A föld standard ára egy olyan mutató, amely egy adott minőségű és fekvésű telek költségét jellemzi, a becsült megtérülési időszak lehetséges bevétele alapján. Felhasználásra kerül a földterülettel lebonyolított ügyletek adóztatása során, valamint a föld öröklése, adományozása és a telekfedezetű bankhitel megszerzése utáni állami illetékek beszedésében. A standard árat az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok végrehajtó hatóságai évente határozzák meg a különböző célú földekre az értékelési övezetek, közigazgatási régiók, települések vagy csoportjaik számára. Az önkormányzatok a földpiac alakulásával döntéseikkel pontosíthatják az értékelési övezetek számát és határait, emelhetik vagy csökkenthetik a telek megállapított normatív árát, de legfeljebb 25%-kal. A telek átalányára nem haladhatja meg a megfelelő kijelölt rendeltetésű tipikus telkek piaci árszintjének 75%-át.
A telkek kataszteri értéke a föld adóalapjának meghatározására szolgáló számított értékmutató. Az ingatlan-nyilvántartásban az egyik fő mutatóként szerepel. A földterületek kataszteri értékének kiszámítását a Szövetségi Földkataszteri Szolgálat által kidolgozott módszerek szerint kell elvégezni.
Az épületek, építmények és építmények alatti föld ára, amelyet az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok állapítottak meg az állami vagy önkormányzati tulajdonú telkek eladásakor, egy szabványos mutató, amely meghatározza azon telkek visszaváltási árát, amelyeken magántulajdonban lévő épületek, építmények vagy építmények találhatók. szerkezetek helyezkednek el. A visszaváltási árat az "Orosz Föderáció földtörvényének elfogadásáról" szóló szövetségi törvény határozza meg a telekadó mértékében, a települések számától függően. A 3 000 000 főt meghaladó lélekszámú településeken a föld árát a telekterület egységnyi területére vetítve a telekadó mértékének öt-harmincszorosában állapítják meg; 500 000-3 000 000 lakosú településeken - a telekterület egységnyi területére eső telekadó mértékének öt-tizenhétszeresét; legfeljebb 500 000 lélekszámú településeken - a telekterület egységnyi területére eső telekadó mértékének három-tízszeresét (a folyó naptári év elején). A visszaváltási ár konkrét értékét az Orosz Föderációt alkotó jogalanyok határozzák meg. Amíg az Orosz Föderációt alkotó jogalany meg nem állapítja a föld árát, addig a megfelelő minimális földadókulcsot kell alkalmazni. Ugyanakkor a telek eladásánál korrekciós tényező alkalmazható az árra, figyelembe véve az aktuális használatot.
épület, szerkezet, szerkezet. A főbb jelenlegi felhasználási módok korrekciós tényezőjét az Orosz Föderáció kormányának kell jóváhagynia 0,7 és 1,3 között. Jelenleg ilyen együtthatókat a kormány nem hagyott jóvá.
Az állami vagy önkormányzati tulajdonban lévő mezőgazdasági területek, rénszarvaslegelők lefoglalásakor a mezőgazdasági termelés kiesésének kompenzálására a nem mezőgazdasági szükségletekre kivont termőföld pótlására szolgáló új földterületek kialakításának költségeire vonatkozó normatívákat alkalmazzák. nem mezőgazdasági célokra történő felhasználás; az állampolgárok vagy jogi személyek tulajdonában lévő mezőgazdasági területek, rénszarvaslegelők kijelölt rendeltetésének megváltoztatása. Használják a talajok és földek degradációja és szemetelése által okozott károk mértékének kiszámításához is. Az Orosz Föderáció kormányának rendeletével jóváhagyva.
Az értékelő objektum értékének az analógok áraival történő összehasonlító elemzése során az Értékbecslő nyílt forrásokból (nyomtatott kiadványok, hivatalos internetes oldalak stb.) származó tárgyak ajánlatainak (nyilvános ajánlatainak) árára vonatkozó adatokat használta fel. Ez a megközelítés az Értékbecslő véleménye szerint abból a szempontból indokolt, hogy a potenciális vásárló az elfogadás előtt. A valós ügyletek árait tartalmazó, nyilvánosan elérhető adatbázisok (listák) hiányában, amelyeket a világ legtöbb országában az értékbecslők használnak munkájuk során, az értékbecslő helyesen arra a következtetésre jutott, hogy a nyilvános ajánlatok adatai állnak a legközelebb a valós vételárakhoz, ill. értékesítési ügyleteket, és ezért a legnagyobb mértékben megfelelnek az orosz jogszabályok értékelési követelményeinek.
Így az értékbecslő az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyvében említett adatokat „ajánlatként” és „nyilvános ajánlatként” használta a számítások során (435. és 437. cikk). Ebből következően az Értékbecslő hipotetikusan (a megfelelő módosítások függvényében) abból indult ki, hogy az „ajánlatot tevő személy úgy gondolja, hogy megállapodást kötött a címzettel, aki elfogadja az ajánlatot”.
Az értékelés időpontjában több analógot kínáltak a piacon az értékelési objektum megfelelő helyével. Az analógokra vonatkozó adatokat az értékelő elemezte és számítási táblázatba foglalta össze.
Az elemzés során az analógok árait az analógok és az értékelés tárgya közötti különbségekhez igazították. Negatív korrekcióra kerül sor, ha az analóg meghaladja ennek a mutatónak az értékelési tárgyát, és pozitívat - ha az analóg ebben a mutatóban rosszabb.
Az értékelő tárgy piaci értékének kiszámításához az összehasonlítási egység 1 négyzetméter volt.
Az értékeléskor a következő objektumok kerültek kiválasztásra, amelyek jellemzőikben összehasonlíthatók az értékelő tárggyal.
| Index | Értékelési objektum | 1. analóg | 2. számú analóg | 3. analóg | 4. sz. analóg | 5. sz. analóg |
| Helység | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város | Jekatyerinburg város |
| utca | Műszaki | Vatutin | Sedova | Tavatuiskaya | Kisinyov | Bilimbaevszkaja |
| házszám | ||||||
| Árajánlat, dörzsölje. | 3.685000 | |||||
| 1 négyzetméter ár, dörzsölje. | ||||||
| Alkukorrekció,% | ||||||
| Tökéletes ajánlat vagy ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat | ajánlat |
| Korrekció a tranzakció típusához,% | ||||||
| Helyszín (árzóna) | ||||||
| Helykorrekciós érték,% | ||||||
| Ház típusa | XP | XP | XP | XP | XP | XP |
| Háztípus korrekciós érték,% | ||||||
| Fal anyaga | tégla | tégla | tégla | tégla | panel | tégla |
| Korrekciós érték falanyagra, % | ||||||
| Szobák száma | ||||||
| A szobák számának korrekciós értéke,% | ||||||
| Padló | 3/5 | 4/5 | 5/5 | 2/5 | 2/5 | 1/5 |
| Emeletek száma | ||||||
| Korrekciós érték emeletenként,% | ||||||
| Teljes terület, nm. | 55.4 | 54.3 | ||||
| Korrekciós érték a teljes területre, % | ||||||
| Konyha, nm. | ||||||
| Konyhaterület korrekciós értéke,% | ||||||
| Lakás állapota | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett | alapértelmezett |
| A lakás állapotára vonatkozó korrekció értéke, dörzsölje. | ||||||
| Korrigált költség 1 nm. m., dörzsölje. | ||||||
| Átlagos költség 1 négyzetméter. m., dörzsölje. | ||||||
| Az értékelés tárgyának piaci értéke az értékelés időpontjában, dörzsölje. |
KÖVETKEZTETÉS: az összehasonlító megközelítés szerint az Értékelési Objektum piaci értéke: 3 399 836 rubel.
Következtetés
A munka első fejezetében a kataszteri tevékenység fogalmát és szabályozási kereteit minden szempontból, a műszaki terv, a vezetékterv és a kataszteri útlevél kialakításának alapjait veszik figyelembe.
A műszaki terv olyan dokumentum, amely az ingatlan állami kataszterébe bejegyzett bizonyos adatokat megismétel, és egy épületről, építményről, helyiségről vagy folyamatban lévő építési tárgyról az ingatlan nyilvántartásba vételéhez szükséges információkat, vagy az ingatlanra vonatkozó információkat tartalmaz. ilyen tárgyi ingatlan egy része vagy részei, vagy az ingatlan állami kataszterébe történő felvételhez szükséges új információ az ilyen, kataszteri számmal ellátott ingatlantárgyról.
A második fejezetben érintettük az ingatlanok értékelését, és ennek három megközelítését:
Költséges megközelítés;
Összehasonlító megközelítés;
Jövedelem megközelítés.
A költségmegközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy körültekintő befektető nem fizet többet az ingatlanokért, mint amennyibe egy hasonló telek megvásárlása és hasonló fogyasztói ingatlanokkal rendelkező épület építése kerülne.
Az összehasonlító megközelítés azon a feltételezésen alapul, hogy egy ésszerű vevő nem fizet többet egy termékért, mint amennyiért hasonló hasznosságú terméket vásárolhat a nyílt piacon.
A jövedelmi megközelítés azon az állításon alapul, hogy az ésszerű vevő nem fizet többet az ingatlanért, mint amennyit az értékelt ingatlan a jövőben befektetési kockázattal korrigált nettó bevétel formájában hoz.
Az értékelt tárgy értékének végső értékének kialakulása az értékelési folyamat egyik fontos lépése. Ehhez két módszer használható: a matematikai súlyozás módszere, amely százalékos súlyozást alkalmaz, és a szubjektív súlyozás módszere, amelyben az értékelő leírja az értékelendő tárgy értékét befolyásoló tényezőket, és az értéke alapján következtet az értékre. vélemény és személyes érvek. A mérlegelés eredményeként kerül megállapításra az értékelés tárgyának piaci értéke.
A disszertáció második fejezetében kitűzött célnak megfelelően a kutatási objektumról a további elemzéshez és értékeléshez szükséges információkat gyűjtöttem össze.
Az értékbecslés tárgyára vonatkozó információk áttanulmányozása után regionális elemzés készült, a telekpiac és az irodai ingatlanpiac elemzése, mivel az értékelt objektum irodai rendeltetésű.
A dolgozat kitűzött céljának megfelelően az értékelési tárgy - egy lakás - forgalmi értékét megkaptuk.
Az elvégzett munka eredményei alapján meg kell jegyezni, hogy az ingatlanértékelésben jelentős probléma a teljes piacorientáció. Ez egy egyszerű példán látható - az összehasonlító értékesítési megközelítés alkalmazása az összehasonlító megközelítés keretein belül. Ebben az esetben információkat gyűjtenek a vizsgált tárgyhoz kapcsolódó hasonló tárgyak legutóbbi vételi és eladási tranzakcióiról, amelyek során az értékbecslő nem kap száz százalékig megbízható információt ezekről a tárgyakról (fizikai jellemzők, elhelyezkedés, állapot stb.), mivel nem tudja személyesen ellenőrizni az értékelésre kiválasztott analóg objektumok mindegyikét. A kapott információk teljessége csak a beszélgetésben merül ki, vagyis csak egy érdeklődő – az eladó – álláspontját tükrözi.
Az összehasonlító értékelési módszerrel a számítások azt mutatták, hogy az értékelési tárgy piaci értéke 2015.03.20. van 3.399.836 dörzsölés.
Külön meg kell jegyezni, hogy az értékelési tevékenység általában szubjektív, hiszen minden értékelő szervezetnek vagy cégnek, általánosan elfogadott értékelési normákat alkalmazva, megvan a maga kidolgozott értékelési módszertana. Ez a tény nem befolyásolhatja az értékelés eredményeit. Ennek eredményeként a több cég által végzett értékelés, nevezetesen annak eredménye (piac, fedezet, befektetési érték meghatározása stb.) általában eltér egymástól, ami vitákat okozhat a végrehajtás helyességével kapcsolatban. , valamint az egyik vagy a másik oldal helyessége, és ami a legfontosabb, gondolkodásra ad okot az értékelés potenciális megrendelőjének.
Bibliográfia
1. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló szövetségi törvény, 1998. július 29., 135-FZ
2. Jogi támogatási webhely: "Consultant Plus" consultant.ru/
3. Információs és jogi portál base.garant.ru/
4. Fórum ROO sroroo.ru
5. Encyclopedia ru.wikipedia.org
6. Az Orosz Föderáció alkotmánya
8. Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységről szóló szövetségi törvény, 1998. július 29., 135-FZ
9. "Az ingatlanjogok állami nyilvántartásba vételéről és az azzal kapcsolatos tranzakciókról" 1997. július 21-i 122-FZ szövetségi törvény
11. Szövetségi értékelési szabványok No. 1, No. 2, No. 3, jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma, 2007. július 20., 4. szám, jóváhagyva. Oroszország Gazdasági Fejlesztési Minisztériuma
12. Nemzetközi értékelési szabványok. Hetedik kiadás / Angolból fordítva. I.L. Artemenkova és mások - M .: Orosz Értékbecslők Társasága, 2006 .-- 414 p.
13. Ingatlanértékelés: tankönyv / T.G. Kasyanenko és társai - M.: KNORUS, 2010.
14. Értékbecslők portálja, Valuer.ru
15. Az értékbecslő könyvtára labrate.ru
16. A Rosreestr szövetségi honlapja rosreestr.ru
17. Gisa.ru földrajzi információs portál
18. Kataszteri mérnökök fóruma zemlemaster.ru
19. Kataszteri könyvtár books.cadastre.ru
20. Építőipari Fórum http://brigadastroi.ru/
21. Értékbecslők nemzetközi portálja, proocenka.ru
22. Az rg.ru orosz újság dokumentumainak tárháza
23. Országos Értékbecslők Kollégiuma nkso.ru
24. Közgazdasági Elemző és Szakértői Központ ceae.ru
25. Academic encyclopedia official.academic.ru
26. Ingatlanpiaci mutató
melléklet 1. sz
Szövetségi törvények:
1. A 2013. július 23-i 250-FZ szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról a jogok állami nyilvántartására és az ingatlanok állami kataszteri nyilvántartására vonatkozóan"
2. 2009. december 21-i 334-FZ szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról"
3. Az állami ingatlankataszterről szóló 2007. július 24-i 221-FZ szövetségi törvény
4. A 2014. július 21-i 221-FZ szövetségi törvény "Az Orosz Föderáció adótörvénykönyve második része 25.3. fejezetének módosításáról"
5. Megrendelések
6. Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2014. április 8-i 212. számú rendelete „A kataszteri mérnök képesítési bizonyítványát kérelmező személyek fellebbezésének elbírálásával foglalkozó fellebbviteli bizottság összetételének módosításáról, amelyet a kataszteri mérnöki képesítésért folyamodó minisztérium rendelete hozott létre. Oroszország gazdasági fejlődése, 2011.07.30., 344. sz.
7. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. március 18-i 136. számú rendelete "Az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2010. január 22-i 23. számú rendeletének módosításáról"
8. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2012. december 25-i 812. számú végzése "Az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2010. július 30-i 344. számú rendeletének módosításáról".
9. A Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2012. július 18-i 437. számú rendelete „Az Oroszországi Gazdaságfejlesztési Minisztérium 2010. január 22-i 23. számú rendeletének módosításáról”.
10. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2011. április 4-i 145. számú végzése „A kataszteri mérnök képesítési bizonyítványát kérelmező személyek fellebbezéseinek elbírálásával foglalkozó fellebbviteli bizottság összetételének módosításáról, amelyet az Orosz Föderáció Minisztériuma rendelete hozott létre. Oroszország gazdasági fejlődése, 2010.07.30., 344. sz.
11. Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010.09.20-i 444. számú rendelete "A kataszteri mérnökök állami nyilvántartásának vezetésére vonatkozó eljárás és a kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő kataszteri mérnökre vonatkozó adatszolgáltatási eljárás jóváhagyásáról" ."
12. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. július 30-i, 344. számú végzése „Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztériumban a kataszteri mérnök képesítési bizonyítványát kérelmező személyek fellebbezéseinek elbírálására irányuló szervezetről”.
13. Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010. július 12-i 290. számú rendelete "Az Orosz Föderáció Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010. január 22-i 23. számú rendeletének módosításáról".
14. Az oroszországi gazdaságfejlesztési minisztérium 2010. március 15-i 99. számú végzése "A kataszteri mérnökök követelményeinek való megfelelést biztosító képesítési vizsgaprogram jóváhagyásáról".
15. Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010. március 3-i 83. számú rendelete "A kataszteri mérnök képesítési bizonyítványának formájának megállapításáról és a kataszteri mérnök képesítési bizonyítványainak kiadásának eljárásáról".
16. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2010. január 22-i 23. számú végzése „A kataszteri mérnökök képesítési követelményeinek való megfelelést tanúsító minősítő bizottság összetételéről, munkájának eljárásáról szóló rendelet jóváhagyásáról, a kataszteri mérnök képesítési követelményeinek megfelelő minősítő vizsga rendje, a kataszteri mérnök képesítési bizonyítvány megszerzése iránti kérelemmel egyidejűleg benyújtandó dokumentumok jegyzékéről ”.
17. A Rosreestr 2011. június 23-i P / 232. számú végzése "Az Állami Nyilvántartási, Kataszteri és Térképészeti Szövetségi Szolgálat kataszteri mérnökeinek állami nyilvántartását vezetõ automatizált információs rendszer ipari üzembe helyezésérõl"
18. Rosreestr 2010.12.28-i P / 683-as rendelete "A kataszteri mérnökök állami nyilvántartásában szereplő kataszteri mérnökről szóló információk megszervezéséről."
19. A Rosreestr 2010. augusztus 24-i P / 459. számú végzése "A kataszteri mérnökök minősítésére szolgáló automatizált információs rendszer ipari üzemeltetésbe történő bevezetéséről".
20. Rosreestr 2014. december 25-i rendelete P / 636 "A Rosreestr állandó megbízásáról a kataszteri mérnökök képesítési követelményeinek való megfelelés érdekében a kérdések megválaszolására vonatkozó kérdések kidolgozására és frissítésére"
21. Rosreestr 2013. július 26-i, 09-04083 / 13. sz. végzése "Algoritmustervezet létrehozásáról a hibás bejegyzések kizárására az Állami Vagyonügyi Bizottságból
22. Levelek, módszerek és egyéb szabályozó dokumentumok
23. Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium 2014. január 29-i 1347-PK / D23 sz. levele és "Az Oroszországi Gazdasági Fejlesztési Minisztérium pontosításai a szövetségi törvény egyes rendelkezéseivel kapcsolatban, 2013. július 23-i 250. sz. F Z"
24. Oroszország Pénzügyminisztériumának 2010.11.02-i levele 02-04-09 / 4307 (a kataszteri mérnök képesítési bizonyítványának kiadására vonatkozó állami illeték felvételének kérdéséről)
25. Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010.08.05-i, D23-3031 sz. levele "A kataszteri mérnökök követelményeinek való megfelelést biztosító minősítő vizsga letételéhez szükséges kérdések számozásáról"
26. Oroszország Gazdaságfejlesztési Minisztériumának 2010. június 1-i 8883-IM / D23. sz. levele "A kataszteri mérnökök képesítési bizonyítványainak kiadására vonatkozó állami illeték beszedéséről"
27. Levél a Rosreestr. területi szerveinek vezetőihez
28. Algoritmus a hibás bejegyzések Államvagyon Bizottságból való kizárására (tervezet)
29. 09-out.02903-ГЕ 15. számú levél
30. 09-es számú levél-ki. 00681-GE_15
2. függelék
"Szabványok, dokumentumok, törvények és jogi aktusok listája"
2010. december 28. N 431-FZ 2010. július 22. N 167-FZ SZÖVETSÉGI ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNY "AZ INGATLANOK KATASZTERI ÉRTÉKÉNEK MEGHATÁROZÁSÁRA (FSO N 4)" 2010. október 22-i N. 5010. 5010. október 2. N. 2010. N 166 2009. december 27-i N 343-FZ HATÁROZAT, 2009. július 23. N 58 2009. május 7-i törvény N 91-FZ DEFINÍCIÓ, 2009. február 10. N 461-O-OPRICAZ, május 2029. N 461-O-OPRICAZ, május 2029. 2010. május 11-én kelt N 09-3616-MP
2010. július 27-i N 224-FZ szövetségi törvény a bennfentes információ jogellenes felhasználása és a piaci manipuláció elleni küzdelemről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról
AZ ÉRTÉKELÉSI JELENTÉS KÖVETELMÉNYEI (FSO N 3) AZ ÉRTÉKELÉS CÉLJA ÉS A KÖLTSÉGTÍPUSOK (FSO N 2)
AZ ÉRTÉKELÉSI MEGKÖZELÍTÉSEK ÁLTALÁNOS FOGALMA, AZ ÉRTÉKELÉS KÖVETELMÉNYEI (SSF N 1) a 2008. március 6-i N 63 (SZÖVETSÉGI BEVEZETÉSI SZERZŐDÉS SZÖVETSÉGI INGATLANGEZELŐ GAZDASÁGI SZÖVETSÉGI befektetési szerződés megkötésére és végrehajtására vonatkozó FORMÁJÁNAK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL) ingatlan tárgyak)
2008. március 6-i, N 60. RENDEZÉS (SZÖVETSÉGI TULAJDONOSÍTÁSI LÉTESÍTMÉNYEK ÉS INGATLANOK VONATKOZÁSÁBAN AZ AJÁNLATÍRÁSSZERVEZŐ KIVÁLASZTÁSÁRA VONATKOZÓ PÁLYÁZAT ELJÁRÁSÁNAK ÉS FELTÉTELEINEK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL)
2008. március 6-i, N 61. RÉSZ (A SZÖVETSÉGI INGATLANOKRA VONATKOZÓ BEFEKTETÉSI MEGÁLLAPODÁS SZABVÁNYOS FORMÁJÁNAK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL)
2008. március 6-i, N 62-es rendelet (A szövetségi tulajdonban lévő ingatlanokra vonatkozó befektetési szerződések megkötésére vonatkozó aukciók szervezésére és lebonyolítására vonatkozó eljárás jóváhagyásáról)
2008. március 6-i, N 64. számú rendelet (AZ INGATLANOK SZÖVETSÉGI TULAJDONJÁRA VONATKOZÓ BEFEKTETÉSI SZERZŐDÉSEK PIACI ÉRTÉKÉNEK ÉRTÉKELÉSÉRE VONATKOZÓ STANDARD FELADAT JÓVÁHAGYÁSÁRÓL)
Az Orosz Föderáció kormányának 2007.10.08-i 505. sz
Tájékoztató az értékelési tevékenység végrehajtására vonatkozó engedélyek érvényességi idejének meghosszabbításának eljárási rendjéről
Tájékoztató az értékelési tevékenység végrehajtására vonatkozó engedélyek ismételt kiadásának rendjéről
Az értékelési tevékenység területén végzett haladó képzés követelményei
Az engedélyesek 2003. II. negyedévére vonatkozó összevont ellenőrzési tervének jóváhagyásáról Az Orosz Föderáció Vagyoni Kapcsolatok Minisztériumának és területi szerveinek a közigazgatási szabálysértési jegyzőkönyvek elkészítésére felhatalmazott tisztviselőinek listája A Értékbecslési Szolgáltatások Fogyasztói Tanácsa ÖSSZETÉTEL az Orosz Föderáció Vagyoni Kapcsolatok Minisztériuma alá tartozik
Az Orosz Föderáció Vagyonjogi Minisztériuma alá tartozó Értékbecslési Szolgáltatások Fogyasztói Tanácsának szabályzata
Az értékbecslési tevékenység végzésére engedéllyel rendelkező jogi személyek és egyéni vállalkozók tájékoztatásáról OKTATÁSI INTÉZMÉNYEK JEGYZÉKE
KIVONAT AZ ÁLLÁSOK MINŐSÍTÉSI JEGYZÉKÉBŐL
AZ OROSZ FÖDERÁCIÓ KORMÁNYÁNAK 2001. július 6-i N 519 HATÁROZATA "AZ ÉRTÉKELÉSI SZABVÁNYOK JÓVÁHAGYÁSÁRÓL".
1998. július 29-i 135-FZ SZÖVETSÉGI TÖRVÉNY "AZ OROSZ FÖDERÁCIÓBAN AZ ÉRTÉKELÉSI TEVÉKENYSÉGEKRŐL" Az értékelési tevékenységek engedélyezéséről
3. függelék
Példa az alaprajzra
Alatt piaci értéke az a legvalószínűbb ár, amelyen egy termék vagy szolgáltatás a szabad piacon, éles versenyhelyzetben értékesíthető, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügyleti árat nem befolyásolja jelentős körülmény, amikor:
az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelt tételt eladni, a másik fél pedig nem köteles átvenni az értékelt tételt;
az ügyletben részt vevő felek kellően tájékozottak az ügylet tárgyáról, és saját érdekeik szerint járnak el;
az értékbecslés tárgya nyilvános ajánlat igénybevétele esetén, jellemzően azonos értékelési tárgyra;
az ügylet ára ésszerű ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felek tekintetében nincs kényszer az ügylet végrehajtására;
Az elbírálás tárgyának kifizetése készpénzben történik.
A piaci érték az a hozzávetőleges ár, amelyen egy ingatlant szabad piacon, verseny mellett el lehet adni. Meghatározásánál számos tényezőt kell figyelembe venni, beleértve az olyan előre nem láthatókat is, mint a piaci szereplők magatartása.
A költségszámítást az összes információ elemzése előzi meg.
A vállalkozás piaci értéke egy vállalat értékének meghatározása a nyereség alapján. Az értékelés kétféleképpen történik:
a szervezet vagyona alapján.
meglévő eszközök és használt technológiák alapján, amelyek a jövőben pénzt hoznak a vállalkozásnak.
Az értékelés feltételezi egy tárgy és egy alany jelenlétét. A tárgy maga a vállalkozás. Az alany az, aki meghatározza a piaci értéket. Ezek általában professzionális értékbecslők.
Igény. Fogyasztói preferenciát jelent. Ez a tényező azt feltételezi, hogy minden lehetséges kockázatot figyelembe vesznek.
A cég hasznossága. Egy szervezet csak akkor tekinthető hasznosnak, ha az a tulajdonos számára előnyös. Jellemzően a haszon a jövedelmezőség. A hasznosság növekedésével a piaci érték is növekszik.
Nyereség. Ez a különbség a bevétel és a kiadás között.
Idő. Azt az időszakot feltételezi, amely után a nyereséget tervezik. Sok vállalkozás halasztott nyereséggel rendelkezik. A vállalat például új berendezéseket vezetett be a gyártásba. Ez a nyereség növeléséhez szükséges, de a bevétel csak a jövőben fog növekedni.
Meglévő korlátozások. Például az állam által bevezetett korlátozó intézkedések. Minél több korlátozás, annál alacsonyabb a piaci érték.
Kockázatok. Ez a jövőbeni jövedelemhiány kockázatára utal.
Likviditás. Az eszközök nagyobb likviditása pozitív hatással van a vállalat értékére.
Verseny. A legnagyobb piaci értékkel azok a cégek rendelkeznek, amelyekre nagy a kereslet, és a versenyszegény területen működnek. A versenytársak nagy száma csökkenti a piaci értéket.
A kereslet és a kínálat aránya. A keresletet a befektetők fizetőképessége, a külső források bevonásának lehetősége, valamint sok egyéb tényező határozza meg.
Amint látja, számos tényező befolyásolja a piaci értéket. Emiatt ajánlatos a piaci érték kiszámítását hivatásos értékbecslőre bízni. A szakértők megfelelően elemzik a piaci helyzetet, figyelembe veszik a különféle tényezőket.
A piaci értéket az értékbecslő határozza meg, különösen az alábbi esetekben:
az ingatlan állami szükségletekre történő elidegenítésekor;
a társaság azon forgalomban lévő részvényei értékének meghatározásakor, amelyeket a társaság a közgyűlés határozata alapján vagy a társaság igazgatóságának (felügyelő bizottságának) határozata alapján szerez meg;
a zálogtárgy értékének megállapításakor, ideértve a jelzálogjogot is;
az alaptőkéhez való nem pénzbeli hozzájárulások értékének megállapításakor;
a csődbe ment adós vagyona értékének megállapításakor;
az ingyenesen átvett értéktárgyak értékének megállapításakor.
A piaci érték kiszámítása a következő feladatok figyelembevételével történik:
A vállalkozás hatékonyságának javítása.
A részvények piaci értékének felmérése a tőzsdén.
A költség meghatározása a cég eladásának tervezésekor.
Az egyik résztvevő részesedésének kiosztásának szükségessége.
A szervezet felszámolása.
Felkészülés a szervezés átvételére.
Vállalati fejlesztési terv kidolgozása.
Pénzügyi fenntarthatóság elérése.
A vállalkozás fedezet melletti hitelezési lehetőségeinek elemzése.
Vagyonbiztosítás.
Vezetési döntések meghozatala.
Beruházási projektek fejlesztése.
Három módszer létezik a piaci érték meghatározására:
Jövedelem módszer. Ennek alapja a vállalkozás várható maximális bevétele.
Költséges módszer. Lényeges, ha a cég nem rendelkezik stabil bevétellel.
A módszer alkalmas az egyensúly beállítására. Hogyan készítsünk számításokat? Meg kell találni az eszközök piaci értékét, majd le kell vonni belőle a vállalat kötelezettségeinek összegét.
Ez a módszer további két módszerre osztható.
Nettó eszköz módszer: a kötelezettségek összegét levonják a piaci értékből.
Továbbértékesítési érték módszere: az eszközök külön-külön történő értékesítése után kapott összeg.
Összehasonlító módszer. A vizsgált módszert gyakorlatilag nem alkalmazzák. Ez annak a ténynek köszönhető, hogy az eredmények nagyon közelítőek.
A vállalkozások általában az első két módszer valamelyikét használják. A módszer pontos meghatározása attól függ, hogy a cégnek van-e stabil bevétele.
Van még kérdése a könyveléssel és az adókkal kapcsolatban? Kérdezd meg őket a könyvelési fórumon.
Piaci érték: részletek a könyvelőnek
A vállalkozás piacképtelenné válik. A vállalkozások piaci értékének fetisizálása annak meghatározásában ... a vállalkozások feltételesen piaci értékének becsült értékéből, a becsült piaci árból ... az elvégzett értékelés nem piaci eredményét piaci értéknek nevezzük, amely után a kataszteri (adóköteles ... a vállalkozások gazdaságilag méltányos piaci értékének meghatározására) Kulcsszavak: vállalkozás ... a vállalkozás nem piacivá válik A vállalkozások piaci értékének fetisizálása annak meghatározásában ...
Ne használja a "piaci érték", "igazságos érték" és "... kétségtelenül azt állítom, hogy a" valaminek a piaci értéke "tudományos ... a szerző által a "piaci érték" kifejezések és kifejezések. A " valós értéket " hagyományosan helytelenül használják "Részvények, ... tisztességes" és valóban gazdaságilag valós piaci értéke a vállalkozás törzsrészvényeinek. E-mail cím ... ne használja a "piaci érték", "valós érték" és "...
Ezen üzletrészek megszerzése a részvények ... felszámoláskori forgalmi értékének tekinthető az adóalanyra átruházott ingatlan forgalmi értékének megfelelő összegű társasági bevétel, az adóalanyra átruházott ingatlan forgalmi értéke ... a csere napján kicserélt lakás benne van. Az elcserélendő lakás forgalmi értéke ... amely a lakás forgalmi értéke és az említett részvények adózó által fizetett része közötti különbözetként értelmezhető a részvények akkori piaci értékének tekinthető. az ő...
Kataszteri értéke és a forgalmi érték kataszteri, ... módszertanként megállapított értéke (pl. tőkeépítési tárgy forgalmi értékéből az áfa kizárása; az irányadó ... szerint a másik pedig nem); egy telek forgalmi értékének meghatározásakor a hosszú távú ... régió jogát tévedésként határozzák meg, a földterületek piaci értékének számításának hiányát ...
