.jpg)
Fénykép: Alexey Alexandronok, az előadók személyes archívumából
A "A közös építkezésben való részvételről ..." törvény élete második évtizedében megszerezte a tizenharmadik kiadást, amely 2017. január 1 -jén lép hatályba. A módosító csomag fenyegetőnek tűnik, de úgy tűnik, hogy nem változtatja meg gyökeresen az elsődleges lakáspiac helyzetét.
A köztársasági elnök által július 3 -án aláírt 304. számú szövetségi törvény címe "A lakásépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről szóló szövetségi törvény módosításáról, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról" és Az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusai.
Nyolc pont
A legendás FZ-214 2004 decemberében született, és célja az volt, hogy véget vessen napjaink olyan vonzó jelenségének, mint a megtévesztett ingatlanbefektetők. Ezúttal nyolc fontos újítást vezettek be a törvénybe.
Először is a fejlesztők egységes nyilvántartásának létrehozásáról beszélünk. Ez a nyilvántartás állami információforrás lesz, és az információk összetételét és fenntartásának eljárását az Orosz Föderáció kormányának rendelete írja elő. A törvényjavaslat szakaszában elhangzott, hogy egy bizonyos szövetségi testület bizonyos kritériumok szerint egy pontrendszer alapján értékeli a fejlesztőket, így meghatározva mindegyik megbízhatóságát. A törvény végleges szövege nem mond semmit a pontozási rendszerről, így hát várni kell a kormányrendeletre, amely felméri ennek az intézkedésnek a hatékonyságát.
Másodszor, a fejlesztőknek, mint korábban, kötelesek közzétenni egy projektnyilatkozatot az interneten, azonban a szükséges információk összetétele némileg bővül. Ugyanakkor különösen a fejlesztő felelősségéről van szó, amely biztosítja, hogy ezek az információk naprakészek legyenek.
Harmadszor, az FZ-214 rendelkezései mostantól a blokkolt fejlesztésű, három vagy több tömbből álló lakóépületek építésére is vonatkoznak.
Negyedszer, csak az a fejlesztő jogosult forrásokat vonni a részvénytulajdonosoktól, akinek az alaptőkéjét teljes mértékben kifizették. Ezenkívül az engedélyezett tőke minimális mérete az összes közös építési projekt területéhez kötődik.
Ötödször, új mechanizmust vezetnek be, amely a polgárok pénzeszközeit vonzza a megosztáshoz a bankok speciális letéti számláján keresztül. A fejlesztő csak a lakás átruházása után kapja meg a részvényes pénzeszközeit. És előtte - szívesen látjuk, projektfinanszírozás.
Hatodszor, egy kompenzációs alap jön létre (vagy, ahogy a törvény finoman megfogalmazza, „létrehozható”), amelyet a fejlesztők kötelező hozzájárulása képez. A méretet is nagyon finoman határozzák meg: a bérház építésének tervezett költségének legfeljebb 1% -át. Az összegeknek nagyon fel kell emelkedniük - valahol 30-35 milliárd rubel között. Mindezt egy bankban fogják tárolni. Azt az eljárást, amely szerint a megtévesztett részvényes megkapja a pénzét, még nem írták le.
Hetedik - ez az alaphoz képest már meglehetősen csekélység - a követelményeket meghatározzák, amelyeknek meg kell felelniük a részvénytulajdonosoktól származó pénzeszközök vonzásával kapcsolatos hirdetéseknek.
És végül, nyolcadszor, az óvodai intézmény állami nyilvántartásba vételére és a követelési jogok átruházásáról szóló megállapodásra vonatkozó technikai formaságok.
Motiváció és érvelés
Hogy mindez hogyan fog működni a gyakorlatban, miközben nagyon kevesen képzelik el. De azt a benyomást kelti, hogy a jogalkotó még mindig nem érti, vagy nem akarja megérteni a közös konstrukció természetét. És mint tudod, nem tudsz szembe menni a természettel. Végül is nyilvánvaló, hogy a fejlesztők közös konstrukciója a kamatmentes finanszírozás megszerzésének módja (szemben a banki finanszírozással). És egy részvényes számára - olcsóbban megvenni, mert ugyanaz a banki kamat végül elvezeti a zsebét.
