Saya ingin menjual kamar di apartemen. Cara menjual atau membeli kamar di apartemen dan hostel komunal dengan benar. Apakah transaksi tersebut kena pajak?

Operasi penjualan kamar di apartemen komunal memiliki karakteristiknya sendiri, yang agak menyulitkan prosesnya dibandingkan dengan transaksi biasa. Namun, teknologi transaksi ini telah lama diuji dalam praktiknya - dalam artikel Anda dapat melihat petunjuk langkah demi langkah, deskripsi spesifik tindakan pada setiap tahap dan daftar lengkap semua dokumen.

Apartemen komunal memiliki pemilik yang berbeda:

• pemilik kamar;
• orang yang tinggal di bawah perjanjian sewa sosial (di perumahan kota).

Setiap orang memperoleh tempat secara independen dari pemilik lain (pembelian, pertukaran, warisan atau pesanan dari negara). Selain itu, setiap orang memiliki kamar sendiri, dan juga memiliki hak untuk menggunakan area umum (dapur, toilet, pancuran, dll.). Tagihan untuk tagihan utilitas diterima secara individual (konsumsi dalam meter atau standar). Fakta penggunaan area umum juga diperhitungkan - perhitungan dilakukan secara proporsional dengan area yang dimiliki.

Fitur utama dari penjualan adalah bahwa di apartemen komunal, setiap pemilik hanya memiliki kamar tertentu, dan bukan seluruh apartemen sekaligus. karena itu undang-undang menjamin kepada pemilik lainnya apa yang disebut hak memesan efek terlebih dahulu... Ini berarti bahwa:

1. Sebelum menjual kamar ke pihak ketiga mana pun, pemilik harus terlebih dahulu memberi tahu semua pemilik lain tentang tindakan mereka. Mereka berkewajiban untuk menyetujui dan membeli benda itu dengan harga yang disepakati, atau menolak secara tertulis.
2. Penjualan kepada siapa pun hanya dimungkinkan dalam kasus di mana pemilik lain di apartemen komunal menolak untuk membeli, atau setidaknya batas waktu untuk membuat keputusan telah kedaluwarsa.
3. Akhirnya, hanya properti yang dimiliki yang dapat dijual. Jika kamar terdaftar di bawah kontrak sosial, maka pertama-tama Anda harus memprivatisasinya.

Dalam kasus apa prosedurnya menjadi lebih rumit?

Karena perbedaan utama antara transaksi penjualan kamar di apartemen komunal dari prosedur biasa dikaitkan dengan hak pembelian di muka, risiko utama dan satu-satunya dikaitkan secara tepat dengan interaksi dengan tetangga. Penting untuk dipahami bahwa kesepakatan itu sendiri akan tetap terjadi namun, waktu eksekusi kemungkinan akan meningkat karena alasan yang dijelaskan dalam tabel.

Penting untuk dipahami bahwa istilah adalah perkiraan... Jika situasinya diperumit oleh keadaan lain (misalnya, seorang tetangga memiliki klaim terhadap Anda tentang kamar, dan dia menuntut, maka waktunya pasti akan meningkat).

Dengan demikian, implementasi hanya mungkin jika sudah dimiliki. Prosedurnya terlihat agak lebih rumit, tetapi sangat mungkin untuk melakukannya, meskipun mungkin memerlukan sedikit lebih banyak waktu dan uang daripada dalam kasus normal.

CATATAN. Jika Anda ingin mengubah tempat tinggal Anda dan menyingkirkan kamar yang dikeluarkan berdasarkan kontrak sosial, ini juga memungkinkan. Dalam hal ini, kita berbicara tentang pertukaran untuk perumahan kota yang sama. Dalam hal ini, perlu untuk mendapatkan izin tertulis wajib dari otoritas negara bagian atau kota, yang diberikan pada awalnya berdasarkan kontrak.

Tahapan transaksi

Secara umum, prosedurnya terlihat seperti ini:

1. Perkirakan biayanya, buat keputusan tentang bagaimana penjualan akan dilakukan - tanpa perantara atau dengan bantuan perusahaan khusus (misalnya, agen real estat).
2. Memberikan kesempatan membeli preferensial untuk semua tetangga. Ini adalah tahap utama dan sekaligus wajib. Pemilik harus mengirimkan pemberitahuan tertulis, setelah itu tetangga membuat keputusan pembelian atau menolak. Mereka dapat mengabaikan pesan, yang setelah berakhirnya 30 hari kalender sama dengan penolakan.
3. Buat kesepakatan dengan tetangga (jika salah satu dari mereka setuju).
4. Jika penolakan diterima atau pemberitahuan diabaikan, dan periode keputusan telah berakhir, Anda dapat terlibat dalam penjualan mandiri.
5. Prosedur selanjutnya mirip dengan transaksi biasa - mereka memilih pembeli, mengumpulkan paket dokumen lengkap, membuat kontrak, dan kemudian mendaftarkan kepemilikan objek real estat baru (jika dibeli, bukan yang lama).