A megfelelő analóg objektumok számának esete. A vállalkozások piaci értéke és befektetési értéke ... senki sem harcol. Az értékelési objektumok kiméra "piaci értéke" szerint a kataszteri értékelők határozzák meg ... a vállalkozások gazdaságilag valós piaci értékének meghatározására szolgáló képletet. A cikk e-mail címe a...
Az értékelési tárgyak értéke a piaci értéküket jelzi, amelyet a természetben soha nem tekintenek egyenlőnek a nem létező piaci értékükkel, ami indokolt ok a ... megközelítésre. Sőt, a vállalkozások piaci értékét tévesen nem úgy határozzák meg, mint alkalmatlan ... a vállalkozás piaci értéke fogalmának és sok más típusnak a fogalmi apparátusába való bevezetését ...
A posztulátumok a "piaci érték", "befektetési érték", "valós érték" fogalmakra és kifejezésekre vonatkoznak. ésszerűen nem tesznek egyenlőségjelet a kataszteri érték és a" piaci "érték. .. nemzetközi és szövetségi értékelési standardok, piaci érték, befektetési érték, valós érték, ... a posztulátumok a "piaci érték", "befektetés" fogalmakra és kifejezésekre vonatkoznak. érték", "méltányos ...
Rendelés. Ha minden más tényező változatlan, akkor a társaság tőkeinstrumentumainak piaci értékének növekednie kell... ha a szervezet a jelenlegi piaci értéken átértékel egy vállalatba történő pénzügyi befektetést, amely ... egyenértékű egy további befektetés összegével. , mivel a piaci érték a teljes aggregátum figyelembevételével jön létre, és egy pénzügyi befektetés piaci értékében bekövetkezett változás önmagából származó kiadások ... a piaci érték későbbi növekedésének mértéke lesz. A szervezet befektető a...
... (egy hurrikán következtében). A Bizottság az ilyen berendezések átlagos piaci értékét a jelenlegi ...
A fent említett törvény elfogadja a piaci értékét, amely a természetben nem létezik ... és van piaci kapitalizáció, de piaci érték és piaci összgazdasági érték ... piaci érték, amely nem létezik a való világban; a második - nagyon kétes, befektetési érték ...
És az ilyen tárgyak valós értéke és piaci értéke kifejezések, az átlagos piaci ár... helyettesítésének jogellenessége a nem létező piaci érték fogalmával összehasonlító módszerek alkalmazásának ajánlásakor... a kifejezés kerülendő. A "piaci érték" kifejezés tudománytalan volta és ... és az ilyen tárgyak valós értékének és piaci értékének feltételei miatt jogellenes, hogy ... azok átlagos piaci árát a nem létező piaci érték fogalmával helyettesítsék, amikor módszerek alkalmazását ajánlom...
Üzlet". Az értékbecslőkre kitartóan ráerőltetik a "piaci érték" kifejezést, ami a természetben nem létezik... Mindeközben a piaci értékének, ezer rubel/norma óra meghatározásának napján megállapított ... mutatókat ajánlatos egyenlőségjelezni az ingatlanok nem létező piaci értékének mutatói; ... E. Normatív jövedelemmódszer a vállalkozás piaci értékének és piaci árának meghatározásához (... képlet a vállalkozások gazdaságilag valós piaci értékének meghatározásához Internet email cím ...
Az ellenőrzés során az adóhatóság ingatlanok forgalmi értékének vizsgálatát rendelte el, amely szerint az ..., 804 millió rubel. és a piaci érték volt. Ebben az összegben rendeltek ki az adóellenőrök ... vizsgálatot, melynek megállapítása szerint az épületek forgalmi értéke meghaladta a ...-ben az eladási értéket, valamint az értékbecslés tárgyának forgalmi értékére vonatkozó információk alapján, ha , figyelembe véve a ...
És az értékelési tárgy piaci értékére vonatkozó információk alapján, ha figyelembe veszik ...
E szövetségi törvény alkalmazásában az értékelt tárgy piaci értéke a legvalószínűbb ... .02. 2017 A szerző megjegyzése: az értékelt ingatlan forgalmi értéke, szemben a ...
Az objektumok felszámolási értékét piaci értékük alapján határozzák meg, összhangban a kényszer és a megvalósítás gyorsításának fogalmával. A számítást a V. V. Galasyuk által kidolgozott "Módszertani ajánlások a tulajdon és a tulajdonjogok kényszerértékesítés és csökkentett expozíciós idő (GMLV módszer alapján) értékeléséhez" című dokumentuma alapján végezték. és Galasyuk V.The.
Egy tárgy likvidációs értékét a piaci értéke alapján határozzuk meg a következő képlet segítségével:
ahol VL - az értékelés tárgyának likvidációs értéke, amely megfelel a kitettség meghatározott időtartamának (t f), amely rövidebb egy ésszerűen hosszú kitettségi időszaknál;
V m - az értékelés tárgyának piaci értéke, csökkentve a zálogtárgy értékesítésével kapcsolatos költségek összegével;
k L az értékelési tárgy felszámolási és piaci értékének aránya;
t d - kedvezmény időtartama (év);
m - az év során felhalmozott kamatperiódusok száma;
i a maradványérték kiszámításához használt éves diszkontráta (tizedes törtben kifejezve);
K e - együttható, amely figyelembe veszi a kereslet árrugalmasságának az értékelt tárgy likvidációs értékére gyakorolt hatását.
A tárgy felszámolási értékének meghatározásának első lépése a zálogtárgy értékesítéséhez kapcsolódó költségek összegével csökkentett piaci érték meghatározása. Az elbírálás tárgyának piaci értékét (Vm) a hatályos jogszabályok előírásai szerint határozzák meg.
Az értékelés tárgyának piaci értékét jelen jelentés 8. pontja határozza meg, és a 30. táblázat mutatja be.
A zálogtárgy értékesítésével kapcsolatos költségek. Ez a költségtétel olyan költségeket tartalmaz, mint az értékbecslői és ügyvédi, tanácsadói jutalékok, a felszámolás befejezéséig tartó igazgatási költségek stb. Ezen költségek mértéke a kapott piaci érték 10%-a.
Az objektum maradványértékének meghatározásának második lépése az adott objektum ésszerűen hosszú expozíciós időtartamának meghatározása. A tárgy ésszerűen hosszú expozíciós időtartama (t r) meghatározható a rendelkezésre álló piaci információk alapján, vagy az érintett piaci szereplők, szakemberek stb.
A kitettség időtartamát az ingatlan likviditása alapján határozták meg. A Tula ügynökségek kereskedelmi ingatlanpiacának áttekintései szerint ahhoz, hogy a méretükben és rendeltetésükben értékelthez hasonló tárgyak vevőre találjanak, 6 hónapos expozíciós időszak szükséges. Így t r = 6/12 = 0,5 (év).
Az objektum likvidációs értékének meghatározásának harmadik lépése ennek az objektumnak a rögzített expozíciós időszakának meghatározása (t f).
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy ha az objektum megvalósítására belső gazdasági kényszer áll fenn, akkor ez utóbbi előre meghatározza az objektum lehetséges minimális rögzített expozíciós időtartamának (tf) meghatározásának szükségességét, amely feltételesen nullával egyenlő: tf = 0 .
Az Oroszországi Központi Bank 2004. március 26-i, 254-P „A hitelintézetek által a kölcsönökből, a kölcsönökből és az azzal egyenértékű tartozásokból származó esetleges veszteségekre tartalékképzési eljárásról” szóló, 2004. március 26-i 254-P számú utasításának megfelelően kölcsön adható. biztosítottnak tekinthető különösen, ha a bank minden törvényes joga úgy van formálva, hogy a zálogjog értékesítéséhez szükséges idő ne haladja meg a 180 napot attól a naptól számítva, amikor a zálogjog gyakorlása a bank számára szükségessé válik. . A zálogjog gyakorlásának szükségessége legkésőbb a hitelfelvevő banknak történő rendszeres tőke- vagy kamatfizetési késedelmétől számított 30. napon merül fel. Figyelembe véve a vizsgált ingatlan likviditását, a t f esetünkben 90 nap (további számításoknál - 3 hónap) összegben vesszük fel. Így t r = 3/12 = 0,25 (év).
Az objektum maradványértékének meghatározásának negyedik lépése a diszkontperiódus (td) kiszámítása, amelyet egy ésszerűen hosszú kitettségi időszak (tr) és egy fix kitettségi időszak (tf) meghatározásának eredményei alapján hajtunk végre, a képlet:
Így td = 0,5 - 0,25 = 0,25 (év).
Az objektum maradványértékének meghatározásának ötödik lépése a maradványérték számításánál használt éves diszkontráta meghatározása.
Minden ingatlanobjektumnak van egy korlátozott időszaka, amely alatt a működése gazdaságilag életképes. Az ingatlan által ezen időszak alatt megtermelt bevételnek elegendőnek kell lennie ahhoz, hogy:
Biztosítsa a befektetett tőke szükséges megtérülési szintjét (megtérülési ráta vagy diszkontráta);
Fizesse vissza a tulajdonos kezdeti befektetését (tőkemegtérülési ráta).
Ennek megfelelően a tőkésítési ráta két összetevőből áll - a tőkemegtérülési rátából (diszkontráta) és a tőkemegtérülési rátából.
A 7.4. Jelen jelentésben az értékbecslők a bruttó bérleti tényező figyelembevételével piaci kivonási módszerrel határozták meg az aktiválási rátát. A kiskereskedelmi ingatlanok aktiválási rátája 14,62%. Így a diszkontráta meghatározásához szükséges a tőkehozam mértékének kiszámítása.
Az ingatlantárgynak véges (korlátozott) gazdasági élettartama van (az az időszak, ameddig az objektum üzemeltetése fizikailag lehetséges és gazdaságilag megtérülő). Az ingatlanból származó bevételnek kompenzálnia kell az ingatlan által a gazdasági élettartama végére értékvesztést. Mennyiségileg az ilyen kompenzációhoz szükséges jövedelem összegét a tőke megtérülési rátája fejezi ki.
A tőkemegtérülési ráta kiszámításának három módja van:
1. Tőkeegyenes megtérülés (Ring-módszer): az eszköz élettartama alatt egyenlő arányú tőkehozamot foglal magában, a megtérülési ráta ebben az esetben az eredeti tőkéből a kamatmentes térítési alapba juttatott éves hányad.
2. A kompenzációs alap tőkehozama és a kockázatmentes kamatláb (Hoskold módszere): feltételezi, hogy a kompenzációs alapot a lehető legalacsonyabb – a „kockázatmentes” kamatláb – képezik.
3. A befektetési alap hozamának tőkehozama és a befektetés megtérülési rátája (Inwood-módszer): feltételezi, hogy a hozamalap a befektetés megtérülési rátájával (diszkontráta) megegyező kamatláb mellett jön létre.
Ez az értékelés a Hoskold-módszert alkalmazza, amely az értékelők véleménye szerint a legjobban megfelel az oroszországi befektetés feltételeinek.
ahol NVK a tőke megtérülési rátája,%;
i - kockázatmentes árfolyam;
n az objektum birtoklásának átlagos időtartama. Az értékbecslők azt feltételezték, hogy az értékelt ingatlan tulajdonjogának időtartama 20 év.
A kockázatmentes ráta meghatározásához használhatja a kockázatmentes tranzakciók átlagos európai mutatóit és az oroszokat is.
A következő eszközöket általában lehetséges kockázatmentes kamatlábnak tekintik az Orosz Föderációban:
Az Orosz Föderáció Sberbank és más megbízható orosz bankok betéteinek kamatai. Az Orosz Föderáció Sberbank és más orosz bankok betéteire vonatkozó kamatlábak alkalmazása meglehetősen korlátozott a betétek elfogadásának rövid időtartama miatt (általában legfeljebb két-három év). Mindez beszűkíti ezen eszközök felhasználási lehetőségeit;
Nyugati pénzügyi eszközök (fejlett országok államkötvényei, LIBOR). A LIBOR kamatláb (Libor Inter Bank Offered Rate - a londoni bankközi piac hitelnyújtási kamatlába) használatának nehézségei annak rövid lejáratú (egy évnél nem hosszabb) jellegéből adódnak, valamint a befektetésekhez képest magasabb kockázati szintből. állampapírokban. Az értékbecslési gyakorlatban az államkötvények közül a 10 éves lejáratú amerikai kincstári kötvények alkalmazása a legcélszerűbb;
RF bankközi hitelkamatok (MIBID, MIBOR, MIACR). Az árak 1 naptól 1 évig terjedő időszakra számítanak. Nyilvánvaló, hogy ezen ráták értékeinek felhasználása a kockázatmentes jövedelmezőség kiszámításához nem célszerű, elsősorban rövid távú jellegük miatt. Ezenkívül a bankközi hitelekben rejlő jövedelmezőség figyelembe veszi a nemteljesítés kockázatát, ami szintén szükségessé teszi ennek az eszköznek az értékelési folyamatban történő alkalmazásának megtagadását;
Refinanszírozási kamatláb - az a kamatláb, amelyet a Központi Bank alkalmaz, amikor a refinanszírozási eljárás során kölcsönt nyújt a kereskedelmi bankoknak. Ez a kamatláb közgazdasági lényegét tekintve talán csak a hitel- és pénzintézetek értékelése során alkalmazható, a refinanszírozási kamat pedig a jegybank monetáris politikájának eszköze, ezért az utóbbi a jegybank célirányos befolyásolására használja fel. a pénzügyi és banki szektorban, és messze nem mindig tükrözi a valós piaci helyzetet;
RF államkötvények effektív hozama a lejáratig. Az Orosz Föderáció államkötvényeit rubel és deviza pénzügyi eszközök képviselik. A pénzügyi és gazdasági válság során jelentősen csökkent a bizalom a legnagyobb orosz vállalatok rubelben denominált kötvényei iránt, így jelenleg meglehetősen nehéz kockázatmentes befektetésnek tekinteni őket. Ezért ebben a jelentésben a rubel államkötvények átlagos effektív lejárati hozamát használjuk kockázatmentes kamatlábként.
A www.rusbonds.ru weboldal adatainak elemzése alapján az RF Pénzügyminisztériumot választották a legmegbízhatóbb kibocsátónak. A 2012-2027 közötti lejáratú rubel államkötvények jegyzésein 2012. február 15-én meghatározásra kerültek az átlagos effektív lejárati hozamok. Ezeknek az értékeknek a számtani középértéke a kockázatmentes ráta a tőkehozam meghatározásakor.
2. ábra - A 2012-2027 közötti lejáratú államkötvények jegyzései
31. táblázat: A 2012-2027 közötti lejáratú oroszországi kötvények átlagos effektív hozamának kiszámítása a lejáratig.
Azok a hallgatók, végzős hallgatók, fiatal tudósok, akik tanulmányaikban és munkájuk során használják fel a tudásbázist, nagyon hálásak lesznek Önnek.
közzétett http://www.allbest.ru/
Bevezetés
1. Általános információk
1.1 Főbb tények és következtetések
1.4 Az értékelés célja
1.5 Értékelési eljárás
2.2 Zlatoust város építőipari ágazatának elemzése 2009-ben
2.3 A zlatousti lakáspiac elemzése
2.5 Az objektum leírása
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
3.2 A kiigazítások meghatározása
4.1 Nagybetűs írásmód
5.2 Az ingatlan teljes pótlási költségének (PVS) kiszámítása
6. Az eredmények harmonizálása
Következtetés
Bibliográfia
Bevezetés
építési objektum ingatlanértéke
A piacgazdaság fejlődésével egyre fontosabbá válik az ingatlanértékelés. Az ilyen típusú értékbecslési tevékenység jelentőségét mind a magáningatlan szektor bővülése, mind a beruházások növekedési igénye határozza meg.
Meg kell jegyezni, hogy az ingatlanobjektumokat általában nagyszámú különböző paraméter jellemzi. Összehasonlító elemzésükhöz közgazdasági és matematikai módszerek alkalmazása szükséges.