Ebből óhatatlanul az következik, hogy a részvényesnek a fejlesztőre rótt terhekkel való védelmére irányuló minden kísérletet a részvényes fizet.
Ebből kifolyólag csak szlogenek maradnak: „A megosztott építkezést nem szabad a megtévesztett részvénytulajdonosokkal összekötni”, „A lelkiismeretes fejlesztők csak profitálnak”, „A lakásárak nem emelkednek” stb.
A kompenzációs alap határozottan jó dolog. Igaz, előtte vidáman módosítottak a fejlesztők felelősségbiztosításával kapcsolatban is. Végül is a biztosítás csodálatos dolog. De ma a legmagasabb tribünről azt mondják, hogy ez az elképzelés nem igazolta magát, és cserébe egy újat javasolnak. Mi van, ha ezúttal sikerül?
Emlékezzünk arra, hogy milyen célból fogadták el ezt a törvényt 2004 -ben, és mi van most. Igen, az FZ-214 véd a kettős értékesítés ellen. És az összes szakértő egyszerre beszélt erről. De a legfontosabb az, hogy egy személy ne maradjon pénz és lakás nélkül - ez a feladat nem teljesül. Megértésem szerint a legújabb innovációk nem adnak garanciát. Talán, amikor megjelenik a kompenzációs alapra vonatkozó rendelkezés, akkor a részvényes számára átlátható és világos cselekvési mechanizmus lesz, ha nem kapott lakást valamilyen okból - akkor elmondható, hogy a törvény elérte a célját amelyet megírtak.
Az FZ -214 újításai között szerepelnek a fejlesztőkre vonatkozó követelmények az információ közzétételére, a részvénytulajdonosok forrásainak bevonására vonatkozó feltételek, stb. A módosítások azonban valószínűleg nem változtatják meg jelentősen a fejlesztők játékszabályait - inkább további adminisztratív korlátozásokat. olyan tevékenységeket vezetnek be, amelyek az újítások tervezett céljaként a közös építésben résztvevők védelmi jogai szempontjából hatástalannak tűnnek.
A lelkiismeretes fejlesztőcégek eleget tettek a korábban megállapított eljárásoknak, és továbbra is betartják, már bővített volumenben, bár további költségeket kell viselniük. Ami a gátlástalan társaságokat illeti, a törvény továbbra sem tudja teljes mértékben megvédeni a részvényeseket tőlük.
A közös építkezés résztvevői, valamint a szabályozó hatóságok ma a hatályos jogszabályok szerint több mint elegendő mennyiségű információhoz jutnak hozzá a fejlesztőhöz, tevékenységéhez és az építési objektumhoz. A jelentések ilyen mennyiségének és gyakoriságának növekedése független értékkel bír. Ezenkívül mind a felügyeleti hatóságtól, mind a potenciális vevőtől további erőforrásokra és speciális ismeretekre lesz szükség a tervezés és kivitelezés, a gazdaság és a pénzügyek, a kockázatkezelés stb. Egyes kérdéseiben. Ellenkező esetben az ilyen információk haszontalanok lesznek nem védi a részvényeseket a jövőre nézve.
Az új, becsapott részvénytulajdonosok megjelenésének megakadályozása érdekében hatékonyabbá válhat az állam megelőző munkája, amelynek célja a polgárokkal - a közös építkezés potenciális résztvevőivel - való együttműködés. Fejlesztő és objektum kiválasztásakor növelni kell tudatosságukat és felelősségüket saját döntéseikért. Bizonyos kockázatok megértésének felül kell élnie a lakás legalacsonyabb áron történő vásárlásának vágyával szemben.
A részvénytulajdonosok jogainak védelme érdekében a változtatásoknak átfogóbbnak kell lenniük. Először is, az építkezés idején a föld nem működik: amint megjelenik az első részvényes a projektben, a föld, mint banki biztosíték értéke nulla. A telek megfelelő nyilvántartása kiküszöbölheti a kockázatok egy részét, és meghatározhatja magának a tárgynak a likviditását. Valójában az építési folyamat során a felmerült költségek növelik magának az objektumnak a költségeit. A folyamatban lévő építési költségek a jelenlegi pillanatban megbecsülhetők. Például negyedévente egyszer. És ez objektív mutató lesz, hogy a pénz az építkezésre került. Másodsorban az eszközöknek kell érvényesülniük a kötelezettségekkel szemben. Ha a lakások nagy részét eladják, és a ház félig épült, az objektum problémásnak tekinthető.
