Fejlesztői akkreditáció. Fontos szempontok
A banki akkreditáció egyfajta "arckontroll", amely kigyomlálja a nem eléggé megbízható fejlesztőket.
Az épülő épületekben lévő lakások készpénzért vagy jelzálogkölcsönből történő megvásárlása nagy kockázatot jelent az adás -vételi tranzakció minden résztvevője számára, különösen azoknak a vevőknek, akik soha nem várnak a dédelgetett négyzetméterekre, és a bankoknak valójában nincs kemény biztosíték a kibocsátott hitelekre.
A fejlesztő banki akkreditációs eljárása lehetővé teszi a kockázatok minimalizálását.
Az akkreditáció legfontosabb szempontjairól: milyen előnyökkel jár az ügylet minden fele számára; lehetséges -e 100% -ban megbízni egy akkreditált fejlesztőben, és mindig veszélyes -e egy nem akkreditált építőipari céggel foglalkozni - olvassa el ezt a cikket.
A fejlesztő banki akkreditációja egy építőipari szervezet átfogó ellenőrzése, beleértve a törvényesség ellenőrzését és az egyes lakóingatlanok építésének kilátásainak értékelését.
Az akkreditációs eljárás leggyakrabban két szakaszból áll.
Az első szakasz az építőipari vállalat megbízhatóságának és pénzügyi stabilitásának ellenőrzése. Tanulmányozzák a fejlesztő hírnevét és "üzleti történetét", értékelik a már felállított és üzembe helyezett tárgyak mennyiségét és minőségét, figyelembe veszik a lakásvásárlók véleményét, valamint a fejlesztő más kölcsönadókkal folytatott interakciójának tapasztalatait. A szervezet pénzügyi stabilitását a különböző nyílt forrásból származó adatok gyűjtése és azok relevanciájának ellenőrzése alapján elemzik. Nevezetesen: információk a menedzsmentről és az ellenőrző személyekről, az adóhátralékok jelenlétéről, a jogi személyek peres eljárásban való részvételének tényéről, a mérleg és a jelentések állapotáról, a felszámolás vagy csőd valószínűségéről, a bírósági döntésekről a szerződő féllel és a végrehajtási eljárással kapcsolatban. A fejlesztő pénzügyi kimutatásainak hosszú ideig - legalább két évig - bizonyítaniuk kell a gazdasági stabilitást. Ebben az esetben kívánatos feltétel, ha az építőipari vállalat "portfóliójában" legalább két üzembe helyezett, nem lejárt objektum van.
A második szakasz az épülő lakóépületek ellenőrzése. Az épülő ház akkreditációja az engedélyek és a társaság alapító okiratainak jogi vizsgálatának eredményein alapul. Tudja meg, hogy vannak -e:
A telek tulajdonjogát igazoló dokumentum vagy hosszú távú bérleti szerződés;
Lakóépítési engedély;
A megfelelően elkészített projektdokumentáció stb.
A telephely meglátogatása, az építési munka színpadának és minőségének felmérése az akkreditációs eljárás szerves része, mivel lehetővé teszi a projekt "életképességének" meggyőződését.
Ezenkívül minden bank további követelményeket támaszthat a fejlesztővel szemben. Például egyes hitelintézetek ellenőrzik az épülő létesítmény és a közművek csatlakoztatásának kényelmét. Mások, leggyakrabban "középszintű" bankok, "nem hivatalos" feltételt írhatnak elő, amely szerint a fejlesztőt nagyobb bankoknak kell akkreditálni.
A bankok túlnyomó többsége csak a 214-FZ törvény keretein belül dolgozó fejlesztőket akkreditálja, vagyis szerződéseket köt a közös építésben való részvételről. A DDU először az állami regisztrációhoz szükséges, ezért kizárja a kettős értékesítés lehetőségét. Másodszor, ez a dokumentum tartalmazza az összes szükséges adatot a lakással kapcsolatban - terület, terv, költség, valamint a működési garanciális időszakra és a biztosító társaságra vonatkozó információkat.