Az országban, sőt egy külön régióban is igen nagy az ingatlanobjektumok száma.
Az ingatlantárgyak piaci értékének meghatározása összetett és egyedi folyamat, hiszen szinte lehetetlen két teljesen egyforma tárgyat találni. Még abban az esetben is, ha az épületek ugyanazon szabványprojekt szerint épülnek, de különböző telkeken helyezkednek el, költségük jelentősen eltérhet.
Így ennek a tanfolyamnak a célja az ingatlan - egy kétszobás lakás - felmérése, valamint piaci értékének kiszámítása.
Az oroszországi ingatlanpiacon jelenleg lakossági lakások és szobák, irodaházak és helyiségek, ipari és kereskedelmi épületek, nyaralók, nyaralók és vidéki házak vannak telkekkel. Az ingatlanpiacon is vannak üres telkek. Ebben az esetben figyelembe kell venni az ingatlanpiac regionális sajátosságait.
A legpontosabb ingatlanértékelés eléréséhez három fő módszert kell alkalmazni: a költség-, bevétel- és az eladások összehasonlító elemzését.
1. Általános információk
1.1 Főbb tények és következtetések
A vizsgált objektum megnevezése: Ingatlan - kétszobás lakás.
Helyszín: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékbecslés megrendelője: Morozova Natalya Sergeevna, lakóhelye: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az értékelés tárgyának tulajdonosai: Ivanov Petr Sergeevich, bejegyzett cím: Zlatoust, Gagarin Avenue, 1, apt. 1.
Az értékelést végző: JSC "INSI", 456200, Zlatoust, st. Rumyantseva, 23. Engedély értékelési tevékenységek végzésére, sorozatszám: 001568, 2005.10.04.
Az értékbecslés célja: A 2010. szeptember 06-i forgalmi érték meghatározása. bemutatásra a "VTB" kereskedelmi banknak (Zlatoust fióktelep) az Értékelési Objektumnak a jelzáloghitelezési programban való felhasználása érdekében.
A Megrendelő által benyújtott, az elbírálás tárgyának mennyiségi és minőségi jellemzőit tükröző dokumentumok listája:
1. A Zlatoust Lakás- és Építőipari Szövetkezet 30. számú bizonyítványa (másolat).
2. Tulajdonjog bejegyzési igazolás (másolat).
3. Műszaki útlevél (másolat).
1.2 Minőségértékelési tanúsítvány
Az értékelő, aki ezt a munkát végezte, tudása és meggyőződése alapján megerősíti, hogy:
A Jelentésben szereplő állítások és tények helyesek és helytállóak;
A jelentésben szereplő elemzés és következtetések összhangban vannak a feltevésekkel és a korlátozó feltételekkel, független és szakmai vélemény;
Az értékbecslőnek sem a jelenben, sem a jövőben nem fűződik vagyoni érdekeltsége az értékelt tárgyhoz, további kötelezettsége (kivéve az Értékbecslési szerződés szerinti kötelezettség) az értékelt tárggyal kapcsolatban álló felekkel szemben nem áll fenn, továbbá nincs személyes érdekeltsége és elfogultsága az érintett felekkel szemben;
Az értékbecslő szolgáltatásainak fizetése nem kapcsolódik az objektum végső értékének meghatározásához, és nem kapcsolódik előre meghatározott értékhez vagy az ügyfél javára meghatározott értékhez;
Az értékelési megbízás nem minimális vagy kialkudott ár követelményén alapult;
Elemzések, vélemények és következtetések készültek, és a jelentést az „Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről” szóló szövetségi törvénynek és az értékelési tevékenységek alanyaira kötelező értékelési szabványoknak megfelelően készítették el.
1.3 Feltételezések és korlátozó feltételek
Az értékelési jelentés az alábbi feltételezések szerint készült:
1. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az értékelt ingatlanhoz fűződő jogok jogi leírásáért, illetve a vagyoni értékű jogok mérlegelésével kapcsolatos kérdésekért.
2. Az értékbecslő feltételezi az értékelést, az ingatlan, építmények, telkek állapotát befolyásoló rejtett tények hiányát. Az értékelő nem felelős az ilyen rejtett tények meglétéért, sem azok feltárásának szükségességéért.
3. Az értékbecslő által kapott és a jelentésben szereplő információk megbízhatónak minősülnek. Az értékelő azonban nem tudja garantálni az információk abszolút pontosságát, ezért minden információnál feltüntetik az információ forrását.
4. A lakás értékelése során az értékbecslőt az a feltevés vezérli, hogy az értékelési tárgy költsége figyelembe veszi annak a teleknek a költségét, amelyen a lakókomplexum található, és feltételezi, hogy ezt a telket a következő évben alakítják ki és formálják. a hatályos jogszabályoknak megfelelően.
Az értékelő jelentés a következő korlátozó feltételeknek megfelelően készült:
1. Ez a jelentés csak teljes egészében és csak az abban megjelölt célokra megbízható.
2. Az értékbecslő nem köteles megjelenni a bíróságon, vagy más módon tanúskodni az értékelésről, kivéve a bíróság hivatalos idézését.
3. Az értékbecslőnek a tárgy forgalmi értékére vonatkozó véleménye csak az értékelés időpontjában érvényes. Az értékbecslő nem vállal felelősséget az ezen időpont után esetlegesen bekövetkező gazdasági, jogi és egyéb tényezők változásaiért, amelyek befolyásolják a piaci helyzetet, így az objektum piaci értékét.
4. A jelentésben szereplő költségekre vonatkozó következtetés az értékelés tárgyának egészére vonatkozik. A költség egy részének az objektum bármely részére történő hozzárendelése jogellenes, ha ezt a jelentés nem tartalmazza.
5. Az értékbecslési jegyzőkönyv tartalmazza az értékbecslő szakmai véleményét az objektum forgalmi értékére vonatkozóan, és nem jelent garanciát arra, hogy a tárgyat a jelen jegyzőkönyvben megjelölt értékével megegyező áron a szabad piacon értékesítik.
1.4 Az értékelés célja
Az értékbecslés célja: Kétszobás lakás forgalmi értékének meghatározása a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24, 2010. 06. 09-től a VTB kereskedelmi bank (Zlatoust fiók) részére történő bemutatásra az Értékelési Objektum jelzáloghitelezési programban történő felhasználása céljából.
Az 1998. július 29-i szövetségi törvény 3. cikkével összhangban. No. 135-FZ "Az Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" az "ingatlantárgy piaci értéke" kifejezés értendő. „… Az a legvalószínűbb ár, amelyen egy adott tárgyat a nyílt piacon, versenykörnyezetben el lehet idegeníteni, ha az ügyletben részt vevő felek ésszerűen, minden szükséges információ birtokában járnak el, és az ügylet értékében nem tükröződik rendkívüli körülmény. ár, pl amikor: az ügyletben részt vevő egyik fél nem köteles az értékelés tárgyát elidegeníteni, a másik fél pedig nem köteles a teljesítést elfogadni; az ügyletben részt vevő felek jól ismerik az ügylet tárgyát, és saját érdekeik szerint járnak el; az objektumot nyilvános ajánlat formájában bemutatják a nyílt piacon; az ügylet ára ésszerű ellenszolgáltatás az értékelés tárgya számára, és az ügyletben részt vevő felekkel szemben egyik fél részéről sem kényszerült az ügylet végrehajtására; Az értékelés tárgyának kifizetése pénzben történik.
Ez a meghatározás feltételezi a tulajdonjog átruházását az eladóról a vevőre a következő feltételekkel:
1. Az eladó és a vevő a törvényi keretek között jár el.
2. Az ügyletben részt vevő mindkét fél vagy jól tájékozott vagy konzultál az ügylet tárgyával kapcsolatban, és saját érdekeit legjobban szolgálja.
3. A tárgyat kellő ideig a szabadpiacon kiállították.
4. A fizetéshez további feltételek nem vonatkoznak.
5. Az ügyleti ár nem az ügyletben részt vevő egyik fél részére történő speciális kölcsönadási vagy eladási engedmény eredménye.
1.5 Értékelési eljárás
Az általánosan elfogadott értékelési eljárás olyan minősített intézkedések következetes elvégzését jelenti, amelyek biztosítják a vizsgált tárgy értékének gazdaságilag indokolt mutatóinak átvételét.
Az értékelés előfeltételeként az értékelt objektumról általános adatok gyűjtése és elemzése kötelező:
Az értékelés tárgyának azonosítása, i.e. az értékelt objektum részleteinek, helyének és főbb jellemzőinek meghatározása.
Az értékelés időpontjának meghatározása, i.e. annak az időpontnak a meghatározása, amikor az értékbecslőnek az értékelő tárgy értékére vonatkozó véleménye érvényes.
A választás a meghatározandó érték és tulajdonjog típusa között történik, pl. meghatározza az értékelés célját kutatásként.
Az értékelési eredmények felhasználási területei tisztázódnak, i.e. meghatározásra kerül az értékelés funkciója (célja).
A megfogalmazások és eredmények alapján történik olyan adatok gyűjtése és elemzése, amelyek hatással lehetnek a vizsgált objektum értékére.
A kapott adatok alapján választás történik, és hagyományos értékelési módszereket alkalmaznak: költség, piaci, jövedelmező.
2. Az értékelés tárgyának és környezetének elemzése
A forgalmi érték meghatározásakor az értékbecslés tárgya egy kétszobás lakás, amely a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. Az ingatlan forgalmi értékét az értékelt ingatlanhoz hasonló, az értékelthez hasonló területen elhelyezkedő, 1 négyzetméter alapterületű kétszobás lakások átlagos piaci értéke alapján számították ki.
Az objektum értékelésének forrásai:
1. Az Ügyfél által megadott információk.
2. Szaktanácsadások - ingatlanosok.
3. Adatbázisok a zlatousti ingatlancégek ingatlanjairól.
4. Statisztika.
5. Tömegmédia.
2.1 A terület természeti és éghajlati adottságai
Zlatoust városa egy kontinentális éghajlatú éghajlati alkerülethez tartozik, amelyet (4-5 hónap) mérsékelten hideg tél és (2-3 hónap) mérsékelten forró nyár jellemez.
A térség éghajlata kontinentális, nyugati és délnyugati szelek uralkodnak, a levegő évi középhőmérséklete 2,0 C. A júliusi középhőmérséklet 15-20 C, a leghidegebb időszak átlaghőmérséklete -15-20 C. a talaj fagyásának szabványos mélysége 0,5-0,8 m.
2.2 Zlatoust város építőipari ágazatának elemzése 2009-ben
2009-re a régióban 0,9 ezer lakó- és nem lakáscélú épületet helyeztek üzembe 0,9 millió négyzetméter összterülettel. m.
Valamennyi tulajdonosi forma, beleértve az egyéni fejlesztőket is, 4,7 ezer lakást építettek 0,1 millió négyzetméter összterülettel minden finanszírozási forrás terhére. m.
A lakosság saját forrásból és hitelből építette az összes használatba vett lakás területének 22,6%-át.
2009-ben. szociális létesítményeket helyeztek üzembe a városban:
Kórház és járóbeteg szakrendelő - 300 ágy és műszakonként 400 látogatás, 1 sportlétesítmény;
100 férőhelyes klub jellegű intézmény.
2.3 Zlatoust város lakáspiacának elemzése
Az ingatlanpiac jelenlegi helyzete azt bizonyítja, hogy a lakosság jelentős potenciális lakásigénye van. A valós effektív kereslet ugyanakkor lényegesen alacsonyabb a potenciálisnál, hiszen a lakosság jövedelmének növekedése ellenére az általános életszínvonal továbbra is nagyon alacsony.
A lakhatás megfizethetőségének felméréséhez a négyzetméterenkénti költség és a család havi egy főre jutó jövedelmének arányát használják. Ennek a mutatónak a számításai azt mutatják, hogy egy megfizethető lakás költségének meg kell egyeznie a család teljes bevételével. Ennek a mutatónak a számításai azt mutatják, hogy egy megfizethető lakás költségének meg kell egyeznie a család három-négy éves bevételével. Zlatoust város közigazgatásának sajtóközpontja szerint 2009-ben. egy dolgozó zlatousti lakos havi átlagbére 8400 rubel volt.
A lakóhelyiségek iránti halasztott kereslet magas potenciáljáról szólva megjegyzendő, hogy ez csak a jelzáloghitel-kamatok csökkenése után válhat valóra.
Az előrejelzések erre az évre - a lakásárak növekedése a két-három szobás lakások szegmensében.
A városlakók 60%-a számára a lakásszerzés volt és marad is az első számú probléma. Zlatoust lakosságának nagy része azonban (a jelzáloghitelezés fejlődése ellenére) továbbra sem tud lakást vásárolni. A fő okok azonosíthatók: a lakosság alacsony fizetési képessége; az építők túlzott lelkesedése a lakások területének bővítése iránt, ami megfizethetetlenné teszi azokat; A dolgozó családtagok szürke jövedelme; a jelzáloghitelek magas kamatai.
Ezen okok miatt a legnagyobb kereslet az olcsó, kis méretű lakások (egy- és kétszobás lakások, panziók, "kis családok", "gostinki") iránt van. Ezt a tényt igazolja a szegmens legmagasabb növekedési üteme is.
Van egy hatalmas, kihasználatlan fülke - olcsó, kis méretű, megfizethető lakások építése fiatal családok számára. Ez a szegmens ma a meghatározó. Nyilvánvaló, hogy a közös építésű hitelezés fejlődésével megnő az ilyen jellegű lakások iránti kereslet.
A tranzakciók fő volumene a lakáskörülmények javítását célozza - eladáson és utólagos vásárláson keresztül.
Mivel a lakosság többségének nincs lehetősége nagyobb alapterületű drága lakás vásárlására, az egy- és kétszobás lakások iránt a legnagyobb a kereslet. A háromszobás lakások keresletesebbek, a kereslet szerkezetében elenyésző a négy-öt szobás lakások aránya (1. táblázat).
Keresleti struktúra az ingatlanpiacon,%
Asztal 1
Az elemzés az INSI CJSC adatai alapján készült, és általában a piac általános trendjét tükrözi.
Jelenleg az árak emelkedése stabilizálja mind a lakosság alacsony fizetőképességét, mind a fejlesztők javaslataiban rejlő magas potenciált.
Egy négyzetméter lakás költségének dinamikája Zlatoust városában 2004-2009 között. táblázatban mutatjuk be.
Egy négyzetméteres lakás átlagos piaci értéke Zlatoustban, ezer rubel / négyzetméter. m.
2. táblázat
|
2004. január3 |
2005. január |
2006. január |
2007. január |
2008. január |
2009. január |
|
A Zlatoust városában található lakások árának dinamikájának elemzését a ZAO INSI elemző csoportja végezte. Az elemzés a Cseljabinszki Régió Ingatlanközvetítők és Szakértői Szövetségének ingatlancégeinek adatbázisai alapján készült.
A számításokhoz a szakemberek javított és régi elrendezésű lakásmintát használtak a város minden kerületében, beleértve Zlatoust városának külterületeit (Urzhumka, Medvedevka és mások). A számításokat 1, 2, 3 szobás lakásokra végeztük.
2.4 Az értékelés tárgya helyének leírása
Az értékelés tárgya Zlatoust város közigazgatási-területi körzetében, a Molodezsnyij negyedben, az első mikrokörzetben található.
A mikrokörzet modern többszintes épületekkel beépült, jó közlekedési kapcsolatokkal rendelkezik.
Rövid távolságra a háztól, ahol az értékelés tárgya található, egy "Cosmos" mozi, ipari és élelmiszerboltok, egy garázsszövetkezet és egy parkoló található. A közelben van egy buszmegálló. Ezen a területen vannak iskolák, az ITSYL cseljabinszki főiskola fióktelepe. Főleg 12-es, 86-os sorozatú házakban lévő lakások eladók.