Mendapatkan Persetujuan Tetangga: Petunjuk Langkah demi Langkah

Untuk pelaksanaan yang benar dari seluruh prosedur, penting untuk mengetahui jawaban atas beberapa pertanyaan:

1. Siapa sebenarnya yang perlu diperingatkan tentang penjualan - mis. yang memiliki hak membeli terlebih dahulu.
2. Bagaimana memperingatkan tentang kesepakatan yang akan datang.
3. Apa yang harus dilakukan jika tetangga diam, keengganan untuk melakukan kontak dengannya karena permusuhan pribadi, dll.
4. Bagaimana menghadapi situasi yang tidak standar - misalnya, jika tidak ada yang tinggal di ruangan tertentu untuk waktu yang lama, bagaimana melakukan penjualan jika pemiliknya jauh, dll.

Selanjutnya, semua kasus yang paling umum dibahas secara rinci, serta prosedur umum untuk prosedur tersebut, yang kepatuhannya menjamin kemurnian transaksi dari sudut pandang undang-undang perdata saat ini.

Siapa yang harus diberi tahu?

Kasus yang paling jelas adalah ketika tempat itu milik pribadi. Kemudian memberitahukan langsung kepada nama pemiliknya.

Ada juga beberapa situasi khusus di mana prosedurnya terlihat berbeda:

1. Jika seorang warga negara tinggal di bawah kontrak kerja sosial, maka pemberitahuan dikirim ke Administrasi setempat, yang merupakan pemiliknya.
2. Jika pemiliknya adalah anak di bawah umur dan / atau orang cacat, pemberitahuan dikirim ke departemen perwalian dan perwalian setempat.

Bagaimana cara memberi tahu?

Mereka selalu diberitahu hanya melalui surat tercatat untuk menerima konfirmasi tertulis bahwa itu benar-benar telah dikirimkan. Pada saat yang sama, Anda dapat menggunakan layanan tradisional dari Russian Post, dan layanan dari perusahaan kurir swasta, mengirimkan barang lebih cepat dan lebih nyaman (dari pintu ke pintu). Pilihan perusahaan tertentu tidak ada bedanya. Penting untuk dipahami bahwa bahwa mengirim surat adalah prosedur wajib, meskipun dalam banyak kasus kita berbicara tentang fakta bahwa amplop hanya akan berpindah dari satu ruangan ke ruangan lain. Alasannya, demi kepentingan pemilik untuk memperoleh bukti tertulis bahwa pemberitahuan itu memang disampaikan ke alamat.

CATATAN. Bahkan jika seorang warga negara berhubungan baik dengan tetangga dan hanya secara lisan menawarkan mereka untuk membeli kamar, masih perlu untuk membuat pemberitahuan tertulis. Kehadiran dokumen yang menjamin kemenangan dalam kemungkinan perselisihan setelah transaksi.

Bentuk dokumen ini gratis - yang utama hanya mencerminkan esensi operasi. Anda dapat mengambil sampel di bawah ini sebagai dasar.

Anda dapat mengisi tulisan tangan dan cetakan - dalam pengertian hukum, ini adalah 2 kertas yang setara.

Jika tidak ada tanggapan

Jika Anda memiliki hubungan buruk dengan tetangga Anda atau mereka pada dasarnya mengabaikan pesan yang telah diterima, Anda perlu menghubungi notaris yang akan mengeluarkan sertifikat pengiriman pemberitahuan. Itu dibuat dengan biaya sendiri, dan tidak mungkin mengumpulkan biaya ini dengan mengorbankan tetangga.

Kemudian notifikasi dikirim lagi. Setelah dikirimkan, Anda harus menunggu 30 hari kalender. Hitung mundur periode ini dimulai dari hari setelah hari penerbitan pemberitahuan pengiriman. Waktu pengiriman pemberitahuan ini tidak relevan bagi pengirim.

Misalnya, jika pemberitahuan diterima pada tanggal 8 November 2018, dan pengirim menerimanya pada tanggal 10 November, maka penghitungan mundur tetap dilakukan mulai tanggal 8 November, tanggal pengiriman. Artinya, perhitungan 30 hari kalender dalam hal ini dimulai dari tanggal 9 November (tidak masalah apakah itu hari libur, hari libur atau hari kerja).

Jika Anda menerima penolakan untuk menerima pemberitahuan

Dalam hal ini, prosedurnya disederhanakan - Anda hanya perlu menunggu surat itu kembali. Pegawai Pos (atau jasa pengiriman lainnya) membubuhkan tanda yang ditolak penerima dan tanggal penolakannya. Mulai tanggal ini, 30 hari kalender dihitung, setelah itu Anda dapat melakukan penjualan tanpa konsekuensi apa pun.