Ha a fejlesztők egységes nyilvántartásáról beszélünk, akkor ez egy hatalmas adathalmaz, amelyben a hétköznapi fogyasztónak nehéz lesz valamit találnia, és nem tesz hozzá semmit az SRO -kban való tagság, engedélyezés és építés meglévő mechanizmusaihoz. engedélyek.
Helytelen a fejlesztő cég alaptőkéjének méretét az épülő helyiségek területéhez kötni, mivel a fejlesztő nem önerőből, hanem hitelpénzből épít, a részvényesek pénzeszközeit átutalják a banknak Ez csak a lakáspiacra való belépés pénzügyi küszöbének növekedéséhez, a fejlesztőt terhelő további pénzügyi terhekhez és az építési költségek növekedéséhez vezet, végül pedig az eladási ár növekedéséhez. a végső vevő.
A kompenzációs alap pozitív tény a részvényes számára, ugyanakkor további pénzügyi terhet ró a fejlesztőre, és emellett magasabb árakat is eredményez.
A törvény jogszabályi rendelkezései ellenőrzik a lakóépületek építésében való részvényjogi részesedést. Az ingatlan objektum nemcsak egy lakóház, hanem egy másik épület is, amely az FZ-214 szerinti közös építési megállapodás alapján épül. Az építési folyamat során vonzott pénzeszközöket és a polgárok érdekeit a törvény törvényi normái védik.
Más szóval, a hatályba lépett törvény képes megvédeni az Orosz Föderáció lakóinak jogait és érdekeit, akik lakásokat vásároltak épülő épületekben. (Ne feledje, hogy az épületeknek és szerkezeteknek meg kell felelniük a 384. műszaki előírásoknak. Részletek)
Jegyzet: a részvényes érdekeinek legalizálása és védelme érdekében a Rosreestrnél regisztrálni kell a közös építési szerződést.
2017-ben a 214-FZ szám alatti törvény nemcsak a sokemeletes épületek közös építésére vonatkozik, hanem más lakóépületekre is, amelyek össztömege-három vagy több. Közös építési szerződésre van szükség, ha jogi személyektől és magánszemélyektől vonzanak pénzt az épület építéséhez.
A következő cikkek változtak:
4. cikk
Az Art új kiadása. 4., nevezetesen az FZ-214 4. részének (1) bekezdése részletesen leírja a közös építés tárgyát. A törvény alátámasztja a lakóépületek és a nem lakóépületek közötti különbséget. Ez magában foglalja az építéshez használt anyagok típusát is:
A felállított épületnek meg kell felelnie a szeizmikus ellenállás és az energiahatékonyság osztályának is.
5. cikk
Az Art. Az FZ-214 4. törvény 5. cikke módosult. Egy résztvevő megállapodás FZ-214 szerinti költségeiről beszélünk. Ebbe beletartozik:
Az FZ-214 új kiadásában a fejlesztő csökkentett együtthatókat alkalmaz.
6. cikk
A változások az Art. 3. részét is érintették. 6 FZ-214. Azt mondja, hogy az objektum befejezésének határidejét a fejlesztő módosítja. Erről értesítenie kell két hónappal az ingatlan magánszemélynek vagy jogi személynek történő átruházása előtt. A levélnek tartalmaznia kell a szerződés feltételeinek módosítására vonatkozó kérelmet. Ha a résztvevő beleegyezik a változtatásokba, a módosításokat a Ptk.
7. cikk
7 4. cikk Az FZ-214 hozzájárul az építkezés minőségi szintjének javításához. Felelősséget ró a fejlesztőre, ha a hiányosságokat időben nem szüntetik meg. Büntetés is jár hozzá, amelynek összegét a szövetségi törvény szabályai határozzák meg a 2300-1 szám alatt. Minden késedelmes nap után a költségek összegének egy százalékát számítják fel, ami a jogsértések megszüntetéséhez szükséges.
9. cikk
Az Art. 9 4 ФЗ-214 15.2. Kijelenti, hogy a biztosítási szerződés mindaddig érvényes, amíg a lakást át nem adják a közös építkezés résztvevőjének. Az állampolgárnak joga van a biztosítási szerződés alapján pénzhez jutni a lakás használatbavételét követő 24 hónapon belül.