Az akkreditáció az ingatlanpiac minden résztvevőjének - részvénytulajdonosoknak, bankoknak és fejlesztőknek - előnyös. A banki akkreditáció jelenléte a fejlesztővel csökkenti a vevő kockázatát, és megszabadítja a részvényest attól, hogy önállóan ellenőrizze az építőipari cég megbízhatóságát. Ezenkívül, amikor egy akkreditált új épületben lakást vásárolnak, a hitelfelvevők kezesek és további biztosítékok bevonása nélkül kaphatnak hitelt. Ugyanakkor a jelzálogkamatok általában lényegesen alacsonyabbak.
A bank viszont érdekelt a jelzáloghitelek kibocsátásában és a nyereség elérésében, és az épülő házak jelzálog -szerződéseinek kamatja magasabb, mint a befejezett építési projektek vásárlására nyújtott kölcsönöké.
A fejlesztők számára az akkreditáció segít több részvénytulajdonost vonzani, és megszünteti a főállású jelzálog-szakértők fenntartását.
Az akkreditációs eljárás előnyei ellenére a gyakorlat azt mutatja, hogy az akkreditáció nem garantálja a fejlesztő megbízhatóságát. Ha a bank pénzügyi fejlesztési kötelezettségekkel jár a fejlesztőhöz, társbefektetőként jár el, akkor meglehetősen engedékeny lehet az építőszervezet munkájának hiányosságaival szemben, ami természetesen növeli a vevő kockázatát.
A fejlesztők akkreditációjának hiánya nem mindig jelenti azt, hogy veszélyes ilyen társasággal foglalkozni. Lehet, hogy az építőipari vállalat nemrég lépett be a piacra, és a bankoknak nem volt idejük "alaposan megnézni", vagy ideiglenes műszaki problémák miatt nincs engedélye vagy más szükséges dokumentációja.
Ha viszont egy „érett” cég vagy nagyfokú felkészültségű objektum nem rendelkezik akkreditációval, akkor az ilyen fejlesztővel óvatosan kell bánni. Valószínűleg a bankok bizalmatlanságának oka egy adott szervezet felépítésének kedvezőtlen történetében rejlik. Talán voltak pénzügyi nehézségek, az építkezés befagyasztásának esetei, peres ügyek a részvénytulajdonosokkal.
A gazdasági instabilitás ideje módosítja a fejlesztők akkreditációs eljárását. Az építőipar rendkívül érzékeny a válságra, ezért a bankok kezdik meghúzni a csavarokat a kockázatkezelési kérdésekben, és óvatosabbak az ingatlanpiac új belépőivel szemben. Egyes bankok az építés kezdeti szakaszában abbahagyják a házak akkreditálását, ami legalább alapítvány jelenlétét igényli, míg mások „nem társulnak” az 50%-nál kevesebb építésű tárgyakhoz. Könnyebbé válik az akkreditáció megszerzése csak az állami részvételű projektek esetében.
A helyzet az északnyugati szövetségi körzetben meglehetősen kedvező. Az orosz Sberbank mintegy 700 lakótelepet akkreditált, amelyek közül mintegy 400 Szentpéterváron és a Leningrádi régióban található. Ez a bank még a 2014 -es válság nyomán is csak három fejlesztő akkreditációját vonta vissza. A Szentpétervári Promsvyazbank az ásatási szakaszban továbbra is akkreditálja az új épületeket.
A hitelfelvevők biztonsága és a saját kockázataik minimalizálása érdekében rövid távon a bankok nem korlátozódnak az akkreditációs feltételek szigorítására, és továbbra is „figyelemmel kísérik” a már akkreditált fejlesztőket.
A válság idején a piacon továbbra is fennálló bizonytalanság azzal fenyeget, hogy a projektek leállnak, és új megtévesztett részvénytulajdonosok jelennek meg. A 214-es szövetségi törvény szerinti részvény-részvételi megállapodások (DAS) értelmében a lakásvásárlók egyik fő kockázata azzal a valószínűséggel jár, hogy a fejlesztő nem építi meg a létesítményt: legjobb esetben, időben, legrosszabb esetben általában.
Ezért a bankok kénytelenek voltak növelni a fejlesztők akkreditációjára vonatkozó követelményeket, akiknek termékére készek jelzáloghitelt kibocsátani.
A jelzáloghiteleket támogató állami programnak köszönhetően az elsődleges lakáspiac kikerült a stagnálás állapotából, amelyben január vége és március közepe között volt, és néhány bank bizonyos feltételek liberalizációjához ment. építési partnerek. Azonban nem mindegyik, hiszen a folytatódó gazdasági válság fényében továbbra is megmarad a befejezetlen építkezések kockázata.