Jika tidak ada yang diketahui tentang tetangga

Ini adalah salah satu cara yang paling sulit dalam hal waktu dan usaha dari pemilik rumah. Prosedurnya adalah sebagai berikut:

1. Pertama, mereka mencoba mencari tetangga dengan mewawancarai kenalan, teman, kerabatnya.
2. Jika ini tidak dilakukan, mereka pergi ke pengadilan untuk mengakui dia sebagai orang hilang. Dan Anda harus menunggu setidaknya satu tahun.
3. Jika warga negara tidak muncul, dan tidak ada berita tentang dia, pengadilan mengakui dia tidak hadir, menunjuk manajer properti.
4. Pemberitahuan dikirim ke manajer, setelah itu dia setuju atau menolak, dan kemudian melanjutkan sesuai dengan prosedur yang biasa.

Jika ahli waris tidak mewarisi

Ini juga merupakan kasus yang agak sulit: jika satu pemilik meninggal di apartemen komunal, maka dalam kebanyakan kasus ia akan memiliki ahli waris dengan wasiat atau hukum. Maka Anda harus menunggu apa yang akan mereka lakukan:

1. Jika mereka menerima warisan, maka mereka akan menjadi pemilik penuh tidak lebih awal dari enam bulan setelah kematian pemilik sebelumnya. Kemudian pemberitahuan dikirim ke nama mereka, mereka menerima penolakan atau persetujuan, setelah itu mereka bertindak seperti biasa.
2. Jika mereka menyerahkan warisan demi ahli waris lain, ini sekali lagi menunda kesepakatan, karena ahli waris baru juga memiliki 6 (dalam beberapa kasus 3 bulan) untuk membuat keputusan.

Pemilik di kota/wilayah lain

Dalam hal ini, pemberitahuan dilakukan hanya melalui notaris. Selain itu, warga negara juga berkewajiban untuk mengeluarkan penolakan, hanya dalam bentuk notaris. Anda mungkin harus membayar dia biaya ini. Namun jika terjadi keheningan, maka cukup menunggu 30 hari kalender, tidak termasuk jangka waktu pengiriman surat bolak-balik.

Dokumen untuk kesepakatan

Setelah penolakan pembelian diterima dari semua pemilik, Anda dapat mulai menjual tempat ke pihak ketiga. Semua pemilik atau perwakilannya yang bertindak berdasarkan surat kuasa harus hadir pada saat transaksi. Untuk melakukan ini, Anda memerlukan dokumen-dokumen berikut:

• paspor semua pemilik;
• pemberitahuan kepada setiap tetangga tentang penjualan tempat;
• semua penolakan yang diterima sebagai akibat dari pengiriman pemberitahuan;
• semua amplop dengan tanggal pengiriman surat, jika tetangga menolak untuk menerima pemberitahuan;
• dokumen untuk kamar (sertifikat kepemilikan, paspor kadaster, ekstrak dari BTI);
• kontrak penjualan;
• izin dari otoritas kota dan otoritas perwalian jika tetangga menyewa kamar dengan sewa sosial atau anak di bawah umur (atau tidak kompeten) memilikinya.

Apakah mungkin untuk melewati hak memesan terlebih dahulu?

Kemungkinan seperti itu benar-benar ada, dan itu sah dari sudut pandang kemurnian hukum. Satu-satunya cara adalah dengan membuat kontrak untuk menyumbangkan bagian ruangan kepada pembeli. Pembeli menjadi pemilik bersama dan memperoleh hak untuk membeli terlebih dahulu, setelah itu ia membeli sisa saham tanpa persetujuan apa pun.

Skema semacam ini hanya dapat digunakan dengan orang yang dapat Anda percayai. Anda perlu memastikan transfer dana yang benar dan mempertimbangkan nuansa penting lainnya.

Komentar video

Kesepakatan komunal: apa yang perlu Anda ketahui sebelum membeli kamar di apartemen

Beli kamar di apartemen komunal murah dan mudah, tapi proses penjualan selanjutnya bisa tertunda

Ada relatif sedikit apartemen komunal yang tersisa di Moskow - sekitar 4% dari stok perumahan di Moskow. Namun, mereka diminati sebagai salah satu pilihan paling hemat anggaran untuk membeli rumah pertama di ibu kota atau untuk bepergian dengan kerabat.

Kamar adalah objek tertentu dengan teknologi penjualan yang kompleks. Tidak sulit untuk membelinya, tetapi proses penjualan selanjutnya bisa lama dan sulit. RBC Real Estate bertanya kepada pakar pasar tentang penawaran dan harga kamar Moskow, serta tentang kesulitan yang mungkin timbul saat berurusan dengan objek tersebut.

Penawaran kamar di Moskow

Sebagian besar apartemen komunal tidak lagi terkonsentrasi di pusat sejarah, di mana proses pemukiman kembali apartemen komunal dimulai pada 1990-an dan hampir selesai, tetapi di bekas distrik kelas pekerja di selatan dan timur Moskow. Menurut CIAN, sebagian besar kamar yang sedang diterapkan sekarang terletak di distrik kota Biryulyovo Vostochnoye, Tekstilshchiki, Lefortovo, Yuzhnoportovy, Orekhovo-Borisovo Yuzhnoye. Apartemen komunal ini muncul di masa Soviet sebagai perumahan bagi karyawan perusahaan industri dan transportasi besar.