3. táblázat
|
Elhelyezkedés: |
Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24 |
||
|
Hálózatok rendelkezésre állása (vízellátás, csatorna, áramellátás) |
Fejlett mérnöki infrastruktúrával rendelkező területen található |
||
|
Terep dombormű |
Nyugodt |
||
|
Kereskedelmi fókusz |
|||
|
Időpont egyeztetés |
Lakóház |
||
|
Épületek jelenléte az értékelt objektum közelében |
Lakóépületek, üzletek, kávézók, garázsok |
||
|
A zöldfelületek jelenléte |
|||
|
A környezet állapota |
Kielégítő |
2.5 Az objektum leírása
Az objektum az értékbecslés időpontjában egy 9 szintes panellakóház 3. emeletén található kétszobás lakás.
Az értékbecslés tárgya jelenleg lakólakásként üzemel.
Egy hálószobás apartman a következő címen: Zlatoust, Molodezhny Quarter, 35, apt. 24 Ivanov Petr Sergeevich tulajdona a ZZHSK 30. számú bizonyítványa alapján, amelyet a tulajdonjogok állami bejegyzéséről szóló igazolás igazol.
Az értékelés tárgyának műszaki jellemzői
4. táblázat
|
A ház építésének éve |
||
|
Szobák száma |
||
|
A ház emeleteinek száma |
||
|
Ház falának anyaga |
Panel |
|
|
A lakás összterülete/területe |
50,6 nm. / 49,7 nm. |
|
|
A lakás lakóterülete |
||
|
Loggia / erkély terület |
||
|
A helyiségek részeinek belső díszítése |
||
|
Nappali |
13,20 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
Nappali |
17,10 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
|
|
7 nm, mennyezet - meszelt, falak - részben tapéta, járólap, padló - linóleum |
||
|
2,60 nm, mennyezet - meszelt; falak - kerámia csempe, meszelés; padló - kerámia csempe |
||
|
1,40 nm, mennyezet - meszelt, falak - csempe, padló - kerámia |
||
|
7,3 nm, mennyezet - meszelt, falak - tapéta, padló - linóleum |
||
|
Beépített szekrény |
||
|
további információ |
A lakás állapota felújításra szorul |
3. Az értékelési tárgy értékének kiszámítása az összehasonlító (piaci) módszer keretein belül
Az értékelés ezen megközelítése a közelmúltbeli piaci tranzakciókra vagy eladásra kínált tételekre vonatkozó információkon alapul. A helyettesítés elvén alapul, amely kimondja, hogy egy racionális vevő nem fizet többet egy adott ingatlanért, mint amennyibe egy másik ingatlan beszerzése kerülne ugyanazzal a hasznossággal.
Ha értékesítési összehasonlító megközelítést használ a költségszámításhoz, a következő lépéseket gyakran használják:
Piactanulmány és eladási ajánlatok azon ingatlantárgyaknak, amelyek leginkább összehasonlíthatók az értékelt ingatlannal;
Információk gyűjtése és ellenőrzése minden kiválasztott ingatlan esetében az eladási árról és a kikiáltási árról, a tranzakció fizetéséről, a fizikai jellemzőkről, a helyről és a tranzakció bármely feltételeiről;
Az egyes tárgyak elemzése és összehasonlítása az értékelt tárggyal az értékesítés időpontja, helye, fizikai jellemzői és az értékesítés feltételei szempontjából;
Minden egyes összehasonlítható ingatlan eladási árának vagy kikérési árának módosítása az ingatlan és az értékelt ingatlan közötti különbségek alapján;
Összehasonlítható ingatlanobjektumok korrigált árának egyeztetése és a vizsgált objektum értékét jelző mutató kimenete.
Ma a piaci eladások összehasonlításának módszere olyan módszer, amely megadja egy lakás valós piaci értékét.
3.1 Analóg objektumok kiválasztása
Az értékelthez hasonló ingatlanok értékesítése során gyakorlatilag nem vagy hiányosak a gazdasági jellemzőkre és az értékesítés feltételeire vonatkozó információk, és mivel nincs elég megbízható információ az eddig értékelthez hasonló ingatlanok közelmúltbeli eladásairól, az ingatlanok eladásra kínált termékeket is kiválasztották összehasonlítás céljából.
A szakosított médiák elemzése és a Zlatoust város ingatlancégeinek felmérése alapján a következő objektumok kerültek kiválasztásra, amelyek tervezési jellemzőikben hasonlóak az értékelés tárgyához.
Az összehasonlító elemzéshez a következő analóg objektumokat választottuk ki, amelyeknél az ingatlanpiaci megjelenés időpontja egybeesik az értékelés időpontjával:
1. számú objektum. Kétszobás lakás ("Kvartirny Vopros" újság, 2010.08.13.).
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 1. emelete, 121-es sorozat; a lakás összterülete 51 nm. m .; befejező állapot - kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 820 000 rubel.
2. számú objektum. Kétszobás lakás ("Kvartirny Vopros" újság, 2010.08.13.).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 4. emelete, 121-es sorozat; a lakás összterülete 55 nm. m .; befejező állapot - kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 930 000 rubel.
3. számú objektum. Kétszobás lakás ("Kvartirny Vopros" újság, 2010.08.22.).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 3. emelete, a lakás összterülete - 52 nm. m .; befejező állapot - kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
4. számú objektum. Kétszobás lakás ("Kvartirny Vopros" újság, 2010.08.13.).
Helyszín: Zlatoust, st. A győzelem 40 éve.
A lakás jellemzői: 9 szintes panellakóház 2. emelete, 121-es sorozat; a lakás összterülete 52 nm. m .; befejező állapot - kielégítő. A jog típusa: tulajdon.
A lakás ára: 950 000 rubel.
3.2 A kiigazítások meghatározása
Az összehasonlítás gyakori elemei az értékelt tulajdonjogok, finanszírozási feltételek, értékesítési feltételek, az értékesítés időpontja, helyszín, fizikai jellemzők.
Mivel az összehasonlításra kiválasztott analóg ingatlanok mindegyike tulajdonban van, jellemző finanszírozási feltételek mellett eladásra került, azonos értékesítési feltételekkel rendelkezik, az értékelők az első három elemen nem végeztek korrekciót.
Alkukorrekció. Hasonló ingatlanok eladásra kínálnak licit áron. Az adásvételi ügylet tényleges árát az eladó a Vevő és az Eladó közötti előzetes tárgyalások során módosíthatja. Az ingatlanos cégek szerint az átlagos alkuarány 4%. Ezért minden analóg esetében -4%-os csökkentési korrekciót alkalmaznak.
Helyszín korrekció. A helyszín az objektum elhelyezkedésének vonzerejének mértéke a hozzáférés kényelméhez, a forgalomhoz, az üzleti központok közelségéhez képest. Minden analóg objektum az utcán található. A győzelem 40 éve. Az utca elhelyezkedése megfelel a Molodezhny negyed vonzerejének. Ezért ezeknek az analóg objektumoknak a helybeállítása 0.
Műszaki állapot javítása. Minden analóg objektum állapota hasonló a kiértékelés tárgyához. Ezért a műszaki állapot korrekciója 0.
Korrekció a lakás területére. Az értékelt lakás alapterülete 50,6 nm. m. Minden analóg objektum rendelkezik az értékelés tárgyának megfelelő területtel. Ez alapján a lakás területére vonatkozó korrekciót 0-ra vesszük.
Beállítás emeletenként. A számításhoz kiválasztott 1. számú analóg objektum az első emeleten található. A középső emeleteken találhatók a 2., 3., 4. számú analóg objektumok és az értékelési objektum. Az ingatlanosok szerint az első és az utolsó emeleten található kétszobás lakás egy négyzetmétere 3%-kal alacsonyabb, mint a középső emeleten található hasonló lakás egy négyzetmétere. Ezért az 1. számú analóg esetében a 3%-os növekvő korrekció elfogadható.
Az értékelés tárgya piaci értékének számítását az összehasonlító módszer keretében az 5. táblázat mutatja.
Az értékelési tétel piaci értékének számítása az összehasonlító módszer keretében
5. táblázat
|
Név |
Értékelési objektum |
|||||
|
Elhelyezkedés |
Ifjúsági negyed, 35 |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
A győzelem 40 éve |
|
|
Teljes terület, nm. |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
||||||
|
Eladási ár, dörzsölje / négyzetméter. |
||||||
|
Piaci viszonyokhoz való igazodás, sz. |
||||||
|
Alkukat figyelembe vevő korrekció,% |
||||||
|
/ négyzetméter |
||||||
|
Kiigazítás az értékelés tárgyának helyének figyelembevételével, % |
||||||
|
Ár beállítás után, rubel / négyzetméter. |
||||||
|
Lakás környéke |
||||||
|
Területi korrekció, % |
||||||
|
Ár beállítás után, rubel / négyzetméter. |
||||||
|
Emelet / szintek száma |
||||||
|
Korrekció emeletenként,% |
||||||
|
Ár beállítás után, rubel / négyzetméter. |
||||||
|
Beállítás az erkély meglétének figyelembevételével,% |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje. |
||||||
|
Kiigazítás az értékelési tárgy műszaki állapotának figyelembevételével, % |
||||||
|
Ár beállítás után, dörzsölje. |
||||||
|
Az objektum ára, rubel / négyzetméter. |
||||||
|
Tárgy költség, dörzsölje. |
Így egy kétszobás lakás piaci értéke a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., az összehasonlító megközelítés keretében a piaci értékesítések összehasonlításának módszerével, a 2010. szeptember 06-i állapot korlátozásai és feltételezései figyelembevételével számított. van: 850 181 rubel.
4. Az értékelési tárgy értékének kiszámítása a jövedelemmódszer keretében
A jövedelemmérési megközelítés az elvárás elvén alapul, amely kimondja, hogy ma minden érték a jövőbeli hasznot tükrözi.
Ez a megközelítés azt elemzi, hogy egy ingatlan képes-e bizonyos bevételt generálni, amelyet általában működési bevétel és értékesítési bevétel formájában fejeznek ki. A befektető olyan ingatlant szerez, amely a jelenlegi áron bevételt tud termelni, cserébe azért, hogy a jövőben kereskedelmi felhasználásból és későbbi értékesítéséből bevételt termelhessen.
A jövedelmező ingatlanok értékének felmérésére az aktiválás és a diszkontálás technikáját alkalmazzák. A tőkésítési megközelítés lehetővé teszi, hogy az értékelés vagy a kilátásba helyezett jövedelemre és tőkésítési rátára vonatkozó adatok alapján következtetést vonjunk le egy tárgy értékére vonatkozóan. A diszkontálási technikát arra használják, hogy az időben elosztott bevétel- és költségáramot egy pontra hozzák, hogy megkapják a bevételtermelő tárgy jelenértékét.
A közvetlen tőkésítés módszere a legalkalmasabb olyan objektumok esetében, amelyek következetesen előrelátható összegű bevételekkel és kiadásokkal termelnek bevételt. A pénzbevételek diszkontálási módja az instabil bevételi és kiadási forrásokkal rendelkező, jövedelemtermelő ingatlanok esetében megfelelőbb.
A nettó működési eredmény a jövőbeli bevételt leíró mutató. Ez az egyik olyan cash flow típus, amely a legjobban leírja azoknak a cégeknek az ingatlanértékét, amelyek fő tevékenysége a beépített ingatlanok karbantartása és bérbeadása.
4.1 Nagybetűs írásmód
A tőkésítési módszer lehetővé teszi, hogy az értékelés vagy a kilátásba helyezett bevételre és tőkésítési rátára vonatkozó adatok alapján következtetést vonjunk le egy tárgy értékére vonatkozóan. A nettó működési eredményt választottuk a jövőbeli bevételt leíró mutatónak.
Az ingatlan költségét a következő képlet alapján számítják ki:
V az ingatlan aktuális értéke;
NOI a várható nettó működési bevétel;
Ro a kapitalizációs ráta.
A számítási eljárás a következő sorrendben történik:
A potenciális bruttó bevétel összes forrásából várható bevétel meghatározása;
A helyiségek üresjáratától (nem a használatba vételig) és a bérleti díj beszedése során fellépő esetleges veszteségek meghatározása a tényleges bruttó bevétel kiszámításához;
Működési költségek meghatározása;
A nettó működési bevétel meghatározása az összes ráfordítás bruttó bevételből történő levonásával;
A tőkésítési ráta meghatározása;
Az objektum jelenértékének kiszámítása.
Az alábbiakban az előrejelzések gyors áttekintése található. Kiadások, tőkésítési arány elemzése, valamint egyéb, a bevételi megközelítéshez közvetlenül kapcsolódó feltételezések.
A potenciális bruttó jövedelem meghatározása. A potenciális bruttó bevétel az ingatlanból származó bevétel, amikor a bérelt terület teljesen meg van terhelve. Az ingatlanhasználatból származó bevétel általában a teljes bérleményből származó éves, stabil bevételt jelenti normál piaci feltételek mellett.
A Zlatoust város ingatlanpiacának elemzése során (Let Pobedy utca 40. kerület - Molodezhny negyed) kiderült, hogy a kétszobás lakások bérleti díja, hasonlóan az értékelés tárgyához, a következő tartományba esik. 5500 - 6500 rubel, a lakások helyétől, emeletétől és állapotától függően. Az értékelt tárgyért 6000 rubel bérleti díjat veszünk fel. havonta.
A tényleges bruttó jövedelem meghatározása. A tényleges bruttó jövedelem az üresedésekkel csökkentett potenciális bruttó jövedelem, nem függőben lévő kifizetések és egyéb bevételek. Az alulhasználat összege egy havi bérleti díjnak felel meg (6000 rubel).
Működési költségek meghatározása. A működési költségek a tényleges bruttó bevételhez közvetlenül kapcsolódó, ismétlődő éves kiadások az ingatlanok fenntartásával kapcsolatban. A működési költségek állandó és változó költségekből állnak.
A fix működési költségek függetlenek az alulkihasználtság mértékétől és tartalmazzák az ingatlanadót.
A változó működési költségek ismétlődő éves kiadások, amelyek értéke a közüzemi díjak összegétől függ.
Állandó költségek meghatározása. A fix költségek magukban foglalják az ingatlanadó fizetését a hatályos jogszabályoknak megfelelően (az értékelés tárgya szerint 300 rubel).
Változó költségek meghatározása. A számításokban a hasonló típusú objektumok közüzemi költségei 1000 rubelnek felelnek meg. havonta azon az alapon, hogy két-három ember lakik egy kétszobás lakásban.
A kapitalizációs ráta meghatározása. Az aktiválási ráta a nettó működési bevételnek az objektum összköltségéhez viszonyított arányaként kerül kiszámításra azon tárgyak esetében, amelyek összehasonlíthatók a vizsgált tárgyakkal. A tőkésítési ráta számítását a 6. táblázat tartalmazza.
Tőkésítési ráta számítás
6. táblázat
|
Az objektum és analógjai jellemzői |
1. analóg |
2. számú analóg |
3. analóg |
4. sz. analóg |
|
|
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
utca. A győzelem 40 éve |
||
|
Bérleti díj, dörzsölje. |
|||||
|
Nettó működési eredmény, RUB |
|||||
|
Eladási ár, dörzsölje. |
|||||
|
Tőkésítési arány,% |
|||||
|
Súlyegyüttható |
|||||
|
Végső nagybetűsítési arány,% |
A tőkésítési ráta értékét a további számítások során 5,5%-os szinten feltételezzük. A nettó működési eredmény számítását a 7. táblázat tartalmazza.
A nettó működési eredmény számítása
7. táblázat
A piaci érték közvetlen jövedelemtőkésítési módszerrel történő számítását a 8. táblázat mutatja.
Piaci érték számítása a közvetlen jövedelem tőkésítés módszerével
8. táblázat
Így egy kétszobás lakás ára a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., 2010. szeptember 06-tól a jövedelemszemlélet keretében meghatározott. 849 436 rubel.
5. Az értékelési objektum értékének kiszámítása a költségmódszeren belül
A költségmódszer a helyettesítés elvén alapul, miszerint a beruházó nem fizet egy ingatlanért nagyobb összeget, mint amennyibe egy hasonló minőségű tárgy megépítése kerülne indokolatlan késedelem nélkül.