Miért van szüksége fejlesztői akkreditációra?
Egy építőipari vállalat akkreditálása érdekében a bank elemzi pénzügyi és gazdasági tevékenységét, valamint ellenőrzi az épülő létesítményeket, ehhez szükséges dokumentumcsomagot kér a fejlesztőtől. Az eljárás egy -három hónapig tart.
„A fejlesztő ellenőrzésének eljárása változatlan maradt” - mondja Svetlana Zelenina, az Otkritie Bank Petrovsky fiókjának jelzálog -hitelezési központjának vezetője. „Pénzügyi helyzetét elemzik, ellenőrzik a negatív információk jelenlétét a nyílt forráskódokban, többek között a részvénytulajdonosok honlapjain, figyelembe veszik az építőipari vállalatok különböző minősítéseit stb.”
A Sberbank akkreditációjának fő követelménye egy objektum építése a 214-FZ keretében. A többi az építtető építési tapasztalatától (az épített lakóingatlanok számától) és érettségétől (a lakásépítési piacon töltött évek számától) függ.
Az akkreditáció kibocsátása azt jelenti, hogy a hitelintézet bízik a megbízható befektetésben. A vevő számára viszont ez a fejlesztő megbízhatóságának egyik fő garanciája és a vásárlás kiválasztásának kritériuma.
Ha egy fejlesztőt több különböző hitelintézetben akkreditálnak, akkor nő annak az esélye, hogy ügyfelei nem tartoznak a megtévesztett részvénytulajdonosok közé. Minél szélesebb spektrumú a fejlesztő cég szerződő bankhálózata, annál megbízhatóbb a fejlesztő. Ezzel párhuzamosan nő a lakásvásárlásra vonatkozó javaslatok sora.
Ezenkívül sokkal könnyebb jelzáloghitelt szerezni egy adott házban lévő lakás vásárlásához a banktól, amely akkreditálta a ház fejlesztőjét.
Hogyan nőttek a követelmények
A bankok sokkal óvatosabban kezdtek viselkedni - mondják az Otkritie Banknál. Néhány bank megváltoztatta az otthoni készültségi követelményeit. Ha korábban az akkreditációt a készültségi szakaszban lévő objektumokra - "az első emeletre és az első és a második átfedésére" - hozták, akkor most az akkreditációhoz szükséges szintet 30% -os készenlétre emelték.
Egy társaság, amely az elmúlt öt évben legalább 50 ezer négyzetmétert épített, most ilyen alapon válhat az Otkritie Bank partnerévé. m lakótér. Ahhoz, hogy az ásatási szakaszban akkreditációt szerezzen, a fejlesztőnek legalább 100 ezer négyzetmétert kell átadnia. m.
A Sberbank sajtószolgálata közölte az RBC -Real Estate tudósítójával, hogy abbahagyták az objektumok akkreditálását a nulla ciklus kezdeti szakaszában - amikor csak építkezés van, és az építési munkálatok még nem kezdődtek el. „Most az akkreditációhoz szükséges minimális építési felkészültség az alapozás jelenléte, vagyis amikor minden készen áll az első emelet építésének megkezdésére. Nem közölünk részletesebb követelményeket a fejlesztőkkel és objektumokkal szemben, mivel azok a bank belső módszereire vonatkoznak ” - magyarázta a Sberbank.
Néhány bank azonban reagált a jelzálogpiac újjáéledésére, miután elindult az állami program, amely a kritériumok liberalizálásával támogatja a kölcsönök kamatát.
Így a VTB24, amely Nina Kryuchkova, alelnök, a VTB24 Jelzáloghitelezési Osztály Hiteltermékeinek Fejlesztési és Támogatási Osztályának vezetője szerint 2014 decemberében növelte a fejlesztőkre és a megszerzett ingatlanokra vonatkozó követelményeket (a bank nem mondta el a részletekről), márciusban részben gyengültek. Ez azokra a fejlesztőkre vonatkozik, akik részt vettek az állami hiteltámogatási programban.