Kamar untuk dijual menyumbang 2,5% dari total pasokan di pasar sekunder Moskow. Bagian dari benda-benda tersebut mulai menurun, karena apartemen komunal secara bertahap menjadi sesuatu dari masa lalu, dan kasus-kasus ketika pemilik apartemen penuh memutuskan untuk menjualnya sebagian telah menjadi langka.

"Sebaliknya, tren mendapatkan momentum ketika pemilik kamar menjual apartemen komunal seluruhnya dengan pembagian uang berikutnya," kata Evgeny Zatonsky, direktur perusahaan real estat federal Etazhi. - Dalam dua atau tiga tahun ke depan, ini dapat menyebabkan penurunan jumlah proposal. Tetapi kamar sebagai spesies tidak mungkin hilang sepenuhnya - lagipula, tidak semua orang memiliki kesempatan untuk membeli apartemen. Dan kamar adalah cara paling terjangkau untuk mendapatkan rumah sendiri.”

Siapa yang membeli perumahan di apartemen komunal

Ada permintaan untuk kamar, kata Realtors. Paling sering mereka dibeli baik oleh pendatang baru yang perlu mendapatkan pijakan di Moskow, tetapi tidak ada uang untuk apartemen, atau oleh keluarga Moskow yang pergi.

"Audiens utama pembeli adalah mereka yang tidak memiliki cukup untuk apartemen satu kamar, tetapi perlu segera menyelesaikan masalah perumahan dan di wilayah khusus ibu kota ini," kata Alexei Popov, kepala CIAN. pusat analitis. - Bagi mereka, argumen yang terkait dengan kesempatan untuk membeli studio di gedung baru di daerah lain, sebagai suatu peraturan, tidak relevan. Dan tingkat harga kamar masih 20-25% lebih rendah dibandingkan dengan studio paling terjangkau di kompleks apartemen.”

Skenario ketika sebuah apartemen tidak segera dibeli, tetapi di kamar terpisah, sekarang tidak terlalu umum, catat para ahli. Apartemen komunal multi-kamar yang paling menarik di tengah telah lama terjual habis dan berubah menjadi apartemen mahal bagi orang Moskow yang kaya (persis seperti apa adanya selama pembangunan gedung apartemen pada awal abad ke-20).

Dengan harga berapa Anda bisa membeli kamar?

Harga rata-rata kamar di Moskow adalah 3,05 juta rubel. Kisaran harga di pasar ini kurang dari di antara apartemen penuh. Kamar paling mahal ditawarkan di gedung apartemen di dalam Garden Ring (hingga 15 juta rubel di jalur Arbat), dan lot termurah ada di New Moscow dengan harga 0,9 juta rubel.

Biaya kamar di Moskow

Tabel: CIAN

“Dinamika harga di pasar kamar sesuai dengan perubahan di pasar sekunder secara keseluruhan, - kata Alexey Popov, - Sejak 2014, mereka telah jatuh harga rata-rata 10-12%. Dalam beberapa kuartal terakhir, penurunan harga pasokan telah berhenti.”

Harga kamar tergantung pada beberapa faktor: luas dan kondisi kamar, luas, jumlah kamar di apartemen, keadaan area umum, apakah rumah sedang direnovasi atau tidak.

“Harga kamar juga tergantung pada kebijakan penetapan harga umum untuk pasar real estat dan situasi secara keseluruhan,” kata Alexander Lunin, manajer utama departemen perumahan sekunder dari agen real estat Perumahan Azbuka. "Meskipun, jika kita membandingkannya di pasar real estat umum Moskow, tingkat penurunan harga kamar untuk tahun ini akan sedikit lebih rendah pada 2018 daripada pasar secara keseluruhan, dan akan menjadi sekitar 3-5%".

Apa yang kamu beli

Dalam satu apartemen komunal, sebagian kamar dapat dimiliki oleh penyewa, bagian lainnya - milik negara. Di bagian "negara", orang dapat hidup berdasarkan kontrak kerja sosial. Sisa tempat - dapur, kamar mandi, koridor, ruang penyimpanan, balkon dan loggia - milik pemilik berdasarkan kepemilikan bersama.

"Beberapa orang memiliki keyakinan yang salah bahwa properti ini milik" semua orang secara setara, "kata Yevgeny Zatonsky. - Faktanya, ini tidak terjadi: pemilik memiliki bagiannya sendiri di properti bersama, dan ukurannya tergantung pada ukuran ruangan. Semakin besar ruangan Anda, semakin luas area umum yang Anda miliki. Ini berarti Anda harus berinvestasi lebih banyak dalam pemeliharaan properti ini, termasuk secara finansial”.