A költségmódszer egy tárgy teljes pótlási költségének (PVA) becsült értékét mutatja, csökkentve az amortizációval, növelve a föld piaci értékével.
Ennek a módszernek a használatakor az értékelési eljárás a következő lépésekből áll:
1. A rendelkezésre álló, fejlesztésektől mentes telek forgalmi értékének számítása a legjobb és leghatékonyabb hasznosítás figyelembevételével.
2. Új, hasonló objektumok felállítási költségének számítása - az objektumok teljes pótlási költségének (PVS) meghatározása az értékelés tényleges időpontjában.
3. Az épületek, építmények összes halmozott értékcsökkenése értékének meghatározása.
4. Tárgyak maradványpótlási költségének kiszámítása a teljes pótlási költségnek a teljes halmozott értékcsökkenés összegével történő csökkentésével.
5. A telek értékének hozzáadása az épületek, építmények számított maradványpótlási értékéhez.
5.1 A telek értékének meghatározása
A telkek forgalmi értékének megítélésekor főszabály szerint az értékesítési összehasonlítási mód, a kiosztási mód, a kiutalási mód, a földbérleti díj aktiválásának módja, a fennmaradó rész módszere, a rendeltetésszerű használat módja („Módszertani ajánlások a földterület meghatározásához). telkek piaci értéke") használják.
Az összehasonlító megközelítés az értékesítési összehasonlítási módszeren, az allokációs módszeren, az elosztási módszeren alapul. A jövedelmi megközelítés a földjáradék-tőkésítés módszerén, a maradék módszeren és a rendeltetésszerű használaton alapul. A földjavítások újratermelésének vagy pótlásának költségszámítása tekintetében a költségszemlélet elemeit a maradék módszerben és az allokációs módszerben alkalmazzák.
Az értékelés tárgya egy többszintes épületben található lakás. Az értékbecslés időpontjában a telekre vonatkozóan nem állnak rendelkezésre a telek nagyságára vonatkozó adatokat tartalmazó tulajdoni okiratok a teljes épület egészére és az értékelés tárgyára vonatkozóan, és a jogosultság típusa nem került meghatározásra - a bérleti jog, tulajdonjog vagy örökös használat. Ezért a jelen jelentés keretében a telek költségének kiszámítására nem került sor.
A lakás értékelése során az értékbecslőt az a feltevés vezérli, hogy az értékelési tárgy költsége figyelembe veszi annak a teleknek a költségét, amelyen a lakóépület található, és feltételezi, hogy ezt a telket a rendeletnek megfelelően alakítják ki és formálják. a hatályos jogszabályokat.
5.2 Az ingatlan pótlási értékének számítása
A csereköltség egy olyan analóg objektum létrehozásának költsége, amely teljesen megismétli az értékelés tárgyát, figyelembe véve a benne lévő összes előnyt és hátrányt, és az objektum költségeként kerül meghatározásra az analóg építési időpontjában érvényes árakban. tárgy. Analóg objektumként egy tipikus épületet tekintünk az értékelt objektummal azonos funkcionális rendeltetésű, és a leginkább hasonló térrendezési és konstrukciós megoldással.
Az analóg objektum építésének pótlási költségét az INVEST „Árindexek az építőiparban” című Interregionális Információs és Elemző Közlöny segítségével határozták meg. Ez a közlemény tartalmazza a különböző szabványos épületek mértékegységének (1 négyzetméter terület) építésének költségmutatóit a moszkvai régió árszintjén (áfa nélkül). 1 négyzetméter költségének mutatói. A teljes terület m-ét az építőiparban felhasznált anyagi erőforrások aktuális árindexei, a bérek és egyéb költségtételek figyelembevételével határozzák meg. A mutatók figyelembe veszik az építési költség összevont becslése valamennyi fejezetének kötetében szereplő átlagos költségeket, beleértve: rezsiköltségeket és tervezett megtakarításokat; a téli munka elvégzésével kapcsolatos költségek; egyéb költségek, mínusz összegek, mint például: ideiglenes épületek és építmények költségei, utcakarbantartás és szemétszállítás, az építőipari és összeszerelő munkások (CMP) progresszív bónuszrendszerének használatának költségei, valamint a munkavállalók toborzása, tervezési és felmérési munkák költségei, és építészeti felügyelet, a megrendelő berendezésének karbantartása, előre nem látható kiadások költségei stb.
1 négyzetméter költségének mutatói. A moszkvai régió árszintjének teljes területének m-e átszámítható más régiók árszintjére az INVEST regionális együtthatóival, ha a moszkvai régió körülményeihez tartozó becsült költséget megszorozzuk a megfelelő együtthatóval.
Egy objektum költségét a következő képlet segítségével számítjuk ki:
C = S * V * K * kPP * kNDS,
C az objektum teljes csereköltsége (RVC);
S a különböző tipikus épületek építési költsége mértékegységenként (1 négyzetméter terület) a moszkvai régió árszintjén (áfa nélkül);
V az objektum területe;
K a regionális együttható;
kPP - együttható, figyelembe véve a vállalkozás nyereségét. Telek megszerzése, fejlesztése, majd eladása kifizetődő vállalkozás. A vállalkozói nyereség az építési összköltség feletti bevétel szükséges összege, amely lehetővé teszi, hogy a projektet a fejlesztő számára pénzügyileg indokoltnak tekintsék. A vállalkozó nyeresége tükrözi az építkezés lebonyolításának és megszervezésének költségeit, kifejezi az építési vizsgálatot végző fejlesztő hozzájárulását és vállalja az építkezéssel járó kockázatokat, amelyek a Zlatoust piacán meglehetősen nagyok. Az ingatlanpiac ezen szegmensének elemzése azt mutatta, hogy az ilyen cégek profitszintje 20% és 50% között mozog az építési és szerelési munkák mennyiségétől és jellegétől függően. Az elemzés és piackutatás alapján az értékelt ingatlantárgyak vállalkozói nyereségének értékét 45%-os arányban határozták meg (kPP = 1,45);
A kVAT olyan együttható, amely 18%-os áfát vesz figyelembe (kVAT = 1,18).
A tárgy értékbecslési időpontra vonatkozó pótlási költségének számítása
9. táblázat
5.3 A halmozott kopás mértékének kiszámítása
A bekerülési érték módszere háromféle értékcsökkenés meghatározását foglalja magában: fizikai, funkcionális, külső értékcsökkenést, amely érték formájában kerül levonásra a pótlási költségből.
Fizikai romlás. A szerkezetek, elemek, mérnöki berendezések rendszereinek és az épület egészének fizikai elhasználódása a kezdeti műszaki és működési tulajdonságaik elvesztése a természeti és éghajlati tényezők, valamint az emberi élet hatására. A fizikai értékcsökkenés kiszámítása az INSI CJSC alkalmazottai által végzett szemrevételezés eredménye alapján történt. Az értékelés tárgyának szemrevételezése eredményeként a fizikai kopás 11% -kal egyenlő.
Az épület funkcionális állapotromlását a projekt, az anyagok, az építési előírások, a tervezés korszerű követelményeknek való meg nem feleléséből eredő értékvesztés határozza meg, és az okozza: elem kiegészítést igénylő hátrányok; az elemek cseréjét vagy korszerűsítését igénylő hiányosságok; az elemek eltávolítását igénylő hátrányok.
Egy adott értékelési tárgy funkcionális értékcsökkenése elhanyagolható, és nullának tekinthető.
Külső kopás - az ingatlan értékének csökkenése a külső környezet változásai miatt: a társadalom társadalmi normái, a jogi és pénzügyi feltételek, a demográfiai helyzet, a környezeti helyzet és a környezet egyéb minőségi paraméterei. A vizsgált tárgy külső kopása jelentéktelen, nullának vehető.
5.4 Az értékelési objektum költségének számítása költségmódszerrel
Az értékelési objektum értékének kiszámítása költség módszerrel.
10. táblázat
Így egy 2 szobás lakás ára a következő címen található: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., a 2010. szeptember 06-i állapotra vonatkozó korlátozások és feltételezések figyelembevételével költségmódszer keretében számolva. van: 666 962 rubel.
6. Az eredmények harmonizálása
A jelentésben használt módszerek eredményei az egyes módszerekhez használt információk megbízhatóságától és minőségétől függően eltérőek lehetnek. A végső költség kiválasztásához több köztes eredmény tényezői alapján súlyozott átlag megközelítést alkalmaztunk, amely szerint az egyes alkalmazott módszerek által kapott eredményt súlyozzuk.
A súlyozási tényezők meghatározása a következők alapján történik:
Az összehasonlító módszer alkalmazásakor az elbírálás eredményét elsősorban az ajánlati árak alapján kapjuk, amelyek meglehetősen pontos benchmarkok;
A jövedelemmódszer gyengesége abban rejlik, hogy a lízingelt tárgy bérleti díja egyértelműen nem függ a minőségtől;
A költségmódszer elsősorban a típusukban és rendeltetésükben egyedi, piac nélküli, vagy kevéssé kopott tárgyak értékelésére alkalmas.
Az értékelési tárgyak értékének meghatározására szolgáló különféle módszerek alkalmazása során a következő eredmények születtek, amelyeket a 11. táblázat mutat be.
Eredményegyeztető táblázat
11. táblázat
Az ingatlan értékelése során minden lehetséges megközelítést alkalmaztak a piaci érték megállapításához. A rendelkezésre álló (megszerzett) információk és a jelen elemzés eredményeként kapott adatok alapján a legmegfelelőbb értékelési módszerek alkalmazásával a következő következtetés vonható le:
A következő címen található 2 szobás lakás piaci értéke: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24. sz., a megfogalmazott feltételezések és korlátozó feltételek mellett 2010. szeptember 06-tól. ez, figyelembe véve a megengedett kerekítést, 830 000 rubel.
Következtetés
A 2010.09.06-án kelt 1. számú értékelési szerződésnek megfelelően. Az INSI CJSC szakemberei egy 50,6 négyzetméter összterületű kétszobás lakás piaci értékét becsülték meg. m., amely egy 5 szintes panelépület harmadik emeletén található a következő címen: Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24.
Az ingatlantárgy piaci értékét az "Orosz Föderációban végzett értékelési tevékenységekről" szóló szövetségi törvénnyel és a piaci szereplők számára kötelező értékelési szabványokkal összhangban határozzák meg.
Figyelembe véve a jelentésben szereplő összes feltételezést és korlátot, az elvégzett kutatás és elemzés a következő következtetéshez vezet:
Egy 50,6 nm összterületű kétszobás lakás piaci értéke. m., Zlatoust, Molodezhny negyed, 35, apt. 24., feltételezésekre és korlátozó feltételekre figyelemmel, 2010.09.06. 830 000 rubel.
Bibliográfia
1. Az Orosz Föderáció Polgári Törvénykönyve.
2. Az Orosz Föderáció 1998. július 29-i 135-FZ szövetségi törvénye „Az Orosz Föderációban folyó értékelési tevékenységekről”.
3. Szövetségi értékelési szabványok FSO No. 1, FSO No. 2, FSO No. 3.
4. A ROO értékelésének standardrendszere, 2005.
5. Grigorjev V.V., Fedotova M.A. Vállalkozásértékelés: elmélet és gyakorlat. M .: INFRA M, 2007.320 p.
6. Vállalkozásértékelés: Tankönyv / Szerk. A.G. Grjaznova, M.A. Fedotova. 2. kiadás, Rev. és add hozzá. Moszkva: Pénzügy és Statisztika, 2004.736 p.
7. A pénzügyi elemzés kvantitatív módszerei / szerk. S.J. Brown és M.P. Kritsman, ford. angolról Moszkva: INFRA M, 2006.336 p.
8. Kovaljov V.V. Pénzügyi elemzés: Tőkegazdálkodás. Befektetés kiválasztása. A jelentéstétel elemzése. 2. kiadás átdolgozva és add hozzá. Moszkva: Pénzügy és Statisztika, 2007.
9. Az orosz Állami Statisztikai Bizottság által kidolgozott és közzétett állóeszközök bekerülési értékének inflációs indexei.
10. Simionova N.Ye. Az ingatlanok értékbecslési és műszaki vizsgálati módszerei. Rostovn / D, 2006.
11. Fedotova M.A. Mennyibe kerül egy vállalkozás? Értékelési módszerek. M .: Perspektíva.
12. A vállalkozásértékelés szervezése és módszerei / Szerk. AZ ÉS. Koshkina. M .: "IKF" Ekmos ", 2008.
13. Kolayko N.A. Üzleti értékelés. VSHPP, Moszkva, 2006.
14. Kovalev A.P. Hogyan értékeljük egy vállalkozás tulajdonát. M .: Finstatinform, 2006.
15. A vállalkozás (vállalkozás) értékének felmérése. A tankönyvet szerkesztette: N.A. Abdullaeva, N.A. Kolayko. EKMOS Kiadó, 2008.
16. Az értékpapírpiac. Orosz Gazdasági Akadémia. Plehanov, szerk. V.A. Galanova, A.I. Basov.
17. A vállalkozói tevékenység alapjai az ingatlanpiacon, St. Petersburg, S.N. Maximov.
19. Chernyak A.V. városi ingatlanok értékelése. M .: Orosz üzleti irodalom, 2006.
20. Novikov B.D. Piaci és ingatlanértékelés Oroszországban. M .: "Vizsga", 2008.
21. Boldyrev V.S., Galushka A.S., Fedorov A.E. Bevezetés az ingatlanbecslés elméletébe. M: Vezetési, Értékelési és Tanácsadó Központ, 2006.
22. Az állami vagyon kezelése. Tankönyv / szerk. AZ ÉS. Koshkina. M: EKMOS, 2002.
Közzétéve az Allbest.ru oldalon
...Alapvető megközelítések az ingatlan értékének meghatározásához. Egy tárgy piaci értékének felmérése jövedelmező, összehasonlító, költségalapú megközelítések módszereivel. Rövid információ az értékelés tárgyának helyéről. Az objektumok összértékének kiszámítása.
szakdolgozat hozzáadva 2013.09.24
A költséges, jövedelmező és piaci ingatlanértékelési módszerek közgazdasági lényege. A kereskedelmi célú felhasználásból származó bevétel mértékének meghatározása, mint az ingatlanértékelés jövedelemmódszerének alapja. A bevétel tőkésítése és az ingatlan értékének kiszámítása.
előadás hozzáadva 2014.12.29
Az ingatlan, mint értékelési tárgy jellemzői. Az ingatlanértékelés során meghatározott értékfajták. Az "Épületegyüttes" ingatlan értékének kiszámítása összehasonlító, költség-, bevételi megközelítés keretében. Ellwood technika.
szakdolgozat, hozzáadva 2010.12.14
Az értékelés tárgyának rövid leírása - irodaházak. Teljes pótlási költségének és halmozott értékcsökkenésének meghatározása. Összehasonlítható ingatlanok eladási árának kiigazítása. Potenciális és tényleges bruttó bérleti díj bevétel.
szakdolgozat hozzáadva 2015.03.14
Alkalmazott értékelési standardok. Információk az értékbecslés megrendelőjéről és az értékbecslőről. Az értékelési tárgy értékének meghatározása a jövedelemszemlélet keretében. Az objektum költségének számítása az összehasonlító megközelítés keretében. A költségalapú megközelítés alkalmazásának megtagadása.
szakdolgozat hozzáadva 2015.01.13
Az értékelés tárgyának azonosítása és leírása. Összehasonlító, költség- és bevételi megközelítések alkalmazása az ingatlanértékelés során. A kapott értékmutatók összevonása az ingatlan értékének végső értékelésébe és az objektum piaci értékének meghatározásába.
szakdolgozat hozzáadva 2013.11.14
A zálogtárgyak értékelésének jellemzői. A földhasználat elemzése. Az értékelési tárgy piaci értékének meghatározása költség-, összehasonlító- és bevételi megközelítés alapján. A likviditási mutató indoklása és a költségre vonatkozó végső következtetés.
szakdolgozat, hozzáadva: 2011.12.19
Ingatlanértékelés: az értékelés alapfogalmai, megközelítései, módszerei, problémái és elvei. Piaci érték meghatározása költség, piaci és bevétel megközelítésen belül. Javaslatok az objektum piaci értékének kezelésére, értéknövelésére.
szakdolgozat, hozzáadva: 2009.11.15
Az ingatlan értékének szerkezete elemenként. Vállalkozás értékének meghatározása költség, bevétel és összehasonlító megközelítések keretében. A vállalkozás értékelésének szakaszai. Az üzleti értékbecslés költségeredményeinek egyeztetésének folyamata.
teszt, hozzáadva 2016.10.02
Az ingatlanok leghatékonyabb felhasználásának elemzése. Egy épület értékének meghatározása az ingatlanértékelés különböző megközelítéseivel. Költség, összehasonlító, jövedelmező megközelítést alkalmazva. Végleges ingatlanérték-becslés elkészítése.