Dmitrij Poljakov, a DeltaCredit Bank üzletfejlesztési osztályának vezetője szerint különleges feltételek csak 2014. december végétől 2015 februárjáig voltak érvényben. „Amikor a gazdasági turbulencia körülményei között jelentősen megnőtt a fejlesztők csődjének és az objektumok üzembe helyezésének elhalasztásának kockázata, az objektum készenléti fokára vonatkozó követelményeket 70%-ra emelték” - mondja.
Dmitrij Poljakov szerint azonban 2015 márciusa óta az akkreditációs követelmények visszatértek a válság előtti állapotba: a négy emelet feletti objektumok esetében az építési szakasznak legalább 20%-nak kell lennie, az alacsony emelkedésű objektumok esetében az első emelet telepítése megkezdett. Általánosságban elmondható, hogy a fejlesztők és objektumok akkreditációjának megközelítése nem változott jelentős mértékben.
Daniil Tkach, a Svyaz-Bank Kockázatkezelési Osztályának igazgatóhelyettese elismerte, hogy a bank növelte a fejlesztőkkel szemben támasztott követelményeket a pénzügyi kimutatások benyújtása tekintetében, de részleteket nem közölt.
Vlagyimir Mironov Fotó: Nikolay Gyngazov / Russian Look
Azonnal fenntartást teszek, hogy a fejlesztő bankban történő akkreditációja nem ad 100% -os garanciát a részvényesnek a szerződés teljesítésére (), azaz fizetett lakást kap. Mivel az új épületbe történő befektetés minden folyamata bizonyos mértékig kockázatot jelent. De mint minden befektetési műveletnél, itt is vannak kisebb -nagyobb kockázatok. Ha megbízható bankban szerez hitelt (akkreditációt) egy építőipari vállalat, az a kockázatok minimálisra csökkentése, de nem zárja ki teljesen a meglepetéseket. Találjuk ki részletesebben.
Ha egy építőipari vállalat akkreditációt kapott egy banktól, ez azt jelenti, hogy a bank régóta és alaposan ellenőrizte:
A pénzügyi kimutatásokat legalább az elmúlt két évben ellenőrizték. A fejlesztőnek pedig legalább két befejezett objektumnak kell lennie az eszközben.
Az engedélyeket maga a fejlesztő adja, és ez a részvénytulajdonosok számára is előnyökkel jár: nincs olyan bank, amely építési engedély nélkül, vagy a földterülethez szükséges dokumentum (bérlet, tulajdon) hiányában akkreditálna egy új épületet. De ezek a hivatalos papírok a legfontosabbak az építkezés megkezdéséhez.
Az építkezés egy másik elem a bankhoz benyújtott kérelem elbírálásakor. Az építés kezdeti szakaszában a vállalatok nem is próbálnak akkreditációt szerezni. Mert a finanszírozók nem szeretik a "bizonytalanságot". A projekt "életképességének" ellenőrzése és a fejlesztő akkreditálásának lehetősége egy bizonyos építkezésen akkor következik be, amikor a "gödörszakasz" már elmúlt, és az építési ütemtervet többé -kevésbé egyértelműen végrehajtják. Ezért csak az építés alatt álló projekteknek van esélyük bizalmi hitelt szerezni a bankban.
Összefoglalva a fentieket, elmondhatjuk: ha a csekk megfelelt, és az új épület akkreditációt kapott a bankban, akkor mindenképpen befejeződik.
Ha a fejlesztő üzembe helyezi a létesítményt, lakást kap. Ha a fejlesztő csődbe megy, most a banknak kell tartoznia a ki nem fizetett kölcsön összegével (ha jelzáloghitelt vett fel, vagy törlesztőrészletet vett fel). De most a bank lesz a problémás épület tulajdonosa. Ezért mindenesetre talál egy másik építőipari céget, amely befejezi az építkezést. Vagyis a lakás lesz, de hosszabb idő múlva. És elpazarolt idegek :) Minden esetre emlékeztetem az eljárást, ha és.
Egy finomság van: egy jó hírű bankban történő akkreditációval csökken a hitel kamata (általában ugyanabban a bankban). Mivel gyakran ugyanaz a pénzintézet a fejlesztő hitelezője is. Vagyis a pénz az építkezésre ugyanott származik. Ezért a bank számára jövedelmezőbb, ha a fejlesztő több részvénytulajdonost vonz, és gyorsabban befejezi az építkezést.
