste. In secondo luogo, in questa veste può apparire il minore di due indicatori: prezzo di costo e valore di mercato.
La scelta a favore del valore di mercato può essere giustificata dalla rapida realizzazione di investimenti a breve termine e dalla loro trasformazione in liquidità.
Spesso gli investimenti a breve termine possono essere considerati l'equivalente del denaro, quindi possono essere presentati in bilancio secondo il valore di mercato. Un tale approccio indicherebbe chiaramente un flusso di cassa atteso imminente.
Andrey Postyushkov, Dottore in Economia, Professore del Dipartimento di Economia e Management in Costruzione, Università Tecnica Statale di Saratov, Russia
La traduzione sarà presto disponibile.
Pubblica la tua monografia in buona qualità per soli 15 tr!
Il prezzo base include la correzione di bozze del testo, ISBN, DOI, UDC, LBC, copie legali, download su RSCI, 10 copie protette da copyright con consegna in tutta la Russia.
Mosca + 7 495 648 6241
Fonti:
1. Legge federale "Sull'attività di valutazione nella Federazione Russa" N 135-FZ del 29 luglio 1998 n.
2. Standard di valutazione federale "Lo scopo della valutazione e i tipi di valore (UST n. 2)", approvato dall'Ordine del Ministero dello Sviluppo Economico della Russia N 255 del 20 luglio 2007
3. Standard di valutazione internazionali. Prenotare. 1, G.I. Mikerin (leader), M.I. Neduzhiy, N.V. Pavlov, N.N. Yashin; Hanno partecipato alla redazione dei supplementi (tra parentesi - i numeri dei supplementi): D.M. Grinenko. (5), A.N. Kozyrev (2), G.V. Popo (1). - M .: JSC "NOVITA' tipografia", 2000. - 264 p. - ISBN 5-88149-061-4 (generale), ISBN 5-88149-056-8 (kn. 1).
4. S.V. Valdaytsev. Valutazione d'impresa e gestione del valore d'impresa: libro di testo per le università. - M .: UNITI-DANA, 2001 .-- 720 p. - ISBN 5-238-00251-3.
Valore dell'investimento
Valore dell'investimento: il valore di un investimento immobiliare per un investitore specifico.
In inglese: Valore dell'investimento
Glossario aziendale
Glossario aziendale
Glossario aziendale
Vocabolario finanziario
Vocabolario finanziario
Grande dizionario di contabilità
Vocabolario delle costruzioni
Glossario aziendale
Grande Dizionario di Economia
Grande Dizionario di Economia
Grande Dizionario di Economia
Terminologia ufficiale
Terminologia ufficiale
Terminologia ufficiale
Dizionario Enciclopedico di Economia e Diritto
Attività di investimento Questa sezione del rendiconto finanziario mostra come viene utilizzato il denaro negli investimenti a lungo termine e quale tipo di flusso di cassa ne deriva. Di conseguenza, la sezione sulle attività di investimento riflette l'impatto sulla liquidità
Politica di investimento Gli INVESTIMENTI sono contanti, depositi bancari mirati, azioni, azioni e altri titoli, tecnologie, macchinari, attrezzature, licenze, inclusi marchi, prestiti, qualsiasi altra proprietà o diritto di proprietà,
29. Attività di investimento Insufficiente afflusso di forze di investimento diretto dall'estero per cercare nuove forme organizzative di attività commerciale congiunta Le più attraenti per gli investitori stranieri sono le zone economiche franche, dove il numero di
54. Attività di investimento Il concetto di "investimento" indica un investimento a lungo termine di capitale nell'economia ed è uno dei termini economici chiave. Le questioni relative agli investimenti vengono sollevate soprattutto quando si tratta di un'economia in transizione o
Il valore e il valore d'uso della merce è la forza lavoro. La legge del plusvalore è la legge economica fondamentale del capitalismo. Come ogni altra merce, la forza lavoro viene venduta a un certo prezzo, in base al valore di questa merce. Cos'è questo
Utilizzare il valore e il valore delle merci in un'economia socialista. Quei prodotti che sono prodotti e venduti come merci in una società socialista hanno un valore d'uso creato dal lavoro concreto e un valore creato dal lavoro astratto.