Aturan untuk menjual kamar

Pemilik kamar lain di apartemen komunal memiliki hak memesan terlebih dahulu untuk membeli bagian yang diasingkan dengan cara dan kondisi yang ditentukan oleh KUH Perdata Federasi Rusia.

“Untuk menghormati hak-hak pemilik ini, penjual kamar harus mengirimkan pemberitahuan khusus kepada mereka,” kata Marina Tolstik, Managing Partner Miel-Network of Real Estate Offices. - Pemberitahuan semacam itu adalah sebuah dokumen, yang menunjukkan harga dan kondisi di mana kamar itu dijual. Dan pemilik kamar lain di apartemen komunal dapat membeli kamar untuk dijual dengan persyaratan ini."

Jika beberapa kamar di apartemen komunal berada dalam kepemilikan kota (tidak diprivatisasi), maka pemberitahuan penjualan harus dikirim ke otoritas eksekutif yang sesuai yang menjalankan kekuasaan pemilik stok perumahan (di Moskow, ini adalah departemen properti kota) .

Jika dalam sebulan tidak ada pemilik kamar lain yang membeli kamar untuk dijual dengan harga yang ditentukan oleh penjual, maka itu dapat dijual kepada orang lain. Tetangga dapat menyatakan penolakan mereka di notaris atau saat mendaftarkan transaksi dan hak milik di ruang pendaftaran. Jika pemilik kamar di bawah umur, maka penolakannya hanya dapat diperoleh dengan izin dari otoritas perwalian dan perwalian.

“Jika pemilik lain menolak untuk membeli kamar, itu dapat dijual kepada pihak ketiga hanya dengan biaya yang tidak lebih rendah dari yang dia tawarkan untuk membelinya kepada tetangga. Jika tidak, perjanjian jual beli dapat diakhiri sesuai dengan tuntutan pemilik kamar lain, ”catat Yevgeny Zatonsky.

Aturan pembelian preferensial tidak berfungsi jika kamar dijual ke salah satu tetangga yang memiliki apartemen komunal, yaitu, dalam hal ini, tidak perlu menawarkan penebusan kamar kepada tetangga lainnya.

Kesulitan menjual

Dalam kehidupan nyata, kesulitan dengan penjualan kamar mungkin sudah muncul pada tahap memberi tahu pemilik apartemen komunal. Masalah pertama adalah menemukan tetangga sendiri, yang terkadang memakan banyak waktu. Ada kasus yang sering terjadi ketika pemilik lain tidak tinggal di apartemen komunal dan penjual kamar tidak mengetahui lokasi mereka.

"Dalam hal ini, pemberitahuan tertulis harus dikirim ke alamat terakhir yang diketahui dari pemilik-tetangga, atau ke lokasi kamarnya, yaitu ke alamat apartemen komunal yang sama," kata Svetlana Krasnova, kepala divisi. jasa hukum Inkom-Real Estate. “Langkah itu perlu diambil, karena dalam kasus pelanggaran hak memesan efek terlebih dahulu, pemilik kamar lain memiliki hak untuk menuntut melalui pengadilan pengalihan hak dan kewajiban pembeli kepada diri mereka sendiri dalam waktu tiga bulan. ”.

Ada situasi ketika penjual tidak mengenal pemilik kamar lain - misalnya, jika, setelah kematian mantan pemilik-tetangga, ahli warisnya tidak mendaftarkan hak warisan mereka di USRN.

Foto: Marina Kruglyakova / TASS

“Dalam hal ini, sulit bagi penjual untuk memahami siapa yang perlu diberitahu tentang penjualan kamar. Akan lebih baik jika kita berhasil menemukan notaris yang membuka kasus warisan dan, dengan bantuannya, menemukan ahli waris, ”kata Svetlana Krasnova.

Situasi juga sering terjadi ketika pemilik kamar yang tersisa sengaja mengganggu tetangga yang sedang berjualan. Pengacara Inkom-Nedvizhimost mengatakan bahwa beberapa tetangga menyabot proses penjualan, mengganggu tampilan ruangan oleh pembeli potensial, menunda persiapan kesepakatan, atau bahkan mencoba mencegahnya. Misalnya, mereka mungkin mengabaikan atau menghindar dari menerima pemberitahuan yang dikirimkan kepada mereka. Mereka secara resmi dapat setuju untuk membeli kamar, dan di masa depan memulai korespondensi dengan penjual untuk menyetujui persyaratan kesepakatan, sehingga pada akhirnya, dengan berbagai dalih, kesepakatan tidak akan keluar. Beberapa tetangga yang tidak bermoral terkadang meminta orang lain (misalnya, kerabat) untuk mendapatkan pemberitahuan untuk mereka untuk membuktikan nanti bahwa tidak ada pemberitahuan yang tepat tentang penjualan kamar.