Változások a 19. cikkben
Az FZ-214 módosítása a projektnyilatkozatot is érintette. Az FZ-214 19. cikkének (1) bekezdése kimondja, hogy a dokumentum információkat tartalmaz a projektről és magáról az építőipari vállalatról. Felsorolja továbbá a jogi személyek és magánszemélyek jogos érdekeit, mint befektetőket egy többszintes épület vagy más lakóépület építésében az FZ-214 szerint.
Ha a projektnyilatkozat és a fejlesztőre vonatkozó információk megfelelnek a 214. számú szövetségi törvény követelményeinek, akkor két hónapon belül részvényszerződést kötnek. Ha a határidőt elmulasztják, a regisztrációs eljárást meg kell ismételni.
Többszintes épület építéséhez a fejlesztőnek számos követelménynek kell megfelelnie:
Ha a fenti követelmények közül legalább egy nem teljesül, akkor nem kaphat pénzt egy lakóház közös építésére. Ugyanakkor nem terhelik a terheket, ha az FZ-214 szerinti projektnyilatkozat kézbesítését követően a követelmények nem teljesülnek.
Az új kiadás megváltoztatja a részvényesek részvételét. Időbe telik, amíg elkezdenek dolgozni az új szabályok szerint.
Szeretné megismerni a 214. számú szövetségi törvény rendelkezéseit, módosításait és kiegészítéseit? Töltse le a törvényt az alábbiakból.
Idén július 1-jén lépnek hatályba a 214-FZ törvény új módosításai, amelyek célja a polgárok részvényeseinek további védelme. Lássuk, mi és hogyan változik a közös építés területén a jövő hónapban.
A fő változás a fejlesztő cég alaptőkéjére vonatkozó követelményekre vonatkozik - most a minimális méretének meg kell felelnie az összes közös építési objektum maximális területének, amelyen a fejlesztő tervezi a munkát.
Vagyis, ha egy fejlesztő 25 ezer négyzetméter alapterületű házat épít, akkor alaptőkéjének legalább 40 millió rubelnek kell lennie. Ellenkező esetben egyszerűen nem kap következtetést a tárgynak való megfelelésről. Az ilyen véleményt kiadó felügyeleti hatóságok összehasonlítják a területek összegét és az alaptőke nagyságát.
Ezenkívül az alaptőkét teljes mértékben be kell fizetni az alaptőkébe - különben a társaságnak nem lesz joga pénzt vonzani a részvénytulajdonosoktól.
Szinte minden fővárosi fejlesztő már összehozta mutatóit a törvény követelményeivel (vagy elegendő saját tőkével, vagy kezességi megállapodással rendelkeznek). A Moskomstroyinvest figyelemmel kíséri a tőkével és az építési volumenekkel kapcsolatos minden változást.
De ami az ország egészét illeti, a május végi adatok szerint a fejlesztők többsége (a vállalatok körülbelül 85% -a) nem felelt meg a jövőbeni követelmények alaptőkéjének. Ha a helyzet július 1 -ig nem változik, akkor ezek a cégek nem kezdhetnek új építési projektekbe (bár befejezhetik az elkezdett házak építését).
Ez azonban nem jelenti azt, hogy a jövő hónaptól gyakorlatilag leáll az új házak építése. Az a fejlesztő, aki nem rendelkezik elegendő alaptőkével, kezességvállalási szerződést köthet egy vagy több olyan jogi személlyel, amelyek rendelkeznek a szükséges összeggel. Ezek a kezesek teljesítik a részvénytulajdonosokkal szembeni kötelezettségeiket, ha az építőipari vállalat nem tudja befejezni az építkezést.
Itt több árnyalat van, amelyeket fontos tudni a részvényeseknek.
Először is, a fejlesztő, még a DDU megkötése előtt köteles felhívni a vevő figyelmét a kezesség feltételeire és a kezesekre vonatkozó információkra.
Másodszor, a kezesség időtartama legalább két évvel hosszabb, mint a lakásnak az óvodai intézményben meghatározott részvényesre történő átruházásának időtartama.
Harmadszor, a kezességi szerződés felmondása vagy idő előtti felmondása esetén a fejlesztő és a kezes köteles erről értesíteni a részvényest, de legkésőbb egy hónappal a felmondás időpontja előtt.