Dal libro Capitale. Volume uno autore Marx KarlF. Valore intrinseco, valore contabile e prezzo di mercato Il valore intrinseco è un concetto estremamente importante che fornisce l'unico approccio praticabile per valutare l'attrattiva relativa di investimenti e società. Puoi dare un semplice
[a) Osservazioni introduttive: valore individuale e valore di mercato; valore di mercato e prezzo di mercato] Per sviluppare la teoria della rendita differenziale, Ricardo propone nel capitolo 2 ("Sulla rendita") la seguente proposizione: "Il valore di scambio di tutti i beni, sia
Dal libro Volume 26, parte 2 l'autore Engels FriedrichQui, dovunque si parli di riproduzione del capitale costante, per semplicità assumiamo anzitutto che la produttività del lavoro, e quindi il modo di produzione, rimangano immutati. Dato
1. Due fattori di una merce: valore d'uso e valore (sostanza di valore, grandezza di valore) La ricchezza delle società dominate dal modo di produzione capitalistico agisce come una "enorme accumulazione di beni") (8), e una merce separata - come elementare
1. Due fattori della merce: valore d'uso e valore (sostanza di valore, valore di valore) La ricchezza delle società dominate dal modo di produzione capitalistico agisce come una "enorme accumulazione di beni", e una merce separata - come un elemento elementare
1. DUE FATTORI DEI BENI: VALORE DI CONSUMO E VALORE (SOSTANZA DI VALORE, VALORE DI VALORE) La ricchezza delle società dominate dal modo di produzione capitalistico agisce come una "enorme accumulazione di beni", 9 e merce separata - come un elemento elementare
5.1. Attività di investimento che massimizza il valore Nella maggior parte dei lavori dedicati all'analisi dell'attività di investimento delle aziende, l'attenzione è focalizzata sull'influenza di fattori esterni (di mercato): incertezza, valutazione delle prospettive da parte del mercato azionario, redditività
Qual è la tua stima più accurata del costo degli integratori a settimana? (Ovviamente, dovrai calcolare il costo di una porzione, poiché una confezione è sufficiente per un tempo più lungo.) - Durante l'esperimento, ho speso circa $ 60 a settimana in integratori (BCAA,
Quando si determina il valore di investimento dell'oggetto di perizia, il valore per una determinata persona o gruppo di persone è determinato con le finalità di investimento dell'utilizzo dell'oggetto di valutazione stabilito da tale persona (persone).
Nel determinare il valore dell'investimento, contrariamente alla determinazione del valore di mercato, non è necessario prendere in considerazione la possibilità di alienazione al valore dell'investimento sul mercato aperto.
Valore dell'investimento: il valore di una proprietà per un particolare investitore (gruppo di investitori), in base alle sue esigenze e preferenze di investimento. Il calcolo del costo si basa su una valutazione soggettiva dei costi e dei ricavi attualizzati dell'investitore attesi dall'utilizzo di questo immobile in un promettente progetto di investimento.
Il calcolo del valore dell'investimento si basa sulla fattibilità di investire, dal punto di vista degli investitori tipici, in questo segmento del mercato immobiliare. Ad esempio, il valore dell'investimento di un immobile sito nel centro cittadino può essere determinato sulla base dell'uso più efficiente di immobili simili, tenendo conto della saturazione del mercato con tali servizi, e commisurato al reddito attuale che il proprietario dell'edificio perderebbe se fosse venduto.