Ezenkívül az új épület banknál történő akkreditációja azt jelenti, hogy az törvényes, és akkor is befejeződik, ha a fejlesztőnek problémái vannak.
De! Egy építőipari céggel kapcsolatos nagy problémák (csőd) esetén a bank felé fennálló tartozása megmarad. És továbblép egy másik fejlesztőhöz, aki úgy dönt, hogy felvállalja a „problémás új épületet”.
Ehhez egy dolog azt jelenti: a lakás megszerzésének időpontját határozatlan időre elhalasztják, és nehéz idők állnak előttük. Bővebben olvashat a jelzáloghitel törlesztéséről egy fejlesztő csődje esetén, de végül a kifizetett négyzetméter mindenképpen megérkezik. Hangsúlyozzuk: ha a fejlesztő akkreditációját jó hírű és megbízható banktól szerezték be. És az ilyen Szentpéterváron nagyon soknak nevezhető:
Egyetértenek abban, hogy az ilyen pénzügyi "szörnyek" nem kölcsönöznek megbízhatatlan építőipari cégeknek. Ezért bizalmi hitel megszerzése tőlük egyfajta "biztosítás" az óvodai nevelési program lezárásakor. Ezenkívül minden új épületet külön tekintünk a fejlesztők általános projektjeire, mielőtt megkapnánk az akkreditációt, függetlenül a vállalat általános hírnevétől.
Összefoglalva elmondhatjuk, hogy a fejlesztő bank általi akkreditációja további pluszként szolgál, amikor az óvodai nevelési -oktatási intézmény megkötéséről döntenek. Mivel lehetővé teszi a jelzáloghitelek kamatának csökkentését, és többé -kevésbé garantálja a lakás átvételét. Sok szerencsét.
Frissítés 2015. április 21 -én. Kiderült, hogy nem minden olyan megbízható, mint korábban. A fenti cikk a bankszektor meglehetősen jelentős szakértői médiában tett nyilatkozataira épült. A minap azonban más vélemény jelent meg ugyanabban a médiában. Íme a VTB24 bank szentpétervári képviselőjének, Ivan Makarovnak a nyilatkozata:
A fejlesztő által felállított tárgyak. Annak érdekében, hogy banki akkreditációt szerezzen, a fejlesztőnek számos hitelintézethez kell benyújtania (mindegyik eltérő) dokumentumot, amelyek tükrözik ennek az építőipari szervezetnek a tevékenységét. És csak miután a bank elvégezte a szükséges ellenőrzéseket, ez vagy az a fejlesztő kaphat akkreditációt. Továbbá beszélünk ennek az eljárásnak az árnyalatairól, valamint annak célszerűségéről mind az akkreditációban részt vevő felek, mind a hitelfelvevők (ingatlanvásárlók) számára.
A fejlesztő akkreditációjának lényege a bankban (tárgyainak akkreditálása a bankban) abból áll, hogy a bank jelzáloghitelt bocsát ki egy akkreditált fejlesztő vásárlóinak vásárlás céljából. Így a banki akkreditáció fejlesztő általi átvétele egyfajta mutatója annak megbízhatóságának, mivel a hitelintézet komoly ellenőrzésen esik át. A fejlesztőnek joga és lehetősége van arra, hogy kiválassza azt a bankot, amelynek hitelezési feltételei a legkedvezőbbek számára, és segít vonzani a lakások potenciális vásárlóit. Viszont egy bankintézmény jogos, hogy saját feltételeit terjessze elő az akkreditációhoz - ez a helyzet akkor, ha a fejlesztő csak egy bankban van akkreditálva. Ezenkívül a banknak joga van követelményeket előterjeszteni a fejlesztő által az akkreditáció megszerzéséhez benyújtott dokumentumcsomaggal kapcsolatban.