A moszkvai irodapiac elemzése során három összehasonlítható ingatlant választottak ki, amelyeket 2003 októberében kínáltak eladásra. Az összehasonlítható objektumok jellemzőit a következő táblázat mutatja be.
| Műszaki adatok | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum |
Elhelyezkedés |
m. Taganskaya, st. Taganskaya | ||
Helyiségre átruházható jog |
Tulajdonjog | Tulajdonjog | Tulajdonjog |
Építés éve |
|||
Teljes terület nm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Hasznos terület, nm. |
57,5 | 80 | 82,5 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Közlekedési elérhetőség |
10 m P. | 5 m. P. | 5 m. P. |
| 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | |
| 3 | 5 | 4 | |
Külön bejárat |
Nem | van | van |
| Munkafeltétel | Eurodekoráció | Szabványos felújítás | |
Információforrás |
"MIAN", tel. 974-62-12 | www.win.izrukvruki.ru, tel. 713-51-63 | www.domailudi.ru |
A jogi státusz minden összehasonlítható objektum esetében azonos, és megfelel az értékelt objektumnak, ami nem igényli az Objektum átruházott jogainak módosítását. A tényleges ügyletek áraira vonatkozó adatok hiánya miatt a számítások során az ajánlati árakat használtuk, ezért az értékesítéskor, az értékesítési feltételeken és az ügylet finanszírozásán korrekcióra nincs szükség.
Az összehasonlítható ingatlanok árait a paramétereikhez igazították az alábbiak szerint:
Р0 - egy hasonló ingatlan négyzetméterenkénti kezdeti költsége (ajánlati ár);
Pcorr egy hasonló ingatlan négyzetméterenkénti korrigált költsége;
P1, P2, P3, P4, P5, P6, P7, P8 - korrekciók az elhelyezkedésre, az alkudozásra, a közlekedési megközelíthetőségre, a helyiségek épületben való elhelyezkedésére, a helyiségek területére, a kényelem érdekében bekötőutak, külön bejárat meglétére, a műszaki állapot objektumra.
Helyszín korrekció. Az ingatlan elhelyezkedése meghatározó tényező az értékében. Helyzetkorrekció kerül bevezetésre, ha különböző területi gazdasági övezeteken belül összehasonlítható objektumok kerülnek kiválasztásra, esetünkben a módosítás nem kerül bevezetésre.
Alkumódosítás. Az objektumok ajánlati árai eltérnek a nem lakás céljára szolgáló helyiségek másodlagos piacán lebonyolított tényleges tranzakciók áraitól, amelyek általában alacsonyabb áron zajlanak. A vezető ingatlancégek adatai alapján az ajánlati árak 5-10% között térnek el a tényleges tranzakciók árától. A módosítást 5%-ban határozzák meg.
A közlekedési akadálymentesítés módosítása. Kisegítő lehetőségek kiigazítása a páros értékesítési módszer alapján. Az alábbiakban közöljük a módosítások nagyságát a helyiségek közlekedési megközelíthetőségétől függően. Nálunk a módosítást bevezetik.
| Közlekedési elérhetőség | Módosítások összege, % | |
| 5 perc. | 15, 20 perc. | 2% |
| 5 perc. | 10, 15 perc szállítás. | 5% |
Helyreigazítás az épületben található helyiségek elhelyezkedésére. Az épületben található helyiségek elhelyezkedésének korrekcióját a páros értékesítés módszere határozza meg. Alább látható a korrekciók mérete az épületben lévő helyiség elhelyezkedésétől függően.
Területkorrekció. A páronkénti értékesítési módszerrel meghatározott területi korrekció. Alább látható a korrekciók mérete a szoba területétől függően.
Korrekció a bekötőutak kényelméért. A bekötőutak kényelmét szolgáló módosítást olyan esetekben vezetnek be, amikor az értékelt és az összehasonlítható objektumok adott paraméterére vonatkozó jellemzők eltérőek. Nálunk a módosítást bevezetik.
A bekötőutak kényelmét a Szakértők egy ötfokú skálán számítják ki:
5 pont - a központi utca felől a járművek megközelíthetősége biztosított, parkolási lehetőség biztosított;
4 pont - személygépkocsik és teherautók megközelítése nem a központi utca felől lehetséges, parkoló;
3 pont - korlátozott forgalmú utcákon közelítik meg az autókat, nehézkes a parkolás;
2 pont - autók nehezen közelíthetők meg, a legközelebbi parkoló 10 percre van. gyalog.
A módosítást szakértői módszerrel, a nem lakáscélú helyiségek piacára vonatkozó piaci információk elemzése alapján határozták meg, így az 1 pontos pontszám csökkenést 2%-os értékcsökkenés jellemzi.
A külön bejárat meglétének javítása bevezetésre kerül, mivel a külön bejárat megléte növeli az objektum költségét. A módosítást szakértői vélemény 3%-os szinten határozta meg.
Műszaki állapot korrekciója (díszítési szint). Az építőipari cégek weboldalain közzétett adatok, valamint a javító és építőipari szervezetek munkatársaival folytatott beszélgetések alapján, mint például a „Marathon” tel. 964-44-38, "Promstroy 1" tel. 367-56-31, "Marsall" tel. 155-39-59, "Holding Trading" tel. 119-50-13, „Elsőbbségi” tel. 749-98-05 A helyiségek műszaki állapota és befejezettségi szintje (az összetétel és a munka összetettsége szempontjából) feltételesen a következő kategóriákra osztható:
Eurodekoráció(a helyiségek modern berendezése az európai szabványok követelményeinek megfelelően, a legújabb építési technológiák és a pillanatnyilag legjobb befejező anyagok felhasználásával). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár 1 négyzetméterenként.
Szabványos felújítás(belső dekoráció klasszikus technológiákkal és modern anyagokkal). Az ilyen típusú javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 100-150 USD 1 négyzetméterenként.
Munkafeltétel(több éve történt lakásfelújítás).
Felújítás szükséges(kisebb hibák jelenléte a helyiség díszítésében). A helyiség állapotának munkába állítása előtti javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 50-100 dollár 1 négyzetméterenként.
Felújításra van szükség tőkemunka elemeivel(bármilyen (padló, fal, mennyezet) burkolat teljes vagy részleges hiánya. A helyiség állapotának munkába állítása előtti javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 150-200 dollár 1 négyzetméterenként.
Nagyjavítás szükséges(padló-, fal- és mennyezetburkolatok hiánya). A helyiség munkába helyezése előtti javítások költsége (beleértve a befejező anyagokat is) 200-300 dollár 1 négyzetméterenként.
| Műszaki adatok | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | Értékelési objektum |
Elhelyezkedés |
m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Kurskaya, st. Földes akna 14/16 | m. Taganskaya, st. Taganskaya | m.Petrovskaya, Petrovskaya u. 7 |
Funkcionális cél |
Hivatal | Hivatal | Hivatal | Hivatal |
Teljes terület nm. |
57,5 | 80 | 82,5 | 126 |
| $150 000 | $255 000 | $247 500 | ||
1 négyzetméter terület költsége, USD |
$2 609 | $3 188 | $3 000 | |
Helyszín korrekció ( P1) |
0% | 0% | 0% | |
Alkukiigazítás ( P2) |
-5% | -5% | -5% | |
Közlekedési elérhetőség |
10 m P. | 5 m. P. | 5 m. P. | 10 m P. |
Közlekedési elérhetőség javítása ( P3) |
0% | 0% | 0% | |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 1. emelet | 1. emelet | 1. emelet |
Helyreigazítás az épületben lévő helyiségek elhelyezkedésére ( P4) |
0% | 0% | 0% | |
Terület korrekció ( P5) |
-2% | -2% | -2% | |
A bekötőutak kényelme pontokban |
3 | 5 | 4 | 5 |
Korrekció a bekötőutak kényelméért ( P6) |
4% | 0% | 2% | |
Külön bejárat |
Nem | van | van | van |
Jelenlét (hiányzás) korrekciója ( P7) |
3% | 0% | 0% | |
Általános százalékos kiigazítás |
0% | -7% | -5% | |
A helyiségek műszaki állapota, kivitelezési szintje |
Munkafeltétel | Eurodekoráció | Szabványos felújítás | Szabványos felújítás |
Állapot kiigazítás, USD per négyzetméter m. ( P8) |
150 | -100 | 0 | |
Kiigazított költség 1 négyzetméter, USD / négyzetméter. |
$2 759 | $2 864 | $2 850 | |
A költség 1 nm. Értékelés tárgya, USD / négyzetméter. |
$2 824 |
Az ingatlantárgyak piaci értékének jövedelemszemléletű meghatározása a várakozás elvén alapul. Ennek az elvnek megfelelően a tipikus befektető, vagyis az ingatlan vásárlója vásárolja meg az ingatlant, remélve, hogy jövőbeni használatból származó bevételhez jut. Tekintettel arra, hogy a befektetés mérete és a befektetés kereskedelmi célú felhasználásából származó haszon között közvetlen kapcsolat áll fenn, az ingatlan értékét az általa hozott jövedelem megszerzéséhez fűződő jogok értékeként határozzák meg, más szóval az ingatlan értékét. Az ingatlan értékét az értékelt ingatlanból származó jövőbeni bevétel jelenértékeként határozzuk meg.
A jövedelemszemlélet előnye a költség- és összehasonlító megközelítésekkel szemben, hogy jobban tükrözi a befektető ingatlanról, mint bevételi forrásról alkotott véleményét, vagyis ezt az ingatlanminőséget veszik figyelembe, mint fő árazási tényezőt. A jövedelemalapú megközelítés fő hátránya, hogy a másik két megközelítéssel ellentétben prediktív adatalapú.
Az értékelési eljárás szakaszai ezzel a megközelítéssel:
* A becsült bérbeadó területek bérbeadásából származó jövõbeni bevétel elõrejelzésének elkészítése a birtoklás idejére, és a kapott adatok alapján a potenciális bruttó bevétel (GVR) meghatározása.
LDPE - azt a maximális bevételt jelenti, amelyet az értékelő tárgy a terület 100%-os kihasználása mellett tud produkálni, minden veszteség és kiadás nélkül. Az LDPE a vizsgált objektum területétől, a megállapított bérleti díjtól függ, és a következő képlettel számítják ki: 
Ast - az értékelő ingatlan átlagos bérleti díja,
S az értékelési objektum területe.
* A helykihasználásból és a bérleti díj beszedéséből származó veszteségek piacelemzés alapján történő meghatározása, a tényleges bruttó bevétel számítása.
A tulajdonosnak általában nincs lehetősége hosszú távon az épületterület 100%-át tartósan bérbe adni. A bérleti díj elvesztése az ingatlan alulfoglalkoztatásából és a gátlástalan bérlők bérleti díjának elmulasztásából ered.
A jövedelmező ingatlanok bérlők általi kihasználatlanságának mértékét az alulkihasználtság jellemzi, amelyet a bérbe nem adott területek mennyiségének a teljes bérbeadandó területhez viszonyított aránya határoz meg. A bérelt terület és a teljes bérbeadandó terület arányát kihasználtsági tényezőnek nevezzük. Tipikus piaci kihasználtsági ráták az ingatlanpiac különböző szegmenseire jellemzőek.
Így a kihasználatlan területek veszteségeit vagy piaci adatok alapján határozzák meg, vagy egy adott ingatlanra a következő képlet segítségével számítják ki:
KND - kihasználatlansági együttható;
Кn - a bérbe adandó területek aránya, amelyeknél a bérlőket év közben cserélik;
nc az az átlagos időszak az év során, amely ahhoz szükséges, hogy új bérlőket találjanak a régi bérlők távozása után;
na a bérleti időszakok száma évente.
Az így kapott alulkihasználtsági együttható értéke azt fejezi ki, hogy egy adott ingatlan összes, erre szánt területének 100%-os bérbeadásának lehetetlensége miatt az LDPE hányadát veszítik el. Ezért szükségessé válik az LDPE beállítása területhasználati tényező (Kz) amelynek meghatározása a következő:
A teljes bérleti díj beszedésének lehetetlensége tipikus piaci helyzetet jelent, amikor mindig vannak gátlástalan bérlők, akik a helyiséget elhagyva nem fizetik ki a bérleti díj hátralékát. A bérleti díj elmulasztásából származó bevétel csökkenésének mennyiségi kifejezése a nem fizetésből származó bevételkiesés együtthatója (a befizetések alulbeszedésének együtthatója) (Кн), amelyet az átlagos veszteségekre vonatkozó információk alapján határoznak meg. a tulajdonosok bérleti díjának elmulasztásából adódóan az ilyen típusú helyiségekért, ami a potenciális bruttó jövedelem százalékában van kifejezve.
És így, begyűjtési arány (Ks)így lesz: Tehát a tényleges bruttó jövedelem (DVD) kiszámítása a következő képlet szerint történik:
Megjegyzendő, hogy a fenti módon kiszámított DVD-hez hozzá kell adni a bérleti díjakat meghaladó egyéb, az ingatlanobjektum működéséből származó bevételeket, például kiegészítő szolgáltatások igénybevételéhez - mosoda, parkoló , azaz olyan többletforrás tudható be az egyéb bevételekhez, amelyek bevétele az ingatlan rendeltetésszerű használatához köthető.
* Az értékelt ingatlan üzemeltetési költségeinek számítása, amely a tényleges karbantartási költségek és/vagy az adott piacon jellemző költségek elemzésén alapul.
A működési költségek (ER) a létesítmény normál működésének biztosításához szükséges kiadások, amelyek közvetlenül kapcsolódnak a tényleges bruttó bevételhez.
A működési költségeket általában három csoportra osztják:
- feltételesen állandó;
- feltételes változók;
- csere költségek.
A feltételesen fix költségek olyan költségeket tartalmaznak, amelyek mértéke nem függ a létesítmény üzemi leterheltségének mértékétől és a nyújtott szolgáltatások színvonalától. Általában ez a csoport a következőket tartalmazza:
- tulajdon adó;
- biztosítási díjak (vagyonbiztosítási befizetések);
- a telekre vonatkozó kifizetések;
- a változó költségek egyes elemei, amelyek ténylegesen rögzítettek.
A feltételesen változó költségek olyan költségeket tartalmaznak, amelyek mértéke a létesítmény üzemi terhelésétől és a nyújtott szolgáltatások színvonalától függ. Ez a csoport általában a következő költségeket tartalmazza:
- segédprogramok;
- aktuális javítási munkákra;
- a kiszolgáló személyzet fizetése;
- a béreket terhelő adók;
- tűzvédelemre és biztonságra;
- reklámozásra és bérleti szerződések megkötésére;
- tanácsadásra és jogi szolgáltatásokra;
- a menedzsment számára;
- más költségek.
Csereköltségek - az épület kopásálló szerkezeti elemeinek időszakos cseréjének költsége. Általában ezek az elemek a következők:
- tetőfedés, padlóburkolat, belső és külső dekoráció elemei, ablak- és ajtókitöltések, vasalatok, valamint egyéb rövid élettartamú szerkezeti elemek;
- szaniter berendezések és elektromos szerelvények;
- külterületi tereprendezés elemei - gyalogutak, autóbeállók, parkolók, tereprendezés és építészeti kis formák.