Il valore di investimento di un immobile per un particolare investitore differisce dal suo valore di mercato a causa di diverse valutazioni del tasso di rendimento richiesto, del prestigio, delle prospettive di localizzazione e della possibilità di ottenere un effetto "spirituale". Viene calcolato quando si costruiscono terreni sfitti, si espandono e ricostruiscono oggetti immobiliari, si realizzano oggetti immobiliari come contributo al capitale autorizzato delle imprese e in altri casi.
1. Il metodo degli investimenti connessi
Poiché la maggior parte delle proprietà immobiliari viene acquistata utilizzando il debito e il capitale proprio, il tasso di capitalizzazione totale deve soddisfare i requisiti di mercato per il reddito per entrambe le parti dell'investimento.
Investimenti = capitale di debito + capitale proprio.
I finanziatori devono prevedere un tasso di interesse competitivo commisurato al rischio percepito dell'investimento (altrimenti non presteranno) e rimborsare il capitale su base di ammortamento periodico.
Allo stesso modo, gli investitori azionari devono aspettarsi di ricevere ritorni di denaro competitivi sul loro investimento, commisurati al rischio previsto, altrimenti investiranno i loro soldi in un altro progetto.
Il tasso di capitalizzazione sui fondi presi in prestito è chiamato costante ipotecaria ed è calcolato come segue:
R = pagamenti annuali di servizio. debito/prestito ipotecario
Se il prestito viene rimborsato più frequentemente, allora R viene calcolato moltiplicando i pagamenti per la loro frequenza (mese, trimestre).
La costante del mutuo è una funzione del tasso di interesse, della frequenza di ammortamento del debito e delle condizioni del prestito. Quando si conoscono i termini del prestito, dalle tabelle finanziarie si può determinare la costante ipotecaria: sarà la somma del tasso di interesse e del rapporto del fondo di ammortamento. L'investitore azionario cerca anche di generare reddito di cassa sistematico.
Il tasso utilizzato per capitalizzare il rendimento del capitale è detto tasso di capitalizzazione del capitale (Re) ed è così definito:
Rc = incassi al lordo delle imposte / capitale investito
Rc non è solo il tasso di rendimento del capitale, ma combina il tasso di rendimento del capitale e il rendimento del capitale investito.
Il tasso di capitalizzazione totale (R) deve soddisfare un certo livello di ipoteca costante per il prestatore e il flusso di reddito per il capitale proprio dell'investitore.
La quota di credito (debito) sul totale degli investimenti immobiliari è pari a:
Mcred = importo del prestito valore della proprietà / valore della proprietà
Quindi la quota di capitale azionario è:
MSob. = 1 - Mcred., Dove il capitale totale è preso come 1.
Quando sono noti la costante ipotecaria (Ra) e il tasso di capitalizzazione del rendimento del capitale proprio, il tasso di capitalizzazione totale sarà:
R = R3 x Mcr. + Rc (1-Mcr.).
I termini e le condizioni tipici per i prestiti ipotecari possono essere ottenuti analizzando i dati di mercato. I tassi di capitalizzazione del capitale derivano da dati di vendita comparabili e sono calcolati come segue:
Rc = incassi ante imposte/patrimonio netto
2. Capitalizzazione del debito e del capitale proprio (metodo Elwood)
Si ritiene che il metodo dell'investimento vincolato presenti alcuni svantaggi, poiché non tiene conto della durata del periodo di investimento pianificato, né della diminuzione o dell'aumento del valore dell'immobile durante tale periodo. Nel 1959, un membro dell'Institute for Assessment (IAG) L.V. Elwood ha collegato questi fattori a fattori già inclusi nel metodo dell'investimento vincolato e ha proposto una formula che potrebbe essere utilizzata per testare o calcolare il tasso di capitalizzazione totale. Inoltre, sono stati sviluppati metodi semplificati per l'utilizzo della sua tabella.