Általános szabály, hogy a fejlesztő köteles betartani a rendelkezéseket 2004. 12. 30 -i szövetségi törvény. 214-FZ"A lakóépületek és egyéb ingatlanok közös építésében való részvételről, valamint az Orosz Föderáció egyes jogalkotási aktusainak módosításáról." És dolgozzon az ingatlan -építési piacon is egy bizonyos ideig, és pozitív hírnévvel kell rendelkeznie (az objektumokat időben szállítják). Ezen pontok megerősítéséhez a fejlesztőnek be kell nyújtania:
- építési engedély
- az építőszervezet tevékenységére vonatkozó dokumentumok (jogi státuszának megerősítése - állami bejegyzési igazolás, kivonat a jogi személyek egységes állami nyilvántartásából, valamint pénzügyi és gazdasági helyzete - adóbevallási igazolás, éves számviteli jelentések)
-az építendő objektummal kapcsolatos információkat tartalmazó dokumentumok
Ugyanakkor a banknak joga van más bizonyítékokat kérni, amelyek megerősítik a fejlesztő megbízhatóságát, mivel nincs olyan jogi aktus, amely az akkreditációs eljárást szabályozza(például a különböző bankok eltérő követelményeket támasztanak a létesítmény készenlétével szemben, attól függően, hogy az akkreditáció lehetőségét milyen feltételekhez kötik). Ebben a tekintetben a fejlesztők nagyon gyakran olyan közvetítő cégek szolgáltatásaihoz folyamodnak, amelyek segítenek az akkreditációhoz szükséges összes dokumentum elkészítésében, és ezt az eljárást gyorsított időn belül végrehajtják.
Az akkreditáció előnyös mind a fejlesztők, mind a bankok számára... A hitelintézetek aktívan népszerűsítik ügyfeleik körében a lakásvásárláshoz szükséges jelzáloghitelek megszerzését az akkreditált fejlesztőktől, ami növeli az utóbbiak által épített eladások számát. Ugyanakkor a bank profitál a jelzáloghitelek nyújtásából, és bővíti hitelfelvevői körét.
Előnyös akkreditáció fejlesztőknek és lakásvásárlóknak... Az épülő projektekben a lakások ára lényegesen alacsonyabb, mint azokban, ahol az építkezés már befejeződött. A bankok azonban ritkán adnak ki jelzáloghitelt magánszemélyeknek, akiket ilyen befejezetlen ingatlanok biztosítottak. Ha azonban az építési projektet ez a bank akkreditálja, a lakásvásárló szinte könnyen hitelt kaphat egy épülő házban lévő lakás vásárlásához. Amikor egy fejlesztőt bankban akkreditálnak, a vevő (hitelfelvevő) számára különféle lehetőségeket kínálhat a jelzálog -kölcsönszerződéshez (csökkentett, első részlet stb.) - mindez attól függ, hogy a fejlesztő milyen értékesítési konstrukciókat kínál mint a bank és a fejlesztő közötti egyéb megállapodások esetében. Például, ha egy épülő tárgyat több emeleten értékesít, a bank több biztosítékot követelhet a hitelfelvevőtől, mint egy már felépített ház vásárlásakor. A jelzáloghitelek megszerzéséhez a legkedvezőbb feltételeket azokban az esetekben is biztosítják, amikor az objektumokat a banktól származó hitelpénzek bevonásával építették. Így a fejlesztő bankban történő akkreditációja az ingatlanvásárlók számára is előnyös, hiszen lehetőséget kapnak a jelzáloghitel felvételére a szokásos banki jelzálogszerződéshez képest.
Nem szabad megfeledkezni arról, hogy a hitelintézetnek nincs joga arra, hogy a jelzálog -kölcsönszerződés alapján akkreditált fejlesztőt rójon a hitelfelvevőre. Abban az esetben, ha a hitelfelvevő lakást szeretne vásárolni egy másik fejlesztőtől, a bank nem tudja megakadályozni - ebben az esetben jelzáloghitelt nyújtanak általános hitelezési feltételek mellett, különféle előnyök nélkül, amelyeket fent említettünk. Az ilyen helyzet azonban akvizíció esetén rendkívül ritka - általában egy bankhoz forduláskor a potenciális hitelfelvevő tájékoztatást kap arról, hogy mely akkreditált tárgyakhoz kaphat jelzáloghitelt.
Ugyanakkor, ha a lakásvásárló egy bizonyos fejlesztőt választott, akkor hitelt kell vennie a lakásvásárláshoz a banktól, amelyben ezt a fejlesztőt akkreditálták, mivel általában a fejlesztő megtagadhatja az együttműködést másokkal bankok. A választást előre meg kell beszélni a fejlesztővel a további problémák elkerülése érdekében.