Ennek a költségcsoportnak az épület normál üzemeltetéséhez kapcsolódó üzemeltetési költségekbe való beszámítása abból a feltételezésből fakad, hogy a tulajdonos az ingatlant az ilyen típusú ingatlanokra vonatkozó előírásoknak és szabványoknak megfelelő szinten fogja üzemeltetni.
Ezért a becsült működési költségeket levonják a tényleges bruttó bevételből, és a teljes nettó működési bevétel.
* A nettó működési bevétel átszámítása az objektum jelenértékére többféle módon, a választott értékelési módszertől függően.
Egy objektum aktuális értékének a nettó működési bevétel alapján történő meghatározásához két módszer használható:
- a jövedelem közvetlen tőkésítésének módja;
- a tőkemegtérülési rátán történő tőkésítés módja:
- számítási modellek szerinti tőkésítés módja;
- diszkontált cash flow módszer.
Ezek a módszerek azon az előfeltevésen alapulnak, hogy az ingatlan értéke annak köszönhető, hogy az értékelt ingatlan képes a jövőben bevételt generálni. Mindkét módszernél az ingatlanból származó jövőbeni bevétel átszámításra kerül annak értékére, figyelembe véve az ingatlanra jellemző kockázati szintet. Ezek a módszerek csak abban különböznek, ahogyan a bevételi forrásokat átalakítják.
Közvetlen nagybetűs módszer- egy jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely a legjellemzőbb első évi bevétel közvetlen értékké történő konvertálásán alapul, elosztva azt a kapitalizációs mutatóval, amelyet a nettó jövedelem arányaira vonatkozó piaci adatok elemzése alapján kapunk. és a piackivonási módszerrel kapott eszközérték, hasonlóan az értékelt objektumhoz.
Ugyanakkor nem kell értékelni a jövedelemváltozások időbeli alakulását, és a tőkésítési mutató értékelésekor - külön-külön figyelembe venni annak összetevőit: a tőke megtérülési rátáját és megtérülési rátáját. Feltételezzük, hogy mindezen trendek és összetevők figyelembevétele beágyazódik a piaci adatokba. A közvetlen tőkésítés módszerének egy ilyen nyugati klasszikus változata, amelyben a kapitalizációs mutatót a piaci tranzakciókból vonják ki, az információgyűjtési nehézségek miatt (leggyakrabban a tranzakciók feltételei és árai bizalmasak) orosz viszonyok között gyakorlatilag nem alkalmazható. információ). Ennek alapján a gyakorlatban algebrai módszereket kell alkalmazni a tőkésítési mutató megalkotására, amelyek külön-külön adják meg a tőke megtérülési rátáját és a megtérülési rátáját.
Megjegyzendő, hogy a közvetlen tőkésítés módszere olyan meglévő eszközök értékelésére alkalmazható, amelyek az értékelés időpontjában nem igényelnek jelentős javítási vagy rekonstrukciós beruházást.
- egy jövedelemobjektum piaci értékének meghatározására szolgáló módszer, amely a hátralévő gazdasági élettartam során generált összes pénzáram "valós pénzegyenlegként" történő átváltásán alapul, az értékelés időpontjában érvényes diszkontálás útján a piaci befektetési alternatívából kivont tőke megtérülése a kockázati szint tekintetében.
A tőkemegtérülési rátán alapuló tőkésítési módszer Formális (matematikai) szempontból két változata van:
diszkontált cash flow módszer- a tőkemegtérülési rátán történő aktiválás módja, amelyben a piaci érték meghatározásához a tőkemegtérülési ráta, mint diszkontráta felhasználásával a vizsgált eszköz minden egyes működési évének pénzáramát külön-külön diszkontálják, ill. majd összegzik, beleértve a tartási időszak végén történő továbbértékesítésből származó pénzáramlást.
modell nagybetűs módszer- a tőkemegtérülési rátán történő tőkésítés módszere, amely során a piaci érték meghatározásához az első év legjellemzőbb jövedelmét értékké alakítják át formalizált jövedelem- és értékszámítási modellekkel, amelyek alapján a piaci érték meghatározható. jövőbeli trendjeik elemzése.
A diszkontált cash flow módszert akkor alkalmazzuk, ha:
- A jövőbeni áramlások várhatóan lényegesen eltérnek a jelenlegitől;
- Vannak adatok, amelyek igazolják az ingatlanokból származó jövőbeni pénzáramlások mértékét;
- A bevételek és kiadások szezonálisak;
- Az értékelt ingatlan egy nagyméretű, többfunkciós kereskedelmi létesítmény;
- Az ingatlan építés alatt áll vagy éppen épült és üzembe helyezték (vagy üzembe helyezték).
A számított modelleken alapuló kapitalizációs módszert akkor alkalmazzuk, ha:
- A bevételi források hosszú ideig stabilak, jelentős pozitív értéket képviselnek;
- A bevételi források egyenletes, mérsékelt ütemben nőnek.
Tekintettel arra, hogy az Értékelt Ingatlan nem igényel jelentősebb javításokat, és a moszkvai kereskedelmi ingatlanpiac jelenlegi trendjeit is figyelembe véve, előre jelezhető, hogy az Értékelt Ingatlan lízingéből származó bevételek zökkenőmentesen változnak, jelentéktelen kamattal. lehetővé teszi az előrejelzett bevétel számítási modellek szerinti jelenérték-tőkésítési módszerre történő átszámítását (a továbbiakban: jövedelemtőkésítési módszer).
A POTENCIÁLIS BRUTTÓ JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA
A potenciális bruttó bevétel kiszámítása a hasonló ingatlanok jelenlegi bérleti piaci díjainak (piaci bérleti díjak) elemzésén alapul.
Az irodahelyiségek bérleti díjainak tanulmányozása az Iz Ruk v Ruki újság elektronikus adatbázisaiból, a moszkvai ingatlanügynökségek internetes oldalaiból stb.
| Műszaki adatok | Értékelési objektum | 1. számú objektum | 2. számú objektum | 3. számú objektum | 4. számú objektum |
Információforrás |
"New City" cég, tel. 771-72-80 | Invest Real cég, tel. 787-71-95 | "Ingatlanok és árak" magazin 36. szám, tel. 915-56-53 | "New City" cég, tel. 363-26-38 | |
Elhelyezkedés |
metró Petrovskaya, Petrovskaya u. 7 | m. Paveletskaya, Ozerkovskaya emb. | m. Taganskaya, st. V. Radiscsevszkaja | m. Taganskaya, st. M. Kommunisticheskaya, 21 | m. Taganskaya, st. Taganskaya |
Teljes terület négyzetméter |
126,0 | 220,0 | 205,0 | 500,0 | 160,0 |
A bekötőutak kényelme pontokban |
5 | 4 | 4 | 4 | 5 |
Közlekedési elérhetőség |
10 m P. | 10 m P. | 3 m P. | 10 m P. | 10 m P. |
A helyiségek elhelyezkedése az épületben |
1. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet | 2. emelet |
Szoba befejezési szint |
Szabványos felújítás | munkafeltétel | szabványos javítás | munkafeltétel | Európai kivitelezés |
Bérleti díj, USD / m2 / év |
- | 480 | 530 | 475 | 570 |
Korrekció a területi különbségekre, % |
- | 0% | 0% | 2% | 0% |
Korrekció az épületben való elhelyezkedésre,% |
- | 3% | 3% | 3% | 3% |
Kiigazítás a bekötőutak kényelméért,% |
- | 2% | 2% | 2% | 0% |
Közlekedési elérhetőség korrekciója, % |
- | 0% | 0% | 0% | 0% |
Kikészítési szint beállítása, százalékban |
- | 10% | 0% | 10% | -5% |
Általános százalékos korrekció,% |
- | 15% | 5% | 17% | -2% |
Korrigált bérleti díj, USD / m2 / év |
$556 | $552 | $557 | $556 | $559 |
Így az Értékelő Ingatlan bérleti díja a kiválasztott ingatlanok átlagos bérleti díjaként kerül meghatározásra, módosításokkal módosítva, és (kerekítve) 556
dollár / négyzetméter/év
Az elvégzett piacelemzés azt mutatja, hogy a „B” osztályú irodahelyiségek átlagos bérleti díja áfa nélkül 490 dollár négyzetméterenként. m évente, "C" osztályú irodaterület áfa nélkül 297 $ négyzetméterenként. m évente (az elemzésben bemutatott tartomány maximális korlátját vettük figyelembe, figyelembe véve az Értékelési Objektum elhelyezkedését), Ahonnan a B és C osztályú irodák között köztes helyet elfoglaló helyiségek átlagos bérleti díja legyen (lekerekítve) 400 dollár négyzetméterenként. m évente.
A Jelentésben bemutatott besorolásnak megfelelően az Értékelési Objektum köztes helyet foglal el a B és C osztályú irodák között, és az Értékelési Objektumra számított bérleti díj áfa és működési költségek nélkül körülbelül 418 USD négyzetméterenként. m évente. Ez a tény bizonyítja a kiválasztott összehasonlítható objektumok helyességét és egy bizonyos érték további felhasználásának lehetőségét a számításokban.
A SZOBA ÜKÉSZÜLÉSÉBŐL (ALULTERHELÉSÉBŐL) ÉS A BÉRLET KIBOCSÁTÁSÁBÓL SZÁRMAZÓ LEHETSÉGES VESZTESÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az értékelt helyiségek kihasználatlansága 8,3%, úgy számolva, hogy a bérbeadó egy hónapot bérlő keresésére fordít (1/12 x 100%) = 8,3% vagy 0,083 részvény. Így a terhelési tényező ( Kz) = 1 - 0,083 = 0,92
.
A kialakult gyakorlat szerint a lízingfizetés előre (előlegfizetéssel) történik, ebből a szempontból a beszedési ráta (Kc) 1,0.
MŰKÖDÉSI KÖLTSÉGEK MEGHATÁROZÁSA
Az átlagos éves működési költségek számítását az alábbi táblázat mutatja be. A Megrendelő által megadott kezdeti adatok.
| Szolgáltatások listája | A tulajdonos által fizetett átlagos éves költségek (ÁFA-val) |
Ingatlanadó, dörzsölje. |
69 399 RUR |
Tűz elleni védelem karbantartása. riasztó, dörzsölje. |
10 768 RUR |
Klíma és szellőztető rendszer karbantartása, dörzsölje. |
19 137 RUR |
A tűzjel átvitelének karbantartása a rádiócsatornán, dörzsölje. |
751 RUR |
Beléptető és videó megfigyelő rendszer karbantartása, dörzsölje. |
3 280 RUR |
Fűtés, dörzsölés. |
23 194 RUR |
Hideg és meleg víz, dörzsölje. |
3568 RUB |
Helyiségek takarítása, dörzsölés. |
53 525 RUR |
Biztonsági szolgáltatások, dörzsölje. |
53 525 RUR |
Összes, átlagos éves működési költség, rubel |
237 147 RUR |
Összesen, átlagos éves működési költség, USD / nm / év |
$62 |
Figyelembe kell venni azt is, hogy modern körülmények között a tulajdonosok általában nem képeznek cserealapot, és szükség esetén a készpénzköltség teljes összegét egyben fizetik. Erre a következtetésre a nem lakáscélú épületek és helyiségek tulajdonosaival folytatott beszélgetések eredményeként került sor.
A NETTÓ MŰKÖDÉSI JÖVEDELEM MEGHATÁROZÁSA ÉS A PIACI ÉRTÉK KISZÁMÍTÁSA A JÖVEDELEMMEGKÖZELÍTÉS KERETÉBEN
A jövedelemtőkésítés módszere az ingatlan értékének meghatározása az éves (vagy éves átlagos) nettó működési bevétel (NPR) jelenértékre történő átszámításával.
Az alapvető számítási képlet a következő:
Feltételezzük, hogy az aktiválási arány megegyezik a telekérték meghatározása keretében számított fejlesztések aktiválási mutatójával.
| Index | Jelentése |
Az értékelési objektum területe ( S), négyzetméter |
126,0 |
bérelhető ( Autca), USD / négyzetméter / év |
$556 |
Potenciális bruttó jövedelem ( LDPE) , dollár / év |
$70 056 |
Szoba kihasználtsági tényező ( K s) |
0,92 |
Begyűjtési arány ( A c) |
1,00 |
Tényleges bruttó jövedelem ( DVD), USD / év |
$64 452 |
Működési költségek ( ER négyzetméterenként), USD / négyzetméter / év |
$62 |
Az értékelési objektum működési költségei ( ER), USD / év |
$7 812 |
Nettó működési bevétel ( CHOD kb), USD / év |
$56 640 |
Tőkésítési arány |
16,63% |
Az objektum piaci értéke ( V), USADOLLÁR |
$340 589 |
Az objektum piaci értéke(V) , dörzsölés . |
10 297 708 RUR |
A három megközelítéssel végzett értékelés eredményeként az alábbi táblázatban látható adatok születtek.
Az eredményeket a hierarchiaelemzési módszerrel (AHP) egyeztetjük.
A hierarchiaelemző módszer egy szisztematikus eljárás a probléma lényegét meghatározó elemek hierarchikus bemutatására. Ez abból áll, hogy a problémát egyszerűbb komponensekre bontjuk (bontjuk), és páronkénti összehasonlítással tovább dolgozzuk fel az értékelő szekvenciális ítéleteit.
Ennek az értékelésnek a céljaira a következő egyezési kritériumokat használják:
A. Képes tükrözni a potenciális befektető és eladó tényleges szándékait;
B. Típus, minőség, szélesség, adatok, amelyek alapján az elemzést elvégzik;
C. Az alkalmazott módszerek paramétereinek képessége a piaci ingadozások figyelembevételére;
D. Képes figyelembe venni az objektum sajátos jellemzőit, amelyek befolyásolják az értékét.
Miután bemutattuk az eredmények egyeztetésének problémáját hierarchia formájában, a következő műveletsort hajtjuk végre:
* A kritériumok prioritásait páronkénti összehasonlítással határozzuk meg. Ehhez egy fordítottan szimmetrikus mátrixot készítünk, és a relációk skáláját használjuk a páronkénti összehasonlításhoz. A páros összehasonlításokat az egyik elem dominanciája alapján végezzük a másikkal szemben. Ezeket az ítéleteket egész számokban fejezzük ki a következő skála segítségével:
* Továbbá minden kritérium súlyát a következő képlet határozza meg: W ij = (Пaij) 1 / n. ahol aij a kritérium fontossága (index)
* A kapott súlyokat normalizáljuk: W ij = W ij / W. Az így kapott értékek az egyes kritériumok súlyainak összértékét jelentik.
* A prioritások meghatározásának ismertetett eljárása végrehajtásra kerül minden egyes kritérium esetében. Így az egyes alternatívák súlyértékei meghatározásra kerülnek.
* A számítás az egyes alternatívák összesített súlyaiból történik, amelyek megegyeznek az árazási tényezők súlyainak és az alternatívák megfelelő súlyainak szorzatával az egyes tényezőkhöz.
Az értékelés tárgyát képező piaci érték meghatározásához szükséges súlyegyütthatók számításának eredményeit a jelen Jelentés 4. számú melléklete tartalmazza.
| értékelési megközelítések | ár | súlyegyüttható | korrigált érték | ||
költséges megközelítés |
10 607 714 RUB | 0,2 | 2 121 543 RUR | ||
összehasonlító megközelítés |
10 758 339 RUR | 0,4 | 4 303 336 RUR | ||
jövedelmi megközelítés |
10 297 708 RUR | 0,4 | 4 119 083 RUR | ||
Teljes piaci érték: |
10 543 962 dörzsölje. | ||||
Célszerű a kapott értéket több ezer rubelre kerekíteni:
Az Ingatlan piaci értéke (20 százalékos általános forgalmi adóval együtt) (kerekítve):
10 544 000 (Tízmillió-ötszáznegyvennégyezer rubel) vagy
az Orosz Nemzeti Bank árfolyama szerint az értékelés időpontjában (30,235 rubel per 1 USD)
348 735 (háromszáznegyvennyolcezer-hétszázharmincöt amerikai dollár).