La formula di Elwood, sviluppata per calcolare il tasso di capitalizzazione totale, è la seguente:
R = Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF),
dove R è il tasso di capitalizzazione totale;
Rс - tasso di rendimento del capitale;
Мкр - il rapporto tra l'entità del mutuo ipotecario e il costo (quota di credito nel capitale totale);
С - rapporto ipotecario;
Dep - diminuzione del valore della proprietà per il periodo di previsione;
arr - aumento del valore della proprietà per il periodo di previsione;
SFF è il rapporto tra fondo e scadenza del tasso Y per il periodo di detenzione previsto.
Il tasso ipotecario può essere calcolato utilizzando la formula:
C = Y + P (SFF) - Rs,
dove P è la parte del mutuo ipotecario che verrà ammortizzata (rimborsata) durante il periodo di previsione;
Ps - mutuo costante.
Il rapporto ipotecario può essere trovato nelle tabelle di Elwood senza calcolarlo da soli.
Quindi, il metodo di Elwood per il calcolo del tasso di capitalizzazione può essere rappresentato come il seguente algoritmo:
1. Raccolta delle informazioni necessarie sulla proprietà valutata:
a) Rñ (tasso di rendimento del capitale). Il tasso di rendimento del capitale rappresenta il rendimento reale dell'investimento che l'investitore tipo si aspetta di ricevere durante il periodo di proprietà. Include le perdite o principalmente i guadagni derivanti dalle vendite (poiché la maggior parte degli investitori prevede di vendere la proprietà acquisita a un prezzo più elevato rispetto a quello acquistato).
Il tasso di rendimento del capitale è calcolato sulla base dei dati di mercato e dipende dalle specificità del particolare oggetto di valutazione.
b) Mkred - (il rapporto tra l'entità del mutuo ipotecario e il costo) - la quota fiscale (quota del prestito) nel capitale totale destinato agli immobili.
Naturalmente, nel calcolo di Mcred, non vengono considerate condizioni di finanziamento speciali (preferenziali).
c) Determinazione delle condizioni tipiche di un mutuo ipotecario e del tasso di interesse sullo stesso.
Quando un mutuo non ha un tasso di interesse fisso, vengono previste le proposte di tasso di interesse dell'investitore tipico nell'orizzonte di regolamento. Qualora tale previsione fosse impossibile, tale metodo di calcolo del tasso di capitalizzazione dell'immobile oggetto di valutazione non dovrebbe essere applicato.
d) Periodo di detenzione tipico (orizzonte di regolamento).
Sebbene alcuni investitori non acquistino proprietà con l'intenzione di venderle (eredità), dovrebbe essere determinato per quanto tempo un investitore prudente è disposto a possedere la proprietà. Quando si calcola il rapporto ipotecario C utilizzando le tabelle di Elwood, è possibile scegliere come periodo tipico di proprietà dell'immobile: S, 10, 15, 20 anni.
e) app, Dep - aumento (diminuzione del valore della proprietà per il periodo di proprietà previsto.
La maggior parte degli investitori che acquistano un immobile crede che il suo valore aumenterà in futuro (altrimenti non investirebbe il proprio capitale).
f) Determinazione del rapporto ipotecario appropriato secondo le tabelle Elwood. Informazioni per la selezione delle tabelle:
Il periodo di ammortamento previsto (scadenza);
Tasso di interesse ipotecario previsto;
Il periodo di detenzione previsto.
g) Selezione dell'appropriato Rapporto del Fondo di Rimborso (SFF) (nella stessa sezione della Tabella C). Il fattore del fondo scadenza si trova anche nella tabella delle sei funzioni della moneta.
h) Calcolo del tasso di capitalizzazione totale:
R - Rс - Мкр х С / Dep - app (SFF)
3. Contabilizzazione del recupero dei costi di capitale nel rapporto di capitalizzazione
Come discusso in precedenza, il rapporto di capitalizzazione per gli immobili include il rendimento del capitale e il rendimento del capitale. I flussi di reddito sugli investimenti, il cui incasso è previsto essere di importo uguale su un periodo indefinito, e anche, se non è prevista la variazione del costo del capitale investito, possono essere capitalizzati al tasso di interesse (sconto).