Egy másik új garancia a részvényesek számára a letéti számlák használata. A letét egy olyan számla, ahol pénzeszközöket tartanak fenn bizonyos körülmények vagy kötelezettségek teljesítéséig.
Mit jelent ez a közös építésben? Egy bank, amely hitelt ad egy fejlesztőnek ingatlanépítéshez, feltételt szabhat neki - nyitni egy letéti számlát ebben a bankban. Az a részvényes pedig, aki lakást vásárolt egy fejlesztőtől, nem a fejlesztőnek, hanem bankszámlára utal pénzt. Ezt a pénzt az építőipari cég csak akkor kapja meg, miután aláírta a részvényessel a lakás átvételi igazolását.
Az okiratot benyújtják a banknak, és a bank 10 napon belül utalja át a pénzt a fejlesztőnek - így a fejlesztőnek további ösztönzése van arra, hogy befejezze az építkezést és határidőre befejezze annak érdekében, hogy gyorsabban megkapja az eladott lakásokért fizetett összeget.
A bankszámla megnyitására vonatkozó záradékot a DDU írja elő, vagyis a vevőnek nem kell számlát nyitnia. Ahogy nem is kell bezárni - miután a fejlesztő megkapta ezeket a pénzeszközöket, a fiók automatikusan bezárul.
A bank megbízhatóságát valójában az állam garantálja - csak azok a hitelintézetek jogosultak letéti számlákat nyitni, amelyek megfelelnek az Orosz Föderáció kormányának külön rendeletében (2017. 04. 27., 498. sz.) Meghatározott követelményeknek. Listájukat negyedévente frissítik az Orosz Központi Bank honlapján.
Ha valamilyen oknál fogva a fejlesztő nem fejezte be az építkezést, akkor a részvényes egyszerűen visszakapja a pénzét a banktól - nem kell őket „kiütni” a bíróságokon keresztül az építőipari vállalattól.
Ha a banknak bármilyen oka van arra, hogy a részvényes egyoldalúan felmondja a DDU -t (a fejlesztő kötelezettsége a kölcsön előtörlesztésére stb.), Akkor erről 10 munkanapon belül tájékoztatnia kell a részvényest.
Ha a részvényes úgy dönt, hogy eladja a lakást, amelyet még nem kapott átruházási szerződés alapján, akkor a letéti számlaszerződésből eredő minden jog és kötelezettség az új részvényesre hárul.
Emellett a törvénymódosítások egy egységes fejlesztői nyilvántartás létrehozását írják elő az interneten, ahol bárki megtekintheti az adott építőipari vállalattal kapcsolatos információkat. Az Egységes Nyilvántartás webhelye már működik - ez egy teljes adatbázis azokról a fejlesztőkről, akik a DDU szerint lakásépítést végeznek az Orosz Föderációban.
A fejlesztő cég neve mellett itt feltüntetik az épülő projektek számát és területét, az alaptőke nagyságát, a vállalat minősítését, valamint azt a márkát, amely alatt a fejlesztő tevékenységét hirdeti.
Mindezen újítások célja, hogy további garanciákat nyújtsanak a részvénytulajdonosok számára, és növeljék annak valószínűségét, hogy a lakás elkészül és a tulajdonosokra kerül.
A fejlesztőknek azonban még nincs egyértelmű véleményük az új módosítások hatásáról - a fejlesztők arra várnak, hogy lássák őket. Sokan úgy vélik, hogy az alaptőke-szükséglet sújtja a kis- és középvállalkozásokat, és végső soron a piac bővítéséhez vezet. A letéti számlákra pedig valószínűleg nem lesz kereslet, legalábbis a közeljövőben, mivel kevesebb előnyt biztosítanak a fejlesztőknek, mint a részvénytulajdonosoknak és a bankoknak.
Emellett mindenki - mind a fejlesztők, mind a részvénytulajdonosok - egy újabb jelentős jogszabályváltozásra számít: a közös építésben résztvevők védelmére szolgáló kompenzációs alap létrehozására. Az Állami Duma már első olvasatban megfontolta a róla szóló törvénytervezetet, és a tervek szerint júliusban végre elfogadják. Ezért az idő megmutatja, hogy ezek az új módosítások hogyan befolyásolják az ingatlanépítési piacot.