Alasan untuk tindakan semacam itu bisa sangat berbeda. Misalnya, pemilik kamar lain mungkin menganggap harga terlalu mahal dan berharap untuk membeli kamar lebih murah. Atau tetangga puas bahwa sisa kamar kosong (jika pemiliknya tinggal di tempat lain) dan area umum praktis sepenuhnya tersedia untuk mereka. Penjualan kamar tetangga mengancam mereka dengan penyewa baru, dengan siapa mereka masih harus berbagi ruang hidup.

Para ahli menyarankan dalam kasus seperti itu untuk bersabar dan mencari dari tetangga penolakan atau persetujuan yang diperlukan untuk membeli, dan semua dokumen, jika mungkin, diaktakan. Atau Anda dapat beralih ke agen penjual atau pengacara berpengalaman yang akan menangani masalah ini.

Apakah mungkin menjual kamar dengan cara apa pun tanpa memberi tahu pemiliknya?

Karena tidak selalu memungkinkan untuk memberi tahu pemilik bersama (misalnya, mereka tinggal jauh atau lokasinya tidak diketahui), praktik penjualan kamar melalui sumbangan telah berkembang: pertama, perjanjian sumbangan dibuat untuk sebagian dari kamar, setelah itu pemiliknya menjual kamar itu kepada warga negara yang sepenuhnya berbakat, setelah menerima persetujuannya dan tidak peduli menerima penolakan dari pemilik lain.

Cara "melewati hukum" ini agak berisiko - tetangga pemilik bersama dapat pergi ke pengadilan untuk mengakui transaksi donasi sebagai palsu, yaitu, dilakukan untuk menutupi transaksi lain - penjualan. Jika pengadilan mengakui perjanjian sumbangan sebagai fiktif, transaksi berdasarkan Pasal 166, 167 dan 170 KUH Perdata Federasi Rusia akan dianggap batal demi hukum, yang dapat menyebabkan pengakuan perjanjian jual beli sebagai tidak sah.

Materi disiapkan dengan bantuan Marina Emelyantseva, pengacara di Delovoy Fairvater, Olesya Spiricheva, pengacara di Borodin & Partners, Tamaz Mstoyan, pengacara di Leontyev & Partners, dan managing partner Starinsky, Korchago and Partners, Vladimir Starinsky .

Dokumen apa yang diperlukan untuk menjual kamar?

Untuk menjual kamarnya, penjual perlu mengumpulkan dokumen yang mengkonfirmasi kepemilikan kamar yang dijual, paspor teknis objek real estat, sertifikat dari organisasi manajemen tentang tidak adanya hutang untuk tagihan listrik, bukti pemberitahuan pemilik kamar lain di apartemen komunal tentang niat mereka untuk menjual kamar.

Bisakah Anda menghubungi MFC sendiri?

Perjanjian bersertifikat diberikan oleh notaris kepada pembeli dan penjual, yang memiliki hak untuk menyerahkan dokumen untuk pendaftaran kepemilikan di MFC sendiri. Jika Anda melakukan ini melalui notaris, maka Anda harus siap membayar sekitar 5 ribu rubel, belum termasuk biayanya.

Apakah saya harus pergi ke notaris saat membuat kesepakatan?

Nuansa penting lainnya adalah karena perubahan baru dalam undang-undang, yang dirancang untuk mengurangi kasus penipuan di pasar saat menjual saham, sekarang semua transaksi penjualan area tersebut melalui notaris.

Omong-omong, pemberitahuan pemilik lain dapat dikirim melalui notaris. Jika dalam jangka waktu tertentu notaris tidak menerima jawaban apapun dari pemilik kamar lain, maka dibuatlah perjanjian jual beli dengan orang “luar” (bukan pemilik lain), disahkan dan diajukan untuk didaftarkan. Judul akta dibuat 3-4 hari setelah penyerahan. Di Moskow, layanan notaris, termasuk biaya negara, dapat menelan biaya 25 ribu rubel.

Bagaimana trik atau syarat saat menjual atau membeli kamar di apartemen komunal?

Nuansa utama di sini adalah hak pihak ketiga, pemilik kamar lain di apartemen, yang memiliki hak preferensi pembelian kamar. Faktanya adalah bahwa apartemen komunal selalu menjadi milik bersama. Bagian ini ditentukan, karena masing-masing memiliki kamar sendiri. Area bersama dianggap sebagai milik bersama dari semua pemilik bersama dan tidak tunduk pada pembagian di antara mereka.

Jadi, jika ada keputusan untuk menjual kamarnya, pemiliknya harus mengirimkan pemberitahuan kepada pemilik lain. Ini adalah dokumen yang menunjukkan harga, karakteristik kamar, dan alamat. Rekan pemilik lainnya berhak untuk menolak atau membeli tempat tinggal dalam waktu 30 hari setelah menerima pemberitahuan.

Jika jangka waktu telah berakhir, dan tidak ada pemilik bersama yang menyetujui pembelian, maka pemilik berhak untuk menjualnya kepada pihak ketiga mana pun.