In tal caso, il rimborso delle spese di investimento avviene al momento della rivendita del bene. L'intero flusso di reddito è reddito da investimenti.
Se si prevede una variazione del valore di un bene (perdita o crescita), allora diventa necessario tenere conto del rapporto di capitalizzazione del recupero del capitale.
Considerare la procedura per capitalizzare un flusso di reddito nei seguenti casi:
3. Si prevede un aumento del costo del capitale.
1. Il costo del capitale non cambia.
Nell'analisi degli investimenti immobiliari, il rapporto di capitalizzazione non dovrebbe includere un premio di capitalizzazione se il bene viene rivenduto a un prezzo pari all'investimento iniziale e si prevede un reddito uguale.
2. Si prevede una diminuzione del costo del capitale.
Quando si prevede che il valore del capitale investito diminuisca, allora parte o tutto l'investimento recuperato deve essere ricavato dal reddito corrente. Pertanto, l'attuale tasso di capitalizzazione del reddito dovrebbe includere sia il ritorno sull'investimento sia il recupero della perdita attesa.
Ci sono tre modi per recuperare il capitale investito: - Rendimento diretto del capitale (metodo Ring). - Rendimento del capitale per il fondo di rimborso e tasso di ritorno sull'investimento (metodo Inwood). - Rendimento del capitale per il fondo di rimborso e tasso di interesse privo di rischio (metodo di Hoskold).
4. Rendimento semplice del capitale (metodo Ring)
Il metodo Ring presuppone che il capitale venga rimborsato annualmente in rate uguali. Con i rimborsi di capitale a quote costanti, i pagamenti totali annuali sono ridotti. Ciò indica che la capitalizzazione lineare corrisponde a flussi di reddito decrescenti e non è applicabile a flussi di reddito uguali, poiché porta a sottovalutare la loro valutazione.
5. Restituzione del capitale sul fondo di rimborso del tasso di rendimento dell'investimento (metodo Inwood)
Il tasso di rendimento dell'investimento, quale componente del coefficiente di capitalizzazione, è pari al fattore del Recovery Fund allo stesso tasso di interesse degli investimenti. Parte del flusso di reddito totale è NPV, mentre il resto del flusso di reddito fornisce il rimborso o la restituzione del capitale. In caso di perdita del 100% del capitale, la parte del reddito destinata al recupero del capitale, reinvestita al tasso di interesse, salirà al capitale originario: i.e. c'è un rimborso completo del capitale.
Aumento del costo del capitale previsto
In genere, quando si investe in immobili, l'investitore tipo si aspetta una crescita futura del valore dell'investimento iniziale. Questo calcolo si basa sulla previsione dell'investitore di un aumento del prezzo di terreni, edifici e strutture sulla base di informazioni, un aumento della domanda di determinati oggetti immobiliari, ecc. A tal proposito si rende necessario tenere conto del rapporto di capitalizzazione dell'aumento del costo degli investimenti di capitale.
Il metodo per confrontare gli investimenti alternativi si basa sulla disposizione che i progetti di rischio simile dovrebbero avere tassi di sconto simili.
Il metodo di monitoraggio consente di individuare gli andamenti della redditività degli investimenti alternativi legati alla redditività dell'oggetto immobiliare. Questa analisi consente di formulare un'ipotesi sulla probabile previsione di variazioni della redditività di un immobile basata sul monitoraggio del mercato immobiliare, i cui risultati vengono pubblicati ufficialmente.
L'approccio del reddito viene utilizzato per determinare sia il valore di mercato che il valore dell'investimento, poiché un potenziale investitore non pagherà per un oggetto più del valore attuale del reddito futuro derivante da questo oggetto.