Dalam hal membeli apartemen, lebih baik bagi pembeli untuk meminta penolakan notaris dari pembelian rekan pemilik lainnya.

Poin penting lainnya yang mendasar: pemilik tidak memiliki hak untuk menjual kamar kurang dari harga yang diumumkan kepada pemilik lain dalam pemberitahuan tersebut. Jika tidak, ia wajib mengirimkan pemberitahuan baru kepada pemilik bersama yang menunjukkan harga baru. Pada saat yang sama, undang-undang tidak mengatakan apa-apa tentang menjual dengan harga tinggi.

Perbedaan antara asrama dan apartemen komunal adalah bahwa asrama hanya mengasumsikan tempat tinggal sementara. Privatisasi perumahan semacam itu tersedia pada tahun 2007, ketika diizinkan untuk menerima kepemilikan dan pelepasan. Tata cara pembelian kamar asrama mirip dengan pembelian rumah di apartemen komunal.

Dalam kedua kasus, penting untuk dipahami bahwa hanya mungkin untuk menjual kamar yang dimiliki, yaitu, diprivatisasi. Secara alami, tidak mungkin menjual area yang dimiliki berdasarkan perjanjian sewa sosial, pertama, itu harus diprivatisasi. Pembeli perlu meminta penjual untuk memberikan konfirmasi, yang merupakan ekstrak dari USRR.

Anda perlu menjual kamar Anda di apartemen komunal, kami tidak akan membahas alasan keputusan ini, mari kita bahas bagaimana melakukannya.

Menjual real estat sudah merupakan bisnis yang sulit, dan dalam kasus kami penjual hanya memiliki bagian di apartemen komunal. Anda juga harus menunggu lama untuk klien yang cocok, atau menjual kamar dengan diskon yang signifikan.

Tapi bagaimana cara menjual kamar dengan cepat dan tidak salah perhitungan? Mari kita coba mencari tahu.

Pembaca yang budiman! Artikel kami berbicara tentang cara-cara khas untuk memecahkan masalah hukum, tetapi setiap kasus adalah unik.

Jika kamu ingin tahu bagaimana memecahkan masalah Anda dengan tepat - hubungi formulir konsultan online di sebelah kanan atau hubungi telepon di bawah ini. Ini cepat dan gratis!

Di mana untuk memulai?

Apartemen komunal adalah milik bersama beberapa warga, masing-masing dengan bagiannya sendiri di apartemen dan di rumah tangga bersama, yang mencakup koridor, kamar mandi, dan dapur.

Pertama-tama, Anda perlu mencari tahu bagaimana transaksi tersebut dilakukan, urutan tindakan, dokumen apa yang harus dibuat dan menentukan biaya kamar.

Aturan untuk menjual kamar di apartemen komunal

Ketika kami mulai menjual, kami menetapkan harga kamar yang kami miliki. Ini dapat dilakukan dengan tiga cara:

• Undang penilai independen seperti agen penjual... Setelah menilai, mereka akan memberi Anda harga yang dapat Anda gunakan untuk menjual properti Anda yang ada. Dan itu hak Anda untuk setuju dengan harga seperti itu atau tidak.
• Keahlian dari organisasi khusus... Pilihannya menarik karena penilaiannya didokumentasikan. Ada kemungkinan bahwa dokumen penilaian mungkin diperlukan oleh pembeli saat mengajukan pinjaman untuk properti ini.
• Nilailah dirimu sendiri.

Dalam kasus terakhir, penilaiannya cukup mudah. Hal ini diperlukan untuk membandingkan harga yang berlaku di pasar untuk produk serupa.

Saat menilai sendiri, Anda perlu mempertimbangkan faktor-faktor yang memengaruhi biaya kamar:

1. Lantai di mana apartemen berada... Lantai atas dan bawah menekan biaya.
2. Area apartemen itu sendiri, kamar, dapur. Tentu saja, semakin besar ukurannya, semakin tinggi harganya.
3. Ketersediaan tempat tambahan: ruang utilitas, pantry, kamar mandi gabungan atau tidak, area koridor.
4. Bagaimana keadaan kamar dan apartemen secara keseluruhan, keadaan rumah itu sendiri?.
5. infrastruktur kabupaten... Apakah ada toko, sekolah, dan taman kanak-kanak di dekatnya, apakah ada halte angkutan umum di dekatnya. Harga real estat di daerah dengan infrastruktur yang dikembangkan, termasuk utilitas, lebih tinggi.
6. Tetangga... Karakter mereka, hubungan dengan mereka, dan sejenisnya. Namun, kita dapat mengatakan bahwa semakin sedikit tetangga, semakin tinggi biayanya.

Jika perumahan tidak dirawat dengan baik, baik rumah, apartemen, maupun ruangan tidak diperbaiki, maka akan sulit untuk menjual real estat seperti itu.

Prosedur

Untuk menjual kamar kami, kami harus melakukan hal berikut:

• Nilai dia.
• Siapkan untuk dijual.
• Cari pembeli.
• Jalankan dokumen yang diperlukan.
• Membuat kesepakatan.

Pelatihan

Jika perlu, Anda harus melakukan perbaikan di dalam ruangan, yaitu membawanya ke kondisi yang tepat.

Maka salah satu syarat wajib hukum harus dipenuhi. Pasal 250 KUH Perdata Federasi Rusia. Penjual harus memenuhi persyaratan pasal ini.

Hukum mensyaratkan bahwa penjual kamar harus terlebih dahulu menawarkan untuk membelinya kepada tetangganya, pemilik tempat yang tersisa. Ini adalah hak prioritas mereka.

Hanya setelah tetangga menolak, dia bisa menjual propertinya kepada pihak ketiga.

Tetangga dapat dibawa bersama atau berbicara satu sama lain secara terpisah..

Jika tetangga menolak tebusan, maka penolakan tersebut harus didokumentasikan. Itu harus disertifikasi baik oleh notaris atau oleh ruang pendaftaran.

Dalam hal ini, kehadiran setiap rejectnik diperlukan. Tanda tangannya pada dokumen disertifikasi.

Kami mengundang Anda untuk mengunduh contoh pemberitahuan penjualan kamar: Unduh formulir.

Untuk beberapa alasan, misalnya, tetangga dengan berbagai cara mencegah penjualan kamar, mungkin sulit untuk mendapatkan persetujuan untuk kesepakatan dari orang lain yang tinggal di apartemen komunal, tetapi ada jalan keluar dari situasi ini, Anda harus bersabar dan menunggu sebulan sebelum menjual kamar.

Anda perlu melakukan hal berikut:

1. Di kantor pendaftaran, cari tahu persis siapa pemilik tempat di apartemen komunal Anda.
2. Perjelas alamat pemiliknya.
3. Tulis pemberitahuan bahwa Anda menjual kamar(untuk satu pemilik - 2 salinan).
4. Kirim mereka melalui surat tercatat(sebaiknya dengan pengakuan tanda terima).
5. Buat daftar milis Anda.
6. Verifikasi daftar dengan pekerja pos... Pastikan untuk menempelkan segel surat pada dokumen (daftar), tunjukkan tanggal pengiriman.

Apakah tetangga Anda setuju untuk membeli kamar dari Anda atau tidak, dia harus menjawab Anda secara tertulis. Jangka waktunya adalah 30 hari.

Selama periode ini, Anda dapat melakukan hal-hal lain. Sebagai contoh. Siapkan dokumen.

Dokumen apa yang dibutuhkan?

Untuk melakukan penjualan, Anda perlu:

• Sertifikat kepemilikan kamar;
• Paspor teknis;
• Bantuan - F 9 (tentang pendaftaran);
• Tanda terima pembayaran utilitas.

Anda juga dapat menyiapkan kontrak pembelian / penjualan. Artinya, kami menyerahkan dokumen yang sudah disiapkan ke ruang pendaftaran dan membuat kesepakatan.

Sementara makalah Anda dipertimbangkan di dalam ruangan, batas waktu untuk menanggapi pemberitahuan hanya akan berakhir.

Setelah itu, Anda dapat mengirimkan milis dan salinan pemberitahuan ke bangsal dan mencari pembeli.

Ada dua cara untuk menjual kamar:

1. Dengan bantuan makelar. Dengan biaya, tapi cepat.
2. ... Untuk melakukan ini, kami menempatkan iklan dan menunggu klien. Ini akan memakan waktu lebih lama, tetapi biaya transaksi lebih sedikit.

Metode mana yang harus dipilih tergantung pada pemiliknya. Kami tidak akan memberikan saran dalam hal ini.

Persetujuan Tetangga atau Pelepasan Hak Memesan Efek Terlebih Dahulu

Apa isi pemberitahuan tentang penjualan kamar di apartemen komunal?

Setelah menghubungi pemilik, muncul pesan bahwa warga yang memberi tahu adalah pemilik saham di apartemen, deskripsi lengkap dari saham, kemudian tawaran untuk menebusnya menggunakan hak memesan terlebih dahulu (KUHP, Pasal 250). Tautan ke KUH Perdata diperlukan.

Pada akhirnya, harap setujui atau tolak untuk membeli dalam waktu 30 hari.

Penolakan diberikan secara tertulis. Itu harus menunjukkan bahwa warga negara (nama lengkap, nama lengkap, data paspor, tempat tinggalnya) menerima pemberitahuan dari warga negara (nama lengkap).

Adalah wajib untuk menunjukkan bahwa penolak membaca teks surat itu secara pribadi dan membacanya dengan keras untuknya..

Kami mengundang Anda untuk mengunduh contoh pengabaian hak memesan efek terlebih dahulu untuk membeli kamar di apartemen komunal: Unduh formulirnya.

Apa yang harus diketahui pemilik kamar sebelum menjual kamar? Kami mengundang Anda untuk menonton video.